REGLAMENTO DE CONSTRUCCION

DEL “CONDOMINIO CUMBRES RESIDENCIAL”

CAPITULO I
PRINCIPIO GENERALES

ARTÍCULO 1.- ​El Reglamento de construcción del condominio Cumbres Residencial tiene
como objetivo principal el regular, controlar y hacer las recomendaciones necesarias para
lograr salvaguardar el entorno, reforzar y conservar los recursos naturales futuros existentes.

En el lugar existen ya una gran cantidad de árboles de distintas edades y variedades

protegidas por las leyes Estatales y Municipales, como es el ejemplo de la parota, es por eso
que el Reglamento protege, controla y observa el ciclo natural de nacimiento y crecimiento de
los árboles en general, con el fin de fomentar una cultura consciente del entorno natural y de la
relación de este con la arquitectura deberá relacionarse de manera natural y armónica con el
contexto, buscando siempre integrarse al paisaje y a la topografía de sitio: como principio
inmutable de la conservación, cuidado y desarrollo óptimo del medio ambiente.

ARTÍCULO 2.- REGLAMENTO DEL PROYECTO.

Para iniciar los trámites de una construcción nueva, de una ampliación o de una remodelación
de construcciones anteriores, se deberá estar al corriente en el pago de sus cuotas de
mantenimiento, extraordinarias, así como presentar las solicitudes de acuerdo a los formatos
que se entregarán a la Gerencia del condominio; así como el proyecto avalado y firmado por un
Arquitecto o Ingeniero Civil con cédula profesional, mismo que será responsable (junto con el
propietario) del desarrollo de la obra. Pudiendo presentarse el anteproyecto arquitectónico para
el proyecto definitivo. Del mismo modo, para que la autorización conserve su vigencia deberá
ser necesario que se mantenga al corriente en el pago de las cuotas de mantenimiento, de
agua potable, extraordinarias y permisos de construcción, fianza de construcción, así como el
pago de licencias correspondientes a Municipio de Villa de Álvarez, colima.

ARTÍCULO 3.- PERMISOS Y LICENCIAS.

El procedimiento para dar inicio a una construcción nueva, una ampliación o una
remodelación de casas existentes, consistirá en entregar al comité de construcción y
Arquitectura lo siguiente:

1) Presentar anteproyecto arquitectónico impreso en lámina de 60x90cm y en un CD

o memoria USB los archivos DWG y/o PDF.
2) Solicitudes firmadas y avaladas por el propietario y el perito responsable de la obra con
lo cual se le abrirá el expediente correspondiente en el “Registro de la obra en proceso
en construcción”.
3) Cedula profesional y Registro vigente del perito Responsable en el Municipio de Villa de
Álvarez, Col.
4) Tres juegos completos del Proyecto ejecutivo contenido: planta (s), cortes y 4 fachadas
arquitectónicas, ​planta de conjunto y 2 renders exteriores, indicando el tipo de
acabados, diseño estructural que contenga cimentación, estructura y cubiertas
 propuestas, planos de instalaciones hidráulica y sanitaria, eléctricas y especiales (como,
por ejemplo, el uso de antena parabólica o de equipos para alberca) y especificaciones
generales de la obra. ​La planta y cortes deberán indicar las cotas y alturas de
niveles.
5) Previo estudio del proyecto, el comité de construcciones y Arquitectura del condominio
Cumbres Residencial devolverá al propietario los planos autorizados, firmados y
sellados, debiendo conservar un duplicado de los mismos en el expediente del
condómino.
6) El propietario deberá obtener con base en el proyecto aprobando por el comité de
construcción y Arquitectura, los permisos y licencias municipales y estatales que se
requieran y deberá entregar una copia de los mismos al comité de construcción y
Arquitectura del condominio Cumbres Residencial para integración de su expediente.
7) El propietario deberá realizar en la ​cuenta bancaria del condominio el pago de los
derechos por el permiso de construcción, cuya vigencia es de ​dos año, renovable a su
vencimiento, con la cuota que se haya aprobado en la última asamblea de condóminos,
anterior a la aceptación del proyecto.
8) El propietario deberá entregar ​un depósito en garantía al condominio Cumbres
Residencial, ​equivalente a 1 UMA por cada metro cuadrado construido,
reembolsable al término de la obra, siempre y cuando se haya cumplido con el
reglamento de construcción.

CAPÍTULO II
ASPECTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

ARTÍCULO 4.- DISPOSICIONES GENERALES

1) La obra, independientemente de la responsabilidad del propietario, deberá contar con la

participación de un profesional perito de la construcción (Arquitecto o Ingeniero civil)
como responsable técnico de la misma y deberá firmar la “bitácora de la obra”, la cual
siempre deberá permanecer en la obra, cuando menos una vez por semana, durante la
realización de la construcción.
2) La construcción deberá ser realizada invariablemente, de acuerdo a los planos
autorizados por el comité y de no ser así, el comité de construcción y Arquitectura está
facultado para suspender la construcción hasta su aprobación, requiriéndose su
conformidad por escrito para continuar los trabajos.
3) Las calles, parques y lotes adyacentes, deberán estar en todo tiempo libres de
materiales a usar o sobrantes de la construcción; en caso de permitirse temporalmente
que en algunos de los lotes adyacentes a la obra pudiera mantenerse escombro o
producto de trabajos, deberá ser requisito la aprobación por escrito del propietario del
terreno a afectar condicionando el condominio Cumbres Residencial a que el volumen
de materiales permitido no sea mayor de 16 metros cúbicos y a que se entregue un
depósito en dinero devolutivo al término de la obra, habiéndose entregado el área
limpia. El monto del depósito será fijado por el comité de construcción y Arquitectura y a
la Gerencia que se encuentre en funciones. Deberá dejarse libres de estos materiales
una zona de 2.00 mts., en todo el perímetro del terreno que se está construyendo.
4) Correrán por cuenta del dueño de la obra, los daños que causen el constructor, los
 subcontratistas o los proveedores a las calles, lámparas, tapas de registros, líneas de
alta tensión u otras instalaciones ubicadas en servidumbre o áreas de propiedad común,
o en áreas de propiedad común. La fianza amparará también estas eventualidades.
5) Queda terminantemente prohibido lavar o descargar en las áreas comunes del
condominio (calles, jardines, etc.) y en las áreas privativas, sean lotes construidos o no;
los camiones, revolvedoras de concreto, bombas de concreto o cualquier otro tipo de
maquinaria destinada a fines semejantes. El `propietario y el perito responsable de la
obra estarán obligados a limpiar cualquier cantidad de materiales que los vehículos
anteriormente señalados derramen sobre las calles o en las áreas descritas.
6) El condómino Cumbres Residencial no será responsable de la pérdida de materiales
que pudiera ocurrir por falta de velador.
7) El horario de trabajo que deberá sujetarse el personal y todos los proveedores de las
obras; será de Lunes a Viernes de 8:00 a 18:00 horas y sábados de 8:00 a 13:00 horas
únicamente podrá quedar de manera permanente el velador de la obra sin
acompañantes, no animales.
8) No se permitirá el uso de radios u otros aparatos de sonido en las horas de trabajo
antes mencionadas, que afecten la tranquilidad de los condóminos colindantes.
9) Queda terminantemente prohibido la ingestión de bebidas embriagantes y/o el consumo
de enervantes y/o estupefacientes dentro del condominio y la infracción a este punto
será motivo suficiente para suspender la obra, hasta el despido definitivo de las
personas infractoras, pudiendo llevarse a cabo un proceso penal contra éstos.
10) El personal y proveedores de la construcción que ingresen al condominio, deberán ser
invariablemente informados por el dueño de la obra acerca de las disposiciones y
Reglamentos vigentes en el condominio Cumbres Residencial, siendo responsabilidad
del propietario que éstos sean cumplido.
11) El condominio no asume responsabilidad alguna por la conexión de servicios de
teléfono y de energía eléctrica, por lo que es obligación del propietario hacer los
trámites ante quien corresponda en forma oportuna. En el caso de conexión de agua
potable, drenaje, sistema de televisión, etc., el trámite deberá hacerse con toda
oportunidad a través de la gerencia del condominio.
12) El propietario y/o constructor, será responsables de que todo el personal relacionado
con la obra observe buena conducta y respeto hacia los demás, condóminos o no
durante su permanencia en este condominio.
13) Se prohíbe terminantemente que vehículos particulares, materialistas, bombas de
concreto, etc., sean estacionados en la calle, sin el señalamiento adecuado y su
permanencia será únicamente durante el horario de trabajo. Los vehículos de los
trabajadores de la obra procurarán estacionarse en aquellos espacios del condominio
donde seguridad les permita y menos estorben.
14) Será obligación del responsable de la construcción mantener permanentemente limpia
la obra y no perjudicar a los vecinos.
15) Los responsables de todas las obras en construcción, tendrán obligación de informarse,
sobre cómo separar y entregar sus disposiciones al camión recolector de basura del
condominio. Los desperdicios deberán ser seleccionados, como usualmente lo hacen
los condóminos, en tambos cuya capacidad no sea mayor a 100 litros y pintados de
blanco.
16) Se deberá solicitar al comité de construcción y Arquitectura del condominio, el permiso
de habilidad, por lo menos 8 días antes de la fecha programada para ocupar la casa,
para lo cual se requerirá con los siguientes requisitos:
 a) a) Deberá estar totalmente terminado: (1) jardinería (pasto bermuda o el que se
indique): (2) aplanados, ventanas y puertas exteriores; (3) techos; (4) pisos
exteriores; (5) pintura y acabados exteriores.
b) b) La casa deberá tener el número oficial en lugar visible y permanente del frente
de la misma.
c) c) Limpieza de los terrenos utilizados durante el transcurso de la obra.
d) d) No tener pendiente requisito alguno de cumplir como el pago de cuotas
extraordinarias, de mantenimiento y de agua potable, ante la Gerencia o la
propia comisión de construcción.
17) Los propietarios de aquellas construcciones que aunque llenaron todos los requisitos
establecidos para su inicio hayan quedado suspendidas indefinidamente, deberán
mantenerlas limpias y en perfecto estado de sanidad, corriendo por su cuenta y costo
dichos trabajos.
18) En el caso de que las obras no llegaran a ser terminadas en un plazo máximo de dos
años, contados a partir de la fecha de su autorización, sin justificación convincente a
juicio del Comité de Construcción y Arquitectura y de la Gerencia el propietario habrá de
cubrir una pena convencional a favor del Condominio equivalente a cinco ​UMAS por
cada día que transcurra sin que se concluya, con independencia de que se ​utilice el
depósito en garantía que se hubiera otorgado​.
19) El pago de los permisos hechos a la Gerencia del Condominio Cumbres Residencial y
otorgados para la realización de una obra tendrán vigencia de dos años. En caso de
que una obra no concluya en ese periodo de tiempo, deberá renovar el permiso por un
año más, pagando a la cuota correspondiente. El valor de la cuota para los permisos de
construcción se aprueba cada año en Asamblea general Anual Ordinaria de
Condóminos Propietarios.
20) El pago de los permisos hechos a la Gerencia del Condominio Cumbres Residencial,
otorgados para remodelaciones en las que no se contemple incrementar la superficie
construida, quedará a juicio del Comité de Construcción y Arquitectura en turno, mismo
que irá en función del volumen de los trabajos de la remodelación, teniendo también
vigencia de un año, renovable al final del periodo.

ARTÍCULO 5.-EDIFICACIONES

1) Solo se podrán construir casas unifamiliares con una altura máxima de ​8.00 metros
medidos a partir del nivel ​promedio del lote, siempre y cuando la superficie del
segundo nivel, en caso de existir, no rebase el 30% de la superficie de la planta de las
cubiertas proyectadas.
2) En terrenos con características de arbolado y tipográficas especiales, el Comité de
Construcción y Arquitectura, deberá estudiar cada uno de los proyectos que se
presenten y considerar los factores que intervienen para aprobar o rechazar un
proyecto.
3) Se permitirán cubiertas voladas sobre la servidumbre frontal, siempre y cuando no
invadan está en más de un metro.
4) Únicamente se permitirán divisiones laterales y posteriores, se recomienda utilizar
mallas o cercas de madera que no podrán en ningún caso pasar el metro de altura, del
nivel rasante del terreno, además se recomienda vegetación abundante en forma de
setos que no pase los ​dos metros y medio​ de altura.
5) Los patios o áreas de servicio y tendederos de ropa deberán ocultarse con un muro
 cerrado, cuya altura mínima será de 2.10 mts. Y no se permitirán celosías al exterior.
6) Los acabados de los muros exteriores deberán ser materiales aparentes, como piedra,
ladrillo, madera, aplanados de mezcla con acabado de pintura y otros materiales
naturales. La gama de colores a utilizar deberá ser de colores tierra y/o blanco y
deberán ser aprobadas por el Comité.
7) Las fachadas laterales deberán quedar totalmente terminadas en sus acabados
exteriores. Se recomienda hacer un estudio de soleamiento con el fin de colocar
ventanas en las orientaciones adecuadas, para lograr una iluminación y ventilación
óptima. ​Los alerones y cubresoles no deberán invadir las servidumbres laterales,
frontales y posteriores.
8) El proyecto deberá contemplar la ubicación del estacionamiento permanente de un
cajón para automóvil por cada recamara proyectada, con un mínimo de dos cajones,
dentro de la superficie utilizable para construir (fuera de las restricciones y
servidumbres). En caso de ubicar los demás cajones en servidumbres laterales o
frontales, los lugares elegidos no podrán tener ningún tipo de cubierta y el pavimento
que se utilice será a base de huellas forjadas o entre calles de pasto.
9) Sobre los techos de las casas no se permitirá la colocación de antenas parabólicas,
antenas de radio o antenas para recepción de señal de televisión área a menos que
estas no se vean desde el exterior, quedando completamente tapados.

ARTÍCULO 6.- DE LAS INSTALACIONES.

1) Los baños, cocinas y lavaderos de la casa, deberán conectarse a la red general de

drenaje.
2) Se tendrá un registro de inspección de 60 x 40 x 60 centímetros de profundidad, mismo
que será lo mínimo permitido, con marco y contramarco de acero y tapa de concreto, el
cual estará colocado en la servidumbre frontal y antes de conectarse a la red general de
drenaje.
3) Las aguas pluviales deberán descargarse directamente a las áreas ajardinadas y cada
construcción deberá contar con uno o varios pozos de absorción en función a la
superficie de losas planas y terrazas y colocadas estos en el lugar más idóneo y
preferentemente en las zonas de servidumbre, debidamente referenciados para su fácil
localización.
4) En caso de tener alberca, jacuzzi o fuentes, las demasías de agua deberán descargarse
a un pozo de absorción con capacidad suficiente. Los equipos de bombeo y filtros
deberán estar colocados en casetas preferentemente ocultas y subterráneas.
5) No se permite por ningún motivo la instalación de fosas sépticas.
6) Se deberá instalar una válvula de paso, inmediatamente después un cuadro hidráulico,
para en el mismo instalar el flujo metro que servirá para medir los consumos de agua de
la propiedad. Las características técnicas y tipo de medidor, en su momento, deberán
ser solicitados al Comité de Construcción y Arquitectura.
7) Será requisito indispensable la instalación de un sistema para el riego de los jardines
con el fin de eficientar el uso del agua.
8) La instalación sobre techos de tanques de almacenamiento de agua o tinacos deberán
quedar completamente ocultos, ​con muros a una altura máxima de 1.80 metros
sobre la losa de azotea,​ se recomienda el uso de sistemas hidroneumáticos.
9) Los tanques para gas LP deberán estar instalados en zonas bien ventiladas; pero en
 ningún caso a la vista, respetándose no invadir, las servidumbres frontales, laterales y
posteriores. No se permitirán tanques para gas LP en sótanos o subterráneos y en
todos los casos deberán cumplir con las normas de seguridad establecidas por las
Compañías para este objeto.”

ARTÍCULO 7.- LAS OBRAS EXTERIORES

1) Se deberán dejar libres las siguientes áreas de servidumbre: ​(a) 2.50 metros al frente
en planta baja, y 5.00 cinco metros al frente en planta alta (libre de techumbres)​;
(b) ​5.00 metros en la parte posterior, y (c) ​1.50 metros en las colindancias con
propiedades laterales.
2) En servidumbre frontal, se deberán dejar libres de obstáculo 2.50 mts. a partir del
machuelo y solo se podrán construir escalones, rampas u otros elementos de acceso.
3) En servidumbres laterales y posteriores, se podrán construir jardineras adosadas a la
casa siempre y cuando no invadan la servidumbre en más de 80 CMS. Y que su altura
no sea mayor de un metro. Se podrá colocar algún tipo de límite físico, tales como rejas
o puertas, con un mínimo de cincuenta por ciento de visibilidad o transparencia al
interior y no debiendo rebasar tampoco un metro de altura, estas serán ubicadas en el
límite interno de la servidumbre frontal.
4) En la servidumbre frontal solo se permitirán plantas de ornato y árboles cuyas raíces no
dañen las instalaciones existentes y que el follaje no obstruya el beneficio del
alumbrado público, ni las señales de tránsito, cuyo derecho les pertenece a todas las
casas circunvecinas. Tampoco se permitirá que estas plantas o árboles invadan la vía
pública. Tampoco se permitirá que estas plantas o árboles invadan la vía pública.

ARTÍCULO 8.- CONSTRUCCIONES PROVISIONALES Y OBRAS PRELIMINARES.

1) La caseta del velador y/o bodegas provisionales deberán construirse dejando libre como
mínimo. 2 metros de la servidumbre frontal a partir del machuelo.
2) Todas las obras en construcción deberán contar con una letrina oculta, para el servicio
de los trabajadores de la misma: esta letrina deberá estar ubicada dentro del área de
desplante.
3) Todas las obras deberán contar para poder iniciar su construcción, con instalación y
contrato definitivo para suministro de energía eléctrica. Cualquier desperfecto
ocasionado por conexiones provisionales a las líneas del Condominio, será reparado
con cargo al propietario de la obra, quedando estrictamente prohibido levantar tapas de
registro de C.F.E. para hacer conexiones.
4) Los materiales productos del despalme o cortes del terreno excedentes, deberán de
retirarse de inmediato del lote y del Condominio: en caso de que parte de ellos puedan
utilizarse en la misma construcción, se deberá alojar a una distancia mínima de 2.00
metros del machuelo, con el visto bueno del Comité de Construcción y Arquitectura, así
como el compromiso escrito del constructor de que el material será colocado
adecuadamente.
5) Todas las construcciones deberán contar con identificación de la obra tanto a la calle
como a la zona de los parques y las zonas de los ríos cuando estos colinden con los
mismos.
 6) Las obras colindantes a los parques y a los ríos deberán colocar una franja delimitante,
para respetar el alineamiento del mismo y no invadirlo con materiales de la obra.

ARTÍCULO 9.- SANCIONES

1) De violarse o contravenirse cualquier disposición del presente Reglamento, la obra

podrá ser suspendida, inmediata, temporal o definitivamente hasta en tanto no se
regularice la situación motivo de la violación y, en su caso, el Condominio Cumbres
Residencial podrá hacer efectiva la fianza otorgada en los términos de este mismo
Reglamento, negándose igualmente otorgar el permiso de habitabilidad.
2) De no contar con el permiso de habitabilidad correspondiente, no se autorizará (a) El
ingreso de camiones, mudanzas, etcétera; (b) No se liberará la fianza otorgada al
Condómino.
3) La ocupación de las casas sin el permiso de habitabilidad, será motivo suficiente para
hacer efectiva la fianza y la aplicación de las sanciones previstas en este Reglamento.
4) Lo sujeto en este apartado es sin perjuicio de las sanciones que correspondan conforme
al Reglamento de Condominio y Administración.

ARTÍCULO 10.-​Cualquier asunto no previsto en el presente reglamento, será resuelto por el

Comité de Construcción y Arquitectura.