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GUÍA PARA
LA ELABORACIÓN
Y TRAMITACIÓN
DE TRABAJOS
PROFESIONALES
DEPARTAMENTO DE VISADO

VERS. MARZO23
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INTRODUCCIÓN
NOTAS JURÍDICAS PREVIAS
· Colegiación obligatoria
· Sociedades profesionales
· Seguro de Responsabilidad Civil
· Visado colegial
· Solicitud de visado
· Trabajos profesionales con visado obligatorio

1. COMUNICACIÓN DE ENCARGO-SOLICITUD DE VISADO

· Cambios en la información contenida en la Comunicación de encargo
· Solicitud de visado. Firma del cliente
· Duplicidades de Encargo
· Renuncias o rescisiones en un trabajo profesional encargado

2. PROYECTO DE EDIFICACIÓN

2.1. CON CARÁCTER GENERAL

· Título del documento......
· Reformados de Proyecto ...
· Visado del Proyecto de Ejecución con Proyecto Básico sin visar
· Proyectos parciales
· Estudio Básico de Seguridad y Salud / Estudio de Seguridad y Salud
· Otras sociedades y anagramas

2.2. CONTENIDO DOCUMENTAL

2.2.1. PROYECTO BÁSICO· Accesibilidad

· Seguridad en caso de incendio
· Estudio de Gestión de Residuos de la Construcción y la Demolición

2.2.2. PROYECTO DE EJECUCIÓN

· Sobre la información geotécnica
· Sobre el Estudio de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición
· Certificaciones energéticas
· Anejos a la Memoria
· Separatas del Proyecto
· Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud
· Mediciones y Presupuesto
· Manual de Uso y Mantenimiento en edificios de viviendas
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3. CERTIFICADO FINAL DE OBRA

· Documentación de seguimiento de la obra
· Certificado final de obra parcial
· Visado por los Colegios Profesionales
· Otras Actas y Certificados durante la Dirección de obra

4. PROYECTO DE DEMOLICIÓN

5. EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN

6. EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN Y PROYEC-

TO DE TERMINACIÓN

7. CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRÁFICO

PARA PRIMERA OCUPACIÓN

8. SITUACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE OR-

DENACIÓN (AFO)

9. CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD O CERTIFI-

CADO DESCRIPTIVO Y GRÁFICO CUYA

FINALIDAD NO SEA LA OBTENCIÓN DE LICENCIA DE OCU-

PACIÓN / UTILIZACIÓN
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INTRODUCCIÓN
Esta Guía nace con el propósito de facilitar la elaboración de los diferentes do-
cumentos que debemos presentar ante las Administraciones Públicas en el
ejercicio de nuestra actividad profesional, a partir de una serie de indicaciones
que esperamos os sean de utilidad.

Hasta hace unos años, todos los documentos
profesionales que redactábamos debían pasar
previamente por los Colegios de Arquitectos
para proceder a su visado, y eran estos los que,
de acuerdo a unas normas generales, estable-
cían la estructura y contenido de los documen-
tos. De ahí la experiencia acumulada que po-
seen los departamentos de visado en resolver
consultas e incidencias más comunes.
Como verás, se trata de poner en valor, y a
vuestra disposición, toda la información ac-
tualizada y los conocimientos adquiridos en el
Departamento de Visado del COAS a lo largo de
los años.
Para ello, y ordenada por tipo de documentos,
se indica la información mínima que deben con-
tener, de acuerdo con la normativa actual y los
criterios y recomendaciones de los diferentes
organismos donde son objeto de tramitación.
Puede entenderse esta Guía como un docu-
mento vivo al que iremos incorporando las mo-
dificaciones necesarias como consecuencia de
los cambios en la normativa, y las consultas e
incidencias más comunes en el proceso de vi-
sado, además de los requerimientos habituales
que realizan los ayuntamientos en el trámite de
licencias, o los registradores de la propiedad y
notarios en las inscripciones que realizan.

Esperamos que os sea útil, bien como checklist

en la elaboración de documentos, o bien a la
hora de resolver las dudas que puedan ir sur-
giendo durante el proceso de redacción de los
trabajos.
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NOTAS
JURÍDICAS
PREVIAS
Previo al desarrollo pormenorizado por tipo de documento que se establece en
esta Guía, es necesario conocer el marco jurídico general que regula aspectos
de nuestra actividad profesional.

COLEGIACIÓN
OBLIGATORIA
De conformidad con lo establecido por el ar-
tículo 3.2 de la Ley 2/1974, de 13 de febrero,
sobre Colegios Profesionales, es requisito in-
dispensable para el ejercicio de las profesiones
colegiadas estar incorporado al Colegio co-
rrespondiente.
SEGURO DE
RESPONSABILIDAD
CIVIL
La Ley 10/2003 de 6 de noviembre, reguladora
de los Colegios Profesionales de Andalucía, en
su artículo 27 c) establece como deber de los
colegiados “Tener cubierto mediante un segu-
ro los riesgos de responsabilidad civil en que
puedan incurrir como consecuencia del ejer-
cicio profesional”.
Además, dentro de las funciones de los Cole-
gios Profesionales, en su artículo 18 q) se es-
tablece “Adoptar las medidas necesarias para
garantizar que sus colegiados cumplan con
el deber de aseguramiento al que se refiere el
artículo 27 c) de esta Ley”
Por tanto, de forma previa al visado de cual-
quier documento profesional en los Colegios
Profesionales de Andalucía se comprueba, y se
requiere en su caso, el cumplimiento de este
deber de aseguramiento que establece la Ley.
Y este deber de aseguramiento hay que hacer-
lo extensivo también a las Sociedades Profe-
sionales.
SOCIEDADES
PROFESIONALES
De acuerdo con la Ley 2/2007, de 15 de mar-
zo, de sociedades profesionales, artículo 4.1.b) la
sociedad profesional deberá estar debidamente
inscrita en el Colegio Profesional correspon-
diente.
Asimismo, conforme al artículo 5, “La sociedad
profesional únicamente podrá ejercer las activi-
dades profesionales constitutivas de su objeto
social a través de personas colegiadas en el Co-
legio Profesional correspondiente para el ejer-
cicio de las mismas.”
Por ello, cuando en un trabajo profesional in-
terviene una sociedad profesional lo hace en
calidad de proyectista o de director/a de obra,
siendo obligatorio el nombramiento del/de la
colegiado/a que suscribe el trabajo en nombre
de la sociedad, en calidad de Técnico/a Redac-
tor/a o Técnico/a Director/a, ya se trate de la-
bores de redacción de documentos o de direc-
ción de obra.
Un mismo trabajo profesional puede ser sus-
crito por una o varias sociedades profesionales,
que deberá/n nombrar a los/as colegiados/as
que actúen en su representación, y por colegia-
dos/as ajenos/as a la sociedad. Cada uno/a de-
berá identificarse como corresponde.
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VISADO
COLEGIAL
El visado de trabajos profesionales es precep-
tivo, según establece la Ley 2/1974, artículo 13,
“[…] de acuerdo con los siguientes criterios:
Que sea necesario por existir una relación de
causalidad directa entre el trabajo profesional
y la afectación a la integridad física y seguridad
de las personas.
Que se acredite que el visado es el medio de
control más proporcionado.”
Su objeto, entre otros, será “La corrección e
integridad formal de la documentación del tra-
bajo profesional de acuerdo con la normativa
aplicable al trabajo del que se trate.”
Es en este punto donde la experiencia de los
departamentos de visado es de gran ayuda.
SOLICITUD
DE VISADO
Asimismo, esta misma Ley de Colegios Profe-
sionales, en su artículo 13.1 Visado, establece:
“Los Colegios de profesiones técnicas visa-
rán los trabajos profesionales en su ámbito de
competencia únicamente cuando se solicite
por petición expresa de los clientes, incluidas
las Administraciones Públicas cuando actúen
como tales, […]”
TRABAJOS
PROFESIONALES
CON VISADO
OBLIGATORIO
A partir de la entrada en vigor del Real Decreto
1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial
obligatorio, se establecen los trabajos profesio-
nales que requieren obligatoriamente el visado
colegial, dejando el resto de ellos con carácter
voluntario.
Por tanto, se puede entender que solo para los
trabajos profesionales de visado voluntario sea
necesario que éste se realice “por petición ex-
presa de los clientes”.
Igualmente es importante recordar lo estable-
cido en el artículo 6.2 de este Real Decreto,
“Cuando un trabajo profesional esté sometido a
visado obligatorio, éste deberá obtenerse antes
de presentarlo, en su caso, ante la Administra-
ción Pública competente. En ningún caso será
posible el visado posterior a esa presentación.”
Conviene recordar estos criterios generales,
que son de aplicación independientemente del
tipo de trabajo profesional que se presente a vi-
sado colegial o en la tramitación ante una admi-
nistración pública.
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1 COMUNICACIÓN DE ENCARGO
SOLICITUD DE VISADO
La apertura de un expediente de visado colegial se inicia con una Comunica-
ción al Colegio donde debe quedar indicado:
Qué trabajo ha sido encargado.
Se trata de indicar brevemente el objeto del
trabajo encomendado (p.ej. Proyecto de vi-
vienda unifamiliar aislada, Informe de patolo-
gías en edificación plurifamiliar…)
Quién lo ha encargado.
Deben aparecer los datos de el/los Promotor/
es del encargo, y los datos de su representante
en caso se tratarse de persona jurídica.
Es importante que entre los datos habituales
se incluya la dirección de correo electrónico
para el caso de tener que realizarle alguna no-
tificación.
A quién
se lo ha encargado.
Aquí es donde se indican los/as arquitectos/
as y sociedades proyectistas, en su caso, que
suscriben el trabajo encomendado.
También si existe algún/a colaborador/a en
parte del documento, como el caso de Proyec-
tos Parciales que veremos más adelante.
Alcance
encargado.
del trabajo
Hay trabajos profesionales que pueden ser de-
sarrollados por fases como son los Proyectos. Es
frecuente que se redacte un primer documen-
to, Proyecto Básico, para solicitar la licencia de
obras, posteriormente se realice el Proyecto de
Ejecución, y terminemos nuestro trabajo profe-
sional con la Dirección de Obra.
Si desde un primer momento se nos encargan
todas las fases, Proyecto Básico, de Ejecución y
Dirección de Obra, conviene reflejarlo así para
evitar tener que presentar Comunicaciones de
encargo con cada una de las fases. En cualquier
caso, todas estas Comunicaciones figurarán en
un mismo expediente.
Cómo
se participa en un encargo
Cuando el trabajo lo realizan varios/as arqui-
tectos/as es necesario indicar el % de partici-
pación de cada uno/a de ellos/as, que no tiene
porqué ser el mismo. Incluso puede haber ar-
quitectos/as que participen en una fase con un
porcentaje y con otro distinto en otra fase.
Cuando intervenimos en un cambio de direc-
ción de obra, nuestro % de participación es del
100%. No debemos confundirlo con el porcen-
taje de obra pendiente de ejecutar.
A quién
tes del visado
se facturan los cos-
Si bien lo habitual es que se facturen al cliente,
puedes indicar un porcentaje de facturación
distinto para cliente y arquitecto/a; o incluso
el 100% al/a la arquitecto/a.
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CAMBIOS EN LA
INFORMACIÓN
CONTENIDA EN LA
COMUNICACIÓN
DE ENCARGO
Siempre que se modifique un dato de la prime-
ra Comunicación de Encargo que sirvió para
abrir el expediente de visado colegial, como las
fases encargadas, un cambio de propiedad, o
sobre los/as arquitectos/as del encargo ini-
cial, será preciso presentar una nueva Comu-
nicación de Encargo, que se añadirá al mismo
expediente.
Solo en el caso de rescindir o renunciar todos/
as los/as arquitectos/as que inicialmente te-
nían encargado el trabajo, se iniciará un nuevo
expediente de visado colegial con los/as nue-
vos/as arquitectos/as.
SOLICITUD DE VISADO.
FIRMA DEL CLIENTE
Como se ha comentado en las notas jurídicas
iniciales, la Ley de Colegios Profesionales esta-
blece que el visado se realice por expresa en-
comienda del cliente.
Antes de la entrada en vigor de esta Ley, cuan-
do se presentaba un documento a visado una
de las copias debía contener la firma manus-
crita del promotor, tanto en la documenta-
ción escrita como en cada plano del proyecto.
Ahora, basta con la firma del cliente en la Co-
municación de Encargo – Solicitud de visado,
o aportar documento privado, documento de
adjudicación, o similar, donde se recoja la ne-
cesidad de visado del documento profesional.
DUPLICIDADES DE
ENCARGO
Existen casos en que se presentan Comu-
nicaciones de Encargo de un mismo trabajo
profesional en un mismo emplazamiento rea-
lizadas a distintos/as arquitectos/as, bien
porque la propiedad inicial ha desistido de
realizar el trabajo profesional encargado y
una nueva propiedad decide encomendarlo
a otro/a técnico/a, bien porque aun siendo
el mismo cliente, ha decidido encargárselo a
otro/a arquitecto/a.
En estos casos se inicia un proceso de notifi-
cación a los/as arquitectos/as afectados/as.
Cuando la duplicidad ha sido por cambio en el
cliente que realiza el encargo, esta comuni-
cación se realiza a efectos puramente infor-
mativos.
Cuando surge porque el mismo cliente ha
realizado el encargo a distintos/as arquitec-
tos/as, es necesario tener constancia de que
el/la arquitecto/a que inicialmente recibió el
encargo conoce la situación de duplicidad, y
es necesario, por tanto, acreditar que el pro-
motor ha notificado al/a la arquitecto/a ini-
cial el cambio de profesional.
RENUNCIAS O RESCI-
SIONES EN UN TRABA-
JO PROFESIONAL EN-
CARGADO
Cuando estamos ejerciendo las labores de di-
rección de obra y se produce una renuncia o
rescisión, debemos salvaguardar nuestra res-
ponsabilidad sobre las actuaciones llevadas
a cabo. Por ello, debemos presentar un do-
cumento a modo de informe donde dejemos
constancia del alcance de nuestros trabajos.
Por igual motivo, cuando aceptamos una di-
rección de obra iniciada por otro/a compa-
ñero/a anteriormente, debemos dejar cons-
tancia del estado de la obra en el momento
de iniciar nuestras labores de dirección. Esto
no supone eliminar por completo nuestra
responsabilidad en la obra, ya que la emisión
de un Certificado Final de Obra es por la obra
completa, independientemente de la parte
dirigida.
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PROYECTO
2
DE EDIFICACIÓN
2.1.
CON CARÁCTER GENERAL
El ámbito de aplicación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, Ley de Ordenación

Recuerda de la Edificación (LOE) define las obras que se consideran “edificación” y que re-
quieren la redacción de un proyecto para su autorización administrativa.
Recabar la firma de
Es en el Código Técnico de la Edificación, en su Anejo 1, Parte 1 donde se esta-
la propiedad antes de blece la estructura que deben tener los proyectos, y en el caso de redactarse por
enviar la “Comunicación fases, Básico o Ejecución, el contenido mínimo de cada uno de ellos.
de Encargo-Solicitud de
Visado”.
En este punto conviene recordar la definición de Proyecto, Proyecto Básico y
Proyecto de Ejecución que recoge el CTE, en su Parte I, Anexo III. Terminología:
Presentar nueva Comu-
nicación de Encargo
en caso de cambios o

PBE PB
modificaciones respecto
a la Comunicación de
Encargo inicial, firmada
por el cliente.

Presentar informe del

estado de obras por
parte, tanto de/de la Proyecto Básico Proyecto
arquitecto/a que cesa en
sus labores de dirección
y de Ejecución Básico
de obra, como del/de la
que las asume una vez Es el conjunto de documentos me- Fase del trabajo en la que se definen de
iniciadas. diante los cuales se definen y deter- modo preciso las características gene-
minan las exigencias técnicas de las rales de la obra, mediante la adopción
Acreditar que el promo- obras contempladas en el artículo 2 de y justificación de soluciones concre-
tor ha notificado al/a la la LOE, y en el que se justifican téc- tas. Su contenido es suficiente para
arquitecto/a inicial el
cambio de profesional. nicamente las soluciones propuestas solicitar la licencia municipal, u otras
de acuerdo con las especificaciones autorizaciones administrativas, pero
requeridas por la normativa técnica insuficiente para iniciar la construc-
aplicable. ción.

Importante
1. Los Colegios Profesio-
PE
nales no tienen legitimi-
dad jurídica para valorar
la relación contractual
arquitecto/a – cliente.
Proyecto
de Ejecución
2. La Comunicación de
Encargo no es un Contra-
to de Servicios ya que no Fase del trabajo en la que se desarro-
se recogen plazos, con- lla el Proyecto Básico, con la determi-
traprestaciones, etc. Es
nación completa de detalles y espe-
siempre recomendable
firmar un Contrato con cificaciones de todos los materiales,
nuestros clientes donde elementos, sistemas constructivos y
se recojan todos estos
equipos, definiendo la obra en su to-
aspectos.
talidad. Su contenido será el necesario
para la realización de las obras con-
tando con el preceptivo visado colegial
y la licencia correspondiente.”
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TÍTULO DEL
DOCUMENTO

Los documentos deben identificar el objeto del

trabajo, su emplazamiento, la fase en que se
desarrollan, y contener en su título una breve
descripción del trabajo, indicando el número
de viviendas proyectadas, si se trata de una re-
forma o rehabilitación, etc.

Sirvan algunos ejemplos:

Descripción del Documento Descripción del trabajo

Proyecto Básico de… Vivienda unifamiliar aislada en…

Proyecto de Ejecución de… 120 viviendas pareadas en…

Proyecto Básico y de Ejecución de… Edificación para hotel 4* en…

Proyecto de... Reparación estructural de supermercado en...

Proyecto de reforma (rehabilitación) de… Complejo deportivo en…

Proyecto de reforma y ampliación para… Adaptación de local a clínica dental en…

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REFORMADOS
DE PROYECTO
Los proyectos son documentos que, durante
el transcurso de su tramitación administrativa,
durante la Ejecución de la obra, o por petición
expresa del cliente, pueden sufrir modificacio-
nes; de hecho, suele ser lo más habitual.
En estos casos es necesario indicar en el título
del documento la referencia al documento que
modifica, p. ej:
Descripción del Documento
Reformado de Proyecto Básico de…
Ref. de Proy. Básico y Proy. de Ejecución de…
Ref. de Proyecto Básico y de Ejecución de…
Reformado estado final del Proyecto de...
Reformado 2º del Proyecto de Ejecución de…
Refundido del Proy. de reforma y ampl. para…
Estos documentos requieren un apartado es-
pecífico al menos en la Memoria del Reforma-
do donde se indique en qué han consistido los
cambios respecto al proyecto precedente. Es
conveniente, incluso algunos ayuntamientos
lo exigen, que se deba aportar nuevo cuadro
de superficies útiles y construidas, comparan-
do las iniciales que obtuvieron licencia con las
reformadas.
Igualmente, si existe ampliación de superficie
debes aportar nueva Declaración de circuns-
tancias Urbanísticas; y en ocasiones nuevas
Mediciones o al menos nuevo Resumen de
Presupuesto por capítulos, y nuevas justifica-
ciones del cumplimiento del CTE o de un de-
terminado Documento Básico.
VISADO DEL
PROYECTO DE
EJECUCIÓN CON
PROYECTO BÁSICO
SIN VISAR
La no obligatoriedad de visar el Proyecto Bási-
co y sí el Proyecto de Ejecución origina ciertas
cuestiones que debemos tener presentes:
1. Para poder realizar la función del visado del
Proyecto de Ejecución es necesario conocer el
contenido del Proyecto Básico. En estos casos
puedes optar por cualquiera de estas solucio-
nes:
1.1 Presentas el Proyecto Básico en el Servi-
cio de Registro de trabajos profesionales y el
Proyecto de Ejecución para su visado.

1.2 Titulas el documento como Proyecto de
Ejecución, o Proyecto Básico y de Ejecución,
o simplemente Proyecto, pero incorporas
todo el contenido del proyecto Básico.

1.3 Presentas a visado los dos documentos
independientemente.
2. Un caso frecuente es presentar ante la Admi-
nistración el Proyecto Básico sin visar y que esta
requiera una serie de cambios e indique que se
presenten ya en el Proyecto de Ejecución.
En realidad, se trata de un Reformado de Pro-
yecto Básico y Proyecto de Ejecución, pero en
ese caso, el ayuntamiento iniciaría de nuevo el
expediente de licencia, que no es precisamente
lo deseado. Podrás seguir utilizando las solu-
ciones anteriormente indicadas, pero haciendo
mención en documento independiente de las
modificaciones respecto al Proyecto Básico ini-
cial con el que obtuviste licencia.
3. En todos los casos de obtención de licencia
con Básico sin visar, cuando se presente a vi-
sado la documentación correspondiente, se ha
de incluir una declaración de concordancia por
parte de los/as proyectistas donde se indique
que el contenido de proyecto Básico presenta-
do es el que ha obtenido licencia o está en tra-
mitación para ello.
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PROYECTOS
PARCIALES
El proyecto de edificación puede ser desarro-
llado o completado a través de proyectos par-
ciales u otros documentos técnicos sobre los
aspectos determinados en la Ley de Ordena-
ción de la Edificación y Código Técnico de la
Edificación.
Dichos proyectos parciales u otros documen-
tos técnicos se integran en el proyecto por el
proyectista bajo su coordinación, debiendo
hacerse referencia a ellos en la memoria del
proyecto. Son documentos diferenciados de
tal forma que no puede producirse duplicidad
de los mismos.
Veámoslo con algunos casos habituales y la
forma en que se ha de proceder:
1. Un/a ingeniero/a especialista en instala-
ciones, o en estructura, colabora con el/la
arquitecto/a que ejerce de proyectista.
1.1. El proyecto se va a visar solo en el
Colegio Oficial de Arquitectos. Debe apa-
recer en la Memoria del documento el al-
cance de su intervención; también podrá
aparecer en la cartela de los planos de ins-
talaciones, o de estructura, identificándo-
se, con su nombre y titulación, en calidad

de colaborador/a.
1.2. El proyecto parcial de instalaciones,
o estructura, se visa en su respectivo Co-
legio Prof. En este caso, cuando visamos
el proyecto completo en nuestro Colegio,
se deberá indicar en la Memoria del docu-
mento, haciendo una Diligencia de Coor-
dinación, indicando el nº de expediente
de visado en su respectivo Colegio Profe-
sional, es decir, el/la proyectista asume el
proyecto parcial que ha redactado otro/a
técnico/a conforme a las atribuciones
profesionales y a lo establecido en la LOE.
Este proyecto parcial no puede ser visado
por segunda vez, pero se deberá aportar
para conocimiento de su alcance, si incor-
pora mediciones, planos, pliego, etc.
2. El/La autor/a del proyecto parcial es tam-
bién arquitecto/a.
En este caso se debe aportar Comunicación
de Encargo independiente por el/la arqui-
tecto/a autor/a del proyecto parcial y visarse
en otro expediente independientemente. esta
Comunicación de encargo, como cualquier
otra, debe estar firmada “por el cliente”, que
puede ser el mismo promotor del Proyecto
completo, o el/la arquitecto/a que te lo ha
encargado, si esta posibilidad de subcontra-
tación se encuentra recogida en el contrato
suscrito con el promotor.
ESTUDIO BÁSICO
DE SEGURIDAD Y
SALUD / ESTUDIO DE
SEGURIDAD Y SALUD
Este es el caso más frecuente de proyec-
to parcial. Es relativamente frecuente que el
documento de Seguridad y Salud lo redacte
un/a arquitecto/a técnico/a, visándolo pre-
viamente en su Colegio Profesional. La forma
de proceder es similar a la indicada en el pun-
to 1.2 anterior, pero sin necesidad de aportar
el documento visado, ya que el alcance del
documento es conocido.
OTRAS SOCIEDADES
Y ANAGRAMAS
En el proyecto se han de identificar los “agen-
tes”, todas las personas físicas o jurídicas que
intervienen en el proceso de la edificación,
según figura en la LOE. Por tanto, no debe-
mos incluir en los documentos del Proyecto
otras sociedades que no sean promotores o
proyectistas (S.L.P. que deberá estar dada de
alta en el Registro de Sociedades Proyectista
del Colegio, disponer de su seguro de respon-
sabilidad civil, etc).
Es habitual que tengamos diseñado un ana-
grama o imagen corporativa que identifique
nuestro estudio. Puedes incorporarlo siempre
que no incluya siglas como S.L., S.A., etc., ya
que dichas siglas responden a sociedades no
profesionales.
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2.2.

Recuerda CONTENIDO DOCUMENTAL

(Manual de Calidad del Proyecto Arquitectónico. CSCAE)
El título de documento
debe describir el trabajo.
Este mismo título debe
Como se ha comentado en la introducción de este documento, esta Guía no pretende
figurar en todos los planos reproducir el contenido que debe tener un proyecto ya que se encuentra suficien-
del proyecto, junto con el temente desarrollado tanto en el Anejo 1, Parte 1 del CTE, como en el documento
emplazamiento de la obra.
elaborado por el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE)
Igualmente deben que puedes descargar a través del enlace indicado.
aparecer los agentes
intervinientes: promotor,
arquitecto/a, sociedad pro-
Tan solo haremos mención de aquellos apartados que suelen ocasionar más dudas
yectista, en su caso, fecha de interpretación, más consultas o incidencias en la tramitación ante las adminis-
y escala en los planos. traciones que se suele iniciar con el visado del documento.
Es muy recomendable que
se incluya la referencia
catastral, no sola en la
Memoria del documento
(obligatorio), también en 2.2.1
su portada y cartela de los
planos.
Incluir la Diligencia de
Coordinación cuando exis-
tan proyectos parciales.  PROYECTO BÁSICO
Como ya hemos comentado, el Proyec- En estos casos, cuando tu proyecto re-
to Básico es el documento que define quiera de informes sectoriales, es muy
las características generales del edi- recomendable incluir las justificacio-
ficio proyectado siendo su contenido nes de cumplimiento de normativa
suficiente para solicitar la licencia en separatas individuales, de manera
municipal de obras u otras autoriza- que, si extraemos esa parte del do-
ciones administrativas. cumento, conste toda la información
necesaria para su aprobación, y faci-
Por tanto, es fundamental que se de- litemos su tramitación.
Importante finan correctamente los aspectos so-
metidos a aprobación administrativa, Para ello hay una serie de recomenda-
1. Proyectos presenta- es decir: ciones en los anexos que encontrarás
dos por fases. Si bien el
Proyecto Básico no es
al final de esta Guía:
documento de visado - La justificación del cumplimiento
obligatorio, la función de urbanístico. - Separata de piscinas
visado se ha de realizar so-
bre un proyecto completo
y por tanto se requiere la - Cuadro de superficies completo, con - Separata de servidumbres aeronáu-
información contenida en indicación en los casos de reforma o ticas
este documento cuando el
que se presenta a visado
reforma y ampliación, de las superfi-
es solo el Proyecto de cies y espacios afectados por el pro- - Separata de turismo
Ejecución. yecto.
2. Es por ello que cuando
- Separata de VPO
se presenta un Proyecto - Presupuesto estimado de las obras.
de Ejecución se requie- - Separata de calificación ambiental
ra que, si el Proyecto
Básico no ha sido visado
- Justificación del cumplimiento de
previamente, al menos normativa de accesibilidad, contrain-
se encuentre depositado cendios y ruido (en los ayuntamientos
en el Colegio Profesional
mediante el Servicio de
que tienen aprobada una ordenanza
Registro de Documentos específica).
Profesionales.

- Justificación del cumplimiento de

normativa sectorial.
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ACCESIBILIDAD
Además del DB SUA, debemos justificar el
cumplimiento del D. 293/2009 Reglamento
que regula las normas para la Accesibilidad en
las Infraestructuras, el Urbanismo y el Trans-
porte en Andalucía y aportar las fichas oficiales
y los planos correspondientes.
SEGURIDAD EN
CASO DE INCENDIO
Dependiendo del uso del edificio proyectado,
o partes del mismo, se justificará el cumpli-
mento de CTE DB SI o del Reglamento de se-
guridad contra incendios en establecimientos
industriales, RD. 2267/2004.
ESTUDIO DE GESTIÓN DE
RESIDUOS DE LA CONSTRUC-
CIÓN Y LA DEMOLICIÓN
Desde la entrada en vigor del RD 105/2008,
todos los proyectos de edificación, demoli-
ción y urbanización deben contener un Es-
tudio de Gestión de Residuos con contenido
mínimo en el Proyecto Básico (solo Memoria
y Presupuesto), o en el Proyecto de Ejecución
(Memoria, Planos Pliego y Presupuesto).
En ocasiones, en el trámite de autorización
ante una administración se pide que se aporte
Estudio de Gestión de Residuos completo en
el Proyecto Básico. En este caso, es recomen-
dable que cuando presentes el Proyecto de
Ejecución hagas mención a su presentación
anterior, para así evitar una incidencia por
entender que se trata de un olvido.
Recuerda
El título de documento debe describir el documento, el
trabajo y el emplazamiento. Este mismo título debe figu-
rar en todos los planos del proyecto.
Igualmente deben aparecer los agentes intervinientes:
promotor, arquitecto, sociedad proyectista, en su caso, fe-
cha y escala en los planos.
No incluyas más promotores en el documento de los que
has indicado en la Comunicación de Encargo.
Es muy recomendable que se incluya la referencia catas-
tral, no sola en la Memoria del documento (obligatorio),
también en su portada y cartela de los planos.
Incluir la Diligencia de Coordinación cuando existan pro-
yectos parciales.
Cuando por el alcance de nuestro proyecto consideres
que no requiere el cumplimiento de una normativa o Do-
cumento Básico concreto, debes indicarlo expresamente
para evitar cualquier requerimiento que retrase su trami-
tación.
Justifica normativa actualizada. Es habitual que existan
modificaciones de normativa de ámbito estatal (CTE-DBs),
de ámbito autonómico y local. Acude siempre a compro-
barlo.
Existe normativa que requiere del cumplimiento de fichas,
modelos concretos de certificados, o herramientas para
certificación (RD 390/2021, Eficiencia energética)
También hay normativa que exige la presentación de pla-
nos (accesibilidad, gestión de residuos…)
Cuando por exigencia de una administración, en un Pro-
yecto Básico se presente un documento perteneciente al
contenido del Proyecto de Ejecución, en dicho Proyecto
de Ejecución debes hacer referencia a su presentación
anterior.
Los/as técnicos/as no arquitectos/as que intervengan en la
elaboración de un proyecto cuyo uso se recoja en el grupo
a) del art. 2 de la LOE, figurarán únicamente en la “relación
de agentes del proyecto” identificados como “colabora-
dores” (delineación, cálculo de estructuras, instalaciones,
etc.)
Asegúrate que los cuadros de superficie coinciden en la
documentación escrita y los planos.
Importante
1. Desde la aprobación de RDL 1/2004, Ley de Catastro In-
mobiliario, es obligatorio incorporar la referencia catastral
en el documento.
2. Es muy recomendable incluir en el proyecto las coor-
denadas UTM del solar donde se proyecta la edificación,
ya que es obligatoria su presentación en tramitaciones
posteriores. (solicitud de licencia, registro de la propiedad,
etc.)
3. Aunque el CTE, Parte 1, Anejo 1 establece cual es el con-
tenido de un Proyecto Básico, éste es un contenido míni-
mo, y es frecuente que una determinada administración
exija justificar en el Proyecto Básico normativa que en
principio podría aportarse en el Proyecto de Ejecución.
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Sevilla

2.2.2.

PROYECTO DE EJECUCIÓN
SOBRE LA INFORMACIÓN SOBRE EL ESTUDIO DE
GEOTÉCNICA GESTIÓN DE RESIDUOS
DE CONSTRUCCIÓN
El CTE-DB SE-C en su apartado 3 establece cuál Y DEMOLICIÓN
es el alcance y contenido del Estudio Geotécnico
y la necesidad de disponer de un conocimiento
El contenido del Estudio de Gestión de Residuos
del terreno de apoyo de la edificación y aportar
en el proyecto de Ejecución se limita a los pla-
los datos de este.
nos y el Pliego de condiciones, si ya se ha intro-
ducido en el proyecto Básico la memoria y pre-
En su apartado 3.1.6 se indica: “La autoría del
supuesto. No obstante, es frecuente presentarlo
estudio geotécnico corresponderá al proyectis-
completo en el Proyecto Básico. En este caso
ta, a otro técnico competente o, en su caso, al
solo tendrás que hacer mención a su presenta-
Director de Obra y contará con el preceptivo
ción anterior.
visado colegial”.

Por tanto, el Estudio Geotécnico es imprescin-

dible en un proyecto de Ejecución. CERTIFICACIONES
ENERGÉTICAS
Este es otro de los documentos que podemos
considerar como proyectos parciales y por tan-
Debes utilizar alguna de las herramientas de
to, de aplicación lo indicado en dicho apartado
Certificación energética reconocidas, y aportar
anterior en cuanto a su incorporación al docu-
tanto el Informe previo como el Certificado de
mento en caso de estar visado por otro técnico
Eficiencia Energética emitido por la misma.
competente.
Es habitual plantear la consulta de si se con-
sidera válido un Estudio Geotécnico realizado
en una parcela próxima o colindante. Debemos ANEJOS A
recordar en este punto un aspecto importante:
que el geotécnico se realiza para obtener la in-
LA MEMORIA
formación del terreno sobre el que se apoya la
edificación proyectada, no la edificación próxi- Puedes aportar tantos Anejos a la Memoria
ma o colindante, para dimensionar la cimenta- como consideres. Debes recoger, al menos, los
ción y estructura del edificio. Anejos contemplados en el CTE. Si alguno de
ellos está desarrollado en otro apartado del
En ocasiones existe una construcción previa en proyecto, basta con que lo indiques para evitar
la parcela donde proyectamos nuestro edificio y repetir información.
el Estudio geotécnico se ha de realizar cuando
se haya procedido al derribo de la misma. En
cualquier caso, el dimensionado de la cimen-
tación y estructura del edificio se debe realizar
SEPARATAS
respecto a un conocimiento previo del terreno DEL PROYECTO
donde se apoya nuestro edificio.
Es recomendable elaborar tantas separatas
(piscinas, turismo, etc.) como estimes conve-
niente, con la estructura recomendada en cada
caso para así poder ser analizada independien-
temente por la Administración correspondien-
te. Si la separata es completa tendrá un trámite
más ágil y evitarás retrasos en la tramitación.
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ESTUDIO DE
SEGURIDAD Y SALUD
O ESTUDIO BÁSICO DE
SEGURIDAD Y SALUD

El RD 1627/1997 establece cuando ha de redac- MANUAL DE USO

tarse un Estudio de Seguridad y Salud, o en su
defecto bastará con un Estudio Básico, art. 4.
Si bien el primer y cuarto supuestos del citado
artículo no ofrecen lugar a la duda, presupues-
to mayor de una cantidad fija o cuando se tra-
te de obras de túneles, etc, los supuestos b) y
c) requieren de una justificación expresa para
determinar si es necesario redactar un Estudio
completo o bastará con uno Básico.
En el caso de que el EBSS o el ESS haya sido re-
dactado por técnico/a distinto/a al/a la pro-
yectista, ya sea arquitecto/a u otro/a técni-
co/a con titulación competente, se incluirá en
el proyecto de Ejecución una declaración don-
de se identifique al/a la técnico/a redactor/a,
titulación, nº de colegiado/a y nº de visado por
su Colegio Profesional.
Y MANTENIMIENTO
EN EDIFICIOS
DE VIVIENDAS
En Andalucía, se aprobó la Orden de 30 de no-
viembre de 2009 por la que se aprueban las
Normas sobre instrucciones particulares de uso
y mantenimiento de los edificios destinados a
viviendas y el Manual General para uso y man-
tenimiento de los mismos.
Este documento se divide en dos partes:
1. Manual General para el Uso, Mantenimien-
to y conservación de los Edificios destinados a
Vivienda (anexo a la Orden)
2. Instrucciones Complementarias (con el con-
tenido indicado en el art. 4a)

MEDICIONES Y Por tanto, en un Proyecto de Ejecución de un

PRESUPUESTO
Una de las funciones del visado es verificar el
contenido e integridad formal del documento.
Las Mediciones y Presupuesto, como docu-
mento del Proyecto de Ejecución deben res-
ponder a la realidad del edificio proyectado.
edificio destinado a viviendas se debe aportar
este Manual General y no otro, o simplemen-
te hacer referencia a su cumplimiento indi-
cando que se facilitará copia al promotor; y la
Instrucciones Complementarias oportunas, si
consideras que son necesarias.

Si bien no es exigible un presupuesto mínimo

en un proyecto, este debe ser lo más real po-
sible y congruente con el edificio proyectado
y los factores externos que le afectan. Utilizar
precios muy alejados de la realidad puede dar
lugar a incidencias en el trámite de visado y
posteriores autorizaciones administrativas.

Un Proyecto Básico contiene una “estimación

por capítulos del presupuesto”. En cambio,
para el Proyecto de Ejecución se realizan unas
mediciones. Esto puede originar que no coin-
cida exactamente lo indicado en el Proyecto
Básico y lo reflejado en el Proyecto de Ejecu-
ción, y existan leves diferencias. En estos ca
sos, si no existen modificaciones que obliguen
a la presentación de un Reformado de Proyecto
Básico, se deberá justificar convenientemente.
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3
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Sevilla

Recuerda
El Estudio Geotécnico es un documento imprescindi-
ble.
En los casos que no pueda realizarse el Estudio Geo-
técnico por existir una edificación y/o imposibilidad
física de acceso de las máquinas, deberá justificarse
indicando que se aportará en cuanto pueda ser reali-
zado.
Cuando consideres que no es necesaria la justificación
de alguna normativa o DB, indícalo expresamente.
No olvides utilizar las herramientas de Certificación
energética reconocidas y aportar los documentos que
generan. Además, debes aportar el Certificado de Efi-
ciencia Energética que emite la herramienta.
CERTIFICADO
FINAL DE OBRA
El Certificado Final de Obra (CFO) es un do-
cumento que suscribe el/la directora/a de la
Obra y el/la directora/a de la Ejecución de las
Obras donde certifican que:
1. Las obras proyectadas han sido terminadas
de conformidad con la licencia y se encuen-
tran dispuestas para el uso. A partir de este
momento se puede iniciar el trámite de pri-
mera ocupación, contratación de suministros,
inscripciones registrales, etc.

Si por exigencia de una administración has presentado 2. La fecha de terminación de las obras, y por
en el Proyecto Básico un documento perteneciente al tanto el inicio de los periodos de garantía y
proyecto de Ejecución, tan solo tendrás que hacer re-
responsabilidad de los agentes intervinientes.
ferencia a ello en el Proyecto de Ejecución, no tienes
porqué aportarlo de nuevo.

Realiza Separatas cuando tu proyecto sea objeto de

Informes Sectoriales, agilizarás su tramitación.

Incluye la Diligencia de Coordinación cuando existan

proyectos parciales.

Justifica normativa actualizada. Es habitual que exis-

tan modificaciones de normativa de ámbito estatal
(CTE-DBs), de ámbito autonómico y local. Acude siem-
pre a comprobarlo.
Incluir justificación sobre la redacción de un Estudio
Básico de Seguridad y Salud, en su caso.
Hay documentos, como el Estudio de Gestión de Re-
siduos, o el Estudio de Seguridad y Salud, que incor-
poran un presupuesto. Comprueba que ese dato se ha
trasladado correctamente a las Mediciones y Presu-
puesto.
No olvides incluir en el resumen de capítulos del pre-
supuesto el de contrata.
Si no quieres incorporar el Manual General de Uso y
Mantenimiento publicado en la Orden de 30 de no-
viembre de 2009, al menos debes hacer referencia al
cumplimiento de lo establecido en el mismo y a que se
aportará una copia al promotor. Y aportar las Instruc-
ciones Complementarias que consideres.
Recuerda
El Certificado indica la fecha de terminación de las
obras y fecha de emisión del Certificado, esta última
siempre igual o posterior a la de terminación.
En el apartado de Constructor basta con indicar la
contrata principal o incluso indicar que se han rea-
lizado por autoconstrucción; en ese caso también
sería válido indicar el nombre de la propiedad.
Si ha intervenido una sociedad proyectista, al/a la
arquitecto/a se le identificará como Técnico/a Direc-
tor/a, y será quien firme el documento. Tanto en el
apartado de proyectista, como en el de director/a de
obra, se identificará la sociedad y los/as técnicos/as,
según el caso.

En los Proyectos de Reforma, o Reforma y Ampliación,

siempre debes aportar planos de estado actual y pla-
nos de estado reformado.

No olvides aportar plano de urbanización y gestión de

residuos, plano de accesibilidad y plano de protección
contra incendios.

Recuerda enviar tus separatas como documento inde-

pendiente al proyecto.
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DOCUMENTACIÓN
DE SEGUIMIENTO
DE LA OBRA

La Parte 1 del CTE, en su Anejo II establece la Aportada por el Contratista:

documentación de seguimiento de obra, es de-
cir, toda la documentación que se ha de presen- 1. Copia de la Apertura del Centro de trabajo.
tar junto con el CFO para su visado, y que se ha
de depositar en el Colegio Profesional del/de la
directora/a de la Obra, independientemente de Aportada por el Promotor:
la titulación del/de la directora/a de Ejecución
y del/de la Coordinador/a de Seguridad y Salud 1. Copia de la Licencia de Obras. Debes deposi-
durante la Ejecución de las obras. tar en el Colegio todas las licencias emitidas al
proyecto y sus reformados.

Aportada por el/la directora/a de Obra:

1. Certificado Final de Obra suscrito por am-

bos/as técnicos/as.

2. Anejo 1 al CFO, suscrito por el/la directora/a Importante

de Obra y Promotor. Este documento indica si
se han realizado modificaciones compatibles
con la Licencia de Obras.
Hay que aclarar que una cosa son modificacio-
nes compatibles con la Licencia de Obra, y otra
muy distinta, modificaciones compatibles con la
normativa urbanística. Estas últimas requieren,
normalmente, de nuevo trámite de licencias. En
todo caso es preciso redactar un Reformado del
Proyecto que documente los cambios.
3. Libro de Órdenes. Se aportará para su depó-
sito si se ha utilizado un Libro en soporte papel,
o documento que facilita el Libro de Órdenes
Digital en su caso firmado digitalmente.
1. Para el visado del CFO en el Colegio Profesional del/
de la directora/a de Obra es imprescindible aportar
la toda Documentación de Seguimiento de Obra que
deba quedar depositada en el Colegio del/de la direc-
tora/a de obra.
2. En el CFO constan los datos de la Licencia de Obras.
Si durante el proceso de construcción se han realiza-
do ampliaciones de superficie total construida o mo-
dificaciones que alteren algún parámetro urbanístico
respecto de los definidos en el proyecto inicial, es muy
probable que el Ayuntamiento requiera una nueva li-
cencia de obras, y consecuentemente la tramitación
previa de un Reformado.
3. Solo cuando las modificaciones sean de poca enti-
dad, sin aumento de superficie, ni modificación de pa-
rámetros urbanísticos podrás tramitar al mismo tiem-
po el CFO y el Reformado estado final de las obras.

Aportada por el/la directora/a de Ejecución de

las Obras:

1. Anejo 2 al CFO, suscrito por el/la directora/a

de Ejecución de las Obras

Aportada por el/la Coordinador/a de Seguri-

dad y Salud durante la Ejecución de las obras:

1. Libro de Incidencias en soporte papel para

su depósito en el Colegio Profesional del/de la
directora/a de la Obra, o en soporte digital en
su caso.
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CERTIFICADO FINAL
DE OBRA PARCIAL
Cuando en una obra existen edificios indepen-
dientes o unidades independientes dentro de
un mismo edificio, es posible emitir un Certifi-
cado Final de Obra Parcial.
El CFO, deberá indicar que se trata de un CFO
parcial, y en el apartado de “Edificación” de-
berá identificar la parte de la edificación fina-
lizada respecto al total de la edificación, bien
indicando su número asignado en el proyecto,
calle o manzana.
Ejemplo 1. Proyecto de 20 viviendas en hilera, o
pareadas o aisladas en…
Edificación: Parcial a las viviendas 1 a 12 del
Proyecto de 20 viviendas…
También es posible que en un solo edificio se
terminen solo una serie de viviendas. En este
caso, lo habitual es que el Servicio de Licencias
obligue a que la estructura, cubierta, cerra-
miento y zonas comunes, se encuentren total-
mente terminadas.
Ejemplo 2. Proyecto de edificio plurifamiliar de
6 viviendas y local en…
Edificación: Parcial del local y viviendas 1 y 2
del Proyecto de edificación plurifamiliar de 6
viviendas en…
Importante
1. Cuando se trate de edificios estructuralmente in-
dependientes, también han de estar terminadas las
obras de urbanización.
2. En CFO parciales de un solo edificio, todas las zo-
nas comunes han de estar terminadas junto con el
volumen del edificio y su aspecto exterior.
VISADO POR
LOS COLEGIOS
PROFESIONALES
Como norma general, el Certificado Final de
Obra debe estar visado por los Colegios Profe-
sionales del/de la Directora/a de Obra y del/
de la Directora/a de Ejecución de las Obras,
normalmente independiente del orden de vi-
sado, aunque en algunas provincias existen
protocolos entre los Colegios para que el vi-
sado se realice en primer lugar en el Colegio
Profesional del/de la Directora/a de Ejecución
de las Obras.
No obstante, podrá estar visado por un solo
Colegio Profesional cuando:
1. Se solicite expresamente el visado único del
CFO en el Colegio Profesional.
2. El Colegio al que se le encomienda la labor
de visado, debe realizar toda la tramitación del
CFO en el otro Colegio Profesional, y así cons-
te documentalmente.
3. Conste expresamente en el sello de visado
que se ha realizado el visado único del CFO.
Importante
1. El visado único del CFO hay que solicitarlo expresa-
mente, en caso contrario requerirá el visado por los
Colegios Profesionales del/de la directora/a de Obra y
del/de la directora/a de Ejecución de las Obras.
2. En este caso, el sello de visado debe indicar que se
ha procedido al visado único del CFO.
3. En caso contrario, los CFO carecen de validez.
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OTRAS ACTAS Y
CERTIFICADOS
DURANTE LA
DIRECCIÓN DE OBRA

Existen otros modelos de Certificados que te pueden ser de utilidad

durante tus labores de dirección de obra. El Colegio te facilita unos
modelos consensuados con el resto de Colegios Profesionales, aun-
que siempre podrás utilizar tu propio modelo.

Acta de aprobación del Plan de Seguridad y Salud

Informe al Plan de Seguridad y Salud (cuando el promotor es una

administración)

Acta de replanteo y de inicio de obras

Acta de recepción de edificio terminado

Acta de subsanación de defectos (edificio terminado)

Acta de recepción parcial de obras

Acta de subsanación de defectos (fase de obre)

Acta de recepción de edificio terminado con rechazo del promotor

Acta de manifestaciones

Acta de paralización de las obras

Notificación al promotor de la terminación de las obras

Certificado de liquidación final

Certificado final de coordinación

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PROYECTO DE
4
DEMOLICIÓN Recuerda
Los proyectos de demolición de edificacio- Incluir la referencia catas-
nes son documentos de visado obligatorio, tral de la edificación que
se proyecta demoler.
tal y como establece el art. 2 del Real Decreto
1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado cole- Es necesario que en la
gial obligatorio. descripción del edificio se
incluya la superficie y vo-
lumen a demoler, así como
Los proyectos de demolición no tienen que el estado de conservación
adaptarse a la estructura del contenido docu- del edificio

mental marcada en el Anejo 1 de la Parte 1 del Se deberá indicar el pro-

CTE, ya que no se encuentran incluidos dentro ceso de derribo, modo y
del ámbito de aplicación de la LOE. forma de proceder.

Has de incluir una des-

El contenido mínimo de un Proyecto de Demo- cripción de los edificios
lición (o derribo) será el siguiente: colindantes y si consideras
que se han de adoptar
medidas para evitar daños
a las edificaciones y vian-
Memoria
dantes.

Estudio de gestión de residuos Revisa si el edificio tiene

algún grado de protección
que impida la demolición
Fotografías. Fachadas y, si es posible, del inte- total o parcial proyectada.
rior de la edificación.

Presupuesto. Podría ser una única partida,

aunque no es lo recomendable.

Planos, plantas, alzados, secciones y plano de

detalle si lo consideras oportuno.
Importante
Estudio Básico de Seguridad y Salud o ESS, en
1. Aunque lo recomen-
su caso. dable es que se realicen
proyectos independientes
de demolición y nueva
planta, es posible el visado
en un solo documento. En
este caso, el documento
del proyecto incluirá el
contenido de ambos. (Con-
sulta con el Servicio de
Licencias del municipio)

2. En los Proyectos de
reforma de edificación
siempre se incluyen las de-
moliciones parciales que
se hayan de realizar, no
siendo necesario redactar
proyecto de demolición
independiente.

3. Cuando en un único
documento se proyec-
tan obras de demolición
completa y nueva planta
es posible emitir CFO de la
demolición previo a iniciar
las obras de nueva planta. 
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EXPEDIENTE DE
5
LEGALIZACIÓN
En virtud de lo contemplado en la Ley 7/2021,
de 1 de diciembre, de Impulso para la Sosteni-
bilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y el
resto de normativa al respecto, los expedien-
tes de legalización de edificaciones irregulares
se refieren a obras realizadas sin licencia o tí-
tulo habilitante exigido por la LISTA, o contra-
viniendo sus términos, haya o no transcurrido
el plazo para restablecer la legalidad territorial
y urbanística, si están incluidas en alguno de
estos dos supuestos:
1. Que se ajusten totalmente a la ordena-
ción territorial y urbanística.
 Recuerda
2. Cuando existan actuaciones de discon-
formidad no sustanciales con la ordenación
aplicable, y las medidas necesarias para la
adecuación de la realidad a la ordenación
territorial y urbanística resulten imposibles
o sean de muy difícil Ejecución, en aplica-
ción del principio de proporcionalidad, de
acuerdo al artículo 362.6 del Reglamento
General de la LISTA (Decreto 550/2022, de
29 de noviembre).
Por otra parte, conviene recordar que, según
el RD 1000/2010, son de visado obligatorio, los
documentos que deban ser aportados en los
procedimientos administrativos de legaliza-
ción de obras de edificación, de acuerdo con la
normativa urbanística aplicable.
El contenido mínimo de un Expediente de Lega-
lización será:
Memoria descriptiva y constructiva
Justificación del cumplimiento de normativa.
Se deberá justificar normativa vigente, CTE,
Accesibilidad, etc.
Valoración. No se precisa realizar una medi-
ción de la edificación; y, por supuesto, no tiene
un presupuesto ya que la edificación está ter-
minada. Se aportará una valoración total, con
coste por m2 construido diferenciado por cada
uso que se legaliza.
Reportaje fotográfico. Fachadas e interiores
donde se compruebe que la edificación se en-
cuentra totalmente terminada.
Planos. Situación, plantas, alzados, secciones,
esquemas de estructura, instalaciones y deta-
lles constructivos.
Instrucciones de uso y mantenimiento.
Certificado de Legalización. Puedes usar el
modelo colegial disponible en la web.
El título del documento es Expediente de Legaliza-
ción de… en… No utilices el término Proyecto ya que
las obras se encuentran totalmente terminadas y no
proyectas nada.
Por el mismo motivo, recuerda comprobar que no
se emplean expresiones futuribles, ya que las obras
están concluidas.
Si se han de realizar obras de terminación o adap-
tación utiliza el título Expediente de Legalización y
proyecto de terminación (o adaptación) de…; que se
describe en el apartado siguiente.
Incluye la referencia catastral de la edificación que
se legaliza.
Incorpora las coordenadas UTM de la parcela y la
edificación
Debes incorporar una Declaración de circunstancias
urbanísticas. Revisa que no existen incumplimientos
que impidan su legalización
La valoración debe realizarse con precios de refe-
rencia actuales. Puedes, además, indicar el coste
de Ejecución que tuvo en su día, pero la valoración
debe ser actual.
Los parámetros de normativa técnica que no se
cumplan, o no se alcancen, quedan a criterio del
proyectista su consideración de si, a pesar de ello,
considera que la edificación reúne “suficientes
condiciones de solidez y estabilidad y siendo apta
para su puesta en uso por parte de la propiedad
con el fin a que se destina” (texto del Certificado de
Legalización).
En lugar de planos titulados como de Estado actual
y Estado reformado que corresponden a un Proyecto
de Reforma, debes utilizar la expresión “Estado
previo” y “Estado actual” cuando el documento sea
un Expediente de Legalización de Reforma de… o de
Reforma y ampliación de… 
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EXPEDIENTE DE
6
LEGALIZACIÓN
Y PROYECTO DE
TERMINACIÓN
Es preciso redactar un “expediente de legali-
zación y proyecto de terminación” en los ca-
sos en los que la obra a legalizar:
1. Se encuentra sin terminar.

2. Está concluida, pero no se cumplen
las condiciones urbanísticas, por lo que
es preciso realizar obras para su ajuste a
normativa urbanística. (En este supuesto
pueden incluso contemplarse obras de de-
moliciones parciales para restituir la edifi-
cación a un estado legalizable).
 nes futuribles.
3. Está concluida, pero es preciso acome-
ter obras porque en la situación actual no
cumple suficientes condiciones de seguri-
dad, habitabilidad, etc.
 Control de Calidad, Mediciones y Pre-
4. Está concluida, pero se deben realizar
obras a requerimiento de la propiedad, ta-
les como reforma, ampliación, adecuación
a otro uso, actividad, etc.
En los tres últimos supuestos, el título del do-
cumento puede ser también “expediente de
legalización y proyecto de reforma” (amplia-
ción, adecuación, demolición parcial, etc. en
función del tipo de obra a realizar).
Ya que se legalizan unas obras, pero también
se proyectan otras, el documento difiere del
anterior en la incorporación de la parte del
documento que proyectamos:
1. Ya que se describen obras, sí se puede
emplear la palabra “proyecto” y expresio-

2. Es necesario aportar Pliego de Condi-
ciones, Estudio de Gestión de Residuos,
Estudio de Seguridad y Salud, Plan de
supuesto, pero solo para documentar las
obras a realizar.

3. No es necesario aportar fotografías.

4. No se incluirá en el documento el Certi-

ficado de Legalización. En el momento de
la redacción de mismo, las obras a legalizar
no están concluidas o no cumplen condi-
ciones para su legalización. Por tanto, sólo
una vez finalizadas todas las obras proyec-
tadas podrá emitirse el correspondiente
Recuerda Certificado Final de Obra.

El título del documento es Expediente de Legaliza-

ción y Proyecto de terminación (o adaptación) de…

Incluye la referencia catastral de la edificación que

se legaliza.

Incorpora las coordenadas UTM de la parcela y la

edificación.

Debes incorporar una Declaración de circunstan-

cias urbanísticas. Revisa que no existen incumpli-
mientos que impidan su legalización.

En este caso deberá haber planos titulados “estado

previo”, “Estado actual” y planos titulados “Estado
reformado”.
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CERTIFICADO 1.3 Descriptiva

7


DESCRIPTIVO
Descripción de la edificación, uso, número
de plantas, tipología edificatoria, cuadro de
superficies construidas por uso.

Y GRÁFICO 
Fotografías de la edificación que puedan

PARA PRIMERA
aportan información descriptiva y cons-
tructiva (recomendable).


OCUPACIÓN 1.4 Constructiva


Descripción del estado de conservación del
edificio y las instalaciones con que cuen-
Las declaraciones responsables para la ocupa- ta. Es recomendable especificarlas sobre el
ción o utilización referidas a edificaciones exis- sistema estructural, instalaciones, envol-
tentes en las que no sea preciso la Ejecución de vente del edificio, etc. Informando sobre el
ningún tipo de obra de reforma o adaptación estado de cada uno de ellos.
deberán acompañarse, de acuerdo al artículo 
293.3 del Reglamento General de la LISTA, de Documentación justificativa del correcto
certificado, descriptivo y gráfico, suscrito por funcionamiento de las instalaciones ejecu-
técnico competente y visado por el correspon- tadas en el inmueble conforme a su norma-
diente Colegio Profesional, cuando así lo exija tiva reguladora y, en su caso, certificación
la normativa estatal, que debe contener, al me- emitida por las empresas suministradoras
nos la siguiente documentación: de los servicios públicos, de que las redes
son accesibles desde la edificación sin pre-
1. Memoria cisar nuevas obras, y de ser viable dicha
acometida.
1.1 Informativa. Identificación de la edifi-
cación. 2. Planos

Relación de agentes y objeto del documen- Plano de situación y emplazamiento georrefe-
to. renciado.

Identificación de la finca, emplazamiento. Plantas de distribución. Es recomendable in-
 cluir las cotas suficientes para la correcta des-
Datos catastrales y registrales del inmue- cripción de la edificación.
ble.
 Alzados y secciones generales.
Localización mediante cartografía oficial
georreferenciada. Esquema de instalaciones (o certificado de
 empresa suministradora).
Fecha de terminación de la edificación,
acreditada mediante cualquiera de los do- 3. Certificado que acredite, en atención de las
cumentos de prueba admitidos en derecho. circunstancias anteriores, la aptitud de la edi-
Recuerda que debe coincidir el volumen ficación para destinarse al uso previsto.
construido en la fecha determinada.

Valoración (recomendable, ya que suelen
pedirlo en los ayuntamientos).

1.2 Urbanística

Declaración de Circunstancias Urbanísti-
cas vigentes.
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SITUACIÓN DE ASIMILADO A
8
FUERA DE ORDENACIÓN (AFO)
La solicitud de reconocimiento de la situa- Fecha de terminación de la edificación,
ción de asimilado a fuera de ordenación se acreditada mediante cualquiera de los
acompañará de un documento elaborado por documentos de prueba admitidos en de-
técnico competente que permita verificar el recho. Recuerda que debe coincidir el vo-
cumplimiento de los requisitos del artículo lumen construido en la fecha determinada.
405 en el que se incluirá al menos la siguiente 
documentación: Valoración (recomendable, ya que suelen
pedirlo en los ayuntamientos).
1. Memoria 

 1.2. Urbanística
Importante 1.1 Informativa. Identificación de la edifi- 
cación Declaración de Circunstancias Urbanís-
1. Según la jurispruden-
cia “la intervención a
 ticas que contemple clase y categoría del
posteriori, como es la Relación de agentes y objeto del docu- suelo conforme al instrumento de orde-
tendente a procurar mento. nación vigente y, en su caso, conforme al
licencia en ausencia de
proyecto previo, no es
 que estuviera vigente en el momento en el
asimilable a la confec- Identificación de la finca, emplazamiento. que la edificación fue terminada. Memoria
ción de este proyecto ni  explicativa de los incumplimientos con la
a la dirección de obra,
por lo que la responsa-
Datos catastrales y registrales de la finca normativa urbanística de aplicación.
bilidad en que pudiera o, en su defecto, localización mediante 
incurrir el arquitecto… cartografía oficial georreferenciada. (reco- 
no es equiparable…”.
mendable en todo caso ya que lo pedirán 1.3. Descriptiva
2. A tal respecto es reco- en registro). 
mendable –como en el  Características de la edificación. Tipología
caso a que se refiere la
sentencia– la inclusión
En el caso de que la edificación se encuen- edificatoria, uso, número de plantas, cua-
en la Memoria de una tre en una parcelación urbanística, deberá dro de superficies construidas por uso.
advertencia o declara- incluirse la descripción de la parcela, a los 
ción que indique que
“después de las compro-
efectos del artículo 174.2 de la Ley. Podrá Estancias de la edificación (preceptivo en
baciones efectuadas, el realizarse mediante certificación expedida uso residencial).
Arquitecto que suscri- por el Ayuntamiento o por técnico compe- 
be se responsabiliza
de la construcción ya
tente, acta notarial o certificación catas- Fotografías de la edificación que puedan
terminada, pero no de tral descriptiva y gráfica. aportan información descriptiva y cons-
los vicios ocultos que  tructiva (recomendable).
pudieran existir, tanto
en el suelo, como en
Identificación de la existencia de riesgos 
la edificación (cimen- de origen natural o antrópico, informando 
tación y partes de la de que la edificación irregular no se en- 1.4. Constructiva
estructura portante),
cuya Ejecución material
cuentra sobre suelos afectados por proce- 
se desconoce”. sos naturales o actividades antrópicas que Características constructivas básicas del
generen riesgos ciertos de erosión, des- sistema estructural, instalaciones, envol-
3. Las ordenanzas muni-
cipales, o el planeamien-
prendimientos, corrimientos, inundacio- vente del edificio, etc. Informando sobre el
to de aplicación, pueden nes y otros riesgos naturales, tecnológicos estado de las mismas.
establecer requisitos o de otra procedencia, y en su caso, indicar
adicionales de conteni-
do documental.
si se tiene conocimiento de que se hayan
adoptado medidas exigidas por la Admi-
nistración competente para evitar dichos
riesgos.


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2. Planos:
Plano de situación y emplazamiento; georre-
ferenciado si no dispone de datos registrales
y catastrales (recomendable en todo caso ya
que lo pedirán en registro).
Plantas de distribución y cotas suficientes
para la correcta descripción de la edificación
en la parcela, y comprensión de los incumpli-
mientos en su caso.
Alzados y secciones generales.
Esquema de instalaciones.
3. Certificado que acredite que la edificación
reúne las condiciones mínimas de seguridad y
salubridad requeridas para la habitabilidad o
uso al que se destina conforme a lo dispuesto
en el artículo 407, o bien informe que enumere
las obras necesarias para alcanzar las citadas
condiciones mínimas, de seguridad y salubri-
dad, en caso de que estas no se cumplan. Pue-
des utilizar los modelos colegiales.
4. Indicación expresa de los procedimientos
penales, así como los procedimientos san-
cionadores o de protección de la legalidad de
naturaleza sectorial, que pudieran afectar a la
edificación (a los efectos del artículo 409.1.f).
En el caso de que no exista conocimiento de
estos, se adjuntará declaración responsable
del titular de la edificación por la que se ma-
nifieste esta circunstancia. Puedes utilizar el
modelo colegial.
Recuerda
Una de las condiciones para poder declarar un
AFO de una edificación, es que haya transcurri-
do el plazo para adoptar medidas de protección
de la legalidad urbanística y restablecimiento
del orden jurídico perturbado conforme a lo
establecido en la LISTA en el art. 153.
Según este artículo deben haber transcurrido
6 años desde la completa terminación de la
edificación, o si es posterior, desde la aparición
de signos externos que permitan conocerlos. En
el caso de tratarse de un uso, los seis años se
contarán desde la aparición de signos externos
que permitan conocer su efectiva implantación.
Por tanto, la antigüedad de la edificación debe
basarse en algún documento acreditativo, en
el que se pueda comprobar la terminación de
la edificación en una fecha determinada como,
certificación catastral, documentos gráficos de
parcelario, fotografías aéreas datadas conve-
nientemente, etc.
Importante
1. La responsabilidad profesional que se asume,
dado el contenido de la documentación técnica
que se requiere para el reconocimiento de la
situación de asimilación a la de fuera de orde-
nación, es análoga a la de un expediente de
legalización ordinario.
2. Según la jurisprudencia “la intervención
a posteriori, como es la tendente a procurar
licencia en ausencia de proyecto previo, no es
asimilable a la confección de este proyecto ni a
la dirección de obra, por lo que la responsabili-
dad en que pudiera incurrir el arquitecto… no es
equiparable…”.
3. A tal respecto es recomendable –como en el
caso a que se refiere la sentencia– la inclusión
en la Memoria de una advertencia o declaración
que indique que “después de las comprobacio-
nes efectuadas, el Arquitecto que suscribe se
responsabiliza de la construcción ya termina-
da, pero no de los vicios ocultos que pudieran
existir, tanto en el suelo, como en la edificación
(cimentación y partes de la estructura portante),
cuya Ejecución material se desconoce”.
4. En el caso de que sea necesaria la Ejecu-
ción de obras tendentes a la adaptación del
edificio a la legislación vigente, se formalizará
el correspondiente encargo de Proyecto para la
Ejecución de estas obras.
5. Las ordenanzas municipales, o el planeamien-
to de aplicación, pueden establecer requisitos
adicionales de contenido documental.
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CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD
9
O CERTIFICADO DESCRIPTIVO
Y GRÁFICO CUYA FINALIDAD
NO SEA LA OBTENCIÓN DE
LICENCIA DE OCUPACIÓN /
UTILIZACIÓN
En este tipo de documentos es importante in-
dicar en la memoria la finalidad del certificado,
como por ejemplo para la obtención de escri-
tura de obra nueva, para la inscripción en el
Registro de la propiedad, etc. Así mismo, con-
viene hacer alusión a que el documento no le-
galiza obras ejecutadas sin el correspondiente
proyecto y/o dirección facultativa.

Para los casos de “certificados de antigüedad”

relativos un edificio completo, deberá con-
cluirse en los mismos el volumen construido
en una fecha determinada, basándose al me-
nos en los siguientes documentos que deberán
aportarse:

1. Datos descriptivos y gráficos catastrales.

2. Documentos gráficos del parcelario o de
fotos aéreas, datados convenientemente.

3. Fotografías actuales del inmueble.

4. Planos esquemáticos de las plantas del
edificio.

Si es preciso que el documento se pronuncie

sobre la solidez o seguridad estructural de un
edificio habrá que redactarlo como “informe”
y no como “certificado”. Por ejemplo, puedes
certificar la antigüedad de la edificación en
base a una ortofoto del año correspondiente, e
informar en el mismo documento sobre el es-
tado de la edificación a fecha actual.
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