Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
MERCADO DE VIVIENDA
REVISIÓN DE LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
En los últimos 50 años, la población de Chile se ha duplicado, convirtiéndose en un país eminentemente urbano
[88% población] y esto ha venido acompañado de una importante demanda por viviendas.
2011
2016
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2013
2014
2015
2017
2018
2019
Hogares más pequeños: de 4,4 a 3,1 personas / hogar
Hogares unipersonales: de 9,7% a 17,8%
Hogares uniparentales: de 9,7% a 12,7%
2002 - 2017 Hogares crecen 2,4% anual. Demanda potencial de
Biparentales sin hijos: de 9,3% a 12,7%
cerca de 150.000 viviendas
Distintos indicadores en el ultimo tiempo nos hablan de que la vivienda se ha vuelto menos asequible.
Déficit habitacional de 425 mil familias viven Producto del 18 de octubre de 2019 y la
más de 739 mil de allegadas. actual crisis económica de la pandemia,
viviendas para el año esto tipo de asentamientos se incremento,
2017. por lo menos en 104 nuevos campamentos.
Fuente: Balance de Vivienda y Entorno Urbano 2019 -CChC y Catastro de Campamentos 2019 - MINVU.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
En respuesta a lo anterior, la vivienda social no ha crecido a la misma velocidad que los requerimientos habitacionales,
en efecto, se observa una disminución en la efectividad de la Política Habitacional,
sobre todo en aquellos sectores de mayor vulnerabilidad.
160.000 600.000
Requerimientos Habitacionales
140.000
500.000
Subsidios ejecutados
120.000
400.000
100.000
80.000 300.000
60.000
200.000
40.000
100.000
20.000
- 0
1994
2005
2016
1990
1991
1992
1993
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2017
2018
Deficit habitacional Vulnerables
Sec. Medios Total entrega de viviendas
Mejoramiento de viviendas 2 per. med. móv. (Deficit habitacional)
NOTA: Cifras de déficit habitacional histórico corresponden a estimaciones del MINVU. Fuente: CChC y Observatorio Urbano - MINVU.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
Durante la última década se aprecia una importante alza de los precios de viviendas, la cual,
tendencialmente se desacopla del ingreso de las familias.
El deterioro del acceso a la vivienda es un problema de precios; en efecto, este se ha casi duplicado la última década.
2019
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Fuente: CChC, Banco Central de Chile y CLAPES UC/Real Data.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
Adicionalmente, la entrada en vigencia de una serie de normativas relacionadas a la construcción y otros hitos
han afectado al precio final de las viviendas.
150
Reglamentació
n Acústica
130
110
90
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
May
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
Sep
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
Fuente: CChC.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
4.000 Precio de Oferta de Suelo (de hasta una hectárea) y superficie congelada - RM 30
3.500
25
3.000
UF por m2
2.500
Hectáreas
20
2.000
1.500 15
1.000
10
500
- 5
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
7
Severamente
no alcanzable
6
5
Altamente
no alcanzable
4
Moderadamente
3 no alcanzable
Alcanzable
2
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
De acuerdo a proyecciones del INE, la población total de la comuna de Valparaíso a 2021 será de
317.424 habitantes, lo que representa un crecimiento del 7% con respecto al Censo de 2017. Justamente, en
este Censo se estimó que la población antes mencionada se puede asociar a la conformación de un poco más de
101 mil hogares.
Cerca de 22.400 habitantes de esta comuna viven en situación de pobreza medida en base a los ingresos, mientras
que más de 60.000 sufren de pobreza medido de forma multidimensional. En este contexto social, un
11,6% de la población de la comuna de Valparaíso se encontraba en hogares carentes de servicios básicos en
diciembre de 2020, mientras que el 13,4% de los hogares sufría de hacinamiento. Fuente: RSH
En base al Censo de 2017, se estima que existen cerca de 117 mil viviendas en la comuna de Valparaíso,
las que se ubican mayoritariamente (99%) en la zona urbana de la comuna. De estas viviendas, cerca del 71%
corresponden a casas, mientras que un 26% corresponde a departamentos.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
En la comuna de Valparaíso se catastraron 63 campamentos durante 2019, los que agrupaban a 6.517
hogares. Naturalmente, es esperable que estos números hayan crecido a partir del Estallido Social de octubre de
2019 y la pandemia provocada por el COVID-19.
Intercensalmente, los últimos 15 años si bien hubo un descenso en la población comunal, se aprecia un
importante incremento en la cantidad de hogares y viviendas contabilizadas en Valparaíso (con
alzas de 29% y 298% respectivamente), lo que indica un fenómeno de atomización de los grupos familiares
y una mayor demanda por viviendas.
Valparaíso, al igual que a nivel nacional, observa un incremento importante en el precio de las viviendas,
concentrando en la actualidad 60% de la oferta habitacional en viviendas sobre las 2.500 UF (a
diferencia de lo observado un lustro atrás donde 73% de la oferta correspondía a valores bajo las 2.500 UF).
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
mediana
106.010
familias en la comuna de Valparaíso
$639.000
mediana de los ingresos
familias en la comuna de Valparaíso
[medida de tendencia central representativa de la muestra]
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
* Reconocimiento de grupos a partir de la mediana de la distribución de ingresos, por lo que no son contabilizadas las familias que se encuentran en esta medida.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
* Subsidios pagados estimados en base al supuesto proporcional a la población comunal de Valparaíso según subsidios pagados a nivel regional - Fuente DPH. Minvu.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
El principal problema de familias pertenecientes al grupo B es que no cuentan con oferta suficiente
para acceder a una vivienda de 1.100 UF con ayuda de la Política Habitacional.
* Subsidios pagados estimados en base al supuesto proporcional a la población comunal de Valparaíso según subsidios pagados a nivel regional - Fuente DPH. Minvu.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
Al considerar el subsidio más bajo que atiende a este tramo (250 UF), 49% de las familias del grupo C
no podrían acceder a un crédito hipotecario para complementar la compra de una vivienda (1.600 UF).
* Subsidios pagados estimados en base al supuesto proporcional a la población comunal de Valparaíso según subsidios pagados a nivel regional - Fuente DPH. Minvu.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
Al considerar el subsidio más bajo que atiende a este tramo (250 UF), 90% de las familias del grupo D
no podrían acceder a un crédito hipotecario para complementar la compra de una vivienda (2.200 UF).
Aún considerando el subsidio más alto (400 UF), 50% de las familias no podrían acceder a un crédito.
* Subsidios pagados estimados en base al supuesto proporcional a la población comunal de Valparaíso según subsidios pagados a nivel regional - Fuente DPH. Minvu.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
44% de las familias pertenecientes al grupo E no puede acceder a una vivienda de 3.000 UF por no ser
sujeta de crédito; por otra parte, existe una gran proporción de la oferta ≤ 50m2, lo que muestra que el
mercado responde a la configuración familiar dentro de los requerimientos de vivienda para este grupo.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
E´
Precio UF 2.500
Plazo 30 años
Pie 10%
17%
familias pueden acceder a una vivienda
[$1.244.134]
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
E´´
Precio UF 3.000
Plazo 30 años
Pie 10%
12%
familias pueden acceder a una vivienda
[$1.492.961]
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
E´´´
Precio UF 3.500
Plazo 30 años
Pie 10%
7%
familias pueden acceder a una vivienda
[$1.741.788]
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
1% 2% 1%
10% 16%
22%
21%
4001 - 5000 56% más de 140
23% 35% 3001 - 4000 48% 111 - 140
2501 - 3000 091 - 110
2001 - 2500 071 - 090
32% 20% 1501 - 2000 051 - 070
1000 - 1500 42% 000 - 050
35%
21%
12%
0%
15 16 17 18 19 20 15 16 17 18 19 20
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
3 de cada 4 familias allegadas de mayor vulnerabilidad, que son atendidas por el DS49, poseen una
composición unipersonal, lo que lleva a cuestionarse la eficiencia del Programa de subsidios
1 habitacional, dado el tamaño exigido por normativa de la vivienda a entregar en propiedad (50 m2
mínimos).
Se observan otras fallas en la aplicación de la Política Habitacional, existiendo casos donde si bien
el subsidio cubre el financiamiento de la vivienda, no existe oferta para el tramo socioeconómico
2 objetivo (familias emergentes); por otro lado, una alta proporción de familias que necesitan
complementar el pago de la vivienda con financiamiento hipotecario, no son sujetas de crédito.
Familias que no son cubiertas por la asistencia habitacional del Estado, tampoco pueden acceder a
soluciones de vivienda únicamente de mercado, ya que no son sujetas de crédito, por ejemplo, para
3 una vivienda de 3.000 UF (siendo estas las de mayor preponderancia en la oferta existente en la
comuna).
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
MERVAL
2.600 ha.
uso habitacional-mixto comuna de Valparaíso
(PRC 1984, en proceso de actualización)
Declaratoria Patrimonial
26%
del suelo urbano total de la comuna
Estado [IBT]
Crítico
Intermedio
Destacable
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
+ valor com.
* Promedio UF/m2 por Área Homogénea, definida por el Observatorio de Mercado de Suelo Urbano del Servicio Impuestos Internos.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
32%
del suelo urbano total de la comuna
2.600 ha.
uso habitacional-mixto comuna de Valparaíso
(PRC 1984, en proceso de actualización)
Estado [IBT]
248 ha. (10%)
uso habitacional-mixto
Crítico
Intermedio
Destacable
* Escenario pesimista: 302 predios de 1.500 m2, con proyectos de 40 viviendas de 50 m2 en promedio y una altura de 4 pisos.
ACCESO A VIVIENDA Y SU ELO U RBANO ・VALPARAÍSO
A lo anterior hay que sumar que el suelo urbano de Valparaíso posee una geografía compleja por
2 sus quebradas y pendientes, y que actualmente se encuentra en gran parte construido, lo que
dificulta la disponibilidad de suelo para futuros desarrollos.
Lo anterior implica que el desarrollo de nuevas viviendas que entreguen una solución habitacional a
3 sus familias, sumado a la llegada de nuevos habitantes, se encuentre limitado dentro del área
urbana disponible, alejados del centro y mayores oportunidades de Valparaíso.
A C C E S O A V I V I E N D A Y S U E LO U R B A N O
COMUNA DE VALPAR AÍSO