EL BOLETO DE COMPRAVENTA

Por Gabriel B. Ventura

SUMARIO
INTRODUCCIN. I- EL PROBLEMA DE LA NATURALEZA
JURDICA DEL BOLETO. II- LA POSESIN POR BOLETO
DE COMPRAVENTA. III- OTROS BOLETOS QUE NO SON
DE COMPRAVENTA. IV- LA ACCIN DE ESCRITURACIN
(ARTCULO 1185 DEL COD. CIVIL). V- LOS BOLETOS
REGISTRABLES. A) VENTA DE LOTES A PLAZO; b) VENTA
DE

FUTURAS

UNIDADES

AFECTADAS

PREHORIZONTALIDAD.

INTRODUCCIN

Es costumbre en los negocios inmobiliarios la celebracin previa de un boleto.

Ocurre que frecuentemente quedan por arreglar, en el momento de la concrecin del
negocio, algunas cuestiones relativas a las deudas por tributos que pueda presentar la
propiedad, a la liberacin de impuestos ante la AFIP por tratarse de la sustitucin de la
nica vivienda (art. 14 ley 23905), consultas, planos y otras cuestiones que imposibilitan la
celebracin del contrato de compraventa, permuta, etc. en el instante mismo de tomada la
decisin de compra. Para ms, cabe agregar que los mismos trmites notariales y
registrales previos, cuando no la confeccin de planos de mensura, unin o subdivisin;
autorizaciones administrativas o judiciales, segn los casos, insumen un tiempo
considerable que va desde una semana hasta varios meses. Resultara todo un incordio

exigir a las partes directamente la celebracin de la escritura traslativa.

Acadmico de nmero. Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Crdoba;

Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Crdoba y de la Universidad Catlica de
Crdoba; Director de la Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de Crdoba.

Si bien es cierto que el negocio bien puede celebrarse directamente en escritura

pblica, dejar el compromiso previo librado a la prueba de un simple contrato verbal, segn
lo preceptuado por el art. 1188 del Cdigo Civil, no sera, sin dudas, lo ms conveniente1.

EL PROBLEMA DE LA NATURALEZA JURDICA DEL BOLETO

Ya es toda una tradicin la disputa entre quienes sostienen que el boleto de
compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y quienes entienden que se trata
de otra figura. El tema se encuentra ntimamente relacionado con la interpretacin que
demos a las normas referidas a las formas2.
De nuestra parte opinamos que cuando una norma requiere una forma con carcter
ad solemnitatem, en nuestro caso la exigencia de la escritura pblica por el art. 1184,
inciso 1, el incumplimiento de la misma obsta a la plena validez del contrato. Luego de ello
deberemos analizar si la exigencia lo es de manera absoluta o relativa, ya que si la
exigencia formal lo es con carcter absoluto y no se cumple, el contrato no valdr lisa y
llanamente, sin producir siquiera algn otro efecto. Mientras que si la exigencia lo es con
carcter ad solemnitatem relativo, aun incumplido el recaudo formal, el contrato generar la
obligacin de cumplir con la forma exigida3.
A nuestro entender el asunto surge muy claro de las normas implicadas en nuestro
razonamiento, que son los arts. 975, 976, 977, 978, 1184 y 1187 del Cdigo Civil. No
dudamos que el boleto de compraventa (o cualquier promesa - salvo la donacin sobre
traspaso dominial de inmuebles) constituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el
concepto que brinda el art. 1137 del Cdigo Civil. Sin embargo no puede definitivamente
ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obligaciones que tipifican a esta
figura negocial. Advirtase que la definicin legal del contrato de compraventa, contenida
en el art. 1323 del Cdigo Civil, dice que Habr compraventa cuando una de las partes se
obligue a transferir la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella
un precio cierto en dinero. En efecto, por imperio de esta norma sustancial, y
1

KIPER, Claudio M. Juicio de Escrituracin, Ed. Hammurabi, Bs.As. 1999, pg. 48.
Excedera la finalidad de esta monografa hacer un desarrollo de todas las posturas doctrinarias respecto a
la naturaleza del boleto. Para ello recomendamos MORELLO, Augusto M. El boleto de compraventa
inmobiliaria; 2 Ed. LEP, La Plata, 1975.; ETCHEGARAY, Natalio P. El boleto de compraventa inmobiliaria,
Ed. Librera Jurdica, La Plata, 1975, Tomos I y II; MOSSET ITURRASPE, Jorge y NOVELLINO, Norberto J.
La obligacin de escriturar, Ed. La Rocca, Bs.As. 1994; KIPER, Claudio M. Ob.Cit.
3
CIFUENTES, Santos; Negocio Jurdico, Ed. Astrea, Bs.As. 1986, pg 204 y ss.
2

considerando que el principal efecto de los contratos es hacer nacer obligaciones, el

contrato de compraventa debe generar para el vendedor la obligacin de entregar la cosa
vendida, y correlativamente la accin, a favor del comprador, de exigir esa entrega4, la
llamada actio emptio de los romanos. En tanto que al comprador le debe hacer nacer la
obligacin de pagar el precio, con la correlativa accin del vendedor de exigrselo. Tngase
presente que en los efectos contractuales que estamos enunciando nos estamos ateniendo
al concepto legal del contrato de compraventa contenido en el art. 1323 del Cdigo Civil.
Pues bien, el boleto de compraventa no generar ni para el comprador ni para el
vendedor ninguno de esas acciones. Las partes debern previamente cumplir con la
obligacin del otorgamiento de la forma, exigida con carcter relativo, en el art. 1184 inc. 1
del Cdigo Civil. Hasta tanto esa forma no se cumpla ni el vendedor podr exigir el precio
ni el comprador la entrega de la cosa. Podra ocurrir, incluso, que el contrato de
compraventa no pudiera celebrarse por no resultar factible la concrecin de la escritura
traslativa del dominio5. Imaginemos, a manera de ejemplo, un boleto de compraventa
referido a un inmueble sujeto a subdivisin, y que la autoridad administrativa no apruebe la
misma por considerar que se vulnera la ley de parcelamiento mnimo o la unidad
econmica mnima prevista en la zona (art. 2326 del Cdigo Civil). En tales casos no sera
dable el cumplimiento del pago del precio ni la entrega de la cosa, sencillamente porque el
contrato de compraventa no pudo tener lugar.
Repetimos que para nosotros la conclusin es irrebatible; sin embargo el debate,
que lleva ya muchos aos, hoy contina y probablemente no concluir jams; pues se han
introducido lamentablemente en el tema, tambin incumbencias profesionales y
funcionales que impiden pronunciamientos puramente cientficos y desprovistos de
intereses sectoriales.

KIPER, Claudio M. Juicio de Escrituracin, Ed. Hammurabi, Bs.As. 1999, pg. 55, 56.
Cada vez que usamos la expresin escritura traslativa del dominio, recordamos a LOPEZ DE ZAVALA,
Fernando J. en su Curso Introductorio... Ob.Cit., pg. 347. El prestigioso jurista tucumano ironiza
expresando: [...] la llamada escritura traslativa (que, por supuesto, no traslada nada: art. 577, C.Civil). De
nuestra parte estimamos que le asiste razn, en cuanto a que por s sola la escritura traslativa no opera la
mutacin; sino que integra uno de los elementos constitutivos al dar la forma apropiada a la causa o ttulo.
Pero remarcamos que si no fuera traslativa, ni aun seguida de la tradicin (art. 577 citado por el autor) se
generara dicho efecto. Por ello, cuando analizamos el art. 2602 del Cdigo Civil que alude al ttulo
suficiente, hacemos hincapi en la idoneidad de la causa (que tenga efecto traslativo), compraventa,
donacin, permuta, dacin en pago, etc. y a su forma apropiada (en este caso escritura pblica). Ello autoriza
pues, en nuestra opinin, a pesar de la irona de Lpez de Zavala, a referirse a esa instrumentacin como
escritura traslativa.
5

LA POSESIN POR BOLETO DE COMPRAVENTA

Otro tema, y muy interesante por cierto, es la calificacin de la posesin del

adquirente por boleto de compraventa. En este caso la polmica tiene su causa en el poco
feliz agregado efectuado por la ley 17.711 al art. 2355 del Cdigo Civil, que determina el
primer escaln en la clasificacin de la posesin: posesin legtima e ilegtima. Se
generaron sobre el punto diversas posturas doctrinarias. De nuestra parte, opinamos
contundentemente que el poseedor de un inmueble mediante boleto de compraventa es un
poseedor ilegtimo, de mala fe simple (no viciosa), conforme a las normas que regulan la
clasificacin de la posesin, contenidas en los arts. 2355, 2356 y 2364 del Cdigo Civil.
El agregado al art. 2355 del Cdigo Civil, motivo de la controversia doctrinaria,
establece que: ...Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de
buena fe, mediando boleto de compraventa. Creemos, tal como explica Moisset de
Espans6, que la norma ha querido legitimar la situacin de dicho adquirente confirindole
las mximas protecciones legales, sin reparar en el tecnicismo de las expresiones
empleadas. Sin embargo, a fuerza de ser precisos e interpretar la norma acorde a su
entorno, no podemos negar que el poseedor por boleto de compraventa carece de ttulo,
pues el boleto no cumple con todos los recaudos formales que el mismo art. 2355 exige
para otorgar al poseedor la calidad de legtimo. Le falta el ttulo suficiente, la causae
idoneae ad tranferendum dominium. El concepto de ttulo suficiente abarca tanto la forma
(el instrumento idneo) cuando el contenido (causa idnea) y que no slo reporta
suficiencia al propio ttulo, sino que su accin legitimadora involucra tambin al modo, conforme al art. 2602 del Cdigo Civil que establece que, para que la tradicin haga adquirir el
dominio, es necesario que lo sea por un ttulo suficiente o en cumplimiento de un ttulo
suficiente. Si ese ttulo no existe o no es suficiente, (en cuanto a materia y forma) aun
cuando se hubiere entregado la cosa, esa entrega no constituye la tradicin traslativa del
dominio (art. 2601 al 2603 del Cdigo Civil), pues para el Cdigo, tambin el modo exige la
causa idnea.
Tampoco podra considerarse al poseedor por boleto como de buena fe, calificativo
que pareciera querer asignarle el agregado al art. 2355 del Cdigo Civil, ya que, por
concepto, la buena fe posesoria radica en la creencia sin duda alguna (art. 4006 del
6

MOISSET DE ESPANES, Luis; Clases de Derechos Reales, Ed. Advocatus, Crdoba, 1998, pg. 85 a 87.

Cdigo Civil), por parte del poseedor, fundado en un error de derecho (art.2356), de ser el
propietario de la cosa7. Desconocer la necesidad de la forma impuesta, escritura pblica,
para los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es excusable, segn lo
preceptuado por el art. 923 del Cdigo Civil.
En definitiva, ya lo habamos adelantado, conforme a las normas implicadas del
Cdigo y haciendo una interpretacin rigurosa de sus dispositivos, el adquirente por boleto
no tiene ni ttulo ni modo.

Por ello no sera posible jams considerarlo un poseedor

legtimo. El nico poseedor legtimo es el que posee como titular de un derecho real, y no
cualquier derecho real, sino uno de aquellos que confieren el ius possidendi (derecho de
poseer): dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, etc. Tampoco podra
pretenderse aplicar respecto de l la calificacin de buena fe, ya que su ignorancia o error
lo es de derecho y stos son inexcusables ignorantia legis neminem excusat (art. 20 del
Cdigo Civil).
Por ello la doctrina, conciliando lo irreconciliable, prefiri hacer una interpretacin
lgica de la norma en todo su entorno y rescatar de la literalidad del dispositivo (nos
referimos al agregado al art. 2355) que el mismo no alude a la posesin cuando se refiere
al calificativo de legtima, sino al acto de adquisicin. Esta es la interpretacin que prima en
la doctrina8.
Pero siendo as es poco lo que aporta el agregado citado para modificar esta
situacin, ya que nadie consider jams que el adquirente por boleto hubiera adquirido su
posesin ilegtimamente. No abordaremos esta temtica por estimar que el tema excedera
el marco de esta monografa9.

No debe confundirse la buena fe creencia, tpica de la calificacin de la posesin, a la que alude el art. 2356
del C.C. con la buena fe probidad, aquella referida al obrar sin nimo de causar perjuicio de la que nos
habla el art. 1198 del Cdigo Civil cuando regula sobre la celebracin, interpretacin y ejecucin de los
contratos.
8
As puede verse en HIGHTON, Elena I. Derechos Reales, Ob.Cit. Vol. 1, pg. 50; que La ley 17711
considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa... y no califica como legtima a la posesin adquirida.
9
Sobre el punto pueden consultarse, entre otros muchos autores, LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J.;
Derechos Reales, Ed. Zavala, Bs.As. 1989, Tomo 1, pg. 418 y ss.; MUSTO, Nstor J. Derechos Reales,
Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1981, Tomo I, pg. 236, 237; MARIANI de VIDAL, Marina; Curso de
Derechos Reales, Ed. Zavala, Bs.As. 1997, tomo I, pg. 140, 141. HIGHTON, Elena; Derechos Reales La
Posesin, Ed. Ariel, Bs.As. 1979, Vol.1, pg. 48 a 50.

OTROS BOLETOS QUE NO SON DE COMPRAVENTA

Si bien el caso ms corriente es el boleto de compraventa, no debemos limitar slo a

esa causa de adquisicin la previsin de la norma. Por ello cuando hablbamos de la
anotacin de los boletos aclarbamos que no nos referamos slo a los de compraventa.
Sin dudas el artculo 2, inc. c) de la ley 17.801, tambin alude, aunque no directamente, a
los otros boletos con vocacin traslativa.
Casi todas las causas constitutivas o modificatorias de derechos reales, admiten la
posibilidad de acudir a estos boletos y por ende pueden considerarse inmersas en la
regulacin del art. 1185 y su correlativo 1187 del Cdigo Civil, excepcin hecha de las
donaciones que, por la prohibicin expresa contenida en el art. 1810 del Cdigo Civil, bajo
pena de nulidad, si no fueren hechas en escritura pblica no generarn accin alguna10.
El art. 1810 in fine, en prrafo agregado por ley 17.711, expresamente excluye de
aplicacin el art. 1185 del Cdigo Civil para los casos de promesas de donacin de
inmuebles o donaciones de inmuebles concretadas en instrumentos privados, y va con
dicha exclusin la propia del art. 1187 que consagra la accin de escrituracin11.
En relacin a los derechos que se constituyen o modifican, tambin hay variedad,
pues el propietario pudo comprometer (por no cumplir con la forma apropiada), la escritura
de afectacin a propiedad horizontal, la de constitucin de usufructo, servidumbre, etc. y
todos estos casos quedaran comprendidos en el supuestos normado.

LA ACCIN DE ESCRITURACIN (ARTCULO 1185 DEL COD. CIVIL)

Si las partes no cumplen con la obligacin de escriturar, la misma podr ejecutarse
judicialmente y ser el Juez, en ltima instancia quien ejecutar la prestacin, sustituyendo
al deudor remiso (sea vendedor o comprador).
10

CIFUENTES, Santos; Negocio Jurdico, Ed. Astrea, Bs.As. 1986, pg. 205, 206. El autor explica que
conforme a la moderna clasificacin de las formas, la exigida para la donacin de inmuebles, constituira lo
que se denomina una forma absoluta, cuya caracterstica radica en que cuando se omite, [...]ese vicio priva
a los negocios de sus efectos propios y de todo otro efecto civil[...] (lo resaltado es nuestro).
11
El art. 6 de la ley 19.836 que regula el rgimen de las fundaciones, formula a su vez otra excepcin a la ya
establecida por la norma del art. 1810, ya que expresa que La fundacin tendr todas las acciones legales
para obtener el cumplimiento de tales promesas, a las que no sern oponibles excepciones fundadas en los
artculos 1793 y 1810 del Cdigo Civil.

Estimamos que esta ltima afirmacin surge de una interpretacin amplia y

armnica del art. 505 inc. 2 del Cdigo Civil, que establece que el efecto de las
obligaciones respecto del acreedor es justamente hacerse procurar la prestacin por otro a
costa del deudor. El principio general consagrado en este dispositivo es aplicable a todos
los supuestos en que la posibilidad de sustitucin sea posible12. En el caso de la
escrituracin, por ser una obligacin de hacer, segn la previsin expresa de los arts. 1185
y 1187 del Cdigo Civil, como regla general podr operarse la sustitucin establecida en el
art. 630 del mismo cuerpo y de ah surge la coherencia con el inciso 2 del art. 505, segn
decamos. Obviamente en los casos en que no pueda efectivizarse la sustitucin por
circunstancias especiales, como pueden serlo la falta de cumplimiento con dispositivos
administrativos de parcelamiento mnimo o trmites catastrales, la existencia de medidas
cautelares impedientes (prohibicin de innovar, de disponer), etc. el pronunciamiento
judicial, con el apercibimiento de firmar el juez en sustitucin, no podr paliar ese
impedimento13.
El supuesto se podra presentar tambin cuando en el boleto respectivo hubiese un
saldo de precio que el adquirente, segn previsin contractual, se hubiere obligado a
garantizar con hipoteca a favor del transmitente. La norma expresa del art. 3128 del
Cdigo Civil y la especial prohibicin contenida en el art. 3115 del mismo y su nota,
eliminando las llamadas hipotecas judiciales, ha hecho decir a alguna doctrina que no
puede haber promesa de hipoteca14 en los trminos del art. 1184 y 1187 del Cdigo Civil.
Sin embargo algunos opinan que la posibilidad sentada por el art. 3128 del Cdigo,
cuando establece que tambin puede constituirse hipoteca [...] por documentos, que
12

RAMACCIOTTI, Hugo; Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial de Crdoba, Ed. Bs. As. 1980,
T 2, pg. 538; dice: [...] supuesto que la sentencia haya impuesto una obligacin de hacer alguna cosa [...].
Postulado fundamental en esta materia es el cumplimiento en especie de la obligacin por parte del deudor
compelido a ella, salvo que fuese necesario emplear violencia contra su persona, en cuya situacin, y si no
se tratara de un hecho personalsimo del obligado, el acreedor puede optar por hacerlo ejecutar por otro por
cuenta y a cargo de deudor, o bien, en una ltima alternativa, reclamar los daos y perjuicios consiguientes
[...]
13
El apercibimiento contenido en el art. 512 del Cdigo Procesal no puede ser interpretado como de
aplicacin mecnica e irracional, aun cuando la sentencia condene a escriturar, pues debe examinarse la
naturaleza de la obligacin reconocida: siendo inaplicable el otorgamiento de la escritura por el juez cuando
por las circunstancias del caso ste no puede sustituir vlidamente al obligado. En tal sentido, si se encuentra
pendiente la realizacin de trmites administrativos previos como la redaccin del reglamento de copropiedad
y administracin y la subdivisin del inmueble, estos actos exceden el marco de actuacin supletoria del juez
prevista en aquella norma por lo que la pretensin del accionante de efectivizar el apercibimiento all previsto,
deviene improcedente. (Cmara Nacional Civil, Sala F, del 5 de octubre de 1987, ED. 127-329).
14
SALVAT, Raymundo M. Derechos Reales, Ed. TEA, Bs.As. 1960, Tomo IV, pg. 127. PEA GUZMN,
Luis A.; Derecho Civil Derechos Reales, Ed. TEA, Bs.As. 1973, Tomo III, pg. 358 Los requisitos de
forma que el Cdigo establece son requeridos ad solemnitatem, esto es, que su inobservancia acarrea la
nulidad absoluta de la hipoteca [...]. MUSTO, Nstor J.; Derechos Reales, Ed. Rubinzal Culzoni, Sta. Fe,
1989, pg. 68.

sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente
para darlos, y deban hacer fe por s mismos, radicara justamente en que el Juez
instrumente el ttulo15. Tngase presente que el propio artculo 1184 del Cdigo Civil, que
enumera los actos para los cuales se exige la forma ad solemnitatem escritura pblica,
efecta la excepcin respecto de los actos que fuesen celebrados en subasta pblica. Por
ello, si nos colocamos en esta tesitura, cuando la hipoteca garantice un saldo de precio por
la compra en subasta pblica, podra hacerse aplicable el supuesto.
Por nuestra parte opinamos que, amn del caso relacionado de la compra en
subasta con garanta hipotecaria por saldo, en el que el instrumento de la hipoteca ser
autorizado por el juez, pueden presentarse otros casos en los que siendo el instrumento
escritura pblica, la suscripcin de la misma la efectivice el juez ejecutando la obligacin
de escriturar surgida de una promesa de hipoteca por aplicacin de los artculos 1185 y
1187 del Cdigo Civil.
Consideramos que esa situacin no le da carcter de hipoteca judicial lo que reira
de manera manifiesta con el art. 3115 del Cdigo Civil. El instrumento pues ser notarial y
consistir en la ejecucin forzosa de la voluntad ya expresada por el condenado en el
contrato respectivo. De la misma manera que la escritura de compraventa en los casos de
ejecucin referidos al art. 1187 del Cdigo Civil no es compraventa judicial, sino que el juez
sustituye la voluntad de las partes remisas, tambin reemplaza al deudor reticente cuando
suscribe la escritura de hipoteca en cumplimiento de una promesa surgida de un
instrumento privado (art. 1184, 1185 y 1187 del Cdigo Civil).
Highton, refirindose al supuesto, expresamente manifiesta Que la forma del
contrato de hipoteca sea ad solemnitatem no impide el funcionamiento del contrato de
promesa que es distinto de ste y no constituye derecho real alguno. Si se promueve pleito
y se condena a suscribir la escritura, bajo apercibimiento de ley, la sentencia no constituir
una hipoteca judicial, pues sta surge por voluntad de los interesados que se han
comprometido a ello. Las clusulas no incluidas en la promesa, sern las de estilo16.
En algunos casos la jurisprudencia ha ido an ms lejos apartndose hasta de los
casos de subasta, en los que se aplica la excepcin prevista en el art. 1184 del Cdigo

15

HIGTHON, Elena I. Juicio Hipotecario, Ed. Hammurab, Bs.As. 1993, Tomo 1, pg. 111. Dice [...]
pensamos sin lugar a dudas que podra constituirse hipoteca por actuaciones en expediente judicial [...].
16
HIGTHON, Elena I.; Derechos Reales, Ed. Ariel, Bs.As., 1980, Vol 6, pg. 116.

Civil, y ha resuelto, por ejemplo, en aplicacin de lo que sostenamos en el prrafo

precedente, la validez del ttulo hipotecario garantizando un acuerdo concursal17.
Si bien no creemos que la sustitucin del deudor remiso por parte del Juez exceda
de la previsin normada en los arts. 505 inc.2, 630 y 1187 del Cdigo Civil, debemos
reconocer que el tema no fue pacfico en un primer momento. Se debati ampliamente y
determin un pronunciamiento plenario con fecha 3 de octubre de 195118, en el que se
resolvi que en el juicio de escrituracin el juez puede firmar la escritura traslativa si no lo
hiciere el demandado; procediendo o no, segn los caso, la reparacin de los perjuicios 19.
En Crdoba el tema tambin gener polmica y fue resuelto por las Cmaras Civiles en
Pleno en el ao 1966. Desde entonces, la jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de
sustituir la firma del remiso por la del juez sin mayores dificultades20.

17

La constitucin por el Juez de una hipoteca destinada a garantizar un acuerdo logrado en un concurso
comercial no es figura de ningn modo viciosa, porque el art. 3128 del Cdigo Civil concibe la constitucin de
hipoteca por documentos distintos de la escritura pblica. (Cm. Nacional Civil, Sala D, del 22/12/1980, en
LL, 1981-C-112).
El documento por el cual se reconoce una deuda y se establece que se constituir hipoteca dentro del plazo
de treinta das a contar de la fecha del mismo, y que de no llevarse a cabo la constitucin de sta el acreedor
podr ejercer todas las acciones que estime corresponder para el cobro de la deuda que se reconoce, debe
interpretarse de buena fe, por lo que se ajusta al texto del instrumento la pretensin del acreedor de que se
constituya la garanta hipotecaria vencido el plazo establecido para ello sin que se hubiera constituido. (Cm.
Nac. Civil, Sala C, 27/2/75, ED., 63-458).
En contra de la posibilidad de suscripcin por parte del Juez se ha dicho que La disposicin del art. 512 del
Cd. Procesal establece que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez suscribir la escritura
por l y a su costa. La escritura que debe suscribir el juez es una escritura de compraventa, mientras que la
hipoteca como garanta del saldo de precio constituye en definitiva un contrato de mutuo garantizado de esa
manera, que deber ser celebrado por las partes, pero que el juez no est autorizado a suscribir en su
nombre en virtud de disposicin legal alguna. (Cm. Nac. Civil, Sala F, 7/8/70, LL. 143-638).
18
Plenario de la Cmara Civil, Capital Federal, en autos Cazes de Francino, Amalia c/ Rodrguez Conde,
Manuel, La Ley, T 64, pg. 476: [...] atae al juez firmar la escritura si no lo hace el obligado [...] se trata
simplemente de la forma y modo de hacer efectiva la sentencia que condena a escriturar (Voto del Dr. J.
Ramiro Podetti).
19
MOSSET ITURRASPE, Jorge y Norberto J. NOVELLINO. La Obligacin de Escriturar, Ed. La Rocca,
Bs.As. 1994, pg. 179. SPOTA, Alberto G.; Instituciones de Derecho Civil. Contratos, Ed. Depalma, Bs.As.
1980, Vol III, pg. 164.
20
Los jueces estn autorizados a otorgar escritura pblica en los casos en que el condenado a escriturar, no
lo realice en tiempo propio. La obligacin de escriturar que establece el art. 1187 del Cdigo Civil ser
juzgada como obligacin de hacer, debindose estar a lo prescripto en dicho cuerpo legal al efecto, y entre
ellas la regla del art. 630, de poder ejecutar el hecho por otro, ya que el consentimiento del obligado ha sido
sustituido por la sentencia (Cmaras Civiles en Pleno, Crdoba 26 de mayo de 1966 en Comercio y Justicia
de Crdoba, 3/7/66).
Tratndose de la escrituracin de inmuebles puede el fallo ejecutarse y el juez, ante la expresa disposicin
del art. 512 del Cdigo de rito, firmar la escritura, siendo menester para ello que el expediente se encuentre
en condiciones para tal fin. (Cm. Nac. Civil, Sala G, 23/2/88. ED, 129-135).
Si bien el art. 512 del Cdigo Procesal dispone que en el supuesto de incumplimiento de la obligacin de
escriturar el instrumento lo suscribir el juez sin posibilidad de que un tercero cumpla con dicho trmite en su
nombre, conclusin corroborada por el texto del art. 34, inciso 1, prr.1 in fine del ritual, cuando el escribano
designado en el boleto de compraventa es titular de un registro de distinta jurisdiccin de la del juzgado, cabe
admitir que se delegue la suscripcin de la escritura al magistrado de turno de la jurisdiccin
correspondiente. (Cm. Nac. Civil, Sala E, 2/8/84. ED, 111-179).

En seguimiento de estos principios el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la

Nacin establece en el art. 512 que La sentencia que condene al otorgamiento de
escritura pblica, contendr el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere en el
plazo fijado, el juez la suscribir por l y a su costa [...]. Otro tanto establece el Cdigo
Procesal Civil y Comercial de Crdoba en el art. 817 cuando determina que Si el
condenado a escriturar no cumpliere la sentencia en el plazo fijado, la escritura pblica
ser suscripta por el juez a costa de aqul y se otorgar ante el escribano convenido, o en
su defecto ante el que proponga el ejecutante. El tribunal ordenar las medidas
complementarias que correspondan.

LOS BOLETOS REGISTRABLES

Aun cuando el artculo 2 inciso c) de la ley 17.801, prev la registracin de otros

instrumentos que no sean los enumerados en el inciso a) referidos a los actos de mutacin
sobre inmuebles, ni los consignados en el inciso b), relacionados a las medidas
precautorias, ser necesario que para que trabaje este dispositivo se har menester que
una ley, sea Nacional o Provincial, prevea su anotacin.
As, en el mbito nacional aparecen dos leyes que prevn el registro de los
contratos privados con vocacin traslativa. Se trata de la ley 14.005 que regula la
transferencia de lotes a plazo en el marco de los loteos y la ley 19.724 reguladora de los
supuestos de Prehorizontalidad, cuando un bien que se va a afectar a Propiedad
Horizontal y las unidades funcionales se van a comercializar antes de cumplir dicho
recaudo.

a) VENTA DE LOTES A PLAZO:

El ttulo completo de la ley 14.005 de 1950, que regula estos supuestos es Venta de
inmuebles fraccionados en lotes pagaderos a plazo y regula de aquellos casos en que el
objeto del boleto sea un inmueble afectado a loteo.

Ocurre que en la normal contratacin sobre inmuebles, se labra la escritura

instrumentando la venta, se entrega el precio por el comprador y se hace tradicin del
inmueble transferido por el vendedor. El contrato queda as finiquitado y no genera riesgos
para ninguna de las partes ya que cada una incorpora al patrimonio lo recibido en la
prestacin, el dinero uno y el inmueble el otro. Pero cuando se deciden a una venta
sometida a pago en cuotas, el tema cambia radicalmente.
Por un lado el vendedor no querr, y con justicia, suscribir la escritura traslativa
dado que, si lo hace, habra dado cumplimiento a todas las obligaciones de su parte
emergentes del contrato de venta, mientras que el comprador an quedara adeudando
parte del precio. Por ello se vera justo, entonces, que el vendedor no otorgase el
instrumento definitivo para tener, por as decir, una ventaja sobre el comprador en caso de
que ste incumpla con la obligacin a su cargo (arg. de los arts. 510 y 1201 del Cdigo
Civil). Pero as fcilmente se advierte que el comprador tampoco queda muy asegurado en
su posicin si el vendedor no otorga la escritura traslativa, aun cuando le hubiese
entregado la posesin del bien, pues frente a la falta de instrumentacin exigida (art. 1184
inc. 1 del C.C.) y la consecuente registracin de su derecho (el futuro dominio), el bien
queda expuesto a mltiples riesgos. El vendedor podra, obviamente de mala fe, enajenarlo
nuevamente y hasta podran los acreedores de ste embargarlo vlidamente ya que el bien
integra sustancial y registralmente su patrimonio. Ello sumado a la posibilidad de hacer
aplicacin del pacto comisorio cuando el deudor se atrase en algunas cuotas, hace que
esta situacin se preste a los ms injustos abusos por parte de los loteadores. Para ms
corresponde remarcar que quienes acceden a la compra de lotes a plazo suelen ser las
personas ms carenciadas, justamente aquellas a las que la ley debe tutelar
principalmente.
Por ello con buen criterio social el legislador instaur el sistema regulado por la ley
14.00521. Quien adquiere un inmueble sometido a ese rgimen, contar con una publicidad
de su contrato o boleto y de esta manera los terceros tendrn un conocimiento cierto de la
obligacin que ha asumido el vendedor. Al mismo tiempo la ley 14.005, en su art. 10
autoriza la cesin del boleto exigiendo que el transmitente haga anotar tambin la cesin
en el registro.

21

El problema comenz a advertirse en el proceso de urbanizacin que se produjo a partir de 1935 en las
zonas cercanas a la ciudad de Buenos Aires, y aun dentro de los lmites de la Capital Federal, segn
comenta KIPER, Claudio M. en su Juicio de Escrituracin Ob.Cit. pg. 183.

Con esta sola registracin ya bastara para tutelar los intereses del comprador o
cesionario, dado que, por el juego armnico de la ley registral y los dispositivos del Cdigo
Civil en el art. 594, cuando el vendedor venda nuevamente el bien a un tercero, por imperio
de la registracin y su efecto publicitario, ese tercer adquirente ser tambin de mala fe,
dado que conoci o debi conocer la doble venta, y la adquisicin que hubiere efectuado,
aunque se le hubiere hecho tradicin, sera inoponible al primer adquirente por boleto22.
En el art. 2 de la ley 14.005 se exige que el propietario que decida vender un
inmueble fraccionado en lotes pagaderos en cuotas, haga anotar en el Registro dicha
voluntad. Para ello deber presentar su declaracin por escrito, a la que se agregar
certificacin del notario actuante sobre la legitimidad del ttulo. En realidad la norma habla
slo de la legitimidad extrinseca; pero no dudamos en asignarle una responsabilidad
mucho ms sustancial al notario actuante. En definitiva, en toda actuacin, aunque la ley
no lo diga, este funcionario est obligado a efectuar un anlisis del ttulo como causa, en
sus dos aspectos, tanto formal cuanto material, a los fines de verificar que se trata del
ttulo suficiente conceptuado en el art. 2602 del Cdigo Civil. Por ello, en el art. 3 de la
14005, prohbe la registracin de la afectacin cuando el bien se encontrare gravado o su
propietario no estuviese en condiciones de disponer. Si la norma quiere que pueda
disponerse vlidamente, supone que el ttulo del dominus no slo deba analizarse
extrnsecamente, sino tambin sobre sus aspectos materiales cuyas falencias suelen ser
de consecuencias an ms gravosas.
Amn de este recaudo se exige acompaar a la presentacin el plano de
subdivisin que, obviamente, deber estar aprobado por las autoridades catastrales con
competencia en la materia.
Se trata de una ley imperativa que no pretende regular una facultad del propietario
que enajena los lotes a plazo, sino que impone su contenido de manera coercitiva, por lo
que genera una sancin al incumplidor consistentes en una multa equivalente al importe
total del impuesto inmobiliario del ao en curso, sobre todos los inmuebles que
comprendan el loteo.

22

La prudencia con que Vlez previ el supuesto de la doble venta, aparece en su plenitud en la norma del
art. 594 y en la condena a quien de mala fe pretende ampararse en una publicidad registral errada;
igualmente surge ese concepto de la bellsima nota al art. 3136 del C.C. referido a la hipoteca. Vase nuestro
La comunicacin de subasta y el tercero registral, Lexis Nexis Crdoba, Nro. 7, 2006, pg. 663.

Sin dudas la tutela al particular adquirente de lote a plazo, se lleva a cabo

fundamentalmente por la registracin de los boletos de venta y es en este punto en el que
el sistema se relaciona con la norma registral que estamos analizando. Es a causa de esta
publicidad que el sistema genera sus principales efectos. El art. 4 regula al respecto y,
amen de detenerse en el contenido obligatorio del mismo, lo que ser evaluado y
calificado por el registrador conforme al art. 8 y 9 de la ley 17.801, establece que deber
ser registrado provisoriamente dentro de los treinta das de su celebracin en el Registro
de Propiedades.
A los fines de su eficacia el legislador establece, en el art. 14, que se trata de una
ley de orden pblico. Como sabemos ello significa que su contenido no puede verse
modificado por pactos particulares entre el loteador y los adquirentes sucesivos, las
clusulas que pretendan modificarla sern nulas de nulidad absoluta, segn lo
preceptuado en el art. 21 del Cdigo Civil23.
Una vez registrada la voluntad de afectar el bien al sistema de la ley 14005, el
propietario se encontrar inhibido de disponer del mismo (art. 5); es decir que no podr ni
enajenarlo, ni hipotecarlo, ni constituir sobre l ningn gravamen; salvo que lo desafecte
previamente, para lo cual deber acreditar que no ha enajenado ninguna fraccin. Si la
venta o el gravamen se hiciese sin atender a esta exigencia no sera oponible a los
adquirentes por boleto. Obviamente, con el consentimiento de stos quedara sorteado el
obstculo, dado que ya no existira el inters tutelado por la norma.
En caso de entrar en conflicto los adquirentes por boleto y los acreedores del
propietario del inmueble, el art. 6 de la ley 14005 brinda una solucin estableciendo que:
[...] 1. El comprador que tuviere instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor
para la escrituracin de la fraccin adquirida; 2. Los embargos e inhibiciones contra el
23

Es la sabia regla de Papiniano (uno de los cinco grandes jurisconsultos romanos titulares del ius
respondendi) ius publicum privatorum pactis non potest. Ver sobre el tema del orden pblico en los
derechos reales GATTI, Edmundo; Derechos Reales Teora General, Ed. Lajouane, Bs.As. 2006, pg.
119-121. ALLENDE, Guillermo L., Panorama de Derechos Reales, Ed. Perrot, Bs.As. 1967, pg. 66.
Igualmente HIGHTON, Elena I. en su Lineamiento de derechos reales, Ed. Ad-hoc, Bs.As. 1991, pg. 45;
expresa: [...] el rgimen legal de los derechos reales est dominado por el orden pblico, mientras que el de
los derechos personales est basado en la autonoma de la voluntad. De ello se desprende que la
reglamentacin del cdigo civil en materia de derechos reales es inderogable y que, por el contrario, en
cuanto a derechos personales, es supletoria. El propio Vlez Srsfield en una parte de la nota al art. 2828
dice: [...] Los actos y contratos particulares no podran derogar la disposicin del artculo, porque la
naturaleza de los derechos reales, [...] est fijada en consideracin al bien pblico y al de las instituciones
polticas, y no depende de la voluntad de los particulares. De nuestra parte analizamos la mxima latina en
nuestro Algunos aspectos de la usucapin en la Propiedad Horizontal, en Prescripcin, Ed. Alveroni,
Crdoba, 2005, pg. 219.

vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, slo podrn
hacerse efectivos sobre las cuotas impagas.
Conforme a lo establecido en el art. 7 de la ley 14.005, una vez que el comprador
hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio de la fraccin tendr derecho a exigir
la escrituracin del bien a su nombre, la que deber concretarse dentro de los treinta das
de la intimacin. Esta norma remarca innecesariamente a nuestro entender que todo pacto
en contrario sera nulo. Decimos que sobreabunda en ese sentido dado que ya, como
expresramos, el art. 14 declara en forma expresa el carcter de orden pblico de todo el
sistema, en razn de lo cual, atendiendo a la finalidad de la ley que es otorgar
fundamentalmente proteccin a los intereses de los adquirentes, no slo el art. 7, sino
cualquier otra norma que tutele la situacin de stos, tendrn el carcter de irrenunciables
(art. 21 del Cdigo Civil).
Como decamos al comienzo de este ttulo, la inscripcin de los boletos confiere un
elemento ms de juego dentro de las prioridades. As entre dos adquirentes uno con
boleto inscripto y otro con boleto no inscripto, an cuando ste tenga la posesin a su
favor, prevalecer el que tenga el boleto inscripto; salvo obviamente, no est dems
remarcarlo otra vez, que el adquirente, an con posesin, tuviera conocimiento del
compromiso anterior del vendedor24. Esto ltimo por aplicacin del art. 594 del Cdigo Civil
que, expresamente no ha sido derogado por las leyes que prevn la registracin, dado
constituye aplicacin del principio de buena fe debe imperar en todo orden jurdico justo,
siguiendo el brocrdico romano malitatis hominium non est indulgendum. El art. 20 de la
ley 17.801 hace tambin su aporte, a este respecto, cuando impide que quien tuviere
conocimiento de la verdadera situacin pueda prevalerse de la falta de registracin25.

b) VENTA DE FUTURAS UNIDADES AFECTADAS A PREHORIZONTALIDAD

De igual manera que para la venta de lotes a plazo, el legislador instrument un
sistema de tutela para los adquirentes de parcelas horizontales cuando el edificio que
contenga las unidades funcionales an no estuviere terminado o, estando terminado, el
mismo se comercializar antes de haberse afectado. En estos casos no puede haber una

24

KIPER, Claudio M.; Juicio de Escrituracin, Ob. Cit., pg. 198, 199.
VENTURA, Gabriel B. Tracto abreviado Registral, Hammurab, Bs. As. 2005, pg. 81. Tambin en La
comunicacin de subasta Ob.Cit.
25

compraventa comn dado que la cosa (la propiedad horizontal) an no existe como tal en
su individualidad.
El sistema, aunque la ley que lo regula no lo diga expresamente, es de orden
pblico, lo que significa que las partes no pueden variar sus exigencias con pactos
particulares (art. 21 del Cdigo Civil).
La ley 19.724 de 1972 es la que pretende regular el supuesto; pero

fue muy

criticada y an lo es. El sistema resulta demasiado cargado de formalidades para ser tan
slo un paso previo, por ello se ha dicho que resulta complicado y costoso26. Quizs se
deba a eso el hecho de que sean muy pocos los edificios en los que se ha aplicado, a
pesar de las graves sanciones que se imponen al vendedor en caso de incumplimiento de
sus dispositivos.
Se parte de una declaracin de voluntad de afectar al sistema para comercializar las
unidades funcionales antes de concluida la afectacin a propiedad horizontal (art.1). Dicha
voluntad debe efectuarse por escritura pblica, a la que se prev un contenido obligatorio
y especficamente determinado por ley y debe ser registrada (art. 4, primer prrafo) para su
conocimiento por terceros y oponibilidad a los acreedores del propietario.
Esta afectacin, adems, inhibe al dueo del inmueble general para todo acto de
disposicin diferente al de la enajenacin de las distintas unidades a los adquirentes por
boleto (art. 4, segundo prrafo). Igualmente, como dijimos, merced a la registracin se
hace oponible a los acreedores del dueo.
Quien tenga intencin de comercializar un inmueble en propiedad horizontal, deber
previamente declarar su voluntad de hacerlo, en acto unilateral formalizado en escritura
pblica, la que deber anotarse en el Registro de Propiedades. De igual manera cada
compromiso de venta de futura unidad de propiedad horizontal, deber registrarse. De esta
manera los adquirentes de parcelas cuentan, igual que lo decamos para los adquirentes
de lotes a plazo, con una publicidad que tutela su expectativa, puesto que cualquiera que
contrate con el propietario del edificio, deber conocer tanto la afectacin general como las
parcelas que ya se encuentran comprometidas en venta.
Esta ley no se aplica por excepcin expresamente establecida en la ley aclaratoria
20276 (art.1) a los siguientes casos: 1) A la adjudicacin de unidades particulares en
26

HIGHTON, Elena I.; Derechos Reales Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ed. Ariel, Bs.As. 1979,
Vol. 4, pg. 334.

inmuebles, que se haga a los condminos, comuneros, socios o asociados, por particin o
divisin de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o afectacin; 2) a la adjudicacin
o enajenacin de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado
nacional, provincial o municipal; 3) tampoco a la adjudicacin o enajenacin de unidades
particulares en inmuebles cuya construccin se realice con prstamos de organismos
oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuando de las condiciones del mutuo con
garanta hipotecaria resulte que la celebracin de los contratos con los futuros adquirentes
queda a cargo exclusivo del ente financiador y los propietarios otorgaren a tal fin poder
irrevocable a favor de dicho ente.
Cumplidos los recaudos legales por el propietario queda protegido el adquirente,
dado que ni el dueo ni los acreedores de ste podran ir en contra de las pretensiones de
cada adquirente de futura unidad de propiedad horizontal.
Si el propietario comercializa las futuras unidades sin haber afectado a
prehorizontalidad, las sanciones estn previstas en el art. 12 de la ley y consiste en que en
que el adquirente estar autorizado a no cumplir con lo que resten de sus prestaciones
adeudadas, no as el propietario a quien el adquirente podr exigir todas las que estuvieren
a su cargo.
Este art. 12 fue enriquecido luego por la jurisprudencia, entre ellas el fallo plenario
dictado por la Cmara Nacional de Apelaciones en lo civil, en autos Cotton, M. y otros c/
Tutudjian, S.27 en el que se resolvi que las normas de la ley 19.724 son de orden pblico
y por ello irrenunciables por los adquirentes en los boletos y que la mora en el
cumplimiento de las obligaciones del vendedor de afectar a prehorizontalidad se produce
automticamente sin necesidad de que el comprador lo intime.

27

En LL 1979 A 528.