ASPECTOS REGISTRALES

DE LA DECLARATORIA
DE FBRICA
Fredy Silva Villajun

Normativa aplicable
- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de
habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes N 29300, 29476 y
29566.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento
de Licencias de habilitacin urbana y licencias
de edificacin). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N 003-2010-VIVIENDA.
- Ley 27157 y su Reglamento. (regularizacin
de edificaciones)
- Reglamento de Inscripciones del Registro
de
Predios:
Adecuacin
aprobada
por
Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente
desde el 27/12/2008.

Definicin de declaratoria de
fbrica

Es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra,
que se realiza mediante declaracin del
propietario con las formalidades y
trmites previstos en la ley.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definicin de edificacin
Es el resultado de construir una obra
cuyo destino es albergar al hombre en el
desarrollo
de
sus
actividades.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
Artculo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios sobre los que puede

recaer la declaratoria de fbrica
- Predios urbanos.
- Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitacin urbana.
- Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como
urbanos en la municipalidad e inscritos
como rsticos en el Registro.

Jurisprudencia registral
Determinacin de la naturaleza urbana
de un predio.
Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condicin que puede ser acreditada
al Registro mediante el Certificado de
Zonificacin y Vas o el Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L

Legitimados para edificar y

para formular la declaratoria
de fbrica
Los
propietarios,
usufructuarios,
superficiarios,
concesionarios,
titulares de una servidumbre o
afectacin en uso o cualesquiera que
cuente con derechos ciertos para
llevar a cabo obras de edificacin
sobre un predio.
Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Jurisprudencia registral
Declaratoria de fbrica
La declaratoria de fbrica podr ser
efectuada por el propietario del predio o por
el titular del derecho de superficie vigente.
En este ltimo caso, la edificacin declarada
debe comprender aquella efectuada a partir
de la vigencia de dicho derecho real.
Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L

Edificacin social sobre

terreno propio de uno de los
cnyuges
Cuando en la declaratoria de fbrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al
rgimen de sociedad de gananciales y la
fbrica haya sido edificada en terreno propio
de uno de ellos, el Registrador proceder a
extender simultneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal sobre el
inmueble por el solo mrito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condicin de propio.
Para ello, deber presentarse la respectiva
partida de matrimonio en copia certificada.
Art. 50K del RIRP

Procedimientos para formular

una declaratoria de fbrica
1. Procedimiento ordinario o regular.
Regulado por el Captulo III de la Ley
29090.
2.
Procedimientos
en
va
de
regularizacin.
2.1. Regularizacin al amparo de la Ley
27157 (FOR), sin intervencin municipal.
2.2. Regularizacin al amparo de la Ley
29090, con intervencin municipal.

Procedimiento
ordinario o regular de
declaratoria de fbrica

Documentos previos
Regula el diseo o las condiciones
tcnicas que afectarn el proceso de
habilitacin urbana o de edificacin de un
predio y que, por tanto, es necesario
recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trmite de licencias de
habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Efectos de la inscripcin de los

documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a
solicitud del propietario, cualquiera de
los documentos establecidos en el
presente artculo, para su respectiva
publicidad. El contenido del asiento de
inscripcin debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento
del predio, por lo que ste ser
oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Documentos previos:
Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios
Es
el
documento
emitido
por
las
municipalidades distritales y provinciales o
por la Municipalidad Metropolitana de Lima
en el mbito del cercado, donde se
especifican los parmetros de diseo que
regulan el proceso de edificacin de un
predio urbano.
Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles
y tendr vigencia de 36 meses.
Art. 14 Ley 29090

Documentos previos:
Certificado de Factibilidad de
Servicios
Documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios que contiene:
a) Las condiciones tcnicas bajo las
cuales se otorgar el servicio, precisando
las
obras
e
instalaciones
de
insfraestructura pblica que debern
realizar las empresas prestadoras.
b) Plazo en que podr accederse al
servicio.
c) Fecha de emisin.
d) fecha de vigencia.

Licencia de edificacin
La licencia de edificacin constituye un
acto administrativo mediante el cual las
municipalidades
otorgan
autorizacin
para la ejecucin de obras de edificacin.
Las licencias podrn ser objeto de
prrroga y modificacin, as mismo de
desistimiento de manera expresa y a
solicitud del interesado.
Artculo 7 Ley 29090

Plazo de vigencia Efectos de

la licencia
Plazo
de
vigencia:
36
meses,
prorrogable por 12 meses calendarios por
nica vez. En todas las modalidades, el
inicio se computa a partir del ingreso del
expediente a la municipalidad. Art. 11 de la
Ley 29090

Efectos: Determina la adquisicin de

derechos de construccin y desarrollo, en
los trminos de la licencia. Las licencias
producen todos sus efectos aun
cuando
los
inmuebles
sean

Modalidades de aprobacin de
la licencia de edificacin
Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de
profesionales
Modalidad B:
responsables.

Con

firma

de

profesionales

Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de

proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones
Tcnicas.
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de
Comisin Tcnica.

Modalidad A: Aprobacin
automtica con firma de
profesionales
Se requiere presentar ante la
municipalidad el FUE y los dems
documentos. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de
la liquidacin respectiva y a partir de
ese momento se pueden iniciar.
Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de

profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 15
das para verificar el expediente, la idoneidad
y correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones,
se otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de

proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentacin del
expediente ante la municipalidad constituye la
licencia, previo pago de la liquidacin respectiva,
pudindose a partir de este momento iniciar las
obras.
Comisiones tcnicas:
La municipalidad convocar a la comisin en el
plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das
tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo
sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con

evaluacin previa de comisin
tcnica
La municipalidad convocar a la comisin
en el plazo mximo de 5 das tiles; la
comisin tendr 20 das tiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo
sin pronunciamiento, se aplica el silencio
positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fbrica
Los propietarios pueden solicitar al Registro
la anotacin preventiva de la predeclaratoria
de fbrica, la misma que tendr la vigencia
de un ao.
Cuando se solicite la inscripcin de una
unidad inmobiliaria con secciones de
propiedad exclusiva y zonas comunes, debe
inscribirse necesariamente, en el mismo
acto,
el
reglamento
interno
y
la
preindependizacin.
Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Ttulo que da mrito a la

anotacin de la predeclaratoria
de fbrica
a) Cargo del FUE, presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepcin y el
nmero de expediente asignado.
b) Resolucin de licencia de edificacin en los
casos de las modalidades b), c) con
comisiones tcnicas y d).
c) Plano de ubicacin, localizacin y plano de
arquitectura
presentados
ante
la
Municipalidad.
d) Memoria descriptiva de distribucin de
ambientes.
* En caso de discrepancia entre la memoria y
el plano, prima el plano.
* Se puede presentar memoria descritiva en
copia digital
Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Ttulo para la anotacin del

prereglamento interno y
preindependizaciones
El
Reglamento
interno
y
las
preindependizaciones se anotarn en
mrito a documento privado otorgado por
el propietario, con firma certificada
notarialmente.
Luego de anotado el prereglamento, se
extendern las preindependizaciones.
Art. 50E del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga

Vigencia: Un ao contado desde la fecha

del asiento de presentacin, prorrogable

antes del vencimiento y por el mismo plazo,
cuantas veces sea necesario. Este plazo no
podr exceder la vigencia de la licencia de
obra.
Prrroga: Se anota en mrito a documento
privado con firma certificada otorgado por
el propietario del terreno, cualquiera de los
adquirentes
de
las
unidades
preindependizadas o por el tercero cuyo
derecho
emane
de
las
partidas,
acompaado
de
la
documentacin
pertinente.

Anotacin de compraventa
Se anotarn preventivamente en las
partidas
preindependizadas
la
compraventa u otros actos anlogos por el
cual el propietario se obligue a transferir la
propiedad de las futuras secciones de
propiedad exclusiva.
Estas anotaciones caducan de pleno
derecho
al
caducar
la
anotacin
preventiva de las preindependizaciones.
Art. 50H del RIRP

Conversin de la anotaciones
en inscripcin
Si la edificacin se efectu conforme al
proyecto, la predeclaratoria de fbrica, el
prereglamento
interno
y
las
preindependizaciones se convertirn en
definitivas por el mrito de la declaratoria de
fbrica.
Cuando la edificacin discrepe del proyecto y
ello
implique
modificaciones
del
prereglamento
interno
y
las
preindependizaciones, deber presentarse
adems los documentos aclaratorios o
modificatorios.

Declaratoria de fbrica: ttulo

inscribible
1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
2. Escritura pblica en el que se inserte o
adjunte el FUE.
Se deben acompaar los anexos segn la
normativa especial y planos de localizacin,
ubicacin y distribucin autorizados por
profesional.
En caso de discrepancia entre la memoria
descriptiva y el plano, primar el plano
Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art.
50J del RIRP.

Declaratoria de fbrica
en va de
regularizacin: sin
intervencin municipal

Declaratoria de fbrica en va
de regularizacin (FOR)
Requisitos:
1. Edificacin realizada sin licencia de
construccin, conformidad de obra o que no
cuente con declaratoria de fbrica.
2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
3. Que las edificaciones se hayan levantado
sobre predios urbanos, terrenos que cuenten
con proyecto aprobado de habilitacin urbana
con construccin simultnea o predios ubicados
en zonas urbanas consolidadas.

Ampliacin excepcional del

plazo de regularizacin a
travs de FOR
1. La decimocuarta disposicin transitoria de la
Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades)
ampli el plazo para las construcciones
irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El
plazo para regularizar venci el 30/6/2003.
2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004,
ampla el plazo para construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para
regularizar venci el 31/12/2005.

Ttulo que sustentar la

inscripcin
Formulario registral (FOR) debidamente llenado,
suscrito por el propietario y el verificador responsable,
con firmas certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
Informe tcnico de verificacin / constancia de haberse
solicitado la verificacin ad hoc.
Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.
Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pblica,
documento privado de fecha cierta, declaracin notarial
de prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios.

Precedente vinculante
Regularizacin de edificaciones sobre predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rstico en
el Registro de Predios, no se requiere la resolucin
de alcalda que apruebe la habilitacin urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente.
XIX Pleno

Precedente vinculante
Intervencin del verificador ad-hoc
Corresponde al Verificador Responsable determinar la
pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de
Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el
artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin
embargo, el Registrador podr exigir la constancia del
cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y
el pago respectivo, en los casos en los que, de la
partida registral o del ttulo presentado, se evidencia
la existencia de alguna de las condiciones sealadas
en el precitado artculo
X Pleno del TR.

Precedente vinculante
Transferencia de predios regularizados al amparo de
la Ley N 27157
Es procedente la inscripcin de los actos de disposicin
de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria
de fbrica fue otorgada va regularizacin al amparo de
la Ley N 27157, aun cuando no se cuente con
autorizacin para celebrar contratos de compraventa
garantizada ni conste inscrita la recepcin de obras de
habilitacin urbana del terreno sobre el que se levant la
edificacin.
IV Pleno del TR.

Improcedencia de
regularizacin sucesiva
Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el
procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley
27157, la posterior ampliacin, modificacin,
reparacion, remodelacin, puesta en valor,
cercado o demolicin de la fbrica, efectuada sin
cumplir con los procedimientos establecidos en el
Ttulo II de la citada ley, se regularizar mediante
el procedimiento previsto en el artculo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley 29090.
Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Cancelacin de carga tcnica

Las cargas sern canceladas en virtud de
un nuevo informe tcnico emitido por el
verificador competente, en el que se
acredite
el
levantamiento
de
las
observaciones que dieron mrito a su
anotacin, acompaado de ser el caso, de
los planos replanteados. No corresponde al
Registrador formular observaciones a los
aspectos tcnicos de dicho informe.
Art. 50N del RIRP

Precedente vinculante
Regularizacin
de
edificaciones
pertenecientes al PCN
Es
inscribible
la
regularizacin
de
edificaciones pertenecientes al patrimonio
cultural de la nacin al amparo de la Ley
27157, cuando el INC lo haya autorizado.

Declaratoria de fbrica
en va de
regularizacin: Con
intervencin municipal

Requisitos
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de
obra despus del 20/7/1999 hasta la fecha de
publicacin de la Ley 29090 ( 25/9/2007).
El plazo para solicitar la regularizacin ante la
municipalidad respectiva es de 180 das calendarios
contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
(28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, por
Ley 29476.
Las edificaciones deben cumplir las normas urbansticas,
edificatorias y de proteccin al patrimonio histrico.
Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra
objeto de regularizacin.

Ttulo que sustentar la

inscripcin
Resolucin municipal que aprueba
regularizacin de la edificacin.

la

Planos de ubicacin, localizacin y de

arquitectura firmados por profesional
constatador.
Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP