Compraventa (26990)

MADELYNE SEPULVEDA NEIRA
LICENCIADA EN CIENCIAS JURIDICAS

UNIVERSIDAD SAN SEBASTIAN
COMPRAVENTA
Art.1793. “ES UN CONTRATO EN QUE UNA DE LAS PARTES SE OBLIGA A DAR UNA COSA Y LA OTRA A
PAGARLA EN DINERO. AQUELLA SE DICE VENDER Y ESTA COMPRAR. EL DINERO QUE EL COMPRADOR
DA POR LA COSA VENDIDA, SE LLAMA PRECIO”.
El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente 2 partes: Una, que se obligue a “dar
una cosa” (Vendedor), y la otra que se obliga a “pagarla en dinero” (Comprador). El CC No las ha definido
limitándose en el art.1793 a señalar que la parte que se obliga a dar la cosa se dice Vendedor y la que se obliga a
pagarla Comprador. Pero de los términos claros del art.1793 se desprende sin lugar a dudas quién es cada una de
ellas en el contrato de compraventa.
SEGÚN SUS CARACTERÍSTICAS ES UN CONTRATO, Y SE CLASIFICA EN:
1) Es un CONTRATO BILATERAL. Las partes se obligan recíprocamente. En otras palabras, origina dos
obligaciones recíprocas que consisten en: una en dar una cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones
son esenciales en la compraventa, pero no son las únicas. Las otras obligaciones que existen en este contrato,
son accesorias a estas dos obligaciones esenciales, porque no existirían si alguna de ellas no tuviere a su vez
existencia. Así, el vendedor tiene sobre sí la obligación de saneamiento, que comprende el saneamiento de la
evicción y de los vicios redhibitorios (art.1837). Esta obligación no es otra cosa que una consecuencia de la
obligación del vendedor de dar la cosa. Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las
que constituyen la esencia del contrato de compraventa. De tal manera que si una de estas obligaciones no
existe, o no hay compraventa o degenera en un contrato distinto (art.1444).
2) Es un CONTRATO CONMUTATIVO por Regla General. Es Conmutativo en el sentido de que las
obligaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes. Pero, el carácter conmutativo no es de la
esencia del contrato de compraventa; de modo que puede faltar este carácter conmutativo y el contrato de
compraventa no va a degenerar en otro contrato distinto. Es frecuente que la compraventa verse sobre una
posibilidad incierta de ganancia o pérdida y, en ese caso, el contrato no va a ser conmutativo, sino que va a ser
Aleatorio.
3) Es un CONTRATO CONSENSUAL por Regla General. Esto se desprende del art.1801 inc.1°, por Excepción
es Solemne en los casos a que se refiere el inc.2° del citado artículo.
4) Es un CONTRATO ONEROSO. Porque las partes contratantes se gravan recíprocamente, una en beneficio
de la otra.
5) Es un CONTRATO PRINCIPAL. Porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otro contrato. El contrato
de compraventa no está destinado a asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
ASPECTOS IMPORTANTES
 La Regla General es que el contrato de compraventa sea CONSENSUAL y la Excepción es que sea
SOLEMNE.
 En estos casos Excepcionales cuando el contrato de compraventa es solemne, la solemnidad consiste en
que se otorgue por Escritura Pública. Esta solemnidad de acuerdo al Art.1804 inc.2°, se exige en la Venta
de los Bienes Raíces, Servidumbres y Censos y la de una Sucesión Hereditaria, de tal suerte que dicha venta
no es perfecta mientras no se haya otorgado la respectiva Escritura Pública.
 Pero a este respecto hay que tener presente que tratándose del contrato de compraventa de bienes raíces
celebrada por ciertas instituciones (específicamente el Serviu), la Ley 14171 en su Art. 67, suprimió la
solemnidad de la escritura pública en los casos a que se refiere y estableció un procedimiento especial de
otorgamiento de instrumento privado en el art. 68. Así, las ventas que hace el Serviu, se efectúan por
instrumento privado firmado ante notario y debidamente protocolizado en el plazo de treinta días, contado
desde la fecha de su suscripción, hecho lo anterior queda perfecto el contrato de compraventa.
 Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa es un título traslaticio de dominio y, aún más, es el
típico ejemplo (art.703). De esto se desprende una consecuencia importante: en Chile, por el solo contrato
de compraventa no se transfiere el dominio. Del contrato de compraventa solamente surgen derechos y
obligaciones personales entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir que se le entregue la cosa y,
como contrapartida, el vendedor exigir el pago del precio.
 En Chile, para que se opere la adquisición del dominio, además del contrato de compraventa, se requiere
que se realice la tradición de la cosa. Esta se hará por el art.684 (muebles) o por el art.686 (inmuebles). En
esto, el CC presenta una diferencia fundamental con el sistema francés, ya que en éste el derecho de dominio
se adquiere por la celebración del solo contrato de compraventa, no siendo necesaria la tradición. Es por
eso que disposiciones como el art.1550 no encuadran dentro de nuestro sistema, pero sí en el francés, fuente
del nuestro.
PROBLEMAS QUE DERIVAN DE LA DEFINICION

Art.1793. Viendo detenidamente la definición veremos que en ella sólo se indican las obligaciones que
surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia.
Sin embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor está o no obligado a transferir el dominio de la cosa
vendida al comprador. No obstante esto, la propia definición en los términos que emplea nos señala que una de las
partes se obliga a dar una cosa (el vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligación de esa parte,
porque de acuerdo con el art.1548 la obligación de dar contiene la de entregar la cosa. Pero ambas obligaciones
significan y producen cosas distintas a saber:
1) La obligación de DAR, por definición es aquella que tiene por objeto transferir el dominio o constituir
un derecho real. Es una obligación que puede ser contraída solamente por el dueño de la cosa.
2) La obligación de ENTREGAR, por su parte, no persigue la transferencia del dominio, sino que tiene
por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona a otra y por lo mismo, puede ser contraída por
quien no es dueño de la cosa.
Es decir, en un sentido jurídico la obligación de dar implica la transferencia del dominio y la de entregar
implica el traspaso de la tenencia de una cosa. En el hecho, si toda obligación de dar comprende la de entregar,
desde el momento en que la forma de cumplir la obligación de dar se hace por medio de la entrega de la cosa que
es objeto de esa obligación. Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no toda obligación de
esta naturaleza lleva envuelta la obligación de dar. Lo que sucede es que cuando el legislador en el art.1793, dice
que una de las partes se obliga a dar una cosa, pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa
vendida, cuando en realidad no es así, ya que la obligación del vendedor es sólo la de entregar la cosa.
Alessandri señala que el sistema jurídico chileno no está obligado a hacer propietario al comprador, sino
que este se obliga a proporcionar la cosa al comprador. La obligación que realmente contrae el vendedor es la de
entregar la cosa lo cual se desprende de numerosas disposiciones del CC: art.1815 (reconoce la validez de la venta
de cosa ajena); de aquellas situación de las disposiciones que regulan las obligaciones del vendedor, entre otras
Sostienen algunos autores que aquí hubo un error del legislador al emplear la expresión "dar" en el art.1793
y que en realidad debió haber hablado de "entregar", término que habría expresado con mucha mayor propiedad el
carácter que la obligación del vendedor tiene en nuestra legislación.
Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por si solo la traslación del derecho de dominio
de una parte a la otra y es indudable que dicho contrato solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es
por ello que el efecto de este contrato es que da al comprador un título que le sirve para adquirir el dominio. El
comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un título que lo habilita para pedir al vendedor que le
entregue la cosa comprada, pero no puede demandarle que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir
el comprador en virtud del contrato sino que por la tradición o por la prescripción según sea la circunstancia.
En el sistema del CC chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio de la cosa que ha comprado,
tienen que presentarse dos actos consecutivos, que son: el TITULO y el MODO DE ADQUIRIR. Mientras no se
dé cumplimiento a todo este proceso el dominio no se va a radicar en el comprador. En síntesis, para que una persona
llegue a ser dueño por este procedimiento se requiere:
1) Que se celebre el CONTRATO DE COMPRAVENTA, del cual nace la obligación de entregar la cosa
vendida, es decir, le da al comprador un título que lo habilita para adquirir el dominio.
2) Tiene que estar presente la TRADICION, que es el modo de adquirir el dominio y que es el medio para
cumplir la obligación nacida del contrato de compraventa.
REQUISITOS GENERALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Debe cumplir con los “REQUISITOS COMUNES A TODO CONTRATO”, esto es, el Consentimiento, la
Capacidad de las partes, Objeto y Causa lícitos. Pero, fuera de estos requisitos generales a todo contrato, la
compraventa debe reunir también ciertos “REQUISITOS ESENCIALES QUE LE SON PROPIOS” y que son
precisamente los que le dan su fisonomía a este contrato. Estos elementos Esenciales son:
A.- LA COSA VENDIDA.
B.- EL PRECIO.
Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de compraventa, o ésta no produce efecto alguno o
degenera en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto en el Art.1444 CC.
A.- LA COSA VENDIDA

Es el Objeto de la Obligación del Comprador y, por tal razón, ella no puede faltar, ya que si falta no habría
obligación del vendedor, pues ella carecería de objeto y, siendo así, la obligación del comprador carecería de causa,
según la Teoría Clásica de la Causa, en virtud de la cual la causa de la obligación de una de las partes es la obligación
de la contraparte. Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habrá contrato de compraventa,
produciéndose la destrucción del mismo. En realidad, no puede concebirse ni desde el punto de vista jurídico ni
desde el punto de vista material, una venta en que no haya cosa vendida.
REQUISITOS La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato de compraventa sea válido,
ésta debe reunir los siguientes requisitos:
1.- Tiene que ser Comerciable.
2.- Tiene que ser Real.
3.- Tiene que ser Determinada o Determinable.
4.- La cosa vendida No debe ser del Comprador.
1.- LA COSA VENDIDA TIENE QUE SER “COMERCIABLE”

Sólo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas comerciables, entendiéndose por tales a
aquellas cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Es decir, son cosas comerciables aquellas que pueden
constituir un objeto lícito al enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen un objeto
ilícito.
En relación a este punto nos encontramos con el art.1810, según el cual "pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por ley". Si se vende una cosa cuya enajenación está
prohibida por ley nos encontraremos en presencia de un contrato que la ley prohíbe, el cual, por consiguiente,
adolece de objeto ilícito (art.1466) y, siendo así, su sanción va a ser la nulidad absoluta por el art.1682.
Ejemplos de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley:
1) Art.1464 Nº1: Las cosas que no están en el comercio.
2) Art.1464 Nº2: Los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otras personas.
2.- LA COSA VENDIDA TIENE QUE SER “REAL”

Esto significa que la cosa vendida tiene que existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de
compraventa, ya que si así no fuere, dicho contrato carecería de objeto y, por consiguiente, dentro de nuestro
ordenamiento jurídico, según la tesis aceptada mayoritariamente, adolecería de nulidad absoluta (arts.1461 y 1814).
Pero no solamente las cosas que existen al momento de la celebración del contrato pueden ser objeto de
éste, sino que también aquellos que no existen, pero se espera que existan, es decir, las llamadas "cosas futuras".
En realidad, el objeto de la venta debe tener existencia material, de otro modo no podría formarse el contrato de
compraventa. Pero, esta regla sufre excepción respecto de las cosas que si bien no existen al tiempo de celebrarse
el contrato de compraventa, existirán con posterioridad. En este caso, la venta se va a perfeccionar una vez que la
cosa que se espera que exista adquiera existencia material.
Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva al momento de prestarse el
consentimiento. Esta cosa que no existe en ese momento existirá posteriormente y entonces se formará la venta
definitiva y, si no llega a existir, el contrato de compraventa será nulo absolutamente (según nuestro ordenamiento
jurídico) por falta de objeto. Sin embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es válida aunque la cosa no
llegue a existir: esto es lo que sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza.
En síntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, según sea que se venda la cosa misma que
va a existir, o bien, la esperanza o la suerte de que pueda realizarse un hecho o producirse una cosa. Cuando lo que
se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es condicional, porque se entiende hecha bajo la condición de
que la cosa llegue a existir; en tanto que, cuando se vende la esperanza o la suerte de que pueda producirse una cosa
o realizarse un hecho, la venta es aleatoria, reputándose perfecta desde que hay acuerdo sobre la cosa futura y el
precio.
El CC se preocupa tanto de la venta condicional como de la aleatoria en el art.1813. Atendiendo al tenor
literal de nuestro CC, la regla general es que la venta de cosa futura sea condicional, es decir, la venta se entiende
celebrada siempre bajo la condición de que la cosa llegue a existir.
Pero el mismo artículo consagra la excepción a esta regla: aquel caso en que la venta no recae sobre la cosa misma
que se espera que exista, sino sobre la suerte. Pero esta especie de venta tiene cabida solamente cuando así lo
expresan las partes o cuando de la naturaleza misma del contrato aparece que lo comprado fue la suerte.
Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es condicional o aleatoria, el juez va a tener
que declarar que la venta es condicional, porque ello es más coincidente con el carácter conmutativo del contrato
de compraventa y, además, porque la ley dice expresamente que la venta de cosa futura se entiende hecha bajo
condición de que la cosa exista.
Establece aquí el art.1813 una presunción a la cual el juez debe atenerse, a menos que ella sea desvirtuada
por otra prueba en contrario, cual sería:
 En primer término, que las partes hayan expresado en el propio contrato de compraventa que éste tiene
un carácter aleatorio;
 En segundo término, que el carácter aleatorio del contrato se desprenda de la propia naturaleza de éste.
Sólo existiendo esta prueba contra la presunción el juez va a poder declarar que el contrato es aleatorio y
no condicional, lo que significa establecer que no es un contrato cuya existencia dependa de que la cosa vendida
llegue a existir, sino que es un contrato puro y simple.
De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si la cosa no llega a existir falla la
condición y no hay contrato de compraventa. En cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la obligación
del vendedor es aleatoria, debiendo cumplirla sólo si la cosa llega a existir; en tanto que la obligación del comprador
de pagar el precio tiene que cumplirse siempre.
3.- LA COSA VENDIDA DEBE SER “DETERMINADA O DETERMINABLE”

Que sea determinada nos está indicando que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo cierto, o bien, en
una cantidad determinada o determinable de un género también determinado (art.1461).
La cosa vendida también puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene sobre la cosa conjuntamente con
otras personas, es decir, puede consistir en una cuota de un derecho pro indiviso. (1907).
Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurídica, esto es, no puede
comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir, no pueden venderse todos los bienes presentes o
futuros de una persona, ya sea que se venda el total de esos bienes o una cuota de ellos pues si legislador lo prohibe
expresamente en el art. 1811. Lo que la ley prohibe es la venta de una universalidad jurídica, pero es posible según
el citado art. que una persona venda todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pública,
aunque ésta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.
De manera que en este caso la venta sólo va a comprender aquellos bienes señalados en la escritura pública
y no otros, de suerte que cualquier estipulación en contrario va a adolecer de nulidad. Si en la escritura pública se
señalan todos los bienes de una persona, esa venta va a ser válida y las cosas no comprendidas en esta designación
se entenderán que no lo son en la venta. Pero, la regla que prohibe la venta de una universalidad jurídica tiene una
excepción: se admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia aún cuando ésta tiene el carácter de
universal y recae sobre una universalidad jurídica (art.1801 inc.2). La única exigencia en este caso es que dicha
venta deba hacerse por escritura pública.
4.- LA COSA VENDIDA “NO DEBE PERTENECER AL COMPRADOR”

Esto está expresamente dicho por el legislador en el art.1816. El hecho de que el legislador establezca claramente
que la compra de cosa propia no vale, se debe a que ésta carecería de causa, pues no se ve cuál sería el motivo
jurídico o sicológico que pudiera inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece.
LA VENTA DE COSA AJENA
Dentro del ámbito de la cosa vendida, corresponde ver la venta de cosa ajena (art.1815): el hecho de que en
Chile la venta de cosa ajena sea válida es una consecuencia del carácter que nuestra legislación le da al contrato de
compraventa. En Chile, el contrato de compraventa es generador de obligaciones para ambas partes. Por ello, en
virtud de este contrato, el vendedor sólo está obligado a proporcionar al comprador la posesión pacífica y tranquila
de la cosa. No está obligado el vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere
el contrato. Es por ello que no hay obstáculo alguno para que las partes puedan celebrar un contrato respecto de una
cosa que no les pertenece, el cual será válido siempre que en el concurran todos los requisitos necesarios para su
validez. Ello es así porque en nuestro sistema jurídico la venta no es un acto de enajenación, sino que es un acto
creador de derechos y obligaciones. Puede, entonces, venderse una cosa que pertenece a otro, "porque vender no es
enajenar", sino que implica contraer solamente ciertas obligaciones entre las cuales no está la de transferir el
dominio. La enajenación es cosa distinta, porque enajenar es transferir el dominio, y sólo puede transferir el dominio
quien es dueño de la cosa que ha de transferirse.
Es justamente por este carácter que se da entre nosotros al contrato de compraventa, que la venta de cosa
ajena es válida, siendo un justo título que posibilita al comprador para adquirir el dominio por prescripción. Es
importante considerar que la venta de cosa ajena es justo título, porque de acuerdo con la ley la buena fe se presume
y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene justo título y buena fe, y habiendo existido la tradición, podrá
tener la calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por prescripción ordinaria. Esto, salvo que se desvirtúe
alguno de los elementos de la posesión regular.
“EFECTOS” DE LA VENTA DE COSA AJENA

Para estudiar esta materia debemos distinguir:
1.- Si la cosa vendida “HA SIDO ENTREGADA” por el vendedor al comprador
En este caso, el verdadero dueño tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el
objeto vendido, ello porque en la venta de cosa ajena hay un caso de inoponibilidad por falta de
concurrencia. Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es perfectamente válido
entre el comprador y el vendedor, pero le es inoponible al verdadero dueño, ya que éste no concurrió con
su voluntad a la celebración de ese contrato.
Es precisamente en mérito de esa inoponibilidad que el verdadero dueño puede reivindicar
la cosa vendida de manos del comprador, pero hay dos casos en que ello no es posible:
a) Cuando el verdadero dueño ha ratificado la venta hecha por quien no era dueño de la cosa. Ello
puede perfectamente hacerse y, en caso de ser así, la ratificación va a producir plenos efectos. Aún
más, el comprador va a tener en este caso su derecho desde la fecha de celebración del contrato de
compraventa y no desde la fecha de la ratificación (art.1818).
b) Cuando el comprador adquirió el dominio por prescripción. Es a esta situación a la que se refiere
el art.1815 parte final (en relación con el art.2517).
2.- Si la cosa vendida “NO HA SIDO ENTREGADA” por el vendedor al comprador. Situaciones:
a) Que el verdadero dueño ratifique la venta. En este caso no habrá problema de ninguna especie con el
contrato de compraventa sobre cosa ajena, produciéndose sus efectos naturales.
b) Que el verdadero dueño reivindique la cosa vendida de manos del vendedor. En este caso, si el
verdadero dueño reivindica la cosa y el vendedor es desposeído de ella, el comprador va a poder
demandar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización de perjuicios (art.1489).
Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta de cosa propia
(art.1819): "Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella,
se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición".
La disposición concuerda con el art.682: si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá
transferido desde el momento de la tradición. El inc.2 del art.1819 señala una consecuencia lógica: "por
consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el
dominio de ella en el primer comprador". La nueva venta que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la
cosa ya no le pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue entregada.
B.- EL PRECIO
Es el Objeto de la Obligación del Vendedor. Define lo que se entiende por Precio el Art.1793 en su frase
final: "El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio". El precio es un elemento esencial del
contrato de compraventa, tanto como lo es la cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de compraventa no
hay precio, en definitiva no habría contrato por carecer éste de objeto (faltaría el objeto de la obligación del
vendedor).
REQUISITOS
1.- TIENE QUE SER “REAL”: Esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal manera que quede de
manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligación de
pagarlo. Bajo estos términos no será precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o ridículo, entendiéndose por
tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de la cosa vendida, de tal forma que queda de
manifiesto que no hay un propósito serio entre las partes de que ese precio sea exigible. Debe considerarse también
que si bien el precio tiene que ser real, no es requisito del precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa
vendida, porque la falta de equivalencia entre los valores y el precio cobran entre nosotros importancia jurídica
solamente cuando da origen a la lesión enorme en materia de compraventa de bienes raíces (arts.1889 y 1891).
2.- TIENE QUE SER “DETERMINADO”: Lo que significa que debe conocerse la cantidad precisa de dinero
que constituye el precio. Esa cantidad puede estar precisamente establecida en el contrato, o bien, puede ser
determinada por reglas o datos contenidos en el contrato (art.1461 incs.1 y 2). Así por ejemplo, la venta de cosa
fungible al precio corriente de plaza, es una venta con precio determinable en su cantidad por los datos que contiene
el contrato de compraventa. En este caso se aplica la regla del 1808. Luego, la determinación del precio puede
hacerse de cualquier modo explícito en el contrato y, ello, va a constituir una de las materias objeto de la
interpretación del contrato. En relación con la determinación del precio, hay un principio fundamental, y es que
"jamás el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes" (art.1809). En caso contrario, se estaría
yendo en contra de lo dispuesto en el art.1801 inc.1. Sin embargo, esto no es obstáculo para que las partes convengan
que la fijación del precio quede en manos de un tercero (art.1809 inc.1).
3.- TIENE QUE SER PACTADO EN “DINERO”: Lo que la ley exige es que el precio se pacte en dinero. Por
consiguiente, no es forzoso que se pague en dinero, ya que puede suceder que después de celebrado el contrato de
compraventa se produzca en relación con el precio una novación o una dación en pago. En estos casos, si bien el
precio se estipuló en dinero, no se va a pagar en dinero. Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que
el valor va a consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un contrato de
permuta (art.1897).
Puede darse como alternativa también que las partes convengan un precio que va a consistir: parte en dinero
y parte en especie. En este caso, se discute si estamos ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la
solución al problema, señalando en el art.1794 que dice que "se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero;
y venta en el caso contrario".
LAS SOLEMNIDADES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En esta materia debemos partir de un Principio Básico: El contrato de compraventa es por Regla General
CONSENSUAL, esto es, se perfecciona por el acuerdo de las partes en la cosa y en el precio, sin necesidad de
cumplir con formalidades externas. Sólo por Excepción el contrato de compraventa se convierte en SOLEMNE.
Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la importancia de la cosa que es objeto
de la compraventa o en atención a la voluntad de las partes, hace que este contrato que es consensual, pase a ser
solemne. Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: el Consentimiento, la Cosa vendida y el Precio,
requisitos que no pueden faltar jamás en el contrato de compraventa. Pero, hay otros que, aun cuando no son
indispensables para que la compraventa adopte forma material, si lo son para que adopte forma jurídica. Esto
requisitos que en ciertos casos se hacen indispensables para la existencia misma del contrato de compraventa son:
las SOLEMNIDADES, esto es, "Aquellas formalidades externas que deben cumplirse para que el contrato produzca
efectos jurídicos". Estas formalidades pueden establecerse: por la Ley o por la Voluntad de las Partes.
Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para perfeccionarse, además del Consentimiento,
de la Cosa vendida y del Precio, debe cumplir con ciertas Solemnidades que pueden ser Legales o Voluntarias. El
hecho de que las solemnidades se establezcan por Ley o por la Voluntad de las Partes, tiene importancia por las
consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo una Solemnidad establecida por Ley que una
impuesta por Voluntad de las Partes.
1.- SOLEMNIDADES LEGALES

Las Solemnidades que la Ley impone al contrato de compraventa pueden dividirse en:
a) SOLEMNIDADES ORDINARIAS. Rigen respecto de todo contrato de compraventa que tenga por objeto
ciertos y determinados bienes taxativamente señalados por el legislador. Estas solemnidades no pueden faltar
nunca en las ventas que las requieren como requisito esencial para la existencia del contrato.
b) SOLEMNIDADES ESPECIALES. Las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en determinadas
condiciones o entre determinadas personas. Por ello es que estas solemnidades tienen un carácter muy
particular.
La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en consideración a la naturaleza del acto o
contrato, sino en atención al estado o calidad de las personas a quienes pertenecen los bienes que se venden. Algunos
sostienen que más que estar frente a solemnidades, estamos aquí ante formalidades especiales.
 SOLEMNIDADES LEGALES “ORDINARIAS”

La Ley exige el cumplimiento de esta clase de Solemnidades en los siguientes contratos de compraventa:
1.- Contrato de Compraventa de Bienes Raíces.
2.- Contrato de Compraventa de Censos.
3.- Contrato de Compraventa del Derecho de Servidumbre.
4.- Contrato de Compraventa del Derecho de Herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se otorgue por Escritura Pública.
La posterior inscripción en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene
carácter de solemnidad.
En relación con esto, es menester considerar la situación que se plantea con respecto a los inmuebles por
adherencia y por destinación. Si el contrato de compraventa versa sólo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta
de estos bienes se efectúa separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de cosas
muebles, en calidad de muebles por anticipación. Por el contrario, si la venta comprende conjuntamente el inmueble
por naturaleza y los inmuebles por adherencia o destinación, estaremos en presencia de un contrato de compraventa
que versa sobre inmuebles.
La importancia de esta distinción radica en que si se venden separadamente los inmuebles por adherencia
o destinación del predio a que acceden, se trataría de una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda
sometida a las normas dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las
partes en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna escrituración se requiere, es sólo para los efectos probatorios
(art.1708 y 1709).
En lo que dice relación con la compraventa de bienes raíces, hay una excepción, en virtud de la cual no es
necesario que dicho contrato se otorgue por escritura pública, conservando no obstante el carácter de solemne, pues
la escritura pública es reemplazada por otra solemnidad. Esta situación es aquella a que se refieren los arts.67 y 68
de la Ley.14171, de 26/10/60, que establece que en las ventas, constitución de gravámenes y alzamiento de los
mismos, efectuados por el Servicio de Vivienda y Urbanización (actual SERVIU), se suprime la solemnidad de la
escritura pública. De manera que los contratos de compraventa celebrados por el Servicio de Vivienda y
Urbanización pueden otorgarse por instrumento privado firmado ante notario, debiendo éste protocolizar de oficio
esa escritura a más tardar al día siguiente hábil al de su otorgamiento. Mientras no se efectúe esa protocolización,
el instrumento privado no produce efecto alguno. Lo importante es que la ley señala que la no protocolización
oportuna hace que el documento carezca de toda efectividad legal, sin necesidad de que su nulidad o ineficacia sea
declarada por sentencia judicial.
 SOLEMNIDADES LEGALES “ESPECIALES”

 Hay ciertos casos en que la Ley exige el cumplimiento de ciertas Formalidades y lo hace atendiendo a
la Calidad o Estado de la persona a quien pertenece el bien que se vende.
 Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a ciertos incapaces requiere además de
la escritura pública, la autorización judicial con conocimiento de causa. A esta situación se refiere, por
ejemplo, los arts.255 y 1754.
 En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública subasta, como sucede en la venta
de bienes raíces de una persona sujeta a guarda (art.393 y 394).
 Algunos han estimado que estas son solemnidades legales especiales. Pero, la verdad es que no tienen
este carácter, sino que son formalidades exigidas en consideración a la calidad o estado del dueño del
bien que se vende.
 Entre las solemnidades legales y estas formalidades legales hay notoria diferencia, porque la omisión de
la escritura pública -solemnidad legal en el contrato de compraventa de bienes raíces- produce como
consecuencia la nulidad absoluta de este contrato; en cambio, la omisión de la formalidad legal tiene
como sanción la nulidad relativa del contrato de compraventa.
2.- SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS: Fuera de las solemnidades legales existen las Llamadas
Solemnidades Voluntarias o Convencionales, pues no hay impedimento para que las partes Convengan que una
venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con las solemnidades convenidas por las partes,
que puede consistir en el otorgamiento de una escritura pública o privada. Se contempla esta situación, en relación
con la compraventa, en el art.1802. El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para retractarse
de la celebración del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o mientras no se haya principiado la
entrega de la cosa, entendiéndose que si se efectúa la entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello
significa que se ha dejado sin efecto la solemnidad. Lo importante es que en estos casos la omisión del instrumento
convenido por las partes No produce la Nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual.
SITUACION DE LAS “VENTAS FORZADAS” EN EL JUICIO EJECUTIVO

Las ventas que se hacen por el Ministerio de la Justicia, constituye también un Contrato de Compraventa. Así lo
han entendido los tribunales tomando como base lo que dispone el art.1891.
Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos diferencias:
1) En la venta forzada el juez es el representante legal del vendedor o deudor.
2) En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa voluntaria el precio se establece por un
acuerdo entre comprador y vendedor; en cambio, en la venta forzada la situación es distinta, porque
esta venta se realiza en Pública Subasta y el precio se establece por la pugna entre los interesados.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y “LAS ARRAS”

Dentro del contrato de compraventa existen las "Arras", tratadas en los arts.1803 a 1805. Las Arras consisten en
una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato o bien en parte
del precio o en señal de quedar convenidos.
CLASES DE ARRAS.
1- EN PRENDA DE LA CELEBRACIÓN O EJECUCIÓN DEL CONTRATO: En este caso, las arras operan
como una garantía. Se llaman también “penitenciales”. Tienen la virtud de dar a cada una de las partes el
derecho a retractarse del contrato que han celebrado. DERECHO A RETRACTO:
 Podrá ejercerse por el plazo que las partes hubieren pactado y si nada estipularon, en el término de
2 meses, desde la celebración de la convención.
 No habrá derecho a retractarse cuando hubiere comenzado la entrega de la cosa, o se hubiere
otorgado escritura pública de compraventa, cuando así proceda o lo dispongan las partes.
 Pero si bien las partes adquieren por medio de las arras el derecho a retractarse, la ley dispone que
si el que se retracta es el que dio las arras, las perderá, y si es el que las recibió, deberá
restituirlas dobladas.
2- COMO PARTE DEL PRECIO O EN SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDAS LAS PARTES: art. 1805. En
este caso, las arras se dan para dejar constancia de que las partes han quedado definitivamente convenidas.
 No hay derecho a retractarse. Para ello, es necesario que en la escritura pública o privada se haya
expresado que las arras se dan como parte del precio o en señal de quedar convenidas las partes. A
falta de este requisito se presumirá de derecho que las arras dan a las partes el derecho a retractarse,
entendiéndose que se han dado como garantía.
 Si la compraventa debe celebrarse por escritura pública, el contrato no queda perfeccionado por la
entrega de las arras. Del tenor de los arts. 1803, 1804 a 1805 resulta que sólo tienen aplicación
cabal cuando la compraventa es consensual y no así en las compraventas solemnes. Las arras
también se reglamentan en el C. de Comercio, pero sus normas son inversas a las del CC.
NORMAS SOBRE CAPACIDAD PARA EL

CONTRATO DE COMPRAVENTA
En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos, en general, la norma fundamental en
nuestro CC es el art.1446. De acuerdo con esta disposición, la Regla General es que las personas TENGAN
CAPACIDAD, siendo la Excepción el que las personas sean INCAPACES. Para que exista una incapacidad es
necesario que ella se encuentre establecida por el legislador. Este principio del art.1446 está reiterado por el
legislador en el art.1795. En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene plena aplicación aquella
clasificación de las incapacidades que distinguen entre Incapacidad Absoluta, Relativa y Especiales (art.1447).
INCAPACIDADES ESPECIALES EN LA COMPRAVENTA

Están reglamentada en el CC en los Arts.1796 a 1800, y son las siguientes:
1.- INCAPACIDAD PARA “COMPRAR Y VENDER”

El Art.1796 señala que "Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente
y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad".
En primer término, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre cónyuges no
divorciados perpetuamente, sea que recaiga sobre inmuebles o muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene
importancia si están casados en régimen de separación conyugal o en régimen de separación de bienes. Sólo es
válido el contrato entre ellos cuando están divorciados perpetuamente. Luego, si el divorcio es temporal, el contrato
va a adolecer de nulidad absoluta (art.20 Ley de Matrimonio Civil).
La razón de la nulidad absoluta de este contrato está en que, aún cuando los cónyuges estén casados en
régimen de separación de bienes y, con mayor razón, si lo están en el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el
marido tiene la potestad marital sobre la mujer. Siendo así, se piensa por el legislador que existe la posibilidad de
que el marido ejerza cierta forma de presión sobre la mujer para inducirla a celebrar un contrato de compraventa
que le es desfavorable.
Fuera de éste, existe otro riesgo, que en realidad habría sido el que el legislador trató de evitar a juicio del
profesor, cual es que los cónyuges celebrarán contratos de compraventa entre sí en perjuicio de terceros.
En el divorcio perpetuo desaparece entre otras cosas la potestad marital y, por ende, se permite a los
cónyuges divorciados perpetuamente celebrar el contrato de compraventa.
En segundo término, el art.1796 prohibe la celebración de la compraventa entre padre o madre y el hijo
sujeto a patria potestad, entendiéndose por este último al que está sometido a la patria potestad, que es el conjunto
de derechos que la ley confiere al padre y, en su defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado
(art.240). Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado, ese contrato
va a ser perfectamente válido.
Se refieren a la emancipación los arts.264 y sgtes. Una forma de emancipación legal es por haber llegado
el hijo a la mayoría de edad (art.266 n.5).
Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto ejerce un empleo, oficio,
profesión o industria, pues de conformidad al art.246, se mirará como mayor de edad para la administración y goce
de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el art.255. Es decir, para estos efectos se le
considera como emancipado.
Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia que tiene peculio profesional
es válido en relación con ese peculio profesional.
Infracción a lo dispuesto en el Art.1796: Si se celebra una compraventa entre cónyuges no divorciados

perpetuamente o entre el padre o madre y el hijo de familia, la sanción será la Nulidad Absoluta de ese contrato por
aplicación de los arts.10, 1466 y 1682.
2.- INCAPACIDAD PARA “VENDER”:

Se prohibe a los administradores de establecimiento públicos vender parte alguna de los bienes que administra
y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa
autorización de la autoridad competente (art.1797). De manera entonces que si el administrador de un
establecimiento público hace una venta que no está comprendida dentro de su facultad administrativa o que no ha
sido autorizada por al autoridad competente, esa venta va a adolecer de Nulidad Relativa, pues aquí no estamos en
presencia de una norma prohibitiva, sino que de carácter imperativo.
3.- INCAPACIDAD PARA “COMPRAR”

a) El art.1798 prohibe al empleado público comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su
ministerio. Si lo hiciere, el respectivo contrato de compraventa tendría como sanción la Nulidad Absoluta.
b) Por otro lado, se prohibe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han
intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (art.1798
inc.2). Si se contraviene esta norma se produce la Nulidad Absoluta. El COT ha ampliado considerablemente el
campo de aplicación de esta prohibición, haciéndola extensiva a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y
los demás auxiliares de la administración de justicia (art.481 COT en relación con el 321 COT). Cabe aquí hacer
referencia a la situación de la venta realizada por un partidor dentro del juicio de partición y como mandatario
de los comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una de las
partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea aquí es si esa venta cae o no dentro de la prohibición
del art.1798. Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que hacen
aplicable el art.1798 a esta situación, declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han
resuelto que esta venta es plenamente válida y lo han hecho sobre la base de que la partición no es un juicio.
Otra situación es el pacto de cuota litis: está permitido a los abogados y procuradores este pacto, esto es, aquél
en virtud del cual el cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios que aquellos
se obligan a prestarle. Lo único que se exige aquí es que la participación del abogado o procurador tiene que ser
menor a la del cliente.
c) El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta disposición nos está remitiendo al
título denominado "De la administración de los tutores y curadores", en el cual hay una norma fundamental, el
art.412, que se refiere tanto a la enajenación de bienes muebles como a la de los inmuebles, dando reglas distintas
para uno y otro caso:
 tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá comprarlos, pero con la autorización
de los demás guardadores o del juez en subsidio. Esta autorización es un requisito exigido en
consideración a la calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la sanción va a ser la
Nulidad Relativa del respectivo contrato (art.412 inc.2).
 Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art.412 inc.2 establece una prohibición absoluta en virtud de
la cual el tutor o curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del pupilo,
aunque tengan autorización judicial o de los otros guardadores. Si se infringe esta norma, la sanción será
la Nulidad Abs. del contrato, porque se trata de la infracción a una norma prohibitiva.
d) Por último, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, síndicos y albaceas en el art.1800. En
relación con los albaceas (art.1270), se plantea un problema. Hay una remisión que hace el art.1800 al art.2144;
por su parte, nos encontramos con otra disposición que es el art.1294, se señala que "lo dispuesto en los
artículos... y 412 se extenderá a los albaceas". A la luz del art.2144 y tratándose de inmuebles, el albacea podría
comprarlos, requiriéndose para estos efectos autorización expresa del causante. Pero si le aplicamos el art.412,
no podría comprar el albacea bienes inmuebles del causante bajo ningún respecto. Si concluimos que se aplica
el art.2144 en virtud de la remisión del art.1800, tendríamos que concluir que de la autorización respectiva el
albacea podría válidamente comprar bienes raíces del causante; en cambio, si nos atenemos al art.1294 y a la
remisión que este artículo hace al art.412, el albacea no podría adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo
hiciere, la sanción sería la Nulidad Abs. del contrato. Enfrentados a este problema de cuál norma prevalece, se
ha recurrido a la hermenéutica legal para su solución y, a aquel principio que dice que "la norma especial prima
sobre la general", concluyéndose que la norma a aplicar en este caso es la del art.412, que es una norma de
carácter especial, en tanto que los arts.1800 y 2144 son de carácter general.
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En general, “Los Efectos de un contrato son los DERECHOS Y OBLIGACIONES que de él emanan”. Así,
una vez que se ha perfeccionado el contrato de compraventa, esto es, una vez que entre las partes ha habido acuerdo
en la cosa y en el precio, nacen para ambas derechos y obligaciones y son precisamente los que el contrato estaba
destinado a producir. Estos derechos y obligaciones pueden provenir de la “Ley o de la Voluntad de las partes”.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella surgen derechos y obligaciones tanto
para el vendedor como el comprador.
EFECTOS DEL CONTRATO DE

COMPRAVENTA
OBLIGACIONES OBLIGACIONES
FUNDAMENTALES DEL FUNDAMENTALES DEL
“VENDEDOR” COMPRADOR”
ENTREGA SANEAR LA PAGAR RECIBIR

DE LA COSA COSA VENDIDA EL PRECIO LA COSA
VENDIDA AL COMPRADA
AL COMPRADOR COMPRADOR.
Estas son las Obligaciones Fundamentales de la Compraventa. Pero Solamente 2 son de su “ESENCIA”:
1.- La Obligación del Vendedor de ENTREGAR la cosa,
2.- La Obligación del Comprador de PAGAR el precio.
Si no concurren estas dos obligaciones “no hay contrato de compraventa”. No hay obstáculo alguno para que las
partes, fuera de las obligaciones que se han indicado para el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento
de otras obligaciones, como por ejemplo: la de imponer al comprador que destine lo comprado a un fin determinado.
1.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
La obligación propia del vendedor y que nace del contrato de compraventa por el solo hecho de su
celebración y sin necesidad de estipulación de las partes, vale decir, aquellas obligaciones que establece la ley.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o bien, modificar o atenuar las
señaladas, debiendo existir eso sí un convenio expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor sólo tiene las
obligaciones que establece la ley y dentro de la extensión que a ellas corresponde (art.1824).
A.- OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA.-“Consiste en conferir al comprador la Posesión Legal y

Material de la cosa a que se ha referido el contrato”.
No se trata en este caso de la transferencia del dominio por las razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una ESPECIE O CUERPO CIERTO, el vendedor no
solamente tiene la obligación de Entregar la cosa, sino que además pesa sobre él la obligación de Conservarla hasta
su entrega (art.1548). Es decir, tratándose de una especie o cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones:
1.- La Obligación del Vendedor de Conservar la Especie o Cuerpo Cierto hasta su Entrega.
2.- La Obligación del Vendedor de Conferir al Comprador la Posesión Legal y Material de la cosa.
1.- OBLIGACION DE “CONSERVACION” DE LA ESPECIE O CUERPO CIERTO HASTA SU ENTREGA

Para que esta situación se presente, es menester que no se trate de un contrato de ejecución instantánea, sino
que las partes hayan convenido un plazo para la entrega. El art.1548 impone al deudor (vendedor) la obligación de
custodia y conservación de la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a menos
que éste se haya constituido en mora de recibir.
Cabe considerar que la responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si la pérdida o deterioro
de la cosa es culpable (art.1547). En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no sea a culpa del deudor, se entra a
aplicar el art.1590 incs.1 y 2, lo mismo en caso de que la cosa se destruya después que el comprador se ha constituido
en mora de recibir. En tal caso, el acreedor (comprador) debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra. Si la
pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor) es fortuita, el riesgo es de cargo del
acreedor (comprador). Luego, si se produce esta situación, se extingue la obligación del vendedor de entregar la
cosa, pero subsiste la del comprador de pagar el precio. Sin embargo, esta regla tiene una excepción, que la da la
venta condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del cumplimiento de la condición, el riesgo es del
vendedor (deudor) (arts.1550 y 1820).
2.- OBLIGACION DE CONFERIR AL COMPRADOR LA “POSESION LEGAL Y MATERIAL” DE LA

COSA VENDIDA (distinciones)
a) EL VENDEDOR ES DUEÑO DE LA COSA VENDIDA: La forma en que el vendedor va a conferir la posesión

al comprador es mediante la correspondiente tradición, la cual va a tener que hacerse ajustada a las normas de
la ley y según la naturaleza de la cosa (art.684 y 686). Es por eso que el art.1824 dice que el vendedor tiene que
hacer la entrega o tradición, ello porque si el vendedor es el dueño debe transferirse el dominio que hasta ese
momento tenía, es decir, en cuanto dueño recae sobre él una obligación de dar (art.1548) y, como tal comprende
la de transferir el dominio. Pero, en los casos en que la tradición se efectúa mediante la inscripción del título en
el Registro Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta tradición, porque al efectuarse ésta el vendedor
va a estar confiriendo al comprador tan solo la posesión legal de la cosa y sobre él también recae la obligación
de conferir la posesión material de la misma.
b) EL VENDEDOR NO ES EL DUEÑO DE LA COSA VENDIDA: también en este caso el vendedor va a conferir

la posesión al comprador mediante la tradición, pero como no es el dueño de la cosa, no va a poder transferir
ese derecho al comprador, solamente lo va a poner en posesión de la cosa vendida (arts.682 y 683). El vendedor
al efectuar la tradición de la cosa, aún cuando no sea dueño de ella, va a haber cumplido su obligación y ello es
tan importante que si después el vendedor dueño, intenta en contra del comprador la acción reivindicatoria, el
comprador no va a poder demandar al vendedor el cumplimiento o la resolución del contrato, porque la
obligación del vendedor ya está cumplida y, por ello es que el comprador, ante una demanda de esta naturaleza
solamente va a poder citar de evicción al vendedor para que asuma su defensa en el juicio correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial, si ha citado
de evicción al vendedor, va a poder exigir a éste la restitución del precio o de la parte que corresponda en caso
de que la evicción sea parcial, más las indemnizaciones que establezca la ley.
“LUGAR” EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSA

El legislador al reglamentar la compraventa NO ESTABLECIO NORMAS sobre el lugar en que debía hacerse la
entrega. Por consiguiente, en esta materia habrá que remitirse a las reglas generales respecto al pago (arts.1587,
1588 y 1589). De estas disposiciones se desprende que la cosa vendida tiene que ser entregada:
1) En el lugar que han estipulado las partes.
2) Si las partes nada han dicho, se hará la entrega en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la
celebración del contrato, siempre que sea una especie o cuerpo cierto.
3) Si lo vendido es una cantidad determinada de un género limitado, la entrega se hará en el domicilio del
deudor.
“MOMENTO O TIEMPO” EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA

SITUACIONES:
1) SI EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES PURO Y SIMPLE: el vendedor tiene que efectuar la entrega

tan pronto quede perfecto el contrato. Ello es así porque desde ese momento se hace exigible la obligación
de entregar (art.1826 inc.1).
2) SI EL CONTRATO DE COMPRAVENTA SE HA SUJETADO A PLAZO O CONDICION
SUSPENSIVA. el vendedor va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla
la condición. Tanto cuando hay plazo como cuando hay condición suspensiva, la exigibilidad de la
obligación queda en suspenso ante el cumplimiento del plazo o de la condición, en su caso (art.1826).
“IMPORTANCIA” DE ESTABLECER EL MOMENTO O TIEMPO DE LA ENTREGA

La importancia radica en el supuesto en que el vendedor haya vendido una misma cosa a dos o más personas
distintas, porque finalmente, el establecer el tiempo de la entrega VA A DETERMINAR CUAL DE LOS
CONTRATOS PREVALECERÁ.
El art.1817, entrega las siguientes reglas:
a) SI LA COSA HA SIDO ENTREGADA A UNA SOLA DE ESAS PERSONAS: la venta celebrada con
esa persona prevalece.
b) SI LA COSA HA SIDO ENTREGADA A DOS O MAS PERSONAS: Prevalece la venta celebrada con
aquella a quien se le entregó primero la cosa.
c) SI NO HA HABIDO ENTREGA A NINGUNO DE LOS COMPRADORES: Va a prevalecer el título
más antiguo. Cuando el art.1817 dice "título más antiguo", se está refiriendo a la fecha del contrato de
compraventa, así lo ha resuelto la jurisprudencia.
 Tratándose de bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el art.1817 es la posesión
legal, es decir, la que se confiere con la inscripción. En este caso, cabe considerar como título preferente a
aquel que se incluyó primero.
 Tratándose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el art.1817 es la posesión
material.
“QUE” DEBE COMPRENDER LA ENTREGA

Hay que estarse a las ESTIPULACIONES QUE LAS PARTES hayan hecho en el contrato. Tratándose de bienes
inmuebles, el art.1830 señala que la venta de un inmueble por naturaleza va a comprender también la de los
inmuebles por adherencia o por destinación. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de
las partes.
LA ENTREGA EN MATERIA DE “VENTA DE PREDIOS RUSTICOS”

La ley da NORMAS ESPECIALES dada su clasificación en predios urbanos y rústicos. En esta distinción, en lo
que a contrato de compraventa se refiere, no se atiende a la ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos
tengan. De este modo, predios urbanos serán aquellos que están destinados a la habitación o al uso industrial o
comercial. Por su parte, predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo agrícola, a la explotación de
la tierra.
El CC en sus arts.1831 y 1834 reglamenta la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la forma en
que se venda el predio. Los predios rústicos pueden venderse de dos formas (inc.1 art.1831):
1.- COMO ESPECIE O CUERPO CIERTO,
2.- CON RELACION A SU CABIDA.
La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepción la venta de los mismos
con relación a su cabida. El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con relación a su cabida en
aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del predio, salvo en
aquellos casos en que las partes, no obstante haberse señalado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber
problema por la distinción entre la cabida real y la cabida declarada (art.1831 inc.2). La determinación de la cabida
o superficie puede hacerse de cualquier forma. Así, podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o bien,
señalándose la de cada una de las partes que la forman o componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con relación a la cabida, no es
suficiente que ésta se indique en el contrato, sino que es menester que el precio de la compraventa se determine en
relación a la cabida. Sin embargo, los autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está
interpretando en la forma que corresponde al art.1831.
PROBLEMAS EN RELACION A “LA CABIDA”

Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega precisamente la superficie convenida en el
contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie. El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la
cabida establecida en el contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida real),
pudiendo darse aquí dos alternativas:
1.- QUE LA CABIDA REAL SEA MENOR QUE LA DECLARADA Art.1832 inc 2°. Hay que distinguir:
a) Si el valor de la cabida que falta para completar la cabida declarada no excede de ese 10%:
En este caso, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada y, si ello no fuere
posible, va a tener que rebajar proporcionalmente el precio.
- Ejemplo: cabida declarada sin hectáreas, valor de cada hectárea = $1000; valor total =
$100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectáreas (cabida declarada), el vendedor sólo
entrega 95 hectáreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida o extensión que falta
para completar la cabida declarada excede o no un 10 por ciento del valor de ésta.
Extensión faltante: 5 hectáreas a $1000 c/u = $5000. 10 % de la cabida declarada =
$10.000. En este caso, el valor de la extensión que falta para completar la cabida
declarada no excede de un 10 por ciento del valor de ésta.
b) Si el valor de la cabida que falta para completar la cabida declarada excede en un 10% el valor
de esta, el comprador tiene un d° alternativo:
1) Aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor
2) Demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por incumplimiento
de la obligación del vendedor.
- Ejemplo: cabida declarada = 100 hectárea: $1.000 c/u. Supongamos que en lugar de
entregar las 100 hcts., el vendedor sólo entrega 50. La extensión faltante son 50 hcts.
por un valor de $50.000. El 10 por ciento de la cabida declarada es de $10.000. En este
caso, el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada, excede de
un 10 por ciento del valor de la misma.
2.- QUE LA CABIDA REAL SEA MAYOR QUE LA DECLARADA Art.1832 inc 1°
En este caso, lo que se entrega es una superficie más grande que aquella que se señaló en el contrato.
DISTINCIÓN:
1) SI EL PRECIO DE LA CABIDA QUE SOBRA EXCEDE DE UN 10% DEL PRECIO DE LA
CABIDA REAL. (declarada)
2) SI EL PRECIO DE LA CABIDA QUE SOBRA NO EXCEDE DEL 10% DEL PRECIO DE LA
CABIDA REAL. (declarada) En este caso, el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente
el precio.
Ejemplo: se venden 100 hcts. a $1.000 c/u, pero se entregaron 103 hcts (cabida real); extensión
sobrante: 3 hcts, cuyo valor son $3.000, y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $10.300.
En este caso, el precio de las hcts dadas en exceso es inferior al 10 por ciento del precio de la cabida
real y, por consiguiente, el comprador va a estar obligado a aumentar el precio proporcionalmente
a las 3 hcts que recibió en exceso.
En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por ciento del precio de la cabida
real, el comprador tiene un derecho de opción:
1) Aumentar proporcionalmente el precio.
2) Desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicio
según las reglas generales, ejemplo: se venden 100 hcts a $1000 c/u,
pero en realidad se entregan 130 hcts (cabida real). En consecuencia,
la extensión sobrante de 30 hcts por un valor de $30.000 y el 10 por
ciento del valor de la cabida real es de $13.000. En este caso, el precio
de las hcts dadas en exceso es superior al 10 por ciento del precio de la
cabida real (que es de $130.000).
En síntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la distinción entre la cabida real y la cabida
declarada, margen que es de un 10 por ciento. Si se excede del 10 por ciento, se considera que no ha habido
cumplimiento de lo debido por parte del acreedor y el comprador va a poder, ejerciendo su derecho de opción,
demandar la resolución del contrato.
VENTA COMO “ESPECIE O CUERPO CIERTO”

Constituye la regla general, y se produce esta forma de venta siempre que en el contrato de compraventa no
se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya
diferencias entre la cabida real y la declarada (art.1831 inc.final). La venta como Especie o Cuerpo Cierto se puede
presentar en dos formas:
1.- SIN señalamiento de linderos: Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder
reclamar, cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el
cumplimiento de la obligación del vendedor (art.1833 inc.1).
2.- CON señalamiento de linderos: Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o
cuerpo cierto. En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie comprendida
en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del art.1833 inc.2, es decir, habrá
que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie
comprendida en los linderos. Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede,
el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el cual se le resarcirán los
perjuicios según las reglas generales). Lo anterior se desprende de lo dispuesto en el inc.2 del art.1833.
PLAZO DE PRESCRIPCION DE ESTAS ACCIONES

Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o como especie o cuerpo cierto, las
acciones dadas en los arts, 1832 y 1833 prescriben en el plazo de 1 año, contado desde la entrega (art.1834). Se ha
discutido a qué entrega se refiere el art.1834: a la entrega material o a la entrega legal (que se efectúa mediante la
correspondiente inscripción del título en el Registro Conservatorio).
Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la entrega real o material, porque
solamente allí el comprador va a poder comprobar la verdadera cabida o superficie que se le ha entregado. Esta
prescripción, por tener un carácter especial, no se suspende.
APLICACION DE LOS ART. 1832 Y 1833 A LA “VENTA DE UNIVERSALIDADES DE D°”

De conformidad al art.1835 "las reglas dadas en los artículos referidos se aplican a cualquier todo o
conjunto de efectos o mercaderías". Así por ejemplo: si se vende una biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran
unidades, se van a poder aplicar las reglas de los arts.1832 y 1833, de acuerdo con el contenido de las estipulaciones
contractuales.
Los arts.1832 y 1833 y la lesión enorme: Tratándose de inmuebles la aplicación de esta regla sobre la venta
en relación a la cabida de los artículos referido, no excluye la aplicación de las normas sobre la lesión enorme,
cuando ella fuere procedente.
GASTOS DE LA ENTREGA
Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida serán de cargo del vendedor, a menos
que en el contrato se haya estipulado otra cosa (arts.1806 y 1805).
ACCIONES DEL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR QUE NO CUMPLE LA OBLIGACION DE

ENTREGAR
Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligación de entregar o bien, que la cumpla imperfectamente,
no ajustándose a lo estrictamente estipulado.
Por ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede dejar sin efecto por la voluntad de una de las
partes, este incumplimiento del vendedor no produce por sí solo la extinción del contrato de compraventa. Muy por
el contrario, el contrato subsiste plenamente quedando entregado a la voluntad del comprador hacerlo subsistir o
ponerle fin. En el hecho, esta inejecución del contrato produce como consecuencia entregar al comprador la
posibilidad de elegir entre 2 acciones que tienen objetivos distintos:
1) Una acción que persigue la ENTREGA DE LA COSA, es decir, el cumplimiento de la obligación del
vendedor.
2) Otra, que persigue la RESOLUCION DEL CONTRATO, esto es, poner término al contrato de
compraventa.
Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art.1826 inc.2, norma que no hace otra cosa que repetir
lo establecido en el art.1489. Pero, aquí se nos plantea el problema de establecer cuándo se entiende que el vendedor
no ha dado cumplimiento de su obligación de entregar la cosa vendida. Hemos señalado que la obligación del
vendedor comprende la entrega de la cosa en el lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. Por
ello y, considerando que los arts.1826 inc.2 y 1489 establecen que el comprador podrá ejercer cualquiera de las dos
acciones mencionadas en caso que el vendedor no cumpla su obligación de entregar.
Para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el vendedor no cumpla su obligación de
entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las siguientes condiciones o requisitos:
1) Que el deudor (vendedor) esté constituido en mora de entregar.
2) Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.
3) Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que se le haya conferido un
plazo para efectuar dicho pago. Si no concurre este último requisito, ante la demanda del comprador,
el vendedor podrá oponer la excepción contemplada en el art.1552 (la mora purga la mora).
DERECHO DE RETENCION
La ley le confiere al vendedor un derecho de retención, ya que puede suceder que se celebre un contrato de
compraventa y el comprador no estuviera obligado a pagar el precio de inmediato y, una vez celebrado el contrato
de compraventa, se produzca una disminución de la fortuna del comprador que haga temer al vendedor un posible
no pago del precio. En este caso, el vendedor no está obligado a entregar la cosa, aun cuando se haya estipulado un
plazo para el pago, mientras no se pague el precio o se le asegure el mismo (art.1826 inc.final).
B.- OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA COSA

Esta obligación se funda en que si alguien compra una cosa es para que ésta le sea útil, para poder usarla
según su naturaleza; y para poseerla con tranquilidad, sin ser perturbada de su posesión. En el fondo, esta obligación
“Consiste en garantizar al comprador una posesión pacífica y tranquila de la cosa que se vende y una posesión
útil”.
 QUE LA POSESIÓN SEA PACIFICA Y TRANQUILA, significa que el comprador no debe ver
perturbada su posesión con las acciones que terceros hagan valer respecto de la cosa vendida para privarle
 de esa cosa.
 QUE LA POSESIÓN SEA UTIL, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que imposibiliten su uso por
el comprador.
Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art.1837, al establecer que la obligación de saneamiento
comprende dos objetos:
1) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, aspecto que configura el
"SANEAMIENTO DE LA EVICCION".
2) Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el "SANEAMIENTO DE LOS
VICIOS REDHIBITORIOS".
1.- EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION “Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al

comprador la posesión pacífica y tranquila de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros”.
Por esta misma razón es que se denomina también OBLIGACION DE GARANTIA. Esta obligación se
palpa cuando el comprador es perturbado en su posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.
Así el art.1838 señala que HAY EVICCION de la cosa comprada, “Cuando el comprador es privado del todo o
parte de ella, por Sentencia Judicial”.
“CARACTERES” DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA EVICCION

a) Es un ELEMENTO DE LA NATURALEZA del contrato de compraventa (art.1444 y 1839). Se entiende
incorporada en el contrato sin necesidad de una cláusula especial.
b) El vendedor NO PUEDE EJERCER LAS ACCIONES que se traducirían en una perturbación o extinción de la
posesión pacífica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el CC, como el art.1837, 1845 y 1849, de los cuales
se desprende que es inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la acción reivindicatoria o
cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesión pacífica de la cosa. Lo que sucede es
que si por el contrato de compraventa el vendedor contrae la obligación de proteger o amparar al comprador
frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida, con mayor razón el propio vendedor está obligado a no
atacarlo en su dominio y posesión pacífica de la cosa. La misma obligación pesaría sobre los herederos del
vendedor.
c) La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador ES PATRIMONIAL y, por este hecho, la
obligación se transmite a los herederos del vendedor y la acción a los herederos del comprador.
“REQUISITOS” DE LA EVICCION
Para que haya evicción deben concurrir ciertos requisitos que se desprenden de los arts.1838 y 1839:
1.- Que el Comprador sea PRIVADO DEL TODO O PARTE DE LA COSA

Se entenderá que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa que le fue vendida, sino
también cuando por sentencia judicial se declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior
sobre la cosa, que limite el dominio del comprador sobre la cosa. Así, habrá privación total cuando se vende
una cosa y después el verdadero dueño de ella ejerce la acción reivindicatoria contra el comprador para
privarlo de la cosa vendida y, se ordena la restitución de la cosa a su verdadero dueño. Hay privación de
parte de la cosa cuando se declara a favor de un tercero un derecho real sobre la cosa limitativo del derecho
de dominio, como cuando se establece que un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la
existencia de la propiedad fiduciaria.
2.- Que la Evicción provenga de un HECHO ANTERIOR A LA VENTA

Requisito contemplado en el art.1839 y se ajusta claramente a la lógica y equidad. Aquí el vendedor
solamente podrá responder por las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de compraventa
y en los cuales él tuvo participación.
3.- Que la Privación del Todo o Parte de la cosa sea por SENTENCIA JUDICIAL
Esto es lo que caracteriza a la evicción. Si la privación del todo o parte de la cosa no se hace por sentencia
judicial, no hay evicción. Es decir, para que haya evicción es necesario que un tercero inicie un juicio en
contra del comprador y, que en dicho juicio se dicte sentencia en contra del comprador, que lo condene a
entregar la cosa al demandante o a reconocer en su favor un derecho real limitativo del dominio.
“ETAPAS” QUE COMPRENDE EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION
1) Obligación del vendedor de acudir en auxilio del comprador para DEFENDERLO en el juicio que se ha iniciado
en su contra.
- Primera Obligación, de AMPARO JUDICIAL, es una obligación de hacer,
entendiéndose por tal aquella que consiste en la ejecución de un hecho, que en este caso
es amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente demandado. Es por esta razón
que el art.1840 nos señala que la obligación de saneamiento es indivisible, de tal suerte
que si el vendedor fallece, puede exigirse el cumplimiento de la obligación de hacer a
cualquiera de sus herederos.
2) Producida la evicción, es decir, después que el comprador ha sido privado del todo o parte de la cosa vendida,
el vendedor va a tener que pagarle las INDEMNIZACIONES que correspondan.
- Segunda Obligación, de INDEMNIZAR, es una obligación de dar y como tal, es
divisible entre los herederos del deudor y puede exigírseles dicha obligación a prorrata
de las cuotas que correspondan (art.1840 inc.2).
1.- OBLIGACIÓN DE “AMPARO JUDICIAL”

Si por un tercero que pretende tener derecho sobre la cosa vendida, se intenta una acción en contra del
comprador (como la reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder que el vendedor no tuviere conocimiento de las
pretensiones de ese tercero y, es por ello que la ley exige que el comprador cite de evicción al vendedor por medio
de un procedimiento especial establecido en el CPC (arts.584 y sgtes.). Esta obligación de citar al vendedor está
contemplada en el art.1843. La citación de evicción tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de
contestar la demanda. El efectuar esta citación es de suma importancia, ya que si no se hace, el vendedor no va a
ser responsable de la evicción. Porque si el vendedor no es citado de evicción no toma conocimiento de las
pretensiones del tercero. Citado de evicción, el vendedor puede adoptar dos actitudes:
 NO COMPARECE AL JUICIO, Si el vendedor citado legalmente de evicción NO COMPARECE EN

JUICIO: Es obligado al saneamiento de la evicción. Ello, porque de su parte ha habido negligencia (art.1843
inc.3). Pero, hay un caso en que no obstante haber citado al vendedor, éste no va a responder de la evicción
ello ocurre cuando el comprador pierde la cosa porque no opuso excepciones que le favorecía (art.1843 inc.3).
 COMPARECE AL JUICIO. Puede adoptar dos actitudes:

Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión QUE EL TERCERO VA A GANAR EL
LITIGIO, en ese caso puede allanarse a la evicción, pagando al comprador el precio y la indemnización
(art.1845). Pero, puede suceder que el comprador desee continuar con el juicio, pero si una vez adoptada
esta actitud pierde el litigio, no va a poder demandar al vendedor el pago de las costas ni el valor de los
frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art.1845).
a) Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la conclusión que LAS PRETENSIONES
DEL 3° CARECEN DE FUNDAMENTO, en ese caso, asume la defensa del demandado. En este evento,
la relación procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por eso, todas las gestiones y
actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en el
proceso, pudiendo intervenir, eso sí, como coadyuvante en defensa de los derechos que le pertenecen
(art.1844).
Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden resultar dos situaciones:
1) EL VENDEDOR GANA EL LITIGIO: Esto significa que la acción intentada por el tercero no
prosperó. En tal caso, de conformidad al art.1855, el vendedor no tiene ninguna
responsabilidad: no será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere
causado al comprador (es decir, el comprador no tiene derecho a que se le indemnicen las costas
del litigio, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor).
2) EL VENDEDOR PIERDE EL LITIGIO: termina aquí la primera etapa de la obligación de
saneamiento de la evicción, es decir, finaliza la obligación de defender al comprador y surge la
obligación que pesa sobre el vendedor, que es la de indemnizar al comprador. De manera
entonces que esta segunda obligación nace una vez evicta la cosa por sentencia judicial.
2.- OBLIGACIÓN DE “INDEMNIZAR”

Evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor está obligado a 5 PRESTACIONES en favor del
comprador, las que comprenden la totalidad del saneamiento de la evicción y que son las siguientes:
ART. 1847
1) LA RESTITUCION DEL PRECIO: el vendedor tiene que devolver íntegramente el precio recibido al
comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo que medie entre la venta y la evicción
(art.1847 N.1). Pero, como esto podría traducirse en un enriquecimiento sin causa para el comprador, la ley
establece que si ha habido deterioro de la cosa y, este ha significado un beneficio para el comprador, tiene que
rebajarse proporcionalmente el precio (art.1848).
2) LA INDEMNIZACION DE LAS COSTAS LEGALES DEL CONTRATO DE VENTA QUE HUBIEREN

SIDO SATISFECHAS POR EL COMPRADOR: esta indemnización no comprende cualquier gasto en que
haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento
de la venta, como por ejemplo: impuestos, gastos de escritura, etc.
3) LA INDEMNIZACION DEL VALOR DE LOS FRUTOS, QUE EL COMPRADOR HUBIERE SIDO

OBLIGADO A RESTITUIR AL DUEÑO (AL TERCERO QUE OBTUVO EN EL JUICIO). Esta obligación
tiene una limitación, cual es que el vendedor no debe el valor de los frutos percibidos durante el juicio cuando
habiendo allanado a la demanda, el comprador decida continuar adelante con el juicio (art.1845).
4) LA INDEMNIZACION DE LAS COSTAS DEL JUICIO: esta obligación también tiene una limitación, que se
refiere a que el vendedor no debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador decidió
seguir adelante con el litigio.
5) LA INDEMNIZACION DEL AUMENTO DEL VALOR QUE LA COSA EVICTA HAYA TOMADO EN
PODER DEL COMPRADOR, AUN POR CAUSAS NATURALES O POR EL MERO TRANSCURSO DEL
TIEMPO. Es lógico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde a un interés económico que
se ha incorporado al patrimonio del comprador y, además, por que la evicción priva al comprador del
aprovechamiento de este aumento. Esta indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la causa del
aumento del valor de la cosa evicta.
El legislador reglamentó minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los arts.1849 y
1850, distinguiendo las siguientes situaciones:
a) Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a MEJORAS EJECUTADAS POR EL COMPRADOR,
para los efectos de esa indemnización hay que distinguir:
 Si estaba de Buena Fe, esto es, si desconocía las causas de la evicción al momento de la venta,
está obligado a indemnizar las mejoras necesarias o útiles que hubiera efectuado el comprador,
pero sólo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intentó la
acción, ya que puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al pago de esas
mejoras por concepto de prestaciones mutuas (art.1849).
 Si estaba de Mala Fe, esto es, conocía las causas de la evicción al celebrarse la compraventa,
tiene que indemnizar al comprador todo aumento de valor que haya experimentado la cosa por
concepto de mejoras, incluido aun el reembolso de las mejoras voluptuarias (art.1849 inc.2).
b) Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a CAUSAS NATURALES, o al transcurso del tiempo,
también debemos distinguir para los efectos de su indemnización:
 Si el vendedor estaba de Buena Fe, tiene que pagar al comprador el aumento que ha
experimentado la cosa, pero con la siguiente limitación: no se abonará en lo que excediere la
cuarta parte del precio de venta (art.1850).
 Si el vendedor estaba de Mala Fe tiene que indemnizar todo aumento que experimente la cosa
por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin limitación alguna (art.1850).
Todo lo señalado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque tratándose de las ventas
forzosas, de acuerdo al art.1847, el vendedor debe una sola prestación: el precio. Ello es así porque este contrato
le ha sido impuesto al vendedor en caso de venta forzada, de tal suerte que su voluntad no ha concurrido a la
celebración del contrato y, por ello, no puede imputarse la evicción a su culpa (art.1851).
EVICCION “PARCIAL”:
Como su nombre lo indica, es la privación que sufre el comprador de parte de la cosa que compró en virtud de una
sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de compraventa.
CONSECUENCIAS DE LA EVICCIÓN PARCIAL.

Hay que establecer:
1) LA MAGNITUD DE LA PARTE EVICTA: Es decir, debe establecerse si la parte evicta fue o no determinante
en la celebración del contrato. Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador no habría
celebrado el contrato de compraventa, en ese caso, éste tiene un derecho de opción:
 Puede pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicio (art.1852 inc.final y 1853).
 Puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (art.1854).
Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habría celebrado el contrato de todas
maneras, en ese caso, éste sólo tiene derecho a pedir el saneamiento de la evicción parcial y nada más (art.1854).
2) QUIEN ES EL SUJETO PASIVO DE LA EVICCION: Es importante establecerlo porque éste no es solo el

inmediato vendedor de comprador que posee la cosa evicta, sino que también los antecesores de él en el dominio
(art.1841).
“EXTINCION” DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA EVICCION

Se puede extinguir por las siguientes causales:
1.- PRESCRIPCION: La obligación del vendedor de amparar judicialmente a su comprador es

imprescriptible. La prescripción que el legislador establece en esta materia se refiere a la obligación de
saneamiento de la evicción, pero sólo después que ésta se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado
la sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa. En otras palabras, la prescripción sólo dice
relación con la obligación de pagar el precio y las indemnizaciones a que se refiere el art.1847.
 PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE RESTITUIR EL PRECIO: Prescribe de acuerdo

a las reglas generales, 3 o 5 años, según se trate de acción ejecutiva u ordinaria (art.2515). Para
ver desde cuándo se cuenta el plazo, hay que distinguir:
1) Si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa, el plazo corre desde la
fecha de esta sentencia que produce la evicción (art.1856 inc.2).
2) Si no hay sentencia, porque el comprador restituyó la cosa al tercero por haberse allanado
el vendedor a la demanda de éste, el plazo corre desde la restitución de la cosa (art.1856
inc.2).
 PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LAS RESTANTES
INDEMNIZACIONES: Prescribe en 4 años contados en la misma forma señalada
anteriormente.
2.- RENUNCIA: El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento por evicción porque ella mira
a su solo interés y ésta es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa.
ALCANCES:
 Aun cuando el comprador haya renunciado a la acción de saneamiento, el vendedor tendrá que
restituir el precio, porque si no fuere así, habría un enriquecimiento sin causa (art.1852). Pero,
hay casos en que el vendedor ni siquiera tiene la obligación de restituir el precio:
a) Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena.
b) Cuando el comprador tomó sobre sí el riesgo de la evicción, especificándolo.
 La razón de esto es que en estas dos situaciones el contrato de compraventa pasa a tener el
carácter de aleatorio para el comprador, y el precio naturalmente, se estipula considerando los
riesgos que presenta la evicción, por lo que cabe concluir que va a ser menor que el que se
habría convenido de no presentarse dicha situación.
3.- OTRAS CAUSAS LEGALES

a) Cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitraje sin conocimiento
del vendedor, y el árbitro falla a favor del tercero demandante (art.1846 Nº1). El fundamento
de esto radica en que se está procurando por este medio evitar la colisión entre el comprador y
el tercero para perjudicar al vendedor. Si el vendedor consiente en que el problema se someta
a arbitraje, subsiste la obligación de saneamiento.
b) Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha seguido la evicción (art.1846

N°2).
c) Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (art.1843 inc.3).
d) Cuando citado el vendedor de evicción, este no comparece, pero el comprador pierde el juicio
por no haberse hecho valer una excepción o defensa que la pertenecía (art.1843 inc.3).
2.- SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene por finalidad garantizar al comprador la
posesión útil de la cosa en el sentido de que el comprador va a poder utilizar la cosa en su beneficio. Esta posesión
útil de la cosa va a desaparecer cuando se presenta algún vicio oculto o redhibitorio. El legislador no ha definido el
vicio redhibitorio. Los autores señalan que Vicio Redhibitorio “Es un defecto de la cosa, que existía al tiempo de
la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa"
VICIOS REDHIBITORIOS Y “ERROR SUSTANCIAL”

No debe incurrirse en equivocación de confundirlos.
a- Error sustancial, es el que recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Hay un falso o equivocado
concepto de una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus
condiciones inherentes (se trata de una situación de carácter subjetivo).
b- Vicio redhibitorio, consiste en un defecto o imperfección inherente a la cosa en sí misma y que tiene como
consecuencia el hacerla inútil para su uso natural (se trata, por consiguiente, de una situación objetiva).
“REQUISITOS” PARA QUE UN VICIO SEA REDHIBITORIO Art.1858
1.- QUE EL VICIO HAYA EXISTIDO AL TIEMPO DE LA CELEBRACION DEL CONTRATO sólo de
estos vicios puede hacerse responsable al vendedor, ya que después del contrato de compraventa la cosa ha
dejado de estar en su poder y cuidado. Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya
existido en toda su extensión o gravedad al momento de la celebración del contrato, sino que basta que
exista un germen en ese momento y se desarrolle con posterioridad.
2.- QUE EL VICIO SEA GRAVE: lo es, cuando el defecto es de tal naturaleza que impide total o
parcialmente el uso de la cosa. Se trata aquí de una cuestión de hecho que el juez va a tener que resolver.
El N°2 del art.1858 da una pauta que puede servir al juez para establecer si hay o no gravedad en el vicio
ello, según si puede o no presumirse que el comprador, conociendo el vicio, hubiere o no comprado la cosa
o la hubiere comprado en un precio menor.
3.- QUE EL VICIO SEA OCULTO: lo es cuando el comprador lo ignora por no habérselo manifestado el
vendedor. Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el silencio del vendedor. Ellos son
los siguientes:
a) Cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio (art.1858 n.3).
b) Cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente conocer el vicio
(art.1858 n.3), ejemplo: un veterinario compra un animal enfermo.
“CLAUSULAS” QUE HACEN REDHIBITORIOS VICIOS QUE NO LO SON: El legislador autoriza

expresamente que las partes den a un vicio el carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea naturalmente. El
art.1863 dice que "las partes pueden por el contrato...", luego el carácter redhibitorio que pueda atribuírsele a un
vicio se hace sólo en el contrato, no en una convención posterior.
“EFECTOS” DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

Los efectos son los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza y que se traducen en dos
acciones que el comprador puede intentar en contra del vendedor.
1. La ACCION REDHIBITORIA: “Es aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolución de la
venta” (art.1857).
2. La ACCION ESTIMATORIA o CUANTI MINORIS: “Es la que la ley confiere al comprador para que
pueda pedir una rebaja proporcional del precio”.
La Regla General es que el comprador tiene un D° DE OPCION. Sin embargo, esta regla tiene Excepciones, hay
casos en que el comprador solamente ejercer la acción de rebaja del precio. Estos son los siguientes:
1) Cuando los vicios no son graves (art.1868).
2) Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato, encontrándose en poder del comprador y por
culpa de éste (art.1862 inc.1). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella, subsiste el derecho
de opción para el comprador (art.1862 inc.2).
3) El legislador ha considerado también la situación del vendedor que sabía del vicio redhibitorio y guardó
silencio (no lo hizo presente al comprador). En este caso, el vendedor queda obligado a la restitución
de la cosa o a la rebaja del precio, y también a indemnizar perjuicios en favor del comprador (art.1861).
4) Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el art.1865, señalando que la
acción redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los
vicios de la cosa vendida, no los hubiera declarado a petición del comprador.
“EXTINCION” DE LA ACCION DE SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS
1.- POR PRESCRIPCION: A este respecto debemos distinguir:

A. ACCIÓN REDHIBITORIA
a. Bienes muebles prescribe en el plazo de 6 meses desde la entrega real de la cosa
b. Bienes inmuebles, en un año desde la entrega real de la cosa; estos plazos pueden ampliarse o
restringirse por voluntad de los contratantes.
B. QUANTI MINORIS
a. Bienes muebles prescribe en el plazo de un año, desde la entrega real.
b. Bienes inmuebles prescribe en el plazo 18 meses para los inmuebles (art.1869). Este plazo
también se cuenta desde la entrega real. El art.1869 nada dice sobre la posibilidad de ampliar o
restringir estos plazos. Sin embargo, Alessandri sostiene que también las partes pueden ampliar
o restringir este plazo, porque si no tuvieran esta facultad podría darse la situación que la acción
prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso de que las partes, hubieran ampliado el
plazo de prescripción de esta última.
2.- POR RENUNCIA: Esta acción puede renunciarse porque la obligación de saneamiento es un elemento
de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios no
exime al vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y él no se lo manifestó al comprador
(art.1859).
2.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Estas obligaciones están establecidas en los arts.1793, 1827 y 1871. La principal de estas obligaciones es
la de Pagar el precio, señalándolo así expresamente el legislador en el art.1871.
A.- OBLIGACION DE RECIBIR LA COSA COMPRADA: Está establecida en el art.1827, señala que si el
comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle al vendedor los gastos de alquiles de
los almacenes, graneros y vasijas en que se contenga lo vendido. Además, establece que cesa la responsabilidad del
vendedor por el cuidado de la cosa respondiendo solamente del dolo o culpa grave. Esta obligación del comprador
de recibir la cosa que el compró no es más que la lógica consecuencia de la obligación del vendedor de entregar la
cosa vendida.
Qué sucede si el comprador se niega a recibir la cosa comprada por él:
1) El vendedor puede PAGAR POR CONSIGNACION (arts.1598 y sgtes).
2) El vendedor podrá pedir la RESOLUCION o el CUMPLIMIENTO del contrato por incumplimiento de
la obligación del comprador de recibir la cosa comprada (art.1489).
B.- OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO: Esta es la principal obligación del comprador (art.1871). Es un
requisito de la esencia del contrato de compraventa. En lo que dice relación con el tiempo y lugar de pago del precio,
hay que estarse a lo estipulado por las partes. De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo
o una condición, habría que atenerse a ello. Si nada han dicho las partes, se aplican las reglas generales indicadas
en el art.1872. Sobre esto hay que tener presente que el pago del precio no puede hacerse por parcialidades
(art.1591). Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede pagar por consignación.
La ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, que se traduce en que la obligación de
pagar el precio por el comprador se suspende cuando éste deposita el precio en el tribunal con la aprobación del
juez, a causa de haberse perturbado su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas del
comprador. Se trata aquí no de un pago por consignación, sino de un depósito en el tribunal, lo que es una retención
judicial del precio que dura hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio
(art.1872 inc.2). Así por ejemplo, se ha resuelto que si se trata de la compraventa de un inmueble y un tercero
obtiene una medida precautoria consistente en la prohibición de gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce
en la prohibición de hacer la tradición del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este derecho
de retención.
Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el vendedor va a poder demandar a su arbitrio el
pago del precio o la resolución del contrato, en ambos casos, con indemnización de perjuicios. Es decir, va a poder
poner en acción la condición resolutoria tácita contemplada en el art.1489 y que se encuentra reiterada en materia
de compraventa en el art.1873.
CONSECUENCIA DE LA “RESOLUCION” DE LA COMPRAVENTA

En esta materia hay algunas reglas especiales:
1) La regla general en materia de resolución es que producida ésta no se deben los frutos percibidos en el
tiempo intermedio (tiempo que va entre la celebración del contrato y su resolución art.1488). Pero el
contrato de compraventa, cuando la resolución se produce por el no pago del precio, el comprador va a
tener que restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en proporción
a la parte no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial (art.1875).
2) La regla general en materia de resolución es que tratándose del pago de expensas y deterioros se
presume la buena fe del deudor resolutorio. Pero, tratándose del contrato de compraventa, se presume
legalmente la mala fe del comprador que no ha pagado el precio, salvo que este pruebe lo contrario, es
decir, que fue fortuita, y no por culpa de él ha sufrido un deterioro tan grande que le impide pagar el
precio (art.1875 inc.3). El hecho de que se presuma legalmente la mala fe del comprador significa que
si éste no puede comprobar lo contrario en los términos del art.1875 inc.3, se le van a reembolsar
solamente las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las útiles ni las voluptuarias, pudiendo
en este caso, sí llevarse las materiales, siempre que concurran los requisitos de los arts.910 y 911.
3) Si hubiese habido arras, la resolución del contrato de compraventa por no pago del precio faculta al
vendedor para retenerlas si las hubiera recibido o para exigirlas dobladas si las hubiera dado (art.1875).
4) En el art.1876 inc.1 se señala que la resolución por el no pago del precio, respecto a los efectos que
produce en relación con los terceros poseedores, se rige por los arts.1490 y 1491. Este inc.1 del art.1876
es totalmente inoficioso, porque aún cuando nada hubiere dicho, de todos modos se hubieran aplicado
los artículos señalados. Pero, tiene importancia el art.1876 por lo dispuesto en su inc.2, ya que establece
un resguardo en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en su favor
cuando en la escritura se dice que se pagó el precio, ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas
en contrario:
 La de la Nulidad de la Escritura,
 La de la Falsificación de la Escritura.
Este resguardo es solo respecto de terceros, de tal manera que entre las partes podrá probarse que no hubo
pago del precio de la compraventa, aun cuando en la escritura se diga lo contrario y las únicas limitaciones que
pudieran existir aquí son las de la testimonial de acuerdo con el valor de la cosa (art.1708 y 1709). Si llega a probarse
que no hubo pago del precio, no obstante haberse pagado, se va a poder pedir la resolución del contrato o que se
declare simulado.
PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Entre los Pactos Accesorios al contrato de compraventa, podemos indicar:
1.- El Pacto Comisorio (art. 1877 y sgtes).
2.- El Pacto de Retroventa (art. 1881 y sgtes).
3.- El Pacto de Retracto (art. 1886).
4.- Otros Pactos (art.1887).
1.-PACTO COMISORIO: distinguir

1) Pacto Comisorio en el Contrato de Compraventa POR INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION
DE PAGAR EL PRECIO. Este pacto puede ser simple o calificado, y consiste en la estipulación de que
si no se paga el precio se puede resolver la compraventa, esto en cuanto al simple. Es calificado, o con
cláusula de resolución ipso facto en la compraventa, no opera de pleno derecho sino que la consecuencia
que produce es que el tiempo de que dispone el comprador para cumplir con su obligación, de pagar el
precio, es reducida, porque va a disponer de 24 horas desde la notificación judicial de la demanda.
2) Pacto Comisorio en el Contrato de Compraventa POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIERA
OTRA OBLIGACION. Puede ser simple o calificado.
2.- PACTO DE RETROVENTA: Art.1881. y sgts."Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de
esta estipulación lo que haya costado la compra".
Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria ordinaria potestativa que depende de la sola voluntad
del acreedor (vendedor). En el fondo el pacto de retroventa es una caución, ya que el comprador va recibir la cosa
y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella; o la cantidad que se hubiere estipulado.
“REQUISITOS” DEL PACTO DE RETROVENTA

1) Tiene que estipularse al momento del contrato. Art.1881, "por el pacto de retroventa el vendedor se reserva
la facultad de...", redacción que nos está indicando que ello debe hacerse en el momento de la celebración
del contrato y no con posterioridad.
2) Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la cosa cuando vuelva a comprarla. En
caso que nada se diga, ese precio será el mismo de la compraventa.
3) Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la cosa que ha vendido (art.1885).
“EFECTOS” DEL PACTO DE RETROVENTA

1) Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja transcurrir el plazo dentro del cual pudo
ejercitar esta facultad. En tal situación se consolida el derecho del comprador, es decir, el comprador que tenía
la calidad de dueño condicional pasa en virtud de esta situación, a ser dueño puro y simple.
2) Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida, deberá ejercitar una acción judicial en contra del
comprador pidiendo la restitución de la cosa que vendió, debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas
que este hubiese realizado en mejoras necesarias no teniendo responsabilidad por las útiles y las voluptuarias.
Por su parte, va a tener que indemnizar, el comprador al vendedor, los daños que se hubieren originado por su
hecho o culpa.(Art.1883.).
3) Efectos respecto de terceros: El problema que pudiera presentarse dice relación con los terceros que pudiera
haber obtenido algún derecho sobre la cosa. La ley nos dice que respecto de los terceros se aplica lo dispuesto
en los Arts.1490 y 1491.(1882).
3.- PACTO DE RETRACTO: "Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que consiste en que, si
dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un
mejor precio que el que se estipuló en la compraventa, se va a producir la resolución de ésta, a menos que el
comprador o su adquirente mejore el precio en los mismos términos". Producida la resolución en virtud del
pacto de retracto, se aplican a éste, las mismas reglas aplicables al pacto de retroventa.
4.- OTROS PACTOS ACCESORIOS: Art.1887, pueden agregarse cualesquiera otros, siempre que sean lícitos.
a- LA RESCISION DE LA VENTA POR LESION ENORME: La regla general en el derecho chileno, es

no aceptar la lesión como vicio de los contratos. Sin embargo, hay contratos como la compraventa de
bienes raíces en que el legislador la acepta como vicio. La lesión enorme en la compraventa consiste
en: "Desproporción grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida".
En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones, lo que se traduce en que
una de las partes obtiene una utilidad desmedida frente a la otra, sufriendo esta última un perjuicio por
la diferencia de valores. Es justamente para proteger a las partes, que el legislador establece en la
compraventa la lesión enorme. Aún más, le da el carácter de irrenunciable.
REQUISITOS PARA QUE OPERE:

1.- Que la lesión “sea enorme” en los términos del art.1889 La lesión debe revestir gravedad
pues al legislador no le interesa cualquier desigualdad en las prestaciones, pues siempre
hay un margen de utilidad y de pérdida, pero ese margen debe tener un límite. Es por esto
que cuando adquiere el carácter de enorme, se autoriza que se rescinda el contrato. Así la
lesión puede ser invocada por ambas partes, a saber:
 EL VENDEDOR. Cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa vendida.
 EL COMPRADOR. Cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del que paga por ella.
El Art.1889, señala que la lesión resulta de la comparación del verdadero precio de la cosa
con que efectivamente se paga. Pero, ¿Cuál es el Justo Precio? el justo precio se refiere al
tiempo del contrato, así, en el evento que se celebre una promesa de celebrar un contrato
de compraventa, el justo precio se mira al momento de la compraventa.
2.- Que la compraventa “sea susceptible de rescindirse” por lesión enorme No toda
compraventa puede rescindirse por lesión enorme, sino solamente la de INMUEBLES, ya
que los muebles cambian de valor con facilidad. Pero la lesión enorme no aplica a la venta
de inmuebles cuando la hace el Ministerio de la Justicia; la razón es que en esas ventas el
precio se determina en pública subasta, quedando fuera todo abuso por parte del comprador.
EFECTOS DE LA LESION ENORME

 La PARTE QUE SUFRE los efectos de la lesión, sólo puede ir por la contraparte
pidiendo la rescisión de la venta, que se deje sin efecto y que se proceda a las
restituciones mutuas como ocurre para el caso de la nulidad.
 EL CULPABLE de la lesión, puede solicitar que se le rebaje el precio o se le
complete (según sea comprador o vendedor). Este derecho de hacer subsistir el
contrato devolviendo el exceso o pagando la diferencia, lo confiere la ley solo al
culpable de la lesión y sólo una vez que se ha dictado la sentencia que declara la
rescisión puede ejercerlo. (art.1890 inc.1).
 Declarada la Rescisión por Sentencia Judicial, la parte a quien le es imputable la
lesión (Culpable), tiene un “Derecho Opcional”:
1.- Completar el precio o devolver la diferencia: aquí subsiste el
contrato, y debemos distinguir a quién es imputable la lesión:
 IMPUTABLE AL COMPRADOR: Este completa el precio

pagando la diferencia, y para establecer a cuánto asciende ella
debe permitir completar el justo precio, menos un 10 por ciento.
Ejemplo. Si el justo precio es $1000 y el vendedor ha recibido
$400, el comprador debe completar $900, ya que ese es el justo
precio con deducción de la décima parte.
 IMPUTABLE AL VENDEDOR: Este tiene que restituir el
exceso de precio recibido, pagando una diferencia, y para
determinarla, se aumenta el justo precio en un 10 por ciento.
Ejemplo: Justo precio $1000, el comprador ha pagado $2500,
debemos aumentar el justo precio en un 10 por ciento lo que nos
da $1100. El exceso, que debe restituir es de $1400.
2.- Aceptar la rescision enorme con todas sus consecuencias: Es decir,
se allana a ella, quedando extinguido y sin efecto el contrato,
produciéndose la rescisión. La rescisión no es una nulidad, sin embargo
produce iguales efectos, con las siguientes diferencias:
 El comprador restituye intereses y frutos, a contar del día en que
se notificó la demanda (art.1890 inc.2).
 Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la
celebración del contrato (art.1890 inc.2).
 El comprador no está obligado a indemnizar deterioros, salvo
que se hubiere aprovechado de ellos (art.1894).
 Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa
antes de la rescisión, no caducan de pleno derecho, sino que el
comprador va a tener que cancelar esos gravámenes para
devolver la cosa sin ellos al vendedor (art.1895).
EXTINCION DE LA ACCION RESCISORIA: Esta acción se extingue por:
1.- PRESCRIPCION: Art.1896. La acción rescisoria por lesión enorme, prescribe

en 4 años contados desde la fecha del contrato.
2.- DESTRUCCION DE LA COSA: Art.1893. Producida la extinción de la cosa,

no es posible su restitución, y la restitución es el efecto de la rescisión del contrato.
3.- ENAJENACION DE LA COSA: Art.1893 inc.2°. Si la cosa vendida sale del

patrimonio del comprador, no hay acción rescisoria. Pero si el comprador ha
enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que él había pagado, procede en
su contra una acción indemnizatoria, pero que no es acción rescisoria por lesión
enorme, Esta acción indemnizatoria, produce el efecto que el comprador va a tener
que devolver el sobreprecio con un límite, que es el justo precio de la cosa con
deducción de un 10 por ciento. En lo que el sobreprecio exceda de este tope, le
pertenece lícitamente al comprador (art.1893 inc.2).

Compraventa (26990)

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Compraventa (26990)

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

MADELYNE SEPULVEDA NEIRA

LICENCIADA EN CIENCIAS JURIDICAS

SEGÚN SUS CARACTERÍSTICAS ES UN CONTRATO, Y SE CLASIFICA EN:

PROBLEMAS QUE DERIVAN DE LA DEFINICION

REQUISITOS GENERALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

A.- LA COSA VENDIDA

1.- LA COSA VENDIDA TIENE QUE SER “COMERCIABLE”

2.- LA COSA VENDIDA TIENE QUE SER “REAL”

3.- LA COSA VENDIDA DEBE SER “DETERMINADA O DETERMINABLE”

4.- LA COSA VENDIDA “NO DEBE PERTENECER AL COMPRADOR”

LA VENTA DE COSA AJENA

“EFECTOS” DE LA VENTA DE COSA AJENA

LAS SOLEMNIDADES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1.- SOLEMNIDADES LEGALES

 SOLEMNIDADES LEGALES “ORDINARIAS”

 SOLEMNIDADES LEGALES “ESPECIALES”

SITUACION DE LAS “VENTAS FORZADAS” EN EL JUICIO EJECUTIVO

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y “LAS ARRAS”

NORMAS SOBRE CAPACIDAD PARA EL

INCAPACIDADES ESPECIALES EN LA COMPRAVENTA

1.- INCAPACIDAD PARA “COMPRAR Y VENDER”

Infracción a lo dispuesto en el Art.1796: Si se celebra una compraventa entre cónyuges no divorciados

2.- INCAPACIDAD PARA “VENDER”:

3.- INCAPACIDAD PARA “COMPRAR”

EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

EFECTOS DEL CONTRATO DE

ENTREGA SANEAR LA PAGAR RECIBIR

1.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

A.- OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA.-“Consiste en conferir al comprador la Posesión Legal y

1.- OBLIGACION DE “CONSERVACION” DE LA ESPECIE O CUERPO CIERTO HASTA SU ENTREGA

2.- OBLIGACION DE CONFERIR AL COMPRADOR LA “POSESION LEGAL Y MATERIAL” DE LA

a) EL VENDEDOR ES DUEÑO DE LA COSA VENDIDA: La forma en que el vendedor va a conferir la posesión

b) EL VENDEDOR NO ES EL DUEÑO DE LA COSA VENDIDA: también en este caso el vendedor va a conferir

“LUGAR” EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSA

“MOMENTO O TIEMPO” EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA

1) SI EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES PURO Y SIMPLE: el vendedor tiene que efectuar la entrega

“IMPORTANCIA” DE ESTABLECER EL MOMENTO O TIEMPO DE LA ENTREGA

“QUE” DEBE COMPRENDER LA ENTREGA

LA ENTREGA EN MATERIA DE “VENTA DE PREDIOS RUSTICOS”

PROBLEMAS EN RELACION A “LA CABIDA”

VENTA COMO “ESPECIE O CUERPO CIERTO”

PLAZO DE PRESCRIPCION DE ESTAS ACCIONES

APLICACION DE LOS ART. 1832 Y 1833 A LA “VENTA DE UNIVERSALIDADES DE D°”

ACCIONES DEL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR QUE NO CUMPLE LA OBLIGACION DE

B.- OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA COSA

1.- EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION “Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al

“CARACTERES” DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA EVICCION

1.- Que el Comprador sea PRIVADO DEL TODO O PARTE DE LA COSA

2.- Que la Evicción provenga de un HECHO ANTERIOR A LA VENTA

“ETAPAS” QUE COMPRENDE EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION

1.- OBLIGACIÓN DE “AMPARO JUDICIAL”

 NO COMPARECE AL JUICIO, Si el vendedor citado legalmente de evicción NO COMPARECE EN

 COMPARECE AL JUICIO. Puede adoptar dos actitudes:

2.- OBLIGACIÓN DE “INDEMNIZAR”

2) LA INDEMNIZACION DE LAS COSTAS LEGALES DEL CONTRATO DE VENTA QUE HUBIEREN

3) LA INDEMNIZACION DEL VALOR DE LOS FRUTOS, QUE EL COMPRADOR HUBIERE SIDO

CONSECUENCIAS DE LA EVICCIÓN PARCIAL.

2) QUIEN ES EL SUJETO PASIVO DE LA EVICCION: Es importante establecerlo porque éste no es solo el

“EXTINCION” DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA EVICCION

1.- PRESCRIPCION: La obligación del vendedor de amparar judicialmente a su comprador es

 PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE RESTITUIR EL PRECIO: Prescribe de acuerdo

3.- OTRAS CAUSAS LEGALES

b) Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha seguido la evicción (art.1846