Cuerpo N 2

GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

DIVISION TECNICA DE ESTUDIO Y FOMENTO HABITACIONAL
MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO

HABITACIONAL
CUERPO N 2: PROCEDIMIENTOS DE TASACION.
PROCEDIMIENTOS DE BASES DE DATOS
ASPECTOS GENERALES
Para todos los efectos que correspondan, los Procedimientos relativos a Valoraciones de Inmuebles
Tpicos y Atpicos definidos en la Metodologa, sern de cargo del Tasador. Aquellos procedimientos
relativos a Bases de Datos, sern de cargo del Supervisor.
Conceptualmente, procedimiento es la accin de proceder o mtodo de efectuar o hacer algunas cosas.
Es el modo de conducir ciertos actos de manera sucesiva y ordenada.
En este captulo se abordan los siguientes temas:
a) Los procedimientos para determinar el valor de tasacin en cada caso, aplicando las distintas
metodologas que contiene el Manual segn se trate de inmuebles tpicos o atpicos:
Procedimiento especfico para determinar el valor por costo de reemplazo para inmuebles
tpicos
-
Viviendas Urbanas
Viviendas rurales
Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque de mercado para inmuebles
atpicos habituales del mercado inmobiliario
-
Suelo urbano o rural,
Inmuebles edificados (casas, departamentos habitacionales, locales comerciales,

oficinas y boxes de estacionamiento)
Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque mixto para inmuebles
atpicos no habituales del mercado inmobiliario
b) Los procedimientos para desarrollar usar y administrar bases de datos:
Procedimiento especfico para Base de Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles

Edificados), que contendr la informacin de valores de mercado de propiedades,
recolectada para su uso en futuras tasaciones
Procedimiento especfico para Base de Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la

informacin de todas las tasaciones que realiza el Servicio en la Regin para su control,
anlisis y, tambin, su uso en posteriores tasaciones.
C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc
PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS
2.1
PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O

USADAS
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
Valoracin del Inmueble Tpico

El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma:
1.1.6
Del valor del terreno,

De las edificaciones y
De las obras complementarias, determinados de la siguiente manera:
a)
Terreno: se aplicar la metodologa Comparativa o de Valor de Mercado
1.1.3
b)
Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas

de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los factores de
condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones.
1.1.4
3,4,5
c)
Obras Complementarias: se aplicarn los porcentajes de incidencia segn la calidad

de la edificacin o la Lista de Valores contenidas en el Manual de Tasaciones y en el
Anexo N 1, respectivamente.
1.1.5
16 o 17
Determinacin del valor del Terreno
1.2
Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos:
a)
Anlisis de la propiedad (Terreno).
1.2.2
b)
Anlisis del mercado (Terreno)
1.2.3
c)
Seleccin de muestras representativas
1.2.5
d)
Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de

similares caractersticas del terreno a tasar
1.2.6
e)
Tasacin del terreno
1.1.3
Anlisis de la propiedad (Terreno)

a)
Inspeccin fsica de la propiedad y el sector
1.2.2
b)
Anlisis de la documentacin legal y tcnica
1.2.2
c)
Conocimiento de las disposiciones normativas
1.2.2
d)
Mejor uso potencial del terreno que se tasa.
1.2.3.3
N
Activ.
Actividad
a)
b)
Anlisis del mercado inmobiliario
Situacin general del pas
Situacin coyuntural del mercado inmobiliario
Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:
Metodolo
ga
Tablas
1.2.3
1.2.3.1
1.2.3.2
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado,

es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
c)
Calidad de la ubicacin,
Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad,
Calidad del terreno, y
Posibilidades de comercializacin
Se usar la siguiente escala de calificacin:
Inferior
Similar
Superior
1.2.3.2
1.2.5.1
a)
En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios

de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al
que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los
mismos.
1.2.5.1
b)
Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran
en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber
agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 Base de datos de mercado.
c)
Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo

de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad.
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de

propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente
el valor de tasacin, sintetizando los datos re relevantes en la hoja
Antecedentes de Propiedades Comparables.
1.2.5.2
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga

1.2.4
1.2.5
Tablas
La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de
transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar.
Consiste en:
La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables;
La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la

propiedad a tasar, y
La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: el tasador

analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno
1.2.5.1
1.2.5.2
1.2.6
que se que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5 , para
reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin.
Tasacin del terreno
1.2
El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los

valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados.
a)
Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado,

recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el
promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la
desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de
confianza estadstico del 95%.
b)
El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos

los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de:
El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor

importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de
ajustes a los valores de sus caractersticas,
El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables,

prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en
orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta
de avisos clasificados publicados,
La cantidad y calidad de las referencias, y
Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del

mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante.
c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por
m2.
d)
El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de
Mercado por la superficie del terreno:
1.1.3.
VT = Superficie Terreno x VUBM

e)
En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr

aplicando la metodologa de Valor Residual:
Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de

mercado.
Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras
1.1.3.1
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
complementarias (VOC).
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de

reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias:
VT = VI - VE - VOC
Valoracin de las edificaciones
1.1.4
El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y

antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo
utilizando las Tablas de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los
factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones.
De acuerdo al siguiente procedimiento:
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo

edificado
Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas
Clase de las edificaciones
Determinacin de la calidad de las edificaciones
Valoracin condicin especial de las edificaciones
Depreciacin de las viviendas usadas
Valor total de las edificaciones
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de

lo edificado.
1.1.2
1.1.2.1
1.1.2.2 a
3,4,5
1.1.2.2 b
1.1.4
1.1.4.2
1.1.4.3
1.1.4.5
1.1.2
El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar ocularmente los inmuebles a tasar, lo cual

incluye agotar los medios para visitar la propiedad interior y exteriormente.
La fecha de inspeccin se indicar en el Informe de Tasacin.
El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y
a) Su identificacin legal (escritura de dominio),
b) Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de
nmero, etc.)
c) Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide
algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello.
d) Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin
en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.
10
Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas
1.1.2.1
Las edificaciones slo se tasarn si presentan las condiciones mnimas de aceptabilidad, En

caso contrario, deber informarlo usando el Formulario de No Aceptabilidad y no
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente o soportante, 1.1.2.2 a

que es aquella parte de la edificacin que la hace mantener su forma y perdurar en el tiempo,
sin considerar las tabiqueras no soportantes. El tasador clasificar la Clase de las
edificaciones segn sea el material estructural predominante de la edificacin, de acuerdo a
lo sealado en Metodologas
3, 4 y ,5
proseguir con la tasacin.

La No Aceptabilidad se determinar constatando la existencia de anomalas evidentes en:
11
12
Las partidas de Obra Gruesa, de Terminaciones y de Instalaciones, que afecten sus

condiciones de estructura y de habitabilidad, y
Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en

planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura
Determinacin de la calidad de las edificaciones

El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las 1.1.2.2 b
definiciones, teniendo presente que las calidades Superior y Buena no se
presentan en operaciones subsidiadas y que la calidad Deficiente no
permite otorgar la Aceptabilidad prevista como necesaria.
13
1.1.4
Si las construcciones presentan diferencias en alguna de las caractersticas de clase,

calidad, nmero de pisos, condiciones especiales y antigedad, se valorarn por separado.
Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas de Valores
contenidas en el Anexo N 1. Las Tablas de Valores indican en negrita el valor de cada
tipologa de edificacin, que el tasador usar preferentemente, y el rango de variacin
estadstica razonable de ese valor. Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier
valor que est dentro de los rangos indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos
valores estn referidos a edificaciones nuevas.
a)
b)
c)
Las Tablas de Valores Unitarios Bases de Edificacin (VUBE) son:
1.1
1.1.4
Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin

(Anexo 1, Tabla 3)
Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en altura.

(Anexo 1, Tabla 5)
Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin,

de edificacin no frecuente. (Anexo 1, Tabla 4)
El Valor Unitario Base para cada Edificacin (VUBE) depende de:
1.1.4.1
La clase estructural de la edificacin,
1.1.2.2 a
Su calidad constructiva,
1.1.2.2. b
1y2
El nmero de pisos, y
En caso de edificios, la existencia de ascensores

1.1.4.2
Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta,

subterrneo, etc.), se deber aplicar el factor correspondiente al VUBE .La
aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente el
Valor Unitario Base segn sean las caractersticas de la construccin
N
Activ.
14
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
1.1.4.2
Las condiciones especiales de construccin que puede presentar la edificacin desvalorizan

el valor unitario base de edificacin (VUBE) debiendo aplicarse los factores de correccin
que correspondan. El valor de reemplazo de cada edificacin (VE i) que presente alguna
condicin especial es:
VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial
15
Depreciacin en viviendas usadas
1.1.4.3
10 a 15
Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido al

transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes pasos:
a)
En primer lugar, se determinar la Edad Efectiva de la edificacin, a partir de:
La antigedad o edad real de lo construido,
La calidad de la edificacin, que se refleja en distintas incidencias de las partidas

de obra gruesa, terminaciones e instalaciones, y
Su estado de conservacin. Si se detecta la presencia de alteraciones por

remozamientos (por obras de mantencin) y/o deterioros (daos y desgaste
ocasionados por el uso) en las partidas de terminaciones e instalaciones, se
evaluar el grado de estas (factor de alteracin de cada partida) respecto a un
estado de conservacin normal para la edad de la edificacin, en una graduacin
de ningn, poco, mediano, mucho y total, desde 0% a 100% con incrementos de
25%.
Factor Edad Efectiva = Incidencia Obra Gruesa x Factor Alteracin Obra Gruesa
1.1.4.4
1.1.4.3
1.1
El Factor para Obra Gruesa invariablemente es 1,0 pues su aceptabilidad no

permite alteraciones.
Por lo tanto, la edad efectiva de lo construido, envejecido o rejuvenecido por
deterioros o remozamientos, ser:
Edad Efectiva = Edad Real x Factor de Edad Efectiva
b)
12 a 14
En segundo lugar, se determinar el Coeficiente Depreciacin de la edificacin, a

partir de:
La clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de

depreciacin para cada clase,
La edad efectiva de lo construido
1.1.2.2
Coef. Depreciacin = Edad Efectiva x % Anual Depreciacin para la Clase
16
c)
La aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente la Edad

Efectiva y el Coeficiente de Depreciacin segn sea la clase, la calidad, la antigedad y
los deterioros o remozamientos que presente la construccin.
d)
Los porcentajes mximos de depreciacin varan de 70 a 80% segn Clase de

Edificacin

En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la suma
de los valores de cada edificacin (VEi):
15
1.1.4.4
15
1.1.4.5
3, 4 y 5
Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn
N
Activ.
17
Actividad
Obras Complementarias
Metodolo
ga
Tablas
1.1.5
El valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar:

a)
Como un porcentaje del valor de lo edificado, de acuerdo a la incidencia promedio de

las Obras Complementarias respecto a la edificacin tipo de igual calidad:
16
VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad

b)
Si la cantidad y calidad de estas obras lo amerita, su tasacin se efectuar

excepcionalmente en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de
Obras Complementarias Frecuentes Valoradas. En este caso, se aplicar el mismo
porcentaje de Depreciacin que corresponda a lo edificado, o a la edificacin principal si
son ms de una las existentes en la propiedad.
17
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
18
Valor de Tasacin del Inmueble
1.1.6
El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno, edificaciones y obras
complementarias:
3, 4 y 5
Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones + Valor Obras

Complementarias
VI = VT + VE + VOC
16 y 17
10
2.2
PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS RURALES NUEVAS
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga.
Tablas
Valoracin de la Vivienda Rural Nueva

El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma de los valores del terreno y de las
construcciones, determinados de la siguiente manera:
a)
Terreno: se aplicar la metodologa comparativo o de mercado, haciendo un anlisis

comparativo de valores de transferencias y/o de ofertas de predios rurales de similares
caractersticas. Sin embargo, en la tasacin se valorar una superficie mxima de 500
m2.
b)
Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo exclusivamente a la

vivienda, a la cual se aplicarn los factores de condiciones especiales que procedan,
utilizando las Tablas de Valores contenidas en el Anexo N 1 de este Manual de
Tasaciones. Se agregar el valor de las Instalaciones que procedan.
c)
Obras Complementarias: no se tasarn.
1.1.3
1.1.4
7u8
1.2
a)
1.2.2
b)
1.2.3
c)
1.2.5
d)

1.2.6
e)
Tasacin del terreno
1.1.3

a)
1.2.2
b)
1.2.2
c)
1.2.2
d)
Mejor uso del terreno que se tasa.
1.2.3.3
11
N
Activ.
Actividad
a) Anlisis del mercado inmobiliario
Metodolo Tablas
ga
1.2.3
1.2.3.1
Situacin general del pas

b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:
1.2.3.2
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es

decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
c) Se usar la siguiente escala de calificacin:
Inferior
Similar
Superior

a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios
de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al
mismos.
1.2.3.2
1.2.5
1.2.5.1
b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran
agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de
mercado .
c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables
a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos
relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
1.2.5.1
12
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga

1.2.4
1.2.5
Tabla
Consiste en:
La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas:
El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno
que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5, para
reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin
Tasacin del terreno
1.2.5.1
1.2.5.2
1.2.6
1.2

a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado,
b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos
los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de:

El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose

los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden
decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de
avisos clasificados publicados,
1.2.5.1

c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por
m2.
d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de
1.1.3
13
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tabla
e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr


mercado.
Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) El valor del terreno

ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las
edificaciones (VE) y obras complementarias:
1.1.3.1
VT = VI - VE
Valoracin de las Edificaciones
1.1.4
El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y

antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo
utilizando las Tablas de Valores y los factores de condiciones especiales que procedan,
contenidas en este Manual de Tasaciones y de acuerdo al siguiente procedimiento
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo

edificado

Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de

lo edificado
1.1.2
6,7 u 8
1.1.2.2 a
1.1.4
1.1.4.2
1.1.4.5
1.1.2

El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y
10
a)
Su identificacin legal (escritura de dominio),
b)
Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de

nmero, etc.)
c)
Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide

algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello.

El tasador determinar la Clase de las edificaciones segn sea el material estructural 1.1.2.2 a
predominante de la edificacin.
14
N
Activ.
11
Actividad
Valoracin de las Edificaciones
Metodolo Tablas
ga
1.1.4
Viviendas Nuevas
a)
Se incluirn en la tasacin slo las edificaciones destinadas al uso habitacional.
Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando la Tabla 6 de Costo de

Reemplazo para Edificacin Nueva Rural sin Instalaciones contenida en el Anexo N 1 del
Manual. En esta Tabla se indica en negrita el valor de cada tipologa de edificacin, que el
tasador usar preferentemente, y el rango de variacin estadstica razonable de ese valor.
Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier valor que est dentro de los rangos
indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos valores estn referidos a
edificaciones nuevas.
b)
El Valor Unitario Base sin Instalaciones para cada Edificacin (VUBE) depende de:
c)
d)
1.1
1.1.4.1
La clase estructural de la edificacin, y
1.1.2.2 a
Su calidad constructiva. En este caso, slo se aplica la Calidad Inferior.
1.1.2.2 b
Al Valor Unitario Base sin Instalaciones se le deber agregar el recargo debido a las
Instalaciones que posea la vivienda
El valor de tasacin de cada edificacin, si se usa el porcentaje de recargo por
Instalaciones, ser el producto de:
Valor Edificacin = Superficie Edificada x VUBE x (1 + %Recargo Instal.)
La aplicacin computacional propuesta calcula automticamente el Valor de la
Edificacin segn sean las caractersticas de la construccin.
e)
Ahora, en caso de aplicar valores de Instalaciones de acuerdo a listado , se tendr:

Valor Edificacin = Sup. Edificada x VUBE + Valor Instalaciones
f)
12
El tasador podr descontar el Factor de Comercializacin (7 %), si se estima

procedente, dejando constancia de ello.
1.1.4.2
9
Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta, etc.), se

deber aplicar el factor correspondiente al VUBE . El valor de reemplazo de cada edificacin
(VE i) que presente alguna condicin especial es:
13
Valor total de la edificacin
1.1.4.5
En sntesis, el valor total de la edificacin (VE) ser la suma de los valores de cada
edificacin (VEi):
14
3, 4 y 5
1.1.6 b
El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno y de las edificaciones:
3, 4 y 5
Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones

VI = VT + VE
15
PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS
3.1
PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS HABITUALES

DEL MERCADO INMOBILIARIO1
N
Activ.
Actividad
Metodologa
Tablas
Tipologas de Propiedades
Se distinguirn las siguientes tipologas de Inmuebles Atpicos:
1.2
Inmuebles no edificados (suelo urbano o rural).

Inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario (casas, departamentos
habitacionales, locales comerciales2, oficinas, bodegas y boxes de estacionamiento)
Determinacin del valor del inmueble atpico habitual del mercado inmobiliario
1.2
a)
Anlisis de la propiedad
1.2.2
b)
Anlisis del mercado
1.2.3
c)
1.2.5
d)

1.2.6
e)
Tasacin del terreno
1.1.3
Anlisis de la propiedad
a)
1.2.2
b)
1.2.2
c)
1.2.2
d)
Mejor uso potencial de la propiedad que se tasa.
Anlisis del mercado

a)
Anlisis del mercado inmobiliario
b)
- Situacin general del pas

- Situacin coyuntural del mercado inmobiliario
Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el inmueble ejerce sobre su mercado, es

decir, respecto a otros inmuebles que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
1.2.3.3
1.2.3
1.2.3.1
1.2.3.2
1.2.3.2
Slo desarrollar la tasacin en formulario urbano
No siempre se puede aplicar a la tasacin de locales comerciales el mtodo de anlisis comparativo de mercado de ofertas y/o
ventas, dadas las grandes diferencias de valor que se pueden producir con pequeas variaciones de la localizacin.
Normalmente, en estos casos se utiliza el Mtodo de Rentabilidad, no incluido en este Manual.
16
N
Activ.
Actividad
Calidad del terreno,
Calidad de construccin,
Estado de conservacin, y
c)
Se usar la siguiente escala de calificacin:
Inferior
Similar
Superior

a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios
de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de inmuebles similares al
mismos.
Metodologa
Tablas
1.2.3.2
1.2.5
1.2.5.1
b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran
agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de
mercado.
c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables

a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos
relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
1.2.5.2
Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de inmuebles de

similares caractersticas al del inmueble a tasar
1.2.4
1.2.5
La tasacin del inmueble se har a partir del anlisis comparativo de los valores de
transferencias y/o de ofertas de inmuebles de similares caractersticas al del inmueble a
tasar. Consiste en:
El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada inmueble comparable y el terreno
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealado en la actividad 5, para
reconciliacin de diferencias obtencin de franja de valor y valor de tasacin
Tasacin del inmueble
1.2.5.1
1.2.5.2
1.2.6
1.2
El tasador determinar el precio ms probable del inmueble en el mercado, a partir de los

valores ajustados de los inmuebles comparables seleccionados.
a)

promedio matemtico de los precios ajustados de los inmuebles comparables, la
b)
El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos
17
N
Activ.
Actividad
Metodologa
Tablas
los datos pertinentes sobre los inmuebles comparables, en funcin de:
c)
d)
El grado de semejanza o diferencia con el inmueble a tasar: se dar mayor


prefirindose los antecedentes de ventas de inmuebles comparables, siguindole
en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de
oferta de avisos clasificados publicados,

Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para:
El terreno,
El inmueble edificado habitual en extensin, en cuyo caso este valor incluye el valor
del terreno y de las obras complementarias, y
El inmueble edificado habitual de copropiedad en cuyo caso este valor incluye la

cuota proporcional del terreno, de las superficies comunes y de las obras
complementaria
1.2.5.1
1.2.6
1y2; 16
y 17
El Valor del Inmueble (VI) ser:
Inmuebles no edificados (suelo urbano o rural):

Valor del Inmueble = Superficie Terreno x Valor Unitario Base de Mercado para el
Terreno
VI = VT = Superficie Terreno x VUBM
Inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario:

Valor del Inmueble = Superficie Edificada x Valor Unitario Base de Mercado para el
Inmueble
VI = Superficie Edificada x VUBM
e)
En caso de no existir datos de mercado de inmuebles comparables, no se podr tasar el

inmueble aplicando la metodologa comparativa o de mercado.
Para tasar terrenos, en el que no existan datos de mercado de terrenos comparables, el
valor se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual:
1.1.3.1.

mercado (vase el procedimiento en el captulo.

1.1.4
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor del inmueble el valor de
reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias:
1.1.5
1.2
16 y 17
VT = VI - VE - VOC
18
3.2
PROCEDIMIENTO
HABITUALES3
DE
N
Activ.
TASACIN
DE
INMUEBLES
Actividad
ATPICOS
Metodolo
ga.
NO
Tablas
Tipologas de Propiedades
Se entender por Inmuebles Edificados No Habituales aquellos que no se transan en
cantidades significativas en el mercado inmobiliario, tales como escuelas, hospitales,
industrias, edificios patrimoniales, etc.
Valoracin del Inmueble Atpico
1.3
El Valor de Tasacin ser determinado de la siguiente manera:
Terreno: se aplicar la metodologa comparativa o de mercado.
1.3.3
Edificacciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reposicin, en base a la

elaboracin de un presupuesto de construccin de lo edificado, podr utilizarse solo
con carcter referencial, la Tabla de Valores UF/M2 sealada en Anexo 1 para las
tipologas arquitectnicas que en ella se indican.
1.3.4
3,4,5,6,
15 y 18
Obras Complementarias: se utilizar

preferentemente un presupuesto de
construccin, y solo con carcter referencial, la Lista de Obras Complementarias
Frecuentes Valoradas (Anexo 1)
1.3.5
16 y 17
1.2
a)
1.2.2
b)
1.2.3
c)
d)
Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.4;1.2.5

e)
Tasacin del terreno
1.2.5.1
1.3.3

a)
1.2.2
b)
1.2.2
c)
1.2.2
d)
Mejor uso potencial del terreno que se tasa.
1.2.3.3
Slo desarrollar la tasacin en formulario urbano
19
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga.
Tablas
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
a) Anlisis del mercado inmobiliario
Situacin general del pais
b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:
1.2.3
1.2.3.1
1.2.3.2
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es

decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
c) Se usar la siguiente escala de calificacin:
Inferior
Similar
Superior

a)
En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de

precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos
similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las
fuentes de los mismos.
b)
Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se
administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador
deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos
de mercado .
c)
Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un

mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad.
1.2.3.2
1.2.5
1.2.5.1
1.2.5.2
En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades

comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin,
sintetizando los datos relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades
Comparables.
20
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga.
Tablas
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas

1.2.4
1.2.5
Consiste en:
1.2.5.1
La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y

la propiedad a tasar, y
1.2.5.2
1.2.5.2
El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 6, para
reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin
Tasacin del terreno
1.2.
1.2; 1.3.3

a)

b)
El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de

todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de:

importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor
cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas,

prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables,
siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por
ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados,
Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y

del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere
relevante.
c)
Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno
por m2.
d)
El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de
1.2.5.1
1.2.5.2
1.2.6
21
N
Activ.
Actividad
e)
En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr

Metodolo
ga.
Tablas
1.1.3.1

mercado (vase el procedimiento en el captulo.
1.2

1.1.4
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor

de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias:
1.1.5
16 y 17
VT = VI - VE - VOC
Valoracin de las edificaciones de Inmuebles No Habituales del mercado

inmobiliario
1.3.4
Para la valoracin de las construcciones se seguirn los siguientes pasos:
10
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y

tcnica de lo edificado
Depreciacin de las construcciones usadas
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica

de lo edificado
1.3.4
18
15
1.1.4.2
1.3.5
17
1.3.2

El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y su singularizacin
a)
Legal (escritura de dominio),
b)
Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de

nmero, etc.),
c)
Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide

algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello y
d)
Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en

planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.
22
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga.
Tablas
N
Activ.
Actividad
Metodolo
ga
Tablas
11
1.3.4
La tasacin de las Edificaciones se efectuar por Costo de Reposicin, caso a caso,

en base a la extensin de un Presupuesto de Construccin.
12
1.1.4.2
Para los casos excepcionales, donde no se utilice un presupuesto de construccin, las

condiciones especiales de la edificacin se valorarn segn la siguiente frmula:
13
Depreciacin en construcciones usadas
1.1.4.3
Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido

al transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes antecedentes:
la antigedad o edad real de lo construido,
la clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de

depreciacin para cada clase,
15
Coef. Depreciacin = Edad real x % Anual Depreciacin para la Clase
14
1.3.4
18
El Valor de cada edificacin (VE) que se diferencie en la propiedad ser el producto de:
VE = Superficie Edificada x UF/M2 x Factor Cond. Especial x (1 - Coef. Depreciacin)
En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la
suma de los valores de cada edificacin (VEi):
15
16
Obras Complementarias
1.3.5
Su valor se determinar en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de

Obras Complementarias Frecuentes Valoradas o el presupuesto con la depreciacin que
corresponda si son obras complementarias usadas.
1.3.5
1.3.6
El Valor del Inmueble (VI) ser:
16 o 17
3, 4 y 5
Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor total de la edificacin + Valor Obras
Complementarias
VI = VT + VE + VOC
23
PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR BASE DE DATOS.
Para los efectos de presentar los procedimientos correspondientes a esta parte del Manual, es
conveniente hacer presente que, no obstante que la alimentacin de datos proviene de fuentes distintas,
ya sea a partir de anteriores tasaciones o del mercado, la base de datos que requiere el Manual es
esencialmente una sola, que obviamente mantendr disponible los antecedentes ingresados para
cualquier operacin, y por ende, cualquier otra tasacin.
Tcnicamente los datos se ingresan de manera necesariamente coherente y relacionada para el efecto
que se pretende, pero su anlisis y utilizacin se efecta filtrando o segregando los antecedentes
archivados, perdiendo toda importancia entonces su origen de ingreso.
En el hecho, los datos provenientes de tasaciones, y los obtenidos del mercado no tienen una ndole
diferente que pudieran obligar a un tratamiento o mtodo especialmente distinto. Sin embargo, para
mejor comprensin, los procedimientos se han desarrollado separadamente para beneficio de quienes
deban asumir las labores que en ellos se detalla, por lo que se proporciona un procedimiento para Datos
de Tasaciones, y otro para datos de Mercado.
Adems se debe considerar que junto con el doble origen en cuanto a posibilidad de ingreso, tambin se
producir un doble destino de salidas de ellos, tanto por la utilizacin de esos datos como por la
administracin o mantencin, cuyo trabajo requerir de constantes salidas y reingresos de ellos,
actividades en las cuales consecuentemente resultar muy importante que su manipulacin e
intervencin se ejecute por profesionales verdaderamente especializados en el tema tasaciones, sean
internos o no.
Por su parte la administracin de la base de datos comprende la verificacin en primer lugar, de los datos
que se estn ingresando, la comprobacin de su calidad y coherencia o correspondencia, y su anlisis y
el control de su salida para su utilizacin en la tasacin. Este manejo de antecedentes, tanto por su
volumen como por la cantidad de operaciones que requiere, debe corresponder a una Central de Datos
operada por un Supervisor con su equipo dedicado a la mantencin de la base, a fin de recibir, guardar y
entregar la informacin en la mejor calidad y oportunidad posible.
A pesar de la complejidad aparente que significa el trabajo comprendido para llevar adelante todo lo
expuesto, la aplicacin que se propone del programa EXCEL da lugar a solucionar esa labor con gran
sencillez, la que a su vez, usada en conjunto en una disposicin en red, permitir a varios usuarios que
ingresen o reciban datos y simultneamente controlen y eviten posibles alteraciones.
Objetivo:
Disponer de una muestra actualizada, confiable y estadsticamente representativa de la totalidad del
mercado, con los datos suficientes y necesarios para fundamentar las tasaciones y para conocer el
comportamiento del mercado en un lugar y perodo de tiempo determinado.
a) La Base de Datos contendr informacin capturada por los tasadores.
b) El supervisor de los tasadores ser el encargado de administrar y actualizar la Base de Datos a nivel
de Unidad Regional de Tasacin.
c) Se dispondr, al menos, de las siguientes fuetes de ingreso de datos:
Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles Edificados), que contendr la informacin de valores

de mercado de propiedades, recolectada para su uso en futuras tasaciones
Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la informacin de todas las tasaciones que
realiza el Servicio en la Regin para su control, anlisis y, tambin, su uso en posteriores
tasaciones.
24
4.1
PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE

MERCADO
N
Activ.
Actividad
Metodologa
Creacin, uso y administracin de datos de mercado.

Objetivo
Disponer de una muestra actualizada, confiable y estadsticamente representativa de la
totalidad del mercado inmobiliario, con los datos suficientes y necesarios para conocer el
comportamiento del mercado en un lugar y perodo de tiempo determinado, y fundamentar las
tasaciones.
Se contemplan los siguientes pasos para disponer de una base de datos inmobiliaria:
Captura de informacin de mercado
Administracin de la base de datos.
el anlisis estadstico de la informacin acumulada y su uso en las tasaciones.
2.1
Captura de Informacin de Mercado

Captura de datos
a)
Para efectuar las tasaciones todos los tasadores debern capturar informacin del mercado inmobiliario, de acuerdo a lo indicado en metodologa.
2.2.
b)
La informacin recopilada se ingresar en los formularios Captura de Datos de Mercado.
2.1.1
c)
Se denominar Referencia a cada propiedad de la cual se tienen los antecedentes del

precio de transferencia y/o el valor de oferta y de las principales caractersticas que
contribuyen a explicar su valor. Esta informacin de una propiedad conformar un registro
de la base de datos.
d)
Ser responsabilidad de cada tasador verificar y precisar la informacin proporcionada por

las fuentes, as como evaluar su calidad y confiabilidad, y complementarla con su conocimiento de las propiedades, de los sectores donde se localizan y del mercado en que se
transan.
2.2.1.4
El Tasador evitar capturar datos de transferencias u ofertas de propiedades que reflejen

situaciones atpicas del mercado.
Estndares
a)
Cada tasador deber proporcionar formularios de Captura de Datos de Mercado con los
antecedentes de 2 nuevas referencias, como mnimo, por cada tasacin que efecte
(propiedades comparables con la propiedad a tasar), para que sean agregadas a la Base
de Datos.
b)
Permanentemente los tasadores proporcionarn antecedentes de nuevas referencias de

propiedades ubicadas en las comunas donde trabaje.
c)
Se considerar como nuevo antecedente la actualizacin del registro de una propiedad

existente en la Base de Datos, slo si ha transcurrido a lo menos 1 mes de la captura del
dato original, y si los valores han variado (seguimiento de datos).
d)
Todas las referencias indicadas deben ser verificables por el Supervisor.
2.2.1.4
25
N
Activ.
Actividad
Metodologa
Despacho
Los archivos digitales que contienen los Formularios se enviarn al Supervisor, va correo
electrnico u otro medio.
Administracin de la Base de Datos
2.2
Verificacin
a)
El Supervisor verificar la coherencia e integridad de la informacin contenida en los

formularios de Captura de Datos de Mercado, es decir, que estn todos los datos
requeridos y que la muestra sea confiable.
b)
Tambin verificar la consistencia de la informacin de cada Formulario con los

antecedentes existentes en la Base de Datos.
2.2.1.4.
La periodicidad de esta labor depender de la cantidad de datos que se recolecten en la Unidad.

Rechazo
a)
b)
Si el Supervisor tiene objeciones sobre la informacin contenida en un formulario, lo

devolver al tasador informante y no se considerar hasta que no se solucionen o fundamenten adecuadamente las observaciones. Estas pueden ser:
Formularios incompletas o con datos inconsistentes,
Formularios con valores notoriamente diferentes del resto de los registros de

propiedades similares existentes en la base de datos,
Inconsistencia en las referencias y/o en las fuentes de informacin
Otras situaciones que el supervisor considere y seale en forma fundada.
El tasador informante deber verificar y corregir los datos cuestionados, si procede. El

Servicio podr establecer plazos para ello segn las necesidades de cada Unidad.
Ingreso de Datos a la Base de Datos
2.2.1.
En esta etapa se crea y/o se actualiza la Base de Datos propiamente tal.

a)
Una vez aprobado el formulario, el Supervisor le asignar un nmero de identificacin e

ingresar la informacin a la Base de Datos. Para ello utilizar la herramienta "Asistente
para plantillas ..." de Excel (men Datos).
b)
Automticamente, cada una de las categoras de datos formarn los campos de la base
de datos y se dispondrn en columnas en la planilla de la aplicacin computacional. El
conjunto de datos de los distintos campos para una propiedad conforma un registro (o filas
en la planilla).
c)
El Supervisor es la nica persona autorizada para actualizar y/o modificar las Bases de
Datos.
d)
Tambin registrar manualmente el nmero del formulario en planos de muestras de

precios, a escala urbana, comunal y/o regional, segn sean las necesidades y recursos de
la Unidad.
26
N
Activ.
Actividad
Control de Calidad
a)
El Supervisor revisar la consistencia y estandarizacin de la informacin contenida en la

Base de Datos;
b)
Corregir todo dato que detecte ingresado de manera errnea y que no afecte la
veracidad y confiabilidad de la referencia (nombres de tasadores, comunas, direcciones,
etc.); y
c)
En caso que detecte omisiones de informacin o errores no solucionables directamente,

notificar al tasador informante quien tendr un plazo definido para corregir los errores,
completar la informacin y reenviar los respectivos formularios.
d)
Tambin har un seguimiento y confirmacin aleatoria de los registros de propiedades, al

menos en un 5% de ellos, telefnicamente o, si fuese necesario, con inspeccin en terreno.
Metodologa
2.1.2.4.
En el evento que se detecten variaciones en la informacin sobre cada propiedad, notificar al tasador para que la corrija o actualice segn corresponda.
e)
El Supervisor elaborar un informe, que enviar a la Jefatura y a la Unidad Central de

Tasaciones, indicando la cantidad de formularios de Captura de Datos de Mercado
entregados por cada tasador, los objetados y los pendientes de correccin, as como los
plazos involucrados.
Respaldos
a)
b)
El Supervisor enviar a la Unidad Central de Tasaciones los siguientes archivos:
Registros de propiedades ingresadas en el mes.
Anlisis estadsticos efectuados en el mes
El Supervisor respaldar los formularios y archivos de Bases de datos y anlisis en discos

compactos (CD).
2.2.2.1
Disponibilidad de los Datos

Tanto la Base de Datos, los planos de ubicacin de las muestras de precios como los anlisis
estadsticos efectuados por el Supervisor estarn a disposicin de todos los tasadores para su
consulta, indicndose la fecha de la ltima actualizacin.
Uso de la Base de Datos
Para consultar la Base de Datos el tasador podr utilizar cualquiera de las herramientas de
manejo de datos (o lista, en la terminologa de Excel) que proporciona el programa
computacional, agrupadas principalmente en el men Datos. Se recomiendan las siguientes:
a)
Ordenar: permite organizar los registros conforme al contenido de los campos

seleccionados para el ordenamiento.
b)
Filtros automticos: permite mostrar un subconjunto de registros que cumplan con

determinados criterios como, por ejemplo, propiedades de una misma tipologa, ubicadas
en igual sector o comuna, con datos de superficies en un cierto rango, etc.
c)
Tablas Dinmicas: tablas que resumen rpidamente los datos aplicando distintos
clculos como, por ejemplo, obtener valores promedio de terrenos por comunas y rangos
de superficies.
d)
Buscar: permite encontrar rpidamente un dato determinado
27
N
Activ.
Actividad
Anlisis estadstico de la informacin y su uso en las tasaciones
a)
c)
4.2
2.1.3.
El Supervisor efectuar anlisis estadsticos de la informacin contenida en la Base de

Datos y elaborar:
b)
Metodologa
Tablas de valores para las distintas tipologas de productos inmobiliarios considerados en

la Base de Datos. Incluir al menos los siguientes datos:
-
Promedios, medianas y modas,
Distribucin de los datos y tablas de frecuencia,
Medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, y
Rangos de variacin probable o "franjas de valor" para un nivel de confianza dado;4
Cuadros de valores para distintas agrupaciones y cruces de los datos, tales como los siguientes:5
-
Por sectores (barrios o poblados, comunas, regin) y perodos de tiempo (mes, trimestre, semestre o ao)
Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos,
Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido, y
Otros que se consideren necesarios
En caso de detectar registros con valores notoriamente diferentes del resto, por motivos
no explicables, los marcar con color u otra tcnica para descartarlos en los anlisis de
modo de no distorsionar los resultados. No eliminar esta informacin de la Base de Datos.
2.2.2.2
2.1.3.1.
Los anlisis estadsticos desarrollados se comunicarn peridicamente a los tasadores de

la Unidad.
PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE

TASACIONES
N
Activ.
Actividad
Creacin uso y administracin de datos de tasaciones.
Metodologa
2
Objetivo
Mantener una fuente de informacin ordenada de todas las tasaciones que realiza el Servicio
a lo largo del pas, que prestar apoyo a los tasadores y, al mismo tiempo, facilitar revisar y,
eventualmente, corregir y asegurar los valores de los inmuebles
La herramienta "Estadstica Descriptiva" de Excel genera estos estadgrafos sin necesidad de desarrollar frmulas matemticas.
Esta tarea se facilita y agiliza con la herramienta "Tablas Dinmicas" de Excel.
28
N
Activ.
Actividad
Metodologa
N
Activ.
Actividdad
Metodologa
Creacin Base de Datos
2.2.
Registro de Datos
a)
Aprobado un Informe de tasacin, el Supervisor le asignar un nmero de identificacin e

ingresar la informacin a la Base de Datos de Tasaciones. Para ello utilizar la herramienta
"Asistente para plantillas ..." de Excel (men Datos).
El Supervisor es la nica persona autorizada para actualizar y/o modificar la Base de
Datos de Tasaciones.
b)
Tambin registrar manualmente el nmero de identificacin de la ficha en planos de

ubicacin de tasaciones (a escala urbana, comunal y/o regional).
Control de Calidad
2.2.1.4.
El Supervisor:
a)
Revisar la consistencia y estandarizacin de la informacin contenida en la Base de Datos.
b)
Corregir todo dato que detecte ingresado de distintas maneras (nombres de tasadores,
comunas, direcciones, etc.).
c)
En caso que detecte omisiones de informacin o errores no solucionables directamente,

notificar al tasador informante quien tendr un plazo definido para corregir los errores y
omisiones y reenviar los respectivos Informes.
Respaldos
a)
El Supervisor enviar a la Unidad Central de Tasaciones un archivo con los registros de

tasaciones y los anlisis estadsticos efectuados en el mes.
b)
El Supervisor respaldar los Informes de Tasacin y archivos de Datos en discos compactos

(CD).
2.2.2.2
Disponibilidad de los Datos

Los archivos con Datos de Tasaciones, los planos de ubicacin de tasaciones y los Informes de
Tasacin estarn a disposicin de todos los tasadores.
2.2.2.2.
Para consultar la Base de Datos el tasador podr utilizar cualquiera de las herramientas de
manejo de datos (o lista, en la terminologa de Excel) que proporciona el programa
computacional, agrupadas principalmente en el men Datos. Se recomiendan las siguientes:
a)
Ordenar: permite organizar los registros conforme al contenido de los campos seleccionados
para el ordenamiento.
b)
Filtros automticos: permite mostrar un subconjunto de registros que cumplan con

determinados criterios como, por ejemplo, propiedades de una misma tipologa, ubicadas en
igual sector o comuna, con datos de superficies en un cierto rango, etc.
c)
Tablas Dinmicas: tablas que resumen rpidamente los datos aplicando distintos clculos
como, por ejemplo, obtener valores promedio de terrenos por comunas y rangos de
superficies.
d)
Buscar: permite encontrar rpidamente un dato determinado
29
N
Activ.
Actividad
Metodologa
N Act.
Actividad
Metodologa
Anlisis y administracin de los datos

a)
El Supervisor elaborar un informe, que enviar a la Jefatura y a la Unidad Central de

Tasaciones, indicando la cantidad de Informes de Tasacin efectuados y aprobados por
cada tasador y los plazos en que se efectuaron.
b)
El Supervisor efectuar anlisis estadsticos de la informacin contenida en la Base de Datos

de tasaciones y elaborar:
Tablas de valores para las distintas tipologas de productos inmobiliarios considerados

en la Base de Datos. Incluir al menos los siguientes datos:
-
2.2.2.
2.2.2.1.
Promedios, medianas y modas,

Distribucin de los datos y tablas de frecuencia,
Medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, y
Rangos de variacin probable o "franjas de valor" para un nivel de confianza dado;
Cuadros de valores para distintas agrupaciones y cruces de los datos, tales como los
siguientes:
2.2.2.2
Por sectores (barrios o poblados, comunas, regin) y perodos de tiempo (mes,

trimestre, semestre o ao)
Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos,
Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido.
Los anlisis estadsticos desarrollados se comunicarn peridicamente a los tasadores de la
Unidad.
-
c)
30
4.3
DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO DE UNA BASE DE DATOS
ANALISIS BASE DE DATOS
CAPTURA Y PROCESAMIENTO
Transferen
cias
Avisos de
O fertas
O tras
Fuentes
Fichas y digitacin:
(caractersticas para
seleccionar)
Registro
Tabulacin
Ubicacin
en Plano
Datos
Terrenos y
Edificios
Anlisis
Urbano
Captura de Datos segn

Fuentes
Norm as
Urbanas
Distribucin Espacial
Procesam iento
Antecedentes
Com plem entarios
(caractersticas para
hom ogeneizar)
Depuracin y
Seguim iento
Control Calidad
Anlisis Estadstico
Bsico
Estratificacin,
Prom edios
y Franjas de Valor
Anlisis Espacial
Distribucin de las
referencias
Anlisis Estadstico
Avanzado
Ecuaciones de valor
(sim ple y m ltiples)
Interpretacin
Interpretacin
Patrones
Com portam iento
31
4.4
ACTUALIZACIN DE BASES DE DATOS EN EXCEL (SUPERVISOR)
a) Los formularios de tasaciones y captura de datos de mercado estn asociados al archivo Base de
datos Tasaciones.xls. Si este archivo tuviera varias hojas, la primera hoja debe ser aquella que
contiene la base de datos propiamente tal.
b) Para actualizar la base de datos se debe abrir la plantilla del formulario correspondiente al tipo de
tasacin (Tasacin Urbana v2.xlt, Tasacin Rural v2.xlt o Formulario Captura Datos.xlt) y se
utiliza la herramienta que est en el men Datos/Asistente para plantillas Para que esta
herramienta est disponible se requiere activarla (men Herramientas/Complementos/Asistente
para plantillas) pues no se carga automticamente cuando se instala Excel (instalacin tpica).
Requiere que el archivo Asisplan.xla est en la carpeta C:\Archivos de programa\Microsoft
Office\Office\Macros (se adjunta dicho archivo de Excel).
c) Esta herramienta despliega ventanas con 5 pasos a seguir y la respectiva ayuda. Si la base de datos
es muy grande, se recomienda tenerla abierta antes de actualizarla, para agilizar el proceso.
Paso 1: se identifica cul es la plantilla de cada formulario. No se debiera modificar pues se inici
este proceso con la plantilla abierta, segn se indic en b).
Paso 2: se indica ubicacin y nombre de la base de datos. Slo se debe indicar la primera vez y
depende de en qu carpeta est instalado el archivo Base de datos Tasaciones.xls, lo que
puede variar segn sea la oficina del SERVIU.
Paso 3: muestra la vinculacin de los campos de la base de datos con celdas especficas del
formulario donde estn los datos. No se debiera modificar.
Paso 4: se marca Agregar para actualizar la base de datos.
Paso 5: muestra una ventana de seleccin de archivos. Se seleccionan los archivos de

tasaciones que contienen los datos a transferir a la base (archivos creados por los tasadores) y
luego se presiona el botn Terminar. El programa empezar a traspasar los datos de cada
archivo a las lneas inferiores de la base de datos. Puede demorar algunos segundos.
d) Terminado el traspaso de datos, se debe guardar el archivo Base de datos Tasaciones.xls.

Posteriormente, y slo si se indic una direccin distinta a la predefinida de la carpeta donde se
guarda la plantilla o la base de datos, o si se modific esta ltima, se debe guardar (grabando) la
plantilla. Si nada se cambi, no es necesario grabarla.
32
INDICE
ASPECTOS GENERALES.................................................................................................................. 2
PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS.......................................................... 3
2.1
PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O USADAS ................................................3
2.2
PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS RURALES NUEVAS ...................................................................11
PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS ..................................................... 16
3.1
PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS HABITUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO ..........16
3.2
PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES ATPICOS NO HABITUALES.........................................................19
PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR BASE DE DATOS. ................................................... 24
4.1
PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE MERCADO .........................................25
4.2
PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE TASACIONES.....................................28
4.3
DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO DE UNA BASE DE DATOS ...............................................................................31
4.4
ACTUALIZACIN DE BASES DE DATOS EN EXCEL (SUPERVISOR) ...........................................................................32
33

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GOBIERNO DE CHILE

MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO

Suelo urbano o rural,

Inmuebles edificados (casas, departamentos habitacionales, locales comerciales,

b) Los procedimientos para desarrollar usar y administrar bases de datos:

Procedimiento especfico para Base de Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles

Procedimiento especfico para Base de Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc

PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS

PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O

Valoracin del Inmueble Tpico

Del valor del terreno,

Terreno: se aplicar la metodologa Comparativa o de Valor de Mercado

Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas

Obras Complementarias: se aplicarn los porcentajes de incidencia segn la calidad

Determinacin del valor del Terreno

Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos:

Anlisis de la propiedad (Terreno).

Anlisis del mercado (Terreno)

Seleccin de muestras representativas

Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de

Tasacin del terreno

Anlisis de la propiedad (Terreno)

Inspeccin fsica de la propiedad y el sector

Anlisis de la documentacin legal y tcnica

Conocimiento de las disposiciones normativas

Mejor uso potencial del terreno que se tasa.

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc

Anlisis del mercado inmobiliario

Situacin general del pas

Situacin coyuntural del mercado inmobiliario

Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:

Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado,

Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad,

Calidad del terreno, y

Se usar la siguiente escala de calificacin:

Seleccin de muestras representativas

En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios

Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo

d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc

Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de

La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables;

La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la

La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: el tasador

que se que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

Tasacin del terreno

El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los

Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado,

El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos

El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor

El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables,

La cantidad y calidad de las referencias, y

Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del

VT = Superficie Terreno x VUBM

En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr

Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de

Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc

El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de

Valoracin de las edificaciones

El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y