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BUAP-FAC. DE INGENIERIA CIVIL

MAESTRIA VALUACION DE INMUEBLES
PROF. DR. NICOLAS ESTEBAN LOPEZ TAMAYO
RAUL LAMPALLAS CRUZ
PROTOCOLO DE TESIS:
EL FACTOR DE LOCALIZACION
EN LA VALUACION INMOBILIARIA
PUEBLA, MEX. ENERO 16 / 2014
RAUL LAMPALLAS
CRUZ
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CONTENIDO
1 INTRODUCCION
2 TEMA
3 PLANTEAMINETO DEL PROBLEMA
4 ANTECEDENTES / USTIFICACION
! OBETIVOS" #ENERAL / PARTICULAR
6 FUNDAMENTO TECNICO
$ BIBLIO#RAFIA
% CALENDARIZACION
& ANEXOS
1. INTRODUCCION
EL PRESENTE TRABAJO SE CENTRA EN CONFORMAR EL FACTOR DE
LOCALIZACIN, ENTENDIDO COMO UN PARMETRO INTEGRADOR,
EN FUNCIN DE SUS CARACTERSTICAS PARTICULARES DE
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UBICACIN, ATRIBUTOS CONSTRUCTIVOS Y CONDICIONES
SOCIOECONMICAS DE CARCTER LOCAL.
PARA ELLO SE HACE NECESARIO MEDIR LOS ATRIBUTOS
ENDGENOS-EXGENOS DE MAYOR INCIDENCIA SOBRE EL PRECIO
DEL SUELO YO DE LOS INMUEBLES, LOS CUALES VIENEN A SER LOS
ELEMENTOS !UE DAN FORMA A LA DISTRIBUCIN DEL MERCADO.
LOS FINALIDAD DEL ESTUDIO ES ESTABLECER !UE LA
CONFORMACIN DEL FACTOR DE VALOR DEPENDE DEL BINOMIO DE
ELEMENTOS EXTRNSECOS-INTRNSECOS DE LOS INMUEBLES,
CUYA INCIDENCIA VARIA EN EL TERRITORIO, CONFORMANDO ZONAS
DE VALOR, CUYO PESO MARGINAL PUEDE SER INTERPRETADO CON
EL FACTOR DE LOCALIZACIN, EL CUAL REPRESENTA UNA MEDIDA
DIFERENCIAL ENTRE LAS DISTINTAS ZONAS DE UNA CIUDAD.
ESTE PARMETRO SE PUEDE UTILIZAR EN EL CLCULO DEL FACTOR
DE HOMOGENIZACIN POR LOCALIZACIN EN EL M"TODO DE
VALORACIN POR COMPARACIN DE MERCADO.
2. TEMA
#EL FACTOR DE LOCALIZACION EN LA VALUACIN INMOBILIARIA.$
3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
LA FALTA DE UNA NORMATIVIDAD O REGLAMENTACION EN LA
PONDERACION DEL FACTOR DE LOCALIZACION EN LA VALUACION
HA GENERADO UNA DISPARIDAD E INCERTIDUMBRE EN LAS
CONSIDERACIONES DE ESTE SECTOR.
4. ANTECEDENTES / USTIFICACION
LA FORMACIN ESPACIAL DE LOS VALORES LOCALIZACIN %SUELO
E INMOBILIARIOS& HA SIDO UNA DE LAS PRINCIPALES LNEAS DE
INVESTIGACIN DE LA ECONOMA URBANA %RICHARDSON, '()'&. EN
GENERAL LOS VALORES PUEDEN SER DESAGREGADOS EN DOS
COMPONENTES ENDGENOS PRINCIPALES, RELACIONADOS CON
EL VALOR DEL SUELO Y EL VALOR DE LAS EDIFICACIONES %CABR",
*++,&. SEG-N ROCA %'(..& LOS FACTORES !UE INCIDEN EN LA
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FORMACIN DE LA RENTA !UE SE TRANSFIERE AL SUELO PUEDEN
SER DIVIDIDOS EN TRES FACTORES LOCATIVOS: ACCESIBILIDAD/
EXTERNALIDADES URBANO AMBIENTALES Y JERAR!UIZACIN
SOCIAL DEL ESPACIO.
EL OBJETIVO PRINCIPAL ES FORMULAR EL FACTOR DE
LOCALIZACIN EL CUAL MIDE LAS DIMENSIONES ALUDIDAS,
CUANTIFICADO A TRAV"S DE UNA METODOLOGA PROGRESIVA,
DETERMINADO POR MEDIO DE LA INTEGRACIN DE LOS
ELEMENTOS ENDGENOS-EXGENOS '() *+),,,- DE LOS BIENES
RAZ CON UN NIVEL EXPLICATIVO, EN LA CONFORMACIN DE LOS
VALORES DE MERCADO, ELEMENTOS, CUYO PESO TIENEN UN
COMPONENTE DE ESPACIALIDAD URBANA SIGNIFICATIVO.
ES IMPORTANTE SE0ALAR !UE EN LA LITERATURA, SE HA
ESTUDIADO AMPLIAMENTE EL IMPACTO DE ESTOS FACTORES
LOCACIONALES SOBRE LOS VALORES RESIDENCIALES/ LOS
EXPERTOS EN LA MATERIA RECONOCEN DE MANERA INTUITIVA
ESTOS ELEMENTOS, SIN EMBARGO, LA FINALIDAD ES PONDERAR LA
DISTRIBUCIN ESPACIAL DE LOS ATRIBUTOS INMOBILIARIOS !UE
INCIDEN DE MANERA RELEVANTE, MEDIDA EXPRESADA POR MEDIO
DE UN PARMETRO INTEGRADOR AL !UE SE LE PUEDE DENOMINAR
FL.
!. OBETIVOS" #ENERAL / PARTICULAR
DESARROLLAR UNA METODOLOGA ESPECFICA !UE PERMITA
DELIMITAR LA SEGMENTACIN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LOS
SISTEMAS URBANOS.
REVELAR CULES SON LOS FACTORES CLAVES !UE DETERMINAN
LA FORMACIN EXPLICACIN DEL VALOR DE LOCALIZACIN, EN
CADA UNO DE LOS SEGMENTOS DE MERCADO.
6. FUNDAMENTO TECNICO
LA OBTENCIN DE DATOS SE PRETENDE REALIZAR DESDE VARIAS
FUENTES, UTILIZANDO UN MECANISMO DIRECTO DE CAPTURA DE
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OFERTAS, POR MEDIO DE LA ASOCIACIN MEXICANA DE
PROFESIONALES INMOBILIARIOS %EN ADELANTE AMPI&,
INMOBILIARIAS Y PROPIETARIOS, AS COMO DE VALORACIONES
INMOBILIARIAS %OBTENIDAS DE COLEGIOS DE VALUADORES&, EL
RESTO DEL ARTCULO SE ORGANIZA DE LA SIGUIENTE MANERA:
EN PRINCIPIO SE ABORDAN ELEMENTOS TERICOS !UE DAN BASE
A LA INVESTIGACIN, ADEMS DEL ESTABLECIMIENTO DE LA
METODOLOGA UTILIZADA. CONTINUANDO CON LOS RESULTADOS
DE LA CALIBRACIN DEL MODELO !UE PRETENDE EXPLICAR EL
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO ESTUDIADO POR MEDIOS
ECONOM"TRICOS.
SE PROFUNDIZA EN LA MODELACIN DEL MERCADO, DESDE LA
PERSPECTIVA DE LA DISTRIBUCIN ESPACIAL DE LOS VALORES.
CULMINANDO CON LA FORMULACIN DEL FL, FINALMENTE, SE
PRESENTAN LAS CONCLUSIONES DEL ESTUDIO.
$. BIBLIO#RAFIA
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ANLISIS INTRAURBANO DEL PRECIO DE LAS CARACTERSTICAS DE
LA VIVIENDA EN CORDOBA: LOS BARRIOS MENOS FAVORECIDOS.
'ER. CONGRESO DE LA CIENCIA REGIONAL DE ANDALUCA:
ANDALUCA EN EL UMBRAL DEL SIGLO XXI, ANDALUCA.
1CONTEO DE POBLACIN Y VIVIENDA RESULTADOS DEFINITIVOS
%INEGI&.
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VALORACIONES DE INMUEBLES. REVISTA CTCATASTRO, NO. M
%. CALENDARIZACION
CONCEPTO
MES
1
MES
2
MES
3
MES
4
MES
5
MES
6
CONOCER
Recopilaci !e !a"o#
$i!%cci&
COMPRENDER
I!e"i'caci ( cla#i'caci
APLICAR
De)o#"*a* la +ip"e#i#
ANALIZAR
Ela,o*aci !el )apa
SINTETIZAR
Di#e-o !e aplicaci
EVALUAR
Co"*a#"a* ( .alo*a* #%
aplicaci
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&. ANEXOS
1M5H4I M;6DG:=I, J. E. %*++)&, LA VALORACIN PPARA LOS
VALUADORESQ REVISTA VALUADOR PROFESIONAL, A0O K, *++),
'ER. TRIMESTRE, N-M. '', P. 'K, FEDERACIN DE COLEGIOS,
INSTITUTOS Y SOCIEDADES DE VALUADORES DE LA REP-BLICA
MEXICANA A.C.
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URBANOS: UN ANLISIS TERICO EMPRICO, INSTITUTO DE
ESTUDIOS DE ADMINISTRACIN LOCAL, MADRID.
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METROPOLITANO, CORPORACIN METROPOLITANA DE BARCELONA.
1SR:23=I M=J2346 A. %'(((&, APUNTES DE BASES DE LA VALUACIN,
GUADALAJARA, JALISCO.
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