REGULARIZACIÓN DE LAS

EDIFICACIONES – ASPECTOS
TECNICOS DE LA DECLARATORIA
DE FABRICA

Carmen Giuliana Vilchez

Paredes
Zona Registral N° IX – Sede Lima
1
 Estructura de la Partida
Registral

A)Antecedente dominial
B)Descripción del Inmueble
C)Títulos de dominio
D)Cargas y gravámenes
E) Cancelaciones
F)Otros

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Descripción del Predio
Esta referido a la ubicación geográfica, área,
linderos y demás datos físicos del predio.

Derecho de Propiedad
Referido a las traslaciones del derecho de
propiedad y demás actos que constituyan,
modifiquen o extingan la titularidad.

Cargas y gravámenes
Los bloqueos, las hipotecas, medidas
cautelares.

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DATOS FISICOS DEL PREDIO (RUBRO B)

 Declaratoria de Fábrica
 Reglamento Interno e Independización
 Acumulación
 Subdivisión
 Jurisdicción
 Nomenclatura
 Numeración

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 DECLARATORIA DE FABRICA
Edificación:Es una obra de carácter
permanente, cuyo destino es albergar al
hombre en el desarrollo de actividades.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
(art.3 °de la Ley 29090°, Art. 41 del D.S. 008-2013-VIVIENDA)

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 Declaratoria de fábrica

Reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley.

 Art. 2 del Reglamento de la Ley 27157

 DECLARATORIA DE FABRICA

Es la declaración de la edificación realizada.

Aquí podemos comprender también:

Demolición total o parcial

Ampliación
Modificación
Remodelación. 

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 Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,

concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.

 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Documentos que dan mérito para su
inscripción:

 Formulario Único de Edificaciones

(FUE) Ley 29090

 Formulario Registral (FOR) Ley

27157 (Regularización)

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Formulario Único de Edificaciones (FUE)
Ley 29090
 Trámite municipal distrital
Intervienen: funcionario público, profesional
responsable y propietarios.

 Documentación:
 Formulario propiamente dicho
Plano de ubicación
Plano de distribución

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 Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un acto

administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y

modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 de la Ley 29090

 Plazo de vigencia – Efectos de la
licencia
 Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses
calendarios por única vez. En todas las modalidades, el
inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la
municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090

 Efectos: Determina la adquisición de derechos de

construcción y desarrollo, en los términos de la licencia.
Las licencias producen todos sus efectos aun
cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de
la Ley 29090.
Formulario Registral (FOR) Ley 27157
(Regularización)

 Es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal e inscripción de las
edificaciones existentes.

Intervienen: Verificador inscrito en el Índice

de Verificadores de la SUNARP y propietarios.

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¿Cuándo procede la regularización por
FOR?
Predios urbanos y Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que
se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e
inscritos como rústicos en el Registro de predios.

Edificaciones construidas o demolidas antes del 31 de diciembre de 2016

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Contenido común en ambos
documentos:

 Distribución de ambientes
 Área techada por cada piso
 Área libre del primer piso
 Fecha de finalización de la obra
 Valorización
 Nombre del Profesional que interviene
 Plano de ubicación y de distribución

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Requisitos adicionales al FOR:

 Fecha de finalización de la obra (antes del 31 diciembre

de 2016) Ley 30830 publicada el 27/7/2018 – permite la
doble regularización.
 Certificado de Parámetros Edificatorios y Urbanísticos (ya
no)
 Informe Técnico (declaración de cargas técnicas)
 Informe de verificación Ad Hoc (si fuere el caso)
 Remodelación, ampliación y modificación de fábrica
memoria
descriptiva de la edificación resultante y plano de
distribución en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante.

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Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO, Contiene la constatación de:

La ubicación del terreno

El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables al predio.
Las características arquitectónicas, estructurales y
de las instalaciones.

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Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO AD HOC

Entidades que pueden acreditar verificadores Ad

Hoc, son:
 INC, INRENA, CGBVP y el INDECI.

Para cautelar la seguridad de edificaciones de más

de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los
campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentración masiva de público.

Informe pendiente, se inscribe como carga.

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Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO AD HOC

DS. 008-2019-Vivienda. Modifica denominación y/o

entidades que acreditan verificador ad hoc: Ministerio
de Cultura (antes INC), Sernanp (antes Inrena),
Cenepred (antes CGBVP e Indeci) y Ministerio de
Defensa (se mantiene =)

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Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:

Elimina la presentación de Certificado de

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. (ojo: no
elimina los parámetros, cuyo cumplimiento debe
ser constatado). En su lugar: declaración jurada
adjunta o inserta que señale que la edificación
cumple los parámetros correspondientes a la
fecha de ejecución o consigna observaciones.

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Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:
No procede regularización para edificaciones en:
❑ Zonas arqueológicas
❑ Zonas de protección ecológica
❑ Zonas de riesgo para la salud o integridad
física
❑ Riberas de ríos, lagos o mares
❑ En las que resulte evidente la contravención de
los elementos básico de seguridad, lo cual ponga
en riesgo la vida humana

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DECLARATORIA DE FABRICA

Intervención de la Sociedad Conyugal

 En los casos en los que en la declaratoria

intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen
de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la
declaratoria, salvo que se acredite que el bien
mantiene la condición de propio.

 Partida de matrimonio
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 Observaciones

frecuentes
29/08/13 23
 Antecedentes Registrales
 Juan De las Casas es titular de un predio, el
cual lo adquirió cuando era soltero. Ahora en la
presentación del FOR, declara que es casado.

Qué es lo que se debe de

determinar?

 La titularidad de la edificación.

29/08/13 24
 Tercer párrafo del Art. 79
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen
de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre
el inmueble por el solo mérito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior

debe acompañarse la copia certificada de la partida
de matrimonio expedida por el funcionario que
conserva en su poder la matriz o por Notario.
29/08/13 25
  Caso 1
 Fecha de terminación de la obra: Junio de 2006
 Celebración del matrimonio: Enero de
1996

 Caso 2
 Fecha de terminación de la obra: Junio de 2015
 Celebración del matrimonio:
Setiembre de 2018

29/08/13 26
 Antecedentes Registrales
Predio X, su titular es la sociedad conyugal conformada
por:
Pedro Salinas y Catalina Rios

Pero la documentación la suscriben

Catalina Rios, Juan Salinas Rios, Julia Salinas Rios y
Carmen Salinas Rios.

Y el tracto sucesivo ? Art. 2015 del Código Civil.

29/08/13 27
 Aquí, si uno de los cónyuges falleció,
previo a cualquier acto se debe regularizar
el tracto esto es se debe de realizar el
procedimiento de sucesión (Intestada o
testamentaria), e inscribirlo en el Registro
correspondiente y luego proceder a su
inscripción en el Registro de Predios.

No basta presentar solo la partida de

defunción

29/08/13 28
Antecedentes Registrales
 Jurisdicción, Numeración, Nomenclatura, área,
medidas y colindancias, sobre todo el frente del predio.
Con el transcurso del tiempo estos datos pueden variar.
Por Ejem.
Datos de la partida:
Distrito: San Martín de Porres
Ubicación: Mz.M Lote 57 Urb. Los Olivos
Frente: Calle V

Datos en la documentación presentada

Distrito: Los Olivos
Ubicación: Jr. Los Fresnos Urb. Los Olivos
Frente: Jr. Los Fresnos N° 475
29
 Revisar los antecedentes
Registrales

Estudiar la partida registral

29/08/13 30
 Áreas en el FOR y fecha de
terminación
Diciembre de 2016

Nivel Área Ocupada Área Techada Área Libre

Primer Piso 160.00 120.00 40.00
Segundo Piso 110.00  110.00 50.00 
Tercer Piso  100.00 100.00  60.00
Cuarto Piso  40.00 40.00  120.00

29/08/13 31
 Área Libre
Área ocupada - Área techada = Área
Libre
Área techada + Área Libre = Área
Ocupada
Área ocupada - Área libre = Área
techada

Surge el problema cuando la edificación presenta un

alero exterior.

Ejemplo:
Área Ocupada = Área del terreno = 160.00m2
Área techada: 110.00m2
29/08/13
Alero externo: 4m2 32
 160.00 164.00

Primer piso 20.00 Segundo piso 20.50

0.50

Alero externo

29/08/13 33
 Falso

El alero externo no se computa dentro del área

techada del primer piso.

No se encuentra dentro de la proyección poligonal

del área del terreno.

Se computa como área ocupada del nivel superior.

29/08/13 34
 Alero externo
El Reglamento Nacional de Edificaciones
establece que se puede edificar voladizos sobre el
retiro frontal hasta 0.50ml.

Si excede se debe declarar como carga (FOR)

29/08/13 35
  Fecha de terminación de la obra
F UE
No existe un campo específico para consignar la
fecha de terminación de la obra. En los nuevos si
existe.

FOR
Si existe un campo expreso, pero la fecha solo
puede ser hasta antes del 31-12-2016

Que sucede si se omite consignar esta fecha …???

29/08/13 36
 Primer párrafo del Art. 79
Si en el instrumento que da mérito a la inscripción
de la declaratoria de fábrica se hubiera omitido la
fecha de finalización de la obra, para subsanar
dicha omisión podrá presentarse declaración jurada
del propietario, con firma certificada notarialmente.

29/08/13 37
 Ejem.
Se inscribió mediante FOR una fábrica,
declarándose que la misma había concluído en Julio
de 1990.

Supongamos que la inscripción se realizó en el año

2008.
Posteriormente se presenta nuevo FOR declarando
una ampliación de la fábrica, con fecha de
finalización de la obra Julio de 2016.

¿?
29/08/13 38
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

RESOLUCION N° 492-2007-SUNARP-TR-L

CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN "Las cargas

técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe
Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre
edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la
regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas a mérito
de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la
fecha de la fábrica regularizada, la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes
en dicha oportunidad".

29/08/13 39
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

DISCREPANCIA ENTRE EL AREA REAL DEL TERRENO Y EL

AREA INSCRITA

****SE INSCRIBIRÁ COMO CARGA

** MEDIANTE SOLICITUD DE VERIFICADOR RESPONSABLE

29/08/13 40
 160.00 164.00

Área inscrita Área real

29/08/13 41
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN No.1847-2013-

SUNARP-TR-L
SUMILLA CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA: Las
cargas técnicas pueden ser canceladas no sólo en virtud a
nuevo Informe Técnico de Verificación sino también en
virtud a resolución expedida por la Municipalidad que
dispone su levantamiento.

29/08/13 42
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

¿PROCEDE LEVANTAR LAS CARGAS TECNICAS?

SI PROCEDE LEVANTAR UNA CARGA TECNICA, SIEMPRE Y

CUANDO EL VERIFICADOR RESPONSABLE SEÑALE QUE LA
EDIFICACIÓN A REGULARIZAR CUMPLIA CON LOS
PARAMETROS EXISTENTES A LA FECHA DE LA
FINALIZACIÓN DE LA OBRA, ELLO BAJO RESPONSABILIDAD
.

29/08/13 43
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

LEVANTAMIENTO DE CARGAS TÉCNICAS: “Para el

levantamiento de cargas técnicas extendidas en mérito a
observaciones formuladas en el informe técnico de verificación,
teniendo en cuenta presuntas transgresiones a la normativa
sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado
como referencia normativa técnica que no se encontraba vigente
a la fecha de ejecución de la fábrica que fue materia de
regularización, basta la presentación de nuevo informe de
verificación expedido por el verificador responsable”.

29/08/13 44
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

RESOLUCIÓN N°114-2020-SUNARP-TR-L

LEVANTAMIENTO DE CARGAS TÉCNICAS: "No procede

cuestionar en sede registral el nuevo informe técnico de
verificación que acredita el levantamiento de las
observaciones inscritas como cargas técnicas, porque
compete exclusivamente al verificador responsable y no al
registrador determinar la existencia de transgresiones a las
normas urbanísticas y edificatorias".

29/08/13 45
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

¿PROCEDE LEVANTAR LAS CARGAS TECNICAS RESPECTO

DEL ALERO?

***SEGÚN EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

****JURISPRUDENCIA REGISTRAL

29/08/13 46
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

INFORME AH DOC:

PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC No corresponde a

las instancias registrales exigir el Informe Técnico de
Verificación Ad Hoc respecto de una edificación, en los
supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la
Ley Nº 27157, modificado por el D.S. N° 008-2019-VIVIENDA,
por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y
responsabilidad exclusiva del verificador. Sin embargo, sí
deberá presentarse la declaración jurada con firma
certificada notarial del verificador responsable en la que
consigne expresamente que el predio materia de
regularización no se encuentra comprendido dentro de los
supuestos de improcedencia que establece la Primera
Disposición Complementaria Final de la Ley N.º 30830.

29/08/13 47
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

INFORME AH DOC:

DECLARACIÓN JURADA EMITIDA POR VERIFICADOR

RESPONSABLE:

Deberá presentarse la declaración jurada con firma

certificada notarial del verificador responsable en la que
consigne expresamente que la edificación a regularizarse no
requiere de informe técnico AD HOC.

29/08/13 48
 LA LEY 30830

PERMITE LA DOBLE REGULARIZACIÓN DE LAS

EDIFICACIONES CONSTRUIDAS HASTA DICIEMBRE DE
2016, ES DECIR SI SE DECLARO UNA EDIFICACIÓN NUEVA
EN JUNIO DE 1999, ACTUALMENTE SE PUEDE DECLARAR
UNA AMPLIACION DE FABRICA SIEMPRE Y CUANDO LA
CONSTRUCCIÓN SEA ANTES DE DICIEMBRE DE 2016.

29/08/13 49
 LA LEY 30830

¿¿¿¿PERMITE UNA TERCERA REGULARIZACIÓN, SIEMPRE

Y CUANDO LA EDIFICACIÓN HAYA SIDO LEVANTADA ANTES
DE DICIEMBRE DE 2016 ????

¿?

29/08/13 50
 GRACIAS

29/08/13 51