Análisis de Costos
Clase 4-Contratos
DESCRIPCIÓN-CONTRATOS
Definiremos contrato como un documento elaborado en
conformidad con las leyes, suscrito entre un Propietario
(o Mandante) y un contratista, mediante el cual se
establecen responsabilidades, derechos y obligaciones,
para la ejecución de un proyecto. Análisis de Costos -PUC
MODALIDADES DE CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN
• Construir para sí, con fines de venta posterior.
• Construir por cuenta de terceros.
TIPOS DE CONTRATOS
De manera general, todas las relaciones legales contractuales se
encuadran en una de las siguientes dos grandes categorías: los
contratos de precio fijo o los contratos de costos reembolsables.
Asimismo, existe un tercer tipo híbrido utilizado frecuentemente y
que se denomina contrato por tiempo y materiales. Guía del PMBOK 5ta
Edición
TIPOS DE CONTRATOS TÍPICOS EN LA CONSTRUCCIÓN
• Suma Alzada
• Por administración
• Precios unitarios
CONTRATOS DE PRECIO FIJO ( Suma alzada)
Esta categoría de contrato implica establecer un precio total
fijo para un producto, servicio o resultado definido que se va
a suministrar. En el caso de los contratos de precio fijo, los
vendedores se encuentran obligados por ley a cumplir dichos
contratos, bajo el riesgo de afrontar eventuales daños y
perjuicios financieros si no lo hicieran. Puede haber lugar a
cambios en el alcance, pero generalmente irán acompañados
de un aumento en el precio del contrato.
CONTRATOS DE PRECIO FIJO
• Contratos de Precio Fijo Cerrado (FFP).
• Contratos de Precio Fijo más Honorarios con Incentivos (FPIF).
• Contratos de Precio Fijo con Ajuste Económico de Precio (FP-EPA).
CONTRATOS DE PRECIO FIJO
• Ventajas
• Desventajas
CONTRATOS DE C0STOS REEMBOLSABLES
(Administración delegada)
Esta categoría de contrato implica efectuar pagos
(reembolsos de costos) al vendedor por todos los costos
legítimos y reales en que pudiera incurrir para completar el
trabajo, más los honorarios que representan la ganancia del
vendedor. Un contrato de costos reembolsables brinda al
proyecto la flexibilidad para reorientar a un vendedor si el
alcance del trabajo no se puede definir con precisión al inicio
y requiere modificaciones, o cuando el esfuerzo puede
implicar riesgos elevados.
CONTRATOS DE C0STOS REEMBOLSABLES
• Contrato de Costo Más Honorarios Fijos (CPFF).
• Contrato de Costo Más Honorarios con Incentivos (CPIF).
• Contrato de Costo Más Honorarios por Cumplimiento de Objetivos (CPAF).
CONTRATOS DE C0STOS REEMBOLSABLES
• Ventajas
• Desventajas
CONTRATOS POR TIEMPO Y MATERIALES
Los contratos por tiempo y materiales son un tipo híbrido de acuerdo contractual
que recoge aspectos tanto de los contratos de costos reembolsables como de los
contratos de precio fijo. Estos tipos de contratos se asemejan a los contratos de
costos reembolsables en que son abiertos y pueden estar sujetos a un aumento de
costos para el comprador. El valor total del acuerdo y la cantidad exacta de
elementos a entregar pueden no estar definidos por el comprador en el momento
de la adjudicación del contrato. Por lo tanto, los contratos T&M pueden aumentar en
términos de su valor contractual, como si se tratara de contratos de costos
reembolsables.
CONTRATOS POR TIEMPO Y MATERIALES ( Precios
Unitarios)
Muchas organizaciones exigen que se establezcan valores máximos y plazos límite en
todos los contratos T&M para evitar el aumento desmedido de costos. Por otro lado,
los contratos T&M también pueden asemejarse a los acuerdos de precio unitario
fijo, cuando se especifican determinados parámetros en el contrato. Las tarifas por
unidad de mano de obra o de materiales pueden establecerse por anticipado por el
comprador y el vendedor, incluidas las ganancias del vendedor, cuando ambas partes
acuerdan los valores para categorías específicas de recursos, tales como tarifas por
hora específicas para ingenieros expertos o categorías de materiales con tarifas
específicas por unidad.
CONTRATOS POR PRECIOS UNITARIOS
• Ventajas
• Desventajas
ANÁLISIS DE COSTOS CONTRATOS - CLÁUSULAS
Individualización de las partes
Naturaleza del contrato
Modalidad
Antecedentes del proyecto
Precio y moneda
Forma de pago
Existencia o no de reajustes
Plazos totales y/o parciales (hitos)
Anticipos
ANÁLISIS DE COSTOS CONTRATOS - CLÁUSULAS
Garantías y retenciones
Multas y/o premios
Responsabilidades
Seguridad
Arbitrajes
Otros
ANÁLISIS DE COSTOS
BASES ADMINISTRATIVAS
LAS BASES ADMINISTRATIVAS SON DOCUMENTOS ESCRITOS QUE DEFINEN
CONDICIONES BAJO LAS CUALES SE REALIZARÁ UN PROYECTO.
• Definiciones e interpretaciones
• Documentos del contrato
• Obligaciones
• Mano de obra y materiales
• Garantías y Seguros
• Impuestos y derechos
• Plazos y retrasos
• Adiciones u omisiones
• GENERALES • Instalación de faenas
• Determinación de cantidades de obra
• PARTICULARES • Subcontratos
• Formas de pago
• Arbitraje
• Otros
ANÁLISIS DE COSTOS
BASES ADMINISTRATIVAS
LAS BASES ADMINISTRATIVAS SON DOCUMENTOS ESCRITOS QUE DEFINEN
CONDICIONES BAJO LAS CUALES SE REALIZARÁ UN PROYECTO.
• Nombre y ubicación del proyecto
• Identificación del propietario
• Identificación del Arquitecto o Ingeniero
responsable del diseño
• Identificación del administrador del proyecto
• Descripción del proyecto
• GENERALES • Alcance de los servicios
• Garantías: tipo, característica y monto
• PARTICULARES • Seguros exigibles al contratista
Subcontratación en la construcción
Mecanismo de trabajo muy
utilizado en la construcción
(Hinze & Tracey, 1994)
Tasas de subcontratación pueden
superar el 80% del total del trabajo
(Manu et al , 2013)
Ventajas Subcontratación
- Menor capital de trabajos necesario
(M. Bresnen & Fowler, 1994; Costantino et al., 2001; Eccles, 1981; Kitchens, 2006; Sozen & Kucuk, 1999)
- Los riesgos se distribuyen
(Kitchens, 2006; Ohnuma et al., 2000)
- Facilita la adquisición de conocimientos y equipos especializados (M. Bresnen &
Fowler, 1994; Costantino et al., 2001; Ohnuma et al., 2000)
- Mejor capacidad de responder a las condiciones económicas y fluctuaciones de
la demanda (M. Bresnen & Fowler, 1994; Costantino et al., 2001; Eccles, 1981; Ohnuma et al., 2000; Sozen
& Kucuk, 1999)
Problemas de la Subcontratación
“El incumplimiento de las tareas de un subcontrato,
puede ser una de las causas para el fracaso del
proyecto” (Arditi & Chotibhongs, 2005)
“La administración del proyecto complica ante la
introducción de múltiples entidades” (Kitchens, 2006)
Desafíos Subcontratación
- Simplificar la administración del proyecto ante la introducción de múltiples entidades (Beardsworth, Keil,
Bresnen, & Bryman, 1988; M. Bresnen & Fowler, 1994; Üsdiken, Sözen, & Enbiyaoḡlu, 1988)
- Facilitar la coordinación, planificación y seguimiento de subcontratistas (Kitchens, 2006; Ohnuma et al., 2000)
- Mejorar el control y supervisión sobre los subcontratistas (Tam et al., 2011)
- Superar las limitaciones para controlar la ubicación, organización espacial y secuencia de tareas
subcontratadas (Beardsworth et al, 1988; Ohnuma et al., 2000)
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Subcontratación: Seguimiento y pago
La industria de la construcción tiene sistemas de
seguimientos primitivos y lentos (Navon & Sacks, 2007)
Implican juicio humano, altos costos y no proporcionan
datos para un control oportuno y preciso (Ibrahim et al.,
2007)
Es difícil identificar los responsables del trabajo, y el
seguimiento y control de las actividades
subcontratadas (Beardsworth et al., 1988)
Análisis lento e ineficiente del trabajo ejecutado y, a menudo, resulta en el pago
de trabajo que no se ha realizado realmente (Casto, 2000).
