2019 Q4

Buenos Aires
Reporte del Mercado de
Oficinas
2 JLL
Introducción
El último trimestre de 2019 estuvo dominado por las elecciones presidenciales del
27 de octubre y el cambio de gobierno resultante, con la derrota de Mauricio Macri
a manos de Alberto Fernández, en la que fue decisivo el papel de la expresidente
Cristina Fernández de Kirchner, convertida en vicepresidente. Este resultado era
el previsto por la mayoría de las estimaciones, tras la amplia derrota del anterior
oficialismo en las elecciones primarias de agosto.

Las principales medidas iniciales de la nueva administración apuntaron a aumentar

la recaudación, destacándose la suspensión por un año del pacto de ajuste fiscal
acordado entre el gobierno nacional y las provincias a fines de 2017, pero sobre
todo un extenso paquete impositivo. Este fue dispuesto mediante una ley que
restableció la emergencia económica –que delega facultades extraordinarias al
poder ejecutivo– e incluye nuevos gravámenes a la compra de divisas extranjeras,
el pago de bienes y servicios en el exterior y la tenencia de activos fuera del
país, además de subas en el impuesto a los bienes personales y los derechos de
exportación al sector agropecuario.

El tipo de cambio, por su parte, mantuvo el protagonismo. La paridad oficial cerró

el año en ARS 63 por dólar, es decir, el peso se depreció 5 % durante el cuarto
trimestre y 65 % a lo largo de 2019. No obstante, el tipo de cambio oficial perdió
buena parte de su relevancia como referencia, producto del recorte del tope a la
compra de divisas para personas físicas desde 10.000 a 200 dólares mensuales,
ocurrido en octubre, y el posterior impuesto a la compra de divisas y bienes y
servicios en el exterior. En su lugar han cobrado creciente importancia tipos de
cambio alternativos, todos ellos un 30 % por encima del oficial al cerrar 2019.

Después de haber alcanzado su máximo registro del año –al igual que en 2018–
en septiembre (5,8 %) la inflación moderó su marcha en el cuarto trimestre,
acumulando sin embargo más de 11 % de suba en el período, de acuerdo con el
relevamiento de expectativas del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Esta misma fuente estima que la inflación durante 2019 fue de 54 %, una cifra
récord desde 1991.

Información económica
Población del país (millones)1 44,9
Población del Área Metropolitana de Buenos Aires (millones)2 12,8
Tasa de desempleo (%)3 9,7
4
Inflación interanual (%) 54,3
5
Tipo de cambio (pesos por USD) 63,0
Fuente: JLL, con base en:
1
INDEC: IINDEC: Estimaciones y proyecciones de población 2010-2040. Total del país (2013)
2
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Resilient Buenos Aires (2018)
3
INDEC: Mercado de trabajo. Tasas e indicadores socioeconómicos (EPH). Tercer trimestre de 2019 (2019)
4
INDEC: BCRA, Resultados del Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) / Diciembre 2019 (2019)
5
BNA: Banco de la Nación Argentina, tipo de cambio vendedor minorista al 31 de diciembre de 2019

Reporte de Mercado de Oficinas de Buenos Aires 3

Oferta

Al finalizar el último trimestre del año, el mercado corporativo Gráfico 2 Evolución del stock y producción (m2)
de oficinas de Buenos Aires registró un stock total de m² rentables
1.575.000 metros cuadrados, lo que representa un aumento 1,800,000

de 77.500 metros cuadrados con respecto a 2018. Esto se 1,600,000

debe a la incorporación de cinco inmuebles, distribuidos 1,400,000

en los submercados Zona Norte GBA, Microcentro y Puerto 1,200,000

Madero. 1,000,000

800,000

En términos de vacancia, se constató un 8,4 %, mostrando 600,000

un leve aumento en comparación con el trimestre pasado 400,000

200,000
(7,5 %). El análisis por categoría de inmueble arrojó que
-
la disponibilidad para oficinas clase A fue de 4,6 %, un 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019
valor similar al observado al inicio de 2019 (4,7 %). Para los
edificios clase AB la vacancia fue de 11,7 %, la más alta de Al considerar ambas variables –categorías y submercados– se
los últimos de los diez años (contra un promedio de 7,3 % evidencia que la mayor vacancia entre oficinas categoría A
durante la década). correspondió al submercado Macrocentro Norte (con un valor
de 9,8 %). Por otro lado, para la clase AB, Macrocentro Sur
En cuanto al análisis por submercado, se verificó que
muestra la mayor disponibilidad con 38,7 %.
Macrocentro Sur presentó una vez más la mayor vacancia
al alcanzar un 16,6 % (14,7 % el trimestre previo), seguido El inventario creció 46 % en el período 2010-2019; y en los
por Puerto Madero y Zona Norte GBA con un 14,5 % y un próximos dos años se espera un incremento del 15 %, es decir,
8,1 %, respectivamente. Por el contrario, los submercados se incorporarán 243.000 metros cuadrados al stock actual.
que presentaron la mayor ocupación fueron Microcentro, De esta superficie a ingresar, Zona Norte CABA concentrará
Catalinas y Zona Norte CABA, con 2,1 %, 4,3 % y 4,7 %, casi la mitad (47 %) y Zona Norte GBA el 33 %, lo cual ratifica
respectivamente. el protagonismo de estos submercados dentro del stock de
Buenos Aires.
Gráfico 1 Evolución de la tasa de vacancia (%)
16%

14%

12%

10%
8,6%
8% 8,4%
7,2%
6% 6.4%

4%

2%

0%
2009Q4
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
2011Q1
2011Q2
2011Q4
2012Q1
2012Q2
2012Q3
2012Q4
2013Q1
2013Q2
2013Q3
2013Q4
2014Q1
2014Q2
2014Q3
2014Q4
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4

CBD No CBD General Promedio histórico

4 JLL
 Gráfico 3 Stock por distrito (%)

Zona Norte 34%

33%

66%
67%

CBD Zona Norte

Suma de Lease Area sqm2 Suma de Lease Area sqm

CBD

Existente

En construcción

Proyecto

Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 5

Demanda

En el último trimestre del año se verificó una absorción neta Gráfico 4 Evolución de producción y absorción neta (m2)
de 17.000 metros cuadrados, explicado en buena parte por la
210,000
inauguración de un inmueble ubicado en Microcentro, el cual
se incorporó con todos sus espacios ocupados. 180,000

150,000

Los submercados Microcentro y Zona Norte GBA fueron los 120,000

que ocuparon mayor cantidad de superficie en el trimestre, 90,000

con 23.800 y 7.700 metros cuadrados, respectivamente. Por el 60,000

contrario, los submercados Catalinas y Plaza Roma fueron los 30,000

que más espacios liberaron (-5.800 y -3.300 metros cuadrados, -

respectivamente).
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019
-30,000

-60,000
Con respecto a la absorción acumulada, alcanzó 59.300
metros cuadrados, valor similar al promedio de los últimos Producción Absorción

diez años (56.000 metros cuadrados). En gran medida este

valor responde al comportamiento observado en solo tres Gráfico 5 Evolución de precios (USD/m2) y vacancia (%)
edificios, ocupados en su totalidad, uno construido por una
40 25%
entidad financiera y los otros dos alquilados por una empresa
de coworking. 35
32.2 20%
30

Precios 25 24.0 15%

20
10%
8,4%

15

En el cierre del año, el precio promedio por metro cuadrado 5%

10
por mes se ubicó en USD 26,1, un valor idéntico al promedio
5 0%
de los últimos diez años (USD 26,2 en el último trimestre de
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2018).
Clase A Clase AB Vacancia

El submercado Catalinas presentó el valor más elevado del

periodo, con USD 32,7 por metro cuadrado por mes, seguido
por Macrocentro Norte con USD 29,0 por metro cuadrado. Gráfico 6 Área ocupada / disponible y tasa de vacancia (%)
En Macrocentro Sur y Zona Norte GBA se verificaron los
132,488
precios más bajos (USD 21,7 y USD 23,3 por metro cuadrado,
respectivamente).

Al estudiar las categorías se constataron tendencias

diferentes para cada una. El segmento clase A registró un
valor promedio de USD 32,2 por metro cuadrado por mes,
lo que equivale a uno de los niveles más altos de los últimos
8,4%
años. Por otro lado, la clase AB alcanzó los USD 24,0 por
metro cuadrado; un precio en línea con el promedio histórico 1,442,978

(USD 23,5 el metro cuadrado).

Superficie ocupada Superficie disponible

6 JLL
Submercado Stock Superficie Tasa de Precios Absorción neta Absorción neta Producción
(m2) disponible vacancia (USD /m2 Q4 (m2) acumulada trimestral
(m2) (%) /mes) (m2) (m2)

Catalinas 298.000 12.750 4,3 20,0 - 40,0 -5.800 -65 0

Macrocentro Norte 102.000 5.300 5,2 24,0 - 32,0 -2.600 -1.450 0

Macrocentro Sur 137.000 22.800 16,6 19,0 - 24,0 -2.700 27.700 0
Microcentro 90.000 1.900 2,1 28,0 - 30,0 23.800 27.700 23.500
Plaza Roma 120.000 7.700 6,4 22,0 - 33,0 -3.300 -4.850 0
Puerto Madero 304.000 44.100 14,5 24,0 - 36,0 500 -2.400 11.000
Zona Norte CABA 137.000 6.500 4,7 21,0 - 30,0 -600 -1.800 0
Zona Norte GBA 387.000 31.450 8,1 23,0 - 30,0 7.700 14.500 0
Total 1.575.000 132.500 8,4 19,0 - 40,0 17.000 59.300 34.500

Indicadores 19Q4

Stock 1,575M m2
Tasa de vacancia 8,4
%
Absorción neta 17.000 m2
Precio promedio por mes USD 26,0 /m2

Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 7

Submercados
Catalinas
Este submercado está compuesto por seis edificios Clase
A y seis Clase AB, ubicados en el primer distrito pensado
exclusivamente para oficinas. Estas doce torres de oficinas,
sumadas a un nuevo edificio actualmente en construcción,
exhiben muy buena calidad de construcción y una excelente
imagen corporativa, ideal para usuarios corporativos. Los
inquilinos de Catalinas provienen de diversas industrias,
desde banca, servicios financieros, seguros y logística hasta
manufactureras.
Plaza Roma
Está estratégicamente situado casi en el corazón del distrito
financiero de Buenos Aires. La mayoría de los edificios Clase
A se ubican en torno a la Plaza Roma, con vista a Puerto
Madero y el Río de la Plata. Alta calidad constructiva junto con
excelente imagen corporativa se combinan con la cercanía a
otros submercados y gran cantidad de medios de transporte.
Puerto Madero
Esta zona relativamente nueva, que aloja edificios
imponentes, es el segundo submercado en tamaño,
representando alrededor del 19% del total de stock de Clase
A y AB de Buenos Aires. Puerto Madero se ha desarrollado
sobre el antiguo puerto de la ciudad, re-urbanizado con
una orientación hacia oficinas corporativas de alta calidad
y residencias de lujo. En la última década, este submercado
fue un semillero de desarrollos residenciales y de oficinas.
Actualmente existen allí cuatro proyectos de oficinas en
ejecución, siendo uno de ellos un complejo multiuso (oficinas,
residencias y hotel).
Macrocentro Norte
Definido por la franja entre Av. Corrientes y Av. del Libertador,
incluye espacios de oficina sobre la Av. 9 de Julio y Plaza
San Martín. Esta zona goza de una muy buena imagen
corporativa, aunque la calidad de construcción y las
especificaciones técnicas de los edificios no cumplen con los
estándares de Clase A. Se trata, entonces, de un mercado casi
exclusivamente de Clase AB.
Macrocentro Sur
Macrocentro Sur es el submercado más grande en superficie
del distrito financiero, aunque las opciones viables de Clase A
y AB son escasas. Comprende zonas de protección histórica,
con limitaciones constructivas, y edificios reformados.
Zona Norte
Zona Norte es el submercado más nuevo y ha registrado un
crecimiento exponencial en los últimos años. Se trata del
submercado con la mayor concentración de espacios de
oficina corporativas en Buenos Aires, surgido como opción
gracias a sus grandes edificios sobre lotes de tierra más
económica, lejos del centro congestionado. Este submercado
comprende la porción más al norte de Buenos Aires y sus
suburbios, enfocándose en dos corredores: Av. del Libertador
y la Autopista Panamericana.
Gráfico 6 Stock (m2) por submercado (%)
Zona Norte GBA 23.9%
Zona Norte CABA 8.8%
Macrocentro Norte 6.5%

Macrocentro Sur 8.8%

Microcentro
Microcentro 4.3%
Es el submercado de oficinas más antiguo, radicado en una
Puerto Madero 18.8%
zona de protección histórica alrededor de Plaza de Mayo,
el corazón político y social de la ciudad. La mayoría de los Plaza Roma 7.7%

edificios datan de más de 50 años. Este área se destaca Catalinas 19.1%

por sus numerosas instituciones financieras y bancarias. 0 100,000 200,000 300,000 400,000
incluyendo la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. Clase A Clase AB

8 JLL
s
General
Unidad de medida
Rentas
Tiempo típico de contratos
Frecuencia típica de pago de contratos
Depósito de alquiler típico (expresado como x
meses de alquiler)
Derechos de los inquilinos
¿El inquilino tiene derechos legales de
renovación?
Derechos de asignación y subarrendamiento del
inquilino
Aumentos de alquiler o revisión de renta
Frecuencia de revisión de rentas
Período de gracia
Estacionamiento
Honorarios inmobiliarios
Honorarios legales (a cargo del propietario /
inquilino)
Responsabilidad por expensas, arreglos y seguros
Expensas / honorarios de gestión
Servicios
Áreas internas (espacio del inquilino)
Áreas comunes (recepción, ascensor, escaleras,
etc.)
Áreas externas / estructurales
Seguro del edificio
Impuestos locales a la propiedad
IVA sobre cargos por alquiler & servicios
Metros cuadrados
Prácticas de mercado
Mercado de alquileres
USD/ m2/ mes
3-5 años
Mensual, por adelantado
Caso por caso, típicamente 2-3 meses de alquiler. Otras opciones son Póliza de seguro de caución,
Carta aval de casa matriz
Solo durante la duración del alquiler, no hay derechos más allá del plazo original del arrendamiento
No, a menos que se especifique una opción en el contrato de alquiler
Sí, sujeto a la aprobación del propietario. El subarrendamiento de inquilinos es más común que los
derechos de asignación, ambos están sujetos a la aprobación del propietario y, por lo general, el
inquilino principal permanece como garante
Caso por caso, aunque la indexación explícita está prohibida por la ley. Alquiler pre-escalado y
ajustes arbitrados son típicos
Caso por caso
1-3 meses. El período de gracia no es una práctica estandarizada en el mercado pero ocurre con
asiduidad. El plazo es negociado por las partes y es uno de los factores (si es que existe alguno) que
determinan el nivel de mejoras provistas al inquilino.
CABA: 1 cada 100 m2
Buenos Aires: Vicente López, 1 cada 60 m2; San Isidro, 1 cada 20 m2
5 % del valor total del arrendamiento (si ambas partes tienen un representante, los honorarios de se
dividen en 50-50); años adicionales son negociables
Cada parte es responsable de sus propios costos legales
Adicional al precio de alquiler y pagable mensualmente por adelantado
Electricidad, teléfono, aire acondicionado, etc. a cargo del inquilino, según consumo (a veces
medidos por separado, otras veces abonados según porcentaje de ocupación)
Inquilino
Propietario (cobrado a través de cargos por servicios)
Propietario
Inquilino / espacio común a cargo del propietario
Depende de la jurisdicción
21 %, a cargo del inquilino
Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 9
JLL Argentina

Buenos Aires
Carlos Pellegrini 719, Piso 7
C1054AAF
Buenos Aires, Argentina
+54 11 3984 2600

www.jll.com.ar

jll.com.ar/

Jones Lang LaSalle

Todos los derechos reservados. Ningún fragmento de esta publicación puede ser reproducido por ningún medio, sea gráfica, electrónica o mecánicamente, o de cualquier otra forma,
incluyendo pero no limitándose a fotocopiado, almacenamiento en soportes magnéticos o sistemas de almacenamiento de datos; sin previo consentimiento escrito de Jones Lang
LaSalle IP, Inc.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019

Buenos Aires Office Market Report 9