Page | 1

Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
CDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
ESTUDIO DE LAS 3 TIPOLOGAS EDILICIAS
Temario


Desarrollo de un anlisis de factibilidad de las 3 tipologas edilicias, en el terreno elegido.
a) EDIFICIO ENTRE MEDIANERA
b) EDIFICIO EN PERMETRO LIBRE
c) EDIFICIO EN PERMETRO SEMILIBRE
- Para cada una de las tipologas se debern hallar:
MXIMA ALTURA
MXIMO FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO
PERFIL EDIFICABLE
MXIMO VOLUMEN EDIFICABLE
Desarrollo
Para realizar el anlisis solicitado en este Trabajo Prctico necesitamos:
1- Definir los trminos que hacen al Tejido Urbano y condicionan a las Tipologas Edilicias.
2- Establecer las Caractersticas del Distrito.
3- Representar Grficamente cada una de las Tipologas Edilicias.








Page | 2
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
ndice:
1- DEFINICIONES
ESPACIO URBANO
DEFINICIN
LNEA DE FRENTE INTERNO
DEFINICIN
APLICACIONES
LNEA INTERNA DE BASAMENTO
DEFINICIN
APLICACIONES
PERFIL EDIFICABLE
DEFINICIN
ALTURA MXIMA
DEFINICIN
APLICACIONES
RETIRO DE FRENTE
DEFINICIN
BASAMENTO
DEFINICIN
APLICACIONES
1.1- DIFERENCIAS ENTRE L.F.I. Y L.I.B
2- CARACTERSTICAS DEL DISTRITO
TERRENO
ZONIFICACIN
USOS DEL SUELO
NORMAS ESPECFICAS DEL DISTRITO
GENERALES
DISPOSICIONES PARTICULARES
2.1- RESUMEN DEL DISTRITO - CUADRO
3- REPRESENTACIN GRFICA
EDIFICIO ENTRE MEDIANERA
EDIFICIO EN PERMETRO LIBRE
EDIFICIO EN PERMETRO SEMILIBRE




Page | 3
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
1- Definiciones
Establecidas en la Seccin 4 del CDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO - AD 610.10/15
NORMAS GENERALES SOBRE TEJIDO URBANO
LAS TIPOLOGAS EDILICIAS
Definen el Tejido Urbano. La Municipalidad a travs del Cdigo de Planeamiento establece normas que
restringe la edificacin para poder conformar el Espacio Urbano.
ESPACIO URBANO (Art. 4.1.1.2 Definicin Art 4.1.12 Conformacin del Espacio Urbano)
Se denomina as al espacio areo abierto dentro y fuera de la manzana (va pblica) capaz de garantizar
buenas condiciones de habitabilidad en funcin de requerimientos ambientales y otros elementos
coadyuvantes del saneamiento ambiental.
Dentro de cada manzana el dimensionamiento de dicho espacio se reglamenta en base a lmites (planos
virtuales) hasta los cuales se puede edificar y en particular es restringido por las caractersticas de cada
distrito.
L.F.I. - LNEA DE FRENTE INTERNO
Es el lmite de edificacin que determina el ESPACIO LIBRE DE MANZANA (parte del ESPACIO URBANO)
sobre el nivel del terreno. Lmite establecido para poder generar buenas condiciones de habitabilidad (
1
) en
el corazn de la manzana.
Se materializa a travs de planos paralelos a la L.O L.E. y se ubican a una distancia (d) igual a 1/4 (un
cuarto) de la medida entre los puntos medios de las L.O. opuestas de la manzana.
En los ngulos del encuentro virtual de dos trazas de la L.F.I. estas retroceden hacia la L.O. para vincular a
las parcelas ms desfavorecidas prximas a las ochavas con el espacio libre de manzana, esta extensin
comnmente se denomina TRONERA.

ESQUEMAS DE REPRESENTACIN DE L.I.B - L.F.I Y TRONERA
Para Edificio entre Medianera (Art. 4.2.3) y Edificio de Permetro Semilibre (Art. 4.4.2) se podr construir
hasta la L.F.I. sobre la cota de parcela (
2
). Y bajo sta cota las construcciones podrn llegar hasta la Lnea
Interna de Basamento, salvo las disposiciones especiales referidas a cada distrito.
Para Edificio de Permetro Libre (Art. 4.3.6) se podr avanzar hasta la Lnea Interna de Basamento.
Cuando la profundidad de la parcela sea menor que la distancia entre la L.F.I. y la L.E., las construcciones
debern guardar un retiro de fondo mnimo de 6m y siempre que esa distancia a la lnea de fondo cumpla
con la relacin (r), a la que se refiere el inc. b) - Art. 4.3.3.

1
Condiciones de Habitabilidad: iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica, ngulo de visin del cielo, visuales
exteriores, vegetacin, etc.
2
Cota de la Parcela: Cota del nivel del cordn ms el suplemento que resulte por la construccin de la acera en el
punto medio de la Lnea Oficial que corresponde al frente de la parcela.





Page | 4
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
L.I.B. - LNEA INTERNA DE BASAMENTO (Art. 4.2.4)
Es el plano que limita la edificacin permitida del basamento con el CENTRO LIBRE DE MANZANA. Dicho
espacio es un polgono semejante a la manzana que lo contiene destinado prioritariamente a espacio libre
verde y suelo absorbente en el corazn de la manzana.
Este plano virtual es un lmite trazado mediante paralelas a las L.O. o L.E a una distancia igual a 1/3 (un
tercio) de la medida entre los puntos medios de la L.O. opuestas de la manzana
Este lmite se da tanto sobre el nivel del terreno como debajo de la cota de parcela.
PERFIL EDIFICABLE
Es la silueta, vista en un corte longitudinal de la manzana, del volumen que se permite edificar en cada parcela
segn las relaciones establecidas entre la altura y la distancia para cada distrito.

ESQUEMAS DEL PERFIL EDIFICABLE
ALTURA MXIMA
Es el plano perpendicular a la L.O. que limita la edificacin permitida en altura sobre el nivel del terreno.
Depende de las RELACIONES ENTRE ALTURA Y SEPARACIN DE PARAMENTOS que se dictamina en el
cdigo para cada distrito (Art. 4.2.2)
La ALTURA MXIMA edificable esta condicionada por:
a) sobre la L.O. (
3
)
La relacin (R) entre la altura (h) del paramento de la fachada principal, tomado sobre LO o LOE (de
encontrarse sta fijada) y la distancia (d) desde la misma segn corresponda, al eje de la calle ser: R =
h/d y su valor se establecer en cada uno de los distritos
b) sobre L.F.I
Se debe tener en cuenta la relacin a la L.F.I. opuesta para mantener la silueta edificable por debajo de
estos lmites.
Para todas las parcelas de una misma manzana, la altura mxima permitida (h') sobre la Lnea de
Frente Interno, estar dada por la relacin h''/d'' = 1,5; siendo (d") la distancia entre LFI opuestas entre
si tomada sobre el menor de los ejes del espacio libre de manzana.
c) la distancia a otro paramento (sea este dentro de la misma parcela en parcelas linderas)

3
Altura de la fachada: Medida vertical de la fachada principal, tomada sobre la Lnea Oficial o la Lnea Oficial de
Edificacin, a partir de la Cota de la parcela (Cota del nivel del cordn ms el suplemento que resulte por la
construccin de la acera en el punto medio de la Lnea Oficial que corresponde al frente de la parcela).





Page | 5
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
La altura de los paramentos surgir de las relaciones que se establecen para cada distrito. Cumpliendo
la condicin de ser un espacio urbano, aunque no este vinculado a otro espacio urbano.
La relacin (r) entre la altura (h') de un paramento y la distancia (d') a otro paramento que se le enfrente
dentro de la misma parcela, ser menor o igual a 1,5. La distancia (d') no podr ser menor que 4m
ESPACIO URBANO NO VINCULADO A OTRO ESPACIO URBANO

CASO 1 CASO 2 CASO 3
Para Edificio entre Medianera (Art. 4.2.6)
Por encima de la altura mxima establecida en la relacin (R) se podrn construir un nivel retirado a 2m de
la L.O. o L.E. con una altura mxima de 3m. Por encima de dicho nivel, retirndose a 4m de la L.O., L.E. y
L.F.I. y sin sobrepasar un plano lmite trazado a 7m de la altura mxima de fachada, solo podrn ubicarse
servicios comunes, vivienda de encargado, tanques de distribucin de agua, locales para mquinas de
ascensores, cajas de escalera, calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y
parapetos de azotea.
En ningn caso la altura de las construcciones entre medianeras sobre L.O., L.E. o L.F.I. podrn superar los
38m, an cuando el ancho de la calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permitieran.
Para Edificio de Permetro Libre (Art. 4.3.3)
La altura, medida desde la cota de la parcela, ser determinada en forma concurrente por:
a) La relacin (R) entre la altura (h) del frente principal y la distancia (d) al eje de la va pblica, R = h/d; y
su valor se establecer en cada uno de los distritos;
b) La relacin (r) entre la altura (h') de los paramentos laterales y la distancia (d') a los ejes divisorios
laterales de la parcela, r= h'/d'; y su valor se establecer en cada uno de los distritos;
c) La relacin (r'') = h"/d" = 1,5 entre la altura (h") del edificio y la distancia (d") entre la
Lnea de Frente Interno opuesta y el paramento del edificio a construir ms prximo a la misma;
d) La separacin d''' entre los paramentos enfrentados de un mismo o distintos cuerpos construidos en la
misma parcela, que cumplir con la relacin h'''/d''' = r/2, donde (r), se obtiene por aplicacin del inciso
b) y h''' es la semisuma de las alturas de los paramentos enfrentados en toda su longitud. En todos los
casos d''' 12m.
Para Edificio de Permetro Semilibre (Art. 4.4.3)
a) Si el edificio se adosa a un muro divisorio existente, su altura estar determinada por un plano lmite
horizontal coincidente con la altura del muro divisorio al que se adosa y la ocupacin de la banda
edificable cumplir con las normas generales del Art. 4.4.2 y 4.10;
b) Si el edificio no se adosa a un muro divisorio existente, su altura y ocupacin de la banda edificable
estar determinada por las normas generales del Art. 4.4.2 y con la relacin
r = h'/d' del Art. 4.3.3 inciso b);
c) Si el edificio se adosa en forma parcial a un muro divisorio existente, su altura y ocupacin de la banda
edificable estar determinada conforme lo establecido por el inciso. a) en la porcin adosada a muro
divisorio existente y por el inciso b) en la porcin no adosada, siendo de cumplimiento obligatorio la
relacin r = h'/d' del Art. 4.3.3, inciso. b); podrn superar los 38m, an cuando el ancho de la calle y las
relaciones establecidas en el distrito lo permitieran.




Page | 6
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
RETIRO DE FRENTE (
4
)
Es la franja de Terreno comprendida entre la Lnea Oficial (L.O.) y la Lnea de Edificacin (L.E) cuando esta
ltima no coincidente con la L.O. (
5
)
Esta edificacin detrs de la L.O., amplia el Espacio Urbano y puede consignarse como retiro obligatorio
establecido en el Cdigo no, s cumple ciertas normas establecidas en el Art. 4.5.3
BASAMENTO
Parte del edificio construida sobre el nivel del terreno, sobre la cual se asientan los volmenes
sobreelevados y retirados del mismo edificio.
La altura de Basamento est limitada por las restricciones que se establecen en el Cdigo para cada distrito.
Para Edificio entre Medianera
Art. 4.2.1 Basamento, que posibilita la ocupacin parcial o total de la parcela, segn el carcter de los
distritos y los usos permitidos.
Art. 4.2.4 El espacio libre de manzana podr ser invadido hasta la Lnea Interna de Basamento con la
construccin de un cuerpo cuya altura estar regulada segn los distritos. Por encima de dicha altura, slo
podrn sobresalir barandas o parapetos traslcidos hasta 1,20 m. de alto.
Para Edificio de Permetro Libre
Art. 4.3.4 En el caso en que se construya Basamento y el mismo est retirado de las lneas divisorias
laterales, esta separacin no ser menor que 3 m. Cuando en el paramento lateral as retirado haya
aberturas, la separacin se regir por lo dispuesto en el artculo 4.2.2, inc. b.
Art. 4.5.3.2 Los Basamentos apoyados contra las paredes medianeras cumplirn las condiciones
establecidas en el Pargrafo 4.5.3.1 (ver articulo referido a los retiros de fachada)
Para Edificio de Permetro Semilibre
Art. 4.4.1 En los distritos en que ello resulte permitido, estos edificios pueden incluir tambin Basamento que
se apoye en las dos lneas divisorias laterales de la parcela, cuyas caractersticas y altura estn reguladas
en los diferentes distritos. Estos edificios sern admitidos, se adosen o no, a un muro divisorio lateral de un
edificio entre medianeras existente.

4
Disposiciones establecidas en:
CDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO - Seccin 4 NORMAS GENERALES SOBRE TEJIDO URBANO; Art. 4.5 De La
Lnea Oficial y en la Seccin 6 SISTEMA VIAL
CDIGO DE LA EDIFICACIN - Art. 4.11.2.4 - Obras en predio afectado por apertura, ensanche, rectificacin de va
pblica, traza de autopistas urbanas o por lneas de edificacin particularizadas
5
LNEA OFICIAL (L.O.): Lnea que deslinda la parcela de la va pblica actual o la lnea sealada por el Gobierno para
la futura va pblica.
LNEA OFICIAL DE EDIFICACIN (L.E.): La que limita el rea edificable de la parcela en el frente de la misma. Dicha
lnea coincidir con la Lnea Oficial salvo cuando se exigiera retiro obligatorio.





Page | 7
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
1.1 Diferencias entre L.F.I. y L.I.B.(
6
)
A) - EVACUACIN DE PLUVIALES SOBRE EL NIVEL DEL TERRENO
LNEA DE FRENTE INTERNO
La L.F.I no genera un lmite para pavimentar el 100 % del terreno desde L.O. hasta la L.I.B.
Se puede evacuar las aguas pluviales que se recogen en esta superficie por los conductos pluviales hasta
el cordn de la vereda y de ah a la Infraestructura Urbana armada para tal fin en la Ciudad.
La L.F.I tampoco genera un lmite para parquizar el terreno desde L.O. hasta la la Lnea Divisoria de Fondo
de la Parcela.
LNEA INTERNA DE BASAMENTO
La L.I.B. genera un lmite para pavimentar el 100 % del terreno en el Centro Libre de Manzana. Esto implica
que dicha superficie debe ser un espacio libre parquizado obligatorio y as mantener las condiciones de
suelo absorbente exigidas, por lo menos el 70% del terreno debe ser absorbente. De esta forma se deriva
gran parte del agua de lluvia a las napas inferiores del terreno consiguiendo no ingresar dicho caudal al
Sistema de Alcantarillado de la Ciudad.
B) - CONSTRUCCIONES SOBRE ALTURA DE BASAMENTO
en parcelas donde rige la Propiedad Horizontal y para todo tipo de Edificacin (
7
)
LNEA DE FRENTE INTERNO
Mas halla de la L.F.I se puede construir superficies semi-cubiertas descubierta: balcones (espacios
comunes de uso exclusivamente privado) y cornisas segn se establece en el Cdigo de la Edificacin.
LNEA INTERNA DE BASAMENTO
Mas halla de la L.I.B. no se puede construir ningn volumen de uso exclusivamente privado, salvo piletas de
natacin (de uso colectivo) siempre que las mismas cumplan con las reglamentaciones dictadas por la
autoridad competente y su diseo se integre con el espacio libre parquizado del entorno mediante el
tratamiento paisajstico.
C) - CONSTRUCCIONES DEBAJO DE LA COTA DE PARCELA
LNEA DE FRENTE INTERNO
La L.F.I. no es un lmite para construir en la parcela debajo del nivel del terreno.
En los distritos que as lo permitan se podr ocupar la totalidad de la superficie de la parcela con subsuelos
destinados a estacionamiento, siempre que se adopten las medidas necesarias para garantizar el
escurrimiento de las aguas de lluvia a los conductos pluviales.
LNEA INTERNA DE BASAMENTO
La L.I.B. es un lmite para construir en la parcela debajo del nivel del terreno porque se debe garantizar las
condiciones de suelo absorbente exigidas en el Centro Libre de Manzana.

6
ACLARACIN: Las disposiciones en cuanto a Lneas de Frente Interno e Interna de Basamento
NO REGIRN EN LOS SIGUIENTES CASOS:
Para las manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de dos de sus lados opuestos resulte inferior a 62m;
Cuando la superficie de la manzana sea inferior a 4.000m2;
Cuando la manzana tenga tres, cinco o ms lados;
Cuando la manzana tenga algn lado curvo
En tales casos la Direccin establecer mediante disposicin, las Lneas de Frente Interno e Interna de Basamento
correspondiente para toda la manzana ante la primera solicitud de permiso de obra presentada por un propietario,
garantizando a las parcelas una banda edificable mnima de 16m.

7
salvo Edificacin de Permetro Libre que cumplan las siguientes condiciones:
- Cuando el o los edificio(s) de permetro libre se emplacen en una parcela que ocupe la totalidad de la manzana.
- Cuando la superficie de la parcela sea igual o mayor a 2.500m2 o represente un cuarto de manzana siempre que su
superficie sea igual o mayor a 1.600m2.





Page | 8
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
D) - DISTANCIA A LA LNEA OFICIAL (L.O.)
LNEA DE FRENTE INTERNO
La L.F.I. no puede ubicarse a una distancia mayor de la L.O. que la L.I.B. Esto se debe cumplir para
garantizar las buenas condiciones de habitabilidad.
LNEA INTERNA DE BASAMENTO
La L.I.B. debe ubicarse a una distancia mayor de la L.O. que la L.F.I..
E) - COMPENSACIONES para manzanas cuadrangulares
LNEA DE FRENTE INTERNO
La L.F.I. puede admitir compensaciones. Es el caso de las parcelas prximas a las ochavas que son
afectadas por parte de la Tronera.
Cuando en una parcela la Lnea de Frente Interno de la manzana resulte una lnea quebrada, se la podr
regularizar, compensando el avance sobre la L.F.I. de la manzana con la cesin al espacio libre de manzana
de un rea equivalente a la que se invade, siempre que, a juicio de la Direccin, no se desvirte su
continuidad. (Art. 4.2.3)
LNEA INTERNA DE BASAMENTO
La L.I.B. no admite compensaciones, es un polgono semejante a la manzana, de medidas inamovibles.
Trazado mediante paralelas a las L.O. o L.E. a una distancia igual a 1/3 (un tercio) de la medida entre los
puntos medios de la L.O. opuestas de la manzana. (Art. 4.2.4)




Page | 9
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
2- Caractersticas del Distrito
Establecidas en la Seccin 5 del CDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
ZONIFICACIN EN DISTRITOS.
TERRENO: CAVIA 3081
Seccin 21 | Manzana 106 | Parcela 002
ZONIFICACIN
Capitulo 5.1 NOMENCLATURA Y DELIMITACIN DE LOS DISTRITOS
Art. 5.1.1 Distritos, para los cuales se define el carcter y se regula la subdivisin de la tierra, el tejido
urbano, la intensidad de uso y los usos del suelo.
Distritos Residenciales - R
Son zonas destinadas a la localizacin preferente de la vivienda con el fin de garantizar y preservar las
buenas condiciones de habitabilidad, admitindose, en el caso de los distritos residenciales generales, usos
conexos con el residencial.


5.4
USOS DEL SUELO
Capitulo 5.2 NORMAS GENERALES SOBRE USOS DEL SUELO (AD 610.17)
CUADRO DE USOS N 5.2.1
Se consignan los usos permitidos y las restricciones que condicionan los mismos, los factores de ocupacin
del suelo, y los requerimientos de estacionamiento y lugar para carga y descarga, segn corresponda a los
distintos distritos de Zonificacin en que se subdivide la Ciudad
REFERENCIAS:
P PERMITIDO
T F.O.S. RESULTANTE DE LAS NORMAS DE TEJIDO.
R 2 a - Residencial general de densidad
Plancheta N 7 zonificacin R2aI




Page | 10
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
NORMAS ESPECFICAS DEL DISTRITO
Capitulo 5.4 NORMAS ESPECFICAS PARA CADA DISTRITO (AD 610.19)
Art 5.4.1.3 Distrito R2aI
GENERALIDADES:
1- CARCTER: Zona destinada al uso residencial con alto grado de densificacin y consolidacin, en la
cual se admiten usos compatibles con la vivienda.
2- DELIMITACIN: Segn Plano de Zonificacin.
3- SUBDIVISIN: Cumplir con las disposiciones de la Seccin 3.
4- TIPOLOGA Se admiten edificios entre medianeras, de permetro libre y permetro
EDILICIA : semilibre.
5- USOS: Los que resulten de aplicar las disposiciones del Cuadro de Usos N 5.2.1.
DISPOSICIONES PARTICULARES:
a) Para Edificio entre Medianera
Tejido: Cumplir con las disposiciones generales de la Seccin 4 de acuerdo a:



b) Para Edificio de Permetro Libre
Tejido: Cumplir con las disposiciones generales de la Seccin 4 de acuerdo a:



c) Para Edificio de Permetro Semilibre
Tejido: Cumplir con las disposiciones generales de la Seccin 4 de acuerdo a:




d) F.O.T. BSICO = 3
Se admitirn variaciones del F.O.T. de acuerdo al ancho de la calle segn se determina en la siguiente
funcin:
F.O.T. = 3 x A/12,5
Siendo A un nmero igual al ancho de la calle determinado por la Direccin de Catastro.
En el caso que el ancho vare en la cuadra, se adoptar el valor promedio.
e) F.O.S.
El que resulte de las normas de tejido, salvo lo dispuesto en el Cuadro de Usos N 5.2.1.
R = h/d = 2,4
R = h/d = 3
r = h/d = 5
R = h/d = 2,4
r = h/d = 5




Page | 11
Arquitectura 3
A3
Apunte cdigo de Planeamiento Urbano CABA
2.1 Resumen del Distrito - CUADRO
Segn las caractersticas extrnsecas de la Parcela y teniendo en cuenta lo establecido en el Distrito
Residencial R2a1
Distrito R2a
Edificio entre
Medianeras
F.O.T Bsico 3
F.O.T mximo F.O.T bsico x ancho de calle
R=h/d 2.4
L.F.I 1/4
L.I.B 1/3
Troneras Si
rea edificable Hasta L.F.I
Altura mxima (*) No posee
Edificio Permetro
Libre
F.O.T Bsico 3
F.O.T mximo F.O.T bsico x (Ancho de calle / 12,5)
R=h/d 3
R=h/d 5
L.F.I=L.I.B 1/3
Troneras NO
rea edificable Hasta L.F.B
Altura mxima (*) No posee
Edificio permetro
Semi libre
F.O.T mximo dem permetro libre
R=h/d 5
Altura mxima (*) No posee
Retiro de Frente No contempla
Basamento No Admite
Observaciones Si el ancho de la calle es variable se adoptar
un valor promedio casos especiales ver Art
CPU 5.4.1.3 a 6

NOTA:
* La ALTURA MXIMA no est limitada para esta zonificacin, salv por las relaciones entre altura y
separacin de paramentos que se establecen en el Art. 5.4.1.3