0RDENANZA\PLAN-REG.

Junio 21 del 2000

El M.I. Concejo Cantonal de Guayaquil Considerando

Que la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, publicada en el R.O. No.846 el 20 de Diciembre de 1995, constituy un instrumento preventivo de ordenamiento, que no contemplaba la delimitacin ni las normas relativas a las reas de expansin urbana de la Ciudad de Guayaquil. Que es finalidad de la Municipalidad planificar e impulsar el desarrollo fsico espacial del Cantn, para lo cual la planificacin del uso del suelo debe interrelacionarse con la de los servicios bsicos, el transporte y las comunicaciones. Que la normativa fsico espacial vigente debe incorporar regulaciones relacionadas con la proteccin del medio ambiente, y la conservacin de los recursos patrimoniales, arquitectnicos y urbanos. Que debe incorporarse la participacin de otras instituciones del sector pblico y de la sociedad civil, as como, establecer mecanismos que permitan la permanente actualizacin de las previsiones del ordenamiento fsico espacial y del desarrollo de la ciudad. En uso de las facultades y atribuciones constitucionales y legales de las que se halla investido. Expide: La siguiente ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO DE GUAYAQUIL DISPOSICIONES GENERALES Objeto, Alcance, Vigencia y Efectos del Plan Regulador de Desarrollo Urbano Art.1. Objeto.- La presente Ordenanza tiene por objeto promulgar y aplicar el Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, a efecto de reglar de manera flexible, el crecimiento fsico de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, canalizar proyectos de desarrollo, e imponer lineamientos para una estrategia de ejecucin progresiva. 1.1. Las disposiciones y normas de esta Ordenanza son obligatorias, tanto a personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, nacionales o extranjeras, respecto de cualquier intervencin, provisional o permanente, que se deseare realizar dentro de su mbito. 1.2. Las empresas encargadas de los servicios bsicos dentro del mbito indicado, observarn en sus programas y proyectos las disposiciones y previsiones que se establecen en esta Ordenanza. Art.2. Ambito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarn en el rea urbana de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, en las reas de expansin urbana, y en los
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desarrollos urbansticos autorizados por la Municipalidad ubicados fuera de los mbitos anteriormente indicados. 2.1.- El rea urbana de Guayaquil se determina de acuerdo a los lmites establecidos en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Santiago de Guayaquil, publicada en el R.O N 828 del 9 de Diciembre de 1991. 2.2.- Las reas de expansin urbana, tal como se ilustra en el plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin, Anexo No.2, se delimitan como sigue: a) Zona Aeropuerto en Daular, identificada con la letra G, con los siguientes linderos: Desde el punto 5, descrito en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991), en la interseccin de los Esteros Santa Ana y del Muerto, y siguiendo el curso del Estero Salado en direccin sur y sur-oeste hasta el punto A de coordenadas geogrficas 2 24' 13,75" de latitud sur y 80 02' 43,61" de longitud occidental; desde este punto y siguiendo en direccin nor-oeste a travs de los puntos B, C, D, E, F, G, H, I, J, K hasta el punto L, que definen gran parte del Lmite de Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil; desde el punto L de coordenadas geogrficas 2 17' 23,61" de latitud sur y 80 12' 51,19" de longitud oeste, situado en la interseccin del carretero Guayaquil-Playas con el Lmite de Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil y siguiendo en direccin nor-este a lo largo del carretero, hasta el punto 11a de coordenadas geogrficas 2 13' 5,74" de latitud sur y 79 5' 12,97" de longitud occidental, situado en la interseccin de la carretera Guayaquil-Playas con el Lmite Urbano de Guayaquil, entre los puntos 11 y 12 de la citada Ordenanza de delimitacin; desde el punto 11a y siguiendo en direccin sur-este, hasta el punto 11 de coordenadas geogrficas 2 14' 46" de latitud sur y 80 04' 37" de longitud occidental; desde este punto y siguiendo en direccin este, a travs de los puntos 10, 9, 8, 7, 6 hasta el punto 5, descritos en Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991), correspondiendo a este ltimo punto, la interseccin de los Esteros Santa Ana y del Muerto, del cual partimos. b) Zona Embalse Chongn, identificada con la letra H, con los siguientes linderos: Desde el punto 11a de coordenadas geogrficas 2 13' 5,74" de latitud sur y 79 5' 12,97" de longitud occidental, situado en la interseccin del Lmite Urbano de la Ciudad de Guayaquil con la carretera Guayaquil-Playas y siguiendo en direccin sur-oeste a travs de esta va, hasta llegar al punto L de coordenadas geogrficas 2 17' 23,61" de latitud sur y 80 12' 51,19" de longitud oeste, en la interseccin de ste carretero con el Lmite de Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil; de este punto y siguiendo en direccin noroeste, mediante una recta, hasta el lmite cantonal situado en el punto M; desde este punto y siguiendo en direccin norte y este, a travs del lmite del cantn Guayaquil, hasta llegar al punto h de coordenadas geogrficas 23'8,90" de latitud sur y 796'12,2" de longitud occidental, situado en la cima de un cerro de 228 msnm en la Cordillera del Paco; de este punto y siguiendo 1.150 m en direccin sur-este hasta llegar al punto g de coordenadas geogrficas 23'22,95" de latitud sur y 795'35,2" de longitud occidental, situado en la cima
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de un cerro de 174 msnm; de este punto y siguiendo 1.700 m en direccin sureste hasta llegar al punto f de coordenadas geogrficas 23'53,92" de latitud sur y 794'52,98" de longitud occidental, en la interseccin de un camino vecinal con un estero S/N afluente del Estero Chaco; de este punto y siguiendo 1.950 m en direccin sur-este hasta llegar al punto e de coordenadas geogrficas 24'49,12" de latitud sur y 794'22,90" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 182 msnm; de este punto y siguiendo 1.150 m en direccin sur-este hasta llegar al punto d de coordenadas geogrficas 25'22,19" de latitud sur y 794'7,77" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 188 msnm; de este punto y siguiendo 1.600 m en direccin sur-este hasta llegar al punto c de coordenadas geogrficas 26'8,45" de latitud sur y 793'43,40" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 185 msnm; de este punto y siguiendo 4.050 m en direccin sur-este hasta llegar al punto b de coordenadas geogrficas 27'21,03" de latitud sur y 791'50,31" de longitud occidental, situado en la entrada del canal de trasvase al tnel de Cerro Azul; desde este punto y siguiendo la direccin este, a travs del curso del mismo canal, hasta el punto a de coordenadas geogrficas 27'44,34" de latitud sur y 7858'53,95" de longitud occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite urbano de la ciudad de Guayaquil, entre los puntos 16 y 17 de la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991); desde este punto y siguiendo en direccin sur y suroeste a travs de ese lmite y de los puntos 16, 15, 14, 13 y 12 que forman parte de la mencionada delimitacin urbana de Guayaquil; desde el punto 12 mencionado, de coordenadas geogrficas 2 12' 35" de latitud sur y 80 05' 24" de longitud occidental y siguiendo la direccin sur-este hasta el punto 11a de inicio, situado en la interseccin del Lmite Urbano de la Ciudad de Guayaquil con la carretera Guayaquil-Playas, entre los puntos 11 y 12 de la citada Ordenanza de delimitacin. c) Zona Colinas de Las Iguanas (Ciudad Nueva), identificada con la letra I, con los siguientes linderos: Desde el punto 1, de coordenadas geogrficas 1 57' 47" de latitud sur y 80 00' 48" de longitud occidental situado en el curso del Estero Petrillo, y siguiendo por los puntos 19, 18 y 17 descritos en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991); desde el punto 17 y siguiendo en direccin sur, hasta el punto a, de coordenadas geogrficas 27'44,34" de latitud sur y 7858'53,95" de longitud occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite urbano de la ciudad de Guayaquil entre los puntos 16 y 17 de la citada Ordenanza; desde este punto y siguiendo en direccin oeste, a travs de los puntos b, c, d, e, f, g, cuyas coordenadas fueron citadas en el POLIGONO H; de ste ltimo punto y siguiendo la direccin nor-oeste, hasta su interseccin con el lmite cantonal en el punto h; desde este punto y siguiendo en direccin nor-este, a travs del lmite del cantn Guayaquil, hasta su interseccin con el punto No. 1, origen del polgono de lmite del rea de expansin urbana.

2.3.

Los desarrollos urbansticos fuera del lmite urbano de la Ciudad de Guayaquil y de sus reas de expansin, que se incorporan al mbito de aplicacin de esta Ordenanza, sern aquellos que cuenten con la autorizacin del caso emitida por la Municipalidad de Guayaquil y los que se sometan a los procesos de regularizacin urbanstica.

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Art. 3. Contenido.- La presente Ordenanza se organiza en tres Ttulos, los que se desarrollan de la siguiente manera: 3.1. Ttulo I, De las Normas, que establece, define y regula: a) b) Los instrumentos de ejecucin del Plan Regulador. El rgimen urbanstico del suelo, en funcin de su clasificacin y delimitacin, el establecimiento de los tipos de actuacin admisibles, y los principios generales de conservacin de las edificaciones, patrimoniales y no patrimoniales, y de la preservacin de los ros, esteros y embalses de agua, as como de la calidad del aire.

3.2.- Ttulo II, Del Ordenamiento Fsico Espacial, que establece: a) b) Los componentes y atributos de la estructura general del territorio. El ordenamiento territorial y urbanstico propuesto por el Plan Regulador.

3.3.- Ttulo III, De la Gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que establece: a) La administracin del Ordenamiento Fsico Espacial, esto es los procedimientos relacionados con la asignacin, modificacin de la predominancia, reclasificacin y, o en intensificacin de uso del suelo; la reclasificacin de vas; y, la administracin de la edificacin y de la construccin. La gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en atencin a la programacin de las intervenciones urbansticas constitutivas del Plan Regulador de Desarrollo Urbano; la formulacin del Plan Director y el Plan de Desarrollo Municipal; y , el establecimiento de instrumentos de administracin de desarrollo urbano, de recursos financieros para el desarrollo, de ejecucin y, o de coparticipacin, y, de capacitacin para la gestin.

b)

Art.4. Documentos del Plan Regulador.- El alcance normativo del Plan se sustenta y, o complementa con el contenido de los siguientes documentos: 4.1. Memoria del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Santiago de Guayaquil. 4.2. Ordenanza Reformatoria de la Delimitacin Urbana de la Ciudad de Santiago de Guayaquil. 4.3. Planos de Ordenamiento: Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1. Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2. Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3. Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4.

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4.4. 4.5. 4.6.

Normas de Diseo Vial, Anexo No.5. Programas de actuacin urbanstica, Anexo No. 6 Definiciones y Siglas, Anexo No.7.

4.7. Ordenanzas de Reglamentacin Urbanstica: Ordenanza de Reservaciones Territoriales Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. 4.8. Codificacin de Actividades y Usos del Suelo.

Art.5. Plan de Desarrollo Municipal.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano en tanto instrumento de ordenamiento fsico espacial forma parte del Plan de Desarrollo Municipal, documento de desarrollo que combina aspectos econmicos, sociales, administrativos e institucionales, y relaciona planes, programas y proyectos municipales, con los de otras instituciones del sector pblico y de la sociedad civil organizada, tal como lo prescriben los Arts.161 y 171 de la Ley de Rgimen Municipal. Art.6. Plan Director.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutar, temporal y progresivamente, mediante un Plan Director Cuadrianual. Para el efecto, DPLAN-G pondr a consideracin, al inicio de cada perodo de gestin administrativa, una propuesta de Plan Director que incluir la formulacin de las correspondientes actuaciones, en aplicacin de las polticas de cada perodo administrativo municipal Art.7. Vigencia y Plazos.- La presente Ordenanza tendr vigencia a partir de su publicacin en el Registro Oficial, hasta que sea sustituida por otra formulada bajo los lineamientos establecidos por Ley. Sin embargo, la misma podr ser sometida a cambios, en atencin a las siguientes modalidades. 7.1.Revisin del Plan Regulador: Que hace referencia a cambios sustanciales de las regulaciones, normas y Programacin del Ordenamiento incluidos en esta Ordenanza, en razn de situaciones sobrevinientes no previstas, entre otras, nueva legislacin, incumplimiento de las proyecciones demogrficas, adopcin de un nuevo modelo territorial. Tal Revisin deber ser aprobada por el Concejo Cantonal y publicada en el Registro Oficial. 7.2. Modificaciones del Plan Regulador: Corresponden a los cambios puntuales, que comprometan parte del territorio regulado los que debern sujetarse a los procedimientos y normas que se establecen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Tambin constituirn modificaciones los cambios sustentados que devengan de Planes Parciales, Planes Especiales o Programas de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, tal como se prescribe en el Art.53 de esta Ordenanza. 7.3. Plazos: Para efecto de la programacin y ejecucin de actuaciones urbansticas previstas en el Plan Regulador, se atender los siguientes plazos: a) Corto plazo, abarca un perodo administrativo municipal, y comprender su correspondiente Plan Director. b) Mediano plano, abarca dos perodos administrativos municipales.
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c) Largo plazo, cuyo horizonte temporal es hasta el ao 2.020. Art.8. Reglas de Interpretacin, Prevalencias, Remisin.- La interpretacin de la normativa contenida en esta Ordenanza se sujetar en cuanto a su tenor literal, primeramente a las definiciones incluidas en la presente y, en segundo lugar, conforme al sentido que les den los que profesen la misma ciencia o arte, tales como los funcionarios de DPLAN-G, o por peritos o rbitros que se designe para el efecto. En los casos de duda o contradiccin se interpretar la norma mediante resolucin motivada del Concejo Cantonal, de la manera que ofrezca la mayor seguridad a los habitantes o usuarios. Dicha interpretacin constituir un precedente vlido para la resolucin de casos similares hasta la expedicin de una normativa aclaratoria. La Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano tiene supremaca en cuanto a los usos del suelo en cualquier proceso de interpretacin de dicha materia. Supletoriamente se aplicarn los principios del Cdigo Civil. Art. 9. Definiciones y Siglas.- A efecto de una correcta utilizacin de esta Ordenanza, se utilizarn las definiciones que se incluyen en el Anexo No.7 de esta Ordenanza.

TITULO I DE LAS NORMAS Captulo 1 DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN REGULADOR Seccin Primera Disposiciones Generales Art.10. Instrumentos.- La aplicacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se realizar a travs de los instrumentos de ordenamiento, gestin, ejecucin, control e informacin que se detallan en este captulo. La ejecucin de tales instrumentos podr ser municipal, privada y, o en forma asociada con otras entidades del sector pblico, en sujecin a las previsiones de esta Ordenanza.

Art.11. Contenidos.- El desarrollo de tales instrumentos deber atender las previsiones y, o regulaciones relativas a la conservacin y proteccin del medio ambiente; las parcelaciones y desarrollos urbansticos; las edificaciones y construcciones; y, la conservacin y proteccin del patrimonio arquitectnico y urbanstico, constantes en esta Ordenanza y en la reglamentacin urbanstica complementaria a que hace referencia el Art.150. Art.12. Unidades de Actuacin Urbanstica.- La normativa general del Plan Regulador y
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los instrumentos de ordenamiento que se describen en el Art.17 y subsiguientes, se aplicarn en reas a las que se denomina genricamente unidades de actuacin urbanstica, las que se delimitan y caracterizan de acuerdo a las normas establecidas por esta Ordenanza, Art.13. Previsiones del Plan Regulador en las unidades de actuacin urbanstica.13.1. En unidades en Suelo Urbanizado en las que est prevista la aplicacin de un Plan Especial, el Plan Regulador establece: a) El permetro de los polgonos; b) la tipificacin de la intervencin; c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible; d) los ncleos y corredores de estructuracin urbana; e) la programacin de la ejecucin del Plan Especial del caso. 13.2. En unidades en Suelo Urbanizable Programado en las que est prevista la aplicacin de un Plan Parcial, el Plan Regulador establece: a) b) c) d) e) El permetro de los polgonos; los objetivos y tipo de desarrollo; los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible; los ncleos y corredores de estructuracin urbana; la programacin de la ejecucin del Plan Parcial del caso.

13.3. En Suelo Urbanizable No Programado, para el rea de intervencin a que haga referencia un Programa de Ordenamiento Urbanstico propuesto, deber atenderse las siguientes previsiones: a) b) Ncleos y corredores de estructuracin urbana; usos incompatibles.

13.4. En Suelo No Urbanizable, en los que se prevee la aplicacin de un Plan Especial, el Plan Regulador establece:: a) b) Ncleos y corredores de estructuracin urbana; delimitacin de reas.

Art.14. Polgonos de Actuacin Urbanstica.- La ejecucin del ordenamiento se realizar en atencin a las unidades de actuacin urbanstica que se delimitan, por medio de polgonos de actuacin urbanstica.

14.1.El Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin, Anexo No.2, incorpora los polgonos en los que se ha programado la ejecucin de Planes Parciales y Especiales. 14.2. Se establecern polgonos de actuacin al momento que sean propuestos a la Municipalidad Programas de Ordenamiento Urbansticos en Suelo Urbanizable No Programado, y stos sean autorizados. 14.3. La programacin de actuaciones en nuevos polgonos y la actualizacin del plano a que hace referencia el numeral 14.1, se realizar peridicamente al formularse el correspondiente Plan Director.
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Art.15. Tamao de los Polgonos de Actuacin Urbanstica. Para efectos de materializar el rgimen de cesiones de suelo impuesto por el Plan y llevar a cabo la distribucin equitativa de los beneficios y cargas de la urbanizacin, cada Plan Parcial, Especial o Programa de Ordenamiento, tal como stos se describen en los artculos 18, 19 y 20, deber cubrir la totalidad del territorio incluido en los indicados polgonos de acuerdo a las siguientes particularidades: 15.1.En Planes Parciales sobre suelo destinado predominantemente a uso residencial, el tamao mnimo del polgono en atencin a la densidad poblacional prevista, corresponder al de una unidad de desarrollo que contemple entre veinte mil y cuarenta mil habitantes. Para el caso de suelo destinado a uso industrial el rea mnima de polgonos ser de catorce hectreas (14 has.), y para comercio y servicios de cuatro hectreas (4 has.). A efecto de una clara delimitacin de tal unidad, salvo que se contare con bordes naturales, aquella deber disponer en su periferia de vas vehiculares de al menos treinta metros (30 m) de seccin. 15.2 El mbito de actuacin de los Planes Especiales ser el del rea calificada en el Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2, como de rehabilitacin, conservacin, reversin o remodelacin en suelo urbanizado, o para el suelo no urbanizable. 15.3. Para los caso de Programas de Ordenamiento de uso predominantemente residencial, se observarn los tamaos mnimos establecidos en el numeral 15.1 respecto de Planes Parciales. Sin embargo, si no se pudiere satisfacer el rango poblacional establecido de 20.000 a 40.000 habitantes, se atender las siguientes normas de dimensionamiento del polgono: INTENSIDAD DEL DESARROLLO No intensivo Intensivo AREA MINIMA 150 has. 60 has.

Para uso predominantemente industriales y para comercios y servicios, las reas mnimas para los polgonos sern las mismas que las prescritas en el Art.15.1

Art.16. Modificacin de lmites de los polgonos de actuacin Urbanstica.- Los polgonos podrn ser modificados en Suelo Urbanizado y Urbanizable, y en ncleos y proyectos de estructuracin del territorio, a travs de los correspondientes Planes Parciales o Especiales. La modificacin deber justificarse en consideracin a: a) b) c) d) Las caractersticas topogrficas del terreno; la presencia de elementos, naturales o artificiales, que ameritan su conservacin; los lmites de las propiedades; las alineaciones de edificacin no previstas.

16.1. La modificacin de los lmites de los polgonos de actuacin, por un Plan

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Especial o un Plan Parcial, deber respetar las siguientes reglas: a) No alterar el rea del polgono en mas de un diez por ciento (10%), de aumento o disminucin, y, No alterar sustancialmente la forma del polgono.

b)

16.2. Los lmites en Suelo Urbanizable No Programado en los que se aplique Programas de Ordenamiento, podrn ser modificados a travs de la inclusin en forma concertada de los predios colindantes, siempre y cuando tal modificacin de lmites no disminuya o incremente ms del diez por ciento (10%) del rea y, o de la poblacin previstas. Seccin Segunda Instrumentos de Ordenamiento Art.17. Clasificacin.- En atencin a la clasificacin del suelo, segn las categoras que constan en el Captulo 3 de esta Ordenanza y las previsiones establecidas en el Art.13 para cada unidad de actuacin urbanstica, el Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutar a travs de Planes Parciales, Planes Especiales y Programas de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado. Art.18. Planes Parciales.- Constituyen instrumentos de ordenamiento municipal que culminan la planificacin. La programacin de la ejecucin de tales Planes Parciales determina la calificacin del suelo como Urbanizable Programado. Los Planes Parciales, tal como consta en el artculo 67 y subsiguientes de esta Ordenanza, imponen al detalle las normas que permiten en forma directa, al sector pblico y, o privado, proceder a la realizacin de proyectos de urbanizacin en los correspondientes polgonos de actuacin urbanstica. Art.19. Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Instrumentos a travs de los cuales, por no estar prevista la ejecucin del respectivo Plan Parcial, tal como establece el Art. 77 y subsiguientes de esta Ordenanza, el sector pblico y, o el privado proponen el ordenamiento bsico y concertado del suelo clasificado como Urbanizable No Programado. Tambin es aplicable en el suelo calificado como urbanizable en las Areas de Expansin Urbana. La aprobacin municipal de tal instrumento de ordenamiento confiere al rea de actuacin del caso la calidad de Suelo Urbanizado Programado, que como tal permitir, previa Licencia de Parcelacin, la habilitacin urbanstica de tal suelo. Art.20. Planes Especiales.- Constituyen instrumentos municipales de desarrollo especfico de carcter sectorial, aplicables a un rea de actuacin determinada. Tal desarrollo sectorial podr corresponder a: 20.1. El desarrollo de ncleos y corredores de estructuracin urbana, tal como estos se definen en el Captulo 7 de esta Ordenanza. 20.2. La reestructuracin de reas de actuacin identificadas en suelo urbanizado, con el propsito de rehabilitacin y remodelacin urbanas. La proteccin, conservacin o puesta en valor de componentes del patrimonio urbano, construido (arquitectnicos o urbansticos), procesos de reversin urbanstica, tal como consta en el Art. 64 y
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subsiguientes de esta Ordenanza. 20.3. La conservacin de suelos no urbanizables, la proteccin de aquel que cuenta con testimonios arqueolgicos o histricos, la regulacin de reas por instalaciones de riesgo y vulnerabilidad, tal como consta en el Art. 83 y subsiguientes de esta Ordenanza. Seccin Tercera Instrumentos de Gestin Art.21. Las previsiones de planeamiento establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano y por sus instrumentos de ordenamiento sern ejecutadas por la Municipalidad, la iniciativa privada y otras entidades del sector pblico, segn sea el caso, a travs de los instrumentos de gestin que se describen en los siguientes artculos. Art.22. Parcelacin.- A efectos de la divisin, simultnea o sucesiva, de terrenos en dos o ms lotes, aplicable a suelos urbanizados o a urbanizables programados con el propsito de constituir un ncleo de poblacin, se utilizar la parcelacin urbanstica como instrumento de gestin. Para el efecto se atender las Regulaciones constantes en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Art.23. Reestructuracin Parcelaria.- Con el propsito de distribuir con equidad los beneficios y cargas de un ordenamiento urbanstico sobre determinadas parcelas se podr utilizar la reestructuracin parcelaria como instrumento de actuacin. Dicho instrumento se fundamentar tecnicamente, para los correspondientes efectos jurdicos, en las normas y procedimientos establecidos en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Art.24. Expropiacin forzosa.- La administracin municipal actuante, recurrir a la expropiacin forzosa como instrumento de adquisicin de predios que, de acuerdo a las previsiones del Plan Regulador de Desarrollo Urbano y programadas en el correspondiente Plan Director, deber ejecutar respecto de obras relacionadas con:

a) b) c)

Ncleos urbanos y proyectos priorizados de estructuracin urbana. Actuaciones para el desarrollo de equipamiento urbano especial o comunal en en suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado. Actuaciones en suelo no urbanizable.

Art.25. Regularizacin Urbanstica.- La legalizacin de parcelaciones o desarrollos urbansticos, bajo forma de lotizaciones o subdivisiones ubicados en el mbito territorial de esta Ordenanza, que hayan sido aprobados por el Instituto de Reforma Agraria y Colonizacin IERAC, en fecha anterior al 9 de diciembre de 1991, pero que no se encuentren autorizados, sern sometidos a aprobacin de la Municipalidad. Tambin lo sern los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho, con el propsito de regularizarlos urbansticamente, para efectos del rgimen de propiedad y tributacin predial. Sin embargo, la aplicacin de este instrumento de regularizacin atender lo siguiente: a) No se ejecutar en aquellos casos que exista litis pendiente con presuntos
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propietarios. b) No constituir reconocimiento de propiedad de parte de la Municipalidad. Para el efecto, se atender las normas y procedimientos establecidos en la Ordenanza de Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.

Seccin Cuarta Instrumentos de Ejecucin Art.26. Con la finalidad de ejecutar las normas y regulaciones previstas por esta Ordenanza, las entidades del sector pblico y del sector privado que pretendan parcelar, edificar o construir debern desarrollar la documentacin tcnica que se particulariza y define en los siguientes artculos: 26.1. Proyectos de Parcelacin.- Documentacin tcnica requerida para la realizacin de una parcelacin. La parcelacin constituir un desarrollo urbanstico, si incorporare obras de habilitacin urbanstica; la documentacin tcnica detallada requerida para la realizacin de tales obras se denominar Proyecto de Urbanizacin. 26.2. Proyectos Urbansticos y Arquitectnicos Especiales.- Documentacin tcnica detallada dirigida a la proteccin y conservacin de edificios y componentes urbanos patrimoniales. 26.3. Proyectos Urbansticos Complementarios.- Documentacin tcnica detallada relacionada con obras relativas al mobiliario urbano, la nomenclatura y la sealizacin vial. 26.4. Proyectos de Edificacin.- Documentacin tcnica detallada que permite la construccin, reconstruccin, reparacin, conservacin o ampliacin de edificios existentes o la edificacin de nuevos. 26.5. Proyectos de Construccin.- Documentacin tcnica en detalle que describe obras relativas a infraestrucuta urbana y otros elementos constructivos no calificables como edificaciones. Seccin Quinta Instrumentos de Control Art.27. La documentacin tcnica que sustente proyectos de parcelacin, edificacin o construccin debern ser sometidos a registro o autorizacin municipal, de acuerdo a los siguientes instrumentos pblicos municipales: 27.1. Licencia de Parcelacin.- Documento pblico municipal que autoriza la ejecucin de proyectos de parcelacin de acuerdo a normas establecidas. Si la parcelacin incluye obras de habilitacin urbanstica, el instrumento se denomina Licencia de Parcelacin y Urbanizacin. 27.2. Registro de Construccin.- Documento pblico municipal que autoriza construir
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edificios de acuerdo a normas establecidas, y obras de infraestructura urbana, pblica o privada, en sujecin a normas. 27.3. Autorizacin de funcionamiento.- Instrumento de control municipal denominado Tasa de Habilitacin y Control de Establecimientos Comerciales e Industriales a travs del cual se autoriza, previa certificacin de que el uso solicitado es admisible en la respectiva subzona, el funcionamiento de usos no residenciales, siempre y cuando las caractersticas del local o edificacin y las condiciones de funcionamiento de la actividad se adecan a normas vigentes. Seccin Sexta Informacin Urbanstica Art.28. Con la finalidad de complementar el conocimiento de las normas, reglamentos y procedimientos previstos en esta Ordenanza, el usuario, pblico o privado, opcionalmente podr acceder a las siguientes modalidades de informacin: 28.1. Consulta Directa.- Modalidad por la cual un usuario, pblico o privado, nacional o extranjero, obtiene de DPLAN-G pronunciamientos tcnicos respecto del esquema de uso del suelo, del crecimiento fsico espacial de la ciudad, de la factibilidad de desarrollos urbansticos en suelo urbanizable no programado, y de proyectos de desarrollo urbano. 28.2. Consulta Previa.- Modalidad de consulta tcnica por la cual un usuario, pblico o privado, nacional o extranjero, obtiene de DUAR, pronunciamientos tcnicos respecto de las normas municipales vigentes relativas a licencias de parcelacin, y registros de edificacin y construccin. La informacin derivada de las modalidades de consulta indicadas no constituyen aprobacin municipal de proyecto de actuacin alguno, menos autorizacin para su ejecucin.

Captulo 2 REGIMEN URBANO AMBIENTAL Seccin Primera

Art.29.Objeto.- Las presentes disposiciones imponen las normas generales de conservacin y proteccin ambiental, las que actuarn como indicadores de idoneidad de todo desarrollo urbanstico que se propusiere en el mbito de actuacin de esta Ordenanza. El indicado propsito se cumplir en atencin a: La clasificacin del territorio en sistemas ambientales, factor determinante de la zonificacin y el ordenamiento urbanstico del territorio. Las normas que permitan imponer el correcto manejo de los componentes ambientales agua, aire, suelo y para los habitats natural y humano. Los estudios de impacto ambiental y planes de manejo exigibles a

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determinadas actuaciones en el territorio. Art.30. Clasificacin.- Para efecto de la zonificacin del territorio, segn reas que presenten caractersticas ambientales homogneas, los sistemas ambientales se clasifican en: 30.1. Sistemas ambientales urbanos, caracterizados por el dominio de elementos construidos, notable concentracin de seres humanos y escasa presencia de elementos naturales. 30.2. Sistemas ambientales extractivos y paisajsticos, correspondientes a ambientes naturales transformados para la produccin animal o vegetal, o aquellos cuya intervencin preserve las cualidades paisajsticas del medio. 30.3. Sistemas ambientales naturales, que corresponden a ambientes con escaso o nulo impacto de actividades humanas en el medio y que conviene preservar. Para el efecto, el recurso suelo es clasificado en atencin a su aptitud para ser urbanizado o para conservar sus atributos naturales. Tal clasificacin consta en el Captulo 3; se establece como propuesta de ordenamiento en el Ttulo II de esta Ordenanza; y, se regula en las Ordenanzas de Reservaciones Territoriales, y de Edificaciones y de Construcciones. Art.31. Suelo y Sistemas Ambientales.- En consideracin a lo establecido en el artculo anterior y con el propsito de mantener el equilibrio de tales sistemas ambientales, eventuales incrementos a la intensidad del uso del suelo se podrn admitir en atencin a las disposiciones establecidas en los artculos 123 y 124 de esta Ordenanza. Art.32. Agua y Sistemas Ambientales.- En general, al recurso agua se lo considerar un componente no urbanizable, por lo que no se admitir el relleno para constituir suelo en detrimento de los componentes del sistema hdrico, salvo expresa autorizacin del Concejo Cantonal respecto de actuaciones que debern incluir estudios de impacto ambiental y medidas de compensacin en el correspondiente Plan de Manejo. En suelo urbanizado, donde se haya producido relleno parcial de bordes de esteros o ros, todo eventual proceso de regularizacin autorizado deber contemplar un borde de proteccin y la reconstitucin de taludes en los trminos establecidos en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales. Para el efecto tales reas se sectorizarn como de Reversin Urbanstica, tal como se prescribe en el Captulo 4 de esta Ordenanza. Art.33. Aire y Sistemas Ambientales.- La preservacin de la calidad del aire se la realizar mediante la reservacin de reas arborizadas que purifiquen lo contaminado, y el control de emisiones contaminantes. Para el efecto, se establece como norma general una dotacin mnima de diez metros cuadrados (10 m2) de bosques, parques y jardnes de acceso pblico por habitante. Respecto del control de la contaminacin, se prestar especial atencin a la aplicacin de normas del control relativas a la emisin de gases por automotores e industrias.

Seccin Segunda Normas ambientales generales Art.34. Contenidos de las normas.- Las presentes disposiciones tienen como propsito
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minimizar los niveles de contaminacin de los recursos ambientales. En el evento de que en, o en parte, del rea urbana se sobrepasen niveles admisibles de contaminacin, se alertar a la poblacin al respecto y se arbitrarn las medidas del caso, las que sern de iniciativa de la Direccin de Medio Ambiente. Art.35. Normas relativas a la calidad del aire y del agua.- Para el efecto se utilizarn las normas ambientales que promulgue la Municipalidad. En su defecto se aplicarn los reglamentos que para la preservacin y control de la contaminacin ambiental ha emitido el Ministerio de Salud Pblica del Ecuador y la Agencia de Proteccin Ambiental, EPA, de los Estados Unidos de Amrica. Art.36. Agua para recreacin.- Los remansos de agua destinados a la recreacin, o aquellos que colinden con suelo urbanizado o urbanizable y cuya rea duplique la del remanso de agua del caso, debern tener una calidad que permita la prctica de la natacin y de otros deportes acuticos como la pesca y la navegacin no motorizada. Para el efecto debern adoptarse las siguientes medidas: a) Establecer franjas de proteccin para ros y esteros, en aplicacin de reglamentos, acuerdos y ordenanzas. Los desarrollos urbansticos colindantes con ros, esteros o embalses, o que incluyan remansos de agua, debern presentar un Plan de Manejo relacionado con el tratamiento de las aguas servidas y los drenajes pluviales. Control a las industrias que en sus procesos podran verter sustancias contaminantes, entre ellos, aceites, material radioactivo y aguas calientes a los cuerpos de agua naturales y artificiales. Control sobre el uso de los detergentes, permitindose los biodegradables.

b)

c)

d)

Art.37. Normas relativas a la calidad del suelo.- Para el efecto del mantenimiento de este recurso se adoptarn los siguientes principios: 37.1. Restringir asentamientos en reas de riesgo y vulnerabilidad como consecuencia de su propensin a calamidades naturales tales como: deslizamientos y hundimientos del suelo, inundaciones, y las vulnerables ssmicamente registradas como tales en los ltimos 50 aos. 37.2. Calificar los suelos, entre otros aspectos, segn su aptitud para urbanizar de acuerdo a las siguientes gradientes o pendientes: Suelos de difcil drenaje, de urbanizacin no deseable, con pendientes medias de cero al dos por ciento (0 al 2%). Suelos aptos para urbanizar a costos convenientes, con pendientes medias de dos al quince por ciento (2 al 15%). Suelos aptos para urbanizar a costos mayores, de dificil urbanizacin, con pendientes medias entre el quince y el treinta por ciento (15 - 30%). Suelos no aptos para urbanizar, con pendientes mayores al treinta por ciento (30%).

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37.3. Regular de acuerdo a normas el uso de insecticidas, fertilizantes y herbicidas en las reas agrcolas de las cuencas hdricas del Cantn. 37.4. Reservar para la utilizacin colectiva, los frentes de mar, las riberas de los ros o esteros, y los lugares de valor histrico o cultural. 37.5. A efecto de la eliminacin de los desechos slidos y calidad del servicio, se considerar como indicador una produccin media de 0.6kg/hab/da. Con tal propsito, las edificaciones multifamiliares y, o de alta concentracin de usuarios y las urbanizaciones debern desarrollar un sistema de conservacin temporal de desechos slidos, y, o de reciclaje de desperdicios corrientes, hasta que stos sean retirados por el servicio de recoleccin de desechos. Art.38. Normas relativas a la calidad del ambiente biolgico, flora y fauna.- Respecto de la naturaleza y distribucin de los hbitats y comunidades biticas existentes, y a las fuerzas selectivas que las han determinado, deber considerarse siempre la incidencia de presiones y nuevas fuerzas sobre estas reas. Para el efecto, la Direccin de Medio Ambiente utilizar modelos de evaluacin de los hbitats en cuestin, que permitan dimensionar la eventual afectacin de las comunidades biticas por la alteracin del agua, el suelo y el aire, y as establecer normas para reducir el correspondiente impacto.

Art.39. Normas relativas a la calidad del medio socioeconmico.- En funcin del nivel de empleo y la distribucin de los ingresos de la poblacin, la capacidad del transporte pblico y el valor de los terrenos, se aplicarn lmites demogrficos, densidades admisibles, e indicadores de dotacin de servicios bsicos y de equipamiento, que regulen la estructura y funcin ambiental de las comunidades humanas Para el efecto, deber consultarse la propuesta de ordenamiento constante en el Ttulo II y en las Reglamentaciones Urbansticas que se enlistan en el Ttulo III de esta Ordenanza. Art.40. Estudios de Impacto Ambiental.- Las actuaciones urbansticas debern realizar estudios que permitan establecer medidas para la prevencin, control, mitigacin y compensacin de las alteraciones ambientales significativas. Las actuaciones urbansticas que requerirn estudios de impacto ambiental son las siguientes: a) Desarrollos urbansticos industriales de mediano y gran impacto, y para industrias peligrosas, que representen riesgos para la salud de los trabajadores y de la poblacin residente vecina. Desarrollos urbansticos especiales en reas sin cobertura de servicios bsicos de infraestructura y, o de recoleccin de desechos slidos. Desarrollos urbansticos residenciales que incorporan masas de agua para uso recreacional o paisajstico y, o aquellas que utilizan drenajes naturales para la

b)

c)

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conduccin de aguas lluvias. d) Desarrollos urbansticos que colinden con suelo no urbanizable protegido, y el calificado como insalubre, peligroso o inseguro. En general, todo desarrollo cuyas obras de habilitacin urbanstica impliquen la alteracin permanente del valor paisajstico o turstico del rea del caso.

e)

Art.41. Plan de Manejo Ambiental.- A efecto de aminorar o corregir los efectos, cualitativos y cuantitativos, que sobre el medio provoquen las actuaciones urbansticas identificadas en el artculo anterior o en otras Ordenanzas vigentes, deber realizarse el correspondiente Plan de Manejo Ambiental, el mismo que, alternativamente o complementariamente, deber incluir: a) b) c) d) e) Evitar el impacto total, al no desarrollar total o parcialmente el proyecto. Minimizar los impactos, limitando el tamao del proyecto. Rectificar el impacto, reparando, rehabilitando o restaurando el ambiente afectado. Reducir o eliminar el impacto a travs del tiempo, implentando medidas de preservacin y mantenimiento durante la vida til del proyecto. Compensar el impacto producido, reemplazando o sustituyendo los recursos naturales afectados.

Captulo 3 NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO Seccin Primera Calificacin del Suelo Art.42. Calificacin.- El territorio mbito de la presente Ordenanza se califica en suelo Urbanizado, Urbanizable y No Urbanizable. Tal calificacin se expresa graficamente en el plano Calificacin del Suelo, Anexo No.1, pudiendo la misma variar en atencin a la conversin del suelo urbanizable en urbanizado, sea por autorizaciones de desarrollos urbansticos o por regularizaciones de ocupaciones de hecho. Art.43. Suelo Urbanizado.-Es aquel que se encuentra dotado de infraestructura y servicios bsicos, y, o el edificado en al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de sus lotes. Para efecto de tal calificacin se tomar en consideracin el rea de una zona o una subzona, tal como stas se definen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Se clasifica en: 43.1. Suelo urbanizado consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios bsicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial, y, red y servicio de provisin de energa elctrica; 43.2 Suelo urbanizado no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente,
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de alguno de los servicios bsicos indicados. Art.44. Suelo Urbanizable.- Aquel que corresponde a reas o territorios no urbanizados, pero que por su aptitud territorial estn destinados a la expansin del suelo urbanizado. Se clasifica en: 44.1 Suelo Urbanizable Programado, al que se le asignan usos y normas generales en funcin de previsiones para la dotacin de redes y servicios de infraestructuras incorporadas al correspondiente Plan Parcial que permite programar su urbanizacin. 44.2 Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), al que por no haberse previsto la dotacin de redes y servicios de infraestructura, no se programa su urbanizacin por lo que no se establecen normas de usos del suelo ni de edificacin. Sin embargo en tal suelo, para precautelar su potencial, se consignan como prohibidos aquellos usos que le son incompatibles. Art.45. Suelo No Urbanizable.- Aquel que no puede ser destinado a usos predominantemente residenciales, industriales, comerciales y, o de servicios; corresponden a: 45.1. No urbanizable por estar destinado a acuicultura, usos agrcolas, forestales o mineros. 45.2. No urbanizable por corresponder a suelos de valor paisajstico y, o recreacional. 45.3. No urbanizable por haber sido declarado insalubre, peligroso o inseguro, sea por condiciones naturales propias o por usos existentes o previstos. 45.4. No urbanizable por haber sido declarado zona de reserva ecolgica, refugio de vida silvestre, reserva biolgica, reserva de produccin de fauna, rea de caza y pesca., o por haber sido declarado bosque y vegetacin protectores o rea nacional de recreacin. En consideracin de la limitacin al derecho de dominio incidente en el suelo declarado no urbanizable, en virtud de los usos prescritos en el artculo anterior, el propietario del predio podr acogerse a los beneficios o indemnizaciones que prescriba la Ley. Art.46. Modificaciones a la calificacin y tipificacin del suelo no urbanizable.- Los cambios relativos a la calificacin del suelo como no urbanizable solamente podrn ser realizados va Revisin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, tal como se indica en el Art.7. de esta Ordenanza. La modificacin de la tipificacin asignada a un polgono particular de suelo no urbanizable, se podr realizar de acuerdo a lo establecido en el Art.125 de esta Ordenanza Seccin Segunda Utilizacin Urbanstica del Suelo Art.47. Utilizacin Urbanstica.- Toda parcela es suceptible de utilizacin conforme a las normas que se establecen en la presente Ordenanza, y se complementan para cada zona o subzona, con las disposiciones de las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos
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Urbansticos, y de Edificaciones y Construcciones. Tal utilizacin hace referencia a los usos y a la intensidad de ocupacin del suelo admitidos. Excepcionalmente, en funcin de previsiones del Plan Regulador o de un proyecto de urbanizacin autorizado, la utilizacin urbanstica de un predio podr restringirse en atencin a los destinos o usos especficos establecidos para equipamientos urbanos e instalaciones de infraestructura. Art.48. Usos.- El rgimen de los usos del suelo se define de acuerdo a los trminos del Captulo 9 de esta Ordenanza. Su regulacin se impone a travs de los Cuadros de Compatibilidad de Usos que para cada subzona se prescribe en el respectivo Plan Parcial o Especial y, o en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. 48.1. Usos no conformes a norma.- En los casos de usos del suelo existentes no conforme a las asignaciones y normas establecidas por la presente Ordenanza, se reconocer tal situacin, con las restricciones establecidas en el Art. 233 de la Ley de Rgimen Municipal, y que se especifican en el Art. 128 de esta Ordenanza. 48.2.Usos temporales o provisionales.- Corresponden a aquellos que se admiten, condicionadamente y por plazos determinados, en sujecin al Art.248 de la Ley de Rgimen Municipal, tal como se describe en el Art.127 de la presente Ordenanza. Art.49. Intensidad de Ocupacin del Suelo.- Se regula, por el establecimiento de rangos de densidad poblacional bruta admisible para cada zona y subzona, siendo stos: 49.1. Densidad Muy Baja, menor a diez (10) habitantes por hectrea, aplicables a suelos no urbanizables 49.2 De desarrollo urbano no intensivo, correspondiente a Densidad Baja, de diez (10) a ciento noventa y nueve (199) habitantes por hectrea.

49.3. De desarrollo urbano intensivo, correspondiente a: Densidad Media, de doscientos (200) a trescientos noventa y nueve (399) habitantes por hectrea. Densidad Alta, de ms de cuatrocientos (400) habitantes por hectrea.

Art.50. La intensidad de la ocupacin del suelo, tambin se regula en funcin de los Coeficientes de Utilizacin (CUS) y de Ocupacin del Suelo (COS), tal como estos se prescriben en las normas que forman parte de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Art.51. Las limitaciones consignadas en los artculos precedentes no confieren al titular de dominio de una parcela derecho alguna a supuesta indemnizacin respecto de la capacidad de utilizacin del suelo, salvo la facultad de demandar una distribucin equitativa de los beneficios y cargas del ordenamiento, a travs de los procedimientos establecidos para la Reestructuracin Parcelaria y que constan en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Seccin Tercera Los Instrumentos de Ordenamiento y la Utilizacin Urbanstica del Suelo
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Art.52. La utilizacin urbanstica del suelo, de acuerdo a las calificaciones establecidas en el Art.42, se realizar en atencin a Planes Parciales y Especiales, y a Programas de Ordenamiento Urbanstico, que se sujetarn a las siguientes disposiciones y a las constantes en el Captulo 4 de esta Ordenanza. Art.53. Modificaciones al Rgimen Urbanstico.- Tal como se establece en el Art. 7 de esta Ordenanza, los Planes Parciales y Especiales, y los Programas de Ordenamiento Urbansticos autorizados podrn modificar las previsiones sobre usos y edificabilidad del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en sujecin a los siguientes mrgenes: 53.1. Las modificaciones requeridas por un Plan Parcial debern hacer referencia a la totalidad del polgono de actuacin urbanstica del caso, tal como este haya sido delimitado por el Plan Regulador en suelo urbanizable programado. 53.2. En caso de modificaciones demandadas por un Plan Especial, las mismas debern abarcar al menos la totalidad de una unidad de actuacin urbanstica, tal como sta es conceptuada en el captulo 1 de esta Ordenanza.

Art.54. Plan de etapas.- Si un Plan Parcial, un Plan Especial o un Programa de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, abarca ms de una unidad de actuacin urbanstica, se podr preveer un plan de etapas que garantice un desarrollo programado de cada unidad. En cualquier caso, tal plan de etapas debera garantizar -dentro de los dos aos iniciales de actuacin en cada etapa programada y autorizada- la ocupacion material de las reas para servicio pblico, sea por haber sido destinadas expresamente por el Plan Parcial o el Plan Especial, o por el porcentaje de cesin a favor de la Municipalidad a que hace referencia la Ley de Rgimen Municipal y la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Tal potencial de ocupacion material deber perfeccionarse con la correspondiente inscripcin en el Registro de la Propiedad del Cantn. De existir incumplimientos que impidan la indicada inscripcin, stos sern justificativos para aplicar procedimientos expropiatorios que concreten la ocupacin de las indicadas reas para el servicio pblico. Art.55. Afectaciones.- El ordenamiento consecuente de un Plan Parcial, un Plan Especial, o un Programa de Ordenamiento, impondr las reas de afectacin derivadas de las previsiones de planeamiento para vialidad, equipamientos y sistemas de infraestructura, tal como se establece en los artculos 107, 113, 114, 116 y 158 de esta Ordenanza. Tales afectaciones constituyen limitaciones al derecho de dominio, por lo que debern incluir no solo la cuantificacin de las afectaciones, sino el plazo de las mismas; vencido tal plazo, salvo que el Concejo Cantonal lo prorrogue, tal vencimiento ser razn suficiente para restituir el pleno derecho de dominio del propietario sobre el rea afectada. Art.56. Si en el interior de la unidad de actuacin urbanstica de un Plan Parcial, un Plan Especial o un Programa de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, constare un ncleo urbano previsto para brindar servicios, de acuerdo a los trminos establecidos en el
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Art.76, se lo considerar un sistema unitario de actuacin y se preveern sistemas viales que, por trazado y jerarqua, garanticen su accesibilidad. Seccin Cuarta Los instrumentos de gestin y la utilizacin urbanstica del suelo

Art.57. En suelo urbanizado y en suelo urbanizable programado la utilizacin urbanstica del suelo se realizar en sujecin a las siguientes disposiciones, de acuerdo a las modalidades establecidas en las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos, y de Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social. Art.58. En Proyectos de Urbanizaciones Autorizados.- De acuerdo a la tipologa del desarrollo urbanstico, las normas relativas al aprovechamiento urbanstico del suelo regularn la cuanta del suelo vendible, esto es, el que resta tras la asignacin de reas para ncleos urbanos y proyectos estructuradores del territorio, servidumbres y reas de cesin a la Municipalidad. El porcentaje mximo de rea vendible, segn el tipo de desarrollo urbanstico, se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.

Art.59. Areas de Cesin a la Municipalidad (A.C.M.).- La Municipalidad se obliga al establecimiento del uso de las reas para equipamiento urbano que adquiera como consecuencia de la cesin obligatoria producto de los proyectos urbansticos autorizados. Tales usos podrn modificarse en los trminos prescritos en el Captulo 9 de esta Ordenanza, mantenindose en todo caso la calificacin de bien pblico municipal de tales reas de cesin. Art.60. Vigencia de asignaciones de suelo.- En lo no modificado especficamente por la presente Ordenanza, se mantienen las asignaciones de usos para vialidad, estacionamiento, reas verdes, equipamientos y reas edificables en general, previstos en desarrollos urbansticos autorizados, aun cuando stos no se encuentren concluidos, siempre y cuando el plazo de la autorizacin no haya caducado. Si no se hubiere establecido plazo de vigencia para la autorizacin del caso, tal vigencia ser de hasta dos aos contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza. Art.61. Ejecucin y Mantenimiento de Obras de Urbanizacin.- La ejecucin de las obras de urbanizacin exigibles para cada modalidad, o la suscripcin de las correspondientes garantas, tal como se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos, permitir la autorizacin municipal para la venta de lotes y la inscripcin de las correspondientes transferencias en el Registro de la Propiedad. El desarrollista est obligado al mantenimiento de las obras de urbanizacin, tal como stas hayan sido detalladas en la Licencia de Parcelacin del caso, hasta que las mismas, si fuere el caso, sean recibidas por la Municipalidad. Art.62. Normas Aplicables a lotes o solares individuales.- Son las que se prescriben para lotes o solares en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y se refieren a: 62.1.Condiciones de ordenamiento, que prescriben la forma de ocupacin del lote respecto de espacios pblicos y predios vecinos, para cada una de las
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subzonas en que se ordena la ciudad. 62.2. Condiciones de edificacin, que prescriben las restricciones de habitabilidad, volumtricas y de construccin de las edificaciones, para cada subzona en las que en virtud de esta Ordenanza y la de Edificaciones y Construcciones se organiza la ciudad. Captulo 4 NORMAS PARTICULARES DEL RGIMEN URBANISTICO DEL SUELO Seccin Primera En Suelo Urbanizado Art.63. Disposiciones Generales.- En el suelo urbanizado los propietarios de predios podrn edificar de acuerdo a las normas establecidas por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para la subzona del caso, salvo que especficamente se disponga algo distinto en esta Ordenanza, o se establezcan otras en virtud de los Planes Especiales que se ejecuten para cada unidad de actuacin urbanstica identificada por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano. El Rgimen Urbanstico que se describe en los artculos siguientes, se aplicar de acuerdo a polgonos por tipos de actuacin urbanstico que se identifican con un cdigo numrico en el Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin, Anexo No.2. Art.64. Rgimen y Sectorizacin de la Actuacin Urbanstica.- A efectos de ejecutar el desarrollo de la programacin urbanstica del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, las actuaciones a realizarse en forma de Plan Especial caracterizan y califican el suelo de la siguiente manera: 64.1. De rehabilitacin urbana, que se identifica con el cdigo de identificacin cartogrfica 21, implica actuaciones sobre reas deprimidas y predios precariamente construidos, las que se refieren a la reedificacin y, o eventualmente la consolidacin, inclusin y, o erradicacin de usos. 64.2. De conservacin urbana, identificada con el cdigo de identificacin cartogrfica 22, involucra la conservacin y o puesta en valor de bienes patrimoniales arquitectnicos y urbanos, con o sin modificacin de los usos originales. 64.3. De reversin urbanstica, cdigo de identificacin cartogrfica 23, referida a actuaciones encaminadas a la recuperacin de espacios pblicos, en reas de esteros o ros, rellenadas total o parcialmente, u ocupadas con usos incompatibles. 64.4. De remodelacin, cdigo de identificacin cartogrfica 24, relacionadas con actuaciones que implican cambio en las condiciones de ordenamiento, o modelo, de las edificaciones y, o del conjunto urbanstico del caso. Art.65. Gestin del Suelo Urbanizado.- Las actuaciones en suelo urbanizado, caracterizadas en el artculo anterior, podrn ser ejecutadas por la Municipalidad, otras entidades del sector pblico, o por entidades del sector privado, en forma individual o concertada, en cumplimiento de las determinaciones que estableciere el respectivo Plan
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Especial de cada unidad de actuacin urbanstica. Eventualmente, un Plan Especial podr contemplar subunidades menores de actuacin. Tambin es admisible que dos o ms Planes Especiales integren varias unidades de actuacin urbanstica con el propsito de desarrollar algn aspecto sectorial en particular. Para el efecto, se podr preveer un plan de etapas, tal como se establece en el Art.54 de esta Ordenanza. Art.66. Contenidos de los Planes Especiales.- Los Planes Especiales que se ejecutaren en Suelo Urbanizado, de acuerdo a las tipificaciones establecidas en el Art. 64, debern tomar en consideracin lo establecido en el Art. 13, y desarrollarse segn los siguientes contenidos: a) Identificacin de eventuales subzonas, o ajuste o correccin de sus lmites. b) Asignacin pormenorizada de los usos del suelo. c) Ratificacin y rectificacin del amanzanamiento, y de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y rasantes. . d) Determinacin o ajuste de las condiciones de ordenamiento y de edificacin. e) Reservas de suelos para servicios tcnicos de infraestructura y para equipamiento comunal. f) Identificacin de eventuales actuaciones de erradicacin o conservacin de edificaciones. Seccin Segunda En Suelo Urbanizable Programado Art.67. Definicin.- El suelo urbanizable programado puede ser objeto de: a) El correspondiente Plan Parcial; o, b) de desarrollos urbansticos si el Plan Parcial ha sido ejecutado y aprobado por el Concejo Cantonal. Para el efecto, deber sujetarse a las regulaciones generales establecidas a continuacin y en el Ttulo II de esta Ordenanza. Art.68. Ambito.- El mbito de aplicacin de los Planes Parciales ser el correspondiente a cada unidad de actuacin prevista en el Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin, Anexo No.2. Art.69. Contenidos de los Planes Parciales.- Los Planes Parciales, tomando como referencia las previsiones que se describen en el Art.13, debern establecer para cada unidad de actuacin urbanstica: a) La identificacin de sectores y, o subzonas, o ajuste o correccin de sus polgonos. b) La asignacin pormenorizada de usos del suelo. c) El establecimiento de condiciones de ordenamiento y de edificabilidad.
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d) La identificacin y delimitacin de reas de veda y recreacionales. e) La dotacin y localizacin de reservas de suelo para equipamiento comunal y, o estacionamientos pblicos, a escala zonal y, o de sector. f) El trazado de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y rasantes. g) Las reservas de suelo para servicios tcnicos de infraestructura. Art.70. Secuencia.- Tras el desarrollo y aprobacin de los Planes Parciales es admisible autorizar la parcelacin del suelo y posteriormente el proyecto de urbanizacin que deber definir las condiciones especficas de ordenamiento y de edificacin del rea del caso. La ejecucin de los elementos estructuradores del territorio a que hace referencia el Art.103, no estn condicionados a la aprobacin del Plan Parcial que corresponda al polgono del caso.

Art.71. Clasificacin.- Las intervenciones a realizarse calificarn y caracterizarn al suelo, segn stas correspondan a desarrollo urbano intensivo, desarrollo urbano no intensivo, corredores y ncleos urbanos, y desarrollo industrial, en los trminos previstos en esta Ordenanza. Art.72. Desarrollo Urbano Intensivo.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 25-1, tal suelo admite densidades poblacionales medias y altas, requirindose una vinculacin estrecha con la red vial y el conjunto urbano en general. En este suelo se podr admitir urbanizaciones progresivas y programas de viviendas de inters social, de acuerdo a las normas de ubicacin y diseo establecidas en la Ordenanza de Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social. Art.73. Desarrollo Urbano No Intensivo .- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 25-2, tal suelo admite densidades poblacionales bajas. En este tipo de suelo no se admitir desarrollos urbansticos de modalidad progresiva ni programas de viviendas de inters social. Art.74.Corredores Comerciales y de Servicios.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 26, se subclasifican en atencin a las reas que atraviesan o colindan, que se caracterizan a su vez segn usos predominantes. En tal sentido, los corredores se identifican de la siguiente manera: Usos Predominantes Colindantes Residencial Industrial De equipamiento Extractivo y recreacional Cdigo de identificacin cartogrfica 26-R 26-I 26-E 26-L

En general, con el propsito de garantizar una adecuada gradiente en el uso del suelo, salvo que se especifique lo contrario en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, la intensidad de uso del suelo (poblacional y de edificacin) en los corredores comerciales y de servicios, ser de hasta el doble de la intensidad asignada a los usos colindantes.
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Art.75. Desarrollo Industrial.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 27-1, los desarrollos para industrias de mediano impacto; con el cdigo 27-2 los desarrollos para industrias de alto impacto; y, con el cdigo 27-3 los desarrollos para industrias peligrosas. Las industrias de bajo impacto y las artesanas constituyen actividades compatibles con desarrollos destinados predominantemente a otros usos, por lo que no se les asigna un cdigo en particular. 75.1. Las artesanas e industrias de bajo impacto podrn combinarse con otros usos en atencin a los condicionamientos que se establecen en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. 75.2. Las de mediano impacto podrn constituirse en mini-poligonos con tamaos de hasta dos hectreas; para el efecto, deber presentarse un estudio de detalle que incluya medidas de seguridad y de mitigacin del impacto ambiental. 75.3. Las industrias de alto impacto solo podrn formar parte de polgonos industriales, en atencin a las reas mnimas que se establecen en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. 75.4. Las industrias peligrosas se desarrollarn fuera del lmite urbano y, o incluidas en el rea de veda correspondiente, separadas de otros usos con reas de amortiguamiento de un ancho no menor a cuatrocientos metros (400 m), medido desde su permetro. Sin embargo, de acuerdo a la naturaleza del peligro tal franja deber incrementarse, en los trminos que prevea la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Los polgonos industriales podrn incluir industrias de bajo, mediano y alto impacto, siempre y cuando se adecen a las normas generales incluidas en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Art.76. Ncleos Urbanos.- Corresponden a concentraciones de instalaciones destinadas a servicios administrativos, cvicos y culturales, comerciales, recreacionales, de transporte y de comunicaciones, y de infraestructura urbana. Se clasifican en: 76.1. Aquellos que tienen el carcter de elementos estructuradores en suelo urbanizado y urbanizable, les corresponde el cdigo de identificacin cartogrfica 09. Las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad se prescribirnn de acuerdo a un Plan Especial especfico. Las normas aplicables son las que hace referencia el Art.107 de esta Ordenanza. 76.2. Los no estructuradores, les corresponde el cdigo de identificacin cartogrfica 28, a efecto de uso de suelo se denominan Zonas de Equipamiento Comunal (ZEQ). Respecto de condiciones de ordenamiento y edificabilidad, estos ncleos urbanos no estructuradores se considerarn como subzonas y se le aplicarn las normas municipales de Equipamiento, o en su defecto las del CONADE. Sin embargo, tratndose de equipamientos comunales, en forma sustentada se podr proponer la modificacin de las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad las que, salvo que afecten a terceros, solo requieren aprobacin
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de DUAR. Seccin Tercera En Suelo Urbanizable No Programado Art.77. Condicionamientos urbansticos.- En Suelo Urbanizable No Programado, que se identifica con las letras SUNP, es suceptible la aplicacin de Programas de Ordenamiento Urbanstico, tal como hace referencia el Art. 19 de esta Ordenanza.

Art.78. Ambito de los Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Ser el que corresponde a los polgonos de las unidades de actuacin urbanstica que se propongan en atencin a lo establecido en los Arts. 14 y 15 de esta Ordenanza. Sin embargo, respecto de tal ambito se admitirn las siguientes excepciones: a) Que el Programa de Ordenamiento Urbanstico abarque ms de una unidad completa de actuacin propuesta en suelo urbanizable no programado. La modificacin concertada de los lmites de la unidad de actuacin por inclusin de los predios colindantes a aquella, en los trminos sealados en el Art.16 de esta Ordenanza.

b)

Art.79. Contenidos de los Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Tomando en consideracin lo establecido en el Art. 13, los Programas de Ordenamiento Urbanstico debern definir: a) b) c) La organizacin del suelo en macrolotes y la correspondiente sectorizacin del polgono de actuacin urbanstica. El trazado general de la vialidad secundaria del caso. El sealamiento de los usos predominantes y la intensidad media de ocupacin del suelo para cada macrolote. Las reservas de suelo para equipamiento comunal a escala urbana y zonal. El anlisis del impacto que el ordenamiento provoque sobre el medio ambiente prximo, natural y edificado, si aquellos forman parte de los desarrollos tipificados en el Art. 40 de esta Ordenanza.

d) e)

Art.80. Condiciones de Usos en Suelo Urbanizable No Programado.- Hasta tanto no haya sido formulado y autorizado un Programa de Ordenamiento Urbanstico en un rea particular de suelo urbanizable no programado, solamente podrn realizarse las actividades agrcolas, pecuarias, acucolas, etc. que se estuvieren realizando antes de la promulgacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano. Tambin se admitirn usos existentes correspondientes al establecido como predominante en el Esquema Uso del Suelo y que se describen en el Captulo 8, De los Usos del Suelo, de esta Ordenanza. Consecuentemente, no se podrn autorizar, ni realizar, desarrollos urbansticos en los
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suelos urbanizables no programados que no cuenten con un Programa de Ordenamiento Urbanstico aprobado por la Municipalidad. Seccin Cuarta En Suelo No Urbanizable Art.81. Disposiciones Generales.- El mbito geogrfico del suelo no urbanizable es el que consta en el Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1. Sus delimitaciones se describen en detalle en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.

Art.82. Clasificacin e Identificacin.- La caracterizacin del Suelo No Urbanizable descrita en el Art.45 de esta Ordenanza se tipifica y registra con los siguientes cdigos de identificacin cartogrfica: Suelo No Urbanizable Extractivo, cdigo 31-1. Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico, cdigo 31-2 Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad, cdigo 31-3. Suelo No Urbanizable Protegido, cdigo 31-4.

Art.83. Condiciones de Uso en Suelo No Urbanizable.- En el suelo no urbanizable se admiten usos agrcolas, acucolas, forestales y paisajsticos. Sin embargo, previa autorizacin municipal de acuerdo a lo establecido en el Captulo 9 de esta Ordenanza, podrn admitirse los siguientes: 83.1. En Suelo No Urbanizable Extractivo son usos permitidos: agricultura, silvicultura y acuicultura. 83.2. En Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico son usos permitidos: complejos deportivos, hotelera, parques urbanos y metropolitanos, zoolgicos, marinas y servicios al turismo. 83.3. En Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad son usos permitidos, en cada caso: industrias peligrosas; explotaciones mineras; instalaciones generadoras de energa; depsitos de combustibles; envasadoras de gas licuado; instalaciones para tratamiento de aguas residuales; disposicin final de desechos slidos; redes de alta tensin; reservorios de agua; plantas de tratamiento e instalaciones de bombeo; instalaciones de telecomunicaciones; rastros y central de abastos. 83.4. En Suelo No Urbanizable Protegido los usos permitidos y condicionados sern los que establecieren los estudios especficos que declaren al rea como protegida. Art.84. Usos Condicionados en Suelo No Urbanizable.- Respecto de usos condicionados, deber consultarse los cuadros de compatibilidad de usos constantes en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.

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Art.85. Suelo No Urbanizable Protegido.- Si en el suelo no urbanizable se descubriere: testimonios arqueolgicos, paleontolgicos, histricos o culturales, o si se establecieren situaciones de riesgo geolgico, se suspender toda autorizacin de actividad hasta tanto se establezcan normas que regulen tal nueva situacin. De ser el caso, el mismo ser calificado por el Concejo Cantonal como Suelo No Urbanizable Protegido. Art.86. Plan de Manejo.- En el caso de actividades de naturaleza extractiva en general, se aplicarn las disposiciones establecidas por la reglamentacin especfica sobre la materia. Excepcionalmente en el rea urbana y en suelo no urbanizable, previa autorizacin del Concejo Cantonal, tal como se prescribe en la Ordenanza de Canteras, se admitir la explotacin y procesamiento industrial de calizas, para lo cual se exigir un estudio sobre el impacto de la actividad en el medio y el correspondiente Plan de Manejo. Art.87. Condiciones de Utilizacin y de Edificacin.- Los suelos no urbanizables se identifican como Zonas Especiales en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, donde se establecen normas generales relativas a edificabilidad y compatibildiad de usos. Sin embargo, respecto de normas particulares para casos especficos deber consultarse la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.

Captulo 5 DEL REGIMEN URBANISTICO RELATIVO A INMUEBLES Y EDIFICACIONES EXISTENTES Seccin Primera Conservacin de los Inmuebles Art.88. Tal como se establece en la Ordenanza de Uso del Espacio y Va Pblica, los propietarios de urbanizaciones, terrenos, edificaciones, instalaciones de infraestructura urbana, mobiliario urbano y carteles, debern conservarlos de tal manera que se garantice la seguridad, el saneamiento y el ornato. Art.89. En urbanizaciones.- El propietario de cada lote es responsable del mantenimiento de los espacios libres, ajardinados o no, y el estado de las aceras adyacentes.

En casos de urbanizaciones cerradas o cercadas, ser responsabilidad de los residentes propietarios de inmuebles el mantenimiento y conservacin de calzadas, aceras, reas verdes y libres, redes y componentes de los servicios de infraestructura, y otros elementos constitutivos de la urbanizacin. Art.90. En terrenos y solares.- Los propietarios de solares no edificados en suelos urbanizados debern mantenerlos cercados y limpios; tambin se obligan al buen estado y limpieza de las aceras adyacentes. Los propietarios de terrenos en suelo urbanizable, programado o no programado, debern cuidar que los mismo no se constituyan en depsitos de desechos slidos, y conservar y realizar el mantenimiento de los drenajes naturales que en ellos existan. Los propietarios de terrenos en suelo no urbanizable debern denunciar ante la municipalidad
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actividades y construcciones no admitidas y realizadas por terceros en dichos terrenos. Art.91. En edificaciones.- Los propietarios, individuales o condminos, debern: Mantener las condiciones de seguridad de los sistemas estructurales y de los de acceso y de escape, en consideracin de eventual deterioro provocado por fuego y factores ambientales. Conservarn la impermeabilidad de los componentes de cubierta y el buen funcionamiento de los sistemas de instalaciones de servicios bsicos y de depsito de desechos slidos. Garantizarn la disposicin, tamao y caractersticas funcionales del sistema de ventilacin del edificio, sean stos retiros, patios de luz o unidades de climatizacin artificial. Mantendrn el ornato de la edificacin, conservando el buen estado de los elementos de fachada, tanto pintura como recubrimientos.

Para el efecto, los edificios que no sean unifamiliares y bifamiliares debern cada diez aos, contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza para los edificios existentes y de la Inspeccin Final para los que se construyeren a futuro, obtener una actualizacin de la certificacin de funcionalidad inherente a la Inspeccin Final, trmite que se regula en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Sin embargo, la Municipalidad se reserva el derecho de exigir la indicada actualizacin antes del plazo indicado, en los casos que por razones del bien comn lo considere conveniente. Art.92. En carteles.- Los carteles autorizados debern conservar su estabilidad estructural, y el aspecto del mensaje, de orientacin o publicitaria, que sobre aquellos se disponga.

Seccin Segunda Estado Ruinoso de la Edificacin Art.93. En atencin a lo prescrito en el Art.230 de la Ley de Rgimen Municipal, se considerarn obsoletas a las edificaciones que no satisfagan las normas o estndares para los aspectos de habitabilidad, constructibilidad, seguridad y ornato que constan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Se declarar el estado ruinoso en los siguientes casos: Cuando el coste de las obras de reparacin necesarias superen el cincuenta por ciento (50%) del valor actual del edificio o de las plantas afectadas, excluyendo el valor del terreno. Cuando el edificio presente un deterioro generalizado de sus elementos estructurales o de los sistemas de infraestructura fundamentales. Cuando se requiera la realizacin de obras que por su monto no pudieren ser autorizadas por encontrarse el edificio en condicin no conforme respecto del ordenamiento prescrito por Ordenanza.

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Captulo 6 REGIMEN DEL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y URBANISTICO Art.94. Objeto.- Se considerarn patrimoniales los edificios y conjuntos urbansticos calificados como significativos por preservar e identificar rasgos histricos y, o culturales del Cantn.

Para el efecto se establecen las normas y disposiciones que regulan tal declaratoria en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil, en concordancia con lo dispuesto en el Art. 15 de la Ley de Patrimonio Cultural. Art.95. La Municipalidad dispondr la ejecucin de obras de proteccin o conservacin de los edificios calificados como patrimoniales de acuerdo a: Las regulaciones del respectivo Plan Especial. Por motivo de inters turstico o esttico a falta del correspondiente Plan Especial.

Art.96.Clasificacin.- Las actuaciones encaminadas a proteger y conservar el patrimonio arquitectnico y urbanstico se clasifican en: 96.1. Preservacin, que trata del mantenimiento de los atributos de un objeto patrimonial que se encuentran en buen estado. 96.2. Restauracin, encaminada a la sustitucin de partes no estructurales del objeto, cubriendo la actuacin hasta el quince por ciento (15%) del volumen de aquel.

96.3. Consolidacin, sustitucin de elementos estructurales, hasta llegar a un treinta y cinco por ciento (35%) del volumen del objeto. 96.4. Reconstitucin, que hace referencia a actuaciones sobre un objeto patrimonial en estado crtico, requirindose acciones que incidan hasta en el cincuenta por ciento (50%) de su volumen. 96.5. Reconstruccin o reedificacin, actuacin que sobrepasa el cincuenta y un por ciento (51%) del volumen del objeto, la cual se hace en atencin a la recuperacin de su valor cultural y simblico. 96.6. Rplica, actuacin encaminada a la restitucin de un objeto ausente, actuacin que se realiza por necesidad cultural o histrica. Art.97. Modificaciones.- En atencin al correspondiente Plan Especial un objeto patrimonial podr ser modificado en algunos de sus atributos contextuales, modificaciones que podrn ser por:

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a) Adaptacin del objeto patrimonial a nuevo uso. b) Mudanza del objeto patrimonial a un nuevo sitio. Art.98. Catlogo.- El patrimonio arquitectnico y urbanstico del Cantn deber incluirse en el correspondiente catlogo, el mismo que al ser aprobado por el M.I. Concejo Cantonal impondr obligaciones, pblicas y privadas, respecto de la conservacin de los objetos patrimoniales, tal como prescribe la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.

Tales obligaciones tambin lo sern respecto de la combinacin a los atributos formales de los edificios patrimoniales, que debern ser satisfechos por aquellos que se construyeren o reconstruyeren en su entorno, tal como se prescribe en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Art.99. Responsables.- Las obras tipificadas como de preservacin y restauracin de un bien patrimonial, sern a costa de los propietarios, para lo cual se preveern exoneraciones y estmulos en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilica del Ptrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil. Las actuaciones tipificadas como de consolidacin, resconstitucin, reconstruccin y rplica, si no pudieren o no desearen ser asumidas por su propietario, sern objeto de proyectos concertados entre la Municipalidad, el propietario, otras entidades del sector pblico y, o entidades no gubernamentales. Art.100. Procedimientos.- La calificacin del objeto patrimonial como tal, la identificacin del tipo de actuacin a realizarse, los procedimientos, estmulos y sanciones relacionados con su proteccin y conservacin, se establecen en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate, e Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.

TITULO II DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL

Captulo 7 ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIO Disposiciones Generales

Art.101. Contenido.- La ciudad se ordenar en atencin a una estructura bsica compuesta por: a) componentes naturales, ros, esteros y cerros; y, b) ncleos y corredores urbanos. Para el efecto, este Ttulo establece normas relativas a ncleos urbanos, zonas de planificacin, usos del suelo y estructura vial. Art.102. Clasificacin.- Con la finalidad de establecer las bases territoriales para el
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desarrollo sustentable, el bienestar de la comunidad, la prestacin de servicios bsicos y la proteccin del patrimonio paisajstico y cultural, a ms de ros y esteros, la ciudad se estructurar fsica y espacialmente en atencin a: a)ncleos y corredores de estructuracin urbana en suelo urbanizado y urbanizable; y,

b)ncleos y corredores de estructuracin urbana en suelo no urbanizable. Tal estructuracin se expresa en el Plano Esquema y Ocupacin del Uso del Suelo, Anexo No.3, y en el Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4. Sus componentes se identifican, adicionalmente, con los cdigos numricos que se describen en los siguientes artculos. Art.103. Ncleos y Corredores de Estructuracin Urbana en Suelo Urbanizado y Urbanizable.- Incluidos sus cdigos de identificacin cartogrfica, estn constituidos por los siguientes componentes fundamentales: DENOMINACIN Instalaciones portuarias Instalaciones aeroportuarias Instalaciones ferroviarias Instalaciones de comunicacin, energa y agua 04 Red vial fundamental Parques urbanos y metropolitanos Instalaciones de bienestar general de escala urbana y metropolitana Ncleos y corredores de infraestructura Centros urbanos CODIGO 01 02 03 05 06 07 08 09

Art.104. Ncleos y Corredores de Estructuracin Urbana en Suelo No Urbanizable.- Les corresponde el cdigo de identificacin cartogrfica 10, estn constituidos por los siguientes componentes: 104.1. Los Bosques y Vegetacin Protectores Cerro El Paraso, Cerro Blanco, Chongn y el Bosque Protector de Manglares; las reas de preservacin urbana, Reserva Isla Trinitaria, Bosque del Cerro del Campus de la Escuela Superior Politcnica del Litoral, Bosque en Cerro Azul, Bosque en Cerro Germania; el espejo de agua del Embalse Chongn, su rea de proteccin y sus distritos de riego. 104.2. Se incluyen tambin los ros, esteros y otros cauces y cuerpos de agua identificables como tales en las fotografas areas de la ciudad tomadas por el IGM entre abril y noviembre de 1998. La descripcin y delimitacin detallada de estos componentes, y las normas que los regulan, se establecen en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales. Art.105. Ncleos Zonales y de Sector Urbano.- Los ncleos urbanos priorizados por esta Ordenanza no agotan aquellos otros que puedan surgir de Planes Parciales o Especiales, o de Programas de Ordenamiento Urbanstico, pero cuya jerarqua es de carcter zonal o de
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sector, los que a continuacin se sealan, includo su cdigo de identificacin cartogrfica:

DENOMINACION Parques zonales Ares verdes privadas de inters pblico Cementerios Espacios libres permanentes Centros de gestin y de valor cvico cultural, centros y subcentros zonales

CODIGO 11 12 13 14 15

Art.106. Registro cartogrfico.- Los indicados ncleos y corredores de estructuracin urbana se expresarn graficamente en: 106.1. En el Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3, cuyo alcance es de mediano plazo, y cuyos contenidos se describen en el Art. 109 y subsiguientes. 106.2. En el Plano Imagen Objetivo de Desarrollo del Cantn Guayaquil, cuyo alcance es de largo plazo, y cuya caracterizacin es la siguiente: a) Deber representar una sntesis de la clase de desarrollo que concertadamente la sociedad civil, las instituciones y la Municipalidad postulan para Guayaquil y el Cantn en el horizonte temporal del Plan Regulador de Desarrollo Urbano. b) Formar parte del Plan de Desarrollo Municipal que la Ley de Rgimen Municipal, en sus artculos 161 y 171, prescribe como plan estratgico para el desarrollo de Guayaquil, ciudad y cantn. Para el efecto, se atender a lo que se describe en el Ttulo III de esta Ordenanza. c) Ser motivo de actualizacin por medio del Plan Director Cuadrianual que cada administracin municipal deber formular, tal como se indica en el Art.6 de esta Ordenanza. Art.107. Normas.- Los ncleos y corredores de estructuracin urbana, se sujetarn a las normas previstas para el efecto en: a) Las ordenanzas de reglamentacin urbanstica complementaria, aplicables a los sistemas de comunicacin, al equipamiento y a las reservaciones territoriales, de las que hace referencia el Art.150. b) Los Planes Especiales que se ejecuten a efecto del desarrollo de los centros urbanos y de los centros y subcentros zonales previstos. De no ser as, se atender a las normas utilizadas para el efecto de su creacin.

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Captulo 8 ORDENAMIENTO URBANISTICO DEL PLAN REGULADOR Seccin Primera Zonas de Planificacin Art.108. Objeto.- Para efectos de la racionalizacin administrativa, la dotacin de equipamientos y servicios bsicos, y la programacin del desarrollo urbano, tal como se ilustra en el Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2, la ciudad se subdivide en las siguientes zonas de planificacin: En el rea urbana: 108.1. Zona Sur.- Identificada con la letra A, est conformada por los sectores catastrales: 23A, 23B, 24, 25, 26A, 26B, 26C, 45A, 45B, 45C, 45D, 46, 47, 50, 79, 80, 81, 82, 84, 85A, 85B, 86A, 86B, 87, 91A, 91B, 91C, 91D, 91E, 91F y 91G. 108.2. Zona Oeste.- Identificada con la letra B, est constituda por los sectores catastrales: 13A, 13B, 14A, 14B, 14C, 14D, 15, 16, 17, 41, 42A, 42B, 42C, 42D, 43 y 44. 108.3. Zona Centro.- Identificada con la letra C, de la cual forman parte los sectores catastrales: 01A, 01B, 01C, 02A, 02B, 03A, 03B, 03C, 03D, 04A, 04B, 04C, 05, 06A, 06B, 06C, 07A, 07B, 08A, 08B, 08C, 08D, 08E, 09A, 09B, 10A, 10B, 11A, 11B, 12A, 12B, 12C, 12D, 18, 19, 20, 21, 22, 27A y 27B. 108.4. Zona Norte.- Identificada con la letra D, conformada por los sectores catastrales: 28A, 28B, 29A, 29B, 29C, 30, 31A, 31B, 32, 33, 33A, 33B, 33C, 34, 35A, 35B, 36, 37, 38, 39, 40A, 40B, 40C, 51A, 51B, 51C, 51D, 52A, 52B, 54, 55, 56A, 56B, 56C, 60A, 60B, 60D, 60E, 60F, 60G, 60H, 61A, 61B, 61C, 61D, 61E, 62, 63, 64A, 64B, 65, 66A, 66B, 66C, 67, 68, 69, 70, 71, 73, 74A, 74B, 75, 76A, 76B, 77, 78, 88, 90A, 90B, 90C, 90D, 90E, 90F, 92, 93, 94, 95A, 95B, 98A, 98B y 99 108.5. Zona Pascuales.- Identificada con la letra E, constituda por los sectores catastrales: 48A, 48B, 48C, 48D, 48E, 48F, 48G, 48H, 48I, 49A, 49B, 49C, 49D, 49E,
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49F, 49G, 57A, 57B, 57C, 58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 59, 60C y 89. 108.6. Zona Chongn.- Identificada con la letra F, conformada por los sectores catastrales: 96A, 96B, 96C, 96D, 96E, 96F, 96G, 96H, 96I, 97A, 97B, 97C y 97D. En reas de expansin urbana: 108.7. Aeropuerto en Daular.- Identificada con la letra G. 108.8. Embalse Chongn.- Identificada con la letra H. 108.9. Colinas de la Iguanas (Ciudad Nueva).- Identificada con la letra I.

Seccin Segunda Esquema de Usos del Suelo Art.109. El ordenamiento del uso del suelo se expresa graficamente en el planos Esquema de Uso del Suelo, Anexo 3. En el mismo se consignan graficados, los usos del suelo previstos para actuaciones urbansticas de mediano plazo. 109.1. En el mediano plazo se admiten usos no conformes respecto de los previstos en el Esquema de Usos del Suelo del Plan Regulador, en los trminos prescritos en el Art.128 de esta Ordenanza; 109.2. Las previsiones de largo plazo, esto es hasta el horizonte temporal al ao 2.020, se podrn efectivizar a partir del ao 2.008. Tal plazo no constituir limitante para la adopcin mas temprana de tales usos, si las circunstancias lo justificaren, para lo cual se podrn aplicar las disposiciones que sobre Programacin del Desarrollo Urbanstico, la Administracin de la Zonificacin del Uso del Suelo, la Modificacin de la Predominancia del Uso del Suelo, y Modificacin de la Reclasificacin Vial, se preveen en esta Ordenanza. Art.110. Usos del Suelo de acuerdo a la naturaleza de las actividades.- Para efecto de esta Ordenanza, en funcin de las actividades que en el mismo se realizan, tal como consta en el Plano Esquema de Ocupacin y Uso del Suelo, Anexo No.3, los usos se clasifican en forma general y se identifican con el correspondiente color de la siguiente manera: a) En suelo urbanizado y urbanizable - Uso Residencial Amarillo (densidad baja) Naranja (densidades media y alta) Violeta Rojo y rosado

- Uso Industrial - Uso de Comercio y Servicios

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- Uso de Equipamiento Urbano (incluye Usos de Comunicacin y Transporte, y de Bienestar General) b) En suelo no urbanizable - Uso Extractivo y suelo de valor paisajstico - Suelo protegido y por instalaciones de riesgo y vulnerabilidad

Gris

Verde claro

Verde Oscuro

Art.111. Niveles de precisin de la delimitacin de los usos del suelo.- Las delimitaciones de usos consignadas en el Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo se mantienen en firme cuando las mismas lo son por medio de vas, ros o esteros. En caso contrario, se considerarn aproximadas, por lo que se admitirn las siguientes tolerancias en la precisin de los planos.

Escala 1:50.000 1:25.000 1:10.000 1:5.000 1:1.000 Seccin Tercera Estructura Vial

Tolerancia hasta 50 m. hasta 30 m. hasta 15 m. hasta 10 m. hasta 3 m.

Art.112. Plazos de Ejecucin.- La estructura vial se ejecutar al corto y mediano plazos, tal como consta en el Plano Anexo No.4 y se describe en el Art.115 Art.113. Categoras viales. 113.1.Red Vial Fundamental.- Est constituida por vias primarias, las que por sus caractersticas de seccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y dan acceso a grandes zonas de la ciudad o brindan acceso vehicular a la misma. Se identifican con el cdigo 05. Constituyen categoras y componentes de la Red Vial Fundamental, los siguientes ejes viales: a) Autopistas (V1), con derecho de va de noventa a cien metros (90-100 m.), y con accesos vehiculares controlados mediante facilidades de trfico. b) Vas Expresas (V2), con derecho de va de setenta a noventa metros (70-90 m.) c) Vas Arteriales (V3), con derecho de va de treinta a setenta metros (30- 70 m).

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A pesar de no contar con caractersticas fsicas adecuadas,son excepcionalmente reconocidas en esta Ordenanza, como parte de la Red Vial Fundamental: d) Pares Viales (PV), sistemas de vialidad binaria, que mediante ejes paralelos, y de sentidos de trfico opuestos entre s, facilitan el acceso a reas importantes de la ciudad o a otros componentes de la red vial primaria. 113.2. Vialidad Secundaria.- Est constituida por vias que por sus caractersticas de seccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y dan acceso a sectores urbanos, o brindan acceso a la vialidad primaria. Constituyen categoras y componentes de la vialidad secundaria, los siguientes ejes viales: a) Vas Colectoras (V4), con derecho de va de veinte y cinco a treinta metros (25-30 m). b) Vas Colectoras (V5), con derecho de va de quince a veinte y tres metros (15-23 m). c) Colectoras Segn Funcin (CSF), que corresponden a vas existentes que se reconocen como colectoras a pesar de no tener las caractersticas adecuadas de seccin y trazado. Art.114. Normas.- Las normas de diseo de carcter general, aplicables a la Estructura Vial y dems componentes del sistema vial, constan en el Anexo No.5 de esta Ordenanza. Detalles de diseo vial aplicables a desarrollos urbansticos constan en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Art.115. Componentes de la Estructura Vial.- Constituyen componentes de la Red Vial Fundamental y de la Vialidad Secundaria, en el corto y mediano plazo, las siguientes vas:

CATEGORAS

CORTO PLAZO

MEDIANO PLAZO

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RED VIAL FUNDAMENTAL Autopistas (V1) Tramo de la autopista Terminal Terrestre-Pascuales, paralelo al Ro Daule: Autopista Guayaquil-Salinas. Va Perimetral, calle 48 S-O Av. 25 de Julio, Eje Norte-Sur Par Vial: Quito, Eje N-S - Machala, Av. 1 S-O Dr. Luis Cordero Crespo, Eje N-S Av. de las Amricas Pdte. Jaime Rolds Aguilera, Av. 4 NO - Eje N-S - Av.4 N-E Av. Francisco de Orellana, Eje N-S. Carlos Julio Arosemena, Eje Este-Oeste Calle del Bombero, Eje Este-Oeste Jos Rodrguez Bonn, Av. 51 S-O Portete de Tarqui, calle 26 S-O (desde Federico Goding, Av. 20 S-O hasta Puente Portete) Dr. Juan Tanca Marengo, Av. 8A N-O y calle 18G N-O Viaducto Tanca Marengo, calle 18G N-O Martha Bucaram de Rolds, Av. 39 N-O Dr. Camilo Ponce Enrquez, Av. 39 N-O Dr. Honorato Vsquez, calle 22 N-O Assad Bucaram Elmaln, Av.38 S-O John F. Kennedy, calle 9 N-O Joaqun Orrantia Gonzlez (Av. Constitucin), calle 14 NE Pedro Menndez Gilbert, Av. 5 N-E Benjamn Rosales Aspiazu, Av 5 N-E Va a Daule, Av. 39 N-O Dr. Po Jaramillo Alvarado, calle 48 S-O

Vas Expresas (V2)

Vas Arteriales (3)

Dr. Honorato Vsquez, calle 22 N-O. (Casuarina-Lmite Norte Fuerte Huancavilca) Va de ingreso al Aeropuerto en Daular, desde el Km. 20 va Guayaquil-Salinas hasta el polgono del Aeropuerto. Va Perimetral a la Zona de expansin urbana Aeropuerto Daular, desde el ro Chongn bordeando el polgono del aeropuerto hasta intersectarse con la va a Guayaquil -Salinas Km 40 (recinto el Consuelo). Va de ingreso por el Campus Politcnico, desde la Va Perimetral hasta el anillo vial Km 29 Petrillo. Va Daular - Sabana Grande. Anillo vial desde el Km 20 va Guayaquil-Salinas hasta Petrillo, Km 29.5 va a Daule. Va de ingreso hasta Punta Diamante, a travs de va Perimetral de la zona de expansin urbana Aeropuerto-Daular.

Par Vial (PV)

Los Ros, Av 7 S-O - Esmeraldas, Av. 6 S-O Cuenca, calle 16 S-O - Carlos Gmez Rendn, calle 18 SO Portete de Tarqui, calle 26 S-O - Venezuela, calle 27 S-O Cristbal Coln Fontanarosa, calle 8 S-E - Ayacucho, calle 11 S-E Gral. Eloy Alfaro, Av. 10 S-E - Chile, Av. 9 S-E. VIALIDAD SECUNDARIA

Vas Colectoras (V4)

Domingo Comn, Av. 10 S-E Boyac, Av. 6 S-E Boulevard 9 de Octubre, Eje Este-Oeste Dr. Jos Vicente Trujillo, calle 43 S-E y Aurora Estrada Ayala y Ramrez, calle 43 S-O

Prolongacin de Domingo Comn, Av. 10 S-E hasta Cacique Tomal, calle 58 S-E. Dr. Isidro Ayora Cueva, Av. 3 N-E; Ing. Felipe Pezo Campuzano, calle 18J N-O.

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Ernesto Albn Mosquera, calle 46 S-E y calle 46 S-O Boulevard Jos Joaqun de Olmedo, Diagonal 8 S-E Malecn Simn Bolvar, Av. 12 S-E N-E Milagro, AV. 26 S-O Federico Goding, Av. 20 S-O Dr. Fortunato Safadi Emn, Av 10 N-O Av. Del Periodista, Av. 10 N-O Dr. Enrique Ortega Moreira, calle 12 N-O Dr. Ral Gmez Lince, Av. 32 N-O John F. Kennedy, calle 9 N-O Pdte. Juan de Dios Martnez Mera, Av. 28 N-O Rodrigo Chvez Gonzlez, Av 23 N-O Dr. Isidro Ayora Cueva, Av 3 N-E Victor Emilio Estrada, calle 9 N-O Guillermo Pareja Rolando, calle 15 N-E y Av. 2 N-E Ing. Rodolfo Baquerizo Nazur, Av. 2 N-E y calle 19 N-E Benjamn Carrin Mora, Av. 32 N-O - calle 18J N-O y calle 18 N-E Enrique de Grau Ruiz, calle 18 N-E Ro Gualaquiza, 1 herradura 10 N-O Carlos Luis Plaza Dan, calle 12 N-E Barcelona Sporting Club, calle 4 S-O Dr. Jos Mara Velasco Ibarra, Av. 26 S-O Econ. Abdn Caldern Muoz, Av. 12 S-E Dr. Ral Clemente Huerta, calle 53 S-E San Juan Bosco, calle 54 S-O Los Esteros, calle 50 S-O Av. De la Democracia, Av. 2 N-E Dr. Antonio Parra Velasco, Av. 4 N-E Ing Felipe Pezo Campuzano, calle 18J N-O Eduardo Sol Franco (Juan Pablo II) calle 19 N-O Manuela Garaycoa de Caldern, calle 27 N-O calle 24 N-O (Modesto Luque Ribadeneira) calle 29 N-O (Rosavin) Va Principal Ingreso a Chongn. Vas Colectoras (V5) Diagonal 14 N-O (Av. Principal cerro de Mapasingue) En lotizacin industrial INMACONSA, calles: Quinta Sur Cuarta Sur Primera Sur Eucaliptos, calle 23 N-O calle 23C N-O (calle A) Tercera Norte Marcel Laniado de Wind, calle 25 N-O calle Primera Este Segunda Este Tercera Este (Quinquelias) Av. 34 N-O Av. 43 N-O (Tecas) Antonio Castro 1callejn 24 N-O (Beta) calle Segunda Oeste. Dr. Juan Montalvn Cornejo (Amazonas), calle 49 S-O Luis Adriano Dillon, calle 35 S-O Atilio Descalzi Mendoza, calle 35 S-O Mons. Csar Mosquera Corral, Av. 47 S-O Santa Isabel, calle 42 S-O Ismael Prez Castro, Av. 34 S-O Chilanes, calle 44B S-O Dr. Rafael Garca Goyena, calle 30 S-E S-O Luis Noboa Naranjo, Av. 7 S-O Padre Cayetano Tarruel, Av. 2 S-O Dr. Sixto Durn Borrero, Av. 2 S-O

Prolongacin Eduardo Sol Franco (Juan Pablo II), calle 19 N-O. En sector INMACONSA, calle Manuela Garaycoa de Caldern (Iguanas) calle 27 N-O, (Modesto Luque Ribadeneira) calle 24 N-O, (Rosavn) calle 29 N-O (hasta lmite urbano).

Va paralela Norte a va GuayaquilSalinas, va paralela Sur a va Guayaquil-Salinas, va Manga de Cubachi, sector INMACONSA: Eduardo Sol Franco (Juan Pablo II) calle 19 N-O, calle Tercera Sur (Lmite ESPOL), calle Primera Norte, cuarta Norte, Quinta Norte (Lmite Cridesa), calle Sexta Norte, Primera Oeste, Tercera Oeste, va Manga de Cubachi.

Colectoras Segn Funcin (CSF)

Va marginal a Estero Las RanasEstero del Muerto, en Isla Trinitaria: Va marginal a esteros Santa AnaMogolln-del Muerto, va ingreso a cooperativa Madrigal desde Perimetral, va ingreso a canteras Huayco, ingreso a Puerto Hondo, ingreso a Ca. La Cemento Nacional, ingreso a tnel de CEDEGE Km 21 de va a la costa, va ingreso a camaroneras Km 21.2 va Guayaquil-

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Dr. Leonidas Ortega Moreira, calle 47 S-E S-O Julio Zaldumbide, Av. 6 S-O Los Esteros, calle 20 S-O 1 Callejn 51 S-O (Ingreso a Trinipuerto) Cacique Tomal, calle 58 S-O Dr. Leopoldo Carrera Calvo, Av. 47 N-O hasta Martha Bucaram de Rolds, Av. 39 N-O Madre Teresa de Calcula (calle primera de Mapasingue Oeste) calle 16 N-O Dr. Ignacio Cuesta Garcs, Av. 36 N-O.

Salinas.

Art.116. Afectacin en virtud de la Red Vial Fundamental.- Para efecto del diseo de autopistas, vas expresas, y arteriales propuestas en la Red Vial Fundamental, se impone las siguientes afectaciones: a) Una franja de doscientos metros (200 m.), cien metros a cada lado del eje, como margen de tolerancia que permita correctivos en el correspondiente trazado, en atencin a pendientes del terreno, condiciones de drenaje, etc. b) Reservas de suelo para intercambiadores y pasos elevados, las que se delimitar con cuadrilateros de doscientos metros (200 m) y cien metros (100 m.) por lado, respectivamente. 116.1. Estas afectaciones constituyen una limitacin al derecho de dominio de los predios colindantes a las mencionadas vas, cuyo plazo de vigencia es de cuatro aos contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza, salvo que especficamente el Concejo Cantonal, para cada caso, prorrogue la vigencia de esta franja de afectacin. 116.2. Antes de vencimiento del plazo de vigencia indicado en el numeral anterior, DUAR y DOPM debern establecer el trazado en firme de la va, y, o el diseo del intercambiador o el paso elevado del caso, los que de ser autorizados por el Concejo Cantonal impondr, por plazo determinado, la afectacin de acuerdo al derecho de va o al diseo que le corresponda. 116.3. Toda modificacin del trazado fuera de esta franja o cuadrilatero se considerar variante de diseo que requerir estudios especficos que la justifique, y constituir Modificacin del Plan Regulador, tal como est prescrito en el Art.7 de esta Ordenanza. 116.4. La eliminacin de un componente de la Red Vial Fundamental constituye Revisin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que deber ser aprobada por el Concejo Cantonal, tal como prescribe el Art. 7 de esta Ordenanza, particular que dejar sin efecto la franja de afectacin del caso, segn se prescribe en este artculo. TITULO III DE LA GESTION DEL DESARROLLO URBANO Captulo 9

ADMINISTRACION DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL Seccin Primera

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Escalafn Territorial

Art.117..- La administracin del Ordenamiento Fsico Espacial propuesto se realizar en atencin a los siguientes componentes: 117.1. Nivel macro e intermedio, que incluye: a) Zonas de Planificacin, las que se describen en el Art.108 de esta Ordenanza y se identifican con una letra mayscula. b) Sectores de Planificacin, que corresponden a las unidades de actuacin urbanstica, de las cuales hace referencia el Art.12 de esta Ordenanza y que se identifican con dos digitos. Estos componentes se grafican en el plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2. 117.2. Nivel micro, que comprende: a) Subzonas, que delimitan reas homogneas, para las cuales se establecen regulaciones detalladas de uso, tipologa de edificacin, forma de ocupacin del lote y la edificabilidad aplicable a un predio. Se identifican con letras en atencin al uso predominante asignado al rea de la cual forma parte, a las que se adicionan dgitos que remiten a las condiciones de ordenamiento y edificabilidad prescritas para la subzona del caso. Barrios y vecindarios, los que se establecen a efecto de la determinacin de la compatibilidad de usos de comercios y servicios de tal escala con el uso residencial. La cobertura de los comercios y servicios barriales es de cinco mil a diez habitantes (5.000 - 10.000 hab.), en tanto que los de caracter vecinal tienen un cobertura de dos mi quinientos a cinco mil habitantes (2.500 - 5.000 hab).

b)

Las subzonas se grafican el Plano de Zonificacin de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, en tanto que la normativa que hace referencia a barrios y vecindarios consta en los cuadros de Compatibilidad de Usos de la misma Ordenanza. Seccin Segunda De los Usos del Suelo

Art.118. Tipificacin.- En consideracin a las posibilidades de coexistencia o compatibilidad los usos se titpifican de la siguiente manera: a) Usos permitidos, los que estn admitidos expresamente en cada zona y que pueden coexistir sin perder ninguno de ellos las caractersticas que les son propios. Usos condicionados, aquellos que requieren limitaciones en su intensidad o forma de uso, para constituirse en permitidos.

b)

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c)

Usos prohibidos, los incompatibles con aquellos establecidos o previstos para una zona, y entraen peligros o molestias a personas o bienes, o distorcionen las caractersticas de aquella.

Art.119. Predominancia de Usos.- Las zona y subzonas se caracterizan por un uso predominante. Tal predominacia no es excluyente de otros usos permitidos, y, o condicionados, que se consignan en los cuadros Compatibilidad de Usos de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Art.120. Clasificacin de los usos del suelo.- Para efecto de la aplicacin de la Zonificacin del Uso del Suelo del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, y las disposiciones de las Ordenanzas de Reglamentacin Urbanstica a que hace referencia el artculo 150, los usos se clasifican e identifican con su respectivo cdigo numrico, tal como consta en el documento Codificacin de Actividades y Usos del Suelo. Los usos, en forma agregada por categoras, se clasifican de la siguiente manera: 120.1 Usos Extractivos.- Actividades dirigidas a la produccin agropecuaria (111); a los servicios agrcolas (112); a la caza (113); a la silvicultura (121); a la extraccin de madera (122); a la pesca, y a la cra y explotacin de acuticos (130); y, a la explotacin de minas y canteras (210), produccin de petrleo crudo y gas natural (220) y extraccin de minerales metlicos (230). 120.2. Usos Industriales o de Procesamiento.- Actividades que involucran a las que genricamente se identifican como industrias manufactureras (cdigo 3). a) En atencin al impacto ambiental estos usos se subclasifican en: Industrias de bajo impacto(3-B) por ser escasamente perceptibles ruidos, vibraciones y emanaciones, tales como: industria pequea dedicada a la fabricacin de helados y otros postres (31121); envasado y conservacin de frutas y legumbres (31131 a 31134) o agroindustria familiar; elaboracin de alimentos de cereales (31161); fabricacin de productos de panadera, fideos y afines (31171 a 31174); fabricacin de chocolate y artculos de confitera (31191 y 31192); industria vincola (31321); artculos confeccionados con materiales textiles (32121 al 32125); confeccin de prendas de vestir (32201 a 32206); fabricacin de productos de cuero (talabartera) (32331 y 32332); fabricacin de calzado (324); carpintera de obra y ebanistera (33112); fabricacin de envases de madera y de caa (33121 y 33122); fabricacin de productos de madera y corcho (33191 y 33199); fabricacin de envases y cajas de papel y cartn (34121); fabricacin de tarjetas, sobres y papel de escribir con membrete, calendarios, afiches, etiquetas (34202); fotograbado y litografa (34203); imprenta y encuadernacin (34204); serigrafa (34205); otras industrias manufactureras pequeas (390). Industrias de mediano impacto (3-M), caracterizadas porque los ruidos, vibraciones y emanaciones son perceptibles pero no molestos, o por presentar moderado peligro de explosiones, incendios o contagios, tales como: industrias medianas y grandes dedicadas a la fabricacin de helados y otros postres (31121); pasteurizacin, homogeneizacin (31124); molinos harineros y otros (31162); piladora (31163); elaboracin de productos alimenticios diversos (312); industrias vinicolas medianas y grandes (31321); elaboracin de cerveza, malta y otras

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bebidas malteadas (31331); elaboracin de bebidas no alcohlicas, aguas minerales y gaseosas (31341 y 31342); industrias de tabaco (314); fbricas de tejidos de punto (32131 y 32139); fbricas de tapices y alfombras (32141); cordelera, colchones (32151 y 32152); textiles n.e.p.(32199); industria de madera (331) fabricacin de muebles y accesorios (332); fabricacin de artculos de pulpa de papel y cartn n.e.p.(34191); imprentas, editoriales e industrias conexas medianas y grandes (342); fabricacin de jabones y preparados de limpieza, perfumes cosmticos y otros productos de tocador (35231 al 35239); fabricacin de productos plsticos (356); fabricacin de objetos de barro, loza y porcelana (361); fabricacin de productos de arcilla para construccin (36911 y 36915); fabricacin de estructuras metlicas (381); fabricacin de maquinaria y equipo para la agricultura (38221); fabricacin de maquinaria de oficina, clculo y contabilidad (38251 y 38252); fabricacin de maquinaria y equipo n.e.p.(38291 y 38299); fabricacin de maquinas y aparatos industriales elctricos (38311 al 38319); fabricacin de aparatos de radio, TV, y comunicaciones (38321 al 38326); fabricacin y montaje de aparatos elctricos de uso domstico (38331); fabricacin de aparatos elctricos (38391 a 38399); fabricacin de bicicletas (38442); fabricacin y montaje de equipo profesional y cientfico (385); otras industrias manufactureras medianas y grandes (390); depsito y almacenamiento (71921 a 71926) Industrias de alto impacto (3-A), que se caracterizan por ruidos, vibraciones y emanaciones molestas, o presentar peligros de explosiones o incendios o contagios, tales como: matanza de ganado, preparacin y conservacin de carne (31111 al 31115); fabricacin de leche condensada en polvo y evaporada (31122); fabricacin de mantequilla, quesos, quesillos, crema y yogurt (31123); elaboracin y conservacin de pescados, crustceos y otros productos marinos (31141); fabricacin de harina de pescado, aceites y grasas animales y vegetales (31151 al 31154); fabricacin y refinacin de azcar (31181 y 31183); destilacin, rectificacin y mezcla de bebidas alcohlicas (31311 y 31312); hilado, tejido y acabado de textiles (32111 al 32115); fabricacin de textiles n.e.p. (32199); curtideras y talleres de acabado (32311); preparacin y teido de pieles (32321); fabricacin de pulpa de madera, papel y cartn (34111 y 34112); fabricacin de sustancias qumicas industriales bsicas, abonos, plaguicidas, resinas sintticas, materias plsticas y fibras artificiales (351); fabricacin de pinturas, barnices y lacas (35211 y 35212); fabricacin de productos farmacuticos y medicamentos (35221 y 35222); fabricacin de productos qumicos n.e.p.(35291 a 35299, excepto 35294 y 35295); fabricacin de materiales para pavimentacin y techado a base de asfalto (35402); fabricacin de productos de caucho (355); fabricacin de vidrio y productos de vidrio (362); fabricacin de cemento (36922); fabricacin, reconstruccin y reparacin de motores y turbinas (38211); fabricacin de maquinaria para trabajar los metales y la madera (38231); fabricacin de maquinaria y equipo para las industrias (38241 a 38245); construccin de material de transporte (384, excepto 38442); extraccin de piedra, arcilla, arena y otros minerales (290). Industrias peligrosas (3-P), que se caracterizan por emitir ruidos, vibraciones y emanaciones

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muy molestas, y presentar peligros de explosiones, o incendios o contagios; deber disponerse rodeada de areas de veda, o fuera del permetro urbano. Forman parte de tal clasificacin: fabricacin de explosivos y municiones (35294); fabricacin de fsforos (35295); refinera del petrleo (35301); fabricacin de combustibles y otros productos derivados del petroleo y del carbn (35401); produccin de energa electrica (41011); envasamiento y distribucin de gas (41021 y 41022); Tratamiento final de desechos slidos en relleno sanitario (92001). b) En atencin al tamao de las instalaciones estas se subclasifican en: Pequeas, caracterizadas por tener un rea construida cubierta igual o menor a cuatrocientos metros cuadrados (400 m2) y mximo 20 empleados. Medianas, las que se caracterizan por tener un rea cubierta igual o menor a mil doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y entre 20 y 80 empleados.

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Grandes, caracterizadas por tener un rea cubierta de ms de mil doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y ms de 80 empleados.

120.3. Uso Residencial.- El que sirve para proporcionar alojamiento familiar permanente a las personas (cdigo 0). Se distinguen entre unifamiliar y multifamiliar. 120.4. Usos Comerciales y de Servicios.- Que comprenden: a) Comercio.- Incluye el comercio al por mayor, entre otros: productos agrcolas, de la caza, de la pesca y la forestacin (611); de la minera (612); productos alimenticios (613); textiles, prendas de vestir y cueros (614); madera, papel y derivados (615); sustancias qumicas, industriales y materias para elaborar plsticos (616); porcelanas, loza, vidrio y materiales para la construccin (617); motores, mquinas y equipos (618).

Tambien incluye el comercio al por menor, o al detal, entre otros: productos alimenticios (621); cigarreras y agencias de lotera (623); textiles, prendas de vestir y cueros (624); comercio minorista diverso, entre ellos, bazares, boutiques, ferreteras, floristeras, joyeras, libreras, muebleras, etc. (625); restaurantes, cafs y otros establecimientos que expenden comidas y bebidas (631); hoteles, casas de huspedes y otros lugares de alojamiento (632), b) Servicios Comerciales.- Actividades de prestacin privada de servicios, a las personas o a las empresas, tales como: oficinas centrales de las empresas; servicios a las empresas, tales como, servicios jurdicos, contables, elaboracin de datos, tcnicos y arquitectnicos, publicidad, arriendo de equipos y maquinarias (832); finanzas (810); seguros (820); inmobiliarias (831); servicios comerciales de diversin y turismo, entre ellos, cabarets, discotecas, etc. (94901), salas de billar, bowling, etc. (94906); vdeo juegos (94907); servicios de reparaciones (951); servicios de limpieza (952); servicios personales directos, tales como peluqueras, salones de belleza, estudios fotogrficos, etc. (959).

120.5. Usos de Equipamiento.- Que comprenden: a) Comunicacin, Transporte, Energa y Agua.- Actividades relacionadas con la recepcin, despacho, traslado, depsito temporal o espera, de bienes o personas, sea por sistemas: terrestres, superficiales o subterrneos, incluido aparcamientos, garajes y servicios a los automotores (711); acutico (712); areo (713); el depsito, almacenamiento y empaque de mercaderas (719). Tambin los relacionados con recepcin, conduccin o despacho de informacin, almbrica o inalmbrica, por medios mecnicos, elctricos, electrnicos u pticos (720); e instalaciones de electricidad, gas y vapor (410) y suministro de agua (420) b) Bienestar General.- Actividades relacionadas con la prestacin de servicios comunales, que comprenden entre otras: servicios de educacin y cultura (931); culto (939); recreacin (949, excepto 94901, 94906 y 94907); salud (933); sanidad (920); asistencia social (934); seguridad, gobierno, administracin pblica y defensa (910); institutos de investigacin y laboratorio

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cientfico (932); organizacin y participacin comunitaria (935); teatros, cinematgrafos, estudios de radio y tv (941); bibliotecas, museos y galeras de arte (942). Cuando los usos de comunicacin, transporte, energa y agua, y de bienestar general, constituyen ncleos y, o corredores de estructuracin urbana, tal como se describen en los artculos 76 y 103 de esta Ordenanza, forman parte del Equipamiento Urbano Especial. Cuando la cobertura de tales usos es de escala zonal o menor, y no son calificables como estructuradores, forman parte del denominado Equipamiento Comunal. Art.121. Usos restrictivos.- Los usos que por la naturaleza de sus actividades generan emanaciones molestas y dificilmene controlables, debern: a) Preveer un rea de amortiguamiento respecto de otros usos colindantes, cuyas dimensiones constan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. De no ser exigible tal rea de amortiguamiento por condiciones previas de edificacin, se requerir de los usos vecinos a implantarse a posteriori, precauciones respecto de la implantacin, forma o construccin de sus edificios, los que para cada caso debern ser objeto de memoria tcnica justificativa al momento de solicitarse el correspondiente Registro de Construccin.

b)

Los usos restrictivos se identifican con una letra R adicional, en los Cuadros Compatibilidad de Usos que se consignan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Seccin Tercera Administracin de la Zonificacin del Uso del Suelo Art.122.- Modificacin a la Predominancia del Uso en Suelo Urbanizado y Urbanizable.La Modificacin de la Predominancia de Uso del Suelo a un sector o a una subzona, a predios de una hectrea o ms, y a la establecida para las Areas Cedidas a la Municipalidad en virtud de un desarrollo urbanstico autorizado, podr ser concedida por el Concejo Cantonal previos informe y pronunciamiento de Asesora Jurdica y de la Comisin de Planificacin, respectivamente. 122.1. Los informes se sustentarn en estudios especficos que al efecto deber realizar DPLAN-G, para el rea del caso, a fin de establecer la viabilidad de la modificacin del uso, el que deber incluir: Registro actualizado de las actividades que se realizan en el rea. Anlisis de las caractersticas de los predios. Anlisis de las condiciones de los servicios bsicos de infraestructura existentes o a implementarse en forma inmediata. Anlisis del tamao y caractersticas de las actividades propias del uso solicitado. Anlisis del impacto que la modificacin provoque en el sitio y su entorno inmediato.

122.2. Criterios aplicables a Modificaciones de la Predominancia de Uso del Suelo.Junio 21 del 2000

Para efecto de tal modificacin se utilizar como criterio general, la admisin de un uso de menor impacto en un rea a la que se le haya asignado usos de de mayor impacto, para lo cual se atender la siguiente jerarqua: Uso Predominante Usos extractivos (excepto minas y canteras) y otros usos en suelo no urbanizable Uso de bienestar general Uso residencial Uso de comercio y servicios comerciales Comunicacin, transporte, energa y agua Uso industrial de mediano impacto Uso industrial de alto impacto Industrias peligrosas, minas y canteras Grado de Impacto 1 2 3 4 5 6 7 8

Art.123. Modificacin a la Intensidad del Uso de una Subzona en Suelo Urbanizado y Urbanizable.- Ser resuelto por el Concejo, previos informes de DPLAN-G, Asesora Jurdica y la Comisin de Planificacin, en atencin a: 123.1. Informes especficos que para cada caso debern realizar las entidades prestatarias de servicios de agua potable y alcantarillado sanitario, energa elctrica y telecomunicaciones. Los informes del caso debern incorporar los anlisis de redes y otros componentes de los sistemas de infraestructura, en el sentido de que es posible o conveniente realizar tal modificacin. 123.2. La autorizacin de la intensificacin solicitada, tanto de la densidad neta y, o el Coeficiente de Utilizacin del Suelo (CUS) establecidos por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para una subzona, no deber exceder los siguientes porcentajes de incremento respecto del mximo admisible por norma: a) b) c) En Zona Central (ZC), hasta el veinte por ciento (20%). En Zonas Pericentrales (ZP), hasta el treinta por ciento (30%). En Corredores Comerciales y de Servicios: CC, Corredores Comerciales y de Servicios que no atraviesan y colindan Zonas Residenciales, Industriales y de Equipamiento ni reas libres, hasta el cuarenta por ciento (40%). CC-R, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan Zonas Residenciales, hasta el treinta por ciento (30%). CC-I, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan Zonas Industriales, hasta el treinta por ciento (30%). CC-E, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan Zonas de Equipamiento, hasta el veinte por ciento (20%). CC-L, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan Areas Libre, hasta el veinte por ciento (20%).

d)

En Zonas Residenciales (ZR) y Mixta Residencial (ZM-R), hasta el diez por

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ciento (10%). 123.3. La eventual autorizacin de la intensificacin genera un sobrebeneficio que deber compensarse a la ciudad, de acuerdo a la cuanta a valor de mercado de aquel, segn las siguientes alternativas: a) Cesin a la ciudad, en un rea que la Municipalidad apruebe, de terrenos con un valor equivalente al setenta por ciento (70%) del valor de mercado del rea til incrementada por la intensificacin autorizada. Construccin y cesin a la ciudad de un equipamiento comunal que equivalga en valor el setenta por ciento (70%) del valor de mercado del rea til incrementada por la intensificacin autorizada.

b)

c)

Si el valor del rea til a lograrse por la intensificacin autorizada no fuere suficiente para cumplir con lo prescrito en los artculos anteriores, aquel se consignar como un depsito en dinero efectivo, en una cuenta especial que la Municipalidad abrir para efecto de dotacin de equipamientos comunales. Ejecucin de un programa de vivienda de inters social a disposicin de la Municipalidad, para efecto de actuaciones que requieran reubicacin de poblacin.

d)

El clculo del valor de mercado lo realizar la Jefatura de Avalos y Registro de DUAR, para lo cual utilizar los factores de valoracin que emita, en enero y julio de cada ao, la Cmara de la Construccin de Guayaquil. Art.124. Autorizacin de Usos en Suelo No Urbanizable.- Podr ser concedido, para cada caso, por el Concejo Cantonal previo pronunciamiento e informes de la Comisin de Planificacin, Asesora Jurdica, DPLAN-G y la Direccin de Medio Ambiente. Se atender lo prescrito para el efecto en esta Ordenanza y en la de Reservaciones Territoriales. Art.125. Autorizacin para la Reclasificacin de los Suelos No Urbanizables.- El Concejo Cantonal previo pronunciamiento e informes de la Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo, de Asesora Jurdica y DPLAN-G, podr aprobar la reclasificacin de Suelos No Urbanizables en atencin a las siguientes disposiciones: 125.1. De Suelo No Urbanizable Extractivo a Suelo No Urbanizable Recreacional.- Se admitir tal reclasificacin siempre que sta se sujete a los mnimos de rea prescritos en las Ordenanzas de Reservaciones Territoriales y de Edificaciones y Construcciones. 125.2. De Suelo No Urbanizable Extractivo o Recreacional, a Suelo No Urbanizable por instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad.- Se admite tal reclasificacin, total o parcial, en sujecin a los siguientes condicionamientos: a) Que por cada unidad de superficie reclasificada como No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad se mantengan tres unidades de superficie como Suelo No Urbanizable Extractivo o Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico. Que el beneficiario de tal reclasificacin se obligue a implementar los usos admitidos para el Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico, si ste fuera

b)

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el caso. c) Que las reas resultantes satisfagan los mnimos prescritos en las Ordenanzas de Reservaciones Territoriales y, o de Edificaciones o construcciones.

125.3. De Suelo No Urbanizable Extractivo, o Recreacional y Turstico, o por Instalaciones de Riesgo o Vulnerabilidad, a Suelo No Urbanizable Protegido.- Se admitir tal reclasificacin de acuerdo a los condicionantes que estableciere el estudio especfico que sustenten la declaracin de Protegido al suelo del caso.

Art.126. Modificaciones a las Clasificaciones y, o Derechos de Vas.- En los casos en que no fuere posible realizar las modificaciones en el trazado de la red vial, en los trminos prescritos en el Art.115 y 116 de esta Ordenanza, podr el M.I. Concejo Cantonal autorizarlas, previo informe y pronunciamiento de Asesora Jurdica y de la Comisin de Planificacin, respectivamente. Los mismos se sustentarn en los siguientes estudios: 126.1. En autopistas (V1), vas expresas (V2) y arteriales (V3), si se cuenta con estudios especficos de ingeniera de trfico a escala urbana que justifique tal revisin. Tales estudios debern acompaarse de un informe de DPLAN-G. 126.2. En colectoras de primer orden (V4), con respaldo de estudio puntual desarrollado por DPLAN-G que justifique la revisin del caso. 126.3. En pares viales (V4), colectoras de segundo orden (V5), colectoras segn funcin (CSF), y locales y peatonales, de acuerdo a informe de DUAR elaborado en atencin a las caractersticas del proyecto urbanstico del caso. Art.127. Autorizaciones para Usos Provisionales.- El M.I. Concejo Cantonal, previo informes de DPLAN-G, Asesora Jurdica y la Comisin de Planificacin, podr conceder por plazos determinados usos diferentes a los asignados en la presente Ordenanza, bajo los siguientes condicionamientos: a) Que los usos asignados por el Plan Regulador no hayan sido desarrollados en los predios vecinos. En los casos en que hayan sido desarrollados, en los predios vecinos, los usos asignados por el Plan Regulador se podrn autorizar obras de carcter provisional, sean stos, ornamentales, comerciales o de servicio, las que debern demolerse al vencimiento del plazo concedido Que se satisfagan los condicionamientos previstos en el Art.97 de la Ordenanza del Uso del Espacio y Va Pblica.

b)

c)

Art.128. Autorizaciones para Usos No Conformes.- En los casos de uso de suelo no conforme a las asignaciones establecida por la presente Ordenanza, se reconocer tal situacin bajo los siguientes condicionamientos: a) b) Que su funcionamiento no cause molestias en el entorno. Si en los edificios o instalaciones del caso no se pudieren evitar o mitigar las molestias al entorno, no se admitirn obras de mejoramiento de aquellos, sean

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estos aumentos, remodelacin y, o reparaciones, salvo aquellas mnimas que no excediendo el diez por ciento del valor de aquellos, garanticen la higiene y el ornato. En todo caso, el M.I. Concejo Cantonal fijar un plazo para la autorizacin del funcionamiento, del uso no conforme. Si este causare molestias al entorno, tal autorizacin no deber ser mas all del ao 2008; concludo tal plazo, las actividades e instalaciones relacionadas con tales usos no conformes y que causen molestias al entorno debern haber cesado o trasladado a zonas donde aquellos son admisibles. Para el efecto, la autorizacin del Concejo se sustentar en informe y pronunciamientos de DPLAN-G, Asesora Jurdica y de la Comisin de Planificacin. Art.129. Terrenos que delimitan sectores y subzonas.- Para los casos de terrenos que enfrenten una va que delimita sectores y subzonas de diferentes normas de edificacin, se procurar la simetra del perfil de edificabilidad de dicha va, de acuerdo a las determinaciones del correspondiente Plan Especial o Plan Parcial. De no contarse con stos, DUAR las impondr de acuerdo a las caractersticas de las edificaciones predominantes en el tramo de va del caso.

Seccin Cuarta Administracin de la Edificacin y de la Construccin Art.130. Priorizacin del Control.- A efecto de un eficaz control de los procesos de edificacin y construccin, de acuerdo a las prescripciones de esta Ordenanza, la Municipalidad priorizar su intervencin tutelar en los ncleos, corredores y proyectos de estructuracin urbana. Dicho control se realizar respecto del cumplimiento de las normas emitidas en los Registros de Construccin, al Rgimen de Excepcin a favor de edificaciones que el Concejo Cantonal conceda, a la aplicacin por DUAR de los criterios de Compatibilidad de Uso constantes en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y a la intensificacin del uso del suelo de un predio que la Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo otorgue en casos de excepcin. Art.131. Establecimiento de la Compatibilidad de Uso del Suelo.- En aquellos casos en que el Reglamento Interno de un desarrollo urbanstico autorizado no contemple cuadros de compatibilidad de usos, el establecimiento de la compatibilidad solicitada para un uso en un predio en particular, podr ser realizado por DUAR en aplicacin del cuadro de Compatibilidad de Usos establecido por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para la subzona de la cual forma parte. Para el efecto, deber verificarse si el uso solicitado satisface los condicionamientos establecidos en los indicados cuadros. Art.132. Intensificacin del uso del suelo en un predio.- La Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo, previo informe de DUAR admitir la intensificacin de edificacin y de poblacin de un predio en particular menor de una hectrea, respecto de los valores normados por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, de acuerdo a los mximos establecidos en el Art. 123.2 de esta Ordenanza. Para el efecto se compensar a la ciudad por el instensificacin autorizada de acuerdo a las modalidades establecidas en el Art.123.3.

Captulo 10

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DE LA GESTION DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO

Art.133. Objeto.- Las disposiciones del presente Ttulo tienen por objeto delinear los procedimientos generales de consulta y concertacin de los agentes pblicos y privados en la ejecucin de los instrumentos de ordenamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, descritos en los Ttulos I y II de esta Ordenanza.

Seccin Primera Programacin de la Intervencin Urbanstica del Plan Art.134. Contenidos.- La programacin de la intervencin urbanstica municipal har referencia a las actuaciones que la administracin local pondr en prctica en el contexto de las atribuciones que la Ley impone para la Municipalidad. Sin embargo, tales actuaciones no agotarn la gestin municipal del desarrollo urbano; se constituirn en dinamizadores de un proceso en el que la participacin de la sociedad civil y de otras entidades del sector pblico formar parte sustantiva del denominado Plan de Desarrollo Municipal. Art.135. Plazos.- La programacin impondr el orden de prelacin de las actuaciones urbansticas prevista por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano, la cual se sujetar a los plazos establecidos en el Art.7.: Art.136. Proyectos priorizados de desarrollo urbano.- El ordenamiento propuesto en el Ttulo II de esta Ordenanza se sustentar en la ejecucin, pblica y privada, de los proyectos que se describen en el Anexo No. 6, y que en virtud de esta Ordenanza se declaran como proyectos fundamentales de desarrollo fsico espacial de Guayaquil. En virtud de tal declaratoria, los proyectos de responsabilidad municipal se constituyen en prioritarios, programndose su ejecucin en los trminos descritos en este Ttulo. Los correspondientes a otras entidades del sector pblico y los del sector privado se gestionarn de acuerdo a mecanismos de coparticipacin para la ejecucin del Plan que se describen en este Captulo. Art.137. Programas de Actuacin Urbanstica.- Los proyectos fundamentales de desarrollo fsico espacial se clasificarn de acuerdo a los siguientes Programas de Actuacin Urbanstica: 137.1. De desarrollo urbanstico, transporte y comunicaciones; 137.2. De conservacin del entorno histrico y cultural de la ciudad de Guayaquil; 137.3. De los sistemas hdricos y naturales; 137.4. De los sistemas de servicios bsicos. La descripcin de los componentes del programa de actuacin urbanstica del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil consta en el Anexo No.6 de esta Ordenanza. Art.138. Contenidos de los Proyectos.- Los proyectos constitutivos de los programas de actuacin urbanstica se formularn en atencin a dos fases:

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138.1. Fase Conceptual, que incluir: a) b) c) d) Identificacin de los problemas a ser resueltos por el proyecto; Identificacin de metas a alcanzar Estimacin de recursos requeridos para la implementacin del proyecto Identificacin de coparticipantes en la ejecucin del proyecto.

138.2. Fase Organizativa u Operacional, que basada en la anterior deber establecer: a) b) c) d) e) Identificacin de eventuales subprogramas; Formalizacin de compromisos de coparticipacin; Establecimiento de objetivos, recursos y tareas por subprogramas Enfoque organizativo para el manejo del proyecto y,o de los subprogramas Programa de ejecucin del proyecto

138.3. La formulacin de los proyectos, en sus dos fases, se realizar de acuerdo al siguiente proceso aproximativo: a) b) c) Nivel de perfil, cuya formulacin se realizar sustentada en informacin disponible; Nivel de prefactibilidad, que se realizar utilizando informacin especfica obtenida para el efecto; Estudios definitivos, que incorporar la documentacin precontractual que permita convocar o iniciar su ejecucin.

Art.139. Plan de Desarrollo Municipal.- En sujecin a lo prescrito en los Arts. 161 y 171 de la Ley de Rgimen Municipal y en atencin a los procesos de planificacin contnua, las previsiones de planeamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutarn de acuerdo a un Plan de Desarrollo Municipal, el que preveer, dirigir, ordenar y estimular el desenvolvimiento social, econmico, fsico y administrativo de la Municipalidad. Para el efecto, el Plan de Desarrollo Municipal tendr, por niveles, los siguientes contenidos: a) b) c) d) Un objetivo global de desarrollo. Estrategias de desarrollo. Objetivos generales formulados para cada estrategia de desarrollo. Acciones encaminadas al cumplimiento de los objetivos de desarrollo.

Art.140. Procedimientos.- DPLAN-G de acuerdo a las investigaciones del caso y consultas con las dems Direcciones y dependencias municipales, formular los tres primeros niveles del Plan de Desarrollo Municipal descritos en el artculo anterior, los que sern sometidos a pronunciamiento de la Comisin Permanente de Planeamiento y Urbanismo y posteriormente del Alcalde. 140.1. Los tres niveles se recogern en un documento denominado Estrategia para el Desarrollo del Cantn Guayaquil, el que incorporar el Plano Imagen Objetivo del Desarrollo del cantn. 140.2.El documento Estrategia para el Desarrollo del Cantn Guayaquil ser sometido al anlisis de las autoridades municipales y de las entidades representativas de la sociedad civil y del sector pblico del cantn. De tal anlisis se desprendern, en atencin a los instrumentos que se describen en los siguientes artculos, las acciones,
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programas y proyectos municipales, y aquellos que perteneciendo a la sociedad civil y a otras entidades del sector pblico convergern para ejecutar, en el corto, mediano y largo plazo el desarrollo de Guayaquil.

Art.141.Plan Director.- La programacin de las actuaciones urbansticas municipales se ejecutarn como Plan Director, el mismo que tendr una vigencia de hasta cuatro aos, esto es, la del perodo administrativo que le corresponda. Para el efecto, DPLAN-G, preparar en el ltimo ao de cada cuatrienio un conjunto de planes y programas de desarrollo fsico y espacial, que se sistematizar como Plan Director. Los mismos se pondrn a consideracin de la administracin entrante y, eventualmente, formarn parte del Plan de Desarrollo Municipal, en los trminos establecidos en los Arts. 161 y 171 de la Ley de Rgimen Municipal. Art.142. Contenido.- La Programacin cuadrianual de las intervenciones urbansticas incluir : 142.1. La ejecucin de Planes Parciales previstos en los suelos calificados como urbanizables programados. 142.2. La ejecucin de Planes Especiales en suelo urbanizado y no urbanizable. 142.3. La revisin de la utilizacin urbanstica media del suelo urbanizable programado, en funcin de los desarrollos urbansticos y de edificacin ejecutados en el cuatrienio anterior, o por las proyecciones de aquellos en ejecucin. 142.4. La ejecucin de los proyectos fundamentales o estructuradores previstos por el Plan, y aquellos que devengan de Planes Parciales o Especiales, sean de caracter municipal o los concertados con otra entidades del sector pblico o privado. 142.5. La estimacin de los recursos econmicos financieros que la administracin municipal deber reservar para la ejecucin de lo programado. Art.143. Plazos y Efectos.- En atencin al Art.54 de esta Ordenanza, la previsin de las actuaciones urbansticas incluidas en la programacin deber: a) b) Establecer los plazos de vigencia de las afectaciones que eventualmente derivan de aquellas. Preveer las consecuencias o impactos de tales actuaciones en el medio.

Seccin Segunda Instrumentos de Administracin del Desarrollo Urbano Art.144. Objeto.- Ms all de las normas generales incluidas en esta Ordenanza, a efecto de asegurar una gestin negociada con los distintos agentes del desarrollo, se establecen regulaciones para la formulacin y control de actuaciones concertadas para el desarrollo urbano, y la gestin del patrimonio municipal del suelo. Adicionalmente, se identifica la
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Reglamentacin Urbanstica que complementa las normas y disposiciones del Plan Regulador de Desarrollo Urbano.

Art.145.- Administracin Metropolitana.- Con el propsito de viabilizar los procesos de descentralizacin del Estado establecidos por Ley, se propiciar la constitucin del Cantn Guayaquil bajo el Rgimen de Distrito Metropolitano. Adicionalmente, a efecto de la ejecucin de proyectos supramunicipales, se atender lo que las Leyes establecen respecto de Consorcios y Mancomunidad de Municipios. Art.146 Concertacin.- Con el propsito de facilitar la ejecucin concertada de proyectos entre la Municipalidad y las organizaciones privadas, la Municipalidad constituir un Comit Asesor de Desarrollo Municipal que ser presidido por el Alcalde o su Delegado, con el secretariado de DPLAN-G y contar con reglamentacin propia. Ser un rgano tcnico de carcter consultivo para los asuntos relacionados con la planificacin integral del Cantn. 146.1. Participarn en el Consejo representantes de los siguientes grupos organizados y representativos de los sectores econmicos y sociales, nombrados por el Alcalde de ternas enviadas al mismo: Uno por la Comisin de Estudios para el Desarrollo de la Cuenca del Ro Guayas-CEDEGE. Uno por el Consejo Provincial del Guayas Uno por la Junta Cvica de Guayaquil Uno por las Cmaras de la Produccin Uno por los Centros de Educacin Superior Uno por las Juntas Parroquiales

146.2. Sern funciones de este Comit Asesor de Desarrollo Municipal: a) b) c) d) e) f) Contribuir a la formulacin de polticas y propuestas de desarrollo econmico y social del cantn. Opinar sobre prioridades en la distribucin de recursos disponibles. Proponer formas de accin conjunta entre grupos de la sociedad civil y el gobierno local. Mantener comunicacin permanente entre el gobierno local y los agentes del desarrollo econmico social. Llevar a conocimiento del gobierno local problemas que afectan a la comunidad. Promover la participacin de los grupos organizados de la sociedad civil en el proceso de planificacin del Cantn.

Art.147. Organo Consultivo.- La Municipalidad constituir un Comit Interno de Planificacin y Desarrollo Municipal, que tendr carcter consultivo. Estar constituido por el Alcalde, o su representante quien la presidir y convocar, por los presidentes de las Comisiones Permanentes del Concejo Cantonal, y los titulares de las Direcciones Municipales. DPLAN-G actuar como secretariado y apoyo tcnico de la Comisin.

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El Comit Interno de Planificacin y Desarrollo Municipal, que tendr reglamento propio aprobado por el Alcalde, ser competente para:

a)

b) c)

d) e)

Integrar los objetivos y las acciones de los varios niveles administrativos de la Municipalidad en funcin de las polticas propuestas por la administracin actuante. Informar sobre problemas del Cantn y formular objetivos para la accin gubernamental dentro una visin de planificacin integral. Identificar soluciones que permitan una adecuada distribucin de recursos entre los diversos programas y proyectos producto del Plan de Desarrollo Municipal, de los Planes Reguladores, de los Planes Parciales y Especiales, y otros instrumentos de la planificacin. Analizar datos e informes sobre la ejecucin de las acciones programadas, evaluarlas y definir medidas correctivas. Armonizar los planes sectoriales con las polticas de desarrollo social adoptadas por la Municipalidad.

Art.148. Coordinacin.- A efectos de la administracin del desarrollo urbano las Direcciones Municipales se organizarn de acuerdo a niveles asesores y operativos que le corresponden segn la Ley de Rgimen Municipal, de la siguiente manera. a) Del Desarrollo Fsico Espacial. b) Del Desarrollo Social y Econmico. c) De lo Administrativo y Financiero. Las unidades administrativas correspondientes al nivel asesor realizarn la seleccin, priorizacin y puesta en marcha de los proyectos a que hacen referencia los Arts.136 y 137 de esta Ordenanza. Art.149. La gestin del patrimonio del suelo municipal.- La Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo, ejercer la gestin del patrimonio del suelo municipal, para lo cual realizar las siguientes funciones: 149.1. Informar sobre la viabilidad tcnica respecto de cambios en los usos para los que fueron destinadas las reas cedidas a la Municipalidad (ACM), sea para la realizacin de proyectos municipales, o para eventual cesin en comodato a otras entidades del sector pblico o a organizaciones no gubernamentales. 149.2. Informar sobre eventuales modificaciones a los usos para los cuales fueron destinadas las reas reservadas para equipamientos urbanos en virtud de licencias de parcelacin y regularizaciones urbansticas aprobadas por el Concejo Cantonal. Art.150. Reglamentacin Urbanstica Complementaria.- Tiene por objeto establecer las normas de detalle, la documentacin requerida y los procedimientos a aplicarse, a efecto de poner en prctica los instrumentos de gestin, ejecucin, control e informacin a que se hace referencia en el Captulo I de esta Ordenanza. La Municipalidad de Guayaquil emitir las correspondientes Ordenanzas, las que a su momento se codificarn y formarn parte de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil. En atencin a las normas del Rgimen Urbanstico incluidas en esta Ordenanza, tal reglamentacin complementaria se particularizar segn los siguentes contenidos:
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Ordenanza aplicable a los Sistemas de Comunicacin, la que normar las actuaciones relacionadas con el sistema portuario, el sistema aeroportuario y el sistema vial. Ordenanza de Corredores de Infraestructura, que comprender su clasificacin, la identificacin de franjas de afectacin y las normas que regirn su ejecucin. Ordenanza de Reservaciones Territoriales, que delimitar y normar la conservacin y uso de los suelos calificados como no urbanizables y aquellos que se reservaren para la dotacin de equipamiento e instalaciones de infraestructura urbana. Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate, e Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil. Manual Municipal de Arquitectura, que incluir normas generales de seguridad y desempeo exigible a las edificaciones, normas particulares segn tipos de edificacin, y criterios referenciales relacionados con el diseo de componentes arquitectnicos. Manual de Diseo de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos, que incluir entre otros: Normas relativas a estudios preliminares aplicables a desarrollos urbansticos; normas de utilizacin del suelo, y normas de diseo aplicables a distintos tipos de desarrollos urbansticos.

En ausencia de tal reglamentacin complementaria se estar a las normas dictadas por los organismos nacionales, y en su defecto a las observadas internacionalmente, atendiendo a la aplicabilidad de las mismas respecto de cada caso. Art.151. Principios generales del procedimiento administrativo.- Los principios de eficiencia, agilidad, transparencia y coparticipacin exigidos en la Ley de Modernizacin, regularn obligatoriamente las gestiones y procedimientos de la reglamentacin urbanstica a que hace referencia el artculo anterior. En consecuencia, el procedimiento administrativo que se reglamente, en atencin a situaciones de ndole urbanstica que por su evidente complejidad no pueden ser previstas en su totalidad, tendr como principio rector la simplificacin de los actos administrativos reglados dentro de un marco legtimo de tolerancia y de prontitud de la solucin del problema. En consecuencia, las secuencias de pasos que se enuncian a lo largo de la reglamentacin urbanstica del caso, pueden y deben ser resueltas por la Direccin o Jefatura administrativa competente, aplicando un principio de simplificacin y simultaneidad, siempre que dicho enfoque incida en la prontitud de la solucin del problema materia del expediente del caso. Para el efecto, deber exponerse obligatoriamente la base legal y tcnica sobre las cuales se adopt la decisin.

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151.1. Expedientes.- Los expedientes que se sometan a un prodedimiento administrativo establecido se atendern en consideracin a: a) Para cada expediente que requiera de una resolucin del M.I. Concejo Cantonal, el titular de la Direccin correspondiente o el funcionario delegado para el efecto, de considerar que la solicitud contiene todos los documentos requeridos, deber elaborar el correspondiente informe. El titular de la Direccin correspondiente, podr por una sola vez, de considerar que existe la ineludible necesidad de complementar o corregir la documentacin presentada, devolver el expediente al solicitante, exponiendo por escrito los requerimientos necesarios, y puntualizando las ampliaciones, cambios o enmiendas que deben ser incorporados en el expediente. El titular de la Direccin correspondiente, con su informe y adjuntando el expediente del caso, solicitar al Procurador Sndico Municipal y, o al funcionario delegado para el efecto, que emita su pronunciamiento. La Direccin que recept el expediente, obligatoriamente informar al interesado sobre el resultado del trmite en atencin al principio constitucional del habeas data. La Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo as como el Alcalde, de conformidad al principio de iniciativa otorgado a stos por la ley, pondrn en conocimiento del M.I. Concejo Cantonal cada expediente con sus respectivas recomendaciones. En todo caso, corresponde al M. I. Concejo Cantonal mediante resolucin motivada, resolver sobre lo actuado.

b)

c)

d)

151.2.Apelacin y Revocacin de Permisos.- Todo profesional, salvo en los casos de contradicciones notorias y evidentes, tendr el derecho de solicitar por escrito, que las observaciones efectuadas por la autoridad competente o su delegado al proyecto arquitectnico bajo su responsabilidad, en el proceso de aprobacin de los planos, sean revisadas por una autoridad, rgano o nivel superior. El procedimiento de apelacin, mientras se mantenga dentro del mbito administrativo, lo resolver la Direccin Municipal que se encuentre en el nivel asesor y ocasionar al recurrente el pago de las tasas respectivas, o los gastos de arbitraje y peritaje. En los casos de delegacin, el procedimiento se reglamentar dentro del acuerdo o convenio de delegacin. Similar procedimiento se seguir en los casos de revocacin de Registros de Construccin, Licencias de Parcelacin, y otras autorizaciones por parte de la Municipalidad, que impliquen ejecucin de obras. Para el efecto, se regir de acuerdo a los principios contenidos en los Arts. 135, cuarto art. innumerado mandado a agregar a continuacin del art. 224, as como del art. innumerado mandado a agregar a continuacin del 490 reformado de la Ley de Rgimen Municipal.

151.3. Responsabilidad Profesional.- El incumplimiento de la normativa urbanstica en

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los proyectos autorizados luego de haber sido stos aprobados por el rgano o autoridad competente, constituye para el profesional responsable tcnico del proyecto, adems de una infraccin imputable a dicho profesional, una inobservancia al principio de la buena tcnica, asunto que es de competencia del respectivo Colegio Profesional y que deber ser resuelto por ste. La reiteracin del incumplimiento, entendida como una tercera vez o an la segunda segn la magnitud de la contravencin, permitir poner en conocimiento de la autoridad competente dicha situacin, a fin de que la misma certifique la idoneidad del profesional en cuestin, en atencin a la responsabilidad de ste frente a la seguridad de terceros y la tutela de estos por la Municipalidad. Las responsabilidades respecto de daos, en el caso de haberlos, se ventilarn de acuerdo al mbito civil y penal por los rganos competentes. 151.4. Responsabilidades de la administracin y cuerpos colegiados.- La revisin y emisin de informes de parte de la unidadades administrativas municipales, sobre especificaciones y normas tcnicas de los proyectos puestos a su consideracin con el objeto de obtener la aprobacin de los mismos, se realizar en atencin a la conformidad o cumplimiento de la normativa municipal del caso.

Corresponde a los cuerpos colegiados de profesionales el velar por el desempeo tcnico de sus asociados, quienes tienen la responsabilidad legal de asesorar adecuadamente a sus clientes; as como, a los rganos jurisdiccionales los asuntos relacionados con la titularidad del dominio, las responsabilidades tcnicas, la responsabilidad decenal del constructor y los asuntos de naturaleza civil de la relacin entre el comprador de los inmuebles y el promotor o vendedor. Art.152. Evaluacin sobre la eficacia y aplicacin de las normas.- La Municipalidad de Guayaquil durante el plazo de un ao, para efectos de coparticipacin receptar propuestas y comentarios debidamente fundamentados sobre la aplicabilidad de la normativa contenida en la presente Ordenanza, que presenten los vecinos del cantn y dems personas que pudieren tener algn inters al respecto. Los comentarios y propuestas sern puestas en conocimiento de DPLAN-G, la cual emitir un informe por escrito en un plazo no mayor de tres meses. Posteriormente, en base al referido anlisis, la Municipalidad podr incorporar a la presente Ordenanza, a manera de reformas, aquellas propuestas y comentarios que representen aportes significativos a la misma. Seccin Tercera Instrumentos para la obtencin de Recursos Financieros Art.153. Los presentes instrumentos atendern fundamentalmente a la obtencin de recursos destinados a la inversin.

153.1. Los recursos financieros requeridos para la implementacin del desarrollo urbano podrn provenir: a) del presupuesto municipal, de transferencias del gobierno central, de crditos a ser negociados con entidades nacionales e internacionales de
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fomento y crdito; y, b) de los recursos que la empresa privada, las organizaciones de la sociedad civil y los organismos no gubernamentales consigan para sus propias iniciativas. 153.2. Tales recursos podrn estar asociados a proyectos especficos, o formar parte de una canasta mixta de recursos destinados al fortalecimiento financiero de la corporacin municipal. 153.3. Respecto de los recursos a ser invertidos en el mantenimiento de obras y proyectos, preferentemente se recurrir a la participacin de organismos no gubernamentales, o a la empresa privada, como entidades idneas para tal propsito. Art.154. Presupuestos por Programas.- A efecto de la ejecucin de las previsiones urbansticas del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, se deber organizar el presupuesto municipal del caso en concordancia con los cuatro Programas de Actuacin Urbanstica a que se hace referencia en el Art.137 de esta Ordenanza. Art.155. Seguimiento.- El nivel directivo realizar un monitoreo peridico del proceso de implementacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano. Para el efecto, DPLAN-G en su calidad de secretara tcnica del nivel directivo, a travs de cronogramas de accin y fuentes de recursos, realizar una consolidacin de las iniciativas pblicas y privadas de relevancia estratgica para la implementacin del Plan. El indicado monitoreo se realizar en perodos semestrales.

Seccin Cuarta Instrumentos para la Actuacin Directa y Coparticipada en la Ejecucin del Plan

Art.156. Afectaciones.- La asignacin del suelo para ncleos urbanos y proyectos priorizados, la reservas de suelo para el desarrollo de equipamiento especial y comunal en suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado, y las previsiones y normas en suelos no urbanizables, constituyen una afectacin o limitacin del derecho de dominio. Tales afectaciones, surten efectos tambin para el caso de aquellas a ser ejecutadas por la iniciativa privada, o para los que la Municipalidad o el sector pblico concesionen, por lo que aquellas debern ser expresamente puestas en conocimiento del Registro de la Propiedad para los fines consiguientes. Art.157. Dominio.- El suelo que en virtud del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se destine al desarrollo de ncleos urbanos y proyectos priorizados, estructuradores del territorio, no se constituye en bien de dominio pblico por el solo hecho de su inclusin en el Plan. Su identificacin como tal expresa el inters pblico por tales elementos. Salvo que expresamente se indique el requerimiento de expropiacin como medida de actuacin, los mismo pueden permanecer bajo propiedad privada, sujetos solamente a la limitacin del derecho de dominio que las normas establezcan.

Art.158. Ejecucin.- La calificacin de los ncleos urbanos y los proyectos priorizados por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano como estructuradores del territorio, obliga la Municipalidad, con la finalidad de asegurar la ejecucin de aquellos que son de su responsabilidad, a concretar la adquisicin del suelo a travs de las modalidades que la Ley
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prevee. Art.159. Compensacin.- Para efecto de la ejecucin de los proyectos y actuaciones establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano es admisible que la Municipalidad reciba en propiedad terrenos, como compensacin de las reas que los desarrollistas urbanas deban cederle, por concepto de Areas de Cesin a la Municipalidad, o por intensificacin de usos del suelo. Para el efecto, tal compensacin se realizar en funcin del valor comercial del suelo en el desarrollo urbanstico del caso. Art.160. Ejecucin forzosa.- En los polgonos de actuacin urbanstica priorizados por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano donde se identificare solares sin edificar o con edificaciones declaradas obsoletas, en aplicacin del Art. 230 de la Ley de Rgimen Municipal, la Municipalidad conminar a los propietarios del caso a la ejecucin de obras de edificacin coincidentes con los objetivos de desarrollo prescritos para el indicado polgono. De no cumplirse lo indicado, tales solares podrn ser expropiados de acuerdo a lo establecido en el Art.326 de la Ley de Rgimen Municipal. Seccin Quinta Instrumentos de Capacitacin para el Desarrollo Art.161. Objeto.- Con el propsito de hacer conocer las normas e instrumentos del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, tanto entre funcionarios municipales como la sociedad civil en general, se aplicarn los siguientes instrumentos de capacitacin: 161.1. Capacitacin Interna: Se promover la capacitacin de los funcionarios municipales a travs de una Unidad Municipal de Capacitacin, a cargo de la Direccin de Recursos Humanos, y por medio de la Utilizacin de Cursos de Capacitacin Externos ofertados por otras entidades del sector pblico, organismos no gubernamentales o la empresa privada. 161.2. Capacitacin Externa: Se difundir a la poblacin el Plan y sus instrumentos, para lo cual se implementar la Gaceta Municipal, la realizacin de eventos en los colegios profesionales y las cmaras de la produccin, y, o publicaciones en los diarios u otros medios de difusin, etc, y la gestin para que las indicadas regulaciones puedan ser incluidas en los pensums universitarios de las carreras relacionadas con el desarrollo urbano. Seccin Sexta De las Contravenciones y Sanciones Art.162. Sancin administrativa por incumplimiento de las normas.La inobservancia de las normas y disposiciones en esta Ordenanza y en las especficas que la complementan, dar lugar al siguiente tipo de sanciones:

a) b) c) d) e)

Revocatoria de la autorizacin municipal Suspensin de obras Multa al propietario y,o responsable tcnico Retencin del valor de la garanta Aplicacin de la pliza por daos a terceros
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f) g) h) i) j) k) l)

Reposicin de bienes pblicos destruidos Demolicin de obras Restitucin al estado original Suspensin de servicios Sancin a empresas de servicio Sancin administrativa a funcionarios Denuncia del Responsable Tcnico a su correspondiente Colegio profesional

En cada Ordenanza complementaria al Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil se detallar las infracciones y las sanciones a que diere lugar. Disposiciones Finales Art.163. De acuerdo a lo establecido en el Art. 226 de la Ley de Rgimen Municipal, en atencin al elevado dficit de servicios de infraestructura bsicos en bastas reas de la ciudad de Guayaquil, declrase a esta centro de desarrollo urbano de emergencia. A efecto de tal declaracin: 163.1. Se establecen las reas de expansin urbana, a que se hace referencia al Art. 2 de esta Ordenanza. 163.2. Declrase como zonas de promocin inmediata aquellas que la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones identifica como Central, Pericentral y Corredores Comerciales y de Servicios.

Derogatoria Art.164. Dergase la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, promulgada en Registro Oficial No. 846 del 20 de diciembre de 1995.

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ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO DE GUAYAQUIL ANEXO No.7 DEFINICIONES Y SIGLAS RELACIONADAS CON NORMAS QUE REGULAN EL DESARROLLO URBANO

ACERA: Parte lateral de la va pblica comprendida entre la lnea de lindero y la calzada, destinada al trnsito de peatones. ACM: Corresponde a las reas que deben cederse a la Municipalidad como Bienes Municipales de Uso Publico, esto es, vialidad, equipamiento comunitario, reas verdes o libres, etc., segn normas establecidas por ordenanza. AFECTACION: Accin por la cual, la autoridad competente asigna, parcial o totalmente un terreno particular para obras o uso pblicos. ALERO: Extremo inferior de la cubierta que sobresale de la edificacin. ALTURA DE LOCAL: Distancia vertical entre niveles terminados de piso y la superficie inferior de la losa o cielo raso . ALTURA DE LA EDIFICACION: Distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo al mismo, que defina la edificacin. Se medir desde la cota de planta baja, y a partir de la mitad del frente del lote. En casos de terrenos con pendientes, la altura de la edificacin se referir al perfil natural del terreno. ANCHO DE VIA: Distancia de la zona de uso pblico vial, tomada entre las lneas de frente de lotes. Tal ancho corresponde al derecho de va establecido por previsin de planificacin o proyecto autorizado. APROVECHAMIENTO URBANISTICO DEL SUELO: Para cualquier unidad de actuacin urbanstica delimitada por su respectivo polgono; la estimacin del aprovechamiento urbanstico del suelo se realizar respecto del rea del polgono, excludos los terrenos destinados a equipamientos urbanos especiales pblicos, tanto existentes como previstos y que como tales han sido objeto de la correspondiente afectacin. AREA BRUTA: Superficie total de un terreno conforme a escrituras de propiedad y planos de levantamiento topogrfico. AREA DE AFECTACIN: Superficies identificadas en el Plan Regulador o por proyecto aprobado por el Concejo Cantonal, destinadas a la estructura vial, ncleos de estructuracin urbana, y, o Suelo No Urbanizable. Servidumbres por paso de lneas de alta tensin, acueductos, poliductos, u otros sistemas de infraestructura. AREA DE CONSTRUCCION: Es la suma de las reas edificadas por pisos, excluyendo cubiertas.

AREA NETA: o vendible, corresponde a las superficies reservadas al propietario, como aprovechamiento urbanstico, susceptibles de transferencia de dominio como bienes de
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propiedad privada. AREA URBANA: Es aquella comprendida dentro del lmite urbano. AREA TIL: corresponde al rea bruta descontando el rea de afectacin, y para efectos de calculo de uso del suelo, corresponde al 100% del rea de proyecto. AUDITORIA AMBIENTAL: Procedimiento administrativo de carcter tcnico que permite establecer el impacto ambiental que alguna actuacin ha producido en el ambiente. AUMENTO: Incremento del volumen de una edificacin. BALCON: Elemento exterior en voladizo, generalmente prolongacin del piso, accesible y limitado por su parapeto. BARRERAS CORTAFUEGO: Membranas continuas, horizontales o verticales, tales como pisos y paredes, diseadas y construidas con capacidades especficas de resistencia al fuego, medidas en horas o minutos, cuyo propsito es evitar la propagacin del fuego y del humo. BARRIO: Componente del escalafn territorial, correspondiente a una poblacin de entre cinco mil y diez mil habitantes. BLOQUE: Edificacin aislada, multiusuaria, de ms de tres pisos. CARTEL O ROTULO: Anucio que se coloca en el espacio pblico, o para ser visto desde aquel. Se clasifican en: a) rtulos arquitectnicos, los que constituyen parte inherente o complementan la arquitectura de una edificacin, por lo que no son objeto de regulacin en este reglamento; b) rtulos publicitarios, los que se regulan en las presentes disposiciones;c) rtulos no publicitarios, los que incluyen rtulos reguladores del trfico, de la nomenclatura urbana y de otras informaciones de caracter oficial, rtulos identificativos de empresas e instituciones; rtulos informativos, de programas u horarios; rtulos ornamentales: bandera, placas conmemorativas, etc. CERRAMIENTO: Obra menor de carcter permanente, que se levanta en el predio, a partir de la lnea de lindero respecto de las reas de uso pblico o de predios colindantes, y que tiene por objeto impedir el acceso hacia el predio y delimitarlo. CODIGO MUNICIPAL DE ARQUITECTURA: Conjunto de normas relacionadas con el dimensionamiento, forma, ubicacin y construccin de componentes arquitectnicos, cuyo propsito es asegurar la estabilidad, la habitabilidad, la seguridad, la funcionalidad y la adecuacin con el entorno , de las edificaciones agrupadas por tipos. El cdigo incluye dos tipos de normas: a) las obligatorias, denominadas restricciones; y, b) las indicativas, denominadas criterios, que se organizan en forma de anexos. COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS): Relacin entre el rea mxima de edificacin en planta baja y el rea del lote. COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (CUS): Relacin entre el construccin y el rea del lote.
CONCEJO: Concejo Cantonal de Guayaquil.

rea de

COMERCIO OCASIONAL: Aquel que se realiza en perodos preestablecidos de tiempo,

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entre ellos: fiestas navideas o patrias, inicio de cursos lectivos, etc. COMERCIO TRANSITORIO: Aquel que no es definitivo , concluyendo al finalizar el plazo de la autorizacin correspondiente. COMPATIBILIDAD DE USOS: Determinacin de usos complementarios respecto de aquel predominante que caracteriza a una Zona. Los mismos se especifican como Compatibles y Condicionados. En Zonas Residenciales (ZR) se determinan cuatro grados posibles de compatibilidad (A, B, C y D); en Corredores Comerciales y de Servicios, cinco grados de compatibilidad (E, F, G, H e I) los que espacialmente se consignan en los mosaicos del Anexo No.1. de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. CONSTRUCTOR: Ver: Responsable Tcnico. CORREDORES COMERCIALES Y DE SERVICIOS: Corredores constitudos por los predios frentistas a los ejes viales calificados como tales, a los que predominantemente se asigna usos comerciales, de servicios y habitacionales, de mediana y alta intensidad. CORREDORES DE ESTRUCTURACIN URBANA. Corresponden a desarrollos urbansticos y componentes naturales lineales, que por su importancia delinean el ordenamiento de la ciudad, tales como la red vial fundamental, los corredores para infraestructura, y los ros y esteros. CORTAFUEGO: Divisin que separa partes de un edificio, o edificios contiguos, y que en caso de incendio impide o dificulta la propagacin del fuego. DENSIDAD BRUTA: relacin entre el numero de habitantes y el rea bruta del terreno, expresada en hectreas. DENSIDAD NETA: relacin entre el numero de habitantes y el rea neta, de solar o agregacin de stos, expresada en hectreas. DESARROLLISTA: Persona natural o jurdica, pblica o privada, nacional o extranjera, que promueve o ejecuta proyectos encaminados a acrecentar o mejorar la oferta de bienes y,o servicios destinados al mejoramiento de la calidad de vida de poblacin. DESARROLLOS URBANSTICOS: Proceso de transformacin del Suelo Urbanizable Programado, a Suelo Urbanizado, mediante obras de infraestructura vial, servicios bsicos, y equipamiento en atencin a un proyecto de urbanizacin autorizado por la Municipalidad. DIVISION O SUBDIVISION: Reconcese como divisin o subdivisin, el desmembramiento de un inmueble en una superficie menor, siempre que las reas resultantes de tal operacin cubran las dimensiones mnimas, establecidas para la zona en que se halle ubicado el terreno. DIVISION CONTRA INCENDIOS: Parte en la que, por razones de seguridad contra incendios, se divide o compartimenta un edificio en atencin a mximos admisibles de rea y de altura; tales divisiones se delimitan por medio de barreras cortafuego. DOCUMENTACION TECNICA: Comprende formularios, solicitudes, planos, memorias, especificaciones, presupuestos y otros, presentados bajo la firma de responsabilidad profesional.

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DJV: Direccin de Justicia y Vigilancia de la Municipalidad de Guayaquil. DOPM: Direccin de Obras Publicas Municipales. DPLAN-G: Direccin del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal de la Municipalidad de Guayaquil. DUAR: Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro de la Municipalidad de Guayaquil. EDIFICIO TERRAZADO: Construccin que se desarrolla en terrazas adaptndose al perfil natural de terrenos en laderas. EDIFICACION: Toda construccin, sea temporal o permanente, destinada a satisfacer las necesidades y actividades humanas. ENTREPISO: Planta parcial, relacionada funcional y fsicamente con el (los) piso(s) inmediato(s) inferior o superior, limitada en su rea hasta un 75% de la superficie de uno de aquellos. Tal el caso de los mezzanines, ubicados entre la planta baja y el primer piso alto, refirindose el porcentaje indicado al rea til de la planta baja. ESCALAFON TERRITORIAL: Jerarquia espacial del ordenamiento urbano que se establece a efecto de la distribucin adecuada de equipamientos y servicios, la que en esta ordenanza corresponden a, en su orden, Zonas de Planificacin, Sectores de Planificacin, Barrios y Vecindarios. Adicionalmente, con el propsito de control el uso del suelo y las normas de edificacin, se establecen reas homogneas segn tales aspectos, a las que se denominan subzonas. ESPACIO HABITABLE: Ver local habitable. ESTACIONAMIENTO: Lugar destinado especficamente a acomodar o aparcar vehculos. ESTRATEGIA PARA EL DESARROLLO DEL CANTON: Documento concerado entre la Municipalidad y entidades representantes de la sociedad civil y del sector pblico que recoge la visin de largo plazo respecto de programas y proyectos de desarrollo econmico, social, fsico y administrativo del cantn. ESTRUCTURA: Elementos que soportan las cargas permanentes y accidentales, y los esfuerzos laterales de un edificio. ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL: Estudios tcnicos que proporcionan antecedentes que permiten preveer e identificar los impactos de una actuacin sosbre el medio. Se complementan con el Plan de Manejo Ambiental, el cual en forma sistemtica describe las medidas que controlen, mitiguen y, o compensen las alteraciones ambientales significativas. EQUIPAMIENTO URBANO: Instalaciones pblicas y,o privadas que facilitan servicios a las personas o a la ciudad en general. Se clasifican en: a) equipamiento urbano comunal, que comprende entre otros, servicios de educacin y cultura, culto, recreacin, salud, sanidad, asistencia social, seguridad y administracin pblica; y, b) equipamiento urbano especial, constitutivo de ncleos y, o corredores de estructuracin urbana, que comprende entre otros, terminales de transporte de pasajeros y cargas, oleoductos, gasoductos, instalaciones de escala urbana y zonal de electricidad, agua, telefona, telgrafo, radio,
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televisin y correo. ETAPAS: Ambitos urbansticos autosuficientes, segn niveles exigibles de equipamiento y servicios, en que puede subdividirse una urbanizacin. Tambin, las partes en que se prev subdividir el proceso constructivo de las obras de urbanizacin y, o edificacin. FACHADA: Superficie que define exteriormente una edificacin. FASES: Pasos a observar en los procesos de aprobacin y autorizacin municipal aplicable a proyectos regulados por ordenanza. Tambin, aspectos caractersticos de un proceso, tales como, diagnstico, propuesta, ejecucin, evaluacin, etc. FUNCIONALIDAD: Conjunto de atributos que, referidos al avance constructivo, distribucin de ambientes y dotacin de reas, equipos y servicios de infraestructura, garantizan la utilizacin adecuada y, o la habitabilidad de una edificacin. FRENTE DEL LOTE: Es el lindero del lote hacia reas de uso pblico. HABITABILIDAD: Condiciones mnimas, funcionales y constructivas, para que una edificacin pueda constituirse en local habitable. Para el efecto, no es necesario que se haya concluido trabajos tales como: carpintera, de pintura al interior de la edificacin, cerramientos u otras obras exteriores, siempre que tal situacin no represente riesgo a la seguridad de los ocupantes. IMPACTO AMBIENTAL: Alteracin positiva o negativa del medio natural o del construido, provocada en forma directa e indirecta por alguna actuacin sobre un territorio determinado. INSPECCION FINAL: Acto que lo ejecuta la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro, para verificar y determinar que la construccin se ajusta a los planos, diseos y especificaciones, y cumple con las disposiciones contempladas por presente ordenanza. INTENSIDAD DE UTILIZACIN DEL SUELO. Se regula segn la asignacin de densidad poblacional bruta, del coeficiente de ocupacin del suelo, del coeficiente de utilizacin del suelo, para cada zona y subzona en la que se divide la ciudad para efectos de planificacin. En trminos generales, la intensidad normada del uso del suelo da lugar a) desarrollos urbanos intensivos, que admiten densidades poblacionales medias y altas; y, b) desarrollos urbanos no intensivos, que admiten densidades bajas y muy bajas. INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO: Estudios de planificacin urbanstica aplicables segn calificacin de suelo; son: Programa de Ordenamiento, Plan Parcial, Plan Especial. Ver Plan Regulador.

LICENCIA DE PARCELACION: Documento municipal que autoriza proyectos de parcelacin de acuerdo a normas. De incluir obras de habilitacin urbanstica se denomina Licencia de Parcelacin y Urbanizacin. LINEA DE LINDERO: Lnea comn que define legalmente el lmite entre dos o ms lotes, o entre un lote y un rea de uso pblico o comunal.
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LEGALIZACION O REGULARIZACION: Procedimiento por medio del cual se regulariza situacin anmala de edificaciones y fraccionamientos, respecto de ordenanzas municipales, y relacionadas con el uso, las caractersticas y forma de ocupacin de los lotes y las condiciones de edificabilidad. No se aplica a lotes y construcciones que afectan a los espacios pblicos. LINEA DE CONSTRUCCION: Delimita el rea implantable de una construccin en un lote, segn normas municipales. LINEA DE SOPORTAL: Delimita el retiro que, en planta baja, debern observar los edificios a construirse en zonas donde es exigido soportal. LOTE: Terreno limitado por otras propiedades, con acceso a una o ms reas de uso pblico, y deficitario de servicios de infraestructura bsica, en forma parcial o total. LOCAL HABITABLE: Espacio cubierto, destinado normalmente a ser morada, lugar de trabajo o permanencia de personas, como: almacenes, tiendas, negocios, despachos, salas, estares, comedores, dormitorios, etc. Se excluye: cocinas, lavanderas, servicios higinicos, despensas, espacios de circulacin, vestbulos, estacionamientos, ascensores o similares. MACROLOTE: Predio resultante de la aplicacin de un Programa de Ordenamiento Urbanstico en suelo urbanizable no programado. El rea de los macrolotes deber ser tal, que al menos posibilite desarrollos residenciales de entre 2.500 y 5.000 habitantes de acuerdo a la densidad poblacional asignada por el Plan Regulador; para el caso de macrolotes industriales o para comercio y servicios, sern de al menos de 2 Has. y 1 Ha., respectivamente. MANZANA: Es el rea dentro de un trazado urbano, limitada por espacios de uso pblico, generalmente calles. MANUAL: Manual de diseo de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos. MEDIOS DE EGRESO: Vas de salida contnuas y sin obstculos, desde cualquier parte de un edificio hacia un espacio abierto o hacia un espacio pblico. Se consideran medios de egresos a los espacios cerrados o abiertos tales como corredores, pasadizos, balcones, rampas, vestbulos, cajas de escaleras, patios, puertas, reas de retiros, etc., los cuales debern satisfacer distancias mximas admisibles y caractersticas de diseo y construccin que aseguren la no propagacin del fuego y del humo a travs de ellos. MUNICIPALIDAD: M. I. Municipalidad de Santiago de Guayaquil. NORMAS DE EDIFICACION: Caractersticas tcnicas bsicas a las que debern sujetarse las edificaciones.

NCLEOS URBANOS. Espacios destinados a un conjunto de instalaciones tales como: servicios administrativos, cvicos, culturales, deportivos, comerciales, recreacionales, de transporte, etc. Se clasifican en estructuradores y no estructuradores. OBRAS MENORES: Son las complementarias a la edificacin principal, a la cual mejora, sin comprometer su integridad ni contravenir normas municipales, as como las que se realizan en solares no edificados, tales como: cerramientos, arreglos exteriores de
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jardinera, cisterna, pavimentos exteriores, pintura, etc. Tambin se consideran obras menores a las edificaciones no en serie que no excedan un rea de sesenta (60) metros cuadrados. OCHAVA: Corte diagonal en la(s) esquina(s) de un predio enfrentado(s) a vas vehiculares. PARCELA: Fraccin de terreno, de extensin contnua, limitado de los colindantes con un polgono de linderacin. Tratndose de parcelas urbanas, stas sern resultante de la aprobacin municipal de los instrumentos de ordenamiento y de gestin previstos por el Plan Regulador. Si la parcela resultante es de forma regular se denomina lote, y si se la habilita con obras de urbanizacin se denomina solar. PARCELACIONES: Fraccionamiento de un predio en dos o ms lotes. Se clasifican en: a) Parcelaciones Agrcolas, destinadas a cultivos o a explotacin agropecuaria, o a bosques; y, b) Parcelaciones Urbanas, cuyo propsito es constituir un ncleo de poblacin. PARCELACION URBANISTICA: Divisin simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms lotes, que den frente alguna va pblica existente o en proyecto autorizado, cuyo propsito es permitir tras la implementacin de obras de urbanizacin autorizadas, el desarrollo de ncleos de poblacin y, o instalaciones comerciales, de servicios e industriales En casos de parcelaciones urbansticas realizadas de acuerdo a instrumentos de ordenamiento establecidos en el Plan Regulador, ser exigible ACM. PASAJE PEATONAL: Area de circulacin interior ubicada en o entre edificaciones, destinada exclusivamente a peatones. PISO: Superficie construida que horizontalmente brinda soporte a las actividades de una edificacin. Las plantas se delimitan entre pisos y, o entre estos y la cubierta. PLAN DE DESARROLLO MUNICIPAL: Instrumento de planificacin municipal que prev, dirige, ordena y estimula el desenvolvimiento social, econmico, fsico y administrativo del cantn. PLAN DE MANEJO AMBIENTAL: Ver Estudios de Impacto Ambiental. PLAN DIRECTOR: Plan cuadrianual que, aprobado al inicio de cada administracin municipal, establece las intervenciones y proyectos urbanos, en aplicacin temporal y progresiva de los Planes Reguladores de Desarrollo Urbano y Fsico Cantonal. PLAN REGULADOR: Instrumento Municipal de planificacin que regula el crecimiento fsico espacial a travs de, entre otros, la zonificacin y establecimiento del rgimen urbanstico del suelo, la definicin de la estructura vial y de ncleos de equipamiento urbano. PLAN REGULADOR: Documento promulgado mediante la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, que establece normas y condiciones de usos de suelo para su crecimiento fsico, y lineamientos para proyectos de desarrollo, y estrategias de ejecucin progresiva. PLANES ESPECIALES. Estudios de planificacin de inters sectorial especfico, a ser formulados por la Municipalidad, referidos a rehabilitacin, conservacin, remodelacin y
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reversin urbanstica. PLANES PARCIALES. Estudios de Planificacin en suelo urbanizable programado, a ser formulados por la Municipalidad cuya aprobacin permite disponer de la normativa urbanstica detallada, aplicable en la ejecucin de proyectos de urbanizacin. PLANO APROBADO: Plano de proyecto autorizado por la DUAR. PLANTA: Volumen edificado delimitado entre pisos; a efecto de su notacin, el desarrollado a nivel del suelo se lo identificar con el nmero uno, asignndosele los nmeros subsiguientes, en orden ascendente, a las siguientes plantas; las plantas hacia el subsuelo se identificarn con notacin negativa, en orden descendente PLANTA BAJA: Piso de la edificacin localizado a nivel de la acera, con una tolerancia de +/- un (1) metro lineal. Para el caso de edificaciones con soportales, el nivel de ste ser de hasta ms veinte centmetros (+ 20 cm.) sobre el de la acera que enfrente. PLAZOS: Perodos dimensionados en das o semanas, relacionados con respuestas a solicitudes, entrega de informacin, notificacin de trminos de procesos establecidos por ordenanza. Tratndose de das laborables, se denomina trmino. PORTAL: Ver soportal. PROFESIONAL: Arquitecto o Ingeniero a quien, dentro de su mbito profesional, le corresponde elaborar estudios, diseos, o dirigir la ejecucin de obras. PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO URBANSTICO. Estudios de ordenamiento bsico del suelo urbanizable no programado en reas urbanas y de expansin urbana, propuestos por el sector privado y, o pblico a falta del correspondiente Plan Parcial, cuya aprobacin permite su conversin a suelo urbanizable programado, y como tal permitir, previa aprobacin de proyectos especficos, la habilitacin urbanstica. PROYECTO: Documento tcnico que describe una propuesta de actuacin arquitectnica o de desarrollo urbanstico, que de sujetarse a normas y regulaciones previstas por ordenanza permitir la emisin del correspondiente Registro de Construccin o Licencia de Parcelaciones. RED VIAL. Sistema de vas que brinda acceso a la ciudad o a partes de ella. Se clasifican en: a) accesos carreteros; b) red primaria, denominada en esta Ordenanza Red Vial Fundamental, que brinda acceso a grandes zonas de la ciudad; c) red vial secundaria, que brinda acceso a sectores urbanos; y d) red vial local que brinda acceso directo a los predios . REGISTRO DE CONSTRUCCION: Instrumento pblico otorgado por la DUAR, que autoriza edificar conforme a normas tcnicas. REGISTRO DE VISTA.- Prohibicin de que ventanas, balcones, terrazas, miradores o azoteas, den vista a las habitaciones o espacios abiertos de un predio vecino, a menos que se interponga una distancia de tres (3) metros entre el plano vertical ms saliente de aquellos y la lnea de lindero comn. REGULARIZACIN URBANSTICA. Proceso de legalizacin de lotizaciones o subdivisiones aprobadas por el IERAC, o de aquellas que han devenido de ocupaciones de hecho.
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REMODELACION: Modificaciones, a edificaciones existentes, en rubros como: distribucin interna; puertas y ventanas exteriores; paredes interiores. No se considera remodelacin las obras como: apertura de ventanas o puertas de comunicacin interior; adecuacin de jardines; enlucidos; pintura; revestimientos, reparacin de cubiertas, etc. REPARACION: Sustitucin de elementos defectuosos de una edificacin que, de comprometer elementos estructurales, requieren de autorizacin por parte de DUAR. No ser aplicable a construcciones declaradas obsoletas. RESPONSABLE LEGAL: Persona natural o jurdica, titular del dominio del predio sobre el cual se va actuar; o que dispone de expresa y fehaciente delegacin del propietario, o en su defecto expresa que asume la responsabilidad civil y penal para fungir como tal para la actuacin requerida. RESPONSABLE TECNICO O CONSTRUCTOR: Profesional legalmente competente que tiene a su cargo la ejecucin de una obra sometida a las disposiciones vigentes de la M.I. Municipalidad de Guayaquil. Se entender tambin como tal, la persona jurdica cuyo objeto social comprenda la ejecucin de obras de construccin y urbanizacin, y que para estos efectos acte representado por profesional calificado. RETIRO: Distancia comprendida entre la lnea de fbrica y los linderos, medida horizontal y perpendicular a stos. Se clasifica en: retiros frontales, cuando la distancia se refiere a las reas de uso pblico; y, laterales, cuando la distancia se refiere a otros lotes. Para casos de terrenos medianeros, el opuesto al frontal se lo considera posterior. REVOQUE O ENLUCIDO: Recubrimiento de acabados aplicados a paredes, elementos estructurales, instalaciones tcnicas, etc. SECTOR DE PLANIFICACION: Componente del escalafn territorial que generalmente coincide con una unidad de actuacin urbanstica, y cuya poblacin residente es de entre veinte mil y cuarenta mil habitantes. SOLAR: Todo lote tendr la calificacin de solar cuando disponga de los servicios de infraestructura bsica: agua potable, sistemas sanitario y pluvial, y energa elctrica, que permitan el adecuado funcionamiento de las edificaciones que, previa autorizacin municipal, sobre l se realicen. SOPORTAL: Area cubierta en planta baja, de propiedad privada y de uso pblico, para circulacin peatonal, con superficie antideslizante, desarrollada a partir de la lnea de lindero, en la cual slo se permite la construccin de pilares o columnas. SOTANO: Parte de una edificacin bajo la cota del terreno, tomada con referencia al nivel de la planta baja. Podr contener locales que, por condiciones de ocupacin y caractersticas de diseo, puedan localizarse en subsuelos. SUELO URBANIZADO. Territorio ocupado en el mbito de aplicacin y en los trminos que define la Ordenanza del Plan Regulador. En atencin a la disponibilidad de servicios bsicos, se clasifica en consolidado y no consolidado. SUELO URBANIZABLE. Espacios no urbanizados, pero que por su aptitud territorial estn destinados a convertirse en suelo urbanizado. Se clasifican en suelo urbanizable programado, SUP, y suelo urbanizable no programado, SUNP.
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SUELO NO URBANIZABLE. Es aquel que tiene limitaciones de uso, pudiendo destinarse a actividades extractivas, recreacionales, de proteccin, de reservacin ecolgica, o de riesgo y vulnerabilidad. SUBZONAS. Divisin de las zonas en reas urbansticamente homogneas con el propsito de establecer la compatibilidad de usos aplicable, las tipologas de edificacin admisibles, y la forma de ocupacin, la densidad neta y la edificabilidad de sus lotes o solares. SMV: Salario Mnimo Vital para los trabajadores en general, establecido legalmente y que corresponda al que se encuentre vigente al momento de aplicarse alguna Ordenanza Municipal. TORRE: Edificio aislado de sus colindantes, sujeto a normas de altura y retiros determinadas por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. UNIDADES DE ACTUACIN URBANSTICA O SECTORES: Areas delimitadas por polgonos donde se aplican los instrumentos de ordenamiento (Planes Parciales, Especiales o Programas de Ordenamiento Urbanstico) prescritos en la Ordenanza del Plan Regulador. USOS DEL SUELO: Actividades categorizadas que se asignan como predominantes y caracterizan a las diferentes zonas y subzonas en las que se divide la ciudad para efectos de planificacin. La predominancia de usos no es excluyente de otros permitidos y condicionados que se establecen en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. USUARIO: Persona natural o jurdica, pblica o privada, nacional o extranjera, que de acuerdo a los lmites establecidos por la Ley tiene derecho al usufructo de los bienes y servicios de uso pblico. VECINDARIO: Componente del escalafn territorial, cuya cobertura poblacional es de entre dos mil quinientos y cinco mil habitantes. VOLADIZO: Parte de la edificacin que sobresale de la fachada, en plantas altas. VOLUMEN DE CONSTRUCCION: Espacio ocupado o delimitado por una edificacin. ZONAS DE PLANIFICACION: Divisin de la ciudad en partes a efecto de la asignacin de usos predominantes y de una racional dotacin de equipamientos y servicios bsicos. De acuerdo al escalafn territorial, le corresponde una poblacin de entre doscientos mil y cuatrocientos mil habitantes.

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...\03-Plan R.Polig.Actuacion.dgn 22/12/2004 8:45:18