“XXI CADER SUNARP 2023”

“El uso de la tecnología en la actividad registral

inmobiliaria en Argentina”

Dr. Sebastián Nicolás Giacosa

Piura, Perú, noviembre de 2023

 República Argentina

 Superficie total de 3.669.711 km²;

 Superficie continental: 2.785.492 km2;
 Población de 46.000.000 habitantes
aproximadamente;
 Compuesta por 23 estados provinciales y
una Capital (Ciudad Autónoma de Buenos
Aires).
 Una Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801;

 Cada provincia determina su propia organización

registral (en la mayoría, hay un solo Registro,
mientras que en otras existe más de uno);

 Los Registros dependen del Poder Ejecutivo o del

Poder Judicial.
 PROVINCIA DE BUENOS AIRES

Superficie: 307.571 Km2

Habitantes: alrededor de 17.500.000
Dividida en 137 Partidos
Capital de la Provincia: Ciudad de La Plata (Sede del Registro).
Delegaciones Regionales.

Inmuebles registrados alrededor de 8.000.000 inscripciones.

 A tener en cuenta:

• Adquisición o transmisión de derechos reales en el

Código Civil: sistema de título y modo (1871);
• Creación del primer Registro de la Propiedad (1879);
• Ley Registral Inmobiliaria 17801 (1968);
• Vigencia luego del Código Civil y Comercial de la
Nación (2015).
 CARACTERIZACIÓN BASICA DEL SISTEMA
REGISTRAL ARGENTINO

• Declarativo;

• Causal;

• No posee fe pública;

• No convalidante;
 El Registro posee información sobre:

 INMUEBLES (ubicación, designación, medidas, superficie, linderos, nomenclatura

catastral, etc.);
 SUJETOS TITULARES DE DERECHOS REALES (nombre y apellido, documento,
estado civil; nombre, clase, razón social y domicilio de las sociedades o personas
jurídicas, clave de identificación tributaria, etc.);
 TITULO DE ADQUISICION (clase, fecha, funcionario, monto, proporción, etc.);
 MEDIDAS CAUTELARES, RESTRICCIONES Y GRAVAMENES SOBRE
INMUEBLES;
 INHIBICIONES GENERALES DE BIENES;
 CESIONES DE DERECHOS Y ACCIONES HEREDITARIOS;
 CERTIFICADOS DE DOMINIO E INHIBICIONES;
 Matriculación

Artículo 10°, Ley 17801: Los inmuebles respecto

de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2°, serán
previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptuándose los
inmuebles del dominio público.
 Matriculación

Artículo 11°, Ley 17801: La matriculación se

efectuará destinando a cada inmueble un folio
especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo
 Folio Personal Cronológico
 Folio Real
 FOLIO REAL

Toma el inmueble como unidad básica de

registración, al que se le asigna un número

dentro de un partido.
Proceso de digitalización de folios reales

 Escaneo de las matrículas en formato papel;

 Alrededor de 30.000 matrículas digitalizadas,
correspondientes a 3 partidos (0,375 %);
 Las posteriores registraciones a la digitalización, se
practican mediante los aplicativos informáticos (se
imprimen los asientos en la matrícula y se la vuelve a
colocar en el fichero);
Servicios de publicidad
Estado actual
 ¿Quiénes pueden acceder a la información y
rogar registraciones?
♦ Certificados: Escribano Público.
♦ Informes: a) Titular registral; b) Abogado, escribano, procurador, ingeniero,
agrimensor, martillero, arquitecto y contador público; c) Instituciones
crediticias oficiales y los poderes públicos y sus organismos.
♦ Copias de asientos: Las personas enumeradas y los gestores
administrativos y judiciales (art. 21, Dec. 5479/65).

♦ Registración: Autorizante del acto o su reemplazante o quien tuviere interés

en asegurar la inscripción (art. 6, Ley 17801).
 SERVICIOS DE PUBLICIDAD

SOLICITUD Y EXPEDICIÓN VIA WEB

DOCUMENTO FIRMADO DIGITALMENTE

Permanece un remanente de servicios que se solicitan y se expiden

en formato papel.
 VENTANILLA
WEB VIRTUAL PARA
USUARIOS
SUSCRIPTOS

INGRESO DE
FORMULARIOS
IMPRESOS
Plataforma utilizada para
el llenado de las
solicitudes de publicidad
(servicios de excepción)
– Sede Central-
 Acreditado por el
PUBLICIDAD WEB Colegio u organismo
parte del convenio

INTERÉS
LEGÍTIMO.
ACREDITACIÓN

Los profesionales
deberán exhibir
PUBLICIDAD credencial.
PRESENCIAL Representantes de
organismos
previamente
acreditados.
 Otorgamiento número y fecha de
presentación

Inmediatamente Al siguiente día

(durante horario hábil
Mesa) (fuera horario
Mesa)
 Procedimiento

 Una vez recibida la solicitud, se imprime y la tramitación

se realiza en base a las constancias que surgen en soporte
papel;
 Calificada y registrada la solicitud, se escanea y se firma
digitalmente;
 De acuerdo a la tasa registral abonada, se pone a
disposición del usuario en su bandeja de entrada.
Expedición de publicidad a través de la ventanilla virtual
Documentos expedidos con
firma digital
 Solicitud de publicidad de usuario particular

 De manera presencial en Sede Central o en las Delegaciones

Regionales;
 Sobre la situación jurídico registral respecto de su persona o sus

inmuebles;
 Acreditar interés legítimo mediante la presentación de su documento y

del instrumento pertinente;

 Agente registral instrumenta el pedido por sistema y entrega constancia

de ingreso al usuario;
 El documento firmado digitalmente se descarga directamente con el QR

de la constancia de ingreso.
 Medidas cautelares

Tramitadas vía Tramitadas en

web soporte papel
 Vía web (SCBA)

Oficios judiciales con firma digital que rueguen anotaciones de

medidas cautelares, sus reinscripciones, modificaciones y
levantamientos

Remitidos por la SCBA a través de un servicio web y enviados

exclusivamente al domicilio del Registro

Excepciones: aquellos organismos que no tengan disponible el sistema de la

SCBA. Ingresan y tramitan en formato papel.
 Otorgamiento número y fecha de
presentación

Inmediatamente Al siguiente día

(durante horario hábil
Mesa) (fuera horario
Mesa)
 I- Inmuebles: anotaciones, reinscripciones,
modificaciones y levantamientos.

II- Anotaciones Personales: inhibiciones,

reinscripciones, modificaciones y levantamientos.
Anexos

III- En proceso de anotación: reingresos de

medidas vigentes.
 Procedimiento

 Se imprime el oficio y la tramitación se realiza en base a

las constancias que surgen en soporte papel;

 Calificada y registrada la medida en la inscripción de

dominio, se notifica de manera electrónica al juzgado
oficiante.
 Procesada la documentación

Notificación Notas de
electrónica registración
(7-12 días hábiles (Prov/Def)
urgente/simple) firmadas
digitalmente
 Inhibiciones generales de bienes

Las constancias registrales se encuentran en una base

informática

No existen los folios ni las matrículas

Permite la calificación y registración de la

documentación de manera más ágil
Prórrogas de inscripciones provisionales
notariales

 Se solicitan a través de la ventanilla virtual para

usuarios suscriptos. Excepcionalmente, se puede
habilitar el ingreso a través de formato papel en Sede
Central.
 Se procesan en soporte papel;
 Egresan del organismo en soporte papel.
 Principio de Prioridad
Libro de Ordenamiento Diario

Lugar o instrumento donde se asienta la presentación

de los documentos con orden cronológico y numeración
correlativa, determinando la prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble.
Ingreso en sede central

Ventanilla virtual
No se encuentra aún disponible una Mesa Virtual
de ingreso y egreso para el resto de la
documentación con vocación registral
(documentos notariales, administrativos y
judiciales fuera de los supuestos antedichos).

Dicha documentación se presenta y se retira en

soporte papel por la Mesa de Entradas general.
Rogación de documentos notariales
 Asiento registral de manera automática
(expresión formal efectuada por el registrador)

En algunos pocos casos, se encuentra prevista la

automatización del asiento registral, en base a la
identificación que surge de la minuta rogatoria.
Técnicas de seguridad documental

• Microfilmación (actualmente los rollos se

encuentran digitalizados).

• Escaneo.
Microfilmación
Microfilmación
Escaneo
Escaneo
 Modernización
 Depurar las viejas técnicas de registración mediante la matriculación de

los bienes (inscripciones que aún se encuentran en folios);

 Digitalizar las matrículas existentes, incorporándolas a los sistemas

(FRE):
Ventajas:
 Eliminación del papel;

 Calificación sobre las constancias que surjan de los sistemas y

no sobre el soporte papel como se realiza actualmente;

 Registración mediante los sistemas implementados al efecto;

 Resguardo de los asientos registrales (se evitarían las

reconstrucciones de las matrículas).
 Modernización

 Implementar una Mesa de Entrada Virtual que abarque a todos

los documentos con vocación registral;

 Establecer plataformas seguras, con resguardos adecuados,

mediante las cuales se cumplan los principios registrales;

 Incorporar la firma digital para todos los procedimientos de

registración.
 Para ello, se necesita:

1. Modificación normativa, de acuerdo a las necesidades

actuales que otorguen seguridad jurídica;
2. Nutrir de recursos a los Registros, no sólo para la
implementación de los sistemas, sino para evitar intentos
de accesos a las bases registrales;
3. Capacitación constante y obligatoria para los
registradores.
 Permite depurar los soportes Coadyuva a cumplir con el
registrales y la eliminación principio de prioridad,
del papel especialidad, etc.

Uso de la
tecnología

Agiliza el Otorga
proceso de seguridad
calificación y de Debe ir de la mano de jurídica y evita el
registración modificación normativa escenario para
necesaria la comisión de
irregularidades
Muchas gracias por su atención

Dr. Sebastián Nicolás Giacosa