3era Sesion Administracion de Contratos

Dr.
Jaime Cruz Saravia

Maestría en Gestión de la Construcción
Dr. Jaime Cruz Saravia

1. Proyecto
SESION 3
Habilitación Urbana y Edificaciones

Ámbito de Aplicación
• Los procedimientos administrativos que se establecen en
la Ley y el Reglamento son únicos y de aplicación
obligatoria a nivel nacional.
• La violación a esta Ley, sus reglamentos, normas técnicas
o cualquier otra disposición aplicable, se considera
infracción y determina la aplicación de sanciones
• La inobservancia de lo establecido en el presente
disposición constituye barrera burocrática ilegal.
• Todos los procedimientos establecidos en la presente Ley,
con excepcion del procedimiento de habilitacion urbana
de oficio, están sujetos al silencio administrativo
positivo.

Actores y Responsables
• El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano
• Los Propietarios.
• Profesionales responsables del proyecto.
• Responsable de la Habilitación Urbana y/o edificación.
• Comisión Técnica.
• Los Revisores Urbanos
• Delegados Ad Hoc.
• Delegados de Servicios Públicos
• Las Municipalidades
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
• el Registrador Público

Los Revisores Urbanos
El profesional que ejerza como Revisor Urbano debe agruparse o asociarse, siendo
responsabilidad del Arquitecto o el Ingeniero Civil la coordinación con los demás
especialistas intervinientes para la emisión del Informe Técnico, su ejercicio es
colegiado a nivel nacional.
Cada Revisor Urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable

de su especialidad. No puede emitir opinión respecto de una especialidad distinta
para la que se encuentre registrado ni sobre aquellos en que participe directa o
indirectamente.

Los Revisores Urbanos
Especialidad de los Revisores Urbanos
Podrán desempeñarse en:
– Arquitectura.
– Urbanismo.
– Estructuras
– Instalaciones eléctricas y/o electromecánica.
– Instalaciones sanitarias.
– Instalaciones de gas.

Comisión Técnica
• Es el órgano colegiado cuya función es emitir dictámenes de carácter vinculante
para el otorgamiento o no de una autorización o licencia de habilitación y
edificación en las modalidades C y D. Los integrantes de las Comisiones técnicas
deberán ser profesionales especialistas, colegiados y habilitados.

Modalidades de Aprobación
Para la obtención de las licencias de habilitación o de edificación existen cuatro
modalidades
• Modalidad A. Aprobación Automática con firma de profesionales
• Modalidad B. Aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o con
evaluación previa por los Revisores Urbanos.
• Modalidad C Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o
por los Revisores Urbanos.
• Modalidad D Aprobación de Proyecto con evaluación previa de la Comisión Técnica o
por los Revisores Urbanos.

Procedimiento
El Procedimiento de Habilitación Urbana contempla dos etapas:
a) Aprobación de Proyecto
b) Recepción de las obras
En todo procedimiento se podrá solicitar la autorización de obras con construcción
simultanea y venta garantizada de lote.
El Procedimiento de Edificaciones contempla dos etapas:
a) Licencia de Obra
b) Conformidad de Obra y Declaratoria de Fabrica
FUE – Formulario Único de Edificaciones.

Aprobación
Modalidad A
a) La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m2.,
construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote.
b) La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original
cuente con licencia de construcción o declaratoria de fábrica y la
sumatoria de área construida de ambas no supere los 200 m2.
c) La remodelación de una vivienda unifamiliar, sin modificación
estructural, cambio de uso o aumento de área construida.
e) La demolición total de edificaciones menores de 5 pisos de altura,
siempre que no requiera el uso de explosivos.
f) Las ampliaciones consideradas obras menores, según lo establecido en
el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el
desarrollo de proyectos de inversión publica, de asociación publico –
privada o de concesión privada que se realicen, para prestación de
servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura
publica.

Aprobación
Modalidad B
Podrán acogerse a esta modalidad:

• Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de 5 Has., que
constituyan islas rústicas y que conforman un lote único, siempre y cuando
no esté afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
• Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento
integral aprobado con anterioridad.
• Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o
condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco
pisos, que no superen los 3,000 m2., de área construida.
• Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con
modificación estructural, aumento de área construida o cambio de uso.
Asimismo las demoliciones parciales.
• La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen
en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
• En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas
y edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de
la Nación declaradas por el INC.

Aprobación
Modalidad C

• Habilitaciones Urbanas que se vayan a ejecutar por etapas con
sujeción a un planteamiento integral de la misma.
• Habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten
venta garantizada de lotes.
• Las habilitaciones urbanas con construcción simultanea de
viviendas, donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y el
tipo de vivienda a edificar se definan en el proyecto, siempre que
su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
• Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o
condominios que incluyan vivienda multifamiliar de más de 5
pisos y/o más de tres mil metros cuadrados de área construida.
• Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción
de las previstas en la Modalidad D.

Aprobación
Modalidad C

• Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30,0000
m2., de área construida.
• Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15,000 m2., de área
construida.
• Locales para espectáculos deportivos de hasta 20,000 ocupantes.
• Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las
Modalidades A, B y D.

Aprobación
Modalidad D
• Habilitaciones Urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o que cuenten con
proyectos de habilitación urbana aprobados y por lo tanto requieran de la formulación de
un planeamiento integral.
• Las Habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes
culturales inmuebles, previamente declarados, o con áreas naturales protegidas.
• Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria básica, comercio y Usos
Especiales (OU).

Aprobación
Modalidad D
• Las edificaciones para fines de industria.
• Las edificaciones de locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30,000 m2., de
área construida.
• Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15,000 m2., de área construida.
• Locales para espectáculos deportivos de más 20,000 ocupantes.
• Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio
de combustibles y terminales de transporte.

Vigencia
• Las Licencias de habilitación urbana y de edificación tendrán una vigencia de 36 meses
prorrogables por 12 meses calendarios por única vez. La prorroga deberá solicitarse dentro de
los 30 días calendarios anteriores al vencimiento, sin costo adicional alguno.
• Cuando se trate de una habilitación urbana o edificaciones a ejecutarse por etapas, se podrá
solicitar licencia por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobación tendrá una
vigencia de 10 años.
• Los informes técnicos de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones Técnicas
tendrán una vigencia de 36 meses.

Conformidad de Obra
Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice, efectuará una descripción
de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual se denomina
declaratoria de fábrica. Este documento, acompañado de los planos o gráficos
correspondientes, motiva la solicitud de conformidad de las mismas, para lo cual se
deberá presentar, ante la Municipalidad que otorgó la licencia de edificación los
siguientes documentos en original y copia:

Del Registro
• Inscripción preventiva
• Los propietarios pueden solicitar la anotación preventiva de la
predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un
año. Cuando se solicita esta respecto a una unidad inmobiliaria,
con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe
inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la respectiva
preindependización y prereglamento interno.
• De la inscripción
• El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento
público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva
Declaratoria de Fábrica.
• En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, el Formulario debe contener la especificación
de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva,
independización, reglamento interno y junta de propietarios.

De Las Tasas
• El incremento del monto de impuestos prediales y/o arbitrios, producto de la
habilitación urbana nueva y/o edificación será exigible a partir de la recepción de
obras y/o la conformidad de obras según sea el caso.
• No están permitidos aumentos de impuestos prediales o arbitrios durante la

ejecución de las obras en virtud del avance de las mismas, salvo que vencido el plazo
de vigencia de la licencia, la obra de edificación o de habilitación urbana no se
hubiere concluido.

Habilitaciones Urbanas
de Oficio
Zona Urbana consolidada
• Aquella constituida por predios que cuentan con servicios
públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas,
infraestructura vial, redes de agua, desagüe o alcantarillado
y servicios de alumbrado publico. El nivel de consolidación
de los predios será del 90% del total del área útil del predio
matriz.
Las Municipalidades declaran la habilitación urbana de oficio
de los predios registralmente calificados como rústicos
ubicados en zonas urbanas consolidadas, que cuente con
edificaciones y servicios públicos domiciliados.
Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de
la habilitación urbana.

Conformidad De Obra Y
Declaratoria De Fabrica Anticipadas
El administrado puede optar por solicitar la conformidad de obra y la declaratoria de

edificación anticipadas a nivel de casco no habitable, para edificaciones destinadas a
vivienda, oficina y comercio, solo en las modalidades B, C y D, cuyo proyecto se
encuentre financiado por una entidad financiera o con las garantías respectivas y, si la
obra a nivel de casco no habitable se ha realizado de acuerdo a los planos aprobados
con la Licencia respectiva

Para todas las modalidades de aprobación, debe existir
documento que registre la ejecución de la obra a nivel
de casco no habitable que debe presentarse al
momento de solicitar la conformidad de obra
anticipada, de acuerdo a los alcances que se establecen
en el Reglamento respectivo.
Si se opta por la Conformidad de Obra y Declaratoria de
Edificación Anticipada, el promotor inmobiliario debe
publicitar en todo momento que su proyecto se realiza
mediante dicho procedimiento.

Debe constar en los contratos de venta que suscriba el promotor inmobiliario a partir de la
expedición de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Fabrica Anticipada,
comprometiéndose a culminar la obra y obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de
Fabrica de Edificación Definitiva.
El Formulario Unico una vez sellado y con el numero de la Resolución respectivo, tiene la
calidad de instrumento publico y constituye titulo suficiente para inscribir de manera
definitiva la respectiva declaratoria de edificación, independización y reglamento interno.

Verificación Administrativa
Es aquella actividad de acuerdo a la función municipal de fiscalización y control que,
consiste en comprobar la autenticidad de los documentos proporcionados por el
administrado, la verificación de que el expediente y el proyecto cumplen con los planes
urbanos, los parámetros urbanísticos y edificatorios y demás normas aplicables.
La Verificación Administrativa se efectuada por la unidad orgánica que designe la
Municipalidad.

Verificación Técnica
Es aquella actividad, de acuerdo a la función de
fiscalización y control, que consiste en comprobar que las
obras sean ejecutadas de conformidad con el proyecto y
especificaciones técnicas aprobados y cumpliendo con los
planes urbanos, los parámetros urbanísticos y edificatorios
y demás normas aplicables.
De constatarse que las obras se ejecutan sin respetar el
proyecto, especificaciones técnicas y o indicado
precedentemente, se podrá disponer la adopción de
medidas provisionales de inmediata ejecución de acuerdo
al numeral 6 del Art. 10º de la Ley.

Verificación Técnica
• Esta a cargo de Inspectores Municipales de Obra, arquitectos
o ingenieros civiles colegiados y hábiles, debidamente
acreditados y registrados en los colegios profesionales CAP y
CIP que pueden o no tener relación de dependencia laboral
con la municipalidad.
• La Verificación Técnica a cargo de la Municipalidad
respectiva y realizada por los Inspectores Municipales de
Obra se efectuará obligatoriamente sobre el 100% de las
obras comprendidas en las cuatro modalidades establecidas
para la obtención de licencias.

De las Municipalidades
El costo de la Verificación Técnica debe determinarse, en cada caso, en función del numero de
visitas de inspección y de la categoría del Inspector Municipal de Obras que se designe. El
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante Resolución Ministerial, aprobara los
montos máximos que puedan cobrarse por cada visita de inspección, calculados a partir de la
información que proporcionen los Colegios de Arquitectos e Ingenieros.
En caso de que el Inspector asignado a una obra no sea un empleado de la municipalidad, el pago
por la Verificación Técnica se deberá efectuar en el Colegio de Arquitectos o de Ingenieros, según
corresponda.
Dicho monto es intangible y solo puede ser utilizado para los fines de supervisión de las obras.

Inspector Municipal de Obra
Atribuciones y obligaciones:
1. Revisar el expediente materia de la supervisión.
2. Realizar la verificación técnica de las obras para las que ha sido designado.
3. Elaborar el cronograma de visitas de inspección en coordinación con el profesional responsable de la obra y
proponerlo al órgano de control urbano municipal para su aprobación.
4. Llevar a cabo las visitas de inspección en las oportunidades señaladas en el cronograma respectivo.
5. Entregar al órgano de control urbano, así como al propietario o al profesional responsable de obra copia del
informe de visita inspectiva, en un plazo no mayor de 2 días hábiles de efectuada la misma.
6. Informar inmediatamente al funcionario encargado del control urbano respecto al incumplimiento de normas
técnicas o de la ejecución de procesos constructivos que puedan generar riesgos a los trabajadores de la
obra, a terceras personas, a las edificaciones vecinas o a bienes públicos.

Inspector Municipal
de Obra
No tienen competencia para:
1. Controlar la calidad de los insumos de la construcción.
2. Ordenar la ejecución de alguna actividad del proceso constructivo.
3. Disponer la paralización de la obra, al menos que detecte riesgo inminente para la
integridad de las personas.
4. Solucionar conflictos vecinales o laborales.

Numero de Visitas de Inspección
Para obras de edificación se definirá en el Cronograma respectivo en función del tipo,
magnitud y complejidad de la obra, debiendo considerar como mínimo una visita al inicio de
la obra, una visita para la etapa de cimentación y dos visitas para cada piso durante la
construcción de los muros y techos.
Respecto a la Modalidad A
a) Al inicio de la obra
b) Antes que se concluyan los trabajos de cimentación.
c) Antes que se completen los trabajos de albañilería.
d) Antes que se concluya los trabajos de vaciado de techo.

Inspector Municipal de Obra
Verificación Técnica - Procedimiento
Las Visitas de inspección – Modalidades B, C y D se realizaran como mínimo:

a) Al inicio de la obra.
b) Antes que concluya la excavación de cada nivel de sótano y la cimentación.
c) Antes que concluya los trabajos de vaciado de techos.
d) Antes que se completen los trabajos de albañilería
e) Antes de la culminación de las obras acabadas.

1. Proyecto
SESION 3
Gestión de Conflictos

1. El Conflicto
¿Qué es conflicto?
¿Oposición, discrepancia?
¿Intereses contrapuestos?
¿Posición de confrontación?
«Es un marcado desacuerdo u oposición de

intereses, ideas y demás» , son el resultado de «la
interacción de personas interdependientes que
perciben metas incompatibles e interfieren entre sí
en la consecución de estas metas»

1. El Conflicto
Controversia
• Es la disputa entre las partes activas, existe una

discrepancia de opinión y desacuerdo. Se
produce por debate o discusión.
• Varían desde disputas privadas entre dos
individuos, hasta desacuerdos a gran escala
entre sociedades enteras.

2. Métodos de solución de
controversias
• En la solución de conflictos, la esencia de la controversia se

encuentra en conseguir formas eficaces de resolver los
mismos.
• Las técnicas empiezan identificando el origen del problema,

se buscan las alternativas de solución y finalmente se aplica
el método.

3. Negociación Directa
Las partes por sí mismas, resuelven los conflictos, sin la
intervención de un tercero.
Es el mecanismo más simple, rápido y económico sin

necesidad de recurrir a otras instancias.
Sin embargo las negociaciones pueden fracasar porque los

involucrados se centran en sus intereses y sus propios
argumentos desoyendo los contrarios.
Debe existir buena fe y deseos de colaboración mutua.
Los acuerdos se plasman en un Acta de Acuerdo

Extracontractual.

4. Mediación
Sistema de negociación asistida por una tercera persona denominado mediador, el cual
ayuda a que las partes se escuchen y descubran sus verdaderos intereses, posibilitando la
solución consensual a su conflicto. El Mediador no tiene la facultad de proponer fórmulas
de solución al conflicto.
• El mediador es imparcial y se limita a escuchar, aconsejar a las partes y en

lenguaje coloquial “calmar los ánimos” para ayudar en la respuesta al problema.
• Las partes resuelven el asunto y el mediador sirve de “facilitador” durante el
proceso.

5. Conciliación
Es un proceso de diálogo estructurado mediante el cual, las partes gestionan por sí mismas
la resolución de su disputa, con la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado
conciliador.
Este tercero no puede decidir la solución más conveniente, pero a diferencia del Mediador,
está facultado a proponer eventualmente fórmulas de solución no obligatorias a las partes
para la resolución del conflicto, sin transgredir la voluntad de las partes.

6. Arbitraje
En el arbitraje, las partes deciden someter sus controversias a un arbitraje, en el cual, un
Tribunal Arbitral (compuesto o unipersonal), llevara a cabo el proceso y emitirá una
decisión sobre la controversia (laudo).
Normatividad
 Contrato: Cláusulas resolución de controversias

 Reglamentación del cierre en proyectos públicos
 Reglamentos de los centros de conciliación y arbitraje
(arbitraje institucional)
 Ley de Arbitraje
 Directivas internas de Entidades para resolver
controversias
https://www.youtube.com/watch?v=s05joirT6jE

6. Arbitraje
¿Qué temas se someten a arbitraje?
En proyectos de construcción:
• Ampliaciones de plazo • Mayores Costos

• Adicionales • Aceleraciones
• Valorizaciones • Improductividad
• Estados de pago • Aplicación de las modalidades de
• Recepción de Obra contrato
• Liquidaciones • Alcances
• Resoluciones de Contrato • Trabajos fuera secuencia
• Gastos Generales constructiva, etc.
• Disrupciones

6. Arbitraje
Tipos de Arbitraje
De Derecho De Equidad o Conciencia

• Los árbitros están obligados a resolver • Los árbitros deben resolver según su
según el ordenamiento legal que las leal saber y entender.
partes han determinado. • Basan su decisión según la
• La decisión tendrá base jurídica experiencia, moral y ética profesional.
normativa para ser válida.

6. Arbitraje
Clases de Arbitraje ( artículo 7 – Ley de Arbitraje)
Institucional Ad Hoc
• Aquel que es organizado y • Como aquel que es administrado por

administrado por una institución el tribunal arbitral, de acuerdo a las
arbitral Institucional reglas procedimentales que se
establezcan de conformidad con la
Ley de Arbitraje.

6. Arbitraje
Etapas del proceso de arbitraje
2) Etapa
1) Etapa 3) Etapa
de
postulat decisori
actuacio
oria nes a
6. Arbitraje
Etapa Postulatoria
• Preparativos de las partes al inicio del procedimiento arbitral.
• Principales pasos dentro de esta etapa son:

• Pedido de Arbitraje
• Nombramiento de árbitros
• Instalación del Tribunal Arbitral: Acta de Instalación

6. Arbitraje
Etapa de Actuaciones
• Las partes actúan en procura de convencer al Tribunal del fundamento de sus alegatos
y pretensiones.
• Se procederá con las reglas del proceso del acta de instalación.
• Las actuaciones comprenden escritos, medios probatorios, resoluciones del Tribunal
Arbitral y las audiencias.
• Las principales audiencias son:
a) Audiencia para la fijación de puntos controvertidos y conciliación.
b) Audiencia de admisión y actuación de medios probatorios
c) Audiencia de informe oral.

6. Arbitraje
Etapa Decisoria
• Comprende el juicio y la decisión de los árbitros sin la participación de las partes.
• Es la discusión interna del Tribunal Arbitral, que delibera en reserva y resuelve con
mayoría de sus miembros, salvo acuerdo contrario de las partes.

6. Arbitraje
Laudo Arbitral
• Es la resolución más importante que expide el Tribunal.
• El laudo deber ser escrito y ser firmado por los árbitros.
• El laudo contiene:
a. Los antecedentes (“vistos”)
b. El análisis (“considerandos”), y
c. La decisión final (“resolución”)

Estadística de Arbitrajes
Información de la Contraloría General de la Republica
- Se registraron en el portal del OSCE un total de 2,796 laudos
- El Estado obtuvo resultado desfavorable en el 70% de los
arbitrajes.
- Solo el 27% de los laudos fueron favorables al Estado.
- El 3% restante fue concluido por acuerdo conciliatorio o
transacción homologada.

8. Dispute Boards
Se trata de un mecanismo alternativo y anticipado de resolución de controversias, en la
cual un panel de expertos independiente, constituido normalmente al inicio del contrato,
ayuda a las partes a resolver sus desacuerdos a través de la asistencia y la emisión de
recomendaciones o decisiones.
Se caracteriza porque los miembros se reúnen regularmente para revisar el estado de la
obra y los potenciales problemas. Para ello visitan la obra y concurren personalmente al
lugar donde se originan los problemas.
No es un reemplazo del arbitraje, es un filtro para que en el arbitraje se discutan materias
de mayor complejidad.
En el Perú, este mecanismo alternativo de resolución de conflictos se llama Junta de

Resolución de Disputas (JRD).

Junta de Resolución de Disputas
Es un mecanismo que busca prevenir y reducir la cantidad de

controversias que se susciten durante la ejecución de una obra.
Este panel esta compuesto por tres miembros imparciales e
independientes que se comprometen a visitar la obra con
regularidad y realizar el seguimiento de principio a fin.
Cumple una función tanto consultora como resolutiva, lo que
evita arbitrajes innecesarios.

Junta de Resolución de Disputas
Los miembros son profesionales en la materia, nacionales o internacionales, de
preferencia con experiencia en la construcción, familiarizados con
documentos contractuales y técnicos que reciben de las partes.
Las JRD tienen la capacidad de resolver controversias con el
incumplimiento de los plazos contractuales (atrasos, ampliaciones,
interferencias), con el alcance del objeto del contrato (variación de costos,
trabajos adicionales) y con el reclamo de danos y perjuicios (responsabilidad
contractual).
Si ambas partes están de acuerdo el conflicto se resuelve en el acto, de lo
contrario la parte insatisfecha puede recurrir al arbitraje.


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Debe existir buena fe y deseos de colaboración mutua.

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