FACULTAD DE POSTGRADO

TESIS DE POSTGRADO

PRE-FACTIBILIDAD DE UN HOTEL
EJECUTIVO EN LA ZONA SUR-OESTE DE SAN
PEDRO SULA

HÉCTOR GUILLERMO REYES GARCIA

MIRNA ELISA PELUCCHI MEERMANN

ASESOR METODOLÓGICO:
ABEL EDGARDO SALAZAR MEJIA

ASESOR TEMÁTICO
DIANA BRIZUELA

Septiembre 12
2018 1
Agenda

2
 Capítulo 1
Planteamiento de la Investigación

3
 Introducción
La presente tesis tiene como propósito determinar la
rentabilidad económica de la construcción de un
hotel ejecutivo en Barrio Rio Piedras, localizado en
la zona Sur-Oeste de San Pedro Sula. Esta
rentabilidad se pretende llevar a cabo mediante un
estudio de pre-factibilidad.

De esta manera se podrá comprobar si el proyecto es

una oportunidad de negocio viable. Este tipo de
negocios genera nuevos empleos y promueve el
desarrollo de la ciudad. El marco de tiempo
establecido para el estudio es de seis meses a partir
de abril de 2018.

4
 Antecedentes
• El turismo de negocios es una actividad en constante crecimiento en San
Pedro Sula, ya que en los últimos años la ciudad se ha convertido en sede
de convenciones nacionales e internacionales.

Durante el primer
quinquenio de esta década
la afluencia de turistas se
ha mantenido
relativamente estable,
destacando el año 2012
como el mejor.

Fuente: INE (2015)

5
 Antecedentes

Fuente: INE (2015) Fuente: INE (2015)

De las cinco principales zonas turísticas

de Honduras, San Pedro Sula se ubica
en el cuarto lugar en promedio de
estadía diaria por cliente, en primer
lugar en promedio anual de ocupación
hotelera y en segundo lugar en cuanto a
precio por noche.
Fuente: INE (2015)

6
 Definición del problema
Enunciado del problema
Mediante la pre-factibilidad del proyecto se
pretende disminuir los riesgos en la toma de
decisiones. Este estudio se hace por medio de un
análisis detallado del mercado.
En la gráfica se muestra la
TIR y el Costo de Capital.
La diferencia se representa
mediante la brecha.

Formulación del problema

¿Qué tan factible es la inversión de la
construcción de un proyecto hotelero dirigido al
mercado de clientes ejecutivos?

Fuente: Propia

7
Preguntas de la Investigación

8
 Objetivos
Evaluar la rentabilidad del desarrollo de un proyecto hotelero
de clase ejecutiva en la ciudad de San Pedro Sula, Honduras.

1. Realizar un estudio de mercado para

determinar la demanda.
2. El análisis técnico de la ingeniería del
proyecto, de las alternativas técnicas que
permitan determinar los costos de inversión
y los costos de operación del proyecto.
3. Llevar a cabo el estudio financiero del
proyecto para determinar el retorno de la
inversión.
4. Presentar una propuesta de proyecto.

9
 Justificación
El actual mercado hotelero permite la expansión de nuevas
edificaciones en la ciudad para albergar a más visitantes.
Es importante llevar a cabo un estudio en el cual se pueda
establecer la rentabilidad financiera de un hotel.

Beneficios:
1.Atracción de inversionistas hacia un plan
financiero correctamente elaborado.
2.Certeza en la factibilidad de este tipo de
construcciones en la ciudad.

10
Capítulo 2
Marco Teórico

11
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL
Macroentorno

Movimiento mundial de turistas Fuente: OMT 2017

Microentorno

Movimiento regional de turistas Fuente: SITCA 2016

Análisis Interno

Movimiento nacional de turistas Fuente: IHT 2015

12
TEORÍAS DE SUSTENTO
Baca Urbina

PRE-FACTIBILIDAD
13
VARIABLES DE INVESTIGACIÓN

Fuente: Propia

14
MARCO LEGAL
Como establecer una empresa en Honduras.

15
Capítulo 3
Metodología

16
HIPÓTESIS

Hipótesis de Hipótesis nula

investigación

La construcción de un La construcción de un
hotel ejecutivo es hotel ejecutivo no es
económicamente rentable económicamente rentable
si la tasa interna de si la tasa interna de
rendimiento es mayor al rendimiento no es mayor
costo de capital. al costo de capital.

17
ENFOQUE Y MÉTODOS
Enfoque
Enfoque y Métodos
Mixto

Enfoques Cualitativo Cuantitativo

No experimental
Teoría
Tipo de estudios No
fundamentada
probabilístico

Tipo de diseño Transversal

Alcance Descriptivo

Estudio de Estudio Estudio

 
Mercado Técnico Financiero

Localización
Encuestas Análisis
  Tamaño
Entrevistas económico
Ingeniería

18
TÉCNICAS E INSTRUMENTOS APLICADOS

19
Capítulo 4
Resultados y Análisis

20
 ESTUDIO DE MERCADO

Aceptación Fiabilidad

Alfa de Cronbach N de elementos

.753 12
n=384

259 125
67% 33%

Perfil del consumidor: Turista

ejecutivo.
¿Interés en un nuevo hotel? Fuente: Propia
Localidad: San Pedro Sula,
Cortes, Honduras.
Edad: +21 años

Formula
de Ulrich

21
 Demanda de negocio

De 384 personas entrevistadas, 315

respondieron que se hospedan en
hotel al visitar San Pedro Sula.

¿Al visitar San Pedro Sula, donde se Fuente: Propia

hospeda?

De 384 personas entrevistadas, 234

respondieron que visitan San Pedro
Sula por razones de negocios.

¿Cuál es el motivo de su viaje? Fuente: Propia

22
 Precio de venta

Servicio Tiempo Precio

Hospedaje de habitación sencilla 1 noche L. 2,052.75
Hospedaje de habitación doble 1 noche L. 3,743.25
Alquiler de salón 1 mes L. 90,000.00
Alquiler de local de restaurante 1 mes L. 200,000.00
Servicio de internet 1 día por habitación L. 241.50
Servicio de telefonía 1 min L. 60.00

Hotel Número de habitaciones Distancia de la zona de

interés (Kilómetros)
Hilton Princess 124 0.9
Holiday Inn Express 106 1.7
Real Intercontinental Hotel 149 1.9
Copantl 190 1.8
Gran Hotel Sula 117 2.0
Crowne Plaza
Hotel Maya Colonial AGREGAR INFO 122
29
1.6
1.10
Isabella Boutique Hotel 12 1.6
Casa del Árbol 26 4.5
Clarion Hotel 65 0.55
Hotel Boutique Primavera 23 2.3
Hotel Los Andes 57 1.6
Hotel Latitud 15 34 1.4

23
 ESTUDIO TÉCNICO
Terreno C:
19 avenida entre 5 y
6 calle, S.O Barrio
Rio de Piedras.
Ubicación Tamaño:1,694.35 V2

Criterios A B C
Ponderación
Clasificación Resultado Clasificación Resultado Clasificación Resultado
Preferencia 0.25 4 1 3 0.75 5 1.25
Seguridad 0.2 4 0.8 4 0.8 4 0.8
Accesibilidad 0.2 4 0.8 3 0.6 4 0.8
Cercanía a lugares de
interés 0.2 4 0.8 3.5 0.7 4 0.8
Estacionamiento 0.15 4 0.6 4 0.6 4 0.6
Total 1   4   3.45   4.25

HOTEL RITZ-CARLTON
ÁREAS AREA NETA (m2)
Habitaciones 5,330.41
Áreas públicas 1,427.41
Áreas de servicio 281.64
Cuartos mecánicos y eléctricos 100
Total 7,139.46

24
 SALARIO
PUESTO DE TRABAJO
(LPS)
Gerente general 35,000
Gerente comercial 19,500
Organigrama Gerente de operaciones 19,500
Gerente de contabilidad 19,500
Gerente de bar 18,000
Supervisor de 13,000
mantenimiento
Supervisor operativo 14,500
Supervisor de contabilidad 14,500
Supervisor de camarero 13,000
Asistente de mantenimiento 10,000
Asistente de lavandería 10,000
Asistente de contabilidad 10,000
Mucama 9,500
Recepcionista 10,500
Camarero 9,500
Bar tender 11,000
Cocinero 11,000
Asistente de cocinero 9,500
Vigilante 9,500
Jardinero 9,500

25
 ESTUDIO ECONÓMICO
Amortización del
Plan de inversión
financiamiento
  % Lempiras Año Intereses Capital Saldo
Terreno 9.89% 16,096,325.00       130,248,000.00
Edificio 66.78% 108,729,860.00 1 19,130,029.20 6,086,237.40 124,161,762.60

Mobiliario de Habitaciones 8.61% 14,017,626.00 2 18,151,639.00 7,064,627.60 117,097,135.00

3 17,015,968.23 8,200,298.37 108,896,836.63
Mobiliario de Áreas Públicas 2.91% 4,740,659.85
4 15,697,733.21 9,518,533.39 99,378,303.24
Mobiliario Áreas Servicio 1.29% 2,099,624.50
5 14,167,585.98 11,048,680.62 88,329,622.62
Equipo Eléctrico y Mecánico 0.31% 500,890.00
Vehículos 0.95% 1,545,600.00 6 12,391,460.65 12,824,805.95 75,504,816.67
Gastos Pre-Operativos 2.36% 3,839,760.00 7 10,329,815.16 14,886,451.44 60,618,365.23
Ropa de cama 0.61% 996,105.00 8 7,936,750.82 17,279,515.78 43,338,849.45
Compra de Franquicia 2.22% 3,622,500.00 9 5,158,990.60 20,057,276.00 23,281,573.45
Total de Activos Fijos 95.93% 156,188,950.35 10 1,934,692.88 23,281,573.45 0.00
Gastos de Constitución 2.75% 4,470,500.00
Publicidad Pre operativa 0.34% 550,000.00
Capital de Trabajo 0.98% 1,600,549.65
Total de Inversión 100.00% 162,810,000.00
CCPP

Costo Participación Lempiras Costo Ponderado

Préstamo 15.00% 80.00% 130,248,000.00 8.42%
Aportación 18.00% 20.00% 32,562,000.00 3.60%
Total 162,810,000.00 12.02%

26
 Estado de Resultados

1 año 2 año 3 año 4 año 5 año

Ingresos Netos 97,823,475.38 99,068,986.50 99,928,950.75 101,003,996.44 102,095,645.25
Margen de Contribución 92,435,630.75 93,600,356.75 94,404,570.87 95,409,910.81 96,430,797.12
Utilidad Operativa 47,046,981.37 46,864,815.13 45,986,080.65 45,281,217.12 44,510,984.17
Gastos Financieros 19,130,029.20 18,151,639.00 17,015,968.23 15,697,733.21 14,167,585.98
Utilidad Gravable 27,916,952.17 28,713,176.13 28,970,112.42 29,583,483.91 30,343,398.19
Utilidad del periodo 19,591,866.52 20,149,223.29 20,329,078.69 20,758,438.73 21,290,378.73
Total impuestos sobre
8,325,085.65 8,563,952.84 8,641,033.73 8,825,045.18 9,053,019.46
ganancia

Flujo de Efectivo
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Saldo inicial 1,600,549.65 25,219,533.80 44,369,747.63 63,141,939.78 80,234,722.55
Total de Entradas 162,810,000.00 96,193,084.16 99,048,228.04 99,914,617.99 100,986,079.00 102,077,451.13
Disponible 162,810,000.00 97,793,633.81 124,267,761.84 144,284,365.62 164,128,018.78 182,312,173.68
Total de salidas 161,209,450.35 72,574,100.01 79,898,014.21 81,142,425.84 83,893,296.23 85,081,584.78
Saldo de Efectivo 1,600,549.65 25,219,533.80 44,369,747.63 63,141,939.78 80,234,722.55 97,230,588.91

27
 Resultados

VAN
TIR
Sumatoria del Valor Actual de los Flujos L. 238,250,706.40
- Inversión Inicial 162,810,000.00
VAN 75,440,706.40
TIR 25.93% Simulación cantidad de habitaciones.

IR

Sumatoria del Valor Actual de los Flujos L. 238,250,706.40

Inversión Inicial 162,810,000.00
IR 1.46

Análisis de Sensibilidad Simulación precio de habitaciones.

Variable Valor Actual Variación Precio Variación TIR Variación IR

Precio de habitaciones Lps. 2,686.69 Lps. 2,445.19 - 2,686.69 - 2,928.19 21.62% - 25.93% - 29.97% 1.31 - 1.46 - 1.62
Cantidad de habitaciones 120 $ 100 - 120 - 140 17.35% - 25.93% - 33.51% 1.16 - 1.46 - 1.76

28
 Capítulo 5
Conclusiones y Recomendaciones

29
30
31
Capítulo 6
Aplicabilidad

32
 CHARTER DEL PROYECTO
Fecha Nombre del proyecto
29 de Agosto del 2018 Construcción de un hotel ejecutivo en San Pedro Sula.
Fecha de Inicio del proyecto Fecha tentativa finalización
03 de Enero del 2019 22 de Abril del 2021 Integración
Objetivos del proyecto
General
Llevar a cabo la construcción del hotel en tiempo y forma, cumpliendo con el presupuesto estimado.
Específicos
1. Llevar a cabo un correcto planteamiento y definición del alcance.

2. Desarrollar el proyecto de acuerdo a los requerimientos necesarios para lograr una certificación cinco estrellas.
3. Cumplir con las expectativas de los clientes, manteniendo la calidad en el trabajo realizado
Descripción del proyecto
Luego de determinar el terreno adecuado y llevar a cabo el diseño arquitectónico, se procede a la construcción de las
instalaciones del hotel ejecutivo.
Cronograma:
18/02/2019 – 06/03/2019 Demolición y acarreo de materiales
26/02/2019 – 26/03/2019 Movimiento de tierra
27/03/2019 – 16/04/2019 Cimentación
22/04/2019 – 28/08/2019 Estructura y Mampostería
14/09/2019 – 12/03/2020 Instalaciones electromecánicas
14/09/2019 – 20/02/2020 Instalaciones hidrosanitarias
14/09/2020 – 12/04/2021 Acabados
Necesidad del proyecto
Aumentar las visitas de turistas ejecutivos e incrementar la actividad económica en la ciudad
Restricciones
1. No excederse del presupuesto establecido.
2. Terminar en la fecha estipulada teniendo una holgura por problemas externos al proyecto.
3. Respetar las edificaciones en los terrenos colindantes.
Supuestos
1. Atraso en la compra de equipos y materiales comprometa la fecha de apertura del hotel.
2. Factores ambientales afecten la ejecución de la obra.
3. Falta de liquidez debido a sobrecostos en la obra.
Identificación de grupos de intereses
1. Crítico: Inversionistas
2. Dependiente: Equipo de trabajo

33
 Calidad

Gestión de los
interesados

34
 Adquisiciones

Aspectos que se desean conocer de los proveedores

Condiciones Condiciones
Otras condiciones
referidas a localidad Económicas
Recursos humanos Calidad de los Precio unitario Período de validez de la
productos   oferta
Materiales utilizados Descuento Causas de terminación del
contrato
Características Forma de pago Circunstancias que pueden
técnicas dar lugar a revisiones en los
precios
Período de garantía Plazo de pago Plazo de entrega
Servicio postventa Pago del transporte  

35
EDT Alcance

36
 Cronograma Costos

EDT Nombre de tarea Duración Comienzo Fin Costo

0 Cronograma Diseño y Construcción 716 días 03/01/2019 22/04/2021
 
1 HOTEL M&H INTERNACIONAL 716 días 03/01/2019 22/04/2021  
1.1 INICIO DE PROYECTO 716 días 03/01/2019 22/04/2021  
1.1.1 DISEÑO 39 días 03/01/2019 16/02/2019  L1,000,000.00
1.1.2 CONSTRUCCIÓN DE OBRA CIVIL 174 días 18/02/2019 13/09/2019  

1.1.2.1 Demolición y acarreo de materiales 15 días 18/02/2019 06/03/2019  L.120,00,0.00

1.1.2.2 Movimiento de tierra 25 días 26/02/2019 26/03/2019  L.1,050,000.00
1.1.2.3 Cimentación 18 días 27/03/2019 16/04/2019  L.16,309,479.00
1.1.2.4 Estructura y mampostería 110 días 22/04/2019 28/08/2019  L.37,182,465.00
1.1.2.5 Estructura de techo 14 días 29/08/2019 13/09/2019  L.2,500,000.00
1.1.3 INSTALACIÓN DE SISTEMAS 517 días 29/08/2019 22/04/2021  
1.1.3.1 I.- AIRE ACONDICIONADO 86 días 29/08/2019 06/12/2019  L.7,000,000.00
1.1.3.2 II.- SISTEMA HIDRAULICO/ PLOMERIA 137 días 14/09/2019 20/02/2020  L.19,870,000.00
III.- SISTEMA CONTRA INCENDIOS Y
1.1.3.3 155 días 14/09/2019 12/03/2020
ALARMAS  L5,430,000.00
1.1.3.4 IV.-SISTEMA ELECTRICO 411 días 14/09/2019 05/01/2021  L.17,180,000.00
1.1.3.5 V.-ACABADOS 503 días 14/09/2019 22/04/2021  L.10,637,916.00
1.1.3.6 VI.- ELEVADORES 142 días 14/09/2019 26/02/2020  L.3,500,000.00
VII.- SISTEMA DE COMUNICACIONES Y
1.1.3.7 55 días 21/10/2019 23/12/2019
CCTV  L.1,500,000.00
1.1.4 CIERRE 1 día 10/12/2019 10/12/2019  
1.1.4.1 Actas de aceptación de entregables 1 día 10/12/2019 10/12/2019  L.10,000.00
1.1.4.2 Actas de cierra del proyecto 1 día 10/12/2019 10/12/2019  L.10,000.00

37
 Comunicaciones

Involucrado Documentación de iniciación del Reporte semanal Reporte fin etapa Solicitudes de
proyecto cambio

  Medio Frecuencia Medio Frecuencia Medio Frecuencia Medio Frecuencia

Ente financiero *¶ I @ S @ F    
Inversionista *¶ I *@ S @ F    
Director del proyecto *¶ I *@ S @ F *¶@ P
Equipo de trabajo *¶ I @ S @ F *¶@ P
Departamento de logística *¶ I @ S @ F *¶@ P
Departamento de finanzas *¶ I @ S @ F *¶@ P
Contratista general *¶ I @ S @ F *¶@ P
Proveedor             *¶@ P

*= Elaborador del documento

¶= Documento escrito y con firmas en las que necesite aprobación
@= Documento insertado en correo electrónico
I= Inicio actividad
S= Semanal
Q= Quincenal
F= Al final de la etapa
P= Cuando sea necesario

38
 Riesgos

Probabilidad de Priorización juicio

No Identificación de riesgos Impacto Ponderación
ocurrencia de Expertos

1 Alteración y destrucción del suelo 0.3 0.5 0.3 0.367

Contaminación del aire por el aumento de la emanación
2 de gases provenientes de la maquinaria que trabaja en el 0.1 0.1 0.3 0.167
proceso de construcción.
3 Accidentes laborales. 0.3 0.5 0.9 0.567
Acumulación de escombros derivados del proceso
4 0.8 0.7 0.9 0.800
constructivo.
5 Riesgo por contaminación del agua 0.3 0.7 0.7 0.567
Riesgo de accidentes viales por la construcción del
6 0.5 0.7 0.7 0.633
hotel
7 Afectaciones en edificaciones adyacentes 0.7 0.9 0.7 0.767
Condición peligrosa del proceso constructivo (Trabajo
8 0.4 0.7 0.7 0.600
en altura, lugares confinados)
9 Lluvias Intensas, vientos huracanados 0.5 0.6 0.5 0.533

10 Motín o toma de carretera 0.3 0.5 0.3 0.367

11 Alza en el precio de los materiales de construcción 0.3 0.7 0.5 0.500

39
Gracias por su tiempo

40