SUPUESTO NOVEDADES EN ARRENDAMIENTO Y GASTOS DEDUCIBLES

BRAYAN tiene el 100% de propiedad de un local comercial situado en la calle Tajo, nº 5 de

Toledo (Referencia catastral: 9534326DF2893D0134IS). El local tiene un valor catastral de
150.000 euros de los cuales 82.500 euros corresponden a la construcción. La última revisión
catastral fue en el año 2017.

El local lleva alquilado desde el 1 de diciembre de 2017 (NIF arrendatario: A00000075)

desarrollándose en el mismo una actividad de peluquería. Según el contrato del alquiler, el
importe del mismo asciende a 1.200 euros mensuales sin que se haya procedido a la
actualización del mismo por acuerdo entre las partes.

Debido a la situación general, en mayo de 2020 Alejandro rebajó el importe del alquiler con
carácter indefinido a 900 euros mensuales. En noviembre de 2021, el inquilino le comunicó su
intención de no renovar el contrato por lo que éste finalizó a finales de dicho mes
permaneciendo vacío el inmueble en el mes de diciembre.

Los gastos soportados por el dueño del local durante el ejercicio 2021 ha sido los siguientes:
cuota de la comunidad de propietarios, 150 euros/mes; IBI, 750 euros y seguro del hogar, 240
euros anuales.

El contribuyente adquirió el 50% del local por herencia el 4 de agosto de 2010 habiéndose
declarado un valor a efectos del impuesto sobre sucesiones de 100.000 euros; la cuantía de
dicho impuesto, así como los honorarios de notaría y registro de la propiedad ascendieron a
15.000 euros.

Por su parte, el otro 50% lo adquirió por compra a su hermano el 6 de abril de 2015 por un
precio de 130.000 euros; los gastos por ITP y notaría y otros fueron de 12.000 euros. Para
financiar dicha compra suscribió un préstamo de 75.000 euros. En el año 2021 ha amortizado
6.000 euros de capital de dicho préstamo; los intereses por el mismo han sido 615 euros.

Además, este señor es propietario de dos pisos situados ambos también en Toledo:

Primero, un inmueble situado en la calle Talavera, nº 4, que constituye su residencia habitual

(Referencia catastral 3194908VK4739C0044MS) del que es propietario al 100%. Adquirió el

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inmueble por compraventa el 5 de agosto de 2005 por un importe de 115.000 euros más unos
gastos de 12.400 euros. (Valor catastral: 65.000 €. Valor catastral de la construcción: 15.000 €.
Última revisión catastral: año 2005).

Segundo, un inmueble situado en la calle Mazapán, nº 8 (Referencia catastral

9925922VK3892D0001XE) que ha adquirido el 1 de noviembre de 2021, junto con su hermano
adquiriendo cada uno el 50% de titularidad sobre el mismo.

Tienen intención de destinarlo al alquiler para lo cual proceden a realizar su

acondicionamiento. Para ello contratan a la empresa Chapuzas, SL (NIF A00000018) que se
encarga de la pintura, acuchillado del suelo y de otras reparaciones menores por las cuales les
factura la cantidad de 2.600 €. Asimismo, le encargan las labores de promoción a una agencia
inmobiliaria (NIF A00000036) que les cobra 250 € por enseñar el inmueble a posibles inquilinos.

Finalmente, el 3 de enero de 2022 se firma el contrato de arrendamiento de vivienda por un

importe de 650 € (NIF del arrendatario 113K).

Este lo adquirieron los hermanos por un precio de 136.250 euros más unos gastos de 15.850
euros. El valor catastral del inmueble, revisado en 2006, es de 69.560 euros (valor catastral de
la construcción: 36.171,20 €).

Se pide: Determinar los bienes y rentas derivadas de los inmuebles a disposición de sus
titulares, arrendados o cedidos a terceros, o afectos a actividades económicas” de la
declaración del IRPF en el ejercicio 2021.

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Solución

En la ventana de incorporación de la información catastral de inmuebles se marcará los usos que

correspondan a cada uno de ellos.

Inmueble c/ Talavera (vivienda habitual)

Inmueble c/ Tajo (arrendado y a disposición de sus titulares)

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En el caso que se marque como uso del inmueble “Arrendamiento”, el programa recuerda,
mediante un mensaje de aviso, que los datos del arrendamiento no se cumplimentan en esta
ventana, sino que será cuando se acceda a la declaración (una vez finalizada la bajada de
datos) donde se introducirán los ingresos y gastos correspondientes al alquiler.

Inmueble c/ Mazapán (arrendado y a disposición de sus titulares)

Una vez en el resumen de declaraciones, al haber marcado como uso del inmueble
“Arrendamiento”, aparecerá como “Pendiente” la cuantía correspondiente a los rendimientos
del capital inmobiliario. Pinchando en “Pendiente” se accederá a la relación de bienes
inmuebles:

En dicho apartado aparecen todos los inmuebles respecto de los que el contribuyente ostente
algún derecho o facultad de uso o disfrute. pinchando en la casilla del porcentaje de propiedad
(0063) se abrirá la ventana de los usos de dicho inmueble y de ahí se accederá a los distintos
usos marcados para cumplimentar los datos que correspondan. Se analizan cada uno de ellos
por separado:
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Inmueble c/ Talavera

Al tratarse de la vivienda habitual, se deberán consignar el número de días en que tuvo tal uso.
Si se introdujo dicha información en la ventana de incorporación de datos, el número de días
ya aparecerá cumplimentado.

En el supuesto planteado como el inmueble ha tenido sólo este uso en el ejercicio, no será
necesario introducir información adicional alguna ni generará rendimiento alguno.

Inmueble c/ Tajo (arrendado de enero a noviembre)

Tipo de arrendamiento: 2

Número total de días en los que el inmueble ha estado arrendado en 2021: 334

Número de días de duración de este contrato de arrendamiento en 2021: 334

Ingresos íntegros (1)..........................................................................................................9.900,00

Gastos de reparación y conservación e intereses de 2021 (2).............................................563,75

Gastos de comunidad (2)..................................................................................................1.650,00

Primas de contrato de seguro (2).........................................................................................220,00

Tributos, recargos y tasas (2)...............................................................................................687,50

Gasto deducible por el alquiler de locales a ciertos empresarios (3)...................................900,00

NIF del arrendatario: A00000075

Amortización del inmueble (4)..........................................................................................3.880,35

Rendimiento neto.............................................................................................................1.998,40

Retenciones......................................................................................................................1.881,00

(1)Ingresos: 990 x 11 meses = 9.900 €

Al tratarse del arrendamiento de un local comercial, en el apartado Datos NO incorporados

aparece la información suministrada en el modelo 180 por el arrendatario.
El importe de las retenciones ha de ser introducido en la ventana correspondiente al
arrendamiento si bien no se reflejará en este apartado de la declaración si no en el de las
retenciones (Apartado M, casilla 0598).

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(2)En el caso de que el inmueble haya estado arrendado sólo durante una parte del año, como
ocurre en este supuesto, los intereses gastos de comunidad, primas de contrato de seguro y
tributos, recargos y tasas serán los que correspondan al número de días del año en que el
inmueble haya estado arrendado.

En cuanto a los intereses deducibles, a efectos de la resolución del supuesto se ha considerado

que se haya satisfecho la misma carga financiera en todas las cuotas del año. [615 x 11 / 12 =
563,75]

(3)Los arrendadores propietarios de 10 o menos inmuebles que hubieran suscrito un contrato

de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con un arrendamiento que desarrolle
algunas de las actividades previstas pueden computar como gasto deducible la cuantía de la
rebaja de la renta que hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2021 correspondiente a
las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2021.

En el supuesto planteado, se rebajó la renta de 1.200 a 900 €. Por tanto, procederá computar
un gasto de 300 euros por cada uno de los tres primeros meses del año.

Asimismo, es obligatorio consignar separadamente el NIF del arrendatario cuya renta se

hubiera rebajado.

(4)Amortización del inmueble:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021, establece que, para calcular
la amortización de los inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia o donación), en el
importede adquisición estará incluido el valor de bien adquirido en aplicación de las normas
sobre el Impuesto de Sucesiones y los gastos y tributos inherentes a la adquisición en la parte
que corresponda a la construcción, así como, en su caso, la totalidad de las inversiones.

Consecuencia de ello es que, cuando el inmueble se haya adquirido en parte a título oneroso y
en parte a título gratuito y siempre en que el año no haya variado el porcentaje de propiedad
que el contribuyente tenga sobre el inmueble, RW calculará la amortización deducible (con
anterioridad éste era uno de los supuestos de amortización en casos especiales).

Para ello, en el apartado correspondiente al importe de adquisición deberá consignarse la

suma del coste de adquisición de la parte adquirida a título oneroso y del valor de adquisición
de la parte adquirida a título gratuito.

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En el supuesto planteado,

Importe de adquisición: 100.000 + 130.000 = 230.000

Gastos y tributos inherentes a la adquisición: 15.000 + 12.000 = 27.000

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Como el importe de adquisición (parte que corresponde a la construcción) más las mejoras
(totalidad de su importe) es superior al valor catastral de la amortización, se tomará el primero
como base de amortización.

Asimismo, como el inmueble ha estado arrendado sólo durante una parte del año, la
amortización será la que corresponda al número de días del año en que el inmueble ha estado
arrendado.

Amortización = [(230.000 + 27.000) x 55% x 3% x 334 / 365] = 3.880,35

Inmueble c/ Tajo (a disposición del contribuyente en diciembre)

Renta inmobiliaria imputada

Valor catastral (parte correspondiente al porcentaje de titularidad)...........................150.000,00

Indique si el valor catastral ha sido revisado: SI

Número de días a disposición del contribuyente (31 días del mes de diciembre): 31

Renta imputada (150.000,00 x 0,011 x 31 / 365).................................................................140,14

Inmueble c/ Mazapán (al 50%) (a disposición en noviembre y diciembre)

Renta inmobiliaria imputada

Valor catastral (parte correspondiente al porcentaje de titularidad).............................34.780,00

Indique si el valor catastral ha sido revisado: NO

Número de días a disposición del contribuyente (días de noviembre y diciembre): 61

Renta imputada (34.780,00 x 0,02 x 61 / 365).....................................................................116,25

El inmueble que se encuentra en expectativa de alquiler generará renta inmobiliaria imputada

por el tiempo en que no estuvo alquilado.

Los gastos asociados a dicho inmueble (amortización, seguro, IBI, etc.) deben admitirse como
deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que ha estado alquilado. En este caso, el
contrato de arrendamiento se firma el 3 de enero 2022, por lo que, al no haber estado
alquilado el inmueble en el año 2021, estos gastos no serán deducible en el ejercicio.

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No obstante, los gastos por reparaciones y conservación que vayan dirigidos exclusivamente a
la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario sí serán deducibles.

En consecuencia, se deberá marcar como uso “Arrendamiento” en dicho inmueble y proceder

a la cumplimentación de dicho importe:

Una introducido el tipo de arrendamiento (siendo indiferente el que se marque ya que como el
inmueble está en expectativa de alquiler y no se van a reflejar ingresos, no se aplicará
reducción alguna) se abrirán el resto de casillas.

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Accediendo a Gastos de reparación y conservación e intereses y otros gastos de financiación de
2021, se cumplimentarán los importes que procedan.

El importe máximo de estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía
de los rendimientos íntegros obtenidos, razón por la cual el importe que aparecerá el cuadro
de los rendimientos de inmueble será 0.

En el Anexo C.1, en el apartado “Intereses de los capitales invertidos en la adquisición o

mejora de inmuebles y gastos de reparación y conservación de los mismos, pendientes de
deducir en los ejercicios siguientes” aparecerán reflejados los gastos pendientes de
compensación.

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