TCHN - Monografía Final

DERECHO COMERCIAL II
TÍTULO DE CRÉDITO
HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
GRUPO 09
PORTADA
PORTADA
i
UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
CARÁTULA
CARÁTULA
TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
DOCENTE:
BALLESTEROS GARCIA, MANUEL JORGE
ASIGNATURA:
AUTORES:
CALLE MALDONADO, JUAN
CÉSPEDES GODOS, ADRIANA
CHUMACERO PINTADO, YASMYN
MARROQUIN FLORES, ARIANA
SOJO RUMICHE, ASTRID
VIVANCO JUÁREZ, KARLA
PIURA, 4 DE DICIEMBRE DEL 2023
ii
DEDICATORIA
Muy por encima de todo, agradecemos a nuestro

Señor Padre Todopoderoso por llenar de sabiduría
nuestras mentes y darnos la oportunidad de seguir
luchando por nuestros objetivos, guiándonos siempre
por el camino correcto. Igualmente, a nuestro
distinguido maestro, Ballesteros García Manuel Jorge,
por asignarnos un trabajo que nos beneficiará
totalmente en la ampliación denuestros conocimientos
con un arduo proceso de investigación, así como en la
mejora de nuestro perfil como futuros abogados. A
nuestros padres, por apoyarnos en todo lo que
necesitamos y permitirnos estar en una de las mejores
universidades del norte del Perú que es, sin duda
alguna, nuestra queridísima Universidad Privada
Antenor Orrego.
iii
ÍNDICE
PORTADA ................................................................................................................ i
CARÁTULA ............................................................................................................. ii
DEDICATORIA ....................................................................................................... iii
ÍNDICE ................................................................................................................... iv
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... vi
CAPÍTULO I.- ANTECEDENTES ........................................................................... 1
1.1.- Origen ......................................................................................................... 2
1.2.- Evolución .................................................................................................... 3
1.2.1.- Evolución internacional ......................................................................... 4
1.2.2.- Evolución nacional ................................................................................ 5
CAPÍTULO II: DERECHO COMPARADO .............................................................. 6
2.1. Legislaciones Sudamericanas ................................................................... 6
CAPÍTULO III.- TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE ................ 8
3.1.- Concepto .................................................................................................... 9
3.2.- Naturaleza .................................................................................................10
3.3- Función .......................................................................................................11
3.4.- Características ...........................................................................................12
3.5- Sujetos intervinientes ..................................................................................13
3.6- Requisitos o contenido................................................................................15
3.7.- Atributos .....................................................................................................17
3.8.- Formalidades ............................................................................................19
3.9.- Circulación del título valor ..........................................................................20
3.10.- Ejecución de la hipoteca ..........................................................................21
3.11.- Cancelación de la hipoteca ......................................................................23
3.12.- Perjuicio, deterioro o extravío del título ....................................................23
iv
3.13.- Limitaciones .............................................................................................23
3.14.- Potencialidades........................................................................................28
3.15.- Importancia ..............................................................................................29
CAPÍTULO IV.- SEGURIDAD JURÍDICA EN EL TÍTULO DE CRÉDITO

HIPOTECARIO NEGOCIABLE .............................................................................29
4.1.- Derecho hipotecario exclusivo ...................................................................30
4.2.- Ejecución extrajudicial ...............................................................................30
4.3.- Agilidad en la transmisión .........................................................................31
4.4.- Pago del crédito garantizado ....................................................................31
4.5.- Exclusión del bien hipotecado de la masa concursal .................................31
CAPÍTULO V.- RÉGIMEN JURÍDICO ..................................................................32
5.1.- Ley N°. 26702 de diciembre de 1996 .........................................................32
5.2.- Ley de Títulos Valores- LEY N° 27287 ......................................................33
5.3.- Resolución N° 685-2007-SBS, artículo 4. .................................................37
5.4.- Resolución N° 801-2009-SUNARP-TR-L, numeral 9. ................................37
CONCLUSIONES..................................................................................................38
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................39
ANEXOS ...............................................................................................................41
v
INTRODUCCIÓN
La presente monografía titulada " Título de Crédito Hipotecario Negociable

en el Perú”, está creada por estudiantes del sexto ciclo de la escuela profesional
de Derecho de la Universidad Privada Antenor Orrego, los cuales tienen como
objetivo principal conocer sobre el Título Valor del Crédito Hipotecario Negociable.
Asimismo, tiene cinco objetivos específicos; el primer objetivo requiere
encumbrar los antecedentes de este Título Valor; el segundo, comparar al Título de
Crédito Hipotecario Negociable con la otras lesgilaciones; el tercero, conceptualizar
a l Título de Crédito Hipotecario Negociable; cuarto, abarcar la seguridad jurídica
de este título valor; y por último, determinar el Marco jurídico
Puesto que, muchos ciudadanos e incluso abogados peruanos no tienen
conocimiento alguno de este Título Valor, para lo cual hemos decidido estructurar
el tema en cinco capítulos que facilitarán la comprensión del lector.
Antes de sumergirnos a fondo en el tema, es importante resaltar que el Título
de Crédito Hipotecario Negociable, es manejado por endoso y representa derechos
de cobro de un crédito individual con garantía hipotecaria, inscritos ambos -el
crédito y la garantía- en Registros Públicos. Es decir, con el endoso, se transfiere
simultáneamente los derechos de cobro sobre el crédito y la garantía real.
Bajo todo el parámetro de ideas expuesto anteriormente, deseamos que el
trabajo monográfico cumpla con todas sus expectativas y puedan hacer uso de este
como base de conocimiento. De antemano, muchas gracias.
vi
CAPÍTULO I.- ANTECEDENTES
En la normativa bancaria, no hay un precedente inmediato para el título

valor mencionado. La Ley 26702, que está en vigencia en la actualidad, es la
que instaura el Título de Crédito Hipotecario Negociable.
No obstante, a partir de 1990, la política económica se orientó hacia la
creación de nuevos instrumentos financieros, incluidos los hipotecarios, con el
objetivo de dinamizar el mercado crediticio peruano. En este contexto, la
derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 introdujo las Letras
Hipotecarias como un medio para facilitar un acceso masivo al crédito
hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861, conocido como la Ley del Mercado de
Valores, en su 15ª Disposición Final, estableció que los créditos respaldados con
garantía hipotecaria de primer rango, otorgados por empresas del sistema
financiero, podrían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente
y sin obligación alguna por parte del endosante. Este instrumento fue
denominado Certificado Hipotecario Endosable.
Por otro lado, algunas características del Título, como la facultad otorgada
al acreedor y deudor para pactar la ejecución extrajudicial de la hipoteca, han
sido reguladas en normativas antiguas, como el D. Leg. 495, la Ley del Registro
Predial e Hipoteca Popular. “Esta norma permitía que un tercero, mediante un
poder irrevocable no sujeto a caducidad, llevara a cabo la venta extrajudicial del
inmueble gravado, de acuerdo con las condiciones establecidas por el Artículo
33° de dicha norma”. (Sánchez, 2007, pág 45)
Con la emisión de la Resolución 838-97-SBS en noviembre de 1997, que
reglamenta el Artículo 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y
características generales del Título. Además, se otorgó a la SUNARP, como
entidad rectora de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la
facultad de aprobar las características físicas del Título, lo cual se materializó
mediante la Resolución 258-99-SUNARP del 12 de agosto de 1999. (Sánchez,
2007)
1
1.1.- Origen
El sistema de crédito hipotecario privado establecido por las mutuales de

vivienda, bajo la jurisdicción de la Ley 12813, se inspiró en las asociaciones de
ahorro y préstamo de los Estados Unidos y en las sociedades de construcción
inglesas (building societies). Este sistema propuso la creación de nuevos
contratos hipotecarios con el objetivo de desarrollar un Mercado Secundario de
Hipotecas. La concesión de créditos a plazos de hasta veinte años, mayormente
financiados por depósitos de ahorro a la vista, presentaba desafíos financieros
complicados que quizás podrían haberse solucionado con la existencia de un
Mercado de Hipotecas.
Por esta razón, surgió la necesidad de autorizar nuevas formas de crédito
hipotecario que facilitaran la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas.
En ese periodo, el Código Civil de 1936 regulaba tanto la hipoteca voluntaria
como la hipoteca legal. En relación con la primera, incluía la hipoteca para
respaldar títulos transmisibles por endoso o al portador, conocidos como
"cédulas". Posteriormente, en el Libro de los Contratos, detallaba
minuciosamente la emisión de bonos hipotecarios (artículo 1802 y siguientes).
“Este proceso requería la intervención del entonces Banco Central
Hipotecario, actuando como fideicomisario, para verificar la legalidad de la
emisión, la suficiencia económica de la garantía y representar a los poseedores
actuales y futuros de los títulos”. (Sánchez, 2007, pág 48)
El Banco Central Hipotecario, creado por la Ley Nº 6126, emitió papeles
llamados Cédulas, que eran en realidad bonos respaldados por su propia ley y
no por una hipoteca específica. La colocación de estos bonos era obligatoria, ya
que formaban parte de los préstamos comunes otorgados por el Banco, y su
negociación en el Mercado era necesaria para su realización. Tanto la venta
como la compra de estos títulos se cotizaban por debajo del valor nominal, y el
deudor también podía pagar parte de su deuda con estos papeles.
Antes de este proceso, la Ley de Bancos Hipotecarios de 1889 ya había
autorizado préstamos con garantía hipotecaria a ser amortizados en hasta treinta
años, permitiendo la emisión de cédulas hipotecarias. En 1896, esta facultad se
extendió a la Caja de Ahorros de la Sociedad de Beneficencia, y con la
2
promulgación del Código de Comercio, se reguló a los Bancos de Crédito

territorial otorgándoles las mismas facultades.
El Código Civil de 1984, a diferencia de las expectativas, simplificó las
normas sobre la hipoteca de cédulas y omitió toda regulación referente a la
emisión de bonos hipotecarios, quizás influido por la falta de uso de las normas
incluidas en la materia por el Código Civil de 1936, que derogó.
En la Revista oficial del Poder Judicial, titulada “El Título De Crédito
Hipotecario Negociable”, el autor especifica que:
Pasaron algunos años hasta que se abordó esta laguna legal.
Primero, la Ley de Mercado de Valores, Decreto Legislativo Nº 861 de
octubre de 1996, autorizó la inscripción de valores en la CONASEV.
Luego, la Ley General del Sistema Financiero Nº 26702 de diciembre de
1996, reguló la emisión de instrumentos financieros y la nueva Ley de
Títulos Valores Nº 27287 reconoció su carácter de Título Valor, con todas
las implicancias legales que ello conlleva. (Sánchez, 2007, pág 49)
1.2.- Evolución
La evolución del Título de Crédito Hipotecario Negociable ha sido

significativa a lo largo del tiempo, marcada por cambios legislativos y ajustes en
respuesta a las necesidades del mercado financiero.
El autor en la Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de
la Universidad Alas Peruanas, especifica que:
El Perú ha sido guiado por la necesidad de dinamizar el mercado
crediticio y proporcionar soluciones financieras flexibles. A través de
cambios legislativos y adaptaciones a las demandas del mercado, el Titulo
de Crédito Hipotecario Negociable ha evolucionado para convertirse en
un instrumento vital en el ámbito hipotecario peruano. (Tello, 2013, pág 2)
3
1.2.1.- Evolución internacional
Para acontecer la evolución internacional de este título valor, se manejara

emediante los siguientes puntos:
Antecedentes y Desarrollo en Países Pioneros: La evolución del
título de crédito hipotecario negociable se ha visto influenciada por la experiencia
de países pioneros en la creación de instrumentos similares, como los Mortgage-
backed Securities (MBS) en Estados Unidos. La crisis financiera de 2008 generó
cambios en la regulación, pero los títulos respaldados por hipotecas siguieron
siendo relevantes en la estructuración financiera.
Expansión en América Latina: Varios países de América Latina,
incluido Perú, han adoptado o adaptado el concepto del título de crédito
hipotecario negociable para fomentar el financiamiento hipotecario. Estos títulos
se han convertido en una herramienta para dinamizar el mercado inmobiliario y
proporcionar opciones de inversión.
Regulación y Marco Legal: La evolución del título de crédito
hipotecario negociable ha estado acompañada por el desarrollo y ajuste de
marcos legales y regulaciones específicas en cada país. La creación de leyes
que respalden estos instrumentos busca proporcionar seguridad jurídica,
incentivar la inversión y proteger a los participantes del mercado.
Innovaciones Financieras: La evolución del título de crédito
hipotecario negociable también refleja las innovaciones financieras en el ámbito
internacional. La creación de productos financieros más sofisticados, como los
bonos respaldados por hipotecas y otros valores estructurados, ha influido en la
concepción y desarrollo de los títulos de crédito hipotecario negociable.
Inclusión de Factores Sociales y Ambientales: En algunos casos,
la evolución de los títulos de crédito hipotecario negociable ha estado vinculada
a iniciativas de inclusión social y ambiental. La creación de instrumentos que
fomenten el acceso a la vivienda sostenible y socialmente responsable ha
ganado relevancia en el contexto internacional.
Desarrollo Tecnológico: La incorporación de tecnologías
financieras (fintech) en el ámbito hipotecario también ha influido en la evolución
del título de crédito hipotecario negociable. Plataformas digitales, contratos
4
inteligentes y otras tecnologías emergentes han impactado la emisión, gestión y

negociación de estos títulos.
1.2.2.- Evolución nacional
Para abarcar la forma de evolución a nivel nacional, se manejara de la

siguiente manera:
Creación mediante Ley 26702 (1996): El Título de Crédito

Hipotecario Negociable fue establecido por la Ley 26702 en 1996. Esta ley
buscaba impulsar el mercado crediticio peruano y facilitar el acceso a
financiamiento mediante la creación de instrumentos financieros innovadores.
Contexto de Mercado Secundario de Hipotecas: La creación del
título de crédito hipotecario negociable estuvo vinculada a la aspiración de formar
un Mercado Secundario de Hipotecas. Esto se originó como respuesta a la
dificultad financiera de manejar créditos a largo plazo, hasta veinte años, con
recursos provenientes principalmente de depósitos de ahorro a la vista.
Regulación del Mercado por parte del Banco Central Hipotecario
(BCH): En sus inicios, el Banco Central Hipotecario, creado por la Ley Nº 6126,
emitía papeles llamados Cédulas, que eran esencialmente bonos respaldados
por su propia ley. Sin embargo, estos no estaban respaldados por una hipoteca
específica, sino por la cartera hipotecaria global del banco. Este enfoque fue
cambiando a medida que se buscaba una mayor especialización y regulación en
el mercado.
Intervención de la Ley de Mercado de Valores (1996): La Ley de
Mercado de Valores, mediante el Decreto Legislativo Nº 861 de 1996, autorizó
la inscripción de valores en la CONASEV (Comisión Nacional Supervisora de
Empresas y Valores), estableciendo un marco más amplio para la emisión y
negociación de instrumentos financieros.
Regulación detallada en la Ley General del Sistema Financiero
(1996): La Ley General del Sistema Financiero, Nº 26702, promulgada en
diciembre de 1996, reguló específicamente la emisión de instrumentos
financieros, incluyendo bonos, letras hipotecarias y cédulas hipotecarias. Estas
5
disposiciones brindaron un marco más claro y completo para el desarrollo del

mercado de títulos hipotecarios.
Reconocimiento como Título Valor (Ley de Títulos Valores - 1999):
La Ley de Títulos Valores, Nº 27287, promulgada posteriormente, reconoció al
Título de Crédito Hipotecario Negociable como un Título Valor. Este
reconocimiento implicó consecuencias jurídicas significativas, proporcionando
una base legal sólida para su emisión, negociación y respaldo.
CAPITULO II: DERECHO COMPARADO
El título de crédito hipotecario negociable es otro título valor que facilita la

obtención de financiamiento mediante la garantía hipotecaria que representa.
Efectivamente, es un título valor a la orden emitido por Registros Públicos a
solicitud del propietario de un inmueble inscrito, incorporando desde su emisión
una garantía hipotecaria sobredicho inmueble. De esta manera, el propietario
podrá, a fin de acceder a un préstamo, endosar el certificado hipotecario
negociable en señal de garantía, asi también, este significado puede variar
significativamente según el país. Algunas naciones pueden tener regulaciones
específicas que detallan cómo se emiten, procesan y tratan legalmente estos
instrumentos financieros.
2.1. Legislaciones Sudamericanas
Chile: En el vecino país de chile todo lo relacionado al título de

crédito hipotecario negociable se encuentra regulado entre los artículos 91 y 111
del título XIII del Decreto con fuerza de ley N° 3 del Ministerio de Hacienda de
Chile; El título XIII del decreto se refiere a las operaciones hipotecarias con letras
de crédito.
Sobre la emisión de letras de crédito y préstamos hipotecarios da facultad
a los bancos, incluido el Banco del Estado, para otorgar préstamos mediante la
emisión de letras de crédito, respaldados por hipotecas. Estas letras pueden
expresarse en moneda nacional o extranjera.
Establece normas y límites del Banco Central de Chile, el cual tiene la
autoridad para establecer normas sobre préstamos hipotecarios con letras de
6
crédito, fijar límites para la adquisición de letras de crédito por parte de los
bancos y establecer reglas sobre el rescate de letras en ciertas circunstancias.
Sobre su emisión dice que las letras de crédito se emiten en series, con
condiciones como intereses, amortización y moneda especificadas. Pueden ser
reajustables o no, nominativas o al portador, y su transferencia se realiza
mediante traspaso del título.
“El artículo 95 del decreto dice que los deudores que contraten préstamos
en letras de crédito deben realizar pagos anticipados en cuotas que incluyen
amortización, interés y comisión. El pago no realizado da derecho al banco a
cobrar intereses máximos permitidos por la ley”. (DFL N°5, 1997)
“Sobre las garantías y reembolso el artículo 99 menciona que los
préstamos en letras de crédito deben estar garantizados con primera hipoteca.
Se permiten reembolsos extraordinarios del capital. En caso de desmejora del
inmueble hipotecado, el banco puede exigir el reembolso” (DFL N°5, 1997)
Los últimos artículos establecen el desarrollo de un posible procedimiento
judicial para los casos de incumplimiento donde se podrá recurrir a un
procedimiento judicial que incluye el remate del inmueble hipotecado. Se
establecen reglas para el remate, incluyendo la notificación a otros acreedores
hipotecarios. Los litigios entre el banco y los deudores se resuelven
sumariamente. “Se penaliza la falsificación de letras de crédito y su circulación
maliciosa. Las obligaciones hipotecarias se consideran líquidas cuando la
escritura hace referencia a las tablas de desarrollo de la deuda aprobadas por la
comisión y protocolizadas en una notaría”. (DFL N°5, 1997)
Paraguay: Las leyes guaraníes nos hablan sobre títulos valores
entre ellos el título de crédito hipotecario negociable en los artículos 78 – 83, del
capítulo I, del título VII, de la Ley N° 861. General de bancos, financieras y otras
entidades de crédito. A continuación, analizaremos los artículos más resaltantes
(para nuestro tema) de dicha ley:
El Artículo 80 detalla las características de las letras hipotecarias,
originadas en contratos de crédito hipotecario, emitidas por entidades
financieras, con emisión en moneda nacional o extranjera, garantizadas con
primera hipoteca y sujetas a posibles formas de amortización.
7
El Artículo 81 concede a la Superintendencia de Bancos la facultad de

establecer normas para el rescate de letras hipotecarias en casos específicos.
(Ley N°861, 1996)
El Artículo 82 regula la emisión y confirmación de cartas de crédito, sujeta
a las reglas de la Cámara de Comercio Internacional. (Ley N°861, 1996)
Finalmente, el Artículo 83 establece que el endoso de títulos-valores se
presume hecho en garantía, a menos que se estipule lo contrario, y la entrega
de bonos constituye prenda sobre esos bienes, salvo acuerdo diferente. (Ley
N°861, 1996)
En resumen, en los mencionados artículos se delinean las regulaciones
relacionadas con la emisión de bonos, bonos subordinados, letras hipotecarias,
rescate de estas últimas, emisión y confirmación de cartas de crédito, y el endoso
de títulos-valores en el ámbito financiero. Estas disposiciones proporcionan un
marco normativo que equilibra la flexibilidad para las entidades financieras con
la necesidad de proteger a los inversores y mantener la estabilidad del sistema
CAPÍTULO III.- TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Para conceptualizar a la Factura Conformada cabe citar al documento
titulado “La utilizacion de la Factura Conformada en nuestro medio frente al
Pagaré y la Letra de Cambio”, el cual menciona que:
En toda compraventa u otras modalidades contractuales de
transferencia de propiedad de mercaderías, o en la prestación de
servicios, en las que se acuerde el pago diferido del precio o de la
contraprestación del servicio, el vendedor o el prestador del servicio, a la
par de emitir el comprobante de pago respectivo (una factura o boleta de
venta, según corresponda), puede emitir el título valor denominado factura
conformada. (Ramirez, 2009, pág. 250)
8
Este título, a partir del momento de contar con la conformidad del

comprador o adquirente del bien o usuario del servicio, representa para su
tenedor el crédito consistente en el saldo del precio del bien o contraprestación
del servicio señalado en el mismo título. Asimismo, dicha conformidad
demuestra por sí sola y sin admitirse prueba en contrario, que el comprador o
adquirente del bien o usuario del servicio recibió la mercadería o bienes o
servicios, descritos en la factura conforma da, a su total satisfacción. La finalidad
de la factura conformada es incentivar el crédito de consumo, otorgando al
vendedor o al prestador del servicio, según sea el caso, un instrumento útil que
le permita tener la seguridad de cobrar el saldo del precio del bien o de la
contraprestación del servicio. Asimismo, el vendedor podrá endosar la factura
conformada, con lo que podrá recuperar el crédito concedido antes de la fecha
estipulada para el pago del saldo del precio o de la contraprestación.
En consecuencia, la factura conformada es un título valor crediticio que
se origina en la compraventa y, en general, en todo contrato que transfiera la
propiedad de bienes o la prestación de servicios, en el que se acuerde el pago
diferido del saldo del precio del bien o de la contraprestación del servicio. Estos
bienes deben ser mercaderías o bienes objeto de comercio o servicios, que
generen la obligación de expedir comprobantes de pago.
3.1.- Concepto
El título de Crédito hipotecario negociable es establecido en una primera

instancia como una novedad por la ley General del Sistema Financiero N.º 26702
de diciembre de 1996. En su artículo 239º introdujo la definición de este mismo
como:
Un título valor a la orden y negociable por endoso, emitido por el
Registro Público donde se encuentre inscrito el inmueble que se grave
con hipoteca, en mérito al otorgamiento de una escritura pública en la que
por acto unilateral se constituye el gravamen hipotecario de primer rango
que sirve de garantía al crédito consignado en el mismo, con preferencia
9
a toda otra acreencia, cualquiera sea su origen o naturaleza. (Kagan,
2023, pág 5)
Asimismo, otro autor, nos comparte su interpretación de definiéndolo

como:
Un título valor representativo de una hipoteca unilateral, la cual es
constituida con anterioridad al nacimiento del crédito, para que luego se
integre al título; es el título valor por el cual se hipoteca un bien inmueble
registrado, donde se pueden transmitir los derechos del acreedor, a
efectos de que puedan ser cedidos a favor de otro sujeto de derecho.
(Tallan, 2014, pág 49)
Si bien esta ley lo considera Título Valor, sólo es tal desde su

incorporación en la nueva Ley de Títulos Valores N.º 27287 de 19 de junio del
2000, que en el Título Único de la Sección Séptima del Libro Segundo o de los
Títulos Valores específicos incorpora a estos títulos hipotecarios en su
normatividad. Las disposiciones de esta ley priman sobre la anterior, por razón
de la temporalidad y de su especificidad.
El título se emite solamente si en la partida registral no consta gravamen
o carga alguna, lo cual no significa que el bien adquiera la condición de bien
inembargable desde la emisión del título, y nada impide que por acto posterior
pueda gravarse o trabarse medidas que limiten la propiedad del propietario.
Hay que tener en cuenta que el título de crédito hipotecario negociable se
representa la garantía real, de la hipoteca, constituida por la voluntad unilateral
del propietario del inmueble, así como el crédito que se respalda una vez
efectuado el endoso del título valor.
3.2.- Naturaleza
El Título de Crédito Hipotecario Negociable tiene la naturaleza jurídica de

ser un título valor a la orden, consecuentemente circulado por endoso.
10
“El Título de Crédito Hipotecario Negociable se rige por los principios

generales de incorporación, literalidad, autonomía y legitimación del tenedor”
(Tello, 2014, 49).
Es por ello que como cuenta con el principio de incorporación este se
tratara de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una
obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a
exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo, además,
dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al
endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial
y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate.
Sobre el principio de literalidad, se señala que al tener ambos derechos la
amplitud que aparece del Título, la hipoteca que se transfiere con el endoso no
garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda.
Por el principio de autonomía, los derechos personales y reales
incorporados al Título, si bien vinculados a una relación causal subyacente, se
reputan legalmente independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer
uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario,
desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación
cartular.
Y por el principio de legitimación confiere al último endosatario las
facultades de exigir el cumplimiento de la obligación dineraria,
consecuentemente de ejecutar la garantía real hipotecaria en caso de
incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera respecto del
deudor al cumplir con la obligación. El título valor legitima al tenedor para el
ejercicio del derecho, para transferirlo, ídem exigir el cumplimiento de la
obligación enmarcada.
3.3- Función
La función del Título de Crédito Hipotecario Negociable respecto a la a

creación y emisión constituye en:
Un acto totalmente solemne y formal, al exigirse siempre para este
la escritura pública para su emisión. Además de ello, el monto de
11
valorización solo tiene fines de información y resulta demasiado
importante al tratarse de una valorización a valor de realización, hecha por
un perito profesional registrado en colegio profesional o registros
especiales; como lo serían los peritos inscritos en el REPEV de la SBS o
de la junta de tasadores o colegio de ingenieros o arquitectos. Dicho
monto de tasación, constituye el monto del gravamen. Finalmente, el
Registrador que se encargó de inscribir el gravamen y expedir el TCHN lo
va a refrendar con su firma, señalando sus datos e indicando la oficina
registral (Beaumont & Castellares, 2000, pág 654).
En esa línea, se debe decir que la LTV no indica nada sobre la

actualización de las tasaciones, lo usual es que antes de pedir el financiamiento
se realice la tasación y sea aceptado por ambas partes (deudor y acreedor
interesado).
Es decir, el TCHN es un Título Valor negociable individual, esto debido a
que está referido solo a un determinado inmueble. El crédito que se incluye
después del primer endoso puede ser otorgado por alguna entidad financiera,
persona natural o jurídica. El deudor no tiene que ser necesariamente el
propietario. Este título es de libre transferencia a través del endoso, pero
enfocado siempre en garantizar algún crédito dinerario. Con este endoso lo que
se logra transferir es el crédito y la hipoteca. También se podrá negociar a través
de anotaciones en cuenta, una vez inscritos en CAVALI.
Finalmente, es por ello que comprendemos que su función es la de valuar
un bien de forma correcta para el interés de un deudor a su acreedor siendo
usado como una forma de salvaguardar o garantizar el pago de algún crédito
dinerario.
3.4.- Características
Una de la característica más importante del Título de Crédito Hipotecario

Negociable es que opera una ficción legal, la cual es conocida en la doctrina
12
como “hipoteca unilateral”, pues es constituida a la sola decisión del propietario

del bien, sin que exista todavía un acreedor, ni obligación por resguardar. De
esta manera, se puede dar como ejemplo, cuando una persona propietaria de un
inmueble mediante una escritura pública, solicita a SUNARP que se le expida un
Título de Crédito Hipotecario Negociable, luego de verificar la inexistencia de
cargas o gravámenes, se expide dicho título valor y se anota el gravamen
hipotecario, sin necesidad de que exista la persona a favor de quien se emite la
hipoteca.
3.5- Sujetos intervinientes
Los sujetos intervinientes para el Título de Crédito Hipotecario

Negociable, son los siguientes:
Acreedor: Es la persona que ostenta la calidad de acreedor del
crédito que es incorporado en el Título de Crédito Hipotecario Negociable. En el
sentido más simple y fácil de comprender, se conoce a como acreedor a
cualquier persona física (persona) o jurídica (empresa) que tiene un derecho de
crédito sobre otra. La falta de cumplimiento hacia al acreedor le da al mismo la
facultad de iniciar acciones legales. El acreedor está dotado de una serie de
poderes que son derivaciones o efectos de la relación obligacional de la cual es
titular activo, todos los cuales llevan directa o indirectamente a la satisfacción de
su interés
Es por ello que definiremos al acreedor, como una persona, sea natural o
jurídica que tiene el derecho para exigir el cumplimiento o pago de una cantidad
u obligación. Es decir que será el sujeto activo que puede requerir el
cumplimiento de la obligación a su deudor, quien es el sujeto pasivo de la jurídica.
Deudor: El sujeto Deudor será la personas con las siguientes
características: " En el sentido más simple, deudor es aquel que debe o está
obligado a satisfacer una deuda. Un deudor es una persona física o moral que
debe dinero u otra obligación a alguien más.
Pues bien podemos decir que encontrar una definición de deudor en el
sistema financiero, es muy sencilla, ya que nos estamos refiriendo a la persona
natural o jurídica que mantiene una obligación con una institución financiera, es
13
esencial conocer que dicha obligación está determinada principalmente por su

capacidad de pago, definida por el flujo de fondos y el grado de cumplimiento de
sus obligaciones. Es decir, este sujeto activo es una de las partes que inicia la
actividad pues nace con el fin de garantizar el pago de una deuda que se le a
sido proporcionada.
Endosatario: Es el adquirente del Título de Crédito Hipotecario
Negociable representado por título físico. Persona a cuyo favor se endosa un
documento de crédito. Es aquella persona, que le asiste los derechos reales de
garantía y demás derechos representados por el documento, como es la
obligación del pago del Título a su vencimiento.
El endoso es un acto unilateral de voluntad, y habiéndose creado los
títulos para poder trasmitirlos, a la orden, es por ello que nace la figura del
endosatario quien tendrá el rol de ser el nuevo acreedor del Título de Crédito
Hipotecario Negociable, a quien lo enviste de los derechos que el título confiere.
El endoso como instrumento de circulación de los títulos valores ha fortalecido la
función económica y jurídica propia de los títulos valores, permitiendo
transferencias de manera ágil y segura.
Emisor: Es quien emite el Título de Crédito Hipotecario Negociable.
Es la persona que emite un determinado Título Valor, que en el caso de estudio
es el Registrador Público donde corre inscrito el bien inmueble que ha sido
otorgado en garantía, quien va asumir responsabilidad por el contenido y la
emisión del respectivo título.
Es decir que será la persona encargada de no solo emitir sino registrar,
esta figura es la encargada de seguir las medidas correspondientes a cumplir
para el correcto titulo valor.
Propietario: El propietario del inmueble cuya hipoteca se incorpora
en el Título de Crédito Hipotecario Negociable. Que tiene derecho de propiedad
sobre algo, y especialmente sobre bienes inmuebles
Consecuentemente podemos decir que es aquel que disfruta, que percibe
los frutos del bien; es decir, quien los aprovecha económicamente, y además
tiene el derecho de gravar o enajenar el bien inmueble. Tratando
específicamente del tema de la presente investigación, podemos decir, que es la
persona que tiene la titularidad del bien inmueble que ha otorgado una garantía
14
hipotecaria sobre el mismo. El propietario es quien ejercita sus atributos

libremente sin la mediación de otra persona.
3.6- Requisitos o contenido
La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable:El

TCHN es un título valor (negociable mediante endoso) que representa derechos
de cobro de un crédito individual con garantía hipotecaria, inscritos ambos -el
crédito y la garantía- en Registros Públicos. Con el endoso, se transfiere
simultáneamente los derechos de cobro sobre el crédito y la garantía real.
Su emisión: El Título de Crédito Hipotecario Negociable fue emitido
por primera vez en Perú el 15 de octubre de 2003, mediante la Ley N° 26887.
Desde entonces, ha sido utilizado como un instrumento financiero para el
otorgamiento de créditos hipotecarios negociables en este país.
El TCHN puede ser emitido por una entidad financiera o por la

Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP). Para su emisión,
se requiere que el inmueble esté inscrito en Registros Públicos.
El nombre y documento oficial de identidad del propietario:
Generalmente, el propietario del Título de Crédito Hipotecario Negociable será
la persona o entidad que aparece como beneficiario en el título. Sin embargo, es
importante tener en cuenta que el Título de Crédito Hipotecario Negociable
puede ser libremente transferible, lo que significa que puede haber múltiples
propietarios a lo largo del tiempo.
En conclusión, no es posible proporcionar un nombre y documento oficial
de identidad específicos sin conocer el caso específico. Es recomendable
consultar el Título de Crédito Hipotecario Negociable en cuestión para determinar
la identidad del propietario actual.
La descripción del bien afectado con el gravamen hipotecario: El
gravamen hipotecario afecta al bien inmueble que se encuentra descrito y
detallado en el Título de Crédito Hipotecario Negociable. Esta descripción incluye
información como la ubicación del inmueble, su metraje, número de lote o
parcela, número de predio, número de inscripción en el Registro de la Propiedad,
entre otros datos específicos.
15
En el Título de Crédito Hipotecario Negociable también se detallan las

características específicas del bien inmueble, como el tipo de construcción, el
número de pisos, las instalaciones y comodidades presentes en él.
Este documento legal es el respaldo del préstamo otorgado y garantizado
por el bien inmueble, y es el que se utiliza para realizar la transacción de compra-
venta del mismo. Además, el gravamen hipotecario asegura que el acreedor
tenga derechos sobre el inmueble en caso de incumplimiento del deudor en el
pago de la deuda.
El monto de la valorización: El monto de la valorización del Título
de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) se calcula en base a la tasa de interés
pactada en el título y al tiempo que falta para su vencimiento.
La valorización del TCHN es el incremento en su valor nominal debido a

la fluctuación de las tasas de interés en el mercado financiero. Si la tasa de
interés de referencia del mercado disminuye, el valor del TCHN aumentará, y
viceversa.
El cálculo de la valorización se realiza mediante la aplicación de una
fórmula matemática que considera la tasa de interés pactada, el tiempo que falta
para el vencimiento del título y otros parámetros establecidos por la regulación
del mercado financiero.
La escritura pública de constitución de hipoteca: La escritura
pública de constitución de hipoteca del Título de Crédito Hipotecario Negociable
es necesaria para que la hipoteca sea válida y oponible a terceros. Asimismo, el
Título de Crédito Hipotecario Negociable es un instrumento financiero que
representa un crédito hipotecario y puede ser transferido o negociado entre las
partes sin necesidad de escrituras adicionales.
Una vez realizada la escritura pública, se inscribe en el Registro de la
Propiedad para que la hipoteca tenga efectos frente a terceros. Además, el
deudor debe cancelar los costos notariales y registrales correspondientes.
Los datos de identificación del Registrador:
a) Nombre del Registrador: Se refiere al nombre completo de la persona física
o jurídica encargada de registrar los títulos de crédito hipotecario negociable.
16
b) Número de registro: Corresponde al número de registro o identificación

asignado al Registrador del TCHN por la entidad reguladora o autoridad
competente.
c) Dirección: Se refiere a la dirección física o jurídica donde se encuentra
ubicada la oficina del Registrador.
d) Teléfono de contacto: Corresponde al número de teléfono de contacto del
Registrador, el cual puede ser utilizado para realizar consultas, solicitar
información o presentar documentación relacionada con los títulos de crédito
hipotecario negociable.
e) Correo electrónico: Se refiere a la dirección de correo electrónico del
Registrador, la cual puede ser utilizada para comunicarse de forma escrita.
Información relativa al crédito y endosos:
El monto del crédito está determinado por el valor de la propiedad y la
capacidad de pago del solicitante.
Los pagos mensuales se realizan a través de cuotas que incluyen una
parte del capital y los intereses.
El plazo del crédito puede ser de hasta 20 años, dependiendo de la
entidad financiera y las condiciones acordadas.
Y con respecto al endoso:
a) El TCHN puede ser endosado, es decir, transferido a otra persona o
entidad.
b) El endoso debe ser realizado mediante un documento escrito y contenido
en el dorso del título.
c) El nuevo titular del título adquiere los mismos derechos y obligaciones que
tenía el endosante original.
El endoso puede ser utilizado para obtener financiamiento adicional utilizando

el TCHN como garantía.
3.7.- Atributos
La constitución unilateral de hipoteca:
17
La constitución unilateral de hipoteca del TCHN se refiere al acto mediante

el cual se establece una garantía hipotecaria sobre un bien inmueble de manera
unilateral, es decir, sin la necesidad de la intervención del deudor hipotecario.
La constitución unilateral de hipoteca del TCHN brinda seguridad a los
inversionistas que adquieren estos títulos, ya que cuentan con una garantía real
sobre un bien inmueble. Además, permite agilizar los procesos de financiamiento
de proyectos de vivienda al simplificar los trámites y reducir tiempos y costos.
a) Los sistemas de emisión:
 Evaluación de solvencia
 Emisión del título
 Registro del título
 Negociación del título
 Pago de intereses y principal
 Redención del título
b) Derechos que representa el TCHN:
 Derecho de propiedad
 Derecho de crédito
 Derecho de negociación
 Derecho de preferencia
 Derecho de representación
c) La ejecución extrajudicial:
La ejecución extrajudicial del Título de Crédito Hipotecario Negociable es
un proceso mediante el cual el acreedor hipotecario puede hacer valer su crédito
y cobrar la deuda del deudor mediante la venta del inmueble hipotecado, sin
necesidad de recurrir a un juicio judicial.
d) La separación de la masa concursal:
Se refiere a una medida que se toma en el marco de un proceso de
quiebra o concurso mercantil. En el caso de un deudor que cuenta con un Título
de Crédito Hipotecario Negociable, se busca separar los activos y pasivos
vinculados a dicho título de los demás activos y pasivos del deudor.
La finalidad de esta separación es preservar y proteger los derechos de
los titulares de los Títulos de Crédito Hipotecario Negociable, asegurando que
18
los activos correspondientes a dichos títulos no sean afectados por las medidas
que se tomen en el concurso mercantil.
3.8.- Formalidades
La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de manera general, los requisitos

de validez a que se refiere el Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio
deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes
tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedición del Título,
debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente.
Igualmente, el monto del gravamen deberá ser determinado o determinable, por
cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es
distinto al del crédito garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por último,
la Hipoteca debe garantizar un crédito determinado o determinable, crédito que
por mandato del Art. 1º del Reglamento sólo puede ser dinerario.
Conviene precisar que para el caso específico de la Hipoteca Unilateral
que nos ocupa, la obligación dineraria obviamente es legalmente inexistente al
momento de la constitución de aquella: Es recién con el endoso que se reputa
nacida la obligación. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus
características hacen que precisamente la obligación garantizada sea contraída
con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que la respalda.
Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere necesariamente de
Escritura Pública, en la cual deberá insertarse la valuación del inmueble a
efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores – REPET –
de la SBS. Adicionalmente, deberá acompañarse una copia de la misma, para
su puesta a disposición de los eventuales tomadores del Título.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garantía
hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es
decir, que la Hipoteca deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario
podrá hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripción de
la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripción se retrotraen a la
fecha de presentación del Bloqueo.
19
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral más eficaz para hacer

preferente y excluyente la inscripción de determinada titularidad, real o personal.
Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a
diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho
sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del
Derecho, y el cierre registral operado con su inscripción debe ser respetado por
todas las instancias, incluidas las judiciales.
La Escritura deberá contener además la manifestación de voluntad
expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el
Título.
La norma no ha contemplado los supuestos de constitución de Hipotecas
sobre varios inmuebles, y el de Ampliación del monto del gravamen. Respecto
del primer caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos como Hipotecas
existan, no siendo legalmente posible que un solo Título contenga todas las
otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099º inc. 3) del Civil, que exige
que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto
al segundo, será factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al
que se pretende ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente con la
Escritura Pública de Ampliación, para la expedición de uno nuevo hasta por el
monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliación se efectúe
nueva valuación del inmueble, en razón que la norma vincula el monto del
gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al
instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal
como se colige del tenor del Art. 4º del Reglamento. La nueva tasación no será
necesaria, en cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la valuación
efectuada originariamente.
3.9.- Circulación del título valor
Siendo un título valor a la orden, su característica es la de servir de

instrumento de crédito, y por lo tanto está destinado a la circulación. El primer
endoso del Título supone la incorporación del derecho de crédito, por lo que
deberá ser completado con los demás datos adicionales que exige la norma,
20
como los referidos al crédito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de interés,
forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una
empresa financiera para que se encargue de la ejecución extrajudicial de la
garantía en caso de incumplimiento.
El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo
a los acuerdos establecidos en la relación causal. El endoso podrá efectuarse en
propiedad, en procuración o en fideicomiso, presumiéndose que es en
propiedad. El endoso transfiere tanto el crédito como la garantía hipotecaria que
lo respalda, pero no se requerirá de inscripción registral de dicha transferencia,
lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes,
para cuya transferencia sí es exigible su inscripción registral. Se reducen así
tanto las formalidades como los costos de las transferencias.
La circulación podrá ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si
pese a ello se transfiere el Título por endoso, la transferencia tendrá la eficacia
de la Cesión de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones
personales correspondientes.
En caso de incumplimiento en el pago de una o más cuotas, el tenedor
tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto
del Título, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se
efectuará ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en
relación a la última cuota no pagada, o en relación a las cuotas vencidas.
3.10.- Ejecución de la hipoteca
Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del Título, ante el

incumplimiento del pago del crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que
una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garantía hipotecaria, la misma
que podrá efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se
rige por las normas del Código Procesal Civil, con la atingencia que el
levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecución sólo será
posible si a los Partes se adjunta el Título original.
En razón de las considerables ventajas para los acreedores, por la
disminución del tiempo y recursos para la satisfacción de sus créditos, interesa
21
sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trámite

judicial para la venta del bien gravado, la que estará a cargo de una empresa del
sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado
por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y
Poderes y consignado expresamente en el Título.
La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se
otorga por acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que
la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el
deudor tendría que optar irremisiblemente por la vía judicial.
El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o más las
empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que
es legalmente posible en aplicación del Art. 147º del Código Civil, además de
tener el efecto práctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervención
de la entidad financiera.
La empresa apoderada podrá efectuar la venta directamente, o a través
de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta
si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble
determinado en la valuación inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al
momento de sacar a la venta el inmueble deberá efectuarse nueva valuación
pericial que deberá ser insertada en la Escritura Pública de Transferencia de
Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento
de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto
no sería subsanable
Efectuada la venta extrajudicial, el último tenedor del Título deberá hacer
constar en éste la venta efectuada y el precio pagado, así como el hecho de
haberse cancelado total o parcialmente el crédito, con indicación del saldo a su
favor. Al momento de otorgar la Escritura Pública de Adjudicación por Subasta,
el tenedor deberá hacer insertar el Título, o acompañar el original, documentos
que constituirán título suficiente para la inscripción de la Venta y de la
cancelación de la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el Título.
La norma no precisa el tratamiento que se dispensará a los demás
gravámenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, así como
el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido
22
enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los

gravámenes posteriores aparentemente permanecerían afectando el predio, y la
desocupación de este requerirá siempre decisión judicial a través de un Proceso
de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen
factores que eventualmente desalentarían la utilización del Título, requiriéndose
en tal sentido una precisión legislativa.
3.11.- Cancelación de la hipoteca
Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán

solicitar la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario,
mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último
endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último
endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende
no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.
3.12.- Perjuicio, deterioro o extravío del título
EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se perjudique,

deteriore o extravíe. Para tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá seguir
el procedimiento judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del
Proceso Abreviado.
La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el Registro, para lo cual
deberá tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de
inscripción, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Título, siendo
que esta última constituye requisito previo para que el demandante solicite al
Registro la expedición de un duplicado del Título.
3.13.- Limitaciones
Se establecen tres perspectivas:

 Limitaciones cambiarias;
 Limitaciones como instrumento en el mercado de capitales;
 Limitaciones como instrumento que contiene una garantía.
a) Limitaciones cambiarias:
23
El TCHN está diseñado para incorporar en el documento un derecho de

crédito, de fácil transmisión vía endoso, respaldado con una hipoteca que
beneficia a los sucesivos endosatarios del título. En consecuencia, puede ser
utilizado para representar acreencias de manera segura, pudiendo negociarlo en
la oportunidad que el tenedor requiera hacerlo, ya sea antes del vencimiento o
luego de él, pero en todo caso antes del protesto, contando además con el mérito
ejecutivo que le reconoce la Ley. A este nivel, hemos identificado dos
limitaciones:
- La acción residual de cobro: El art. 243.4 la Ley de Títulos Valores,
indica que el acreedor tiene acción residual de cobro, por el saldo impago luego
de la ejecución, contra el endosante, posición que no necesariamente
corresponde al deudor del crédito garantizado por la hipoteca contenida en el
título (quien debería asumir dicha obligación), sino que puede corresponder al
propietario del bien hipotecado, que en estricto es un tercero en la relación de
crédito.
Resulta necesario modificar la norma sobre responsabilidad antes
indicada y precisar en el formato del título, a quién corresponde la condición de
obligado principal, posición que es inherente al deudor del crédito garantizado
por el TCHN, que no necesariamente es el constituyente de la garantía, y con
ello será transparente quien es el sujeto pasivo de la acción residual de cobro.
- Los problemas de la acción de ineficacia: Una limitación inherente a la
condición de título valor del TCHN, está referida a los supuestos de destrucción,
sustracción o pérdida, dado que en esos casos la Ley de Títulos Valores tiene
previsto seguir un proceso de ineficacia destinado a lograr la emisión de un
duplicado en caso el plazo de pago aún no hubiera vencido o requerir el pago a
los obligados, en caso de que el plazo ya haya vencido.
Los casos en que no resulta necesario seguir el indicado proceso es
cuando los eventos de destrucción, pérdida o sustracción, afectan a títulos
nominativos registrados o títulos no negociables (art 108.1 LTV).
Si bien la Ley de Títulos Valores remite a la vía sumarísima para seguir
esta acción, el hecho es que el tiempo promedio de este tipo de proceso está
alrededor de los 6 meses; con lo cual, la pérdida del título – que es un caso que
24
se ha presentado en la realidad de los TCHN - genera que se tenga que recurrir

a este proceso, y entretanto no se pueda transmitir.
b) Limitaciones en el mercado secundario:
Una segunda perspectiva, es mirar una cartera de TCHN como un

conjunto de instrumentos que pueden ingresar al mercado secundario vía SAB
o permiten totalizar acreencias e incluso constituir un fideicomiso, viabilizando
en las manos del acreedor bancario, la posibilidad de recurrir al mercado para
obtener nuevos recursos.
- Limitaciones en el rol de las SAB: Las SAB deberían ser los promotores
naturales del mercado secundario de TCHN, la normativa emitida por la
Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) impedía el ingreso de los TCHN
al mercado secundario, en dos normas puntuales:
 El art. 35 del Reglamento de Agentes de Intermediación, impedía que las
Sociedades Agentes de Bolsa pudiesen adquirir instrumentos cuyo obligado
principal al pago sea una persona natural.
 El Reglamento del Mercado de Instrumentos de Emisión No Masiva (MIENM),
en su artículo 3, indica que se negociarán en el instrumento emitido “con
relación a las operaciones comerciales usuales del emisor o el obligado
principal al pago, según sea el caso.”
- Los pagos anticipados:
El pago parcial está autorizado por el Código de Protección y Defensa del
Consumidor así como por las normas regulatorias emitidas al efecto por la SBS,
solo debiendo pagarse los intereses corridos o cuotas vencidas y luego debe
aplicarse el pago parcial al capital de la deuda; ello genera un desajuste en torno
a la rentabilidad proyectada por el emisor y la rentabilidad del adquirente.
- Las compras de deuda:
También llamadas migraciones de créditos hipotecarios, que ocurren
cuando el deudor decide migrar a otra entidad del sistema financiero, porque le
concede mejores condiciones financieras para su crédito hipotecario. Aquí existe
un alto nivel de competencia al interior del mercado, que se manifiesta en el
deseo de mejorar el margen de participación, adquiriendo los créditos
desembolsados por otra entidad, ofreciendo mejores condiciones e incluso
25
asumiendo los costos de la migración (costos notariales y registrales inherentes

al levantamiento de la hipoteca y constitución de una nueva a favor de la también
nueva entidad acreedora).
El problema ocurre porque habiéndose emitido un TCHN en relación con
un crédito puntual que está siendo cancelado; debería bastar a la entidad
adquirente que le cancelen el crédito para cancelar el TCHN y entregarlo al
propietario para que éste a su vez, lo devuelva al Registro Público para el
levantamiento del asiento que deja constancia de la emisión del TCHN; luego se
suscriba el contrato con el nuevo acreedor financiero y éste emita un nuevo
TCHN; sin embargo, el nuevo acreedor requiere contar - de manera previa al
desembolso - con bloqueo registral anotado en el Registro y el TCHN cancelado,
presentado a SUNARP, para tener la certeza que su hipoteca será de primer
orden, y con ello desembolsar, con lo que se produce un impasse operativo.
c) Limitaciones del tchn como instrumento que contiene
garantía
Analizamos cómo se han desarrollado funcionalmente los atributos

asignados al TCHN:
- constitución unilateral de la hipoteca:
Está ha funcionado regularmente, y se evidencia en los casos que ha sido
solicitada la emisión del TCHN al Registro Público. Al respecto, Actualmente, de
la información obtenida en SUNARP, tenemos que se vienen emitiendo TCHN a
solicitud de propietarios, para respaldar operaciones en fondos de inversión, lo
que evidencia – a pesar de sus debilidades - que el espacio que el mercado está
asignando al TCHN es servir como colateral en créditos comerciales, alejándose
del financiamiento de vivienda.
- TCHN y embargos:
Otra evidente limitación, se presenta porque el TCHN no se encuentra
blindado frente a eventuales embargos que pudiera ordenar el Poder Judicial,
contra el propietario del inmueble; por ello, si bien está protegido en el escenario
de una eventual situación concursal que pudiera afectar al propietario, ello no
ocurre en caso se trate de una medida judicial.
26
El problema resulta especialmente relevante en la oportunidad que, luego

de anotado el asiento que da cuenta de la emisión del TCHN, y habiéndose
transmitido el título a favor de un tercer adquirente, el Registro no podrá rechazar
la inscripción de una medida cautelar ordenada por el Poder Judicial; con lo cual,
existirá un TCHN integrado al mercado de valores, donde el inmueble puede ser
pasible de una ejecución por el segundo acreedor (judicial). Sobre todo, en el
caso de créditos privilegiados como ocurre en el caso de las obligaciones
laborales o alimentarias.
Si bien es cierto que el Juez a cargo del proceso de ejecución del
gravamen judicial, debe notificar al primer acreedor (que registralmente sería la
entidad financiera emisora), para que se apersone al proceso, ello conlleva la
necesidad de retirar el título del mercado secundario con los consecuentes
costos financieros y operativos.
- Contratos y registro:
Este es un tema medular también, porque si se pudiera contar con un
modelo único de contrato de crédito hipotecario con emisión de TCHN, los
procedimientos de acceso al mercado secundario se allanarían notablemente,
dado que se tendría claridad sobre los pactos inherentes a supuestos de
incumplimiento, costos asociados, penalidades, entre otros. Han existido
iniciativas por unificar el modelo de contrato de crédito hipotecario, incluso
simplificando el lenguaje utilizado (que en muchos casos es excesivamente
técnico) y sustituirlo por un lenguaje asequible a la mayoría de la población, pero
estas iniciativas no han tenido éxito. Si bien existen unas cláusulas generales de
contratación para créditos hipotecarios aprobadas por Resolución No. 8163-
2014-SBS, éstas pueden ser utilizadas por las entidades que así lo deseen, pero
al no resultar obligatorias, generan falta de predictibilidad sobre el contenido de
los contratos de crédito hipotecario.
- Transmisión vía endoso:
De acuerdo con el art. 39.1 de la LTV, el endosante asume
responsabilidad solidaria junto con el obligado principal. En el caso del TCHN, el
art 243.4 de la LTV el tenedor legítimo tiene acción contra el endosante por el
saldo impago luego de la ejecución del bien, esta consecuencia legal, que parece
tener sustento en el art. 39.1 de la LTV, en estricto para el caso del TCHN debería
27
merecer una excepción, dado que el endosante del título es el propietario del
bien y éste no necesariamente es el titular del crédito representado en el título;
por lo que – de ser el caso – su responsabilidad se agota con la ejecución del
inmueble, no debiendo extenderse más allá.
- Venta extrajudicial:
La Ley indica que la venta debe ser encargada a una entidad del sistema
financiero, justamente esas limitaciones estructurales, han ocasionado que el
TCHN genere efectos no deseados por el legislador; entre ellos, que las
entidades no estén interesadas en hacerse cargo de la venta; más aún, cuando
de no lograrse la venta directa y extrajudicial, debe procederse a la ejecución del
TCHN en sede judicial. Lo que se agrava, porque en caso se logre alguna
solución extrajudicial luego de iniciado el proceso de ejecución, el Juzgado
Comercial debe cumplir con devolver el TCHN para que se proceda a levantar el
asiento de anotación inscrito en la partida registral del inmueble; lo cual, en la
práctica ha llegado a demorar hasta 06 meses, generando que la venta del
inmueble o migración a otra entidad se haga inviable.
3.14.- Potencialidades
De los resultados de las entrevistas, se precisan potencialidades

asociadas al ingreso al mercado secundario, porque lograda la
desmaterialización del título, es posible que sea utilizado en créditos hipotecarios
para vivienda desembolsados con recursos del FMV, donde permitirá acceder a
nuevos recursos para el desarrollo de vivienda social.
Nótese que el mercado de vivienda social es de baja movilidad, a
diferencia de los créditos hipotecarios otorgados por importes que superan el
valor de la vivienda financiada por el FMV, dado que en estos últimos la
competencia existente entre entidades genera que reciban ofertas para migrar
su crédito hipotecario.
En ese entorno, es posible pensar en el desarrollo del TCHN, de modo
que el FMV pueda levantar paquetes de inversión, y para mejorar esta alternativa
podría al efecto y para seguridad de los inversionistas, utilizar el esquema del
fideicomiso.
28
Este tipo de estructuraciones permitiría dinamizar el mercado de TCHN,

debiendo generarse una capa de protección para el prestatario, que mitigue el
riesgo del impago, dada la condición de crédito a largo plazo que corresponde al
hipotecario. Al respecto, la posibilidad de incorporar el seguro de desempleo es
una alternativa viable, que a la vez permitiría agregar estabilidad al patrimonio
fideicometido.
En ese contexto, el FMV podría revisar la tasa de interés compensatorio
que aplica al préstamo que desembolsa a la entidad dados los mitigadores
comentados, generando un impacto favorable en los prestatarios, quienes
podrán acceder a este tipo de créditos, sobre la base del conocimiento cierto de
las condiciones y riesgos que asumen al autorizar la emisión del TCHN, contando
con la seguridad de que la pérdida temporal del empleo está cubierta. Este esfu
erzo conlleva también la difusión de las ventajas de este modelo, desde
el FMV y las entidades del sistema financiero, educando crediticiamente a las
personas para que adquieran el producto, de manera transparente e informada.
3.15.- Importancia
Este titulo valor es de gran importancia, porque ofrece facilidades de pago,

podemos escoger la forma de amortización que mejor se adapte a nuestras
necesidades. Con los seguros recomendados por las entidades financieras
protegemos nuestro patrimonio e inversión de siniestros como robos, terremotos
e incendios, entre otros.
CAPÍTULO IV.- SEGURIDAD JURÍDICA EN EL TÍTULO DE CRÉDITO

HIPOTECARIO NEGOCIABLE
El Título de Crédito Hipotecario Negociable surge con la necesidad de

dotar a los acreedores, fundamentalmente agentes financieros, de un
instrumento que agilice aspectos como ejecución del inmueble gravado, pago
del crédito garantizado, etc.
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4.1.- Derecho hipotecario exclusivo

Dado que, solo podrá emitirse cuando el bien gravado se encuentre libre
de gravámenes y cargas, el primer endosatario tiene la certeza de que su crédito
se encuentra garantizado por una hipoteca de primer y único rango, pues la
garantía hipotecaria que se constituya sobre el inmueble será el único y
exclusivo.
Sobre el inmueble gravado, solo podrá recaer una sola hipoteca, que será
la representada en el Título de Crédito Hipotecario Negociable. Emitido este título
valor, no podrá volverse a constituir hipoteca sobre el inmueble. Así, la Ley se
aparta de la regulación prevista en el Derecho Civil. Debe recordarse que, de
acuerdo al artículo 1113° del Código Civil, es nulo todo pacto que impida volver
a gravar un bien con ulteriores hipotecas.
4.2.- Ejecución extrajudicial

Para el cumplimiento de la obligación en el Título de Crédito Hipotecario
Negociable, puede además incluirse el pacto de ejecución extrajudicial del
inmueble representado en el título, lo que libera al acreedor endosatario del
trámite de su realización en la vía judicial tales como convocatorias, publicidad a
través de avisos, sucesivas convocatorias para nuevos remates, etc.;
circunstancias que perjudicaban tanto al acreedor, como al deudor; así, para el
acreedor era más difícil recuperar el dinero prestado, en términos de tiempo y
costos, por lo que no tenía más remedio que aumentar las tasas de interés, en
perjuicio del deudor que veía incrementar el monto a pagar. Con el Título de
Crédito Hipotecario Negociable, en cambio, la ejecución del bien queda a cargo
de una empresa del sistema financiero nacional, sin embargo la ejecución
extrajudicial puede realizarse a petición del tenedor del título, bastando tan solo
la realización del protesto o la verificación de la formalidad sustitutoria: la
constancia por falta de pago, pues el protesto ha de realizarse incluso si se
hubiere insertado la cláusula de liberación de protesto prevista en el artículo 52°
de la Ley de Títulos Valores.
La constancia del remate, en caso de ejecución extrajudicial hecha por
alguna entidad del sistema financiero nacional, o la de la autoridad judicial, así
como la devolución del título valor no endosado o debidamente cancelado, será
30
suficiente para inscribir en Registros el levantamiento de la hipoteca, así como

el derecho de propiedad del adquirente del inmueble. Si con el producto de la
venta del bien hipotecado no se cubre el monto total del crédito garantizado que
señale el título, el juez o la empresa del sistema financiero nacional encargada
de su venta dejarán constancia de ello en el mismo documento, en cuyo mérito
el tenedor del título de crédito hipotecario negociable tendrá acción cambiaria
contra el primer endosante por el saldo resultante.
4.3.- Agilidad en la transmisión

Como lo explicamos antes en el Título de Crédito Hipotecario Negociable
el acreedor goza de un derecho de garantía exclusivo y único, por lo que una vez
emitido este título valor no se podrán constituir más hipotecas sobre el inmueble;
pero ello no impide que el acreedor pueda transferir su derecho a través del
endoso. Ahora bien, al transmitirse dicho título valor a través del endoso, y a
diferencia de una hipoteca ordinaria, no es necesario que se inscriba el derecho
de los nuevos acreedores hipotecarios; pues el legítimo tenedor probará su
derecho a través de la serie ininterrumpida de endosos.
4.4.- Pago del crédito garantizado

“El acreedor hipotecario de este título valor tiene más posibilidades de que
se efectúe el pago de su crédito, e incluso cuando se haya rematado el inmueble
y el monto resulte insuficiente” (Guich, 2003, pág. 248).
Es decir, al tratarse de un título valor, el tenedor de este tiene la facultad
de dirigirse, a través de la acción cambiaria de regreso, contra el primer
endosante por el saldo resultante. En una hipoteca ordinaria, en cambio, el
contenido y alcance de la garantía real se agota con la ejecución, quedándole al
acreedor la acción personal contra el deudor en otro proceso, pero sin que se
garantice el pago del crédito, pues bien puede acontecer que el deudor devenga
en insolvente y sin tener la calidad de acreedor preferente, pues la garantía se
agotó.
4.5.- Exclusión del bien hipotecado de la masa concursal
31
A pesar de que la Ley de Títulos Valores modifica el inciso 7) del artículo

132° de la Ley N° 26702, Ley General del Sistema Financiero, en la Ley de
Títulos Valores se reitera y precisa que el régimen de preferencias que este título
de crédito hipotecario negociable otorga a las empresas del sistema financiero,
será bajo los mismos términos y alcances que el warrant; es decir, preferencia
de primer orden frente a cualquier tercer acreedor del origen que fuera, inclusive
de orden laboral o alimentario.
“Esto como norma especial que dicha ley contiene respecto a estas
modalidades de garantía, porque inclusive en caso de insolvencia decretada del
deudor, su ejecución se realiza como identidad separada de la masa
concursada” (Guich, 2003, pág. 248).
El sustento de este tratamiento especial y preferencia de primer orden y
exclusiva, es la norma constitucional que contiene el artículo 87° de la Carta
Magna, que tiene por fin proteger, fomentar y garantizar el ahorro nacional, como
expresamente lo señala dicha norma constitucional y el artículo 132 de la Ley
General del Sistema Financiero que se encarga de desarrollar dicha norma
constitucional, concordante por lo demás con los artículos IV y 14.1 de la Ley
General del Sistema Concursal, Ley N° 27809.
CAPÍTULO V.- RÉGIMEN JURÍDICO
El TCHN58 es un título valor (negociable mediante endoso) que

representa derechos de cobro de un crédito individual con garantía hipotecaria,
inscritos ambos -el crédito y la garantía- en Registros Públicos. Con el endoso,
se transfiere simultáneamente los derechos de cobro sobre el crédito y la
garantía real.
5.1.- Ley N°. 26702 de diciembre de 1996
La Ley No. 26702 de diciembre de 1996, en su artículo 239 adiciona: el

“Titulo de crédito hipotecario negociable”. Consagrada por Ley General del
Sistema Financiero y la SBS.
32
Esta Ley define el título valor como negociable por endoso y emitido por
registros públicos cuando el inmueble se grava con hipoteca. Por lo tanto, es
elevado a escritura pública, para otorgar un gravamen hipotecario de primer
rango, respaldo del préstamo entregado.
5.2.- Ley de Títulos Valores- LEY N° 27287
Del Título de Crédito Hipotecario Negociable, se escuentra descrista en

la Ley de Títulos Valores- LEY N°27287, el mismo que abarca desde el Artículo
240, hasta el Art. 245.5.
Dentro de los artículos, se especifica sí, el título de crédito hipotecario
negociable podrá también emitirse con o sin intervención de notario público,
puede ser emitido por las empresas del Sistema Financiero Nacional, u otras
entidades que autorice la Superintendencia, acreedoras o no, cuando la garantía
hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el
Registro Público.
Las empresas deberán contar, antes de la emisión del título, con la
autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del
deudor del crédito garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por
escrito y tendrán el carácter de declaración jurada de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 179 de la Ley General.
En aplicación del artículo 242.2 de la Ley de Títulos Valores, la
responsabilidad solidaria a que alude el artículo 11 de la misma Ley, no alcanza
a las empresas emisoras de los títulos, las cualesconstituirán las primeras
endosantes o transferentes de los títulos; no resultando tampococompatible con
la naturaleza de los títulos emitidos por las empresas, la acción cambiaria
dispuestaen el artículo 243.4 de la Ley de Títulos Valores.
Para que Registros Públicos expida este título valor, se requiere de
solicitud expresa (a través de escritura pública) del propietario del inmueble
inscrito. Recibida la solicitud, el registrador público, luego de constatar la
inexistencia de cargas o gravámenes, expide el título en formulario aprobado por
la Superintendencia Nacional de Registros Públicos en el caso de registros
33
públicos que dependan de esta; y, en el caso de otros registros, por la respectiva

autoridad de control o supervisión.
Al expedir el título, el registrador anotará el gravamen hipotecario
constituido por el valor total del bien gravado, según la valorización de perito que
debe ser insertada en la escritura pública ,gravamen hipotecario que será el
único, otorgando la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del título, en
respaldo del crédito que se señale en el mismo documento en el acto de su
primer endoso.
Por tanto, el Título de Crédito Hipotecario Negociable debe contener:
a) La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el
número que le corresponde;
b) El lugar y fecha de su emisión; c) El nombre y número de documento
oficial de identidad del propietario que constituye elgravamen hipotecario, a cuya
orden se expide el título;
d) La descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario,
según aparece de lainscripción registral;
e) El monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se
constituye el gravamenhipotecario, con indicación del nombre del perito y de su
registro o colegiatura respectiva;
f) La fecha de la escritura pública, nombre del notario y demás datos de
la inscripción registral de lahipoteca; y,
g) El nombre y firma del registrador, con indicación de la oficina registral
correspondiente.
Asimismo, deberá contener espacios adecuados para consignar la
información relativa al crédito garantizado y a los endosos.
Para que Registros Públicos expida este título valor, se requiere de
solicitud expresa (a través de escritura pública) del propietario del inmueble
inscrito. Recibida la solicitud, el registrador público luego de constatar la
inexistencia de cargas o gravámenes, expide el título valor, usando para un
formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Públicos.
Una vez expedido el título, el registrador anotará el gravamen hipotecario,
el mismo que estará constituido por el valor total del bien gravado, según la
valorización del perito que debe ser insertada en la escritura pública. Este
34
gravamen hipotecario otorgará a su tenedor un derecho preferente y exclusivo,

en respaldo del crédito que se señale en el mismo documento en el acto de su
primer endoso.
Al ser un título valor a la orden, la transparencia del título de crédito
hipotecario negociable ser realiza por medio del endoso. A partir del primer
endoso se convierte en un título valor que representa, en favor de su tenedor, la
hipoteca y el crédito consignado. Cabe agregar que al momento de realizar el
primer endoso del título de crédito hipotecario negociable deberá consignarse en
el mismo documento el crédito que se garantiza, el plazo o los plazos de su
vencimiento, los intereses acordados y demás condiciones pactados.
Respecto al Art 243, especifica que el título valor será protestado por falta
de pago del crédito u obtenida la formalidad sustitutoria respectiva, que deberá
obtenerse aun cuando se hubiera liberado de dicho trámite conforme al artículo
52, procederá la venta directa del bien hipotecado, sin intervención de autoridad
judicial, al mejor postor, siempre que el precio por el que se enajene no sea
inferior al 75% de la valorización señalada en el título y la venta se confíe a una
empresa del Sistema Financiero Nacional autorizada a operar comisiones de
confianza o fideicomisos, distinta al ejecutante. Sin embargo, el tenedor podrá
optar por solicitar la ejecución judicial de la hipoteca, conforme al Código
Procesal Civil.
En el caso de haberse pactado el pago del crédito representado por el
Título de Crédito Hipotecario Negociable en armadas o cuotas, la falta de pago
de una o más de ellas faculta al tenedor a dar por vencido todos los plazos y a
exigir el pago del monto total del título; o, alternativamente, exigir las
prestaciones pendientes en las fechas de vencimiento de cualquiera de las
siguientes cuotas o, inclusive, en la fecha de la última armada o cuota, según
decida libremente dicho tenedor. Para ese efecto, bastará que logre el
correspondiente protesto o formalidad sustitutoria en oportunidad deli
incumplimiento de cualquiera de dichas armadas o cuotas, sin que afecte su
derecho no haber efectuado tal protesto o formalidad sustitutoria
correspondiente a las anteriores o cada una de las armadas o cuotas.
Si con el producto de la venta del bien hipotecado no se cubre el monto
total del crédito garantizado que señale el título, el juez o la empresa del Sistema
35
Financiero Nacional encargada de su venta dejarán constancia de ello en el

mismo documento, en cuyo mérito el tenedor del Título de Crédito Hipotecario
Negociable tendrá acción cambiaria contra el primer endosante por el saldo
resultante.
El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura
pública, solo contra la devolución del título no endosado o debidamente
cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que
representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su
extinción en la forma señalada por la Ley Nº 26639.
También se levantará el gravamen y toda carga o derecho que se hubiera
inscrito en fecha posterior a la expedición el título, en los casos de venta judicial
o extrajudicial, en virtud de las respectivas constancias que expidan la autoridad
judicial o la empresa del Sistema Financiero Nacional que intervino en su
enajenación, conforme al artículo 243 acompañando en su caso, en devolución
del título correspondiente. Dicha constancia es suficiente para la inscripción
registral del derecho de propiedad en favor del adquirente y levantar todo
gravamen o derecho que pueda afectarlo. El propietario que hubiere pagado el
crédito consignado en el título podrá solicitar la expedición de otro en su
reemplazo, con la misma formalidad prevista para su emisión original,
devolviendo el título debidamente cancelado por su último tenedor,
manteniéndose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito en el Registro
Público. El Registro Público establecerá el procedimiento administrativo para
este efecto.
Cuando se solicita la inscripción de la emisión de título de crédito
hipotecario negociable efectuado por una entidad del sistema financiero no es
materia de calificación la hipoteca contenida en este título valor, sino solo la
verificación del cumplimiento de los requisitos del artículo 5 de la Res. Nº 685-
2007-SBS. No es necesario que la comunicación dirigida al Registro de la
emisión de título de crédito hipotecario negociable efectuada por una entidad del
sistema financiero cuente con firmas certificadas notarialmente. El informe de
valorización de los inmuebles afectados en hipoteca, así como el mismo Título
de Crédito Hipotecario Negociable pueden ser presentados en copia simple.
36
5.3.- Resolución N° 685-2007-SBS, artículo 4.

¿El título de crédito hipotecario negociable puede ser representado
mediante anotaciones encuenta?
El Título de Crédito Hipotecario Negociable, sea emitido por el Registro
Público, o por el acreedorcon o sin intervención de notario, puede también ser
representado mediante anotaciones en cuentasin que se requiera de la previa
emisión de un título físico, de acuerdo a las disposicionescomplementarias que
se emita. A partir del registro contable en la Institución de Compensación
yLiquidación, la titularidad del crédito y de la garantía hipotecaria corresponderá
a quien aparezca inscrito como propietario del Título de Crédito Hipotecario
Negociable en tales registros. Asimismo, la transferencia del referido título valor,
conjuntamente con los derechos que confiere, operará mediante anotación en
cuenta. Conasev queda facultada para expedir las disposiciones
complementarias aplicables a la representación del Título de Crédito Hipotecario
Negociable mediante anotación en cuenta.
5.4.- Resolución N° 801-2009-SUNARP-TR-L, numeral 9.
Para la inscripción del acto de emisión del TCHN, el registrador al calificar

que los documentos integrantes del título se ajustan a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas debe
verificar: i) Si la hipoteca incorporada en el TCHN se encuentra inscrita en el
Registro o se está solicitando simultáneamente su inscripción; ii) que la
comunicación cursada por la entidad emisora, que tiene el carácter de
declaración jurada, contenga los datos previstos en el artículo 5 del Reglamento
del Título de Crédito Hipotecario Negociable; y, iii) que se haya acompañado a
la citada comunicación copia de la valuación efectuada al inmueble y del TCHN
emitido.
37
CONCLUSIONES
El título de crédito hipotecario negociable es el título valor por el cual una

persona puede hipotecar o poner como garantía al solicitar un préstamo, esta
garantía se registra y trasfiere los derechos al prestamista. Básicamente se
crea un bloqueo a nombre del prestamista que indica que la propiedad es un
aval, mientras se paga la deuda del préstamo, por lo que la propiedad puede
seguir usándose.
En el análisis de los antecedentes del Título de Crédito Hipotecario
Negociable, se destaca su origen en la necesidad de dinamizar el mercado
crediticio peruano. Su evolución ha sido marcada por cambios legislativos,
adaptaciones a las demandas del mercado y la influencia de experiencias
internacionales, como los Mortgage-backed Securities en Estados Unidos.
Los requisitos del TCHN buscan garantizar la seguridad y la transparencia
en las transacciones financieras, así como promover el acceso al crédito y
fomentar el desarrollo económico. El Título de Crédito Hipotecario Negociable
es una herramienta útil tanto para las entidades financieras que emiten los
títulos como para los inversionistas que los adquieren, ya que les permite
obtener financiamiento y diversificar sus inversiones.
El Título de Crédito Hipotecario Negociable está llamado a convertirse en un
mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de créditos dinerarios
por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurídicas en
general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplíen y/o
precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento
hipotecario establecen pautas básicas que aseguran los derechos de todos
los involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución
El TCHN promueve la inclusión financiera, ya que permite que más personas
y empresas en general, especialmente aquellos que no se encuentran el
Sistema Financiero, consigan acceder a financiamientos. Así también, este
se puede presentar como una alternativa de financiamiento, pero en el
Mercado de Valores, adicional al Sistema Bancario, logrando o generándose
así un mayor dinamismo en el mercado de financiamientos o préstamos para
este sector no atendido.
38
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Banco Central de Reserva del Perú (2004). Reporte de Estabilidad Financiera.

Avances y retos para el desarrollo del Título de Crédito Hipotecario
Negociable (TCHN).
Cabello, S. Y. T. (2014). El título de crédito hipotecario negociable. Lex-Revista

de la Facultad De Derecho y Ciencias Políticas, 11(11), 167-188.
Campos García, H. A. (2011). El Título de Crédito Hipotecario Negociable:

Breves apuntes dogmáticos y funcionales. Comprendiendo al
Incomprendido. Revista Jurídica del Perú (127), 334-350.
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Editores Disponible en:
.https://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Reporte-
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Huerta Flores, C. A. El Título de Crédito Hipotecario Negociable como

instrumento de deuda y su incidencia en el Mercado de Valores.
Kagan, J. (2023, abril 29). Mortgage-Backed Securities (MBS) Definition: Types

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Merino Escartín, J. F. (2009, mayo 9). Resumen del Reglamento del Mercado
Hipotecario. Notarios y Registradores.com. Disponible en:
https://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2009-
reglamento-mercado-hipotecario.htm
Ministerio de Hacienda de Chile (1997). Decreto con Fuerza de Ley N° 3. Fija
texto refundido, sistematizado y concordado de la ley general de bancos y
de otros cuerpos legales que se indican. Diario Oficial. Págs. 37 – 41.
Santiago – Chile. Disponible en:
https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=83135&idParte=
Poder Legislativo de la República del Paraguay (1996). Ley No 861. General de
Bancos, Financieras y otras entidades de crédito. Gaceta Oficial. Asunción
– Paraguay. Disponible en: http://digesto.senado.gov.py/detalles&id=10131
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Sánchez Palacios, M. P. (2007). El Título De Crédito Hipotecario Negociable.

(Vol. 1, Número 1). Revista Oficial del Poder Judicial. Lima – Perú.
Disponible en:
https://revistas.pj.gob.pe/revista/index.php/ropj/article/view/92/157
Tello Cabello, S. Y. (2013). El título de crédito hipotecario negociable. (Vol. 11,
Número 11). LEX. Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas
de la Universidad Alas Peruanas. Lima – Perú. Disponible en:
https://revistas.uap.edu.pe/ojs/index.php/LEX/article/view/9
40
ANEXOS
ANEXO N°01
MODELO DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
FUENTE: https://spijweb.minjus.gob.pe/wp-content/uploads/2020/08/LEY_27287.pdf
41

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DERECHO COMERCIAL II

UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

PIURA, 4 DE DICIEMBRE DEL 2023

Muy por encima de todo, agradecemos a nuestro

DEDICATORIA ....................................................................................................... iii

CAPÍTULO I.- ANTECEDENTES ........................................................................... 1

1.1.- Origen ......................................................................................................... 2

1.2.- Evolución .................................................................................................... 3

1.2.1.- Evolución internacional ......................................................................... 4

1.2.2.- Evolución nacional ................................................................................ 5

CAPÍTULO II: DERECHO COMPARADO .............................................................. 6

2.1. Legislaciones Sudamericanas ................................................................... 6

CAPÍTULO III.- TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE ................ 8

3.1.- Concepto .................................................................................................... 9

3.2.- Naturaleza .................................................................................................10

3.3- Función .......................................................................................................11

3.4.- Características ...........................................................................................12

3.5- Sujetos intervinientes ..................................................................................13

3.6- Requisitos o contenido................................................................................15

3.7.- Atributos .....................................................................................................17

3.8.- Formalidades ............................................................................................19

3.9.- Circulación del título valor ..........................................................................20

3.10.- Ejecución de la hipoteca ..........................................................................21

3.11.- Cancelación de la hipoteca ......................................................................23

3.12.- Perjuicio, deterioro o extravío del título ....................................................23

3.13.- Limitaciones .............................................................................................23

3.15.- Importancia ..............................................................................................29

CAPÍTULO IV.- SEGURIDAD JURÍDICA EN EL TÍTULO DE CRÉDITO

4.1.- Derecho hipotecario exclusivo ...................................................................30

4.2.- Ejecución extrajudicial ...............................................................................30

4.3.- Agilidad en la transmisión .........................................................................31

4.4.- Pago del crédito garantizado ....................................................................31

4.5.- Exclusión del bien hipotecado de la masa concursal .................................31

CAPÍTULO V.- RÉGIMEN JURÍDICO ..................................................................32

5.1.- Ley N°. 26702 de diciembre de 1996 .........................................................32

5.2.- Ley de Títulos Valores- LEY N° 27287 ......................................................33

5.3.- Resolución N° 685-2007-SBS, artículo 4. .................................................37

5.4.- Resolución N° 801-2009-SUNARP-TR-L, numeral 9. ................................37

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................39

La presente monografía titulada " Título de Crédito Hipotecario Negociable

CAPÍTULO I.- ANTECEDENTES

En la normativa bancaria, no hay un precedente inmediato para el título

El sistema de crédito hipotecario privado establecido por las mutuales de

promulgación del Código de Comercio, se reguló a los Bancos de Crédito

Primero, la Ley de Mercado de Valores, Decreto Legislativo Nº 861 de

octubre de 1996, autorizó la inscripción de valores en la CONASEV.

Luego, la Ley General del Sistema Financiero Nº 26702 de diciembre de

1996, reguló la emisión de instrumentos financieros y la nueva Ley de

Títulos Valores Nº 27287 reconoció su carácter de Título Valor, con todas

La evolución del Título de Crédito Hipotecario Negociable ha sido

crediticio y proporcionar soluciones financieras flexibles. A través de

cambios legislativos y adaptaciones a las demandas del mercado, el Titulo

de Crédito Hipotecario Negociable ha evolucionado para convertirse en

un instrumento vital en el ámbito hipotecario peruano. (Tello, 2013, pág 2)

1.2.1.- Evolución internacional

Para acontecer la evolución internacional de este título valor, se manejara

inteligentes y otras tecnologías emergentes han impactado la emisión, gestión y

1.2.2.- Evolución nacional

Para abarcar la forma de evolución a nivel nacional, se manejara de la

Creación mediante Ley 26702 (1996): El Título de Crédito

disposiciones brindaron un marco más claro y completo para el desarrollo del