COMPRAVENTA DE BIENES RAICES

Descripción:

"Al comprar un Bien raíz (Una casa, un departamento, un terreno), debe tener
presente el sistema de adquisición del dominio de dichos bienes en nuestro país,
el cual esta revestido de una serie de solemnidades sin las cuales usted no
podrá llegar a ser dueño de la propiedad en cuestión.

No es lo mismo vender un bien mueble como un televisor, una mesa o un auto que
un bien raíz. Así por ejemplo usted NO adquirirá el dominio de una casa por el
hecho de celebrar un contrato de compraventa con otra persona, firmarlo, y pagar
el precio, pues eso no lo transformara en dueño. Debe ésta operación cumplir
ciertos requisitos o solemnidades, y a modo de ejemplo: el contrato debe ser
reducido o transformado a Escritura Pública, deben pagarse los impuestos
pertinentes, realizarse la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
correspondiente etc.

El Dominio no se adquiere de palabra, debe efectuarse la inscripción del Bien

Raíz a su nombre y sólo en ese momento llegará a ser dueño, puede ser que
incluso le entreguen la casa o departamento, pero aun no es dueño.

A continuación, le señalamos ciertas precauciones que debe tomar al momento de

adquirir un bien raíz:

· Debe cerciorarse que él que vende sea el dueño de la propiedad. Al respecto

debe efectuar un completo estudio de títulos de la propiedad que desea comprar.
Estudio que debe realizar un abogado y que le permitirá saber además si hay
alguna prohibición para vender la propiedad. · Para realizar dicho estudio debe
solicitar previamente la entrega de los títulos de la propiedad, bastando una
copia simple de ellos, o los datos de foja, número, año y Conservador en que
está inscrita la propiedad. · Una vez verificado el estudio anterior, se procede
a redactar la escritura de compraventa del bien raíz, la cual será autorizada
por el notario quien exigirá la presentación del último recibo de pago de
contribuciones, o el certificado de exención correspondiente que da el Servicio
de Impuestos Internos.

· Si el vendedor, es hombre, y esta casado en régimen de Sociedad Conyugal

requiere la autorización de su mujer, sin dicha autorización la venta es NULA,
no tiene validez, y puede ser dejada sin efecto.

· Si quien vende es una sucesión (conjunto de herederos) es necesario que todos

estén de acuerdo en la venta, pues todos deben firmar la escritura. · No basta
un simple contrato entre particulares, debe reducirse ese contrato a Escritura
Pública ante un notario, la que posteriormente se inscribirá en el Conservador
de Bienes Raíces del lugar en que se ubique el bien raíz.

· La INSCRIPCION en el Conservador, es fundamental, sin ella el comprador no

adquiere el dominio, a pesar de estar ocupando la propiedad y haber pagado el
precio. · No entregue dinero a cuenta sin el correspondiente recibo, aunque la
persona sea de su confianza.

Legislación aplicable:

Código Civil En Especial Artículos 582 y siguientes

Formularios:

1.- Contrato de Compraventa de Bien Raíz

2.- Contrato de Promesa de Compraventa de Bien Raíz

1.- CONTRATO DE COMPRAVENTA

COMPARECE como VENDEDOR don ........................... , de

nacionalidad ........................, estado civil ................., de
profesión .............., cédula nacional de identidad Nº ................, con
domicilio en ................................ comuna de ................ de la
ciudad de .....................; y como COMPRADOR don ........................
de nacionalidad ...................., de estado civil ..................., de
profesión ........................, cédula nacional de identidad
Nº .............................., con domicilio
en .................................. comuna de ...................... de la
ciudad de ................. Ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus
respectivas identidades con las cédulas antes citadas y exponen: Que vienen en
celebrar el contrato de compraventa que consta en las cláusulas siguientes:

PRIMERO : VENDEDOR, es dueño de la propiedad ubicada

en ..........................de la comuna de .................... de la ciudad
de .............., que corresponde al sitio número ............ de la
manzana .............. de la Población ......................, cuyos deslindes
son: Norte con lote ............., Sur con lote................., Oriente
con ...................., y el Poniente con lote ..................... Lo
adquirió por herencia de don .........................., según auto de posesión
efectiva de fecha ...... de ............ de 199... del ....... Juzgado Civil
de ............., que rola inscrita a fojas ...... Nº....... del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de .............., del año 199.... ,
en tanto que la inscripción especial de herencia se encuentra inscrita a
fojas ....... Nº.... del mismo Conservador de Bienes Raíces.

SEGUNDO: Por el presente instrumento EL VENDEDOR vende, cede y transfiere al

COMPRADOR, quién compra, acepta y adquiere para si el inmueble individualizado
en la cláusula precedente.

TERCERO: El precio de venta de la propiedad objeto de este contrato, es la suma

de $ ...................... , que el comprador entrega en este acto en dinero
efectivo y que el vendedor declara recibir a entera satisfacción.

CUARTO : El vendedor por el presente instrumento, se obliga a hacer entrega de

la propiedad materia de este contrato, libre de todo ocupante y enseres, a más
tardar con fecha .... de ...... del año en curso, quedando desde ya facultado el
comprador para el efecto de iniciar todas las acciones legales que procedieren
tendientes a lograr la entrega de la propiedad antedicha.

QUINTO: La venta se hace como especie
plantado en ella, con todos sus usos,
activas y pasivas y demás adherentes,
prohibición y embargo, obligándose el
saneamiento de acuerdo con las reglas
o cuerpo cierto con todo lo edificado y
costumbres, derechos y servidumbres
libre de todo gravamen, hipoteca,
vendedor a responder de la evicción y del
generales.

SEXTO: Las partes renuncian expresamente a la condición resolutoria.

SEPTIMO: Los gastos de todo orden que afecten a este contrato, serán pagados en
partes iguales por los comparecientes.

OCTAVO: Se faculta al comprador o al portador de copia autorizada de la presente

escritura para requerir del Conservador de Bienes Raíces respectivo, todas las
inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procedan.

2.- CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA

Comparecen: Por una parte don ......................, cédula de identidad
Nº................., de profesión .................., domiciliado
en ......................, comuna de ................., de estado
civil ..............; en adelante el PROMITENTE VENDEDOR; y por la otra parte
doña .............. , de profesión .................., cédula de identidad
Nº................, domiciliada en .................., comuna
de ..................., de nacionalidad ..................., en adelante la
PROMITENTE COMPRADORA, ambos mayores de edad, quienes acreditan su identidad con
las cédulas de identidad respectivas y exponen que vienen en celebrar contrato
de promesa de Compraventa, que consta de las siguientes cláusulas:

PRIMERO: El Promitente Vendedor, es dueño de la propiedad ubicada

en ............................. comuna de ................, y que deslinda al
Norte ........... al Sur ............. al Este ............ al Oeste ...........
Adquirió la propiedad por compra a don ................. según consta en la
notaria Nº.... de Santiago del señor notario ...............................,
inscribiéndose el dominio a su nombre a fojas .......... Nº......... en el
registro de propiedad del año .......... del Conservador de Bienes Raíces
de .......................

SEGUNDO: Por el presente acto el PROMITENTE VENDEDOR, promete vender, ceder y

transferir el inmueble individualizado en la cláusula precedente al PROMITENTE
COMPRADOR, quien promete adquirirlo y comprarlo para si.

TERCERO: El precio de la Compraventa prometida será la suma de $ ...........,

que se pagará al contado y en dinero en efectivo.

CUARTO: El contrato prometido se sujeta a la condición suspensiva de que se

aprueben los títulos de la propiedad por parte del promitente comprador. En todo
caso el contrato prometido se celebrara a mas tardar el día ....... de ...... de
199.....

QUINTO: La propiedad se promete vender en el estado en que se encuentra

actualmente, el cual es conocido de la otra parte, libre de todo gravamen,
hipoteca, prohibición, embargo o litigio, con todos sus usos, costumbres,
servidumbres y lo edificado y plantado en ella.

SEXTO: La entrega material de la propiedad se realizara en la fecha de

celebración del contrato prometido (o a una fecha determinada del contrato).

SEPTIMO: Los gastos del contrato de promesa de compraventa, serán de cargo de

las partes promitentes, por igual, al igual que los de la celebración del
contrato prometido, así como de la inscripción respectiva.

OCTAVO: Las partes fijan su domicilio para los efectos de este contrato y del
prometido, en la comuna de ............. y se someten a la jurisdicción de sus
tribunales. Cualquier duda o dificultad que surja acerca de la existencia,
validez o nulidad, aplicación, ejecución, interpretación y cualquier otra
cuestión de cualquier naturaleza a que pueda dar lugar el presente contrato de
promesa, así como el prometido, será resuelto por un arbitro arbitrador, quien
resolverá en única instancia, renunciando desde ya las partes a todos los
recursos. Las partes designan desde ya en este carácter a
don .................................. y si este no pudiese o no quisiese
ejercer el cargo, a don .............................. Para el caso que este
tampoco quiera ejercer el cargo, la designación la hará la justicia ordinaria,
pero en tal caso el arbitro deberá ser mixto.

NOVENO: Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento para

requerir todas las inscripciones, subinscripciones, rectificaciones,
anotaciones, cancelaciones, que fueren procedentes en los registros públicos
competentes.
Nota: Si hay temor de que no se celebrara el contrato prometido, (por ej. Temor
del promitente comprador) puede inscribir el contrato de promesa en el Registro
de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces.
Con esta inscripción otra persona que comprara no tendría la excusa de que
compro de buena fe, sin saber que existía este compromiso de venta.

Fuente: Vía Jurídica