Avenida Gran Chimú, San Juan de Lurigancho

Reporte inmobiliario
Locales comerciales puerta a calle | Lima 2017
 Comas
11

Ejes comerciales
Evaluamos a todas las áreas comerciales de Lima, y escogimos a los 16
corredores que mejor representan la ciudad, en términos de mayor
10
aglomeración de locales y diversidad de giros de negocio. San Juan de Lurigancho

Los corredores comerciales son: Los Olivos

14
Nombre del corredor Avenidas y calles que comprende

1. Jirón de la Unión Jirón de la Unión Lima Cercado

2. Abancay - Manco Cápac Abancay, Manco Cápac 1
Callao
3. Gamarra
Agustín Gamarra, Bazo, Sebastián Barranca, La Victoria
Humboldt, Bauzate y Meza, San Cristóbal 2
Jesús María
4. Jesús María
General Garzón, Arnaldo Márquez, Horacio Urteaga, 16 15 3 San Borja
República Dominicana, Mariscal Luzuriaga

Conquistadores, Santa Cruz, Cavenecia, Miguel Dasso,

4 San Isidro
5. San Isidro San Miguel
Pardo y Aliaga, Comandante Espinar
7
José Pardo, José Larco, Alfredo Benavides (hasta la vía 5 9
6. Miraflores
Expresa), 28 de Julio
Miraflores
7. Aviación Aviación (desde Javier Prado hasta el Óvalo Higuereta) Santiago de Surco
6
8. Benavides Alfredo Benavides (desde República de Panamá)
9. Monterrico La Encalada, Primavera, El Polo, El Derby 8
10.Los Olivos Carlos Izaguirre, Antúnez de Mayolo, Las Palmeras
11. Comas Victor Andrés Belaúnde, Túpac Amaru
12
12. San Juan de Miraflores San Juan
LEYENDA
13. Villa El Salvador Revolución San Juan de Miraflores
14. San Juan de Lurigancho Próceres de la Independencia, Gran Chimú Ejes comerciales
15. San Miguel La Marina, Elmer Faucett
Áreas comerciales de Lima
16. Callao Sáenz Peña

13
El mapa fue generado mediante Google Earth Villa El Salvador
Términos clave

Corredor comercial.
Es la avenida o conjunto de avenidas con uso comercial intensivo,
representativas de una zona de Lima.

Stock.
Es el total de locales comerciales existentes en cada corredor. Se mide en
unidades por cuadra (cada 100 metros).

Tasa de vacancia.
Es el porcentaje de unidades vacantes de cada 100 locales comerciales.

Precio de lista o salida.

Es el precio de oferta inicial de un local. Si es negociable, al concretar el
alquiler, se obtiene el precio de cierre, que es inferior al precio inicial.
Los precios que se muestran en este informe son precios de lista para el
primer piso, no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como
cocheras, depósitos o terraza.

Tamaño de frente.
Es la longitud del local que da hacia la avenida. Mientras más amplio es,
más valioso es el local.

Mix comercial.
Es la distribución de locales comerciales por giros de negocio:
restaurantes, bodegas, boticas, bancos, entre otros.

Avenida José Larco, Miraflores

Los corredores en cifras

Stock:
Entre 13 y 37 locales por cuadra (100 m.)
Promedio de Lima: 24 locales por cuadra

Frente de local:
Entre 5.3 m y 13.9 m
Promedio de Lima: 8.18 m

Tarifas de alquiler:
Entre USD 9.8/m2 y USD 84.8/m2
Promedio de Lima: USD 34.6/m2

Tasas de vacancia:
Entre 0.68% y 4.86%
Promedio de Lima: 3.09%

Jirón de la Unión, Cercado de Lima

 Cantidad de locales comerciales por cuadra (100 m)

Locales comerciales por cuadra Villa el Salvador 33

Gamarra 32

Los Olivos 27

Los corredores Villa El Salvador y Gamarra poseen la mayor cantidad de Jirón de la Unión 26
locales por cuadra. Ante la falta de espacios adecuados para que el
comercio continúe creciendo, los negocios han tenido que adaptarse a San Juan de Lurigancho 24

espacios más pequeños. El tamaño promedio de los frentes en dichos

Comas 23
corredores, además de San Juan de Miraflores, Comas y Jesús María, se
ubica entre 5.3 m y 6 m. Jesús María 22

En contraste, los corredores comerciales con los frentes más amplios San Juan de Miraflores 20
(entre 11.8 m y 13.8 m) son: San Isidro, Benavides, Miraflores y San
Miguel. Estos corredores también forman parte del grupo con la menor Abancay 20
cantidad de locales por cuadra. Cabe notar que, los frentes amplios
Callao 17
permiten la existencia de una mayor gama de comercios como casinos,
venta de autos o venta de electrodomésticos. Aviación 16

¿Cuál es el frente ideal de un local comercial?

Miraflores 11
La gran mayoría de negocios opta por locales con frentes superiores a los
6 m. Salvo los corredores comerciales mencionados en el primer párrafo, San Miguel 11
en los otros no hay mayores dificultades en encontrar locales con más de
Benavides 10
6 m de frente.
San Isidro 10

Monterrico 9
 Tasa de vacancia por corredor comercial

Tasa de vacancia Monterrico 4.86%

San Isidro 4.59%

Callao 4.48%

Abancay 4.48%
Los niveles de vacancia en los corredores comerciales son mínimos. De
cada 100 locales puerta a calle, menos de 5 se encuentran vacantes. Benavides 4.27%

¿Por qué? Son dos las razones principales: Comas 4.23%

i) No estamos frente a un mercado donde sea común agregar

Miraflores 4.12%
intensivamente, oferta especulativa. A nadie se le ocurre de un día a
otro, ofrecer en alquiler 15 locales en una cuadra. En cambio, la oferta San Miguel 2.92%
crece pausadamente, con nuevas construcciones o reconversión de
Los Olivos 2.73%
propiedades.
Aviación 2.72%
ii) El crecimiento vertical de Lima. Como hay más familias por m2, es
mayor la necesidad de tener productos y servicios cerca. Ello evita la San Juan de Miraflores 2.54%
desocupación de los locales, y más aún, promueve cambios en el
perfil de los negocios que los ocupan. Ya no es el restaurante del San Juan de Lurigancho 2.23%

barrio, sino el fast food de cadena.

Jesús María 2.01%
Mientras la ciudad continúe densificándose verticalmente, y los
Gamarra 1.29%
indicadores económicos se mantengan estables, prevemos que las tasas
de vacancia de los corredores continúen inferiores al 5%. Villa el Salvador 1.25%

Jirón de la Unión 0.68%

0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00%

 Precio de alquiler (USD/m2) de locales entre 80 m2 y 200 m2

Precios de alquiler Gamarra $61.43 $84.76

Jirón de la Unión $39.61 $67.82

¿Por qué una cadena de boticas paga por el mismo local puerta a calle, Monterrico $30.76 $44.87
más de USD 39/m2 en el Jirón de la Unión y menos de USD 19/m2 en Villa
San Isidro $30.30 $41.07
El Salvador? La respuesta posiblemente la sepa: porque una tiene mayor
potencial de ventas por m2 que la otra. Esta es la razón por la que, pese a Miraflores $29.33 $41.97
tener tasas de vacancia similares, los precios de alquiler entre corredores
Aviación $21.44 $40.18
llegan a diferir significativamente.
Jesús María $20.96 $37.22
Las tarifas más altas por m2 se ubican en los corredores Gamarra y Jirón
de la Unión, los cuales comparten la siguiente característica: son los reyes Benavides $22.98 $37.11
de la venta por volumen.
San Miguel $21.37 $35.90
Mientras que, los corredores Monterrico, San Isidro y Miraflores son los
Abancay $20.27 $35.54
siguientes con las rentas más altas, no por volumen, sino por registrar los
tickets más altos por venta. Los Olivos $20.12 $30.27

Los precios de los demás corredores son menores (desde Aviación hasta Comas $15.61 $30.71
Callao), por el menor potencial de venta que poseen, ya sea porque el
ingreso promedio de las familias del distrito que representan es bajo, o San Juan de Miraflores $16.36 $28.41

porque aún su área de influencia no se encuentra muy densificada. San Juan de Lurigancho $16.75 $25.64

¿Y qué sucede con los precios de venta? Villa el Salvador $13.70 $18.73
Parten de los USD 1,000/m2 en el Callao, alcanzan los USD 5,000/m2 en
Callao $8.86 $11.43
Miraflores, y tranquilamente sobrepasan los USD 10,000/m 2 en Gamarra.
No obstante, no es común encontrar en los corredores, oferta en venta $ 0/m2 $ 20/m2 $ 40/m2 $ 60/m2 $ 80/m2
de locales puerta a calle.

* En el corredor Gamarra los precios de alquiler corresponden a locales entre 40 m 2 y 80 m2

 Negocios con mayor presencia en cada corredor

Mix comercial Gamarra 39.07% 21.34%

Jirón de la Unión 43.15% 10.27%

Son dos los giros de negocio con mayor presencia en los corredores
San isidro 21.20% 16.61%
comerciales: restaurantes, y venta de ropa y calzado. La media de
participación de ambos rubros es del 22% sobre el total de locales en Jesús María 15.93% 16.30%
cada corredor, siendo Jirón de la Unión el que registra la mayor tasa
(53%). Aviación 23.96% 7.51%

Son pocos los corredores que escapan a la regla anterior. Entre ellos se Villa el Salvador 8.13% 18.75% Venta de ropa y calzado
ubica Gamarra, debido a su especialización en el rubro textil. No
Restaurante
obstante, cerca del 18% de sus locales están ocupados por negocios que Benavides 20.00% 6.40%

no pertenecen al rubro textil, pero que complementan la experiencia de Peluquería, spa

Los Olivos 14.77% 11.14%
sus consumidores. Entre ellos tenemos a bancos, boticas y restaurantes. Banco, financiera
San Juan de
¿Hacia qué dirección apunta el perfil de los negocios en los Miraflores
11.75% 13.97% Bodega
corredores? Venta de telas
Callao 20.00% 5.17%
Mientras más tráfico peatonal tengan los corredores, o se incremente el
Botica
ingreso per cápita de su público, las marcas globales o de cadena San Miguel 14.94% 8.44%
empezarán a tener mayor protagonismo. En promedio, el 24% de los Óptica
Abancay 11.94% 11.34%
locales de los corredores son de marcas de cadena, siendo esta tasa
superior en los corredores con mayor tránsito o poder adquisitivo (Jirón Comas 13.24% 8.73%
de la Unión, Miraflores, Monterrico, San Isidro), con niveles superiores al
35%. Prevemos que, en el mediano plazo, corredores como Jesús María, Monterrico 12.96% 8.50%
San Juan de Lurigancho y Los Olivos, alcancen dichas tasas de
Miraflores 10.08% 10.91%
participación (hoy se ubican entre 15% y 22%).
San Juan de
12.76% 5.64%
Lurigancho
 Penetración de marcas de cadena en bodegas y boticas

Cadenas de tiendas de Bodegas Boticas

Tendencias
conveniencia 17.75%
Las cadenas de tiendas de conveniencia llegaron a las calles para
quedarse. Cada semana se estrena más de una en Lima, y prevemos que 39.37%

pronto suceda lo mismo en otras ciudades del país. Pero, ¿cómo avanza
su participación en los corredores? 60.63%

Al cierre del primer semestre del 2017, de cada 100 bodegas o 82.25%
minimarkets, 18 ya son de cadena. Los corredores donde las cadenas
registran las mayores tasas de participación sobre la categoría bodega,
minimarket son Miraflores (55%), Benavides (45%) y San Miguel (45%).
Marcas de cadena Otras marcas
Cabe notar que, respecto al 2015, el crecimiento de las tiendas de
conveniencia de cadena fue de 71%. Hoy en día, prácticamente en todas
las calles de los corredores existe al menos una tienda de conveniencia. Corredores con las mayores tasas de participación de
Como ejemplo del nivel de maduración al que pueden llegar se tiene a cadenas de tiendas de conveniencia y boticas
las cadenas de boticas, las cuales poseen el 61% de locales de su
categoría en los corredores. Inclusive en algunos como Benavides y
Monterrico, las cadenas de boticas ocupan cerca del 90% de locales de su
categoría.

88.24%

88.24%
76.92%
76.19%
¿Qué tanto se puede expandir una cadena de tiendas de

60.00%
54.55%
conveniencia sobre un mismo corredor?

45.45%
45.45%

41.18%

33.33%
Creemos que pueden llegar a niveles similares, o incluso superar la tasa
de penetración de las boticas. Un ejemplo de maduración de las tiendas
de conveniencia es México, con Oxxo. Existen zonas en Ciudad de México,
Miraflores Benavides San Miguel Monterrico San Isidro
donde en cada cuadra existe por lo menos una tienda de Oxxo.
Total de tiendas de conveniencia de cadena / Total de bodegas
Total de boticas de cadena / Total de boticas
Reflexiones
Desde los ‘80, el crecimiento del retail en Lima empezó a ser canalizado principalmente por los centros comerciales, debido al incremento de la
criminalidad e informalidad en las calles. Frente a ello, avenidas como el Jirón de la Unión decayeron frente al glamour cosmopolita que ostentaron años
atrás.

Hoy, con un contexto económico y social más próspero, el retail está volviendo a la calle. Cada vez son más las marcas de cadena, e incluso de lujo que
apuestan por establecer sus locales en formatos puerta a calle. No obstante, para muchos negocios la calle aún resulta menos atractiva que el centro
comercial, debido a que no son muchas las personas que salen a pasear a la calle, y se tomen el tiempo de comprar algo. Y es que, por los problemas de
inseguridad e informalidad, la calle le ha cedido su esencia de espacio público al centro comercial. Aunque está en camino de recuperarla, muchas de
ellas necesitan mejoras en seguridad e infraestructura.

No obstante, el camino para una mayor expansión del comercio en las calles está trazado. Lima continúa creciendo verticalmente, se incrementa la
necesidad de tener los productos y servicios más cerca, y los terrenos disponibles son pequeños y escasos. No hace sentido invertir en más centros
comerciales, sino en devolverles a las calles su naturaleza de espacio público y comercial.

Gamarra, La Victoria
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