Junio 21 del 2000

0RDENANZA\PLAN-REG.
Junio 21 del 2000


El M.I. Concejo Cantonal de Guayaquil

Considerando


Que la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, publicada en el R.O. No.846 el 20 de
Diciembre de 1995, constituy un instrumento preventivo de ordenamiento, que no
contemplaba la delimitacin ni las normas relativas a las reas de expansin urbana de la
Ciudad de Guayaquil.

Que es finalidad de la Municipalidad planificar e impulsar el desarrollo fsico espacial del
Cantn, para lo cual la planificacin del uso del suelo debe interrelacionarse con la de los
servicios bsicos, el transporte y las comunicaciones.

Que la normativa fsico espacial vigente debe incorporar regulaciones relacionadas con la
proteccin del medio ambiente, y la conservacin de los recursos patrimoniales,
arquitectnicos y urbanos.

Que debe incorporarse la participacin de otras instituciones del sector pblico y de la
sociedad civil, as como, establecer mecanismos que permitan la permanente actualizacin
de las previsiones del ordenamiento fsico espacial y del desarrollo de la ciudad.

En uso de las facultades y atribuciones constitucionales y legales de las que se halla
investido.

Expide:

La siguiente ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO
DE GUAYAQUIL

DISPOSICIONES GENERALES

Objeto, Alcance, Vigencia y Efectos del Plan Regulador de Desarrollo Urbano

Art.1. Objeto.- La presente Ordenanza tiene por objeto promulgar y aplicar el Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil, a efecto de reglar de manera flexible, el crecimiento
fsico de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, canalizar proyectos de desarrollo, e imponer
lineamientos para una estrategia de ejecucin progresiva.

1.1. Las disposiciones y normas de esta Ordenanza son obligatorias, tanto a personas
naturales o jurdicas, pblicas o privadas, nacionales o extranjeras, respecto de
cualquier intervencin, provisional o permanente, que se deseare realizar dentro de su
mbito.

1.2. Las empresas encargadas de los servicios bsicos dentro del mbito indicado,
observarn en sus programas y proyectos las disposiciones y previsiones que se
establecen en esta Ordenanza.

Art.2. Ambito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarn en el rea urbana
de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, en las reas de expansin urbana, y en los

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desarrollos urbansticos autorizados por la Municipalidad ubicados fuera de los mbitos

anteriormente indicados.

2.1.- El rea urbana de Guayaquil se determina de acuerdo a los lmites establecidos
en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Santiago de
Guayaquil, publicada en el R.O N 828 del 9 de Diciembre de 1991.

2.2.- Las reas de expansin urbana, tal como se ilustra en el plano Zonas de
Planificacin y Polgonos de Actuacin, Anexo No.2, se delimitan como sigue:

a) Zona Aeropuerto en Daular, identificada con la letra G, con los siguientes
linderos:

Desde el punto 5, descrito en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin
Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991), en la
interseccin de los Esteros Santa Ana y del Muerto, y siguiendo el curso del
Estero Salado en direccin sur y sur-oeste hasta el punto A de coordenadas
geogrficas 2 24' 13,75" de latitud sur y 80 02' 43,61" de longitud occidental;
desde este punto y siguiendo en direccin nor-oeste a travs de los puntos B,
C, D, E, F, G, H, I, J , K hasta el punto L, que definen gran parte del Lmite de
Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil; desde el punto L de coordenadas
geogrficas 2 17' 23,61" de latitud sur y 80 12' 51,19" de longitud oeste,
situado en la interseccin del carretero Guayaquil-Playas con el Lmite de
Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil y siguiendo en direccin nor-este
a lo largo del carretero, hasta el punto 11a de coordenadas geogrficas 2 13'
5,74" de latitud sur y 79 5' 12,97" de longitud occidental, situado en la
interseccin de la carretera Guayaquil-Playas con el Lmite Urbano de
Guayaquil, entre los puntos 11 y 12 de la citada Ordenanza de delimitacin;
desde el punto 11a y siguiendo en direccin sur-este, hasta el punto 11 de
coordenadas geogrficas 2 14' 46" de latitud sur y 80 04' 37" de longitud
occidental; desde este punto y siguiendo en direccin este, a travs de los
puntos 10, 9, 8, 7, 6 hasta el punto 5, descritos en Ordenanza Reformatoria de
Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9
de 1991), correspondiendo a este ltimo punto, la interseccin de los Esteros
Santa Ana y del Muerto, del cual partimos.

b) Zona Embalse Chongn, identificada con la letra H, con los siguientes
linderos:

Desde el punto 11a de coordenadas geogrficas 2 13' 5,74" de latitud sur y
79 5' 12,97" de longitud occidental, situado en la interseccin del Lmite
Urbano de la Ciudad de Guayaquil con la carretera Guayaquil-Playas y
siguiendo en direccin sur-oeste a travs de esta va, hasta llegar al punto L de
coordenadas geogrficas 2 17' 23,61" de latitud sur y 80 12' 51,19" de
longitud oeste, en la interseccin de ste carretero con el Lmite de Expansin
Urbana de la ciudad de Guayaquil; de este punto y siguiendo en direccin nor-
oeste, mediante una recta, hasta el lmite cantonal situado en el punto M; desde
este punto y siguiendo en direccin norte y este, a travs del lmite del cantn
Guayaquil, hasta llegar al punto h de coordenadas geogrficas 23'8,90" de
latitud sur y 796'12,2" de longitud occidental, situado en la cima de un cerro de
228 msnm en la Cordillera del Paco; de este punto y siguiendo 1.150 m en
direccin sur-este hasta llegar al punto g de coordenadas geogrficas
23'22,95" de latitud sur y 795'35,2" de longitud occidental, situado en la cima

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de un cerro de 174 msnm; de este punto y siguiendo 1.700 m en direccin sur-

este hasta llegar al punto f de coordenadas geogrficas 23'53,92" de latitud sur
y 794'52,98" de longitud occidental, en la interseccin de un camino vecinal
con un estero S/N afluente del Estero Chaco; de este punto y siguiendo 1.950
m en direccin sur-este hasta llegar al punto e de coordenadas geogrficas
24'49,12" de latitud sur y 794'22,90" de longitud occidental, en la cima de un
cerro de 182 msnm; de este punto y siguiendo 1.150 m en direccin sur-este
hasta llegar al punto d de coordenadas geogrficas 25'22,19" de latitud sur y
794'7,77" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 188 msnm; de este
punto y siguiendo 1.600 m en direccin sur-este hasta llegar al punto c de
coordenadas geogrficas 26'8,45" de latitud sur y 793'43,40" de longitud
occidental, en la cima de un cerro de 185 msnm; de este punto y siguiendo
4.050 m en direccin sur-este hasta llegar al punto b de coordenadas
geogrficas 27'21,03" de latitud sur y 791'50,31" de longitud occidental,
situado en la entrada del canal de trasvase al tnel de Cerro Azul; desde este
punto y siguiendo la direccin este, a travs del curso del mismo canal, hasta el
punto a de coordenadas geogrficas 27'44,34" de latitud sur y 7858'53,95" de
longitud occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite
urbano de la ciudad de Guayaquil, entre los puntos 16 y 17 de la Ordenanza
Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828
de diciembre 9 de 1991); desde este punto y siguiendo en direccin sur y sur-
oeste a travs de ese lmite y de los puntos 16, 15, 14, 13 y 12 que forman
parte de la mencionada delimitacin urbana de Guayaquil; desde el punto 12
mencionado, de coordenadas geogrficas 2 12' 35" de latitud sur y 80 05' 24"
de longitud occidental y siguiendo la direccin sur-este hasta el punto 11a de
inicio, situado en la interseccin del Lmite Urbano de la Ciudad de Guayaquil
con la carretera Guayaquil-Playas, entre los puntos 11 y 12 de la citada
Ordenanza de delimitacin.

c) Zona Colinas de Las Iguanas (Ciudad Nueva), identificada con la letra I, con
los siguientes linderos:

Desde el punto 1, de coordenadas geogrficas 1 57' 47" de latitud sur y 80 00'
48" de longitud occidental situado en el curso del Estero Petrillo, y siguiendo
por los puntos 19, 18 y 17 descritos en la Ordenanza Reformatoria de
Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9
de 1991); desde el punto 17 y siguiendo en direccin sur, hasta el punto a, de
coordenadas geogrficas 27'44,34" de latitud sur y 7858'53,95" de longitud
occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite urbano
de la ciudad de Guayaquil entre los puntos 16 y 17 de la citada Ordenanza;
desde este punto y siguiendo en direccin oeste, a travs de los puntos b, c, d,
e, f, g, cuyas coordenadas fueron citadas en el POLIGONO H; de ste ltimo
punto y siguiendo la direccin nor-oeste, hasta su interseccin con el lmite
cantonal en el punto h; desde este punto y siguiendo en direccin nor-este, a
travs del lmite del cantn Guayaquil, hasta su interseccin con el punto No. 1,
origen del polgono de lmite del rea de expansin urbana.


2.3. Los desarrollos urbansticos fuera del lmite urbano de la Ciudad de Guayaquil
y de sus reas de expansin, que se incorporan al mbito de aplicacin de esta
Ordenanza, sern aquellos que cuenten con la autorizacin del caso emitida
por la Municipalidad de Guayaquil y los que se sometan a los procesos de
regularizacin urbanstica.

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Art. 3. Contenido.- La presente Ordenanza se organiza en tres Ttulos, los que se
desarrollan de la siguiente manera:

3.1. Ttulo I, De las Normas, que establece, define y regula:

a) Los instrumentos de ejecucin del Plan Regulador.

b) El rgimen urbanstico del suelo, en funcin de su clasificacin y
delimitacin, el establecimiento de los tipos de actuacin admisibles, y
los principios generales de conservacin de las edificaciones,
patrimoniales y no patrimoniales, y de la preservacin de los ros,
esteros y embalses de agua, as como de la calidad del aire.

3.2.- Ttulo II, Del Ordenamiento Fsico Espacial, que establece:

a) Los componentes y atributos de la estructura general del territorio.

b) El ordenamiento territorial y urbanstico propuesto por el Plan Regulador.

3.3.- Ttulo III, De la Gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que establece:

a) La administracin del Ordenamiento Fsico Espacial, esto es los
procedimientos relacionados con la asignacin, modificacin de la
predominancia, reclasificacin y, o en intensificacin de uso del suelo; la
reclasificacin de vas; y, la administracin de la edificacin y de la
construccin.

b) La gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en atencin a la
programacin de las intervenciones urbansticas constitutivas del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano; la formulacin del Plan Director y el
Plan de Desarrollo Municipal; y , el establecimiento de instrumentos de
administracin de desarrollo urbano, de recursos financieros para el
desarrollo, de ejecucin y, o de coparticipacin, y, de capacitacin para
la gestin.

Art.4. Documentos del Plan Regulador.- El alcance normativo del Plan se sustenta y, o
complementa con el contenido de los siguientes documentos:

4.1. Memoria del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Santiago de Guayaquil.

4.2. Ordenanza Reformatoria de la Delimitacin Urbana de la Ciudad de Santiago de
Guayaquil.

4.3. Planos de Ordenamiento:

Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1.
Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin Urbanstica,
Anexo No.2.
Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3.
Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4.

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4.4. Normas de Diseo Vial, Anexo No.5.

4.5. Programas de actuacin urbanstica, Anexo No. 6

4.6. Definiciones y Siglas, Anexo No.7.

4.7. Ordenanzas de Reglamentacin Urbanstica:

Ordenanza de Reservaciones Territoriales
Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

4.8. Codificacin de Actividades y Usos del Suelo.

Art.5. Plan de Desarrollo Municipal.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano en tanto
instrumento de ordenamiento fsico espacial forma parte del Plan de Desarrollo Municipal,
documento de desarrollo que combina aspectos econmicos, sociales, administrativos e
institucionales, y relaciona planes, programas y proyectos municipales, con los de otras
instituciones del sector pblico y de la sociedad civil organizada, tal como lo prescriben los
Arts.161 y 171 de la Ley de Rgimen Municipal.

Art.6. Plan Director.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutar, temporal y
progresivamente, mediante un Plan Director Cuadrianual. Para el efecto, DPLAN-G pondr a
consideracin, al inicio de cada perodo de gestin administrativa, una propuesta de Plan
Director que incluir la formulacin de las correspondientes actuaciones, en aplicacin de las
polticas de cada perodo administrativo municipal

Art.7. Vigencia y Plazos.- La presente Ordenanza tendr vigencia a partir de su publicacin
en el Registro Oficial, hasta que sea sustituida por otra formulada bajo los lineamientos
establecidos por Ley. Sin embargo, la misma podr ser sometida a cambios, en atencin a
las siguientes modalidades.

7.1.Revisin del Plan Regulador: Que hace referencia a cambios sustanciales de las
regulaciones, normas y Programacin del Ordenamiento incluidos en esta Ordenanza, en
razn de situaciones sobrevinientes no previstas, entre otras, nueva legislacin,
incumplimiento de las proyecciones demogrficas, adopcin de un nuevo modelo
territorial. Tal Revisin deber ser aprobada por el Concejo Cantonal y publicada en el
Registro Oficial.

7.2. Modificaciones del Plan Regulador: Corresponden a los cambios puntuales, que
comprometan parte del territorio regulado los que debern sujetarse a los procedimientos
y normas que se establecen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Tambin constituirn
modificaciones los cambios sustentados que devengan de Planes Parciales, Planes
Especiales o Programas de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, tal
como se prescribe en el Art.53 de esta Ordenanza.

7.3. Plazos: Para efecto de la programacin y ejecucin de actuaciones urbansticas
previstas en el Plan Regulador, se atender los siguientes plazos:

a) Corto plazo, abarca un perodo administrativo municipal, y comprender su
correspondiente Plan Director.

b) Mediano plano, abarca dos perodos administrativos municipales.

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c) Largo plazo, cuyo horizonte temporal es hasta el ao 2.020.

Art.8. Reglas de Interpretacin, Prevalencias, Remisin.- La interpretacin de la normativa
contenida en esta Ordenanza se sujetar en cuanto a su tenor literal, primeramente a las
definiciones incluidas en la presente y, en segundo lugar, conforme al sentido que les den los
que profesen la misma ciencia o arte, tales como los funcionarios de DPLAN-G, o por peritos
o rbitros que se designe para el efecto.

En los casos de duda o contradiccin se interpretar la norma mediante resolucin motivada
del Concejo Cantonal, de la manera que ofrezca la mayor seguridad a los habitantes o
usuarios. Dicha interpretacin constituir un precedente vlido para la resolucin de casos
similares hasta la expedicin de una normativa aclaratoria.

La Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano tiene supremaca en cuanto a los
usos del suelo en cualquier proceso de interpretacin de dicha materia. Supletoriamente se
aplicarn los principios del Cdigo Civil.

Art. 9. Definiciones y Siglas.- A efecto de una correcta utilizacin de esta Ordenanza, se
utilizarn las definiciones que se incluyen en el Anexo No.7 de esta Ordenanza.


TITULO I

DE LAS NORMAS

Captulo 1

DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN REGULADOR

Seccin Primera

Disposiciones Generales

Art.10. Instrumentos.- La aplicacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se realizar a
travs de los instrumentos de ordenamiento, gestin, ejecucin, control e informacin que se
detallan en este captulo.

La ejecucin de tales instrumentos podr ser municipal, privada y, o en forma asociada con
otras entidades del sector pblico, en sujecin a las previsiones de esta Ordenanza.






Art.11. Contenidos.- El desarrollo de tales instrumentos deber atender las previsiones y, o
regulaciones relativas a la conservacin y proteccin del medio ambiente; las parcelaciones y
desarrollos urbansticos; las edificaciones y construcciones; y, la conservacin y proteccin
del patrimonio arquitectnico y urbanstico, constantes en esta Ordenanza y en la
reglamentacin urbanstica complementaria a que hace referencia el Art.150.

Art.12. Unidades de Actuacin Urbanstica.- La normativa general del Plan Regulador y

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los instrumentos de ordenamiento que se describen en el Art.17 y subsiguientes, se aplicarn

en reas a las que se denomina genricamente unidades de actuacin urbanstica, las que
se delimitan y caracterizan de acuerdo a las normas establecidas por esta Ordenanza,

Art.13. Previsiones del Plan Regulador en las unidades de actuacin urbanstica.-

13.1. En unidades en Suelo Urbanizado en las que est prevista la aplicacin de un
Plan Especial, el Plan Regulador establece:

a) El permetro de los polgonos;
b) la tipificacin de la intervencin;
c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible;
d) los ncleos y corredores de estructuracin urbana;
e) la programacin de la ejecucin del Plan Especial del caso.

13.2. En unidades en Suelo Urbanizable Programado en las que est prevista la
aplicacin de un Plan Parcial, el Plan Regulador establece:

a) El permetro de los polgonos;
b) los objetivos y tipo de desarrollo;
c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible;
d) los ncleos y corredores de estructuracin urbana;
e) la programacin de la ejecucin del Plan Parcial del caso.

13.3. En Suelo Urbanizable No Programado, para el rea de intervencin a que haga
referencia un Programa de Ordenamiento Urbanstico propuesto, deber atenderse las
siguientes previsiones:

a) Ncleos y corredores de estructuracin urbana;
b) usos incompatibles.

13.4. En Suelo No Urbanizable, en los que se prevee la aplicacin de un Plan
Especial, el Plan Regulador establece::

a) Ncleos y corredores de estructuracin urbana;
b) delimitacin de reas.

Art.14. Polgonos de Actuacin Urbanstica.- La ejecucin del ordenamiento se realizar
en atencin a las unidades de actuacin urbanstica que se delimitan, por medio de
polgonos de actuacin urbanstica.



14.1.El Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin, Anexo No.2, incorpora
los polgonos en los que se ha programado la ejecucin de Planes Parciales y
Especiales.

14.2. Se establecern polgonos de actuacin al momento que sean propuestos a la
Municipalidad Programas de Ordenamiento Urbansticos en Suelo Urbanizable No
Programado, y stos sean autorizados.

14.3. La programacin de actuaciones en nuevos polgonos y la actualizacin del
plano a que hace referencia el numeral 14.1, se realizar peridicamente al formularse
el correspondiente Plan Director.

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Art.15. Tamao de los Polgonos de Actuacin Urbanstica. Para efectos de materializar
el rgimen de cesiones de suelo impuesto por el Plan y llevar a cabo la distribucin equitativa
de los beneficios y cargas de la urbanizacin, cada Plan Parcial, Especial o Programa de
Ordenamiento, tal como stos se describen en los artculos 18, 19 y 20, deber cubrir la
totalidad del territorio incluido en los indicados polgonos de acuerdo a las siguientes
particularidades:

15.1.En Planes Parciales sobre suelo destinado predominantemente a uso residencial,
el tamao mnimo del polgono en atencin a la densidad poblacional prevista,
corresponder al de una unidad de desarrollo que contemple entre veinte mil y
cuarenta mil habitantes. Para el caso de suelo destinado a uso industrial el rea
mnima de polgonos ser de catorce hectreas (14 has.), y para comercio y servicios
de cuatro hectreas (4 has.).

A efecto de una clara delimitacin de tal unidad, salvo que se contare con bordes
naturales, aquella deber disponer en su periferia de vas vehiculares de al menos
treinta metros (30 m) de seccin.

15.2 El mbito de actuacin de los Planes Especiales ser el del rea calificada en el
Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2, como
de rehabilitacin, conservacin, reversin o remodelacin en suelo urbanizado, o para
el suelo no urbanizable.

15.3. Para los caso de Programas de Ordenamiento de uso predominantemente
residencial, se observarn los tamaos mnimos establecidos en el numeral 15.1
respecto de Planes Parciales. Sin embargo, si no se pudiere satisfacer el rango
poblacional establecido de 20.000 a 40.000 habitantes, se atender las siguientes
normas de dimensionamiento del polgono:

INTENSIDAD DEL DESARROLLO AREA MINIMA

No intensivo 150 has.
Intensivo 60 has.


Para uso predominantemente industriales y para comercios y servicios, las reas
mnimas para los polgonos sern las mismas que las prescritas en el Art.15.1




Art.16. Modificacin de lmites de los polgonos de actuacin Urbanstica.- Los
polgonos podrn ser modificados en Suelo Urbanizado y Urbanizable, y en ncleos y
proyectos de estructuracin del territorio, a travs de los correspondientes Planes Parciales o
Especiales. La modificacin deber justificarse en consideracin a:

a) Las caractersticas topogrficas del terreno;
b) la presencia de elementos, naturales o artificiales, que ameritan su
conservacin;
c) los lmites de las propiedades;
d) las alineaciones de edificacin no previstas.

16.1. La modificacin de los lmites de los polgonos de actuacin, por un Plan

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Especial o un Plan Parcial, deber respetar las siguientes reglas:

a) No alterar el rea del polgono en mas de un diez por ciento (10%), de aumento
o disminucin, y,

b) No alterar sustancialmente la forma del polgono.

16.2. Los lmites en Suelo Urbanizable No Programado en los que se aplique
Programas de Ordenamiento, podrn ser modificados a travs de la inclusin en forma
concertada de los predios colindantes, siempre y cuando tal modificacin de lmites no
disminuya o incremente ms del diez por ciento (10%) del rea y, o de la poblacin
previstas.

Seccin Segunda

Instrumentos de Ordenamiento

Art.17. Clasificacin.- En atencin a la clasificacin del suelo, segn las categoras que
constan en el Captulo 3 de esta Ordenanza y las previsiones establecidas en el Art.13 para
cada unidad de actuacin urbanstica, el Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutar a
travs de Planes Parciales, Planes Especiales y Programas de Ordenamiento en Suelo
Urbanizable No Programado.

Art.18. Planes Parciales.- Constituyen instrumentos de ordenamiento municipal que
culminan la planificacin. La programacin de la ejecucin de tales Planes Parciales
determina la calificacin del suelo como Urbanizable Programado.

Los Planes Parciales, tal como consta en el artculo 67 y subsiguientes de esta Ordenanza,
imponen al detalle las normas que permiten en forma directa, al sector pblico y, o privado,
proceder a la realizacin de proyectos de urbanizacin en los correspondientes polgonos de
actuacin urbanstica.

Art.19. Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Instrumentos a travs de los cuales,
por no estar prevista la ejecucin del respectivo Plan Parcial, tal como establece el Art. 77 y
subsiguientes de esta Ordenanza, el sector pblico y, o el privado proponen el ordenamiento
bsico y concertado del suelo clasificado como Urbanizable No Programado. Tambin es
aplicable en el suelo calificado como urbanizable en las Areas de Expansin Urbana.

La aprobacin municipal de tal instrumento de ordenamiento confiere al rea de actuacin del
caso la calidad de Suelo Urbanizado Programado, que como tal permitir, previa Licencia de
Parcelacin, la habilitacin urbanstica de tal suelo.

Art.20. Planes Especiales.- Constituyen instrumentos municipales de desarrollo especfico
de carcter sectorial, aplicables a un rea de actuacin determinada. Tal desarrollo sectorial
podr corresponder a:

20.1. El desarrollo de ncleos y corredores de estructuracin urbana, tal como estos
se definen en el Captulo 7 de esta Ordenanza.

20.2. La reestructuracin de reas de actuacin identificadas en suelo urbanizado, con
el propsito de rehabilitacin y remodelacin urbanas. La proteccin, conservacin o
puesta en valor de componentes del patrimonio urbano, construido (arquitectnicos o
urbansticos), procesos de reversin urbanstica, tal como consta en el Art. 64 y

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subsiguientes de esta Ordenanza.

20.3. La conservacin de suelos no urbanizables, la proteccin de aquel que cuenta
con testimonios arqueolgicos o histricos, la regulacin de reas por instalaciones de
riesgo y vulnerabilidad, tal como consta en el Art. 83 y subsiguientes de esta
Ordenanza.

Seccin Tercera

Instrumentos de Gestin

Art.21. Las previsiones de planeamiento establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo
Urbano y por sus instrumentos de ordenamiento sern ejecutadas por la Municipalidad, la
iniciativa privada y otras entidades del sector pblico, segn sea el caso, a travs de los
instrumentos de gestin que se describen en los siguientes artculos.

Art.22. Parcelacin.- A efectos de la divisin, simultnea o sucesiva, de terrenos en dos o
ms lotes, aplicable a suelos urbanizados o a urbanizables programados con el propsito de
constituir un ncleo de poblacin, se utilizar la parcelacin urbanstica como instrumento de
gestin. Para el efecto se atender las Regulaciones constantes en la Ordenanza de
Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

Art.23. Reestructuracin Parcelaria.- Con el propsito de distribuir con equidad los
beneficios y cargas de un ordenamiento urbanstico sobre determinadas parcelas se podr
utilizar la reestructuracin parcelaria como instrumento de actuacin. Dicho instrumento se
fundamentar tecnicamente, para los correspondientes efectos jurdicos, en las normas y
procedimientos establecidos en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

Art.24. Expropiacin forzosa.- La administracin municipal actuante, recurrir a la
expropiacin forzosa como instrumento de adquisicin de predios que, de acuerdo a las
previsiones del Plan Regulador de Desarrollo Urbano y programadas en el correspondiente
Plan Director, deber ejecutar respecto de obras relacionadas con:




a) Ncleos urbanos y proyectos priorizados de estructuracin urbana.
b) Actuaciones para el desarrollo de equipamiento urbano especial o comunal en
en suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado.
c) Actuaciones en suelo no urbanizable.

Art.25. Regularizacin Urbanstica.- La legalizacin de parcelaciones o desarrollos
urbansticos, bajo forma de lotizaciones o subdivisiones ubicados en el mbito territorial de
esta Ordenanza, que hayan sido aprobados por el Instituto de Reforma Agraria y
Colonizacin IERAC, en fecha anterior al 9 de diciembre de 1991, pero que no se encuentren
autorizados, sern sometidos a aprobacin de la Municipalidad.

Tambin lo sern los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho, con el propsito
de regularizarlos urbansticamente, para efectos del rgimen de propiedad y tributacin
predial. Sin embargo, la aplicacin de este instrumento de regularizacin atender lo
siguiente:

a) No se ejecutar en aquellos casos que exista litis pendiente con presuntos

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propietarios.
b) No constituir reconocimiento de propiedad de parte de la Municipalidad.

Para el efecto, se atender las normas y procedimientos establecidos en la Ordenanza de
Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.


Seccin Cuarta

Instrumentos de Ejecucin

Art.26. Con la finalidad de ejecutar las normas y regulaciones previstas por esta Ordenanza,
las entidades del sector pblico y del sector privado que pretendan parcelar, edificar o
construir debern desarrollar la documentacin tcnica que se particulariza y define en los
siguientes artculos:

26.1. Proyectos de Parcelacin.- Documentacin tcnica requerida para la realizacin
de una parcelacin.

La parcelacin constituir un desarrollo urbanstico, si incorporare obras de habilitacin
urbanstica; la documentacin tcnica detallada requerida para la realizacin de tales
obras se denominar Proyecto de Urbanizacin.

26.2. Proyectos Urbansticos y Arquitectnicos Especiales.- Documentacin tcnica
detallada dirigida a la proteccin y conservacin de edificios y componentes urbanos
patrimoniales.

26.3. Proyectos Urbansticos Complementarios.- Documentacin tcnica detallada
relacionada con obras relativas al mobiliario urbano, la nomenclatura y la sealizacin
vial.

26.4. Proyectos de Edificacin.- Documentacin tcnica detallada que permite la
construccin, reconstruccin, reparacin, conservacin o ampliacin de edificios
existentes o la edificacin de nuevos.

26.5. Proyectos de Construccin.- Documentacin tcnica en detalle que describe
obras relativas a infraestrucuta urbana y otros elementos constructivos no calificables
como edificaciones.

Seccin Quinta

Instrumentos de Control

Art.27. La documentacin tcnica que sustente proyectos de parcelacin, edificacin o
construccin debern ser sometidos a registro o autorizacin municipal, de acuerdo a los
siguientes instrumentos pblicos municipales:

27.1. Licencia de Parcelacin.- Documento pblico municipal que autoriza la ejecucin
de proyectos de parcelacin de acuerdo a normas establecidas. Si la parcelacin
incluye obras de habilitacin urbanstica, el instrumento se denomina Licencia de
Parcelacin y Urbanizacin.

27.2. Registro de Construccin.- Documento pblico municipal que autoriza construir

Junio 21 del 2000

edificios de acuerdo a normas establecidas, y obras de infraestructura urbana, pblica

o privada, en sujecin a normas.

27.3. Autorizacin de funcionamiento.- Instrumento de control municipal denominado
Tasa de Habilitacin y Control de Establecimientos Comerciales e Industriales a travs
del cual se autoriza, previa certificacin de que el uso solicitado es admisible en la
respectiva subzona, el funcionamiento de usos no residenciales, siempre y cuando las
caractersticas del local o edificacin y las condiciones de funcionamiento de la
actividad se adecan a normas vigentes.

Seccin Sexta

Informacin Urbanstica

Art.28. Con la finalidad de complementar el conocimiento de las normas, reglamentos y
procedimientos previstos en esta Ordenanza, el usuario, pblico o privado, opcionalmente
podr acceder a las siguientes modalidades de informacin:

28.1. Consulta Directa.- Modalidad por la cual un usuario, pblico o privado, nacional o
extranjero, obtiene de DPLAN-G pronunciamientos tcnicos respecto del esquema de
uso del suelo, del crecimiento fsico espacial de la ciudad, de la factibilidad de
desarrollos urbansticos en suelo urbanizable no programado, y de proyectos de
desarrollo urbano.

28.2. Consulta Previa.- Modalidad de consulta tcnica por la cual un usuario, pblico o
privado, nacional o extranjero, obtiene de DUAR, pronunciamientos tcnicos respecto
de las normas municipales vigentes relativas a licencias de parcelacin, y registros de
edificacin y construccin.

La informacin derivada de las modalidades de consulta indicadas no constituyen aprobacin
municipal de proyecto de actuacin alguno, menos autorizacin para su ejecucin.





Captulo 2

REGIMEN URBANO AMBIENTAL

Seccin Primera


Art.29.Objeto.- Las presentes disposiciones imponen las normas generales de conservacin
y proteccin ambiental, las que actuarn como indicadores de idoneidad de todo desarrollo
urbanstico que se propusiere en el mbito de actuacin de esta Ordenanza. El indicado
propsito se cumplir en atencin a:

- La clasificacin del territorio en sistemas ambientales, factor determinante de la
zonificacin y el ordenamiento urbanstico del territorio.
- Las normas que permitan imponer el correcto manejo de los componentes
ambientales agua, aire, suelo y para los habitats natural y humano.
- Los estudios de impacto ambiental y planes de manejo exigibles a

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determinadas actuaciones en el territorio.

Art.30. Clasificacin.- Para efecto de la zonificacin del territorio, segn reas que
presenten caractersticas ambientales homogneas, los sistemas ambientales se clasifican
en:

30.1. Sistemas ambientales urbanos, caracterizados por el dominio de elementos
construidos, notable concentracin de seres humanos y escasa presencia de
elementos naturales.

30.2. Sistemas ambientales extractivos y paisajsticos, correspondientes a ambientes
naturales transformados para la produccin animal o vegetal, o aquellos cuya
intervencin preserve las cualidades paisajsticas del medio.

30.3. Sistemas ambientales naturales, que corresponden a ambientes con escaso o
nulo impacto de actividades humanas en el medio y que conviene preservar.

Para el efecto, el recurso suelo es clasificado en atencin a su aptitud para ser urbanizado o
para conservar sus atributos naturales. Tal clasificacin consta en el Captulo 3; se establece
como propuesta de ordenamiento en el Ttulo II de esta Ordenanza; y, se regula en las
Ordenanzas de Reservaciones Territoriales, y de Edificaciones y de Construcciones.
Art.31. Suelo y Sistemas Ambientales.- En consideracin a lo establecido en el artculo
anterior y con el propsito de mantener el equilibrio de tales sistemas ambientales,
eventuales incrementos a la intensidad del uso del suelo se podrn admitir en atencin a las
disposiciones establecidas en los artculos 123 y 124 de esta Ordenanza.

Art.32. Agua y Sistemas Ambientales.- En general, al recurso agua se lo considerar un
componente no urbanizable, por lo que no se admitir el relleno para constituir suelo en
detrimento de los componentes del sistema hdrico, salvo expresa autorizacin del Concejo
Cantonal respecto de actuaciones que debern incluir estudios de impacto ambiental y
medidas de compensacin en el correspondiente Plan de Manejo.

En suelo urbanizado, donde se haya producido relleno parcial de bordes de esteros o ros,
todo eventual proceso de regularizacin autorizado deber contemplar un borde de
proteccin y la reconstitucin de taludes en los trminos establecidos en la Ordenanza de
Reservaciones Territoriales. Para el efecto tales reas se sectorizarn como de Reversin
Urbanstica, tal como se prescribe en el Captulo 4 de esta Ordenanza.

Art.33. Aire y Sistemas Ambientales.- La preservacin de la calidad del aire se la realizar
mediante la reservacin de reas arborizadas que purifiquen lo contaminado, y el control de
emisiones contaminantes. Para el efecto, se establece como norma general una dotacin
mnima de diez metros cuadrados (10 m2) de bosques, parques y jardnes de acceso pblico
por habitante.

Respecto del control de la contaminacin, se prestar especial atencin a la aplicacin de
normas del control relativas a la emisin de gases por automotores e industrias.


Seccin Segunda

Normas ambientales generales

Art.34. Contenidos de las normas.- Las presentes disposiciones tienen como propsito

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minimizar los niveles de contaminacin de los recursos ambientales. En el evento de que

en, o en parte, del rea urbana se sobrepasen niveles admisibles de contaminacin, se
alertar a la poblacin al respecto y se arbitrarn las medidas del caso, las que sern de
iniciativa de la Direccin de Medio Ambiente.

Art.35. Normas relativas a la calidad del aire y del agua.- Para el efecto se utilizarn las
normas ambientales que promulgue la Municipalidad. En su defecto se aplicarn los
reglamentos que para la preservacin y control de la contaminacin ambiental ha emitido el
Ministerio de Salud Pblica del Ecuador y la Agencia de Proteccin Ambiental, EPA, de los
Estados Unidos de Amrica.

Art.36. Agua para recreacin.- Los remansos de agua destinados a la recreacin, o
aquellos que colinden con suelo urbanizado o urbanizable y cuya rea duplique la del
remanso de agua del caso, debern tener una calidad que permita la prctica de la natacin y
de otros deportes acuticos como la pesca y la navegacin no motorizada.

Para el efecto debern adoptarse las siguientes medidas:

a) Establecer franjas de proteccin para ros y esteros, en aplicacin de
reglamentos, acuerdos y ordenanzas.

b) Los desarrollos urbansticos colindantes con ros, esteros o embalses, o que
incluyan remansos de agua, debern presentar un Plan de Manejo relacionado
con el tratamiento de las aguas servidas y los drenajes pluviales.

c) Control a las industrias que en sus procesos podran verter sustancias
contaminantes, entre ellos, aceites, material radioactivo y aguas calientes a los
cuerpos de agua naturales y artificiales.

d) Control sobre el uso de los detergentes, permitindose los biodegradables.

Art.37. Normas relativas a la calidad del suelo.- Para el efecto del mantenimiento de este
recurso se adoptarn los siguientes principios:

37.1. Restringir asentamientos en reas de riesgo y vulnerabilidad como consecuencia
de su propensin a calamidades naturales tales como: deslizamientos y hundimientos
del suelo, inundaciones, y las vulnerables ssmicamente registradas como tales en los
ltimos 50 aos.

37.2. Calificar los suelos, entre otros aspectos, segn su aptitud para urbanizar de
acuerdo a las siguientes gradientes o pendientes:

- Suelos de difcil drenaje, de urbanizacin no deseable, con pendientes
medias de cero al dos por ciento (0 al 2%).

- Suelos aptos para urbanizar a costos convenientes, con pendientes
medias de dos al quince por ciento (2 al 15%).

- Suelos aptos para urbanizar a costos mayores, de dificil urbanizacin,
con pendientes medias entre el quince y el treinta por ciento (15 - 30%).

- Suelos no aptos para urbanizar, con pendientes mayores al treinta por
ciento (30%).

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37.3. Regular de acuerdo a normas el uso de insecticidas, fertilizantes y herbicidas en

las reas agrcolas de las cuencas hdricas del Cantn.

37.4. Reservar para la utilizacin colectiva, los frentes de mar, las riberas de los ros o
esteros, y los lugares de valor histrico o cultural.

37.5. A efecto de la eliminacin de los desechos slidos y calidad del servicio, se
considerar como indicador una produccin media de 0.6kg/hab/da.

Con tal propsito, las edificaciones multifamiliares y, o de alta concentracin de
usuarios y las urbanizaciones debern desarrollar un sistema de conservacin
temporal de desechos slidos, y, o de reciclaje de desperdicios corrientes, hasta que
stos sean retirados por el servicio de recoleccin de desechos.

Art.38. Normas relativas a la calidad del ambiente biolgico, flora y fauna.- Respecto de
la naturaleza y distribucin de los hbitats y comunidades biticas existentes, y a las fuerzas
selectivas que las han determinado, deber considerarse siempre la incidencia de presiones y
nuevas fuerzas sobre estas reas.

Para el efecto, la Direccin de Medio Ambiente utilizar modelos de evaluacin de los
hbitats en cuestin, que permitan dimensionar la eventual afectacin de las comunidades
biticas por la alteracin del agua, el suelo y el aire, y as establecer normas para reducir el
correspondiente impacto.





Art.39. Normas relativas a la calidad del medio socioeconmico.- En funcin del nivel de
empleo y la distribucin de los ingresos de la poblacin, la capacidad del transporte pblico
y el valor de los terrenos, se aplicarn lmites demogrficos, densidades admisibles, e
indicadores de dotacin de servicios bsicos y de equipamiento, que regulen la estructura y
funcin ambiental de las comunidades humanas

Para el efecto, deber consultarse la propuesta de ordenamiento constante en el Ttulo II y en
las Reglamentaciones Urbansticas que se enlistan en el Ttulo III de esta Ordenanza.

Art.40. Estudios de Impacto Ambiental.- Las actuaciones urbansticas debern realizar
estudios que permitan establecer medidas para la prevencin, control, mitigacin y
compensacin de las alteraciones ambientales significativas.

Las actuaciones urbansticas que requerirn estudios de impacto ambiental son las
siguientes:

a) Desarrollos urbansticos industriales de mediano y gran impacto, y para
industrias peligrosas, que representen riesgos para la salud de los trabajadores
y de la poblacin residente vecina.

b) Desarrollos urbansticos especiales en reas sin cobertura de servicios bsicos
de infraestructura y, o de recoleccin de desechos slidos.

c) Desarrollos urbansticos residenciales que incorporan masas de agua para uso
recreacional o paisajstico y, o aquellas que utilizan drenajes naturales para la

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conduccin de aguas lluvias.

d) Desarrollos urbansticos que colinden con suelo no urbanizable protegido, y el
calificado como insalubre, peligroso o inseguro.

e) En general, todo desarrollo cuyas obras de habilitacin urbanstica impliquen la
alteracin permanente del valor paisajstico o turstico del rea del caso.

Art.41. Plan de Manejo Ambiental.- A efecto de aminorar o corregir los efectos, cualitativos
y cuantitativos, que sobre el medio provoquen las actuaciones urbansticas identificadas en el
artculo anterior o en otras Ordenanzas vigentes, deber realizarse el correspondiente Plan
de Manejo Ambiental, el mismo que, alternativamente o complementariamente, deber incluir:

a) Evitar el impacto total, al no desarrollar total o parcialmente el proyecto.
b) Minimizar los impactos, limitando el tamao del proyecto.
c) Rectificar el impacto, reparando, rehabilitando o restaurando el ambiente
afectado.
d) Reducir o eliminar el impacto a travs del tiempo, implentando medidas de
preservacin y mantenimiento durante la vida til del proyecto.
e) Compensar el impacto producido, reemplazando o sustituyendo los recursos
naturales afectados.






Captulo 3

NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Seccin Primera

Calificacin del Suelo

Art.42. Calificacin.- El territorio mbito de la presente Ordenanza se califica en suelo
Urbanizado, Urbanizable y No Urbanizable.

Tal calificacin se expresa graficamente en el plano Calificacin del Suelo, Anexo No.1,
pudiendo la misma variar en atencin a la conversin del suelo urbanizable en urbanizado,
sea por autorizaciones de desarrollos urbansticos o por regularizaciones de ocupaciones de
hecho.

Art.43. Suelo Urbanizado.-Es aquel que se encuentra dotado de infraestructura y servicios
bsicos, y, o el edificado en al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de sus lotes. Para
efecto de tal calificacin se tomar en consideracin el rea de una zona o una subzona, tal
como stas se definen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Se clasifica en:

43.1. Suelo urbanizado consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios
bsicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial,
y, red y servicio de provisin de energa elctrica;

43.2 Suelo urbanizado no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente,

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de alguno de los servicios bsicos indicados.

Art.44. Suelo Urbanizable.- Aquel que corresponde a reas o territorios no urbanizados,
pero que por su aptitud territorial estn destinados a la expansin del suelo urbanizado. Se
clasifica en:

44.1 Suelo Urbanizable Programado, al que se le asignan usos y normas generales en
funcin de previsiones para la dotacin de redes y servicios de infraestructuras
incorporadas al correspondiente Plan Parcial que permite programar su urbanizacin.

44.2 Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), al que por no haberse previsto la
dotacin de redes y servicios de infraestructura, no se programa su urbanizacin por lo
que no se establecen normas de usos del suelo ni de edificacin. Sin embargo en tal
suelo, para precautelar su potencial, se consignan como prohibidos aquellos usos que
le son incompatibles.

Art.45. Suelo No Urbanizable.- Aquel que no puede ser destinado a usos
predominantemente residenciales, industriales, comerciales y, o de servicios; corresponden
a:

45.1. No urbanizable por estar destinado a acuicultura, usos agrcolas, forestales o
mineros.

45.2. No urbanizable por corresponder a suelos de valor paisajstico y, o recreacional.

45.3. No urbanizable por haber sido declarado insalubre, peligroso o inseguro, sea por
condiciones naturales propias o por usos existentes o previstos.

45.4. No urbanizable por haber sido declarado zona de reserva ecolgica, refugio de
vida silvestre, reserva biolgica, reserva de produccin de fauna, rea de caza y
pesca., o por haber sido declarado bosque y vegetacin protectores o rea nacional
de recreacin.

En consideracin de la limitacin al derecho de dominio incidente en el suelo
declarado no urbanizable, en virtud de los usos prescritos en el artculo anterior, el
propietario del predio podr acogerse a los beneficios o indemnizaciones que
prescriba la Ley.

Art.46. Modificaciones a la calificacin y tipificacin del suelo no urbanizable.- Los
cambios relativos a la calificacin del suelo como no urbanizable solamente podrn ser
realizados va Revisin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, tal como se indica en el
Art.7. de esta Ordenanza.

La modificacin de la tipificacin asignada a un polgono particular de suelo no urbanizable,
se podr realizar de acuerdo a lo establecido en el Art.125 de esta Ordenanza

Seccin Segunda

Utilizacin Urbanstica del Suelo

Art.47. Utilizacin Urbanstica.- Toda parcela es suceptible de utilizacin conforme a las
normas que se establecen en la presente Ordenanza, y se complementan para cada zona o
subzona, con las disposiciones de las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos

Junio 21 del 2000

Urbansticos, y de Edificaciones y Construcciones. Tal utilizacin hace referencia a los usos y

a la intensidad de ocupacin del suelo admitidos.

Excepcionalmente, en funcin de previsiones del Plan Regulador o de un proyecto de
urbanizacin autorizado, la utilizacin urbanstica de un predio podr restringirse en atencin
a los destinos o usos especficos establecidos para equipamientos urbanos e instalaciones de
infraestructura.

Art.48. Usos.- El rgimen de los usos del suelo se define de acuerdo a los trminos del
Captulo 9 de esta Ordenanza. Su regulacin se impone a travs de los Cuadros de
Compatibilidad de Usos que para cada subzona se prescribe en el respectivo Plan Parcial o
Especial y, o en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

48.1. Usos no conformes a norma.- En los casos de usos del suelo existentes no
conforme a las asignaciones y normas establecidas por la presente Ordenanza, se
reconocer tal situacin, con las restricciones establecidas en el Art. 233 de la Ley de
Rgimen Municipal, y que se especifican en el Art. 128 de esta Ordenanza.

48.2.Usos temporales o provisionales.- Corresponden a aquellos que se admiten,
condicionadamente y por plazos determinados, en sujecin al Art.248 de la Ley de
Rgimen Municipal, tal como se describe en el Art.127 de la presente Ordenanza.

Art.49. Intensidad de Ocupacin del Suelo.- Se regula, por el establecimiento de rangos de
densidad poblacional bruta admisible para cada zona y subzona, siendo stos:

49.1. Densidad Muy Baja, menor a diez (10) habitantes por hectrea, aplicables a
suelos no urbanizables

49.2 De desarrollo urbano no intensivo, correspondiente a Densidad Baja, de diez
(10) a ciento noventa y nueve (199) habitantes por hectrea.

49.3. De desarrollo urbano intensivo, correspondiente a:

- Densidad Media, de doscientos (200) a trescientos noventa y nueve
(399) habitantes por hectrea.

- Densidad Alta, de ms de cuatrocientos (400) habitantes por hectrea.

Art.50. La intensidad de la ocupacin del suelo, tambin se regula en funcin de los
Coeficientes de Utilizacin (CUS) y de Ocupacin del Suelo (COS), tal como estos se
prescriben en las normas que forman parte de la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.

Art.51. Las limitaciones consignadas en los artculos precedentes no confieren al titular de
dominio de una parcela derecho alguna a supuesta indemnizacin respecto de la capacidad
de utilizacin del suelo, salvo la facultad de demandar una distribucin equitativa de los
beneficios y cargas del ordenamiento, a travs de los procedimientos establecidos para la
Reestructuracin Parcelaria y que constan en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos
Urbansticos.

Seccin Tercera

Los Instrumentos de Ordenamiento y la Utilizacin Urbanstica del Suelo

Junio 21 del 2000

Art.52. La utilizacin urbanstica del suelo, de acuerdo a las calificaciones establecidas en el
Art.42, se realizar en atencin a Planes Parciales y Especiales, y a Programas de
Ordenamiento Urbanstico, que se sujetarn a las siguientes disposiciones y a las constantes
en el Captulo 4 de esta Ordenanza.

Art.53. Modificaciones al Rgimen Urbanstico.- Tal como se establece en el Art. 7 de esta
Ordenanza, los Planes Parciales y Especiales, y los Programas de Ordenamiento
Urbansticos autorizados podrn modificar las previsiones sobre usos y edificabilidad del
Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en sujecin a los siguientes mrgenes:

53.1. Las modificaciones requeridas por un Plan Parcial debern hacer
referencia a la totalidad del polgono de actuacin urbanstica del caso, tal
como este haya sido delimitado por el Plan Regulador en suelo urbanizable
programado.

53.2. En caso de modificaciones demandadas por un Plan Especial, las mismas
debern abarcar al menos la totalidad de una unidad de actuacin urbanstica,
tal como sta es conceptuada en el captulo 1 de esta Ordenanza.




Art.54. Plan de etapas.- Si un Plan Parcial, un Plan Especial o un Programa de
Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, abarca ms de una unidad de
actuacin urbanstica, se podr preveer un plan de etapas que garantice un desarrollo
programado de cada unidad.

En cualquier caso, tal plan de etapas debera garantizar -dentro de los dos aos iniciales de
actuacin en cada etapa programada y autorizada- la ocupacion material de las reas para
servicio pblico, sea por haber sido destinadas expresamente por el Plan Parcial o el Plan
Especial, o por el porcentaje de cesin a favor de la Municipalidad a que hace referencia la
Ley de Rgimen Municipal y la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

Tal potencial de ocupacion material deber perfeccionarse con la correspondiente inscripcin
en el Registro de la Propiedad del Cantn. De existir incumplimientos que impidan la indicada
inscripcin, stos sern justificativos para aplicar procedimientos expropiatorios que
concreten la ocupacin de las indicadas reas para el servicio pblico.

Art.55. Afectaciones.- El ordenamiento consecuente de un Plan Parcial, un Plan Especial, o
un Programa de Ordenamiento, impondr las reas de afectacin derivadas de las
previsiones de planeamiento para vialidad, equipamientos y sistemas de infraestructura, tal
como se establece en los artculos 107, 113, 114, 116 y 158 de esta Ordenanza.

Tales afectaciones constituyen limitaciones al derecho de dominio, por lo que debern incluir
no solo la cuantificacin de las afectaciones, sino el plazo de las mismas; vencido tal plazo,
salvo que el Concejo Cantonal lo prorrogue, tal vencimiento ser razn suficiente para
restituir el pleno derecho de dominio del propietario sobre el rea afectada.

Art.56. Si en el interior de la unidad de actuacin urbanstica de un Plan Parcial, un Plan
Especial o un Programa de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, constare un
ncleo urbano previsto para brindar servicios, de acuerdo a los trminos establecidos en el

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Art.76, se lo considerar un sistema unitario de actuacin y se preveern sistemas viales

que, por trazado y jerarqua, garanticen su accesibilidad.

Seccin Cuarta

Los instrumentos de gestin y la utilizacin urbanstica del suelo


Art.57. En suelo urbanizado y en suelo urbanizable programado la utilizacin urbanstica del
suelo se realizar en sujecin a las siguientes disposiciones, de acuerdo a las modalidades
establecidas en las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos, y de
Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.

Art.58. En Proyectos de Urbanizaciones Autorizados.- De acuerdo a la tipologa del
desarrollo urbanstico, las normas relativas al aprovechamiento urbanstico del suelo
regularn la cuanta del suelo vendible, esto es, el que resta tras la asignacin de reas para
ncleos urbanos y proyectos estructuradores del territorio, servidumbres y reas de cesin a
la Municipalidad. El porcentaje mximo de rea vendible, segn el tipo de desarrollo
urbanstico, se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.



Art.59. Areas de Cesin a la Municipalidad (A.C.M.).- La Municipalidad se obliga al
establecimiento del uso de las reas para equipamiento urbano que adquiera como
consecuencia de la cesin obligatoria producto de los proyectos urbansticos autorizados.
Tales usos podrn modificarse en los trminos prescritos en el Captulo 9 de esta Ordenanza,
mantenindose en todo caso la calificacin de bien pblico municipal de tales reas de
cesin.

Art.60. Vigencia de asignaciones de suelo.- En lo no modificado especficamente por la
presente Ordenanza, se mantienen las asignaciones de usos para vialidad, estacionamiento,
reas verdes, equipamientos y reas edificables en general, previstos en desarrollos
urbansticos autorizados, aun cuando stos no se encuentren concluidos, siempre y cuando
el plazo de la autorizacin no haya caducado.

Si no se hubiere establecido plazo de vigencia para la autorizacin del caso, tal vigencia ser
de hasta dos aos contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza.

Art.61. Ejecucin y Mantenimiento de Obras de Urbanizacin.- La ejecucin de las obras
de urbanizacin exigibles para cada modalidad, o la suscripcin de las correspondientes
garantas, tal como se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos
Urbansticos, permitir la autorizacin municipal para la venta de lotes y la inscripcin de las
correspondientes transferencias en el Registro de la Propiedad.

El desarrollista est obligado al mantenimiento de las obras de urbanizacin, tal como stas
hayan sido detalladas en la Licencia de Parcelacin del caso, hasta que las mismas, si fuere
el caso, sean recibidas por la Municipalidad.

Art.62. Normas Aplicables a lotes o solares individuales.- Son las que se prescriben para
lotes o solares en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y se refieren a:

62.1.Condiciones de ordenamiento, que prescriben la forma de ocupacin del
lote respecto de espacios pblicos y predios vecinos, para cada una de las

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subzonas en que se ordena la ciudad.

62.2. Condiciones de edificacin, que prescriben las restricciones de
habitabilidad, volumtricas y de construccin de las edificaciones, para cada
subzona en las que en virtud de esta Ordenanza y la de Edificaciones y
Construcciones se organiza la ciudad.

Captulo 4

NORMAS PARTICULARES DEL RGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Seccin Primera

En Suelo Urbanizado

Art.63. Disposiciones Generales.- En el suelo urbanizado los propietarios de predios
podrn edificar de acuerdo a las normas establecidas por la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones para la subzona del caso, salvo que especficamente se disponga algo
distinto en esta Ordenanza, o se establezcan otras en virtud de los Planes Especiales que se
ejecuten para cada unidad de actuacin urbanstica identificada por el Plan Regulador de
Desarrollo Urbano.
El Rgimen Urbanstico que se describe en los artculos siguientes, se aplicar de acuerdo a
polgonos por tipos de actuacin urbanstico que se identifican con un cdigo numrico en el
Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin, Anexo No.2.

Art.64. Rgimen y Sectorizacin de la Actuacin Urbanstica.- A efectos de ejecutar el
desarrollo de la programacin urbanstica del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, las
actuaciones a realizarse en forma de Plan Especial caracterizan y califican el suelo de la
siguiente manera:

64.1. De rehabilitacin urbana, que se identifica con el cdigo de identificacin
cartogrfica 21, implica actuaciones sobre reas deprimidas y predios
precariamente construidos, las que se refieren a la reedificacin y, o
eventualmente la consolidacin, inclusin y, o erradicacin de usos.

64.2. De conservacin urbana, identificada con el cdigo de identificacin
cartogrfica 22, involucra la conservacin y o puesta en valor de bienes
patrimoniales arquitectnicos y urbanos, con o sin modificacin de los usos
originales.

64.3. De reversin urbanstica, cdigo de identificacin cartogrfica 23, referida
a actuaciones encaminadas a la recuperacin de espacios pblicos, en reas
de esteros o ros, rellenadas total o parcialmente, u ocupadas con usos
incompatibles.

64.4. De remodelacin, cdigo de identificacin cartogrfica 24, relacionadas
con actuaciones que implican cambio en las condiciones de ordenamiento, o
modelo, de las edificaciones y, o del conjunto urbanstico del caso.

Art.65. Gestin del Suelo Urbanizado.- Las actuaciones en suelo urbanizado,
caracterizadas en el artculo anterior, podrn ser ejecutadas por la Municipalidad, otras
entidades del sector pblico, o por entidades del sector privado, en forma individual o
concertada, en cumplimiento de las determinaciones que estableciere el respectivo Plan

Junio 21 del 2000

Especial de cada unidad de actuacin urbanstica.

Eventualmente, un Plan Especial podr contemplar subunidades menores de actuacin.
Tambin es admisible que dos o ms Planes Especiales integren varias unidades de
actuacin urbanstica con el propsito de desarrollar algn aspecto sectorial en particular.
Para el efecto, se podr preveer un plan de etapas, tal como se establece en el Art.54 de esta
Ordenanza.

Art.66. Contenidos de los Planes Especiales.- Los Planes Especiales que se ejecutaren en
Suelo Urbanizado, de acuerdo a las tipificaciones establecidas en el Art. 64, debern tomar
en consideracin lo establecido en el Art. 13, y desarrollarse segn los siguientes contenidos:

a) Identificacin de eventuales subzonas, o ajuste o correccin de sus lmites.

b) Asignacin pormenorizada de los usos del suelo.

c) Ratificacin y rectificacin del amanzanamiento, y de la red vial secundaria y
las correspondientes alineaciones y rasantes.
.
d) Determinacin o ajuste de las condiciones de ordenamiento y de edificacin.

e) Reservas de suelos para servicios tcnicos de infraestructura y para
equipamiento comunal.

f) Identificacin de eventuales actuaciones de erradicacin o conservacin de
edificaciones.

Seccin Segunda

En Suelo Urbanizable Programado

Art.67. Definicin.- El suelo urbanizable programado puede ser objeto de:

a) El correspondiente Plan Parcial; o,

b) de desarrollos urbansticos si el Plan Parcial ha sido ejecutado y aprobado
por el Concejo Cantonal.

Para el efecto, deber sujetarse a las regulaciones generales establecidas a
continuacin y en el Ttulo II de esta Ordenanza.

Art.68. Ambito.- El mbito de aplicacin de los Planes Parciales ser el correspondiente a
cada unidad de actuacin prevista en el Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de
Actuacin, Anexo No.2.

Art.69. Contenidos de los Planes Parciales.- Los Planes Parciales, tomando como
referencia las previsiones que se describen en el Art.13, debern establecer para cada
unidad de actuacin urbanstica:

a) La identificacin de sectores y, o subzonas, o ajuste o correccin de sus
polgonos.
b) La asignacin pormenorizada de usos del suelo.
c) El establecimiento de condiciones de ordenamiento y de edificabilidad.

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d) La identificacin y delimitacin de reas de veda y recreacionales.

e) La dotacin y localizacin de reservas de suelo para equipamiento comunal
y, o estacionamientos pblicos, a escala zonal y, o de sector.
f) El trazado de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y
rasantes.
g) Las reservas de suelo para servicios tcnicos de infraestructura.

Art.70. Secuencia.- Tras el desarrollo y aprobacin de los Planes Parciales es admisible
autorizar la parcelacin del suelo y posteriormente el proyecto de urbanizacin que deber
definir las condiciones especficas de ordenamiento y de edificacin del rea del caso.

La ejecucin de los elementos estructuradores del territorio a que hace referencia el Art.103,
no estn condicionados a la aprobacin del Plan Parcial que corresponda al polgono del
caso.





Art.71. Clasificacin.- Las intervenciones a realizarse calificarn y caracterizarn al suelo,
segn stas correspondan a desarrollo urbano intensivo, desarrollo urbano no intensivo,
corredores y ncleos urbanos, y desarrollo industrial, en los trminos previstos en esta
Ordenanza.

Art.72. Desarrollo Urbano Intensivo.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 25-1, tal
suelo admite densidades poblacionales medias y altas, requirindose una vinculacin
estrecha con la red vial y el conjunto urbano en general.

En este suelo se podr admitir urbanizaciones progresivas y programas de viviendas de
inters social, de acuerdo a las normas de ubicacin y diseo establecidas en la Ordenanza
de Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.

Art.73. Desarrollo Urbano No Intensivo .- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 25-2,
tal suelo admite densidades poblacionales bajas. En este tipo de suelo no se admitir
desarrollos urbansticos de modalidad progresiva ni programas de viviendas de inters social.

Art.74.Corredores Comerciales y de Servicios.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica
26, se subclasifican en atencin a las reas que atraviesan o colindan, que se caracterizan a
su vez segn usos predominantes. En tal sentido, los corredores se identifican de la
siguiente manera:

Usos Predominantes Cdigo de identificacin
Colindantes cartogrfica

Residencial 26-R
Industrial 26-I
De equipamiento 26-E
Extractivo y recreacional 26-L

En general, con el propsito de garantizar una adecuada gradiente en el uso del suelo, salvo
que se especifique lo contrario en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, la
intensidad de uso del suelo (poblacional y de edificacin) en los corredores comerciales y de
servicios, ser de hasta el doble de la intensidad asignada a los usos colindantes.

Junio 21 del 2000

Art.75. Desarrollo Industrial.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 27-1, los
desarrollos para industrias de mediano impacto; con el cdigo 27-2 los desarrollos para
industrias de alto impacto; y, con el cdigo 27-3 los desarrollos para industrias peligrosas.
Las industrias de bajo impacto y las artesanas constituyen actividades compatibles con
desarrollos destinados predominantemente a otros usos, por lo que no se les asigna un
cdigo en particular.

75.1. Las artesanas e industrias de bajo impacto podrn combinarse con otros
usos en atencin a los condicionamientos que se establecen en la Ordenanza
de Edificaciones y Construcciones.

75.2. Las de mediano impacto podrn constituirse en mini-poligonos con
tamaos de hasta dos hectreas; para el efecto, deber presentarse un estudio
de detalle que incluya medidas de seguridad y de mitigacin del impacto
ambiental.
75.3. Las industrias de alto impacto solo podrn formar parte de polgonos
industriales, en atencin a las reas mnimas que se establecen en la
Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

75.4. Las industrias peligrosas se desarrollarn fuera del lmite urbano y, o
incluidas en el rea de veda correspondiente, separadas de otros usos con
reas de amortiguamiento de un ancho no menor a cuatrocientos metros (400
m), medido desde su permetro. Sin embargo, de acuerdo a la naturaleza del
peligro tal franja deber incrementarse, en los trminos que prevea la
Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

Los polgonos industriales podrn incluir industrias de bajo, mediano y alto impacto, siempre y
cuando se adecen a las normas generales incluidas en la Ordenanza de Parcelaciones y
Desarrollos Urbansticos.

Art.76. Ncleos Urbanos.- Corresponden a concentraciones de instalaciones destinadas a
servicios administrativos, cvicos y culturales, comerciales, recreacionales, de transporte y de
comunicaciones, y de infraestructura urbana. Se clasifican en:

76.1. Aquellos que tienen el carcter de elementos estructuradores en suelo
urbanizado y urbanizable, les corresponde el cdigo de identificacin
cartogrfica 09.

Las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad se prescribirnn de
acuerdo a un Plan Especial especfico. Las normas aplicables son las que
hace referencia el Art.107 de esta Ordenanza.

76.2. Los no estructuradores, les corresponde el cdigo de identificacin
cartogrfica 28, a efecto de uso de suelo se denominan Zonas de Equipamiento
Comunal (ZEQ).

Respecto de condiciones de ordenamiento y edificabilidad, estos ncleos
urbanos no estructuradores se considerarn como subzonas y se le aplicarn
las normas municipales de Equipamiento, o en su defecto las del CONADE.

Sin embargo, tratndose de equipamientos comunales, en forma sustentada se
podr proponer la modificacin de las condiciones de ordenamiento y de
edificabilidad las que, salvo que afecten a terceros, solo requieren aprobacin

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de DUAR.

Seccin Tercera

En Suelo Urbanizable No Programado

Art.77. Condicionamientos urbansticos.- En Suelo Urbanizable No Programado, que se
identifica con las letras SUNP, es suceptible la aplicacin de Programas de Ordenamiento
Urbanstico, tal como hace referencia el Art. 19 de esta Ordenanza.






Art.78. Ambito de los Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Ser el que corresponde
a los polgonos de las unidades de actuacin urbanstica que se propongan en atencin a lo
establecido en los Arts. 14 y 15 de esta Ordenanza.

Sin embargo, respecto de tal ambito se admitirn las siguientes excepciones:

a) Que el Programa de Ordenamiento Urbanstico abarque ms de una
unidad completa de actuacin propuesta en suelo urbanizable no
programado.
b) La modificacin concertada de los lmites de la unidad de actuacin por
inclusin de los predios colindantes a aquella, en los trminos sealados
en el Art.16 de esta Ordenanza.

Art.79. Contenidos de los Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Tomando en
consideracin lo establecido en el Art. 13, los Programas de Ordenamiento Urbanstico
debern definir:

a) La organizacin del suelo en macrolotes y la correspondiente
sectorizacin del polgono de actuacin urbanstica.
b) El trazado general de la vialidad secundaria del caso.
c) El sealamiento de los usos predominantes y la intensidad media de
ocupacin del suelo para cada macrolote.

d) Las reservas de suelo para equipamiento comunal a escala urbana y
zonal.
e) El anlisis del impacto que el ordenamiento provoque sobre el medio
ambiente prximo, natural y edificado, si aquellos forman parte de los
desarrollos tipificados en el Art. 40 de esta Ordenanza.

Art.80. Condiciones de Usos en Suelo Urbanizable No Programado.- Hasta tanto no haya
sido formulado y autorizado un Programa de Ordenamiento Urbanstico en un rea particular
de suelo urbanizable no programado, solamente podrn realizarse las actividades agrcolas,
pecuarias, acucolas, etc. que se estuvieren realizando antes de la promulgacin del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano. Tambin se admitirn usos existentes correspondientes al
establecido como predominante en el Esquema Uso del Suelo y que se describen en el
Captulo 8, De los Usos del Suelo, de esta Ordenanza.

Consecuentemente, no se podrn autorizar, ni realizar, desarrollos urbansticos en los

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suelos urbanizables no programados

que no cuenten con un Programa de
Ordenamiento Urbanstico aprobado
por la Municipalidad.

Seccin Cuarta

En Suelo No Urbanizable

Art.81. Disposiciones Generales.- El mbito geogrfico del suelo no urbanizable es el que
consta en el Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1. Sus delimitaciones se describen en
detalle en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.



Art.82. Clasificacin e Identificacin.- La caracterizacin del Suelo No Urbanizable descrita
en el Art.45 de esta Ordenanza se tipifica y registra con los siguientes cdigos de
identificacin cartogrfica:

- Suelo No Urbanizable Extractivo, cdigo 31-1.
- Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico, cdigo 31-2
- Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad,
cdigo 31-3.
- Suelo No Urbanizable Protegido, cdigo 31-4.

Art.83. Condiciones de Uso en Suelo No Urbanizable.- En el suelo no urbanizable se
admiten usos agrcolas, acucolas, forestales y paisajsticos. Sin embargo, previa
autorizacin municipal de acuerdo a lo establecido en el Captulo 9 de esta Ordenanza,
podrn admitirse los siguientes:

83.1. En Suelo No Urbanizable Extractivo son usos permitidos: agricultura,
silvicultura y acuicultura.

83.2. En Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico son usos permitidos:
complejos deportivos, hotelera, parques urbanos y metropolitanos, zoolgicos,
marinas y servicios al turismo.

83.3. En Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad
son usos permitidos, en cada caso: industrias peligrosas; explotaciones
mineras; instalaciones generadoras de energa; depsitos de combustibles;
envasadoras de gas licuado; instalaciones para tratamiento de aguas
residuales; disposicin final de desechos slidos; redes de alta tensin;
reservorios de agua; plantas de tratamiento e instalaciones de bombeo;
instalaciones de telecomunicaciones; rastros y central de abastos.

83.4. En Suelo No Urbanizable Protegido los usos permitidos y condicionados
sern los que establecieren los estudios especficos que declaren al rea como
protegida.

Art.84. Usos Condicionados en Suelo No Urbanizable.- Respecto de usos condicionados,
deber consultarse los cuadros de compatibilidad de usos constantes en la Ordenanza de
Reservaciones Territoriales.

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Art.85. Suelo No Urbanizable Protegido.- Si en el suelo no urbanizable se descubriere:

testimonios arqueolgicos, paleontolgicos, histricos o culturales, o si se establecieren
situaciones de riesgo geolgico, se suspender toda autorizacin de actividad hasta tanto se
establezcan normas que regulen tal nueva situacin. De ser el caso, el mismo ser
calificado por el Concejo Cantonal como Suelo No Urbanizable Protegido.

Art.86. Plan de Manejo.- En el caso de actividades de naturaleza extractiva en general, se
aplicarn las disposiciones establecidas por la reglamentacin especfica sobre la materia.

Excepcionalmente en el rea urbana y en suelo no urbanizable, previa autorizacin del
Concejo Cantonal, tal como se prescribe en la Ordenanza de Canteras, se admitir la
explotacin y procesamiento industrial de calizas, para lo cual se exigir un estudio sobre el
impacto de la actividad en el medio y el correspondiente Plan de Manejo.

Art.87. Condiciones de Utilizacin y de Edificacin.- Los suelos no urbanizables se
identifican como Zonas Especiales en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones,
donde se establecen normas generales relativas a edificabilidad y compatibildiad de usos.
Sin embargo, respecto de normas particulares para casos especficos deber consultarse la
Ordenanza de Reservaciones Territoriales.


Captulo 5

DEL REGIMEN URBANISTICO RELATIVO A INMUEBLES Y EDIFICACIONES
EXISTENTES

Seccin Primera

Conservacin de los Inmuebles

Art.88. Tal como se establece en la Ordenanza de Uso del Espacio y Va Pblica, los
propietarios de urbanizaciones, terrenos, edificaciones, instalaciones de infraestructura
urbana, mobiliario urbano y carteles, debern conservarlos de tal manera que se garantice la
seguridad, el saneamiento y el ornato.

Art.89. En urbanizaciones.- El propietario de cada lote es responsable del mantenimiento de
los espacios libres, ajardinados o no, y el estado de las aceras adyacentes.


En casos de urbanizaciones cerradas o cercadas, ser responsabilidad de los residentes
propietarios de inmuebles el mantenimiento y conservacin de calzadas, aceras, reas
verdes y libres, redes y componentes de los servicios de infraestructura, y otros elementos
constitutivos de la urbanizacin.

Art.90. En terrenos y solares.- Los propietarios de solares no edificados en suelos
urbanizados debern mantenerlos cercados y limpios; tambin se obligan al buen estado y
limpieza de las aceras adyacentes.

Los propietarios de terrenos en suelo urbanizable, programado o no programado, debern
cuidar que los mismo no se constituyan en depsitos de desechos slidos, y conservar y
realizar el mantenimiento de los drenajes naturales que en ellos existan.

Los propietarios de terrenos en suelo no urbanizable debern denunciar ante la municipalidad

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actividades y construcciones no admitidas y realizadas por terceros en dichos terrenos.

Art.91. En edificaciones.- Los propietarios, individuales o condminos, debern:

- Mantener las condiciones de seguridad de los sistemas estructurales y
de los de acceso y de escape, en consideracin de eventual deterioro
provocado por fuego y factores ambientales.

- Conservarn la impermeabilidad de los componentes de cubierta y el
buen funcionamiento de los sistemas de instalaciones de servicios
bsicos y de depsito de desechos slidos.

- Garantizarn la disposicin, tamao y caractersticas funcionales del
sistema de ventilacin del edificio, sean stos retiros, patios de luz o
unidades de climatizacin artificial.

- Mantendrn el ornato de la edificacin, conservando el buen estado de
los elementos de fachada, tanto pintura como recubrimientos.

Para el efecto, los edificios que no sean unifamiliares y bifamiliares debern
cada diez aos, contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza para
los edificios existentes y de la Inspeccin Final para los que se construyeren a
futuro, obtener una actualizacin de la certificacin de funcionalidad inherente a
la Inspeccin Final, trmite que se regula en la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.

Sin embargo, la Municipalidad se reserva el derecho de exigir la indicada
actualizacin antes del plazo indicado, en los casos que por razones del bien
comn lo considere conveniente.

Art.92. En carteles.- Los carteles autorizados debern conservar su estabilidad estructural,
y el aspecto del mensaje, de orientacin o publicitaria, que sobre aquellos se disponga.


Seccin Segunda

Estado Ruinoso de la Edificacin

Art.93. En atencin a lo prescrito en el Art.230 de la Ley de Rgimen Municipal, se
considerarn obsoletas a las edificaciones que no satisfagan las normas o estndares para
los aspectos de habitabilidad, constructibilidad, seguridad y ornato que constan en la
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

Se declarar el estado ruinoso en los siguientes casos:

- Cuando el coste de las obras de reparacin necesarias superen el
cincuenta por ciento (50%) del valor actual del edificio o de las plantas
afectadas, excluyendo el valor del terreno.
- Cuando el edificio presente un deterioro generalizado de sus elementos
estructurales o de los sistemas de infraestructura fundamentales.
- Cuando se requiera la realizacin de obras que por su monto no
pudieren ser autorizadas por encontrarse el edificio en condicin no
conforme respecto del ordenamiento prescrito por Ordenanza.

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Captulo 6

REGIMEN DEL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y URBANISTICO

Art.94. Objeto.- Se considerarn patrimoniales los edificios y conjuntos urbansticos
calificados como significativos por preservar e identificar rasgos histricos y, o culturales del
Cantn.



Para el efecto se establecen las normas y disposiciones que regulan tal declaratoria en la
Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilicia del Patrimonio
Histrico Cultural del Cantn Guayaquil, en concordancia con lo dispuesto en el Art. 15 de la
Ley de Patrimonio Cultural.

Art.95. La Municipalidad dispondr la ejecucin de obras de proteccin o conservacin de los
edificios calificados como patrimoniales de acuerdo a:

- Las regulaciones del respectivo Plan Especial.
- Por motivo de inters turstico o esttico a falta del correspondiente Plan
Especial.

Art.96.Clasificacin.- Las actuaciones encaminadas a proteger y conservar el patrimonio
arquitectnico y urbanstico se clasifican en:

96.1. Preservacin, que trata del mantenimiento de los atributos de un objeto
patrimonial que se encuentran en buen estado.

96.2. Restauracin, encaminada a la sustitucin de partes no estructurales del
objeto, cubriendo la actuacin hasta el quince por ciento (15%) del volumen de
aquel.


96.3. Consolidacin, sustitucin de elementos estructurales, hasta llegar a un
treinta y cinco por ciento (35%) del volumen del objeto.

96.4. Reconstitucin, que hace referencia a actuaciones sobre un objeto
patrimonial en estado crtico, requirindose acciones que incidan hasta en el
cincuenta por ciento (50%) de su volumen.

96.5. Reconstruccin o reedificacin, actuacin que sobrepasa el cincuenta y
un por ciento (51%) del volumen del objeto, la cual se hace en atencin a la
recuperacin de su valor cultural y simblico.

96.6. Rplica, actuacin encaminada a la restitucin de un objeto ausente,
actuacin que se realiza por necesidad cultural o histrica.

Art.97. Modificaciones.- En atencin al correspondiente Plan Especial un objeto patrimonial
podr ser modificado en algunos de sus atributos contextuales, modificaciones que podrn
ser por:

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a) Adaptacin del objeto patrimonial a nuevo uso.

b) Mudanza del objeto patrimonial a un nuevo sitio.

Art.98. Catlogo.- El patrimonio arquitectnico y urbanstico del Cantn deber incluirse en
el correspondiente catlogo, el mismo que al ser aprobado por el M.I. Concejo Cantonal
impondr obligaciones, pblicas y privadas, respecto de la conservacin de los objetos
patrimoniales, tal como prescribe la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e
Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.


Tales obligaciones tambin lo sern respecto de la combinacin a los atributos formales de
los edificios patrimoniales, que debern ser satisfechos por aquellos que se construyeren o
reconstruyeren en su entorno, tal como se prescribe en la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.

Art.99. Responsables.- Las obras tipificadas como de preservacin y restauracin de un
bien patrimonial, sern a costa de los propietarios, para lo cual se preveern exoneraciones y
estmulos en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilica del
Ptrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.

Las actuaciones tipificadas como de consolidacin, resconstitucin, reconstruccin y rplica,
si no pudieren o no desearen ser asumidas por su propietario, sern objeto de proyectos
concertados entre la Municipalidad, el propietario, otras entidades del sector pblico y, o
entidades no gubernamentales.

Art.100. Procedimientos.- La calificacin del objeto patrimonial como tal, la identificacin del
tipo de actuacin a realizarse, los procedimientos, estmulos y sanciones relacionados con
su proteccin y conservacin, se establecen en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin,
Rescate, e Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.



TITULO II

DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL


Captulo 7

ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIO

Disposiciones Generales


Art.101. Contenido.- La ciudad se ordenar en atencin a una estructura bsica compuesta
por:
a) componentes naturales, ros, esteros y cerros; y,
b) ncleos y corredores urbanos.

Para el efecto, este Ttulo establece normas relativas a ncleos urbanos, zonas de
planificacin, usos del suelo y estructura vial.

Art.102. Clasificacin.- Con la finalidad de establecer las bases territoriales para el

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desarrollo sustentable, el bienestar de la comunidad, la prestacin de servicios bsicos y la

proteccin del patrimonio paisajstico y cultural, a ms de ros y esteros, la ciudad se
estructurar fsica y espacialmente en atencin a:

a)ncleos y corredores de estructuracin urbana en suelo urbanizado y
urbanizable; y,


b)ncleos y corredores de estructuracin urbana en suelo no urbanizable.

Tal estructuracin se expresa en el Plano Esquema y Ocupacin del Uso del Suelo, Anexo
No.3, y en el Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4. Sus componentes se identifican,
adicionalmente, con los cdigos numricos que se describen en los siguientes artculos.

Art.103. Ncleos y Corredores de Estructuracin Urbana en Suelo Urbanizado y
Urbanizable.- Incluidos sus cdigos de identificacin cartogrfica, estn constituidos por los
siguientes componentes fundamentales:

DENOMINACIN CODIGO

Instalaciones portuarias 01
Instalaciones aeroportuarias 02
Instalaciones ferroviarias 03
Instalaciones de comunicacin, energa y agua 04
Red vial fundamental 05
Parques urbanos y metropolitanos 06
Instalaciones de bienestar general de escala
urbana y metropolitana 07
Ncleos y corredores de infraestructura 08
Centros urbanos 09


Art.104. Ncleos y Corredores de Estructuracin Urbana en Suelo No Urbanizable.- Les
corresponde el cdigo de identificacin cartogrfica 10, estn constituidos por los siguientes
componentes:

104.1. Los Bosques y Vegetacin Protectores Cerro El Paraso, Cerro Blanco,
Chongn y el Bosque Protector de Manglares; las reas de preservacin
urbana, Reserva Isla Trinitaria, Bosque del Cerro del Campus de la Escuela
Superior Politcnica del Litoral, Bosque en Cerro Azul, Bosque en Cerro
Germania; el espejo de agua del Embalse Chongn, su rea de proteccin y
sus distritos de riego.

104.2. Se incluyen tambin los ros, esteros y otros cauces y cuerpos de agua
identificables como tales en las fotografas areas de la ciudad tomadas por el
IGM entre abril y noviembre de 1998.

La descripcin y delimitacin detallada de estos componentes, y las normas
que los regulan, se establecen en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.

Art.105. Ncleos Zonales y de Sector Urbano.- Los ncleos urbanos priorizados por esta
Ordenanza no agotan aquellos otros que puedan surgir de Planes Parciales o Especiales, o
de Programas de Ordenamiento Urbanstico, pero cuya jerarqua es de carcter zonal o de

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sector, los que a continuacin se sealan, includo su cdigo de identificacin cartogrfica:

DENOMINACION CODIGO

Parques zonales 11
Ares verdes privadas de inters pblico 12
Cementerios 13
Espacios libres permanentes 14
Centros de gestin y de valor cvico cultural,
centros y subcentros zonales 15

Art.106. Registro cartogrfico.- Los indicados ncleos y corredores de estructuracin
urbana se expresarn graficamente en:

106.1. En el Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3, cuyo
alcance es de mediano plazo, y cuyos contenidos se describen en el Art. 109 y
subsiguientes.

106.2. En el Plano Imagen Objetivo de Desarrollo del Cantn Guayaquil, cuyo
alcance es de largo plazo, y cuya caracterizacin es la siguiente:

a) Deber representar una sntesis de la clase de desarrollo que
concertadamente la sociedad civil, las instituciones y la Municipalidad postulan
para Guayaquil y el Cantn en el horizonte temporal del Plan Regulador de
Desarrollo Urbano.

b) Formar parte del Plan de Desarrollo Municipal que la Ley de Rgimen
Municipal, en sus artculos 161 y 171, prescribe como plan estratgico para el
desarrollo de Guayaquil, ciudad y cantn. Para el efecto, se atender a lo que
se describe en el Ttulo III de esta Ordenanza.

c) Ser motivo de actualizacin por medio del Plan Director Cuadrianual que
cada administracin municipal deber formular, tal como se indica en el Art.6
de esta Ordenanza.

Art.107. Normas.- Los ncleos y corredores de estructuracin urbana, se sujetarn a las
normas previstas para el efecto en:

a) Las ordenanzas de reglamentacin urbanstica complementaria, aplicables a
los sistemas de comunicacin, al equipamiento y a las reservaciones
territoriales, de las que hace referencia el Art.150.

b) Los Planes Especiales que se ejecuten a efecto del desarrollo de los centros
urbanos y de los centros y subcentros zonales previstos. De no ser as, se
atender a las normas utilizadas para el efecto de su creacin.

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Captulo 8

ORDENAMIENTO URBANISTICO DEL PLAN REGULADOR

Seccin Primera

Zonas de Planificacin

Art.108. Objeto.- Para efectos de la racionalizacin administrativa, la dotacin de
equipamientos y servicios bsicos, y la programacin del desarrollo urbano, tal como se
ilustra en el Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2,
la ciudad se subdivide en las siguientes zonas de planificacin:

En el rea urbana:

108.1. Zona Sur.- Identificada con la letra A, est conformada por los sectores
catastrales:

23A, 23B, 24, 25, 26A, 26B, 26C, 45A, 45B, 45C, 45D, 46, 47, 50, 79,
80, 81, 82, 84, 85A, 85B, 86A, 86B, 87, 91A, 91B, 91C, 91D, 91E, 91F y
91G.

108.2. Zona Oeste.- Identificada con la letra B, est constituda por los sectores
catastrales:

13A, 13B, 14A, 14B, 14C, 14D, 15, 16, 17, 41, 42A, 42B, 42C, 42D, 43 y
44.

108.3. Zona Centro.- Identificada con la letra C, de la cual forman parte los sectores
catastrales:

01A, 01B, 01C, 02A, 02B, 03A, 03B, 03C, 03D, 04A, 04B, 04C, 05, 06A,
06B, 06C, 07A, 07B, 08A, 08B, 08C, 08D, 08E, 09A, 09B, 10A, 10B,
11A, 11B, 12A, 12B, 12C, 12D, 18, 19, 20, 21, 22, 27A y 27B.

108.4. Zona Norte.- Identificada con la letra D, conformada por los sectores
catastrales:

28A, 28B, 29A, 29B, 29C, 30, 31A, 31B, 32, 33, 33A, 33B, 33C, 34, 35A,
35B, 36, 37, 38, 39, 40A, 40B, 40C, 51A, 51B, 51C, 51D, 52A, 52B, 54,
55, 56A, 56B, 56C, 60A, 60B, 60D, 60E, 60F, 60G, 60H, 61A, 61B, 61C,
61D, 61E, 62, 63, 64A, 64B, 65, 66A, 66B, 66C, 67, 68, 69, 70, 71, 73,
74A, 74B, 75, 76A, 76B, 77, 78, 88, 90A, 90B, 90C, 90D, 90E, 90F, 92,
93, 94, 95A, 95B, 98A, 98B y 99

108.5. Zona Pascuales.- Identificada con la letra E, constituda por los sectores
catastrales:

48A, 48B, 48C, 48D, 48E, 48F, 48G, 48H, 48I, 49A, 49B, 49C, 49D, 49E,

Junio 21 del 2000

49F, 49G, 57A, 57B, 57C, 58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 59, 60C y 89.

108.6. Zona Chongn.- Identificada con la letra F, conformada por los sectores
catastrales:

96A, 96B, 96C, 96D, 96E, 96F, 96G, 96H, 96I, 97A, 97B, 97C y 97D.

En reas de expansin urbana:

108.7. Aeropuerto en Daular.- Identificada con la letra G.

108.8. Embalse Chongn.- Identificada con la letra H.

108.9. Colinas de la Iguanas (Ciudad Nueva).- Identificada con la letra I.


Seccin Segunda

Esquema de Usos del Suelo

Art.109. El ordenamiento del uso del suelo se expresa graficamente en el planos Esquema
de Uso del Suelo, Anexo 3. En el mismo se consignan graficados, los usos del suelo
previstos para actuaciones urbansticas de mediano plazo.

109.1. En el mediano plazo se admiten usos no conformes respecto de los previstos
en el Esquema de Usos del Suelo del Plan Regulador, en los trminos prescritos en el
Art.128 de esta Ordenanza;

109.2. Las previsiones de largo plazo, esto es hasta el horizonte temporal al ao
2.020, se podrn efectivizar a partir del ao 2.008.

Tal plazo no constituir limitante para la adopcin mas temprana de tales usos, si las
circunstancias lo justificaren, para lo cual se podrn aplicar las disposiciones que
sobre Programacin del Desarrollo Urbanstico, la Administracin de la Zonificacin del
Uso del Suelo, la Modificacin de la Predominancia del Uso del Suelo, y Modificacin
de la Reclasificacin Vial, se preveen en esta Ordenanza.

Art.110. Usos del Suelo de acuerdo a la naturaleza de las actividades.- Para efecto de
esta Ordenanza, en funcin de las actividades que en el mismo se realizan, tal como consta
en el Plano Esquema de Ocupacin y Uso del Suelo, Anexo No.3, los usos se clasifican en
forma general y se identifican con el correspondiente color de la siguiente manera:

a) En suelo urbanizado y urbanizable

- Uso Residencial Amarillo (densidad baja)
Naranja (densidades media y
alta)

- Uso Industrial Violeta

- Uso de Comercio y Servicios Rojo y rosado

Junio 21 del 2000

- Uso de Equipamiento Urbano (incluye
Usos de Comunicacin y Transporte, y
de Bienestar General) Gris

b) En suelo no urbanizable

- Uso Extractivo y suelo de valor
paisajstico Verde claro

- Suelo protegido y por instalaciones
de riesgo y vulnerabilidad Verde Oscuro

Art.111. Niveles de precisin de la delimitacin de los usos del suelo.- Las
delimitaciones de usos consignadas en el Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo se
mantienen en firme cuando las mismas lo son por medio de vas, ros o esteros. En caso
contrario, se considerarn aproximadas, por lo que se admitirn las siguientes tolerancias en
la precisin de los planos.


Escala Tolerancia

1:50.000 hasta 50 m.
1:25.000 hasta 30 m.
1:10.000 hasta 15 m.
1:5.000 hasta 10 m.
1:1.000 hasta 3 m.

Seccin Tercera

Estructura Vial

Art.112. Plazos de Ejecucin.- La estructura vial se ejecutar al corto y mediano plazos, tal
como consta en el Plano Anexo No.4 y se describe en el Art.115

Art.113. Categoras viales.

113.1.Red Vial Fundamental.- Est constituida por vias primarias, las que por sus
caractersticas de seccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y dan
acceso a grandes zonas de la ciudad o brindan acceso vehicular a la misma. Se
identifican con el cdigo 05.

Constituyen categoras y componentes de la Red Vial Fundamental, los siguientes
ejes viales:

a) Autopistas (V1), con derecho de va de noventa a cien metros (90-100 m.), y con
accesos vehiculares controlados mediante facilidades de trfico.

b) Vas Expresas (V2), con derecho de va de setenta a noventa metros (70-90 m.)

c) Vas Arteriales (V3), con derecho de va de treinta a setenta metros (30- 70 m).

Junio 21 del 2000

A pesar de no contar con caractersticas fsicas adecuadas,son excepcionalmente

reconocidas en esta Ordenanza, como parte de la Red Vial Fundamental:

d) Pares Viales (PV), sistemas de vialidad binaria, que mediante ejes paralelos, y de
sentidos de trfico opuestos entre s, facilitan el acceso a reas importantes de la
ciudad o a otros componentes de la red vial primaria.

113.2. Vialidad Secundaria.- Est constituida por vias que por sus caractersticas de
seccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y dan acceso a sectores
urbanos, o brindan acceso a la vialidad primaria.

Constituyen categoras y componentes de la vialidad secundaria, los siguientes ejes
viales:

a) Vas Colectoras (V4), con derecho de va de veinte y cinco a treinta metros (25-30
m).

b) Vas Colectoras (V5), con derecho de va de quince a veinte y tres metros (15-23
m).

c) Colectoras Segn Funcin (CSF), que corresponden a vas existentes que se
reconocen como colectoras a pesar de no tener las caractersticas adecuadas de
seccin y trazado.

Art.114. Normas.- Las normas de diseo de carcter general, aplicables a la Estructura Vial
y dems componentes del sistema vial, constan en el Anexo No.5 de esta Ordenanza.
Detalles de diseo vial aplicables a desarrollos urbansticos constan en la Ordenanza de
Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

Art.115. Componentes de la Estructura Vial.- Constituyen componentes de la Red Vial
Fundamental y de la Vialidad Secundaria, en el corto y mediano plazo, las siguientes vas:






















CATEGORAS

CORTO PLAZO

MEDIANO PLAZO

Junio 21 del 2000

RED VIAL FUNDAMENTAL


Autopistas (V1)



Tramo de la autopista Terminal
Terrestre-Pascuales, paralelo al Ro
Daule: Autopista Guayaquil-Salinas.

Vas Expresas
(V2)

Va Perimetral, calle 48 S-O
Av. 25 de J ulio, Eje Norte-Sur
Par Vial: Quito, Eje N-S - Machala, Av. 1 S-O
Dr. Luis Cordero Crespo, Eje N-S
Av. de las Amricas Pdte. J aime Rolds Aguilera, Av. 4 N-
O - Eje N-S - Av.4 N-E
Av. Francisco de Orellana, Eje N-S.

Dr. Po J aramillo Alvarado, calle 48
S-O

Vas Arteriales
(3)

Carlos J ulio Arosemena, Eje Este-Oeste
Calle del Bombero, Eje Este-Oeste
J os Rodrguez Bonn, Av. 51 S-O
Portete de Tarqui, calle 26 S-O (desde Federico Goding,
Av. 20 S-O hasta Puente Portete)
Dr. J uan Tanca Marengo, Av. 8A N-O y calle 18G N-O
Viaducto Tanca Marengo, calle 18G N-O
Martha Bucaram de Rolds, Av. 39 N-O
Dr. Camilo Ponce Enrquez, Av. 39 N-O
Dr. Honorato Vsquez, calle 22 N-O
Assad Bucaram Elmaln, Av.38 S-O
J ohn F. Kennedy, calle 9 N-O
J oaqun Orrantia Gonzlez (Av. Constitucin), calle 14 N-
E
Pedro Menndez Gilbert, Av. 5 N-E
Benjamn Rosales Aspiazu, Av 5 N-E
Va a Daule, Av. 39 N-O

Dr. Honorato Vsquez, calle 22 N-O.
(Casuarina-Lmite Norte Fuerte
Huancavilca)

Va de ingreso al Aeropuerto en
Daular, desde el Km. 20 va
Guayaquil-Salinas hasta el polgono
del Aeropuerto.

Va Perimetral a la Zona de
expansin urbana Aeropuerto
Daular, desde el ro Chongn
bordeando el polgono del
aeropuerto hasta intersectarse con la
va a Guayaquil -Salinas Km 40
(recinto el Consuelo).

Va de ingreso por el Campus
Politcnico, desde la Va Perimetral
hasta el anillo vial Km 29 Petrillo.

Va Daular - Sabana Grande.

Anillo vial desde el Km 20 va
Guayaquil-Salinas hasta Petrillo, Km
29.5 va a Daule.

Va de ingreso hasta Punta
Diamante, a travs de va Perimetral
de la zona de expansin urbana
Aeropuerto-Daular.




Par Vial (PV)



Los Ros, Av 7 S-O - Esmeraldas, Av. 6 S-O
Cuenca, calle 16 S-O - Carlos Gmez Rendn, calle 18 S-
O
Portete de Tarqui, calle 26 S-O - Venezuela, calle 27 S-O
Cristbal Coln Fontanarosa, calle 8 S-E - Ayacucho, calle
11 S-E
Gral. Eloy Alfaro, Av. 10 S-E - Chile, Av. 9 S-E.



VIALIDAD SECUNDARIA

Vas Colectoras
(V4)

Domingo Comn, Av. 10 S-E
Boyac, Av. 6 S-E
Boulevard 9 de Octubre, Eje Este-Oeste
Dr. J os Vicente Trujillo, calle 43 S-E y Aurora Estrada
Ayala y Ramrez, calle 43 S-O

Prolongacin de Domingo Comn,
Av. 10 S-E hasta Cacique Tomal,
calle 58 S-E. Dr. Isidro Ayora Cueva,
Av. 3 N-E; Ing. Felipe Pezo
Campuzano, calle 18J N-O.

Junio 21 del 2000

Ernesto Albn Mosquera, calle 46 S-E y calle 46 S-O

Boulevard J os J oaqun de Olmedo, Diagonal 8 S-E
Malecn Simn Bolvar, Av. 12 S-E N-E
Milagro, AV. 26 S-O
Federico Goding, Av. 20 S-O
Dr. Fortunato Safadi Emn, Av 10 N-O
Av. Del Periodista, Av. 10 N-O
Dr. Enrique Ortega Moreira, calle 12 N-O
Dr. Ral Gmez Lince, Av. 32 N-O
J ohn F. Kennedy, calle 9 N-O
Pdte. J uan de Dios Martnez Mera, Av. 28 N-O
Rodrigo Chvez Gonzlez, Av 23 N-O
Dr. Isidro Ayora Cueva, Av 3 N-E
Victor Emilio Estrada, calle 9 N-O
Guillermo Pareja Rolando, calle 15 N-E y Av. 2 N-E
Ing. Rodolfo Baquerizo Nazur, Av. 2 N-E y calle 19 N-E
Benjamn Carrin Mora, Av. 32 N-O - calle 18J N-O y calle
18 N-E
Enrique de Grau Ruiz, calle 18 N-E
Ro Gualaquiza, 1 herradura 10 N-O
Carlos Luis Plaza Dan, calle 12 N-E
Barcelona Sporting Club, calle 4 S-O
Dr. J os Mara Velasco Ibarra, Av. 26 S-O
Econ. Abdn Caldern Muoz, Av. 12 S-E
Dr. Ral Clemente Huerta, calle 53 S-E
San J uan Bosco, calle 54 S-O
Los Esteros, calle 50 S-O
Av. De la Democracia, Av. 2 N-E
Dr. Antonio Parra Velasco, Av. 4 N-E
Ing Felipe Pezo Campuzano, calle 18J N-O
Eduardo Sol Franco (J uan Pablo II) calle 19 N-O
Manuela Garaycoa de Caldern, calle 27 N-O
calle 24 N-O (Modesto Luque Ribadeneira)
calle 29 N-O (Rosavin)
Va Principal Ingreso a Chongn.
Prolongacin Eduardo Sol Franco
(J uan Pablo II), calle 19 N-O. En
sector INMACONSA, calle Manuela
Garaycoa de Caldern (Iguanas)
calle 27 N-O, (Modesto Luque
Ribadeneira) calle 24 N-O, (Rosavn)
calle 29 N-O (hasta lmite urbano).


Vas Colectoras
(V5)

Diagonal 14 N-O (Av. Principal cerro de Mapasingue)
En lotizacin industrial INMACONSA, calles:
Quinta Sur
Cuarta Sur
Primera Sur
Eucaliptos, calle 23 N-O
calle 23C N-O (calle A)
Tercera Norte
Marcel Laniado de Wind, calle 25 N-O
calle Primera Este
Segunda Este
Tercera Este
(Quinquelias) Av. 34 N-O
Av. 43 N-O (Tecas)
Antonio Castro
1callejn 24 N-O (Beta)
calle Segunda Oeste.

Va paralela Norte a va Guayaquil-
Salinas, va paralela Sur a va
Guayaquil-Salinas, va Manga de
Cubachi, sector INMACONSA:
Eduardo Sol Franco (J uan Pablo II)
calle 19 N-O, calle Tercera Sur
(Lmite ESPOL), calle Primera Norte,
cuarta Norte, Quinta Norte (Lmite
Cridesa), calle Sexta Norte, Primera
Oeste, Tercera Oeste, va Manga de
Cubachi.


Colectoras
Segn Funcin
(CSF)

Dr. J uan Montalvn Cornejo (Amazonas), calle 49 S-O
Luis Adriano Dillon, calle 35 S-O
Atilio Descalzi Mendoza, calle 35 S-O
Mons. Csar Mosquera Corral, Av. 47 S-O
Santa Isabel, calle 42 S-O
Ismael Prez Castro, Av. 34 S-O
Chilanes, calle 44B S-O
Dr. Rafael Garca Goyena, calle 30 S-E S-O
Luis Noboa Naranjo, Av. 7 S-O
Padre Cayetano Tarruel, Av. 2 S-O
Dr. Sixto Durn Borrero, Av. 2 S-O
Va marginal a Estero Las Ranas-
Estero del Muerto, en Isla Trinitaria:
Va marginal a esteros Santa Ana-
Mogolln-del Muerto, va ingreso a
cooperativa Madrigal desde
Perimetral, va ingreso a canteras
Huayco, ingreso a Puerto Hondo,
ingreso a Ca. La Cemento Nacional,
ingreso a tnel de CEDEGE Km 21
de va a la costa, va ingreso a
camaroneras Km 21.2 va Guayaquil-

Junio 21 del 2000

Dr. Leonidas Ortega Moreira, calle 47 S-E S-O

J ulio Zaldumbide, Av. 6 S-O
Los Esteros, calle 20 S-O
1 Callejn 51 S-O (Ingreso a Trinipuerto)
Cacique Tomal, calle 58 S-O
Dr. Leopoldo Carrera Calvo, Av. 47 N-O hasta Martha
Bucaram de Rolds, Av. 39 N-O
Madre Teresa de Calcula (calle primera de Mapasingue
Oeste) calle 16 N-O
Dr. Ignacio Cuesta Garcs, Av. 36 N-O.
Salinas.


Art.116. Afectacin en virtud de la Red Vial Fundamental.- Para efecto del diseo de
autopistas, vas expresas, y arteriales propuestas en la Red Vial Fundamental, se impone las
siguientes afectaciones:

a) Una franja de doscientos metros (200 m.), cien metros a cada lado del eje, como
margen de tolerancia que permita correctivos en el correspondiente trazado, en
atencin a pendientes del terreno, condiciones de drenaje, etc.

b) Reservas de suelo para intercambiadores y pasos elevados, las que se delimitar
con cuadrilateros de doscientos metros (200 m) y cien metros (100 m.) por lado,
respectivamente.

116.1. Estas afectaciones constituyen una limitacin al derecho de dominio de los
predios colindantes a las mencionadas vas, cuyo plazo de vigencia es de cuatro aos
contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza, salvo que especficamente el
Concejo Cantonal, para cada caso, prorrogue la vigencia de esta franja de afectacin.

116.2. Antes de vencimiento del plazo de vigencia indicado en el numeral anterior,
DUAR y DOPM debern establecer el trazado en firme de la va, y, o el diseo del
intercambiador o el paso elevado del caso, los que de ser autorizados por el Concejo
Cantonal impondr, por plazo determinado, la afectacin de acuerdo al derecho de va
o al diseo que le corresponda.

116.3. Toda modificacin del trazado fuera de esta franja o cuadrilatero se considerar
variante de diseo que requerir estudios especficos que la justifique, y constituir
Modificacin del Plan Regulador, tal como est prescrito en el Art.7 de esta
Ordenanza.

116.4. La eliminacin de un componente de la Red Vial Fundamental constituye
Revisin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que deber ser aprobada por el
Concejo Cantonal, tal como prescribe el Art. 7 de esta Ordenanza, particular que
dejar sin efecto la franja de afectacin del caso, segn se prescribe en este artculo.
TITULO III

DE LA GESTION DEL DESARROLLO URBANO

Captulo 9


ADMINISTRACION DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL

Seccin Primera

Junio 21 del 2000

Escalafn Territorial


Art.117..- La administracin del Ordenamiento Fsico Espacial propuesto se realizar en
atencin a los siguientes componentes:

117.1. Nivel macro e intermedio, que incluye:

a) Zonas de Planificacin, las que se describen en el Art.108 de esta
Ordenanza y se identifican con una letra mayscula.

b) Sectores de Planificacin, que corresponden a las unidades de actuacin
urbanstica, de las cuales hace referencia el Art.12 de esta Ordenanza y que se
identifican con dos digitos.

Estos componentes se grafican en el plano Zonas de Planificacin y Polgonos
de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2.

117.2. Nivel micro, que comprende:

a) Subzonas, que delimitan reas homogneas, para las cuales se
establecen regulaciones detalladas de uso, tipologa de edificacin,
forma de ocupacin del lote y la edificabilidad aplicable a un predio. Se
identifican con letras en atencin al uso predominante asignado al rea
de la cual forma parte, a las que se adicionan dgitos que remiten a las
condiciones de ordenamiento y edificabilidad prescritas para la subzona
del caso.

b) Barrios y vecindarios, los que se establecen a efecto de la determinacin
de la compatibilidad de usos de comercios y servicios de tal escala con
el uso residencial. La cobertura de los comercios y servicios barriales es
de cinco mil a diez habitantes (5.000 - 10.000 hab.), en tanto que los de
caracter vecinal tienen un cobertura de dos mi quinientos a cinco mil
habitantes (2.500 - 5.000 hab).

Las subzonas se grafican el Plano de Zonificacin de la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones, en tanto que la normativa que hace referencia
a barrios y vecindarios consta en los cuadros de Compatibilidad de Usos de la
misma Ordenanza.

Seccin Segunda

De los Usos del Suelo


Art.118. Tipificacin.- En consideracin a las posibilidades de coexistencia o compatibilidad
los usos se titpifican de la siguiente manera:

a) Usos permitidos, los que estn admitidos expresamente en cada zona y que
pueden coexistir sin perder ninguno de ellos las caractersticas que les son
propios.
b) Usos condicionados, aquellos que requieren limitaciones en su intensidad o
forma de uso, para constituirse en permitidos.

Junio 21 del 2000

c) Usos prohibidos, los incompatibles con aquellos establecidos o previstos para

una zona, y entraen peligros o molestias a personas o bienes, o distorcionen
las caractersticas de aquella.

Art.119. Predominancia de Usos.- Las zona y subzonas se caracterizan por un uso
predominante. Tal predominacia no es excluyente de otros usos permitidos, y, o
condicionados, que se consignan en los cuadros Compatibilidad de Usos de la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones.

Art.120. Clasificacin de los usos del suelo.- Para efecto de la aplicacin de la
Zonificacin del Uso del Suelo del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, y las disposiciones
de las Ordenanzas de Reglamentacin Urbanstica a que hace referencia el artculo 150, los
usos se clasifican e identifican con su respectivo cdigo numrico, tal como consta en el
documento Codificacin de Actividades y Usos del Suelo.

Los usos, en forma agregada por categoras, se clasifican de la siguiente manera:

120.1 Usos Extractivos.- Actividades dirigidas a la produccin agropecuaria (111); a
los servicios agrcolas (112); a la caza (113); a la silvicultura (121); a la extraccin de
madera (122); a la pesca, y a la cra y explotacin de acuticos (130); y, a la
explotacin de minas y canteras (210), produccin de petrleo crudo y gas natural
(220) y extraccin de minerales metlicos (230).

120.2. Usos Industriales o de Procesamiento.- Actividades que involucran a las que
genricamente se identifican como industrias manufactureras (cdigo 3).

a) En atencin al impacto ambiental estos usos se subclasifican en:

- Industrias de bajo impacto(3-B) por ser escasamente perceptibles
ruidos, vibraciones y emanaciones, tales como: industria pequea
dedicada a la fabricacin de helados y otros postres (31121); envasado
y conservacin de frutas y legumbres (31131 a 31134) o agroindustria
familiar; elaboracin de alimentos de cereales (31161); fabricacin de
productos de panadera, fideos y afines (31171 a 31174); fabricacin de
chocolate y artculos de confitera (31191 y 31192); industria vincola
(31321); artculos confeccionados con materiales textiles (32121 al
32125); confeccin de prendas de vestir (32201 a 32206); fabricacin de
productos de cuero (talabartera) (32331 y 32332); fabricacin de calzado
(324); carpintera de obra y ebanistera (33112); fabricacin de envases
de madera y de caa (33121 y 33122); fabricacin de productos de
madera y corcho (33191 y 33199); fabricacin de envases y cajas de
papel y cartn (34121); fabricacin de tarjetas, sobres y papel de escribir
con membrete, calendarios, afiches, etiquetas (34202); fotograbado y
litografa (34203); imprenta y encuadernacin (34204); serigrafa
(34205); otras industrias manufactureras pequeas (390).

- Industrias de mediano impacto (3-M), caracterizadas porque los ruidos,
vibraciones y emanaciones son perceptibles pero no molestos, o por
presentar moderado peligro de explosiones, incendios o contagios, tales
como: industrias medianas y grandes dedicadas a la fabricacin de
helados y otros postres (31121); pasteurizacin, homogeneizacin
(31124); molinos harineros y otros (31162); piladora (31163);
elaboracin de productos alimenticios diversos (312); industrias vinicolas
medianas y grandes (31321); elaboracin de cerveza, malta y otras

Junio 21 del 2000

bebidas malteadas (31331); elaboracin de bebidas no alcohlicas,

aguas minerales y gaseosas (31341 y 31342); industrias de tabaco
(314); fbricas de tejidos de punto (32131 y 32139); fbricas de tapices y
alfombras (32141); cordelera, colchones (32151 y 32152); textiles
n.e.p.(32199); industria de madera (331) fabricacin de muebles y
accesorios (332); fabricacin de artculos de pulpa de papel y cartn
n.e.p.(34191); imprentas, editoriales e industrias conexas medianas y
grandes (342); fabricacin de jabones y preparados de limpieza,
perfumes cosmticos y otros productos de tocador (35231 al 35239);
fabricacin de productos plsticos (356); fabricacin de objetos de barro,
loza y porcelana (361); fabricacin de productos de arcilla para
construccin (36911 y 36915); fabricacin de estructuras metlicas
(381); fabricacin de maquinaria y equipo para la agricultura (38221);
fabricacin de maquinaria de oficina, clculo y contabilidad (38251 y
38252); fabricacin de maquinaria y equipo n.e.p.(38291 y 38299);
fabricacin de maquinas y aparatos industriales elctricos (38311 al
38319); fabricacin de aparatos de radio, TV, y comunicaciones (38321
al 38326); fabricacin y montaje de aparatos elctricos de uso domstico
(38331); fabricacin de aparatos elctricos (38391 a 38399); fabricacin
de bicicletas (38442); fabricacin y montaje de equipo profesional y
cientfico (385); otras industrias manufactureras medianas y grandes
(390); depsito y almacenamiento (71921 a 71926)

- Industrias de alto impacto (3-A), que se caracterizan por ruidos,
vibraciones y emanaciones molestas, o presentar peligros de
explosiones o incendios o contagios, tales como: matanza de ganado,
preparacin y conservacin de carne (31111 al 31115); fabricacin de
leche condensada en polvo y evaporada (31122); fabricacin de
mantequilla, quesos, quesillos, crema y yogurt (31123); elaboracin y
conservacin de pescados, crustceos y otros productos marinos
(31141); fabricacin de harina de pescado, aceites y grasas animales y
vegetales (31151 al 31154); fabricacin y refinacin de azcar (31181 y
31183); destilacin, rectificacin y mezcla de bebidas alcohlicas (31311
y 31312); hilado, tejido y acabado de textiles (32111 al 32115);
fabricacin de textiles n.e.p. (32199); curtideras y talleres de acabado
(32311); preparacin y teido de pieles (32321); fabricacin de pulpa de
madera, papel y cartn (34111 y 34112); fabricacin de sustancias
qumicas industriales bsicas, abonos, plaguicidas, resinas sintticas,
materias plsticas y fibras artificiales (351); fabricacin de pinturas,
barnices y lacas (35211 y 35212); fabricacin de productos
farmacuticos y medicamentos (35221 y 35222); fabricacin de
productos qumicos n.e.p.(35291 a 35299, excepto 35294 y 35295);
fabricacin de materiales para pavimentacin y techado a base de
asfalto (35402); fabricacin de productos de caucho (355); fabricacin
de vidrio y productos de vidrio (362); fabricacin de cemento (36922);
fabricacin, reconstruccin y reparacin de motores y turbinas (38211);
fabricacin de maquinaria para trabajar los metales y la madera (38231);
fabricacin de maquinaria y equipo para las industrias (38241 a 38245);
construccin de material de transporte (384, excepto 38442); extraccin
de piedra, arcilla, arena y otros minerales (290).

- Industrias peligrosas (3-P), que se caracterizan por emitir ruidos,
vibraciones y
emanaciones

Junio 21 del 2000

muy molestas, y
presentar
peligros de
explosiones, o
incendios o
contagios;
deber
disponerse
rodeada de
areas de veda,
o fuera del
permetro
urbano. Forman
parte de tal
clasificacin:
fabricacin de
explosivos y
municiones
(35294);
fabricacin de
fsforos
(35295);
refinera del
petrleo
(35301);
fabricacin de
combustibles y
otros productos
derivados del
petroleo y del
carbn (35401);
produccin de
energa electrica
(41011);
envasamiento y
distribucin de
gas (41021 y
41022);
Tratamiento
final de
desechos
slidos en
relleno sanitario
(92001).

b) En atencin al tamao de las instalaciones estas se subclasifican en:

- Pequeas, caracterizadas por tener un rea construida cubierta igual o
menor a cuatrocientos metros cuadrados (400 m2) y mximo 20
empleados.

- Medianas, las que se caracterizan por tener un rea cubierta igual o
menor a mil doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y entre 20 y 80
empleados.

Junio 21 del 2000

- Grandes, caracterizadas por tener un rea cubierta de ms de mil
doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y ms de 80 empleados.

120.3. Uso Residencial.- El que sirve para proporcionar alojamiento familiar
permanente a las personas (cdigo 0). Se distinguen entre unifamiliar y multifamiliar.

120.4. Usos Comerciales y de Servicios.- Que comprenden:

a) Comercio.- Incluye el comercio al por mayor, entre otros: productos agrcolas,
de la caza, de la pesca y la forestacin (611); de la minera (612); productos
alimenticios (613); textiles, prendas de vestir y cueros (614); madera, papel y
derivados (615); sustancias qumicas, industriales y materias para elaborar
plsticos (616); porcelanas, loza, vidrio y materiales para la construccin (617);
motores, mquinas y equipos (618).



Tambien incluye el comercio al por menor, o al detal, entre otros: productos
alimenticios (621); cigarreras y agencias de lotera (623); textiles, prendas de
vestir y cueros (624); comercio minorista diverso, entre ellos, bazares,
boutiques, ferreteras, floristeras, joyeras, libreras, muebleras, etc. (625);
restaurantes, cafs y otros establecimientos que expenden comidas y bebidas
(631); hoteles, casas de huspedes y otros lugares de alojamiento (632),

b) Servicios Comerciales.- Actividades de prestacin privada de servicios, a las
personas o a las empresas, tales como: oficinas centrales de las empresas;
servicios a las empresas, tales como, servicios jurdicos, contables, elaboracin
de datos, tcnicos y arquitectnicos, publicidad, arriendo de equipos y
maquinarias (832); finanzas (810); seguros (820); inmobiliarias (831); servicios
comerciales de diversin y turismo, entre ellos, cabarets, discotecas, etc.
(94901), salas de billar, bowling, etc. (94906); vdeo juegos (94907); servicios
de reparaciones (951); servicios de limpieza (952); servicios personales
directos, tales como peluqueras, salones de belleza, estudios fotogrficos, etc.
(959).

120.5. Usos de Equipamiento.- Que comprenden:

a) Comunicacin, Transporte, Energa y Agua.- Actividades relacionadas con la
recepcin, despacho, traslado, depsito temporal o espera, de bienes o
personas, sea por sistemas: terrestres, superficiales o subterrneos, incluido
aparcamientos, garajes y servicios a los automotores (711); acutico (712);
areo (713); el depsito, almacenamiento y empaque de mercaderas (719).

Tambin los relacionados con recepcin, conduccin o despacho de
informacin, almbrica o inalmbrica, por medios mecnicos, elctricos,
electrnicos u pticos (720); e instalaciones de electricidad, gas y vapor (410) y
suministro de agua (420)

b) Bienestar General.- Actividades relacionadas con la prestacin de servicios
comunales, que comprenden entre otras: servicios de educacin y cultura
(931); culto (939); recreacin (949, excepto 94901, 94906 y 94907); salud
(933); sanidad (920); asistencia social (934); seguridad, gobierno,
administracin pblica y defensa (910); institutos de investigacin y laboratorio

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cientfico (932); organizacin y participacin comunitaria (935); teatros,

cinematgrafos, estudios de radio y tv (941); bibliotecas, museos y galeras de
arte (942).

Cuando los usos de comunicacin, transporte, energa y agua, y de bienestar general,
constituyen ncleos y, o corredores de estructuracin urbana, tal como se describen
en los artculos 76 y 103 de esta Ordenanza, forman parte del Equipamiento Urbano
Especial.

Cuando la cobertura de tales usos es de escala zonal o menor, y no son calificables
como estructuradores, forman parte del denominado Equipamiento Comunal.

Art.121. Usos restrictivos.- Los usos que por la naturaleza de sus actividades generan
emanaciones molestas y dificilmene controlables, debern:

a) Preveer un rea de amortiguamiento respecto de otros usos colindantes, cuyas
dimensiones constan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

b) De no ser exigible tal rea de amortiguamiento por condiciones previas de
edificacin, se requerir de los usos vecinos a implantarse a posteriori,
precauciones respecto de la implantacin, forma o construccin de sus
edificios, los que para cada caso debern ser objeto de memoria tcnica
justificativa al momento de solicitarse el correspondiente Registro de
Construccin.

Los usos restrictivos se identifican con una letra R adicional, en los Cuadros Compatibilidad
de Usos que se consignan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

Seccin Tercera

Administracin de la Zonificacin del Uso del Suelo

Art.122.- Modificacin a la Predominancia del Uso en Suelo Urbanizado y Urbanizable.-
La Modificacin de la Predominancia de Uso del Suelo a un sector o a una subzona, a
predios de una hectrea o ms, y a la establecida para las Areas Cedidas a la Municipalidad
en virtud de un desarrollo urbanstico autorizado, podr ser concedida por el Concejo
Cantonal previos informe y pronunciamiento de Asesora J urdica y de la Comisin de
Planificacin, respectivamente.

122.1. Los informes se sustentarn en estudios especficos que al efecto deber
realizar DPLAN-G, para el rea del caso, a fin de establecer la viabilidad de la
modificacin del uso, el que deber incluir:

- Registro actualizado de las actividades que se realizan en el rea.
- Anlisis de las caractersticas de los predios.
- Anlisis de las condiciones de los servicios bsicos de infraestructura
existentes o a implementarse en forma inmediata.
- Anlisis del tamao y caractersticas de las actividades propias del uso
solicitado.
- Anlisis del impacto que la modificacin provoque en el sitio y su entorno
inmediato.

122.2. Criterios aplicables a Modificaciones de la Predominancia de Uso del Suelo.-

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Para efecto de tal modificacin se utilizar como criterio general, la admisin de un

uso de menor impacto en un rea a la que se le haya asignado usos de de mayor
impacto, para lo cual se atender la siguiente jerarqua:

Uso Predominante Grado de Impacto
Usos extractivos (excepto minas y canteras) y otros usos
en suelo no urbanizable 1
Uso de bienestar general 2
Uso residencial 3
Uso de comercio y servicios comerciales 4
Comunicacin, transporte, energa y agua 5
Uso industrial de mediano impacto 6
Uso industrial de alto impacto 7
Industrias peligrosas, minas y canteras 8

Art.123. Modificacin a la Intensidad del Uso de una Subzona en Suelo Urbanizado y
Urbanizable.- Ser resuelto por el Concejo, previos informes de DPLAN-G, Asesora J urdica
y la Comisin de Planificacin, en atencin a:

123.1. Informes especficos que para cada caso debern realizar las entidades
prestatarias de servicios de agua potable y alcantarillado sanitario, energa elctrica y
telecomunicaciones. Los informes del caso debern incorporar los anlisis de redes y
otros componentes de los sistemas de infraestructura, en el sentido de que es posible
o conveniente realizar tal modificacin.

123.2. La autorizacin de la intensificacin solicitada, tanto de la densidad neta y, o el
Coeficiente de Utilizacin del Suelo (CUS) establecidos por la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones para una subzona, no deber exceder los siguientes
porcentajes de incremento respecto del mximo admisible por norma:

a) En Zona Central (ZC), hasta el veinte por ciento (20%).

b) En Zonas Pericentrales (ZP), hasta el treinta por ciento (30%).

c) En Corredores Comerciales y de Servicios:

- CC, Corredores Comerciales y de Servicios que no atraviesan y colindan
Zonas Residenciales, Industriales y de Equipamiento ni reas libres,
hasta el cuarenta por ciento (40%).

- CC-R, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Zonas Residenciales, hasta el treinta por ciento (30%).

- CC-I, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Zonas Industriales, hasta el treinta por ciento (30%).

- CC-E, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Zonas de Equipamiento, hasta el veinte por ciento (20%).

- CC-L, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Areas Libre, hasta el veinte por ciento (20%).

d) En Zonas Residenciales (ZR) y Mixta Residencial (ZM-R), hasta el diez por

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ciento (10%).

123.3. La eventual autorizacin de la intensificacin genera un sobrebeneficio que
deber compensarse a la ciudad, de acuerdo a la cuanta a valor de mercado de
aquel, segn las siguientes alternativas:

a) Cesin a la ciudad, en un rea que la Municipalidad apruebe, de terrenos con
un valor equivalente al setenta por ciento (70%) del valor de mercado del rea
til incrementada por la intensificacin autorizada.

b) Construccin y cesin a la ciudad de un equipamiento comunal que equivalga
en valor el setenta por ciento (70%) del valor de mercado del rea til
incrementada por la intensificacin autorizada.


c) Si el valor del rea til a lograrse por la intensificacin autorizada no fuere
suficiente para cumplir con lo prescrito en los artculos anteriores, aquel se
consignar como un depsito en dinero efectivo, en una cuenta especial que la
Municipalidad abrir para efecto de dotacin de equipamientos comunales.

d) Ejecucin de un programa de vivienda de inters social a disposicin de la
Municipalidad, para efecto de actuaciones que requieran reubicacin de
poblacin.

El clculo del valor de mercado lo realizar la J efatura de Avalos y Registro de
DUAR, para lo cual utilizar los factores de valoracin que emita, en enero y julio de
cada ao, la Cmara de la Construccin de Guayaquil.

Art.124. Autorizacin de Usos en Suelo No Urbanizable.- Podr ser concedido, para cada
caso, por el Concejo Cantonal previo pronunciamiento e informes de la Comisin de
Planificacin, Asesora J urdica, DPLAN-G y la Direccin de Medio Ambiente. Se atender lo
prescrito para el efecto en esta Ordenanza y en la de Reservaciones Territoriales.

Art.125. Autorizacin para la Reclasificacin de los Suelos No Urbanizables.- El Concejo
Cantonal previo pronunciamiento e informes de la Comisin Permanente de Planificacin y
Urbanismo, de Asesora J urdica y DPLAN-G, podr aprobar la reclasificacin de Suelos No
Urbanizables en atencin a las siguientes disposiciones:

125.1. De Suelo No Urbanizable Extractivo a Suelo No Urbanizable Recreacional.- Se
admitir tal reclasificacin siempre que sta se sujete a los mnimos de rea prescritos
en las Ordenanzas de Reservaciones Territoriales y de Edificaciones y
Construcciones.
125.2. De Suelo No Urbanizable Extractivo o Recreacional, a Suelo No Urbanizable
por instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad.- Se admite tal reclasificacin, total o
parcial, en sujecin a los siguientes condicionamientos:

a) Que por cada unidad de superficie reclasificada como No Urbanizable por
Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad se mantengan tres unidades de
superficie como Suelo No Urbanizable Extractivo o Suelo No Urbanizable
Recreacional y Turstico.

b) Que el beneficiario de tal reclasificacin se obligue a implementar los usos
admitidos para el Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico, si ste fuera

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el caso.

c) Que las reas resultantes satisfagan los mnimos prescritos en las Ordenanzas
de Reservaciones Territoriales y, o de Edificaciones o construcciones.

125.3. De Suelo No Urbanizable Extractivo, o Recreacional y Turstico, o por
Instalaciones de Riesgo o Vulnerabilidad, a Suelo No Urbanizable Protegido.- Se
admitir tal reclasificacin de acuerdo a los condicionantes que estableciere el estudio
especfico que sustenten la declaracin de Protegido al suelo del caso.




Art.126. Modificaciones a las Clasificaciones y, o Derechos de Vas.- En los casos en
que no fuere posible realizar las modificaciones en el trazado de la red vial, en los trminos
prescritos en el Art.115 y 116 de esta Ordenanza, podr el M.I. Concejo Cantonal
autorizarlas, previo informe y pronunciamiento de Asesora J urdica y de la Comisin de
Planificacin, respectivamente. Los mismos se sustentarn en los siguientes estudios:

126.1. En autopistas (V1), vas expresas (V2) y arteriales (V3), si se cuenta con
estudios especficos de ingeniera de trfico a escala urbana que justifique tal revisin.
Tales estudios debern acompaarse de un informe de DPLAN-G.

126.2. En colectoras de primer orden (V4), con respaldo de estudio puntual
desarrollado por DPLAN-G que justifique la revisin del caso.

126.3. En pares viales (V4), colectoras de segundo orden (V5), colectoras segn
funcin (CSF), y locales y peatonales, de acuerdo a informe de DUAR elaborado en
atencin a las caractersticas del proyecto urbanstico del caso.

Art.127. Autorizaciones para Usos Provisionales.- El M.I. Concejo Cantonal, previo
informes de DPLAN-G, Asesora J urdica y la Comisin de Planificacin, podr conceder por
plazos determinados usos diferentes a los asignados en la presente Ordenanza, bajo los
siguientes condicionamientos:

a) Que los usos asignados por el Plan Regulador no hayan sido desarrollados en
los predios vecinos.

b) En los casos en que hayan sido desarrollados, en los predios vecinos, los usos
asignados por el Plan Regulador se podrn autorizar obras de carcter
provisional, sean stos, ornamentales, comerciales o de servicio, las que
debern demolerse al vencimiento del plazo concedido

c) Que se satisfagan los condicionamientos previstos en el Art.97 de la
Ordenanza del Uso del Espacio y Va Pblica.

Art.128. Autorizaciones para Usos No Conformes.- En los casos de uso de suelo no
conforme a las asignaciones establecida por la presente Ordenanza, se reconocer tal
situacin bajo los siguientes condicionamientos:

a) Que su funcionamiento no cause molestias en el entorno.
b) Si en los edificios o instalaciones del caso no se pudieren evitar o mitigar las
molestias al entorno, no se admitirn obras de mejoramiento de aquellos, sean

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estos aumentos, remodelacin y, o reparaciones, salvo aquellas mnimas que

no excediendo el diez por ciento del valor de aquellos, garanticen la higiene y el
ornato.

En todo caso, el M.I. Concejo Cantonal fijar un plazo para la autorizacin del
funcionamiento, del uso no conforme. Si este causare molestias al entorno, tal autorizacin
no deber ser mas all del ao 2008; concludo tal plazo, las actividades e instalaciones
relacionadas con tales usos no conformes y que causen molestias al entorno debern haber
cesado o trasladado a zonas donde aquellos son admisibles. Para el efecto, la autorizacin
del Concejo se sustentar en informe y pronunciamientos de DPLAN-G, Asesora J urdica y
de la Comisin de Planificacin.
Art.129. Terrenos que delimitan sectores y subzonas.- Para los casos de terrenos que
enfrenten una va que delimita sectores y subzonas de diferentes normas de edificacin, se
procurar la simetra del perfil de edificabilidad de dicha va, de acuerdo a las
determinaciones del correspondiente Plan Especial o Plan Parcial. De no contarse con stos,
DUAR las impondr de acuerdo a las caractersticas de las edificaciones predominantes en
el tramo de va del caso.


Seccin Cuarta

Administracin de la Edificacin y de la Construccin

Art.130. Priorizacin del Control.- A efecto de un eficaz control de los procesos de
edificacin y construccin, de acuerdo a las prescripciones de esta Ordenanza, la
Municipalidad priorizar su intervencin tutelar en los ncleos, corredores y proyectos de
estructuracin urbana.

Dicho control se realizar respecto del cumplimiento de las normas emitidas en los Registros
de Construccin, al Rgimen de Excepcin a favor de edificaciones que el Concejo Cantonal
conceda, a la aplicacin por DUAR de los criterios de Compatibilidad de Uso constantes en la
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y a la intensificacin del uso del suelo de un
predio que la Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo otorgue en casos de
excepcin.

Art.131. Establecimiento de la Compatibilidad de Uso del Suelo.- En aquellos casos en
que el Reglamento Interno de un desarrollo urbanstico autorizado no contemple cuadros de
compatibilidad de usos, el establecimiento de la compatibilidad solicitada para un uso en un
predio en particular, podr ser realizado por DUAR en aplicacin del cuadro de
Compatibilidad de Usos establecido por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para
la subzona de la cual forma parte. Para el efecto, deber verificarse si el uso solicitado
satisface los condicionamientos establecidos en los indicados cuadros.

Art.132. Intensificacin del uso del suelo en un predio.- La Comisin Permanente de
Planificacin y Urbanismo, previo informe de DUAR admitir la intensificacin de edificacin y
de poblacin de un predio en particular menor de una hectrea, respecto de los valores
normados por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, de acuerdo a los mximos
establecidos en el Art. 123.2 de esta Ordenanza. Para el efecto se compensar a la ciudad
por el instensificacin autorizada de acuerdo a las modalidades establecidas en el Art.123.3.


Captulo 10

Junio 21 del 2000

DE LA GESTION DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO

Art.133. Objeto.- Las disposiciones del presente Ttulo tienen por objeto delinear los
procedimientos generales de consulta y concertacin de los agentes pblicos y privados en la
ejecucin de los instrumentos de ordenamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano,
descritos en los Ttulos I y II de esta Ordenanza.





Seccin Primera

Programacin de la Intervencin Urbanstica del Plan

Art.134. Contenidos.- La programacin de la intervencin urbanstica municipal har
referencia a las actuaciones que la administracin local pondr en prctica en el contexto de
las atribuciones que la Ley impone para la Municipalidad. Sin embargo, tales actuaciones no
agotarn la gestin municipal del desarrollo urbano; se constituirn en dinamizadores de un
proceso en el que la participacin de la sociedad civil y de otras entidades del sector pblico
formar parte sustantiva del denominado Plan de Desarrollo Municipal.

Art.135. Plazos.- La programacin impondr el orden de prelacin de las actuaciones
urbansticas prevista por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano, la cual se sujetar a los
plazos establecidos en el Art.7.:

Art.136. Proyectos priorizados de desarrollo urbano.- El ordenamiento propuesto en el
Ttulo II de esta Ordenanza se sustentar en la ejecucin, pblica y privada, de los proyectos
que se describen en el Anexo No. 6, y que en virtud de esta Ordenanza se declaran como
proyectos fundamentales de desarrollo fsico espacial de Guayaquil.

En virtud de tal declaratoria, los proyectos de responsabilidad municipal se constituyen en
prioritarios, programndose su ejecucin en los trminos descritos en este Ttulo. Los
correspondientes a otras entidades del sector pblico y los del sector privado se gestionarn
de acuerdo a mecanismos de coparticipacin para la ejecucin del Plan que se describen en
este Captulo.

Art.137. Programas de Actuacin Urbanstica.- Los proyectos fundamentales de desarrollo
fsico espacial se clasificarn de acuerdo a los siguientes Programas de Actuacin
Urbanstica:

137.1. De desarrollo urbanstico, transporte y comunicaciones;
137.2. De conservacin del entorno histrico y cultural de la ciudad de Guayaquil;
137.3. De los sistemas hdricos y naturales;
137.4. De los sistemas de servicios bsicos.

La descripcin de los componentes del programa de actuacin urbanstica del Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil consta en el Anexo No.6 de esta Ordenanza.

Art.138. Contenidos de los Proyectos.- Los proyectos constitutivos de los programas de
actuacin urbanstica se formularn en atencin a dos fases:

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138.1. Fase Conceptual, que incluir:

a) Identificacin de los problemas a ser resueltos por el proyecto;
b) Identificacin de metas a alcanzar
c) Estimacin de recursos requeridos para la implementacin del proyecto
d) Identificacin de coparticipantes en la ejecucin del proyecto.



138.2. Fase Organizativa u Operacional, que basada en la anterior deber establecer:

a) Identificacin de eventuales subprogramas;
b) Formalizacin de compromisos de coparticipacin;
c) Establecimiento de objetivos, recursos y tareas por subprogramas
d) Enfoque organizativo para el manejo del proyecto y,o de los subprogramas
e) Programa de ejecucin del proyecto

138.3. La formulacin de los proyectos, en sus dos fases, se realizar de acuerdo al
siguiente proceso aproximativo:

a) Nivel de perfil, cuya formulacin se realizar sustentada en informacin
disponible;
b) Nivel de prefactibilidad, que se realizar utilizando informacin especfica
obtenida para el efecto;
c) Estudios definitivos, que incorporar la documentacin precontractual que
permita convocar o iniciar su ejecucin.

Art.139. Plan de Desarrollo Municipal.- En sujecin a lo prescrito en los Arts. 161 y 171 de
la Ley de Rgimen Municipal y en atencin a los procesos de planificacin contnua, las
previsiones de planeamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutarn de
acuerdo a un Plan de Desarrollo Municipal, el que preveer, dirigir, ordenar y estimular el
desenvolvimiento social, econmico, fsico y administrativo de la Municipalidad.

Para el efecto, el Plan de Desarrollo Municipal tendr, por niveles, los siguientes contenidos:

a) Un objetivo global de desarrollo.
b) Estrategias de desarrollo.
c) Objetivos generales formulados para cada estrategia de desarrollo.
d) Acciones encaminadas al cumplimiento de los objetivos de desarrollo.

Art.140. Procedimientos.- DPLAN-G de acuerdo a las investigaciones del caso y consultas
con las dems Direcciones y dependencias municipales, formular los tres primeros niveles
del Plan de Desarrollo Municipal descritos en el artculo anterior, los que sern sometidos a
pronunciamiento de la Comisin Permanente de Planeamiento y Urbanismo y posteriormente
del Alcalde.

140.1. Los tres niveles se recogern en un documento denominado Estrategia para el
Desarrollo del Cantn Guayaquil, el que incorporar el Plano Imagen Objetivo del
Desarrollo del cantn.

140.2.El documento Estrategia para el Desarrollo del Cantn Guayaquil ser sometido
al anlisis de las autoridades municipales y de las entidades representativas de la
sociedad civil y del sector pblico del cantn. De tal anlisis se desprendern, en
atencin a los instrumentos que se describen en los siguientes artculos, las acciones,

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programas y proyectos municipales, y aquellos que perteneciendo a la sociedad civil y

a otras entidades del sector pblico convergern para ejecutar, en el corto, mediano y
largo plazo el desarrollo de Guayaquil.




Art.141.Plan Director.- La programacin de las actuaciones urbansticas municipales se
ejecutarn como Plan Director, el mismo que tendr una vigencia de hasta cuatro aos, esto
es, la del perodo administrativo que le corresponda.

Para el efecto, DPLAN-G, preparar en el ltimo ao de cada cuatrienio un conjunto de
planes y programas de desarrollo fsico y espacial, que se sistematizar como Plan Director.
Los mismos se pondrn a consideracin de la administracin entrante y, eventualmente,
formarn parte del Plan de Desarrollo Municipal, en los trminos establecidos en los Arts. 161
y 171 de la Ley de Rgimen Municipal.

Art.142. Contenido.- La Programacin cuadrianual de las intervenciones urbansticas incluir
:

142.1. La ejecucin de Planes Parciales previstos en los suelos calificados como
urbanizables programados.

142.2. La ejecucin de Planes Especiales en suelo urbanizado y no urbanizable.

142.3. La revisin de la utilizacin urbanstica media del suelo urbanizable
programado, en funcin de los desarrollos urbansticos y de edificacin ejecutados en
el cuatrienio anterior, o por las proyecciones de aquellos en ejecucin.

142.4. La ejecucin de los proyectos fundamentales o estructuradores previstos por el
Plan, y aquellos que devengan de Planes Parciales o Especiales, sean de caracter
municipal o los concertados con otra entidades del sector pblico o privado.

142.5. La estimacin de los recursos econmicos financieros que la administracin
municipal deber reservar para la ejecucin de lo programado.

Art.143. Plazos y Efectos.- En atencin al Art.54 de esta Ordenanza, la previsin de las
actuaciones urbansticas incluidas en la programacin deber:

a) Establecer los plazos de vigencia de las afectaciones que eventualmente
derivan de aquellas.
b) Preveer las consecuencias o impactos de tales actuaciones en el medio.



Seccin Segunda

Instrumentos de Administracin del Desarrollo Urbano

Art.144. Objeto.- Ms all de las normas generales incluidas en esta Ordenanza, a efecto de
asegurar una gestin negociada con los distintos agentes del desarrollo, se establecen
regulaciones para la formulacin y control de actuaciones concertadas para el desarrollo
urbano, y la gestin del patrimonio municipal del suelo. Adicionalmente, se identifica la

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Reglamentacin Urbanstica que complementa las normas y disposiciones del Plan

Regulador de Desarrollo Urbano.






Art.145.- Administracin Metropolitana.- Con el propsito de viabilizar los procesos de
descentralizacin del Estado establecidos por Ley, se propiciar la constitucin del Cantn
Guayaquil bajo el Rgimen de Distrito Metropolitano.

Adicionalmente, a efecto de la ejecucin de proyectos supramunicipales, se atender lo que
las Leyes establecen respecto de Consorcios y Mancomunidad de Municipios.

Art.146 Concertacin.- Con el propsito de facilitar la ejecucin concertada de proyectos
entre la Municipalidad y las organizaciones privadas, la Municipalidad constituir un Comit
Asesor de Desarrollo Municipal que ser presidido por el Alcalde o su Delegado, con el
secretariado de DPLAN-G y contar con reglamentacin propia. Ser un rgano tcnico de
carcter consultivo para los asuntos relacionados con la planificacin integral del Cantn.

146.1. Participarn en el Consejo representantes de los siguientes grupos organizados
y representativos de los sectores econmicos y sociales, nombrados por el Alcalde de
ternas enviadas al mismo:

- Uno por la Comisin de Estudios para el Desarrollo de la Cuenca del Ro
Guayas-CEDEGE.
- Uno por el Consejo Provincial del Guayas
- Uno por la J unta Cvica de Guayaquil
- Uno por las Cmaras de la Produccin
- Uno por los Centros de Educacin Superior
- Uno por las J untas Parroquiales

146.2. Sern funciones de este Comit Asesor de Desarrollo Municipal:

a) Contribuir a la formulacin de polticas y propuestas de desarrollo econmico y
social del cantn.
b) Opinar sobre prioridades en la distribucin de recursos disponibles.
c) Proponer formas de accin conjunta entre grupos de la sociedad civil y el
gobierno local.
d) Mantener comunicacin permanente entre el gobierno local y los agentes del
desarrollo econmico social.
e) Llevar a conocimiento del gobierno local problemas que afectan a la
comunidad.
f) Promover la participacin de los grupos organizados de la sociedad civil en el
proceso de planificacin del Cantn.

Art.147. Organo Consultivo.- La Municipalidad constituir un Comit Interno de Planificacin
y Desarrollo Municipal, que tendr carcter consultivo. Estar constituido por el Alcalde, o su
representante quien la presidir y convocar, por los presidentes de las Comisiones
Permanentes del Concejo Cantonal, y los titulares de las Direcciones Municipales. DPLAN-G
actuar como secretariado y apoyo tcnico de la Comisin.

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El Comit Interno de Planificacin y Desarrollo Municipal, que tendr reglamento propio

aprobado por el Alcalde, ser competente para:



a) Integrar los objetivos y las acciones de los varios niveles administrativos de la
Municipalidad en funcin de las polticas propuestas por la administracin
actuante.
b) Informar sobre problemas del Cantn y formular objetivos para la accin
gubernamental dentro una visin de planificacin integral.
c) Identificar soluciones que permitan una adecuada distribucin de recursos entre
los diversos programas y proyectos producto del Plan de Desarrollo Municipal,
de los Planes Reguladores, de los Planes Parciales y Especiales, y otros
instrumentos de la planificacin.
d) Analizar datos e informes sobre la ejecucin de las acciones programadas,
evaluarlas y definir medidas correctivas.
e) Armonizar los planes sectoriales con las polticas de desarrollo social
adoptadas por la Municipalidad.

Art.148. Coordinacin.- A efectos de la administracin del desarrollo urbano las Direcciones
Municipales se organizarn de acuerdo a niveles asesores y operativos que le corresponden
segn la Ley de Rgimen Municipal, de la siguiente manera.

a) Del Desarrollo Fsico Espacial.
b) Del Desarrollo Social y Econmico.
c) De lo Administrativo y Financiero.

Las unidades administrativas correspondientes al nivel asesor realizarn la seleccin,
priorizacin y puesta en marcha de los proyectos a que hacen referencia los Arts.136 y 137
de esta Ordenanza.

Art.149. La gestin del patrimonio del suelo municipal.- La Comisin Permanente de
Planificacin y Urbanismo, ejercer la gestin del patrimonio del suelo municipal, para lo cual
realizar las siguientes funciones:

149.1. Informar sobre la viabilidad tcnica respecto de cambios en los usos para los
que fueron destinadas las reas cedidas a la Municipalidad (ACM), sea para la
realizacin de proyectos municipales, o para eventual cesin en comodato a otras
entidades del sector pblico o a organizaciones no gubernamentales.

149.2. Informar sobre eventuales modificaciones a los usos para los cuales fueron
destinadas las reas reservadas para equipamientos urbanos en virtud de licencias de
parcelacin y regularizaciones urbansticas aprobadas por el Concejo Cantonal.

Art.150. Reglamentacin Urbanstica Complementaria.- Tiene por objeto establecer las
normas de detalle, la documentacin requerida y los procedimientos a aplicarse, a efecto de
poner en prctica los instrumentos de gestin, ejecucin, control e informacin a que se hace
referencia en el Captulo I de esta Ordenanza.

La Municipalidad de Guayaquil emitir las correspondientes Ordenanzas, las que a su
momento se codificarn y formarn parte de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo
Urbano de Guayaquil. En atencin a las normas del Rgimen Urbanstico incluidas en esta
Ordenanza, tal reglamentacin complementaria se particularizar segn los siguentes
contenidos:

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- Ordenanza aplicable a los Sistemas de Comunicacin, la que normar las
actuaciones relacionadas con el sistema portuario, el sistema aeroportuario y el
sistema vial.

- Ordenanza de Corredores de Infraestructura, que comprender su clasificacin,
la identificacin de franjas de afectacin y las normas que regirn su ejecucin.

- Ordenanza de Reservaciones Territoriales, que delimitar y normar la
conservacin y uso de los suelos calificados como no urbanizables y aquellos
que se reservaren para la dotacin de equipamiento e instalaciones de
infraestructura urbana.

- Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

- Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

- Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate, e Intervencin Edilicia del
Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.

- Manual Municipal de Arquitectura, que incluir normas generales de seguridad
y desempeo exigible a las edificaciones, normas particulares segn tipos de
edificacin, y criterios referenciales relacionados con el diseo de componentes
arquitectnicos.

- Manual de Diseo de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos, que incluir
entre otros: Normas relativas a estudios preliminares aplicables a desarrollos
urbansticos; normas de utilizacin del suelo, y normas de diseo aplicables a
distintos tipos de desarrollos urbansticos.

En ausencia de tal reglamentacin complementaria se estar a las normas dictadas por los
organismos nacionales, y en su defecto a las observadas internacionalmente, atendiendo a la
aplicabilidad de las mismas respecto de cada caso.

Art.151. Principios generales del procedimiento administrativo.- Los principios de
eficiencia, agilidad, transparencia y coparticipacin exigidos en la Ley de Modernizacin,
regularn obligatoriamente las gestiones y procedimientos de la reglamentacin urbanstica a
que hace referencia el artculo anterior. En consecuencia, el procedimiento administrativo que
se reglamente, en atencin a situaciones de ndole urbanstica que por su evidente
complejidad no pueden ser previstas en su totalidad, tendr como principio rector la
simplificacin de los actos administrativos reglados dentro de un marco legtimo de tolerancia
y de prontitud de la solucin del problema.

En consecuencia, las secuencias de pasos que se enuncian a lo largo de la reglamentacin
urbanstica del caso, pueden y deben ser resueltas por la Direccin o J efatura administrativa
competente, aplicando un principio de simplificacin y simultaneidad, siempre que dicho
enfoque incida en la prontitud de la solucin del problema materia del expediente del caso.
Para el efecto, deber exponerse obligatoriamente la base legal y tcnica sobre las cuales se
adopt la decisin.

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151.1. Expedientes.- Los expedientes que se sometan a un prodedimiento

administrativo establecido se atendern en consideracin a:

a) Para cada expediente que requiera de una resolucin del M.I. Concejo
Cantonal, el titular de la Direccin correspondiente o el funcionario
delegado para el efecto, de considerar que la solicitud contiene todos los
documentos requeridos, deber elaborar el correspondiente informe.

b) El titular de la Direccin correspondiente, podr por una sola vez, de
considerar que existe la ineludible necesidad de complementar o
corregir la documentacin presentada, devolver el expediente al
solicitante, exponiendo por escrito los requerimientos necesarios, y
puntualizando las ampliaciones, cambios o enmiendas que deben ser
incorporados en el expediente.

c) El titular de la Direccin correspondiente, con su informe y adjuntando el
expediente del caso, solicitar al Procurador Sndico Municipal y, o al
funcionario delegado para el efecto, que emita su pronunciamiento. La
Direccin que recept el expediente, obligatoriamente informar al
interesado sobre el resultado del trmite en atencin al principio
constitucional del habeas data.

d) La Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo as como el
Alcalde, de conformidad al principio de iniciativa otorgado a stos por la
ley, pondrn en conocimiento del M.I. Concejo Cantonal cada
expediente con sus respectivas recomendaciones. En todo caso,
corresponde al M. I. Concejo Cantonal mediante resolucin motivada,
resolver sobre lo actuado.

151.2.Apelacin y Revocacin de Permisos.- Todo profesional, salvo en los casos de
contradicciones notorias y evidentes, tendr el derecho de solicitar por escrito, que las
observaciones efectuadas por la autoridad competente o su delegado al proyecto
arquitectnico bajo su responsabilidad, en el proceso de aprobacin de los planos,
sean revisadas por una autoridad, rgano o nivel superior.

El procedimiento de apelacin, mientras se mantenga dentro del mbito administrativo,
lo resolver la Direccin Municipal que se encuentre en el nivel asesor y ocasionar al
recurrente el pago de las tasas respectivas, o los gastos de arbitraje y peritaje. En los
casos de delegacin, el procedimiento se reglamentar dentro del acuerdo o convenio
de delegacin.

Similar procedimiento se seguir en los casos de revocacin de Registros de
Construccin, Licencias de Parcelacin, y otras autorizaciones por parte de la
Municipalidad, que impliquen ejecucin de obras. Para el efecto, se regir de
acuerdo a los principios contenidos en los Arts. 135, cuarto art. innumerado mandado
a agregar a continuacin del art. 224, as como del art. innumerado mandado a
agregar a continuacin del 490 reformado de la Ley de Rgimen Municipal.






151.3. Responsabilidad Profesional.- El incumplimiento de la normativa urbanstica en

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los proyectos autorizados luego de haber sido stos aprobados por el rgano o
autoridad competente, constituye para el profesional responsable tcnico del proyecto,
adems de una infraccin imputable a dicho profesional, una inobservancia al principio
de la buena tcnica, asunto que es de competencia del respectivo Colegio Profesional
y que deber ser resuelto por ste.

La reiteracin del incumplimiento, entendida como una tercera vez o an la segunda
segn la magnitud de la contravencin, permitir poner en conocimiento de la
autoridad competente dicha situacin, a fin de que la misma certifique la idoneidad del
profesional en cuestin, en atencin a la responsabilidad de ste frente a la seguridad
de terceros y la tutela de estos por la Municipalidad.

Las responsabilidades respecto de daos, en el caso de haberlos, se ventilarn de
acuerdo al mbito civil y penal por los rganos competentes.

151.4. Responsabilidades de la administracin y cuerpos colegiados.- La revisin y
emisin de informes de parte de la unidadades administrativas municipales, sobre
especificaciones y normas tcnicas de los proyectos puestos a su consideracin con el
objeto de obtener la aprobacin de los mismos, se realizar en atencin a la
conformidad o cumplimiento de la normativa municipal del caso.


Corresponde a los cuerpos colegiados de profesionales el velar por el desempeo
tcnico de sus asociados, quienes tienen la responsabilidad legal de asesorar
adecuadamente a sus clientes; as como, a los rganos jurisdiccionales los asuntos
relacionados con la titularidad del dominio, las responsabilidades tcnicas, la
responsabilidad decenal del constructor y los asuntos de naturaleza civil de la relacin
entre el comprador de los inmuebles y el promotor o vendedor.

Art.152. Evaluacin sobre la eficacia y aplicacin de las normas.- La Municipalidad de
Guayaquil durante el plazo de un ao, para efectos de coparticipacin receptar propuestas y
comentarios debidamente fundamentados sobre la aplicabilidad de la normativa contenida en
la presente Ordenanza, que presenten los vecinos del cantn y dems personas que
pudieren tener algn inters al respecto. Los comentarios y propuestas sern puestas en
conocimiento de DPLAN-G, la cual emitir un informe por escrito en un plazo no mayor de
tres meses.

Posteriormente, en base al referido anlisis, la Municipalidad podr incorporar a la presente
Ordenanza, a manera de reformas, aquellas propuestas y comentarios que representen
aportes significativos a la misma.

Seccin Tercera

Instrumentos para la obtencin de Recursos Financieros

Art.153. Los presentes instrumentos atendern fundamentalmente a la obtencin de recursos
destinados a la inversin.



153.1. Los recursos financieros requeridos para la implementacin del desarrollo
urbano podrn provenir: a) del presupuesto municipal, de transferencias del gobierno
central, de crditos a ser negociados con entidades nacionales e internacionales de

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fomento y crdito; y, b) de los recursos que la empresa privada, las organizaciones de

la sociedad civil y los organismos no gubernamentales consigan para sus propias
iniciativas.

153.2. Tales recursos podrn estar asociados a proyectos especficos, o formar parte
de una canasta mixta de recursos destinados al fortalecimiento financiero de la
corporacin municipal.

153.3. Respecto de los recursos a ser invertidos en el mantenimiento de obras y
proyectos, preferentemente se recurrir a la participacin de organismos no
gubernamentales, o a la empresa privada, como entidades idneas para tal propsito.

Art.154. Presupuestos por Programas.- A efecto de la ejecucin de las previsiones
urbansticas del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, se deber organizar el presupuesto
municipal del caso en concordancia con los cuatro Programas de Actuacin Urbanstica a
que se hace referencia en el Art.137 de esta Ordenanza.

Art.155. Seguimiento.- El nivel directivo realizar un monitoreo peridico del proceso de
implementacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano. Para el efecto, DPLAN-G en su
calidad de secretara tcnica del nivel directivo, a travs de cronogramas de accin y fuentes
de recursos, realizar una consolidacin de las iniciativas pblicas y privadas de relevancia
estratgica para la implementacin del Plan. El indicado monitoreo se realizar en perodos
semestrales.


Seccin Cuarta

Instrumentos para la Actuacin Directa y Coparticipada en la Ejecucin del Plan


Art.156. Afectaciones.- La asignacin del suelo para ncleos urbanos y proyectos
priorizados, la reservas de suelo para el desarrollo de equipamiento especial y comunal en
suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado, y las previsiones y normas en suelos
no urbanizables, constituyen una afectacin o limitacin del derecho de dominio. Tales
afectaciones, surten efectos tambin para el caso de aquellas a ser ejecutadas por la
iniciativa privada, o para los que la Municipalidad o el sector pblico concesionen, por lo que
aquellas debern ser expresamente puestas en conocimiento del Registro de la Propiedad
para los fines consiguientes.

Art.157. Dominio.- El suelo que en virtud del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se
destine al desarrollo de ncleos urbanos y proyectos priorizados, estructuradores del
territorio, no se constituye en bien de dominio pblico por el solo hecho de su inclusin en el
Plan. Su identificacin como tal expresa el inters pblico por tales elementos. Salvo que
expresamente se indique el requerimiento de expropiacin como medida de actuacin, los
mismo pueden permanecer bajo propiedad privada, sujetos solamente a la limitacin del
derecho de dominio que las normas establezcan.



Art.158. Ejecucin.- La calificacin de los ncleos urbanos y los proyectos priorizados por el
Plan Regulador de Desarrollo Urbano como estructuradores del territorio, obliga la
Municipalidad, con la finalidad de asegurar la ejecucin de aquellos que son de su
responsabilidad, a concretar la adquisicin del suelo a travs de las modalidades que la Ley

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prevee.

Art.159. Compensacin.- Para efecto de la ejecucin de los proyectos y actuaciones
establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano es admisible que la Municipalidad
reciba en propiedad terrenos, como compensacin de las reas que los desarrollistas
urbanas deban cederle, por concepto de Areas de Cesin a la Municipalidad, o por
intensificacin de usos del suelo. Para el efecto, tal compensacin se realizar en funcin del
valor comercial del suelo en el desarrollo urbanstico del caso.

Art.160. Ejecucin forzosa.- En los polgonos de actuacin urbanstica priorizados por el
Plan Regulador de Desarrollo Urbano donde se identificare solares sin edificar o con
edificaciones declaradas obsoletas, en aplicacin del Art. 230 de la Ley de Rgimen
Municipal, la Municipalidad conminar a los propietarios del caso a la ejecucin de obras de
edificacin coincidentes con los objetivos de desarrollo prescritos para el indicado polgono.
De no cumplirse lo indicado, tales solares podrn ser expropiados de acuerdo a lo establecido
en el Art.326 de la Ley de Rgimen Municipal.

Seccin Quinta

Instrumentos de Capacitacin para el Desarrollo

Art.161. Objeto.- Con el propsito de hacer conocer las normas e instrumentos del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano, tanto entre funcionarios municipales como la sociedad civil
en general, se aplicarn los siguientes instrumentos de capacitacin:

161.1. Capacitacin Interna: Se promover la capacitacin de los funcionarios
municipales a travs de una Unidad Municipal de Capacitacin, a cargo de la Direccin
de Recursos Humanos, y por medio de la Utilizacin de Cursos de Capacitacin
Externos ofertados por otras entidades del sector pblico, organismos no
gubernamentales o la empresa privada.

161.2. Capacitacin Externa: Se difundir a la poblacin el Plan y sus instrumentos,
para lo cual se implementar la Gaceta Municipal, la realizacin de eventos en los
colegios profesionales y las cmaras de la produccin, y, o publicaciones en los
diarios u otros medios de difusin, etc, y la gestin para que las indicadas regulaciones
puedan ser incluidas en los pensums universitarios de las carreras relacionadas con el
desarrollo urbano.

Seccin Sexta

De las Contravenciones y Sanciones

Art.162. Sancin administrativa por incumplimiento de las normas.La inobservancia de
las normas y disposiciones en esta Ordenanza y en las especficas que la complementan,
dar lugar al siguiente tipo de sanciones:



a) Revocatoria de la autorizacin municipal
b) Suspensin de obras
c) Multa al propietario y,o responsable tcnico
d) Retencin del valor de la garanta
e) Aplicacin de la pliza por daos a terceros

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f) Reposicin de bienes pblicos destruidos

g) Demolicin de obras
h) Restitucin al estado original
i) Suspensin de servicios
j) Sancin a empresas de servicio
k) Sancin administrativa a funcionarios
l) Denuncia del Responsable Tcnico a su correspondiente Colegio profesional

En cada Ordenanza complementaria al Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil
se detallar las infracciones y las sanciones a que diere lugar.

Disposiciones Finales

Art.163. De acuerdo a lo establecido en el Art. 226 de la Ley de Rgimen Municipal, en
atencin al elevado dficit de servicios de infraestructura bsicos en bastas reas de la
ciudad de Guayaquil, declrase a esta centro de desarrollo urbano de emergencia. A efecto
de tal declaracin:

163.1. Se establecen las reas de expansin urbana, a que se hace referencia al Art. 2
de esta Ordenanza.

163.2. Declrase como zonas de promocin inmediata aquellas que la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones identifica como Central, Pericentral y Corredores
Comerciales y de Servicios.


Derogatoria

Art.164. Dergase la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, promulgada en Registro
Oficial No. 846 del 20 de diciembre de 1995.

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ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO DE
GUAYAQUIL

ANEXO No.7

DEFINICIONES Y SIGLAS RELACIONADAS CON NORMAS QUE REGULAN EL
DESARROLLO URBANO


ACERA: Parte lateral de la va pblica comprendida entre la lnea de lindero y la calzada,
destinada al trnsito de peatones.

ACM: Corresponde a las reas que deben cederse a la Municipalidad como Bienes
Municipales de Uso Publico, esto es, vialidad, equipamiento comunitario, reas verdes o
libres, etc., segn normas establecidas por ordenanza.

AFECTACION: Accin por la cual, la autoridad competente asigna, parcial o totalmente un
terreno particular para obras o uso pblicos.

ALERO: Extremo inferior de la cubierta que sobresale de la edificacin.

ALTURA DE LOCAL: Distancia vertical entre niveles terminados de piso y la superficie
inferior de la losa o cielo raso .

ALTURA DE LA EDIFICACION: Distancia vertical entre el suelo natural y un plano
paralelo al mismo, que defina la edificacin. Se medir desde la cota de planta baja, y a
partir de la mitad del frente del lote. En casos de terrenos con pendientes, la altura de la
edificacin se referir al perfil natural del terreno.

ANCHO DE VIA: Distancia de la zona de uso pblico vial, tomada entre las lneas de
frente de lotes. Tal ancho corresponde al derecho de va establecido por previsin de
planificacin o proyecto autorizado.

APROVECHAMIENTO URBANISTICO DEL SUELO: Para cualquier unidad de actuacin
urbanstica delimitada por su respectivo polgono; la estimacin del aprovechamiento
urbanstico del suelo se realizar respecto del rea del polgono, excludos los terrenos
destinados a equipamientos urbanos especiales pblicos, tanto existentes como previstos
y que como tales han sido objeto de la correspondiente afectacin.

AREA BRUTA: Superficie total de un terreno conforme a escrituras de propiedad y planos
de levantamiento topogrfico.

AREA DE AFECTACIN: Superficies identificadas en el Plan Regulador o por proyecto
aprobado por el Concejo Cantonal, destinadas a la estructura vial, ncleos de
estructuracin urbana, y, o Suelo No Urbanizable. Servidumbres por paso de lneas de
alta tensin, acueductos, poliductos, u otros sistemas de infraestructura.

AREA DE CONSTRUCCION: Es la suma de las reas edificadas por pisos, excluyendo
cubiertas.


AREA NETA: o vendible, corresponde a las superficies reservadas al propietario, como
aprovechamiento urbanstico, susceptibles de transferencia de dominio como bienes de

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propiedad privada.

AREA URBANA: Es aquella comprendida dentro del lmite urbano.

AREA TIL: corresponde al rea bruta descontando el rea de afectacin, y para efectos
de calculo de uso del suelo, corresponde al 100% del rea de proyecto.

AUDITORIA AMBIENTAL: Procedimiento administrativo de carcter tcnico que permite
establecer el impacto ambiental que alguna actuacin ha producido en el ambiente.

AUMENTO: Incremento del volumen de una edificacin.

BALCON: Elemento exterior en voladizo, generalmente prolongacin del piso, accesible y
limitado por su parapeto.

BARRERAS CORTAFUEGO: Membranas continuas, horizontales o verticales, tales como
pisos y paredes, diseadas y construidas con capacidades especficas de resistencia al
fuego, medidas en horas o minutos, cuyo propsito es evitar la propagacin del fuego y del
humo.

BARRIO: Componente del escalafn territorial, correspondiente a una poblacin de entre
cinco mil y diez mil habitantes.

BLOQUE: Edificacin aislada, multiusuaria, de ms de tres pisos.

CARTEL O ROTULO: Anucio que se coloca en el espacio pblico, o para ser visto desde
aquel. Se clasifican en: a) rtulos arquitectnicos, los que constituyen parte inherente o
complementan la arquitectura de una edificacin, por lo que no son objeto de regulacin en
este reglamento; b) rtulos publicitarios, los que se regulan en las presentes
disposiciones;c) rtulos no publicitarios, los que incluyen rtulos reguladores del trfico, de
la nomenclatura urbana y de otras informaciones de caracter oficial, rtulos identificativos
de empresas e instituciones; rtulos informativos, de programas u horarios; rtulos
ornamentales: bandera, placas conmemorativas, etc.

CERRAMIENTO: Obra menor de carcter permanente, que se levanta en el predio, a
partir de la lnea de lindero respecto de las reas de uso pblico o de predios colindantes,
y que tiene por objeto impedir el acceso hacia el predio y delimitarlo.

CODIGO MUNICIPAL DE ARQUITECTURA: Conjunto de normas relacionadas con el
dimensionamiento, forma, ubicacin y construccin de componentes arquitectnicos, cuyo
propsito es asegurar la estabilidad, la habitabilidad, la seguridad, la funcionalidad y la
adecuacin con el entorno , de las edificaciones agrupadas por tipos. El cdigo incluye
dos tipos de normas: a) las obligatorias, denominadas restricciones; y, b) las indicativas,
denominadas criterios, que se organizan en forma de anexos.

COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS): Relacin entre el rea mxima de
edificacin en planta baja y el rea del lote.

COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (CUS): Relacin entre el rea de
construccin y el rea del lote.
CONCEJO: Concejo Cantonal de Guayaquil.

COMERCIO OCASIONAL: Aquel que se realiza en perodos preestablecidos de tiempo,

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entre ellos: fiestas navideas o patrias, inicio de cursos lectivos, etc.

COMERCIO TRANSITORIO: Aquel que no es definitivo , concluyendo al finalizar el plazo
de la autorizacin correspondiente.

COMPATIBILIDAD DE USOS: Determinacin de usos complementarios respecto de aquel
predominante que caracteriza a una Zona. Los mismos se especifican como Compatibles
y Condicionados. En Zonas Residenciales (ZR) se determinan cuatro grados posibles de
compatibilidad (A, B, C y D); en Corredores Comerciales y de Servicios, cinco grados de
compatibilidad (E, F, G, H e I) los que espacialmente se consignan en los mosaicos del
Anexo No.1. de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

CONSTRUCTOR: Ver: Responsable Tcnico.

CORREDORES COMERCIALES Y DE SERVICIOS: Corredores constitudos por los
predios frentistas a los ejes viales calificados como tales, a los que predominantemente se
asigna usos comerciales, de servicios y habitacionales, de mediana y alta intensidad.

CORREDORES DE ESTRUCTURACIN URBANA. Corresponden a desarrollos
urbansticos y componentes naturales lineales, que por su importancia delinean el
ordenamiento de la ciudad, tales como la red vial fundamental, los corredores para
infraestructura, y los ros y esteros.

CORTAFUEGO: Divisin que separa partes de un edificio, o edificios contiguos, y que en
caso de incendio impide o dificulta la propagacin del fuego.

DENSIDAD BRUTA: relacin entre el numero de habitantes y el rea bruta del terreno,
expresada en hectreas.

DENSIDAD NETA: relacin entre el numero de habitantes y el rea neta, de solar o
agregacin de stos, expresada en hectreas.

DESARROLLISTA: Persona natural o jurdica, pblica o privada, nacional o extranjera,
que promueve o ejecuta proyectos encaminados a acrecentar o mejorar la oferta de bienes
y,o servicios destinados al mejoramiento de la calidad de vida de poblacin.

DESARROLLOS URBANSTICOS: Proceso de transformacin del Suelo Urbanizable
Programado, a Suelo Urbanizado, mediante obras de infraestructura vial, servicios
bsicos, y equipamiento en atencin a un proyecto de urbanizacin autorizado por la
Municipalidad.

DIVISION O SUBDIVISION: Reconcese como divisin o subdivisin, el
desmembramiento de un inmueble en una superficie menor, siempre que las reas
resultantes de tal operacin cubran las dimensiones mnimas, establecidas para la zona
en que se halle ubicado el terreno.

DIVISION CONTRA INCENDIOS: Parte en la que, por razones de seguridad contra
incendios, se divide o compartimenta un edificio en atencin a mximos admisibles de rea
y de altura; tales divisiones se delimitan por medio de barreras cortafuego.
DOCUMENTACION TECNICA: Comprende formularios, solicitudes, planos, memorias,
especificaciones, presupuestos y otros, presentados bajo la firma de responsabilidad
profesional.

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DJV: Direccin de J usticia y Vigilancia de la Municipalidad de Guayaquil.

DOPM: Direccin de Obras Publicas Municipales.

DPLAN-G: Direccin del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal de la Municipalidad de
Guayaquil.

DUAR: Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro de la Municipalidad de Guayaquil.

EDIFICIO TERRAZADO: Construccin que se desarrolla en terrazas adaptndose al perfil
natural de terrenos en laderas.

EDIFICACION: Toda construccin, sea temporal o permanente, destinada a satisfacer las
necesidades y actividades humanas.

ENTREPISO: Planta parcial, relacionada funcional y fsicamente con el (los) piso(s)
inmediato(s) inferior o superior, limitada en su rea hasta un 75% de la superficie de uno
de aquellos. Tal el caso de los mezzanines, ubicados entre la planta baja y el primer piso
alto, refirindose el porcentaje indicado al rea til de la planta baja.

ESCALAFON TERRITORIAL: J erarquia espacial del ordenamiento urbano que se
establece a efecto de la distribucin adecuada de equipamientos y servicios, la que en
esta ordenanza corresponden a, en su orden, Zonas de Planificacin, Sectores de
Planificacin, Barrios y Vecindarios. Adicionalmente, con el propsito de control el uso del
suelo y las normas de edificacin, se establecen reas homogneas segn tales aspectos,
a las que se denominan subzonas.

ESPACIO HABITABLE: Ver local habitable.

ESTACIONAMIENTO: Lugar destinado especficamente a acomodar o aparcar
vehculos.

ESTRATEGIA PARA EL DESARROLLO DEL CANTON: Documento concerado entre la
Municipalidad y entidades representantes de la sociedad civil y del sector pblico que
recoge la visin de largo plazo respecto de programas y proyectos de desarrollo
econmico, social, fsico y administrativo del cantn.

ESTRUCTURA: Elementos que soportan las cargas permanentes y accidentales, y los
esfuerzos laterales de un edificio.

ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL: Estudios tcnicos que proporcionan
antecedentes que permiten preveer e identificar los impactos de una actuacin sosbre el
medio. Se complementan con el Plan de Manejo Ambiental, el cual en forma sistemtica
describe las medidas que controlen, mitiguen y, o compensen las alteraciones ambientales
significativas.

EQUIPAMIENTO URBANO: Instalaciones pblicas y,o privadas que facilitan servicios a
las personas o a la ciudad en general. Se clasifican en: a) equipamiento urbano comunal,
que comprende entre otros, servicios de educacin y cultura, culto, recreacin, salud,
sanidad, asistencia social, seguridad y administracin pblica; y, b) equipamiento urbano
especial, constitutivo de ncleos y, o corredores de estructuracin urbana, que comprende
entre otros, terminales de transporte de pasajeros y cargas, oleoductos, gasoductos,
instalaciones de escala urbana y zonal de electricidad, agua, telefona, telgrafo, radio,

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televisin y correo.

ETAPAS: Ambitos urbansticos autosuficientes, segn niveles exigibles de equipamiento y
servicios, en que puede subdividirse una urbanizacin. Tambin, las partes en que se
prev subdividir el proceso constructivo de las obras de urbanizacin y, o edificacin.

FACHADA: Superficie que define exteriormente una edificacin.

FASES: Pasos a observar en los procesos de aprobacin y autorizacin municipal
aplicable a proyectos regulados por ordenanza. Tambin, aspectos caractersticos de un
proceso, tales como, diagnstico, propuesta, ejecucin, evaluacin, etc.

FUNCIONALIDAD: Conjunto de atributos que, referidos al avance constructivo,
distribucin de ambientes y dotacin de reas, equipos y servicios de infraestructura,
garantizan la utilizacin adecuada y, o la habitabilidad de una edificacin.

FRENTE DEL LOTE: Es el lindero del lote hacia reas de uso pblico.

HABITABILIDAD: Condiciones mnimas, funcionales y constructivas, para que una
edificacin pueda constituirse en local habitable. Para el efecto, no es necesario que se
haya concluido trabajos tales como: carpintera, de pintura al interior de la edificacin,
cerramientos u otras obras exteriores, siempre que tal situacin no represente riesgo a la
seguridad de los ocupantes.

IMPACTO AMBIENTAL: Alteracin positiva o negativa del medio natural o del construido,
provocada en forma directa e indirecta por alguna actuacin sobre un territorio
determinado.

INSPECCION FINAL: Acto que lo ejecuta la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro,
para verificar y determinar que la construccin se ajusta a los planos, diseos y
especificaciones, y cumple con las disposiciones contempladas por presente ordenanza.

INTENSIDAD DE UTILIZACIN DEL SUELO. Se regula segn la asignacin de densidad
poblacional bruta, del coeficiente de ocupacin del suelo, del coeficiente de utilizacin del
suelo, para cada zona y subzona en la que se divide la ciudad para efectos de
planificacin.

En trminos generales, la intensidad normada del uso del suelo da lugar a) desarrollos
urbanos intensivos, que admiten densidades poblacionales medias y altas; y, b) desarrollos
urbanos no intensivos, que admiten densidades bajas y muy bajas.

INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO: Estudios de planificacin urbanstica aplicables
segn calificacin de suelo; son: Programa de Ordenamiento, Plan Parcial, Plan Especial.
Ver Plan Regulador.



LICENCIA DE PARCELACION: Documento municipal que autoriza proyectos de
parcelacin de acuerdo a normas. De incluir obras de habilitacin urbanstica se denomina
Licencia de Parcelacin y Urbanizacin.

LINEA DE LINDERO: Lnea comn que define legalmente el lmite entre dos o ms lotes,
o entre un lote y un rea de uso pblico o comunal.

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LEGALIZACION O REGULARIZACION: Procedimiento por medio del cual se regulariza
situacin anmala de edificaciones y fraccionamientos, respecto de ordenanzas
municipales, y relacionadas con el uso, las caractersticas y forma de ocupacin de los
lotes y las condiciones de edificabilidad. No se aplica a lotes y construcciones que afectan
a los espacios pblicos.

LINEA DE CONSTRUCCION: Delimita el rea implantable de una construccin en un lote,
segn normas municipales.

LINEA DE SOPORTAL: Delimita el retiro que, en planta baja, debern observar los
edificios a construirse en zonas donde es exigido soportal.

LOTE: Terreno limitado por otras propiedades, con acceso a una o ms reas de uso
pblico, y deficitario de servicios de infraestructura bsica, en forma parcial o total.

LOCAL HABITABLE: Espacio cubierto, destinado normalmente a ser morada, lugar de
trabajo o permanencia de personas, como: almacenes, tiendas, negocios, despachos,
salas, estares, comedores, dormitorios, etc. Se excluye: cocinas, lavanderas, servicios
higinicos, despensas, espacios de circulacin, vestbulos, estacionamientos, ascensores
o similares.

MACROLOTE: Predio resultante de la aplicacin de un Programa de Ordenamiento
Urbanstico en suelo urbanizable no programado. El rea de los macrolotes deber ser tal,
que al menos posibilite desarrollos residenciales de entre 2.500 y 5.000 habitantes de
acuerdo a la densidad poblacional asignada por el Plan Regulador; para el caso de
macrolotes industriales o para comercio y servicios, sern de al menos de 2 Has. y 1 Ha.,
respectivamente.

MANZANA: Es el rea dentro de un trazado urbano, limitada por espacios de uso pblico,
generalmente calles.

MANUAL: Manual de diseo de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

MEDIOS DE EGRESO: Vas de salida contnuas y sin obstculos, desde cualquier parte
de un edificio hacia un espacio abierto o hacia un espacio pblico. Se consideran medios
de egresos a los espacios cerrados o abiertos tales como corredores, pasadizos, balcones,
rampas, vestbulos, cajas de escaleras, patios, puertas, reas de retiros, etc., los cuales
debern satisfacer distancias mximas admisibles y caractersticas de diseo y
construccin que aseguren la no propagacin del fuego y del humo a travs de ellos.
MUNICIPALIDAD: M. I. Municipalidad de Santiago de Guayaquil.

NORMAS DE EDIFICACION: Caractersticas tcnicas bsicas a las que debern sujetarse
las edificaciones.


NCLEOS URBANOS. Espacios destinados a un conjunto de instalaciones tales como:
servicios administrativos, cvicos, culturales, deportivos, comerciales, recreacionales, de
transporte, etc. Se clasifican en estructuradores y no estructuradores.

OBRAS MENORES: Son las complementarias a la edificacin principal, a la cual mejora,
sin comprometer su integridad ni contravenir normas municipales, as como las que se
realizan en solares no edificados, tales como: cerramientos, arreglos exteriores de

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jardinera, cisterna, pavimentos exteriores, pintura, etc. Tambin se consideran obras
menores a las edificaciones no en serie que no excedan un rea de sesenta (60) metros
cuadrados.

OCHAVA: Corte diagonal en la(s) esquina(s) de un predio enfrentado(s) a vas
vehiculares.

PARCELA: Fraccin de terreno, de extensin contnua, limitado de los colindantes con un
polgono de linderacin. Tratndose de parcelas urbanas, stas sern resultante de la
aprobacin municipal de los instrumentos de ordenamiento y de gestin previstos por el
Plan Regulador. Si la parcela resultante es de forma regular se denomina lote, y si se la
habilita con obras de urbanizacin se denomina solar.

PARCELACIONES: Fraccionamiento de un predio en dos o ms lotes. Se clasifican en: a)
Parcelaciones Agrcolas, destinadas a cultivos o a explotacin agropecuaria, o a bosques;
y, b) Parcelaciones Urbanas, cuyo propsito es constituir un ncleo de poblacin.

PARCELACION URBANISTICA: Divisin simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms
lotes, que den frente alguna va pblica existente o en proyecto autorizado, cuyo propsito
es permitir tras la implementacin de obras de urbanizacin autorizadas, el desarrollo de
ncleos de poblacin y, o instalaciones comerciales, de servicios e industriales

En casos de parcelaciones urbansticas realizadas de acuerdo a instrumentos de
ordenamiento establecidos en el Plan Regulador, ser exigible ACM.

PASAJE PEATONAL: Area de circulacin interior ubicada en o entre edificaciones,
destinada exclusivamente a peatones.

PISO: Superficie construida que horizontalmente brinda soporte a las actividades de una
edificacin. Las plantas se delimitan entre pisos y, o entre estos y la cubierta.

PLAN DE DESARROLLO MUNICIPAL: Instrumento de planificacin municipal que prev,
dirige, ordena y estimula el desenvolvimiento social, econmico, fsico y administrativo del
cantn.

PLAN DE MANEJO AMBIENTAL: Ver Estudios de Impacto Ambiental.

PLAN DIRECTOR: Plan cuadrianual que, aprobado al inicio de cada administracin
municipal, establece las intervenciones y proyectos urbanos, en aplicacin temporal y
progresiva de los Planes Reguladores de Desarrollo Urbano y Fsico Cantonal.

PLAN REGULADOR: Instrumento Municipal de planificacin que regula el crecimiento
fsico espacial a travs de, entre otros, la zonificacin y establecimiento del rgimen
urbanstico del suelo, la definicin de la estructura vial y de ncleos de equipamiento
urbano.

PLAN REGULADOR: Documento promulgado mediante la Ordenanza del Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil, que establece normas y condiciones de usos de suelo
para su crecimiento fsico, y lineamientos para proyectos de desarrollo, y estrategias de
ejecucin progresiva.

PLANES ESPECIALES. Estudios de planificacin de inters sectorial especfico, a ser
formulados por la Municipalidad, referidos a rehabilitacin, conservacin, remodelacin y

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reversin urbanstica.

PLANES PARCIALES. Estudios de Planificacin en suelo urbanizable programado, a ser
formulados por la Municipalidad cuya aprobacin permite disponer de la normativa
urbanstica detallada, aplicable en la ejecucin de proyectos de urbanizacin.

PLANO APROBADO: Plano de proyecto autorizado por la DUAR.

PLANTA: Volumen edificado delimitado entre pisos; a efecto de su notacin, el
desarrollado a nivel del suelo se lo identificar con el nmero uno, asignndosele los
nmeros subsiguientes, en orden ascendente, a las siguientes plantas; las plantas hacia el
subsuelo se identificarn con notacin negativa, en orden descendente

PLANTA BAJA: Piso de la edificacin localizado a nivel de la acera, con una tolerancia de
+/- un (1) metro lineal. Para el caso de edificaciones con soportales, el nivel de ste ser
de hasta ms veinte centmetros (+20 cm.) sobre el de la acera que enfrente.

PLAZOS: Perodos dimensionados en das o semanas, relacionados con respuestas a
solicitudes, entrega de informacin, notificacin de trminos de procesos establecidos por
ordenanza. Tratndose de das laborables, se denomina trmino.

PORTAL: Ver soportal.

PROFESIONAL: Arquitecto o Ingeniero a quien, dentro de su mbito profesional, le
corresponde elaborar estudios, diseos, o dirigir la ejecucin de obras.

PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO URBANSTICO. Estudios de ordenamiento bsico
del suelo urbanizable no programado en reas urbanas y de expansin urbana, propuestos
por el sector privado y, o pblico a falta del correspondiente Plan Parcial, cuya aprobacin
permite su conversin a suelo urbanizable programado, y como tal permitir, previa
aprobacin de proyectos especficos, la habilitacin urbanstica.

PROYECTO: Documento tcnico que describe una propuesta de actuacin arquitectnica
o de desarrollo urbanstico, que de sujetarse a normas y regulaciones previstas por
ordenanza permitir la emisin del correspondiente Registro de Construccin o Licencia
de Parcelaciones.

RED VIAL. Sistema de vas que brinda acceso a la ciudad o a partes de ella. Se clasifican
en: a) accesos carreteros; b) red primaria, denominada en esta Ordenanza Red Vial
Fundamental, que brinda acceso a grandes zonas de la ciudad; c) red vial secundaria, que
brinda acceso a sectores urbanos; y d) red vial local que brinda acceso directo a los
predios .
REGISTRO DE CONSTRUCCION: Instrumento pblico otorgado por la DUAR, que
autoriza edificar conforme a normas tcnicas.

REGISTRO DE VISTA.- Prohibicin de que ventanas, balcones, terrazas, miradores o
azoteas, den vista a las habitaciones o espacios abiertos de un predio vecino, a menos
que se interponga una distancia de tres (3) metros entre el plano vertical ms saliente de
aquellos y la lnea de lindero comn.

REGULARIZACIN URBANSTICA. Proceso de legalizacin de lotizaciones o
subdivisiones aprobadas por el IERAC, o de aquellas que han devenido de ocupaciones de
hecho.

Junio 21 del 2000

REMODELACION: Modificaciones, a edificaciones existentes, en rubros como: distribucin
interna; puertas y ventanas exteriores; paredes interiores. No se considera remodelacin
las obras como: apertura de ventanas o puertas de comunicacin interior; adecuacin de
jardines; enlucidos; pintura; revestimientos, reparacin de cubiertas, etc.

REPARACION: Sustitucin de elementos defectuosos de una edificacin que, de
comprometer elementos estructurales, requieren de autorizacin por parte de DUAR. No
ser aplicable a construcciones declaradas obsoletas.

RESPONSABLE LEGAL: Persona natural o jurdica, titular del dominio del predio sobre el
cual se va actuar; o que dispone de expresa y fehaciente delegacin del propietario, o en
su defecto expresa que asume la responsabilidad civil y penal para fungir como tal para la
actuacin requerida.

RESPONSABLE TECNICO O CONSTRUCTOR: Profesional legalmente competente que
tiene a su cargo la ejecucin de una obra sometida a las disposiciones vigentes de la M.I.
Municipalidad de Guayaquil. Se entender tambin como tal, la persona jurdica cuyo
objeto social comprenda la ejecucin de obras de construccin y urbanizacin, y que para
estos efectos acte representado por profesional calificado.

RETIRO: Distancia comprendida entre la lnea de fbrica y los linderos, medida horizontal
y perpendicular a stos. Se clasifica en: retiros frontales, cuando la distancia se refiere a
las reas de uso pblico; y, laterales, cuando la distancia se refiere a otros lotes. Para
casos de terrenos medianeros, el opuesto al frontal se lo considera posterior.

REVOQUE O ENLUCIDO: Recubrimiento de acabados aplicados a paredes, elementos
estructurales, instalaciones tcnicas, etc.

SECTOR DE PLANIFICACION: Componente del escalafn territorial que generalmente
coincide con una unidad de actuacin urbanstica, y cuya poblacin residente es de entre
veinte mil y cuarenta mil habitantes.

SOLAR: Todo lote tendr la calificacin de solar cuando disponga de los servicios de
infraestructura bsica: agua potable, sistemas sanitario y pluvial, y energa elctrica, que
permitan el adecuado funcionamiento de las edificaciones que, previa autorizacin
municipal, sobre l se realicen.

SOPORTAL: Area cubierta en planta baja, de propiedad privada y de uso pblico, para
circulacin peatonal, con superficie antideslizante, desarrollada a partir de la lnea de
lindero, en la cual slo se permite la construccin de pilares o columnas.

SOTANO: Parte de una edificacin bajo la cota del terreno, tomada con referencia al nivel
de la planta baja. Podr contener locales que, por condiciones de ocupacin y
caractersticas de diseo, puedan localizarse en subsuelos.

SUELO URBANIZADO. Territorio ocupado en el mbito de aplicacin y en los trminos
que define la Ordenanza del Plan Regulador. En atencin a la disponibilidad de servicios
bsicos, se clasifica en consolidado y no consolidado.

SUELO URBANIZABLE. Espacios no urbanizados, pero que por su aptitud territorial estn
destinados a convertirse en suelo urbanizado. Se clasifican en suelo urbanizable
programado, SUP, y suelo urbanizable no programado, SUNP.

Junio 21 del 2000

SUELO NO URBANIZABLE. Es aquel que tiene limitaciones de uso, pudiendo destinarse
a actividades extractivas, recreacionales, de proteccin, de reservacin ecolgica, o de
riesgo y vulnerabilidad.

SUBZONAS. Divisin de las zonas en reas urbansticamente homogneas con el
propsito de establecer la compatibilidad de usos aplicable, las tipologas de edificacin
admisibles, y la forma de ocupacin, la densidad neta y la edificabilidad de sus lotes o
solares.

SMV: Salario Mnimo Vital para los trabajadores en general, establecido legalmente y que
corresponda al que se encuentre vigente al momento de aplicarse alguna Ordenanza
Municipal.

TORRE: Edificio aislado de sus colindantes, sujeto a normas de altura y retiros
determinadas por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA O SECTORES: Areas delimitadas por
polgonos donde se aplican los instrumentos de ordenamiento (Planes Parciales,
Especiales o Programas de Ordenamiento Urbanstico) prescritos en la Ordenanza del
Plan Regulador.

USOS DEL SUELO: Actividades categorizadas que se asignan como predominantes y
caracterizan a las diferentes zonas y subzonas en las que se divide la ciudad para efectos
de planificacin. La predominancia de usos no es excluyente de otros permitidos y
condicionados que se establecen en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

USUARIO: Persona natural o jurdica, pblica o privada, nacional o extranjera, que de
acuerdo a los lmites establecidos por la Ley tiene derecho al usufructo de los bienes y
servicios de uso pblico.

VECINDARIO: Componente del escalafn territorial, cuya cobertura poblacional es de
entre dos mil quinientos y cinco mil habitantes.

VOLADIZO: Parte de la edificacin que sobresale de la fachada, en plantas altas.

VOLUMEN DE CONSTRUCCION: Espacio ocupado o delimitado por una edificacin.

ZONAS DE PLANIFICACION: Divisin de la ciudad en partes a efecto de la asignacin de
usos predominantes y de una racional dotacin de equipamientos y servicios bsicos. De
acuerdo al escalafn territorial, le corresponde una poblacin de entre doscientos mil y
cuatrocientos mil habitantes.



...\01-Plan R.Calific.de Suelo Co. 20/09/2004 13:37:05
...\03-Plan R.Polig.Actuacion.dgn 22/12/2004 8:45:18
...\02-Plan R.Esq.Uso Co 2008.dgn 20/09/2004 14:48:39
...\04-Plan R.Red Vial F.2008.dgn 20/09/2004 15:24:32