CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA CUSCO - Sistema

de Notificaciones Electronicas SINOE

AV. EL SOL S/N CUSCO,
Vocal:GUTIERREZ MERINO Franklin Gregorio FAU 20490770683 soft
Fecha: 12/05/2023 14:40:12,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial:

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CUSCO CUSCO / CUSCO,FIRMA DIGITAL

Sala Civil
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
CUSCO - Sistema de
SENTENCIA DE VISTA
Notificaciones Electronicas SINOE
Expediente : 02120-2021-0-1001-JR-CI-03.
AV. EL SOL S/N CUSCO,
Vocal:CACERES PEREZ Rocio Demandante : Moreira Cristóbal, Jhadynne Yashira
Soledad FAU 20490770683 soft
Fecha: 12/05/2023 15:33:17,Razón: Demandado : Mendoza Altamirano de Miller María Elena
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CUSCO /
CUSCO,FIRMA DIGITAL
Materia : Pago de Mejoras
Procede : Tercer Juzgado Civil
Juez Ponente : Gutiérrez Merino
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
CUSCO - Sistema de
Notificaciones Electronicas SINOE SENTENCIA DE VISTA
AV. EL SOL S/N CUSCO,
Vocal:PEREIRA ALAGON Yuri
Jhon FAU 20490770683 soft
Fecha: 12/05/2023 16:49:49,Razón: Resolución Nº 18
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CUSCO /
CUSCO,FIRMA DIGITAL
Cusco, 04 de mayo de 2023.

AUTOS Y OIDO; la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Cusco, en

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
CUSCO - Sistema de
ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, ha pronunciado la
Notificaciones Electronicas SINOE
siguiente sentencia de vista:
AV. EL SOL S/N CUSCO,
Secretario De Sala:LLOCLLA
QUISPE Johans Willy FAU
20490770683 soft
Fecha: 12/05/2023 16:52:34,Razón:
1. RESOLUCIÓN MATERIA DE IMPUGNACIÓN
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CUSCO / Es materia de apelación la sentencia de fecha 12 de agosto del 2022,
CUSCO,FIRMA DIGITAL
contenida en la Resolución Nº 13, la cual resuelve:

Declarando INFUNDADA la demanda de folios ciento treinta y siguientes,

interpuesta por Jhadynne Yashira Moreira Cristóbal, en representación de Noemí
Luz Cristóbal Valentín contra María Elena Mendoza Altamirano de Miller sobre Pago
de mejoras necesarias y útiles; y accesoriamente Derecho de retención de bien
inmueble. Sin costas ni costos procesales. TRHS.

2. PRETENSIÓN IMPUGNATORIA.
Jhadynne Yashira Moreira Cristóbal, en representación de Noemí Luz
Cristóbal Valentin presenta escrito en fecha 18 de agosto del año 2022,
interponiendo recurso de apelación contra la sentencia, cuya pretensión
impugnatoria es de revocatoria o, en todo caso, se declare nula dicha
sentencia. Invoca, entre otros, los siguientes fundamentos:

- El juez ha realizado una errónea y ligera interpretación de las cláusulas del

contrato de arrendamiento.
- La cláusula décimo primera no se refiere a las mejoras, sino a la reparación de
los bienes ya existentes. Por tanto, la sentencia ha interpretado
equivocadamente esta cláusula.
- El juzgado ha interpretado, erróneamente, la cláusula décimo segunda sobre
la introducción de mejoras no necesarias. Todas las mejoras (las necesarias,
las útiles y las no necesarias) fueron comunicadas a la propietaria.
- El considerando 4.1 de la sentencia sostiene que la parte demandante realizó
una pericia de parte sobre el monto de las mejoras que es unilateral. Pero el
juez debió ordenar, como prueba de oficio, que se practique una pericia a fin

1
 CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CUSCO
Sala Civil
de producirse el contradictorio y no de plano desconsiderar el peritaje de
parte.
- Existe error en el considerando 4.2 de la sentencia, porque el correo
electrónico de fecha 31 de agosto del 2017 acredita que la demandada tenía
conocimiento de las instalaciones nuevas y necesarias para el funcionamiento
de un hotel.
- La demandada atribuyó que las mejoras le ocasionaron perjuicios y, por ende,
solicitó se oficie a la Municipalidad del Cusco, así como, al Ministerio de
Cultura. Pero las instituciones respondieron que no hay agravio en la
propiedad.
- No se interpretó correctamente el At. 917 del Código Civil, y se ha inaplicado
el Art. 918 del Código Civil.
- Se inaplicó de manera errónea la Casación N° 2733-99 “que el pago de las
mejoras necesarias y útiles solo puede ser amparado si el demandante acredita
que posee el bien inmueble con título válido, y si ha contado con la autorización
expresa o tácita del propietario para hacerlo,”.

3. SOBRE EL TEMA DE FONDO.

Respecto de la pretensión de la demanda.

3.1. Jhadynne Yashira Moreira Cristóbal (representando a Noemí Luz
Cristóbal Valentín), interpone demanda en contra de María Elena
Mendoza Altamirano de Milller, con la siguiente pretensión:

a) Pago de mejoras necesarias y útiles a efectos de que la demandada

cumpla con pagar el valor de S/. 350,000.00 (trescientos cincuenta
mil 00/100 soles) por concepto de “Mejoras necesarias y útiles”,
realizadas en el predio rústico ubicado en Calle Arequipa N°159
(antes 265) del Distrito de Cusco y departamento de Cusco.
b) Retención de inmueble y pago de intereses legales, costas y costos del
proceso.

Antecedente: el contrato de arrendamiento.

3.2. Precede a la demanda el Contrato de Arrendamiento, de fecha 12 de
marzo del 2018, celebrado por la demandada, María Elena Mendoza
Altamirano (en calidad de Arrendadora) y la demandante, Noemi Luz
Cristóbal Valentín (en calidad de Arrendataria) sobre el inmueble ubicado
en la Calle Arequipa N°159 (antes Nro. 265) del Distrito de Cusco.

El plazo del contrato era desde el 01 de abril del 2018 hasta el 31 de

diciembre del año 2025 (folio 10-18).

En su parte pertinente, la arrendadora y la arrendataria convinieron lo

siguiente:

2
 CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CUSCO
Sala Civil

“(…) Clausula Octava: Obligaciones de la Arrendataria…6.-A realizar el

mantenimiento de las instalaciones de agua, desagüe y electricidad del bien
arrendado, asimismo realizará la reparación y/o reposición cosas del bien
arrendado que no son estructurales. 7.-A dar aviso inmediato a la arrendadora de
las reparaciones estructurales que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los
daños y perjuicios resultantes y realizar cualquier reparación estructural de
paredes y techos después del primer año de arrendamiento, hasta el vencimiento
del contrato….
Clausula Decimo Primera: Obligaciones de reparación y mantenimiento: La
arrendataria realizará por cuenta y costo propio los trabajos de mantenimiento de
agua, desavíe y electricidad del bien arrendado, asimismo la reparación y/o
reposición de ventanas, puertas, pisos, sanitarios, brandas, revestimientos de
paredes, sean de cemento o cerámicos, luminarias, cañerías u otros; en caso que
estos estén deteriorados o rotos. De la misma manera realizará las reparaciones
estructurales por su cuenta y costo. En todos los casos la arrendataria comunicará
por escrito sobre el estado del bien materia de arrendamiento y la necesidad de
realizar reparaciones estructurales.
Clausula Décimo Segunda: Introducción de mejoras no necesarias: La arrendataria
comunicará a la arrendadora, por escrito cualquier mejora que no sea necesaria,
aunque sea útil, introducida para adecuar el bien materia de arrendamiento a las
necesidades y comodidad de la arrendataria no será asumida por la Arrendadora,
por lo que la arrendataria podrá retirarla (s) una vez que incluya el arrendamiento
dejando el inmueble en el estado en que se le entregó…”.

Sobre las mejoras.

3.3. El artículo 916 del Código Civil establece lo siguiente:
“Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el
deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el
valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o
mayor comodidad.”

Además, es importante mencionar que -conforme al artículo 917 del

Código Civil- se tiene que el valor de las mejoras necesarias y útiles son
un derecho del poseedor al tiempo de la restitución.

Pero, dicho derecho al valor de las mejoras, debe concordarse también

con lo previsto en el artículo 1681.8, el cual establece que el arrendatario
está obligado a no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.

3.4. Entonces, para determinar la fundabilidad de la presenta demanda

resulta necesario remitirse a las cláusulas del contrato de
arrendamiento, a fin de analizar si es que en dicho contrato existiría
alguna cláusula que permitiría a la arrendataria-demandante realizar las
mejoras y en qué condiciones deberían realizarse. De acuerdo a ello

3
 CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CUSCO
Sala Civil
recién podría determinarse si la parte demandante tendría derecho al
valor de las referidas mejoras.

Y, de la revisión de dicho contrato de arrendamiento, esta Sala Superior

advierte que -respecto de las mejoras necesarias- no existe cláusula
alguna que las permita. Y, por tanto, respecto de las mejoras necesarias
rige la disposición prohibitiva prevista en el ya citado artículo 1681.8 del
Código Civil y, siendo ello así, la parte demandante no tiene derecho al
valor de cualquier mejor necesaria que pudiese haber existido.

Respecto de las mejoras útiles, el contrato de arrendamiento tenía

previsto su cláusula décimo segunda (“Introducción de mejoras no
necesarias”) en la cual se estableció que la arrendataria debía de
comunicar a la arrendadora -por escrito- cualquier mejora que se
introduzca para adecuar el bien materia de arrendamiento a las
necesidades y comodidad de la arrendataria.

La parte arrendataria-demandante ha pretendido justificar que comunicó

de las mejoras a la arrendadora-demandada a través del contenido del
correo electrónico titulado “Problemas en tuberías del segundo piso”
(fojas 110/115). Este correo contiene un mensaje de la parte
arrendadora-demandada, pero ello fue analizado y desvirtuado en el
considerando 4.2 de la sentencia sosteniendo que “no se desprende de tal
correo explícitamente el conocimiento que indica la actora, -ni la
autorización de estas-, de las supuestas mejoras y en que consisten
expresamente aquellas…”.

Esta Sala Superior coincide con el razonamiento contenido en el

considerando 4.2 porque -en principio- no se trata de un mensaje por
escrito cursado por la parte arrendataria (como lo exige la cláusula
décimo segunda del contrato de arrendamiento), sino de un mensaje de
la arrendadora. Y, además, porque el contenido de dicho mensaje -en
ningún extremo- la remitente (arrendadora) autoriza o faculta de manera
clara y expresa la introducción de mejoras.

Por tanto, este agravio no es de recibo por la Sala Superior y, entonces,

se puede concluir que la parte demandante no tiene derecho al valor de
las mejoras.

3.5. Otros argumentos de la apelación tienen relación con la valorización del

monto de las mejoras. Pero el análisis de estos agravios ya devienen en
innecesarios, en tanto que no se está reconociendo a la demandante el
derecho al pago o reembolso de las mejoras.

4
 CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE CUSCO
Sala Civil
Sobre el derecho de retención.
3.6. El derecho de retención ha sido planteado como una pretensión accesoria
de la pretensión principal (pago de mejoras). Y en la sentencia, al
declararse infundada la pretensión principal, se estableció que la
pretensión accesoria sigue la misma suerte.

En el recurso de apelación, de manera genérica, la parte demandante

también ha apelado este extremo que desestimó su pretensión accesoria.

3.7. Sobre ello, hay que señalar que el artículo 918 del Código Civil establece
que “En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras,
tiene el derecho de retención.”

Pero, este artículo debe de ser concordado con el artículo 1127.2 del
mismo Código Civil, el cual prevé que el derecho de retención se ejercita
“como excepción que se opone a la acción destinada a conseguir la entrega
del bien”. Esto es, el derecho de retención no se ejercita en vía de acción,
como un proceso principal, como equivocadamente lo ha realizado la
parte demandante.

Por estos fundamentos, y no por la “accesoriedad”, es que el extremo de

la sentencia impugnada que desestimó esta pretensión también merece
ser confirmado.

4. DECISIÓN:
Por estos fundamentos, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Cusco, resuelve:

4.1. CONFIRMARON la sentencia de fecha 12 de agosto del 2022,

contenida en la Resolución Nº 13, la cual resuelve:

Declarando INFUNDADA la demanda de folios ciento treinta y siguientes,

interpuesta por Jhadynne Yashira Moreira Cristóbal, en representación de Noemí
Luz Cristóbal Valentín contra María Elena Mendoza Altamirano de Miller sobre Pago
de mejoras necesarias y útiles; y accesoriamente Derecho de retención de bien
inmueble. Sin costas ni costos procesales. TR.HS.
S.S.

PEREIRA ALAGÓN GUTIERREZ MERINO CACEREZ PEREZ

Presidente Juez Superior Juez Superior