Tasaciones y Venta de Inmuebles Clarisa Dailoff

FONDO RELATIVO: CONCEPTO

De lo expuesto hasta aquí, los coeficientes que expusimos anteriormente, nos daban soluciones
para corregir las medidas del lote a tasar con respecto al lote ideal, pero cuando entre los
antecedentes tenemos un lote que no es un polígono regular de cuatro lados, que sucede muy
frecuentemente, se presentan dificultades al momento de utilizar las tablas correctivas por forma
como se necesita en el proceso de cálculo en la tasación de un inmueble.

En la mayoría de los casos los lotes irregulares, se producen por ensanchamiento de calles,
trazado de nuevas calles, invasiones de lotes vecinos, etc., dando origen a las irregularidades en
los lotes.

Estas distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los

condicionamientos o ventajas que generan, en función de las áreas aprovechables y de los
desperdicios.

Fue de gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de
dividir la superficie del lote por el frente. Se establece, de esta manera “un fondo relativo” o ideal
de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real.

Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.

La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no
debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas
veces, limitador.

El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en
que las irregularidades en la forma presentan poca importancia. En lotes que presentan una
irregularidad importante, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados
totalmente deformados.
Para estos últimos casos, debe preferirse el método de dividir al lote en forma parciales que se
estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total, como vimos en el apartado
anterior, cuando tratamos el coeficiente correctivo por forma.

FONDO RELATIVO: EN LOTES CON MARTILLO A FAVOR Ó EN CONTRA Y/ O PORCIONES

INVADIDAS.

En lotes rectangulares con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor. A través de
este concepto.

Formula:
Fr = Sup. ó Área (m²) + Superficie martillo a favor
Frente (m)

Superf.total = (20 x 40) + (4 x 4) = 800 + 16 = 816 m2

Fr = 800 + 16 = 40,8 m

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En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo
efectivo del terreno.

Fórmula:
Fr = Sup ó Area (m²) - Superficie martillo en contra
Frente (m)

Superf.total = (20 x 40) - (6 x 3) = 800 - 18 = 782 m2

Fr = 800 - 18 = 39,1 m
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Los lotes con fondo sesgado (inclinado) resultan menos aprovechables, el fondo relativo ideal es
menor que el fondo efectivo del terreno, en este caso descontamos de la superficie total, la
superficie invadida.

Fórmula:
Fr = Sup ó Área (m²) - Superficie triangulo ((b x h) / 2)
Frente (m)

Superf.triángulo = b x h = 5 x 20 = 50
2 2

Superf.total = (20 x 40) - 50 = 750 m2

Fr = 800 - 50 = 37,5 m
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Ahora bien, a partir de lo expresado hasta aquí y a los efectos de afianzar los contenidos
adquiridos, los invito a calcular el fondo relativo de los tres casos expuestos anteriormente y a
realizar el siguiente ejercicio de aplicación:

o Un terreno de 14 m de frente x 40 m de fondo, en cuyo contrafrente se ha incorporado una

porción de terreno de 4m x 8m. Calcule cuál es su superficie real sumando el terreno incorporado
y luego halle su fondo relativo.
Respuesta: Superficie Real: 592 m2 y Fondo Relativo: 42,28 m

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LOTE CON FRENTE A DOS CALLES

Cuando un lote tiene un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios, el valor unitario
promedio de la fracción surge mediante el método de difusión de valores que consiste en hacer el
resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones de los
fondos ficticios, proporcionales a ellos, de esta manera se obtiene un valor unitario y medio que se
aplica en forma directa a la superficie de la fracción.

CALLE ¨A¨$ 7.000/M2 = a

Valor medio = a x a +b x(1- a )

a+b a+b

= 7.000 x 7.000 + 3.000 x (1 - 7.000 )

10.000 10.000

= 7.000 x 0,7 + 3.000 x 0,3 = $ 5.800/m2

CALLE ¨B¨$ 3.000/M2 = B