UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA

ESCUELA DE ARQUITECTURA
TALLER DE PROYECTACION III
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: LA VIVIENDA EN EL SALVADOR

ARQ. FREDY REYNALDO JOMA BONILLA

PRESENTAN:
BR: LUIS EDUARDO POCASANGRE SANCHEZ
PS17012
BR: RODRIGO ISAAC RAMIREZ GARCIA
RG22049
 INTRODUCCION
Mucho se ha dicho respecto de la vivienda urbana. Desde el
concepto de vivienda que se fomenta la conexión e interacción entre
los residentes, contando con los espacios comunes, nuestro
entendimiento del tema ha variado tanto, en sentidos tan
impredecibles, que a nadie sorprenderá lo intangible de la discusión
teórica involucrada en este trabajo. La vivienda, en su empeño por
explicar evoluciones involucradas con el origen desde la época
Paleolítica hasta el siglo XXI. nos ha llevado a entender y aceptar
que es posible todos los elementos de la vivienda, o al menos de
especulación fundamentada.
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FORMULACION
El crecimiento del déficit habitacional es un problema que las
personas en el Salvador han tenido que enfrentar desde muchos
años atrás , es crucial abordar este problema debido a que con el
paso de los años no se ha podido controlar y las medidas que se
han implementado por parte de los gobiernos no ha sido
eficientes, el hecho de no darle importancia y no tomar medidas al
respecto implica que la mayoría de la sociedad salvadoreña vivirá
siempre en condiciones inadecuadas en los tiempos futuros.

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 OBJETIVOS
GENERAL
·Conocer de forma concreta la situación que vive la sociedad
salvadoreña en el ámbito de la vivienda y abordar uno de los
principales los principales problemas que se han venido enfrentando
en las últimas décadas como lo es el déficit habitacional y proponer
posibles soluciones al respecto.

ESPECIFICOS

Analizar las generalidades de una vivienda, tales como: su

origen, concepto y sus características

·Identificar las características que representa una vivienda

apta para la calidad de vida de las personas

·Comparar los tipos de vivienda que se encuentran en el

área urbana y rural de nuestro país.
 Limites
01
nuestra investigación
02
está enfocada a nivel ·contamos con un periodo
nacional de tiempo establecido,
aproximadamente cuatro
semanas para desarrollar la
investigación, siguiendo los
03 lineamientos indicados

·nos basaremos
únicamente en datos
que estadísticos
relacionados a las
familias salvadoreñas
Generalidades
CONCEPTO DE VIVIENDA
REFUGIO, COMUNIDAD
INTEGRADA Y SOSTENIBLE

Elegimos este concepto debido a que

nos engloba de manera directa el fin
para el cual una casa es diseñada y
construida, permite a las familias
protegerse de la intemperie como por
ejemplo vientos, sol, lluvia u otras
amenazas y la vez porque la familia
es la que hace que el mundo funcione
y porque toda gira a través de ella.
EVOLUCION DE LA VIVIENDA
 LA VIVIENDA EN EL SALVADOR
Contexto nacional

En El Salvador, los inicios de la transición a la

modernidad arquitectónica coincidieron con un
período que se caracterizó por el incremento en la
tasa de crecimiento demográfico a partir de 1930, a su
vez también coincidió con el inicio de los gobiernos de
corte militar en el país. En este contexto se crearon
instituciones como el Instituto de Vivienda Urbana
(IVU), en 1950, y la Dirección de Urbanismo y
Arquitectura (DUA) en 1950, con el fin de dar
respuesta al creciente déficit habitacional, integrando
en sus intervenciones los principios del ideal moderno
y buscando satisfacer las necesidades intrínsecas al
ser humano: individualidad (vivienda digna); libertad
(escuelas, casas comunales, parques recreativos,
entre otros), y universalidad (conjuntos
urbanos/ciudad).
 LA VIVIENDA EN EL SALVADOR
tanto en el ámbito de la unidad habitacional
como el núcleo urbano. Ambas eran piezas que,
en combinación, crearían la ciudad que la
sociedad necesitaba para desarrollarse. Estas
instituciones fueron la Dirección de Urbanismo y
Arquitectura (DUA) y el Instituto de Vivienda
Urbana (IVU), las que no sólo atendieron la
necesidad de dotar a las personas con casas
dignas, sino también de suplir necesidades de
educación con la construcción de escuelas o de
espacios de recreación, como lo fueron los
parques de los conjuntos habitacionales, las
casas comunales y algunos teatros.
Instituto de Vivienda Urbana (IVU)
También el comercio formó
parte de estos centros
urbanos, pues se construyeron
mercados o locales
comerciales en los primeros
pisos de los edificios
multifamiliares. La visión era
dar una solución espacial a
necesidades cotidianas en
donde el ser humano se
desenvolviera. Estos fueron los
escenarios urbanos que se
proporcionaron a la población.
LA VIVIENDA EN EL SALVADOR
Instituto de Vivienda Urbana
(IVU)

El Instituto de Vivienda
Urbana (IVU) inició labores en
el año de 1950, con el objetivo
de dotar a las familias de
medianos y bajos recursos
con viviendas económicas e
higiénicas. En el año de 1957,
la institución se trazó como
objetivo dotar de espacios de
carácter comunal a las
colonias y centros urbanos
que la institución edificara.
En el año 1961, el IVU cambió su
política radicalmente, decidió
únicamente construir casas de interés
social. Este cambio de política del IVU
en 1961 se debió a la grave situación
habitacional que enfrentaba el país.
Según estudios, el 60% de la población
urbana del país vivía en condiciones
insalubres, además se contabilizaba
que un 80.6% de la vivienda urbana
poseía sistemas constructivos que eran
inestables, esto debido a que estaban
construidos a base de madera, lamina y
bahareque.
 Programa de Vivienda Tradicional

Era un programa unifamiliar con una vivienda de tres o dos

dormitorios, sala, comedor, cocina, baño, sanitario, pila,
lavadero, jardín anterior y patio posterior de diferentes
áreas. En 1947, se construyeron las primeras casas
unifamiliares por parte del Gobierno, éstas estuvieron a
cargo de Mejoramiento Social. Esos proyectos fueron la
colonia Minerva y la colonia Nicaragua, ambas al suroeste
de la capital. Estas casas se encontraban dispuestas dentro
de un terreno de 234 m2 cada una.

Plan de autoconstrucción

Incluyó viviendas unifamiliares y multifamiliares como los

descritos en el programa de vivienda tradicional. La
autoconstrucción dirigida, con la participación de las
familias organizadas por el IVU, se apoyó en la ayuda mutua
como sistema que requería la utilización del trabajo
colectivo proporcionado por los mismos interesados.
 Tipología de vivienda

En nuestro país se encuentran diferentes tipos de vivienda, las cuales son construidas con diferentes
tipos de materiales, dependiendo el nivel económico de quien la habite.
Algunas de estos tipos de vivienda son:

3.2.1 Rancho o choza: Vivienda sencilla

construida con materiales naturales.
Generalmente se encuentra en el área
rural.
 Vivienda Unifamiliar:

Es la vivienda con acceso directo a la calle, pasaje o camino, construida

con materiales de larga duración y que se encuentra ubicada
generalmente en una estructura. Puede hallarse aislada o unida a otras
viviendas y tiene su propio servicio sanitario, baño y cocina.

Materiales

Concreto o Mixto
Lámina de Asbesto Teja
Piso cerámico
Adobe

Colonia San Antonio, departamento de Santa Ana

 Apartamento:
Es una vivienda que forma parte de un
edificio de uno o más pisos y que contiene
dos o más viviendas. Tiene acceso a la
calle mediante un pasillo, corredor o
escalera.

Materiales

Concreto o Mixto
Lámina de Asbesto
Teja
Piso cerámico
Acero
Madera

San Francisco Towel, Colonia San Francisco

 RIESGOS Y DESASTRES NATURALES
terremotos o sismos
Temblor de tierra o movimiento telúrico, es la sacudida brusca y pasajera de la corteza terrestre. Los terremotos más comunes se
producen por actividad de fallas geológicas. También pueden ocurrir por otras causas, como por ejemplo: fricción en el borde de
placas tectónicas, procesos volcánicos, impactos de asteroides o de cualquier objeto celeste de gran tamaño, o incluso pueden
ser producidos por el ser humano al realizar detonaciones nucleares subterráneas.

Terremoto del 2001, Colonia Las Colinas Santa Tecla

 Huracanes:
En meteorología, el término ciclón tropical se usa para referirse a un sistema tormentoso
caracterizado por una circulación cerrada alrededor de un centro de baja presión que produce
fuertes vientos y abundantes lluvias. Los ciclones tropicales extraen su energía de la
condensación de aire húmedo, produciendo fuertes vientos. Se distinguen de otras tormentas
ciclónicas, como las bajas polares, por el mecanismo de calor que las alimenta, que las
convierte en sistemas tormentosos de "núcleo cálido". Dependiendo de su fuerza un ciclón
tropical puede llamarse depresión tropical, tormenta tropical, huracán y dependiendo de su
localización se pueden llamar tifón o simplemente ciclón como en el Índico.

Huracan Mitch afectando en el departamento de Chalatenango, 1998. Historia de El Salvador

 RIESGOS
Los riesgos asociados con los
ciclones tropicales,
especialmente con los
huracanes son: marejada,
vientos fuertes, intensas
precipitaciones,
deslizamientos e
inundaciones. La intensidad
de un huracán es un indicador
que generalmente refleja el
potencial destructor del
mismo.
ASPECTOS SOCIALES
 DENSIDAD POBLACIONAL

La migración hacia zonas urbanas se acentúa en mayor proporción en el AMSS, en la que se

alberga el 27.1% del total de habitantes del país, con una densidad de 2,756 habitantes por
kilómetro cuadrado. La encuesta reporta que el 57.9% de la población es menor de 30 años,
mientras que solo el 2.9% representa a la población de 60 años y más, considerada como adulta
mayor. Los datos revelan que la población salvadoreña es bastante joven, lo que facilita la
renovación generacional en los ámbitos productivos y de la sociedad en general (DIGESTYC,
2010).

Crece la población en El Salvador en 22.000 personas

El Salvador está en el puesto 112 de los 196 estados que componen la tabla de población mundial
de datosmacro.com.
Tan solo el 0,68% de la población de El Salvador son inmigrantes, según indican los últimos datos
de inmigración publicados por la ONU. El Salvador es el 164º país del mundo por porcentaje de
inmigración.
El Salvador se encuentra en la 168ª posición de la tabla de densidad, así pues, tiene una alta
densidad de población, de 301 habitantes por Km2.
DENSIDAD POBLACIONAL NACIONAL

FUENTE: DATOSMACRO.COM
ASPECTOS SOCIALES

FUENTE: Datosmacro.com
 DEFICIT HABITACIONAL

DEFICIT CUANTITATIVO
El déficit habitacional cuantitativo es la
carencia de vivienda, y está dado por la
diferencia entre el total de familias y el total
de unidades de vivienda, considerando
también el crecimiento vegetativo de la
población. Así también las pérdidas y daños
como consecuencia de desastres por
fenómenos naturales, que cada vez son más
crecientes, afectan este déficit. “Es la
diferencia aritmética entre el número de
hogares residentes en El Salvador y la
cantidad de viviendas disponibles para ser
cortesia la prensa gráfica
habitadas”.
 El déficit habitacional cualitativo considera las carencias o precariedad en la
vivienda y entorno que determinan las condiciones en que habita la población en un
territorio determinado. Se identifican las variables que inciden en la calidad de la
DEFICIT CUALITATIVO

vivienda y hábitat, de forma que potencien el desarrollo de sus habitantes, como es

la seguridad jurídica en la tenencia, calidad de materiales, diseños y espacios de la
vivienda adecuados a las necesidades de sus habitantes, disponibilidad y calidad de
servicios básicos, e infraestructura social, vías de acceso, condiciones
socioambientales de salubridad y seguridad, ubicación y accesibilidad a servicios
públicos, adecuación cultural y que, con todos esos componentes, sea asequible
para todos los sectores socioeconómicos de la población.
 OFERTA Y DEMANDA

Oferta
La oferta se refiere a la cantidad de un bien o servicio que los productores están
dispuestos a ofrecer en el mercado a diferentes niveles de precio, en un período de
tiempo específico. Principales factores que afectan la oferta incluyen el costo de
producción, la tecnología, los impuestos, los subsidios, las expectativas de los
productores y el número de oferentes en el mercado.

Demanda:
La demanda se refiere a la cantidad de un bien o servicio que los consumidores están
dispuestos a comprar a diferentes niveles de precio, en un período de tiempo específico.
Al igual que la oferta, se representa mediante una curva de demanda que muestra cómo
la cantidad demandada varía en función del precio.
 OFERTA Y DEMANDA

Principales factores que afectan la demanda incluyen el precio del bien, los
ingresos de los consumidores, los gustos y preferencias, el precio de bienes
relacionados (sustitutos o complementos), y las expectativas de los
consumidores.
La vivienda es un bien privado y tiene características especiales que la diferencian
de otros bienes. Dentro de esas diferencias, se encuentra que la vivienda: (a)
satisface una necesidad básica de las personas y las familias; (b) por ser un bien
duradero, es probablemente la decisión f financiera y de consumo más importante
en la vida de una familia, etc.
 CARACTERÍSTICAS Y ASPECTOS DEMOGRÁFICOS DE
LA POBLACIÓN

Principales factores que afectan la demanda incluyen el precio del bien, los
ingresos de los consumidores, los gustos y preferencias, el precio de bienes
relacionados (sustitutos o complementos), y las expectativas de los
consumidores.
La vivienda es un bien privado y tiene características especiales que la
diferencian de otros bienes. Dentro de esas diferencias, se encuentra que la
vivienda: (a) satisface una necesidad básica de las personas y las familias; (b)
por ser un bien duradero, es probablemente la decisión f financiera y de
consumo más importante en la vida de una familia, etc.
 PLUSVALIA
¿Qué es la plusvalía?
Podemos decir que la plusvalía es esa ganancia que obtiene el
propietario por motivo del aumento del valor de su propiedad
por factores extrínsecos de la misma.

Al momento de elegir una propiedad hay que tener en cuenta ciertos

elementos que influyen directamente en la plusvalía de la misma. La
ubicación, zonas en desarrollo, seguridad, amenidades de la propiedad,
tipo de propiedad; son algunas de las cosas que pueden ser más
relevante respecto al tema de la plusvalía.

Hay que tener en cuenta que la plusvalía no es un valor fijo que se

asigna a una propiedad, no está estipulado en ninguna ley ni es
manejado por alguna jurisdicción, se puede decir que es un proceso que
ocurre por los diferentes elementos entorno al inmueble, es por esto
que las personas deben ser tan cautelosas cuando se encuentran
evaluando las opciones de una casa en venta en el país, saben que
deben elegir una opción que represente un beneficio a corto, mediano y
largo plazo.
FUENTE: FUNDE.ORG
PLUSVALIA
 FENOMENO DE VIVIENDA AMSS
El Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) es una conurbación formada por catorce
municipalidades: Antiguo Cuscatlán, Apopa, Ayutuxtepeque, Ciudad Delgado, Cuscatancingo,
Ilopango, Mejicanos, Nejapa, San Marcos, San Martín, San Salvador, Santa Tecla, Soyapango y
Tonacatepeque. Tiene una población de 1,797,025 habitantes2, que constituye un tercio de la
población de El Salvador. La población del AMSS tiene un incremento anual del 1,17% y tiene
un reparto de género del 54% mujeres y el 46% hombres3 . El municipio con mayor población
es San Salvador con 340,686 que representa el 19% del AMSS, seguido de Soyapango con
284,488, siendo un 16% del AMSS1. La densidad de población del AMSS es de 3,040
habitantes por kilómetro cuadrado y es muy variable en función de los municipios, por
ejemplo, Cuscatancingo, Mejicanos y Soyapango son municipios que se sitúan alrededor de
los 10,000 Hab/Km2, mientras que Nejapa no llega a los 500 Hab/Km2.
 FINANCIAMIENTO E INSTITUCIONES

El Fondo Social para la Vivienda (FSV) facilita la adquisición de casa propia, a través de las diferentes líneas
de crédito: Vivienda Nueva y Usada, Compra de Lote, Traslado de Deuda, Construcción Individual,
Remodelación, Ampliación y Mejora (RAM) y Vivienda Recuperada del FSV.
Requisitos para obtener un Crédito de Vivienda:
-Asalariado o profesional independiente.
-Ingresos mensuales: desde $750.00.
-Edad para tramitar: mínima 18 años y máxima 65 años de edad.
-Asalariado o profesional independiente.
-Ingresos mensuales: desde $750.00.
-Edad para tramitar: mínima 18 años y máxima 65 años de edad.
-Monto mínimo de financiamiento: $25,000.00.
-Plazo mínimo: 5 años.
-Financiamiento de hasta el 90 % del costo total de la vivienda. (Monto de financiamiento entre $35,000 y
$500,000).
-Prima desde el 10 % del valor del inmueble.
-Hasta 30 años plazo.
-Tasa de interés desde 6.75 %.
-Valúo gratis.
-Bono de $1,500 para gastos.
-Garantía hipotecaria con valor mínimo de $35,000, establecido por peritos autorizados por la SSF
(Superintendencia del Sistema Financiero).
-Seguro de vida y seguro de daños sobre la construcción.
-Comisión por manejo de cesión de póliza ajena y comisión por servicio de estructuración del crédito.
-Financiamiento de hasta el 90 % del valor de la vivienda.
-Hasta 25 años plazo.
-Valúo gratis.
-Opción a crédito mancomunado (es decir, puede incluir a otra persona para pagar
el crédito y obtener un monto mayor).
-Sin cobro por administración de cesiones de póliza.
-La cuota incluye un seguro de deuda en caso de defunción y seguro de daños para
reparaciones de la vivienda en caso de siniestros.
-Múltiples opciones de pago mediante orden de descuento en planilla, cargo a
cuenta, pago agencias, o a través de e-banca Personas.
-Se puede consultar el crédito a través de e-banca y Banca Móvil.
1. Financiamiento de hasta el 90 % del precio de venta y de
acuerdo a la capacidad de pago de cada solicitante.
2. Monto máximo de financiamiento de hasta $200,000.
3. Hasta 30 años plazo.
4. Tasa de interés anual.
Financiamiento de hasta el 95 % del valor de la garantía (según proyecto), salvadoreño
en el exterior financiamiento del 85 %.
Montos de financiamiento desde $20,000 hasta $500,000.
Hasta 30 años plazo.
Tasa de interés preferencial (según cada proyecto).
Aplica seguro de deuda y seguro de daños.
El préstamo está orientado a la compra de vivienda nueva para asalariados,
profesionales independientes o salvadoreños en el exterior.
 1. Financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda o valúo.

2. La garantía hipotecaria sirve para garantizar otros créditos, siempre que se tenga disponibilidad
en el monto de la hipoteca.

3. Contratación de un seguro de daños, por lo que queda asegurada las construcciones de la

vivienda.

4. Contratación de seguro de deuda, el cual se hace efectivo al fallecer el deudor.

5. Facilidad para realizar sus pagos y consultas al contratar el servicio de E-Banking.

 1. Líneas disponibles para adquisición de vivienda nueva o usada, construcción,
remodelación, adquisición de terreno para construcción.
2. Monto de financiamiento dependerá de la línea de crédito.
3. Tasa de interés según financiamiento solicitado.
4. Plazo: dependerá de la línea de crédito.
-Un servicio a tu medida
-Monto máximo: $300,000.00.
-Hasta 25 años plazo.
-Hasta el 90% del valuó del inmueble.
-Asesoría y atención personalizada.

-Requisitos
-Ser asociado de ACOFINGES.
-Aplican asociados menores de 65 años.
-Estabilidad laboral mayor a 12 meses.
-Ingreso mensual desde $750.00
-Financiamiento de hasta el 90 % del valor total de la vivienda.
-Hasta 25 años plazo.
-Tasa de interés competitiva.
-Valúo gratis.
-Puede presentar sus ingresos familiares para solicitar el crédito.
-Asesorí­a gratis y atención personalizada
Crédito para compra de vivienda
-Adquiere la casa que siempre has soñado para tu familia o invierte en tu propio local para tu oficina o negocio.
-MONTO MÁXIMO: Hasta $150,000.00 (80% del valor del inmueble según avalúo)
-TASA ANUAL: Desde el 12%
-PLAZO MÁXIMO: 300 meses
-REQUISITOS:
-Completar formulario de solicitud de préstamo.
-Comprobar sus ingresos.
-Si es empleado, debe presentar:
-Constancia de salario que indique fecha de contratación, monto devengado y descuentos aplicados.
-2 últimas declaraciones de Renta.
-Si es profesional independiente o empresario:
-6 Últimas declaraciones de IVA y Pago a Cuenta.
-2 últimas declaraciones de Renta.
-Estados financieros de los 2 últimos años (en caso de llevar contabilidad formal).
-Presentar la escritura del inmueble con certificación extractada reciente (1 mes antigüedad).
 CONCLUSIONES
A partir de lo expuesto anteriormente, podemos concluir que en diversas regiones de Área metropolitana de
San Salvador, hay viviendas está siendo amenazada por los desastres naturales en el futuro, que arriesgan la
propiedad de las familias y la transmiten de una manera precavida para influir en la opinión pública y los de
los grandes grupos económicos y políticos que representan. En vistas de esto, consideramos imperiosa la
necesidad de establecer políticas de Estado que favorezcan el acceso a una vivienda sostenible.

Podemos concluir que El Salvador es un país con deficiencias notorias en el ámbito de la vivienda, debido a
que y que no ha sido posible solucionar este tipo de problemas y que somos un país altamente poblado en
especial la zona metropolitana con un 27% de toda la población de el Salvador, y una de las razones es porque
es el lugar donde se concentra en mayor porcentaje el desarrollo económico y la personas van en busca de un
sustento diario y poder pagar las servicios básicos y por supuesto invertir en lo mas importante para el ser
humano que es un techo donde refugiarse, El salvador ha sufrido este problema por décadas y requiere una
voluntad política y sociedad civil para poder mitigar este fenómeno.