Jaime Cruz Saravia

Propiedad

La Constitución Política del Perú en su artículo 70 establece que “el

derecho de propiedad es inviolable, el Estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede
privarse de su propiedad sino, exclusivamente por causa de seguridad
nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en
efectivo de indemnización justipreciada que incluya una compensación
por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para
contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el
procedimiento expropiatorio”.
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 Contratos Asociativos
• Son aquellos que crean y regulan
relaciones de participación e integración
en negocios o empresas determinadas, en
interés común de los intervinientes.

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 Contratos Asociativos
• Características
– No genera una nueva persona jurídica.
– Debe constar por escrito.
– No está sujeto a inscripción en el registro de personas
jurídicas.

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 Contrato de Asociación
en participación
• Es por el cual una persona denominada asociante concede a
otra u otras personas denominadas asociados una
participación en el resultado o en las utilidades de uno o de
varios negocios del asociante a cambio de determinada
contribución.

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 Contrato de Asociación en
participación
• Características
– El asociante actúa en nombre propio.
– La asociación en participación no tiene razón
social ni denominación.
– La gestión del negocio corresponde única y
exclusivamente al asociante.
– No existe relación jurídica entre los terceros
y los asociados.

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 Contrato de Asociación
en participación
• Características
– Los terceros no adquieren derechos
frente a los asociados ni viceversa.
– Los asociados tienen derecho a la
rendición de cuentas al término del
negocio realizado.
– Los asociados participan en las pérdidas
en la misma medida en la que participan
en las utilidades, salvo pacto en
contrario.

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 Contrato de Asociación
en participación
• Características
– El contrato puede determinar la forma de
fiscalización o control a ejercerse por los
asociados sobre los negocios del
asociante que son objeto del contrato.
– Respecto a terceros, los bienes
contribuidos por los asociados se
presumen propiedad del asociante, salvo
aquellos que se encuentren inscritos en
el Registro a nombre del asociado.

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 Contrato de Consorcio
• Es el contrato por el cual dos o más personas se asocian para
participar en forma activa y directa en un determinado
negocio.

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 Contrato de Consorcio
• Características
– Corresponde a cada miembro del consorcio realizar las actividades
propias que se le encargan y aquellas a las que se ha comprometido.
– Los bienes que se aportan continúan siendo de propiedad exclusiva
de cada consorciante.

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 Contrato de Consorcio
• Características
– Cada miembro del consorcio se vincula individualmente con terceros
en el desempeño de la actividad que le corresponda.
– Cuando el consorcio contrata con terceros, la responsabilidad será
solidaria, solo si así se pacta en el contrato.

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 Contrato de Consorcio
• Características
– Se tiene conocimiento diario del avance del negocio.
– En el contrato se deberá establecer el régimen y los sistemas de
participación en los resultados del consorcio, de no hacerlo se
entenderá que es en partes iguales.

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 CONTRATOS PREPARATORIOS
• Ocurre a menudo que, por un obstáculo de hecho o de derecho, no es posible
o conveniente celebrar de inmediato un contrato y, sin embargo, desean las
partes que resultarían contratantes en tal contrato asegurar que
efectivamente se va a celebrar.
• Es un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro
otro contrato, llamado contrato definitivo, que actualmente no quieren o no
pueden concluir.

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 Contratos Preparatorios
Característica esencial:
• Su efecto es necesariamente futuro.
• El objeto del contrato preparatorio es la celebración de un
contrato definitivo.
• Debe mediar un lapso de tiempo entre uno y otro a fin que el
objeto pueda ser alcanzado.

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 ARRAS
• Es el dinero que un contratante entrega al otro como seña de haberse
llegado a un acuerdo de voluntades sobre la creación o extinción de
una obligación.

• EFECTOS: El contrato se cumple o no se cumple

• - Confirmatorias
Tiene por finalidad confirmar, esto es corroborar la verdad, de haberse
concertado la celebración de un contrato.
• - Retractación
El derecho de retractarse de un contrato.

• (*) Art. 1480 Código Civil. El arras de retractación solo es valida en los
contratos preparatorios

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 ARRAS
• Confirmatorias: Si la parte que entrego las arras no cumple la obligación por
causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto el contrato conservando
las arras. Si quien no cumplió es la parte que las recibió, la otra puede dejar
sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. La parte que no ha
incumplido la obligación puede demandar su ejecución o la resolución del
contrato, sin perjuicio de solicitar daños y perjuicios.

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 ARRAS

• Retractación: Si se retracta la parte que

entrego las arras las pierde en
provecho del otro. Si se retracta quien
recibe las arras, debe devolverlas
dobladas al tiempo de ejercitar su
derecho.
• Si se celebra el contrato definitivo
quien recibe las arras puede imputarlas
como parte de pago.
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 Contrato de Opción
• Por el contrato de opción una de las partes queda vinculada a
su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo
(CONCEDENTE) y la otra el derecho exclusivo de celebrarlo o
no (OPTANTE).

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 Contrato de Opción
• Características:
1. Debe tener los elementos esenciales del contrato definitivo.
2.Concede un derecho de preferencia exclusivo al optante.
3. Obliga al Concedente a no revocar la opción.
4. El contrato definitivo surge automáticamente.
5. Puede exigirse judicialmente la ejecución del contrato.

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 Contrato de Opción
• El artículo 2019 del Código Civil – Registro de la Propiedad
Inmueble, indica que son inscribibles en el Registro donde
esta ubicado cada inmueble:
• ……
• 2.- Los contratos de opción.
• …….

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 Contrato de Compraventa
• Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar el precio (Art. 1529 del Código Civil).
• Es un acto consensual que consiste en la obligación que adquiere el
propietario de transferir la propiedad de un bien al comprador y éste de
pagar su precio.
• El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes.

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 Contrato de Compraventa
 El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no constan en los
registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del registro.

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 Contrato de Compraventa
• El contenido de una inscripción se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.
• Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

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 Pactos en un Contrato
de Compraventa
Reserva de Propiedad
• En la Compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad
del bien hasta que se haya pagado todo el precio, aunque el bien haya sido
entregado al comprador, quien asume el riesgo de su perdida o deterioro.
• El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien
con el pago del importe del precio convenido

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 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
• El vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha
pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pacto en
contrario. DEROGADO Ley No. 27420.
• Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar la
resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte
del precio, en cuyo caso sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.

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 FIDEICOMISO – Marco Teórico

La historia del fideicomiso tiene más de dos mil años de existencia,

tanto así que ya desde la época del Imperio Romano se realizaban
estos contratos. Cabe mencionar que en su origen fue utilizada con
el objeto de soslayar trabas legales que impedían darle a
determinados bienes cierto destino.

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 Definición

Etimológicamente podemos señalar que el fideicomiso tiene un

carácter complejo, es así que conforme lo señala el Diccionario
Anaya de la Lengua, fideicomiso proviene del latín
fideicommissum que equivale a (fides=fe más
commissus=confiado). Acción de entregar una herencia a alguien
para que haga con ella lo se le señala.

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 Legislación Peruana

Ley No. 26702 Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.

Art. 241 Concepto

El fideicomiso es una relación jurídica por la cual el fideicomitente
transfiere bienes en fideicomiso a otra persona, denominado
fiduciario, para la constitución de un patrimonio fideicometido,
sujeto al dominio fiduciario de este último o un tercero
denominado fideicomisario.

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 Legislación Peruana

• Existen empresas taxativamente establecidas por Ley que pueden desempeñarse

como fiduciarias, entre las cuales esta COFIDE y las empresas del sistema financiero.

• El fiduciario ejerce sobre el patrimonio fideicometido, dominio fiduciario, el mismo

que le confiere plenas potestades, incluidas las de administración, uso, disposición y
reivindicación sobre los bienes que conforman el patrimonio fideicometido, las
mismas que son ejercidas con arreglo a la finalidad para la que fue constituido el
fideicomiso y con observancia de las limitaciones que se hubieren establecido en el
acto constitutivo.

• La empresa fiduciaria sólo puede disponer de los bienes fideicometidos con arreglo a
las estipulaciones contenidas en el instrumento constitutivo.

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 Fideicomiso Inmobiliario

Se constituye sobre el terreno y las unidades inmobiliarias futuras que

se edifiquen sobre el mismo, patrimonio que constituye la garantía de
la operación.
Formaran parte del patrimonio fideicometido los flujos constituidos
por las ventas de las unidades inmobiliarias futuras, flujos que
ingresan a la protección patrimonial y son administrados por el
fiduciario.

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 Fideicomiso Inmobiliario

El producto de las ventas se destina según el flujo proyectado y

conjuntamente con el financiamiento del constructor y del Banco a
solventar los gastos del proyecto y posteriormente al repago de los
créditos según la prelación que se establezca en el contrato.
El constructor se encarga de las ventas y de la Declaratoria de Fabrica
e Independización de las unidades inmobiliarias a fin de individualizar
los créditos hipotecarios, liberándose estos del fideicomiso.

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 Fideicomiso Inmobiliario

VENTAJAS
 Permite financiar directamente al Constructor abaratando los costos del proyecto
 Garantía para el Comprador que el proyecto concluirá y obtendrá su inmueble,
dando un factor de seguridad a las ventas.
 Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen fuera de el, permite el control
total del patrimonio (ventas y pagos).
 Minimiza el riesgo respecto del constructor

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 Gestión de Cambios
Los proyectos están sujetos a cambios y modificaciones durante su
ejecución, los cuales pueden provocar al fracaso del proyecto si no se
gestionan correctamente.
¿Qué se considera cambio?
Es todo aquello que modifique los lineamientos iniciales del proyecto, los
cuales deben estar definidos en el plan del proyecto.
Son aquellas modificaciones que implican un trabajo adicional
significativo.

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 Causas de los cambios

Vivimos una revolución digital que ha cambiado completamente la

forma de comunicarnos, informarnos y trabajar.
Los nuevos avances tecnológicos aplicados a los diferentes sectores
productivos nos están permitiendo trabajar de forma mas eficiente,
controlando mejor los riesgos y optimizando mejor el tiempo y los
recursos.

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 Causas del cambio

Se debe contar con una metodología que gestiona en tiempo real todas y
cada una de las fases del proyecto, es un seguro para todas aquellos
actores implicados en este y, en especial para aquellos que han realizado
una gran inversión a la hora de ponerlo en marcha.

El empleo de la tecnología de projet management es el camino para

asegurar una comunicación precisa y actualizada.

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 Impacto de los cambios
Es importante que la dirección del proyecto tenga la suficiente flexibilidad y
conocimiento de la situación del proyecto para poder aceptar cambios.
Dejando siempre claro que un cambio supone un esfuerzo adicional.
Es importante considerar que lo que pone en riesgo el proyecto son los cambios no
aprobados y que no se acompañan de los recursos necesarios para su
implementación.
Se debe conocer la estructura del proyecto, definir desde un principio el proceso de
solicitud y aprobación de los cambios.
Definir la persona que debe comunicar los cambios aprobados, lo que implica que el
equipo solo aceptara los cambios indicados por esta persona.

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 Metodología

Aprobación Análisis Aprobación

Emitir solicitud
técnica cuantitativo del del cambio
de cambio
cambio

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 Gestión del cambio - Metodología
La planificación se presenta como un factor clave para el logro de
objetivos de los proyectos.
En la construcción se establece una planificación pero no se hace
seguimiento que permita detectar rápidamente posibles incidencias,
es probable entonces que se produzcan los temidos retrasos.
Es bastante frecuente ver plannings de construcción donde las
tramitaciones, consecución de licencias o acometidas se entiendan
como un único proceso.

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