ESTUDIO TÉCNICO Y FINANCIERO

PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN
CENTRO COMERCIAL EN LA ZONA
DE ENGATIVÁ
Bryan David Bello Quintero
Cód. 79.947.070
John Fredy Borbón Sabogal
Cód.: 79923911
Diego Jarley Cárdenas Parada
Cód.: 79925645
Ferney Cuestas Mahecha
Cód: 79.914.055

Grupo: 102058_232

PRESENTACIÓN DE PLAN DE NEGOCIOS

 DESCRIPCIÓN Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

 Buscar un punto de convergencia para las personas que

atienda sus necesidades básicas y de acceso a un nuevo sitio
de esparcimiento y seguridad ofreciendo locales comerciales,
cajeros, parques vigilados, entre otros beneficios sin dejar de
mencionar las múltiples oportunidades de empleo que se
abrirían contemplando la idea de conservar en la medida de
lo posible la mayor zona verde ya que con esto no solo tendría
un flujo sino un punto de estadía que generaría mayor
seguridad en el sector y atraería mayor atención por parte de
las autoridades y residentes del sector, controlando e
impidiendo que la zona se convierta en basurero.

FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

¿El centro comercial brindara al sector y a la comunidad
mayor acceso a sitios de esparcimiento y seguridad en el
sector y a su vez generar las ganancias necesarias para un
proyecto duradero?
 JUSTIFICACIÓN
Dado que el historial y los eventos de inseguridad que han hecho parte de la zona no son
tan recurrentes como en otras áreas de la ciudad, el factor seguridad se ve afectado en
horas pico y en la noche, pues la presencia de la policía no es constante, y la gran
cantidad de personas que habitan el sector occidental, implica el flujo constante y
continuo de estas a través de las zonas aledañas al viaducto y la zona verde, de igual
forma vale la pena destacar que los habitantes de la zona occidental no cuentan con
centros comerciales y por ende bancos ni centros recreativos cerca, pues a este punto ya
se está hablando de más de 12 o 14 cuadras de distancia en un trayecto que no posee
flujo vehicular de carácter público, razón por la cual se ven en la necesidad de tomar
transporte en alguna de las vías principales, prolongando su recorrido mucho más, sin
dejar de mencionar que las zonas verdes las están aprovechando los señores zorreros para
el descargue de desechos y residuos y ocasionalmente están sirviendo para la reunión de
grupos de muchachos que toman ventaja de la oscuridad y la soledad para consumir
drogas.
En conclusión se puede evidenciar las consecuencias de un proyecto donde el poco
atractivo comercial y recreacional dadas las condiciones del entorno no produjo los
resultados esperados a pesar de haberse realizado una notoria inversión en su arreglo y
decoración.
 OBJETIVO GENERAL
A través del proyecto se busca identificar las características
y necesidades de un sector que presenta problemáticas de
inseguridad y desaseo pero que también dadas sus
condiciones físicas y de flujo de personas se presta también
para contemplar oportunidades de negocio a través de la
construcción de centros comerciales que simultáneamente
reduzcan las situaciones presentadas. Por lo tanto por medio
de los respectivos estudios técnicos y financieros aplicados
en el sector se busca analizar la factibilidad y oportunidad
de negocios que se puede presentar en la zona dadas sus
características.
 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
 
• Posicionar el Centro Comercial como un espacio versátil para ambientación y
montaje de escenarios novedosos adecuado para hacer de sus eventos una unidad,
como el aspecto más importante para asegurar el éxito del mismo.
• Potencializar al máximo la ocupación comercial y corporativa, activando nuevas
líneas de negocio. 
• Construir una mezcla competitiva en marca, calidad y nivel de productos y servicios
que cumplan con la expectativa de un concepto de centro comercial competitivo a
nivel nacional.
• Perfeccionar la experiencia positiva de clientes y visitantes a través de una operación
eficiente que garantice seguridad, comodidad, orden y satisfacción.
• Alcanzar el tráfico necesario para un modelo sostenible de ingresos, que permita el
cumplimiento de los anteriores objetivos.
• Lograr a nivel nacional el reconocimiento y posicionamiento de la marca como
emblema del llano.
 MARCO CONCEPTUAL
Medio Social y Cultural:
Físicamente la zona está constituida por una serie de conjuntos residenciales de la organización
Colsubsidio, los cuales cuentan con un centro médico y un supermercado Colsubsidio,
aproximadamente a 7 cuadras hacia el norte se encuentra el centro comercial Diverplaza en el
que hay acceso a diferentes bancos, salas de cine, 1 almacén Éxito y para la diversión de los
niños el Diverparque conformado por múltiples atracciones y actividades de recreación.
Sobre este punto hay acceso por las siguientes vías principales:
Por el Norte Av. Calle 80 y Av. Calle 68, por el nororiente cuenta con las Av. Ciudad de Cali y
Av. Boyacá, y hacia el sur con la Av. José Celestino Mutis (Antigua vía Engativá), con la calle 26
o avenida el Dorado y subsiguientes.
Hacia el norte se encuentran aunque no en conjunto cerrado, una gran cantidad de barrios y
urbanizaciones con locales comerciales con múltiples opciones, mientras que hacia la zona sur,
suroccidente y occidente la actividad comercial es demasiado baja, sin embargo si posee un alto
flujo de personas.
 Medio Ecológico:
Los conjuntos colindan con un viaducto que más hacia el occidente se convierte en un humedal
considerado reserva natural. Adicionalmente este posee una amplia zona verde con 1 parque.
 Medio Económico
Hacia el norte de este humedal el estrato es 3 y hacia el sur es estrato 2, predominio de familias
de clase media y baja.
 REFERENTES CONCEPTUALES
 Considerando lo anteriormente expuesto en la definición del problema podemos
afirmar lo siguiente:
La zona está siendo subutilizada de tal forma que, aprovechando el espacio y las
características del entorno es necesario buscar alternativas que cubran las necesidades
de seguridad, recreación y economía tanto en tiempos como en desplazamientos.
Al estar rodeado de urbanizaciones y conjuntos cerrados, la actividad comercial
presenta una buena oportunidad de crecimiento supliendo a la vez necesidades de la
población.
 La zona se encuentra demarcada por un viaducto lo que genera zonas límite para la
circulación y el transito del personal, zonas como estas son el escenario propicio para
que los delincuentes hagan de las suyas.
Comentarios de vecinos y personas cercanas al sector, en común consenso, llegan a la
conclusión que la existencia de algunos locales comerciales y la realización de
actividades de recreación, harían que las demás personas perdieran su temor a pasar
por este sector y estimularía la actividad física y laboral y económica del sector.
Aunque la zona es tranquila la mayor parte del tiempo, es importante dar solución a los
aspectos mencionados, de lo contrario esto podría generar graves condiciones de
inseguridad y atraso para la zona.
 PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOS

Tipos de investigación
Para nuestro caso los tipos de investigación que de mejor manera
manipularían y analizarían la información son:
La investigación exploratoria y la investigación descriptiva.

Fuentes de Información:
Primarias:
1. Opiniones y sugerencias de vecinos del sector.
2. Encuesta de necesidades a los transeúntes y habitantes del sector
Secundarias:
1. Registro de casos de inseguridad del sector (Suministrados por el DANE)
2. Plan de desarrollo de la zona (Obtenido del IDU)
3. Perfil económico y empresarial de la localidad. (IDU)
4. Información de la zona respecto a la oferta y la demanda.
 Variables e Instrumentos
Para el desarrollo de este aspecto tendremos en cuenta las siguientes:
Nivel de ingresos de la población
Nivel de escolaridad
Consumo de determinados productos o servicios
Características generales de consumidores o clientes potenciales.
Cantidad de población afectada
 
Análisis de la Información
Una vez recopilada la información, a través de su análisis deduciremos
qué oportunidades de negocio mejor se adaptan a satisfacer las
necesidades de los clientes y consumidores.
Desarrollar el respectivo estudio que nos lleve a diseñar de manera
optima el manejo del espacio y la distribución de los diferentes puntos
que intervendrán en la estructura construida.
Es importante dar prioridad a las necesidades de la zona occidental del
sector para quienes la construcción de la actividad comercial
representará los mayores beneficios.
 ALCANCES DEL PROYECTO
 
Proyecciones
El proyecto beneficiará principalmente a los habitantes del sector, ya que no solo
plantea una opción para el manejo, reducción y solución de la inseguridad, sino
que además, representa una oportunidad de empleo y negocios a nivel general pues
las opciones para la estimulación de la actividad comercial son múltiples para
personas con visión de negocios.
De igual forma brindará soluciones de acceso a una parte importante de la
población del sector dadas las distancias y recorridos realizados de manera
periódica.
 
Limitaciones
Para la realización del proyecto se prevé:
Presupuesto contemplado: Para su ejecución es necesaria la inversión privada en su
desarrollo.
Condiciones y restricciones de tipo legal: Aplican principalmente con respecto a la
utilización de espacios de recreación y zonas verdes del distrito.
De llegar a un acuerdo es importante tener en cuenta la cantidad de área a construir
disponible, pues con base en ello se podrá adaptar la construcción de diversas
clases de negocio.
 Identificación y Caracterización del bien o servicio:
El proyecto se basa en la creación de un centro comercial que de mejores y más fáciles
accesos a una amplia zona residencial, que dadas sus condiciones no presenta las
comodidades suficientes para sus habitantes, en cuanto la actividad comercial.
De igual forma, la zona en cuestión presenta un área optima para su desarrollo ya que
simultáneamente se pretende con su funcionamiento reducir los niveles de inseguridad
y tener un mejor aprovechamiento del espacio.
El sector no posee sucursales bancarias cercanas, de igual forma la actividad comercial
es muy poca, es de anotar que hay presencia de tiendas de barrio donde se
comercializan comestibles y víveres en general, por lo cual son muchos los beneficios
iniciales que el proyecto representa y a medida que se consolide, se irán agregando
otros más, gradualmente.
El proyecto busca introducir la actividad comercial diferente a la venta de bienes
correspondientes a la canasta familiar y en este sentido cubrir la demanda existente de
la zona por diferentes aspectos, los cuales generan necesidades que deben ser cubiertas.
Se habla de cajeros, gimnasios, restaurantes, sitios de recreación y de deporte,
presentándose esta última como una opción viable dada la cercanía a las zonas
residenciales.
 Caracterización del Consumidor:
En Engativá predominan los estratos 3 y 2 (77% y 16% respectivamente). El
estrato 4 es el 4,8% y 1 es el 0,4%. El 2,5% restante corresponde a predios no
residenciales.
Para el sitio en mención en su mayoría obedecen a una población conformada
por familias directamente dependientes de la actividad comercial, lo que
permite generar diversas opciones de negocio al interior del centro comercial
para la satisfacción de sus necesidades.
 
Delimitación y Descripción del mercado:
La estructura económica de Bogotá es la más diversificada del país, con alta
participación de las actividades de servicios. Estas generan el 71,9% de la
producción, en particular, servicios empresariales y personales, comercio,
servicios inmobiliarios y de alquiler. La industria es la segunda actividad y
junto con la construcción y la actividad agropecuaria generan el 19% del PIB
de la ciudad.
El mercado correspondiente se caracteriza por la integración de familias de
estratos 2 y 3, en Engativá existe buena cobertura en los servicios de
acueducto, energía eléctrica, aseo y alcantarillado. Sin embargo, el gas natural
alcanza un cubrimiento del 81,1%.
 Análisis de la Demanda:
El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) es Residencial;
industria, comercio y servicios el 8%.
En Bogotá, Engativá es la tercera localidad en número de habitantes (828 mil
habitantes, 11% del total), es decir una cifra similar a la población de una ciudad
como Cartagena (882 mil habitantes). El 40% de la población de Engativá son
jóvenes menores de 25 años.
 
La tasa de ocupación en Engativá (47,97%) es la octava más alta de la ciudad y
concentra el 12% de los ocupados (334.658), por otra parte el índice de condiciones
de vida (91.59) es mayor que el de Bogotá (90.09). Adicionalmente de es la octava
localidad con el mayor número de hogares con Necesidades Básicas Insatisfechas
(NBI) (6.617 hogares, 7% del total de hogares).
 Análisis de la Oferta:
El sector como se menciono con anterioridad cuenta solamente con 2 puntos
para cubrir una amplia demanda existente, lo cual se hace insuficiente con
bastante regularidad, especialmente los fines de semana y días festivos, los
puntos son:
 
CENTRO COMERCIAL DIVERPLAZA
Ubicado en la calle 68 con Av. Cundinamarca, es uno de los centros
comerciales importantes dentro de la localidad, cuenta con un hipermercado
y diferentes locales comerciales.
 
CENTRO COMERCIAL PORTAL 80
 Se encuentra ubicado en la calle 80 enseguida del portal de Transmilenio.
Este centro comercial debido a su gran actividad económica se ha
caracterizado por ser uno de los sitios más visitados por los engativeños.
Cuenta con importantes almacenes de cadena, cinemas, juegos para niños  y
múltiples actividades culturales para la comunidad en general.
 Análisis de Precios:

Basados en la oferta y demanda existentes se concluye que el precio por

arrendamiento de los locales comerciales oscilará de acuerdo con el
tamaño del mismo y de su actividad. Siendo así se está hablando de una
oscilación entre 3 a 7 millones de pesos, esto inicialmente pues cabe anotar
que se debe hacer una etapa previa en la que constantemente se deben
evaluar las condiciones existentes y sobre las cuales se deben proyectar los
costos y la recuperación de la inversión.
Es importante mencionar que el rango promedio de alquiler en los locales
de los centros comerciales del sector con las características de los que se
construirán oscilan en un valor aproximado de 4 a 15 millones de pesos.
 PROCESO PRODUCTIVO
Básicamente lo que se debe trabajar es el comunicar, o dar a conocer el nuevo punto
comercial a los consumidores por medio de la persuasión o la motivación para conocer
el nuevo centro comercial del sector, para ello se tiene que generar opciones
principalmente de tipo publicitario.
Con respecto a la tecnología se efectúa una exploración a cerca de los procesos
productivos a emplear, de la maquinaria y equipo requerido en cada caso. Es
necesario conocer todo el proceso productivo y lo que tiene que ver con la forma en
que los insumos son transformados para obtener los productos o servicios. Para su
construcción los recursos tecnológicos a utilizar son maquinaria y equipos de estudios
de suelos y programas de responsabilidad social.
Básicamente en cuanto al proceso se tendrán en cuenta lo producido directamente de la
actividad perteneciente a mantenimiento y renta de locales comerciales.
Alternativas tecnológicas:
En este aspecto es importante la implementación de un sistema o equipo de cómputo
que almacene y controle la información administrativa y contable del centro comercial,
este se debe apoyar en software especializados para la gestión del mismo.
El centro comercial debe estar provisto de todos los servicios públicos con el fin de
habilitarlo en ese sentido para cualquier tipo de negocio.
 Localización del proyecto:
Macrolocalización:
Engativá se encuentra localizada en el Centro – Occidente de Bogotá y ocupa el 4,2%
del área total de la ciudad. Es la novena localidad en extensión territorial (3.588
Hect.), la cuarta en extensión del área urbana (3.438 Hect.) y la octava en área de
expansión (150 Hect.) condición que deja en evidencia la viabilidad del proyecto.
El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) es Residencial;
industria, comercio y servicios el 8%.
El proyecto se encuentra ubicado en la ciudad de Bogotá, Colombia en la localidad de
Engativá en cercanías al aeropuerto el dorado, en el departamento de Cundinamarca.
Microlocalización: la ubicación del centro comercial por espacio disponible
ubicación y los terrenos que lo comprenden la mejor opción es entre la carrera 101 y
calle 70. Esta es una zona de aproximadamente 1000 m 2 (40 metros de frente por 25
metros de largo), con cercanía a la avenida José Celestino Mutis, La Avenida El
Dorado, la Av. Calle 68, la avenida Cundinamarca y la Avenida Ciudad de Cali.
 Necesidades de Recurso humano
Estas son dadas por los contratistas, quienes deben en su estudio de factibilidad del
proyecto conocer la cantidad de trabajadores que se necesitan para dar cumplimiento al
contrato.
Por eso en proyectos como el de construcción, la subcontratación es el proceso
económico en el cual una empresa mueve o destina los recursos orientados a cumplir
ciertas tareas hacia una empresa externa por medio de un contrato. Esto se da
especialmente en el caso de la subcontratación de empresas especializadas. Para ello,
pueden contratar solo al personal, caso en el cual los recursos los aportará el cliente
(instalaciones), o contratar tanto el personal como los recursos. Por ejemplo, una
compañía dedicada a las demoliciones puede subcontratar a una empresa dedicada a la
evacuación de residuos para la tarea de deshacerse de los escombros de las unidades
demolidas, o una empresa de transporte de bienes puede subcontratar a una empresa
especializada en la identificación o empaquetado.
El término subcontratación traduce una mejora en los servicios dentro de una
economía, en busca de progreso dentro de la apertura.
Teniendo en cuenta lo anterior y una vez construido la mano de obra requerida se basa
en el personal para el aseo y el mantenimiento de las instalaciones y el personal
encargado de la parte administrativa, que correspondería al administrador, la parte de
cartera y la parte contable y finalmente una parte comercial encargada de los
arrendamientos y ventas.
 Necesidades de Maquinaria y equipos:
Las selecciones y especificaciones de los equipos se realiza por licitación
pública y concurso teniendo en cuenta que el licitante cumpla con la
mayor calidad en servicios y maquinaria ofrecida para la realización del
proyecto así como los tiempos establecidos como máximos y mínimos y
todos los entregables que se llevan a través del proyecto durante su línea
de tiempo.

Esto se realiza de esta forma para garantizar que los servicios y

maquinaria ofrecida sea la mejor y esta ayude con la vida del proyecto y
el cumplimiento en su entrega.
Cada local y punto de la estructura debe tener las condiciones básicas
requeridas en cuanto a seguridad, salud y medio ambiente, sistemas
antiincendios, alarmas, luces de emergencia y señalización entre otros.
En la parte de seguridad es importante la instalación de eficientes
circuitos cerrados de televisión, coordinados con las labores propias del
personal
 Obras físicas y distribución en Planta:
El tamaño y capacidad de este proyecto en particular, se debe a dos aspectos principalmente: la
porción de demanda insatisfecha que se pretende sea cubierta por el proyecto y a la dimensión del
área total con que cuenta el terreno disponible para la instalación del centro comercial.
Tanto la determinación del tamaño como la capacidad que tendrá el centro comercial, serán de
mucha utilidad para la estimación de las inversiones necesarias que mejor se ajusten a las
necesidades del mismo y para cálculos futuros en las siguientes etapas del proyecto (Estudio
económico-financiero y evaluación económica).
Por tanto, como previamente se señaló, el tamaño del gimnasio deberá ajustarse al tamaño del
terreno de que se dispone para su instalación (en 1000 m 2.), lo que en total cubrirá el 0.60% de la
demanda insatisfecha actual.
Para que la distribución y diseño de las instalaciones de un proyecto provean condiciones de
trabajo aceptables, es preciso tomar en cuenta dos especificaciones en particular: funcionalidad y
estética que proporcionen y optimicen la distribución eficiente entre cada una de sus áreas. Dada la
magnitud del terreno disponible para la instalación del centro comercial. A continuación se
proponen las dimensiones de cada una de sus áreas, que en conjunto permitan la operación más
económica y eficiente para aprovechar de la mejor manera posible los espacios y recursos de que
se dispone, manteniendo a su vez las condiciones óptimas de seguridad y bienestar para quienes
hagan uso de ellas, tomando en consideración las reglas de normatividad que deben cumplirse para
su construcción.
 Estudio administrativo y organizacional:
Teniendo en cuenta que el centro comercial va a satisfacer necesidades específicas para
la zona en mención su estructura administrativa y organizacional no lleva mayores
aspectos ni complejidad alguna, este debe poseer una estructura basada en el
mantenimiento de instalaciones y la administración de la renta producto de los locales
existentes, una vez iniciado la oferta del centro será de la siguiente manera:
Más de la mitad de los comercios en Centros Comerciales pertenece a comerciantes
individuales, sin embargo, las franquicias y las cadenas (tanto nacionales como
internacionales) han tomando mucho auge.
 CONCLUSIONES

-Con la elaboración de este producto final, se entra a analizar aspectos más específicos
para el diseño de cualquier tipo de proyecto que se realice, desarrollando competencias
que nos brindan un enfoque más analítico acerca de cómo avanzar eficientemente en un
proyecto.

-Es importante y clave para un proyecto de inversión el realizar de la manera más

completa posible los estudios técnico y de mercados, ya que sobre estos es donde la
viabilidad del proyecto se define y así mismo se optimiza su gestión y avance en el
mismo. En este caso para el proyecto la factibilidad del mismo es positiva y representa
una buena oportunidad.

- El análisis de proyectos en la forma en que estamos desarrollando la actividad nos

permite adquirir competencias que serán aplicables para cualquier otro proyecto que
desarrollemos de manera personal aplicando los criterios suficientes para guiar su
adecuada evolución y éxito del mismo.
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y CIBERGRAFIA

- CASTELLANOS N. JOSE EVER, Módulo del curso de Investigación de Mercados.

2011. Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD.
- www.unad.edu.co, Campus virtual. Curso de Investigación de Mercados. Contenido
en línea, Protocolo del curso.
-http://maps.google.es/
-www.engativa.gov.co/
- www.culturarecreacionydeporte.gov.co/portal/node/132
- camara.ccb.org.co/documentos/4402_engativa_memorias.pdf
- matriculabd1.redp.edu.co/sistemat02/sed/directorio/engativa.pdf
-Plan de Desarrollo Económico, Social y de Obras Públicas 2008-2012. "Bogotá
Positiva: Para Vivir Mejor".
- Páginas electrónicas de la SCRD, IDRD y www.bogotamasactiva.com
- http://www.gestiopolis.com/finanzas-contaduria/elementos-de-un-proyecto-de-
inversion.htm