Karin Julissa Argueta López

Modulo Introducción a la Valuación Inmobiliaria

Avalúos: comercial Urbano, comercial Rural y Fiscal Urbano

Guatemala, Guatemala
15 de mayo de 2023
 Introducción
El presente trabajo, desarrolla varios ejemplos de lo que son informes de avalúos, y lo que
debe contener cada uno, y lograr identificar cada diferencia que tiene uno con otro.
Esto con la finalidad de poder elaborar un informe de avalúo tomando en cuenta la
información contenida en el presente trabajo.
 Avalúo Comercial Urbano
Ubicación del Inmueble: 26 Calle 8-21 Fuentes del Valle I Zona 7 del Municipio de San
Miguel Petapa, departamento de Guatemala.

Datos registrales de la garantía: No disponible

Lugar y fecha del Avalúo: Guatemala 10 de mayo de 2023.

DATOS DEL AVALÚO:

Dirección Catastral: No disponible

Dirección Registral: No disponible.

Dirección Física: Ubicación del Inmueble: 26 Calle 8-21 Fuentes del Valle I Zona 7 del
Municipio de San Miguel Petapa, departamento de Guatemala.

DATOS REGISTRALES:

No. Disponibles

Propietario: Jasmin Lissette Acevedo Orellana

Hipoteca: No presenta

ÁREAS:

Área Registrada: Área física: 90.00 m2. Área en exceso: 0.00m2

Frente: 10.00 m. Fondo: 15.00 m. Área de construcción: m2

COLINDACIAS RESGISTRALES:

No disponibles

COLINDANCIAS ACTUALES:

Norte: 15.00 mts. Con calle secundaria del conjunto habitacional Fuentes del Valle I

Sur: 15.00 mts. Con lote número 8-35 del conjunto habitacional Fuentes del Valle I
Oriente: 6: mts con calle 27 del conjunto habitacional Fuentes del Valle I

Poniente: 6.00 mts. Con la calle secundaria del conjunto habitacional Fuentes del Valle I

DESCRIPCIONES VALUACIÓN ASPECTOS CONSIDERADOS

CARACTERISTICAS DEL SECTOR:

El acceso al inmueble se hace circulando por medio de la Calzada Petapa, después de

atravesar el área de Ciudad real seguir recto y luego doblar hacia la derecha donde se
encuentra el centro comercial Pacific Villa Hermosa, en donde se encontrará con varios
complejos habitacionales como lo es paseo Villa Hermosa, Altos de fuentes seguidos de
Centro comercial el Frutal.

El inmueble analizado forma parte del conjunto habitacional de Fuentes del Valle. Cerca de
este se encuentran las instalaciones de la industria Prefabricados y Concretos Industriales.
Al inmueble se llega por vías asfaltadas con bordillos, drenajes pluviales y señalización.

El sector es cercano a terrenos urbanizados, maquilas e industrias tales como la fábrica de

gas, Dagas y conjuntos habitacionales como Paseo de las fuentes I, II, II y Altos de Fuentes
III, Fuentes del Valle II.

A pocos minutos del sector se encuentra centros comerciales medianos y pequeños, agencias
bancarias, tiendas de barrio, talleres y restaurantes. Así como gasolineras, ferreterías y
negocios de variada oferta.

Respeto a los servicios básicos, cuenta con agua potable, drenajes pluvial y sanitario con
planta de tratamiento y sistema de dotación de energía eléctrica y alumbrado público.

Las calles de acceso al sector se encuentran asfaltadas, cuentan con drenaje pluvial, bordillos,
banquetas y señalización.

CARACTERISTICAS DE LA CONTRUCCIÓN:

Muros perimetrales: De concreto prefabricado.

Agua: (clase, cantidad, Identificación): Pozo y sistema de tratamiento, almacenamiento.

Energía eléctrica y alumbrado público: interconexió, posteado y cableado a cargo de la
lotificadora.

Aspecto físico general: bueno

Destino del inmueble: Vivienda familiar

Tipo de construcción de casas vecinas: Mixto, block-concreto.

Materiales inflamables en el vecindario: No

Licencia de construcción: No se tuvo a la vista.

Riesgos potenciales: No tiene.

OBSERVACIONES:

Se adjuntan fotografías del estado actual del inmueble, sus accesos y colindancias.

Los criterios utilizados para justipreciar el valor fueron los siguientes: el costo de
reproducción de la propiedad basado en los precios presentes y corregidos por depreciación,
forma, frente y características del terreno.

Todos los demás factores que afectan el valor, tales como naturaleza y seguridad del sector,
ubicación y localización y datos referenciales del sector.

OTRAS CONSTRUCCIONES O INSTALACIONES

MUROS PERIMETRALES:134.60 Mts.2 de levantado de muro perimetral prefabricado,

cada metro cuadrado a razón de Q.250.00

VALOR DE LA CONSTRUCCION .................................................................Q. 500,650.00

PATIO Y ESTACIONAMIENTO

43.80 Mts2. de fundición de concreto, Garaje, Car-port y patio de servicio, a razón de

Q.150.00.00

VALOR DE LA FUNDICIÓN ...........................................................................Q.200,942.00

MURO DE CONTENCION 10.53 Mts2 de fundición del muro de concreto,

a razón de………………………………………………………………………Q.125,000.00

VALOR DE LA FUNDICIÓN ..........................................................................Q.175,000.00

VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES........Q.410,497.00

RESUMEN:

VALOR DEL TERRENO .............................................................................Q. 215,000.00

VALOR DE LA CONSTRUCCION ............................................................ Q. 1,413,089.00

VALOR TOTAL DEL AVALUO ................................................................ Q. 1,625,089.00

Para efectos COMERCIALES el presente inmueble tiene un valor de Q. 1,625,089.00

(UN MILLON SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHENTA Y NUEVE EXACTOS) el

cual representa su justiprecio actual.

Guatemala 15 de mayo de 2023

 Fotografía de la ubicación geográfica del Lugar

Garita de Acceso Entrada Principal

Primer Nivel Segundo Nivel

MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS

DIRECCION DE CATASTRO Y AVALÚO DE BIENES INMUEBLES
FICHA PREDIAL URBANA

DEL INMUEBLE:
DIRECCIÓN: ____________________________________________________________________________________
MUNICIPIO: _______________________________ DEPARTAMENTO: _____________________________________
CÓDIGO CATASTRAL:_______________________________ MATRICULA FISCAL: _________________________
NÚMERO DE REGISTRO: FINCA _________ FOLIO _________ LIBRO _________ DE _______________________ PROPIEDAD
HORIZONTAL: ______ FILIAL: _______________
SIN REGISTRO: Documento simple: ________ Documento privado: ________ Sin Documento: ______________

DEL TITULAR:
NOMBRE: ______________________________________________________________________________________
NÚMERO DE CÉDULA: _______________________________ NIT: ______________________________________
CONDUEÑOS: __________________________________________________________________________________
DIRECCIÓN PARA NOTIFICACIONES: ______________________________________________________________

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

A NIVEL VÍA PÚBLICA: ______ BAJO NIVEL: _______ SOBRE NIVEL: ______ PENDIENTE: ___________
FRENTE: _________________ FONDO: ____________ FORMA: ____________ ESQUINA: ______________ ÁREA (en m²):
____________ LOTE INTERIOR: ____________

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO FÍSICO:

REVESTIMIENTO DE CALLES: ______________________ CONDICIÓN:______________________________
ALUMBRADO PÚBLICO:____________________________ DRENAJE:________________________________
ACERAS:_________________________________________BORDILLOS:______________________________ AGUA:
__________________________________________ TELÉFONO:_______________________________
CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL:
EDAD: AÑO CONSTRUCCIÓN: ___________ AÑO RENOVACIÓN: __________% DE RENOVACIÓN :_________ CONDICION: INTERIOR:
________________ EXTERIOR: _________________ GENERAL: ________________
CLASE: ___________________ TOTAL NIVELES: ____________ ÁREA (en m²):_____________

USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: __________________ COMERCIO: _________________________________

INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: ______________OTROS:________ ESTRUCTURA: ______________________
MUROS: ________________________________________________
TECHO: ____________________________ T.V. POR CABLE:_________________________________________
PISOS: _____________________________ACABADOS: _____________________________________________ BAÑOS:
____________________________ CIELO FALSO: ___________________________________________
AGUA: _____________________________ ELECTRICIDAD:__________________________________________
AMBIENTES:________________________ OTROS DETALLES: _______________________________________

CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN SECUNDARIA:

EDAD: AÑO CONSTRUCCIÓN: ___________ AÑO RENOVACIÓN: __________ % DE RENOVACIÓN: _______
AÑO EFECTIVO: _________________ VIDA PROBABLE: __________________
CONDICIÓN: INTERIOR: ________________ EXTERIOR: _________________ GENERAL: ________________
CLASE: ________ TOTAL NIVELES: ________ ÁREA: ________________M²
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: __________________ COMERCIO: ______________________________
INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: _____________OTROS:_________ ESTRUCTURA: _______________________
MUROS: _______________________________________________ TECHO:___________________________
PISOS: _____________________________ ACABADOS INTERIORES: _________________________________ BAÑOS:
____________________________ CIELO FALSO: ___________________________________________
AGUA: _____________________________ ELECTRICIDAD:__________________________________________
AMBIENTES:_________________________OTROS DETALLES: ______________________________________

Si existe mas de una construcción secundaría se completaran tantas fichas como sea necesario.
RESUMEN DE LA CONSTRUCCIÓN
CATEGORÍA
EDAD TOTAL
EDIFICIO NIVEL FILIAL ÁREA (m2) USO
ESTIMADA NIVELES ALTA MEDIA BAJA PREC TIPIFICACION
Plano de construcción

OBSERVACIONES:

CÁLCULO VALUATORIO:

TERRENO: CONSTRUCCIÓN:

PRINCIPAL:
ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA: ___________ TIPOLOGÍA: ___________________________

ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA:______ VALOR BASE: Q. _________________/ M²

VALOR BASE : Q. __________/ M² VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M²

F.BAJO O SN:_______________ VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL:

F.PEN: ____________________
F.FTE: ____________________ Q. ___________________________ F.FDO.:
___________________
F.FMA.: ___________________ SECUNDARIA:
F.EXT.: ____________________ TIPOLOGÍA: ___________________________ F.INT.:
____________________
F.GRAL: ___________________ VALOR BASE: Q. ____________________/ M²

VALOR MODIFICADO: Q. _________________ VALOR MODIFICADO: Q.______________/ M²

VALOR INICIAL DEL TERRENO: Q. _________ VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIÓN SECUNDARIA:

FESQ. _________________________________ Q. ___________________________

INCREMENTO POR ESQUINA: Q. __________ OTROS DETALLES

_________________________________________
_________________________________________
 _________________________________________
VALOR FINAL OTROS DETALLES:
Q. ________________________________
VALOR FINAL DEL TERRENO: Q. ______________ VALOR TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: Q. ____________

VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE Q. ________________________________________ PORCENTAJE DE

DESCUENTO: ( ) Q. _________________________________________

INFORMO:_________________________________ TÉCNICO VALUADOR: ___________________________________

RELACIÓN: ________________________________ CALCULISTA: _________________________FECHA:___________

Comentario: De acuerdo a la información detallada el avaluó comercial Urbano debe de

justipreciarse a distintos elementos, los cuales de acuerdo a cada bien se debe tomarse en
cuenta cada elemento como los materiales, de construcción, medidas, entorno, ubicación
geográfica.

Avalúo Comercial Rural

AVALUO A SOLICITUD DE: Jorge Molina Rodríguez
UBICACIÓN: Km. 25 Carretera a San Lucas Sacatepéquez, municipio de
Sacatepéquez.
Fecha: 15 de mayo de 2023
Tipo de inmueble: Lote de terreno
Tipo de avalúo: comercial rural
INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL
TIPO DE INMUEBLE: Finca agropecuaria, parcela de cultivos.
FECHA DE VISITA: 09 de mayo de 2023.
INFORMACIÓN CATASTRAL
NOMBRE O DIRECCIÓN: el Chiroxon municipio de Santiago Sacatepéquez
CARACTERISTICAS DEL TERRENO:
Topografía: Montañosa Acceso:
Usos del Suelo: Agrícola Aguas: dulce
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO FÍSICO
El bien inmueble tiene acceso, el suelo no esta pavimentado, acceso de transporte
RECURSO HÍDRICO:
La finca cuenta con 2 Pozos de agua que nace debajo de la tierra y sirven para riegos de
esta zona.
Paramétricos:
Altitud: La finca se encuentra entre los 1,270 msnm y 1,284msnm.
Clima La temperature promedio en la finca oscila entre los 15° y 20°
Precipitación Pluvial: El promedio pluviometro anual es de 30mm
Aspectos Positivos:
Entre los aspectos positivos la finca por ejemplo si esta cerca o no de la ciudad
Si la calle esta asfaltada
Cuenta con accesos vehiculares de terracería interno en buen estado
Si cuenta con construcciones
ASPECTOS NEGATIVOS:
Son todos aquellos factores como indica negativos que le restan el valor a la tierra.
DESCRIPCIÓN DE CULTIVOS:
La finca cuenta con 16 manzanas sembradas con Aguacate en producción, y 15 manzanas de
zanahoria
DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES:
La finca cuenta con 529m2 de construcciones en buen estado, conformada de: 2 bodegas
construidas de block visto y lámina galvanizada.

Cultivo de Aguacates Frutos

Entrada de Acceso y pozos

 MINISTERIO DE FINANZAS PUBLICAS
DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALUO DE BIENES INMUEBLES
FICHA PREDIAL RURAL

DEL INMUEBLE:
DIRECCIÓN: ____________________________________________________________________________________
MUNICIPIO: _______________________________ DEPARTAMENTO: _____________________________________
CÓDIGO CATASTRAL:_______________________________ MATRICULA FISCAL: __________________________
NÚMERO DE REGISTRO: FINCA _________ FOLIO _________ LIBRO _________ DE ________________________
SIN REGISTRO: Documento simple: ________ Documento privado: ________ Sin Documento: ______________

DEL TITULAR:
NOMBRE: ______________________________________________________________________________________
NÚMERO DE CÉDULA: _______________________________ NIT: ______________________________________
CONDUEÑOS: __________________________________________________________________________________
DIRECCIÓN PARA NOTIFICACIONES: ______________________________________________________________

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

TOPOGRAFÍA:__________________________ ACCESO______________MECANIZACION_________________
USOS DEL SUELO: ______________________AGUAS_______________ EROSIÓN:______________________
PEDREGOSIDAD:________________________SERVICIOS:___________AREA( en m²): __________________ CLASES DE
SUELO___________________INUNDABLES___________

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO FÍSICO:

CONDICION VIAS DE ACCESO: __________________________TRANSPORTE:_______________________
SERVICIOS:_______________________________DRENAJES:_____________________________________
CLIMA: ______________________CULTIVO PREDOMINANTE:_____________________________________ RELIEVE:
________________________________________________________________________________

CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL:

EDAD: AÑO CONSTRUCCIÓN: ___________ AÑO RENOVACIÓN: ___________ RENOVACIÓN ____________
CONDICION: INTERIOR: ___________ EXTERIOR: _____________ GENERAL: _____________
CLASE: ________ TOTAL NIVELES: ________ AREA: ________________M²
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: ___________________ COMERCIO: __________________________________
INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: ______________OTRO____________
ESTRUCTURA: _______________________ MUROS: _________________________________________________ PISOS:
_____________________________ ACABADOS: _________________________________
BAÑOS: ____________________________ CIELO FALSO: ____________________________TECHOS__________
AGUA: _____________________________ ELECTRICIDAD:_____________________________________________
AMBIENTES:________________________ OTROS DETALLES: __________________________________________
CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN SECUNDARIA:
EDAD: AÑO CONSTRUCCIÓN: ___________ AÑO RENOVACIÓN: __________ % RENOVACIÓN ____________
AÑO EFECTIVO: ______________ VIDA PROBABLE: __________________
CONDICIÓN: INTERIOR: ___________ EXTERIOR: _____________ GENERAL: _____________
CLASE: ________ TOTAL NIVELES: ________ ÁREA: ________________M²
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: __________________ COMERCIO: ______________________________
INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: _____________________________ ESTRUCTURA: _______________________
MUROS: _______________________________________________ TECHO___________________________
PISOS: _____________________________ ACABADOS INTERIORES: _________________________________ BAÑOS:
____________________________ CIELO FALSO: ___________________________________________
AGUA: _____________________________ ELECTRICIDAD:__________________________________________
AMBIENTES:_________________________OTROS DETALLES: _______________________________________

TIPOS DE CULTIVOS:

1.__________________________ Ha.:_____________________

2.__________________________ Ha.:_____________________

3.__________________________ Ha.:_____________________

4.__________________________ Ha.:_____________________

OBSERVACIONES:
 CÁLCULO VALUATORIO:

TERRENO: CONSTRUCCIÓN:

PRINCIPAL:
ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA: ___________ TIPOLOGIA: ___________________________

ZONA HOMOGÉNEA ECONOMICA:______ VALOR BASE: Q. _________________/ M²

VALOR BASE : Q. __________/ Ha

VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M²
VALOR INICIAL DEL TERRENO: Q. _________
VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL:
CULTIVOS Q._____________________
Q. ___________________________
SECUNDARIA:
TIPOLOGÍA: ___________________________
VALOR BASE: Q. _________________/ M²

VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M²

VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIÓN SECUNDARIA:

VALOR FINAL OTROS DETALLES:
VALOR FINAL DEL TERRENO: Q. ______________
VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE
PORCENTAJE DE DESCUENTO: (
Q. ___________________________
OTROS DETALLES
________________________________________
________________________________________
________________________________________
Q. ________________________________
VALOR TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: Q. ____________
Q. ________________________________________
) Q. ________________________________________

INFORMO:_________________________________ TÉCNICO VALUADOR: ___________________________________

RELACIÓN: ________________________________ CALCULISTA: _________________________FECHA:___________

Comentario: El avalúo comercial rural, a diferencia del avalúo urbano se debe de tomar en
cuenta el tipo de suelo, en las condiciones que se encuentra, si se utiliza para cultivo, si tiene
agua, además de los demás factores importantes como el entorno del bien, porque de acuerdo
a el se justipreciara el bien.
 Avalúo Fiscal Urbano
Identificación del Valuador
Certifica
Que a solicitud de la Licenciada Lesbia Barahona Alvarez quien actúa como Abogada
Director, de la mortual del señor JULIO ROBERTO PEREZ ORTIZ, en representación de
los herederos, practiqué avalúo de carácter FISCAL al inmueble urbano que a continuación
se detalla. El cual esta ajustado a las normas contenidas en el Manual de Avalúos de la
Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI) bajo juramento, conociendo
lo que para el efecto establecen los artículos 5 y 27 del Decreto No. 15-98 del Congreso de
la República.
INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
PROPIETARIO: JULIO ROBERTO PEREZ ORTIZ
DIRECCIÓN: 16 AVENIDA 14-58 COLONIA LAS CHARCAS, ZONA 11 MUNICIPIO
DE GUATEMALA, DEPARTAMENTO DE GUATEMALA.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Finca 1339, Folio, del Libro 923E Guatemala
AREA REGISTRADA: 88..50 MTS2
MATRICULA FISCAL:
DESCRIPCIÓN DEL SECTOR DONDE SE UBICA EL INMUEBLE:
Sector residencial medio, cuenta con los servicios urbanos básicos tales como: agua potable,
energía eléctrica, sistema de drenaje, calles trazadas de pavimento de asfalto, buen acceso
vehicular.
INFORMACIÓN DEL TERRENO
Terreno de topografía plana, en esquina, de forma regular, a nivel de la vía pública, con las
siguientes medidas: 8.85 metros, 10.00 metros y 10.00 metros, para un área total de 88.50
mts2.
INFORMACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
El bien inmueble cuenta con una construcción de dos niveles de block con losa de concreto,
con área total de 158.00 mts2 con las siguientes características:
AVALUO DEL INMUEBLE
CRICTERIOS Y ACLARACIONES
El terreno se valuó con uso residencial medio.
CALCULO DEL VALOR DE TERRENO
v/BAS ARE FRENT FOND F. F. F.FM F.UBI V/ AVALU
E A E O FT FD A C. AJUS O
E O T

CALCULO DEL VALOR DE LA CONTRUCCIÓN:

CLASIFICACIÓN y DESTINO: R. MEDIA

USO Y DESTINO CONCRETO

PAREDES: BLOCK

TECHO: LOZA CONCRETO

PISOS: CERAMICO

ACABADOS INT. Y EXT. REPELLO Y CERNIDO

AGUA: MUNICIPAL

ELECTRICIDAD:

AMBIENTES: 1 GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, 1 BAÑO

Y DORMITORIO CON BAÑO

EDAD Y CONDICIÓN: AÑO DE CONSTRUCCIÓN: 2003

INTERIOR Y EXT.: BUEN ESTADO

CONDICIÓN GENERAL: BUEN ESTADO

CLASE PLTAS AREA V/ BASE FACTOR V/ REP. %

M2 EDAD COND.
RESUMEN DE VALORES DEL INMUEBLE

VALOR TOTAL DEL TERRENO Q.

43,807.50

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN Q.

81,144.00

VALOR TOTAL Q.
124,951.50

A juicio del suscrito valuador el valor total del inmueble asciende a ciento veinticuatro mil
novecientos cincuenta y un quetzales con cincuenta centavos de quetzal.

Para los usos legales que a la parte interesada convengan, extiendo, sello y firmo la presente
CERTIFICACIÓN DE AVALUO FISCAL, en la ciudad de Guatemala a los quince días del
mes de mayo de dos mil veintitrés.

Declaro y Juro: que los datos consignados son verdades y están ajustados a las normas y
procedimientos del Manual de la Dirección de Catastro y Avalúos de Bienes Inmuebles.

Firma
 Conclusiones

Con el presente trabajo de investigación, se logro observar las diferentes partes que forman
un informe y cada uno contiene información que identifica uno de otro.

Es de importancia el conocer la diferencia de cada informe de Avalúo esto con la finalidad

de poder elaborar cada uno de ellos, teniendo el conocimiento de que cada sirve para distintos
tipos de inmuebles.

Asimismo, con el presente trabajo se logro conocer el esquema y el punto de partida para
elaborar un avalúo.
 Recomendaciones

Se recomienda que al realizar cada uno de estos informes se tome encuentra el explicar
primero cada ítem de las partes que conforman cada avalúo esto tomando en consideración
que no todos tenemos la experiencia de los tipos de suelos, tipos de materiales, entorno.

Se debe tomar en cuenta que cada informe que se presentó anteriormente fue tomado de
información ficticia, esto tomando en cuenta el tipo de trabajo académico.