EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN

ESPAÑA
Dr. Gonzalo Bernardos
Profesor Titular de la Universidad de Barcelona
Director Máster en Asesoría, Gestión y Promoción
Inmobiliaria de la UB
LAS DISTINTAS
DEMANDAS
 DEMANDA DE VIVIENDAS: PRINCIPALES
TIPOLOGÍAS
DEMANDA POR MOTIVO USO
a) Demanda de primer acceso a la propiedad
b) Demanda de mejora
c) Demanda de segunda residencia

DEMANDA POR MOTIVO INVERSIÓN

a) Demanda especulativa
b) Demanda patrimonialista
 DEMANDA POR MOTIVO USO (I):
PRINCIPALES DETERMINANTES

1) INDICADORES ECONÓMICOS

a) Crecimiento económico

b) Creación de empleo

c) Confianza / Desconfianza sobre el próximo futuro

d) Expectativas sobre el precio de la vivienda

 DEMANDA POR MOTIVO USO (II):
PRINCIPALES DETERMINANTES

2) INDICADORES FINANCIEROS
a) Grado de solvencia de las entidades financieras
b) Nivel de competencia entre los diferentes bancos
c) Tipos de interés nominales fijos y variable (euribor a 1 año)
d) Tipos de interés reales
e) Duración de las hipotecas
d) Tipología del crédito hipotecario (créditos puente, financiación
al 100%, loan to value > 40%, etc.)
 DEMANDA POR MOTIVO INVERSIÓN (I):
PRINCIPALES CAUSAS

1) INVERSIONES ALTERNATIVAS
a) Mercado bursátil: expectativas de rentabilidad y riesgo
b) Mercado de bonos: expectativas de inflación y tipo de interés
nominal
c) Coyuntura del Commercial Real Estate (oficinas, locales, etc.)
2) SISTEMAFINANCIERO
a) Liquidez mercado financiero (capital fondos de inversión, etc.)
b) Grado de facilidad de endeudamiento (bancos)
c) Coste del endeudamiento (i real)
 DEMANDA POR MOTIVO INVERSIÓN (II):
PRINCIPALES CAUSAS
3) MERCADO DE VIVIENDA (I): VENTA
a) Gran auge (“el pase”)
b) Gran crisis (“el chollo”)
c) Estabilidad
4) MERCADO DE VIVIENDA (II): ALQUILER
a) Demanda al alza o la baja
b) Rentabilidad actual y expectativas
c) Restricciones (precios máximos, duración mínima contratos,
etc.)
 DEMANDA DE SEGUNDA RESIDENCIA (I)

1) LOCALIZACIÓN

Excelente: Paseo Marítimo, visitas al mar o en las principales

arterias comerciales (si no hay turismo de masas)

Buena: Cerca de la playa (menos de 10 minutos caminando)

Deficiente: Lejos de playa, disponibilidad de escasos servicios y

fuera del núcleo urbano
 DEMANDA DE SEGUNDA RESIDENCIA (I)

2) PRECIOS COMPETITVOS

Deficiente localización (2 habitaciones): < 100.000 euros

Buena localización (2 habitaciones): < 150.000 euros

Excelente localización: El precio es una variable secundaria, la

calidad del activo (terraza, vistas, interiores, piscinas, etc.)

Urbanización con servicios (2 habitaciones): < 200.000 euros

 DEMANDA DE SEGUNDA RESIDENCIA (II)

3) COMPRADOR ESPAÑOL: CARACTERÍSTICAS

a) Principal: familia con hijos pequeños
b) Localización: Municipio con una gran o pequeña y preciosa
playa, buenos servicios y tejido comercial.
c) Perfil (1): no necesita hipoteca (minoría)
d) Perfil (2): si hipoteca. Loan to value < 80% (mayoría)
e) Adverso a la inversión bursátil
f) Escaso tipo de interés de los depósitos fomenta la adquisición
5) Comprador extranjero: franceses, ingleses y alemanes. Motivos:
 DEMANDA DE SEGUNDA RESIDENCIA (IV)
3) COMPRADOR EXTRANJERO: CARACTERÍSTICAS
a) Perfil: alemanes, ingleses o franceses de clase media - alta / alta
b) Localización preferente: Municipios costeros o cercanos a la
costa (menos de 50 km) y a un aeropuerto principal con buen
clima durante muchos meses
c) Precios comparativamente muy buenos: por su importe o por la
calidad del activo y el entorno.
d) Decanta por una urbanización: si valora especialmente la
presencia de compatriotas en las proximidades de su
residencia
e) No tienen un interés tan grande como los españoles por una
PRECIOS DE LA VIVIENDA
EN ESPAÑA
    
  VARIACIÓN NOMINAL DEL PRECIO
 
  DE LA VIVIENDA LIBRE (1986 – 2000) 
 

35

29.7 Precio por m2

30 26.5
VARIACIÓN ANUAL (%)

25
25 23.3

20
15.6
14.3
15

9.6
10 7.7 7.7

5 3.5

0.7 1.2
-0.4 0.2
0 -1.3
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

-5

AÑOS
 
FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO Y SOCIEDAD DE TASACIÓN (VALOR DE TASACIÓN)
  
   VARIACIÓN NOMINAL
  DEL PRECIO
 
  DE LA VIVIENDA LIBRE (2000 – 2020) 

25
Precio por m2

20 18.5
17.3 17.2
VARIACIÓN ANUAL (%)

15 12.8
11.1
9.1
10
4.8
3.9
5 3.1
1.8 1.5 2.1
-3.2 -6.8 -0.3
-7.8
0 -1.8
-3.5 -3.2
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
-6.1
-5

-10

-15
AÑOS

 
FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO (VALOR DE TASACIÓN)
 VARIACIÓN REAL DEL PRECIO DE LA
VIVIENDA LIBRE (1986 – 2000)
30

25 23.3

20 19.3
VARIACIÓN ANUAL

16.3
15.4
15

10 8.3 7.9
6.2 6.5
5 3.6

0
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995
-1.1 1996 1997
-0.8 1998 1999 2000
-5

-10
-2.9
-3.8
-15 -4.8

-6.8 AÑOS

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

 VARIACIÓN REAL DEL PRECIO DE LA
VIVIENDA LIBRE (2001 –2020)
20

15.5
15 13.6
12.8
VARIACIÓN ANUAL

10 8.8
8.2
6.2

5
2.7
1.8 2
1.4
0.6
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
-2.3
-0.1
-5 -4.6
-1.3
-6.9 -6.5

-10 -9.2 -3.5

-10.7

-15
AÑOS

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

  
 
  VARIACIÓN NOMINAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA  

(2007 – 20)
12

7.2
8 6.6
VARIACIÓN ANUAL (%)

5.7 4.5
4.2
3.6
4
1.8 1.5

0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-1.9
-4

-5.4 -4.3
-8 -7.8

-12
-11.2 -12.8

-16
AÑOS

 
FUENTE: INE
 VARIACIÓN ANUAL (%)

0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
Melilla

5.4

FUENTE: INE
Ceuta

4.9

3
Murcia

Baleares

2.4
País Vasco

2.2
Asturias

1.9
C.Valenciana

1.7
Andalucia

1.7
Madrid 1.5

España
1.5

Castilla - León
1.3

Cantabria
1.2

COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Castilla Mancha
1.2

Galicia
1.2

Aragón
1 1.1

Catalunya
COMUNIDADES AUTÓNOMAS (2020)

La Rioja

Canarias
0.8
VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA POR

Navarra
0.6

Extremadura
0.4
 VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA POR
COMUNIDADES AUTÓNOMAS (2019)

6.0
5.5 5.5
5.2
5
5.0
4.7
VARIACIÓN ANUAL (%)

4.6
4.3
4.1
4.0 3.9 3.8
3.6
3.4 3.3 3.2 3.1 3 2.9 2.9
3.0

2.2 2.1
2.0

1.0

0.0
Baleares

Asturias

Canarias
Aragón

C.León

Madrid
Murcia

Galicia

Catalunya

P.Vasco
Ceuta

La Rioja

Andalucia

C.Valenciana

España

Melilla

Navarra

C.Mancha

Extremadura

Cantabria
COMUNIDADES AUTÓNOMAS

FUENTE: INE
 VARIACIÓN PRECIO VIVIENDA EN LAS 15 CAPITALES
DE PROVÍNCIA MÁS POBLADAS (2019)

10

8
VARIACIÓN ANUAL (%)

6.7
6.3 6.2
6
4.8 4.8 4.6 4.5
4 3.8 3.6
3.1 3
2.5
2 1.7
1.3 1.3

-2
-2.2

-4
Vitoria Palma Alicante Murcia Córdoba España Las Coruña Málaga Zaragoz Valencia Bilbao Sevilla Val- Madrid Barcelon
Palmas a ladolid a
CAPITALES DE PROVÍNCIA

FUENTE: IDEALISTA (diciembre)

 VARIACIÓN PRECIO VIVIENDA ENTRE LA 16º Y 30º
CAPITALES DE PROVÍNCIA MÁS POBLADAS (2019)

14
12.9

12
VARIACIÓN ANUAL (%)

10

7.8
8
6.2
5.8
6
4.6
4
2.6
1.9 1.8 1.7
2 1.2 1.1 0.9 0.7 0.6
0

-1
-2
-2

-4

-6
Tenerife Granada S.Se- Logroño España Albacete Huelva Santander Almeria Salamanca Lleida Oviedo Burgos Badajoz Castellón Pamplona
bastián
CAPITALES DE PROVÍNCIA

FUENTE: IDEALISTA (diciembre)

 VARIACIÓN PRECIO VIVIENDA EN LAS 15 CAPITALES
DE PROVÍNCIA MÁS POBLADAS (2014 – 19)
70

60 57.5
TASA DE VARIACIÓN ACUMULADA (%)

50

40 38.5 38.2
35.4

30
25.8
24

20
15.2 14.8
9.8
10 7
2.4
0
-0.7 -2.1 -3.5 -4.3
-10

-20
Palma Barcelon Madrid Las Valencia Málaga Alicante Sevilla España Vitoria Val- Zaragoz Bilbao Córdoba Murcia
a Palmas ladolid a
CAPITALES DE PROVÍNCIA

FUENTE: IDEALISTA (diciembre)

 VARIACIÓN PRECIO VIVIENDA ENTRE LA 16º Y 30º
CAPITALES DE PROVÍNCIA MÁS POBLADAS (2014 – 19)

40

33.4

30
VARIACIÓN ACUMULADA (%)

20 18.3

13
11.3
10
4.9
3.7
1.2
0

-3.1
-5.9
-10
-9.8 -9.8 -10.8 -11.9 -11.9 -12.2
-16.4
-20

-30
Tenerife Pamplona S.Sebastián Granada España Logroño Lleida Burgos Albacete Salamanca Almería Badajoz Castellón Oviedo Santander Huelva

CAPITALES DE PROVÍNCIA

FUENTE: IDEALISTA (diciembre)

 VARIACIÓN NOMINAL PRECIO VIVIENDA EN LAS 15
CAPITALES DE PROVÍNCIA MÁS POBLADAS (2008 – 19)

40
33.3
30
TASA DE VARIACIÓN ACUMULADA (%)

20

10 6.8
1.1
0

-4.2 -4.9
-10 -8.6
-12.9 -12.9
-20
-20.5 -21.6
-24.6 -24.8
-30 -26.9
-30.9
-33.8
-40
-42.3
-50
Palma Madrid Barcelon Málaga Las Bilbao España Alicante Sevilla Vitoria Valencia Val- La Murcia Córdoba Zaragoz
a Palmas ladolid Coruña a
CAPITALES DE PROVÍNCIA

FUENTE: IDEALISTA
Nota: Bilbao y Las Palmas (desde abril 2008) y La Coruña (desde julio 2008)
 VARIACIÓN REAL PRECIO VIVIENDA EN LAS 15 CAPITALES
DE PROVÍNCIA MÁS POBLADAS (2008 – 19)

20
16.4

10
TASA DE VARIACIÓN ACUMULADA (%)

-10 -6.7
-11.6
-16.2 -16.9 -17.2
-20

-23.8 -24.6
-30
-30.5 -31.4
-34.1
-36.2 -36.9
-40
-39.7
-41.8

-50
-49.6

-60
Palma Madrid Barcelon Málaga Las Bilbao España Alicante Sevilla Vitoria Valencia La Val- Murcia Córdoba Zaragoz
a Palmas Coruña ladolid a
CAPITALES DE PROVÍNCIA

FUENTE: IDEALISTA
Nota: Bilbao y Las Palmas (desde abril 2008) y La Coruña (desde julio 2008)
PRECIOS DE LA VIVIENDA
EN EL MUNDO
 VARIACIÓN REAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN
DIFERENTES PAÍSES (I) (1980 – 2000)

140

120 115.3
111.8
VARIACIÓN ACUMULADA (%)

100

80

63.0 61.5
60 55.4
47.0

40
30.7

18.6 17.5
20 14.5
9.8
0.0 2.6
0
Irlanda Gran España Australia Nueva Holanda Japón Canadá Francia Bélgica EE.UU Suiza Italia Ale- Suecia Sudáfric
Bretaña Zelanda mania a
-9.4 -10.2
-20
-23.1

-40
PAÍSES

FUENTE: THE ECONOMIST

 VARIACIÓN REAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN
DIFERENTES PAÍSES (II) (2001 – 2007)

160

141.4
140
VARIACIÓN ACUMULADA (%)

120
107.0
99.4
100
91.2
87.1
82.0
80 76.3
66.6
60
50.9 49.5 49.0
41.8
40 33.9

20
11.3

0
Sudáfric España Gran Francia Nueva Suecia Irlanda Canadá Italia Bélgica Australia EE.UU Holanda Suiza Ale- Japón
a Bretaña Zelanda mania
-20 -14.5
-25.1
-40
PAÍSES

FUENTE: THE ECONOMIST

 VARIACIÓN REAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN
DIFERENTES PAÍSES (III) (2008 – 3 T 2020)

120

99
100
TASA DE VARIACIÓN ACUMULADA (%)

80
66

60 57
53
48 46
42
40
27
20
20 13
7 6 4 3 2 1
0
Canadá

Alemania

Nueva Zelanda

Australia

Japón

P.Bajos

EE.UU

Francia

Gran Bretaña

Irlanda

Grecia
Israel

Colombia

Suiza

Suecia

Portugal

Bélgica

Portugal

Sudáfrica

España

Italia

Rusia
-18 -18

-20
-25
-28
-40 -34

-48
-60
PAÍSES

FUENTE: THE ECONOMIST

 VARIACIÓN REAL PRECIO DE LA VIVIENDA EN
DIFERENTES PAÍSES (IV) (1980 – 3 T 2020)

450

399
400
TASA DE VARIACIÓN ACUMULADA (%)

350

300

245 243
250 232
219

200 188
156
150
123 116 104
100 99
100
72
58
50 39
19 19
5
0
N.Zelanda

Noruega

Australia

G.Bretaña

Canadá

España

Irlanda

Suecia

Francia

Dinamarca

P.Bajos

Bélgica

Suiza

EE.UU

Sudáfrica

Italia

Alemania

Japón
PAÍSES

FUENTE: THE ECONOMIST

 VARIACIÓN REAL MEDIA PRECIO DE LA VIVIENDA
EN DIFERENTES PAÍSES (V) (1980 – 3 T 2020)

12
VARIACIÓN ACUMULADA (%)

10 9.7

6 5.9
6 5.7
5.3
4.6

4 3.8
3 2.8 2.5
2.4 2.4
2 1.8
1.4
0.9
0.5 0.5
0.1
0
N.Zelanda

Noruega

Australia

G.Bretaña

Canadá

España

Irlanda

Suecia

Francia

Dinamarca

Bélgica

P.Bajos

Suiza

EE.UU

Sudáfrica

Italia

Alemania

Japón
PAÍSES

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

TRANSACCIONES
E HIPOTECAS
 NÚMERO DE TRANSACCIONES DE VIVIENDAS
(2004 –2021)
1,100,000

1,000,000
955,186

901,574
NÚMERO DE TRANSACCIONES

900,000
848,390
836,871

800,000

700,000
645,000

600,000 582,888
564,464 569,993
532,261
491,287 487,354
500,000
463,719 457,738

401,715
400,000
363,623 365,621
349,118

300,478
300,000

200,000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(P)
AÑOS
FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO
 NÚMERO DE TRANSACCIONES DE VIVIENDAS
NUEVAS (2004 –2021)
450,000

410,192 412,439
400,000
NÚMERO DE TRANSACCIONES

350,000 336,478 333,426

295,242
300,000

250,000 241,053

199,731
200,000

150,000
127,880
116,349

100,000

65,000
56,518 54,863 56,478 56,219 54,731
49,110 47,114 50,397
50,000

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021(P
)
AÑOS
FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO
 TRANSACCIONES DE VIVIENDAS
NUEVAS (%) (2004 – 2020)
70
TRANSACCIONES DE VIVIENDAS NUEVAS (%)

59.1
60
52
49.3
50
42.9
40.7
37.3 36.6
40
34.8 32

30

18.8
20 15
12.2 11.2
10.3 9.5 9.7 9.9
10

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
AÑOS

FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO

 NÚMERO DE TRANSACCIONES DE
VIVIENDA EN MADRID (2001 –2021)

60,000
54,657 54,570

51,913
50,000
NÚMERO DE TRANSACCIONES

44,183 44,178
42,500

40,000
37,003 40,399
33,286
30,975 37,387 31,395
30,206
30,000
25,096
22,657
26,992 21,202

20,000
20,114

10,000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(P)
AÑOS

FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO

 NÚMERO DE TRANSACCIONES DEVIVIENDA
EN BARCELONA (2001 –2021)

25,000
23,204

21,310
21,000
NÚMERO DE TRANSACCIONES

20,509

16,636 16,899 16,500

17,000
15,156

13,521
13,908 12,782
12,578 14,872
13,000
11,253

9,624 9,426 9,471

9,000
9,489

7,867

5,000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(P)
AÑOS

FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO

  
 
 
 
COMPRAS DE VIVIENDAS REALIZADAS POR   

EXTRANJEROS (2006 – 20)

20

18
COMPRAS VIVIENDAS (%)

16
13.25
14 13.01 13.18 13.11
12.64 12.45

12 11.15 11.2

10 8.97
8.29 8.12
8
5.85 6.04
6
4.24 4.45

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
AÑOS

 
FUENTE: COLEGIO DE REGISTRADORES
 COMPRAS DE VIVIENDAS POR EXTRANJEROS SEGÚN
NACIONALIDAD (% total extranjeros) (2020)*

14.0
13.1

12.0
COMPRAS POR NACIONALIDAD (%)

10.0

8.2
8.0 7.8

6.7
6.4
6.0 5.5
5.1
4.6

4.0
3.3 3.1
2.5
2.0 1.5 1.4 1.4 1.2 1.1 1.1 1 1

0.0
Marruecos

P.Bajos
R.Unido

Francia

Alemania

Bélgica

Rumanía

China

Rusia

Polonia

Noruega

Bulgaria

Dinamarca

Irlana

Argelia

Suiza
Italia

Suecia

Ucrania
PAÍSES
FUENTE: COLEGIO DE REGISTRADORES *Interanual
 EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE HIPOTECAS SOBRE
VIVIENDAS (2003 – 2020)

1,600,000

1,400,000
1,342,171

1,257,613 1,238,890
1,200,000
NÚMERO DE HIPOTECAS

1,107,664

989,439
1,000,000

846,619

800,000

650,889
607,535
600,000

408,461
400,000 345,186 361,170 333,721
310,096
273,873 282,707
246,767
199,703 204,302
200,000

0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
AÑOS

FUENTE: INE
Nº TRANSACCIONES – Nº HIPOTECAS SOBRE VIVIENDAS
(2004 – 2020)
350,000

250,000 236,607
222,165
208,823
Nº TRANSACCIONES – Nº HIPOTECAS

175,031
161,319 154,948 153,633
150,000
100,775
89,750

50,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
-50,000
-59,523

-116,248
-150,000

-183,670

-250,000
-259,274
-282,155

-350,000
-356,039
-386,985
-402,019
-450,000

AÑOS

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

  
    
    HIPOTECAS
 
SOBRE VIVIENDAS / TRANSACCIONES (%)  

(2004 – 2020)

180

160
HIPOTECAS / TRANSACCONES (%)

148 150

139.5 140.5 139.3

140
123.7
130.6
117
120

100

75.3
80
66.5 68.4
61.4 61.8 63.3
58.3 59.3
55.9
60

40
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

AÑOS

FUENTE: INE
 
 
 HIPOTECAS A TIPO FIJO (%)
(2003  - 2020)
 
50
  45.7
 
45
40
HIPOTECAS A TIPO FIJO (%)

40 37.1
35.3
35

30

25 22.1

20

15

10 7.4
5.9 5.4
2.9 4.7
2.9 3 3.1 3.4
5  2.3 1.9 2.1 2.7

0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

AÑOS

FUENTE: INE