EL ACTOR DE HOMOLOGACION

VH. VALOR HOMOLOADO

F.H = V.H
V.I
POR LO TANTO SE PEDE DECR LO SIGUIENTE

CUANDO EL COMPARABLE ES SUPERIOR AL SUJETO AL SUJETO EL

FACTOR DE HOMOLOACION DEBE SER MENOR A LA UNIDAD

CALL DE TERRACERIA
UBICACION
ESQUINA
MANZANERO 5%
MEDIANERO
CABECERO 10%
INTERMEDIO
DOBLE FRENTE
PRESENTACION 2
LA HOMOLOCIÓN, COMPARACIONES PAREADAS PREFERENTEMENTE CALITITATIVAS
POR EJEMPLO
COMPARABLE PRECIO VALOR DE HOMOLOADO FACTOR DE HOMOLOG
HIDRONEUMATICO C1 $ 150,000.00
COCINA INTEGRAL C2 $ 140,000.00
CLOSET C3
C4

DIVIDIR EL PRECIO HOMOLOGADO ENTRE EL PRECIO

HOMOLOGACION POR INTENSIDAD DE CONTRUCCION

C.O.S COEFICIENTE DE OCPACIO DEL SELO SIEMPRE ES EMOR QUE 1

C.U.S= COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO INTENSIDAD DE CONST
N° DE NIVELES= CUS/COS

VAMOS A PARTIR DEL CUS PARA DETERMINAR LA INTENSIDAD DE CONT

CUS SJETO SUPO CONSTRUIDAD

HOMOLOGACION POT INTENSDAD DE CONSTRCCION

 1 SI EL SUJETO = AL COMPARABLE
2 SI EL SUJETO ES MENOR AL COMPARABLE
CALIDAD
3
SUJETO MAYOR COMPARABLE CALIDAD

LA NEGOCIACON NUNCA ES ARRIBA DE 1

VENTA CONCRETA 1.0
NOTA
CASAS DE 5 AÑOS ES .98
MAYORES DE 5 AÑOS 0.95

OFERTAS DE .98 O .93

OFERTAS ELEVADAS 0.90 HASTA EN 0.80

TERRACERIA ASFALTO
COMPARACION 1 2 3
ZONA DE UBIC. 1.00 1.00 1.00

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN UBICACIÓN DE MZN. 1.00 1.00 1.00

CALDAD COSTRUCCION 1.00 1.00 1.00
COMERCIALIZACION 1.00 1.00 1.00
ALBERCA 1.00 1.00 1.00
PONDERACION 10.71 1.00 1.00

VALORES DE HOMOLOACION

HOMOLOGACION

MPRE ES EMOR QUE 1

LO INTENSIDAD DE CONSTRUCCION.

R LA INTENSIDAD DE CONTRUCCION }
 FACTOR
1
MENOR A 1

MAYOR A 1

10%
4 5
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
6 COMPARABLES DE CASAS Y 4 DE TERRENOS

UBICACIÓN
SUJETO
C1 Calle abasolo ·3, Pueblo Chignahuapan,
Chignahuapan
Caretera Federal 119, Tlaxco - Chignahuapan, Teotlalpan,
C2 73300 Chignahuapan, Pue.
C. ABASOLO, COL. CENTRO, Pueblo Chignahuapan,
C3 Chignahuapan
LA VILLITA, SAN ANTONIO MATLAHUACALES, Ejido San
C4 Antonio Metlahuacales, Chignahuapan
Nigromante s/n, Chignahuapan, Puebla, Pueblo
C5 Chignahuapan, Chignahuapan
C6 calle elva chignahuapan puebla, Ejido Acoculco,
Chignahuapan
Elva , Col. Chignahuapan, Pueblo Chignahuapan,
C7 Chignahuapan
C8 San Sebastián, Ejido Tecoloquillo, Chignahuapan
Chignahuapan, Teoconchila, Pueblo Chignahuapan,
C9 Chignahuapan
 CALLE 15, COL. LÁZARO CÁRDENAS, PUEBLA LÁZARO
C10 CÁRDENAS, PUEBLA
 TIPO DE OPERACIÓN PRECIO
TERRENO CONSTRUCCION
104.3 238.54
1950 250 Venta Real $ 3,700,000.00

125 125 Venta Real $ 170,000.00

200 200 Venta Real $ 160,000.00

1000 250 Venta Real $ 1,550,000.00

225 225 Venta Real $ 210,000.00

80 60 Venta Real $ 375,818.00

55 60 Venta Real $ 439,080.00

65 60 Venta Real $ 358,179.00

200 200 Venta Real $ 350,000.00

300 500 Venta Real $ 3,260,168.00

 FUENTE TELEFONO CUS

2.29
Edmar Huerta Herrera 0.13

MMATT ARQUITECTOS 1.00

Edmar Huerta Herrera 1.00

Edmar Huerta Herrera 0.25

Edmar Huerta Herrera 1.00

TERRA Invesment & Real
Estate 0.75

Rosa Isela Moralez 1.09

TERRA Invesment & Real
Estate 0.92

MMATT ARQUITECTOS 1.00

Roberto Camarena 1.67

 SUP.TERRENO
SUPERFICIE CONSTRUCCION

RECIPROCO NECESARIA P/ IGUALAR EL CUSDEL

SUJETO

7.80 109.31

1.00 54.66

1.00 87.45

4.00 109.31

1.00 98.38

1.33 26.23

0.92 26.23

1.08 26.23

1.00 87.45

0.60 218.62
 104.3
236.54

DIFERENCIA DE TERRENO =SUP. NECEESARIA OFERTA AJUSTADA - 5%

REAL

-1840.69 $ 3,515,000.00

-70.34 $ 161,500.00

-112.55 $ 152,000.00

-890.69 $ 1,472,500.00

-126.62 $ 199,500.00

-53.77 $ 357,027.10

-28.77 $ 417,126.00

-38.77 $ 340,270.05

-112.55 $ 332,500.00

-81.38 $ 3,097,159.60
VALOR DE LA TIERRA 2300
SALE DEL ENFOQE FISICO

DIFERENCIA DE TERRENO = SUP. VALOR HOMOLOADO POR VALOR UNITARIO HOMOLOGADO

NECESARA - DUP.REAL ($2300) CUS

-$ 4,233,585.14 -$ 718,585.14 -$ 368.51

$ 287,500.00 $ 449,000.00 $ 3,592.00

$ 460,000.00 $ 612,000.00 $ 3,060.00

$ 2,300,000.00 $ 3,772,500.00 $ 3,772.50

$ 517,500.00 $ 717,000.00 $ 3,186.67

$ 184,000.00 $ 541,027.10 $ 6,762.84

$ 126,500.00 $ 543,626.00 $ 9,884.11

$ 149,500.00 $ 489,770.05 $ 7,534.92

$ 460,000.00 $ 792,500.00 $ 3,962.50

$ 690,000.00 $ 3,787,159.60 $ 12,623.87

 VALOR UNTARIO AJUSTADO ANTES DE FACTOR POR CUS
HOMOLOGAR

$ 1,897.44 -5.15

$ 1,360.00 0.38

$ 800.00 0.26

$ 1,550.00 0.41

$ 933.33 0.29

$ 4,697.73 0.69

$ 7,983.27 0.81

$ 5,510.45 0.73

$ 1,750.00 0.44

$ 10,867.23 0.86
SUJETO CONSTRUCCION EDAD UBICACION IINSTALACIONES VIIDA UTIL TOTAL

COMAPARABLES
VALOR DE TIERRA $6,500
COSTO DE INSTALACIONES
 ENFOQUE DE COSTOS METODO FISICO
ANALISIS DEL MERCADO DE SUELO
DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALUA
UBICACIÓN
SUP.TERR. 104.3
SUP.CONST. 236.54
EDAD 15
CARACT

CASO CALLE N° COLONIA TELEFONO

1
2
3
4

OFERTA SUP.CONS. FACT

CASO $M2
M2 M2 ZONA
1 $ 3,700,000.00 250 $ 14,800.00 1
2 $ 170,000.00 125 $ 1,360.00 0.95
3 $ 160,000.00 200 $ 800.00 1
4 $ 1,550,000.00 250 $ 6,200.00 1

AREA DEL VALOR

a) DEL TERRENO
LOTE TIPO PREDOMIANTE m2

Fzo Fub
1 1

SUPERFICIE VALOR UNITARIO COEFICIENTE MOTIVO DEL COEFICIENTE

ESQUINA
1 510 1.05 FONDO
2 510 0.8 FONDO
3 510 0.8
QUE SE NECESITA PARA SACAR NUESTRO FACTOR DE DATOS DEBEMOS DE TENER LA VIDA UTIL TOTAL LA EDAD
LA VIDA REMAENTE
POR CADA TIPO CONTRUSCTUCTIVO
TIPO 1
TIPO2
TIPO3
-1 LA EDAD DEL SUJETO / LA VIDA TOTAL
 M2
M2
AÑOS

INFORMANTE

FACTORES DE HOMOLOGACION
$/M2
UBIC. SUP. USO SER/ENT NEGOC. FRA
1 0.06 1 1 0.95 0.06 $ 891.60
1 0.93 1 1 0.95 0.84 $ 1,141.48
1 0.94 1 1 0.95 0.89 $ 714.40
1 0.85 1 1 0.95 0.81 $ 5,006.50
2.60006851
PROMEDIO : $ 1,938.50
A UTLIZAR :

VALORES DE CALLE O DE ZONA

FFo FFr Fsu Fre

1 1 1 1

VALOR PARCIAL

0
L TOTAL LA EDAD
(REDONDEAR -1)
 OFERTA SUP. FACTORES DE HOMOLOGACION
CASO $M2
M2 M2 ZONA EDAD CALIDAD SUP.
1 #DIV/0! 0.95 0.95 0.00
2 #DIV/0! 0.95 0.95 0.00
3 #DIV/0! 0.95 0.95 #DIV/0!
4 #DIV/0! 0.95 0.95 #DIV/0!
TORES DE HOMOLOGACION
$/M2
CUS UBICACIÓN NEGOC. FRA
1 0.95 0.00 #DIV/0!
1 0.95 0.00 #DIV/0!
1 0.95 #DIV/0! #DIV/0! = 1-EDAD DEL SJETO- EDAD DEL CO
1 0.95 #DIV/0! #DIV/0! SUPERFICIE DE COMPARABLE/SUP.DEL SUJETO

SI NUESTRO SJETO ES DE MENOR CALIDAD Y

-EDAD DEL SJETO- EDAD DEL COMPARABLE/ 100
COMPARABLE/SUP.DEL SUJETO*0.06

ENOR CALIDAD Y
 fraccion sperficie valor variable coeficiente
m2 $m2
1 2500 $ 1,000.00 1
2 2500 $ 1,000.00 0.8
3 2500 $ 1,000.00 0.6
4 2500 $ 1,000.00 0.4
5 5000 $ 1,000.00 0.2

BOULEVARD $3,500

25 25 1
25 25 0.8
25 25 0.6
25 25 0.4
25 25 0.2
25 25 1
25 25 0.8
25 25 0.6
25 25 0.4
25 25
25 25
25 25
25 25
25 25
25 25
25 25
25 25

CALLE $1,000
motivo del coeficiente valor parcial

INTEGRO $ 2,500,000.00
FONDO $ 2,000,000.00
FONDO $ 1,500,000.00
FONDO $ 1,000,000.00
FONDO $ 1,000,000.00
$ 8,000,000.00

fraccion sperficie valor variable coeficiente

motivo del coeficiente
m2 $m2
1 625 $3,500 1 INTEGRO
2 625 $3,500 0.8 FONDO
3 625 $3,500 0.6 FONDO
4 625 $3,500 0.4 FONDO
5 625 $3,500 0.2 FONDO
6 625 $3,500 0.2 FONDO
7 625 $3,500 0.2 FONDO
8 625 $3,500 0.2 FONDO
9 625 $3,500 0.2 FONDO
10 625 $1,000 0.2 FONDO
11 625 $1,000 0.2 FONDO
3 625 $1,000 0.4 FONDO
4 625 $1,000 0.6 FONDO
5 625 $1,000 0.8 FONDO
6 625 $1,000 1 FONDO
SUMA 9375 SUMA
 valor parcial

$ 2,187,500.00
$ 1,750,000.00
$ 1,312,500.00
$ 875,000.00
$ 437,500.00
$ 437,500.00
$ 437,500.00
$ 437,500.00
$ 437,500.00
$ 250,000.00
$ 375,000.00
$ 500,000.00
$ 625,000.00
$ 500,000.00
$ 625,000.00
$ 11,187,500.00