► CLASES DE SUELO

► CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

DEL SUELO. Derechos y deberes de los
propietarios
► IAAP Junio 2010
 Artículo 297 ROTU.- Clases y
categorías de suelo
► a) El suelo urbano se divide en suelo urbano consolidado y no
consolidado (art. 114.1 TROTU).
► b) Suelo no urbanizable, diferenciando entre las siguientes
categorías:
► 1ª. Suelo no urbanizable de especial protección
► 2ª. Suelo no urbanizable de interés.
► 3ª. Suelo no urbanizable de costas.
► 4ª. Suelo no urbanizable de infraestructuras.
► 5ª. Núcleo rural.
► 6ª. Las categorías que, en razón del origen de la necesidad de
protección y de la intensidad de ésta, establezca la normativa sectorial
dentro de esta clase de suelo.
► c) Suelo urbanizable, diferenciando entre las siguientes categorías:
► 1ª. Suelo urbanizable sectorizado.
► 2ª. Suelo urbanizable no sectorizado.
 La Ley 8/2007, de 28 de Mayo
de Suelo. El TRLS 2/08
► . Está en la situación de suelo rural:
► a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y
urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá
incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación
por la legislación de protección del dominio público, de la naturaleza o
del patrimonio cultural,los que deban quedar sujetos a tal protección
conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en
ellos concurrentes, incluso los agrícolas, ganaderos, forestales y
paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos,
incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos
otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
► b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo
urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de
urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se
refiere el apartado siguiente.
► Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el
integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones
y servicios propios de los núcleos de población. Se
entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios
requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a
contar con ellos sin otras obras que las de conexión a las
instalaciones ya en funcionamiento
► suelo urbanizable, el Art. 12 de la Ley 8/07, no lo define
como tal, sino que establece una serie actuaciones de
transformación urbanística del suelo en situación fáctica de
rural (clasificado urbanizable por el plan) que va a ser
urbano o urbanizado
 SUELO URBANO
► Los terrenos ya transformados por contar con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía
eléctrica:
► - características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista
► - cuando tengan la capacidad necesaria para soportar una utilización intensa
del suelo,
► - No tendrán la consideración de suelo urbano los predios situados en
núcleos rurales, aunque posean o lleguen a reunir los citados servicios
urbanísticos en el grado o con las características propias de los
asentamientos rurales, y los terrenos que no estén integrados en una malla
urbana (situación completamente desligado del entramado urbanístico ya
existente.)

► b) Terrenos que, aún careciendo de alguno de los servicios citados en el

epígrafe anterior, estén comprendidos en áreas consolidadas por la
edificación al menos en dos terceras partes de su superficie, en la forma
que el Plan General de Ordenación determine [art. 113.b) TROTU],
atendiendo a la morfología de las parcelas y las tipologías edificatorias
características del ámbito.
 Suelo urbano consolidado y no consolidado

► Suelo urbano consolidado

► Constituyen suelo urbano consolidado los terrenos que reúnan la condición de
solar

► Suelo urbano no consolidado

► 1. Constituyen suelo urbano no consolidado los demás terrenos que se puedan
clasificar como suelo urbano y que, a efectos de su consolidación, se agruparán en
polígonos o unidades de actuación. En particular, se incluirán en esta categoría los
terrenos urbanos en los que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior
u obtención de dotaciones urbanísticas, que deban ser objeto de equidistribución entre
los afectados, así como aquellos sobre los que el planeamiento urbanístico prevea una
ordenación sustancialmente diferente de la existente (art. 114.3 TROTU).
► A tal fin, se entenderá por ordenación sustancialmente diferente de la
existente, entre otros:
► a) El cambio del uso predominante previsto.
► b) El aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con
destino privado, superior al treinta por ciento respecto de la ordenación anteriormente
vigente para el ámbito de ordenación.
► c) La nueva organización del sistema de vías públicas, en concurrencia con alguna de
las dos anteriores circunstancias.
► 2. Se incluirán también en esta categoría:
► a) Los terrenos que hayan adquirido la condición de suelo urbano prescindiendo de
los procedimientos establecidos
 Suelo no urbanizable
► Constituirán suelo no urbanizable los terrenos que deban preservarse
del proceso urbanizador. A tal fin, se clasificarán como suelo no
urbanizable:
► Los terrenos que estén o deban estar sometidos a algún régimen
especial de protección
► Así mismo, esa protección podrá derivarse de la adopción de una
ordenación territorial y urbanística basada en el principio de desarrollo
territorial y urbano sostenible, o de la protección de los sistemas
tradicionales de asentamiento de la población en el territorio del
Principado de Asturias.
► Los terrenos que el planeamiento urbanístico general considere
necesario preservar, por los valores y demás circunstancias a que se
ha hecho referencia en la letra a) anterior, así como por su valor
agrícola, forestal, ganadero, o por sus riquezas naturales [art. 115.1.b)
TROTU].
 Clases de usos en suelo no
urbanizable(art. 123 TRLOTU)
► Usos permitidos
► Usos autorizables
► Usos incompatibles
► Actividades , equipamientos o dotaciones de
interés público o social (art. 128) . En estos
casos el propietario deberá : ceder terrenos
para viales, 10% aprovechamiento y costear
la urbanización
 Suelo urbanizable
► Tendrán la consideración de suelo urbanizable los terrenos que el Plan
General de Ordenación no clasifique como suelo urbano ni como suelo
no urbanizable, y podrán ser objeto de transformación urbanística en
los términos establecidos en la normativa territorial y urbanística y en
el planeamiento aplicable. Clases:

► No sectorizado
► De sectores prioritarios
► De sectores no prioritarios
► De iniciativa pública
► De iniciativa particular
► De actuaciones concertadas
► De ordenación especial ( viviendas sometidas a algún régimen de
proteccion)
 CONTENIDO DEL DERECHO DE
PROPIEDAD DEL SUELO (Ley 8/07)
► Derechos de los ciudadanos
► Facultades de los propietarios
► Deberes y Cargas de los propietarios
► ( Ley 6/98)
► Facultades de los propietarios
► Derechos y Deberes de los propietarios
(TRLOTU)
 LRSV (6/98) Facultades del dº de
propiedad
► Las facultades se ejercerán siempre dentro de los
límites y con el cumplimiento de los deberes
establecidos en las Leyes y en el planeamiento.
► Los propietarios deberán contribuir a la acción
urbanística de los entes públicos, a los que les
corresponde la dirección del proceso, sin
perjuicio de respetar la iniciativa privada de
aquellos.
► En los supuestos de actuación pública la
Administración promoverá la participación de la
iniciativa privada aunque esta no ostente la
propiedad del suelo.
Artículo 7. Ley 8/07 Régimen urbanístico del derecho
de propiedad del suelo. Cláusula interpretativa

► 1. El régimen urbanístico de la propiedad del

suelo es estatutario y resulta de su vinculación
a concretos destinos.

► 2. La previsión de edificabilidad por la ordenación

territorial y urbanística, por sí misma, no la integra
en el contenido del derecho de propiedad del
suelo. La patrimonialización de la
edificabilidad se produce únicamente con su
realización efectiva y está condicionada en todo
caso al cumplimiento de los deberes y el
levantamiento de las cargas propias del régimen
que corresponda.
 Facultades del propietario de suelo ejercitables
conforme al planeamiento. (Art. 8 Ley 8/07)

► Uso, disfrute y explotación del suelo conforme al estado, clasificación,

características objetivas y destino que tenga en cada momento.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su
ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas
► La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso
y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que no tengan el carácter
.
legal de edificación
► La de edificar sobre unidad apta para ello.
► La de participar en la ejecución de las actuaciones de
urbanización (nueva urbanización), en un régimen de equitativa
distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios
afectados en proporción a su aportación (durante el plazo no inferior a
un mes)
Deberes y cargas de los propietarios de suelo. Art 9
Ley 8/07
(Cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y
sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón
de su clasificación)
► Dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación
territorial y urbanística.
► Conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho
uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y
ornato legalmente exigibles
► Realizar los trabajos de mejora y rehabilitación
hasta donde alcance el deber legal de conservación.
► En suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida
edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos
establecidos en la normativa aplicable.
► En el suelo rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de
edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y
su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio,
inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a
terceros o al interés general, incluido el ambiental; prevenir la
contaminación del suelo, etc.
► DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO
CONSOLIDADO (ART. 13 LRSV- 118 TRLOTU)
► DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO NO
CONSOLIDADO (ART. 13 LRSV- 119TRLOTU
► DEBERES DE LOS PROPIATARIOS DE SUELO URBANO CONSOLIDADO
(ART. 118 TRLOTU)
► DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO NO
CONSOLIDADO (ART. 119 TRLOTU)
► Derechos y Deberes en suelo no urbanizable ( Art. 20
LRSV Art. 121 TRLOTU)
► DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS EN SUELO URBANIZABLE (Art. 15
LRSV y 139 TRLOTU))
► DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN SUELO URBANIZABLE ( Art. 18
LRSV y Art. 140 TRLOTU modificado Ley 2/04)
DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
DE SUELO URBANO CONSOLIDADO (ART. 13 LRSV-
118 TRLOTU)
► Solicitarla licencia de edificación en plazo
► Completar, en su caso, la urbanización
► Edificar en plazo ( marcado en el
planeamiento o en su defecto en la Ley)
 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO
URBANO NO CONSOLIDADO (ART. 13 LRSV-
119TRLOTU)
► Completar la urbanización de los terrenos para
que adquieran la condición de solar
► Participar en la ejecución de las actuaciones de
urbanización ( Ley 8/07)
► Costear ,y en su caso ejecutar, todas las obras de
urbanización ( Ley 8/07). Incluyendo
potabilización, suministro y depuración de aguas
► Edificar en el plazo y condiciones que establezca la
Ley y el Planeamiento
 DEBERES DE LOS PROPIATARIOS DE SUELO
URBANO CONSOLIDADO (ART. 118 TRLOTU)

► Solicitar licencia en plazo que señale el

planeamiento ( en su defecto dos años)
► Completar en su caso la urbanización
► Edificar los terrenos en las condiciones y
plazos establecidos en la licencia
 DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO
URBANO NO CONSOLIDADO (ART. 119 TRLOTU)

► Ceder obligatoria y gratuitamente el 10% del

aprovechamiento ya urbanizado
( se puede negociar su adquisición) (rel. Con el
art.140 mod Ley 2/04)
► Entregar a la administración suelo libre
correspondiente al 5-15%, pudiendo llegar al 20%
en determinados casos. (Ley 8/07)
► Se puede reducir esta cesión en áreas de reforma
interior
► Proceder a la distribución equitativa de los
beneficios y cargas del planeamiento
 DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO
URBANO NO CONSOLIDADO (ART. 119 TRLOTU)
Continuación.
► Situar el aprovechamiento correspondiente a la Administración
► Ceder suelo para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas
locales
► Ceder el suelo necesario para la ejecución de sistemas generales que se
incluyan en el ámbito a efectos de su gestión
► Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales,
espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la
propia actuación o adscritas a ella para su obtención
(Ley 8/07)
► Costear y ejecutar la urbanización
► Costear ,y en su caso ejecutar, todas las obras de urbanización (Ley 8/07).
Incluyendo potabilización del suministro y depuración de aguas
► Edificar los solares en plazo ( se puede simultanear con la urbanización)
► Garantizar el realojo de los ocupantes legales (Ley 8/07 )
► Indemnizar a los propietarios de las construcciones que deban ser demolidas
Derechos y Deberes en suelo no urbanizable (
Art. 20 LRSV Art. 121 TRLOTU)
► Usar y disfrutar de su propiedad conforme a la naturaleza
de los terrenos (fines agricolas)
► El deber de conservarlo supone mantener los terrenos y
su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de
erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud
públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general,
incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo,
etc. ( Ley 8/07)
► Excepcionalmente, actuaciones especificas de interés
público
► Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las
condiciones previstas en la legislación de ordenación
territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos
específicos que sean de interés público o social por su
contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o
porque hayan de emplazarse en el medio rural ( Ley 8/07)
Derechos y Deberes en suelo no urbanizable
Art. 20 LRSV Art. 121 TRLOTU. Continuación.
► Quedan prohibidas las parcelaciones (art. 125 TRLOTU)
► Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el
suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una
actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de
ordenación territorial y urbanística ( Ley 8/07)
► En el TRLOTU se avanza la posibilidad de exigir el pago de la conexión
con las redes generales a los propietarios sobre todo en el caso de las
dotaciones o equipamientos de interés público y social, asi como la
exigencia de costear la urbanización para la implantación que se
pretenda (Art. 128 TRLOTU)
► Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión
de la instalación, construcción o edificación. Dado que la Ley no
distingue esta obligación lo es tanto de los propietarios de suelo rural
propiamente dicho (es decir, el suelo no urbanizable), como de los
propietarios del suelo rural que el plan general permite el paso a la
situación de urbanizado.
 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS EN SUELO
URBANIZABLE (Art. 15 LRSV y 139 TRLOTU)

► Usar y disfrutar conforme a la naturaleza rústica de los

terrenos
► Promover su transformación instando a la
administración a la aprobación del correspondiente plan
parcial (también puede se promovida por la Administración
según redacción Ley 10/03)
► Participar en la ejecución de las actuaciones de
urbanización. La habilitación de este derecho debe
realizarse mediante el procedimiento de publicidad y
concurrencia ( Ley 8/07).
► En suelo urbanizable prioritario, solo cabe autorizar obras
en precario
► En suelo urbanizable no prioritario cabe la vivienda aislada
previo informe CUOTA
Criterios básicos de utilización del suelo. Art. 10 Ley
8/07.

► a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un

destino que comporte o posibilite el paso de la situación de
suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la
urbanización, al suelo preciso para satisfacer las
necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación
con él y preservar de la urbanización al resto del suelo
rural.
► b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos
productivos y para uso residencial, con reserva en todo
caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un
régimen de protección pública ( 30%) que, al menos,
permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de
superficie o la concesión administrativa
Previsión sobre ocupación y transformación de suelo según
Gerardo Roger y Luciano Parejo en su libro de “Comentarios
a la Ley del Suelo”
► Búsqueda, recogida, sistematización y análisis de la información pertinente
para indentificar y cuantificar tales necesidades en términos de pretensiones
que desde los diversos intereses públicos gestionados por las distintas
Administraciones y de los múltiples intereses privados compitan por hacerse
efectivas en el territorio considerado.
► Evaluación y ponderación entre sí de las necesidades determinadas para la
identificación, así, de las que finalmente deban ser satisfechas, procediendo –
en función de los usos finales que demanden- a la cuantificación de la o las
superficies a ocupar y transformar.
► Determinación de estás últimas superficies, que tampoco pueden ser
cualesquiera, pues –en virtud del principio de preservación de los valores del
suelo innecesario o idóneo para atender las necesidades de transformación
urbanística recogido en el art. 2.2.b)- deben reunir el doble requisito de ser
necesarias e idóneas (en función de sus características y desde la perspectiva,
por ejemplo de los riesgos naturales o de accidentes mayores) para servir de
soporte a usos finales típicamente urbanos.
► Se conecta esta exigencia directamente con el requerimiento legal (art. 3.1.
párr. 2.º) de motivación del ejercicio de la potestad de ordenación territorial y
urbanística cuya expresión de los intereses generales servidos debe consistir
aquí cabalmente en las aludidas identificación y cuantificación de necesidades
y su correlación con la o las superficies de Suelo sujetas a ocupación y
transformación mediante la urbanización. Pues sólo así puede entenderse que
las referidas necesidades justifican esta última previsión.
Vivienda sujeta a un régimen de protección pública
( 30%) Disposición transitoria primera. Aplicación de la
reserva de suelo para vivienda protegida

► La reserva para vivienda protegida exigida en la letra b)

del artículo 10 de esta Ley se aplicará a todos los cambios
de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie
con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, en la
forma dispuesta por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
► En aquellos casos en que las Comunidades Autónomas no
hubieren establecido reservas iguales o superiores a la que
se establece en la letra b) del artículo 10 de esta Ley,
transcurrido un año desde la entrada en vigor de la misma,
desde dicho momento y hasta su adaptación a esta Ley
será directamente aplicable la reserva del 30 por ciento
prevista.
DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN SUELO
URBANIZABLE ( Art. 18 LRSV y Art. 140
TRLOTU modificado Ley 2/04)
► Ceder obligatoria y gratuitamente suelo para viales, espacios libres, zonas
verdes y dotaciones locales
► Ceder el suelo para la ejecución de los sistemas generales que el PG incluya o
adscriba
► Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales,
espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la
propia actuación o adscritas a ella para su obtención (Ley 8/07)
► Costear la ejecución de las infraestructuras de conexión con los sistemas
generales exteriores. ( no podrán repercutirse en su totalidad a los propietarios
las obras que beneficien a un ámbito territorial mayor)
► Distribución equitativa de beneficios y cargas
► Costear la urbanización
► Costear ,y en su caso ejecutar, todas las obras de urbanización (Ley 8/07).
Incluyendo potabilización del suministro y depuración de aguas
► Edificar en el plazo que señale el Plan Parcial ( sino dos años)
► Ceder el 10% del aprovechamiento urbanizado, pudiendo adquirise mediante
convenio en los terminos de art. 119. Este porcentaje puede ser reducido por
Ley autonómica.
► Entregar a la administración suelo libre correspondiente al 5-15%, pudiendo
llegar al 20% en determinados casos. (Ley 8/07)