REGULARIZACIN

DE EDIFICACIONES

Juan Jos Garazatua Nuovero

NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario
Publicidad y legitimacin registral
El Registro y la realidad fsica de los predios

NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario
CDIGO CIVIL
Propiedad Predial
SUB-CAPITULO I
Disposiciones generales
Extensin del derecho de propiedad
Artculo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta
donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y
restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario
CDIGO CIVIL
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
Artculo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o
parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo.
Rgimen de la propiedad predial
Artculo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos
de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.
Rgimen de la propiedad horizontal
Artculo 958.- La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.

NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario
Las edificaciones levantadas sobre un terreno son parte
integrante(*) de la propiedad predial, estn inscritas o no
(situacin fsica de hecho), salvo que se distinga la propiedad
del suelo, subsuelo y sobresuelo, o se establezca sobre la
construccin un rgimen de bienes de propiedad exclusiva
y propiedad comn.
(*) Cdigo Civil
Nocin de parte integrante
Artculo 887.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

NOCIONES PRELIMINARES
Publicidad y legitimacin registral
CDIGO CIVIL
Principio de publicidad
Artculo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones.
Principio de legitimacin
Artculo 2013.- El contenido de la inscripcin se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez.

NOCIONES PRELIMINARES
Publicidad y legitimacin registral
EL REGISTRO TIENE VOCACIN PUBLICITARIA, DIRIGIDA
A PRODUCIR EFECTOS SUSTANTIVOS: PRESUNCIN DE
CONOCIMIENTO Y PRESUNCIN DE CERTEZA.
LA LEGITIMACION ES LA APARIENCIA DE VERDAD
SURGIDA DE UN ELEMENTO QUE ATRIBUYE UNA
POSICION SOLIDA O SITUACION ESPECIAL DE
COMPETENCIA QUE PROVOCA LA CONFIANZA A LA
GENERALIDAD DE PERSONAS.
CUANDO TAL ELEMENTO DE CREDIBILIDAD SE
MATERIALIZA
A TRAVS DE LA PUBLICIDAD DEL
REGISTRO, ENTONCES LA LEGITIMACION ES REGISTRAL.

NOCIONES PRELIMINARES
Registro y realidad fsica de los predios
ES APLICABLE LA PRESUNCION DE VERACIDAD
DE LA LEGITIMACIN REGISTRAL RESPECTO DE
LAS
INFORMACIONES
DE
MERO
HECHO
INSCRITAS?
DISTINCION ENTRE:
Informacin de mero hecho propiamente dicha.
Informacin de hecho ntimamente vinculada con un
derecho inscrito.

NOCIONES PRELIMINARES
Registro y realidad fsica de los predios
CIRCUNSTANCIAS DE MERO HECHO
El registro no garantiza que sean exactos los datos
descriptivos de la finca, ni siquiera que ella exista en
la realidad ().
La presuncin registral de exactitud ampara
nicamente los datos jurdicos, no los datos de hecho
del registro. ().
No se presume la verdad de las descripciones fsicas.

NOCIONES PRELIMINARES
Registro y realidad fsica de los predios
CIRCUNSTANCIAS DE HECHO
INTIMAMENTE VINCULADAS CON
DERECHOS INSCRITOS
Derecho de superficie
Rgimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Comn (antes Propiedad Horizontal)

A MODO DE DEFINICIN:
EDIFICACIN
La edificacin constituye la realidad fsica de una
construccin
de
naturaleza
inmobiliaria,
levantada con carcter permanente, como parte
integrante de un predio.

A MODO DE DEFINICIN:
DECLARATORIA DE FBRICA
Es el ttulo formal que contiene la descripcin
tcnica y valorizada de las edificaciones,
otorgada por profesional habilitado, de acuerdo
a las formalidades y requisitos establecidos por
el marco legal.

INSCRIPCIN DE LAS EDIFICACIONES

Declaracin del profesional constructor:
Declaratoria de fbrica (asume responsabilidad por
diversidades, vicios, destruccin o ruina de la obra)

las

Verificacin de un profesional no constructor:

Constatacin de fbrica (asume responsabilidad solo por
veracidad de la existencia y descripcin de la obra)

ANTECEDENTES
Reglamento de las inscripciones (1937)
Artculo 53.- Las inscripciones de fbrica sobre
terreno inscrito, se extendern a mrito del
expediente o escritura pertinente, debiendo contener
el rea y medidas perimtricas de cada edificio con
especificacin de la de sus pisos.
Si se trata de un solo edificio, se determinar el rea
construida, sus linderos, medidas perimtricas y
forma con indicacin de los ngulos correspondientes
y dems particularidades que permitan localizarlo
inequvocamente dentro del terreno inscrito.

ANTECEDENTES
Ttulo formal (RI 1937, Art. 53):
Escritura Pblica (declaracin o constatacin de fbrica)
Expediente Judicial de Reconocimiento (mensura y
valorizacin de la construccin)

ANTECEDENTES
Requisitos adicionales (documentos complementarios):
Conformidad de obra (Aprobacin municipal)
Pase del Seguro Social (Planilla de trabajadores de obra)
Base legal
o D.S. del 8 de marzo de 1945
o D.S. del 16 de julio de 1948
o D.S. del 2 de agosto de 1948

ANTECEDENTES
Inconvenientes del rgimen
inscripcin de edificaciones

general

1.Trmites municipales engorrosos

2.Informalidad de la construccin en el pas
3.Control de pago de aportaciones al seguro social
4.Costos elevados de formalizacin de edificaciones
5.Desinformacin del ciudadano

de

ANTECEDENTES
Primer rgimen de excepcin :

REGULARIZACIN DE FBRICA (Decreto Ley 21192 Junio

1975, prorrogado por Decreto Ley 21330 Diciembre 1975) :

Regularizacin administrativa (Ministerio de Vivienda y Construccin)

Fundamentacin (Considerandos):
Que un apreciable porcentaje de viviendas en el pas, principalmente las
construidas por personas de escasos recursos econmicos, no cuentan con la
correspondiente declaracin de fbrica inscrita en los Registros Pblicos y
cuya tramitacin no es posible iniciar por situaciones de diversa ndole;
Que es inters del Estado otorgar facilidades para que las personas naturales o
jurdicas alcancen el pleno goce de sus derechos reales de libre disposicin de
las casas-habitacin de su propiedad;
Que la falta de declaracin de fbrica impide a los propietarios completar la
titulacin de los inmuebles, dificultando el acceso al crdito, la constitucin de
gravmenes y, en general, la libre disposicin de sus bienes inmuebles.

ANTECEDENTES
Primer rgimen de excepcin:
REGULARIZACIN DE FBRICA (Decreto Ley 21192
1975, prorrogado por Decreto Ley
21330 Dic 1975):

Jun

Caractersticas:
Solo para casas habitacin.
Exoneracin de pagos de tributos, multas o recargos.
Uso de formularios, adjuntando planos, memoria descriptiva y
constancia de liquidacin de aportes al Seguro Social, salvo casos
de excepcin: (i) declaracin de autoconstruccin o (ii)
imposibilidad de liquidacin por causa del constructor.
Ministerio de Vivienda y Construccin expide Resolucin
autorizando la declaratoria de fbrica (regularizacin) para poder
elevar la minuta a escritura pblica.
Acogimiento hasta 31.12.1975 prorrogado hasta 31.07.1976

ANTECEDENTES
Segundo Rgimen de excepcin:

REGULARIZACIN DE FBRICA (Decreto Ley 21567 Agosto 1976):

Nuevo ttulo formal: FORMULARIO ADMINISTRATIVO (Ministerio de
Vivienda y Construccin)

Fundamentacin (Considerandos):
Que dentro del plan de reactivacin econmica, es necesario propiciar el
saneamiento legal de la propiedad inmobiliaria del pas para facilitar las
operaciones financieras con garanta hipotecaria.
Que por D.L. Nos. 21192 y 21330 se estableci un rgimen de excepcin para que
los propietarios y/o constructores de casas habitacin formularan la declaratoria
de fbrica de dichos inmuebles en plazo vencido el 31.07.1976.
Que es conveniente establecer un nuevo rgimen de excepcin para formular las
declaratorias de fbrica que comprenda tanto a las casas habitacin como a las
dems edificaciones urbanas que dan albergue al hombre en cualquiera de sus
actividades