Informe de la ley contra estafa inmobiliaria

I. Principios fundamentales.
La ley contra la estafa inmobiliaria, como principios fundamentales se dirige
a regular y sancionar para así garantizar la protección en cada una las fases del
proceso para la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de
las viviendas, y evitar de esta manera las acciones deshonestas como la estafa
inmobiliaria, siendo el delito más común en la materia, sin embargo no descarta
otros fraudes afines o alguna otra acción dolosa que puedan perjudicar a las
partes interesadas.

Su ámbito de aplicación, según el artículo 3 comprenderá a personas

naturales, constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus
representantes, productoras de viviendas y sus representantes, sin embargo no es
restrictiva con respecto a los sujetos que pueden intervenir ya que le da cabida a
las Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de viviendas, organizaciones
no gubernamentales de viviendas, operadores financieros entre otros, siempre que
mantenga “ la vivienda” ( planes y proyectos) ,como fin esencial.

II. Definiciones legales según el artículo 4:

Vivienda: Es una edificación cuya principal función es ofrecer refugio y habitación

a las personas.

Constructor de viviendas: “Es un contratista quien mejora bienes raíces

residenciales. Un constructor de viviendas puede ser un contratista, un promotor
de viviendas o un propietario que busca mejorar una estructura residencial
nueva.”, básicamente es una persona que realiza una obra o presta un servicio por
contrato para construcción de un inmueble destinado a la vivienda.

Contrato: “Es en el derecho moderno, la forma de adquirir la propiedad”. El

contrato según el Código Civil en su artículo 1133 “Es una convención entre dos o
más personas para construir reglar, transmitir modificar o extinguir entre ellas un
vínculo jurídico.”

Estafa: Es un delito contra la propiedad o el patrimonio. Consiste en el engaño,

artificio o medio utilizado para engañar o sorprender la buena fe de otros,
procurando para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno.
Estafa inmobiliaria: consiste en producir un engaño y es necesario que se tenga
disposición del inmueble, tener vigente para ello el contrato de compraventa y
transmisión de la propiedad de forma ilegal.

Enajenación de bienes: toda transmisión de la propiedad. También puede

definirse como la acción de vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos
(según el DRAE en su primera acepción)

Empresa constructora de viviendas: Es una sociedad, organización o institución

dedicada a fabricar o construir edificios e infraestructura destinada a la vivienda.

Empresa promotora de inmuebles: Empresa especializada en promoción de

viviendas, (conjunto de actividades cuyo objetivo es dar a conocer algo o
incrementar sus ventas DRAE), desde el diseño del proyecto hasta su completa
ejecución.

Operadores financieros: son unidades de provisión de bienes o servicios

asociados a la vivienda y hábitat.

Preventa: se define como la atención al cliente, antes de la venta, en el sentido

del conocimiento de sus necesidades y características.

Usuario: son todos los individuos, familias y comunidades, organizadas o no, que
demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat.

Habitabilidad: Es un permiso solicitado a la alcaldía y al ente responsable de la

unidad de bomberos para la inspección definitiva de la obra, donde se constatara
el cumplimiento de las normas de seguridad para su habitabilidad, en el cual si
cumple con todos los requerimientos la alcaldía pueda emitir el permiso y la
documentación técnica en un lapso de 30 días.

III. La preventa, venta o enajenación de viviendas en proceso

de construcción o aun no construidas.

III.1 Permisología.
Para dar inicio al proceso de preventa, venta o enajenación de viviendas en
proceso de construcción o aun no construidas la empresa constructora debe tener
toda la permisologia exigida por los órganos y entes competentes en la materia de
vivienda y desarrollo urbano. Los cuales concatenando el artículo 9 y los
siguientes a partir del capítulo V de la mencionada ley. Y como base fundamental
para dar inicio con toda la permisología que se necesitara, debe partir de que los
terrenos en los cuales se planea construir una vivienda deben ser propiedad del
constructor, contratista, productor o promotor de viviendas y estar debidamente
registrados. (Art. 10).

Titularidad de la tierra: En el cual se debe solicitar el documento de propiedad o

la cedula catastral en la oficina de catastro del municipio en cuestión. el
documento debe ser entregado por la oficina de catastro en un lapso no mayor de
10 días hábiles. (Art. 30)

Variables urbanas fundamentales: después de una solicitud a la oficina de

Ingeniería municipal, con las variables fundamentales dará su respuesta en un
lapso no mayor de 10 días hábiles. (art.31)

Aprobación y factibilidad del anteproyecto: El constructor, contratista,

productor y promotor de viviendas, debe presentar ante el órgano competente un
expediente donde contenga el anteproyecto, con las especificaciones solicitadas,
el cual se revisara y se aprobara o no, donde la respuesta a la solicitud dependerá
de la magnitud del anteproyecto. La respuesta debe ser en lapso no mayor de 20
días hábiles y en caso de correcciones y ajustes del anteproyecto, la respuesta
debe darse en un lapso no mayor de 8 días hábiles.(art.32).

Servicios: Se debe realizar las solicitudes de factibilidad de los servicios de agua

potable, agua servida, electricidad, gas, telecomunicaciones y viabilidad urbana
ante los entes competentes y estos a su vez harán la entrega de estas
factibilidades al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas quien
las consignará a la alcaldía respectiva para obtener el permiso de construcción y
solvencia; teniendo un lapso de 20 días hábiles para su aprobación o no después
de la presentación de las solicitudes. Una vez obtenido el permiso de construcción
y solvencia se deberá consignar ante la Dirección General de Gestión del Sistema
Nacional de Vivienda y Hábitat. (Art. 33)

Obligatoriedad de los servicios: No podrá comenzarse la construcción de

ninguna obra que no cuente con los planos y proyectos que garanticen la dotación
de los servicios, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat deberá certificar la efectiva dotación de los servicios.(art. 34)

Aprobación del proyecto e inicio de la obra: El constructor, contratista,

productor y promotor de viviendas, debe consignar ante el órgano competente, el
proyecto junto con los estudios especiales y técnicas del urbanismo o edificación,
para la solicitud del permiso de construcción y solvencia municipal. Presentando
obligatoriamente los estudios realizados como impacto ambiental, impacto vial,
suministros de aguas, estudios de los suelos entre otros. La oficina de
municipalidad debe entregar en un lapso no mayor de 30 días la solvencia
municipal y la certificación de permiso para el inicio de la obra, en caso de
corrección contara con 15 días hábiles adicionales. (Art. 36)

Culminación de la obra: La Dirección General de Gestión del Sistema Nacional

de Vivienda y Hábitat, designara a un ingeniero inspector la verificar el
cumplimiento, a los efectos de la entrega de la constancia de culminación de la
obra. (Art. 38)

Permiso de habitabilidad: Es un permiso solicitado a la alcaldía y al ente

responsable de la unidad de bomberos para la inspección definitiva de la obra,
donde se constatara el cumplimiento de las normas de seguridad para su
habitabilidad, en el cual si cumple con todos los requerimientos la alcaldía pueda
emitir el permiso y la documentación técnica en un lapso de 30 días. (Art. 39).

Nulidad por falta de permisología: Son nulos todos los actos administrativos que
autoricen o permitan la construcción de viviendas que no cuenten con la
permisología y factibilidad adecuada.

III.2 Contratos de venta y preventa.

El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas debe presentar una
fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad financiera, el cual el
monto debe ser por el 100 % del precio total de la obra y será responsable
solidariamente por la ejecución de la misma.

Requisitos del contrato:

1) El precio de venta al público.

2) Inicio y culminación de la obra.
a. Independientemente de las prorrogas.
b. La culminación de la obra no puede extenderse de 24 meses.
c. Si sobrepasa los 24 meses por razones de fuerza mayor, debe ser
aprobado de común acuerdo y autorizado por el órgano competente.
3) Constancia de pago.
4) Establecer los requisitos exigidos por el operador financiero para otorgar el
crédito al comprador.
5) Los contratos que tienen por objeto la preventa contendrán
a. Características de las viviendas, incluyendo distribución.
b. Datos personales del productor, contratista, promotor o vendedor.
c. Datos personales del comprador.
d. Datos de la vivienda y sus características.
 e. Especificar urbanismo y los servicios de forma detallada.
f. Y las áreas de equipamiento urbanos accesorios.
6) Los contratos que tengan por objeto la venta o la preventa de viviendas en
construcción o por construir deben especificar el precio de venta definitivo,
estableciendo que es fijo.
7) Debe especificar el plazo máximo de protocolización del documento
definitivo de venta.
8) No pueden ser modificados una vez aprobados y suscritos.
9) No se aceptan clausulas leoninas ( ventajoso para una de las partes,
desfavoreciendo a la otra)

No es válido que en este caso que los constructores, contratistas, productores

y promotores de viviendas, decidan rescindir los contratos unilateralmente,
cualquier estipulación es nula, con la excepción de que se produzca el
incumplimiento de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas, y
que sea atribuible al comprador.art. 1167 cc :” en el contrato bilateral, si una de las
partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente
la ejecución del contrato o la resolución del mismo”; en este caso la rescisión debe
ser avalada por el órgano competente.( art. 18)

En caso de que sea el comprador quien quiera rescindir el contrato

unilateralmente, por causas no imputables al constructor, contratista, productores
y promotor de viviendas, debe realizar una notificación por escrito a este y al ente
correspondiente de vivienda y hábitat, con un máximo de 90 días de anticipación y
se le deberá reintegrar la totalidad del o los montos dados en pago mas intereses
dentro de los 30 días continuos desde la fecha de la notificación. (art. 19, 20)

La base de cálculo de los precios de preventa y venta en proceso de construcción

o aun no construidas son los siguientes art. 24:

1) Valor actual del terreno.

2) Costo total de la obra, incluyendo urbanismo, áreas accesorias, servicios y
equipamiento urbano.
3) Costos financieros de los préstamos que reciba el constructor.