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EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO

Autor: Justiniano Montero Montero

El tirano Rafael Leonidas Trujillo desapareció físicamente el treinta

(30) de mayo del año 1961. La sociedad Dominicana había sido
dirigida en el plano económico-industrial en consonancia con el
atrasado modelo político que representa un esquema dictatorial; se
reinicia después del magno acontecimiento de marras una verdadera
apertura que demandaba lógica y superestructura coadyuvaran con
el desarrollo nacional, aspectos tan relevantes como el crédito tanto
en el ámbito del fomento a la agricultura, la ganadería y la
construcción eran aspectos de interés básico, es por ello que se
sancionó el doce (12) de febrero de 1963, la Ley de Fomento Agrícola,
la cual sustituyó o derogó la Ley 1841 del nueve (09) de noviembre
de 1948, la cual no satisfizo las expectativas, tomando en cuenta el
hecho de que no incluyó ni la prenda universal sin desapoderamiento
ni el contrato de préstamo hipotecario; aspectos estos que si fueron
resueltos al tenor de la Ley 6186.

Los puntos o tópicos que pretendemos tratar en esta representación

conciernen al procedimiento previsto en dicha ley en materia de
embargo inmobiliario denominado abreviado; el régimen de los
incidentes, vías de recursos en contra de la sentencia, papel del juez
de los referimientos de cara a la ejecución, los parámetros de la ley
en el contexto de la constitucionalidad.

En cuanto al procedimiento, se trata de una alternativa procesal

viable a los fines de los intereses de las partes que limitativamente se
benefician; en ese sentido o ámbito podemos mencionar los estados
de gastos y honorarios, los prestamos con garantías inmobiliarias,
suscritos a favor de todas las entidades bancarias y las sentencias

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dictadas en materia laboral; constituyen dichos aspectos el escenario

de aplicación de la ley en cuestión.

INCONSTITUCIONALIDAD DE LA LEY 6186

La Suprema Corte de Justicia ha decidido en diversas ocasiones que la

ley en cuestión es conforme con la Constitución en sus artículos
puesto que no vulnera los artículos 8 y 100 de la Carta Magna, puesto
que el régimen especial de ejecución, consagrado en provecho de las
entidades dedicadas al fomento de la industria y de la construcción
en nada quebranta la igualdad de todos los dominicanos frente a la
ley, en la obra de Napoleón Estévez, que resalta aspectos de la
materia, aparece la siguiente cita: “Sentencia del 25 de agosto de
1999, B. J. 1065, pág. 64-67. Materia: Constitucional. Asunto:
Inconstitucionalidad contra Leyes núms.. 171 sobre Bancos
Hipotecarios de la Construcción y 6186 sobre Fomento Agrícola. De
prosperar la acción en inconstitucionalidad se produciría una
inevitable reducción del crédito necesario para alcanzar la sociedad
los beneficios perseguidos por el constituyente, pues, la seguridad de
los reembolsos de los préstamos otorgados para los fines
contemplados en esas disposiciones legales perderían las garantías
que sirven de estímulo a la industria de la construcción, y los sectores
concernidos pueden recibir sin dificultades los financiamientos
necesarios para satisfacer la demanda que requiere el interés
general. Privilegios. Dichas disposiciones no contienen ni crean
situación de privilegios que atente contra el tratamiento igualitario a
que son acreedores los nacionales dominicanos conforme los Arts. 8 y
100 de la Constitución. Artículos examinados: 8 y 100 Constitución de
la República; 14 Ley núm. 171 de 1971; 148 y 159 Ley núm. 6186 de
6186 de 1963. Decisión: Rechaza. Impetrante: Promotora Puerto
Chiquito, S. A.”(sic); ahora bien después de promulgada la Ley 183-
02, todas las entidades de intermediación también se benefician de

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dicho procedimiento abreviado, la Suprema no ha decidido con

relación a la conformidad o no de esta ley con la constitución, mi
postura es de que la propia decisión jurisprudencial deja entrever la
posible inconstitucionalidad cuando se trata de entidades que no
fomenten el ámbito de la industria de la construcción, por lo que una
interpretación en contrario de la referida postura jurisprudencial nos
permite inferir dicha inconstitucionalidad, pues reiteramos las
entidades de intermediación financiera no fomentan el desarrollo del
crédito industrial y de la vivienda. Cabe destacar que se llega a
cuestionar la naturaleza mutualista de las Asociaciones de Ahorros y
Prestamos, no es verdad que los ahorrantes son sus dueños
exclusivos, si transparentamos todos los vericuetos podrían surgir
muchas reflexiones; por lo que dejémoslo ahí.

En cuanto a la inconstitucionalidad del artículo 142 de la Ley 6186, el

cual prohíbe que el deudor pueda consentir que el inmueble dado en
prenda también lo da en garantía a un segundo acreedor, entiendo
que ese texto no choca con la constitución, puesto que el acreedor no
puede estar al margen de lo que debe ser un procedimiento que
salvaguarde la recuperación de su crédito, en ese sentido, la parte
final del texto inclusive permite que en el caso de que hubiere un
tercero interesado puede saldar la acreencia del banco, en obvia
referencia a los acreedores que se benefician del ámbito de la ley. A
saber el contenido de dicho texto: “Art. 142. Sin el consentimiento del
Banco el deudor no podrá, a pena de nulidad y sin que haya
necesidad de hacerla declarar, enajenar, gravar o de cualquier otro
modo constituir o ceder un derecho real en beneficio de terceros
sobre bienes hipotecados a favor del mismo Banco o sobre lo que
tales bienes produzcan, se les agregue o incorpore de manera natural
o artificial. Esta disposición abarca los frutos naturales, industriales o
civiles, las construcciones, obras, plantaciones, cosechas pendientes,
semillas, utensilios de labranza, y , en general, todos los muebles que
el propietario ha puesto o ponga a su propiedad de manera

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permanente para el servicio, beneficio o adorno de la misma. Sin

embargo, la enajenación o gravamen que se hubiere efectuado sin el
consentimiento del Banco tendrá ejecución si el adquiriente
consignare una suma bastante para el pago del capital y los intereses
adecuados al Banco. No se podrá tomar inscripción de gravamen
alguno sobre inmuebles hipotecados al Banco a no ser con el previo
consentimiento del mismo”.

Con relación al artículo 143, el cual prevé una prohibición expresa de

que un acreedor quirografario después de inscrito el contrato de
préstamo hipotecario no puede ejercer acción alguna respecto a
dicho inmueble, se estila una situación de inconstitucionalidad,
puesto que viola el principio de racionabilidad de las leyes, respecto a
la noción de utilidad, de equidad y de justeza que debe primar en
todo marco legislativo, artículo 8 inciso 5 de la Constitución.
Entendemos que un acreedor quirografario autorizado a inscribir una
hipoteca judicial provisional, según el artículo 54 del Código de
Procedimiento Civil; o que simplemente tiene una sentencia que lo
favorece, la cual es condenatoria, conforme el artículo 2123 del
Código Civil, o que autoriza una medida de coerción real sobre el
patrimonio del imputado, debe procederse a la inscripción inmediata
aún cuando previamente exista una hipoteca inscrita al tenor de la
Ley 6186. Si es por otra vía de una acreencia adeudada como
producto de una actuación civil. El acreedor al tenor de la Ley 6186
puede ejercer las acciones correspondientes para cuestionar ese
crédito, por ejemplo el artículo 1167, que reglamenta la denominada
acción en nulidad por parte del acreedor de los actos que podrían
serles prejuiciosos. Si el funcionario se negare a inscribir la hipoteca,
aduciendo la aplicación del artículo 143 de la Ley 6186 procede
accionar en referimiento en contra de dicho funcionario, bajo
apercibimiento de astreinte, según artículos 112 y 107 de la Ley 834,
a saber: “Art. 112. Puede igualmente el presidente del tribunal
estatuir en referimiento sobre las dificultades de ejecución de una

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sentencia o de otro título ejecutorio. Art. 107. El juez estatuyendo en

referimiento puede pronunciar condenaciones a astreintes. Puede
liquidarlas a título provisional. Estatuye sobre costas”(sic). Veamos el
contenido del aberrante y desbordado artículo 143 de la Ley 6186:
“La amortización de un préstamo podrá hacerse en efectivo o en
valores del mismo Banco, a la par. En este último caso sólo se
aceptarán valores de igual o menor plazo que el del préstamo. El
pago de intereses y demás accesorios se hará obligatoriamente en
efectivo”(sic).

En cuanto a que en esta materia el juez decidirá la adjudicación

independientemente de que exista o no incidente, se trata de un
contrasentido, puesto que si el juez vende en pública subasta y luego
falla un incidente pendiente se estarían violentando las más
elementales reglas de lo que son las garantías procesales, esa
formula no salvaguarda el derecho de defensa, que es de naturaleza
constitucional; ver el artículo 8 inciso 2 letra j el cual dispone: “Nadie
podrá ser juzgado sin haber sido oído o debidamente citado, ni sin
observancia de los procedimientos que establezca la ley para
asegurar un juicio imparcial y el ejercicio del derecho de
defensa”(sic); sin embargo, el artículo 148, segundo párrafo y 161 de
la Ley 6186, versan en el tenor siguiente: “Si hay contestación, esta
será de la competencia del Tribunal llamado a conocer de la venta de
los inmuebles, sin que se detenga el procedimiento de adjudicación.
Se procederá como en materia sumaria y la sentencia que intervenga
no será susceptible de apelación”; “Art.161. No se acordará ningún
reenvío de la adjudicación; sin embargo, a petición de parte
interesada y con la anuencia del Banco, se podrá aplazar la
adjudicación para otras fechas que fijará el Banco. En cada caso se
hará una publicación en la forma señalada en el artículo 153, con diez
días por lo menos, de antelación, a la nueva fecha a la venta”.

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PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO

Mandamiento de pago al deudor en un plazo de 15 días francos,

según los artículos 149 de la Ley 6186, artículo 673 y 1033 del Código
de Procedimiento Civil, a saber: “Art.149 de la Ley 6186. Para llegar a
la venta de los inmuebles hipotecados, el Banco notificará al deudor
un mandamiento de pago en la forma prevista en el artículo 673 del
Código de Procedimiento Civil, el cual deberá contener, además, lo
que prescriba el artículo 675, incisos 3, 5 y 6 del mismo Código. Si
dentro del plazo de quince días establecido por el artículo 153 de esta
Ley, el deudor no paga los valores adeudados, el mandamiento de
pago se convertirá de pleno derecho en embargo inmobiliario”(sic);
“Artículo 673 del Código de Procedimiento Civil. Al embargo
inmobiliario debe preceder un mandamiento de pago, hecho a la
persona del deudor o en su domicilio, insertándose copia del título en
cuya virtud se procede al embargo. Contendrá dicho mandamiento
las enunciaciones comunes a los actos de alguacil, elección de
domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe
conocer el embargo, si el acreedor no lo tiene allí, y advertencia de
que, a falta de pago, se procederá al embargo de los inmuebles del
deudor”; “Artículo 1033. El día de la notificación y el del vencimiento
no se contaran en el término general fijado por los emplazamientos,
las citaciones, intimaciones y otros actos hechos a persona o
domicilio. Este término se aumentará de un día por cada 30 Km. de
distancia; y la misma regla se seguirá en todos los casos previstos, en
materia civil y comercial, cuando en virtud de leyes, decretos o
reglamentos haya lugar a aumentar un término en razón de las
distancias. Las fracciones mayores de 15 Km aumentarán el término
de un día, y las menores no se contarán para el aumento, salvo el
caso en que la única distancia existente, aunque menor de 15 Km.,
sea mayor de ocho, en el cual dicha distancia aumentará el plazo en
un día completo. Si fuere feriado el último día de plazo, éste será
prorrogado hasta el siguiente”.

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INSCRIPCIÓN DEL MANDAMIENTO DE PAGO.

La inscripción opera en los veinte días siguientes a la fecha del

mandamiento de pago, según el artículo 150 de la ley se trata de un
plazo simultaneo con el plazo del mandamiento de pago es decir el
mismo día que se produce el mandamiento de pago, el acreedor
puede efectuar la inscripción en el Registrador de Títulos,
lógicamente habrá embargo cuando discurran los 15 días que debe
esperar el mandamiento de pago para convertirse en embargo
inmobiliario de pleno derecho sin necesidad de levantar nueva acta
de embargo inmobiliario, creo que ese texto es sumamente excesivo,
pues permite la inscripción del mandamiento de pago aún cuando el
deudor se encuentra simplemente en mora, a saber el contenido del
dicho texto: “Dentro de los veinte días de su fecha, este
mandamiento se inscribirá en la Conservaduría de Hipotecas del
Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecados, si se tratare
de bienes situados en más de un distrito judicial, cada inscripción
deberá efectuarse dentro de los diez días que siguen a la fecha en
que se ultime la inscripción anterior; a este efecto, el Conservador de
Hipotecas hará constar en la anotación de inscripción la fecha
indicada. Si se tratare de terrenos registrados se procederá a su
inscripción en el Registro de Títulos, de acuerdo con la Ley de
Registro de Tierras. Dentro de los diez días que siguen a los plazos
indicados en este artículo, según el caso, el persiguiente depositará el
pliego de condiciones en el Tribunal que deba conocer de la
venta”(sic).

EFECTOS PROCESALES QUE SURTE LA INSCRIPCIÓN

Una vez se produce este evento cualquier demanda que persiga

atacar el procedimiento debe tener lugar por la vía de régimen de los
incidentes del embargo inmobiliario es lo que sostiene el criterio

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jurisprudencial constante de la Suprema Corte de Justicia, cualquier

acción o demanda que se produzca antes del preindicado evento
debe producirse por la vía del procedimiento ordinario, lo aconsejable
seria usar el breve término, cabe destacar que la simple inscripción
del mandamiento de pago antes de vencerse el plazo de 15 días mal
podría producir los efectos enunciados precedentemente puesto que
la ocurrencia del embargo se produce a partir de acaecer dicho plazo.
Conforme nuestro parecer esa situación procesal que contempla el
texto de marras constituye un verdadero exceso en provecho del
persiguiente conforme nuestro parecer no es posible una
sustentación válida en el ámbito de la equidad; En cuanto al plazo de
perención para fines de la inscripción se estila que si no se produce
dentro del plazo de veinte (20) días a partir de la fecha de haberse
notificado el mandamiento es nula toda inscripción que tenga lugar
posteriormente, la cual podría ser demandada judicialmente, es
importante reflexionar que si el acreedor decide esperar que
transcurra el plazo del mandamiento de pago para luego efectuar la
inscripción realmente va a disponer de 3 días a los fines de efectuar
dicha inscripción, puesto que el plazo de 15 días preindicado es
franco ya que comienza a partir de una notificación al deudor; sin
embargo el plazo de 20 no es franco toda vez que no se le aplica el
artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil.

Se impone retomar la situación procesal que implica la demanda

principal interpuesta en el curso del proceso de embargo inmobiliario,
específicamente cuando se produce antes de la inscripción del
embargo, al tenor de la doctrina francesa la demanda principal que se
produce en ese escenario y luego se produce la inscripción de dicho
acto por ante el Registrador de Títulos correspondiente ya como
embargo inmobiliario, la demanda pierde su naturaleza y debe ser
planteada como demanda incidental por ante el juez de la subasta en
razón de que este funcionario pasa a concentrar todas las
posibilidades incidentales que se van a producir; muchos abogados lo

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que hacen es que apoderan al juez que conoce el proceso de

expropiación de una demanda incidental en sobreseimiento del
procedimiento de embargo inmobiliario en aras de obtener la
suspensión hasta tanto el juez apoderado de lo principal decida,
reiteramos que el juez que conoce de la subasta no se encuentra
ligado de manera obligatoria a esa petición, puesto que se
desnaturalizaría la esencia del procedimiento de embargo
inmobiliario, en el entendido de que los procesos ordinarios tienen un
régimen de instrucción distinto al de los incidentes.

INSTRUMENTACIÓN DEL PLIEGO DE CONDICIONES Y DEPOSITO

EN LA SECRETARÍA DEL TRIBUNAL LLAMADO A CONOCER DEL
EMBARGO.

Conforme los establece el artículo 150 segundo párrafo de la Ley

6186, dentro de los diez (10) días siguientes a la inscripción del
embargo el persiguiente debe depositar el cuaderno de cláusulas y
condiciones que regirán la subasta, por ante el tribunal competente,
que lo es reiteramos el tribunal de Primera Instancia del lugar donde
se encuentra el inmueble se trata de una competencia de atribución
aún cuando el componente procesal que la determina sea la
ubicación o lugar donde se encuentra el objeto litigioso, en ese
sentido es pertinente resaltar el contenido del referido texto: “Dentro
de los diez días que siguen a los plazos indicados en este artículo,
según el caso, el persiguiente depositará el pliego de condiciones en
el Tribunal que deba conocer de la venta”.

La parte persiguiente puede tomar medidas conservatorias en aras de

preservar la integridad del inmueble después de la inscripción del
embargo, en ese sentido los artículos 151 y 152 de la ley le permiten
actuar en el ámbito de las medidas siguientes:

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1. Puede requerir la designación de un secuestrario judicial, caso

excepcional donde se permite apoderar al juez de los
referimientos independientemente de la regla general de
competencia absoluta que reglamenta el procedimiento en
provecho del juez de la subasta;

2. Puede el persiguiente trabar embargo retentivo en manos de

los inquilinos de los valores adeudados al propietario deudor;
pero ese embargo retentivo realmente es una oposición a pago
para que dichos valores no lleguen a manos del perseguido, en
caso de que no se produjera la referida oposición los pagos que
recibe el deudor son validos, cabe destacar que estos montos
depositados en el banco agrícola se convierten en accesorio del
inmueble objeto de la persecución por lo que el juez de la
subasta puede decidir que le sean entregados al persiguiente
después de la adjudicación, entiendo que debe esperarse ese
acontecimiento, si el juez de la subasta no dispone la entrega el
juez de los referimientos sería el competente;

3. Otra posibilidad es que si el inquilino del inmueble no complace

los efectos de la oposición, el persiguiente podría ejercer en su
contra una demanda en desalojo por falta de pago, puesto que
esa situación se infiere del artículo 152 de la Ley 6186, segundo
párrafo, es importante señalar que el tribunal competente para
conocer dicho proceso lo sería el juez de la subasta, en razón de
que es un accesorio del proceso; basta examinar el segundo
párrafo del artículo 148 de la Ley 6186: “Si hay contestación,
esta será de la competencia del Tribunal llamado a
conocer de la venta de los inmuebles, sin que se
detenga el procedimiento de adjudicación. Se procederá
como en materia sumaria y la sentencia que intervenga
no será susceptible de apelación”.

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Situación procesal que genera el deposito del pliego de condiciones

depositado dicho instrumento jurídico se producen los eventos
importantes el primero se refiere a que la audiencia debe ser fijada
de pleno derecho por el secretario para proceder a la subasta puesto
que en esta materia el evento de lectura de pliego de condiciones se
obvia, el secretario deberá fijar dicha audiencia para un plazo de 30
días; 2º Luego se procede a la publicidad de dicha audiencia
mediante la publicación en un periódico de circulación nacional, en la
forma prevista en el artículo 698 del Código de Procedimiento Civil
entre esta publicación y la fecha de la audiencia deben mediar 30
días por lo menos, posteriormente el referido edicto como la
audiencia en cuestión deben serle notificadas al deudor, si hubiere
algún acreedor inscrito o cualquier otro derecho real sobre el
inmueble debe notificarse tanto el edicto como el requerimiento de
comparecer a la audiencia en que tendrá lugar la venta; vamos los
artículos 156, 157 y 158 de la Ley 6186.

“Art. 156. El aviso mencionado en el artículo 153, será

denunciado en la octava al deudor y a los acreedores
inscritos en el domicilio elegido por ellos en la inscripción,
con intimación de tomar comunicación del pliego de
condiciones. Art. 157. Quince días a lo menos después del
cumplimiento d estas formalidades, y en la fecha que el
Banco determine, se procederá a la venta en pública
subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, en
presencia del deudor o éste debidamente llamado, ante el
Tribunal de la situación de los bienes o de la más grande
parte de éstos. Artículo 158. El mandamiento, el o los
ejemplares del periódico que contienen las inserciones, la
intimación de tomar comunicación del pliego de
condiciones y de asistir a la venta serán anexados al
proceso verbal de adjudicación”(sic);

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Es importante destacar que el artículo 153 prevé una situación que no

se cumple con la practica, la cual concierne al hecho de que hace
mención a que primero se publica y luego se fija la fecha de la
audiencia para la subasta, pero recientemente el contenido
tipográfico, o mejor dicho su redacción literal a lo que se refiere es
que primero se fija la audiencia, luego se cumple con la publicidad
dentro de los treinta (30) días siguientes, pero antes de los quince
(15) días que es el extremo máximo, la combinación de ambos textos
no dejan ninguna duda al respecto, veamos el artículo 153, 156 y
157: “Art. 153. A falta de pago en los quince días siguientes a
la notificación del mandamiento de pago y dentro de los
treinta días después del deposito del pliego de condiciones, el
Banco hará publicar un anuncio, por lo menos, en uno de los
periódicos de circulación nacional. Dicho anuncio contendrá
las menciones previstas por el artículo 696 del Código de
Procedimiento Civil. Art. 156. El aviso mencionado en el
artículo 153, será denunciado en la octava al deudor y a los
acreedores inscritos en el domicilio elegido por ellos en la
inscripción, con intimación de tomar comunicación del pliego
de condiciones. Art. 157. Quince días a lo menos después del
cumplimiento d estas formalidades, y en la fecha que el Banco
determine, se procederá a la venta en pública subasta de los
inmuebles indicados en el mandamiento, en presencia del
deudor o éste debidamente llamado, ante el Tribunal de la
situación de los bienes o de la más grande parte de
éstos”(sic); de verdad estos textos confunden, todo parece indicar
reiteramos que se hace la publicidad sin previamente haber fijado la
fecha de la audiencia, situación esta que constituye un contrasentido.

PUBLICIDAD A CARGO DE TERCERO

Los terceros pueden impulsar publicidad adicional, conforme resulta

del artículo 155 de la Ley 6186, esta publicidad no tiene que cumplir

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el rigor del artículo 157, el cual se refiere a que deberá tener lugar en
un plazo mínimo de 15 días antes de la audiencia, puesto que aquí a
quien se alude es al persiguiente, sin embargo en la práctica la
situación prevista en dicho texto realmente no es común y cuando se
produce se solicita al juez apoderado de la adjudicación en la forma
prevista por el artículo 702 del Código de Procedimiento Civil que se
refiere a una petición de aplazamiento para mayor publicidad, cuando
esa petición no proviene del persiguiente no es obligatoria, cabe
resaltar que todos los edictos deben tener lugar en un mismo
periódico, conforme lo establece el artículo 154 de la Ley 6186, a
saber: “Todos los anunciaos judiciales relativos a la venta se
insertaran en el mismo periódico. La justificación de haberse
publicado los anunciaos se hará por medio de un ejemplar que
contenga el anuncio de que trata este artículo”(sic).

El escenario de la subasta tienen lugar bajo la misma modalidad del

procedimiento ordinario, el cual consiste en apertura de la audiencia,
aprobación de los gastos extraordinarios del proceso, duración de la
audiencia tres minutos, luego declaratoria de adjudicatario ya sea al
licitador que ofrezca el precio mas alto durante el trayecto de los tres
minutos, luego adjudicación, si no hubiere licitador se debe adjudicar
al persiguiente.

La sentencia de adjudicación en esta materia asume el mismo

régimen que en materia ordinaria tanto en cuanto a sus efectos,
como el plazo para el pago, la falsa subasta, la puja ulterior; ver los
artículos 701 a 738 del Código de Procedimiento Civil, los cuales
transcribimos a continuación:

“Art. 701.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). El día indicado para la
adjudicación se procederá a ésta a pedimento del persiguiente, o, a
falta de éste, de algún acreedor inscrito. Art. 702.- (Mod. por la Ley
No. 764 de 1944). Se podrá, a petición de parte interesada, aplazar

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por quince días solamente la adjudicación, por causas graves

debidamente justificadas. La petición se hará en esa misma audiencia
y será resuelta inmediatamente sin oír al fiscal. En el caso de que se
acordare, se fijará la fecha y se indicarán las veces que debe
publicarse el nuevo anuncio. Cuando el aplazamiento fuere solicitado
por el persiguiente será concedido. Art. 703.- (Mod. por la Ley No.
764 de 1944). La decisión que acordare o denegare el aplazamiento
se insertará brevemente al pie del pliego de condiciones, no tendrá
que ser motivada, ni registrada, ni notificada, ni estará sujeta a
ningún recurso. Será ejecutoria en el acto y no tendrá condenación
en costas. Art. 704.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). En este caso,
se anunciará la adjudicación ocho días antes por lo menos del día
fijado por el juez. No se necesitará, sin embargo, en cuanto a la
publicación, sino expresar que la subasta conforme a los avisos ya
publicados ha sido aplazada para tener efecto en la fecha
nuevamente indicada. Este aviso será firmado por el abogado del
persiguiente. Art. 705.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Las pujas
se harán por ministerio de abogado y en audiencia pública. Todo
subastador está obligado a depositar en secretaría antes de iniciarse
la subasta la garantía requerida por el pliego de condiciones, si éste
hubiere estipulado alguna. No se cobrarán honorarios de ninguna
clase por las sumas así depositadas. Art. 706.- (Mod. por la Ley No.
764 de 1944). No se podrá hacer la adjudicación sino después de
haber transcurrido tres minutos de iniciada la subasta. En el caso de
que no hubiere habido postura durante ese tiempo se declarará
adjudicatario al mismo que persigue la venta, sirviendo de tipo para
la adjudicación el precio que él haya fijado en el pliego de
condiciones. Si antes de transcurrido tres minutos se hicieren algunas
pujas no se podrá efectuar la adjudicación sino después de haber
transcurrido dos minutos sin nuevas pujas hechas en el intervalo. Art.
707.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). El abogado que hubiere
hecho la última postura estará, obligado a declarar inmediatamente
quién es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptación

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cuando fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de que esté

provisto, el cual quedará anexo a la minuta de su declaración. Si no
hiciere esta declaración en el tiempo indicado, o dejare de presentar
el poder cuando fuere un tercero el adjudicatario, o en cualquier caso
sea que fuere adjudicatario el abogado personalmente o un tercero,
cuando se. dejaren incumplidas las condiciones de la venta, el
abogado que actúe en la adjudicación podrá ser sometido por el
persiguiente o uno de los acreedores inscritos o la parte embargada a
la acción disciplinaria de la Suprema Corte de Justicia, y cuando se le
pruebe que él sabía que no estaba en condiciones de satisfacer las
obligaciones que establece el pliego de condiciones de subasta, o que
conocía la insolvencia de su cliente para cumplir estas mismas
obligaciones, se le considerará responsable de una pena disciplinaria
de suspensión del ejercicio profesional por un tiempo que no
excederá de cinco años ni será menos de uno, sin perjuicio de
cualquier otra acción y de los procedimientos a que hubiere lugar, en
conformidad con la ley. Art. 708.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944).
Dentro de los ocho días siguientes al de la adjudicación cualquiera
persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un
veinte por ciento sobre el precio de la primera adjudicación y sobre
este nuevo precio se procederá a subastar. Art. 709.- (Mod. por la Ley
No. 764 de 1944). Para que esta nueva puja pueda ser aceptada, es
necesario depositar en la secretaría del tribunal, junto con la petición,
la suma total ofrecida como nuevo precio, en efectivo o en cheque
certificado de una institución bancaria domiciliada en la República y
notificarlo en este mismo día tanto el adjudicatario como a los
acreedores inscritos y al embargado. No se cobrarán honorarios de
ninguna especie por las sumas así depositadas. En el caso de que el
último postor en esta nueva subasta sea declarado falso subastador,
la fianza que hubiere prestado de acuerdo con el Art. 690, se aplicará
en primer término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución
y en segundo término a pagar los intereses adeudados al acreedor
hipotecario. Art. 710.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Cumplidas

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estas formalidades, el juez dictará auto en el término de tres días, a

contar de la fecha de la petición, indicando el día en que tendrá lugar
la nueva adjudicación. El secretario del tribunal hará conocer, por
aviso publicado en la prensa, esa nueva fecha, que no podrá ser de
más de quince días de aquel en que fue dictado el auto. Se procederá
en esta subasta como en la anterior, y en las mismas condiciones y
exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarará
adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En ningún caso habrá lugar
a otra nueva puja. Art. 711.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). No
podrán hacerse posturas por los miembros del tribunal ante el cual se
persigue el embargo, ni por el embargado, a pena de nulidad de la
adjudicación y de Id puja ulterior y de daños y perjuicios. El abogado
del persiguiente no podrá ser personalmente adjudicatario, ni hacer
puja ulterior, a pena de nulidad de la adjudicación o de la nueva puja
y de pago de daños y perjuicios en favor de todas las partes. Art.
712.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La sentencia de adjudicación
será la copia del pliego de condiciones redactado en la forma
establecida por el artículo 690, y ordenará al embargado abandonar
la posesión de los bienes, tan pronto como se le notificare la
sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere
ocupando a cualquier título que fuere los bienes adjudicados. Art.
713.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La sentencia de adjudicación
no se entregará al adjudicatario sino a cargo de que presente al
secretario la constancia de haber satisfecho el saldo de las costas
ordinarias del procedimiento y la prueba de que ha cumplido las
condiciones del pliego que sirvió de base a la adjudicación y que
deban ejecutarse antes de la entrega. La constancia del pago y los
documentos justificativos quedarán anexos al original de la sentencia
y se copiarán a renglón seguido de ésta, si el adjudicatario dejare de
hacer estas justificaciones, dentro de los diez días siguientes al de la
adjudicación, se le apremiará por la vía de la falsa subasta, como se
dirá después, sin perjuicio de las demás vías de derecho. Art. 714.-
(Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Los gastos del procedimiento se

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 1

pagarán por privilegio del importe de la venta, cuando fueren

extraordinarios, y así se hubiere ordenado por la sentencia de
adjudicación. Art. 715.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Las
disposiciones de los artículos 673, 674, 675, 676, 677, 678, 690, 691,
692, 693, 694, 696, 698, 699, 704, 705, 706, y 709, deben ser
observadas a pena de nulidad; pero ninguna nulidad podrá ser
pronunciada en los casos en que, ajuicio del tribunal no se lesionare
el derecho de defensa. La falta de notificación del embargo, la no-
transcripción del mismo, la omisión o falta de notificación de un acto
en los términos y en los plazos que determine la ley, se considerarán
lesivos del derecho de defensa. Cuando la falta u omisión fuere
subsanada en tiempo oportuno o se considerare que no desnaturaliza
ni interrumpe el procedimiento, éste puede continuar por simple auto
del tribunal, dictado el mismo día en que se le sometiere la cuestión.
Art. 716.- Sólo a la persona o en el domicilio de la parte embargada
se notificará la sentencia de adjudicación y de ella se debe hacer
mención al margen de la transcripción del embargo a diligencia del
adjudicatario. Art. 717.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La
adjudicación no transmite al adjudicatario más derechos a la
propiedad que los que tenía el embargado. No obstante, nadie podrá
turbar al adjudicatario en él goce de la propiedad por una demanda
en resolución, cuyo fundamento sea la falta de pago del importe de
las antiguas enajenaciones, a menos que se hubiere notificado, antes
de la adjudicación, en la secretaría del tribunal ante el que se ha
procedido a la venta. Si la demanda se ha notificado en tiempo
oportuno, la adjudicación debe suspenderse, y el tribunal, a
requerimiento del ejecutante o de cualquier acreedor inscrito, fijará el
plazo en que esté obligado el vendedor a terminar la instancia en
resolución. Podrá intervenir en esta instancia el ejecutante. Si el plazo
vence sin que la demanda en resolución haya sido definitivamente
juzgada, se pasará a la adjudicación a menos que, por causas graves
y debidamente justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo plazo
para el fallo de la acción en resolución. En el caso de que, por no

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 1

haberse conformado el vendedor a las prescripciones del tribunal, la

adjudicación hubiere tenido lugar antes del fallo de la demanda en
resolución, no se perseguirá al adjudicatario en razón de los derechos
correspondientes a los antiguos vendedores, quedando a éstos sus
derechos a salvo para hacer valer sus títulos de crédito, si ha lugar,
en el orden y la distribución del importe de adjudicación. La sentencia
de adjudicación debidamente transcrita o inscrita cuando se trate de
terrenos registrados extinguirá todas las hipotecas, y los acreedores
no tendrán ya más acción que sobre el importe de la venta. Art. 718.-
(Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Toda demanda que se establezca
incidentalmente, en el curso de un procedimiento de embargo
inmobiliario, se formulará mediante simple acto de abogado a
abogado que contenga los medios, las conclusiones, notificación del
depósito de documentos en secretaría, si los hubiere, y llamamiento a
audiencia a no más de ocho días francos ni menos de tres, todo a
pena de nulidad. Esta demanda se intentará contra toda parte que
careciere de abogado en causa por acto de emplazamiento, sin
aumentarse el plazo en razón de la distancia. Además de todas las
formalidades comunes a los emplazamientos, la citación indicará el
día y la hora de la comparecencia y contendrá intimación de tomar
comunicación de documentos en secretaría, si los hubiere; todo a
pena de nulidad. Se instruirán y juzgarán estas demandas como
materias sumarias, sin oír al fiscal. Si el demandado tuviere
documentos que fuere a emplear lo depositará en secretaría cuarenta
y ocho horas a lo menos antes de la fijada para la audiencia y
notificará igualmente antes de dichas cuarenta y ocho horas este
depósito al demandante con intimación de tomar comunicación de
aquéllos; en el caso de que estos documentos no fueren.
presentados, se continuará el procedimiento. No se concederá por el
tribunal ningún plazo adicional para el examen de los documentos así
depositado. Art. 719.- En el caso de que dos acreedores hubieren
hecho inscribir dos embargos de bienes distintos, cuya venta se
promueva ante el mismo tribunal, se acumularán ambos embargos, a

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 1

requerimiento de la parte más diligente, y se continuarán por el

primer ejecutante. La acumulación de acciones se ordenará, aunque
uno de los embargos sea de mayor consideración que el otro; pero en
ningún caso se podrá pedir después del depósito del pliego de
condiciones; correspondiendo el procedimiento, si concurrieren
ambas, al abogado portador del título más antiguo; y si los títulos son
de la misma fecha, al abogado de más edad. Art. 720.- Si el segundo
embargo presentado a la transcripción es de más importancia que el
primero, se transcribirá por los objetos no comprendidos en el
primero, y el segundo ejecutante estará obligado a denunciar el
embargo al primero; quien continuará el procedimiento ejecutivo
entre ambos, si se encuentran en el mismo estado; en caso contrario,
lo suspenderá respecto al primero, y se continuará en lo relativo al
segundo, hasta que éste llegue al mismo grado; acumulándose
entonces ambos embargos para ser sometidos al mismo
procedimiento ante el tribunal que conozca del primero. Art. 721.- Si
el primer ejecutante que promueva la venta, no ha continuado el
segundo embargo que se le denunció conforme al artículo anterior,
podrá el segundo ejecutante demandar la subrogación por medio de
un simple acto. Art. 722.- Se podrá pedir igualmente la subrogación
en caso de que hubiere colusión, fraude o negligencia, bajo reserva,
en los casos de colusión o fraude, de pago de daños y perjuicios a
quien corresponda. Hay negligencia, cuando quien ejecuta el
embargo no ha llenado alguna formalidad, o no ha efectuado algún
acto de procedimientos en los plazos prescritos. Art. 723.- Se
condenará personalmente en las costas a la parte que sucumba en la
demanda en subrogación. El ejecutante contra quien se pronuncie la
subrogación, tendrá que entregar al subrogado, las diligencias del
procedimiento mediante recibo, y no se abonarán las costas del
procedimiento, sino después de la adjudicación, ya sean sacadas del
importe de la venta, o por el adjudicatario. Art. 724.- Cuando se haya
cancelado un embargo de inmuebles, el más diligente de los
ejecutantes posteriores podrá continuar el procedimiento sobre su

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 2

embargo, aunque éste no haya sido el primero presentado a la

transcripción. Art. 725.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La
demanda en distracción de la totalidad o de unir parte de los bienes
embargados se intentará contra el persiguiente y contra el
embargado y se formulará también contra el primer acreedor inscrito
en el domicilio elegido en la factura de inscripción. Si el embargado
no ha constituido abogado durante el procedimiento se aumentará el
plazo para la comparecencia un día por cada veinte kilómetros de
distancia entre su domicilio y el lugar en donde esté establecido el
tribunal, sin que se pueda prorrogar este término en lo que concierne
a la parte que se hallare domiciliada fuera del territorio de la
República. Art. 726.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La demanda
en distracción debe enunciar los títulos que la justifican, los cuales se
depositarán en secretaría, y contendrá además la copia del acta de
este depósito. Cuando se tratare de embargo inmobiliario trabado por
virtud de ejecución de una hipoteca convencional o de ejecución de
un privilegio, el demandante en distracción deberá, además,
depositar en Secretaría una suma en efectivo o en un cheque
certificado de una institución bancaria domiciliada en la República,
que sea por lo menos de un valor igual a las dos quintas partes de
aquella por la cual se lleva a cabo el embargo. Sin embargo, el
tribunal podrá dispensar la prestación de esta fianza en los casos en
que estime que se trata de una demanda seria. No se admitirán
demandas en distracción cuando el embargo hubiere sido trabado
sobre terrenos registrados o sus mejoras. Art. 727.- Siempre que la
distracción pedida no sea sino de una parte de los objetos
embargados, se continuará, no obstante esta demanda, el
procedimiento para la adjudicación del exceso de los objetos
embargados; pudiendo, empero, los jueces ordenar se suspenda en
cuanto al todo, a pedimento de las partes interesadas. Y si se
ordenare la distracción parcial, el ejecutante podrá variar en el pliego
de condiciones el precio puesto por él mismo para la adjudicación.
Art. 728.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Los medios de nulidad,

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 2

de forma o de fondo, contra el procedimiento que preceda a la

lectura del pliego de condiciones, deberán ser propuestos, a pena de
caducidad, diez días, a lo menos, antes del señalado para la lectura
del pliego de condiciones. La demanda enunciará los documentos, si
los hubiere, que el demandante deberá haber depositado
previamente en la secretaría del tribunal y que no podrán ser
desglosados antes de la audiencia; contendrá llamamiento a
audiencia a un plazo franco no menos de tres días, ni mayor de cinco;
la comunicación de los documentos del persiguiente del embargo
tendrá efecto en la misma audiencia, todo a pena de nulidad. Estos
medios de nulidad serán fallados, sin oír al fiscal, a más tardar el día
designado para la lectura del pliego. Cuando por causa de
circunstancias extraordinarias, que el tribunal está obligado a
justificar, no se hubiere dictado sentencia acerca de los medios de
nulidad, se seguirá de todos modos el procedimiento, sin que el
persiguiente incurra en responsabilidad. Esta disposición es común al
artículo 691. Si son admitidos los medios, el procedimiento se podrá
proseguir comenzando por el último acto válido y los plazos para
cumplir los actos subsiguientes correrán desde la fecha de la
sentencia que hubiere decidido definitivamente sobre la nulidad. Si
fueren rechazados se expresará en la misma sentencia que la lectura
del pliego de condiciones será llevada a efecto. Art. 729.- (Mod. por la
Ley No. 764 de 1944). Los medios de nulidad contra el procedimiento
posterior a la lectura del pliego de condiciones deberán ser
propuestos, a pena de caducidad, ocho días a más tardar después de
publicado por primera vez en un periódico el extracto de que trata el
Art. 696. La demanda enunciará los documentos, si los hubiere, que
el demandante deberá haber depositado previamente en la secretaría
del tribunal y que no podrán ser desglosados antes de la audiencia;
contendrá llamamiento a audiencia a un plazo franco no menor de
tres días ni mayor de cinco; la comunicación de los documentos del
persiguiente tendrá efecto en la misma audiencia; todo a pena de
nulidad. Estos medios de nulidad, serán fallados, sin oír al fiscal, a

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 2

más tardar el día designado para la adjudicación. Cuando por causa

de circunstancias extraordinarias, que el tribunal está obligado a
justificar, no se hubiere dictado sentencia acerca de los medios de
nulidad, el tribunal podrá disponer el aplazamiento de la audiencia de
adjudicación hasta por quince días, con el objeto de dictar dicha
sentencia. La nueva audiencia se anunciará por aviso del secretario
del Tribunal publicado en un periódico. En caso de ser admitidos los
medios de nulidad, el tribunal señalará el nuevo día de la
adjudicación. Si se rechazaren los medios de nulidad se llevará a
efecto la subasta y la adjudicación. Art. 730.- (Mod. por la Ley No. 764
de 1944). No serán susceptibles de ningún recurso las sentencias
sobre nulidades de forma del procedimiento, anteriores o posteriores
a la publicación del pliego de condiciones, ni las que decidieren sobre
la demanda de subrogación contra la parte que ejecute el embargo,
siempre que no se hubiere intentado por causa de colusión o de
fraude, ni las que, sin decidir sobre los incidentes, hicieren constar la
publicación del pliego de condiciones. Ninguna sentencia dictada en
incidente de embargo inmobiliario pronunciará la distracción de
costas. Art. 731.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Se considerará
como no interpuesta la apelación de cualquiera otra sentencia si se
hubiera hecho después de los diez días contados desde la notificación
a abogado, o, en caso de no haberlo, contados desde la notificación a
la persona o en el domicilio real o de elección. Se aumentará este
plazo un día por cada veinte kilómetros de distancia, conforme al
artículo 725, en el caso de que la sentencia se hubiere dictado sobre
una demanda en distracción. Cuando hubiere lugar a apelación la
corte fallará en el término de quince días. Las sentencias dictadas en
defecto no estarán sujetas a oposición. Art. 732.- Se notificará la
apelación en el domicilio del abogado, y en caso de no haberlo, en el
domicilio real o electo del intimado, notificándose al mismo tiempo al
secretario del tribunal, quien deberá visar el acto. La parte contra
quien se procede en embargo no podrá proponer en la apelación
otros medios distintos de los, ya aducidos en primera instancia. El

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acto de apelación contendrá los agravios: todo esto a pena de

nulidad. Art. 733.- Si el adjudicatario no ejecutare las cláusulas de la
adjudicación, se venderá el inmueble por falsa subasta a su cargo.
Art. 734.- Si la falsa subasta se requiriese antes de la entrega de la
sentencia de adjudicación, el que la promueve se hará entregar por el
secretario una certificación en que conste que el adjudicatario no ha
justificado el cumplimiento de las condiciones exigibles de la
adjudicación. En caso de que haya habido oposición a la entrega de la
certificación, se fallará en referimiento por el presidente del tribunal y
a pedimento de la parte más diligente. Art. 735.- (Mod. por la Ley No.
764 de 1944). En virtud de esta certificación y sin otro procedimiento,
o en caso de que la falsa subasta se promoviere después de la
entrega de la sentencia de adjudicación, el tribunal ordenará la
reventa, para que ésta tenga lugar en el plazo no mayor de treinta
días. El abogado del persiguiente de la falsa subasta publicará en un
periódico un anuncio indicando la fecha fijada por el tribunal, los
nombres y la residencia del falso subastador, el importe de la
adjudicación y la indicación de que la nueva subasta se hará de
acuerdo con el antiguo pliego de condiciones. El plazo entre los
nuevos anuncios y la adjudicación será de diez días por lo menos y de
veinte días a lo más. Art. 736.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944)
Diez días por lo menos antes de la adjudicación se notificará el día y
la hora en que ésta tendrá lugar al abogado del adjudicatario y a la
parte contra quien se hizo el embargo en el domicilio de su abogado,
y, si careciere de abogado, en su propio domicilio. Art. 736.- (Mod.
por la Ley No. 764 de 1944) Diez días por lo menos antes de la
adjudicación se notificará el día y la hora en que ésta tendrá lugar al
abogado del adjudicatario y a la parte contra quien se hizo el
embargo en el domicilio de su abogado, y, si careciere de abogado,
en su propio domicilio. Art. 737.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944).
Sólo a pedimento del ejecutante se podrá aplazar la adjudicación,
conforme a lo imperado en el artículo 702. Art. 738.- (Mod. por la Ley

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No. 764 de 1944). Si el falso subastador justificare haber cumplido las

condiciones de la adjudicación, no se procederá a ésta”(sic).

En cuanto al procedimiento de embargo inmobiliario abreviado

previsto por el Proyecto de Código de Procedimiento Civil entendemos
pertinente resaltar los aspectos siguientes:

“Art.1318. Al embargo inmobiliario debe preceder un mandamiento

de pago, hecho a la persona del deudor o en su domicilio,
insertándose copia del título en cuya virtud se procede al embargo.
Contendrá dicho mandamiento las enunciaciones comunes a los actos
de alguacil; elección de domicilio en la ciudad donde esté establecido
el tribunal que debe conocer del embargo, si el acreedor no lo tiene
allí; y advertencia de que, a falta de pago, se procederá al embargo
de los inmuebles del deudor. Contendrá igualmente dicho
mandamiento de pago: 1º) La indicación de los inmuebles objetos de
la medida en los términos siguientes: Si es una casa, la provincia o el
distrito, el municipio, la calle, el número, si lo hubiere, de no haberlo,
dos por lo menos de los linderos. Si son bienes rurales, la designación
de los edificios que hubiere y la naturaleza, el contenido aproximado
de cada parcela o subdivisión del predio; el nombre del colono o
arrendatario, si hubiere alguno; la provincia o el distrito y el municipio
en donde los bienes radiquen. Si se trata de un terreno registrado, el
número del certificado de título, la indicación del distrito, del número
o la letra catastrales, la parcela o la manzana y el número solar; 2º)
La indicación del tribunal que haya de conocer del embargo; 3º) La
constitución de abogado, con expresión del estudio del mismo,
permanente o ad-hoc, en la ciudad donde tenga su asiento el tribunal
llamado a conocer del embargo, y el número de teléfono, si lo tiene,
estudio en el que se considerará haber elegido domicilio el
persiguiente; 4º) Descripción del poder especial otorgado al abogado
apoderado para el embargo, insertándose copia del mismo al
mandamiento de pago. Art. 1319. No podrá procederse al embargo

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 2

inmobiliario sino treinta días después de la notificación del

mandamiento de pago; y en caso de que el acreedor dejare
transcurrir más de noventa días sin proceder al embargo estará
obligado a reiterar el mandamiento en la forma y los plazos
antedichos. Art. 1320. El plazo de noventa días se computará a partir
del vencimiento de los treinta días indicados para el mandamiento de
pago. Art. 1321. Denunciado dicho mandamiento de pago al
conservador de hipotecas o al registrador de títulos de la jurisdicción
del inmueble, estos funcionarios harán mención del mismo en los
registros correspondientes. Dicha denuncia hace nulo respecto al
persiguiente todo acto que limite los derechos registrados y coloca al
persiguiente en el rango correspondiente para el cobro de su crédito.
Art. 1322. Se procederá al registro del mandamiento de pago en las
oficinas del Registro Civil, sin necesidad de ninguna otra formalidad.
Art. 1323. Dentro de los veinte días, a partir del vencimiento del plazo
del mandamiento de pago, si se trata de inmuebles no registrados,
este mandamiento se transcribirá en la Conservaduría de Hipotecas
del distrito judicial donde radiquen los inmuebles objeto de la medida.
Si se tratare de bienes situados en más de un distrito judicial, cada
transcripción deberá efectuarse dentro de los cinco días que sigan a
la fecha en que se ultime la transcripción anterior; a este efecto, el
Conservador de Hipotecas hará constar en la anotación de
transcripción la fecha indicada. Si se tratare de terrenos o derechos
registrados se procederá a su inscripción en la Oficina del Registrador
de Títulos, de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras. Art. 1324. En
caso que hubiere habido embargo precedente, el conservador de
hipotecas o el registrador de títulos no transcribirán o inscribirán el
nuevo embargo y harán constar la negativa la margen de éste,
enunciando la fecha del embargo anterior, los nombres, apellidos,
domicilios y profesiones del persiguiente y del embargado, e
indicando el tribunal que conocerá del asunto, los nombres y
apellidos del abogado del persiguiente y la fecha de la transcripción o
de la inscripción. Art. 1325. Dentro de los cinco días de la

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 2

transcripción o inscripción del embargo, el persiguiente estará

obligado a hacer levantar acta acerca de las condiciones y la
ocupación del inmueble objeto del embargo. Art. 1326. Si no
estuviere dando en inquilinato o en arrendamiento el inmueble
embargado, aquel contra quien se procede quedará en posesión de él
hasta la venta, en calidad de secuestrario, a menos que, a petición de
uno o varios acreedores se ordenare de otro modo por el tribunal de
primera instancia siguiendo el procedimiento de los referimientos.
Podrán, sin embargo, los acreedores, previa autorización acordada
por auto del juez, dado en referimiento, hacer que se proceda a cortar
y vender, en parte o totalmente los frutos aun no cosechados. Este
auto indicará la fecha en que se procederá a la venta. Estos frutos se
venderán en subasta de cualquier otro modo autorizado por el
tribunal de primera instancia en el plazo que se hubiere fijado y su
producto se depositará en la Dirección General de Impuestos Internos
o en una entidad bancaria. Art. 1327. Los frutos naturales o
industriales recogidos con posterioridad a la transcripción o
inscripción del embargo, o el precio proveniente de ellos, tendrán el
carácter de inmuebles para distribuirse junto con el precio del
inmueble en el orden establecido en la ley. Art. 1328. El embargado
no podrá proceder al corte de maderas, ni menoscabar la finca bajo
pena de indemnizaciones por daños y perjuicios y de las sanciones
que establecen las leyes. Art. 1329. A petición de cualquier acreedor
o del persiguiente se declararán nulos los contratos de inquilinato o
arrendamiento o de anticresis, o de cualquier naturaleza que limiten
el derecho de propiedad, hayan adquirido o no fecha cierta, si
hubiesen sido hechos o registrados o transcritos con posterioridad a
la constitución de la hipoteca sin el consentimiento de los acreedores
hipotecarios cuando excedieren del tiempo de la hipoteca, si fuere
convencional, o de un año, a contar de la inscripción, si fuere legal o
judicial. El consentimiento de los acreedores deberá constar en el
mismo acto que contenga la mención de haber sido registrado o
transcrito. En el caso del privilegio del vendedor no pagado o del que

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 2

ha suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble se

observará la misma regla establecida en el presente artículo para los
casos de la hipoteca convencional y los demás privilegios la
establecida para los casos de hipoteca legal o judicial. Art. 1330. Los
alquileres y arrendamientos se considerarán como inmuebles, desde
el momento de la transcripción o inscripción del embargo, para
distribuirse junto con el precio del inmueble en el orden legal. Un
simple acto de oposición hecho a pedimento del persiguiente o de
cualquier otro acreedor equivaldrá al embargo retentivo en manos de
los arrendatarios e inquilinos, quienes no se podrán liberar sino en
ejecución del mandamiento de colocación o por el depósito del
importe de los arrendamientos o alquileres en la oficina del Banco
Agrícola de la República Dominicana, correspondiente a la jurisdicción
de la ubicación del inmueble. Este depósito se efectuará a
requerimiento de ellos mismos, mediante simple intimación de los
acreedores. A falta de oposición serán válidos los pagos hechos al
deudor y éste quedará responsable, como secuestrario judicial de las
sumas que hubiere recibido. Art. 1331. Dentro de los veinte días que
siguieren a la fecha de la transcripción o inscripción, el persiguiente
depositará en la secretaría del tribunal que debe proceder a la venta
el pliego de condiciones por el cual se regirá la adjudicación. Este
pliego contendrá: 1ro. La enunciación del título en virtud del cual se
procedió al embargo y de los actos que le precedieron, así como la
enunciación de los demás actos o sentencias que le sucedieron; 2do.
La designación de los inmuebles embargados tal como se ha
insertado en el acta de embargo; 3ro. Las condiciones de la venta;
4to. Ofrecimiento de un precio por el persiguiente; 5to. Una
certificación expedida por el funcionario correspondiente de la
relación de las inscripciones que hubiere sobre los inmuebles
embargados. El persiguiente podrá establecer también en el pliego de
condiciones que todo licitador deberá depositar previamente en la
secretaría del tribunal una garantía en efectivo o en cheques
certificados de una institución bancaria domiciliada en la República,

2
 2

no pudiendo ser menor dicha garantía del diez por ciento de la

primera puja, salvo que se hubiere convenido mayor suma entre el
persiguiente y el deudor. Art. 1332. Dentro de los ocho días del
depósito del pliego de condiciones el abogado del persiguiente
notificará el depósito tanto a la parte embargada como a los
acreedores inscritos y les notificará asimismo el día que fijare el juez
para la venta. Entre los acreedores inscritos a que se refiere el
párrafo anterior se incluyen a los que lo fueren a causa de hipotecas
legales. Los acreedores y la parte embargada pueden oponerse a
alguna de las cláusulas del pliego de condiciones, inclusive a las
relativas al precio de la primera puja fijado por el persiguiente, en
escrito presentado diez días antes por lo menos del fijado para la
venta. Este escrito será notificado por el oponente a las otras partes
en el embargo con intimación a comparecer en un plazo no menor de
dos días a la audiencia que celebre el tribunal de primera instancia
para la venta, el cual fallará, sin necesidad de oír al fiscal, a más
tardar el día designado para la venta. Este fallo no estará sujeto a
ningún recurso. La decisión que interviniere con relación a los
reparaos será consignada en el pliego de condiciones. Ninguna
oposición se podrá hacer, sin embargo, en cuanto al precio que
ofreciere el persiguiente. El deudor embargado o cualquier acreedor
inscrito podrá pedir, y el tribunal deberá ordenar, antes de la venta,
siempre que no lo hubiere hecho el persiguiente, que todo licitador
preste previamente la garantía a que se refiere al artículo anterior.
Art. 1333. Si entre los acreedores inscritos se encontrare el vendedor
del inmueble embargado se hará la intimación a este acreedor, a falta
de domicilio elegido por él, en su domicilio real siempre que lo tuviere
en el territorio dominicano. Esta intimación contendrá la cláusula de
que, a falta de formular su demanda en resolución y notificarla en la
secretaria antes de la adjudicación, perderá definitivamente, con
respecto al adjudicatario, el derecho de hacerla pronunciar. Art. 1334.
Desde el día de esta notificación no se podrá ya cancelar el embargo,
sino con el consentimiento de los acreedores inscritos o en virtud de

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 2

sentencias pronunciadas contra ellos. Art. 1335. Veinte días por lo

menos antes de la adjudicación, el abogado del persiguiente hará
insertar en uno de los periódicos de circulación nacional un extracto
firmado por él, y que contendrá: 1º la fecha del mandamiento de
pago y la de su transcripción o inscripción; 2º los nombres, profesión,
domicilio o residencia del embargado y del persiguiente; 3º la
designación de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el
acto de mandamiento de pago; 4º el precio de la primera puja fijado
por el persiguiente para la adjudicación; 5to. La indicación del tribunal
y la del día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto; 6to. Una
mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser
licitador. Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se
insertarán en los mismos periódicos. Art. 1336. La parte que tenga
interés en que se dé mayor publicidad a la venta lo hará a sus
expensas diez días antes de la venta. Art. 1337. La justificación de
haberse verificado las inserciones se hará por medio de un ejemplar
del periódico que contenga el extracto de que tratan los artículos
precedentes. Art. 1338. Un extracto igual al publicado en le periódico
se fijará por ministerio de alguacil en la puerta del tribunal en el cual
se llevará a cabo la adjudicación. Art. 1339. Las costad del
procedimiento hasta llegar a la venta serán ésta. El monto se
anunciará al iniciarse la subasta. Art. 1340. El día indicado para la
adjudicación se procederá a la lectura del pliego de condiciones y
luego a la venta, a pedimento del persiguiente o, a falta de éste, de
algún acreedor inscrito. Art. 1341. Se podrá, a petición de parte
interesada, aplazar por quince días solamente la adjudicación, por
causas graves debidamente justificadas. La petición se hará en esa
misma audiencia y será resuelta inmediatamente sin oír al fiscal. En
el caso de que se acordare, se fijara la fecha y se indicaran las veces
que debe publicarse el nuevo anuncio. Cuando el aplazamiento fuere
solicitado por el persiguiente será concedido. Art. 1342. La decisión
que acordare o denegare el aplazamiento, no tendrá que ser
motivada, ni registrada, ni notificada, ni estará sujeta a ningún

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recurso ordinario o extraordinario. Será ejecutoria en el acto y no

tendrá condenación en costas. Art. 1343. En este caso, se anunciará
nuevamente la adjudicación ocho días antes por lo menos del día
fijado por el juez. No se necesitará, sin embargo, en cuanto a la
publicación, sino expresar que la subasta conforme a los avisos ya
publicados ha sido aplazada para tener efecto en la fecha
nuevamente indicada. Este aviso será firmado por el abogado del
persiguiente. Art. 1344. Las pujas se harán por el ministerio de
abogado y en audiencia pública. Todo subastador está obligado a
depositar en secretaría antes de iniciarse la subasta la garantía
requerida por el pliego de condiciones, si éste hubiere estipulado
alguna. No se cobrarán honorarios de ninguna clase por las sumas así
depositadas. Art. 1345. No se podrá hacer la adjudicación sino
después de haber transcurrido tres minutos de hincada la subasta. En
el caso de que no hubiere habido postura durante ese tiempo se
declarará adjudicatario al mismo que persigue la venta, por el precio
ofrecido en el pliego de condiciones. Si antes de transcurridos tres
minutos se hicieren algunas pujas no se podrá efectuar la
adjudicación sino después de haber transcurrido dos minutos sin
nuevas pujas hechas en el intervalo. Art. 1346. El abogado que
hubiere hecho la última postura estará obligado a declarar
inmediatamente quien es el adjudicatario de los bienes a presentar la
aceptación cuando fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de
que esté provisto, el cual quedará anexo a la minuta de su
declaración. Si no hiciere esta declaración en el tiempo indicado, o
dejare de presentar el poder cuando fuere un tercero el adjudicatario,
o en cualquier caso sea que fuere adjudicatario el abogado
personalmente o un tercero, cuando se dejaren incumplidas las
condiciones de la venta, el abogado que actúe en la adjudicación
podrá ser sometido por el persiguiente o uno de los acreedores
inscritos o la parte embargada a la acción disciplinaria de los órganos
competentes y de la Suprema Corte de Justicia, y cuando se le pruebe
que él sabía que no estaba en condiciones de satisfacer las

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obligaciones que establece le pliego de condiciones, o que conocía la

insolvencia de su cliente para cumplir estas mismas obligaciones, se
le considerará responsable de una pena disciplinaria de suspensión
del ejercicio profesional por un tiempo que no excederá de cinco años
ni será menos de uno, sin perjuicio de cualquier otra acción y de los
procedimientos a que hubiere lugar, de conformidad con la ley. Art.
1347. Dentro de los ocho días siguientes al de la adjudicación
cualquier persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no
menos de un veinte por ciento sobre el precio de la primera
adjudicación y sobre este nuevo precio se procederá a subastar
nuevamente el inmueble. Art. 1348. Para que esta nueva puja pueda
ser aceptada es necesario depositar en la secretaria del tribunal,
junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo precio, en
efectivo o en cheque certificado de una institución bancaria
domiciliada en la República y notificarlo en este mismo día tanto el
adjudicatario como a los acreedores inscritos y al embargado. No se
cobrarán honorarios de ninguna especie por las sumas así
depositadas. En el caso de que el último postor en esta nueva
subasta sea declarado falso subastador, la fianza que hubiere
prestado, se aplicará en primer término a cubrir los gastos del
procedimiento de ejecución y en segundo término a pagar los
intereses adeudados al acreedor hipotecario. Art. 1349. Cumplidas
estas formalidades, el juez dictará auto en el término de tres días, a
contar de la fecha de la petición, indicando el día en que tendrá lugar
la nueva adjudicación. El secretario del tribunal hará conocer, por
aviso publicado en la prensa, esa nueva fecha, que no podrá ser de
más de quince días de aquel en que fue dictado el auto. Se procederá
en esta subasta como en la anterior, y en las mismas condiciones y
exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarará
adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En ningún caso habrá
lugar a otra nueva puja. Art. 1350. No podrán hacerse posturas por
los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo ni por
el embargado, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja

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ulterior y de daños y perjuicios. El abogado del persiguiente no podrá

ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, a pena de
nulidad de la adjudicación o de la nueva puja y de pago de daños y
perjuicios a favor de todas las partes. Art. 1351. La sentencia de
adjudicación será la copia del pliego de condiciones redactado en la
forma establecida en esta misma sección, y ordenará al embargado
abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notificare
la sentencia, al cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere
ocupando a cualquier título que fuere los bienes adjudicados. Art.
1352. La sentencia de adjudicación no se entregará al adjudicatario
sino a cargo de que presente al secretario la constancia de haber
satisfecho el saldo de las costas ordinarias del procedimiento y la
prueba de que ha cumplido las condiciones del pliego que sirvió de
base a la adjudicación y que deban ejecutarse antes de la entrega. La
constancia del pago y de los documentos justificativos quedarán
anexos al original de la sentencia y se copiarán a renglón seguido de
ésta. Si el adjudicatario dejare de hacer estas justificaciones, dentro
de los diez días siguientes al de la adjudicación, se le apremiará por la
vía de la falsa subasta, como se prescribe más adelante, sin perjuicio
de las demás vías de derecho. Art. 1353. Los gastos del
procedimiento se pagarán con el privilegio del importe de la venta,
cuando fueren extraordinarios, y así se hubiere ordenado por la
sentencia de adjudicación. Art. 1354. Las disposiciones de los
artículos 1318, 1319, y 1323, 1331, 1332, 1333, 1334, 1335, 1337,
1338, 1343, 1344, 1345, y 1346 deben ser observadas a pena de
nulidad; pero ninguna nulidad podrá ser pronunciada en los casos en
que, a juicio del tribunal no se le lesionare el derecho de defensa. La
falta de notificación del embargo, la no transcripción del mismo, la
omisión o falta de notificación de un acto, en los términos y en los
plazos que determine la ley, se considerarán lesivos del derecho de
defensa. Cuando la falta u omisión fuere subsanada en tiempo
oportuno o se considerare que no desnaturaliza ni interrumpe el
procedimiento, éste puede continuar por auto del tribunal, dictado el

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mismo día en que se le sometiere en cuestión. Art. 1355. Sólo a la

persona o en el domicilio de la parte embargada se notificará la
sentencia de adjudicación, y de ella se debe hacer mención al margen
de la transcripción del embargo, a diligencia del adjudicatario. Art.
1356. La adjudicación no transmite al adjudicatario más derechos a la
propiedad, que los que tenía el embargado. No obstante, nadie podrá
turbar al adjudicatario en el goce de la propiedad por una demanda
en resolución, cuyo fundamento sea la falta de pago del importe de
las antiguas enajenaciones, a menos que se hubiere notificado, antes
de la adjudicación, en la secretaría del tribunal ante el que se ha
procedido a la venta. Si la demanda se ha notificado en tiempo
oportuno, la adjudicación debe suspenderse, y el tribunal, a
requerimiento del ejecutante o de cualquier acreedor inscrito, fijará el
plazo en que esté obligado el vendedor a terminar la instancia en
resolución. Podrá intervenir en esta instancia el ejecutante. Si el plazo
vence sin que la demanda en resolución haya sido definitivamente
juzgada, se pasará a la adjudicación a menos que, por causas graves
y debidamente justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo plazo
para el fallo a la acción en resolución. En el caso de que , por no
haberse conformado el vendedor a las prescripciones del tribunal, la
adjudicación hubiere tenido lugar antes del fallo de la demanda en
resolución, no se perseguirá al adjudicatario en razón de los derechos
correspondientes a los antiguos vendedores, quedando a éstos sus
derechos a salvo para hacer valer sus títulos de crédito, si ha lugar,
en el orden y la distribución del importe de adjudicación. La sentencia
de adjudicación debidamente transcrita, o inscrita cuando se trate de
terrenos registrados, extinguirá todas las hipotecas de aquellos
acreedores a quienes se haya notificado el pliego de condiciones y
actos posteriores, y los acreedores no tendrán ya más acción que
sobre el importe de la venta; siempre sin perjuicio de que el orden de
los pagos se haga conforme al orden del registro de las
inscripciones”(sic);

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Podemos ver diversas novedades tales como el sistema de denuncia

de mandamiento de pago, tanto al Conservador de Hipoteca como al
Registrador de Títulos correspondiente, la figura del poder al abogado
por parte del persiguiente el cual debe aparecer en dicho
mandamiento de pago, el sistema de dualidad de precio que se debe
incluir en el pliego de condiciones, 1º el que ofrece el persiguiente
para hacerse adjudicatario a falta de licitador; 2º el precio que regirá
la subasta en caso de que participen licitadores, la posibilidad de que
en este precio se le puedan hacer reparo, este aspecto constituye una
novedad. En los demás aspectos es una copia fiel del sistema Francés
artículos 1318 a 1356.

VÍAS DE RECURSOS QUE ADMITE LA SENTENCIA INCIDENTAL Y

LA SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN EN EL ÁMBITO DE LA LEY
6186

En el contexto ordinario la sentencia de adjudicación que decide

incidente en el curso de la subasta, es decir, el día de la vista a fin de
la venta, admite como vía de recurso la apelación, cuando no se
plantean incidentes, la vía de derecho abierta es la acción en nulidad
principal; esa postura es la que sustenta el criterio constante de la
Suprema Corte de Justicia, sin embargo, cuando se trata de sentencia
sobre demanda incidental en el curso del proceso de embargo
inmobiliario abreviado como la sentencia de adjudicación en esa
misma materia, en caso de incidentes en la subasta la vía de recurso
abierta es la casación, en el entendido de que así lo consigna la ley
6186 en el artículo 159, el cual además prevé el sistema de
incidentes que tiene que ver con la posibilidad de reparo al pliego de
condiciones, pero reiteramos según el criterio jurisprudencial en esta
materia es posible plantear las demandas incidentales propias del
embargo inmobiliario abreviado, por lo que el texto en cuestión no
tiene alcance limitativo.

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 3

El artículo 160 de la ley 6186 prevé un sistema de subrogación en

provecho de la entidad bancaria, totalmente distinto al que prevé el
derecho común; a saber el contenido de dicho artículo: “Art. 160. Si al
momento de la inscripción del mandamiento existe un embargo
anterior practicado a requerimiento de otro acreedor, el Banco podrá,
hasta el deposito del pliego de condiciones, y después de un simple
acto notificado al abogado del persiguiente, hacer proceder a la venta
según el monto indicado en los artículos precedentes. Si la
inscripción del mandamiento no es requerida por el Banco más que
después del deposito del pliego de condiciones, éste no tendrá más
que el derecho de hacerse subrogar en las persecuciones del
acreedor embargante, conforme al artículo 722 del Código de
Procedimiento Civil”(sic).

El artículo 162 prevé la subrogación en provecho de un tercero, por

demás se trata de un texto a todas luces inútil, puesto que lo que
persigue es un régimen especial de sustitución de persecución, sin
embargo los artículos 142 y 143 le prohíben a los terceros perseguir
los inmuebles, es ahí el contrasentido.

Conforme con el artículo 163 se estila que el adjudicatario cuando se

trata de un licitador debe depositar en la octava de la venta a título
provisional el monto que representa la actualización del crédito
principal e intereses debidos a la fecha; se trata de un absurdo;
puesto que el adjudicatario a lo único que se obliga es a pagar la
totalidad del precio, es decir, a cumplir con el pliego de condiciones,
ese texto constituye un atropello, pero en la práctica no se aplica;
ahora bien el referido cánon si es claro en cuanto a que el plazo para
la puja ulterior es de ocho (8) días a partir de la venta, y que el
completivo del precio se debe pagar después de dicho plazo de ocho
(8) días, la falla del texto consiste en que no especifica el plazo para
completar el pago de su totalidad, es por ello que debe entenderse
que es de diez (10) días a partir de la fecha de la venta el plazo para

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 3

pagar la totalidad del precio, conforme resulta de lo que prevé el

artículo 713 del Código de Procedimiento Civil en aplicación de la
regla de derecho común, es decir, en esta materia el retiro de la
sentencia de adjudicación se efectúa en la forma prevista por el
artículo 713 del Código de Procedimiento Civil que se refiere a los
diez (10) siguientes a la fecha de la adjudicación.

En cuanto al régimen jurídico para solicitar una puja ulterior rigen las
disposiciones de los artículos 708 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, transcritos anteriormente.

El artículo 168 prevé la posibilidad de que el banco desinterese a un

acreedor inscrito a fin de subrogarse en la hipoteca del primer
acreedor, ese escenario solamente es posible cuando entre las
entidades bancarias existe una hipoteca compartida.

Situación procesal cuando se produce una puja ulterior, se estila que

el persiguiente es el titular del procedimiento por lo que el que
apertura la puja lo hace a su cuenta y riesgo, por tanto mal podría
renunciar a la subasta a fin de hacer irreversible la adjudicación en su
versión original, inclusive el perseguido puede hacer una oferta real
de pago, en base al monto realmente adeudado que es la situación
que lo vincula al proceso, en ese sentido la Segunda Sala de la
Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito
Nacional sustenta ese criterio a saber:

“CONSIDERANDO: que la oferta real de pago se puede efectuar

utilizando dos modalidades procesales, mediante acto procesal,
seguido de consignación y de denuncia de la consignación, aún
cuando las dos últimas formalidades no se encuentran sancionadas a
pena de nulidad, también puede tener lugar en curso de instancia
siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos para la
satisfacción de la obligación este último razonamiento implica que el

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deudor puede ofrecer pagar en el curso de la instancia, se trata de un

procedimiento que en término de formalismo se aparta de los
artículos 1257 a 1259 del Código Civil, pero en cuanto a efecto y
objeto conlleva la liberación de la obligación como producto del pago,
la jurisprudencia sobre todo Francesa sostiene al respecto que esa
modalidad de oferta no se origina en los términos de los textos de
referencia; corresponde a los jueces vigilar el carácter satisfactorio de
la oferta real de pago, determinar su cuantía disponiendo la
consignación, en la forma prevista por la Ley si entiende que procede
su validez; el juez del tribunal a-quó violó las reglas que norman y
pautan el régimen de los ofrecimientos de pago al limitarse a
declararla insuficiente sin antes determinar la relación de
proporcionalidad con el crédito adeudado ejerciendo el papel que se
enuncia precedentemente; una simple operación aritmética nos
permite establecer que el aporte de los cheques de referencia, uno
por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS
PESOS CON 00/100 (RD$258,700.00), y otro por CINCUENTIUN MIL
SETECIENTOS CUARENTA PESOS CON 00/100 (RD$51,740.00),
constituían en su tope total, la cuantía plena a que ascendía el
crédito, desde la fecha de la suscripción del contrato, el cual data del
13 de Agosto del 2001, hasta el día en que se procedió a la
adjudicación, en fecha dos (02) de abril del 2003, en el entendido de
que discurrieron entre ambas fechas 20 meses, situación esta que
equivale a realizar una multiplicación de DOSCIENTOS
CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100
(RD$258,700.00) calculados a un doce por ciento (12%) anual que es
lo que prevé el contrato de hipoteca, implica un monto adicional de
TREINTIUN MIL CUARENTICUATRO PESOS CON 00/100
(RD$31,044.00);” pero se presentó un escenario procesal, en el cual
un licitador fue declarado adjudicatario, un tercero solicitó y obtuvo la
apertura de una puja ulterior, el persiguiente original aceptó una
oferta real de pago en audiencia; la puja ulterior desitió de la puja
para que retomara el imperio de la sentencia de adjudicación; la

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Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación

del Distrito Nacional decidió que era válida la oferta real de pago del
perseguido así como también que el pujante ulterior no podía desistir
de la puja, puesto que es un interviniente ocasional en el proceso lo
mismo que el licitador a continuación el contenido de dicha sentencia:

“CONSIDERANDO: que en fecha trece (13) de abril del año 2002, la parte
persiguiente notificó al perseguido mandamiento de pago tendente a
embargo inmobiliario, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO
MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100 (RD$258,700.00), suma esta
equivalente a capital e intereses, así se encuentra plasmado en el pliego de
cargas, cláusulas y condiciones que rigió la adjudicación, página 3, lo mismo
que en el escrito de los recurrentes página 2, por lo que se convierte en un
evento incontestable, que suple la ausencia en el expediente del referido
documento; CONSIDERANDO: que el punto de la contienda consiste en que
el ofrecimiento real de pago hecho el día de la subasta ascendente a la
suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON
00/100 (RD$258,700.00), conforme cheque de administración No.0264517,
de fecha veintiocho (28) de marzo del 2003, daba satisfacción al crédito
principal, conforme el mandamiento de pago, alegato este que se
corresponde con los cánones procesales que rigen la materia, en tanto y en
cuanto concierne a que la oferta real de pago se debe realizar por la
totalidad de la acreencia adeudada, en aras de respetar la figura
denominada indivisibilidad de las obligaciones, según resulta de los
artículos 1244 y 1257 a 1259 del Código Civil, pero además fue ofrecido el
cheque No.264514, de fecha veintiocho (28) de marzo del año 2003, por un
monto de CINCUENTIUN MIL SETECIENTOS CUARENTA PESOS CON 00/100
(RD$51,740.00), suma esta que representa los intereses legales del crédito
de referencia, tomando como punto de partida la fecha del contrato, el cual
data del nueve (09) de agosto del 2001, la suma de CATORCE MIL
QUINIENTOS SESENTA PESOS CON 00/100 (RD$14,560.00) por concepto de
gastos, según cheque NO.264515, de fecha veintiocho (28) de marzo del
año 2003, así como también VEINTICINCO MIL PESOS CON 00/100
(RD$25,000.00), conforme cheque No.264516, girado a nombre de Antonio
Bautista Arias, para cubrir los honorarios profesionales, con la expresa
mención tanto en el caso de los gastos como de los honorarios que si

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ascendieran a un tope mayor procedieran a pagar la diferencia previo, auto

en ese sentido; es pertinente destacar que constan en el expediente copias
fotostáticas de los cheque de administración que se aluden
precedentemente, girados a favor de la entidad persiguiente, y del
representante legal, en el proceso de expropiación; CONSIDERANDO: que la
oferta real de pago se puede efectuar utilizando dos modalidades
procesales, mediante acto procesal, seguido de consignación y de denuncia
de la consignación, aún cuando las dos últimas formalidades no se
encuentran sancionadas a pena de nulidad, también puede tener lugar en
curso de instancia siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos
para la satisfacción de la obligación este último razonamiento implica que
el deudor puede ofrecer pagar en el curso de la instancia, se trata de un
procedimiento que en término de formalismo se aparta de los artículos
1257 a 1259 del Código Civil, pero en cuanto a efecto y objeto conlleva la
liberación de la obligación como producto del pago, la jurisprudencia sobre
todo Francesa sostiene al respecto que esa modalidad de oferta no se
origina en los términos de los textos de referencia; corresponde a los jueces
vigilar el carácter satisfactorio de la oferta real de pago, determinar su
cuantía disponiendo la consignación, en la forma prevista por la Ley si
entiende que procede su validez; el juez del tribunal a-quó violó las reglas
que norman y pautan el régimen de los ofrecimientos de pago al limitarse a
declararla insuficiente sin antes determinar la relación de proporcionalidad
con el crédito adeudado ejerciendo el papel que se enuncia
precedentemente; una simple operación aritmética nos permite establecer
que el aporte de los cheques de referencia, uno por la suma de
DOSCIENTOS CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100
(RD$258,700.00), y otro por CINCUENTIUN MIL SETECIENTOS CUARENTA
PESOS CON 00/100 (RD$51,740.00), constituían en su tope total, la cuantía
plena a que ascendía el crédito, desde la fecha de la suscripción del
contrato, el cual data del 13 de Agosto del 2001, hasta el día en que se
procedió a la adjudicación, en fecha dos (02) de abril del 2003, en el
entendido de que discurrieron entre ambas fechas 20 meses, situación esta
que equivale a realizar una multiplicación de DOSCIENTOS CINCUENTIOCHO
MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100 (RD$258,700.00) calculados a un
doce por ciento (12%) anual que es lo que prevé el contrato de hipoteca,
implica un monto adicional de TREINTIUN MIL CUARENTICUATRO PESOS

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CON 00/100 (RD$31,044.00); CONSIDERANDO: que el juez o tribunal que

juzga la validez de una oferta real de pago debe examinar y establecer el
monto de los gastos, en la especie fueron aportados en oferta a esos fines,
un cheque por la suma de QUINCE MIL SEISCIENTOS PESOS CON 00/100
(RD$15,600.00), por concepto de gastos y otros por la suma de
VEINTICINCO MIL PESOS CON 00/100 (RD$25,000.00) por concepto de
honorarios profesionales a favor este último del abogado de la persiguiente
a la sazón Licenciado Antonio Bautista, aún cuando reconocemos que el
trabajo de los abogados es una actividad liberal, cuando se trata de
liquidación, los mismos se encuentran regidos por la Ley 302 modificada por
la Ley 95/88, la cual establece un régimen de liquidación por partida,
sistema este que obedece a un esquema rígido, entendemos que dada esa
situación, los montos ofertados para cubrir tales emolumentos resultan
suficientes, dado reiteramos el sistema irrisorio de partidas que contempla
la ley en cuestión, en tal virtud procede ordenar la consignación en un
primero momento en manos del acreedor, bajo apercibimiento de hacerlo
en una Colecturía de Impuestos Internos, en caso de negativa, conforme
resulta de lo que consagra el artículo 816 del Código de Procedimiento Civil,
disponiendo que una vez efectuada la consignación ya sea en la persona del
acreedor, si la aceptara, o en la Dirección General de Impuestos Internos
surtirá el efecto liberación de la obligación y cesación de los intereses desde
el día en que tenga lugar dicha consignación, según sea el caso; ello implica
que al momento de consignarla no solamente abarca los valores que
contienen los cuatro cheques que se enuncian precedentemente, sino
también, los intereses que se haya acumulado desde el dos (02) de abril del
2003, hasta el día en que opere la consignación, a razón de un uno por
ciento (1%) mensual, en tanto que completivo de la acreencia principal y
demás accesorios; puesto que así lo contempla el texto que consta en este
párrafo; CONSIDERANDO: que en cuanto al alegato de que es el pliego de
condiciones el instrumento que norma la adjudicación, ciertamente esa es
la situación que prevalece, pero sin embargo ese documento rige la
adjudicación, en cuanto concierne la venta en pública subasta y la
consiguiente transferencia del derecho de propiedad al adjudicatario, que
puede ser el mismo persiguiente, o un licitador, dependiendo a las
situaciones circunstanciales propias de la subasta, esa situación en modo
alguno vincula al deudor, puesto que en caso de hacer una oferta real de

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pago con fines de liberarse de la obligación su compromiso consiste en el

pago de la acreencia adeudada y los demás accesorios generados hasta el
día de la oferta, puesto que el concurre a la subasta no como licitador como
es el caso de los terceros, que persiguen comprar el inmueble, sino que su
presencia en ese escenario es la de un deudor, ligado al proceso de
expropiación exclusivamente por la acreencia adeudada, y todos sus
accesorios es por ello que el artículo 711 del Código de Procedimiento Civil
le prohíbe al embargado hacer postura el día de la adjudicación, pero no se
le prohíbe saldar la acreencia adeudada, tomando obviamente en cuenta el
crédito plasmado en el mandamiento de pago, así como los demás
accesorios, sustentar que en caso de ofrecer el pago en audiencia a cargo
del deudor debe sujetarse al precio fijado en el pliego de condiciones sería
admitir su participación en la subasta como licitador, situación esta
reiteramos que se encuentra prohibida por el artículo 711, citado
precedentemente, por lo que al tenor del razonamiento de referencia
entendemos que procede revocar la sentencia impugnada, acogiendo el
recurso de apelación que nos ocupa, conforme se deriva de lo que es el
efecto devolutivo de la apelación en el sentido de transportar los términos
del litigio a la jurisdicción de alzada mutatis mutandis; entendemos que
procede declarar buena y válida la oferta real de pago, planteada por la
parte recurrente, quien fungió como perseguido en Primera Instancia;
CONSIDERANDO: que procede ordenar al Registrador de Títulos del Distrito
Nacional que disponga la radiación del Certificado de Título del acreedor
hipotecario de la parte ejecutante, como cualquier inscripción o
transferencia intervenida como producto de la sentencia de adjudicación,
que se revoca por efecto de este fallo, puesto que es un efecto procesal que
se deriva del hecho de haberse acogido la oferta real de pago, procediendo
a su validación; CONSIDERANDO: que no procede la condenación en costas
del licitador, puesto que es un interviniente ocasional en la subasta que no
puede ser considerado parte del proceso, mas bien se trata de un tercero
que asume los riesgos propios de una licitación, por lo que entendemos
pertinente rechazar la petición de condenación en costas, planteada por los
recurrentes en contra del licitador FREDDY E. PEÑA; valiendo decisión que
no será plasmada en el dispositivo de la presente sentencia”

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El artículo 710 dispone en el segundo párrafo lo siguiente: “Se

procederá en esta subasta como en la anterior, y en las mismas
condiciones y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se
declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En ningún caso
habrá lugar a otra nueva puja”.

En cuanto a la posibilidad de que el falso subastador puede pagar

hasta el día de la audiencia para la nueva venta; el artículo 738, se
pronuncia en ese sentido, pero lógicamente que no solo debe pagar el
precio sino todo los accesorios que en ese sentido señale el pliego de
condiciones, es decir los intereses y comisiones, es por ello que el
texto no hace mención pura y simple de que el falso subastador
pagará solamente el monto de la subasta, sino que debe apegarse a
lo que disponga el pliego, a saber el contenido de dicho texto: “Art.
738.- Si el falso subastador justificare haber cumplido las condiciones
de la adjudicación, no se procederá a ésta”; es por ello que el artículo
740 le impone al falso subastador pagar la diferencia del precio, entre
la suma inicial y el nuevo precio, conforme al pliego de condiciones,
es decir si inicialmente se produjo una subasta por CIEN MIL PESOS
CON 00/100 (RD$100,000.00), el licitador no pagó por lo que fue
declarado falso subastador, si le interesa pagar debe satisfacer el
pago del precio establecido en el pliego, si el acreedor persiguiente
no modifica el precio todo estaría bien; pero si lo modifica la situación
sería más incomoda puesto que debe pagar en base al nuevo precio;
si hubiere excedente no lo puede reclamar; puesto que así lo
consigna el artículo 740, el cual consagra que el destino del
excedente será utilizado para pagar en primer lugar a los acreedores,
sino hubiere acreedor el referido incidente beneficia a la parte
embargada, a saber el contenido de dicho texto: “Art. 740. El falso
postor estará obligado a pagar la diferencia entre su precio y el de la
reventa en nueva subasta, sin poder reclamar el excedente en caso
de que la hubiere. Este excedente se pagará a los acreedores y si
éstos no tuvieren interés en ello, a la parte a quien se ha embargado.

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El depósito requerido por el artículo 690 se aplicará en primer término

a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en segundo
término a pagar los intereses del crédito hipotecario”.

CUAL ES LA SITUACIÓN CUANDO EL MONTO DE LA SUBASTA ES

SUPERIOR AL MONTO DEL CRÉDITO REALMENTE ADEUDADO

El persiguiente en ese caso debe rembolsar el excedente al

embargado, si existen otros acreedores pueden actuar y trabar en
manos del persiguiente un embargo retentivo, si su crédito califica a
esos fines, si el persiguiente retiene dichos valores podría ser
susceptible de una acción IN-REVERSO, por enriquecimiento ilícito,
según los artículos 1371 a 1381 del Código Civil; en ese sentido cabe
señalar que la Ley 6186, reconoce al perseguido ese derecho, artículo
163, segundo párrafo; esta demanda le compete al juez de Primera
Instancia en atribuciones civiles.

Es importante hacer una mención de significativa trascendencia, la

cual consiste en el hecho de que si muy bien es cierto que en materia
de embargo inmobiliario abreviado no hay apelación, en contra de la
sentencia ya sea sobre incidente o sobre la adjudicación cuando se
entiende que es una decisión contenciosa por decidir el día de la
subasta algún incidente por lo que debe entenderse que la vía de
recurso abierta es la casación, en materia laboral cuando se decide
una subasta, existe en ese caso la vía de la apelación por aplicación
del artículo 680 del Código de Trabajo; tanto en contra de la
sentencia de adjudicación como en contra de la decisión que resuelve
un incidente de embargo inmobiliario abreviado.

Debemos precisar que el proceso de expropiación en esta materia lo

conoce el juez de primera instancia laboral cuando el título ejecutorio
proviene de esa jurisdicción, cuando el título proviene de la Corte de
Apelación laboral el procedimiento lo conoce el presidente de la

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 4

Corte. Cabe indicar que en este ultimo caso la sentencia que se dicta
en esta materia tendrá abierta la apelación también es pertinente
aclarar que el juez de la ejecución en el tribunal de primera instancia
laboral en los casos que existen división en sala corresponde al
presidente de dicho tribunal no a la sala.