15/06/2023

PERITAJES CONTENIDO CLASE II

Y AVALUO MODULO I:
DE BIENES 1. El estudio de mercado
INMUEBLES a. Zona de influencia

URBANOS b. Recoleccion de antecedentes

LA INSPECCION 2. La inspección tecnica
TECNICA
a. Trabajo de campo y gabinete

b. Planillas de campo

VALUACIÓN
INSTRUCTOR: ARQ. FLAVIO
GUTIERREZ ARELLANO DE INMUEBLES
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EL ESTUDIO DE MERCADO

Un estudio de mercado inmobiliario, también conocido como

análisis de mercado comparativo, es un análisis de los valores de
mercado actuales de las propiedades, comparable a una propiedad
que está buscando comprar o vender.

Siempre se debe hacer un estudio de mercado inmobiliario, ya sea

al comprar o vender una propiedad, ya que ayudará a comprender
el mercado actual, y cuánto valen aquellas propiedades similares,
El estudio
DE MERCADO Para ello necesitaremos determinar nuestra zona de influencia y
luego la toma de algunas muestras que denominaremos
antecedentes comparables.
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ZONA DE INFLUENCIA

Para la obtención de nuestros antecedentes comparables lo

primero que debemos hacer es, teniendo ubicado nuestro inmueble
1er PASO: DETERMINAR objeto de avalúo, delimitar un área o hacer una zonificación
limitando el área donde tomaremos nuestras muestras.

NUESTRA ZONA DE Para ello analizamos las características de la zona y su extensión.

INFLUENCIA Del mismo modo podemos hacer una delimitación considerando un

radio de influencia del inmueble, que puede ser de 500 mts. de
radio y que abarque todo el alrededor establecido.

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DE INMUEBLES
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ZONA DE INFLUENCIA ZONA DE INFLUENCIA

Ejemplo de Plusvalía de suelo
barrios populares

Una síntesis de tipos

posibles de identificación de
zonas combina por una parte
su localización, y por otra parte,
sus características más
relevantes de densidades, usos de suelo, etc.
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ZONA DE INFLUENCIA ZONA DE INFLUENCIA

Leer de
AREA DE EXPANSION manera
adecuada las
condiciones
CONDOMINIOS geográficas
de la zona

ALTA DENSIDAD

CRECIMIENTO
INFORMAL
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OBTENCION DE ANTECEDENTES

Como primer paso de análisis

debemos IDENTIFICAR los
inmuebles de comparación o

2do PASO: OBTENCION antecedentes y lo hacemos mediante

los siguientes medios:

DE COMPARABLES Medios Impresos

Entre los cuales se encuentran los
avisos de la prensa escrita, es muy
importante considerar que no todos
los inmuebles se ofrecen de la
misma manera, pero gran parte
VALUACIÓN aparecen en los medios escritos.
DE INMUEBLES
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OBTENCION DE ANTECEDENTES

Medios Digitales.
MEDIOS DIGITALES
“
Entre los cuales se encuentran los siguientes:

▪ Paginas Web: existe una gran variedad de paginas de

inmobiliarios que ofrecen distintas alternativas. Ejemplo:
Ultracasas.com, Infocasas, etc.
▪ Redes Sociales: Principalmente Facebook a través de
Marketplace
▪ Canales de televisión: sobre todo los programas de venta de
inmuebles

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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OBTENCION DE ANTECEDENTES OBTENCION DE ANTECEDENTES

Inspección en el sitio: Comerciales:

Un recorrido por la zona Del mismo modo es habitual que en las zona sobre todo
o los sectores de populares, existan tiendas comerciales de avisos publicitarios
influencia nos darán donde se ofrecen todo tipo de bienes inmuebles, estos nos
inmuebles en venta pueden brindar información que muchas veces no sale en el
identificados a través de periódico o en las paginas web.
letreros en la vía o en las
fachadas de las casas.

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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OBTENCION DE ANTECEDENTES OBTENCION DE ANTECEDENTES

Seguidamente Como primeros datos obtenidos de manera preliminar son aquellos

ubicaremos aquellos que nos pueden proporcionar los distintos informantes de los
inmuebles que se medios de difusión y publicación de inmuebles.
encuentren en oferta en
la zona elegida y/o sus La primera forma es el contacto a través de la llamada telefónica,
alrededores. donde podemos conseguir datos mas precisos con respecto a la
ubicación, dimensiones y precio del bien inmueble.
Con lo que
elaboraremos un mapa
de ubicación de
antecedentes, próximos
al lote a valuar.
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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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OBTENCION DE ANTECEDENTES OBTENCION DE ANTECEDENTES

Para ello debemos preparar una planilla donde mínimamente Para ello debemos preparar una planilla donde mínimamente
incluyamos los siguientes datos: incluyamos los siguientes datos:

▪ Código/número de planilla o ficha: para identificación rápida del ▪ Dirección del bien inmueble encuestado
antecedente ▪ Teléfono consultado, si corresponde
▪ Tipo de fuente utilizada: Medios de Prensa escrita, Inmobiliarias, ▪ Tipo de inmueble: Terreno, departamento, vivienda unifamiliar,
Casas Comerciales y otros ofertantes de inmuebles. etc.
▪ Fecha de la toma de datos ▪ Superficie ofertada del terreno y de la edificación
▪ Nombre de la persona consultada o nombre de la Inmobiliaria, ▪ Valor integral del bien
casa comercial, o entidad financiera. ▪ Plano de ubicación referencial del bien inmueble
▪ Zona o barrio ▪ Fotografías del bien desde distintos ángulos
▪ Observaciones
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OBTENCION DE ANTECEDENTES OBTENCION DE ANTECEDENTES

Una vez realizada la recolección de datos de los antecedentes

deberemos elaborar una planilla resumen con todos los datos
obtenidos.

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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OBTENCION DE ANTECEDENTES

La anterior planilla nos permitirá tener una idea de los preciso de

los inmuebles, mediante la comparación de sus valores y sus
características particulares.

Teniendo este resumen estamos listos para la siguiente etapa del

proceso de valoración que es la homogeneización de antecedentes
que veremos posteriormente. La
No olvidemos que previamente es necesario realizar una inspección inspección
“in situ” para conocer bien las características de la zona delimitada. TECNICA

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INTRODUCCION INTRODUCCION

Como vimos anteriormente, un avalúo es la expresión de una
opinión o criterio personal de alguien con experiencia y capacidad
técnica que da, como resultado del estudio de todos los factores
del bien y el valor en relación a la situación del mercado
inmobiliario, el valor de un bien.
Es por esto que se debe realizar la correcta evaluación del valor
de cada propiedad antecedente comparable.
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DE INMUEBLES
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Una valoración se efectúa siguiendo un camino, con etapas
consecuentes, y que son generalmente las siguientes:
a) Información sobre el terreno;
b) Información sobre las construcciones;
c) Inspección ocular a la zona aledaña al inmueble a tasar y la
de los comparables;
d) Inspección al inmueble mismo a valuar.
Este procedimiento será realizado tanto en trabajo de campo
como en gabinete y se considera la etapa inicial del proceso de
avalúo.
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DE INMUEBLES
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INTRODUCCION INTRODUCCION

a) Información sobre el terreno a) Información sobre el terreno

Consiste en la recolección de datos generales de la información
de mercado que cada valuador conserva en su oficina, obtiene
mediante publicaciones o conoce como perito en el mercado
inmobiliario. Esto suele incluir información sobre la economía
local, la población, las bases de la actividad económica de la
región, información histórica sobre valores inmobiliarios, tasas
de ocupación y tendencias de precios, e información anticipada
sobre la actividad de construcción y desarrollo.
Se debe llevar un archivo de compraventas de terrenos baldíos,
clasificado por zonas, libre de operaciones dudosas o
extraordinarias, de fuentes conocidas y responsables, con
indicación de la fecha de la operación, su monto y forma de pago
si es posible.

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INTRODUCCION INTRODUCCION

b) Información sobre las construcciones

Asimismo se debe llevar un archivo relativo al costo de la
construcción, costo de los materiales, mano de obra y relación de
ambos, beneficios empresariales, honorarios profesionales.
c) Inspección ocular a la zona aledaña al inmueble a tasar y la
de los comparables
Para establecer el carácter de la vecindad mediata e inmediata
para obtener datos específicos de la propiedad considerada y de
los antecedentes comparables.

Este paso es la parte de la investigación y del proceso de

recolección de datos que se deben realizar.

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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INTRODUCCION LA INSPECCION TECNICA

Consiste primordialmente en:
La Inspección técnica del
▪ Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores. inmueble es una verificación
física del predio en cuestión,
▪ Reunir información sobre las ventas o cotizaciones de procedimiento por el cual se
propiedades comparables que luego forman la base para el levantan mediciones del
cálculo del valor y realizar la inspección correspondiente. inmueble y datos técnicos
relevantes relacionados con el
terreno y la construcción
existente, así como los servicios
a los que tiene acceso el predio.
También se verifica las
características de la zona o
lugar donde se encuentra el
inmueble a ser valuado, el
tipo de uso de suelo como
ser habitacional, comercial,
industrial, etc. Y otras
características
complementarias

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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LA INSPECCION TECNICA LA INSPECCION TECNICA

Se debe tener en cuenta que esta inspección será llevada a cabo Es importante elaborar un plan de trabajo determinado de
en dos partes: acuerdo con el tipo de bien, propósito y clase de valuación.

▪ La zona donde se ubica el inmueble a tasar, es decir, las
características del entorno que van a afectar directamente al
valor del inmueble a valorar junto con sus antecedentes
comparables y
▪ El inmueble en sí mismo, con sus atributos intrínsecos tanto
de terreno como de edificación, todas aquellas características
técnicas que presenta.
VALUACIÓN
DE INMUEBLES
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También de debe elaborar un cronograma de acuerdo con el plan
de trabajo, lo que nos permitirá administrar nuestros tiempos y
obtener mejores resultados.
Con estos pasos previos podremos generar el presupuesto, es
decir, tomando en cuenta el plan de trabajo y el cronograma de
ejecución del servicio de valuación.
Esto es importante sobre todo cuando tenemos varios inmuebles
VALUACIÓN que valorar y tenemos un tiempo de presentación limitado.
DE INMUEBLES
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LA INSPECCION TECNICA EQUIPO DE INSPECCION TECNICA

Para realizar sus tareas de inspección algunos tasadores usan Cualquier tipo de trabajo de relevamiento o
equipos e instrumentos que hacen mediciones inmediatas o inspección, requerirá un conjunto de
relevan información en tiempo real con ayuda de la internet. materiales, equipos y herramientas
necesarias para realizar un buen trabajo de
Las herramientas y equipos técnicos seleccionados para el inspección, los que podemos nombrar a
avalúo corresponden al tipo de bien, propósito y clase de continuación:
valuación.
▪ Libreta o cuaderno de apuntes,
▪ Lápiz y bolígrafo.

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EQUIPO DE INSPECCION TECNICA EQUIPO DE INSPECCION TECNICA

▪ Cámara fotográfica o celular ▪ Mapas e instrumentos de navegación o GPS

▪ Cargador de celular portátil o batería
extra

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EQUIPO DE INSPECCION TECNICA EQUIPO DE INSPECCION TECNICA

▪ Instrumentos de medición (cinta métrica, ▪ Laptop, computadora portátil o Tablet

distanciómetro laser, wincha, etc.)

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EQUIPO DE INSPECCION TECNICA EQUIPO DE INSPECCION TECNICA

Equipo de protección personal, que incluye: Formulario de inspección:

▪ Protector en aerosol contra mosquitos. Este formulario debe contener suficiente información que
▪ Gorra o sombrero. luego podamos procesar para un correcto análisis del
▪ Protector solar mayor a factor 50 en lo posible. inmueble de avalúo y de los antecedentes o el entorno.
▪ Anteojos de máxima protección UV.
▪ Guantes Este estará elaborado de acuerdo a las necesidades y al tipo
▪ Linterna de largo alcance a pilas. de avalúo que se requiera y que nos pedirá diferentes datos
según el objeto del estudio.

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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LA INSPECCION DEL ENTORNO ZONA

Es importante al U.V., Zona o Barrio

empezar la inspección
considerar la ubicación Verificar el tipo de zona o barrio donde realizamos el estudio de
del predio de avalúo y los antecedentes y el predio de avalúo.
los antecedentes
obtenidos. Puede ser comercial, residencial o industrial, mixto, etc.

Para ello se debe anotar

o marcar en un plano la
ubicación precisa del
inmueble objeto de
estudio y sus
VALUACIÓN comparables. VALUACIÓN
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TIPO DE VIA SERVICIOS BASICOS

Observar el tipo de vía en lo referente al ancho de vía y al tipo de Agua Potable:

material de vía o pavimento.
Verificar de donde procede el agua potable de la zona, si hay
instalación de red pública o si es de vertiente u otra procedencia.

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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SERVICIOS BASICOS SERVICIOS BASICOS

Alcantarillado.- Energía Eléctrica.-

Verificar si en la cuadra existe un colector publico o si utiliza pozo Verificar si existen redes de energía eléctrica.
ciego o cámara séptica.

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SERVICIOS BASICOS SERVICIOS BASICOS

Teléfono.- Gas Domiciliario.-

Si existe una red telefónica fija con cableado en la cuadra. Si existe una red de gas domiciliario.

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LA INSPECCION DEL INMUEBLE LA INSPECCION DEL INMUEBLE

Se deben inspeccionar los inmuebles con el fin de determinar el En la inspección deberemos obtener todos aquellos datos
tipo de edificación, estado de conservación y probable duración técnicos que sean necesarios para obtener su valor final tanto
futura, calidad material y características del terreno, superficie y del terreno como de la edificación, siendo éstos:
topografía, calidad del suelo, además de obtener datos
generales, económicos, ambientales, ubicación dentro de la ▪ La superficie y dimensiones del terreno,
manzana, deslindes, etc. ▪ Su morfología,
▪ Las medidas de su frente,
Será importante también conocer los antecedentes dominiales, ▪ La inclinación o pendiente,
su derecho propietario, gravámenes, impuestos, si cuenta con ▪ Las vías que le dan acceso
certificado catastral y otra documentación técnica legal. ▪ Su ancho de vía o material de acabado,
▪ Otros.

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LA EDIFICACION LA EDIFICACION

Es importante en toda inspección mantener un registro En la misma debemos observar detalles particulares del estado
fotográfico donde se puedan observar las características y de la construcción.
condiciones del inmueble, el estado y los materiales, así como
su composición formal que nos permitirá hacer el análisis
respectivo.

VALUACIÓN VALUACIÓN CIELO FALSO EN MAL ESTADO FACHADA DETERIORADA

DE INMUEBLES DE INMUEBLES
53 54

LA EDIFICACION LA EDIFICACION

En la misma debemos observar detalles particulares del estado La inspección a la construcción debe considerar todos aquellos
de la construcción y también los materiales de acabo. aspectos relevantes que nos brinden información sobre la
disposición espacial, materiales de acabados, estructura, y
estado de conservación, entre los mas importantes.

Es importante que todo esto podamos anotar en una planilla de

trabajo de campo o inspección.

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LA EDIFICACION
Una buena inspección debe tomar en
cuenta lo siguiente, tanto en el
exterior como en el interior :
CIMIENTOS: lo primero es observar
el tipo de cimentación que tiene el
inmueble, luego asegurarse de que
no hay fisuras serias o signos de
asentamiento desigual, entre otras
cosas que podamos observar
detenidamente.
VALUACIÓN
DE INMUEBLES
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LA EDIFICACION
MUROS Y RECUBRIMIENTO DE
PAREDES: Advertir el material de
construcción de los muros (madera,
cemento, mampostería, pintura, etc.)
y condiciones del recubrimiento de
las paredes exteriores.
Revisar el tipo y estado del
recubrimiento, si existe
desprendimiento de revoque o
ausencia de acabados, por ejemplo.
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LA EDIFICACION
Una buena inspección debe tomar en
cuenta lo siguiente, tanto en el
exterior como en el interior :
ESTRUCTURA: la conformación de la
edificación nos permitirá a simple
vista observar el tipo de estructura de
la construcción. Del mismo modo que
el anterior debemos considerar el
estado en el que se encuentra y si
requiere de reparaciones
considerables.
VALUACIÓN
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LA EDIFICACION
CUBIERTAS: revisar el material de la
cubierta y su estado.
Por ejemplo, si es de calamina debe
estar en buen estado y deben ser
seguras. Revisar que las canaletas
estén en su lugar y verificar donde
los bordes del techo se encuentran
con los muros.
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LA EDIFICACION LA EDIFICACION

CARPINTERIA : observar el tipo de material de las puertas y Con relación al INTERIOR de la edificación se debe examinar
ventanas, así como barandados o enrejados. todos los componentes expuestos (cubiertas, vigas, columnas de
soporte, aislamiento, cableado eléctrico, conductos de calefacción
y plomería) en busca de defectos evidentes.

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LA EDIFICACION

PISOS: observar el material de revestimiento del piso y el estado

en el que este se encuentre.

ACABADOS : Revisar el revestimiento y los acabados de pintura

en todas las habitaciones, incluso armarios y escaleras.

INSTALACIONES: Verificar todos los grifos y accesorios de

plomería, incluso inodoro, bidet, bañeras y duchas.
Trabajo de
GABINETE

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LA DOCUMENTACION LEGAL
“ LA DOCUMENTACION LEGAL
“
Se debe identificar los datos principales del predio, Se debe identificar las superficies del formulario de
como el código catastral, el número de matrícula, registro catastral, por lo que éste debe estar
nombre de los propietarios, la dirección y la zona actualizado, lo que se deberá verificar en el análisis de
homogénea. la documentación y si el mismo coincide con la
consolidación del inmueble.

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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LA DOCUMENTACION LEGAL
“ LA DOCUMENTACION LEGAL
“
El Folio Real es el documento central que emite El folio real es el otro documento indispensable para el
Derechos Reales. Contiene toda la información más avalúo, puesto que con eso verificamos los propietarios
importante de un inmueble, incluyendo: 1) los datos del legales y si cuenta con algún gravamen o hipoteca.
dueño, 2) los datos del inmueble, 3) la historia del
inmueble, 4) los gravámenes, y 5) las cancelaciones de
éstos.

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LA DOCUMENTACION LEGAL
“ “
LA DOCUMENTACION LEGAL

El testimonio de propiedad es una escritura pública o Formulario de impuestos:

documento público de compraventa que está legalizada por
el notario, esto significa que tiene su sello y firma.

Una escritura pública es una prueba legal de que existió un

contrato de compraventa, anticrético, etcétera, y que el
notario debe mantener en posesión en todo momento.

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DE INMUEBLES DE INMUEBLES
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LA DOCUMENTACION LEGAL
“
Planos del terreno y/o la
construcción:

Es importante revisar si cuenta con

Planos Aprobados, revisar la fecha
de aprobación y si el mismo ha
sufrido modificaciones

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