Derecho Notarial 2. Apunte Completo

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DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1
Apunte: Paola Cabral, Silvina Duarte, Miguel Funes Tymkiw, Claudio González, Fabián Serrano.
UNIDAD 1 <MANDATO=
CLASE 1
MANDATO
REGULACIÓN LEGAL
Regulación legal del mandato: Ubicación en el CCYC: Libro 3ro Derechos Personales - Título IV Contratos en
particular - Capítulo 8: Mandato – Arts. 1319 – 1334 (hubo mucha reducción de artículos, respecto al Código
de Vélez).
Profe: Se advierte que hay una relación entre Representación y Mandato (entre
género y especie). A pesar de la delimitación de sus diferencias a la regulación
especial por separado de mandato y representación, el legislador ordenó la
aplicación de las reglas de la representación al mandato con representación (incluso
sin representación) de un modo supletorio.
El objeto del mandato es uno o más actos jurídicos.
Art. 259.- Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la
adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.
Mosset Iturraspe decía que son muy pocos los actos jurídicos que no pueden
cumplirse por encargo o mandatarios. ¿En cuáles actos no puede usarse poder? Son
muy poquitos, uno es el testamento, es un acto jurídico tan solemne que debe
hacerse personalmente (personalísimo, secreto). Otro ejemplo es el matrimonio, en
el cual no puedo dar poder para que otro se case en mi nombre y representación.
DEFINICIÓN
Art. 1319.- Definición. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos
jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está
haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente
mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.
Esta definición no hace referencia a <poder=, ya que en el Código de Vélez esa

referencia generaba cierta confusión respecto a la figura misma del mandato.
Cuando hablamos de un poder o de mandato, tenemos que dividir dos situaciones:

 La primera es cuando una persona llega a la escribanía para que el escribano le autorice un poder a favor
de otro y realice el acto en su nombre y representación (el escribano es quien autoriza, el requirente es el
que otorga el acto). ¿De qué naturaleza es el poder que el escribano autoriza? Es ahí donde el escribano
debe prestar mucha atención en una audiencia previa con el requirente (siempre hablando de
representación voluntaria). Esta relación de otorgamiento del poder del requirente al mandatario,
autorizado por el escribano, es el contrato de mandato.
 Luego, la segunda parte, tiene que ver con la realización de los actos que hará el mandatario. Acá se ve la
representación, es decir, a medida que el mandatario va ejecutando los distintos actos que están
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previstos en ese instrumento. Ese instrumento tangible, materializado en una escritura pública es el
"poder=.
Espert dice que la definición, en cuanto a metodología, es muy coherente

conceptualmente de separar la regulación del contrato con la representación, porque
la actuación ahora es solo en interés propio y ya no en interés del otro. En
consecuencia el mandato puede, o no, ser representativo de acuerdo a lo que
estipulen las partes.
Análisis de la definición del Art 1319
Primer párrafo: Cuando hablamos de representación voluntaria, el requisito es el consenso de voluntades

porque nadie puede obligarme a que otorgue un poder a otro para que realice un acto que puedo hacer por mí
mismo, o en todo caso, yo elijo una persona de mi confianza para que me represente. El contrato de mandato
mantiene su carácter consensual en cuanto a la forma de perfeccionamiento, ya que se requiere la voluntad del
mandante y del mandatario.
Segundo Párrafo: -Separación del contrato de mandato con representación-. El mandato puede ser conferido y
aceptado expresa o tácitamente. (Como regla general, es decir, manteniendo las opciones que ya existían en el
Código de Vélez).
Piantoni, señaló que el mandato tácito puede resultar de que mi mandatario realice
los actos para los cuales fue facultado, aunque no me aceptó expresamente (no dijo
acepto y firmo), sin embargo de las facultades que yo le otorgo, de los hechos
mismos surge que él aceptó, porque comenzó a hacer los actos.
La aceptación tácita puede surgir de una acción o inacción, o del silencio del
mandante que no impidió la realización del acto.
Es decir, en cuanto al mandato tácito la norma habilita el perfeccionamiento de dos
formas, una es la no oposición pudiendo hacerlo cuando se sabe que alguien hace
algo en su interés (el silencio) y por otro lado, la ejecución del mandato aun sin
mediar declaración expresa sobre ella.
CARACTERES DEL MANDATO
(En base a la interpretación integral del CCyC y lo que nos enseña la doctrina)
1. El contrato de mandato es un acto jurídico bilateral, consensual, ya que se requiere el consentimiento

de ambas partes (expreso o tácito) y que puede tener por objeto actos jurídicos de diversa índole,
como ser: conservación, administración (todo lo que tiene que ver con conservar y generar un
aumento de las cosas, produciendo frutos. No genera detrimento. Puede generar una prosperidad,
pero nunca puede sacar nada del patrimonio del otorgante), disposición (puede genera un
detrimento en el patrimonio del otorgante.), entre otros.
2. Forma, el mandato va a tener la forma instrumental de acuerdo a las facultades que le otorguemos a
el/los mandatario/s a efecto a la realización de ese acto. Si dentro de las facultades yo estoy hablando
de una transmisión de dominio de un bien inmueble tengo que ver qué forma tiene la transmisión de
dominio de bienes inmuebles, y es escritura pública, entonces debo autorizar una escritura pública de
un poder para vender inmuebles. Cualquier otro acto que sea válido por instrumento privado podrá
ser por instrumento privado. Cuando se trata de un negocio que voy a encomendar a mi mandatario,
no formal, entonces no tengo una forma expresa para ese acto. Si el objeto del contrato requiere lo
contrario, me tengo que ajustar a la forma de perfeccionar el acto jurídico que va a realizar el
mandatario (o sea, no al principio de libertad de formas).
3. Es un contrato oneroso. El art. 1322 establece la presunción de onerosidad. En el Código de Vélez

establecía que podía ser oneroso o gratuito, a falta de previsión se presumía gratuito.
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Piantoni:
MANDATO es el contrato, acto jurídico bilateral celebrado entre mandante y mandatario;
PODER es un acto jurídico unilateral, pues importa la voluntad individual, recepticia, dirigida al mandatario —
que puede o no aceptarlo—, por la que quien la emite le delega a éste sus propias facultades para que las
realice, y el poder puede existir sin contrato de mandato.
Debemos distinguir:
 MOMENTO EN QUE SE OTORGA: MANDATO

 MOMENTO EN QUE SE UTILIZA: REPRESENTACION
• MANDATO. ES UN CONTRATO. Rige las relaciones entre mandante y mandatario; es un acto

bilateral, un contrato. Requiere un acuerdo de voluntades, expreso o tácito, entre mandante
y mandatario. Regula las relaciones internas entre el principal, el mandante, y la persona a quien
éste le confía sus asuntos, el mandatario.
REPRESENTACIÓN
• REPRESENTACION : la representación es una SITUACION JURIDICA declaración unilateral de voluntad

que emite el representado, que es dirigida hacia los terceros –generalmente mediante un poder–,
para que el representante obre por cuenta y orden de aquel, produciendo el efecto jurídico principal,
que es la eficacia directa.
Dos elementos caracterizadores: actuación en nombre ajeno y la producción de los efectos

directamente en el dueño del negocio.
La representación también importa una sustitución que el derecho únicamente admite dentro de
ciertos límites y bajo determinados presupuestos, para evitar convalidar la invasión de la esfera
jurídica ajena
• PODER: EL DOCUMENTO → REPRESENTACION ESCRITA (El instrumento)
CON
representación
El mandato
puede ser
SIN
representación
Art. 1320.- Representación. Si el mandante confiere poder para ser representado, le son aplicables las
disposiciones de los artículos 362 y siguientes.
Es decir, remite a las reglas del código relativas a la representación, que es un
fenómeno jurídico, una situación jurídica, donde el mandatario transita y va
ejecutando los actos para los cuales fue encomendado y ¿Dónde está plasmado? En
algo tangible, en un instrumento materializado en la escritura pública, en su caso,
que es el poder.
Y el mandato, la relación entre mandante y mandatario en ese contrato bilateral
consensual.
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Les voy repitiendo esto porque es en donde había confusión, entre mandato,
representación y poder.
Espert señala que al mandato con representación se le aplican las normas que reglan
la relación entre representante y representado, pero no solo desde el art. 362, sino
que debe ser desde el art. 358 en adelante, que también rigen las normas que regulan
el contrato de mandato propiamente dicho en los art. 1319 al 1333.
Aun cuando el mandato no confiera poder de representación, se aplican las disposiciones citadas a las
relaciones entre mandante y mandatario, en todo lo que no resulten modificadas en este Capítulo.
En otras palabras, para el mandato sin representación también son subsidiariamente

aplicables las normas del art. 358 y siguientes, para las cuestiones no reguladas en el
mandato. En definitiva es nítida la relación que el código dispone entre mandato y
representación, al imponer que el mandato se regirá por las normas de la
representación. Directamente si es mandato con representación o subsidiariamente
si es mandado sin representación.
Hay una relación de género-especie entre mandato y representación. El legislador

ordenó la aplicación de las reglas de la representación al mandato con representación
e incluso sin ella, de un modo supletorio.
Voluntaria
Tipos de Legal o
represetación Necesaria
Orgánica
REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA
Art. 362.- Caracteres. La representación voluntaria comprende sólo los actos que el representado puede
otorgar por sí mismo. Los límites de la representación, su extinción, y las instrucciones que el representado
dio a su representante, son oponibles a terceros si éstos han tomado conocimiento de tales circunstancias,
o debieron conocerlas obrando con cuidado y previsión.
Recordar que el representado es el sujeto negocial, el representante es sujeto instrumental.
INTERPRETACIÓN DE LAS REPRESENTACIONES.

a) El apoderado no puede hacer más de lo que el poderdante podría convenir u obrar, actuando
personalmente. Esto surge del art. 362 del Cód. Civil y Comercial, cuyo texto aclara que se refiere a
la capacidad de obrar, al decir que el poderdante no puede dar poder para un acto que no puede
otorgar por sí mismo.
b) Un poder general de administración, comprende todos los actos de administración, aun cuando no
diga expresamente qué acto está determinado. Cuando es de disposición, no se presume nada, lo que
no está escrito como facultad específica, no puede hacerlo. La representación otorgada en términos
generales no comprende más que los actos de administración, aunque el poderdante declare que no
se reserva ningún poder y que el apoderado puede hacer todo lo que considere conveniente.
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c) De la enumeración del art. 375 del Cód. Civil y Comercial surgen los negocios para los que son
necesarios poderes especiales. Son aquellos negocios que, en mayor o menor medida, comprometen
directa o indirectamente el patrimonio del poderdante y también los de administración extraordinaria,
de obligación, de gravamen y de disposición de bienes, así como algunos negocios familiares.
d) La representación no se extiende a actos análogos, ni a los que pudieran considerarse consecuencia
del que se ha encargado al apoderado. Este principio se desprende de los artículos 359 y 361 del Cód.
Civil y Comercial.
e) La representación autoriza al apoderado a realizar todos y cada uno de los actos necesarios para
cumplir la obligación contraída (Art. 360 C.C. y C.).
El Art 372 inc. b, amplia el enunciado del Art 360 pone como centro y límite de la
interpretación el negocio encomendado, pero expresa que la representación no
alcanza al objeto del poder y a los actos necesarios para la ejecución, realizar las
gestiones encomendadas y cumplir las instrucciones, y esas instrucciones deben
estar escritas.
Por ejemplo: PARA COMPRAR Y VENDER INMUEBLES NO ES NECESARIO UN PODER

ESPECÍFICO. - Los llamados <poderes generales de disposición= no son tales, sino una enumeración de
los distintos negocios que el apoderado puede realizar. Estos poderes especiales son <específicos= o
<especialísimos= cuando, además del género de negocio que autorizan a realizar, determinan el bien
objeto del mismo. Esta determinación es la excepción, como lo explicita el art. 375 inc. b. del Cód. Civil y
Comercial al decir que son necesarias facultades expresas en el instrumento del poder para otorgar el
asentimiento conyugal, en cuyo caso deben identificarse los bienes a que se refiere dicho apoderamiento.
Capacidad para otorgar el poder y para aceptarlo
 Para que se produzca el fenómeno de la representación voluntaria el otorgamiento de poder, es decir

la realización de un acto de apoderamiento, solo puede efectuarlo una persona capaz.
 Por su parte, para ser apoderado la capacidad requerida es menor porque sus efectos no se le
imputan a él sino al poderdante como expresa el art. 1323 del Código Civil y Comercial. Apoderado
puede ser cualquier persona tanto una persona natural como una persona jurídica.
MANDATO SIN REPRESENTACIÓN
Art. 1321.Mandato sin representación. Si el mandante no otorga poder de representación, el mandatario

actúa en nombre propio pero en interés del mandante, quien no queda obligado directamente respecto del
tercero, ni éste respecto del mandante. El mandante puede subrogarse en las acciones que tiene el
mandatario contra el tercero, e igualmente el tercero en las acciones que pueda ejercer el mandatario
contra el mandante.
El precepto, más allá se señalar que el sujeto actúa en nombre propio, dispone que el
mandante no queda obligado frente a terceros, pero en la relación interna existe un
contrato que legitima la actuación del mandatario y determina que él no actúa en su
propio interés sino que lo hace en el del mandante y con la intención de satisfacer
una necesidad del mandante, por lo que el acto celebrado con los terceros no resulta
<indiferente= a los intereses del mandante. Es tan importante este tema porque la
legitimación que ustedes como notarios vayan a verificar en una escritura y cuando
van a autorizar la escritura tienen que estar muy seguros con esta legitimación del
requirente para actuar porque sino la responsabilidad es muy grande del escribano y
fíjense que el CCyC para subsanar el acto donde haya actuado una persona sin estar
suficientemente legitimado prescribe a los 10 años, o sea que 10 años no van a
dormir tranquilos si no legitimaron bien el acto.
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 El mandatario obra en nombre propio, pero en interés ajeno por lo que las relaciones internas
generadas en el mandato no trascienden al ámbito externo.
 El mandatario que obra en nombre propio adquiere los derechos y asume las obligaciones derivadas
de los actos realizados con terceros aun cuando éstos conozcan el mandato.
ONEROSIDAD
Art. 1322. Onerosidad. El mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la retribución, la
remuneración es la que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. A falta de
ambos, debe ser determinada por el juez.
Recordemos que el decálogo del notario hace mención que la función del notario es
evitar la contienda entre los hombres.
CAPACIDAD
Art 1323.Capacidad. El mandato puede ser conferido a una persona incapaz, pero ésta puede oponer la
nulidad del contrato si es demandado por inejecución de las obligaciones o por rendición de cuentas,
excepto la acción de restitución de lo que se ha convertido en provecho suyo.
Obligaciones del Mandatario. Art. 1324

FORMA:
Se trata de un negocio no formal, salvo el objeto del contrato requiera lo contrario, pero en principio las partes
son libres en cuanto a la forma de perfeccionar el contrato. Esta característica surgía del Cód. Civil que en el art.
1873 permitía que el contrato se celebrara por instrumento público o privado, por cartas y también
verbalmente, estipulación que no se reitera en el Código civil y comercial de la Nacion.
Conflicto de intereses Art. 1325

Si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la
ejecución del mandato, o renunciar.
La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al
mandatario su derecho a la retribución.
Mandato a varias personas Art1326. Si el mandato se confiere a varias personas sin estipular expresamente
la forma o el orden de su actuación, se entiende que pueden desempeñarse conjunta o separadamente.
Sustitución del mandato. Art 1327

El mandatario puede sustituir en otra persona la ejecución del mandato y es responsable de la elección del
sustituto, excepto cuando lo haga por indicación del mandante.
Art. 1328.- Obligaciones del mandante. El mandante

Está obligado a:
a) suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato y compensarle, en
cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que haya incurrido para ese fin;
b) indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la ejecución del mandato, no
imputables al propio mandatario;
c) liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole de los medios
necesarios para ello;
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d) abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario,
debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido
un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restitución.
Extinción del mandato art 1329. El mandato se extingue:

a) por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de la condición resolutoria
pactada;
b) por la ejecución del negocio para el cual fue dado;
c) por la revocación del mandante;
d) por la renuncia del mandatario;
e) por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.
REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA
Artículo 358 expresa que <los actos jurídicos entre vivos pueden ser celebrados por medio de representante,
excepto en los casos en que la ley exige que sean otorgados por el titular del derecho=. A su vez, el artículo
distingue los siguientes supuestos:
• La representación es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico, el cual no necesariamente tiene
que ser el mandato, ya que podría derivar de un contrato asociativo, como la unión transitoria o el
acuerdo de colaboración, que en todo caso obliga a designar un representante o también de una
declaración unilateral de voluntad.
• Es legal cuando resulta de una regla de derecho (arts. 26, 645 y 646 inc. f]) respecto de los padres, lo
cual supone el ejercicio de la responsabilidad parental, y también en caso de personas humanas con
capacidad restringida y con incapacidad (art. 32, 38, 44).
• Es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica (arts. 170 y concordantes de cada
clase de persona jurídica; art. 58 Ley 19550).
El principio general es que los actos entre vivos pueden celebrarse por medio de representante (art. 358
CCCN), salvo aquellos que la ley dispone sean otorgados por el titular del derecho
No pueden ser efectuados por el representante:
• a) las disposiciones de última voluntad (ver art. 2465)
• b) los actos derivados del ejercicio del albaceazgo (art. 2525)
• c) los inherentes al ejercicio de la tutela (art. 105)
• d) el ejercicio del sufragio y otros derechos políticos
• e) la celebración de matrimonio (art. 418), con excepción del matrimonio a distancia (que se acepta
por la Convención de Nueva York de 1962 7).
• f) determinados actos procesales.
EFECTOS DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA

En la representación operan los siguientes efectos:
• a) <Los actos celebrados por el representante en nombre del representado y en los límites de las
facultades conferidas por la ley o por el acto de apoderamiento producen efecto directamente para el
representado= (art. 359).
• b) <La representación alcanza a los actos objeto del apoderamiento, a las facultades otorgadas por la
ley y también a los actos necesarios para su ejecución= (art. 360).
• c) La eficacia de las limitaciones, la extinción del poder o la existencia de supuestos (actos jurídicos) no
autorizados, <son oponibles a terceros si éstos las conocen o pudieron conocerlas actuando con la
debida diligencia= (art. 361).
AUTOCONTRATO O ACTO CONSIGO MISMO

Nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico, sea por cuenta propia o de
un tercero, sin la autorización del representado (art. 368).
El contrato consigo mismo o la autocontratación es una figura por medio de la cual mediante el otorgamiento
unilateral de una sola persona se crean relaciones jurídicas entre dos patrimonios distintos. El supuesto se
presenta cuando la persona actúa simultáneamente en nombre propio y en el de un tercero o en nombre de
dos sujetos diferentes.
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RATIFICACIÓN
La ratificación suple el defecto de representación, cubre su carencia o los defectos de que ella adolezca.
Cumplida la ratificación, la actuación se reputa autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es
inoponible a terceros que hayan adquirido derechos con anterioridad.
EXTENSIÓN DEL APODERAMIENTO

 Los apoderamientos pueden ser conferidos en términos generales o con facultades expresas
(art. 375).
Las facultades contenidas en el poder son de interpretación restrictiva. Por ello, el apoderamiento siempre
constituirá el límite para la actuación del representante.
Un poder general de administración comprende todos los actos de administración

que ustedes puedan imaginar, aun cuando no diga expresamente el acto determinado.
Si no está específicamente en la cláusula un acto, siempre que sea de administración,
no importa que no esté concretamente, igual lo podemos hacer, porque todo lo que
tenga que ver con administración aunque no esté literalmente puesto en el texto, si es
administración, va a poder llevar a cabo el apoderado. Entonces con un poder general
de administración pueden comparecer ante cualquier organismo nacional, provincial o
municipal para realizar actos que tengan que ver con administración. ¿Cuáles son los
actos de administración? Todo acto que implique producir frutos, conservar el
patrimonio, pero jamás restar, la administración suma.
Cuando se trata de disposición no se presume nada, lo que no está expresamente

establecido no puede hacerse. Ejemplo: un poder para que dé en locación un
inmueble, no dice plazo de nada, es un acto de administración, ustedes escribanos van
a poder legitimar al apoderado para que pueda firmar un contrato de locación hasta
por 3 años (conforme a la ley de locaciones urbanas), que es el mínimo legal, si supera
el plazo establecido como mínimo legal para las locaciones ya no se considera un acto
de administración, si no faculta expresamente por el plazo mayor no se puede hacer.
Dar en alquiler es un acto de administración, siempre y cuando sea por el tiempo legal
reglamentario, si yo voy a alquilar por 3 años es un acto de administración, si alquilo
por 10 años es un acto de disposición. Si el poder general de administración, si
simplemente dice <dar en locación= y no dice el plazo, se entiende que es el plazo
legal reglamentario. Ese poder no me va a hacer presumir que tiene facultades para
alquilar por 10 años un inmueble, por ejemplo.
Cuando se trata de un poder de disposición, puede ser general de disposición y puede

tener una cláusula que diga <y todos los actos de disposición que considere menester
hacer= eso es mentira. Ya que disposición es disminuir el patrimonio, sacar del
patrimonio, por eso la ley es muy cuidadosa y tuitiva en ese sentido. Los poderes
generales de disposición no son otra cosa que un cúmulo de facultades específicas de
administración (creo que refiere disposición) y literalmente tiene que estar escrito, no
se presume.
ATENCIÓN
El poder conferido en términos generales solo incluye los actos propios de administración ordinaria y los
necesarios para su ejecución.
Existen actos de administración ordinaria y extraordinaria.
Un poder conferido en términos generales, e incluso amplios, puede contener las facultades especiales exigidas
por el artículo 375 nos sugiere cuando su mención integre el cuerpo o texto del mismo, en cuyo caso se
interpreta cumplida debidamente la explicitación de la atribución y, por lo tanto, el poder puede considerarse
especial a esos efectos.
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→ Art. 375.- Poder conferido en términos generales y facultades expresas. Las facultades contenidas en el
poder son de interpretación restrictiva. El poder conferido en términos generales sólo incluye los actos propios
de administración ordinaria y los necesarios para su ejecución.
Son necesarias facultades expresas para:
a) Peticionar el divorcio, la nulidad de matrimonio, la modificación, disolución o liquidación del régimen
patrimonial del matrimonio.
b) Otorgar el asentimiento conyugal si el acto lo requiere, caso en el que deben identificarse los bienes a
que se refiere.
c) Reconocer hijos, caso en el que debe individualizarse a la persona que se reconoce.
d) Aceptar herencias.
e) Constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes
registrables.
f) Crear obligaciones por una declaración unilateral de voluntad.
g) Reconocer o novar obligaciones anteriores al otorgamiento del poder.
h) Hacer pagos que no sean los ordinarios de la administración.
i) Renunciar, transar, someter a juicio arbitral derechos u obligaciones, sin perjuicio de las reglas
aplicables en materia de concursos y quiebras.
j) Formar uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, sociedades,
asociaciones, o fundaciones.
k) Dar o tomar en locación inmuebles por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por más de
un año.
l) Realizar donaciones, u otras liberalidades, excepto pequeñas gratificaciones habituales.
m) Dar fianzas, comprometer servicios personales, recibir cosas en depósito si no se trata del necesario, y
dar o tomar dinero en préstamo, excepto cuando estos actos correspondan al objeto para el que se
otorgó un poder en términos generales.
Clase 2
PODER ESPECIAL IRREVOCABLE
El Poder especial irrevocable es una figura autónoma, pero que debe reunir los
requisitos establecidos en la ley para que pueda tener la utilidad que el espíritu de la
ley le da. La irrevocabilidad podrá convenirse, por lo cual es otra de las características
que lo diferencian del poder común.
Tengo que partir del modo de extinción de los poderes ordinarios, que son
esencialmente revocables. Voluntariamente elijo quien puede actuar en mi nombre y
representación El poder común es un acuerdo de voluntades y puede revocarse en
cualquier momento por quien otorgó. Hay que tener en cuenta que para dejar sin
efecto un instrumento debo utilizar el mismo instrumento con la misma categoría, con
la misma capacidad y fuerza legal (Ej: un poder otorgado por escritura pública, la
revocación del mismo también se lo debe hacer por escritura pública).
MANDATO IRREVOCABLE
Art. 1330.- Mandato irrevocable. El mandato puede convenirse expresamente como irrevocable en los
casos de los incisos b) y c) del artículo 380.
El mandato destinado a ejecutarse después de la muerte del mandante es nulo si no puede valer como
disposición de última voluntad.
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• Se puede convenir especialmente la irrevocabilidad (art. 1330 CCyC) y remite a las reglas de la
representación voluntaria inc. b y c del art 380
• La IRREVOCABILIDAD podrá convenirse a) muerte del representado o representante, b) siempre que lo
sea para actos especialmente determinados, limitado por un plazo cierto, en razón de un interés
legítimo que puede ser solamente del representante(novedad introducida por el C.C.C.N, el Código de
Vélez decía que no podía ser irrevocable), o de un tercero, o común a representante y representado, o
a representante y un tercero, o a representado y tercero, se extingue llegado el transcurso del plazo
fijado y puede revocarse mediando justa causa.
EXTINCIÓN DE PODERES
Art. 380 CCyC EXTINCIÓN. El poder se extingue:

a) por el cumplimiento del o de los actos encomendados en el apoderamiento;
b) por la muerte del representante o del representado; sin embargo subsiste en caso de muerte del
representado siempre que haya sido conferido para actos especialmente determinados y en razón
de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o común a
representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero;
c) por la revocación efectuada por el representado; sin embargo, un poder puede ser conferido de
modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente determinados, limitado por un
plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, o de un
tercero, o común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a
representado y tercero; se extingue llegado el transcurso del plazo fijado y puede revocarse si
media justa causa.
d) por la renuncia del representante, pero éste debe continuar en funciones hasta que notifique
aquélla al representado, quien puede actuar por sí o reemplazarlo, excepto que acredite un
impedimento que configure justa causa;
e) por la declaración de muerte presunta del representante o del representado;
f) por la declaración de ausencia del representante;
g) por la quiebra del representante o representado;
h) por la pérdida de la capacidad exigida en el representante o en el representado.
El art. 380, en 8 incisos detalla las causas que pueden provocar la extinción de una representación voluntaria y
la excepción que puede llegar a impedir la revocación, en siete de las causas expresadas, si se dan las
circunstancias enunciadas en los incs. b y c, pero que se podrían aplicar a todos los incisos que le siguen.
Ej. Una compraventa, que es un negocio especial determinado, que por el objeto del negocio, si
es un inmueble, tenemos que ver el CCyC qué exige para la transferencia de bienes inmuebles
(título, modo, e inscripción en el registro). El instrumento privado, llamado boleto de
compraventa, puede llegar a terminar con todos los elementos tipificantes del contrato de
compraventa, pero por instrumento privado no se transmite el dominio de bienes inmuebles, se
requiere de la escritura pública, con lo cual el comprador tiene un título (que no es <justo
título=. Justo título, es un título que tiene las formalidades, según el objeto de que se trata, que
requiere la ley, si es un inmueble el CCyC exige escritura pública). Un justo título sería una
escritura pública donde se transfirió el dominio pero por alguna observabilidad, es título no
puede llegar a ser tal, entonces le falta subsanar para poder completarse el acto efectivamente y
con la eficacia que debe ser conforme a las normas.
Ese es un ejemplo clásico donde podríamos utilizar el poder especial irrevocable, porque de no
poder transferirlo ahora, no importa si fallece el poderdante, si le sobreviene incapacidad, igual
el representante podrá concluir con ese negocio jurídico.
Recordemos que la irrevocabilidad tiene que tener un plazo determinado, puede convenirse
que al cumplimiento del plazo este subsista como poder común, de lo contrario este se
extingue.
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Si se cumple el plazo de irrevocabilidad, y el titular fallece, el comprador con boleto va a tener

que ingresar ese negocio al proceso sucesorio, ahí utilizar el art. 16 de la ley 17801 – tracto
abreviado- o bien esperar que se le adjudique a los herederos y luego los herederos puedan
transferir.
Interés legítimo, si pagué por el inmueble lo más lógico es que tenga la titularidad del mismo.
Los poderes en la mayoría de los lugares de la Argentina no se registran, con lo cual es todo un
problema porque yo no sé si esta revocado o no. Los boletos de compraventa tampoco se
registran, por lo tanto siguen a nombre del titular registral. Por lo cual, si el titular registral
tiene un problema judicial, se le podría embargar el inmueble y el comprador por boleto se
vería perjudicado, por más que tenga un poder especial irrevocable. Inclusive podrían inhibir al
titular de disponer de sus bienes, por lo tanto cuando el comprador quiera suscribir la escritura
traslativa de dominio con dicho poder especial (para lo cual está perfectamente facultado),
cuando el escribano solicite la libre disposición de los bienes del poderdante (titular registral) y
las condiciones jurídicas del inmueble y le puede aparecer inhibido o con algún embargo. Esta
es una de las desventajas del poder especial irrevocable, es decir, el poder especial irrevocable
no sanea nada.
Ventajas del poder especial irrevocable: subsiste aun después de una incapacidad
sobreviniente o de la muerte del poderdante a diferencia del poder común que con estas
circunstancias, hechos naturales, se extingue según el art. 380. La ventaja sería, en otras
palabras, poder continuar con el negocio independientemente de lo que le suceda a las partes.
Otra ventaja principal sería la posibilidad, que es un puente, un nexo entre el negocio base y la
concreción de ese negocio en el formato de escritura pública. Existiendo el negocio base y
existiendo el poder irrevocable tenemos la seguridad de que vamos a llegar a la escritura
pública independientemente de las circunstancias que puedan modificarse con los titulares del
dominio anterior, por ejemplo. Esta sería la ventaja principal, asegurarnos mientras se den las
condiciones para llegar a la escrituración, que pueden ser de variada forma, eso nos sirve de
sustento, de un cable, de un nexo para llegar a la escritura pública en el futuro.
Un ej. si falta la mesura, falta inscribir la mensura, la subdivisión que se hacer de los lotes, etc.
y eso lleva tiempo y tenemos una inmediatez, alguna necesidad por alguna urgencia de esa
naturaleza, lo complementamos a nuestro boleto de compraventa, le sumamos el poder
irrevocable y sabemos que ese negocio se va a concretar en la escritura pública que va a ser la
forma de transferir el dominio independientemente de lo que pase con la vida del poderdante.
Desventajas del poder especial irrevocable: no hay mutación a nivel registral. Al no

producirse una modificación del dominio, cualquier situación que se dé con un embargo o una
inhibición en un futuro puede trabar la concreción de ese negocio que teóricamente estaba
asegurado por el poder especial irrevocable.
Hay un negocio base que se cerró con todos los elementos esenciales, por ejemplo de una
compraventa, en donde se cumplieron con esos elementos esenciales, pero según el objeto de
esa compraventa para la transferencia del dominio, si es un inmueble el código exige título,
modo e inscripción en el registro y el instrumento privado <boleto de compraventa= solamente
cumplió con los elementos esenciales de la figura de compraventa pero para la transferencia de
dominio, solamente con el modo si es que hubo posesión, pero me faltó el título, que es la
escritura pública y me falta la inscripción en el registro. Esas obligaciones de hacer que
emergen del boleto de compraventa que es mi negocio base lo puede hacer un mandatario.
Los boletos privados no son instrumentos registrables conforme al art. 2 de la ley 17801. Antes
sí, si ven un folio real con una inscripción de un boleto habrá sido en la antigüedad con la ley
14005 con la venta en mensualidades.
Los poderes (en la mayoría de los lugares de la Argentina) no se registran, con lo cual es todo
un problema porque yo no sé si esta revocado o no. Los boletos de compraventa tampoco se
registran, por lo tanto siguen a nombre del titular registral. Por lo cual, si el titular registral
tiene un problema judicial, se le podría embargar el inmueble y el comprador por boleto se
vería perjudicado, por más que tenga un poder especial irrevocable. Inclusive podrían inhibir al
titular de disponer de sus bienes, por lo tanto cuando el comprador quiera suscribir la escritura
traslativa de dominio con dicho poder especial (para lo cual está perfectamente facultado),
cuando el escribano solicite la libre disposición de los bienes del poderdante (titular registral) y
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las condiciones jurídicas del inmueble y le aparece inhibido o con algún embargo. El boleto no
es justo título para una tercería de dominio, no lo exime de la exposición registral.
En cuanto a lo impositivo, al no haber una modificación registral, haría que ese inmueble
figure dentro del patrimonio del vendedor (poderdante). Por lo cual la AFIP estableció a través
de una resolución que todos los poderes irrevocables que se hagan, que obviamente van a estar
vinculados a una transferencia ya tienen que tributar el impuesto, o sea, que la parte impositiva
ya la cumplimos, es el único poder que tiene la parte impositiva bien determinada. Se otorgó la
posesión, que es el hecho imponible que se debe dar, y necesariamente debemos tributar el
impuesto a la transmisión onerosa de inmuebles en el poder, independientemente si se hace
dentro de 5 años en la escritura traslativa de dominio, pero la percepción de ese impuesto ya se
dio. Eso dio lugar a poderes en donde no se hable de la posesión y la posesión se daba por acta
separada de manera tal que no se configura el hecho imponible y no se retenía el impuesto.
Pero es muy poco usual ver eso, poderes irrevocables en donde la posesión no se haya
otorgado.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA

La ley y la doctrina reconoce la existencia de representaciones irrevocables → es una figura autónoma,
reconocida por la técnica jurídica para mantener la representación (frente a causas subjetivas de revocación)
en interés de todos o de algunos de los sujetos
Esta irrevocabilidad solo cede ante la justa causa declarada judicialmente.
Pregunta de Examen:
La única forma de revocar un poder especial irrevocable es judicialmente, porque la justa causa
la debe declarar su señoría, el juez. No se puede hacer vía notarial.
¿Cuáles son las causas que judicialmente podrían considerarse justa causa? cualquiera que
pueda convencer al juez que ha cesado esa confianza que llevó al poderdante a otorgar un
poder al apoderado. Por ejemplo, prueba que lo defraudó gravemente, que tenga pruebas de
que ha falsificado algún instrumento público, que le ha robado dinero, que ha atentado contra
su vida, circunstancias que tendrá que probar judicialmente.
Pregunta alumno ¿El procedimiento judicial para solicitar la revocación de un poder otorgado
irrevocable se formula como una petición extracontenciosa o es una pretensión procesal
contenciosa? ¿Hay contradicción, hay partes o solo es una petición al juez alegando la justa
causa y probándola?
Profe: Claramente va a ser contenciosa, porque se tiene que plantear revocar el poder otorgado
irrevocable, entonces tengo que probar una justa causa. Distinto es la unilateralidad en un
poder común donde voy a una escribanía y, le guste o no le guste a usted mandatario, revoco y
luego el escribano hace la escritura de revocación de poder y envía una carta documento
notificándole que se abstenga de realizar todo acto dado que se le ha revocado su poder y no
tiene más facultades para hacerlo. Usted mandatario no tiene nada que decir y le exigen que
devuelva el original. Traslade la situación a un poder especial irrevocable en donde usted tiene
que transferir el inmueble a su propio nombre ¿no se va a defender?
Alumno: ¿me van a correr traslado de la solicitud de revocación del poder (irrevocable)? Profe:
y de la causa que se plantea como justa causa y que el juez va a tener que decir si es o no justa
causa. Va a tener la oportunidad de defender eso o de demostrar si existe o no existe (justa
causa).
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Para tener en cuenta (pregunta de examen)

 El mero pacto de irrevocabilidad no hace aplicables los incisos b y c del artículo en análisis y solo tiene
relevancia en la relación entre mandante y mandatario y no frente a terceros.
 La sola expresión <Confiere Poder Especial Irrevocable= sin un negocio base, no estipulo un plazo
cierto, o si faltare alguna causa subjetiva de revocación, no existirá ninguna referencia con la
representación común y como tal debe utilizarse, como un poder común.
 La representación irrevocable impone la existencia de un negocio base, del que surja el interés de las
partes en lograr la ejecución.
 Las referencias al plazo limitado y a la justa causa de revocación pudieron haberse omitido, porque
están implícitas en todo negocio jurídico, por la aplicación de los principios generales de la buena fe,
equidad, abuso del derecho y moral.
 La Irrevocabilidad surgida de la aplicación de cualquiera de estos incisos hace perder al poderdante el

derecho a dejarla sin efecto por su sola voluntad, por tanto carece de eficacia la revocatoria unilateral.
Según Troplong <La revocación es un acto estéril que no quita al mandatario ninguno de sus derechos*
 Una vez finalizado el plazo pactado para la irrevocabilidad, el poder podrá ser usado como Poder
común, si así expresamente lo dice en su texto. Ahora si nada dice significa que coincide el plazo de
finalización de la irrevocabilidad con la caducidad del mandato.
A veces coincide la caducidad del poder especial irrevocable con la caducidad del poder en
sí, de no poder usarlo más. Cuando en el poder dice <se pacta la irrevocabilidad por 10
años= seguidamente dice <el presente poder vencido dicho plazo no podrá ser usado ni
como poder común=
Otras veces no coinciden los plazos de caducidad del poder especial irrevocable con la
caducidad del poder común, por lo que el poder puede continuar usándose como poder
común y puede ser revocado voluntariamente. Dice <vencido dicho plazo el presente poder
podrá ser usado como poder común=. Ahora si falleció el poderdante o le sobrevino
incapacidad no lo voy a poder usar como poder común.
Cuando nada dice respecto de la continuidad del poder especial irrevocable como poder
común, vencido el plazo establecido, no se puede utilizar como poder común.
 El representante con poder común no irrevocable puede otorgar una sustitución irrevocable, si así lo exige
el interés del tercero con quien contrato en nombre del poderdante. El representante irrevocable puede
sustituir su representación, también con carácter irrevocable, en otra persona.
Si en el poder está prohibida la sustitución, no lo va a poder hacer
 El apoderado irrevocablemente instituido no puede indicar a una tercera persona como destinataria de
los derechos que tiene la facultad de transmitir; se requiere ineludiblemente la previa cesión (onerosa o
gratuita) de la persona que es parte del negocio base (clausula usual: o a quien este indique).
El poderdante lo faculta al apoderado que transfiera el dominio a favor del comprador o

de sus cesionarios. Ejemplo, compro un inmueble por boleto de compraventa y luego
quiero venderlo, pero como tengo un boleto no puedo transmitir el dominio (ya que no
tengo el dominio) entonces voy a ceder mi posición contractual en ese contrato. Cuando se
transfiera el dominio no van a hacer doble transferencia, se puede transferir directamente al
cesionario. Tiene que estar claramente en el texto del poder irrevocable.
 El apoderado irrevocable tiene facultades para cumplir el negocio transmitiendo los derechos a quien
demuestre ser sucesor universal o singular del primitivo adquirente, aunque no lo hubiera previsto el
poder.
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El comprador fallece, entonces se puede transferir el inmueble directamente a favor de

los herederos declarados, pero para ello necesito el sucesorio del comprador, ya que
necesito la declaratoria de herederos para ver quiénes son los que le suceden.
LEYES TRIBUTARIAS
Siguiendo con poderes, uno de los requisitos es el negocio base, ese negocio base esta
sujete a las leyes tributarias. Ejemplo, un boleto de compraventa tiene que cumplir con el
impuesto de sellos de cada provincia, para el impuesto de sellos Chaco tiene 1,5% en los
instrumentos privados, que cuando se certifica la firma de un boleto de compraventa tiene
que cumplir con ese impuesto. Corrientes tiene una modalidad diferente en cuanto al
procedimiento, por ejemplo antes de certificar la firma, ya debe pasar por rentas y pagar el
impuesto de sellos y ya se viene seguro con el instrumento del boleto de compraventa, ya
con el comprobante del pago de impuestos. Chaco no tiene eso y es un problema porque,
según el código fiscal, da 30 días desde la certificación para que puedan sellar el contrato y
esto si es un problema porque a veces no pagó todavía el impuesto de sellos y viene a
querer utilizarlo como negocio base para que ustedes autoricen una escritura de poder
especial irrevocable y para poder adjuntar a su protocolo la copia certificada del boleto de
compraventa tienen que hacerlo con todos los requisitos de las leyes tributarias, ya tiene
que estar pago el impuesto de sellos, porque ustedes son responsables al calificar ese acto,
entonces hay que tener mucho cuidado. Esto hablando de impuestos provinciales, pero
tenemos el impuesto nacional que es el impuesto a la transferencia onerosa de inmuebles o
el impuesto a la ganancia cedular, si corresponde.
A veces viene un boleto de compraventa, hubo posesión en el boleto de compraventa y no

se pagó AFIP. Ustedes antes de autorizar el poder especial irrevocable van a tener que
decirle a sus requirentes que tienen que abonar el impuesto ITI que corresponde en este
caso al 1,5% y ver cuánto tiempo pasó del boleto y pasó 1 año, ya que desde que hubo
posesión se generó el hecho imponible, entonces desde esa fecha debió abonar, ahora va a
tener que ir a la AFIP para que liquide con las multas correspondientes, los intereses, que
eso lo tienen que llevar directamente a la AFIP porque nosotros no somos contadores, para
poder liquidar las multas.
Verificar que el negocio base cumpla con las leyes tributarias. Si de la redacción del poder irrevocable surge la
configuración de supuestos contemplados por las leyes tributarias como hechos imponibles, deberá cumplirse
con ellos.
Uno es el impuesto de sellos y otro el impuesto a la transferencia onerosa de inmuebles
o bien, la ganancia cedular.
Un Poder especial Irrevocable puede ser otorgado a favor del comprador, a su vez apoderado irrevocable,
puede actuar con ese doble carácter en la escritura de compra, aunque no surja del texto del poder la
conformidad expresa o implícita del poderdante para el autocontrato, dado que el negocio especial y
determinado, que es la base de la irrevocabilidad, hace posible que el mandatario ejerza la representación en
provecho propio.
Esto significa, que del texto del poder el titular puede otorgar poder directamente al
comprador y ahí va a haber como un autocontrato, ya que el comprador es el apoderado
y a su vez tiene que escriturar a su propio nombre en virtud de ese poder especial
irrevocable.
Recuerden que en los poderes comunes una de las prohibiciones es el autocontrato. Si
yo faculto a una persona para que venda un inmueble, esa persona no puede venderse a
sí mismo, porque habría conflicto de intereses. En el poder especial irrevocable SI
puedo ejercerlo, ya que hay un negocio especial y determinado.
El inciso c, mantiene la representación ante una causa subjetiva, como lo es la voluntad del poderdante, el inc.b
mantiene la representación ante una causa objetiva de revocación (la muerte o incapacidad del poderdante).
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Ambos artículos se basan en idéntico elemento para su aplicación <interés legítimo" de las partes contratantes,
en lograr la ejecución de un negocio especial.
¿A quién se debe expedir copia o testimonio de la escritura de representación irrevocable?
Al contrario lo que ocurre en el poder común, debe expedirse, salvo indicación en el mismo instrumento, PARA
EL APODERADO, que será, a su vez, la persona legitimada para solicitar un segundo o ulterior testimonio.
¿Si el poderdante revoca unilateralmente la representación irrevocable y comunica al notario, como debe
actuar el escribano? → El notario debe comunicar de manera fehaciente al apoderado y al contratante y, si
estos deciden igualmente utilizarlo, deberá dejar constancia de todo lo actuado en la respectiva escritura.
Recuerden, por vía notarial no se puede revocar un poder especial irrevocable, tienen
que hacerlo por vía judicial. Es el juez el que debe decidir si es o no justa causa para
revocar el poder irrevocable. Distinto es que se trate de un poder común en el cual va a
la escribanía, con un instrumento de la misma naturaleza deja sin efecto.
Alumno: ¿en qué otros casos se utiliza poder irrevocable?

Profe: En las hipotecas cuando se tiene que reinscribir la hipoteca porque pasó el tiempo
de caducidad, entonces dentro del mismo contrato hipotecario se suele otorgar poder
especial irrevocable para que el acreedor pueda reinscribir, tantas veces sea necesaria, la
hipoteca. Porque una vez que caducó el plazo de inscripción caduca el derecho real de
preferencia pero queda una obligación natural, pero la obligación natural no es
ejecutable, entonces si le da al acreedor hipotecario facultades, si no lo encuentran al
deudor, el mismo acreedor emérito de ese poder irrevocable, no importa si murió, si esta
incapaz el deudor, igual puede reinscribir la hipoteca.
Anteriormente a cualquier poder se le adosaba <irrevocable= pensando que de esta

forma no se podría atacar el poder, con ese poder destruía cualquier cosa. El término
<irrevocable= no le da esa calidad si no tiene los elementos esenciales que son el
negocio base, limitado en el tiempo (plazo) y el interés de las partes.
Tienen que tener presente que ninguna persona puede otorgar un poder para que otra
persona realice un acto en su nombre y representación que él no lo podría hacer. Ese es
el parámetro que tienen que tener en cuenta. Si otorgo un poder para vender tengo que
ser el propietario.
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UNIDAD 2 “DERECHOS REALES DE GARANTÍA. HIPOTECA”
CLASE 3
DERECHO REALES DE GARANTÍA
Se plantea el siguiente caso, una persona desea comprar un inmueble y no le alcanza para pagar la totalidad del precio ¿Cómo se
asegura el vendedor que el comprador pague en el futuro el saldo del precio tal cual acordaron? El vendedor se plantea que podría
realizarse un boleto de compraventa para que una vez pagada la totalidad del precio se realice la escritura pública traslativa de
dominio. Ahora bien, el boleto de compraventa (instrumento privado), a pesar de ser muy útil, presenta desventajas. Una de ellas es
que no hay mutación en el registro de la propiedad inmueble, porque no tiene vocación registral. Las inscripciones en el registro son
para publicidad hacia terceros, entonces hacia terceros el bien sigue siendo del vendedor. No hay forma de cambiar la titularidad a
través de un instrumento privado.
¿Cómo se conoce el patrimonio que posee una persona? Con los registros públicos, en los cuales podemos saber cuáles bienes
registra a su nombre.
Esa garantía que nosotros estamos buscando para un buen asesoramiento tenemos que tener el reflejo registral, para tener esa
prioridad, ese privilegio. Así como las mutaciones en el dominio tienen que tener un reflejo registral para poder enterarnos y para
que realmente la prenda común de los acreedores que es el patrimonio del deudor pueda cumplir esa verdadera función, son los
bienes registrables. El boleto de compraventa no se registra, de manera tal que ese inmueble ya salió del patrimonio del vendedor,
pero en el registro sigue a nombre del vendedor (titular). Esto es un indicio para que prestemos atención y podamos sugerir que no
es solución que se suscriba un boleto de compraventa y que esperen a que se pague todo el precio para transferir el dominio (escritura
pública). A veces los vendedores (titular registral) creen que es una manera de tener el control del comprador, y que el comprador
se va a apurar en pagar porque quiere la escritura traslativa de dominio, pero se corren estos riesgos. Si el vendedor tiene algún
problema judicial, el boleto de compraventa no es justo título, no podemos plantear una tercería de dominio, si tiene acción contra
su vendedor conforme a lo que pagó, pero es un problema. En el ámbito de la escribanía nosotros tenemos que evitar los problemas,
la contienda entre los hombres.
PRINCIPIO GENERAL
Principio general: El patrimonio es la garantía común de los acreedores
Art. 242.- Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus
obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores…
Art. 743.- Bienes que constituyen la garantía. Los bienes presentes y futuros del deudor constituyen la
garantía común de sus acreedores. El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes del deudor, pero
sólo en la medida necesaria para satisfacer su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes
en posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia.
Establece CLARAMENTE que bienes constituyen la garantía, son los bienes presentes y futuros del deudor. Acá Uds se van a
enamorar de la garantía real de hipoteca, por lo hermosa que es y las ventajas que constituye tanto para el acreedor como para el
deudor. Inclusive para el deudor (partiendo del principio de buena fe) porque el deudor grabó con derecho real de hipoteca un bien,
porque está seguro de poder pagarlo y si no puede pagarlo, no va a quedar mal frente al acreedor, porque él va a responder con ese
mismo bien sobre esa deuda a la cual se obligó en razón de ese bien, por ejemplo.
Excepción al principio general de igualdad de los acreedores → existe causa legal o convencional de preferencia.
Ojo con esto, porque tenemos un principio general de igualdad, pero si yo tengo una causa legal o convencional de preferencia para
cobrar mi crédito estoy claramente frente a una ventaja (esa ventaja la vamos a tener con el derecho real de hipoteca).
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GARANTÍAS DEL CRÉDITO
Clasificaciones
• Legales
• Convencionales
• Unilaterales
1. Garantías Personales. Deudor o terceros contraen la obligación de responsabilidad ante el incumplimiento. Falta de
publicidad, imposibilidad de persecución. Ej. fianza, cesión de derechos de garantía, seguro de caución.
Ej. Fianza: yo soy garante del contrato de locación de Juan, y me dice que no va a pagar. Entonces el locador tendrá que intimar al
garante, pero yo tengo una garantía personal, si yo me niego a pagar, el locador tendrá que perseguir mis bienes y si tengo otros
acreedores que no son privilegiados estarán en el mismo rango y sin persecución, a mí no me va a prender, no me puede perseguir,
podrá embargar, buscará en los registros públicos si tengo inmuebles, del automotor si tengo automotores o motovehículos, en el
REY (Registro Especial de Yate) si tengo embarcaciones o algún sueldo que se pueda embargar. No podemos hablar de que este
privilegiado respecto a otros acreedores.
Se tientan mucho cuando viene una persona queriendo vender, y el comprador le agrada y le inspira confianza, no tiene todo el
precio para comprar mi inmueble, y quiere hacer algo “rapidito” como garantía (ej. que le firme un pagaré). Si hablamos de otras
garantías reales llevan un poco más de tiempo, no lo puedo hacer “hoy”.
2. Garantías Reales. No derecho real. Se afecta cosas o bienes al pago de la obligación, no necesidad de determinación
objeto, no hay privilegio de cobro. Ej. fideicomiso de garantía.
El CCyC como que no habla de una necesidad de determinación del objeto, pero sí. No se escapa mucho de lo que decía Vélez
Sarsfield, el principio de especialidad no se apartó, en este CCyC está y sigue estando. De modo que ahora vamos a ver cuándo se
trata.
Derechos Reales de garantía. Afecta cosas o bienes al pago de obligación y se otorgan las facultades de
“derecho de preferencia y de persecución” y la posibilidad de realización para el cobro
Ese derecho de preferencia y de persecución es lo que distingue a las garantías que no son reales y ahora todos los principios de
especialidad, tanto en el crédito como en el objeto, lo vamos a ver más adelante. Es probable que tiendan a confundirse que no es
necesario una específica determinación, pero si miramos bien habla de ubicar en qué lugar se encuentra el objeto, inclusive habla
hasta del archivo donde yo puedo tener claramente la individualización del objeto, entonces a mi entender yo sigo sosteniendo que
el principio de especialidad es determinación claramente del objeto, yo no puedo dejar a la deriva, o al entendimiento o a la
presunción del objeto. Aclaro esto porque se puede ir leyendo en las distintas obras doctrinarias que pueden llegar a decir que el
CCyC ya no habla de una determinación, quizás en otros términos, pero el objetivo es exactamente el mismo, es individualizar el
objeto.
Ustedes pueden decirme “determinable” quizás, pero de que se tiene que individualizar con precisión sí, porque es lo que los
diferencia de las garantías que no son reales. ¿Cuál es la clave que los diferencia y que ustedes tienen que pensar que es
fundamentalmente el beneficio? La posibilidad de tener preferencia al cobro y de poder perseguir la cosa en manos de quien se
encuentre, no importa que lo vendan, porque puedo vender un bien hipotecado, pero si está grabado con una garantía real, tengo el
derecho de persecución, el objeto sigue siendo la garantía del pago del crédito.
Distinción del crédito garantizado del derecho real que lo garantiza

CRÉDITO DERECHO REAL DE GARANTÍA
1. Sujetos: acreedor y deudor 1. Sujeto: acreedor hipotecario (o acreedor
2. Objeto: prestación hipotecante), anticresis, prendario (automotores,
3. Causa fuente: mutuo, compraventa con motovehículos).
saldo de precio, etc. 2. Objeto: objeto determinado
3. Gravamen
4. Causa fuente: la convención art. 2185
CCCN
Las agencias, cuando venden un vehículo y queda saldo de precio, lo gravan con el derecho real de prenda. Esto lo vamos a
diferenciar después, cuando se trata de inmuebles, la forma escritura pública; cuando se trata de automotores o motovehículos a
través de los formularios tipos, que es el formulario 03 y el contrato prendario que llevan certificaciones de firma.
2
DISPOSICIONES COMUNES Y ESPECIALES DE DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Art. 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de créditos
se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su
tipo.
Se rigen:
• Disposiciones comunes del CCCN
• Disposiciones especiales Disposiciones Especiales:
Cuando estudiemos el concepto de hipoteca de Mariani de Vidal, vamos a ver que habla de inmuebles, pero no solo los inmuebles
son objeto del derecho real de hipoteca, tenemos disposiciones especiales (esto tienen que tener en cuenta).
• Ley 20.094 Hipoteca y prenda Naval
• Ley 17.285 Código Aeronáutico - Hipoteca Aeronáutica (Que nos permite la hipoteca aeronáutica, no son inmuebles)
• Decreto Ley 6582/58 Prenda de automotores con registro (la forma puede no ser por escritura pública, se rige con
formularios tipos del registro del automotor)
• Decreto 15.348/46 ratificada Ley 12.962 Prenda con registro en sus dos variantes (prenda fija y flotante)
• Leyes 928-9643 Warrants
• Ley 19.550 Debentures
• Ley 24.441 Letras Hipotecarias
¿Qué es lo que más se ve en una escribanía? Para que presten atención y podamos estudiar; son: Personales: fianza, cesión de
derechos en garantía. Reales: derecho real hipoteca, prenda de automotores y motovehículos.
TIPOS DE DERECHOS REALES DE GARANTÍA

 HIPOTECA
 ANTICRESIS
 PRENDA
Art. 1888 Derechos Reales sobre cosa ajena → para el Titular del derecho de garantía CARGAS O GRAVÁMENES → Dueño de la
cosa
Art. 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre
cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de
un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Art. 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
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condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Esto es importantísimo, vienen a la escribanía y dicen “quiero vender y quiero una garantía real a mi favor”, y viene otra persona y
dice “quiero grabar con garantía real mi inmueble”, o “quiero grabar con garantía real” y no les dicen que. Entonces hay que
preguntar, indagar sobre la operatoria que esta por realizar, porque si quiere grabar con derecho real de hipoteca primero es necesario
legitimar que tiene la posibilidad y la facultad de realizar ese acto de disposición, porque un gravamen real es un ACTO DE
DISPOSICIÓN. Al ser un acto de disposición, de corresponder necesitaríamos del asentimiento conyugal del cónyuge no titular.
Una parte de la doctrina minoritaria se opone a requerir el asentimiento conyugal en la constitución de hipoteca porque se está
aumentando o incrementando el patrimonio ganancial, pero la vez se está gravando con un derecho real de hipoteca, con lo cual si
no se paga, ese bien se le va a ejecutar, lo que ocasionaría un impacto inverso, negativo.
Con respecto a la legitimación, hablando del acto notarial de constitución de hipoteca, la no concurrencia del titular del inmueble a
constituir o a afectar al derecho real de hipoteca vamos a necesitar el poder especial establecido en el art. 375 inc. e) “constituir,
modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes registrables;”
Antes en el CC de Vélez no se podía constituir derecho real de hipoteca en la superficie.
Derechos Accesorios a un crédito en función de garantía.
Art. 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
CARACTERES:
1. ESENCIALES
• Convencionalidad (tiene que haber acuerdo de voluntades)
• Accesoriedad (no subsiste por sí misma, la garantía real está garantizando una obligación)
• Especialidad (tenemos que determinar el objeto y el crédito)
2. NATURALES
• Indivisibilidad
• Publicidad
PRINCIPIO DE CONVENCIONALIDAD
Solo pueden constituirse por contrato – No tácitas, ni legales.

Celebrado por los legitimados.
Con la forma exigida para cada tipo.
Art. 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los
legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
La convencionalidad es un presupuesto común en todos los derechos reales de garantía, sin un acuerdo de parte no podrá haber una
constitución de garantía, quedan excluidos entonces la constitución legal o tácita que puedan hacerse respecto de las garantías reales.
Sin acuerdo de voluntades no hay garantías reales.
Ej. quiero vender por boleto de compraventa y quiero igual garantizar con hipoteca, entonces le digo: hay que hacer la escritura de
compraventa, se estipula el precio, se establece la forma de pago 50%, en efectivo frente al escribano de acuerdo al art. 22 de la ley
25345 modificada por 25413 o se pueden utilizar los medios bancarios que establece la misma 25345 y 25413, transferencia,
cheques, depósitos en caja de ahorro, etc; pero cuando yo pacto el saldo del precio tengo que estipular el modo, si se va a pagar
mensualmente, eso es todo convención de partes, los intereses, y sobre ese saldo de precio es que se garantiza con el mismo inmueble
con una hipoteca y me dice “yo no quiero hacer la escritura pública, yo quiero un boleto de compraventa nomas” entonces eso es lo
que no podemos hacer, la forma es la escritura pública.
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PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD
ART. 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el
crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier
causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Son accesorios del crédito que garantizan Consecuencias:

Intransmisibles sin el crédito (se puede transmitir de forma conjunta, son inescindibles)
Se extinguen con el principal
Extinción de la garantía no extingue el crédito.
CRÉDITOS GARANTIZABLES
Art. 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
PUROS Y SIMPLES – A PLAZO

CONDICIONAL O EVENTUAL
DE DAR, HACER O NO HACER
Debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa.
ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO
Art. 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese
objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
Objeto de la garantía:
Cosas
Derechos (superficie) superficie: art.2206 no teníamos anteriormente. No va a ser posible una hipoteca sobre un derecho de
usufructo, por ejemplo.
Objeto actual
Individualizado en el contrato constitutivo
(hipoteca art. 2209)
ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO
Art. 2189 (Modif. 27.271). Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos
los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la
garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas,
multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto.
Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
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En la constitución indicándose
debe - sujetos
individualizarse el
crédito - objeto
garantizado - la causa
El monto en garantía debe estimarse en dinero y debe estar en el texto en la escritura. Puede que el monto del crédito
garantizado no lo esté porque no este determinado al momento de la constitución pero si tiene que estar la causa que le puede dar
origen, por ejemplo, si hablamos del resultado de un movimiento de una cuenta corriente en un banco que hoy puede estar
indeterminado, pero lo que sí tiene que estar determinado y estimarse en dinero es el monto hasta el cual se va a responder por ese
crédito, que pudiese estar indeterminado al momento de la constitución (se conoce como hipotecas abiertas)
Puede no coincidir con el monto del capital del crédito
Proyecto 98 – Art. 2093
Acto constitutivo individualizar: Crédito – Sujeto, Objeto y Causa
Capital estimarse en dinero
Puede no coincidir con el crédito si no es dinerario.
DEFECTOS DE ESPECIALIDAD
Art. 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo
Este Artículo autoriza a evitar la nulidad del acto, a establecer un criterio amplio de interpretación. Esto es en correspondencia con
principio en cuya virtud las nulidades deben ser interpretadas en forma restrictiva, no podemos tachar de nulidad sin tratar de
solucionar o subsanar el acto. Ya es actividad judicial.
INDIVISIBILIDAD
Art. 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes
afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos,
con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede convenirse la divisibilidad de la garantía
respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
Cada bien está afectado al pago del total de la deuda

El acreedor puede perseguirlos a todos o solo a uno o algunos de ellos
Puede pactarse la divisibilidad del crédito o de los bienes afectados
Puede resolverlo el juez
La regla general es la indivisibilidad, de ahí en más, como es convencional, podemos pactar perseguir a todos o solo a uno o algunos
de ellos.
EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO
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Art. 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución,
como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la
constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente
en la convención
• capital adeudado
La garantía cubre • los intereses
• daños y costas que provoca el incumplimiento posteriores a su
constitución
Sólo en caso de haberse

• los intereses
previsto en el contrato
• daños y costas anteriores a la constitución de la garantía
constitutivo
Por ello acreedor → privilegio art.2582/83

Eso tienen que tener claro al momento de redactar el contrato hipotecario, porque solo en caso de haberse previsto en el contrato
constitutivo podrán hablar de los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía, eso hay que escribirlo.
FACULTADES DEL TITULAR CRÉDITO
Art. 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho,
pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación
del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía
suficiente.
Principio General: Conserva todos sus derechos

Límite: no realizar actos que disminuyan el valor de la cosa dada en garantía Facultades del acreedor ante la
disminución:
o Considerar caídos plazos exigir total de la deuda
o Calcular valor disminución y exigir depósito u otra garantía suficiente
El titular de dominio según el art. 2195 tiene todas las facultades propias del derecho real de dominio, no obstante que haya gravado
con derecho real de hipoteca, conserva todos sus derechos pero tiene un límite. Los plazos son importantes porque yo deudor
hipotecario, para que no se ejecute el bien tengo que pagar.
INOPONIBILIDAD
Art. 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la
garantía.
Art. 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular
de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo percibido
en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.
En caso de ejecución son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Acreedor pedirá la subasta del bien libre de toda ocupación, gravamen o restricción.
Subasta por un tercero: el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo y cobrar con la garantía.
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PROPIETARIO NODEUDOR
Art. 2199. - Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien
adquiere el bien grav ado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto
del gravamen y hasta el máximo del gravamen.
Art. 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al
obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no
deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción
subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de
conocimiento.
Art. 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al
remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Art. 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el
propietario no deudor tiene derecho a:
a)
reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b)
subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c)
en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus
titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les
corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes
gravados.
El tercero adquirente o tercero poseedor Dos situaciones:

1. Garantiza con su inmueble deuda de un tercero Esto es cuando Juan es muy amigo mío y lo conozco de chiquitito, me dice
“quiero obtener un crédito, pero mi inmueble ya está gravado con derecho real de hipoteca y no me va a aceptar garantía en segundo
grado ¿gravarías tu inmueble con una deuda mía?” y como le tengo mucha confianza puedo grabar mi inmueble en garantía del
crédito de un tercero, no mi crédito, tranquilamente lo puedo hacer. Tiene una limitación, la respuesta de esa garantía es solamente
por el valor del inmueble dado en garantía, no se extiende a los demás bienes del que prestó su inmueble, para ponerlo en garantía.
2. Adquiere el inmueble hipotecado pero no asume la deuda (tercer poseedor)
RESPONDE SOLO CON EL BIEN GRAVADO

Ejecución solo después de reclamado el pago al obligado. 3° puede pagar u oponer excepciones
Tiene derecho al remanente. Excluye al propietario anterior y a creedores quirografarios
Si paga se subroga en los derechos del acreedor
HIPOTECA
Está regulada en el CCCN en el Libro Cuarto – Derechos Reales, Título XII, capítulo 2.
Art. 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que
continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución
y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
• Derecho real de garantía
• Sobre uno a más inmuebles individualizados
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• Que permanece en poder del constituyente

• Ante el incumplimiento otorga al acreedor facultades de persecución y preferencia
• Cobra sobre su producido el crédito garantizado
• Inscripción para su oponibilidad a 3° art. 1893
Mariani de Vidal: La hipoteca es el derecho real, convencionalmente constituido, sobre uno o varios inmuebles especial y
expresamente determinados, para garantizar – previa publicidad para hacerle oponible a terceros (por eso es tan importante la
forma escrita para su posterior registración)– por medio del ius persequendi (que permite caer sobre la o las cosas afectadas en
cualquier mano que se encuentren) y del ius preferendi (derecho a cobrarse con privilegio sobre el precio obtenido en la ejecución
forzada de la o las mismas), un crédito cierto y determinado en dinero del cual resulta accesorio, permaneciendo el o los inmuebles
– que salvo pacto en contrario quedan afectados en su totalidad y en cada una de sus partes al pago de todo y de cada una de las
partes del crédito (indivisibilidad) – en poder del propietario constituyende, que puede ser el deudor del crédito garantizado, o un
tercero, que afecta su inmueble sin obligarse personalmente conservando dicho constituyente las facultades inherentes a su
derecho de propiedad sobre la cosa, siempre y cuando su ejercicio no redunde en perjuicio de la garantía que lo afecta (Derechos
Reales – Mariani de Vidal, Adriana Abella, Tomo II, pág. 145). Es muy importante este concepto.
Alterini: La hipoteca es un derecho real accesorio, en función de garantía constituida por convención formal en seguridad de un
crédito estimado en una suma determinada en dinero, sobre cosas inmuebles individualizadas que continúan en poder del dueño,
naturalmente indivisible, que previa publicidad registral puede oponerse incluso a terceros interesados de buena fe, que además
de las facultades propias de los derechos reales otorga la de realizar los inmuebles, por vía judicial o extrajudicial, según
corresponda, obrándose sobre su producido y que extinguida pueda cancelarse su inscripción registral.
Acá ustedes verán, cuando hablamos de los derechos reales, vocación registral, publicidad hacia terceros que es fundamental,
recuerden que en la mayoría hay tradición, cuando hablamos de derechos reales nos imaginamos título: escritura pública, modo: que
es la tradición, e inscripción en el registro.
En el derecho real de hipoteca tenemos título e inscripción en el registro, no hay tradición, porque el o los inmuebles afectados
continúan en el poder del deudor o de terceros (si es una hipoteca de terceros) con las amplias facultades emergentes del derecho de
propiedad pero con las limitaciones determinadas en el contrato hipotecario, y es importante que las determinen. Hay hipotecas que,
por ejemplo, el acreedor hipotecario no le interesa que el deudor alquile, no le prohíbe, porque dice que mejor que alquile el inmueble,
me aseguro que con el producido del alquiler me va a pagar la deuda, pero hay otros que consideran que alquilar el inmueble puede
generar un detrimento, entonces prohíbe la locación. El acuerdo de voluntades reina en esta figura.
Si se incumple con algunas de las clausulas hipotecarias y establezco que la sanción es la caducidad de los plazos (significa perder
el beneficio de los plazos) el acreedor tiene la facultad de intimar a que se le pague la totalidad del crédito, se pierde el beneficio de
los plazos.
LEGITIMADOS
Art. 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Pueden constituir hipoteca: (Esto es pregunta de parcial ¿Quiénes pueden constituir hipoteca?)
• Dominio
• Condominio
• Propiedad horizontal
• Conjuntos inmobiliarios
• Superficie
HIPOTECA PARTE INDIVISA
Esto es sumamente importante
Art. 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Puede hipotecar la parte indivisa del condominio sin consentimiento de los otros
Acreedor hipotecario antes de la partición puede ejecutar la parte indivisa y subastarla
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La partición extrajudicial o judicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento
expreso
No está dividido, pero el acreedor hipotecario sabe que tengo un porcentaje, la figura del condominio es complicada en cierto sentido,
porque ambos somos dueños del todo, en el porcentual que nos corresponde; hasta que se divide el condominio y cada cual se
apropia de lo que le corresponde.
FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO
Sumamente importante
Art. 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto
expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se
otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
Forma hipoteca → ESCRITURA PÚBLICA

Yo les expliqué, título e inscripción en el registro, no va a tener vocación registral en ninguna manera otro instrumento que no sea
la escritura pública.
Defecto de forma → las partes obligan a cumplir la forma (art. 285).
Art. 285. - Forma impuesta. El acto que no se otorga en la forma exigida por la ley no queda concluido como tal mientras no se
haya otorgado el instrumento previsto, pero vale como acto en el que las partes se han obligado a cumplir con la expresada
formalidad, excepto que ella se exija bajo sanción de nulidad .
Acá podrían llegar a confundirse con que es posible, porque decíamos hoy “solamente la convencional, queda descartada la legal,
la tácita” ¿Qué pasa si me obligo a hipotecar por instrumento privado? En un boleto me obligo a que cuando se suscriba la escritura
traslativa de dominio me obligo a hipotecar, obviamente que si el comprador exige la escritura traslativa de dominio y dice “yo
quiero la escritura traslativa de dominio sin hipoteca” y en el boleto hay una obligación de este comprador que asumió a que la
escritura traslativa de dominio será con hipoteca por saldo de precio, de existir saldo de precio, salvo que cancele, entonces está en
todos su derechos del vendedor de exigirle la garantía real, porque así se obligó en el boleto de compraventa, no obstante que no es
una escritura pública, es un instrumento privado ¿de no ponerse de acuerdo que sucede? Puede ir a la parte judicial, puede exigir
judicialmente, y ahí viene la doctrina que discute ¿qué pasa si no obstante sigue empecinado el comprador en no querer gravar con
derecho real de hipoteca? ¿Puede el juez firmar como los juicios de escrituración? donde se acciona por escrituración, el vendedor
o el titular no quiere, se declara rebelde, no aparece y el juez es el que firma en su nombre y representación. En la hipoteca la doctrina
dice que sí, el juez podría firmar la hipoteca en nombre del deudor. Entonces, ahí viene mi pregunta ¿no estamos frente a una
hipoteca judicial? Dejo la inquietud para charlarlo en la clase de apoyo.
Posible la aceptación posterior por el acreedor hipotecario: tener la misma forma (escritura pública) El acreedor
hipotecante grava con derecho real de hipoteca su inmueble en garantía de un crédito y el acreedor hipotecario debe aceptar esa
hipoteca. Recordemos lo convencional, el acuerdo de voluntades ¿qué pasa si al acreedor no le interesa el inmueble que se desea
hipotecar, si no acepta? Debe aceptar.
Acá también tienen que tener en claro, porque es pregunta de parcial: si no se aceptó en ese instrumento, en esa escritura pública de
hipoteca ¿puede aceptar en un instrumento separado? La respuesta es SI, puede, pero tiene que ser antes de la registración, o sea,
voy a hacer un contrato de hipoteca y puedo hacer aparte otra escritura de aceptación, pero ambas juntitas de la mano, tendrán que
ingresar al registro de la propiedad inmueble para su registración. Por ej. Cuando las personas están en ciudades distintas.
CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIÓN
Cuando hablamos de que el crédito pudo haberse extinguido, o sea el principal, obviamente arrastra a la hipoteca. Pero para poder
cancelar el asiento registral si o si necesito realizar el trámite de cancelación del asiento registral si aún no ha caducado la inscripción.
Art. 2210 (Modif. 27.271) - Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de
veinte años, si antes no se renueva.
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Ley 27.271 - Art 24.- Reemplácese el texto del artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Duración
de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término
de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva.
LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA SE CONSERVAN POR 35 AÑOS

DTR 17/2016 (DPRP – Bs As) hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término de 35 años, las que
hubieren caducado antes al 15 de septiembre de 2016, sin efecto alguno. DTR 20/2016 (DPI CABA) Igual prov. Bs As. DTR
MENDOZA:
Hipotecas antes de la vigencia 27271: 20 años
Hipotecas posteriores de la vigencia ley 27271: 35 años
Del 15 de septiembre de 2016 en adelante la caducidad de la inscripción de la hipoteca son 35 años, antes de esa fecha eran 20 años.
Hubo todo una cuestión con esto en las distintas provincias, pero como este tema la ley registral 17801 es nacional, cada provincia,
con las facultades reservadas a las provincias, regulan con sus decretos reglamentarios esa ley nacional y a su vez tiene su decreto
reglamentario cada provincia, dentro de cada registro de la propiedad inmueble provincial, tienen sus normas, disposiciones técnico-
registrales, donde también a su vez regulan su decreto reglamentario. Entonces ahí hay diferencias en cada provincia, pero la mayoría
determinaron que todas las escrituras de hipotecas inscriptas antes del 15 de septiembre de 2016 caducan a los 20 años, pero las
posteriores al 15 de septiembre de 2016 caducan a los 35 años. Por eso vuelvo a decirles que en los contratos hipotecarios están
facultados los acreedores, a través del poder especial irrevocable, para reinscribir en caso de que subsista el crédito y se haya
caducado la inscripción; pero van a encontrarse en el ejercicio de la profesión muchas veces que las personas no saben que tienen
que cancelar el asiento real, se sienten cómodos y tranquilos cuando cancelaron el crédito y así van a vender, y ustedes miran el folio
real y ven que hay una hipoteca en primer grado. La persona dice “ya pagué todo, ya cancelé”, canceló el crédito pero no autorizó
la escritura pública de cancelación del asiento registral. Si estamos dentro de los 35 años el asiento registral no caducó, entonces
canceló el crédito y falta la escritura de cancelación de hipoteca.
La hipoteca se cancela por escritura de cancelación firmada por el acreedor, solamente la del acreedor. Se siguen cometiendo errores
en los cursos que hacen comparecer al deudor, imagínense que fácil sería que el mismo deudor pueda cancelarse su hipoteca, así
que desde ahí nomás partamos ¿Quién es el legitimado para cancelar el derecho real de hipoteca? El acreedor es el único legitimado,
el titular del crédito.
Por las dudas que lo hayan visto y les haya confundido eso, si ustedes vieron en su vida una hipoteca donde comparecía el acreedor
y deudor, yo no les puedo decir que este mal, pero que lean el contenido de la escritura porque lo único que justifica la comparecencia
del deudor, hay casos en donde le falta la última cuota y al pagar la última, con todos los comprobantes de pago se le exige al
acreedor que firme la escritura de cancelación de hipoteca, el único que puede comparecer a firmar es el acreedor. Se le paga la
última cuota contra firma de la escritura. El acreedor expresa que habiéndose cancelado la totalidad del precio con ese acto, con la
entrega de la última cuota, cancela el asiento registral. Es el único caso. Nunca jamás puede aparecer para cancelar una hipoteca
solo el deudor, el único legitimado es el acreedor.
Ante una ejecución hipotecaria si el acreedor adquiere el inmueble por subasta del deudor se produce la extinción del asiento registral
por confusión y la extinción de la hipoteca. También se puede producir el caso de que el deudor quiera pagar la deuda con el inmueble
hipotecado, yo me obligué a pagarle con dinero, pero no puedo pagar, y como no quiero que me genere más intereses, opto por llegar
a un acuerdo con el acreedor entregando el mismo inmueble objeto de la hipoteca en pago de la deuda. En ambos casos se reúne en
la misma persona la calidad de acreedor y deudor, o titular registral y acreedor, entonces se genera la confusión y en consecuencia
lo cual se extingue.
¿Qué pasa si el acreedor no quiere realizar la escritura de cancelación de hipoteca una vez saldada la deuda? Puede judicialmente
exigir la cancelación del asiento registral con todos los comprobantes de pago.
EJECUCIONES ESPECIALES
Art. 2211.- Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las convenciones sobre ejecución
de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.
Convenciones particulares para la ejecución por leyes especiales:
Banco Hipotecario, Nación, Provincia Bs As
Proced. Especial Ley 24441
Hay una ley especial 24441, si yo dentro del contrato hipotecario dejo constancia de que, a opción del acreedor, esta hipoteca podrá
ejecutarse por las normas del CCCN o por la Ley Especial 24441, puede usar cualquiera de las dos, yo lo que haría es poner las dos
posibilidades.
ANTICRESIS
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CONCEPTO
Art. 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a
una deuda.
Derecho real de garantía

Sobre cosas registrables individualizadas
Posesión se entrega al acreedor o tercero
Se lo autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda
Léanlo nomás porque lo que más vamos a tratar es la hipoteca. Dentro del examen que se pueda dar de la teoría va a haber preguntas
respecto a esto que dimos, que tiene que ver con la hipoteca.
CLASE 4
PRENDA
CONCEPTO
Art. 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento
público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.
PRENDA CON REGISTRO
Art. 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de
dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía
prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los
haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
BIENES → QUEDAN EN PODER → DEUDOR O CONSTITUYENTE

Entrega de la cosa remplaza → REGISTRACIÓN Se rige por la legislación especial:
• Prenda c/ registro Dec. Ley 15.348/46, ratif. Ley 12.962
• Prenda Naval Ley 20.094 (a 499 y ss- menor 10 tn)
• Prenda de automotores Dto Ley 6582/58 (art. 19)
Yo les hablé también de derecho registral, hablamos de la Ley 17.801 que es la ley nacional registral, pero las provincias han
reservado la facultad de reglamentar, entonces cada provincia tiene el decreto reglamentario de la Ley 17.801. Además del decreto
reglamentario de esa ley, cada registro de la propiedad inmueble de las provincias tienen sus disposiciones técnico-registrales, este
conjunto de normas va a ayudar a nosotros en los trámites pre-escriturarios y post-escriturarios.
El art. 23 de la ley 17801 es uno de los principales pre-escriturarios y nos habla de los certificados de libertad, más el título
antecedente que tengo que tener a la vista para poder autorizar una escritura.
Artículo 23. De la ley 17.801 - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias
registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
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El título antecedente es fundamental (título inscripto en el Registro), no hay una sola cosa, un solo dato con el cual nosotros nos
aseguramos y legitimamos a la persona que va a querer disponer, hay una serie de datos que entrecruzamos, uno de los primeros, es
eso que dice el art. 23, entonces es el título antecedente, ese título es el que acredita que la persona está legitimada para transmitir,
para vender. De ese título se sacan todos los datos para seguir, dentro del art. 23 de la 17801, de los certificados de libertad.
CERTIFICADOS PRE-ESCRITURARIOS
Con ese título antecedente yo ya tengo los datos para poder redactar mi certificado de registro, ese certificado del art.23 que tengo
que utilizarlo como pre-escriturario al registro de la propiedad inmueble, me dan la noticia para poder entrecruzar datos para ver si
ese título antecedente que me trajeron es realmente el que está inscripto en el registro como último antecedente, como último eslabón
de la cadena cuando yo tenga que constatar el tracto sucesivo, (art 15 ley 17801), esto es asegurarme de que quien va a disponer de
ese bien sea el último que esté inscripto en esa columna de titulares y al lado que hay una columnita chiquita que habla del porcentual
que tiene, a ver si tiene el 100%, porque pudo haber comprado en condominio y solo tiene el 50% y yo lo legitimaría cuando en
realidad está legitimado para vender solo el 50% y no el 100%. Todo eso me voy a enterar con el título antecedente que es lo primero
que tuve a la vista, más los que me responde el RPI cuando yo pido este certificado del art.23. Entonces me va a dar la pauta si él es
el titular y si el que va a realizar ese acto de disposición tiene la libre disposición de sus bienes, porque como yo les decía también
cuando hablábamos de actos de administración y disposición, sacar del patrimonio un bien es un acto de disposición, o constituir un
derecho real es un acto de disposición, con lo cual el que va a disponer tiene que tener la libre disposición de sus bienes porque si
tiene algún tipo de inhibición no va a poder realizar el acto y ahí paramos todo, no podemos seguir. Entonces ese certificado de
registro me va a dar la noticia si tiene la libre disposición de sus bienes quien está intentando transmitir o constituir un derecho real,
me va a decir si ese inmueble está inscripto a su nombre y me va a decir las condiciones jurídicas de ese inmueble, esto es, si el
inmueble está libre de hipotecas, gravámenes, medidas cautelares o algún derecho real que restrinja el dominio; toda esa información
en un certificado.
Alumno: escribana, no hemos visto lo que sería una matrícula.
Eso tenemos que ver porque este certificado pre-escriturario, que se redacta de la siguiente manera, palabras más, palabras menos,
yo les doy la idea y ustedes pueden redactar como quieran, yo le voy a decir lo que NO puede faltar. En este certificado que yo les
voy a dictar no puede faltar: nombres completos, números de documento y CUIT o CUIL de las personas que están solicitando
ustedes a ver si tiene la libre disposición de sus bienes y no puede faltar el número de matrícula del inmueble y su identificación
catastral, y depende de la provincia donde estén trabajando porque cada registro tiene su decreto reglamentario y tiene sus técnicas
registrales que pueden pedir uno u otro, o más requisitos que otras provincias.
//responde al chat: el art. 3 ley 17801 pero también disposiciones técnico-registrales exigen determinados datos que deben
incluirse en los pre-escriturarios, como el certificado que les estoy diciendo, como así mismo en las minutas//
Los certificados arrancan con lugar y fecha, por ejemplo Corrientes, 5 de abril de 2021 (donde estén uds) eso en el margen
derecho, en el margen izquierdo “Sra. directora del Registro de la Propiedad Inmueble”, la provincia, si corresponde, su
despacho, “tenga bien certificar si el sr/a fulano de tal DNI, CUIT o CUIL, nacido el 1 de enero de 1980, nacionalidad, casado en
primeras nupcias con mengana (no necesitamos el DNI del cónyuge si no va a hacer acto de disposición, el asentimiento conyugal
no es un acto de disposición, con lo cual aunque tenga que asentir, yo no necesito saber si tiene la libre disposición de sus bienes
del cónyuge, lo nombro nada más) , domiciliado en San Martin 879, tiene la libre disposición de sus bienes y asimismo las
condiciones jurídicas del inmueble que a continuación se detallan, dos puntos, abajo, inmueble inscripto en el RPI de la provincia
al folio real matrícula N°2513, departamento…” (ven en qué departamento está el inmueble) que eso surge del título antecedente.
No les puede faltar el N° de matrícula y el departamento, porque puede haber un mismo número de matrícula y distintos
departamentos (Corrientes, Chaco), por eso destacar lo de los departamentos es importante. Podemos poner “nomenclatura
catastral: circunscripción uno, sección C, chacra 204, manzana 36, parcela 1”o eso va a ser todas las provincias cuyo catastro
tienen individualizados con nomenclatura, si es Corrientes tiene “adrema”, entonces en vez de Nomenclatura Catrastal (en
Chaco) tendrán que poner adrema A1546-1* (1 – urbano, 2 – semi-rural, 3 – rural).
Entonces ahí ya pusimos el número de inscripción que es fundamental porque es donde el registrador va a localizar la matrícula,
pusimos la identificación catastral (nomenclatura catastral o adrema, según la provincia) y si es en la demarcación chaqueña tienen
que poner “valuación fiscal:” el monto de la valuación y el precio de venta si es una compraventa por supuesto, si es una donación
la valuación fiscal tiene que estar. Ahora si es a título oneroso tienen que estar las dos cosas necesariamente, porque los costos para
poder ingresar ese certificado, tasas retributivas de servicio, se sacan (de rentas) por el mayor valor, ya sea de la valuación o del
monto de la operación; si es donación o cualquier acto a título gratuito por la valuación fiscal se saca el monto de tasas retributivas
de servicio.
Después vamos al objeto del certificado, que es fundamental en todas las provincias, porque el objeto es lo que genera el bloqueo
registral y el bloqueo, o sea, tornar inmutable desde que ingresa ya, sobre ese objeto queda inmutable no puede ingresar otro
certificado de otro colega, no va a poder ingresar un embargo, nada después de haber presentado ese certificado (primero en el
tiempo, primero en el derecho), pero una vez que ingresaron el certificado se genera un bloqueo registral por el término que la ley
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establece que en total son 60 días, divididos parcialmente en épocas para realizar la escritura, usar el certificado, autorizar la escritura
e ingresar nuevamente ya con el trámite post-escriturario que vamos a hablar después. Este certificado del art. 23 presentado en el
registro, ingresa, genera un bloqueo registral, por eso es tan importante que ese ingreso que efectuaron esté en la última columna de
la matrícula del folio real, en dicha columna (que dice certificados) queda registrado el número de certificado que se le asigna, el
nombre del escribano, que es el que tiene prioridad para realizar el acto que dice en el objeto, si hay varios actos en una escritura,
todos los actos deben estar en el objeto. Entonces todo lo que les dicté, objeto es: se solicita para autorizar una escritura de
compraventa a favor de fulano, DNI; y después se termina diciendo: la búsqueda por el término de ley. Firman y sellan, e ingresan
el certificado. Esto es un certificado simple para una compraventa.
Ahora como vamos a estar con el tema de compraventa con hipoteca por saldo de precio, hay una particularidad ¿Quiénes son
los que van a realizar el acto de disposición en una compraventa por saldo de precio? Porque en una compraventa solo pedí libre
disposición del vendedor, les dije vendedor casado, no necesito la libre disposición de bienes del cónyuge, si necesito nombrar al
cónyuge porque está casado y lo tengo que poner como dato, y en qué nupcias, pero libre disposición de bienes no necesito del
cónyuge porque solo va a asentir, distinto sería si es cotitular. Acá el titular es uno, es un bien ganancial, va a necesitar consentimiento
del cónyuge, pero yo no necesito pedir un certificado de libre disposición porque el asentimiento conyugal es un acto de
administración.
Ahora en una compraventa con hipoteca por saldo de precio ¿Quiénes son los que realizan el acto de disposición? Tanto el comprador
como el vendedor, porque el comprador se convierte en deudor hipotecario, va a constituir un derecho real, claramente un acto de
disposición, en consecuencia de lo cual ese certificado que yo les dicte, si se trata del objeto de una compraventa con hipoteca por
saldo de precio debo solicitar, debo decir: sírvase certificar los señores: fulano de tal, todos los datos, y mengano, todos los datos,
tienen la libre disposición de sus bienes y las condiciones jurídicas del siguiente bien y ahí todo lo mismo.
En el objeto tengo que decir qué se solicita para autorizar una escritura de compraventa con hipoteca por saldo de precio.
Acá les dicté un certificado básico, pero déjenme decirles que es técnica, no está en la ley las palabras que hay que usar para redactar
un certificado, por eso es que les dije que no puede faltar los datos completos de las personas que van a disponer, no puede faltar la
inscripción en el RPI, porque es donde van y buscan, sacan la matrícula, saca la ficha del inmueble y es la fotocopia que nos van a
adjuntar a nuestro certificado y no puede faltar las características catastrales, y no puede faltar jamás el objeto. Si estamos en
Corrientes no necesitamos valuación fiscal ni precio, pero si estamos en Chaco no va a ingresar el certificado si no se consigna la
valuación y el precio. Lo que tienen que saber que en todo el país, aun hoy, existen todavía inmuebles que no han sido matriculados,
que siguen en el estado anterior del sistema registral que venían en tomos, en protocolos de dominio. Después con la ley 17801
debieron matricularse, esos tomos debieron volcarse al folio real, pero no todos se hicieron, todavía quedan, entonces son esas
escrituras viejitas que dicen “inscripto en el registro de la propiedad inmueble al tomo 4, finca 1580, año 1958, de territorio nacional
Chaco, cuando éramos territorio nacional todavía. Corrientes también tiene esa particularidad, quizás poquísimo, pero lo hay, son
inmuebles que no se han tocado nunca. En esos casos va a haber un antecedente donde no va a existir un número de matrícula, no
va a decir folio real matrícula tal, va a decir estos datos que les estoy contando, entonces tendrán que poner “inscripto en el RPI de
la provincia al protocolo de dominio …” y copian lo que está en el título antecedente, con ese movimiento que ustedes hagan ahí
recién, el registro les va a responder, y luego en el post-escriturario, cuando presentan la escritura que hacen y ahí ya van a crear una
matrícula seguro, ahí van a matricular ese inmueble;
La característica en esta situación está buena, les explico por qué, les dije que no hay una técnica que se exija para la redacción del
certificado y yo veo muchos colegas que redactan con más palabras de las que yo les dicté recién, dicen “sírvase certificar si fulano,
mengano tienen la libre disposición de sus bienes y certificar si el inmueble consta inscripto al nombre del primero, si registra
hipotecas, embargos o inhibiciones, medidas cautelares que restrinjan su dominio” así muchos colegas piden, y a mí gustaba pedir
cuando yo recién comenzaba, porque decía “que lindo ojalá me responda a nombre de quien está inscripto, que me responda si tiene
una hipoteca, medida cautelar” pero descubrí que el registro me dice “por los nombres solicitados no se registran inhibiciones, se
adjunta fotocopia de la matrícula solicitada donde están las condiciones de dominio” en otras palabras, escribana arréglese, lea el
folio.
Me tuve que poner a leer el folio real y me encontré con una columna que decía gravámenes y restricciones al dominio que tenía 10
tomas de razón y me voy a la parte de cancelaciones y la vi tan cortita, claro porque en el primer asiento decía COR (de
“corresponde”), AS (asiento), 1 al 3, yo vi 1, 2, 3 y pensé que “bueno, ya está cancelado porque acá dice que esta cancelado en la
columna de cancelaciones” y luego venía el 4, 5, 6, 7, 8, 9 y después COR AS 7 y acá esta cancelado el 7, pero ¿y el 4, 5 y 6? Claro,
en la parte de cancelaciones no es como la primera parte en la primera columna de titulares donde el asiento es correlativo, 1 fulano
le vendió a mengano, 2 mengano es el titular actual; la parte de gravámenes, interdicciones está también una detrás de la otra, pero
en las cancelaciones a medida que se va cancelando.
Acá rellenan un folio real, es recomendable ver esa parte (aprox. min 38 – clase 4)
En el titulo antecedente va a estar la descripción del inmueble, en la parte de descripción del inmueble esta sucintamente descripto,
abreviado, como hay poquito lugar, es un extracto del título. Va a estar unidad funcional, superficie cubierta, balcón, si tiene balcón;
esto va a variar según la descripción del inmueble, si estamos hablando de una unidad funcional vamos a poner PH, en el número
de matrícula vamos a poner “/32” porque se trata de una unidad funcional. Donde dice antecedente dominial va a estar toda la
historia, si mengano es el titular, va a estar a quién le compró él, quien le vendió. Hoy yo les dije que me encantaría que el registro
me cuente si realmente está a nombre de él, si tiene algún gravamen pero no, me da la fotocopia del folio real como para que yo
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pueda mirar, yo soy la que tiene que leer el folio, por eso a mí me gusta poner cuando redactamos las escrituras “del certificado del
RPI N° *, fecha *, porque es a partir de la cual tengo el bloqueo, surge que tanto el vendedor como el comprador o vendedor
hipotecario hipotecante, tienen la libre disposición de sus bienes” y “de la lectura del folio real surge que el inmueble consta inscripto
a nombre del vendedor y no registra hipotecas, gravamen de ninguna naturaleza, ni derecho real alguno que restrinja su dominio”
yo digo que surge de la lectura que yo hago del folio porque en algún momento la costumbre, vieron que hay costumbres que uno
escribe con una modalidad de lo que aprendimos cuando hicimos las prácticas y poníamos “del certificado del RPI N° tal, fecha tal,
surge que el vendedor y el deudor hipotecante tienen la libre disposición de sus bienes y que el inmueble consta inscripto a su nombre
o a nombre del primero, que no registra hipotecas (…)” como que el registrador me contaba y en realidad la responsabilidad es mía,
porque yo soy la que tengo que leer el folio, pero como les conté que todavía, protocolos de dominio, hay inmuebles que no han
sido matriculados, si justo me tocó ese inmueble que no le puse matrícula, porque le puse que está inscripto al tomo tal, finca N°
1500, año 1958, de territorio nacional, entonces como no tiene matrícula, ahí me devuelve el certificado cerradito con un moño,
donde yo puedo decir “del certificado surge tal y tal cuestión…” como no pueden sacar fotocopia al protocolo de dominio, porque
el mismo está formado por minutas (que les voy a contar más adelante en postescriturarios) y hay notas marginales en esas minutas
que ni les puedo explicar porque todas las transferencias, porque todo va en notas marginales, no pueden sacar fotocopias, entonces
ellos nos cuentan ahí “por los nombres solicitados, no se registran inhibiciones, se encuentra a nombre de mengano el inmueble,
no registra hipotecas, no registra usufructo, no registra gravamen, no registra interdicciones de ninguna naturaleza que restringa
su dominio” eso está cerradito con un moño porque no lo digo yo, lo transcribo a mi certificado y encima adjunto a la escritura. Esto
es uno de los certificados.
Los demás certificados tienen que ver con el “libre deuda” de los impuestos que gravan el inmueble, o deudas que puedan tener
respecto de impuestos inmobiliarios, tasas, contribuciones por mejoras, servicio de agua, etc. Para todo esto hay que pedir
certificados en Catastro, en Aguas de Corrientes (si estoy en Ctes), en Sameep si estoy en Chaco; si es inmuebles urbanos, se pide
en Municipalidad (en la que corresponda la ubicación del inmueble), y si es inmueble rural, los libres deudas de impuestos rurales
se solicitan en las DGR. Cuando se pide un libre deuda, o una valuación fiscal, y por algún motivo no se expiden, entonces cada
provincia (al menos en Corrientes y Chaco), tiene un artículo en su ley notarial que nos permite trabajar sin ese certificado de libre
deuda (de municipalidad o DRG), siempre y cuando el adquirente tome a su cargo todas las deudas que pudieran existir (en concepto
de impuesto inmobiliario, tasas, contribuciones por mejoras, servicio de agua, cloacas, expensas, etc.) siempre que el adquirente se
haga cargo y deje expresamente asentado en la escritura de que se hace cargo y que exime al escribano de solicitar los certificados
en todos estos conceptos, podemos autorizar esta escritura sin estos certificados.
De los pre-escriturarios, la “valuación fiscal” no puede faltar en la escritura, y el “libre deuda” sí puede faltar, dependerá de la Ley
notarial de cada Provincia si autoriza o no con estas condiciones.
Debe figurar en la escritura esta situación, porque si se deben impuestos son responsables solidarios el transmitente, el adquirente,
y el escribano autorizante.
Entonces, los certificados pre-escriturarios:

- Certificado del Registro RPI (no puede faltar).
- Valuación fiscal (no puede faltar), y
- Libre deuda (es sumamente conveniente que esté, pero si no se lo puede obtener, puedo hacer uso del art 139 de la Ley
14082 de Ctes, o Art 20bis de la Ley 323-C, ex 2212 de Chaco).
-
Con estas aclaraciones de los pre-escriturarios, ya podemos presentar el certificado en el Registro. Si soy escribano en la ciudad
donde tiene asiento el Registro, tengo 15 días (como máximo) para tener el bloqueo para poder autorizar la escritura (25 días en el
interior, donde no tiene el asiento el Registro. Y 30 días si es escribano de extraña jurisdicción*, de otra Provincia), y a partir de ese
día se firma la escritura, la autorizo, y tengo 45 días para inscribirla. Entonces ahí se completa los 60 días (70 en el interior) que dice
la ley.
Si presento la inscripción dentro de esos 45 días sigo trabajando con prioridad indirecta, esto quiere decir que estoy trabajando
dentro del marco del bloqueo registral y se generó esa inmutabilidad al objeto que pedí en el certificado. Dentro de este tiempo de
45 días, yo presento la inscripción, los efectos surten al día en que firmamos la escritura, por lo tanto nuestro registro es declarativo,
se retrotraen los efectos. El acto de disposición se retrotrae al día en que se firmó la escritura, no cuando se inscribió.
¿Qué pasa si yo me fui de vacaciones y/o me distraje y conté mal los días? (Por ej.: en lugar de contar 45 días tiempo que tengo para
inscribir en el Registro-, conté 46 días), entonces ahí ya no tengo prioridad indirecta. En este caso tengo prioridad directa (primero
en el tiempo, primero en el derecho). El acto de disposición y el cambio de titularidad será la fecha en que presenté. Y si yo llegué
a las 7:15 al Registro y a las 7:00 entró un embargo, entonces el embargo es efectivo (eso es la prioridad directa, quien llega primero).
Cada Provincia tiene su regulación en cuanto a escribanos de extraña jurisdicción, en el Chaco, por ejemplo, basta con que
intervenga en el preescriturario y en el postescriturario un escribano chaqueño. Por ejemplo, un escribano de Corrientes –porque el
requirente vive allí y tienen inmuebles en Chaco- trabajará con un escribano chaqueño. El escribano correntino le enviará al chaqueño
la escritura que él autorizó, legalizada por el Colegio de Escribanos de Corrientes, y el escribano chaqueño ingresará a la jurisdicción
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del Chaco con una minuta que oficia de rogación ante el Registro. El primer testimonio del escribano correntino es un acto
postescriturario, y para que el chaqueño lo pueda ingresar al Registro necesita rogar a través de la minuta.
En cambio es diferente la ley de Corrientes, ya que si un escribano chaqueño autoriza una escritura en Chaco, se legaliza en
Chaco, y se envía a Ctes, y el escribano de Ctes no lo ingresa por minuta, sino que debe protocolizar (Profesora: lo cual me parece
ridículo, porque ya es una escritura pública y esto genera doble gasto al requirente, debe pagar dos honorarios y eso no se
justifica). Escribano Arsenmet: La justificación de Ctes para protocolizar, es para salvaguardar el antecedente para un estudio de
título, sino hay que volver al Chaco para hacer ese estudio de título.
CERTIFICADOS POST-SCRITURARIOS
Hasta aquí estuvimos con los pre-escriturarios, ya hicimos la escritura matriz, redactamos, firmamos y autorizamos. Ahora vamos a
ver los post-escriturarios.
El post-escriturario es mi matriz, y va a quedar custodiada en mi escribanía, por 5 años si es Chaco, por 10 si es Ctes. Tengo que
expedir el primer testimonio, redacto en las hojas reglamentarias para primer testimonio que se compran en los colegios de
escribanos, más el concuerdas, el sellado concuerda le da matricidad al primer testimonio. Si yo transcribo el primer testimonio,
pero si no le doy el sellado concuerda, esa copia es una simple copia, porque el sellado concuerda le da la verdadera autenticidad a
ese primer testimonio.
Y como tiene vocación registral y lo tengo que inscribir, yo no puedo ir y dejar así nomás en el Registro, sino que necesito “rogar”,
esto es el principio de rogación del sistema registral, entonces voy a confeccionar una minuta. La minuta es un extracto de la
escritura, con los datos que exactamente necesita el registrador para transcribirlo y volcarlo al folio real, y de esa manera me
inscriben la escritura.
El escribano Arsenmet interviene y dice que siempre debemos saber a favor de quién expedimos el primer testimonio, porque en
una escritura, en la mayoría de los casos, tenemos dos partes, pero ¿Quién se lleva el primer testimonio?, entonces debemos
preguntarnos para quién surge un derecho de ese acto, por ejemplo, en una compraventa el derecho va a surgir a favor de quien está
adquiriendo la propiedad. Al hacernos estas preguntas, nos va a dirigir hacia dónde tenemos que expedir el primer testimonio.
Ahora vamos a ver un práctico sobre “Escritura de constitución de hipoteca por saldo de precio en compraventa”
ESCRITURA DE COSNTITUCIÓN DE HIPOTECA POR SALDO DE PRECIO EN COMPRAVENTA
Podría tener otra estructura el membrete, que como ustedes saben siempre va a ser el resumen de los actos que contienen y podríamos
empezar con “compraventa con hipoteca por saldo de precio”, sería otra forma de tener caratulado o titularizado nuestro membrete
con los actos que componen nuestra escritura. Esta parte de la escritura ustedes la tienen vista o entendida, me refiero a la
comparecencia y a los datos de la comparecencia.
COMPRAVENTA A a favor de B. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR SALDO DE PRECIO: B a A. ESCRITURA

NÚMERO_____. En____ a _____ de ______ de _______, ante mí, escribano autorizante, titular del registro notarial
Nro_____, con asiento en esta ciudad COMPARECEN las personas que se identifican y expresan sus datos personales
así: por una parte, 1)u1 ______, en adelante denominado_______ y, por la otra, *Comentado [U1]: (art. 305 inc. b)
CCCN y Art. 118 Ley Notarial.
Destaquemos que en este caso en la identificación o en la individualización de nuestros comparecientes tenemos que tener en claro
que debemos respetar y tener en cuenta lo que dice el Art 305 inc. b) sobre el contenido de la información con respecto a los datos
de los comparecientes y, para los que van a trabajar en la jurisdicción de la provincia de Corrientes el Art. 118 LN, que en
definitiva hoy está muy equiparada en lo que dice el Art. 305 del CCCN porque antes tendía a compensar o a incorporar algunos
datos que no tenía el Código Civil anterior, por lo tanto no hay ninguna novedad o información sobresaliente que aumente la que
ya tiene el CCCN.
2) ___________, en adelante denominado_____. Los comparecientes manifiestan no tener restricciones a su

capacidad para este acto y justifican su identidad con los documentos consignados, que en original me exhiben y cuyas
copias debidamente certificadas agrego al presente protocolo de conformidad al art. 306, apart. a), del Código Civil y
Comercial de la Nación. INTERVIENEN por sí y DICEN: variantes:
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a) los documentos consignados, los que en original me exhiben y cuyas copias certificadas agrego al presente
protocolo de conformidad con el art. 306, apart. a] del Cód. Civ. y Com./
b) de mi conocimiento en los términos del art. 306, apart. b] del Cód. Civ. y Com.)
Entonces producida la identificación de las personas del modo que lo hacemos, yendo por la posibilidad que nos da el art. 306 en el
inc. a) o b), si es por el inc. a) debemos acreditar con los respectivos documentos de identidad por lo cual vamos a tener que
incorporar a la escritura copias certificadas de esos documentos y dejar constancia de eso en el texto de la escritura, la opción b)
sería solamente la expresión de conocimiento del escribano de los comparecientes, en el caso que eso suceda.
Supongamos que nuestros comparecientes se traten de (vamos a hacerlo no tan complicado en este caso) dos personas humanas,
ambas casadas, por lo cual en nuestro comparendo deberíamos incorporar a los cónyuges con sus datos personales en el primer caso,
si el bien es ganancial, y en el segundo caso por el tema de la asunción de la obligación que va a tomar de constituir un gravamen
hipotecario sobre el bien que está adquiriendo y tratándose de un acto de disposición necesitaríamos el asentimiento del cónyuge del
adquirente en el caso que fuera necesario, por lo cual en el tema pre-escriturario el certificado que vamos a solicitar al RPI vamos a
hacerlo por estas cuatro personas, es decir por los cónyuges que comparecen en el carácter de vendedor y por los que lo hacen en el
carácter de comprador, esto va a tener las variantes que sean posibles de acuerdo a nuestros comparecientes. Por ahí suele suceder
que (me refiero a los exámenes) el comparendo es la situación de la escritura en la que se presentan dificultades al momento de
incorporar o no incorporar, o debido a la cantidad que tenemos de comparecientes o las partes que hay en nuestra escritura que puede
complicar un poco el tema de la redacción (si así se puede decir) con respecto a la información, de hecho que con respecto a los
datos personales debemos tener en cuenta que aquí la información de la clave de identificación tributaria corresponde a los cuatro
comparecientes, en este caso tratándose de uno de los dos cónyuges porque tenemos un acto que tiene una finalidad registral y por
lo cual (como dijo la escribana hoy) la ley registral impone para que se tome razón deben constar las claves de identificación
tributaria en los respectivos instrumentos, así que para este caso esa información que tiene que ver con su situación fiscal de cada
uno de los comparecientes tiene que estar incluida en nuestra escritura, dicho esto y hablando también del tema que tiene que ver
con la manifestación de la capacidad de las partes que lo hacen cada uno de los comparecientes en este sector de la escritura, que se
trata del primer bloque de nuestra escritura, las partes manifiestan que son plenamente capaces para la realización de este acto.
Vamos a encontrar en distintos modelos cuando hace también la mención que tiene que ver con el art. 44 y 45 de las capacidades,
pero hoy en la mayoría de los casos vamos a ver escrituras, eso fue al inicio de la reforma del código o recientemente salida la
reforma del código civil, hoy vamos a ver escrituras en las que ya no hacen mención a esos artículos y solamente dejan librado a
una manifestación de parte de los comparecientes que son capaces para la realización de este acto en base obviamente a lo que el
escribano, de la charla que previamente el escribano tuvo con los otorgantes del acto. Entonces en este primer bloque tenemos una
intervención mixta tanto del escribano como de las partes que expresan sus datos personales y el escribano que hace las valoraciones
con respecto a su identidad.
INTERVIENEN: por sí y MANIFIESTAN: que han convenido celebrar esta escritura de compraventa inmobiliaria e
hipoteca por saldo de precio; requiriendo al autorizante que efectúe las constancias notariales pertinentes, lo que se
cumple conforme a las condiciones que se indican seguidamente. En la intervención, que estaríamos dentro de nuestro
primer bloque, del gráfico que pasamos de la estructura de como dividimos una escritura pública, en el bloque de los azules también
estaría el “intervienen” como formando parte de esa primer caja o de ese primer cajón con ese contenido. En el intervienen vamos a
ver el carácter en que lo hacen cada uno, acá tratándose de personas que actúan por sí, no tendríamos ninguna aclaración que hacer,
solamente la manifestación o la expresión que lo hacen por sí y nada más, que obviamente en este caso está el requerimiento que
consigna el escribano que porqué está actuando en este acto, en base a la manifestación de las partes que dicen “que han convenido
celebrar esta escritura de compraventa inmobiliaria e hipoteca por saldo de precio; requiriendo al autorizante que efectúe las
constancias notariales pertinentes, lo que se cumple conforme a las condiciones que se indican seguidamente” ese es el requerimiento
que las partes le realizan al escribano para que instrumente este acto, puede o no estar, no necesariamente tiene que estar porque se
supone que ya está en la charla previa, pero a los fines de un mejor entendimiento del acto vale la pena si queremos que nuestro
texto o nuestra escritura tenga cierta elegancia textual, si se me permite, es conveniente que pongamos algún tipo de estas
manifestaciones, que es lo que las partes nos solicitan a nosotros.
En esta escritura como decíamos vamos a tener dos actos, entonces vamos a dividir nuestro instrumento en dos capítulos. En el
capítulo primero vamos a hablar de la compraventa y en el segundo de la hipoteca, vamos a concluir el acto de la compraventa para
después adentrarnos en el de la hipoteca, donde nuestros comparecientes cambian sus roles y dejan de ser vendedor y comprador,
para transformarse en acreedor y deudor.
CAPITULO I) COMPRAVENTA: PRIMERO: XX ___ TRANSFIERE A TITULO DE VENTA a OO___, un inmueble _______
(detallar ubicación del inmueble, datos catastrales, registrales, etc.).
¿Cómo estructuramos la escritura de compraventa? En este caso titulamos nuestro capítulo primero con la denominación de
“compraventa” y directamente entramos en este formato que es de estipulación y eso significa que entramos de lleno en el negocio
sin hacer mención al derecho que lo asiste o el derecho que posee nuestro compareciente. En este caso nuestro titular de dominio, si
nos imaginamos una obra de teatro en un escenario, se para al frente y dice “yo, fulano transfiero a título de venta a favor de mengano,
el inmueble de mi propiedad” y ahí lo detallamos de acuerdo a lo que la legislación nos pide, es decir, ubicación, medidas, superficie
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y linderos y esto va a variar si se trata de un inmueble urbano, rural o de propiedad horizontal, que van a tener variantes en cuanto a
la descripción. La descripción tiene que contener las medidas de superficie en números y letras como elemento distintivo de lo que
sería la cláusula primera de la compraventa. ¿Podría tener otro formato o podríamos encontrar otros formatos de compraventa? Si,
podríamos ver en algunos casos que el vendedor se presenta y dice “yo soy titular de un inmueble ubicado en…” o sea expongo mi
derecho y eso es lo que se llama exposición y en la segunda cláusula diría “soy titular de ese derecho de propiedad y en este acto
transfiero el dominio” pero en este caso entramos de lleno en la estipulación, nos lanzamos al negocio, por eso el vendedor en la
primer cláusula dice “yo, fulano transfiero a título de venta a favor de mengano” ¿Qué extraemos de esta primer clausula?¿que
decimos? Quién…, a quién…, que…
Sería quién vende, a quién vende y qué le vende, para resumir en tres palabras llaves el contenido de nuestra primer cláusula.
SEGUNDO: Que la venta se realiza según así manifiestan las partes por el precio total y convenido de ______________
($ ________.-), de los cuales: A) La suma de _________ ($ ______.-) la parte vendedora los recibe de manos de la parte
compradora en este acto, otorgando por la presente suficiente recibo y carta de pago en forma por dicha suma, y B)
La suma de _________ ($ _____) la parte compradora se obliga a abonar a la vendedora en _____ (__) cuotas iguales,
mensuales y consecutivas de __________ ($ ____.-), venciendo la primera de ellas el ____ de _____ de _____
(__/__/__) y las restantes el mismo día de los meses siguientes, todas mediante transferencia o depósito bancario a la
cuenta corriente de titularidad de _____nº _____ del Banco_____ sucursal _____ CBU ___________. Si el día del
vencimiento resultare inhábil, vencerá el primer día hábil posterior al vencimiento original. Si por causas ajenas a la
voluntad de las partes la transferencia o depósito bancario resultare de cumplimiento imposible a la fecha de
vencimiento de la obligación, el pago respectivo podrá hacerse en dinero en efectivo en el domicilio constituido por
_____ en el presente. Se establece a dichos efectos como lugar de pago el domicilio de ______, es decir, el sito en
________, o donde la misma indique fehacientemente dentro del radio ________. En caso de mora, la parte
compradora deberá abonar un interés punitorio del _______ por ciento (___%) sobre toda suma exigible. La falta de
pago de cualquiera de las cuotas faculta a la parte vendedora a decretar la caducidad de todos los plazos pendientes
y exigir el pago de la totalidad del saldo de precio adeudado y sus accesorios.
En la cláusula segunda vamos a entrar en el precio. Los elementos elementales de la cláusula del precio tienen que ver con el monto
total de la operación, y cómo se paga ese monto total, y el recibo que tiene que dar el vendedor del precio en el texto de nuestra
escritura, si estamos hablando de una operación que se paga en efectivo. En nuestra cláusula de este caso en particular, como tenemos
una hipoteca por garantía del saldo del precio obviamente el precio no va a ser pagado en su totalidad, entonces vamos a distinguir
en esa cláusula dos momentos, por un lado lo que se paga en este acto y por otro lado lo que se queda a deber y cómo, dónde y
cuándo se va a pagar. En el primer bloque de nuestra clausula segunda dice “que la venta se realiza según así manifiestan las partes
por el precio total y convenido de…” hablamos de precio total y convenido supongamos 1.000.000, y ahí distinguimos de los cuales
la suma de 500.000 “la parte vendedora los recibe de manos de la parte compradora en este acto, otorgando por la presente suficiente
recibo y carta de pago en forma por dicha suma” entonces la parte del precio que se paga en este acto, se deja constancia de la
recepción, de la forma en que se hace y el otorgamiento de suficiente recibo por ese pago. En el segundo bloque dice “la suma de
500.000 la parte compradora se obliga a abonar a la vendedora en” la cantidad de cuotas que se hayan pactado, mensuales y
consecutivas, y se fijara el monto de cada una de las cuotas. También debemos fijar cuando va a vencer la primera de ellas, consignar
la fecha y las restantes que serían en los mismos días de los meses subsiguientes. ¿Cómo se van a abonar? En este caso mediante
transferencia o depósito bancario y vamos a individualizar la cuenta de nuestro vendedor, donde se harán las respectivas
transferencias. También tenemos que determinar supongamos que si hubiese sido que se paga en dinero en efectivo, deberíamos
consignarlo de esa forma y el lugar donde se haría. En este caso optamos por esa posibilidad que es de transferencia bancaria y están
también las salvedades, que es lo que sucede si el vencimiento caería en un día feriado o inhábil, entonces se pasaría al día hábil
inmediato posterior al vencimiento o que lo que pasaría si por causas ajenas a la voluntad de las partes la transferencia o depósito
de la cuota correspondiente resultare de imposible cumplimiento, entonces podría hacerse de esa manera, podría salvarse de hacerlo
en dinero en efectivo y ahí se establece el lugar de pago.
Hicimos todos los planteos que se pueden dar con respecto al momento del pago del saldo, a la forma en que se va pagar el saldo y
que sucedería si no se paga en las fechas pactadas, esto haría incurrir al deudor en mora y se puede fijar el interés punitorio por el
pago fuera de término. ¿Qué pasa si directamente deja de abonar? O sea, no solamente una cuota en forma retrasada, sino que deja
de pagar cualquiera de las cuotas subsiguientes, eso traería que la falta de pago acarreara la caducidad de los plazos (que ya
explicó la escribana *1.27.30 no se entiende) y exigir el pago de la totalidad de lo adeudado y sus accesorios.
La caducidad de los plazos es la pérdida del derecho al pago en cuotas, o sea, si yo estoy comprometiéndome en pagar el saldo de
precio en 36 cuotas de tantos pesos cada cuota, si yo caigo en mora una de las consecuencias es la caducidad de los plazos con lo
cual pierdo el beneficio de los plazos y habilito al acreedor a exigirme la totalidad del monto adeudado, ya no pagar a cuotas.
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Alumno: ¿el tema de la mora debe redactarse en la escritura, si es un vencimiento automático o no para generar el derecho a solicitar
el pago total? Rpta: se pacta ya la mora automática en el caso, la falta de pago en el tiempo pactado ya hará entrar en mora automática
por el solo incumplimiento de los plazos. Lo escribimos en la escritura.
Alumno: ¿qué pasa en tiempo de pandemia, con la gente que no pudo pagar? Rpta: para momento de nuestra escritura no, para el
momento de nuestra redacción y lo que tiene que ver con el texto de la escritura, hacer previsiones de esa naturaleza, no creo que
este en el interés de las partes fijar algún tipo de… se vería en el momento.
Alumno: ¿se podría insertar alguna cláusula de caso fortuito o fuerza mayor? Rpta: en la autonomía de la voluntad y depende, cuando
es una hipoteca entre particulares es más fácil manejar la autonomía de la voluntad. Ahora tengan en cuenta que en el caso que,
como dice la escribana, estamos viendo una hipoteca, pero para tener una idea de la estructura de cómo es la escritura y la interacción
de las partes, distinto sería si nuestro acreedor hipotecario fuera una entidad crediticia donde el adquirente o quien toma el crédito
no tiene muchas posibilidades de discutir este tipo de cuestiones.
Alumno: ¿en los casos de Procrear? Claro, donde es un contrato más de adhesión, uno se adapta y acepta el crédito en las condiciones
que se lo dan y estas cuestiones relativas, que todavía no llegamos, acá estamos en la compraventa, no llegamos a la hipoteca, están
prácticamente fuera del alcance de la discusión por parte del deudor, no las puede discutir, o las toma o las deja, porque el que da el
crédito está en una situación de mayor poder respecto al que toma el crédito, por lo tanto pone un montón de condiciones que tienden
a salvaguardar, a garantizar, o de alguna manera asegurar el mayor abanico posible de posibilidades de hacer efectivo el crédito en
el supuesto de que tenga algún inconveniente el deudor de no poder afrontar los pagos o de cualquier circunstancia que se le plantee.
Estoy convencido que ante un crédito de una entidad bancaria ese planteo no sería viable, porque uno no tiene la posibilidad del lado
del deudor de hacer ese tipo de planteos y ¿Qué pasa si no puedo pagar?
Alumno: quizás me expresé mal, en el sentido que se puede redactar en la escritura pero por ahí, tomando en cuenta como hubo
algunas situaciones especiales en la que hubo alguna, se aplicó alguna... Rpta: pero fíjese que en ese caso salieron normativas de ese
carácter, o decretos de carácter nacional que prorrogaban los vencimientos o hacían inexigibles los vencimientos por una situación
(en este caso por la pandemia que estamos atravesando) que hacía de imposible cumplimiento por parte de muchas personas el tema
de las obligaciones que tenían asumidas.
Fíjense que tenemos hasta el momento en la estructura de nuestra escritura tenemos la aparición por un lado del vendedor que toma
el protagonismo de nuestra escritura diciendo que él vende a fulano el inmueble de su propiedad y lo describe. En el segundo hay
una interacción de ambas partes, tanto del comprador como del vendedor, el vendedor que fija el precio y las condiciones con que
se va a pagar y el comprador que en este caso entrega la suma correspondiente al dinero en efectivo y por lo cual recibe de parte del
vendedor el recibo por ese dinero.
TERCERO: DECLARACIONES DE LA PARTE VENDEDORA: que habiendo hecho tradición antes de ahora del inmueble
vendido, a) transmite a la COMPRADORA el derecho real de dominio sobre el inmueble objeto de la presente y sus
accesorios, así como todos los derechos y acciones inherentes a este y a la posesión que sobre lo vendido tenía y le
correspondía. Y declara: 1) que responde y se obliga por saneamiento conforme a derecho 2) que no está inhibida para
disponer de sus bienes, 3) que el inmueble vendido no reconoce medida cautelar alguna, así como tampoco contratos,
derechos reales, restricción ni limitación alguna y no está afectado al régimen de vivienda del art. 244 y concs. del Cód.
Civ. y Com.; 4) que no adeuda suma en concepto de impuestos, tasas, contribuciones, servicios y (expensas
extraordinarias/comunes/especiales (si se trata de un inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal) al día de la fecha.
En la cláusula tercera tenemos (y por eso esta titulado de esa forma) el protagonismo exclusivo del titular del inmueble que se está
transfiriendo, sería el vendedor. Entonces en esta cláusula agrupamos todas las declaraciones que son exclusivas de la parte
vendedora.
Lo importante es que ustedes entiendan qué es lo que es la escritura, porque de ahí en más no lo tienen que saber de memoria, ustedes
lo que tienen que saber es qué es lo que debe llevar una escritura pública y de ahí en más ustedes van a redactar, con un vocabulario
técnico-notarial, pero palabras más palabras menos, en esta cláusula tercera lo que no les puede faltar es la declaración de la parte
vendedora que dice que transmite a la parte compradora todos los derechos inherentes al derecho real de dominio, propiedad y
posesión, esa declaración es importante, porque recuerden que el CCCN exige para la transferencia de bienes inmuebles de título
(que es lo que están redactando acá), modo (que es la tradición) y la inscripción en el registro (que es lo que van a hacer después en
el post-escriturario). Acá tienen que dejar constancia de esa declaración del vendedor de transfiere el dominio a título de
compraventa, que ya lo pusieron antes, pero acá es que transmite a la compradora todo los derechos respecto del derecho real de
dominio, propiedad y posesión. Después todas esas declaraciones, si se olvidan, por ej. “que responde por evicción y se obliga al
saneamiento conforme a derecho” si se olvidan eso, que no les agarre un ataque de nervios, porque como eso ya está en la norma,
es una consecuencia, es un efecto de la transferencia a título oneroso, pero pongan o no lo pongan va a responder igual. No le ponen
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“que responde por evicción y se obliga al saneamiento” y hay un problema, no es que van a ver si pusieron o no pusieron, el vendedor
responde por evicción y vicios redhibitorios.
Después eso que dice “que no está inhibida para disponer de sus bienes” si se acuerdan lo ponen y si no se acuerdan no lo ponen,
porque obviamente si esta inhibida no vamos a tener el certificado de libertad previo, así que tampoco vamos a poder hacer la
escritura. Eso también que dice “que no está inhibida y no reconoce hipotecas, gravamen, etc.” si lo ponen perfecto, pero si no igual
lo van a poner en legitimaciones notariales, que es el sector de la escritura donde el escribano se pone la soga al cuello, donde tiene
que expresar, transcribir todo lo que surge de los certificados y de los documentos que sus originales tiene a la vista para el acto. Lo
que dice ahí es compromiso (de aquí a la China) inexcusable, o sea si o si, ya no hay excusas acá, si lo dijo y lo puso, tuvo que haber
sido algo que vio realmente.
Conclusión, clausula tercera, lo que no se pueden olvidar es la declaración del vendedor que transfiere todos los derechos inherentes
al derecho real de dominio, propiedad y posesión, eso no se pueden olvidar. Si se olvida, si, que les agarre un ataque de nervios,
pero lo demás si lo quieren poner está bien, porque a la gente le gusta eso, quiere escucharlo de boca del vendedor que le diga “si,
respondo por evicción”, “ya pagué todos los impuestos, no debo nada, quedó sin ninguna deuda”, pero es necesario que sepan si me
olvido o no me olvido.
Antes de cerrar con la parte vendedora, dijimos que la tradición la realizó antes de ahora, o sea que, en algunas escrituras vamos a
encontrar la expresión de que diga “sin intervención notarial” que significa que el escribano no estuvo presente o no constató el
momento en el que se entregó la posesión del inmueble y en este caso, también está la manifestación del vendedor que dice que “la
tradición la hizo antes de ahora”, no se realizó en este momento en el que estamos realizando la escritura, de manera tal que eso fue
extra-notarialmente.
Alumno: ¿Cuál sería un acto de tradición? La entrega de la llave. Por eso es importante cuando ustedes hablan de la tradición, van
a ver algunas de las escrituras que a mi entender es un error de decir “la tradición se efectúa en este acto” ¿Cómo se va a efectuar la
tradición en este acto cuando es un acto material? Es tomar posesión de la cosa comprada, consecuencia de lo cual si ustedes dicen,
cuando comenzaron la escritura, “ante mi comparecen” quiere decir que están en la oficina, comparecieron en su oficina notarial y
el inmueble está en la costanera de Corrientes. Lo único que podemos poner es “en este acto se otorga la tradición” es cuando yo me
constituyo a firmar la escritura en el lugar mismo del inmueble que se vende, pero no se olviden que la mayoría de las leyes locales
que regulan el ejercicio de la profesión notarial prohíbe sacar el protocolo de la oficina, salvo en circunstancias especiales, por la
naturaleza del acto, con lo cual tengan cuidado con eso. Lo más probable es que esta escritura, si la hacemos con una entidad
bancaria, la firmemos en el banco y ahí si el escribano va a estar constituido especialmente en el domicilio del banco (esto solo
refiere a la salida del protocolo del lugar del registro).
Antes de ahora se refiere a antes de venir a la oficina, una hora antes, ayer, o sea, ya se entregó la posesión. La posesión es uno de
los elementos que conforman la transmisión de todos los derechos que son inherentes al dominio, se tiene que materializar esa
transmisión. Lo que si dejamos constancia que tiene que ser un acto previo o simultáneo a la firma de la escritura porque es uno de
los elementos que componen la transmisión del dominio y obviamente que no se va a postergar para posteriormente al pago porque
el comprador puede encontrarse que llega a la casa y la misma está ocupada o tiene alguna circunstancia, eso se vio previamente y
ya está, a los fines de conformar con los elementos que hacen a la transmisión del dominio es que necesitamos consignar esto. Lo
que dice la escribana es que antes se veía mucho en las escrituras “que se realizaba en este momento” y si uno lo trasladaba a la
realidad, es una cosa materialmente imposible de que suceda, entonces las escrituras fueron adaptando un poco más los textos a lo
que realmente sucede y eso es una circunstancia que se da antes de la realización de la escritura, para ponerlo en contexto de la
“línea de la historia” de la escritura, porque nosotros vamos contando todo lo que va sucediendo hasta llegar a la transmisión efectiva
del dominio. Esto se fue perfeccionando en las escrituras con el estudio del derecho, con los consejos que surgen de las reuniones
notariales donde se va moldeando las escrituras con respecto a los actos o situaciones que es necesario dejar bien claro por las
consecuencias que trajeron en algunos casos que se ve en la jurisprudencia por esa mala redacción o por la falta de inclusión de
algunas menciones dentro de los textos de las escrituras.
CUARTO: DECLARACIONES DE LA PARTE COMPRADORA: a) que acepta la transmisión del dominio en la forma pactada
y que se encuentra en posesión del bien por la tradición realizada a su favor por la VENDEDORA con anterioridad a
este acto, libre de ocupantes y sin oposición de terceros; b) que está conforme con el estado de conservación del
inmueble que adquiere, habiéndolo recibido a total satisfacción; c) (de corresponder) que toma a su cargo las deudas
que pudieran existir en concepto se impuesto inmobiliario y tasas por servicios, liberando al autorizante de producir y
agregar el respectivo certificado de acuerdo a lo normado por el art. 139 de la Ley notarial 1482; d) que el origen de
los fondos con que han abonado el precio proviene de _____
Es fundamental acá, si se olvidan de decir que el comprador acepta la compraventa, acepta la transmisión de dominio y bueno, van
a estar con una escritura de oferta de venta, nada más.
Acá vamos a cerrar la puerta del negocio que estamos realizando.
En este caso ¿Qué protagonismo va a tener la parte compradora? Va a aceptar la transferencia que se realizó a su favor, su expresión
va a rondar en ese sentido.
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En el punto c) está la posibilidad de que no se solicite el certificado previo de libertad en cuanto a impuestos inmobiliarios y que se
pueda transferir igualmente el dominio, por lo cual el adquirente en la jurisdicción de la provincia de Corrientes, toma a su cargo las
deudas que pudieren existir en tal concepto, y libera al escribano de la responsabilidad de agregar ese certificado. Para el otro lado
del Rio Paraná, la expresión es distinta pero también tienen la posibilidad de hacerlo. En el punto d) respecto del origen de los
fondos, es hacer la manifestación que los mismos provienen de un origen lícito.
En este primer capítulo cerramos la compraventa, los roles de comprador y vendedor en el capítulo segundo van a transformarse en
el de acreedor y deudor hipotecario.
Ahí les estoy mandando el art. 1033 a 1058 del CCCN porque creo que alguien me preguntaba eso en el chat. Después sobre evicción
y vicios redhibitorios, y después dice ¿Cuál sería el ejemplo en concreto se sucediera la tradición delante del escribano? Cuando nos
constituimos en el inmueble ubicado en avenida costanera para efectuar la compraventa del inmueble, donde se paga el precio, ahí
utilizaremos el decreto 22/2001 que permite, siempre y cuando sea transferencia de dominio por escritura pública, pagar en efectivo
en concordancia con las leyes 25.345 y 25.413. Entonces me constituyo en el lugar del inmueble de la compraventa, paga el precio
y se le da el señorío de la cosa, fulano me entrega la llave de su departamento y yo tomo posesión del mismo en ese acto de la
compraventa. Voy tener que justificar que tengo pánico de salir a la calle, por esa naturaleza especial, el escribano tuvo que ir con
su protocolo al lugar y yo no salir de la casa, por ejemplo. Para sacar el protocolo de la escribanía hay que encuadrar dentro de las
autorizaciones que las leyes notariales locales permiten sacar el protocolo, naturaleza del acto suelen decir, y situación especial,
puede ser de salud, que no le permite trasladarse a uno de los comparecientes al estudio notarial, por ejemplo.
CAPITULO II) CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAU2. PRIMERO. QueU3 ______, en adelante la parte deudora o hipotecante,
en garantía del saldo de precio de la compraventa instrumentada en el Capítulo I) de esta escritura, grava con DERECHO
REAL DE HIPOTECA EN PRIMER GRADO, por la suma de _____ ($ _____.-), a favor de ________, en adelante la parte
acreedora, quien acepta, el inmueble, cuya descripción se tiene aquí por reproducidaU4.
Comentado [U2]: ARTÍCULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto
expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma
formalidad y previamente a la registración
Comentado [U3]: ARTÍCULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie
Comentado [U4]: ARTÍCULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
SEGUNDO: Las partes convienen en subordinar esta hipoteca a las siguientes cláusulas y condiciones: I) La mora será
automática y dará derecho al acreedor a iniciar el juicio hipotecario. II) También caducarán los plazos acordados, de
pleno derecho, sin necesidad de interpelación alguna judicial o extrajudicial y se hará exigible lo adeudado con las
modalidades y penalidades establecidas en el artículo anterior, cuando en relación con el inmueble gravado se realicen
los actos que se expresan a continuación, cuyas consecuencias serán inoponibles a la acreedora: a) locación o préstamo
de uso total o parcial, constitución de usufructo, usó y habitación, servidumbre, anticresis, concesión de tenencia, uso
o explotación a terceros por cualquier título; b) cualquier otro acto de disposición material o jurídica que directa o
indirectamente pudiera tener como consecuencia disminuir el valor del inmueble y c) cambiar el destino del bien
hipotecado. TERCERO: El deudor se obliga a asegurar, en el día de la fecha, el bien hipotecado contra riesgo de incendio
o de destrucción total o parcial por cualquier otra causa, en una compañía de notoria responsabilidad, a satisfacción
de la acreedora, por un monto y plazo no inferiores al precio convenido en esta escritura, endosando la respectiva
póliza a favor de la acreedora. CUARTO: El deudor se obliga a: 1) mantener el inmueble en buen estado; 2) abonar a
cada vencimiento los impuestos, tasas y contribuciones que lo gravan. La falta de cumplimiento a esta obligación, una
vez intimada el deudor a cumplirla en un plazo de quince días corridos, permitirá a la acreedora realizar los pagos por
su cuenta, a costa de el deudor, sin perjuicio de producirse la caducidad de los plazos y de aplicarse en consecuencia
lo previsto en los artículos anteriores; 3) ocupar exclusivamente el bien gravado para vivienda suya y de su grupo
familiar, no pudiendo darlo en arrendamiento ni comodato sin el consentimiento previo de la acreedora. Tales actos
serán inoponibles a la acreedora y a quien adquiera en subasta judicial; 4) abstenerse de realizar cualquier acto que
disminuya el valor del inmueble. También se aplicarán las previsiones de estos artículos en el caso de quiebra o
concurso de el deudor. QUINTO: Queda facultada la acreedora para efectuar inspecciones periódicas en el inmueble y
requerir la documentación pertinente para verificar el cumplimiento de las obligaciones tomadas a cargo de la
deudora. SEXTO: En caso de ejecución, el bien gravado será rematado por el martillero que designe la parte acreedora
tomando como base el monto reclamado en la demanda. Si no hubiere postores en el primer remate, se efectuara un
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segundo sin base alguna. La parte deudora no podrá recusar sin justa causa al juez, ni solicitar que se practiquen
tasaciones especiales. De disponerse la subasta judicial del inmueble, el hipotecante se compromete a desocupar el
bien dentro del plazo máximo de diez días a contar de la fecha en que fuere intimado para ello. El acreedor podrá optar
por llevar adelante la ejecución del bien gravado por el pocedimiento especial previsto por el Título 5 de la ley 24.441.
SÉPTIMO: El deudor toma a su exclusivo cargo todos los gastos y honorarios de esta hipoteca, su inscripción,
reinscripción, así como los de cancelación, cuya escritura será otorgada por ante el escribano que designe la acreedora.
OCTAVO: Las partes constituyen domicilios especiales en los denunciados en la comparecencia. El domicilio constituido
por el hipotecante subsistirá aun respecto de quienes le sucedan en el dominio, sea a título singular o universal. En
caso de cambio, para que produzca efectos, es imprescindible que el nuevo domicilio esté comprendido en el
perímetro de esta ciudad y, además, sea notificado por medio fehaciente.
NOVENO: (1) …………. Acepta en todos sus términos el gravamen constituido a su favor por haber sido redactada de
acuerdo a lo convenido.-
DECLRACIONES COMPLEMENTARIAS DE LAS PARTES: Ambas partes declaran que: a) no han celebrado boleto de
compraventa en forma previa a este acto; b) en cumplimiento de las disposiciones sobre Lavado de Activos y
Financiación del Terrorismo y con carácter de declaración jurada, que no se encuentran incluidas y/o alcanzadas dentro
de la “Nómina de Funciones de Personas Expuestas Políticamente” aprobada por la Unidad de Información Financiera
y que conocen el contenido de las resoluciones generales _______ de dicho organismo (de corresponder)
ASENTIMIENTO CONYUGAL: (de corresponder) incluir asentimiento conyugal/del conviviente inscripto/y la
comparecencia del cónyuge/conviviente al inicio de la escritura).
___ declara que presta el asentimiento conyugal previsto por el art. 470 del C.CyC.N y que el inmueble objeto de no
contituye asiento del hogar conyugal (art. 456 del C.CyC.N)
I) CONSTANCIAS NOTARIALES. Y yo, notario autorizante, efectúo las constancias notariales pertinentes con la
documentación acompañada por las partes y la por mí solicitada:
II) ANTECEDENTE DE DOMINIO: el inmueble objeto de la presente LE CORRESPONDE a ___ con igual superficie y
estado civil consignados por compra que efectuara a ___, siendo de estado civil casado en primeras nupcias con ___ y
con el asentimiento de esta, mediante escritura ___ de fecha ___ de ___ de ___, pasada ante la Escribana ___ al folio
___ del Registro Notarial ___ a su cargo, cuyo primer testimonio tengo para este acto a la vista, inscripto en el Registro
de la Propiedad Inmueble al asiento ______; (de corresponder:
III) REGISTRACIONES: inscripto en Registro de la Propiedad Inmueble al ___ Folio Real Matricula____ en la
Dirección General de Catastro bajo Adrema _______ y en la Municipalidad de la Ciudad de Corrientes al Folio, Finca,
…… Tomo, ……. Libro …… y ano….
IV) CERTIFICADOS: a) con el expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble Nro. _______, con fecha ___ de
___ de ___ se acredita que la vendedora no está inhibida para disponer de sus bienes y que el inmueble descripto cuyo
dominio consta inscripto a su nombre en la forma consignada, no reconoce embargos, gravámenes, otros derechos
reales, ni está afectado al régimen de vivienda del art. 244 del Cód. Civ. y Com. b) del expedido por la Direccion General
de Catastro de fecha __ de ___ que su valuacion fiscal asciende a la suma de PESOS _____ c ) Con el expedido por la
Municiapalidad de la ciudad de Corrientes : de fecha …… que por el inmueble no se adeuda suma alguna en concepto
de impuestos, tasas, servicios ni contribuciones V) IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES, LEY 23.905:
retengo al vendedor la suma de pesos ___ ($ ___) para ser imputada al pago de dicho impuesto, correspondiente al
_______ del precio de la operación;
VI) IMPUESTO DE SELLOS: retengo la suma de pesos ___ ($ ___) para ser aplicada al pago de este impuesto devengado
en la presente venta)..
VII. CÓDIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES – C.O.T.I.: Que la parte vendedora exhibe el
correspondiente código que lleva el número ___ cuya vigencia y veracidad han sido verificadas por la autorizante, por
lo que oportunamente se emitirá el respectivo Certificado de Bienes Inmuebles. LEO esta escritura a los
comparecientes quienes la otorgan y firman de conformidad, ante mí, doy fe.
LEO esta escritura a los comparecientes, quienes la otorgan y firman de conformidad, por ante mí, doy fe.
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UNIDAD 3
“DONACIÓN”
CLASE 5 (19/04)
DONACIÓN
Profe: Les comento que sobre donaciones, en Youtube hay dos videos de capacitación sobre la reforma. Les recomiendo que
lo miren.
https://www.youtube.com/watch?v=we2vZ1mA4hg&list=PLxw2OMMga_Iv8Fk
ONMPxzFXbQwwmeiwND&index=7
Respecto a Hipoteca, les recomiendo el libro de Abella, Derechos Reales.
Introducción de la profe:
Esta figura es sumamente importante por varios motivos. Si van a ejercer la escribanía, van a ver que esta es una figura que
buscan los ciudadanos, porque, ¿quién no quiere morirse tranquilo y en paz y dejar ordenado su patrimonio en el
entendimiento que los hijos van a “pelearse” menos? pero es como que esto se minimiza un poco, y el deseo de que la
persona anticipadamente se desprenden de sus bienes en vida, lo hacen con ese objetivo, que los hijos entiendan que ésta es
la voluntad del donante, y esto pesa mucho.
En ese entendimiento las personas dicen “vamos a organizar nuestro patrimonio, nosotros somos quienes conocemos a
nuestros hijo y sus necesidades” y hay determinadas situaciones que solamente lo saben quienes viven en un hogar. Esta
figura, que tanto necesitan las personas, estaba muy controvertida. Los abogados conocemos que esto es controvertido.
Dentro de la escribanía, tratamos de encontrar una figura donde cerremos todas las puertas y que no exista ninguna
posibilidad de acción con posterioridad.
Recuerden que la misión del escribano es evitar las contiendas entre los hombres, pero nosotros, al ser abogados y
escribanos, sabemos cuáles son las acciones que pueden llegar a perturbar la paz de ese instrumento que nosotros
autorizamos.
Esta figura que es tan controvertida por unos artículos, que son el 2384, el 2457,
2458, 2459 CCyC, que tienen que ver con la acción de colación, en Código de Vélez e introducida en el CCyC, se hablaba
de una acción rei persecutoria (perseguía la cosa en manos de quién se encuentre), una acción de reducción (que es igual
a una acción real). Entonces eso hacía observable los títulos y generó un estancamiento en el tráfico jurídico (principalmente
en lo inmobiliario), porque los Bancos, cuando querían tomar un bien para gravar con derecho real de hipoteca, cuando el
título provenía de una donación, estaban dentro de los 10 años, que todavía no prescribió la acción rei persecutoria, entonces
rechazaban. Los escribanos cuando íbamos a hacer un estudio de títulos para una hipoteca, debíamos informar al Banco que
se trataba de un título proveniente de una donación, que recién habían pasado 5 años, con lo cual durante 5 años había que
sufrir por si había alguna acción de reducción, perseguir la cosa en manos en que se encuentre, aún con los adquirentes a
título oneroso y de buena fe. Entonces decían que no. Si bien está aprobado el crédito, pero no está aprobado el bien dado
en garantía, y así se frustraba la operación.
Muchos venían luchando por una reforma del Código Civil de Vélez. En el 2015 se sanciona el CCyC con algo PEOR DE
LO QUE ESTABA (fue peor el remedio que la enfermedad). Recién el 30 de Diciembre de 2020, en que se sanciona la
reforma de estos artículos.
La idea de la modificatoria es ver la realidad de la necesidad de las personas. Hay una cuestión que es que las personas
quieren morirse tranquilos y ver organizados todo el sacrificio que hicieron, y quieren poner sus cosas en la persona justa.
Muchas veces sucedió que una propiedad está en pleno centro de Corrientes y la otra propiedad que tienen los cónyuges está
en el campo, y tienen dos hijos, y dice: “ A uno de mis hijos, que es abogado, el campo no le interesa”, entonces dice “cómo
le voy a ir a donar el campo a mi hijo que no le interesa, lo va a terminar vendiendo; además le genera más inconveniente
trasladarse, etc.”, “en cambio tengo otro hijo que es veterinario y le encanta el campo” ¿Cómo los padres no pueden disponer
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que el campo le done al hijo veterinario y la casa de la ciudad al hijo abogado? Poder decidir esa distribución, les deja
tranquilo a los padres.
Así, miles de ejemplos.
Entonces el CCyC necesitaba claramente realizar una reforma, y eso no es atacar al Juicio sucesorio, ni quitar trabajo a los
abogados.
REGULACIÓN LEGAL
La donación está regulada en legalmente en el Capítulo 22, Sección Primera, en disposiciones generales del CCyC. Arranca con el
Art 1542, que nos da el Concepto de donaciones.
Esta figura amerita tener distintas audiencias con las partes. Se debe escuchar tanto al donante como al donatario. No hay
una regla general, donde se pueda decir qué instrumentación se debe aplicar en los casos de donación. La mayoría de los
casos tienen que ver con negocios jurídicos familiares. Por lo tanto hay un abanico de situaciones que se genera dentro de
una familia, no es igual a la otra.
El escribano buscará el equilibrio y asegurar el derecho de ambas partes. Siempre se trata de mirar cuál es la parte más
vulnerable, porque se debe proteger, no importa quién vino a nuestra escribanía. No es fácil saber cuál es la parte más débil
o vulnerable, por eso se debe escuchar varias veces en audiencias previas, para poder saber el contexto familiar y utilizar
bien las distintas herramientas que nos ofrece la figura de donación.
DEFINICIÓN Y FORMACIÓN DEL CONTRATO
ARTICULO 1542.- Concepto. Hay donación cuando una parte se obliga a transferir gratuitamente una cosa
a otra, y ésta lo acepta.
En un mismo artículo vemos que hay oferta y aceptación. Con lo cual hay que saber que la donación, per se, se configura
con ambas cosas. Si solamente el donante dice que “da en donación” y el donatario no acepta en ese acto, todavía no se
puede hablar de “donación”, sólo habrá, cuando acepte.
Resalta el carácter contractual de la figura y la define como lo hace respecto de todos los contratos, por los efectos que ella genera:
La obligación del donante de transmitir gratuitamente la cosa, con el requisito de la aceptación de la otra parte. Esta postura es la
que lleva al legislador a aplicarle a la donación el régimen general de formación del consentimiento contractual, según el cual la
oferta caduca con la muerte o la incapacidad del donante (art. 976), suprimiendo la posibilidad de que la oferta de donación sea
aceptada después de su muerte, lo que era admitido por el art. 1795 del código derogado.
CARACTERES
Se trata de un contrato unilateral (art. 966), por cuanto genera obligaciones para una sola de las partes, el donante, y a título
gratuito (art. 967), por cuanto asegura al donatario una ventaja independiente de toda prestación a su cargo
Se exceptúan las donaciones con cargo y remuneratorias, que serán consideradas onerosas en la medida del valor del cargo
impuesto o del servicio retribuido (art. 1564).
En el examen se podría preguntar cuál es la característica de la donación: es un contrato, porque se necesita el acuerdo de
voluntades.
La obligación del donante es la de transmitir gratuitamente la cosa, pero el requisito del 1542, es la aceptación de la otra parte.
El Código de Vélez ya contemplaba la oferta y la aceptación que podría estar en instrumentos separados, hasta ahí es igual
al CCyC, pero el Código de Vélez permitía por instrumentos separados diferir la aceptación (en una escritura de oferta se
podía diferir en otra escritura de aceptación) y lo podían hacer, aún después de la muerte del donante.
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ARTICULO 976.- Muerte o incapacidad de las partes. La oferta caduca cuando el proponente o el
destinatario de ella fallecen o se incapacitan, antes de la recepción de su aceptación.

El que aceptó la oferta ignorando la muerte o incapacidad del oferente, y que a consecuencia de su aceptación ha hecho gastos o
sufrido pérdidas, tiene derecho a reclamar su reparación.
En el CCyC sigue permitiendo por separado, primero la oferta en un instrumento, diferir la aceptación en otro instrumento,
pero para aceptar la donación, el donante debe estar con vida.
Para que haya una donación, lo ideal, como dice el 1542, cuando una persona transmite una cosa a título gratuito a favor de
otra que acepta en ese acto. Eso sería una donación propiamente dicha.
Si lo hacen, de manera que se difiere la aceptación en otro momento, se puede hacer, siempre y cuando esté con vida el
donante, de lo contrario no se podrá hacer.
El contrato es esencialmente gratuito, pero pueden tornarse onerosa en determinadas ocasiones, por ejemplo, en una
donación con cargo, en una donación remunerativa, éstas se pueden tornar onerosas, todo en la medida del valor del cargo
impuesto o del servicio que se va a retribuir.
ARTICULO 1564.- Alcance de la onerosidad. Las donaciones remuneratorias o con cargo se consideran como actos a título
oneroso en la medida en que se limiten a una equitativa retribución de los servicios recibidos o en que exista equivalencia de
valores entre la cosa donada y los cargos impuestos. Por el excedente se les aplican las normas de las donaciones.
La donación remuneratoria para ser tal, no es que cualquier servicio puede instrumentarse como una donación remuneratoria,
sino que el servicio debe ser real, y tiene que ser susceptible de ejecución forzada. Es decir, un servicio al cual yo deba pagar
y si no pago, me lo pueden ejecutar judicialmente.
Hay que tener en cuenta que hay que cubrir todos los frentes, que no quieran tomar esta figura para simular un acto y tornarla
onerosa a la donación.
Responde a un alumno: No se puede otorgar un poder especial irrevocable para aceptar una donación, esto se desprende del
1542, que dice que no va haber donación si no hay oferta y aceptación.
Para la oferta sola, no es necesario pedir certificados pre-escriturarios, y post, no se inscribe, porque no tiene vocación registral
(porque no es una donación aún).
Recordemos que los requisitos para un poder especial irrevocable: limitación en el tiempo, plazo, interés legítimo de los
contratantes del negocio base. No es posible un poder especial irrevocable para aceptar donación, sin embargo, sí es posible
un poder especial simple para aceptar donaciones, no hay ningún inconveniente, de hecho es muy común.
ARTICULO 1543.- Aplicación subsidiaria. Las normas de este Capítulo se aplican subsidiariamente a los demás actos jurídicos a
título gratuito.
Esto tiene que ver con el tema de “Cesiones” que se desarrollará más adelante. Si el acto es gratuito y, mirando el objeto,
si tiene que ver con inmuebles o bienes registrables, se debe aplicar las normas de donación de este capítulo.
FORMA
ARTICULO 1552.- Forma. Deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de
cosas inmuebles, las de cosas muebles registrables y las de prestaciones periódicas o vitalicias.
Se impone la escritura pública para la donación de bienes inmuebles, de cosas muebles registrables y de prestaciones periódicas y
vitalicias (art. 1552).
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La exigencia es bajo pena de nulidad, lo que permite calificar al contrato como formal, solemne absoluto. En consecuencia, por
aplicación del art. 969, la escritura pública es en este caso constitutiva del contrato y, por ello, su omisión no permitirá ejercer
derecho alguno respecto de ese acto, es decir será inaplicable el art. 1018, que permite demandar el otorgamiento de la forma
incumplida.
Esto se debe relacionar con el art 1543 de aplicación subsidiaria. En el 1552 se tiene la forma. En todas aquellas otras figuras
que no sean propiamente una donación de inmueble, o bienes muebles registrables o de retas vitalicias, se aplican
subsidiariamente, no obstante lo cual, las normas de este capítulo (que tiene que ver generalmente con las “sesiones”). Y es
bajo pena de nulidad.
La doctrina debe trabajar mucho si quiere equipararlo con la compraventa, tendrá que modificar todo el articulado. Acá es
bajo pena de nulidad. En la compraventa, se hace un boleto de compraventa en un instrumento privado y es totalmente válido
y genera la obligación de hacer, esto es de transferir el dominio por escritura pública.
El tema de donación es complejo, porque si se hace por instrumento privado una donación de inmueble es nulo, y los actos nulos
no se pueden confirmar.
LAS DONACIONES MANUALES
La donación de cosas muebles no registrables y de títulos al portador, se establece que deben hacerse por tradición del objeto
donado (art. 1554). Código Civil y Comercial impone la tradición como requisito para la formación del contrato.
Habrá que dar por cumplido el requisito cuando la tradición se sustituye por la traditio brevi manu o el constituto posesorio (art.
1923), lo que permitirá celebrar contratos de donación de cosas muebles con reserva de usufructo para el donante.
ARTICULO 1554.- Donación manual. Las donaciones de cosas muebles no registrables y de títulos al portador deben hacerse por
la tradición del objeto donado.
Acá se exige la tradición, en todas las transmisiones de dominio, la tradición es un requisito esencial. Hay que recordar (de
Civil) que la tradición tiene sus distintas modalidades para materializarse: La posesión real y efectiva, es cuando se le entrega
la cosa vendida, donada, dada en pago a la persona, y ésta tiene el señoría de la misma. Pero muchas veces no es posible, por
las circunstancias del caso, hacer esa traslación material de la cosa. De hecho a quien se debe entregar la cosa (porque cambió
la posesión en cuanto a titularidad) ya está en posesión de ella. (Es como que compro un inmueble que está en locación y soy
yo el inquilino que compra, yo ya vivo ahí) Lo que cambia es la titularidad.
La modalidad de la tradición que se aplica acá es la traditio brevi manu, que es cuando yo ya estaba en posesión del bien, pero
mejora mi posesión, antes estaba como locatario, un tenedor precario, y ahora, en virtud de un acto jurídico, lo estoy como un
titular de dominio.
Se puede dar una donación a un inquilino, que después afecte a la legítima si tiene herederos forzosos es otra cuestión.
El constituto posesorio es al revés, por ejemplo, los padres que son titulares dominiales están en posesión de un bien y le van a
donar su inmueble a sus hijos. Le donan, pero le donan solamente la nuda propiedad (la propiedad desnuda) pero ellos se
reservan el usufructo. El derecho real de uso y goce se lo reservan. Ese derecho real, les da derecho a seguir poseyendo el bien,
pero cambia la calidad en que van a poseer, porque hasta antes del negocio jurídico (donación) poseían, porque los dos eran
condóminos indivisos de un inmueble, pero con el instrumento de donación, a favor de sus hijos, ellos le transfieren la propiedad
desnuda, y ambos se reservan el usufructo, con lo cual no se realizará la tradición en la modalidad de material y efectiva. Esto
es la constituto posesorio, no hay traslación de la cosa trasmitida. Se puede interpretar que baja la calidad de la titularidad,
porque antes era titulares dominiales, y ahora titulares de un derecho real de usufructo.
En cambio, cuando hay una donación pura y simple, donde yo dono a mis hijos, sin usufructo, sin nada, dono, les transmito el
dominio y les transmito todos los derechos inherentes al derecho real de dominio, propiedad, posesión, les entrego la llave y les
digo “tomen el señorío de la cosa” ahí, esto es la traslación a la cual me refiero, es ponerlo materialmente en la posesión real y
efectiva.
Alumno: ¿Cuál es el choque que hay con sucesorio en el caso de las donaciones? el ejemplo que usted dio justamente de un
padre a sus hijos y después con respecto a las colaciones que se pueden agarrar y dar en este aspecto respecto del acervo
hereditario ¿Tiene pertinencia legal? ¿Tiene validez las donaciones que se hagan?
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Profe: por supuesto que tienen validez y por supuesto también que los legitimarios tienen las acciones correspondientes dentro
del plazo que están habilitados y que no haya prescripto la acción.
Lo de la tradición me interesa ¿lo entendieron? Y una cosita más respecto de la tradición, van a ver escrituras públicas que dicen
“se otorgó la tradición en este acto” tengan mucho cuidado con eso porque la tradición es poner en posesión de la cosa y si
estamos hablando de una posesión real y efectiva, entonces significa que hay traslación, si decimos “en este acto” y arriba al
comenzar nuestra escritura pusimos “que comparecen ante mí, donante y donatario” quiere decir que estoy en mi escribanía y
como puede ser que renglón seguido diga “que en este acto le otorga la posesión real y efectiva” ¿Cómo hace para saltar de la
escribanía al inmueble donde es objeto de la donación? Por eso es que lo correcto son esas escrituras que ustedes ven y dicen
“la tradición se efectuó con anterioridad a este acto, antes de este acto” porque significa que antes de venir a la escribanía a
firmar la donación ya el papá le dijo “tomá hijo, acá está la llave, mirá, esto es lo que te voy a donar” y etc.
Resumiendo: Cuando material y efectiva se lo pone en posesión, real y efectiva; entonces digo es real y efectiva, yo lo pongo y
le doy el señorío de la cosa, salgo yo que era titular para ponerlo en posesión real y efectiva. La traslación me refiero a que se
le entrega la llave, real y efectivo son actos materiales como decían los romanos, que pisaban, tocaban la tierra, tocaban el
inmueble objeto del acto, a eso me refiero de real y efectivo, un hecho tangible; en cambio, la tradición la tenemos que ver en
una de esas modalidades es ese hecho tangible, es real y efectivo cuando se lo pone bajo el señorío de la cosa y la otra modalidad,
que es la traditio brevi manu cuando no hay esa traslación, me refiero, no tengo que entregarle la llave, llevarlo al lugar para
ponerlo en posesión porque ya está. Y la constituto posesorio no me tienen que llevar a mí, usufructuaria, no me trasladan al
lugar, me abren la puerta, esos actos posesorios, me entregan la llave, me abren la puerta, toco el lugar, me quedo, miro y tomo
el señorío de la cosa, no, porque yo era titular ya, y yo soy la que estoy donando la propiedad desnuda y me quedo viviendo en
la casa, sigo en la posesión de la casa, eso es la constituto posesorio.
CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN
Art. 1548.- Capacidad para donar. Pueden donar solamente las personas que tienen plena capacidad de disponer de sus bienes.
Las personas menores emancipadas pueden hacerlo con la limitación del inciso b) del artículo 28.
Art. 1549.- Capacidad para aceptar donaciones. Para aceptar donaciones se requiere ser capaz. Si la donación es a una persona
incapaz, la aceptación debe ser hecha por su representante legal; si la donación
del tercero o del representante es con cargo, se requiere autorización judicial.
El principio general es que quien tiene plena capacidad para disponer de sus bienes puede donar (art. 1548), lo que se refiere tanto
a la capacidad de derecho o como a la de ejercicio.
Hay que tener plena capacidad para disponer de los bienes, objeto de la donación y tiene que ser una capacidad de derecho y
también de ejercicio.
Respecto de los menores emancipados, el artículo hace referencia al inc. b) del art. 28, que les impide donar lo que hubieran
recibido a título gratuito.
Por eso es que tienen que tener mucho cuidado, ahora vamos a ver cuando hablamos de las herramientas, cuando los menores
reciben por donación un bien, no pueden desmembrar el dominio, no pueden realizar actos de disposición como para decir
“constituyen usufructo en favor de sus padres” eso tienen que tener muy presente, la capacidad.
CAPACIDAD DE LOS MENORES
• Respecto de los menores, sus progenitores requerirán autorización judicial para disponer de los bienes de aquellos (art.
692) la que con seguridad será denegada respecto de una donación.
• En caso de tutela y curatela, la situación será similar, en virtud de lo dispuesto por los arts. 121 y 138.
Siempre va a haber la necesidad de la autorización judicial previa, en estas situaciones que están planteadas, cuando los padres
pretendan disponer de los bienes de los menores en el caso de tutela y curatela también es similar, la situación que se da de la
necesidad de contar con la previa autorización judicial, que sería para nosotros que estamos de este lado, en el rol de escribanos,
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va a ser un elemento pre-escriturario necesario para poder otorgar la escritura que tenga que ver o que esté vinculada a un acto
dispositivo de ese origen.
El art. 1548 es la capacidad para donar, sabemos entonces que necesitamos capacidad plena, los menores de edad no pueden
disponer de sus bienes recibidos a título gratuito. El art. 1549 es la capacidad para aceptar donaciones.
La placa que sigue acá (representación legal de los menores) usted había hecho referencia, algunas aclaraciones anteriores con
respecto a la reserva y constitución del usufructo y que por ahí puede ser una figura en la que netamente tenga que ver con esta
capacidad. (Leer art 1549).
REPRESENTANTES LEGALES DE LOS MENORES
• Los representantes legales pueden aceptar donaciones en nombre de los menores, aun cuando ellos fuesen los donantes,
siempre que la donación sea sin cargo, lo que puede ser gravoso para el incapaz, se requerirá autorización judicial (art. 1549).
• La posibilidad de que se celebre donación del incapaz a sus progenitores está prohibida por los arts. 120, 138 y 689.
Respecto de la donación a favor de los tutores y curadores, el art. 1550 establece una limitación expresa hasta tanto no se hayan
aprobado las cuentas y se haya extinguido cualquier saldo pendiente de ellas.
Yo les quiero contar, cuando escuchan ustedes a sus requirentes las cuestiones familiares, entonces ustedes están ahí con todas
las luces tratando de instrumentar la donación con las cláusulas pertinentes que cubran medianamente todas las necesidades de
esa familia y obviamente la estructura del negocio jurídico lo sacan de la norma legal, no pueden decir “ah, bueno voy a cubrir
esta falencia o esta situación que me están diciendo las personas que tenga cuidado, es lo que le preocupa, si no tengo en la ley
que me permite, entonces tengo que buscar dentro de lo que tengo, que yo ya les adelanté que a mi entender está muy bueno,
digamos las herramientas que tenemos, nos posibilitan guardar esa reserva y el cuidado para que el donante o los donantes estén
medianamente tranquilos. Obviamente por ahí la gente pretende que seamos futurólogos y dicen ¿qué pasa si mi hijo se casa
con una chica mala? Y el padre dice ¿qué pasa si mi hija se casa con un chico malo? ¿qué pasa si muere primero el hijo? Y para
la mayoría de los casos tenemos cláusulas que podemos cubrir esos extremos, el tema es que en el código de Vélez, algunas
cuestiones la cubríamos con el cargo, a los hijos menores, porque Vélez permitía pero el CCyC no permite aceptar una donación
con un cargo impuesto a los hijos menores y si es indispensable tenemos que pedir autorización judicial lo cual se van a demorar
2 o 3 meses estimo yo, para lograr la autorización si lo convencen al juez por supuesto. Ahora cuando vamos donaciones con
reserva de usufructo, con constitución de usufructo, ahí van a ver qué útil era el cargo en el código de Vélez, pero bueno, ahora
no lo podemos hacer.
En cuanto a los tutores, a los curadores el art. 1550 pone un límite que no pueden tampoco aceptar donaciones de sus pupilos
hasta que no esté cumplida la rendición de cuentas y extinguido cualquier caso pendiente ¿se dan cuenta que este código plantea
una posición tuitiva para los incapaces por minoridad o por cualquier situación? de capacidad restringida incluso.
APODERADOS
Con relación a la legitimación para donar, los apoderados requerirán facultades expresas (art. 375 inc. I)
Los apoderados tienen que tener facultades expresas. No puede ser una facultad amplia, general, un poder general de
administración y disposición que no diga “se lo faculta especialmente para donar” si no dice para donar, no va a poder donar,
no se presume sacar del patrimonio del poderdante gratuitamente un bien. Tiene que estar expresamente determinado lo dice el
art. 375 inc. l) “realizar donaciones, u otras liberalidades, excepto pequeñas gratificaciones habituales;” pequeñas gratificaciones
como un caramelo, o usted cuando teníamos clase que traía chocolate o medialunas.
Esto es importante ↓
Sin embargo, cabe destacar que ha desaparecido la necesidad de que en el poder se individualice el bien objeto de la donación
que imponía el art. 1807 inc. 6, del código derogado. Por lo tanto, bastará con que el apoderado cuente con la facultad genérica
para celebrar este contrato.
Antes el código de Vélez, de mi amado Vélez Sarsfield que ahora lo cambié por Natalio Etchegaray, decía que había que poner
por ejemplo “asimismo se lo faculta para donar el inmueble inscripto en el RPI de la prov. de Corrientes al Folio Real 1540,
departamento
San Cosme” así tenía que decir. Ahora basta con que diga “se lo faculta especialmente para donar bienes inmuebles, muebles
registrables”.
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OBJETO
El art. 1542 deja en claro que el objeto de la donación deben ser cosas, por lo cual se limita a los bienes materiales (art. 16).
El Código Civil y Comercial dispone la aplicación subsidiaria de las normas de este contrato a todos los actos jurídicos a título gratuito
(art. 1543), lo que incluye no solo a otros contratos, como la cesión de derechos a título gratuito (art. 1614), el comodato (art. 1533)
y la constitución de usufructo gratuito, sino a actos unilaterales, tales como la renuncia de un derecho, la condonación de un crédito,
etc.
Art. 1543.- Aplicación subsidiaria. Las normas de este Capítulo (DONACIÓN) se aplican subsidiariamente a los demás actos
jurídicos a título gratuito.
El art. 1543 les dije, ya les adelantamos, que habla de las normas subsidiarias a todos los actos jurídicos a título gratuito lo que
incluye no solo a otros contratos como cesiones de derechos, siempre a título gratuito, comodato, constitución de usufructo
gratuito, sino actos unilaterales como la renuncia de un derecho o la condonación de un crédito, etc.
Art. 1614.- Definición. Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la cesión de
derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación, según que se haya realizado con la contraprestación de un
precio en dinero, de la transmisión de la propiedad de un bien, o sin contraprestación, respectivamente, en tanto no estén
modificadas por las de este Capítulo.
Art. 1533.- Concepto. Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que
se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida.
Acá lo que se critica es, el art. 1542, que habla de cosas y la verdad es que después el art. 1543 habla de una aplicación subsidiaria
de las normas de la donación a todos los actos jurídicos a título gratuito y cuando decimos todos los actos jurídicos a título
gratuito incluye (interrupción del profe “entra la cesión de derecho”) (no solo?) a contrato donde el objetos son cosas, sino que
también son derechos y esto trae como consecuencia en las distintas demarcaciones las observaciones de las inspectorías
notariales, ejemplo, una cesión de posición contractual cuando es gratuita tenemos por ejemplo un boleto de compraventa de
inmueble y, vió que antes se acuerda escribano que hacíamos las cesiones de boletos, ahora con el CCyC son “cesiones de
posición contractual”, el cesionario ocupa el mismo lugar y grado (preferente?).
Conforme al art. 1543, si el objeto es un inmueble, no obstante que tenemos un boleto de compraventa privado, pero vamos a
hacer una cesión de posición contractual a título gratuito deberíamos hacerlo por escritura pública para respetar el 1543. Y las
inspectorías notariales, con buen criterio digo, están observándolas certificaciones de firma de una cesión de posición contractual
gratuito, de este tipo cuando el objeto es un inmueble, o por el 1543 ¿me comprenden que esta buena la relación que hagamos?
ir de un artículo al otro.
Art. 1551.- Objeto. La donación no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una alícuota de él, ni cosas
determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. Si comprende cosas que forman todo el patrimonio del
donante o una parte sustancial de éste, sólo es válida si el donante se reserva su usufructo, o si cuenta con otros medios suficientes
para su subsistencia.
Esto es muy importante. Es tuitiva la norma, para evitar que quede sin nada la gente. Este art. puede ser digamos un trampolín
para una acción, cuando… la prenda común de los acreedores es el patrimonio de una persona y se encuentra que una persona
no tiene nada de patrimonio y ¿dónde quedó el 1551? no tiene nada de patrimonio, entonces acá dice “La donación no puede
tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una alícuota de él” entonces comienza la acción para hacer caer esas
donaciones ¿verdad? pero esto es muy complejo y muy subjetivo también, porque este artículo es les vuelvo a decir tuitivo, el
donante no puede quedar sin subsistencia. Para hacer caer la donación con este artículo, el que demanda tiene que probar que
no tiene subsistencia, pero si el donante tiene una jubilación, una pensión, tiene algo para subsistir y está subsistiendo, no van a
poder aceptar la donación*, eso tienen que tener en cuenta, porque dice “o si cuenta con otros medios suficientes para su
subsistencia”.
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Ahora todo esto, más allá de las consecuencias tiene mucha utilidad en la audiencia notarial, cuando el escribano ante el
requerimiento del donante exponga su voluntad de donar, tiene esto en la audiencia notarial debería o debe poner en
conocimiento ante la pregunta o no del requirente de que esta situación podría traer ese tipo de consecuencias.
Este tiene como finalidad evitar la prodigalidad por parte del donante, limita el objeto a sus bienes presentes y específicamente
determinados.
Esto es lo que ya les dije, la prodigalidad y todo lo que tiene que ver vinculado con el desprendimiento total del patrimonio.
Se veda la donación de la totalidad del patrimonio, es decir, genéricamente de todos los bienes que lo integran, o de una parte
alícuota del mismo.
Y de las cosas determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. De este modo se permitirá donar aquellos
bienes de los que el donante sea titular aunque su existencia esté condicionada a un hecho futuro e incierto (por ejemplo, las crías
de un animal de su propiedad), mientras que no será válido el contrato respecto de bienes que el donante se obligue a adquirir con
posterioridad a la donación.
A su vez, la última frase del artículo permite que el donante celebre este tipo de contratos siempre que tenga otros medios para su
subsistencia (por ejemplo, una pensión que le permita vivir sin dificultades).
DONACIONES SUJETAS A CONDICIÓN
Nada impide imponerle al contrato de donación como a cualquier otra figura contractual, como elemento accidental, algún tipo de
condición, ya sea suspensiva o resolutoria, siempre que no se trate de condiciones prohibidas, que el CCyC regula en el art. 344.
En una escritura de donación, podemos prever, contemplar y cubrir las distintas necesidades de acuerdo a la voluntad de las
personas, por eso esto, las donaciones que sean condicionales puede llenar a ser herramienta, lo que sí que tenemos que tener
en cuenta que hay condiciones que están prohibidas, o sea, no cualquier condición es válida.
Art. 344.- Condiciones prohibidas. Es nulo el acto sujeto a un hecho imposible, contrario a la moral y a las buenas costumbres,
prohibido por el ordenamiento jurídi co o que depende exclusivamente de la voluntad del obligado.
La condición de no hacer una cosa imposible no perjudica la validez de la obligación, si ella fuera pactada bajo modalidad
suspensiva.
Se tienen por no escritas las condiciones que afecten de mod o grave las libertades de la persona, como la de elegir domicilio o
religión, o decidir sobre su estado civil.
Imagínense la gravedad, hija te dono el inmueble que está frente a la costanera de Corrientes, pero bajo la condición que te
cases, por ejemplo; o que te hagas musulmana. Alumno: estas donaciones sujetas a condición ¿no cumpliría lo mismo de lo que
era en el código de Vélez el cargo? Profe: el cargo es una condición resolutoria, y las condiciones pueden ser suspensivas o
resolutorias. Esto se refiere a una condición en general, que la tenemos que relacionar con el art. 1546.
Art.1546.- Donación bajo condición. Están prohibidas las donaciones hechas bajo la condición suspensiva de producir efectos a
partir del fallecimiento del donante.
Sin perjuicio de ello, se prohíbe expresamente, sujetar los efectos de la donación al fallecimiento del donante.
Porque estamos hablando de actos entre vivos, donde no puede pactarse sobre una herencia futura, si pretendemos o de la
audiencia surge que lo que se pretende es que el acto jurídico tenga o surta efectos después de la muerte del donante entonces
no es la figura de donación, es acto entre vivos, tenemos que utilizar el testamento ya directamente.
Alumno: el donante está queriendo zafar de la sucesión.
Profe: puede ser, esa es una de las causales. La gente también confunde lo que es donación con testamento y confunde afectación
a vivienda, ustedes saben que muchas veces vienen a la escribanía y dicen “quiero vender el inmueble” – “me trae su título
antecedente por favor, ¿usted es Juan?” – “no, es mi papá” – “entonces es su papá el que tiene que…” – “no, pero el falleció;
pero tenemos bien de familia” – “el bien de familia usted es un beneficiado, un beneficiario del bien de familia, pero no es…”
– “pero ya murió, ya pasa a mí” – “no, perdón, el bien de familia es una protección de la vivienda familiar…” y ahí empezamos
a explicar. Lo que les quiero decir es que hay una confusión entre esas figuras, donación, testamento, afectación a vivienda
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familiar ex* bien de familia, entonces creen que por el bien de familia, o la afectación a vivienda como se llama hoy ya no pasa
a sucesión ese inmueble, el testamento igual, el testamento es una sucesión testamentaria que puede ser una sucesión
testamentaria y (o) ab intestato, y si no se aprueba el testamento va a ser ab intestato, pero puede ser mixto digamos. Pero las
personas no entienden eso hasta que vienen a ustedes que los asesoran.
Sin embargo, este caso, absolutamente improbable, estaría cubierto por la norma general del art. 384 del CCyC que regula la
conversión como modo de subsanar la ineficacia de los actos jurídicos en general.
EFECTOS DEL CONTRATO DE DONACIÓN
El contrato impone al donante la obligación de entregar la cosa, efecto normal de todo contrato.
Para el supuesto de mora la norma del art. 1555 limita la responsabilidad al caso de dolo, lo que alivia la situación del donante,
quien en el régimen anterior respondía aún por caso fortuito.
Respecto al dolo, cabe recordad que el CCyC lo define en el art. 1724 como la producción de un daño de manera intencional o con
manifiesta indiferencia por los intereses ajenos. Por tanto, salvo en este caso, si la cosa donada se pierde después de celebrado en
contrato, no habrá responsabilidad del donante.
GARANTÍA DE EVICCIÓN
Efecto natural de los contratos onerosos, el CCyC la impone al donante en casos excepcionales: donaciones mutuas, remuneratorias
o con cargo (art. 1556 inc. d), porque se trata de actos onerosos y como modo de sancionar una conducta culposa que ha generado
daño al donatario (incs. b y c). Cuando se ha asumido expresamente la garantía de evicción (art. 1556 inc. a), la obligación resulta
de la autonomía de la voluntad.
VICIOS OCULTOS
La responsabilidad se limita al supuesto de dolo del donante (art. 1558), sin perjuicio de que parece posible que este asuma
expresamente esta garantía, tal como podía ocurrir durante la vigencia del código derogado por aplicación de los arts. 2146 y 2180.
Garantía de evicción y vicios ocultos, esto tienen que tener muy en cuenta, que la donación como figura gratuita no se presume
que responda el donante por evicción ni por vicios ocultos, o sea, los vicios redhibitorios. NO SE PRESUME. En consecuencia
si ustedes redactan la donación y nada dicen, después no pueden atacar y decir “ah, lo que me pasa es que me donó y tenía vicios
ocultos de la cosa, tenía lleno de humedad y se me cayó la pared” no, no responde por vicios redhibitorios el donante, “arregle
mi hijo, encima que se le donó, arregle” se aplica a caballo regalado no se le miran los dientes. Pero que sucede, el donante le
dijo al escribano “yo quiero que tenga algo perfecto, hermoso, ponga que yo respondo por vicios redhibitorios” y ustedes tienen
que escribir, si ustedes escriben en la escritura de donación “el donante responde por evicción, responde por vicios redhibitorios”
entonces sucede una cuestión de esta naturaleza y responde porque está escrito, eso es lo que dice la norma, no se presume en
el contrato gratuito pero queda librado a la autonomía de la voluntad de las partes. Si expresamente lo colocan, entonces se
cumple.
Alumno: hace poco…* un contrato, era un contrato, no era una donación, pero era la cuestión de los vicios ocultos, era oneroso.
Profe: se presume por más que no esté escrito. Alumno: hablaba de que no habían vicios ocultos ocultados, una máquina que
vale U$D 600.000, un procesador cosechador de madera. Profe: por más que diga eso si surge algún vicio “ocultado”, si surge
va a tener que responder por vicios redhibitorios, por la onerosidad misma. Pero por más que no haya escrito nada, porque la
onerosidad implica la…, se presume.
Acá les voy a contar algo que es de mucha utilidad cuando vienen consultarles y decirles “escribano, yo ya quiero estar tranquila,
primero que quiero dejar a mi hijo, yo quiero realizar, que no se distribuyan entre ellos, yo quiero organizar, quiero donarles a
mis hijos tengo solo dos, quiero organizarme” – “si, como no, ningún problema, sus títulos antecedentes, a ver cómo quiere
hacer” – “este inmueble, este inmueble para el otro, este otro que es la casa de Paso de la Patria me gustaría para los dos, en
condominio indiviso; pero hay algo que me preocupa escribana” – “¿qué le preocupa?” – “vamos a donar nuestro bien” ahí ya
le hablo del 1551 – “señora, no puede donar todo y quedarse sin nada, va a tener que tener el usufructo” – “¿qué es eso?” – “es
el derecho a usar y gozar” – “justo eso le quería preguntar, porque tengo miedo que mi hija se case y mi hijo se case y digan:
mamá y papá se van de la casa, porque nosotros ya armamos una familia; queremos evitar eso” – “no se preocupen, tenemos el
derecho real de usufructo, que eso a ustedes les permite tener el señorío de la cosa mientras vivan, puede ser vitalicio, así que
tienen asegurado” y dicen algunos “uno de los inmuebles sí, porque queremos seguir viviendo ahí, pero el otro lo alquilamos
¿pero quién le va a firmar el contrato de alquiler? “ – “Si ustedes donantes tienen el usufructo, son los usufructuarios los que
tienen el derecho de usar y gozar de la propiedad” – “¿y qué quiere decir usar y gozar?” – “Usar viviendo en él, o gozar de los
frutos civiles, significa que el contrato de locación firman ustedes, los usufructuarios y ustedes van a tener facturar, ustedes van
a tener que registrar el contrato de locación, porque son ustedes los que van a percibir esos frutos civiles” – “a no, eso ya no me
gusta, yo no quiero saber nada con la AFIP, así que yo no quiero firmar el contrato de locación entonces, pero hay uno que si
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queremos el usufructo, porque ahí vamos a vivir y el otro no, si nosotros tenemos que ser usufructuarios y alquilar nosotros
mejor no, que sean nuestros hijos nomás; no pero tampoco mire si después quiero alquilar este inmueble donde vamos a vivir y
queremos usar el otro que es más chiquito, eso no lo tenemos definido” entonces ustedes ahí buscan dentro del código las
distintas figuras. Hay un derecho real de uso del bien que es más restringido que el usufructo y es el uso y habitación. – “bueno,
la casa grande hacemos el usufructo que es donde ustedes viven ahora, el otro inmueble podrán hacer un uso y habitación, nada
más, donde ustedes no van a tener derecho de alquilar, van a tener derecho de vivir en él y el uso y habitación se puede
circunscribir a una habitación propiamente dicha, no a todo el inmueble, cosa que los hijos tengan la posibilidad si quieren
alquilar el resto, podrán hacerlo los hijos y reservar una habitación para usted cuando quiera ir el fin de semana, quiere ir y estar
en ese inmueble se tiene asegurado” es restringido más que el usufructo, por supuesto el usufructo es amplio, el uso y habitación
es restringido porque se puede delimitar a una habitación, a una habitación y el patio, solo que en la escritura tienen que definir
cuáles son las superficies afectadas al derecho real. Con esto les quiero decir ¿se dan cuenta que tienen herramientas para cubrir
de acuerdo a la necesidad o a la voluntad real de las personas? Después dice el señor “¿qué pasa escribana, si muere el hijo antes
que nosotros?” – “¿está casado su hijo?” – “si está casado y tiene un hijo” – “pasa a su nuera y a su nieto” y a la señora le agarró
un ataque de nervios, a la donante le agarró un ataque de nervios porque no quieren saber nada que pase a la nuera por ejemplo,
y al nieto pasa que si es menor le va a administrar la madre “no, de ninguna manera escribana, quiero hacer la donación, pero
yo no quiero que suceda esto” ahí aparece esto que está en pantalla, el derecho de reversión que hoy se llama pacto de reversión.
EL DERECHO DE REVERSIÓN → Pacto de reversión
En el código de Vélez era el derecho de reversión, ahora es el pacto de reversión ¿qué prevé esa situación? Que no le cuenten a
nadie, por favor, que quede entre nosotros, en rigor de la verdad, es una cláusula anti-nuera y anti-yerno; porque se puede prever
que fallecido el donatario, no pase a la esposa o esposo, o a los hijos, sino que vuelva al donante y que sea el donante el que
decida después donde va a ir a parar ese bien, entonces este pacto de reversión es muy útil para esas ocasiones cuando uno tiene
miedo del yerno o nuera, en caso que se vaya primero…
Puede pasar que la suegra vuelva a querer a la nueva y puede renunciar al pacto de reversión.
Art. 1566.- Pacto de reversión. En la donación se puede convenir la reversión de las cosas donadas, sujetando el contrato a la
condición resolutoria de que el donatario, o el donatario, su cónyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes
que el donante.
Esta cláusula debe ser expresa y sólo puede estipularse en favor del donante. Si se la incluye en favor de él y de sus herederos o
de terceros, sólo vale respecto de aquél.
Si la reversión se ha pactado para el caso de muerte del donatario sin hijos, la existencia de éstos en el momento del deceso de
su padre extingue el derecho del donante, que no renace aunque éste les sobreviva. Lo que tienen que tener en cuenta es que el
pacto de reversión es solamente en favor del
donante, no puede hacerse “que en caso de muerte del donatario antes que el donante, el bien vaya a mi cónyuge” solamente al
donante, ni tampoco a un tercero. Es una condición resolutoria, acaecido el hecho los efectos se retrotraen como si no hubiese
existido el acto. En cambio las donaciones con cargo es una herramienta que ustedes la pueden usar en favor del donante o un
tercero. Ejemplo: yo le dono un inmueble a mi hijo con la condición de que durante 5 años le asista, pagándole todos los estudios
que sean necesarios a su hermanita más chica, durante 5 años debe asistirla económicamente, yo estoy imponiendo un cargo, no
para mí, sino para un tercero.
• En el art. 1566 se incluye expresamente la posibilidad de que la condición opere en caso de fallecimiento del donatario, su
cónyuge o descendientes.
• Esta expresión permite precisar los puestos de resolución del contrato sin necesidad de determinar judicialmente quiénes
revisten el carácter de herederos.
Respecto del dominio adquirido en virtud de una donación con derecho de reversión, el art. 1567 remite al régimen de dominio
revocable.
Esto es la acción que le correspondería al supuesto de la situación de dominio revocable con el derecho de reversión… remite
al dominio revocable, por eso hay que tener mucho cuidado, porque el bien regresa al donante libre de toda carga, o sea, si se
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constituyó un derecho real de hipoteca por ejemplo, pobre el acreedor hipotecario, salvo que haya consentido el donante,
entonces queda cubierta esa parte.
Alumno: ¿Se lo puede dormir a un banco que haya dado un préstamo? Profe: ¿Qué haya dado un préstamo y siendo garantía el
bien dado en donación? Alumno: Si. Profe: es que ningún banco le va a dar un préstamo sostenido en un título que tenga una
condición de la cláusula de reversión, sino le va a solicitar que el donante renuncie al derecho de reversión.
Art. 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el
dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles
al dueño.
a)
Art. 1969: establece que en caso de revocación del dominio el dueño perfecto, en este caso el donante, readquiere el
dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular de dominio resuelto, en este caso el donatario.
Ar t. 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño
debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse
el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse produci do la resolución,
el dominio debe quedar definitivamente establecido. El
plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
b)
Art. 1965: establece un plazo máximo de diez años para la vigencia de la condición resolutoria impuesta al dominio. Aquí
al donante puede interesarle mantener la posibilidad de mantener sin plazo su derecho a recuperar el bien en caso de
prefallecimiento del donatario.
Art. 1568. - Renuncia. La conformidad del donante para la enajenación de las cosas donadas importa la renuncia del derecho de
reversión. Pero la conformidad para que se los grave con derechos reales sólo beneficia a los titulares de estos derechos.
Eso responde a la pregunta de arriba. Puedo dar mi conformidad para que se grave con un derecho real pero eso no importa la
renuncia al pacto de reversión.
REVOCACIÓN DE LAS DONACIONES
El CCyC no innova en esta materia. Se mantienen los supuestos de revocación ya conocidos:

 Inejecución de los cargos e ingratitud del donatario y, solo para el caso en que se lo hubiera introducido expresamente
como condición de la donación, la supernacencia de hijos al donante.
 El derecho a revocar la donación por inejecución de los cargos corresponde solo al donante y sus herederos, no al
beneficiario del cargo, a quien únicamente le compete la acción por cumplimiento (art. 1562).
Alumno: revocación de donación ¿en qué momento se utiliza esa figura? ¿Sigue vigente? Profe: era una de las herramientas que
se utilizaba ante la legislación deficiente que teníamos respecto de las donaciones, con la acción de reducción, entonces
utilizaban distintas figuras. Una era totalmente dañina, que era disfrazar las figuras, hacerla onerosa cuando verdaderamente era
gratuito, disfrazar la voluntad real de las personas, la persona tenía la voluntad de donar, gratuitamente es donar, pero cuando
les asesoraban diciendo que no iba a poder hipotecar, no iban a poder vender porque nadie quiere un antecedente de donación,
entonces hagamos una venta, lo peor que se le podía asesorar, hacer una venta porque lo están comprometiendo gravemente en
el terreno tributario, uno en el tema tributario, el que verdaderamente era donatario que aparecía como comprador ¿tiene para
acreditar ej. tres millones de pesos? que era el valor aproximado de la propiedad o ¿pusieron un precio vil con la responsabilidad
que implica? AFIP es uno de los organismos que puede actuar de oficio, sin necesitar de denuncia alguna y pusieron un precio
de cien mil pesos a un inmueble que vale tres millones de pesos que lo lleva a un terreno de la ley penal tributaria por defraudar
los impuestos, porque la AFIP dice “pusieron un precio vil para no pagar el impuesto a la transferencia onerosa de inmuebles”
no pensaba “pusieron un precio vil porque era mentira que se vendió y en realidad era una donación que querían disfrazar”.
Encontraron supuestamente la solución, muy mala solución, el mentir. Al vendedor le ingresaba un dinero que nunca existió,
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eso por un lado, lo grave de la situación. No es lo mismo que ingrese a un patrimonio un bien por donación que de forma
onerosa, si estaba casada la persona y no estaba bajo el régimen de separación de bienes, ese bien entraba a la ganancialidad,
cuando en realidad era un bien propio porque era lo que quiso el donante, era donarle, era un bien propio, en cambio disfrazaron
la donación en una venta, ingreso el bien como un bien ganancial, se desvirtuó el origen del bien, cuando debió ser propio ahora
aparece como ganancial como por arte de magia, era la consecuencia grave. Y la otra, era esa que usted me dice, ya hubo una
donación y ¿ahora como arreglamos esto escribana? si yo lo que quería era poder hipotecar y el banco me dice que siendo una
donación y como todavía no pasaron 10 años está bajo la presión de que puede haber una acción de reducción, que significa que
es una acción real. O quiero vender y el comprador no me quiere aceptar, porque es de una donación, y bueno, hagamos el
distracto, el distracto es retroceder, volver al anterior titular para poder hacer luego el negocio que correspondiere. Pero yo le
pregunto ¿se hizo una donación porque verdaderamente era una donación?
Alumno: el caso era el siguiente, una institución pública dona a una fundación un inmueble con el cargo de que en dos años si
o si tiene que construirse algo, o empezar a construirse algo, pasaron esos dos años y no se hizo nada, cuando la institución
pública (era un municipio) quiso hacer algo, no había escribano, entonces se preguntó al RPI el cual dijo que se debe hacer por
distracto, a lo cual yo tras leer mucho, me resultó mucho más útil hacer una revocación de donación… (profe: totalmente) que
esa cosa que no entendía absolutamente. Pero muchos escribanos, incluso una colega mía, me discutía sobre este tema, yo lo
único que podía sostener era la revocación de donación, entonces hicimos la revocación de donación por incumplimiento del
cargo, entonces la única solución que en mi ignorancia al momento me quedaba era llevar ese instrumento al RPI y que el
registro me
diga “mire está mal esto y esto” y no, el registro me respondió e inscribió.
Profe: yo la felicito porque no correspondía un distracto, una de las causales que el código establece para la revocación de la
donación es el incumplimiento del cargo así que tal cual es una revocación por incumplimiento del cargo. Alumno: varios
escribanos nos dijeron que se hacía por distracto incluso cuando hemos llamado al RPI, cuando fui a hablar con la directora del
registro y le llevo la resolución y le digo que el cargo no se cumplió y ahí me dijo que hay que hacer una revocación de donación.
Profe:
Art. 1570.- Incumplimiento de los cargos. La donación puede ser revocada por incumplimiento de los cargos.
La revocación no perjudica a los terceros en cuyo beneficio se establecen los cargos.
Los terceros a quienes el donatario transmite bienes gravados con cargos sólo deben restituirlos al donante, al revocarse la
donación, si son de mala fe; pero pueden impedir los efectos de la revocación ofreciendo ejecutar las obligaciones impuestas al
donatario si las prestaciones que constituyen los cargos no deben ser ejecutadas precisa y personalmente por aquél. (Acá estaba
lo que alguien me dijo de intuito personae, esto es para los cargos, puede que sea una persona determinada y no otra, para eso si
se tiene en cuenta) El donatario que enajena los bienes donados, o imposibilita su devolución por su culpa, debe resarcir al donante
el valor de las cosas donadas al tiempo de promoverse la acción de revocación, con sus intereses.
O sea que usted el camino que tomó es el mejor. La revocación de las donaciones están estipuladas taxativamente en la ley,
porque viene la gente y dice yo quiero revocar porque lo llamé por teléfono y le dije a mi donatario que venga a verme porque
quería tomar mates y me dijo que no y hace un mes que no viene. A ver ¿hay un cargo en donde se le impone que todas las
semanas tiene que ir a visitarlo y tomar mates? No, pero eso yo le dije de palabra y no viene, por eso quiero revocar. No. El
código establece ingratitud, pero la ingratitud tiene que ser probada y habla de lo que significa ingratitud, atentar contra la vida
del donante o de sus familiares o de su cónyuge, no es cualquier cosa que pueda configurar la ingratitud. El incumplimiento del
cargo se darán cuenta que es lo más transparente, porque tengo una obligación, no se cumplió, ya da lugar a la revocación. El
distracto tiene que tener una causa para distractar, tiene que tener una causa, así que tampoco es distractar por cualquier cosa.
LAS DONACIONES INOFICIOSAS Y LA OBSERVABILIDAD DE LOS TÍTULOS
El art.1565 define la donación inoficiosa como aquella cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante, y remite
para su regulación a las normas sobre porción legítima (arts. 2444 a 2461).
CLASE 6 (03/05)
DERECHO REAL DE USUFRUCTO
Profe: A partir de acá es importante determinar cuándo corresponde una Escritura de Donación con Reserva de Usufructo y
cuando una Donación con Constitución de Usufructo, ver qué es la Reserva, cómo se materializa, y la de Constitución de
usufructo, en qué ocasiones.
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DONACION: es una figura muy usada por las personas, familias y en el caso de personas que son sola, pero que necesitan
organizar su patrimonio y ver cómo queda organizado el mismo. Porque existe testamento pero éste es u acto jurídico que tiene
sus efectos después de la muerte del Testador o los Juicios Sucesorios que obviamente se dan después de la muerte del causante.
Ahora en estas instancias en la que está viviendo el mundo (COVID-19) recién se está tomando dimensión de lo tan obvio, y
las personas buscar organizar su patrimonio, para luego ver y disfrutar de eso o de lo que dio.
Por eso decimos que la Donación es una figura muy importante porque nos ayuda a nosotros los Escribanos a llevar una
Estructura jurídica notarial a la voluntad de las partes y la VOLUNTAD DE LAS PARTES es: “ desprenderse
anticipadamente de su bien” y con un fin quizás.
Lo bueno es que el CCyC, y el C. de Vélez ya nos daban las herramientas necesarias para que nosotros podamos estructurar
jurídicamente esas voluntades y son las voluntades reales.
Como les decía la última clase que como teníamos falencias en el C.Civil, la gente no podía usar los antecedentes en todo lo
que querría, porque por la observabilidad de los títulos muchos traían problemas, entonces lo mejor era disfrazar la figura.
Ejemplo: decir bueno, como la Donación te la van a rechazar, mejor hablá de una Compraventa; pero imagínense ustedes la
situación de la compraventa con los problemas tributarios que se exponen a las personas, tanto que ingresa al patrimonio como
el que sale y realmente es difícil.
Hoy una de las herramientas que más usamos y más benévola es, es el Derecho Real de Usufructo.
CONCEPTO
Art. 2129. Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando
se lo menoscaba.
Entonces cuando sucede esto, de que llega una persona a la oficina y dice que quiere dejar bienes a nombre de sus hijos, hay
que empezar a buscar información y a consultar A esas personas y para eso van a necesitar una, dos, tres audiencias, o las que
sean necesarias, porque se necesita entender el contexto familiar en el que vive esa persona que está queriendo desprenderse de
sus bienes anticipadamente, ¿por qué? Porque necesitamos saber cuál es la parte más débil y vulnerable, que es la que vamos a
proteger para equilibrar la balanza, (saber cuántos hijos tiene, si tiene esposo/a, sus edades) porque acá tenemos un plexo
impresionante de normas que hay que tener en cuenta, por ejemplo, las de Sucesiones, porque como es título gratuito, debemos
respetar la porción legítima de los legitimarios.
Pero además vamos a tener presente que el CCyC. nos habilita en una porción disponible, que es el 33,33% que puede mejorar
la porción del coheredero, de un legitimario o de un tercero.
Pregunta frecuente: ¿Si yo les dono a mis hijos mi casa, ellos me pueden hechar? Acá, es donde vamos a usar el Usufructo, que
le va a permitir a la DONANTE, USAR y GOZAR del bien, quiere decir usar por sí o gozar de los frutos civiles, los puede
alquilar, percibir los alquileres y vivir de eso, a eso se hace referencia. En este caso los DONATARIOS van a tener la
PROPIEDAD DESNUDA- no van a estar facultados para usar- pero cuando el Usufructuario fallece, no necesita más de ningún
trámite excepto el trámite que es la presentación del Acta de defunción del usufructuario en el Registro de la Propiedad del
Inmueble, con un escrito pidiendo o requiriendo la CANCELACION DEL ASIENTO REGISTRAL POR FALLECIMIENTO
y asunto terminado, no necesita más nada ni la intervención de un escribano para que pueda consolidar el dominio, porque se
consolida de pleno y eso es lo que nosotros ponemos en la Escritura de Donación, tanto de Reserva como de Constitución de
Usufructo.
Por lo tanto, el DOMINIO PLENO, se va a consolidar en los NUDOS PROPIETARIOS (donatarios), al producirse el
fallecimiento del USUFRUCTUARIO (donante).
Acá tengo que parar de nuevo, a medida que voy hablando con las personas que recurren a mí escribana/o, preguntarle si es
casada/o, soltera/o, divorciado/a viudo/a, en el caso de que sea divorciada por ej.; le tengo que pedir el título antecedente, que
es lo que acredita el derecho de ella, que es ese bien que está queriendo donar, esto hay que leerlo del Art. 23 de la ley 17.801.
Artículo 23 de la ley 17.801: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias
registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
Porque si ella me está diciendo que está divorciada, yo del título de antecedentes tengo que ver porque tiene que surgir que ella
ya lo adquirió siendo divorciada.
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Si ella ya lo adquirió siendo divorciada, no hay ningún problema porque es un bien propio y lo puede donar perfectamente.
Si dice que es casada en primeras nupcias con Juan Domínguez, ya se divorció, bien, pero se necesita la sentencia de divorcio
y la Sentencia de separación de bienes, ¿porque qué sucede? La SENTENCIA DE DIVORCIO: tiene la primera instancia que
rompe el vínculo y muchos ciudadanos creen como que hasta ahí llegó, se sientes felices cuando se rompió el vínculo y con
respecto a los bienes, bien gracias, le faltó esa última instancia que es la SEPARACION DE BIENES, la partición y la
adjudicación.
Entonces si estaba casada en primeras nupcias, falta entonces la segunda instancia de partición y adjudicación que hayan
convenido, adjudicarle el 100% a esta buena señora, que el ex cónyuge decidió que ese porcentaje se le adjudique a ella.
Por lo tanto, necesitamos o esa “Escritura de partición o adjudicación” o necesitamos el oficio, porque por hijuelas pudieron
haber inscripto en el Registro, que ese antecedente nos está faltando uno próximo.
*Todo eso tenemos que evaluar al tiempo que estamos en audiencias, por eso es necesario que se hagan todas las que sean
necesarias para tener clara la situación*
Hay otra figura que, estando divorciada, podemos utilizar la CODISPOSICION, para esto debe haber una buena relación entre
ambos ex cónyuges, de manera que el ex cónyuge No titular pueda comparecer del acto como codisponente. Uno DONA, el
otro CODISPONE y se le transfiere a título de donación a sus hijos.
Puede ser que en el título de antecedente figure como un bien propio, adquirido con anterioridad a casarse, entonces puede donar
tranquilamente.
Cuando uno de los cónyuges es el titular dominial y en el planteo de la audiencias manifiestan que lo que más desean es
asegurarse el uso y goce, o sea, el usufructo conforme al art. 2129 CCyC para los dos, es decir que tanto el titular como el no
titular puedan gozar y usar la propiedad, entonces acá viene la Reserva de Usufructo a los efectos de los honorarios y a los
efectos de los demás trámites es más fácil porque es un solo acto.
El TITULAR REGISTRAL, dona, transfiere a título de donación gratuita solamente la propiedad desnuda y se reserva el
usufructo. Es un solo acto, que implica el certificado del artículo 23 de ley 17801 de libre disposición de bienes, solamente del
titular registral donante, el único que hace el acto de disposición es el donante, porque transfiere la propiedad desnuda o la nuda
propiedad como se la quiere llamar, o dominio directo a favor de los donatarios y se reserva para sí el Derecho Real de uso y
goce, o sea el Usufructo.
¿Pero qué pasó? La señora dice que quiere reservarse para ella y para el esposo, pero “no puede reservarse algo que no es propio,
solamente lo puede hacer el titular registral”, entonces en este caso vamos a hablar de Constitución de Usufructo, ya no de
Reserva, vamos a hacer uso del doble negocio.
SI son los dos cónyuges condóminos o convivientes los cuales suelen adquirir bienes en condominio, entonces si se separan
50% es de uno y el otro 50% del otro, está en el antecedente.
Acá hagamos un paréntesis: las Uniones convivenciales, a los convivientes supérstites no los coloca en categoría de Heredero,
si fallece el otro. Por eso la idea es organizarse y comprar en condominio, en el CCyC hay protecciones en caso de unión
convivencial pero mientras el otro viva.
Entonces si están unidos por Unión Convivencial y son condóminos, estos tienen hijos, no hay problema donan a los hijos,
porque los dos son titulares registrales.
Ahora cómo resuelvo si el Titular registral de uno de los cónyuges y el otro no, pero el primero me está pidiendo, requiriendo a
mi escribano que proteja a ambos con el usufructo, la única opción en este caso sería la DONACIÓN DEL DOMINIO PLENO
del titular a favor de los hijos, éstos aceptan esa donación y serán ellos los que desembran el dominio quedándose con el dominio
directo/nuda propiedad/propiedad desnuda y luego constituyendo usufructo a favor de los padres.
Profesor Ansermet: para redondear, la primer pregunta que debemos hacernos es: ¿quién es el titular registral y qué es lo que
pretende hacer? es decir, partiendo de la base de lo que dice nuestro título de antecedente donde vamos a hacer el
desmembramiento del dominio en ambas partes como conocemos, la pregunta es esa y en base a eso vamos a poder encarar uno
u otro camino, el de la Donación con Reserva de Usufructo o el de la Donación con Constitución de Usufructo.
DONACION CON RESERVA DE USUFRUCTO: Se va a dar siempre y cuando el disponente sea el titular del dominio y se reserve el
dominio para sí. Se desprende del alma, pero conserva el cuerpo que lo va a seguir usando. UN SOLO ACTO.
DONACION CON CONSTITUCION DE USUFRUCTO: cuando el titular pretende incorporar a un beneficiario que no comparte la
titularidad del bien con él, ahí vamos a estar ante la necesidad del DOBLE ACTO JURIDICO: nos desprendemos del de la totalidad
del dominio para que después nos vuelva el usufructo. En ese caso son dos los que pretenden tener el uso, los dos deben ser
titulares, por lo tanto, el solo titular se desprende del cuerpo y alma para que les vuelva el usufructo a los dos, SON DOS ACTOS, es
importante saber que esto genera más honorarios porque, pero también genera más gastos porque ambas partes son las que
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realizan el acto disposición, el donante por un lado que se desprende del cuerpo y alma, los donantes aceptan y realizan el acto de
disposición de constituir un derecho real.
Entonces el certificado pre escriturario, tiene que ser tanto del donante como del/los donatarios, porque se necesita saber si tienen
la libre disposición de sus bienes, para poder realizar el acto de disposición que están queriendo hacer.
CAPACIDAD PARA EL ACTO QUE VAN A REALIZAR

Si los Donatarios son menores de edad no voy se podrá hacer el doble acto sin autorización judicial, porque estos, al igual que los
incapaces, no pueden disponer de los bienes recibidos a título gratuito. Lo mismo para una donación con cargo, necesitan
autorización judicial.
Eemplo: En el caso de que fallece el titular registral, se va a requerir la sucesión para saber quiénes son los herederos y,
obviamente, para determinar si quien dice ser su cónyuge en primeras nupcias lo es. Todo esto va a surgir en el proceso sucesorio
mediante Certificado de matrimonio, y los hijos por certificado de nacimiento, lo que va a acreditar el vínculo con el causante.
Ahora vamos a los bienes, tenemos la masa de los bienes que integra el Acervo hereditario, éste antecedente que dejamos acá
pasa a la categoría de bien ganancial, con lo cual, al finalizar el Proceso Sucesorio, se le va a adjudicar a la cónyuge supérstite
el 50% de ese inmueble y el otro 50% para los hijos.
Si el antecedente dice que era un bien propio, porque lo recibió por herencia Juan Domínguez y éste fallece, luego en el juicio
sucesorio se presenta una mujer quien dice ser la cónyuge y que tiene tres hijos con el causante, los cual acredita todo con las
respectivas actas. Acá se le va a adjudicar a la supérstite en la misma proporción que a los hijos, se la toma como un hijo más.
LEGITIMACIÓN
ARTICULO 2131. - Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad
horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Leemos artículo 2132 para entender el
derecho de acrecer.
ARTICULO 2132.-Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de
varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo
se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
Lo que la ley quiere evitar en este caso es el estancamiento del tráfico inmobiliario, porque eso va a hacer que por muchos
años el inmueble no se pueda disponer con el dominio pleno.
PROHIBICIÓN
- Siempre es por acuerdo de partes.

- Está prohibido el acuerdo judicial.
ARTICULO 2133.-Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
MODOS DE CONSTITUCIÓN
ARTICULO 2134. Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la
nuda propiedad;
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b)
por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c)
por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Como todavía estamos en la audiencia previa y seguimos escuchando las personas, hay que tener en cuenta que no siempre el donante
por ser quien es desprende rápidamente del bien, es la parte vulnerable, como ya dijimos hay que tener en cuenta la edad de los
donatarios y donantes porque no siempre lo que parece es. Si nosotros queremos equilibrar la balanza, a veces, es preferible dejar
todo como está y que no done, y cuando fallece el titular registral por lo menos en ese 50% podrán asumir los hijos la titularidad del
bien luego del juicio sucesorio, en cambio haciendo la donación en determinadas circunstancias como que, si es con usufructo y con
derecho a acrecer, evitamos que los donatarios nudos propietarios tomen posesión del bien, ¿Por qué? Porque el DERECHO DE
ACRECER significa que fallecido un co- usufructuario, el 50% del fallecido pase o se consolide en el otro co-usufructuario y queda
con el 100% del usufructo y los nudos propietarios siguen esperando hasta que fallezca el co-usufructuario. Asique hay que tener
mucho cuidado con el derecho de acrecer, porque es muchos casos puede favorecer, pero en otros desequilibrar la balanza mal. Se
puede pasar toda la vida siendo nudo propietarios toda la vida sin haber tenido acceso al bien. Ejemplo: en los campos se nota
mucho, que el papá decide donar el campo productivo a los hijos y éstos constituyeron usufructo a favor de los papás con derecho de
acrecer, quiere decir que tenía el 50% la mamá y el otro 50% el papá, entonces al fallecer uno de ellos el 50% del fallecido acrece al
supérstite. Entonces los hijos acrecieron, tuvieron hijos, se hicieron adultos y nunca pudieron disponer o disfrutar siquiera de una
tonelada de trigo, porque todo le quedó al cónyuge supérstite e inclusive a su nueva pareja. A veces cuando uno le tiene miedo a
los yernos y nueras, es preferible hacer el PACTO DE REVERSIÓN. Ejemplo de una compañera: persona que no puede adquirir
una vivienda por haber percibido la donación de un inmueble. Acá los abogados deberían actuar, en el Folio real aparece que, si
pueden los nudos propietarios, en la columna de Propietarios aparecen y en la columna de Usufructo figura “usufructo a favor de…”,
entonces se podría hacer una presentación, porque evidentemente no estarían entendiendo las autoridades del FONAVI por ejemplo,
según sea el lugar. Pero el dominio directo o la nuda propiedad hace que esté desprotegido el titular del dominio directo porque no
tiene donde vivir, puede ser que esté en el Registro, está registrado obviamente porque hay una escritura, pero puede ser que esta
persona no esté alquilando porque no tiene la disponibilidad del bien. Por lo tanto, lo ideal sería hacer una buena presentación del
Usufructo porque los que tienen el señorío de la cosa y pueden usar y gozar la misma el usufructuario, no el nudo propietario, asique
este último tiene que tener la posibilidad de adquirir una vivienda. “Abogado debe realizar un proyecto de nota para reclamar”.
Algo muy importante a tener en cuenta es que los que están obligados al pago de las cargas son los
Usufructuarios, es decir, los titulares.
• El Derecho de Acrecer no se presume, entonces si vamos a hacer un usufructo con derecho a acrecer lo debemos consignar
“constituye Derecho Real DE Usufructo vitalicio con derecho a acrecer”.
• El Usufructo puede ser oneroso, es más, la presunción es que es oneroso.
PRESUNCIÓN DE ONEROSIDAD
ARTICULO 2135. - Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.
Por eso está bueno para evitar malos entendidos cuando el usufructo sea gratuito y escribir “Constituyen Derecho Real de
Usufructo gratuito, vitalicio, con o sin derecho de acrecer” vitalicio si quiere que dure toda la vida.
Un ejemplo de USUFRUCTO ONEROSO es cuando una madre dona a sus hijos la casa, estos aceptan y constituyen usufructo
a favor de ella y el papá, pero ese usufructo tiene un precio “se constituye usufructo vitalicio o por 10 años a favor de Juan y
su esposa Rosa por la suma de $300.000.- “. Dono, pero me cobran.
La Renuncia del usufructo también puede ser onerosa: por ej.; el usufructo fue gratuito, pero la mamá que se quiere ir a vivir
a España quiere renunciar al usufructo, pero cobra su renuncia porque necesita el dinero para comprarse una casa en España,
entonces ahí consolida el dominio en los hijos para que estos puedan disponer libremente del inmueble.
EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
ARTICULO 2152. Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la
constitución del usufructo;
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c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni
autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Notarialmente nosotros podemos resolver si hay acuerdo de partes, se llega a un acuerdo

y ahí estructuramos, pero si están peleados nosotros no resolvemos porque no
atendemos casos contenciosos, para eso están los abogados.
Leamos ahora el Art 2137:
ARTICULO 2137. Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto
del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación
del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios
y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el
estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte interesada puede reclamar en cualquier
momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
“SI EL DONANTE DONA Y EL DONATARIO ES MENOR DE EDAD SE DEBE

HACER CON AUTORIZACION JUDICIAL Y ACÁ VIENE LO SIGUIENTE: LE
VAN A EXIGIR EL INVENTARIO POR ESCRITURA PUBLICA”.
ARTICULO 2139 .-Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la
obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una
vez extinguido el usufructo.
¿Se puede hacer un usufructo por 5 años y después volver a renovarlo?

Sí, siempre que las partes estén de acuerdo se puede.
1) POR RENUNCIA DEL USUFRUCTO:

Forma: La renuncia del usufructo, se la debe hacer por escritura pública y tiene vocación registral.
Tener en cuenta lo siguiente:

En la columna de Propietarios o titulares registrales van a aparecer: LOS NUDOS PROPIETARIOS En la columna de Restricción al
dominio, gravámenes, etc.; van a aparecer: LOS USUFRUCTUARIOS. Cuando se renuncia al usufructo, esto va a estar en la columna
de Cancelación de Derecho Real. Se va a necesitar una escritura de renuncia de usufructo (la podemos encontrar en el campus) e
inscribir en el Registro de la Propiedad de Inmueble donde se cancela el asiento registral y el Dominio pleno se consolida en los
nudos propietarios.
Entonces la extinción del usufructo puede serlo, por voluntad del usufructuario que renuncia.
La doctrina entiende que como es un acto de disposición se necesita libre disposición de bienes del renunciante, porque no vaya a ser
cosa que se enteró que le van a embargar los frutos civiles y renuncia para evitar que le embarguen. Del otro lado lo primero que hay
que hacer es inhibirlo, para poder disponer de los bienes, entonces cuando quiera renunciar al usufructo, va a necesitar la libre
disposición de bienes y ya no va a poder hacerlo porque va a aparecer inhibido para disponer.
2) POR FALLECIMIENTO
Puede suceder que venga una persona a la escribanía y nos diga que quiere vender el inmueble, como sabemos debemos pedirle el
Titulo antecedente y en ese momento vemos, nos damos cuenta que es Nudo propietario y el usufructo lo tiene la madre, entonces le
explicamos que él no puede vender porque la usufructuaria es la madre, y él explica que la madre ya falleció.
Entonces puede ser que no esté la toma de razón, porque él tenía que haber hecho un escrito presentando el acta de defunción y decir
que: “En mi carácter de nudo propietario del inmueble inscripto al folio real, matrícula 1500 de Corrientes Capital requiero de la
directora del RPI, tome razón de la extinción del Derecho Real de Usufructo de la Sra. Francisca González, por fallecimiento de la
misma, ocurrido el día 11/05/2003, adjunto acta de defunción certificada por escribano público para tal fin. Saludo a usted atte.
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Esto lo presenta en mesa de entrada y recién en ese momento va a aparecer en la Columna de cancelación, la toma de razón “cancelado
asiento registral por fallecimiento”.
Si no hizo esa nota como es el caso de este cliente y quiere disponer de ese bien, el Escribano le reclama que aparece como nudo
propietario, y le explica que se puede hacer una compraventa, se le va a pedir el acta de defunción de la madre y en el CAPITULO
PRIMERO vamos a poner CAPITULO PRIMERO. EXTINCION DE DERECHO REAL DE USUFRUCTO POR
FALLECIMIENTO.
Ahí va a hablar el nudo propietario diciendo que por escritura nº….. del 02/02/2000 su madre Francisca González donó la nuda
propiedad o dominio pleno y por este acto a requerir del escribano autorizante que efectúe la diligencia para la extinción del usufructo,
para la cancelación del asiento registral por extinción, por fallecimiento.
Ahora ya estamos en condiciones de hacer en el CAPITULO DOS la compraventa porque ya consolidamos el dominio.
Por lo tanto, va a ser una matriz compuesta por varios actos, CAPITULO UNO: extinción y CAPITULO DOS: compraventa.
La diferencia está en que en el comparendo comparecen todos, el nudo propietario el/los compradores y en el INTERVIENEN, como
intervienen cada uno y después cuando comienzan a hablar deben dejar claro que quien habla es el Sr… es nudo propietario del
inmueble ubicado en…… y expresa que por la escritura nº…. su madre le dona…..- Ahí se consolida el dominio y paso a la
Compraventa que es capítulo segundo.
Después que termino la escritura de compraventa voy a expedir el primer testimonio, hago la minuta e inscribo toda la escritura, que
es una escritura simultánea de actos mixtos, que la hice toda en una misma.
Cuando hablamos de renuncia, lo mismo puede suceder en acto simultáneo porque cuando vienen a su oficina y les muestran el
antecedente, nosotros vemos que no puede disponer del bien porque hay un usufructo y éste le explica que la madre renuncia al
usufructo por viaja a España, en este caso ella debe dirigirse a la escribanía si es esa su voluntad.
Entonces PRIMER ACTO: comparece la usufructuaria, el nudo propietario, el comprador y todos los que van intervenir en la
escrituran aparecen en el COMPARENDO, en el INTERVIENEN determino el carácter en el que intervienen y luego comienzo por
partes organizadamente, entonces CAPÍTULO UNO, RENUNCIA DE USUFRUCTO y ahí comienza a hablar la usufructuaria: “que
por escritura nº1500 donó a sus hijos el inmueble cuyas características se detallan y que ha resuelto renunciar al Derecho real de
usufructo a fin de que se consolide el dominio pleno en su hijo, solicita a la escribana autorizante expida Primer Testimonio para la
toma de razón, de la cancelación del asiento registral conforme esta renuncia de usufructo.
CAPÍTULO DOS. Acá comienza a hablar el hijo como titular del dominio pleno, en virtud de lo sucedido en el capítulo uno, ya es
titular del dominio pleno y en tal carácter en adelante vendedor, ende el inmueble descripto en capítulo primero, cláusula primera,
dándose aquí… o reproducido a favor de……, en adelante comprador, el precio de las declaraciones del vendedor y ojo con el
certificado de dominio cuando hablamos de legitimaciones notariales, porque va a haber una diferencia. Porque a veces por costumbre
surge que se redacta de otras maneras: “Del certificado del RPI surge que el dominio consta inscripto a nombre del titular, cuya
renuncia se materializó en el capítulo primero de la siguiente escritura” lo ideal sería así, agregarle y aclarar que se renuncia en el
capítulo primero, lo mismo para el caso de extinción. Si es extinción por fallecimiento se adjunta al acta matriz el acta de defunción
certificada y si es extinción por renuncia se va adjuntar además el certificado del art.23 de libre disposición de bienes del renunciante
del usufructo. Recordar que esto es porque los frutos del usufructo son embargables.
 El usufructo no se puede hacer con croquis, si con plano, porque así podemos determinar que, en esa parcela de 100 hectáreas, el
usufructo va a ser para determinada persona/as. Ahora dentro del lote si se quiere más pequeño no se puede, en ese caso ya se debería
hacer una Escritura con Constitución del Derecho real de uso y habitación, que ya es más restringido que el usufructo, pero que tiene
que ver que sea lugar para habitar y eso si Enel inmueble se puede delimitar la vivienda.
Por eso en las audiencias preliminares vamos a ver si conviene hacer un Derecho Real de usufructo o de Uso y Habitación.
Usufructo: es más amplio, permite usar y alquilar.
Uso y habitación: es más restringido, permite usar, pero no alquilar.
En una Escritura simultánea de negocio mixto, se puede determinar por ejemplo que tanto los donantes como donatarios van a percibir
los frutos del usufructo.
EJ. De un edificio, habría que someterlo a propiedad horizontal, para hacer una escritura de una propiedad horizontal se necesita el
plano de mensura aprobado por Catastro para afectar la Propiedad Horizontal. Es requerible que si se trata de, por ejemplo 10
unidades funcionales y son 2 hijos, hacer escrituras individuales por todo lo antecedente que va a tener.
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UNIDAD 4
“CESIONES DE DERECHO”
CLASE 7 (17/05)
CESIÓN DE DERECHO
DEFINICIÓN
Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho
ARTICULO 1614.- Definición. Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la
cesión de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación, según que se haya realizado con la
contraprestación de un precio en dinero, de la transmisión de la propiedad de un bien, o sin contraprestación, respectivamente,
en tanto no estén modificadas por las de este Capítulo.
REGLA GENERAL
Se aplican a la cesión de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación, según que se haya realizado
con la contraprestación de un precio en dinero, de la transmisión de la propiedad de un bien, o sin contraprestación,
respectivamente, en tanto no estén modificadas por las de este Capítulo (Última parte. Art 1614).
CARACTERES DEL CONTRATO DE CESIÓN
• CONSENSUAL ya que se perfecciona con el mero consentimiento de las partes;

• UNILATERAL Y GRATUITO en el caso de la cesión-"donación". Y a su turno es bilateral y oneroso, cuando se trata
de una cesión-"compraventa" o de una cesión-"permuta".
• CONMUTATIVO ya que el cesionario obtiene su objeto, que es la investidura del acreedor, sin depender de alea
alguna.
• FORMAL NO SOLEMNE en la generalidad de los casos.
Comentarios de la profe:
Compañera: consulta de Donación con oferta conjunta a varias personas de manera solidaria: ¿Qué pasa cuando muere el que
realiza la donación, hay 2 personas que aceptaron y otra que no?
Profesora: Cuando muere el donante no se pasa a la sucesión,
La aceptación de uno vale para todos, no se pasa al sucesorio, en algún momento va a tener que aceptar el que falta.
Compañero: ¿Una dispensa de colación en una donación a heredero forzoso se registra en el folio real?
No, esas cosas no se registran. Lo que si se registra serían las condiciones los cargos y los pactos de reversión pero de ahí en
más los acuerdos que pueden surgir en la escritura no, por un lado tenemos la prohibición de renunciar a una herencia futura
con lo cual literalmente renunciar a una colación no lo podemos decir de ese modo, pero si con los efectos, por ejemplo,
comparecen en el acto los coherederos, vamos al caso práctico, tu mamá y tu papá te donan un inmueble y comparecen tus
hermanos a la escritura y estos últimos declaran que han sido compensados con anterioridad y que al único que faltaba donarle
era a vos, entonces me entero de la donación que mis padres le hacen a mis hermanos, lo consiento y digo que no tengo nada
que reclamar porque ya hemos sido compensados con la donación que nos hicieron nuestros padres del inmueble que
encuentra en Departamento San Cosme, folio real.. Matricula n.º, eso sería una escritura bien cerradita. Pero hay otros casos
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en que, en las escrituras los coherederos manifiestan que han recibido dinero, lo cual es medio difícil probar que no es así, si
firmaron y estuvo el donante se firmó etc.; Lo que tenemos que hacer es fijar una prueba preconstituída para que llegado el
momento que alguien reclame, se vea que los coherederos declararon que recibieron un dinero, vas sobre sus propios dichos.
Con el CCyC tenemos más amplitud con respecto a eso, en el Código de Vélez cuando comparecían por ejemplo, GATTARI
decía es como una presión psicológica nada más, porque en la época de Vélez acostumbraban a consignar en la escritura:
que comparecía el coheredero o el hermano de donatario y renunciaba a toda acción de colación, y bueno era nula esa cláusula
porque no puede renunciar sobre herencia futura, entonces decía Gattari que era una presión psicológica porque llegado el
momento en que fallecía el donante, cuando alguien les decía pero vos podes reclamarle, entonces dice no porque yo firmé
una escritura y en rigor de verdad por más que haya firmado la escritura no tenía la entidad.
Ahora el CCyC introdujo mucha normativa respecto a las mejoras incluso de un coheredero más que a otro incluso a un
tercero, amén de que ha ampliado el porcentual de la parte disponible del donante, eso también ayuda, porque llegado el
momento si hay algún cuestionamiento tuvo que haber sido superada esa porción disponible del donante más lo que le
correspondía a ese donatario.
Compañero: ¿los porcentajes a cumplirse son al momento de la muerte del donante?

Profesora: Sí, porque ahí tenemos que ver la masa de bienes y de ahí sacamos los valores. Hay que ver al momento de la
muerte la masa de bienes que posee y que porcentual fue afectado en la legítima, pero también tenemos que tener en cuenta
los plazos de prescripción porque si falleció el donante y desde el contrato de donación pasaron 10 años y 1 día, ya ese bien
no lo pueden colacionar, ya no se lo incorpora a la masa porque ha pasado el tiempo de la prescripción y desde el fallecimiento
del donante 5 años.
Compañera: al momento de la donación por prescripción adquisitiva pasan 10 años, pero si uno de los cónyuges murió y el
otro tiene el uso de usufructo de por vida, ¿cómo se toma ahí la prescripción adquisitiva?
Profesora: esa fue una discusión de la doctrina, cuando hablábamos desde la fecha del contrato porque el artículo hablaba
de la posesión y decía cuando está desmembrado el dominio, esto es, cuando el nudo propietario no tomó posesión porque
estaba en posesión el usufructuario, entonces ¿debemos esperar a la muerte del usufructuario para comenzar a contar el plazo
de prescripción?
Y estaba súper dividida la doctrina pero con el CCyC la DOCTRINA MAYORITARIA entiende que es desde la fecha del
contrato, en el entendimiento de que el nudo propietario, no obstante de que posee el dominio directo y no el dominio útil
(uso y goce) él está en una posesión jurídica del bien con lo cual la doctrina mayoritaria dice que no obstante que esté
desmembrado el dominio y que en la posesión real y efectiva se encuentren los usufructuarios, los nudos propietarios cuentan
con una posesión jurídica de ese bien, por eso se cuenta desde el contrato, no se espera la muerte del usufructuario para
consolidar el dominio en los nudos propietarios.
Compañera: Cesión de derecho, si murió el causante se tiene que abrir sucesión, pero ¿es válida una cesión de derechos de
parte de los herederos hacia una tercera persona, es válido para inscribir posteriormente en la sucesión un inmueble?
Profesora: sí se puede, habíamos dicho que para ceder derechos hereditarios necesitamos un causante y habíamos afirmado
que como dice el art. 2.302 el momento a partir del cual produce efecto la cesión de derecho a una herencia , entre los
contratantes al momento de la celebración y la celebración se puede hacer aun antes de comenzar el trámite judicial, porque
una sucesión se abre con la muerte de un causante, a veces tenemos esa confusión de que la sucesión se abre cuando comienza
el trámite del sucesorio en sede judicial y no es así; se abre con su fallecimiento y sus sucesores son acreedores, deudores y
estos pueden ceder la herencia aun antes de iniciado el trámite judicial, con lo cual no van a tener todavía declaratoria de
herederos ni nada de todo eso, basta con que el escribano acredite la muerte del causante con el acta de defunción y esos
sucesores- porque yo no sé si son herederos- van a acreditar el acta de defunción y el vínculo con partida de nacimiento si
son los hijos, si es el cónyuge supérstite el que quiere ceder sus derechos hereditarios y gananciales, tendrá que presentar el
acta de matrimonio.
El cesionario puede ser un coheredero, un legitimario a favor de padre o madre que sería el supérstite o puede ser a favor de
un tercero sin ningún inconveniente, luego van a tener que presentar ante la Publicidad que se da en el expediente cuando se
inicia el trámite del sucesorio. Antes se publicitaba en el RPI, pero también estuvo tan cuestionado porque es un registro
inmobiliario, donde se registran transmisión, constitución y cancelaciones de derechos reales y el sucesorio es un derecho
personal, pasaron muchos años que los registradores en sus reuniones que hacían anualmente, federales, entre todos los
directores del país llegaron a la conclusión de que no era publicidad, porque tampoco era vinculante, se podía presentar
certificado o un pedido de informe donde se preguntaba si tal persona cedió ya derechos respecto del sucesorio de su padre
y le van a decir tal vez que no, pero ella ya cedió todos los derechos de herencia del sucesorio de su padre, solo que no lo
registró porque no era vinculante.
Entonces la conclusión es que ¿la publicidad hay que darla? Sí, por supuesto que sí, pero el lugar idóneo es el EXPEDIENTE
JUDICIAL, cuando se inicia el trámite del sucesorio.
La Doctrina MINORITARIA decía que, al estar desembrado el dominio, la posesión la tienen los usufructuarios, en
consecuencia, de lo cual debería esperarse la muerte de los usufructuarios, renuncia o extinción de algunos de los medios
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que la ley determina para la extinción del usufructo, para poder contar con el plazo de prescripción. Desde que fallece el
usufructuario a partir de ahí se cuentan los 10 años. Quedaría eso a la decisión de un juez que entiende por posesión, si solo
es la real y efectiva que tienen los usufructuarios o una posesión jurídica que poseen los nudos propietarios.
Ejemplo: yo doné una propiedad a mis hijos el 01 de enero del 2010, tengo el usufructo, pero según la doctrina mayoritaria
yo tengo la posesión real y efectiva, pero mis hijos desde el día que yo les doné también tienen la posesión jurídica, no
obstante que tienen el dominio directo, entonces 02 de enero del 2020 ya no hay más acción entre el coheredero que yo no
doné, por ejemplo, porque ya pasaron los 10 años desde que yo doné y todavía no morí.
CESIÓN DE HERENCIA
La cesión de herencia o de derechos hereditarios es un contrato oneroso o gratuito en virtud del cual un heredero transfiere
a otra persona, coheredero o extraño, los derechos y obligaciones patrimoniales que le corresponden en una sucesión
determinada, o una parte alícuota de los mismos.
Tener en cuenta:
• El cedente sigue siendo heredero ya que esta es una cualidad personalísima e intransferible.
• El cesionario queda colocado en la posición que tenía el cedente en la sucesión.
Momento a partir del cual produce efectos
Artículo 2302. Momento a partir del cual produce efectos

La cesión del derecho a una herencia ya deferida o a una parte indivisa de ella tiene efectos:
a) entre los contratantes, desde su celebración;
b) respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente, desde que la escritura pública se
incorpora al expediente sucesorio;
c) respecto al deudor de un crédito de la herencia, desde que se le notifica la cesión.
Con este artículo podemos ver que podemos encontrar contratos de herencia o derechos hereditarios es sin lugar a dudas un
contrato oneroso o gratuito en virtud del cual un heredero transfiere a otra persona y ahí va la respuesta que se le dio hoy a
la compañera: otra persona- puede ser una coheredero, algún progenitor el que quedó supérstite o un extraño, los derechos y
obligaciones patrimoniales puede ser que le corresponden en una sucesión determinada, todos los derechos que es lo que
nosotros llamamos universalidad jurídica o puede ser un aparte alícuota de esos derechos, el cedente no obstante sigue siendo
heredero porque esta cualidad es personalísima e intransferible, eso es algo que tenemos que hacer claro, no obstante que yo
cedo inclusive la Universalidad jurídica yo sigo siendo heredera porque es una cualidad muy propia, el cesionario queda en
el mismo lugar y grado, a eso es a lo que nosotros llamamos subrogación, el cesionario ocupa el mismo lugar posición y
grado que ocupa el cedente que tenía en la sucesión. Pues la cesión de herencia importa el traspaso de los derechos y
obligaciones patrimoniales derivados del carácter de heredero, la cesión de herencia es una especie dentro de la figura
genérica de la cesión de derechos, antes no estaba reglamentada orgánicamente en el Código Civil de Vélez, ahí solo contenía
disposiciones aisladas en el art 1184 inc. 6, 2160, 2163, 3322, por lo cual se le aplica en cuanto corresponda las normas de
la cesión de crédito que está en el artículo 1434 y siguientes, y respecto de las deudas sucesorias la figura de la delegación
de deudas que estaba en el 814 del C de Vélez.
Se puede ceder todo o una parte alícuota o sobre un bien determinado. Acá estamos hablando del art 2309 CCyC que dice:
Artículo 2309. Cesión de bienes determinados. La cesión de derechos sobre bienes determinados que forman parte de una
herencia no se rige por las reglas de este título, sino por las del contrato que corresponde y su eficacia está sujeta a que el
bien sea atribuido al cedente en la partición.
Respecto a las Cesiones de herencia: ¿desde cuándo se puede ceder una herencia?
Ej. Llega una persona a la escribanía y nos dice que es Sucesor o heredero, no quiere saber del sucesorio, quiere viajar y quiere
dejarles todo a sus hermanos.
Si fallece el causante, a partir de ahí puede ceder su parte, supongamos que falleció hace un mes el causante, y no se hizo
ningún trámite, no importa. Entonces nosotros escribanos vamos a asesor a la persona requiriéndole para acreditar el vínculo
su partida de nacimiento y el acta de defunción del padre o madre causante.
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Entonces si ella viene y dice que en ese inmueble del fallecido hace un mes, aún vive su madre y dos de sus hermanos. Acota
diciendo que el padre era pintor o sea que tenía derechos intelectuales, tiene plazos fijos en el Banco tiene ganado, y ella en
esas cosas quiere mantener sus derechos. Pero reconoce respecto al inmueble que como están viviendo esas personas y no
quiere nada de ese inmueble. Si vamos a hacer sobre ese bien determinado sabemos conforme al art 2.309 que no se va a regir
por este artículo, ahora si yo voy a cobrar un precio por la cesión sobre bienes determinados de la herencia se va a regir por las
reglas de la compraventa y si no va a cobrar ningún precio, va a hacer un desprendimiento gratuito se va regir por la donación,
y si le entregan por ejemplo ganados vacunos por el inmueble se hace una permuta.
En el Contrato de cesión no se especifican “bienes”, tenemos que tener eso presente, porque fallece una persona y todo su
patrimonio pasa a integrar el acervo hereditario, van considerando como una subespecie de esa universalidad, y no podemos
hablar a título singular ya quedan comprendido indiferenciadamente en las tracciones en que consiste la universalidad jurídica
que es la herencia, sobre la cual el heredero cede la porción indivisa que le corresponde, porque si yo tengo dos hermano yo
tengo una porción indivisa, por eso el contrato de cesión de herencia, es un contrato típico del derechos sucesorio porque lo
que cede y transmite el cedente es su derecho a la universalidad jurídica o a una parte alícuota del mismo, y ahí viene el ejemplo
que dimos :una cosa es que venga el requirente y nos diga que no quiere saber nada de la herencia, quiero ceder todo, sabemos
que el acervo hereditario está conformado por activos y pasivos, bienes y derechos, entonces va a ceder la universalidad jurídica
de derechos, por supuesto que va a seguir siendo el heredero en el sentido de que va a seguir siendo el hijo/a o el cónyuge
supérstite pero en la herencia de las acreencias o las deudas que pueden haber no lo van tocar.
Entonces acá lo que hay que explicarle a las personas es que si cede la universalidad jurídica usted sale de la herencia, porque
su lugar y grado lo va a ocupar el ……..si antes eran dos hijos y una cónyuge supérstite y se supone que si no había ninguna
cesión al final del verano al final de la sucesión se le van a adjudicar los bienes gananciales el 50% al cónyuge supérstite del
otro 50% se dividen los dos hijos o si son bienes propios una porción 1/3 a c/u porque el supérstite concurre en el mismo
porcentual que cada hijo. En la cesión si uno de los coherederos hijos cede, entonces ya vamos a estar hablando de dos en que
se va a dividir.
Qué pasa si en el medio del sucesorio, se le pregunta a esa persona que cede la universalidad jurídica de sus derechos, si sabía
que su papá causante estuvo casado en Australia, se divorció allá y se vino a Argentina, pero sucede que le había quedado una
herencia porque había fallecido su esposa en Australia y no tenían hijos, él heredó todo y nunca se enteró, lo estaban buscando
para que tome posesión de la herencia. Entonces si llega a aparecer algo así o aparece en el transcurso, los abogados saben que
hay dentro del proceso, se libra oficio a los Bancos para que determinen si hay algún plazo fijo, cuenta bancaria, caja de ahorro
a nombre del causante y su requirente les dice que está seguro que no tenía nada, pero sin embargo apareció que había en caja
de seguridad a nombre del padre un millón de dólares, le decimos que ya sabe que no va a poder heredarlo porque salió de la
herencia.
Por lo tanto, todo lo que aparezca va a ser nada más para los que están activamente dentro del proceso del sucesorio.
Todo esto debemos explicarles a nuestros clientes que significa una Cesión de universalidad jurídica y que significa una parte
alícuota de ella.
EJ. Porque pueden venir y decirnos, reconociendo que mi hermano es el mayor yo estudié gracias a él, entonces yo quiero que
él tenga más derechos sobre la herencia de mi padre que yo, ya que él fue el que siempre trabajó y entonces para no ofender a
mi mamá, si yo renuncio a todo- sabemos que no es renuncia, porque la renuncia de la herencia tiene un tiempo para hacerse,
cuando la persona ya realizó un acto que implique un acto dentro del sucesorio, significa que ya acepté tácitamente, entonces
ya no puedo renunciar a la herencia- Pero los ciudadano comunes le dice renuncia; Acá nosotros debemos explicarle que puede
cederle una parte alícuota de la herencia a su hermano y quedarse con una parte dentro de la misma, en ese porcentual será al
final del verano que se harán las particiones y adjudicaciones, pero le explicamos que está acreciendo al hermano en la porción
que le corresponde.
Para esta figura, nuestros requirentes necesitan mucho del asesoramiento sin lugar a dudas.
Ej. Como así mismo si es un tercero el que compra los derechos hereditarios, alegando que es el vecino y siempre quiso la casa
del vecino – lo único que hay en el acervo hereditario es esa casa- entonces se cede la universalidad porque es lo único que
hay, bien hay un único hijo y la cónyuge supérstite, entonces el comprador dice que puede comprar esa casa, él sabe que el
50% es suyo-bien propio- sabe que la cónyuge supérstite va a heredar el 50 y el hijo el otro 50%, asique compra y más adelante
le comprará a la cónyuges supérstite y va a tener el 100%, pero NUNCA SE SABE, porque es un porcentual arriesgar de decir
que está adquiriendo un porcentual de la herencia sin haberse abierto el sucesorio o habiéndose abierto el trámite judicial si
aún no tiene la declaratoria de herederos, nunca va a poder saber cuál es la magnitud del derecho que compra.
Las personas suelen manejarse mucho con los bienes materiales y el porcentual por ej. El 100% de la casa, el 50% del campo,
convengamos siempre que ese 100% o 50% va a ser de acuerdo a la cantidad de herederos declarados.
Ese vecino nos puede decir que él lo conoce a su vecino, que solamente siempre le vio su esposa y un solo hijo, y ese hijo me
cede, asique me quedo tranquilo yo sé que el 50% de todo va a ser mío y le compro. Entonces es importante nuestro
asesoramiento, debemos explicarle que la cesión de herencia es un contrato aleatorio, no es como un contrato de compraventa
de un bien en condiciones normales donde desde el inicio sabemos las ventajas y desventajas de lo que estamos comprando,
esto serían los contratos conmutativos, que desde el inicio lo sabemos, pero en las cesiones es aleatorio.
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Hasta que se dicte la declaratoria y es más aun después de la declaratoria puede presentarse alguien más con acreencia en la
herencia, hasta que no esté la partición y la adjudicación no vamos a tener la certeza de si compramos el 50%, 100% o cuanto
% nos toca. Lo que si se sabe es que lo que le debería tocar al heredero, es decir lo del cedente al cesionario.
La cesión de herencia no hace perder al heredero cedente el beneficio de limitación de su responsabilidad eso está en los artículos
2280 y 2317 del CCyCN.
Artículo 2280. Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones
de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el
causante era poseedor.
Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento de la condición, sin perjuicio de
las medidas conservatorias que corresponden.
En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o con su valor en caso de
haber sido enajenados.
No estaba contemplada la cesión como causal de caducidad de dicho beneficio, ni en el Código de Vélez ni tampoco en el
Código Civil y Comercial. La omisión es justificada porque la cesión no ocasiona ningún perjuicio a los acreedores sucesorios,
los bienes hereditarios siguen integrando la herencia, o sea su garantía patrimonial permanece intacta, solo que se ha agregado
frente a los mismos un nuevo deudor, que es el cesionario, puesto que aquellos no han presentado su conformidad a la cesión,
eso está en el artículo 1632 del CCyCN.
Artículo 1632. Cesión de deuda. Hay cesión de deuda si el acreedor, el deudor y un tercero, acuerdan que éste debe pagar
la deuda, sin que haya novación.
Si el acreedor no presta conformidad para la liberación del deudor, el tercero queda como codeudor subsidiario.
Es decir que para la garantía del acreedor se le agrega uno más que sería el cesionario.
No es fácil la cesión de herencia, hay que estar muy bien preparados para poder asesorar.
Caracteres del contrato de Cesión de herencia
• Consensual: se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades.

No es real, se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades, por tanto, no requiere respecto de las partes
o terceros la tradición de las cosas o de los bienes comprendidos en la Universalidad hereditaria.
Esto es así porque el cesionario sucede al cedente en la titularidad patrimonial de la herencia o de la parte
alícuota de la misma y solo con la partición adquiere los bienes a título singular y exclusivo.
Tema importante, tener en cuenta que queda en responsabilidad del cesionario de accionar y llevar
adelante lo que implica la incorporación de la cesión al sucesorio si es que está abierto o abrirlo.
Por eso es importante las audiencias previas, para poder llevar adelante la cesión.
Compañera: llega una cliente que compra de un terreno, hay una cesión de derechos posesorios en una
herencia. Por la documentación se ve que el fallecido tiene el derecho posesorio y que después los herederos
hacen cesión de esos derechos posesorios a terceros, y estos terceros quieren a su vez vender esas cesiones a
la cliente.
Las cesiones están instrumentadas las dos.
¿Cómo se solucionaría?
Profesora: bueno primero yo diría terminar con las características, porque justamente la otra característica
es:
• Traslativo: el cedente se obliga a trasmitir el objeto.

Se opone a lo declarativo, aquel que transmite el objeto. Acá se obliga a transmitirlo, en el mismo sentido
que la cesión de créditos, en cuanto transmite los derechos en ellas comprendidos por la sola fuerza del
propio contrato, no requiere la tradición de las cosas muebles o inmuebles comprendidas en la universalidad
jurídica hereditaria.
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Por eso digo que no va a transmitir la posesión, en este caso que hablamos de derechos posesorios, por lo
cual no es necesario que el cedente se encuentre en posesión material de los bienes hereditarios para realizar
la cesión.
• Formal: es un contrato formal, se exige la forma de la escritura pública.

En el Código de Vélez el artículo 1184 inc. 6, exigía la escritura pública. El CC y CN también exige la
escritura pública.
Cuando en los Registros de la propiedad se inscribía la cesión de derechos, se inscribían muchas veces
instrumentos privados con firma certificada, después aun antes de sacar la inscripción, lo que se sacó fue
que no se inscriben más cesiones de derechos que no se hagan por escritura pública y después se cortó la
inscripción de cesión de derechos en ese Protocolo especial de cesiones de derecho, considerando lo que
ya se había dicho que se trata de un Registro inmobiliario y no de derechos personales y estos son derechos
personales.
• Aleatorio: Es aleatorio por la indeterminación de su objeto, que es una universalidad jurídica, una unidad abstracta
de activos y pasivos.
Por la indeterminación de su objeto, que es una universalidad jurídica una unidad abstracta de activo y pasivo.
Los derechos cedidos se determinan recién en la partición. Una vez deducido las cargas, las deudas de la
herencia, sobre cuyo monto el cedente no puede garantizar certeza puesto que tanto cedente como cesionario
pueden ignorarlo al momento de la cesión, por eso su contenido es incierto, y puede disminuir o aumentar
hasta el momento de la partición y aun después.
Oneroso o gratuito.
Si se hace gratuitamente a favor de todos los coherederos sin alterar sus porciones hereditarias, ya no será
cesión sino renuncia a la herencia depende en qué estado se encuentre.
Compañera: ¿si se abre un sucesorio y la cónyuge supérstite hereda el 50% siendo que son bienes gananciales,
esa cónyuge puede hacer una cesión de derechos y acciones de ese 50% a favor de un tercero que no sean
los hijos?
Profesora: Sí, por supuesto que se puede, si es gratuito va a afectar la legítima y si es oneroso tranquilamente
lo puede hacer. Si es gratuito hay que tener en cuento el respeto, los límites a la legítima.
Hay tres contratos que podemos hacer, uno es la cesión de herencia, quiere decir si soy cónyuge supérstite
soy heredera solamente de todos los bienes propios de mi marido, si son bienes gananciales teniendo en
cuenta que estamos bajo el régimen de ganancialidad de bienes, los bienes están dentro de la masa del
sucesorio y que los compraron estando casados ahí se tienen derechos gananciales, no tengo derechos
hereditarios. Ahí estamos pisando el segundo contrato, porque tenemos: contrato de herencia y contrato de
gananciales y el tercero puede ser el de bien determinado sobre la herencia
Compañero: Ej. Cedo todo mi 50% yo soy la cónyuge supérstite, son todos bienes gananciales tres
propiedades, ese 50% lo cedo a un tercero de manera onerosa, pero sobre una de las propiedades me reservo
el derecho de habitación contra ese tercero al que cedí. Profesora: y si el tercero aceptó está bien.
La pregunta es ¿El 50% de los hijos cómo queda?

Profesora: al tiempo de la adjudicación. Acá hay que tener en cuenta que estamos hablando sobre bienes
determinados de la herencia, los cuales no se rigen por este título tercero sino por las reglas de la compraventa
y acá entonces solo va a ser la venta de una parte indivisa si es que los hijos no venden la otra parte.
Entonces ella se puede guardar el derecho de habitación y si los hijos quieren vender? Sobre su 50% si puede
guardar sus derechos de habitación. Recordar que habitación significa un lugar habitacional (una habitación
y un baño por ej.)
Y si se pone en venta la propiedad, tiene que ponerse de acuerdo con los hijos, sino tiene que ir a judiciales
para poner en venta porque estamos hablando de un bien determinado donde ella solo tiene el 50% de
derechos, ella puede ceder los derechos sobre ese bien determinado de ese 50%, su lugar y grado va a ocupar
su cesionario, ese cesionario tiene que saber que no va a tener la disponibilidad 100%, que él compró n
porcentual indiviso y que una de la habitaciones está destinada a un derecho real de habitación vitalicio, lo
va a tener uno de sus cedentes, muy raro que un cesionario quiera comprar en estas condiciones.
Es decir, de poder se puede, pero para vender se va a tener que poner de acuerdo con los hijos, porque estamos
hablando bienes determinados de la herencia.
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De oportunidad: La cesión se puede realizar desde el fallecimiento del causante; Y se puede celebrar hasta la
adjudicación de los bienes
La misma es desde el fallecimiento del causante, independientemente de la iniciación del proceso sucesorio
y de hecho de la previa inscripción de declaratoria de herederos. No en todas las provincias se inscribe la
declaratoria de herederos o el auto de aprobación del testamento, que solo tienen por finalidad publicitar
frente a terceros el estado de comunidad hereditaria y no implica la constitución de un condominio entre
los coparticipes, asimismo se puede hacer antes de la aceptación de la herencia porque precisamente la
cesión de los bienes hereditarios, importa la aceptación tácita de la herencia, eso está en el artículo 2294
inc. e) del CCyC.
Actos que implican aceptación
Artículo 2294. Actos que implican aceptación. Implican aceptación de la herencia:

a) la iniciación del juicio sucesorio del causante o la presentación en un juicio en el cual se pretende la
calidad de heredero o derechos derivados de tal calidad;
b) la disposición a título oneroso o gratuito de un bien o el ejercicio de actos posesorios sobre él;
c) la ocupación o habitación de inmuebles de los que el causante era dueño o condómino después de
transcurrido un año del deceso;
d) el hecho de no oponer la falta de aceptación de la herencia en caso de haber sido demandado en
calidad de heredero;
e) la cesión de los derechos hereditarios, sea a título oneroso o gratuito; También en
f) la renuncia de la herencia en favor de alguno o algunos de sus herederos, aunque sea gratuita; el artículo
g) la renuncia de la herencia por un precio, aunque sea en favor de todos sus coherederos. 3322 CC de
Vélez.
ARTICULO 3322.- La cesión que uno de los herederos hace de los derechos sucesorios, sea a un extraño, sea
a sus coherederos, importa la aceptación de la herencia. Importa también aceptación de la herencia,
la renuncia, aunque sea gratuita, o por un precio a beneficio de los coherederos.
Herencia futura
Artículo 1010. Herencia futura. La herencia futura no puede ser objeto de los contratos ni tampoco pueden serlo los
derechos hereditarios eventuales sobre objetos particulares, excepto lo dispuesto en el párrafo siguiente u otra disposición
legal expresa.
Los pactos relativos a una explotación productiva o a participaciones societarias de cualquier tipo, con miras a la
conservación de la unidad de la gestión empresaria o a la prevención o solución de conflictos, pueden incluir disposiciones
referidas a futuros derechos hereditarios y establecer compensaciones en favor de otros legitimarios. Estos pactos son
válidos, sean o no parte el futuro causante y su cónyuge, si no afectan la legítima hereditaria, los derechos del cónyuge, ni
los derechos de terceros.
No obstante, el párrafo segundo del Art. 1010 contempla una excepción posible a lo que sería en el primer párrafo, la cesión
de derechos hereditarios futuros con compensación a favor de otros legitimarios. Ej. Podría incluirse el pacto en una
explotación productiva, participaciones societarias con miras a la conservación de las unidades de gestión empresaria o
solución de conflicto, siempre que no afecte la legítima hereditaria, los derechos del cónyuge ni los herederos de terceros,
sean o no parte del futuro causante y su cónyuge. Y se puede celebrar ¿hasta cuándo? Esto es una pregunta de examen: desde
cuándo y hasta cuándo. Desde el fallecimiento del causante y hasta la adjudicación de los bienes. Precisamos que la cesión
de herencia como tal que tiene por objeto la universalidad de la herencia o una parte alícuota de la misma, se puede realizar
hasta la aprobación judicial firme de la partición. O sea durante el estado de indivisión o comunidad hereditaria, periodo
durante el cual cada heredero tiene un derecho indiviso a una porción ideal de la herencia, con la partición se extingue la
herencia como globalidad unitaria de derechos y obligaciones a partir de la aprobación de la partición y hasta la inscripción
registral de las respectivas hijuelas.
Cada heredero podrá ceder sus derechos sobre los bienes singulares que le han adjudicado a título exclusivo en los términos
de una cesión de derechos, ahí vamos al artículo 1614 del CCyC, pero no de la cesión de herencia.
Compañero: ¿En el caso de que uno de los coherederos haga una cesión de la herencia de la universalidad de los derechos
hereditarios, y después una vez abierto el proceso sucesorio o por testamento, y en el testamento aparezca una cláusula de
desheredación por las razones que fueran a ese coheredero que hizo la cesión, ¿esto inhabilitaría la cesión de derechos?
¿Volvería nula la cesión de derechos que hizo el coheredero que fue desheredado por el padre?
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Profesora: fíjense que, en la cesión de derechos hereditarios, el cedente no responde por la magnitud del derecho que cede,
pero sí responde por su calidad de heredero. En ese sentido va a responder, es válido. Esto es el supuesto de evicción, pero
es una disputa que se va a resolver en otro ámbito.
Compañero: la desheredación que la realizaba el testador no existe más en el CCyC. En razón al artículo 2303.
Artículo 2303.- Extensión y exclusiones. La cesión de herencia comprende las ventajas que pueden resultar
ulteriormente por colación, por la renuncia a disposiciones particulares del testamento, o por la caducidad
de éstas.
No comprende, excepto pacto en contrario:
a) lo acrecido con posterioridad en razón de una causa diversa de las expresadas, como la renuncia o la
exclusión de un coheredero;
b) lo acrecido anteriormente por una causa desconocida al tiempo de la cesión;
c) los derechos sobre los sepulcros, los documentos privados del causante, distinciones honoríficas,
retratos y recuerdos de familia.
Alumno: En cuanto al inc. a) es mi pregunta: entonces este coheredero cedente amén de que ha cedido su posición en la
herencia, ¿podría presentarte al juicio sucesorio a demostrar la indignidad de otro para acrecer en virtud de este artículo inc.
a)?
Profesora: yo no estoy de acuerdo con eso, porque si cedió la universalidad jurídica ya está, ahora si cedió un parte alícuota
sí, porque si es una parte alícuota no podés determinar que parte, esta si o esta no, estamos hablando de una masa indivisa,
pero una vez que cedió la universalidad jurídica yo considero que por un acrecimiento no puede volver sobre la herencia.
Vamos al artículo 2304 del CCyC.
ARTICULO 2304.- Derechos del cesionario. El cesionario adquiere los mismos derechos que le
correspondían al cedente en la herencia. Asimismo, tiene derecho de participar en el valor íntegro de los
bienes que se gravaron después de la apertura de la sucesión y antes de la cesión, y en el de los que en el
mismo período se consumieron o enajenaron, con excepción de los frutos percibidos.
Vimos las distintas aristas y distintas situaciones que pueden pasar, entonces es sumamente importante el asesoramiento porque
las personas no entienden, pasa que muchas veces vienen a la escribanía con una escritura de cesión diciendo que es su título de
propiedad, y es una cesión de derechos hereditarios que debió ingresar al juicio sucesorio y nunca ingresó.
En cuanto al planteo que hicieron los compañeros el artículo 2281 CCyC es el que habla de las causas de indignidad, porque
también en ese sentido vienen mucho las consultas.
ARTICULO 2281.- Causas de indignidad. Son indignos de suceder:

a) los autores, cómplices o partícipes de delito doloso contra la persona, el honor, la integridad sexual, la libertad o la
propiedad del causante, o de sus descendientes, ascendientes, cónyuge, conviviente o hermanos. Esta causa de indignidad no se
cubre por la extinción de la acción penal ni por la de la pena;
b) los que hayan maltratado gravemente al causante, u ofendido gravemente su memoria;
c) los que hayan acusado o denunciado al causante por un delito penado con prisión o reclusión, excepto que la víctima
del delito sea el acusador, su cónyuge o conviviente, su descendiente, ascendiente o hermano, o haya obrado en cumplimiento
de un deber legal;
d) los que omiten la denuncia de la muerte dolosa del causante, dentro de un mes de ocurrida, excepto que antes de ese
término la justicia proceda en razón de otra denuncia o de oficio. Esta causa de indignidad no alcanza a las personas incapaces
ni con capacidad restringida, ni a los descendientes, ascendientes, cónyuge y hermanos del homicida o de su cómplice;
e) los parientes o el cónyuge que no hayan suministrado al causante los alimentos debidos, o no lo hayan recogido en
establecimiento adecuado si no podía valerse por sí mismo;
f) el padre extramatrimonial que no haya reconocido voluntariamente al causante durante su menor edad;
g) el padre o la madre del causante que haya sido privado de la responsabilidad parental;
h) los que hayan inducido o coartado la voluntad del causante para que otorgue testamento o deje de hacerlo, o lo
modifique, así como los que falsifiquen, alteren, sustraigan, oculten o sustituyan el testamento;
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i) los que hayan incurrido en las demás causales de ingratitud que permiten revocar las donaciones.
Es como la revocación de los testamentos que por ahí se enojan los papás y piden revocar el testamento y no es revocar
nomas, porque en el código tenemos las causales de revocación, ya que no lo podemos hacer por cualquier causa.
También la confusión que tienen los ciudadanos es el caso de Aceptación y renuncia de la herencia, porque ya no está más
el beneficio de inventario, antes se decía si no acepta la herencia en tal plazo pierden el beneficio de inventario, asique el
artículo 2286 es el tiempo de aceptación y renuncia de la herencia.
Artículo 2286. Tiempo de la aceptación y la renuncia. Las herencias futuras no pueden ser aceptadas ni
renunciadas.
Sabemos que cuando hablamos de compensación es válido en una escritura pública, donde decimos que consideramos que
no afecta nuestra legítima, porque ya hemos recibido con anterioridad al acto un bien del mismo valor o a veces poder
determinar un bien que no tiene el mismo valor, pero que a los efectos conciliatorios uno acepta esa diferencia de valor
porque está acorde a la voluntad, todo esto hay que escribirlo porque nada se presume, así como les decía el derecho de
acrecer.
Compañera: en el caso de que dos personas están divorciadas y algún momento uno de los cónyuges le quiere ceder el 50%
de lo que le pertenece del inmueble a cambio de dejar de pagar la cuota alimentaria, eso sería dentro del contrato de un bien
determinado?
Profesora: está vivos los cónyuges, una vez que rompen el vínculo e hicieron partición de bienes. El bien se le adjudicó a la
cónyuge y sus dos hijas, es decir, se adjudicó, se hicieron las hijuelas y se inscribió a nombre de la esposa y las dos hijas,
ahora el ex esposo le quiere ceder su 50% del inmueble a cambio a dejar de pagar la cuota alimentaria a una de las hijas que
es menor.
El tema es que, en un juicio de divorcio se quedan tranquilos cuando se rompe el vínculo, pero después tenemos que pasar a
los bienes, donde se hace la partición, liquidación y adjudicación de los mismos, en ese momento es donde tienen que llegar
a un acuerdo. Si es que se le adjudica a la cónyuge la tenencia de los hijos menores, en realidad no es tenencia si no que
pueden vivir con la madre (sería cuidado personal), pero una cosa es eso y otra es la cuota alimentaria, ésta última es una
obligación irrenunciable. Acá lo que se presupone es que al parecer él quiere ceder su 50% porque quiere adquirir una
vivienda y este inmueble familiar que él tiene se lo impide.
Acá no corresponde cesión, lo que tendrían que hacer es la partición, si bien estamos hablando de ganancialidad, y dentro de
la partición, convenir a quien de los dos se le va adjudicar y si se le va a adjudicar el 100%, lo que sí se puede hablar después
de la partición liquidación y adjudicación postcomunitaria después del divorcio, de compensación. Porque no es igual, pero
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se puede aplicar por analogía la figura del condominio, no es que nosotros conocemos sino por dar un ejemplo; si tienen que
vender ese inmueble y no hicieron el paso de partición, liquidación y adjudicación, tienen que comparecer los dos, el titular
registral que vende y el ex cónyuge que tiene el 50% de ganancialidad codispone, se utiliza la figura de Codisposición.
En esa figura de partición, liquidación y adjudicación, en esa escritura puede pedir el que se queda sin el inmueble una
compensación en dinero. Cuando hablamos de liquidación ahí vamos poniendo, por ejemplo, un inmueble en Corrientes
Capital, otro inmueble en Margarita Belén- Chaco y dos autos, entonces ahí es donde ellos deciden un auto y un inmueble
para cada uno, si no hay posibilidades de uno para cada uno o hay diferencia de valores, se le adjudica a la cónyuge, pero él
pide una compensación que puede ser en dinero y pueden pactar en cuotas, pero es de acuerdo a cada situación familiar.
No es negociable lo que es la cuota alimentaria, no se podría hacer tampoco sin intervención de un juez, más siendo que se
trata de hijos menores.
Se puede hacer un convenio de división de bienes, una vez que firman las partes homologar ese acuerdo para que ella sea
adjudicada, se puede hacer por vía notarial o judicial a través de hijuelas, en este ultimo caso se debe presentar el proyecto
de liquidación, de partición y adjudicación, pero tiene que ser coherente en cuanto a la balanza también para que el juez
pueda homologarlo.
Se lo puede hacer vía notarial también, donde el escribano necesita la sentencia de divorcio, pero recuerden que para hacerlo
vía notarial tienen que estar de acuerdo, ya que, si hay alguna disidencia tiene que ir a sede judicial.
Compañera: en Bs As vi que se hacen convenios de división de bienes sin firmas certificadas, entregados para homologar y lo
que hace el juzgado es llamar a las partes.
Profesora: está bien eso porque la presencia de ellos en el juzgado suple la certificación de firmas, porque el secretario del
juzgado hace de fedatario en ese caso.
Habíamos quedado en el artículo 2303 de extensión y exclusiones, entonces la cesión de herencia no comprende la
transmisión del título de heredero que es personalísimo, intransmisible, sino la transferencia de los derechos y obligaciones
patrimoniales derivadas de él.
Como generalmente en los contratos de cesión de derechos hereditarios no se precisa si corresponde al cedente o al cesionario,
los incrementos o aumentos de los derechos cedidos por causas desconocidas al momento de la cesión o por causas
sobrevinientes, se producen muchas controversias litigiosas al respecto. El CCyC establece pautas para solucionar dichas
cuestiones brindando certeza a las consecuencias de este contrato. Dice, “la cesión comprende el ulterior incremento de la
porción”, y lo escribimos así de esa manera exclusivamente, por supuesto que va a contemplar la cesión, pero si yo cedo la
universalidad jurídica y nada dije, no se presume nada, porque todo lo que quieran hacer valer deben escribirlo.
El cesionario va a tener legitimación para demandar la colación, por ejemplo, pero para él en tal caso no para beneficiar al
cedente.
La cesión comprende el ulterior incremento, eso decía ALTETRINI, que cuando la cesión comprende el ulterior incremento
de la porción hereditaria cedida como consecuencia de la colación debida por un coheredero, derivada de una donación a lo
mejor desconocida por el cedente al tiempo de la cesión, el cesionario tiene legitimación para demandar la colación.
Por ejemplo, también incluye los acrecimientos ocasionados por la renuncia de un legatario o por la caducidad de estas o pre
fallecimiento del legatario, de un heredero instituído sin sustituto. Entonces las partes cuando pactan una cuestión así es la
única manera de hacerlo valer, lo del 2303 que dice. No se presume nada que no esté escrito en derecho sucesorio.
En materia patrimonial, exige la autonomía de la voluntad, por lo tanto, hay que pactarlo dentro de la escritura.
GARANTÍA POR EVICCIÓN
Artículo 2305. Garantía por evicción. Si la cesión es onerosa, el cedente garantiza al cesionario su calidad de heredero y la
parte indivisa que le corresponde en la herencia, excepto que sus derechos hayan sido cedidos como litigiosos o dudosos, sin
dolo de su parte. No responde por la evicción ni por los vicios de los bienes de la herencia, excepto pacto en contrario. En lo
demás, su responsabilidad se rige por las normas relativas a la cesión de derechos.
Si la cesión es gratuita, el cedente sólo responde en los casos en que el donante es responsable. Su responsabilidad se limita
al daño causado de mala fe.
El CCyC sigue en materia de evicción las soluciones del código de Vélez.

Lo único que garantiza el heredero cedente si la cesión ha sido onerosa es su título de heredero, su vocación sucesoria, pero no
asegura los bienes que componen la herencia.
Sigo afirmada con lo que dije de que s un contrato aleatorio, por lo tanto, si un tercero triunfa en una acción reivindicatoria
sobre uno de los bienes del sucesorio, no debe ninguna garantía, pero si sus derechos hereditarios fueran litigiosos o los ha
cedido como dudosos, dejando constancia de tales circunstancias no va a responder por la evicción.
Por eso les vuelvo a decir lo que es la autonomía de la voluntad y lo que tienen que sentarse a escribir de acuerdo a lo que le van
contando el cedente y cesionario.
Si medio dolo del cedente, es decir, sabiendo con certeza que los derechos que cedía no le pertenecían responderá por evicción,
aunque los haya cedido como litigiosos o dudosos, deberá restituir el precio percibido y resarcir de todo perjuicio al cesionario.
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Fuera de estos supuestos, el primer párrafo del artículo dispone que el heredero cedente no responde por evicción ni por vicios
de los bienes hereditarios, en lo demás la cesión de herencia se rige por las normas de la cesión de derechos que son el artículo
1614 y siguientes.
Ahora ¿qué pasa si la cesión es gratuita? El cedente solo responde en los casos en que el donante es responsable, que enumera
le artículo 1556, determinando en el artículo 1557 los alcances de la garantía debida.
Artículo 1556. Garantía por evicción. El donante sólo responde por evicción en los siguientes casos:
a) si expresamente ha asumido esa obligación;
b) si la donación se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada no era suya e ignorándolo el
donatario;
c) si la evicción se produce por causa del donante;
d) si las donaciones son mutuas, remuneratorias o con cargo.
Artículo 1557. Alcance de la garantía. La responsabilidad por la evicción obliga al donante a indemnizar al donatario los
gastos en que éste ha incurrido por causa de la donación. Si ésta es mutua, remuneratoria o
con cargo, el donante debe reembolsarle además el valor de la cosa por él recibida, lo gastado en el cumplimiento del cargo,
o retribuir los servicios recibidos, respectivamente.
Si la evicción proviene de un hecho posterior a la donación imputable al donante, éste debe indemnizar al donatario los
daños ocasionados.
Cuando la evicción es parcial, el resarcimiento se reduce proporcionalmente.
Con respecto a los vicios ocultos de la cosa donada corresponde aplicar el artículo 1558, según el cual el donante solo
responde si hubo dolo de su parte.
Artículo 1558. Vicios ocultos. El donante sólo responde por los vicios ocultos de la cosa donada si hubo dolo de su parte,
caso en el cual debe reparar al donatario los daños ocasionados.
Ahí es lo que en donaciones decíamos ese dicho que “a caballo regalado no se le mira los dientes” Por eso la ley tiene un
espíritu tuitivo para los menores de edad, justamente que no le donen un bien con cargas y demás.
Paradójicamente si asimiláramos acá la mala fe o dolo como correctamente lo hace el Doctor Ferrer, dice en el artículo
2305 implicaría una limitación de la responsabilidad y la norma encontraría una explicación razonable sin embargo la mala
fe en el código civil y comercial de la nación tiene un alcance mayor, porque abarca no solo el solo sino también la culpa,
si eso lo quieren extender un poco pueden leer el artículo 1724.
Por eso tenemos que ver si hubo dolo o culpa, fíjense que lo amplio que es, por que la culpa en muchas ocasiones, se habla
de que no hubo intención de dañar, por ejemplo.
Compañera: una persona que está debiendo hace 5 años en un inmueble y trae una cesión de derechos y acciones. Tiene
una escritura de cesión de herencia de un inmueble que habita hace 5 años, ¿qué se hace? Profesora: debe ingresar al
sucesorio y seguir el proceso sucesorio, llegar a la partición y adjudicación, lo que le correspondería la cedente en virtud
de esa cesión por la subrogación operada como consecuencia de la cesión, le va a corresponder al cesionario. Si en la
partición le bien le corresponde al cedente va a poder llegar a adjudicársele al cesionario, pero necesita esa etapa de partición
y adjudicación.
Ahora ya vamos a ver lo que es artículo 2309 que es conveniente cuando se habla de un bien determinado de la herencia,
a demás de la cesión es conveniente incorporar una cláusula de representación, de darle un poder, el cedente de be darle
facultades en esa escritura al cesionario para que pueda partir y aceptar la adjudicación de ese bien a su favor, porque él
tiene que ahora trabajar por decirlo de alguna manera con los coherederos de su cedente o con la cónyuge supérstite de esa
herencia, entonces tiene que tener facultades. El cesionario recuerden en virtud de la cesión ocupa el lugar y grado del
cedente, si se le adjudica a ese cedente ese bien determinado entonces este cesionario tiene que terminar el proceso de las
hijuelas que se adjudicaría al cedente, en virtud de esta cesión se le va adjudicar al cesionario.
Ninguna escritura de cesión de herencia es suficiente para adjudicar un bien.
Cuando se trata de un bien determinado, no es lo mismo que la universalidad jurídica, donde no hablamos de bienes,
entonces el cesionario ocupa el mismo lugar y grado del cedente en toda la herencia. Ej. Si hay 10 bienes, hay una cónyuge
y dos herederos, como se parta y lo que se adjudica, la cantidad de bienes que llegado al momento pueda singularizarse,
materializarse se le va a adjudicar a él, pero eso es porque es la universalidad jurídica de derechos que él tiene. Pero cuando
se trata de un solo bien de la herencia, necesariamente ahora vamos a a ver el artículo 2309 que dice que queda supeditada
en la partición que ese bien se le adjudique al cedente, si de la partición justo ese bien no se le adjudica al cedente este
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cesionario queda en la nada, esa es la gravedad del caso. Por eso es que va a necesitar facultades para partir, para adjudicar
y para aceptar esa adjudicación a su nombre.
Compañero: se habla de que el cesionario debe seguir el trámite hasta la adjudicación, sin embargo, podría hacerlo de manera
extrajudicial una vez dictada la declaratoria de herederos, tiene facultades legales como para evitar continuar el trámite
sucesorio, puede adjudicarse ese inmueble por ejemplo en una escribanía a través de un trámite que es extrajudicial. Entonces
¿no es necesario hacer una adjudicación judicial? No sería necesario llegar hasta el trámite final de un juicio sucesorio cuando
la ley faculta que a partir de la declaratoria de herederos se puede transmitir los derechos reales sobre inmuebles.
Profesor: sí, pero no a título de cesión. Tendría que ser con autorización judicial para vender el inmueble y transferirlo, ahí si
lo sacas. Por tracto abreviado. Pero si vamos a cesión de derechos hereditarios, va a estar sujeto al trámite del sucesorio y va a
llegar hasta la partición y adjudicación
Profesora: miren un video de una charla en YouTube del Consejo federal notariado argentino, donde Néstor Lamber habla de
cesión de herencia, él dice que por allí pocas personas se arriesgan a una cesión de herencia, prefieren esperar el avance del
proceso judicial del sucesorio, y una vez que ya se presentó la denuncia de bienes, que ya tenemos la aprobación de la denuncia
de esos bienes, tenemos la declaratoria de herederos y pedimos la autorización a su señoría para vender este inmueble al
escribano Darío Ansermet y su señoría nos dice que sí, no necesitamos esperar a la partición, adjudicación e inscripción de las
hijuelas a nombre de los herederos para que lo pueda transferir al heredero que le tocó al escribano Ansermet, se puede hacer
un boleto de compraventa y por tracto abreviado transferir el dominio, hacer la escritura pública directamente de los herederos
declarados al comprador, ahí se ve el artículo 16 de la ley 17801 pero son otros los pasos procesales que hay que esperar a que
estén terminados para que yo pueda usar este tracto abreviado enunciado en el artículo 16 .
Y les vuelvo a decir tiene que estar la aprobación de la denuncia de bienes, la declaratoria de herederos y la autorización de su
señoría, para vender ese bien, siendo que ni siquiera es necesario que se haga un boleto de compraventa puede hacer la escritura
directamente donde van a firmar los herederos declarados a favor directamente del adquirente o comprador.
Pero si estamos hablando de una cesión de derechos estamos plantados en una subrogación donde el cesionario ocupa el lugar
del cedente, por lo tanto, al igual que los herederos el cesionario tiene que llegar a la etapa final del proceso sucesorio, que
puede ser un coheredero o un tercero.
Cuando se hace por tracto abreviado ya no es una cesión es una compraventa y ya pasa directamente a nombre del comprador.
Compañero: ¿cuándo surte efecto la cesión? Entre las partes desde el momento que se celebra, de alguna manera los herederos
son desplazados y el cesionario puede iniciar el juicio sucesorio, acreditar el vínculo de los herederos, lograr que se dicte la
declaratoria de herederos e ir por ejemplo hipotéticamente a un escribano pidiéndole que me adjudique el inmueble porque yo
soy el cesionario de todos estos derechos o del inmueble en particular, y no veo para mi cual sería el obstáculo legal para que
se pueda proceder de esta manera, porque distintas normas, no sabría decir bien los número 2336, 2337 facultan a transferir el
dominio una vez que se da la declaratoria de herederos.
Profesora: por tracto abreviado si va a poder en esa instancia, pero cuando estamos hablando de cesiones de herencia tiene que
seguir todo el proceso sucesorio.
Indivisión postcomunitaria
Artículo 2308. Indivisión postcomunitaria. Las disposiciones de este título se aplican a la cesión de los derechos que
corresponden a un cónyuge en la indivisión postcomunitaria que acaece por muerte del otro
cónyuge.
El cónyuge supérstite puede ceder los derechos hereditarios que le corresponden en la sucesión de su esposo en tal caso y si o
cónyuges han estado sujetos a la vida del régimen de comunidad de ganancias, corresponde distinguir primero, si en la sucesión
debe recibir bienes como herederos y además retirar la mitad de la masa indivisa de gananciales, la cesión de sus derechos
hereditarios comprenderá solo los bienes que le correspondan como heredero y no sus derechos sobre la indivisión sobre
gananciales. Si quiere vender sus derechos a la mitad de la masa indivisa entonces debe expresar específicamente, es decir
debe expresar que cede sus derechos hereditarios más sus derechos sobre la masa ganancial indivisa o indivisión
postcomunitaria. Por eso cuando yo les decía que cuando hablamos de cesión de herencia hablamos de tres contratos, una es
la cesión de herencia y tiene que ver cuando el cónyuge supérstite es heredero y solamente es heredero sobre los bienes propios
del causante su esposo fallecido y si hablamos de masa de gananciales tenemos que hablar de otro contrato que es de la masa
de gananciales , la parte ganancial porque estuvo en el régimen de comunidad, si yo no pongo que cede derechos gananciales
la cónyuge supérstite va a seguir en el sucesorio por los otros bienes, si al tiempo de la adjudicación si yo no aclaré que son
bienes hereditarios y gananciales, si pongo solamente que cede los derechos hereditarios al tiempo de la adjudicación se le va
adjudicar el 50% de todo lo que se acreditó dentro del juicio sucesorio que eran gananciales, asique no va a adjudicársele nada
que sean bienes propios del cónyuge fallecido pero si el 50% de los bienes que le correspondan de la ganancialidad. La otra
posibilidad que hay que distinguir es, si todos los bienes que componen el acervo sucesorio son gananciales y el cónyuge
concurre con descendientes solo recibe la mitad de la masa ganancial, a título de socio de lo que Vélez llamaba sociedad
conyugal, sobre la otra mitad es excluida por los descendientes, por lo tanto, en este caso nada recibe a título de heredera, por
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lo cual solo va a recibir de la ganancialidad. Digamos que se limita a ceder derechos hereditarios si en la herencia
tranquilamente y si cedió derechos gananciales y dentro de la masa no hay ningún bien propio entonces queda fuera de la
herencia.
Porque cuando vienen a nuestra escribanía a decirnos que quieren ceder la herencia, el ciudadano no sabe esta distinción,
entonces debemos consultares bajo qué régimen patrimonial vivieron hasta que falleció el esposo, porque si optaron por la
separación de bienes no hay ningún bien ganancial, es decir todos los bienes son propios, ahora si vienen con el régimen
viejo del código de Vélez régimen de comunidad, o se casaron por el régimen de comunidad entonces puede suceder que
haya dentro de la masa estas dos categorías, tanto bienes propios como bienes gananciales.
Compañera: un caso de una cónyuge supérstite que tiene un terreno subdividido en lotes el cual era el único acervo
hereditario del causante, este bien era ganancial, ella hace una cesión de derechos a su cuñado sobre un lote determinado –
lote i – y la cesión dice cesión de derechos hereditarios y ella se declara en la escritura única heredera, resulta ser que no
es heredera porque es la parte ganancial la que le corresponde y tiene una hija a la que le correspondería el 50% del terreno,
es escritura es nula o anulable? ¿En qué situación queda esa escritura?
Profesora: hay que ver bien la escritura, porque yo no me puedo atrever a decir que es nula.
Vamos a leer el artículo 2309, pero ella debió hacer una cesión de un bien determinado de la herencia y ese bien determinado
dela herencia es ganancial, con lo cual debió hacer una cesión de gananciales sobre un bien determinado de la herencia
para poder identificar un solo lote, por lo cual al final del sucesorio ella se debía adjudicar el 50% del otro 50% que sería
de la hija, para poder hablar de un bien determinado de la herencia ella debió hacer la cesión de derechos gananciales sobre
un bien determinado de la herencia y a su vez la hija debió ceder los derechos hereditarios sobre un bien determinado de la
herencia, ahí necesitó la firma de la hija para hablar de un bien determinado, porque como estamos hablando de masa donde
es gananciales del cónyuge supérstite pero hereditario del descendiente, ambas tienen el derecho sobre esa masa, entonces
yo no puedo sacar un bien yo sola cónyuge supérstite de la masa, porque si hablamos de un bien determinado necesita de
la hija en este caso.
La escritura dice cesión de derechos hereditarios pero la cónyuge no tiene bienes hereditarios sino gananciales y no está
firmado por la hija. Cuando ella hizo esa cesión la hija no estaba enterada y ese mismo lote – lote i- lo vuelve a ceder a un
nieto, que es donde el primer cesionario que sería su cuñado plantea la nulidad, una redargución de falsedad sobre la
segunda cesión y ahora la quieren hacer valer a la primera cesión.
Profesora: entiendo que el juez va a declarar la nulidad, porque ella no tiene derechos hereditarios sobre los bienes de la
herencia.
Recordemos que CCyC tiene como novedad esta figura de optar por la comunidad de bienes o por la separación de bienes.
El requisito es que quienes ya estaban casados debían tener como mínimo 2 años de matrimonio para poder hacer la opción
de separación de bienes y los que se casaban recién ya lo podían optar.
Cesión de bienes determinados
Artículo 2309. Cesión de bienes determinados. La cesión de derechos sobre bienes determinados que forman parte de una
herencia no se rige por las reglas de este Título, sino por las del contrato que corresponde, y su eficacia está sujeta a que el
bien sea atribuido al cedente en la partición.
Con esta norma se concluye un debate sobre si constituía o no cesión de herencia la cesión de derechos hereditarios sobre bien
determinado del acervo sucesorio, definiéndolo en el sentido de que tal contrato estará regido por las normas del contrato que
corresponde – compraventa, donación, permuta- quedando su eficacia sujeta a que en la partición el bien le sea adjudicado al
enajenante, por consiguiente ningún sucesor universal puede transmitir con efectos definitivos seguros, la cuota hereditaria
indivisa que le corresponde sobre un bien determinado de la herencia. Todo depende de la partición. Si el bien es adjudicado a
quien lo enajenó total o parcialmente, el acto de disposición queda consolidado y será eficaz retroactivamente, si no se le adjudica
al enajenante el acto queda privado de eficacia como si nunca hubiera ocurrido por el efecto retroactivo y declarativo de la
partición. En este caso el heredero disponente no se ajustó a las reglas que gobiernan el estado de indivisión de la herencia
(artículo 2323 y 2327 cc y c) por consiguientes queda así excluido del principio según el cual los actos celebrados por los
herederos con respecto a los bienes hereditarios durante el estado de indivisión ajustándose a las normas que regulan su
funcionamiento mantienen su eficacia cualquiera sea el heredero al que se le adjudica el bien en la partición- artículo 2403.
La cesión de derechos hereditarios sobre un bien sucesorio particular, no sería nula como lo han resuelto varios fallos sino válido
con eficacia condicional, es decir, si el bien es adjudicado a otro coheredero, se cumple la condición resolutoria a que estaba
sujeto el derecho del enajenante y el acto de disposición queda sin efecto alguno.
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Igual suerte correría el embargo de un acreedor personal del comunero, desde luego no existiría el riesgo de producirse este
efecto de la cesión si con anterioridad a la declaratoria de herederos todos ellos proceden a ceder sus derechos a un tercero sobre
un bien determinado de la herencia. Bibliografía para este tema, CCyCN comentado por el Dr. Alterini tomo 11.
CLASE 8 (14/06)
DACIÓN EN PAGO
DEFINICIÓN
prestación diversa
ART. 942 Definición: La obligación se extingue cuando el acreedor voluntariamente acepta en pago una
de la adeudada.
Profe: En un modo de extinguir la obligación a través del pago, con una cosa diferente de la pactada. Vamos a aprender
redactar bien una escritura pública de dación en pago y también a calificar el pago. Puede suceder que le toque al escribano
redactar la escritura o puede suceder que tenga que hacer un estudio de títulos.
El instituto de la dación en pago tiene su antecedente en el Derecho Romano donde se conocía como “DATIO IN SOLUTIO”.
Al igual que en el Derecho Romano hoy el acreedor, de acuerdo con el principio de identidad, no está obligado a recibir
una cosa por otra, pero ello no quita que tuviera la libertad para aceptar la prestación que le ofrece el deudor en lugar del
objeto original de la obligación, así como el acreedor no está obligado a recibir una cosa distinta de la que se pactó, tampoco
el deudor está obligado a extinguir una obligación en dinero.
En merito a la autonomía de la voluntad pueden acordar, y ese acuerdo de voluntades, es uno de los puntos fundamentales
para la figura.
Esta figura se mantuvo en el desarrollo histórico del Derecho, consagrando una excepción a la regla rígida que consagra el
principio de identidad y como una forma especial de pago en esta figura.
Han surgido diferentes definiciones de la dación en pago, aunque en ellas no existen caracteres que las distingan. Una de
ellas es la del Artículo 942. En este artículo, al igual que en el derecho romano, la voluntad del acreedor de aceptar lo que
el deudor le ofrece en sustitución del pago de la prestación original y de eso emerge el efecto extintorio.
Hace un tiempo ya consideramos que esta vía de extinción de las obligaciones, es un acto por el cual el deudor
voluntariamente hace efectivo al acreedor una prestación distinta de la que prometió, y el acreedor voluntariamente acepta
recibirlo. La escritura tiene que tener una cláusula de la cual surja claramente este acuerdo de voluntades.
Otros autores han definido a la dación en pago, como la entrega de una cosa diferente a la debida con finalidad y efectos
del pago aceptados por el acreedor. Todas las definiciones ensayadas toman como primer núcleo, el acuerdo de voluntades
entre acreedor y deudor.
METODOLOGÍA
En cuanto al método, el Código de Vélez se ocupaba de la dación en pago, bajo el título “del pago por entrega de bienes”,
entre los artículos 779 a 783 en el capítulo séptimo, lo hacía como una forma de cumplimiento natural y normal de las
obligaciones, es decir del pago. Esos artículos carecían de las notas clásicas donde hacía referencia y la verdad que eran
mucha utilidad para ampliar el concepto y tener referencia de las fuentes, de todos modos se puede objetar que, tal como
lo juzgaron muchos autores la dación en pago debía haber integrado la nómina del artículo 724, donde se enunciaron
ejemplificativamente los distintos medios de extinción, ya que en el Código de Vélez restaba solo como una forma de
cumplimiento y es una forma de extinción.
El Código Civil y Comercial perfecciono la sistematización y mejoró el titulo también, hoy es: “Dación en pago” y aparece
como un medio de extinción de las obligaciones.
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NATURALEZA JURÍDICA
Algunos autores hablan de novación objetiva, otros de contrato de compraventa, negocio oneroso de transmisión, variedad
del pago, entonces más hablan de la teoría de novación, (se lo puede ampliar con el tomo IV comentado por Alterini).
Lo que debemos saber son los requisitos para que una escritura de dación en pago sea un título perfecto y no sea objetable,
para que ustedes cierren todas las puertas y que verdaderamente estén seguros acreedor y deudor.
Alumno: ¿Por qué para la AFIP la dación en pago no califica para ser tenida en cuenta en impuesto a las ganancias? ¿Tiene
que ver eso con la naturaleza, o por qué no paga impuesto a las ganancias?
Profe: la verdad que cuando se trata de normas tributarias es muy difícil responder a una pregunta porque no hay un
lineamiento para todos los casos. Todo lo que tenga que ver con impuesto a ganancias depende de un montón de factores que
no es solamente de la figura en sí, depende del contribuyente que tipo de responsabilidad frente a la AFIP tiene, si es
responsable inscripto, monotributista, depende de un montón de factores, no tiene que ver exclusivamente con la dación en
pago y en rigor de verdad al final del camino lo que le interesa a la AFIP es, si usted acreedor tuvo una ganancia con la
aceptación del inmueble, ahí ya tiene que ver el contador respecto a las declaraciones que hacen anualmente de los bienes
personales, si ese bien que usted incorporo a su patrimonio cuando llega el tiempo que le corresponda según su número de
CUIT de hacer la declaración de bienes personales es un bien mas que hay que tasar y que está incorporado dentro de su
patrimonio y de acuerdo a lo que usted tenga en su patrimonio pagara o no ganancias sobre bienes personales por ejemplo.
No tiene que ver con el acto en sí, con la figura de la dación en pago. Sino que llegado el momento usted haga el inventario
y declares que bienes tiene.
Alumno: Juan Pérez pide dinero prestado a un Banco donde puede pagar de la manera que usted relató hace un rato, en este
caso por una pandemia, conviene voluntariamente con el acreedor que le va a entregar un inmueble, el escribano hace toda
la investigación de los documentos del inmueble. Pero el deudor y el acreedor son responsables inscriptos, pagan impuestos
a las ganancias, impuesto a los bienes personales y esa operación para el banco y para la AFIP no es pasible del pago de
impuesto a las ganancias, ¿Por qué? Profe: Yo no puedo responder a esa pregunta, yo que le puedo decir es que, si yo soy la
escribana que está autorizando esta escritura de dación en pago, si el que transmite es una sociedad yo le voy a retener
ganancias y voy a ingresar al organismo recaudador porque yo no tengo ningún normativa que me exima de la retención de
ganancias, porque somos agentes de retención y si esta después del 2018 serán las ganancias cedulares, y si es anterior y es
un persona física y no es un objeto comercial el inmueble que se transfiere retendré ITI, pero como escribano no deje de
retener. Quizás usted se está refiriendo a lo que es ganancias personales, eso es otra cuestión, pero usted como escribano, si
el que transfiere es el deudor, es una sociedad tiene que retener ganancias, el 3% del mayor valor, entre la valuación fiscal y
el monto de la dación en pago y si es una persona física pero el inmueble es objeto comercial ya sea un campo productivo, o
un inmueble urbano que se tiene como objeto un desarrollo comercial debe retener ganancias el 3%, miro primero el sujeto
transmitente, si es una persona jurídica 3% ganancias necesariamente , independientemente del objeto, ahora cuando es una
persona física digo por la persona no debo retener ganancias, debo retener ITI, por ejemplo, pero miro el objeto en segundo
lugar, el objeto tiene un desarrollo comercial, entonces debo por el objeto retener ganancias, si es un inmueble urbano
“vivienda” o un campo no productivo es 1,5 ITIS salvo que el antecedente me marque que debo trabajar sobre ganancias
cedulares.
REQUISITOS
Es fundamentar saber.
a- La existencia de una obligación, tiene que existir una obligación y yo en mi escritura tengo que relatar, hacer una
relación circunstanciada, clara y precisa de esa obligación. Y esa obligación tiene que surgir claramente cuando en una
planilla firmada por el acreedor y el deudor al día. Esa planilla me sirve para el día de la escritura, si hoy no autorice
esa escritura para mañana ya no sirve, porque los intereses ya para mañana varían, en esa planilla tiene que estar
claramente el capital, puede suceder que el deudor ya pago algo parcialmente, debo dejar constancia en la planilla
cuando pago, cuanto es el saldo y cuanto son los intereses y que intereses, pueden haber varios tipos de intereses,
todos deben estar plasmados en la planilla y hacer la liquidación final hasta el 14 de Junio. Entonces esa planilla se
agrega a la escritura además del relato circunstanciado que debo relatar.
b- La entrega de un contenido de prestación diferente del original, es decir, hice una relación circunstanciada de la
obligación que dio origen y luego precisamente como voy a extinguir esa relación que relate en el punto A, con la
entrega de una prestación diferente a la que pacte.
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c- El acuerdo de voluntades, no me digan se presume, si firmo es porque estaba de acuerdo en recibir eso diferente, el
acuerdo de voluntades no se presume lo tengo que escribir.
d- La intención de pagar, el deudor deja constancia en la escritura pública que tiene la intención de extinguir esa
obligación.
e- La capacidad de las partes, como en cualquier contrato que necesito calificar o hacer un juicio de capacidad de las
partes.
Estos requisitos son todos importantes, ninguno puede faltar.

La existencia de una obligación es un elemento indispensable, ya que si la obligación fuere nula no puede producir
efectos y mucho menos el de su extinción por la dación en pago. Cuando hablamos del objeto de prestación distinto el
artículo elimino el impedimento que traía el artículo 779 del código de Vélez, excluía el dinero de la prestación original,
luego es posible afirmar que se amplía el objeto entonces de la prestación que puede sustituir al anterior sea cosas,
créditos, dinero. En cuanto a la capacidad de las partes nada dice la norma que surge de los principios generales pero
para poder modificar el objeto del contrato hay que tener suficiente capacidad para contratar, es decir, de acuerdo con
las previsiones de los artículos 22 y 23 de código civil y comercial de la nación.
REGLAS APLICABLES
Art. 943 Reglas Aplicables: la dación en pago se rige por las disposiciones aplicables al contrato con el que tenga mayor
afinidad.
El deudor responde por la evicción y los vicios redhibitorios de lo entregado; estos efectos no hacen renacer la obligación
primitiva, excepto pacto expreso y sin prejuicio de terceros.
La primera parte del artículo extiende la normativa que rige a la dación en pago a todas aquellas normas que regulen los
contratos que a su vez tengan afinidad. El código de civil de Vélez contenía dos artículos el 780 y 781, con referencias que
indicaban que cuando la cosa recibida por el acreedor es un crédito a favor del deudor, los efectos se regían por las normas
de la cesión de crédito. El otro caso surgía cuando se determinaba el precio, o sea se valorizaba en dinero por la cosa dada
en sustitución, y serian de aplicación las reglas relativas al contrato de compraventa, es decir, aquí se plantean dos aspectos,
por un lado la dación como fenómeno jurídico unitario que se concreta con la entrega de otra prestación que la que se
obligó originariamente, y el segundo aspecto es, determinar cuáles son las reglas que regularan los efectos de lo que se dé
y de la manera que se haga.
El texto del artículo mejora la remisión que hacia el código de Vélez ya que deja una clausula abierta a la aplicación de
alguna figura por analogía o que contenga similitud en sus elementos.
La evicción y los vicios redhibitorios, el problema a resolver en estos casos seria el siguientes: si el acreedor me recibe una
cosa en lugar del objeto original y es vencido ante una acción reivindicatoria sufriendo la evicción tiene derecho a dar por
cumplida la obligación y reclamar el renacimiento de ella o bien lo único a reclamar es la garantía y las consecuencias por
la evicción sufrida.
Tanto el art 783 de Vélez como el 943 CCyC consagran la misma solución, el adquirente cencido no puede pretender revivir
la obligación originaria y solamente tiene derecho al reclamo que da la evicción y ahí tenemos que ir a los artículos 1033,
1039 y 1040 del CCyC, esto es respecto de la evicción, en cuanto a vicios redhibitorios nada decía Vélez, pero el Codigo CyC
lo iguala en las consecuencias a la evicción, esto está previsto en los artículos 1051 a 1060. Esta regla tiene como excepción
el pacto de las partes, nuevamente aflora la autonomía de la voluntad, es decir, cuando en virtud de este principio de la
autonomía de la voluntad las partes acuerdan que ante la evicción o vicio redhibitorio el acreedor puede pretender la
ineficacia del pago y volver las cosas al estado anterior, eso lo pueden hacer, el artículo en la parte final dispone que ello
no puede perjudicar el derecho de terceros que obran de buena fe, esta afirmación puede tener dos objetivos, uno el
considerar la protección de los subadquirentes a título oneroso y de buena fe de los objetos que fueran pasible de
saneamiento y el otro, liberar a los terceros garante o afiadores que ante la dación quedarían fuera de la obligación
accesoria. Son dos los artículos que nos regulan esta figura el 942 y 943.
Alumno: Para aceptar una dación en pago en caso que la aceptase un mandatario o un apoderado ¿Necesitaría facultades
especiales en su poder?
Profe: absolutamente, para poder aceptar el pago de algo distinto de los que estaba convenido. El escribano debe calificar y
legitimar a quien va a aceptar una dación en pago.
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ESCRITURA PÚBLICA DE DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE PARA CANCELAR DEUDA Y EXTINCIÓN DE

HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN
Nuestro membrete o la suma de nuestra escritura va a hacer referencia resumidamente al acto que vamos a llevar adelante en
este caso dice: DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE PARA CANCELAR DEUDA Y EXTINCIÓN DE
HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN.
Acá tenemos una situación particular además de la deuda, de que esa deuda estaba garantizada con una hipoteca sobre el
inmueble propiamente dicho que formaba parte de la obligación, es lo que veremos un poquito más adelante.
En la comparecencia ustedes ya tienen los datos que tienen que ver con (en la primer parte de nuestra escritura) número de
escritura, ubicación de lugar y fecha, escribano autorizante, registro, que eso ya lo tienen bien claro, los datos que tienen que
ver con el comparendo, con los datos personales de nuestros comparecientes, lo que tiene que ver con la justificación de la
identidad y las formas de llevarlo adelante y lo que tiene que ver con la capacidad, que sería el primer bloque de nuestra
escritura donde dejamos constancia de todo eso, que el otro día creo que lo vimos bien. Ya lo venimos viendo en todas las
escrituras y sabemos el contenido o lo que comprende este segmento o esta parte de nuestra escritura que tiene que ver con
los datos de lugar y fecha, escribano autorizante y lo que tiene que ver con el comparendo y la información que vamos a
poner ahí, que vamos a consignar en ese lugar.
En el intervienen, como dijimos en la clase pasada cuando tratamos el tema de cesión, vamos a especificar los roles de
nuestros comparecientes, de los intervinientes de nuestro acto y si alguien lo hace por derecho propio o por sí, dejaremos
constancia de eso y en el caso de que lo hagan en nombre y representación, ya sea de una persona humana o de una persona
jurídica, vamos a dejar constancia de esa situación en esta parte de la escritura. Dejando o enviando para lo que tiene que ver
al segmento de las legitimaciones notariales todo lo que haga a la acreditación de esa representación, de hecho vamos a ver
escrituras que esto tiene que ver específicamente con la técnica notarial donde algunos escribanos de lleno entran en esta
parte a hacer toda la aclaración o mejor dicho a desmembrar toda la acreditación necesaria para legitimar las representaciones
que están ejerciendo los comparecientes, en el caso que no lo haga por sí, y no las vuelcan en las legitimaciones notariales;
en nuestros modelos y en los modelos modernos, es mucho más fácil y entendible si dejamos constancia de eso para dejar
planteado o dejar claro en qué carácter lo hacen nuestros comparecientes y después dejar para la “cocina” todos los elementos
que componen la receta de esta escritura o en qué carácter lo hicieron nuestros comparecientes para ser precisos.
Entrando de lleno con la estructura de la escritura de dación en pago, después que vemos esto vamos a explicar algunas otras
formas de encarar, pero para hacer un resumen general y antes de meternos específicamente en el tema o cómo vamos a
llevar adelante el hilo conductor de nuestra escritura, tenemos que tener en cuenta que nosotros tenemos que hacer referencia
a la existencia de una deuda vigente, al acuerdo de las partes y voluntad de las partes de querer cancelar esa deuda mediante
la entrega de algo distinto a lo que se debía y a manifestar en el texto de nuestra escritura la extinción de esa obligación como
consecuencia de esa transmisión que se hizo de ese bien con el que pretendemos cancelar nuestra deuda.
Acá tratándose de un bien registrable, precisamente de un bien inmueble, todo lo que tiene que ver con la transferencia de
esa ley*, va a estar con una asimilación exacta a lo que se trata en cualquier transmisión de derechos reales, como si se tratase
de una donación, de una compraventa, en la que nosotros hacemos toda la descripción del bien en la forma en que
habitualmente y por la normativa que nos regula, debemos dejar constancia en la escritura pública.
CAPÍTULO I) DACIÓN EN PAGO:

Fijense entonces, dejamos de lado el intervienen, para entrar en lo que es DEUDA VIGENTE:
A) DEUDA VIGENTE: que por escritura número ____ de fecha ____, fojas ____, (hacemos referencia al instrumento
que lo contiene, ahí está la relación circunstanciada de la deuda de la cual hablamos hoy) otorgada ante la notaria ____,
Registro Notarial ____, se instrumentó contrato de mutuo por la suma total de pesos ____ ($____.-) garantizado con
derecho real de hipoteca en primer grado de privilegio a favor del acreedor, señor ____, sobre un inmueble ubicado en
calle ____ número ____, Barrio ____, Manzana ____,
Casa ____, Provincia de ____. El inmueble consta de… (…)
En primer lugar, para partir, entramos con el instrumento soporte de esa obligación, en este caso una escritura que contiene
un mutuo, ahora en la relación de ese mutuo está el contrato, el monto total de la operación y que esa operación de mutuo
fue garantizada con una hipoteca en primer grado de privilegio a favor del acreedor sobre un inmueble ubicado en… y todas
las descripciones y la incorporación de datos relativos al inmueble al que hacemos referencia que deben constar en nuestra
escritura, como ser ubicación, medidas, superficies y linderos, y toda esa información tiene que ir en números y letras.
Entonces, primer planteo o primer paso en nuestra escritura, relacionar la deuda vigente, cómo se originó y cuál es el
contenido de la misma.
El segundo paso, es hacer un reconocimiento de la obligación, acá el rol protagónico lo toma el deudor, fíjense que como
hoy leíamos en el art. 733 CCYC dice, el señor fulanito expresamente reconoce qué ha incumplido parcialmente…
B) RECONOCIMEINTO DE LA OBLIGACIÓN: Conforme al art. 733 del Cód. Civ. y Com., el señor ____ expresamente
reconoce que: 1) ha incumplido parcialmente (o podría ser totalmente la obligación, supongamos que ha tomado un crédito
hipotecario o un mutuo, en este caso con una garantía y que no pudo cumplir en su totalidad, entró, como les pasa a la gente
que tiene los créditos UVA hoy, que andan con esa situación que las cuotas se les fueron a las nubes, supongamos que sea
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un caso de esos, en las que entraron y de hecho no pudieron llegar a pagar ningún tipo de cuotas, sería entonces que el
incumplimiento puede ser total o parcial, en este caso hacemos referencia a que es un incumplimiento parcial) la prestación
objeto de la obligación que reconoce como causa el contrato de mutuo celebrado mediante instrumento público
relacionado ut supra y a cuyo cumplimiento se encuentra obligado por tratarse de una obligación válida y subsistente;
(recuerden que esto es un reconocimiento por parte del deudor) 2) que en dicho concepto adeuda la suma total de pesos___
($____.-), de los cuales: la suma de pesos___ ($____.-) corresponde a capital, y la suma de pesos___ ($____.-) a intereses
compensatorios y moratorios conforme lo pactado en el contrato de mutuo y liquidación contable que ambas partes
suscriben y se incorpora a este protocolo. Fíjense que eso era lo que la escribana hoy hacía al inicio, dentro de los primeros
porque estamos todavía dentro de ese primer requisito que es la relación circunstanciada de esa deuda, no solamente
referenciamos el origen de esa obligación, cómo se originó, sino lo que tiene que ver con los pagos y ese reconocimiento que
hace el deudor, de que adeuda determinado monto y que esa deuda al día de la fecha, no solamente por capital sino también
por intereses si los hubiera, asciende a la suma de tantos pesos. De esa manera queda perfectamente establecida y relacionado
el monto total de lo adeudado a la fecha.
Hasta ahora era un planteo poner en el escenario las circunstancias de esta escritura, las circunstancia de fondo de este
instrumento. Ahora vamos a entrar a lo que es propiamente dicha la ESTIPULACIÓN, o sea, donde las partes ya entran al
acuerdo para lo cual estaríamos ya en el inciso o en el artículo o en el punto tres que hacía referencia la escribana hoy dentro
de los requisitos de la dación que haya un acuerdo de voluntades. (…) Acá vamos a cumplir o a incorporar ese punto de los
requisitos que configuran o le dan esa forma a la dación en pago que es el acuerdo de las partes.
C) ESTIPULACIÓN: 1) Que, siendo la obligación originaria de dar suma de dinero, las partes, han convenido
extinguir aquella obligación mediante la transmisión de dominio del inmueble relacionado en el apart. A) de este capítulo.
2) En consecuencia, el señor____ TRANSFIERE al señor ____ a título de DACIÓN EN PAGO, quien lo acepta en pago y otorga
por este acto suficiente recibo cancelatorio de la deuda individualizada ut supra, el dominio de un inmueble descripto en
el apart. A) de este capítulo. 3) El transmitente transmite al adquirente todos los derechos inherentes al dominio y posesión,
y todas las acciones reales y posesorias que sobre el inmueble tenía; y el adquirente acepta la transferencia de dominio a
título de dación en pago realizada a su favor mediante esta instrumentación.
En la estipulación reflejamos ese requisito que lo teníamos como requisito número tres que es el acuerdo de voluntades y la
transmisión o el pago a título de dación en pago y esa transferencia se tiene que hacer a ese título para que no queden dudas
de que estamos ante el nacimiento de esta figura. Esto era (…) el acuerdo de voluntades del acreedor y del deudor.
En nuestro capítulo II, de este formato de escritura que tenemos para este caso, vamos a tener todo lo que corresponde,
tratándose de la transmisión de un derecho real, todas las declaraciones que le competen al titular de ese bien.
CAPITULO II. MANIFESTACIONES COMPLEMENTARIAS DE LAS PARTES: A) El transmitente declara que: 1) responde por
evicción y vicios ocultos conforme al art. 943 del Cód. Civ y Com.; 2) no está inhibido para disponer de sus bienes,
concursado ni en cesación de pagos, 3) el inmueble no reconoce medida cautelar alguna, así como tampoco contratos, ni
limitación o derecho real alguno a excepción de la hipoteca en primer grado de privilegio que garantiza el crédito
consignado, y que por la presente se extingue por consolidación en la persona del adquirente; (este es un punto que está,
dada las circunstancias del caso que tenemos planteado, recuerden que acá había un mutuo con una garantía hipotecaria sobre
el mismo bien que se está entregando en pago, o sea, antes de llegar a la ejecución hipotecaria y ante la imposibilidad de
efectuar el pago, el deudor ofrece la entrega a título de dación en pago de ese inmueble dado en garantía que lo acepta el
acreedor, por eso acá dice que la hipoteca se extingue por la consolidación en la persona del adquirente, el adquirente
hipotecario pasa a ser titular de ese bien por estas circunstancias) 4) el bien no está afectado al régimen de vivienda de los
arts. 244 y concs. del Cód. Civ. y Com.; 5) los impuestos, tasas, contribuciones y servicios están al día, obligándose a cancelar
los impagos, pendientes de liquidación a la fecha y liberan al autorizante de todo concepto…………………… Eso sería si no
agregamos esas constancias, esta mención es propiamente de la jurisdicción de Corrientes donde tenemos la posibilidad, art.
22 bis Digesto 323-C ex 2212, por la cual el escribano puede obviar la tramitación del certificado de libre de deuda, en tanto
y en cuanto el adquirente asuma esa responsabilidad de las deudas que pudieran existir, más en estas circunstancias en que
vivimos hoy donde los registros y los trámites tienen mucha demora) ART 139 Ley Notarial 1482.; 6) renuncia formal y
expresamente a la acción de repetición por pago indebido de los arts. 1798 y concs. del Cód. Civ. y Com. (Después lo
podemos leer para tener en claro a qué hace referencia cuando hacemos la renuncia a esa … a lo establecido en el art. 1798).
Recuerden que en esta cláusula teníamos declaraciones de ambas partes tanto del transmitente como del adquirente. B) El
adquirente declara que: 1) se encuentra en posesión material y pacífica del bien descripto por la tradición realizada a su
favor por el transmitente con anterioridad a este acto, libre de ocupantes y sin oposición de terceros; y está conforme con
el estado de conservación del inmueble que adquiere, habiéndolo recibido a satisfacción en el estado de uso en que se
encuentra; 2) reuniéndose con esta transferencia de dominio en su persona las calidades de “acreedor hipotecario” y
“titular de dominio” del inmueble objeto de la presente, se extingue la hipoteca que lo grava, por confusión y solicita al
notaría autorizante requiera su cancelación registral a sus efectos legales; 3) en razón de la transferencia de dominio
realizada a su favor, declara extinguida la obligación que era exigible al señor ____ y otorga por la presente suficiente recibo
cancelatorio del mutuo hipotecario individualizado más arriba. C) ambas partes declaran que: ____.
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Entonces acá quedaría como una aclaración que para nuestra jurisdicción, sería como emitimos el primer testimonio de esta
escritura, hacer una minuta que tenga exclusivamente que ver con la cancelación de hipoteca para que el registro tenga
claridad y no tenga confusión en cuanto a que ese derecho real ha sido cancelado por esta confusión por el carácter que asume
de acreedor y ahora titular del dominio, nuestro adquirente en razón a la dación en pago que estamos instrumentando, pero
eso tiene que ver ya con la expedición del primer testimonio.
CAPITULO III. ASENTIMIENTO CONYUGAL: ____ (de corresponder)

CAPITULO IV. CONSTANCIAS NOTARIALES: Y YO, notario autorizante, efectúo las constancias notariales pertinentes, con la
documentación acompañada por las partes y la por mí solicitada, así:
Ya vamos a entrar con las constancias notariales que tienen que ver con la “cocina” del escribano, como decimos siempre,
donde la soledad nuestra es la que nos lleva a redactar y a juntar y a incorporar todos los elementos que teníamos como pre-
escriturarios, como trámites previos para poder instrumentar esta escritura. Repasando los elementos que la componen, cierro
antes con el asentimiento conyugal. Dadas las circunstancias podría ser necesario el asentimiento conyugal que va a tener
que ver con las circunstancias de la titularidad del dominio, del inmueble en este caso que se transfiere, si es o no necesario,
de completar con este con declaraciones complementarias, si es caso lo requiere. Pero en definitiva tenemos que tener en
cuenta que el planteo del caso tiene que ver con relacionar la deuda en la forma más detallada posible y con la existencia o
la exhibición de los documentos que a así lo acreditan, manifestar el acuerdo de partes para que esta dación en pago se lleve
adelante, el reconocimiento de esa deuda por parte del deudor y fíjense que el monto de la dación queda determinado con ese
reconocimiento de deuda, porque la dación en pago se lleva adelante por el monto total adeudado a este momento. Van a ver
otros modos de instrumentar que tienen que ver con la forma en que se van intercalando las distintas manifestaciones de las
partes en este aspecto y pueden entrar en forma directa con la transmisión a título de dación en pago y después hacer referencia
a la deuda que se extingue, la alteración de ese orden no va cambiar la conformación de la figura de dación en pago en nuestra
escritura.
Las legitimaciones notariales, que son comunes a todas las escrituras en las que hay transmisión de dominio de un inmueble,
como vimos en las otras clases cuando vimos compraventa o donación, los elementos van a ser los mismos, las circunstancias
van a variar por la información, nada más, pero a lo que hace la estructura va a estar igual.
Alumno: El escribano había dicho que se acepta el monto total de la deuda teniendo en cuenta lo que usted había dicho que se
presentaba como una liquidación total.
Profe: Exactamente.
Alumno: Y tomando en cuenta los intereses y demás al momento que se hace la presentación.
Profe: Claro, eso el escribano, no se pone a sacar los intereses, eso según la documentación que entregan las partes, si nos
aseguramos de que estén (…). Aparentemente acá había un mutuo, que generalmente tiene origen en una institución
crediticia, que es el banco, toda esa actuación relativa a la deuda, al monto total adeudado tendría que estar en una planilla,
en un informe o en una resolución donde esté redondeado el monto total, aparte de lo que tiene que ver con la posibilidad de
que el pago se efectúe de esa forma y de las autorizaciones debidas que va a tener el representante del banco para aceptar ese
pago. Por eso es importante esa relación de la deuda de determinarla con precisión y determinar si lo que se está abonando
es el total de la deuda, que no queden dudas en el instrumento de lo que estamos pagando no solamente es el capital, en el
supuesto que haya intereses demorados, punitorios, compensatorios o todo lo demás, y si no los hubiera, dejar claro que ese
monto comprende la totalidad de la deuda y que no hay más nada que reclamar en ese concepto.
Alumno: dejar por escrito, ya que va a haber un acuerdo de voluntades, o sea, que está ahí.
Profe: exactamente. (…) Por eso decía hoy les contaba que tiene como finalidad proteger al deudor que trata de cumplir su deuda
o con la obligación que tenía mediante la entrega de un bien, que por ahí hemos visto en la vida real, escrituras que están tituladas
como dación en pago que no hacen referencia a ningún tipo de deudas, entonces uno tiene ante sí un antecedente de dominio que
dice que lo tuvo a título de dación en pago y no hay referencia a una deuda y es un título antecedente que… y eso es una simple
transmisión de dominio oculta bajo una mención solamente, como hablábamos el otro día, del hecho de que le pongan el título
a la escritura de “poder irrevocable” no lo convierte en irrevocable, porque tiene la palabra irrevocable. Y lo mismo para con
esto, vamos a estar frente a una dación en pago si se cumplen estas pautas o estos elementos que lo determinan y que lo configuran
como tal, y ustedes fácilmente lo van a poder, porque son de fácil comprensión, cuales son los elementos que hacen para que
estemos frente a una dación en pago, estos que acabamos de ver. Una cosa que no quisiera dejar pasar, este formato que vemos,
lo van a ver de distintas formas, valga la redundancia de la palabra forma, porque la manera de encarar el acto, hay distintos
modelos, yo creo que dentro de lo que nosotros vemos, la dación en pago, es la que por ahí tiene unas aristas distintas en cómo
llevarlo adelante, empezar directamente con la transmisión, en forma directa con la estipulación y después hacer referencia a la
deuda, pero a nosotros nos pareció que este modelo está sumamente sencillo, concreto y plantea un poco, va siguiendo los
elementos que la escribana hoy, cuando veíamos la parte teórica, los enumeró como determinantes, caracterizantes o tipificantes,
si se me permite la palabra, de la figura de dación en pago. Teniendo estos elementos no hay duda de que nuestro instrumento
está cumpliendo con todo lo que la legislación de fondo pide a ese fin, para que hablemos de dación en pago.
Alumno: usted hizo mención respecto de una minuta.

Profe: Sí, porque fíjense que nosotros como consecuencia, en este caso en particular, porque no necesariamente tendría que
haber una hipoteca que se está cancelando por el mismo acto de dación, podría no haberla; en este caso en particular que la
obligación es un mutuo con una garantía hipotecaria y hay un inmueble que entrego para cancelar esa deuda y es el mismo
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que garantizaba la obligación, en la figura de nuestro acreedor se consolidan o se juntan la de acreedor y ahora titular del
dominio por la transferencia a título de dación en pago. Lo que digo es que nosotros vamos a hacer como trámite post-
escriturario y para la toma de razón en el registro de la propiedad, vamos a hacer nuestra minuta correspondiente que va a
tener el resumen, de quien es el transmitente y quien es el adquirente, de hecho que en “observaciones” de nuestra minuta,
que es el resumen de nuestra escritura, y que es nuestra forma de rogar al RPI, está dentro de los principios registrales de
rogación para que nuestro acto ingrese al RPI acompañando nuestro primer testimonio iría la minuta de la transferencia a
título de dación en pago y podría ser también la minuta de cancelación de hipoteca con motivo de la dación en pago.
Acá les decía si ustedes entendieron el ejemplo práctico, que esto es… el escribano Ansermet me prestó dinero a mí (Eda
Gonzalez) yo no le estoy pudiendo devolver ese dinero, pero garantizamos el pago de esa deuda con derecho real de hipoteca,
y le digo que no tengo para pagarle ahora en dinero, pero ese mismo inmueble que di en garantía le ofrezco en pago y él me
aceptó, entonces ahí es donde yo digo “hay una hipo(…) el certificado del registro, ahora lo vamos a ver, va a surgir que hay
una hipoteca en primer grado, a favor del escribano Ansermet y yo le estoy transfiriendo al escribano, o sea, que en la misma
persona se va a reunir la calidad de acreedor y titular dominial en virtud de esta escritura de transmisión de dominio, esto es
lo que el Código llama confusión o consolidación, el derecho real se extingue entonces, no necesito hacer una escritura de
cancelación de hipoteca, porque se extinguió por el efecto mismo de la figura, se extinguió por consolidación o confusión,
cualquiera de las dos terminologías van a poder encontrar. Este es un caso, terminemos con este caso, y después podemos
hablar así no más, si nos da el tiempo, de qué sucede si yo le digo “escribano, yo quiero salvar este inmueble, este es el
inmueble que está frente del Paraná y hay un lapacho en la ventana y yo no quiero perder ese inmueble y estoy desesperada
porque no le estoy pudiendo pagar y encima garanticé con mi inmueble preferido, pero tengo otro en Paso de la Patria que
yo le puedo entregar” entonces ahí voy a hacer la dación en pago de otro inmueble (de Paso de la Patria) y en virtud de esa
transmisión de dominio, de esa entrega de ese inmueble para extinguir la obligación, el escribano se va a ver obligado (si
acepta) a cancelar el derecho real de hipoteca de mi inmueble preferido que tiene el lapacho en la ventana. Y ahí da para que
haga nuevamente el comentario de la forma de llevar adelante la instrumentación, porque en el caso que usted plantea, era
lo que decíamos al principio que esto podía tener distintos caminos a seguir para llevar adelante y contar la historia, y en el
caso que usted plantea podríamos entrar con la manifestación del derecho que lo asiste a cada uno, por un lado el titular del
inmueble presenta, sale a escena y dice “yo soy dueño de un inmueble ubicado en la ciudad de Paso de la Patria que tiene
una ventana con un lapacho adelante” sería nuestra cláusula primera, nuestra cláusula segunda sería …entra en escena nuestro
acreedor y dice “todo muy lindo pero acordate que vos (permítanme hacer la referencia de esta forma, es para contar un poco
como sería) me debes, yo te presté plata, tal fecha que te presté tanto dinero, que te comprometiste a devolverme en tantas
cuotas y resulta que este momento vos me estas debiendo tanta plata”, entonces hace una relación ahí, en esa parte dela
escritura cuenta que le dio, que le prestó o de donde el nacimiento de la deuda que tenía y el monto que llega. En tercer lugar
vuelve a retrucar el deudor y dice “es cierto, ahora que vos me lo decís me acuerdo, reconozco que te debo, que no te pagué
nunca o lo que te pagué, lo pagué en determinada forma y lo que te debo hasta la fecha es tanto” entonces ahí recién surge el
acuerdo de partes y dicen “ambas partes han decidido cancelar ese derecho, cancelar esa deuda preexistente mediante la
entrega del bien descripto en la cláusula primera y fijan el monto de la dación, esta dación se realiza por la suma de tantos
pesos” que ese monto, que en este formato tenemos en pantalla esta al principio dice a cuanto llega el monto total de la deuda
al momento con intereses, sería el monto de la dación, digo lo del monto de la dación porque a los fines impositivos ese
monto tiene que estar específicamente determinado para hacer los tributos correspondientes, en este caso va a ser de impuesto
de sellos provincial que es el impuesto al acto, que grava el acto en sí y luego el impuesto nacional que tiene que ver con la
transferencia del bien a título oneroso, que es AFIP. Entonces esa forma de llevar adelante la instrumentación podría tener
aristas distintas de acuerdo a la situación o como se plantea, de hecho acá, en el caso que planteó la escribana, nosotros vamos
a tener 2 inmuebles, por lo tanto en la cláusula primera vamos a hacer referencia a la titularidad del inmueble que se está
ofreciendo en garantía, en la cláusula segunda, el deudor va a hablar “yo te presté plata y con motivo de ese préstamo vos
me garantizaste la obligación mediante la entrega de un determinado bien” entonces ahí va a entrar de vuelta la descripción
del segundo bien o del bien dado en garantía y ya no va a haber extinción de la hipoteca por esa confusión sino que la
extinción de la hipoteca se va a dar por el pago mediante la entrega del bien que se dio con la entrega del otro inmueble y
por consiguiente el inmueble dado en garantía va a quedar libre de gravámenes. Que podría ser otra situación que fácilmente
se dé.
Alumno: esa otra situación puede ser que aparezca en este instrumento de la dación un tercero, no el acreedor, no el deudor,
sino un tercero, el amigo del deudor que le dice “yo te voy a dar este inmueble si en este caso el banco acepta, yo te doy este
inmueble y después yo me arreglo con vos”.
Profe: ahí nuestro amigo podría convertirse en nuestro nuevo acreedor.
Alumno: exactamente, pero ahí lo que quiere es sacarse el lazo del banco.
Profe: exactamente, vamos a solucionar este tema primero, eso sería el concepto.
Alumno: que pasa si con ese inmueble yo no logro cancelar la deuda.
Profe: para llegar a instancia de la dación en pago, el acuerdo tiene que estar perfectamente definido para cancelarlo, porque
sino, no tendría el efecto necesario.
Alumno: si no alcanzo a cubrir con este inmueble, y puedo decir no alcanzo pero te agrego un vehículo, por ejemplo.
Profe: si claro, absolutamente; la pregunta suya sería que no necesariamente se va a circunscribir a la entrega de un bien, en
este caso de un bien inmueble, sino que también podría ser un inmueble, o podría ser dinero en el supuesto si la obligación
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no era de dinero, podría ser dinero. En este caso la obligación era dineraria, o sea, que no vamos a estar cancelando con
dinero nuevamente, pero si podría ser de un bien mueble con un inmueble.
Alumno: Lo importante es la cancelación de la deuda.
Profe: exactamente y que no queden dudas que eso es lo que estamos haciendo.
A) ANTECEDENTES DE DOMINIO:
En las constancias notariales, como ustedes saben, iría en primer lugar los antecedentes de dominio y en los antecedentes de
dominio cuando titulamos esa parte, ese sector de nuestra escritura, hacemos referencia a cómo llegó a ser titular el que está
transmitiendo, o el titular de la deuda, en este caso, nuestro deudor cómo fue titular del inmueble que está dando en pago. El
origen de su titularidad de dominio. En este caso, corresponde al señor fulano por compra, por donación o por adjudicación
que le correspondió y relacionamos el hecho o el acto y si esta obviamente el instrumento que soportó o que contiene ese
derecho, que titulariza ese derecho, que podría ser la escritura…, escribano autorizante, registro, fecha. Y esa información
de ese título nosotros tenemos que tener a la vista y que forma parte de los antecedentes o actos pre-escriturarios que son
necesarios para verificar el estado de dominio mediante la gestión de los certificados respectivos, desde ese antecedente es
donde nosotros nos nutrimos para tener la información para poder instrumentar nuestra escritura.
B) REGISTRACIONES:
Luego hablamos de las registraciones, si tratándose de un inmueble supongamos que sea urbano, nosotros vamos a tener 3
organismos o 3 reparticiones a las que vamos a hacer consulta con respecto a los datos registrales; 1, en el RPI, a la que le
solicitaremos información relativa a la persona de nuestro transmitente, o sea, si la persona que es titular del dominio o que
ostenta la titularidad del dominio del inmueble a transferirse tiene la libre disposición de sus bienes y si el inmueble que
pretende transferir se haya inscripto a su nombre y si sobre el mismo pesa algún tipo de gravamen o limitación alguna que lo
impida, eso va a surgir del certificado, pero nosotros vamos a decir acá que en el RPI vamos a poner los datos registrales,
municipalidad en primer lugar y… RPI con folio real N°*, departamento y en la Dirección General de Catastro bajo la
nomenclatura catastral que le corresponda al inmueble. Esto es como está registrado en esos 3 organismos nuestro inmueble.
Fíjense que acá hay una particularidad que venimos hablando y repitiendo en forma constante:
C) ACREDITACIÓN DE LA OBLIGACIÓN VÁLIDA: Las partes justifican la existencia de la obligación válida que por este acto
extinguen con la escritura de mutuo con garantía hipotecaria número ____ fijas ____ de fecha ____ (la referencia
instrumental), otorgado ante el notario ____. Registro Notarial número ____ a su cargo, inscripto el dominio a nombre del
señor ____ al asiento ____, y el derecho real de hipoteca a favor del señor ___ al asiento ____ de la matrícula ____ de
Folio Real, cuyo primer testimonio exhiben, tengo a la vista para este acto y en copia autenticada agrego al presente
protocolo.
Esta circunstancia ya la relacionamos con algunos datos al inicio cuando hacía el planteo es decir, fulanito me debe, entraba
en escena como primer protagonista el acreedor y decía fulanito me debe por tal circunstancia.
D) LIQUIDACIÓN CONTABLE: es lo que decíamos que generalmente, en la mayoría de los casos, esto puede provenir de una
entidad crediticia, habría (la escribana también lo mencionó cuando estábamos viendo la parte teórica) debería haber una
liquidación contable que tenga un desarrollo pormenorizado de todo lo que tiene que ver con el crédito y si existiesen
intereses que no fueron pagados o las penalidades por los pagos fuera de término que fueron sumando, incrementando la
deuda, queden perfectamente determinadas. Situación que también este documento que contiene el detalle de la deuda
vamos a incorporar como una constancia notarial.
Alumno: la base imponible para los impuestos sería lo que conste en esta liquidación contable.
Profe: la base imponible sería el monto al que asciende la dación, que generalmente, (…) por ejemplo podría que sea
básicamente la liquidación contable, que sería el instrumento que mayor precisión tendría con respecto a lo que se debe y si
no hay este instrumento, lo que las partes acuerdan lo que lleva la dación. Yo digo que no necesariamente tiene que estar
documentada, sino que dice que podría, si existe el documento que acredite la deuda, sino podríamos relacionar la deuda y
en este caso decir que la deuda asciende a la suma total de tantos pesos, y ese acuerdo, como decíamos hoy que el monto de
la dación sería el hecho imponible. En este caso, al principio lo tenemos de la escritura fíjense que decía que “a la deuda
actual asciende a la suma de tantos pesos” que va a coincidir específicamente o justamente con esta parte, que es la liquidación
contable; van a tener si o si una relación de absoluta coincidencia acá, pero podría ser que no tengamos esta liquidación.
D) CERTIFICADOS: eso es lo que decíamos anteriormente, la información que le solicitamos, tratándose en este caso de que el
pago se hace con un bien, con un inmueble que tiene efectos registrales, tratándose de la transferencia de un derecho real, en
propiedad, vamos a hablar en primer lugar del certificado del RPI y acá vamos a ver lo que la escribana hacía mención,
hacemos referencia al número al número del certificado, a la fecha del certificado, va a acreditar en primer lugar que el señor
fulano, en este caso el deudor - no está inhibido para disponer de sus bienes y que el inmueble cuyo dominio consta inscripto
a nombre de ____ en la forma consignada, no está afectado al régimen de vivienda del art. 244 del Cód. Civ. y Com., ni
reconoce embargos, gravámenes, restricciones ni otros derechos reales, a excepción del derecho de real de hipoteca
constituido mediante la escritura ya relacionada, la que se extingue por consolidación mediante esta instrumentación,
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solicitando la autorizante la toma de razón registral de su correspondiente cancelación, a sus efectos; - esto era lo que hoy
hacía mención…
Alumno: fulano le debe al banco tanto, le dio al banco una garantía real de hipoteca, pero le cancela la deuda con otro bien,
pero el banco tal a fulano le había inhibido y le embargó todos los bienes, pero en el mismo acto, como dice usted, en este
instrumento el acreedor, todo en la misma circunstancia, en el mismo momento, le autoriza al mismo deudor a que le cancele
la obligación inicial, para lo cual autoriza a que el titular disponga de ese bien en favor suyo, en favor del acreedor, ¿ese
podría ser el caso?.
Profe: como que me faltó un engranaje en la historia, no sé qué autorización, me estoy haciendo a lo mejor una composición
errónea de la intervención del banco autorizando a quien.
Alumno: el acreedor le embargó durante el transcurso del negocio y que el acreedor (¿deudor?) se atrasó, le embargó todos
los bienes y lo inhibió, pero llegado el momento, capaz los abogados de los bancos o el acreedor y el deudor se juntaron y
dijeron “te voy a entregar tal bien, don Banco, pero no te puedo entregar porque vos me tenés inhibido.
Profe: en el certificado va a salir esta circunstancia.
Alumno: en el mismo acto o instrumento, el acreedor hace una suerte de autorización al registro de que fulano, a pesar de
estar inhibido por una actuación jurídica del acreedor, pueda transferirle, todo en el mismo instrumento.
Profe: yo le pediría que levante la inhibición. Puede levantar al solo efecto de escriturar. Supongamos que el acto puede tener
diversas aristas y particularidades que no vienen al caso detallarlas porque no vamos a llegar nunca a una perfección de la
incorporación de los detalles de una deuda, pero podría ser que el RPI nos va a informar a nosotros que nuestro deudor esta
inhibido y sabemos nosotros que la causa de la inhibición están relacionadas directamente con este caso ¿o hay más?
Alumno: solamente para este acto.

Profe: yo diría que vamos a pedirle que levante la inhibición exclusivamente para (…), no quiero decir con esto que esa
viabilidad instrumental pueda haber, pero ante los ojos de la documentación que nosotros tenemos a la vista como escribanos,
ese señor va a estar inhibido y desconocemos (…), usted me está exponiendo desde el lado de un abogado, pero desde el lado
del escribano que tiene que instrumentar esa escritura, ustedes tienen la información del registro, de quien lleva el registro
de inhibiciones, que el titular del derecho que está tratando de transmitir esta inhibido para disponer de sus bienes y el registro
no le expresa o no le aclara las circunstancias a las que está relacionada esa inhibición por lo cual, las manifestaciones que
tienen que quedar en la escritura tienen que ser demasiado precisas y claras, como dice usted que tiene que ser de extremado
detalle para que no quede lugar a dudas, igualmente yo no lo haría, pero yo.
Alumno: hay otros que lo hicieron.

Profe: yo no digo que no se pueda hacer de ningún modo, me pongo en la circunstancia en el lado del escribano y
desconociendo las circunstancias del caso en particular, puede que a lo mejor tenga otra claridad, pero yo no lo haría teniendo
el informe del RPI que nuestro deudor está inhibido.
Alumno: claro, no se puede exponer un caso con tantas aristas solamente con un comentario de 30 segundos, de hecho, se ha
hecho con escribano de alto prestigio con banco extremadamente bien asesorado.
Profe: si esta inhibido para disponer de sus bienes, no puede hacer con la inhibición, no tiene la libre disponibilidad de sus
bienes. En principio, esa información que nosotros tenemos del registro y obviamente no vamos a poder instrumentar una
escritura en la que nuestro disponente está inhibido.
Certificados, después decíamos que teníamos en este caso habíamos optado por el art. 139 de la ley notarial local por la cual
no gestionábamos el certificado de libre de deuda que tenga que ver con impuestos municipales y luego agregamos el
certificado que nos expide la DGC y que tiene que ver con la valuación fiscal del inmueble.
E) IMPUESTO DE SELLOS: En lo que hace al impuesto de sellos. Las partes entregan la suma de… el veinticinco por mil
que tiene que ver con el impuesto de sellos.
Alumno: ¿cuánto es el impuesto de sellos en Resistencia?
Profe: 2,5% salvo que sea un inmueble que ya se transfirió dentro del año calendario entonces se le agrega el 50% más, pero en
condiciones normales es 2,5%.
F) ITI – IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN ONEROSA DE BIENES INMUEBLES (AFIP): Acá nos está faltando la transmisión
onerosa de bienes inmuebles (no estaba en el documento que usaba el profesor al momento de la clase).
La expedición del testimonio, ¿quién va a necesitar testimonio de nuestra escritura? Sería la pregunta que nos vamos a hacer,
quien necesita acreditar derechos o para quien emergen derechos de esta escritura. Por un lado, para el deudor, un primer
testimonio para el deudor porque de esa manera va a poder acreditar en forma fehaciente que ha procedido a cancelar
totalmente la deuda que tenía para con el banco, por un lado; por el otro, un testimonio para el acreedor, porque el acreedor
pasó de ser solamente acreedor a ser titular de un inmueble, por lo tanto para poder acreditar la titularidad de ese derecho, va
a necesitar también contar con un primer testimonio, por lo tanto este caso, o este acto amerita la expedición de 2 testimonios,
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uno para el acreedor y otro para el deudor, o uno para el dador que sería el que entrega o transmite el bien a título de dación
y para el que lo acepta y pasa a ser titular de ese bien con motivo de la dación.
Obviamente la firma de los que corresponden, van a ser nuestros comparecientes y de acuerdo a las cantidades que hayan…
y en lo que se configure el bien.
Acá aprendimos a redactar una escritura digamos, después el tema es, los mismos requisitos que tuvimos en cuenta en la
teoría y lo volcamos al práctico, tienen que tener en cuenta para calificar un antecedente de dación; tenemos herramientas
que nos ayudan a mejorar el trabajo, si hoy yo le digo al escribano Leo que necesito vender mi inmueble, entonces el escribano
me va a pedir el título antecedente y se encuentra que yo lo tuve por una dación en pago del año 2010, o pongamos un poquito
más, porque si es 2010 con el paso de tiempo de 10 años podemos hablar de un saneamiento por prescripción. Vamos a decir
2015, entonces el escribano comienza a leer la escritura de dación y resulta que no está acreditado ahí la existencia de la
obligación, no hay una relación circunstanciada de la obligación que dio origen, entonces que puede hacer ¿tirar el título?
Ya tirar no se puede, porque yo quiero vender escribano, yo no tengo la culpa, yo no sabía, qué se yo a qué se refiere usted
que está faltando la relación circunstanciada de la deuda, entonces ¿Cómo lo podemos solucionar? Con una escritura
complementaria, hay escrituras de subsanación, se llaman escrituras complementarias, ampliatorias, rectificatorias si hay un
error lo rectificamos, ratificatorias si tenemos que ratificar, confirmatorias si tenemos que confirmar un derecho. Entonces
usted escribano va a poder autorizar primero, va a tener que poner en orden las cosas, y va a tener que hacer una escritura,
autorizar una escritura complementaria, donde ahí le voy a explicar claramente “a mí me debían dinero, tenía un mutuo, mire,
tengo acá el contrato privado con firma certificada de un mutuo, donde yo presté dinero, en su momento USD 100.000 y
resulta que comenzó el deudor a pagarme y pagó el 50% y el otro 50% no pudo pagarme entonces me dio en pago este
inmueble, con este inmueble cancelamos la obligación” tendrá entonces en esa escritura complementaria va a tener el
escribano que autorizar y con eso completamos esa pata que le faltando a los requisitos de los cuales hablamos, que es una
escritura complementaria que se agrega al antecedente y juntitas van a ir por la vida, puedo subsanar de esta manera, pero
debo subsanar, por eso digo es el especial cuidado en saber redactar la escritura, pero a la vez saber calificar una escritura
que ya está autorizada y una escritura que ya está autorizada, el único modo de subsanar las observaciones es a través de una
escritura complementaria de subsanación, subsanamos ese defecto.
Una cosita más que me gustaría aclarar, como no determinamos quienes eran los sujetos de nuestra escritura, no se aclaró
que si hubiese una persona jurídica, pero eso ya lo vimos al inicio, obviamente tenemos que acreditar en esa escritura todo
lo que tenga que ver con la existencia jurídica y representación, recuerden que eso habíamos hecho mención cuando hicimos
la lectura del intervienen. No lo pusimos, pero tratándose, de un crédito de esas características se referiría a una institución
crediticia, por lo cual, la existencia jurídica y la representación deberán estar perfectamente incluidas y acreditadas dentro
del texto de nuestra escritura.
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Apunte: Paola Cabral, Paula Cardozo, Silvina Duarte, Miguel Funes Tymkiw, Claudio González, Fabián Serrano.
UNIDAD 5 “DACIÓN EN PAGO ”
CLASE 8 (14/06)
DACIÓN EN PAGO
DEFINICIÓN
ART. 942 Definición: La obligación se extingue cuando el acreedor voluntariamente acepta en pago una prestación diversa de
la adeudada.
Profe: En un modo de extinguir la obligación a través del pago, con una cosa diferente de la pactada. Vamos a aprender redactar
bien una escritura pública de dación en pago y también a calificar el pago. Puede suceder que le toque al escribano redactar la
escritura o puede suceder que tenga que hacer un estudio de títulos.
El instituto de la dación en pago tiene su antecedente en el Derecho Romano donde se conocía como “DATIO IN SOLUTIO”. Al
igual que en el Derecho Romano hoy el acreedor, de acuerdo con el principio de identidad, no está obligado a recibir una cosa
por otra, pero ello no quita que tuviera la libertad para aceptar la prestación que le ofrece el deudor en lugar del objeto original
de la obligación, así como el acreedor no está obligado a recibir una cosa distinta de la que se pactó, tampoco el deudor está
obligado a extinguir una obligación en dinero.
En merito a la autonomía de la voluntad pueden acordar, y ese acuerdo de voluntades, es uno de los puntos fundamentales para
la figura.
Esta figura se mantuvo en el desarrollo histórico del Derecho, consagrando una excepción a la regla rígida que consagra el
principio de identidad y como una forma especial de pago en esta figura.
Han surgido diferentes definiciones de la dación en pago, aunque en ellas no existen caracteres que las distingan. Una de ellas
es la del Artículo 942. En este artículo, al igual que en el derecho romano, la voluntad del acreedor de aceptar lo que el deudor
le ofrece en sustitución del pago de la prestación original y de eso emerge el efecto extintorio.
Hace un tiempo ya consideramos que esta vía de extinción de las obligaciones, es un acto por el cual el deudor voluntariamente
hace efectivo al acreedor una prestación distinta de la que prometió, y el acreedor voluntariamente acepta recibirlo. La escritura
tiene que tener una cláusula de la cual surja claramente este acuerdo de voluntades.
Otros autores han definido a la dación en pago, como la entrega de una cosa diferente a la debida con finalidad y efectos del
pago aceptados por el acreedor. Todas las definiciones ensayadas toman como primer núcleo, el acuerdo de voluntades entre
acreedor y deudor.
METODOLOGÍA
En cuanto al método, el Código de Vélez se ocupaba de la dación en pago, bajo el título “del pago por entrega de bienes”, entre
los artículos 779 a 783 en el capítulo séptimo, lo hacía como una forma de cumplimiento natural y normal de las obligaciones, es
decir del pago. Esos artículos carecían de las notas clásicas donde hacía referencia y la verdad que eran mucha utilidad para
ampliar el concepto y tener referencia de las fuentes, de todos modos se puede objetar que, tal como lo juzgaron muchos autores
la dación en pago debía haber integrado la nómina del artículo 724, donde se enunciaron ejemplificativamente los distintos
medios de extinción, ya que en el Código de Vélez restaba solo como una forma de cumplimiento y es una forma de extinción.
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El Código Civil y Comercial perfecciono la sistematización y mejoró el titulo también, hoy es: “Dación en pago” y aparece como
un medio de extinción de las obligaciones.
NATURALEZA JURÍDICA
Algunos autores hablan de novación objetiva, otros de contrato de compraventa, negocio oneroso de transmisión, variedad del
pago, entonces más hablan de la teoría de novación, (se lo puede ampliar con el tomo IV comentado por Alterini).
Lo que debemos saber son los requisitos para que una escritura de dación en pago sea un título perfecto y no sea objetable, para
que ustedes cierren todas las puertas y que verdaderamente estén seguros acreedor y deudor.
Alumno: ¿Por qué para la AFIP la dación en pago no califica para ser tenida en cuenta en impuesto a las ganancias? ¿Tiene que
ver eso con la naturaleza, o por qué no paga impuesto a las ganancias?
Profe: la verdad que cuando se trata de normas tributarias es muy difícil responder a una pregunta porque no hay un lineamiento
para todos los casos. Todo lo que tenga que ver con impuesto a ganancias depende de un montón de factores que no es solamente
de la figura en sí, depende del contribuyente que tipo de responsabilidad frente a la AFIP tiene, si es responsable inscripto,
monotributista, depende de un montón de factores, no tiene que ver exclusivamente con la dación en pago y en rigor de verdad al
final del camino lo que le interesa a la AFIP es, si usted acreedor tuvo una ganancia con la aceptación del inmueble, ahí ya tiene
que ver el contador respecto a las declaraciones que hacen anualmente de los bienes personales, si ese bien que usted incorporo a
su patrimonio cuando llega el tiempo que le corresponda según su número de CUIT de hacer la declaración de bienes personales
es un bien mas que hay que tasar y que está incorporado dentro de su patrimonio y de acuerdo a lo que usted tenga en su patrimonio
pagara o no ganancias sobre bienes personales por ejemplo. No tiene que ver con el acto en sí, con la figura de la dación en pago.
Sino que llegado el momento usted haga el inventario y declares que bienes tiene.
Alumno: Juan Pérez pide dinero prestado a un Banco donde puede pagar de la manera que usted relató hace un rato, en este caso
por una pandemia, conviene voluntariamente con el acreedor que le va a entregar un inmueble, el escribano hace toda la
investigación de los documentos del inmueble. Pero el deudor y el acreedor son responsables inscriptos, pagan impuestos a las
ganancias, impuesto a los bienes personales y esa operación para el banco y para la AFIP no es pasible del pago de impuesto a las
ganancias, ¿Por qué? Profe: Yo no puedo responder a esa pregunta, yo que le puedo decir es que, si yo soy la escribana que está
autorizando esta escritura de dación en pago, si el que transmite es una sociedad yo le voy a retener ganancias y voy a ingresar al
organismo recaudador porque yo no tengo ningún normativa que me exima de la retención de ganancias, porque somos agentes de
retención y si esta después del 2018 serán las ganancias cedulares, y si es anterior y es un persona física y no es un objeto comercial
el inmueble que se transfiere retendré ITI, pero como escribano no deje de retener. Quizás usted se está refiriendo a lo que es
ganancias personales, eso es otra cuestión, pero usted como escribano, si el que transfiere es el deudor, es una sociedad tiene que
retener ganancias, el 3% del mayor valor, entre la valuación fiscal y el monto de la dación en pago y si es una persona física pero
el inmueble es objeto comercial ya sea un campo productivo, o un inmueble urbano que se tiene como objeto un desarrollo
comercial debe retener ganancias el 3%, miro primero el sujeto transmitente, si es una persona jurídica 3% ganancias
necesariamente , independientemente del objeto, ahora cuando es una persona física digo por la persona no debo retener ganancias,
debo retener ITI, por ejemplo, pero miro el objeto en segundo lugar, el objeto tiene un desarrollo comercial, entonces debo por el
objeto retener ganancias, si es un inmueble urbano “vivienda” o un campo no productivo es 1,5 ITIS salvo que el antecedente me
marque que debo trabajar sobre ganancias cedulares.
REQUISITOS
Es fundamentar saber.
a- La existencia de una obligación. Es un elemento indispensable, ya que si la obligación fuera nula, no puede producir
efectos, y mucho menos el de su extinción por la dación en pago.
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Tiene que existir una obligación y yo en mi escritura tengo que relatar, hacer una relación circunstanciada, clara y precisa
de esa obligación. Y esa obligación tiene que surgir claramente cuando en una planilla firmada por el acreedor y el deudor
al día. Esa planilla me sirve para el día de la escritura, si hoy no autorice esa escritura para mañana ya no sirve, porque
los intereses ya para mañana varían, en esa planilla tiene que estar claramente el capital, puede suceder que el deudor ya
pago algo parcialmente, debo dejar constancia en la planilla cuando pago, cuanto es el saldo y cuanto son los intereses y
que intereses, pueden haber varios tipos de intereses, todos deben estar plasmados en la planilla y hacer la liquidación
final hasta el 14 de Junio. Entonces esa planilla se agrega a la escritura además del relato circunstanciado que debo relatar.
b- La entrega de un contenido de prestación diferente del original. El objeto de prestación que puede sustituir al anterior
pueden ser cosas, créditos o dinero.
Es decir, hice una relación circunstanciada de la obligación que dio origen y luego precisamente como voy a extinguir
esa relación que relate en el punto A, con la entrega de una prestación diferente a la que pacte.
c- El acuerdo de voluntades. Si firmó es porque estaba de acuerdo en recibir eso diferente, el acuerdo de voluntades no
se presume.
d- La intención de pagar. Se considera que el objetivo de la sustitución se integra con la intención y el deseo de cumplir y
extinguir la obligación.
El deudor deja constancia en la escritura pública que tiene la intención de extinguir esa obligación.
e- La capacidad de las partes. Surge de los principios generales, para poder modificar el objeto del contrato hay que tener
suficiente capacidad para contratar, de acuerdo a las previsiones de los arts. 22 y 23 del Código Civil y Comercial
Como en cualquier contrato que necesito calificar o hacer un juicio de capacidad de las partes.
Estos requisitos son todos importantes, ninguno puede faltar.

La existencia de una obligación es un elemento indispensable, ya que si la obligación fuere nula no puede producir efectos y
mucho menos el de su extinción por la dación en pago. Cuando hablamos del objeto de prestación distinto, el artículo elimino
el impedimento que traía el artículo 779 del código de Vélez, excluía el dinero de la prestación original, luego es posible
afirmar que se amplía el objeto entonces de la prestación que puede sustituir al anterior sea cosas, créditos, dinero. En cuanto
a la capacidad de las partes nada dice la norma que surge de los principios generales pero para poder modificar el objeto del
contrato hay que tener suficiente capacidad para contratar, es decir, de acuerdo con las previsiones de los artículos 22 y 23 de
código civil y comercial de la nación.
REGLAS APLICABLES
Art. 943 Reglas Aplicables: la dación en pago se rige por las disposiciones aplicables al contrato con el que tenga mayor
afinidad.
primitiva, excepto pacto expreso y sin prejuicio de terceros.
Se plantean dos aspectos: por un lado la dación como fenómeno jurídico unitario que se concreta con la entrega de otra
prestación, y el segundo aspecto es determinar cuáles son las reglas que regularán los efectos de lo que se dé y de la manera
que se haga
La primera parte del artículo extiende la normativa que rige a la dación en pago a todas aquellas normas que regulen los contratos
que a su vez tengan afinidad. El código de civil de Vélez contenía dos artículos el 780 y 781, con referencias que indicaban que
cuando la cosa recibida por el acreedor es un crédito a favor del deudor, los efectos se regían por las normas de la cesión de
crédito. El otro caso surgía cuando se determinaba el precio, o sea se valorizaba en dinero por la cosa dada en sustitución, y
serian de aplicación las reglas relativas al contrato de compraventa, es decir, aquí se plantean dos aspectos, por un lado la dación
como fenómeno jurídico unitario que se concreta con la entrega de otra prestación que la que se obligó originariamente, y el
segundo aspecto es, determinar cuáles son las reglas que regularan los efectos de lo que se dé y de la manera que se haga.
El texto del artículo mejora la remisión que hacia el código de Vélez ya que deja una clausula abierta a la aplicación de alguna
figura por analogía o que contenga similitud en sus elementos.
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EVICCIÓN Y VICIOS REDHIBITORIOS
primitiva, excepto pacto expreso tiene como excepción el "pacto de partes". Es decir, cuando en virtud del principio de
autonomía de la voluntad las partes acuerdan que ante la evicción o los vicios redhibitorios el acreedor puede pretender la
ineficacia del pago y volver las cosas al estado anterior.
Sin perjuicio de terceros no puede perjudicar el derecho de terceros que obran de buena fe. Ultima parte del artículo 943
CCCN.
La evicción y los vicios redhibitorios, el problema a resolver en estos casos seria el siguientes: si el acreedor me recibe una cosa
en lugar del objeto original y es vencido ante una acción reivindicatoria sufriendo la evicción tiene derecho a dar por cumplida la
obligación y reclamar el renacimiento de ella o bien lo único a reclamar es la garantía y las consecuencias por la evicción sufrida.
Tanto el art 783 de Vélez como el 943 CCyC consagran la misma solución, el adquirente cencido no puede pretender revivir la
obligación originaria y solamente tiene derecho al reclamo que da la evicción y ahí tenemos que ir a los artículos 1033, 1039 y
1040 del CCyC, esto es respecto de la evicción, en cuanto a vicios redhibitorios nada decía Vélez, pero el Codigo CyC lo iguala
en las consecuencias a la evicción, esto está previsto en los artículos 1051 a 1060. Esta regla tiene como excepción el pacto de las
partes, nuevamente aflora la autonomía de la voluntad, es decir, cuando en virtud de este principio de la autonomía de la voluntad
las partes acuerdan que ante la evicción o vicio redhibitorio el acreedor puede pretender la ineficacia del pago y volver las cosas
al estado anterior, eso lo pueden hacer, el artículo en la parte final dispone que ello no puede perjudicar el derecho de terceros que
obran de buena fe, esta afirmación puede tener dos objetivos, uno el considerar la protección de los subadquirentes a título oneroso
y de buena fe de los objetos que fueran pasible de saneamiento y el otro, liberar a los terceros garante o afiadores que ante la dación
quedarían fuera de la obligación accesoria. Son dos los artículos que nos regulan esta figura el 942 y 943.
Alumno: Para aceptar una dación en pago en caso que la aceptase un mandatario o un apoderado ¿Necesitaría facultades especiales
en su poder?
Profe: absolutamente, para poder aceptar el pago de algo distinto de los que estaba convenido. El escribano debe calificar y
legitimar a quien va a aceptar una dación en pago.
ESCRITURA PÚBLICA DE DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE PARA CANCELAR DEUDA Y EXTINCIÓN DE

HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN
Nuestro membrete o la suma de nuestra escritura va a hacer referencia resumidamente al acto que vamos a llevar adelante en este
caso dice: DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE PARA CANCELAR DEUDA Y EXTINCIÓN
DE HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN.
Acá tenemos una situación particular además de la deuda, de que esa deuda estaba garantizada con una hipoteca sobre el inmueble
propiamente dicho que formaba parte de la obligación, es lo que veremos un poquito más adelante.
En la comparecencia ustedes ya tienen los datos que tienen que ver con (en la primer parte de nuestra escritura) número de escritura,
ubicación de lugar y fecha, escribano autorizante, registro, que eso ya lo tienen bien claro, los datos que tienen que ver con el
comparendo, con los datos personales de nuestros comparecientes, lo que tiene que ver con la justificación de la identidad y las
formas de llevarlo adelante y lo que tiene que ver con la capacidad, que sería el primer bloque de nuestra escritura donde dejamos
constancia de todo eso, que el otro día creo que lo vimos bien. Ya lo venimos viendo en todas las escrituras y sabemos el contenido
o lo que comprende este segmento o esta parte de nuestra escritura que tiene que ver con los datos de lugar y fecha, escribano
autorizante y lo que tiene que ver con el comparendo y la información que vamos a poner ahí, que vamos a consignar en ese lugar.
En el intervienen, como dijimos en la clase pasada cuando tratamos el tema de cesión, vamos a especificar los roles de nuestros
comparecientes, de los intervinientes de nuestro acto y si alguien lo hace por derecho propio o por sí, dejaremos constancia de eso
y en el caso de que lo hagan en nombre y representación, ya sea de una persona humana o de una persona jurídica, vamos a dejar
constancia de esa situación en esta parte de la escritura. Dejando o enviando para lo que tiene que ver al segmento de las
legitimaciones notariales todo lo que haga a la acreditación de esa representación, de hecho vamos a ver escrituras que esto tiene
que ver específicamente con la técnica notarial donde algunos escribanos de lleno entran en esta parte a hacer toda la aclaración o
mejor dicho a desmembrar toda la acreditación necesaria para legitimar las representaciones que están ejerciendo los
comparecientes, en el caso que no lo haga por sí, y no las vuelcan en las legitimaciones notariales; en nuestros modelos y en los
modelos modernos, es mucho más fácil y entendible si dejamos constancia de eso para dejar planteado o dejar claro en qué carácter
lo hacen nuestros comparecientes y después dejar para la “cocina” todos los elementos que componen la receta de esta escritura o
en qué carácter lo hicieron nuestros comparecientes para ser precisos.
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Entrando de lleno con la estructura de la escritura de dación en pago, después que vemos esto vamos a explicar algunas otras
formas de encarar, pero para hacer un resumen general y antes de meternos específicamente en el tema o cómo vamos a llevar
adelante el hilo conductor de nuestra escritura, tenemos que tener en cuenta que nosotros tenemos que hacer referencia a la
existencia de una deuda vigente, al acuerdo de las partes y voluntad de las partes de querer cancelar esa deuda mediante la entrega
de algo distinto a lo que se debía y a manifestar en el texto de nuestra escritura la extinción de esa obligación como consecuencia
de esa transmisión que se hizo de ese bien con el que pretendemos cancelar nuestra deuda. Acá tratándose de un bien registrable,
precisamente de un bien inmueble, todo lo que tiene que ver con la transferencia de esa ley*, va a estar con una asimilación exacta
a lo que se trata en cualquier transmisión de derechos reales, como si se tratase de una donación, de una compraventa, en la que
nosotros hacemos toda la descripción del bien en la forma en que habitualmente y por la normativa que nos regula, debemos dejar
constancia en la escritura pública.
CAPÍTULO I) DACIÓN EN PAGO:

Fijense entonces, dejamos de lado el intervienen, para entrar en lo que es DEUDA VIGENTE:
A) DEUDA VIGENTE: que por escritura número ____ de fecha ____, fojas ____, (hacemos referencia al instrumento que lo
contiene, ahí está la relación circunstanciada de la deuda de la cual hablamos hoy) otorgada ante la notaria ____, Registro Notarial
____, se instrumentó contrato de mutuo por la suma total de pesos ____ ($____.-) garantizado con derecho real de hipoteca en
primer grado de privilegio a favor del acreedor, señor ____, sobre un inmueble ubicado en calle ____ número ____, Barrio ____,
Manzana
____, Casa ____, Provincia de ____. El inmueble consta de… (…)
En primer lugar, para partir, entramos con el instrumento soporte de esa obligación, en este caso una escritura que contiene un
mutuo, ahora en la relación de ese mutuo está el contrato, el monto total de la operación y que esa operación de mutuo fue
garantizada con una hipoteca en primer grado de privilegio a favor del acreedor sobre un inmueble ubicado en… y todas las
descripciones y la incorporación de datos relativos al inmueble al que hacemos referencia que deben constar en nuestra escritura,
como ser ubicación, medidas, superficies y linderos, y toda esa información tiene que ir en números y letras. Entonces, primer
planteo o primer paso en nuestra escritura, relacionar la deuda vigente, cómo se originó y cuál es el contenido de la misma.
El segundo paso, es hacer un reconocimiento de la obligación, acá el rol protagónico lo toma el deudor, fíjense que como hoy
leíamos en el art. 733 CCYC dice, el señor fulanito expresamente reconoce qué ha incumplido parcialmente…
B) RECONOCIMEINTO DE LA OBLIGACIÓN: Conforme al art. 733 del Cód. Civ. y Com., el señor ____ expresamente reconoce
que: 1) ha incumplido parcialmente (o podría ser totalmente la obligación, supongamos que ha tomado un crédito hipotecario o
un mutuo, en este caso con una garantía y que no pudo cumplir en su totalidad, entró, como les pasa a la gente que tiene los créditos
UVA hoy, que andan con esa situación que las cuotas se les fueron a las nubes, supongamos que sea un caso de esos, en las que
entraron y de hecho no pudieron llegar a pagar ningún tipo de cuotas, sería entonces que el incumplimiento puede ser total o
parcial, en este caso hacemos referencia a que es un incumplimiento parcial) la prestación objeto de la obligación que reconoce
como causa el contrato de mutuo celebrado mediante instrumento público relacionado ut supra y a cuyo cumplimiento se
encuentra obligado por tratarse de una obligación válida y subsistente; (recuerden que esto es un reconocimiento por parte del
deudor) 2) que en dicho concepto adeuda la suma total de pesos___ ($____.-), de los cuales: la suma de pesos___ ($____.-)
corresponde a capital, y la suma de pesos___ ($____.-) a intereses compensatorios y moratorios conforme lo pactado en el
contrato de mutuo y liquidación contable que ambas partes suscriben y se incorpora a este protocolo. Fíjense que eso era lo que
la escribana hoy hacía al inicio, dentro de los primeros porque estamos todavía dentro de ese primer requisito que es la relación
circunstanciada de esa deuda, no solamente referenciamos el origen de esa obligación, cómo se originó, sino lo que tiene que ver
con los pagos y ese reconocimiento que hace el deudor, de que adeuda determinado monto y que esa deuda al día de la fecha, no
solamente por capital sino también por intereses si los hubiera, asciende a la suma de tantos pesos. De esa manera queda
perfectamente establecida y relacionado el monto total de lo adeudado a la fecha.
Hasta ahora era un planteo poner en el escenario las circunstancias de esta escritura, las circunstancia de fondo de este instrumento.
Ahora vamos a entrar a lo que es propiamente dicha la ESTIPULACIÓN, o sea, donde las partes ya entran al acuerdo para lo cual
estaríamos ya en el inciso o en el artículo o en el punto tres que hacía referencia la escribana hoy dentro de los requisitos de la
dación que haya un acuerdo de voluntades. (…) Acá vamos a cumplir o a incorporar ese punto de los requisitos que configuran o
le dan esa forma a la dación en pago que es el acuerdo de las partes.
C) ESTIPULACIÓN: 1) Que, siendo la obligación originaria de dar suma de dinero, las partes, han convenido extinguir
aquella obligación mediante la transmisión de dominio del inmueble relacionado en el apart. A) de este capítulo. 2) En
consecuencia, el señor____ TRANSFIERE al señor ____ a título de DACIÓN EN PAGO, quien lo acepta en pago y otorga por este
acto suficiente recibo cancelatorio de la deuda individualizada ut supra, el dominio de un inmueble descripto en el apart. A) de
este capítulo. 3) El transmitente transmite al adquirente todos los derechos inherentes al dominio y posesión, y todas las acciones
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reales y posesorias que sobre el inmueble tenía; y el adquirente acepta la transferencia de dominio a título de dación en pago
realizada a su favor mediante esta instrumentación.
En la estipulación reflejamos ese requisito que lo teníamos como requisito número tres que es el acuerdo de voluntades y la
transmisión o el pago a título de dación en pago y esa transferencia se tiene que hacer a ese título para que no queden dudas de que
estamos ante el nacimiento de esta figura. Esto era (…) el acuerdo de voluntades del acreedor y del deudor.
En nuestro capítulo II, de este formato de escritura que tenemos para este caso, vamos a tener todo lo que corresponde, tratándose
de la transmisión de un derecho real, todas las declaraciones que le competen al titular de ese bien.
CAPITULO II. MANIFESTACIONES COMPLEMENTARIAS DE LAS PARTES: A) El transmitente declara que: 1) responde por evicción y
vicios ocultos conforme al art. 943 del Cód. Civ y Com.; 2) no está inhibido para disponer de sus bienes, concursado ni en cesación
de pagos, 3) el inmueble no reconoce medida cautelar alguna, así como tampoco contratos, ni limitación o derecho real alguno
a excepción de la hipoteca en primer grado de privilegio que garantiza el crédito consignado, y que por la presente se extingue
por consolidación en la persona del adquirente; (este es un punto que está, dada las circunstancias del caso que tenemos planteado,
recuerden que acá había un mutuo con una garantía hipotecaria sobre el mismo bien que se está entregando en pago, o sea, antes
de llegar a la ejecución hipotecaria y ante la imposibilidad de efectuar el pago, el deudor ofrece la entrega a título de dación en
pago de ese inmueble dado en garantía que lo acepta el acreedor, por eso acá dice que la hipoteca se extingue por la consolidación
en la persona del adquirente, el adquirente hipotecario pasa a ser titular de ese bien por estas circunstancias) 4) el bien no está
afectado al régimen de vivienda de los arts. 244 y concs. del Cód. Civ. y Com.; 5) los impuestos, tasas, contribuciones y servicios
están al día, obligándose a cancelar los impagos, pendientes de liquidación a la fecha y liberan al autorizante de todo
concepto…………………… Eso sería si no agregamos esas constancias, esta mención es propiamente de la jurisdicción de Corrientes
donde tenemos la posibilidad, art. 22 bis Digesto 323-C ex 2212, por la cual el escribano puede obviar la tramitación del certificado
de libre de deuda, en tanto y en cuanto el adquirente asuma esa responsabilidad de las deudas que pudieran existir, más en estas
circunstancias en que vivimos hoy donde los registros y los trámites tienen mucha demora) ART 139 Ley Notarial 1482.; 6) renuncia
formal y expresamente a la acción de repetición por pago indebido de los arts. 1798 y concs. del Cód. Civ. y Com. (Después lo
podemos leer para tener en claro a qué hace referencia cuando hacemos la renuncia a esa … a lo establecido en el art. 1798).
Recuerden que en esta cláusula teníamos declaraciones de ambas partes tanto del transmitente como del adquirente. B) El
adquirente declara que: 1) se encuentra en posesión material y pacífica del bien descripto por la tradición realizada a su favor
por el transmitente con anterioridad a este acto, libre de ocupantes y sin oposición de terceros; y está conforme con el estado
de conservación del inmueble que adquiere, habiéndolo recibido a satisfacción en el estado de uso en que se encuentra; 2)
reuniéndose con esta transferencia de dominio en su persona las calidades de “acreedor hipotecario” y “titular de dominio” del
inmueble objeto de la presente, se extingue la hipoteca que lo grava, por confusión y solicita al notaría autorizante requiera su
cancelación registral a sus efectos legales; 3) en razón de la transferencia de dominio realizada a su favor, declara extinguida la
obligación que era exigible al señor ____ y otorga por la presente suficiente recibo cancelatorio del mutuo hipotecario
individualizado más arriba. C) ambas partes declaran que: ____. Entonces acá quedaría como una aclaración que para nuestra
jurisdicción, sería como emitimos el primer testimonio de esta escritura, hacer una minuta que tenga exclusivamente que ver con
la cancelación de hipoteca para que el registro tenga claridad y no tenga confusión en cuanto a que ese derecho real ha sido
cancelado por esta confusión por el carácter que asume de acreedor y ahora titular del dominio, nuestro adquirente en razón a la
dación en pago que estamos instrumentando, pero eso tiene que ver ya con la expedición del primer testimonio.
CAPITULO III. ASENTIMIENTO CONYUGAL: ____ (de corresponder)

CAPITULO IV. CONSTANCIAS NOTARIALES: Y YO, notario autorizante, efectúo las constancias notariales pertinentes, con la
documentación acompañada por las partes y la por mí solicitada, así:
Ya vamos a entrar con las constancias notariales que tienen que ver con la “cocina” del escribano, como decimos siempre, donde
la soledad nuestra es la que nos lleva a redactar y a juntar y a incorporar todos los elementos que teníamos como pre-escriturarios,
como trámites previos para poder instrumentar esta escritura.
Repasando los elementos que la componen, cierro antes con el asentimiento conyugal. Dadas las circunstancias podría ser necesario
el asentimiento conyugal que va a tener que ver con las circunstancias de la titularidad del dominio, del inmueble en este caso que
se transfiere, si es o no necesario, de completar con este con declaraciones complementarias, si es caso lo requiere. Pero en
definitiva tenemos que tener en cuenta que el planteo del caso tiene que ver con relacionar la deuda en la forma más detallada
posible y con la existencia o la exhibición de los documentos que a así lo acreditan, manifestar el acuerdo de partes para que esta
dación en pago se lleve adelante, el reconocimiento de esa deuda por parte del deudor y fíjense que el monto de la dación queda
determinado con ese reconocimiento de deuda, porque la dación en pago se lleva adelante por el monto total adeudado a este
momento. Van a ver otros modos de instrumentar que tienen que ver con la forma en que se van intercalando las distintas
manifestaciones de las partes en este aspecto y pueden entrar en forma directa con la transmisión a título de dación en pago y
después hacer referencia a la deuda que se extingue, la alteración de ese orden no va cambiar la conformación de la figura de
dación en pago en nuestra escritura.
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Las legitimaciones notariales, que son comunes a todas las escrituras en las que hay transmisión de dominio de un inmueble, como
vimos en las otras clases cuando vimos compraventa o donación, los elementos van a ser los mismos, las circunstancias van a
variar por la información, nada más, pero a lo que hace la estructura va a estar igual.
Alumno: El escribano había dicho que se acepta el monto total de la deuda teniendo en cuenta lo que usted había dicho que se
presentaba como una liquidación total.
Profe: Exactamente.
Alumno: Y tomando en cuenta los intereses y demás al momento que se hace la presentación.
Profe: Claro, eso el escribano, no se pone a sacar los intereses, eso según la documentación que entregan las partes, si nos
aseguramos de que estén (…). Aparentemente acá había un mutuo, que generalmente tiene origen en una institución crediticia, que
es el banco, toda esa actuación relativa a la deuda, al monto total adeudado tendría que estar en una planilla, en un informe o en
una resolución donde esté redondeado el monto total, aparte de lo que tiene que ver con la posibilidad de que el pago se efectúe de
esa forma y de las autorizaciones debidas que va a tener el representante del banco para aceptar ese pago. Por eso es importante
esa relación de la deuda de determinarla con precisión y determinar si lo que se está abonando es el total de la deuda, que no queden
dudas en el instrumento de lo que estamos pagando no solamente es el capital, en el supuesto que haya intereses demorados,
punitorios, compensatorios o todo lo demás, y si no los hubiera, dejar claro que ese monto comprende la totalidad de la deuda y
que no hay más nada que reclamar en ese concepto.
Alumno: dejar por escrito, ya que va a haber un acuerdo de voluntades, o sea, que está ahí.
Profe: exactamente. (…) Por eso decía hoy les contaba que tiene como finalidad proteger al deudor que trata de cumplir su deuda
o con la obligación que tenía mediante la entrega de un bien, que por ahí hemos visto en la vida real, escrituras que están tituladas
como dación en pago que no hacen referencia a ningún tipo de deudas, entonces uno tiene ante sí un antecedente de dominio que
dice que lo tuvo a título de dación en pago y no hay referencia a una deuda y es un título antecedente que… y eso es una simple
transmisión de dominio oculta bajo una mención solamente, como hablábamos el otro día, del hecho de que le pongan el título a
la escritura de “poder irrevocable” no lo convierte en irrevocable, porque tiene la palabra irrevocable. Y lo mismo para con esto,
vamos a estar frente a una dación en pago si se cumplen estas pautas o estos elementos que lo determinan y que lo configuran
como tal, y ustedes fácilmente lo van a poder, porque son de fácil comprensión, cuales son los elementos que hacen para que
estemos frente a una dación en pago, estos que acabamos de ver. Una cosa que no quisiera dejar pasar, este formato que vemos, lo
van a ver de distintas formas, valga la redundancia de la palabra forma, porque la manera de encarar el acto, hay distintos modelos,
yo creo que dentro de lo que nosotros vemos, la dación en pago, es la que por ahí tiene unas aristas distintas en cómo llevarlo
adelante, empezar directamente con la transmisión, en forma directa con la estipulación y después hacer referencia a la deuda, pero
a nosotros nos pareció que este modelo está sumamente sencillo, concreto y plantea un poco, va siguiendo los elementos que la
escribana hoy, cuando veíamos la parte teórica, los enumeró como determinantes, caracterizantes o tipificantes, si se me permite
la palabra, de la figura de dación en pago. Teniendo estos elementos no hay duda de que nuestro instrumento está cumpliendo con
todo lo que la legislación de fondo pide a ese fin, para que hablemos de dación en pago.
Alumno: usted hizo mención respecto de una minuta.

Profe: Sí, porque fíjense que nosotros como consecuencia, en este caso en particular, porque no necesariamente tendría que haber
una hipoteca que se está cancelando por el mismo acto de dación, podría no haberla; en este caso en particular que la obligación
es un mutuo con una garantía hipotecaria y hay un inmueble que entrego para cancelar esa deuda y es el mismo que garantizaba la
obligación, en la figura de nuestro acreedor se consolidan o se juntan la de acreedor y ahora titular del dominio por la transferencia
a título de dación en pago. Lo que digo es que nosotros vamos a hacer como trámite post-escriturario y para la toma de razón en el
registro de la propiedad, vamos a hacer nuestra minuta correspondiente que va a tener el resumen, de quien es el transmitente y
quien es el adquirente, de hecho que en “observaciones” de nuestra minuta, que es el resumen de nuestra escritura, y que es nuestra
forma de rogar al RPI, está dentro de los principios registrales de rogación para que nuestro acto ingrese al RPI acompañando
nuestro primer testimonio iría la minuta de la transferencia a título de dación en pago y podría ser también la minuta de cancelación
de hipoteca con motivo de la dación en pago.
Acá les decía si ustedes entendieron el ejemplo práctico, que esto es… el escribano Ansermet me prestó dinero a mí (Eda Gonzalez)
yo no le estoy pudiendo devolver ese dinero, pero garantizamos el pago de esa deuda con derecho real de hipoteca, y le digo que
no tengo para pagarle ahora en dinero, pero ese mismo inmueble que di en garantía le ofrezco en pago y él me aceptó, entonces
ahí es donde yo digo “hay una hipo(…) el certificado del registro, ahora lo vamos a ver, va a surgir que hay una hipoteca en primer
grado, a favor del escribano Ansermet y yo le estoy transfiriendo al escribano, o sea, que en la misma persona se va a reunir la
calidad de acreedor y titular dominial en virtud de esta escritura de transmisión de dominio, esto es lo que el Código llama confusión
o consolidación, el derecho real se extingue entonces, no necesito hacer una escritura de cancelación de hipoteca, porque se
extinguió por el efecto mismo de la figura, se extinguió por consolidación o confusión, cualquiera de las dos terminologías van a
poder encontrar. Este es un caso, terminemos con este caso, y después podemos hablar así no más, si nos da el tiempo, de qué
sucede si yo le digo “escribano, yo quiero salvar este inmueble, este es el inmueble que está frente del Paraná y hay un lapacho en
la ventana y yo no quiero perder ese inmueble y estoy desesperada porque no le estoy pudiendo pagar y encima garanticé con mi
inmueble preferido, pero tengo otro en Paso de la Patria que yo le puedo entregar” entonces ahí voy a hacer la dación en pago de
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otro inmueble (de Paso de la Patria) y en virtud de esa transmisión de dominio, de esa entrega de ese inmueble para extinguir la
obligación, el escribano se va a ver obligado (si acepta) a cancelar el derecho real de hipoteca de mi inmueble preferido que tiene
el lapacho en la ventana. Y ahí da para que haga nuevamente el comentario de la forma de llevar adelante la instrumentación,
porque en el caso que usted plantea, era lo que decíamos al principio que esto podía tener distintos caminos a seguir para llevar
adelante y contar la historia, y en el caso que usted plantea podríamos entrar con la manifestación del derecho que lo asiste a cada
uno, por un lado el titular del inmueble presenta, sale a escena y dice “yo soy dueño de un inmueble ubicado en la ciudad de Paso
de la Patria que tiene una ventana con un lapacho adelante” sería nuestra cláusula primera, nuestra cláusula segunda sería …entra
en escena nuestro acreedor y dice “todo muy lindo pero acordate que vos (permítanme hacer la referencia de esta forma, es para
contar un poco como sería) me debes, yo te presté plata, tal fecha que te presté tanto dinero, que te comprometiste a devolverme
en tantas cuotas y resulta que este momento vos me estas debiendo tanta plata”, entonces hace una relación ahí, en esa parte dela
escritura cuenta que le dio, que le prestó o de donde el nacimiento de la deuda que tenía y el monto que llega. En tercer lugar
vuelve a retrucar el deudor y dice “es cierto, ahora que vos me lo decís me acuerdo, reconozco que te debo, que no te pagué nunca
o lo que te pagué, lo pagué en determinada forma y lo que te debo hasta la fecha es tanto” entonces ahí recién surge el acuerdo de
partes y dicen “ambas partes han decidido cancelar ese derecho, cancelar esa deuda preexistente mediante la entrega del bien
descripto en la cláusula primera y fijan el monto de la dación, esta dación se realiza por la suma de tantos pesos” que ese monto,
que en este formato tenemos en pantalla esta al principio dice a cuanto llega el monto total de la deuda al momento con intereses,
sería el monto de la dación, digo lo del monto de la dación porque a los fines impositivos ese monto tiene que estar específicamente
determinado para hacer los tributos correspondientes, en este caso va a ser de impuesto de sellos provincial que es el impuesto al
acto, que grava el acto en sí y luego el impuesto nacional que tiene que ver con la transferencia del bien a título oneroso, que es
AFIP. Entonces esa forma de llevar adelante la instrumentación podría tener aristas distintas de acuerdo a la situación o como se
plantea, de hecho acá, en el caso que planteó la escribana, nosotros vamos a tener 2 inmuebles, por lo tanto en la cláusula primera
vamos a hacer referencia a la titularidad del inmueble que se está ofreciendo en garantía, en la cláusula segunda, el deudor va a
hablar “yo te presté plata y con motivo de ese préstamo vos me garantizaste la obligación mediante la entrega de un determinado
bien” entonces ahí va a entrar de vuelta la descripción del segundo bien o del bien dado en garantía y ya no va a haber extinción
de la hipoteca por esa confusión sino que la extinción de la hipoteca se va a dar por el pago mediante la entrega del bien que se dio
con la entrega del otro inmueble y por consiguiente el inmueble dado en garantía va a quedar libre de gravámenes. Que podría ser
otra situación que fácilmente se dé.
Alumno: esa otra situación puede ser que aparezca en este instrumento de la dación un tercero, no el acreedor, no el deudor, sino
un tercero, el amigo del deudor que le dice “yo te voy a dar este inmueble si en este caso el banco acepta, yo te doy este inmueble
y después yo me arreglo con vos”. Profe: ahí nuestro amigo podría convertirse en nuestro nuevo acreedor.
Alumno: exactamente, pero ahí lo que quiere es sacarse el lazo del banco.
Profe: exactamente, vamos a solucionar este tema primero, eso sería el concepto.
Alumno: que pasa si con ese inmueble yo no logro cancelar la deuda.
Profe: para llegar a instancia de la dación en pago, el acuerdo tiene que estar perfectamente definido para cancelarlo, porque sino,
no tendría el efecto necesario.
Alumno: si no alcanzo a cubrir con este inmueble, y puedo decir no alcanzo pero te agrego un vehículo, por ejemplo.
Profe: si claro, absolutamente; la pregunta suya sería que no necesariamente se va a circunscribir a la entrega de un bien, en este
caso de un bien inmueble, sino que también podría ser un inmueble, o podría ser dinero en el supuesto si la obligación no era de
dinero, podría ser dinero. En este caso la obligación era dineraria, o sea, que no vamos a estar cancelando con dinero nuevamente,
pero si podría ser de un bien mueble con un inmueble.
Alumno: Lo importante es la cancelación de la deuda.
Profe: exactamente y que no queden dudas que eso es lo que estamos haciendo.
A) ANTECEDENTES DE DOMINIO:
En las constancias notariales, como ustedes saben, iría en primer lugar los antecedentes de dominio y en los antecedentes de
dominio cuando titulamos esa parte, ese sector de nuestra escritura, hacemos referencia a cómo llegó a ser titular el que está
transmitiendo, o el titular de la deuda, en este caso, nuestro deudor cómo fue titular del inmueble que está dando en pago. El origen
de su titularidad de dominio. En este caso, corresponde al señor fulano por compra, por donación o por adjudicación que le
correspondió y relacionamos el hecho o el acto y si esta obviamente el instrumento que soportó o que contiene ese derecho, que
titulariza ese derecho, que podría ser la escritura…, escribano autorizante, registro, fecha. Y esa información de ese título nosotros
tenemos que tener a la vista y que forma parte de los antecedentes o actos pre-escriturarios que son necesarios para verificar el
estado de dominio mediante la gestión de los certificados respectivos, desde ese antecedente es donde nosotros nos nutrimos para
tener la información para poder instrumentar nuestra escritura.
B) REGISTRACIONES:
Luego hablamos de las registraciones, si tratándose de un inmueble supongamos que sea urbano, nosotros vamos a tener 3
organismos o 3 reparticiones a las que vamos a hacer consulta con respecto a los datos registrales; 1, en el RPI, a la que le
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solicitaremos información relativa a la persona de nuestro transmitente, o sea, si la persona que es titular del dominio o que ostenta
la titularidad del dominio del inmueble a transferirse tiene la libre disposición de sus bienes y si el inmueble que pretende transferir
se haya inscripto a su nombre y si sobre el mismo pesa algún tipo de gravamen o limitación alguna que lo impida, eso va a surgir
del certificado, pero nosotros vamos a decir acá que en el RPI vamos a poner los datos registrales, municipalidad en primer lugar
y… RPI con folio real N°*, departamento y en la Dirección General de Catastro bajo la nomenclatura catastral que le corresponda
al inmueble. Esto es como está registrado en esos 3 organismos nuestro inmueble.
Fíjense que acá hay una particularidad que venimos hablando y repitiendo en forma constante:
C) ACREDITACIÓN DE LA OBLIGACIÓN VÁLIDA: Las partes justifican la existencia de la obligación válida que por este acto
extinguen con la escritura de mutuo con garantía hipotecaria número ____ fijas ____ de fecha ____ (la referencia
instrumental), otorgado ante el notario ____. Registro Notarial número ____ a su cargo, inscripto el dominio a nombre del
señor ____ al asiento ____, y el derecho real de hipoteca a favor del señor ___ al asiento ____ de la matrícula ____ de Folio
Real, cuyo primer testimonio exhiben, tengo a la vista para este acto y en copia autenticada agrego al presente protocolo.
Esta circunstancia ya la relacionamos con algunos datos al inicio cuando hacía el planteo es decir, fulanito me debe, entraba en
escena como primer protagonista el acreedor y decía fulanito me debe por tal circunstancia.
D) LIQUIDACIÓN CONTABLE: es lo que decíamos que generalmente, en la mayoría de los casos, esto puede provenir de una
entidad crediticia, habría (la escribana también lo mencionó cuando estábamos viendo la parte teórica) debería haber una
liquidación contable que tenga un desarrollo pormenorizado de todo lo que tiene que ver con el crédito y si existiesen intereses
que no fueron pagados o las penalidades por los pagos fuera de término que fueron sumando, incrementando la deuda, queden
perfectamente determinadas. Situación que también este documento que contiene el detalle de la deuda vamos a incorporar
como una constancia notarial.
Alumno: la base imponible para los impuestos sería lo que conste en esta liquidación contable.
Profe: la base imponible sería el monto al que asciende la dación, que generalmente, (…) por ejemplo podría que sea básicamente
la liquidación contable, que sería el instrumento que mayor precisión tendría con respecto a lo que se debe y si no hay este
instrumento, lo que las partes acuerdan lo que lleva la dación. Yo digo que no necesariamente tiene que estar documentada, sino
que dice que podría, si existe el documento que acredite la deuda, sino podríamos relacionar la deuda y en este caso decir que la
deuda asciende a la suma total de tantos pesos, y ese acuerdo, como decíamos hoy que el monto de la dación sería el hecho
imponible. En este caso, al principio lo tenemos de la escritura fíjense que decía que “a la deuda actual asciende a la suma de tantos
pesos” que va a coincidir específicamente o justamente con esta parte, que es la liquidación contable; van a tener si o si una relación
de absoluta coincidencia acá, pero podría ser que no tengamos esta liquidación.
D) CERTIFICADOS: eso es lo que decíamos anteriormente, la información que le solicitamos, tratándose en este caso de que el pago
se hace con un bien, con un inmueble que tiene efectos registrales, tratándose de la transferencia de un derecho real, en propiedad,
vamos a hablar en primer lugar del certificado del RPI y acá vamos a ver lo que la escribana hacía mención, hacemos referencia al
número al número del certificado, a la fecha del certificado, va a acreditar en primer lugar que el señor fulano, en este caso el
deudor - no está inhibido para disponer de sus bienes y que el inmueble cuyo dominio consta inscripto a nombre de ____ en la
forma consignada, no está afectado al régimen de vivienda del art. 244 del Cód. Civ. y Com., ni reconoce embargos, gravámenes,
restricciones ni otros derechos reales, a excepción del derecho de real de hipoteca constituido mediante la escritura ya
relacionada, la que se extingue por consolidación mediante esta instrumentación, solicitando la autorizante la toma de razón
registral de su correspondiente cancelación, a sus efectos; - esto era lo que hoy hacía mención…
Alumno: fulano le debe al banco tanto, le dio al banco una garantía real de hipoteca, pero le cancela la deuda con otro bien, pero
el banco tal a fulano le había inhibido y le embargó todos los bienes, pero en el mismo acto, como dice usted, en este instrumento
el acreedor, todo en la misma circunstancia, en el mismo momento, le autoriza al mismo deudor a que le cancele la obligación
inicial, para lo cual autoriza a que el titular disponga de ese bien en favor suyo, en favor del acreedor, ¿ese podría ser el caso?.
Profe: como que me faltó un engranaje en la historia, no sé qué autorización, me estoy haciendo a lo mejor una composición errónea
de la intervención del banco autorizando a quien.
Alumno: el acreedor le embargó durante el transcurso del negocio y que el acreedor (¿deudor?) se atrasó, le embargó todos los
bienes y lo inhibió, pero llegado el momento, capaz los abogados de los bancos o el acreedor y el deudor se juntaron y dijeron “te
voy a entregar tal bien, don Banco, pero no te puedo entregar porque vos me tenés inhibido.
Profe: en el certificado va a salir esta circunstancia.
Alumno: en el mismo acto o instrumento, el acreedor hace una suerte de autorización al registro de que fulano, a pesar de estar
inhibido por una actuación jurídica del acreedor, pueda transferirle, todo en el mismo instrumento.
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Profe: yo le pediría que levante la inhibición. Puede levantar al solo efecto de escriturar. Supongamos que el acto puede tener
diversas aristas y particularidades que no vienen al caso detallarlas porque no vamos a llegar nunca a una perfección de la
incorporación de los detalles de una deuda, pero podría ser que el RPI nos va a informar a nosotros que nuestro deudor esta inhibido
y sabemos nosotros que la causa de la inhibición están relacionadas directamente con este caso ¿o hay más?
Alumno: solamente para este acto.

Profe: yo diría que vamos a pedirle que levante la inhibición exclusivamente para (…), no quiero decir con esto que esa viabilidad
instrumental pueda haber, pero ante los ojos de la documentación que nosotros tenemos a la vista como escribanos, ese señor va a
estar inhibido y desconocemos (…), usted me está exponiendo desde el lado de un abogado, pero desde el lado del escribano que
tiene que instrumentar esa escritura, ustedes tienen la información del registro, de quien lleva el registro de inhibiciones, que el
titular del derecho que está tratando de transmitir esta inhibido para disponer de sus bienes y el registro no le expresa o no le aclara
las circunstancias a las que está relacionada esa inhibición por lo cual, las manifestaciones que tienen que quedar en la escritura
tienen que ser demasiado precisas y claras, como dice usted que tiene que ser de extremado detalle para que no quede lugar a
dudas, igualmente yo no lo haría, pero yo.
Alumno: hay otros que lo hicieron.

Profe: yo no digo que no se pueda hacer de ningún modo, me pongo en la circunstancia en el lado del escribano y desconociendo
las circunstancias del caso en particular, puede que a lo mejor tenga otra claridad, pero yo no lo haría teniendo el informe del RPI
que nuestro deudor está inhibido.
Alumno: claro, no se puede exponer un caso con tantas aristas solamente con un comentario de 30 segundos, de hecho, se ha hecho
con escribano de alto prestigio con banco extremadamente bien asesorado. Profe: si esta inhibido para disponer de sus bienes, no
puede hacer con la inhibición, no tiene la libre disponibilidad de sus bienes. En principio, esa información que nosotros tenemos
del registro y obviamente no vamos a poder instrumentar una escritura en la que nuestro disponente está inhibido.
Certificados, después decíamos que teníamos en este caso habíamos optado por el art. 139 de la ley notarial local por la cual no
gestionábamos el certificado de libre de deuda que tenga que ver con impuestos municipales y luego agregamos el certificado que
nos expide la DGC y que tiene que ver con la valuación fiscal del inmueble.
E) IMPUESTO DE SELLOS: En lo que hace al impuesto de sellos. Las partes entregan la suma de… el veinticinco por mil que
tiene que ver con el impuesto de sellos.
Alumno: ¿cuánto es el impuesto de sellos en Resistencia?
Profe: 2,5% salvo que sea un inmueble que ya se transfirió dentro del año calendario entonces se le agrega el 50% más, pero en
condiciones normales es 2,5%.
F) ITI – IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN ONEROSA DE BIENES INMUEBLES (AFIP): Acá nos está faltando la transmisión onerosa
de bienes inmuebles (no estaba en el documento que usaba el profesor al momento de la clase).
La expedición del testimonio, ¿quién va a necesitar testimonio de nuestra escritura? Sería la pregunta que nos vamos a hacer, quien
necesita acreditar derechos o para quien emergen derechos de esta escritura. Por un lado, para el deudor, un primer testimonio para
el deudor porque de esa manera va a poder acreditar en forma fehaciente que ha procedido a cancelar totalmente la deuda que tenía
para con el banco, por un lado; por el otro, un testimonio para el acreedor, porque el acreedor pasó de ser solamente acreedor a ser
titular de un inmueble, por lo tanto para poder acreditar la titularidad de ese derecho, va a necesitar también contar con un primer
testimonio, por lo tanto este caso, o este acto amerita la expedición de 2 testimonios, uno para el acreedor y otro para el deudor, o
uno para el dador que sería el que entrega o transmite el bien a título de dación y para el que lo acepta y pasa a ser titular de ese
bien con motivo de la dación.
Obviamente la firma de los que corresponden, van a ser nuestros comparecientes y de acuerdo a las cantidades que hayan… y en
lo que se configure el bien.
Acá aprendimos a redactar una escritura digamos, después el tema es, los mismos requisitos que tuvimos en cuenta en la teoría y
lo volcamos al práctico, tienen que tener en cuenta para calificar un antecedente de dación; tenemos herramientas que nos ayudan
a mejorar el trabajo, si hoy yo le digo al escribano Leo que necesito vender mi inmueble, entonces el escribano me va a pedir el
título antecedente y se encuentra que yo lo tuve por una dación en pago del año 2010, o pongamos un poquito más, porque si es
2010 con el paso de tiempo de 10 años podemos hablar de un saneamiento por prescripción. Vamos a decir 2015, entonces el
escribano comienza a leer la escritura de dación y resulta que no está acreditado ahí la existencia de la obligación, no hay una
relación circunstanciada de la obligación que dio origen, entonces que puede hacer ¿tirar el título? Ya tirar no se puede, porque yo
quiero vender escribano, yo no tengo la culpa, yo no sabía, qué se yo a qué se refiere usted que está faltando la relación
circunstanciada de la deuda, entonces ¿Cómo lo podemos solucionar? Con una escritura complementaria, hay escrituras de
subsanación, se llaman escrituras complementarias, ampliatorias, rectificatorias si hay un error lo rectificamos, ratificatorias si
tenemos que ratificar, confirmatorias si tenemos que confirmar un derecho. Entonces usted escribano va a poder autorizar primero,
va a tener que poner en orden las cosas, y va a tener que hacer una escritura, autorizar una escritura complementaria, donde ahí le
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voy a explicar claramente “a mí me debían dinero, tenía un mutuo, mire, tengo acá el contrato privado con firma certificada de un
mutuo, donde yo presté dinero, en su momento USD 100.000 y resulta que comenzó el deudor a pagarme y pagó el 50% y el otro
50% no pudo pagarme entonces me dio en pago este inmueble, con este inmueble cancelamos la obligación” tendrá entonces en
esa escritura complementaria va a tener el escribano que autorizar y con eso completamos esa pata que le faltando a los requisitos
de los cuales hablamos, que es una escritura complementaria que se agrega al antecedente y juntitas van a ir por la vida, puedo
subsanar de esta manera, pero debo subsanar, por eso digo es el especial cuidado en saber redactar la escritura, pero a la vez saber
calificar una escritura que ya está autorizada y una escritura que ya está autorizada, el único modo de subsanar las observaciones
es a través de una escritura complementaria de subsanación, subsanamos ese defecto.
Una cosita más que me gustaría aclarar, como no determinamos quienes eran los sujetos de nuestra escritura, no se aclaró que si
hubiese una persona jurídica, pero eso ya lo vimos al inicio, obviamente tenemos que acreditar en esa escritura todo lo que tenga
que ver con la existencia jurídica y representación, recuerden que eso habíamos hecho mención cuando hicimos la lectura del
intervienen. No lo pusimos, pero tratándose, de un crédito de esas características se referiría a una institución crediticia, por lo
cual, la existencia jurídica y la representación deberán estar perfectamente incluidas y acreditadas dentro del texto de nuestra
escritura.
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UNIDAD 6 “TESTAMENTO”
CLASE 9 (28/06)
TESTAMENTO
Profe: Con el tema de la pandemia, la figura del testamento se requirió mucho más que en otras ocasiones.
Evidentemente las personas han visto la muerte muy de cerca, entonces se preocuparon mucho por dejar
organizado todo su patrimonio: Comenzaron especialmente con las donaciones y los testamentos que fueron
de muy frecuentes consultas. Tanto es así, que cuando comenzó la pandemia, la escribanía no estaba
contemplada como actividad esencial, hasta que varios meses después salieron decretos han incorporado a
la actividad notarial como una actividad esencial.
En ese tiempo ¿Qué venían a buscar del escribano?: Organizar su patrimonio.
Hay colegas que le tienen miedo a trabajar con los testamentos, porque es una figura sumamente rígida, en
cuanto a las formalidades. Es algo muy serio, ya que va a tener sus efectos luego del fallecimiento del
testador, con lo cual, algún error que cometa el escribano, no es que lo pueda llamar o subsanar en la
interpretación. Debemos ser muy precisos de poder instrumentar la verdadera voluntad del testador. No
tenemos que dejar librado a la interpretación posterior, porque cuando ese testamento salga a la luz y tenga
sus efectos ya estará fallecido el testador, no tendremos a quién preguntarle qué es lo que quiso escribir.
A diferencia de todos los otros negocios jurídicos en que tengamos que participar, en que tenemos la
posibilidad de subsanar, en el Testamento no, es un negocio jurídico muy especial.
Concepto
Es el acto escrito, otorgado con las solemnidades que exige la ley, por el cual una persona dispone de todo
o parte de sus bienes para después de su muerte (Art. 2462) con la sola limitación de respetar las
porciones legítimas.
Con este primer artículo nomás ya tenemos que ver las distintas aristas y todos los cuidados que tenemos
que tener. En primer término, no debemos dejar librado a la interpretación que se le pueda dar cuando salga
a la luz el testamento y deba surtir efectos, porque sabemos que esta escritura va a tener sus efectos para
después de la muerte de la persona que dispone. No le vamos a poder preguntar nada, ni le vamos a poder
llamar para que nos firme una escritura de subsanación.
La Doctrina dice que un testamento se subsana o se modifica con otro testamento posterior, revocando el
anterior, con lo cual se necesita que esté con vida el testador.
. El concepto comienza diciendo que “es un acto escrito”. Recuerden que en el Derecho Romano existía el
testamento a viva voz. Imagínense hoy lo que sería un testamento verbal, si ya de por sí cualquier detalle
de la vida que uno dice, está sujeto a las millares de interpretaciones de quienes lo recibe (de acuerdo al
recipiente donde cae), imagínense lo que puede llegar a ser hoy un testamento a viva voz.
Primera limitación que pone la ley: El acto debe ser escrito necesariamente.
Luego sigue “otorgado con las solemnidades que exige la ley”, es un acto Ab Solemnitatem. Como va a
tener sus efectos después de la muerte del causante, es el Juez el que va a aprobar o no el Testamento. Si
yo cometo un error, no será aprobado.
Vemos lo que exactamente dice el Art. 2462
ARTICULO 2462.- Testamento. Las personas humanas pueden disponer libremente de sus bienes para
después de su muerte, respetando las porciones legítimas establecidas en el Título X de este Libro,
mediante testamento otorgado con las solemnidades legales; ese acto también puede incluir
disposiciones extrapatrimoniales.
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De este concepto, más las otras normas que se analizarán, la doctrina saca un concepto, porque cuando
vemos qué clases de testamento la ley determina, vamos a encontrar que el CCyC solo habla de testamento
por Acto público y el Testamento hológrafo. También hay especiales, casi todos fueron derogados, de ellos
solo quedan los consulares.
Si leemos todo el plexo normativo, se concluye que el único testamento que se admite en la República
Argentina es el escrito.
Límites a la Autonomía privada Testamentaria

Fíjense que en todos los negocios jurídicos que hemos analizado, la Autonomía de la Voluntad era
prioritaria a muchas cosas, salvo las normas que son estrictamente de orden público que la autonomía de la
voluntad no puede cambiar. Pero, en la mayoría de los contratos, reina la autonomía de la voluntad y son
muy poquitas las normas de orden público de otras figuras. En cambio, en la parte testamentaria está
muy limitada la Autonomía de la Voluntad.
No se debe confundir, porque una cosa es que “prevalezca la voluntad del testador”, ya que eso es el
fundamento en la redacción de la Escritura Pública para poder plasmar la voluntad del testador. Pero como
se trata de un acto que va a surtir sus efectos para después de la muerte y es a título gratuito, las
transmisiones que va a generar cuando así se dispone, en materia patrimonial dentro de esta figura,
necesariamente el escribano debe asesorar al testador porque si afecta la legítima de sus legitimarios, ese
testamento no va a ser aprobado tal cual es la voluntad del testador. Esto quiere decir que prima la voluntad
del testador en cuanto a que puede dejar organizado su patrimonio, siempre que lo haga dentro de las
limitaciones que la ley dispone para los actos gratuitos.
Por eso decimos que la autonomía de la voluntad reconoce un límite en materia testamentaria.
 Se debe efectuar solo a través de un testamento y cumpliendo sus requisitos estructurales

formales.
 El testador sólo podrá disponer de una parte de su patrimonio, de la llamada porción disponible
(2244/2247) libremente, sin ninguna preocupación.
Cuando va el testador y una persona y le dice al escribano “Tengo dos hijos, es mi voluntad
disponer de mis bienes pero quiero favorecer más a un hijo que a otro, porque uno de ellos está
conmigo todo el día, me atiende, me asiste y el otro ni me habla”. No obstante todos los
fundamentos que el testador dio, nosotros debemos asesorarle en cuanto a qué porción tiene
posibilidad de mejorar a un coheredero sin afectar la legítima del otro.
Esto lo corrige el Juez, es decir, se aprueba hasta lo que es correcto, que sería la porción disponible
del testador, más la porción que le corresponde al heredero. Todo el resto pasa a colación. Lo que
no es colacionable es eso que la ley permite.
 Autonomía de la voluntad de otras personas, principio que encuentra expresión en la prohibición
de las sustituciones fideicomisarias (Art 2491 del CCyC).
 Límites generales de los actos jurídicos: Las disposiciones testamentarias deben ser lícitas,
posibles -física y jurídicamente-, morales y respetuosas del orden público sucesorio.
Esto coincide con todas las reglas generales de los actos jurídicos.
Hay un testamento, se presenta en un sucesorio (que puede ser testamentario solo, o ab intestato más
testamentario) y no hay posibilidades que no se rescate el testamento, salvo que sea nulo en su totalidad.
Alumno: Si hay un desfasaje en los porcentajes ¿Se puede llegar a resolver este reparto en la escritura sin
ir a un litigio judicial? ¿El escribano está autorizado para esto?
Profe: Antes que muera el testador, sí se puede. Antes que muera el testador el escribano puede otorgar un
testamento con posterioridad revocando el anterior para que rija el nuevo testamento.
Pero una vez que falleció el testador se resolverá solamente de manera judicial, porque se necesita el
sucesorio, porque el escribano no sabe quiénes son los herederos legitimarios (Para eso se necesita la
declaratoria de herederos). Una vez que fallece el testador, el testamento se hará valer en sede judicial en
un juicio sucesorio testamentario. Y Si hay otros bienes que está fuera del testamento, será testamentario y
ab intestato.
2
Caracteres del Testamento

 ES UN ACTO JURÍDICO ya que tiene por finalidad producir efectos jurídicos, está tutelada por la
ley, tiene eficacia jurídica y hace surgir la obligación de cumplirla.
 ES UN ACTO PERFECTO y CONCLUIDO desde que se otorga, pero con EFICACIA POS MORTEM
frente a terceros. La eficacia se difiere a la muerte del testador, pero ya quedó concluido. Por eso
la única manera de modificar, si está vivo el testador, es con el otorgamiento de otro testamento
que va a revocar el anterior.
 ACTO MORTIS CAUSA Y DE ÚLTIMA VOLUNTAD: porque tiene por causa la muerte de su autor,
y contiene las disposiciones sobre sus intereses para que se cumplan después de su fallecimiento.
 ACTO ESCRITO: La escritura es un elemento constitutivo del testamento. Y de acuerdo al tipo de
testamento, hay distintos detalle: Si estamos hablando de un testamento por acto público, es por
una escritura pública y debemos ir a las normas generales de las escrituras públicas del CCyC más
las leyes orgánicas. En las leyes orgánicas de las provincias puede decir que la escritura pública
puede ser hecha o de puño y letra del escribano o por medios mecanográficos (si comienzo
manuscrito, debo terminar con ese medio). Si es un testamento ológrafo, existen normas
específicas que exige la escritura de puño y letra del testador (no lo puede hacer por computadora
e imprimir).
En el Código de Vélez existía el Testamento Cerrado, pero este se derogó.
 UNILATERAL: ya que es perfecto y válido con la sola voluntad del testador. Sólo el testador es el
que decide, toma la lapicera y un papel y comienza a escribir su testamento ológrafo, o va a una
escribanía y requiere un testamento por acto público.
 REVOCABLE: El testamento es un acto esencialmente revocable hasta el fallecimiento de su
autor. Esto es muy importante que el testador sepa que puede arrepentirse y cambiar todo lo que
dijo.
 PERSONALISIMO: las disposiciones testamentaria deben ser expresión directa de la voluntad del
testador y bastarse a sí mismas. “Bastarse a sí misma” quiere decir que no tiene que dejar que se
presuma lo que quiso decir, debe ser claro, y es aquí la importancia de la participación del
escribano en tantas audiencias que sean necesarias. De ninguna manera se puede delegar en un
tercero la facultad de realizar o manifestar las disposiciones de última voluntad. No puede venir
alguien con derecho de representación. No se puede testar con un poder.
Alumno: ¿Se podría extender un acta notarial donde conste la manifestación oral de una persona sobre la
disposición de sus bienes, por ejemplo, si está en su lecho de muerte?
Profe: Esa disposición oral, cuando la hace el escribano, va a tener que respetar las formas de un testamento
por acto público. Inmediatamente tiene que llamar a los dos testigos y darle toda la formalidad de un
testamento por acto público. El escribano irá redactando lo que el testador, en su lecho de muerte, le va
expresando. Siempre y cuando el escribano hizo un juicio de capacidad, interrogó al testador y éste está
ubicado en tiempo y espacio, y si está lúcido, va redactando lo que dice el testador.
Alumno: En este caso, ¿El médico podría intervenir el médico dando fe de la capacidad o lucidez del
testador?
Profe: La doctrina no es pacífica respecto de esto. Cada escribano va a tener que tomar la decisión si usa, o
no, el certificado o asistencia de un médico.
Esto es porque hay una doctrina o fallos que dicen que el escribano estuvo bien, que fue diligente, que tomó
la precaución de buscar el asesoramiento médico para determinar si el testador está bien con sus facultades
mentales, que no tenga una enfermedad que pueda afectar su discernimiento.
La otra doctrina dice que hay fallos que el Juez dijo “el escribano se basta a sí mismo”, él es responsable y
es él el que debe calificar y hacer un juicio de capacidad, y si lo advierte debe tomar la decisión que está en
uso de sus facultades mentales y autorizar el acto. Pero si llamó al médico, para que le ayude a decidir si el
testador está en uso de sus facultades mentales, es porque el escribano dudó. Y si dudó, el escribano debió
abstenerse ante la más leve duda.
 ACTO UNIPERSONAL (prohibición de testamentos conjuntos). Muchas veces se da que las

personas mayores vienen del brazo de su pareja, y dicen que los dos quieren otorgar un solo
testamento, pero esto no se puede. Lo que se debe hacer es hacer instrumentos por separado.
Alumno: ¿Se puede reconocer un hijo en un testamento?
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Profe: Por supuesto que se puede. Por eso no se hace testamento conjunto. La voluntad del testador
es que no se entere su esposa mientras él esté vivo.
 ACTO FORMAL SOLEMNE Las formas son esenciales, absolutas y constitutivas del acto
testamentario, bajo pena de nulidad.
 PREDOMINANTEMENTE PATRIMONIAL. Con lo cual se pueden incorporar y prever cláusulas extra
patrimoniales. Aquí el testador debe sincerarse y contar su historia.
Cuando dispone de sus bienes, siempre se está hablando de la porción disponible de los bienes
propios (no de los gananciales).
Ahora si en los bienes gananciales el esposo dejó en el testamento un bien a favor de Juan, y la
esposa en otro testamento el mismo bien lo dejó a favor de Pedro, entonces al aprobarse ambos
testamentos, quedarán Juan y Pedro en condominio indiviso de ese bien.
 ACTO AUTOSUFICIENTE: autónomo, autosuficiente y completo. Todo lo que está escrito ahí es lo
que hay, no se puede sacar ningún complemento de ningún otro lado.
 FORMAILMENTE es un ACTO INDIVISIBLE, y en cuanto a su CONTENIDO es DIVISIBLE ya que el
incumplimiento de alguno de sus requisitos formales anula todo el acto pero en cuanto a su
contenido unas cláusulas pueden ser válidas, otras nulas. Por ejemplo, se olvidan de colocar la
fecha, o pusieron un solo testigo, en lugar de dos. En estos ejemplos se anula todo el testamento
porque estamos en presencia de incumplimiento de requisitos formales. Pero si se habla de que se
superó la porción disponible, por ejemplo, puede que una cláusula no sea válida, pero las otras
pueden que sí. Por ejemplo valdría el reconocimiento de un hijo extramatrimonial que figura en
otra cláusula.
Reglas aplicables
En cuanto a las reglas que se aplican a los testamentos, en cuanto no sean alteradas o modificadas por la
regulación específica que figura en el Art 2463.
ARTICULO 2463.- Reglas aplicables. Las reglas establecidas para los actos jurídicos se aplican a los
testamentos en cuanto no sean alteradas por las disposiciones de este Título.
No debemos olvidar que en todo el acto testamentario tiene particularidades, por ejemplo la prohibición de
un testamento conjunto, cuando las normas generales de otros negocios jurídicos no tienen ningún problema
que comparezcan en forma conjunta para un mismo acto.
Edad para testar

El Código de Vélez hablaba expresamente de 18 años para testar, pero el 2464 dice:
ARTICULO 2464.- Edad para testar. Pueden testar las personas mayores de edad al tiempo del acto.
Es decir, seguimos con la edad mínima de 18 años.
Ley que rige la validez del testamento
Es importante saber qué ley rige la validez del testamento. Acá tenemos que ver el Art. 2466:
ARTICULO 2466.- Ley que rige la validez del testamento. El contenido del testamento, su validez o
nulidad, se juzga según la ley vigente al momento de la muerte del testador.
Todo esto es porque el testamento surte sus efectos al momento de la muerte del testador.
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Nulidad del Testamento y Disposiciones testamentarias.
ARTICULO 2467.- Nulidad del testamento y de disposiciones testamentarias. Es nulo el testamento

o, en su caso, la disposición testamentaria:
a) por violar una prohibición legal;
b) por defectos de forma;
c) por haber sido otorgado por persona privada de la razón en el momento de testar. La falta
de razón debe ser demostrada por quien impugna el acto; Quién alega tiene la carga de la
prueba. Si judicialmente fue declarada incapaz la persona, puede generar la nulidad.
d) por haber sido otorgado por persona judicialmente declarada incapaz. Sin embargo, ésta
puede otorgar testamento en intervalos lúcidos que sean suficientemente ciertos como para
asegurar que la enfermedad ha cesado por entonces; Sin embargo puede otorgar testamento
en intervalos lúcidos que sean suficientemente ciertos como para asegurar que la enfermedad
ha cesado por entonces. El problema es, ¿se animarán los escribano poner “ante mí, doy fe”
si judicialmente estaba declarado incapaz?, es cierto que quien alega debe probar, pero uno
debe estar muy seguro de lo que hace.
e) por ser el testador una persona que padece limitaciones en su aptitud para comunicarse en
forma oral y, además, no saber leer ni escribir, excepto que lo haga por escritura pública, con
la participación de un intérprete en el acto;
f) por haber sido otorgado con error, dolo o violencia;
g) por favorecer a persona incierta, a menos que por alguna circunstancia pueda llegar a ser
cierta.
Alumna: ¿Qué sería “intérprete de un acto”?

Profe: Por ejemplos hay sordos o mudos que no saben darse a entender por escrito, pero tiene una persona
que entiende, que es un intérprete que puede entender qué es lo que está expresando. O puede ser un
profesional que pueda llegar a interpretar por ejemplo cuáles son sus señas.
Si el escribano autoriza el acto, debe estar muy seguro que lo que está escribiendo es la voluntad del
testador.
Si la dificultad se da porque hablan en otro idioma, se debe recurrir a traductores oficiales. O personas con
suficiente idoneidad en caso de idiomas aborígenes.
Los intérpretes y traductores oficiales están registrados en una lista del Superior Tribunal de Justicia.
Alumno: ¿A qué se refiere el inc g, cuando habla de “persona incierta”?

Profe: Imagínense que una vez que se apruebe el testamento, se tiene que determinar, por ejemplo, si es
una persona por nacer, o si nació con vida. Porque si no nació queda sin efecto.
Ley que rige la forma

 En cuanto a la forma la ley vigente es la del tiempo de testar (Art 2472).
 En cuanto al contenido del testamento la ley vigente al tiempo del fallecimiento del testador
(Art 2466)
Profe: Cuando hoy hablamos sobre qué ley rige la validez del testamento (Art. 2466), y dijimos que hay
que separar lo que tiene que ver con el contenido del testamento, tanto la validez como la nulidad siempre
será la ley que rige al tiempo del fallecimiento del testador. Una vez que falleció, ese contenido lo tenemos
que materializar, llevarlo a la práctica y hacer valer la voluntad del testador en ese momento.
Pregunta de examen:
¿Cuál es la Ley que rige la forma?
En cuanto a la forma: la ley vigente es la del tiempo de testar. Si hoy se hace el testamento, la ley hoy dice
que se hace con dos testigos, si es testamento por acto público es con la intervención del escribano público
en el protocolo. (Art 2472).
¿Cuál es la ley que rige el contenido?
Es la ley al tiempo del fallecimiento del testador, porque es ahí que se va a cumplir con todo eso que se
escribió en su momento (Art 2466).
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Requisitos formales
ARTICULO 2473.- Requisitos formales. El testamento puede otorgarse sólo en alguna de las formas
previstas en este Código. Las formalidades determinadas por la ley para una clase de testamento no
pueden extenderse a las de otra especie.
La observancia de las solemnidades impuestas debe resultar del mismo testamento, sin que se pueda
suplir por prueba alguna.
No puedo hacer un mix de las formalidades del acto público con la del ológrafo.
La característica es que es autosuficiente, se basta por sí mismo.
ARTICULO 2474.- Sanción por inobservancia de las formas. La inobservancia de las formas requeridas
para otorgar el testamento causa su nulidad total; pero, satisfechas las formas legales, la nulidad de
una o de varias cláusulas no perjudica las restantes partes del acto.
El empleo de formalidades sobreabundantes no vicia el testamento.
Acá seguimos diferenciando lo que tiene que ver con el contenido y con la forma.
Confirmación del testamento nulo por inobservancia de las formalidades
ARTICULO 2475.- Confirmación del testamento nulo por inobservancia de las formalidades. El
testador sólo puede confirmar las disposiciones de un testamento nulo por inobservancia de las
formalidades reproduciéndolas en otro testamento otorgado con los requisitos formales pertinentes.
Profe: En primer lugar, los actos nulos no son susceptibles de confirmación. ¿Quién es el único que puede
confirmar un acto? Lo puede hacer quien lo hizo. Solamente el testador es el que puede confirmar las
disposiciones de un testamento nulo por las inobservancias de las formalidades. ¿Cómo lo puede hacer?
Reproduciendo en otro testamento otorgado con los requisitos formales correctos. Pero para esto se necesita
que el testador esté vivo. El escribano debe darse cuenta, antes que fallezca el testador, que cometió un
error y lo tiene que subsanar.
TESTAMENTO OLÓGRAFO
El testamento ológrafo es una obra exclusiva del testador, quien, sin necesidad de publicidad alguna, ni la
presencia de testigos, ni la intervención del oficial público, escribe su última voluntad, no exige el empleo
de fórmulas solemnes o sacramentales pero del contexto del acto debe resultar la voluntad inequívoca
de testar.
Profe: Escribe todo lo que quiere que se haga después de su muerte.

Hay ventajas y desventajas.
Si viene una persona a la escribanía y dice que está preocupada “tengo miedo que mis hijos se peleen por
mis cosas, y no tengo dinero para pagar a un escribano”, y si no puede o no quiere pagar un escribano, el
testamento ológrafo no tiene costos. Es solo tomar una lapicera y papel y ponerse a escribir.
Obviamente va a necesitar que sea un testamento susceptible de ser aprobado para después de su muerte,
va a tener que contar con determinadas formalidades. Esas formalidades no son tan rígidas como las de acto
público, pero son formalidades al fin, porque si no las cumple no se le va a aprobar el testamento.
El testamento ológrafo genera de por sí en la persona un mal estado anímico, y como no sabe de Derecho
Notarial, puede cometer el error de no cumplir con las formalidades: escrito de puño y letra, fechado y
firmado al pie. El juez va a necesitar saber la fecha en que comenzó y terminó de escribir para determinar:
su capacidad, la ley aplicable a esa forma de testamento, y el contenido al tiempo de la muerte.
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Alumna: ¿El testador podría pedir que pueda acompañar la firma en el testamento ológrafo de algún
profesional que diga que está en pleno uso de sus facultades?
Profe: No, no sirve. El testamento ológrafo tiene sus requisitos en el Art 2477, y son solo esos. Quien alega
que el testador no estaba en uso de sus facultades mentales, tendrá que probarlo.
Es de exclusiva autoría del testador, quien sin la necesidad de publicidad alguna, ni la presencia de testigos,
ni la intervención de un oficial público escribe su última voluntad. No exige el empleo de fórmulas solemnes
ni sacramentales, pero del texto del acto puede resultar la voluntad inequívoca de testar.
Requisitos
ARTICULO 2477.- Requisitos. El testamento ológrafo debe ser íntegramente escrito con los caracteres
propios del idioma en que es otorgado, fechado y firmado por la mano misma del testador.
La falta de alguna de estas formalidades invalida el acto, excepto que contenga enunciaciones o
elementos materiales que permitan establecer la fecha de una manera cierta.
La firma debe estar después de las disposiciones, y la fecha puede ponerse antes de la firma o después
de ella.
El error del testador sobre la fecha no perjudica la validez del acto, pero el testamento no es válido si
aquél le puso voluntariamente una fecha falsa para violar una disposición de orden público.
Los agregados escritos por mano extraña invalidan el testamento, sólo si han sido hechos por orden o
con consentimiento del testador.
Debe ser con letra del testador, en caso que alguien alegue que no es la letra, se debe peritar. Una vez que
se apruebe la letra, se debe ver si está fechado. Sucede que se lo hace discontinuo, se puede hacer
discontinuo (Art. 2478), el tema es que cada expresión de la voluntad tiene que tener la fecha y la firma por
la mano misma del testador. Para esto no está previsto la firma digital.
Discontinuidad
ARTICULO 2478.- Discontinuidad. No es indispensable redactar el testamento ológrafo de una sola

vez ni en la misma fecha. El testador puede consignar sus disposiciones en épocas diferentes, sea
fechándolas y firmándolas por separado, o poniendo a todas ellas la fecha y la firma el día en que
termine el testamento.
Lo puede hacer en distintos momentos, agarra y escribe un sábado, se deprimió, lo deja, pero lo debe firmar;
al otro día se levantó y escribió nuevamente expresando su voluntad, poniendo la fecha y firma. Y así,
puede seguir haciendo si lo considera. Si todas ellas tienen fecha y firma del día que comenzó y terminó,
no hay problema.
Como el testamento es esencialmente revocable, se modifica con otro posterior, por lo que si hay
contradicciones entre lo que escribe, siempre vale la última.
TESTAMENTO POR ACTO PÚBLICO
El testamento por acto público es aquel en la que el testador entrega por escrito o dicta a un escribano
público, en presencia de testigos, su última voluntad a los efectos de que aquel lo incluya en el libro de
protocolo. Se trata de un testamento que, cumplidas las formalidades específicas, consta en escritura
pública.
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Las formalidades específicas que se deben cumplir son las de las escrituras públicas, del Código Civil y
Comercial de la Nación, de las leyes orgánicas, y las normas específicas de los testamentos.
Requisitos
ARTICULO 2479.- Requisitos. El testamento por acto público se otorga mediante escritura pública,
ante el escribano autorizante y dos testigos hábiles, cuyo nombre y domicilio se deben consignar en
la escritura.
El testador puede dar al escribano sus disposiciones ya escritas o sólo darle por escrito o verbalmente
las que el testamento debe contener para que las redacte en la forma ordinaria. En ningún caso las
instrucciones escritas pueden ser invocadas contra el contenido de la escritura pública.
Concluida la redacción del testamento, se procede a su lectura y firma por los testigos y el testador.
Los testigos deben asistir desde el comienzo hasta el fin del acto sin interrupción, lo que debe hacer
constar el escribano.
A esta clase de testamento se aplican las disposiciones de los artículos 299 y siguientes.
El testador puede dar al escribano instrucciones escritas o verbales para que luego lo redacte como
corresponde. Pero si hay contradicciones entre el bosquejo con la escritura (porque en el momento de
redactar la escritura el testador cambió de opinión) lo que vale es la escritura, nadie puede invocar el
bosquejo.
La escritura pública no debe interrumpirse, es distinto al testamento ológrafo que puede ser discontinuo,
siempre y cuando ponga la fecha y firma cada vez que termina. Aquí no. Es tanto así que es la formalidad
que el escribano debe dejar constancia que el acto no ha sido interrumpido.
Firma a ruego
(Pregunta de parcial)
ARTICULO 2480.- Firma a ruego. Si el testador no sabe firmar, o no puede hacerlo, puede hacerlo por
él otra persona o alguno de los testigos. En este caso los dos testigos deben saber firmar. Si el testador
sabe firmar y manifiesta lo contrario, el testamento no es válido. Si sabiendo firmar, no puede hacerlo,
el escribano debe explicitar la causa por la cual no puede firmar el testador.
Si el testador no sabe firmar, obligatoriamente los dos testigos deben saber firmar.
En este tema debemos pensar dos cosas:
- Si el testador no sabe firmar, nada más tengo que decir “el testador manifiesta que no sabe
firmar”, en consecuencia firma a su ruego uno de los testigos o un tercero.
- Pero si el testador no puede firmar, el Código exige que el escribano debe poner los motivos que
el testador expresa por el cual no puede firmar. Aquí debo tener cuidado de no querer ser médico
también. El escribano debe colocar, por ejemplo que “no puede firmar porque el testador
manifiesta que tiene una lesión que le afecta el tendón de la mano derecha a causa de una tendinitis
crónica, etc”., el escribano expresa lo que le dice el testador (porque el escribano no sabe el
diagnóstico).
Testigos
ARTICULO 2481.- Testigos. Pueden ser testigos de los testamentos las personas capaces al tiempo de
otorgarse el acto.
No pueden serlo, además de los enunciados en el artículo 295, los ascendientes, los descendientes, el
cónyuge ni el conviviente del testador, ni los albaceas, tutores o curadores designados en el
testamento, ni los beneficiarios de alguna de sus disposiciones.
El testamento en que interviene un testigo incapaz o inhábil al efecto no es válido si, excluido éste, no
quedan otros en número suficiente.
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Este artículo se mejoró respecto al Código de Vélez. Antes, el testigo debía ser conocido del testador y del
escribano. Tenía que vivir en un cierto radio de la escribanía. Esto era muy complejo.
La norma habla de dos testigos. Pero si en un testamento encontramos cuatro testigos, de los cuales dos son
incapaces, o inhábiles al efecto (porque después se descubrió que era conviviente del testador, y la otra
testigo también, por ejemplo), y los otros dos cumplen con los requisitos para ser testigos de este testamento,
entonces el testamento vale.
Si los cuatro testigos cumplen con las condiciones, no invalida el testamento (aunque el Código hable de
dos).
Inhabilidad para suceder por testamento
ARTICULO 2482.- Personas que no pueden suceder. No pueden suceder por testamento:
a) los tutores y curadores a sus pupilos, si éstos mueren durante la tutela o curatela o antes de
ser aprobadas las cuentas definitivas de la administración;
b) el escribano y los testigos ante quienes se haya otorgado el testamento, por el acto en el cual
han intervenido;
c) los ministros de cualquier culto y los líderes o conductores espirituales que hayan asistido al
causante en su última enfermedad.
Esto se debe tener muy presente, porque no podemos incorporarlo como beneficiarios.
Ventajas y desventajas:
Ventajas Desventajas
Testamento ológrafo - Es gratuito. - Si no está asesorado por un
- Lo puede hacer privadamente profesional puede cometer
sin que nadie se entere. errores de forma que van a anular
la totalidad del testamento.
- La conservación corre peligro,
incluso el que posee lo puede
destruir.
Testamento por acto - Si se destruye el testimonio - No es gratuito (regulada por los
público del testamento, no importa, colegios de escribanos de cada
porque hay una matriz donde provincia).
la conservación está
asegurada.
REGISTRACIÓN DE LOS TESTAMENTOS
(Breve introducción del Derecho Registral)

En todas las provincias argentinas se han creado los Registros de Actos de Última Voluntad, los cuales
informan al juez de la sucesión que se realice en la provincia, los actos dispositivos para después de la
muerte del causante. Estos registros son de gran importancia en la medida en que se deja en ellos
constancia de aquellas disposiciones patrimoniales o de interés familiar que se aplicarán luego de la
muerte del autor, por ello que Tratados internacionales de derecho notarial destacaron la importancia de
estos registros, ya que en forma organizada conservan la facultad del causante.
En los colegios de Escribanos de cada Jurisdicción se han creado registros de testamentos.

Como los testamentos son personalísimos y es un compromiso que el escribano tiene. El compromiso es en
todo, desde la certificación de una fotocopia, de la redacción de un contrato, hasta un testamento, donde se
redacta la voluntad de una persona para que valga después de la muerte. Esto es de un gran grado de
confidencialidad que tiene el escribano. Y el escribano debe asegurar el secreto profesional. En
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consecuencia, en ningún Colegio de Escribano donde está el registro de testamento, se exhibe el testamento
propiamente dicho, sino que hay un formulario de testamento (la profe subirá a la Plataforma) que
solamente tiene el nombre del escribano, el registro, si es titular o adscrito, el nombre del testador, si hay
disposiciones patrimoniales se pone “sí” o “no”, y dónde se lo guarda. Esto último es importante, porque
cada vez que se abre una sucesión, los jueces ofician a los colegios de escribanos para que se expidan si se
encuentra registrado un testamento para saber si estamos frente a un juicio testamentario o ab intestato.
Estos registros, tienen como misión informar al juez de la sucesión que se realiza en la provincia, los actos
dispositivos que se realizan después de la muerte del causante.
En la Provincia del Chaco como en la de Corrientes, el Registro de Actos de última Voluntad, será llevado
por el Colegio de Escribanos en el que se tomará razón de la existencia de los documentos respectivos de
manifestaciones de última voluntad, el cual deberá contener:
- Testamento por acto público;

- Testamentos cerrados y ológrafos; (Los cerrados ya no están en el CCyC)
- Protocolización de testamentos, sea cual fuere su carácter; (Cuando el testador ológrafo se dio
cuenta que estaba muy expuesta la conservación, y como ya no puede entregar en sobre cerrado,
lo que puede hacer es protocolizar ese testamento ológrafo, se le da matricidad y se expide primer
testimonio)
- Revocaciones de testamentos cualquiera sea su forma;
- Las escrituras públicas por las que se nombre tutor, con efecto para después del fallecimiento
del otorgante;
- Las sentencias que declaren válidos o afecten la validez de tales actos.
Comunicación
En chaco: es obligación de los escribanos comunicar al Registro de Testamentos, con su firma y sello y con
los datos determinados anteriormente, dentro de los treinta días del hecho respectivo
En Corrientes: mediante la presentación de la minuta respectiva, deberá efectuarse dentro del plazo de
45 días contados a partir de la fecha de su otorgamiento, de su protocolización o depósito.
Certificaciones
El Registro tendrá carácter reservado y solo podrán expedirse certificaciones en los siguientes casos:
 Cuando lo requiera el otorgante, por sí o por medio de mandatario con facultades expresas
conferidas en un poder hecho por escritura pública;
 A requerimiento judicial;
 Libremente sobre la existencia de actos registrados, cuando se acreditare el fallecimiento del
otorgante mediante la exhibición de la partida de defunción o del testimonio de la sentencia
declaratoria de presunción del fallecimiento;
 Cuando lo soliciten letrados u otras personas siempre que acrediten o esté ya acreditado
mediante documento auténtico, el fallecimiento del otorgante;
 A requerimiento del centro de información nacional de registros de actos de última voluntad.
Se comunica al Consejo Federal del Notariado Argentino donde se centraliza toda la información. Porque
el causante pudo haber dejado testamento en cualquier Provincia.
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CLASE 10 (05/07)
TESTAMENTO (PRÁCTICO)
Profe: Esta escritura que vamos a ver es de exclusiva incumbencia e intervención del escribano, donde
intervendríamos en un testamento por acto público. El formato está regulado en el Art. 2479 del CCyC.
¿Qué particularidad tiene esta escritura?

Como cuando vimos la parte teórica, se trata de un acto personalísimo, es una de sus características, el
único compareciente que vamos a tener es aquel que pretende dejar sus disposiciones de última voluntad
narradas o expresadas en el testamento, por ello va a ser nuestro único compareciente.
Ahora bien en la actualidad y en los formatos modernos de escrituras vamos a encontrar, por ahí, en
circulación que cuando les toque ver un testamento, que como ustedes saben un requisito es que debe tener
testigos.
Hay dos posturas no marcadas como posturas propiamente dichas: Uno de los modelos es incluir a los
testigos dentro de la comparecencia, y otros modelos es el que dice que los testigos aparecen en el momento
que tienen que expresar su manifestación que hacen dentro de la escritura (que ahora lo vamos a ver en el
momento de su aparición dentro del texto de la escritura). Lo que resta en el inicio: comparecencia y sus
expresiones de voluntad quedan solo libradas al compareciente, solo él dentro del acto escriturario, es decir,
que por ahí van a ver esas dos formar de presentación (uno con los testigos incluidos en el comparendo y
otros que lo hacen en el lugar de cuando expresan su manifestación de que vieron y oyeron al testador
hacer las expresiones que contiene en testamento) de hecho que de igual manera tenemos que identificarlos
en base a lo que describe el CCyC en el artículo 306 en cualquiera de sus dos opciones del inciso a) o b).
En este modelo que vamos a ver acá nuestro protagonista inicial de esta película es el Testador, que se
presenta, comparece, expresa sus datos personales. Para repasarlo vemos: en primer lugar tiene la Suma o
Membrete, que se refiere al acto que estamos instrumentando, que tiene un resumen del acto que vamos a
otorgar en la escritura, el Otorgamiento, quien otorga, iría el nombre de nuestro compareciente, escritura
n.º… la que corresponda al orden de la secuencia que tengamos dentro de nuestro Protocolo del año
calendario correspondiente.
TESTAMENTO POR ACTO PUBLICO: OTORGA: xxxx. ESCRITURA NUMERO…….

Todo este bloque hasta aquí no forma parte de la escritura, la escritura comienza cuando dice: en la ciudad
de Corrientes Capital…, lugar y fecha (como para repasar).
Dijimos Membrete: la ubicación del número del Protocolo, esos son datos de orden, lugar, fecha y los datos
de los comparecientes. Recordar que del compareciente debemos consignar todos los datos establecidos
por el artículo 305 del CCyC y además si las leyes notariales locales exigen algún otro tipo de requisitos o
lo incorporan, debemos también agregar a nuestra escritura.
En el art. 305, expresamos los datos personales que tienen que ver con: nombre número de documento,
estado civil, domicilio; en estado civil si está casado, divorciado, viudo, con quien y en que nupcias, si es
soltero: hijo de.
Luego tenemos la valoración de la capacidad que hace el escribano sobre hacerle conocer al compareciente,
sobre las consecuencias y las implicancias del acto y las capacidades necesarias para su otorgamiento. Por
lo que va la declaración del compareciente de no hallarse comprendido en las prescripciones del artículo
44 y 45 del CCyCN.
Hasta ahí tenemos esa doble intervención del compareciente y el notario en que el compareciente expresa
sus datos personales y el notario identifica en base a algunas de las formas que pre evita por el artículo 306
CCyCN. Es decir, mediante la exhibición del DNI o bien que sea de conocimiento propio del Escribano.
Tengamos en cuenta, que en el caso en que el escribano no conozca al compareciente, se debe agregar copia
respectiva del DNI a la escritura.
Concluido esto pasamos a la intervención, que obviamente en este caso no va a haber otra alternativa que
sea por su propio derecho y acá es donde toma el rol protagónico nuestro compareciente.
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Expresa que viene por este acto a otorgar testamento por instrumento público y a tal efecto
transcriba de forma ordenada las disposiciones que dicta verbalmente sus disposiciones de última
voluntad que hago constar en el orden que las formula.
Recuerden que teníamos dos posibilidades, que el testador de por escrito sus disposiciones, para lo cual lo
vamos a transcribir y dejar constancia que esas disposiciones nos fueron dadas por escrito, o como en este
caso de la escritura que tenemos en el práctico, que las disposiciones nos fueron dadas dictadas verbalmente
por el testador.
Después de esto sigue la Nota:
Que el otorgante ha optado por manifestar con anterioridad de manera verbal al escribano las
disposiciones de última voluntad.
El artículo 2479 (pág 8) permite que el testador de las instrucciones por escrito o verbalmente.
Después siguen las cláusulas:
PRIMERA: En la primera cláusula, van las manifestaciones del testador que tienen que ver relativo a sus
datos personales, su estado civil y la composición de su grupo familiar , si es que lo tiene, son esas
manifestaciones identidad que van en esta cláusula, cómo se llama, edad etc. Esto todo puede variar, no
necesariamente tiene que estar contenido.
SEGUNDA: que es viudo de sus primeras nupcias de… datos de esa persona, fallecida el 2 de
agosto de…. de cuyo matrimonio nacieron sus hijos …… y ……, no reconociendo otra
descendencia matrimonial o extramatrimonial.
Son manifestaciones que tienen que ver con la situación actual de nuestro testador. Podemos encontrar
variantes de formato.
Nota: las disposiciones del testamento no pueden vulnerar la legítima de los herederos forzosos,
es de importancia declarar la existencia de estos en el testamento, para anticipar la validez de
las previsiones del testador acerca de las porciones disponibles de su patrimonio.
Recuerden que en este caso cuando habíamos visto la parte teórica, cuando la escribana iba dando las
características, las particularidades de este acto hacía notar que la audiencia notarial era sumamente
importante para aclarar el alcance, tener claridad lo que el testador pretende hacer en este acto dispositivo,
que obviamente tiene que tener un contenido patrimonial y también ver hasta cuál era la situación o la
posibilidad de disponer de su patrimonio por este medio. Por eso la importancia de que al hacerlo en sede
notarial no se vería vulnerada la legítima de los otros herederos con un asesoramiento idóneo y tranquilo,
ya que el escribano hace todas las preguntas necesarias sobre el entorno familiar para saber cuál es la
intención del testador y hasta dónde puede llegar con su acto dispositivo y que el mismo en el futuro no sea
atacado por haber vulnerado la legítima de los otros herederos.
Escribana: Recuerden que cuando estudiamos que la ley aplicable para determinar la capacidad del testador
es la del momento en que otorgó el acto. Todos estos datos que se consignan en la escritura, también tienen
que ver un poco con la calificación que ustedes hacen de la capacidad del testador para el otorgamiento del
acto. Fíjense lo que escriben: cuantos hijos tiene, se pregunta y repregunta, si es una persona que no está
ubicada en tiempo y lugar, si por ejemplo no les puede decir la fecha de nacimiento entonces ahí debemos
tomar otra postura. Todo lo que dijimos en lo teórico lo aplicamos al práctico.
Alumno: ¿En la parte donde dice que “no reconoce otros hijos matrimoniales o extramatrimoniales” en esa
parte se puede hacer el reconocimiento?
Escribano: Sí, el reconocimiento de un hijo una forma es hacerla a través del testamento.
También saben que la no inclusión, de que por supuesto esto es una manifestación que puede no coincidir
con la realidad o que el testador no sepa que tiene hijos que han nacido fuera de su relación actual, por
ejemplo, como dice aquí en este ejemplo que tenía con esa señora. Puede que eso sea cierto que no la/o
conozca, o sea, va a modificar si perjudica en algo la legitima de los demás herederos forzosos, va a
modificar en el futuro, pero eso va a ser ya en el ámbito judicial.
La institución de herederos testamentarios a sus herederos legitimarios está prevista como principio general
en el artículo 2484 CCyCN.
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CUARTA: que instituye como únicos herederos a sus hijos….

Nota El testador instituye herederos legitimarios, de acuerdo con la solución legal de orden
público.
Obviamente acá volvemos a nombrarlo identificarlos a los hijos que en la cláusula segunda hicimos
mención con mayor precisión y de poder ser, agregar más datos personales que solo nombrarlos como
hicimos en la cláusula segunda.
Recordemos el Art 2484:
ARTICULO 2484.- Principio general. La institución de herederos y legatarios sólo puede ser hecha en
el testamento y no debe dejar dudas sobre la identidad de la persona instituida.
De manera tal que los datos identificatorios cuando mayor precisión tenga, mejor será para la claridad de
la cláusula y de lo que instituye en el testamento.
Alumna: en la cláusula cuarta donde dice que “instituye como únicos herederos a sus hijos”, ¿hay que
colocar los nombres, DNI y también su estado civil?
Escribano: No, con el nombre, número de documento y fecha de nacimiento es suficiente.
También en nuestra escritura para hacerla un poco más completa tenemos la inclusión de un legado, les voy
a leer un poco el Art 2494:
ARTICULO 2494. Normas aplicables. El heredero está obligado a cumplir los legados hechos
por el testador conforme a lo dispuesto en este Código sobre las obligaciones en general,
excepto disposición expresa en contrario de este Capítulo.
Entonces en esta cláusula dice nuestro compareciente dice:
QUINTA: Lega, dentro de la porción disponible que la ley le asigna a su hijo…, el Lote de terreno
ubicado en esta ciudad con frente a la calle Mendoza 1256, mejorando así su alícuota hereditaria.
Siempre tiene que tener un contenido patrimonial y las disposiciones que hacen a la identificación del
inmueble o mueble registrable. En cuanto a la mejora de la alícuota hereditaria, recuerden que esa es una
facultad que tiene el testador de mejorar en la porción disponible a uno o más de sus herederos forzosos.
Nota: El testador lega la porción disponible de acuerdo al Código Civil y Comercial, las
porciones legítimas se han visto disminuidas respecto de la legislación anterior, con lo que la
porción disponible se acreciente. En este caso al tener hijos el testador, la porción disponible
asciende a un 1/3 de los bienes.
Esto tiene una estructura básica de contenido, pero en lo que hace al contenido particular del acto dispositivo
o de las disposiciones, quedan muy libradas a la voluntad del testador, a lo que cada caso lo tenga, es decir,
si por ejemplo tiene varios inmuebles que quiera nombrar o dentro de la porción disponible podrá ser de un
contenido mayor, pero lo que estamos analizando sería la columna vertebral del testamento, de lo que puede
ser el contenido del mismo.
Alumna: ¿puede explicar nuevamente la porción disponible de la mejora de la alícuota?

Escribano: Ustedes saben que testamentariamente puede disponer el testador mejorar a uno de sus herederos
dentro de la porción disponible, que es 1/3 sobre lo que le correspondería a los demás, en este caso, esa
manifestación de voluntad debe quedar expresada en el testamento para que tenga efecto, al momento de
realizarse el trámite sucesorio. En definitiva, debe estar incluido en el testamento para que esa mejora tenga
la posibilidad de llevarse efectivo en forma práctica al momento de la instrumentación o llevado a cabo el
trámite sucesorio.
Escribana: Una cosa quiero aclarar, en la época de Vélez Sarsfield, en el C. Civil, las mejoras a un
legitimario solamente podían hacerse bajo la forma de un testamento, no había posibilidad de hacerla por
actos entre vivos, como en una donación, por ejemplo. Y el CCyCN sí habilita en ambas cosas, se puede
por una donación: el donante puede decir que dona a sus tres hijos distintas proporciones, a 2 en una
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proporción y con una mejora a un tercero, pero lo tiene que decir expresamente que imputa su porción
disponible para mejorar a su legitimario. En testamento no hay ningún problema.
Escribano: para reforzar lo que dice la escribana, nosotros estábamos viendo cómo se lleva adelante esa
manifestación de voluntad dentro del acto testamentario, las otras posibilidades están dentro de otras
figuras, ahora estamos analizando eso y como se llevaba a la práctica la inclusión de esa expresión de la
mejora dentro del Testamento por instrumento público.
El artículo 2448 está destinado a proteger al incapaz.
Art. 2448. Mejora a favor de heredero con discapacidad. El causante puede disponer, por el medio
que estime conveniente, incluso mediante un fideicomiso, además de la porción disponible, de un
tercio de las porciones legítimas para aplicarlas como mejora estricta a descendientes o ascendientes
con discapacidad. A estos efectos, se considera persona con discapacidad, a toda persona que padece
una alteración funcional permanente o prolongada, física o mental, que en relación a su edad y medio
social implica desventajas considerables para su integración familiar, social, educacional o laboral.
El artículo 2385 versa sobre las personas obligadas a colacionar
Artículo 2385. Personas obligadas a colacionar. Los descendientes del causante y el cónyuge
supérstite que concurren a la sucesión intestada deben colacionar a la masa hereditaria el valor de los
bienes que les fueron donados por el causante, excepto dispensa o cláusula de mejora expresa en el
acto de la donación o en el testamento. (…)
Escribana: pero llegado al testamento el problema es que si hay una diferencia con uno de los coherederos
el testamento se va a aprobar en la medida que esa diferencia esté dentro de tercio disponible del testador,
lo que superó el tercio disponible del testador pasa a colación.
Alumno: claro eso es el art. 2386, que es uno de los artículos que modificó a nueva ley de donaciones
27.587.
Artículo 2386. Donaciones inoficiosas. La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor
excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa
de colación o mejora, está sujeta a reducción por el valor del exceso.
Escribano: En el testamento que estamos leyendo está incluida como legado y que el mismo lo hace dentro
de la porción disponible.
Escribana: ¿Es decir que no mejoró a un coheredero discapacitado?
Escribano: no, solamente lo que hizo fue incluir dentro de esa porción como un legado a uno de sus hijos.
Alumno: Art. 2485 in fine. Dice
Artículo 2385. Personas obligadas a colacionar. Los descendientes del causante y el cónyuge
supérstite que concurren a la sucesión intestada deben colacionar a la masa hereditaria el valor de los
bienes que les fueron donados por el causante, excepto dispensa o cláusula de mejora expresa en el
acto de la donación o en el testamento.
Dicho valor se determina a la época de la partición según el estado del bien a la época de la donación.
También hay obligación de colacionar en las sucesiones testamentarias si el testador llama a recibir
las mismas porciones que corresponderían al cónyuge o a los descendientes en la sucesión intestada.
El legado hecho al descendiente o al cónyuge se considera realizado a título de mejora, excepto que
el testador haya dispuesto expresamente lo contrario.
Escribano: Ese es la parte correcta que cabe en esta parte.

Porque el legado no solo puede ser a un ascendiente o descendiente, puede ser a un tercero también, pero
en este caso como tiene esa orientación o ese destino, entonces va a ser considerado como mejora dentro
de la porción disponible que tiene el testador.
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Alumno: ¿Sería conveniente en la audiencia notarial previa, consultar al futuro testador si ha realizado
donaciones en los últimos 10 años, por el artículo 2459?
Escribano: Sí, es sumamente importante tener ese conocimiento previo para brindar un asesoramiento justo
y acertado con la realidad patrimonial del testador y con lo que pretende hacer para que también tenga
efecto su acto dispositivo en el futuro, y que su voluntad pueda plasmarse en la realidad porque sino puede
quedar solamente como un acto voluntario muy pintoresco y que después no pueda llevarse adelante.
Lo que transmite este instrumento, o este modelo, es destacar qué cosas puede contener el testamento, en
este caso el contenido propiamente dicho de las manifestaciones del testador no está incluidas porque
pueden ser de las más variantes, podemos dejar volar nuestra imaginación, de hecho, que si una parte de
contenido patrimonial aparte de las asentimentales tiene que tener.
Entonces vimos hasta ahora la Institución de herederos, la mejora a un heredero legitimario a través de un
legado, que eso modifica y está dentro de su porción disponible.
Ahora vamos a ver en la cláusula Sexta el nombramiento del ALBACEA.
Alumno: En el testamento ¿Puede haber cosas identificadas, pero de valores innominados? (entiéndase
cuota parte de acciones en distintas sociedades)
Escribana: sí, porque son derechos.
Alumno: ¿tienen algún tratamiento en especial? Porque por ahí están identificadas como cuota partes, pero
a la hora de la legítima pueden variar su valor, según el momento.
Escribana: Por supuesto que sí, porque a la hora del fallecimiento recién se va a solicitar los balances de
esa sociedad para determinar la cuota parte.
Me quedé pensando si llamarlo cosas o derechos,
Escribano: más son derechos.
Pero claramente hay que consignar en el testamento el nombre de la Sociedad donde va a tener la
participación y donde la voluntad del testador es que participe un coheredo o un legado.
Escribano: obviamente determinar todo lo que tenga que ver con la identificación supongamos que se trata
de cuotas partes, la identificación de las mismas y de la Sociedad de la que forman parte.
Escribana: Ustedes tienen que imaginas que cuando ya no está el testador ya no le pueden preguntar nada
a nadie, y el juez tiene que poder citar a los beneficiarios. Con lo cual si hay que redactar hoy y viene el
testador y dice “yo quiero que la cuota parte en la Sociedad del Sol mía quede para…” Le vamos a pedir
bien el nombre de la sociedad y si ya tiene el número de CUIT mejor, obviamente si no tiene el número de
Cuit, donde desarrolla su actividad en qué provincia, entonces básicamente los datos que faciliten en el
momento al juez para poder claramente poder identificar al beneficiario, saber cuál es el derecho que le
asiste.
Alumno: eh visto personas humanas que fueron titulares de donaciones hechas mediante testamento, que
pasaron controles de Colegio de Escribano, fueron dueño, por ej. Sociedad XY, en comandita por acciones,
los titulares Juan y Pedro le donaron el 100% de cuotas partes a sus hijos a través de testamento, este
testamento corrió y después de muchos años, saltó que una sociedad no puede donar porque es una persona
jurídica, no tiene hijos.
Escribana: Le comento, que está bien discutido eso, y no es que la Sociedad dona a un hijo.
Es bien controvertido, pero yo razonaba de otra manera porque la sociedad viene a donar a un hijo del socio,
ej. eran dos socios, un matrimonio y la sociedad donaba al hijo de ese matrimonio. Yo decía como primera
impresión, la sociedad no tiene las facultades para donar porque es de desarrollo comercial, tiene un objeto
comercial, entonces por sentido común decía las sociedades solamente tienen que desarrollar el comercio
para poder ingresar un dinero, un líquido. Y encontré doctrina donde dice que, si los socios están de manera
unánime de acuerdo, obviamente el objeto social en el estatuto no voy a encontrar la facultad de donar, pero
si es una SRL, y en una reunión de socios, estos se ponen de acuerdo de manera unánime y resuelven sacar
del patrimonio un bien para donar a uno de los hijos o un tercero, por qué no lo puedrán hacer.
Hay doctrinas de ambas partes, pero hay que tener en cuenta que no está prohibido en ninguna norma, y en
la medida que yo tenga la resolución de los socios por qué no poder donar.
15
Entonces volviendo al testamento, yo soy Socia con el Escribano Ansermet, los dos tenemos una Sociedad
Puente Belgrano SRL o SA, y yo tengo acciones o cuotas, yo puedo disponer por testamento que cuando
yo fallezca, esas acciones o cuotas queden para mis hijos, no está prohibido eso.
Por lo tanto, entender que no es que la Sociedad dona a los hijos, el titular o accionista es el que dona a sus
hijos. Cuando se apruebe el testamento el Juez va a ordenar a la Sociedad que incorpore, que transmita.
Por otro lado, no descuiden que cuando no está en el objeto social el acto que pretenden realizar los socios
en una SRL o los accionistas en una SA, para eso están las asambleas, y si no corresponde asamblea, con
una simple resolución de Consejo Directivo.
Si yo me basaba en la ley 19.550, yo decía el giro de la sociedad es comercial y en el objeto social… porque
siempre que ustedes tengan una Sociedad de por medio tienen que leer bien todo el estatuto, más sus
reformas si tuviere, tienen que tener a la vista el original y las distintas reformas. Y ver, porque del objeto
surge las facultades que luego pueden tener, si es una SA, hay cuestiones que en el estatuto perfectamente
claro que decisiones se requieren por decisión de Asamblea que no lo pueden resolver en Consejo Directivo,
en este hay muchas decisiones que no tiene facultades para poder disponer, por ej.
Hay sociedad en las que los actos de disposición de los bienes de la sociedad no lo pueden resolver por
Consejo Directivo en una S.A, sino que necesitan una asamblea por ej. Entonces ustedes no van a poder
transferir el dominio, no van a poder legitimar al representante legal de la sociedad si no tienen el Acta de
asamblea donde se ha resuelto la transferencia de ese bien.
Hay otras sociedades que no exigen un acta de asamblea, y basta con el Concejo Directivo, todo eso ustedes
se van a enterar leyendo el estatuto.
Escribano: ahora nos queda ver otros de los elementos que pueden formar parte de un testamento y que la
designación del Albacea: es la persona que va a ser la encargada de hacer cumplir la última voluntad del
testador y en su caso custodiar los bienes, de los que ha hecho disposición en el testamento.
SEXTO: Que nombra como albacea testamentario a…… y para el caso de que esta no quiera o
no pueda aceptar el cargo, designa a …. quienes serán los encargados de ejecutar sus disposiciones
de última voluntad con todas las facultades que estimen necesarias para el cumplimiento de su
misión con arreglo a las leyes.
Nota: el albacea consiste en la/s personas designadas por el testador para hacer cumplir sus
disposiciones. Arts. 2523/ 2524.
En estos artículos se encuentran las atribuciones del albacea
ARTICULO 2523. Atribuciones. Las atribuciones del albacea designado en el testamento son las
conferidas por el testador y, en defecto de ello, las que según las circunstancias son necesarias para
lograr el cumplimiento de su voluntad. El testador no puede dispensar al albacea de los deberes de
inventariar los bienes y de rendir cuentas.
Si el testador designa varios albaceas, el cargo es ejercido por cada uno de ellos en el orden en que
están nombrados, excepto que el testador disponga el desempeño de todos conjuntamente. En tal
caso, las decisiones deben ser tomadas por mayoría de albaceas y, faltando ésta, por el juez.
ARTICULO 2524.-Forma de la designación. Capacidad. El nombramiento del albacea debe ajustarse

a las formas testamentarias, aunque no se realice en el testamento cuya ejecución se encomienda.
Pueden ser albaceas las personas humanas plenamente capaces al momento en que deben
desempeñar el cargo, las personas jurídicas, y los organismos de la administración pública
centralizada o descentralizada.
Cuando se designa a un funcionario público, la designación se encuentra ligada a la función cualquiera
que sea la persona que la sirve.
Bueno ahí está la amplitud de todas las personas que pueden ser designados en el cargo de albacea.
16
Alumno: ¿El albacea solamente se lo nombra en el marco de un testamento?

Escribano: sí, es así
Alumno: ¿No puede ser entonces en un testamento ológrafo?
Escribana: La persona está aburrida en su casa, pensando que no quiere salir de la casa para ir a un escribano,
y se poner a redactar un testamento ológrafo y tranquilamente si esa persona sabe, puede designar un
albacea.
No olvidar que los testamentos ológrafos son redactados de puño y letra en la intimidad del ciudadano. Si
no tiene un asesoramiento, tiene una desventaja, que puede cometer errores que después hacen que no se
apruebe el testamento. Pero si es uno de nosotros que ya sabemos estudiamos y no queremos pagar el
escribano, ni salir de casa, podemos designar tranquilamente un albacea en el testamento ológrafo.
Recordar, que el albacea no puede ser beneficiario dentro del testamento. Yo puedo decir que yo lego toda
mi biblioteca de Derecho Notarial y Registral a mi amigo Darío Ansermet, pero más abajo no puedo decir
“y lo designo albacea para que él haga cumplir con todas y a cada una de las disposiciones del testamento”
Alumno: ¿Puede el albacea, ser quién decida, dicho vulgarmente “al momento de hacer la repartija”?
Escribana: no, se supone que no se puede hacer. No queda librado a su voluntad lo que corresponde a uno
u otro.
Lo que dice el testamento es lo que debe hacer el albacea
Escribano: su competencia es hacer cumplir la voluntad del testador, que está expresada en el testamento.
Una de las posibilidades, que vimos en la parte teórica, de los cual la escribana ya hizo mucho hincapié en
la posibilidad de que en la redacción del nuevo testamento, deje en claro que la existencia de uno anterior
queda totalmente opacado, cubierto y desarticulado con este nuevo testamento que está articulando,
entonces en esta manifestación de la cláusula SEPTIMA el testador va por esa opción de manifestación de
expresar que revoca en todas su partes cualquier otro testamento que hubiera otorgado con anterioridad de
manera tal de que la aparición de alguno de ellos queda totalmente bloqueado, a partir de la vigencia del
testamento que estamos instrumentando.
Cuando hablamos de los testigos, los incorporamos en este momento de la escritura, ya cuando el escribano
cumple uno de los requisitos que tiene que ver con la instrumentación del instrumento por acto público en
la que dice “yo el autorizante leo en voz alta esta escritura al testador en presencia de los testigos (datos
personales)…...identificación (Art 306)……, conformidad del testador”
SEPTIMO: que revoca en todas sus partes cualquier otro testamento que hubiera otorgado con
anterioridad. Yo, el escribano autorizante leo en voz alta esta escritura al testador en presencia de
los testigos, señores: …… DNI Nº……. (edad)……, domiciliado en……; …………. DNI
Nº……. (edad)……, domiciliado en…………, todos de estado civil casados, residentes en esta
ciudad, a quienes identifico conforme al artículo 306 inc.…. CCCN, que ven al mismo y a la
presente escritura y oyen su lectura y conformidad del testador.
Nota: (Art 2479). El testamento por acto público, se otorga mediante escritura pública, ante el
escribano autorizante y dos testigos hábiles cuyo nombre y domicilio deben consignarse en la
escritura.
Artículo 2479. (Última parte). Concluida la redacción del testamento se procede a su lectura y firma
por los testigos y el testador, los testigos deben asistir desde el comienzo hasta el fin del acto sin
interrupción del acto, lo que debe hacer constar el escribano.
Cuando en la escritura dice “que ven al mismo” se hace referencia al testador.

Concluida esta parte corresponde la firma de los testigos, del testador y el escribano.
Si hay alguna situación, como por ejemplo de que el testador no sabe firmar o no puede firmar, se debe
dejar constancia de esa circunstancia y todo lo referente a los testigos, que dice que quienes pueden ser
testigos por instrumento público, teniendo en cuenta el artículo 295.
Para el supuesto de que el testador no sabe o no puede firmar recordemos que en eso se trata la firma a
ruego, para lo cual tiene que asistir otra persona o podría ser alguien de los testigos, todo esto debe quedar
expresado en la escritura, luego de la mención que hicimos hasta el cierre.
17
Firmado nuestro testamento, vamos a expedir nuestro primer testimonio y vamos a tener la obligación de
informar al Registro del otorgamiento del mismo con la información que se solicita a tal fin y que queda
librada un poco a las formalidades que las legislaciones de cada jurisdicción imponen para este tipo de
registros.
El testimonio va a estar expedido a favor del testador.
Escribana: me gustaría que tomen nota del Art 2523 para reafirmar lo que dijimos del albacea.
Art. 2523. Atribuciones del albacea. Las atribuciones del albacea designado en el testamento son las
conferidas por el testador y en defecto de ello la que surjan de las circunstancias, son necesarias para
lograr el cumplimiento de su voluntad, el testador no puede dispensar al albacea de los deberes de
inventariar los bienes y de rendir cuentas.
Lo que critican de este artículo es que debieron poner “hacer valer la voluntad del testador conforme a las
leyes” porque el albacea tiene ese límite por más que el testador le haya ordenado una manda de dejarle
todo a uno de sus hijos y nada al resto, el albacea tiene sus límites.
Alumna: consulta de la primera parte: si la única parte es el testador, en la redacción antes del
INTERVIENE dice “las partes entienden”, pero no sería las partes sería “la parte entiende”.
Escribano: Hay que modificar la escritura, ni siquiera debe decir “la parte”, sino que “habiendo sido
impuesto y asesorado…”
Escribana: En el aula se subirá Testamento y protocolización del testamento.
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UNIDAD 7 “VIVIENDA”
CLASE 11 (16/08)
AFECTACIÓN DE VIVIENDA
.
Regulación Legal
Regulación Legal: Capítulo 3, Título III, Libro Primero del CCCN

Estaba regulado en la Ley 14.394 con anterioridad, se denominaba Bien de Familia. Ahora se incorporó
al CCCN con la denominación Vivienda. Establece normas que consagran protección a la vivienda familiar
de las “agresiones” que puedan tener ciertos acreedores bajo ciertas condiciones y con determinados límites,
eso tenemos que tener claro. No es en todos los casos, ahora vamos a ver en qué situaciones y bajo qué
condición puede estar protegida la vivienda familiar, que es de arraigo constitucional el derecho de
propiedad y la protección a la vivienda.
Fundamentalmente hay una diferencia con la ley 14.394 que consagraba el Bien de Familia respecto de la
regulación actual del CCCN, porque en la ley anterior se podía afectar un inmueble donde la familia tenía
un desarrollo comercial del cual se sustentaba, vivía y además su vivienda. Ahora el CCCN solo protege la
vivienda familiar, dejando afuera toda actividad comercial que pueda tener la familia. Pero cuando de
regulación legal no puedo dejar de afirmar que estamos hablando ¿Dónde encontramos la regulación dentro
del CCCN? Que es en el Capítulo 3, Título III, Libro Primero pero que está sostenido además por normas
de la mayor jerarquía, que es la Constitución Nacional y los Tratados Internacionales que incorpora el
ordenamiento jurídico argentino y consagran toda la regulación que viene a sustituir al antiguo régimen de
la ley 14.394. y me parece bien el cambio, porque recuerden que esta ley 14.394 regulaba distintos
institutos: bien de familia, presunción de fallecimiento, la unidad económica donde consagraba que se podía
prohibir vender o subdividir la unidad económica pero no más de 10 años, por ejemplo, está bien que este
instituto tan valioso se haya separado y tratado en forma individual.
La afectación es una protección jurídica destinada a resguardar la vivienda familiar; su principal efecto
consiste en que el inmueble afectado no podrá ser ejecutado por las deudas que contraiga su titular con
posterioridad a la afectación.
ARTÍCULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble
destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la
concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que
fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer
término.
Requisitos
 El artículo dispone en su primer párrafo que puede afectarse al régimen “…un inmueble
destinado a la vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor”. No se incluye al inmueble
en el que tan solo se desarrolle una actividad comercial o industrial.
1
 No hay límite relacionado con el valor del inmueble, este se puede afectar en su totalidad o por
una parte de su valor.
 El lugar de ubicación puede ser tanto una zona urbana como rural exigiéndose su habitación
efectiva.
 Ante la afectación de dos o más inmuebles, el titular deberá optar por la subsistencia de uno
solo en ese carácter, según el plazo que establezca la autoridad de aplicación.
¿Cuáles son las condiciones de la afectación? Con esta normativa puede tener lugar sobre bienes inmuebles
pero vuelvo a decirles y esto es pregunta de examen teórico, siempre que se encuentren destinados a
vivienda, o sea que el destino del bien no puede ser otro que el de vivienda. Quedan excluidos todo lo que
sea destinado al desarrollo de actividades comerciales o industriales, en este régimen, porque en el anterior
si hay una vivienda que ya está afectada con la ley 14.394 seguirá con esos beneficios. Esto es con el CCCN
del año 2015 en adelante.
El inmueble que desarrolla una actividad comercial, industrial o profesional y al mismo tiempo constituye
la vivienda de uno de los beneficiarios ¿Cuál es el carácter de esta normativa? Tiene un carácter tuitivo,
protectorio del derecho a la vivienda que el régimen instituye y muchos autores entienden que debería ser
admitida en la afectación.
Se impone (bajo ciertas condiciones queda fuera del alcance de los acreedores y con determinados límites)
un primer límite cuantitativo que es la imposibilidad de afectar al régimen más de un inmueble. Es clara la
norma, no hay modo de interpretaciones diferentes porque dice “puede afectarse al régimen… un inmueble”
y “no puede afectarse más de un inmueble”.
No solo puede ser afectado la totalidad del inmueble sino también hasta una parte de su valor y esta es una
importantísima modificación del régimen ya que la ley 14.394 solo toleraba la afectación íntegra del
inmueble y no parcial, por lo que aquellos inmuebles que excedían en su valor del establecido como máximo
quedaban absolutamente fuera de la protección mientras que en este régimen esos inmuebles pueden ser
afectados hasta el monto máximo señalado, es decir en forma parcial.
///Recuerden que no tomamos nada que no se diga en clase, acá estamos analizando el art. 244///
Y acá también tenemos las características de la afectación, las condiciones y los límites para que la
protección surta el efecto esperado y buscado por la norma.
Se prevé el caso de que la persona titular, único, de más de un inmueble y que más de un inmueble haya
sido afectado al régimen protectorio de la vivienda para el cual se establece que deberá optar por la
subsistencia de uno solo dentro de ese carácter, es decir, que debe elegir. Cuántas veces en la vida se nos
presenta esta situación que tenemos que elegir, difícil a veces pero hay que decidir, acá el titular deberá
decidir cuál de los inmuebles afectados será mantenido con la afectación y cuáles deberán ser desafectados.
Lo cual deberá tener lugar dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, no es que lo haré cuando
quiera, voy a tardar en decidir, no. ¿Qué pasa si incumple? Y estatuye la presunción de que solo habrá de
considerarse afectado el constituido en primer término, o sea, el primero que haya afectado quedará con
eso.
La afectación al régimen de protección de la vivienda se solicita ante el Registro de la Propiedad
Inmobiliaria (RPI) donde se encuentre registrado el inmueble, en esa demarcación o en esa jurisdicción en
consecuencia de lo cual se rige por las normas locales. Recuerden que cuando hablamos de derecho registral
la ley 17.801 es nacional pero queda reservada a las provincias su reglamentación, cada provincia tiene su
decreto reglamentario y dentro de cada registro además las normas internas que se llaman disposiciones
técnico-registrales.
Respecto de la prioridad en el tiempo tenemos que ver la ley 17.801 en su art. 19 que establece que “la
prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la
fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art.
40” o sea, primero en el tiempo, primero en el derecho; pero con respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de esos mismos actos, no
obstante las partes podrán mediante declaración de su voluntad con precisión y claramente sustraerse a los
efectos del principio que he dicho, porque pueden establecer otro orden de prelación para que sus derechos
compartan la prioridad o que se autoricen a que esta sea compartida, o sea, la protección del régimen
establecido en este capítulo 3 no excluye la concedida en otras disposiciones legales.
Ahora tenemos que tener en cuenta cuando pensamos cuál es la forma en que puede afectarse a vivienda y
tenemos una administrativa que se hace en el RPI de cada provincia es un acto meramente administrativo
o se puede por escritura pública. Si es un acto meramente administrativo la fecha de la constitución será la
fecha en que se firma el acta de afectación. En cambio cuando hablamos de escritura pública de afectación,
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(por eso ustedes escribanos deberán hacer valer este beneficio), ahí se va a aplicar la retro-prioridad, porque
ustedes van a presentar un certificado de bloqueo registral y trabajando dentro de los plazos respectivos
cuando llevan a inscribir va a verse beneficiado con esa retroactividad, no va a ser una prioridad directa
como sería el acto administrativo. Acá ya estamos mechando lo que es el derecho notarial con el derecho
registral.
Alumno: Eso quiere decir que primero en el tiempo primero en el derecho es en la faz administrativa
registral pero desde el punto de vista notarial cualquier tipo de documento de un escribano tiene prioridad
desde las cero horas del día en que lo presenta, ¿es así?
Profe: Si el escribano esta con el bloqueo registral, vamos al ejemplo práctico, el 1 de agosto presentó a las
12 horas, desde el 1 de agosto de las cero horas tiene el bloqueo hasta los 15 días que tiene que hacer su
escritura, si autorizó la escritura a los 15 días, tiene 45 días para inscribir; pero supongamos que autorizó
la escritura el 10 de agosto, cuando presenta el testimonio entonces si hubiere entrado un embargo el día 2
de agosto no prospera el embargo porque está dentro del bloqueo. Ahora, ¿Qué sucede? Usted tenía hasta
el 15 nomás para autorizar la escritura y autorizó el día 16. Ya su bloqueo no lo tiene. Entonces ese embargo
que estaba pendiente de inscripción, y de hecho que se anotó y que estaba esperando, ahí va a ver si el
escribano cumple con los 60 días corridos de su bloqueo registral, y como usted no autorizó su escritura
dentro de los 15 días del bloqueo del certificado, ahí queda usted con prioridad directa. Usted autorizó igual
la escritura el día 16, presentó su escritura, pero el embargo ingresó. Ese es el problema de trabajar con
prioridad directa que el primero en el tiempo primero en el derecho, va a tener derecho el que se presentó
primero y usted hubiera tenido la protección si hubiera cumplido el plazo registral. Igualmente, cuando
hablamos de prioridad (les aclaro no más acá entre paréntesis) se refiere ejemplo una hipoteca en primer y
segundo grado pueden siempre y cuando expresamente lo digan en la escritura, dejen constancia en la
escritura, pueden los dos acreedores ponerse de acuerdo y compartir el rango, compartir el primer rango
por ejemplo, a eso también se refiere lo que dijimos con anterioridad.
Inscripción Registral
 La afectación de un inmueble al régimen significa que, desde ese momento, el bien dejará de
integrar la garantía común de los acreedores. Pero también debe recordarse que el sistema
registral tiene como fin primordial permitir que los interesados puedan “averiguar el estado
jurídico de los bienes”.
 La constitución por acta administrativa parece reunir en un solo acto los dos momentos
señalados, produciéndose una prioridad directa desde la toma de razón en el registro, pero
cuando la afectación se realiza por Escritura Pública, los efectos de la retro-prioridad otorgada
por el certificado notarial bloqueante aparece manifiesto.
Naturaleza Jurídica de la afectación de un inmueble a vivienda
Sobre esta temática nada dice el CCCN. Jorge H. Alterini entiende que estamos frente a un dominio sujeto
a límites mayores, más acentuados, que los impuestos por la ley para la generalidad de las titularidades
afectadas.
Legitimación
ARTÍCULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble
está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye
la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
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1. Titular Registral (si el inmueble está en condominio deben solicitarla todos los cotitulares
conjuntamente).
2. Acto de última voluntad.
3. El Juez.
¿Quiénes están legitimados para poder afectar ese inmueble, un inmueble como dice el art. 244 a esta
protección de vivienda?
La persona legitimada para afectar un bien inmueble al régimen es el titular de dominio del inmueble, pero
¿Qué sucede si ese inmueble tiene varios propietarios? O sea, está en condominio, la norma exige que la
afectación sea solicitada por todos los condóminos, lo que se corresponde con el art. 1990 CCCN que
determina que la disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella solo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos. Es clara la norma no podemos confundirnos. Respecto
de la legitimación y dentro del régimen patrimonial del matrimonio debe tenerse presente lo dispuesto por
el art. 456 en cuanto a que ninguno de los cónyuges puede sin el consentimiento del otro disponer de los
derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de esta, ni transportarlos fuera de ella;
el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro
del plazo de caducidad de 6 meses de haberlo conocido, pero no más allá de 6 meses de la extinción del
régimen matrimonial. Fíjense que dentro del régimen de la unión convivencial en los arts. 522 CCCN
determina que si la unión convivencial ha sido inscripta ninguno de los convivientes puede, sin el
asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables
de esta, ni transportarlos fuera de la vivienda.
En cuanto al asentimiento conyugal para la afectación no la necesitamos, van a ser beneficiarios el cónyuge
no titular, el conviviente, pero para desafectar sí necesitamos el asentimiento conyugal o para cualquier
transferencia, cualquier movimiento que deba hacerse con ese inmueble se va a necesitar el consentimiento
del cónyuge o del conviviente (art.456 y art. 522)
La afectación puede ser también por acto de última voluntad, es la dispuesta por testamento.
En caso en que el juez, a pedido de cualquiera de los beneficiarios, deberá disponer la inscripción, asimismo
deberá ordenar la inscripción de oficio o cuando lo solicitare el Ministerio Público si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida. El juez, en la última parte del art. 245 CCCN, establece la atribución
del juez que interviene en el proceso de divorcio por ejemplo, o sobre conclusión de unión convivencial y
en el que se decide la atribución de la vivienda, cuando medie solicitud de parte y hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.
No se pueden equivocar en un examen teórico cuando les preguntamos (o cuando decimos qué hay que
poner la “x” en la opción correcta) ¿A dónde? En Titular (si hay condóminos, todos los condóminos tienen
que solicitar); por afectación de actos de última voluntad, el juez lo puede hacer. Y si en el examen práctico
preguntamos ¿en qué casos? Juicios de divorcio o cuando decidieron los convivientes separarse, terminar
la unión convivencial y hay que atribuir la vivienda, entonces cuando medie solicitud de parte, y si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, interviene el juez.
Beneficiarios
ARTÍCULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.
La norma expresa que los beneficiarios de la afectación al régimen de vivienda tiene que ser o es:
 El propietario constituyente, el propio afectante es el constituyente y beneficiario
 Su cónyuge o conviviente
 Sus ascendientes o descendientes
 En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.
La primera cuestión a señalar respecto del régimen de la ley 14.394 es la posibilidad de que el propietario
constituyente sea beneficiario de la protección, lo que no estaba contemplado en esa regulación que se
derogó y que implica la implementación de un campo de protección más amplio. El régimen expande sus
fronteras más allá de la existencia del matrimonio o de la unión convivencial y del inmueble como vivienda
4
familiar para posibilitar la afectación del bien que es residencia habitual de aquella persona que no tiene
conviviente también que vive solito/a, también denominada familia unipersonal, y asimismo a las relaciones
convivenciales en la que no media matrimonio ni unión convivencial. Yo no les puedo explicar las
dificultades que teníamos y las situaciones extremas que vivíamos los escribanos (…) Un señor con una
señora y unos preciosos hijos, traía el título y quería afectar a bien de familia, le teníamos que pedir el título
antecedente, el acta de matrimonio y el acta de nacimiento de los hijos (…) mi compañera de toda la vida,
la madre de mis hijos, ella es mi esposa, les decía; y nosotros necesitamos el acta de matrimonio. Porque
no pasó por el Registro Civil no es la esposa, aunque es de sentido común decir que es su esposa pero
lamentablemente no podemos y después algunos colegas buscaban la manera ¿Y si le transfiere la mitad
del inmueble? Como no eran cónyuges (…) el matrimonio impide contratos entre ellos, y les transferíamos
la mitad diciendo si son condóminos los dos pueden afectar porque tienen hijos en común, tampoco nos
permitía la norma, porque la norma de la ley 14394 nos exigía vínculo (familia) (…) entre los condóminos
y no era familia, para la ley 14.394 esa preciosa familia que se presentaba en los estudios notariales no eran
familia para la ley, así que imagínense los conflictos que teníamos.
Superamos todo esto porque hoy hasta la familia unipersonal está protegida, viene una persona que vive
sola y quiere proteger su vivienda, tranquilamente lo puede hacer, si está casada o no está casado no importa,
igual se puede; y ahora no se exige tampoco vínculo de parentesco entre los condóminos.
En defecto de cónyuge, conviviente, ascendiente o descendiente pueden ser beneficiarios los parientes
colaterales dentro del tercer grado y hay una condición, que convivan con el constituyente. Y siempre que
el constituyente no tenga cónyuge, conviviente, ascendiente o descendiente, no tiene que darse ninguna de
las situaciones del inciso a) para que pueda darse la situación del inciso b).
Habitación efectiva
ARTÍCULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere
que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
Eso exige la norma que al menos uno de los instituidos como beneficiarios de la protección de la vivienda
habite de manera efectiva en el inmueble afectado y los efectos de la protección se mantendrán vigentes,
escuchen bien esto, o sea subsistirán mientras al menos uno de ellos habite el bien sin que sea entonces
requisito que convivan con el propietario constituyente todos los beneficiarios. No es necesario vivir con
el esposo si puede estar solito el esposo o la esposa. No obstante tratándose que los beneficiarios de
parientes colaterales hasta el tercer grado conforme al art. 246 del inc. b) estos si deberán vivir con el
propietario constituyente, un hermano por ejemplo. Esto entonces difiere sustancialmente del art. 41 de la
ley 14394 que determinaba que el propietario o su familia estaban obligados a habitar el bien o a explotar
por cuenta propia el bien o la industria, el inmueble que estaba sujeto a una explotación industrial.
Subrogación real
ARTÍCULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución

de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
El instituto de la “subrogación real” supone una modificación objetiva y cualitativa de la relación jurídica,
mediante el cual, cuando el objeto ocupa en dicha relación el lugar que ocupaba otro, lo hace bajo las
mismas condiciones e idéntica afectación.
Otro beneficio que introdujo esta norma es la subrogación real, esto se incorporó al régimen protectorio.
¿Qué es la subrogación real? Tiene lugar cuando una cosa ocupa el lugar jurídico de la otra, es decir una
cosa se sustituye por otra que pasa a ocupar su lugar y condición jurídica, el CCCN viene a llenar un vacío
de la ley 14394, porque permite la subrogación real del bien afectado a la protección disponiendo que esta
protección se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la
sustituyen en concepto de indemnización o precio. Tengo una vivienda afectada a vivienda familiar…
el quedar fuera del alcance de los acreedores se refiere a todas las cuestiones que nacieron después de la
afectación, después de la constitución, todo lo que nació antes (…) no es oponible, pero si es oponible todo
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lo afectado con posterioridad. Imagínense que yo afecté a vivienda familiar en octubre de 2015, todo lo que
sucedió después es inoponible porque tengo la protección, pero sucedió que yo tenía en ese momento dos
hijos y después en el 2017 tuve uno más, luego otro en el 2018, y también en el 2019 (uno por año); la
vivienda me resulta muy chica necesito comprar otra, justo consigo otra vivienda, y además muy acorde
con el precio, entonces puedo vender esta vivienda que tengo afectada desde 2015 y destinar ese precio,
con ese precio y la afectación misma lo voy a transmitir a la vivienda nueva con lo cual la afectación no es
del 1 de agosto de 2021, la compra es del 1 de agosto de 2021, pero la protección yo sustituí la vivienda, se
transmite desde octubre de 2015 cuando yo tenía la afectación en la vivienda que vendí y la reemplacé por
esta otra. Es muy importante esto. O si se incendió la vivienda por ejemplo y el seguro pagó una
indemnización se sigue manteniendo comprando otra y ocupando ese precio, se reserva el precio con la
afectación, por ello la norma comprende un amplio marco en cuanto a la subrogación real, no solo al
referirse a la adquisición de un inmueble en sustitución de otro y manteniendo el nuevo inmueble la
protección que la anterior tenía, sino también proporciona protección a los importes, precios provenientes
de la enajenación del bien protegido hasta que los mismos son dados en pago del inmueble que se sustituye.
Asimismo contiene la protección del precio de indemnización del inmueble afectado concepto que abarca
el supuesto de que el inmueble afectado haya sido objeto de expropiación por ejemplo por parte del estado
recordando al lector que en la expropiación por causa de utilidad pública dispuesta por ley al propietario
del bien a expropiar se le abona un importe en concepto de indemnización, con ese importa va a poder
comprar otra vivienda y va a poder mantener la afectación con la fecha de protección de la vivienda anterior
que fue expropiada, entonces como les dije hoy, en caso de destrucción o incendio el propietario percibe
una indemnización por encontrarse el inmueble asegurado, para todas esas contingencias está previsto, está
protegido, esto es subrogación real, no la teníamos en la ley anterior, está previsto en el art. 248 del CCCN.
Efecto Principal de la afectación
ARTÍCULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de

causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en
el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces,
o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.
Este artículo habla de los efectos de la protección, hemos dicho que está consagrada la protección de la
vivienda familiar del poder de agresión patrimonial de los acreedores, pero bajo ciertas condiciones y con
determinados límites.
Es decir como vemos acá hay una excepción a lo que decimos que el patrimonio de las personas es la prenda
común de los acreedores, hay una limitación a su poder de coerción y sustrae al inmueble afectado del
alcance de ellos, dicha sustracción del inmueble afectado, protegido por el régimen del poder de ejecución
de los acreedores del constituyente tiene un límite temporal ya que solo tiene los efectos propios del régimen
de protección en relación a aquellas deudas cuyo origen es temporalmente posterior a la constitución de la
afectación, es decir, de la inscripción de esta no, la verdad que no alcanza la protección a las deudas
anteriores a dicha inscripción, lo cual resulta lógico también en virtud de que el régimen protectorio
instituido por la norma, no puede constituirse en un mecanismo para evadir a los acreedores de fecha
anterior a los cuales la afectación le es inoponible, la verdad es que respecto del punto de partida para la
consideración de una deuda como de fecha anterior o posterior hay que estarse al hecho de “¿Cuándo nació
la obligación?” si se trata de una obligación de indemnizar por un hecho ilícito, como puede ser un accidente
de tránsito por ejemplo, estamos hablando de una responsabilidad extra-contractual, se debe tomar la fecha
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en que el evento tuvo lugar, o si se trata de un incumplimiento contractual, por ejemplo un garante en un
contrato de locación, entonces habría que ver la fecha del contrato o la fecha de libramiento de cuando se
trata de títulos por ejemplo, los títulos circulatorios, el pagaré, el cheque, la letra de cambio; la norma es
bien clara y que los efectos de la protección tienen vigencia a partir de la inscripción registral por cuanto se
trata de una registración constitutiva y no declarativa, esto debe armonizarse con lo dispuesto en el art. 5
de la ley 17801 que establece que las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días
contados de su otorgamiento se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación razón por la cual
debe entenderse que si la afectación se instrumentó por escritura pública y la misma fue presentada en el
registro dentro del plazo dispuesto por la norma registral será desde tal fecha que la protección comenzará
a surtir sus efectos propios. A ello debemos agregar que los efectos subsisten ¿hasta cuándo? Hasta la
anotación de la desafectación. Acá lo que tenemos que tener en claro es esto y vemos las excepciones a la
protección, porque hay excepciones, que se leyó y la norma es clarita. El art. 249 nos habla de las
excepciones.
¿Qué sucede cuando hay subasta del bien y hay imposibilidad del cobro? La subasta del bien afectado al
régimen puede tener lugar por la ejecución de créditos anteriores a la inscripción de la afectación o bien
por la de los acreedores enumerados en el propio artículo y cuando ello ocurre, es decir, el bien afectado se
subasta, los acreedores que no tienen derecho a ejecutar el bien, esto es acreedores posteriores cuyos
créditos son anteriores a la inscripción de la afectación y que no se encuentran en ninguna de las situaciones
previstas en los incisos a), b), c) o d), no van a poder cobrar su crédito del importe resultante remanente, ni
de saldos que queden luego de satisfechos los créditos a los que la afectación es inoponible. Esta solución
que también se aplica cuando se trata de cobro de un seguro de destrucción o incendio del inmueble, o de
la indemnización por expropiación del mismo, la norma confiere la solución que el remanente será
entregado al propietario del inmueble.
Y la ejecución en el proceso concursal, la protección de la vivienda por su afectación al régimen también
alcanza a quien se haya en proceso falencial, por ello para que el acreedor cuyo crédito fuera reconocido
en el proceso de quiebra, para que él pueda ejecutar el inmueble afectado, su crédito debe reunir las
características de la norma, o sea, la fecha tiene que ser anterior, o tratarse de un crédito de los enunciados
en el art. 249 que hemos leído, de lo contrario no va a poder ser.
Transmisión de la vivienda afectada

¿Qué pasa con la enajenación, gravámenes y mejoras testamentarias? Ahí tenemos el art. 250
ARTÍCULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de
legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista
en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no
puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone,
falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados
judicialmente.
El art. 250 impide la enajenación del inmueble afectado entendido como un criterio amplio que alcanza a
los actos que importan desprenderse del dominio del mismo, como tampoco gravar el bien cuando el
propietario estuviere casado o viviere en unión convivencial sin que medie el consentimiento expreso del
cónyuge o conviviente. Cuando el cónyuge o conviviente según el caso se opusiere a la enajenación o a la
constitución de una hipoteca, por ejemplo, o bien no pudiere dar el consentimiento porque falta o es incapaz,
o está restringido en su capacidad, deberá ser el juez el que autorice tales actos. Ahora respecto de las
mejoras testamentarias, se refiere el artículo, que el inmueble afectado no puede ser objeto de legados o
mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación, eso lo vemos en el art.
246 y todo ello en mira a que la afectación cumpla con la finalidad tuitiva de dar protección en realidad a
la vivienda.
Fíjense que si falta el consentimiento o la autorización judicial supletoria, el acto de transmisión o de
constitución del gravamen, ejemplo un derecho real, o se realicen legados o mejoras testamentarias vedadas
por el artículo, si bien la norma no establece expresamente la sanción para ello, se entiende que el acto será
nulo de nulidad relativa, o sea, susceptible de subsanar porque no estamos hablando de nulidad absoluta.
Si hablamos de nulidad relativa es susceptible de subsanar con una complementaria y la predisposición de
que venga el cónyuge o el conviviente.
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Frutos
ARTÍCULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Después tenemos la ejecución de los frutos, el art. 233 CCCN dice que los frutos son los objetos que un
bien produce, de modo renovable sin que se altere o disminuya su sustancia, siendo naturales los que son
producción espontánea de la naturaleza, industriales los que se producen por la industria del hombre o la
cultura de la tierra y civiles, las rentas que la cosa produce, así las cosas, la regla que sienta el art.251 CCCN
es que los frutos que produce el inmueble son embargables y son ejecutables, es decir que se encuentran al
margen de la protección contra el poder de agresión patrimonial de los acreedores de la que goza el
inmueble; en relación a los frutos civiles, en principio no se encuentran excluidos de su posibilidad de
existencia por cuanto, si bien el inmueble debe tener como destino el de vivienda, esta circunstancia no
impide que el mismo engendre frutos, ya que por ejemplo podemos mencionar una locación de una parte
del inmueble.
Ahora bien la regla tiene su excepción la cual es que dichos frutos no serán embargables ni ejecutables
cuando ellos sean indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios, es decir, si ellos
constituyen el sustento de sus necesidades; por el contrario, si los frutos no son indispensables, es decir son
mero lujo, son embargables y son ejecutables. La condición de indispensables de los frutos es una cuestión
de hecho subjetivo que debe ser acreditado en cada caso, la carga de la prueba sobre quien la alegue, que
tales frutos tienen el carácter de indispensable.
Créditos Fiscales
ARTÍCULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión
gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los
beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la
transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de
impuestos y tasas.
El inmueble afectado al régimen se haya exento de impuestos, los impuestos que generalmente si debe
enfrentarse cualquier escritura pública de transmisión de dominio, etc. Acá no tenemos, en todo el territorio
nacional, tratándose de cualquier impuesto que encuentre su regulación en normas impositivas nacionales,
provinciales, la eximición incide también en todos los regímenes locales. Y alcanza a la afectación hecha
por testamento también.
Para que dicha exención tributaria tenga lugar el inmueble no debe ser desafectado del régimen por un plazo
de 5 años posteriores a la transmisión, por lo que en caso de que se produzca la desafectación antes de dicho
plazo la obligación tributaria se tornará exigible. Se establece entonces eximición tributaria, impuestos,
tazas, lo que incluye derechos de oficina, de todos los trámites relativos a la constitución e inscripción.
Incluso los honorarios de los escribanos son limitados, no se puede cobrar más del 1% de la valuación fiscal
o una regulación mínima que establezcan los colegios notariales.
Deberes de la autoridad de aplicación
ARTÍCULO 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar

asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados
con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
Tenemos que saber, siguiendo este orden de ideas de eximiciones tributarias, el art. 252 y 253 coloca en
cabeza de las autoridades de aplicación (…) como les dije tanto nacional como provincial (…)
municipalidades en que se deleguen funciones sobre aplicación (…) asesoramiento y colaboración gratuitos
a los interesados a fin de promover, tramitar y concluir los trámites relacionados con la constitución,
inscripción y cancelación de la afectación del bien. Esto se instituye a fin de evitar que por imposibilidades
económicas para afrontar los gastos que pudieran surgir, estos trámites de constitución, inscripción o
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cancelación dejen de hacer los propietarios porque están impedidos de acceder a la protección de la
vivienda.
Honorarios
Art. 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos
preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.
Les vuelvo a decir lo de los honorarios profesionales, también los art. 252, 253 y 254 límites cuantitativos
establecidos (…) en relación a los honorarios profesionales, por su actuación en trámites que intervienen
relacionados con la constitución tanto judicial como extrajudicial, o sea en este sentido establece que los
honorarios profesionales en su conjunto no podrán exceder como los dije el 1% de la valuación fiscal del
inmueble, elevando dicho límite al 3% cuando se trate de procesos judiciales como sucesorios, concursos
y quiebras.
Desafectación y cancelación de la inscripción
ARTÍCULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de

la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere
el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última
voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente
inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez
debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas
partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este
Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los
límites indicados en el artículo 249.
La desafectación de un inmueble al régimen de protección es el acto por el cual se deja sin efecto la
constitución mediante la cancelación del asiento registral y puede ser por algunas de las causales
enumeradas en la ley y bajo las formas consignadas por la ley, y que tiene por efecto extinguir la protección
del mismo. Conviene antes de estudiar la cancelación, primero tener claro que es una cosa distinta a la
inoponibilidad a la afectación ya que esto, cuando digo inoponibilidad a la afectación se refiere a los efectos
de la afectación con relación a determinados acreedores a los que por razón de la época del origen de sus
créditos, como dijimos o de la naturaleza del crédito, la afectación y los efectos protectorios de la misma
no le puede ser opuesto, para impedir la ejecución de sus créditos, mientras que la desafectación suprime
la protección de manera íntegra, es decir, respecto de cualquier clase de acreedor. Cuando decimos
desafectación es cuando realmente se terminó las causales de poder proteger esa vivienda y deciden dejar
sin efecto esta protección.
Hay una enumeración legal que tiene un carácter taxativo y dice que la afectación tiene lugar a solicitud
del constituyente, pero hoy les dije que por más que el constituyente lo decida, la desafectación si está
casado necesita el asentimiento del cónyuge y si está en unión convivencial inscripta debe contar con el
asentimiento del conviviente. Si le falta, o es incapaz o tiene capacidad restringida la desafectación debe
ser autorizada judicialmente, esto será así aunque el inmueble sea un bien propio del constituyente, ojo con
eso, porque fíjense que aunque sea bien propio y no sea ganancial, si está afectado a vivienda familiar
necesita el asentimiento conyugal o del conviviente.
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El inc. b) dice que la también tiene lugar a solicitud de la mayoría de los herederos si la constitución se
dispuso por acto de última voluntad, constitución testamentaria, por ejemplo, siempre que no mediare
oposición del cónyuge supérstite o del conviviente en la unión convivencial inscripta, y no existan
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida; o sea que de mediar oposición del cónyuge o del
conviviente supérstite o de existir beneficiarios incapaces o con capacidad restringida será necesaria la
autorización judicial previa.
El inc. c) que habla de desafectación que procede a requerimiento de la mayoría de los condóminos la que
se computa en proporción a sus respectivas partes indivisas, aquí resulta aplicable las limitaciones
establecidas en el inc. b) que tiene lugar a solicitud de la mayoría de los herederos, se aplica esa norma.
El inc. d) la desafectación procede a instancia de cualquier interesado o de oficio si no subsisten los recaudos
previstos por la ley o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios; esto es recuerden que hoy hemos
dicho que mientras subsista un beneficiario que viva en el inmueble, la afectación subsiste.
La no subsistencia de los recaudos previstos por la ley para la afectación es una causa de desafectación y
que la desaparición de los requisitos exigidos por la norma que estudiamos también como causal
sobreviniente posterior a la afectación habilitan a los interesados a requerir o al juez de oficio a disponer la
desafectación.
La no subsistencia de los extremos legales no debe confundirse con la circunstancia de que ellos no
estuvieran presentes al momento de la constitución ya que (…) procede la desafectación mientras que en el
segundo debe perseguirse la invalidez de la afectación, cuando al tiempo de la afectación, al tiempo de la
constitución no estaban cumplidos los extremos de la ley, acá lo que tenemos que plantear no es la
desafectación sino la invalidez de la afectación. Cuando digo desafectación me refiero a que no vive ningún
beneficiario en el inmueble, ninguno, desapareció entonces los principios rectores que habilitan la
protección de esa vivienda, entonces procede a pedido de cualquier interesado o de oficio por el juez. La
desafectación cuando falleciere el constituyente, cuando era él mismo el único beneficiario, o fallecen tanto
el constituyente como los beneficiarios ahí está.
El inc. e) la desafectación puede tener lugar en caso de expropiación, reivindicación, ejecución autorizada
por las normas del propio régimen, y ello en virtud de que a través de cualquiera de estos tres institutos el
resultado es el cambio en la titularidad del dominio del bien. En el caso de la expropiación el inmueble pasa
a propiedad del estado y median razones de interés general que prevalecen sobre el interés individual. En
el supuesto de reivindicación del dominio, la sentencia que la admite hace cesar la condición de titular de
dominio al constituyente reconociendo la propiedad del inmueble en el reivindicante. En el caso de la
ejecución por un acreedor con derecho a ejecutar el bien, este pasará a ser del dominio del adquirente en
subasta.
Inmueble rural
ARTÍCULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural
que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones
locales.
La afectación al régimen de protección de vivienda también es aplicable cuando se trate de inmuebles

rurales, siendo aplicables las normas contenidas en el capítulo 3, art. 244-245 por lo que corresponde ¿Qué?
Volvamos a leer esos artículos y tenemos ahí todas las condiciones. Hay que agregar también que se
establece la condición de que el inmueble constituye una unidad económica conforme las regulaciones
locales, recuerden eso, que las normas locales, cada registro va (…) provincia va a tener sus normas respecto
de esto (…)
Fíjense que en caso de que esté afectado al régimen de vivienda, perdón, a que… reconozca un derecho
real de hipoteca, de que reconozca un embargo el bien, igual se puede afectar a vivienda, no crean que
porque ustedes vieron en las condiciones jurídicas del bien que hay una hipoteca en primer grado, una
hipoteca en segundo grado y que hay un embargo, por ejemplo, igual pueden afectar; lo que tienen que
tener claro y hacer un buen asesoramiento al titular es que toda la protección que hemos hablado es a partir
de, si lo hacen por escritura pública desde la fecha de su escritura, si lo hacen vía registro a partir de la
inscripción, pero el señor titular va a tener que cumplir con lo que pactó con la hipoteca, va a tener que
solucionar el problema el embargo, porque como les dije todas las obligaciones que nacieron con
anterioridad no está cubierto con la protección porque sino sería fácil defraudar a los acreedores y no es el
espíritu de la norma, no lo es. Esto les aclaro porque puede existir en un caso práctico que en las
observaciones diga que el titular desea afectar a vivienda familiar y que del certificado o del folio real surge
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que hay un embargo, que hay una hipoteca, y ustedes pueden llegar a malinterpretar que no se puede afectar
porque está embargado. Todo lo anterior van a tener que solucionar, van a tener que pagar la hipoteca y el
embargo, pero cubre todo lo posterior, no va a poder ingresar otro embargo salvo que sea dentro de las
excepciones que hemos mencionado.
Lo bueno del nuevo régimen que ya se los he dicho pero les reitero, es… las personas que viven solas, sin
hijos, sin mamá, sin papá y no viven con los hermanos, viven solas, pueden afectar a la protección de su
vivienda. Y otra cosa que les recomiendo para el asesoramiento es que el ciudadano común confunde
muchas veces, cuando viene por ejemplo a las consultas el cónyuge supérstite viene con el título de
propiedad y dice “el título está a nombre de mi esposo, mi esposo falleció, pero esto ya está bien de familia
así que está a nuestro nombre, está a mi nombre y de mis hijos” claro, ven en la parte que dice “son
beneficiarios el propio constituyente, su cónyuge fulana de tal y sus hijos” y las personas interpretan o
confunden con las donaciones, entonces tenemos que explicarle que la afectación a vivienda es esto que
nosotros hoy estudiamos, pero de ninguna manera evita el sucesorio, el hecho que esté afectado a vivienda
familiar y que tenga la protección del instituto regulado en este capítulo tercero, título tercero, libro primero
no significa que fallecido el titular registral no pasa a sucesorio, lo que sucede es que no se lo puede tocar
al cónyuge supérstite o al conviviente, o a cualquier beneficiario, si es beneficiario y está viviendo en el
bien por más que haya fallecido el titular, eso es una cosa, pero la titularidad del bien no pasa de pleno
derecho a los beneficiarios de ninguna manera, si queremos hacer eso hay que llevar ese bien al sucesorio,
declararlo en el sucesorio, sin ningún lugar a dudas.
PRÁCTICO DE AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE VIVIENDA
Tengamos en cuenta que nosotros vamos a ver, de las tres formas posibles de llevar adelante el trámite de
afectación, el que tiene incumbencia netamente notarial, donde interviene un escribano a través de la
autorización de la escritura respectiva. Es decir, que como toda escritura previamente vamos a tener los
actos pre-escriturarios, que en este caso, como en todos los anteriores donde hay un acto dispositivo con
respecto a la situación jurídica de un inmueble, vamos a tener que solicitar la libertad de disposición del
titular del inmueble. Eso como trámite pre-escriturario, vamos a solicitar el certificado al RPI sobre la
titularidad del dominio y la disposición porque, recordemos que como decíamos al principio, cuando
hacíamos la enumeración de quienes eran los legitimados, hablaba de los titulares o de los cotitulares y eso
obviamente va a variar en el caso que tengamos delante, podría ser un solo titular del inmueble o cotitulares,
en ese caso de que haya cotitularidad del inmueble el acto debería ser llevado adelante o solicitado por
todos los cotitulares.
Alumno: en caso de que estemos en presencia de un inmueble en condominio ¿los condóminos podrían
darle poder a uno solo para que realice el acto de la constitución? que se apersone solamente uno a la
escribanía y realice el acto a nombre de todos, y en caso afirmativo si el poder podría ser un poder general
o debería ser un poder especial y en caso que fuera un poder especial si debería ser un poder específico.
Profe: para mí tendría que específicamente citar la posibilidad o mejor dicho el hecho de que pueda afectarlo
al régimen de vivienda. Con respecto al tema de poderes, ahora hay como una apertura en cuanto a la
generalidad, a veces no hay tanta necesidad de especificar a qué acto se refiere, solamente con que nombre
que tenga la posibilidad de realizar actos con respecto a los bienes inmuebles, a mí me parece que para una
tranquilidad mejor necesitaría que por lo menos haga mención en forma a esa especialidad de que pueda
constituir, yo haría eso, pero por una cuestión de seguridad porque entiendo sí que hoy las normativas en
cuanto a poderes para mí tienen demasiada amplitud con respecto a la interpretación de lo que el poderdante
quiere con respecto al inmueble. Pero si puede lo más, que puede ser que puede realizar actos con respecto
al inmueble que sea disponer del bien, venderlo, imagínense que en esto que no es un acto dispositivo,
solamente un acto que beneficia en realidad a lo mejor no sería, no estaría alcanzado, no sería riesgoso
hacerlo con un poder donde tenga facultades para realizar actos sobre los inmuebles.
Tengan en cuenta que nosotros venimos de una escuela donde la especialidad del poder era “la” especialidad
del poder, o sea, debía individualizarse el inmueble específicamente y también el acto que debería hacer;
entonces chocamos un poco con esto, de esta demasiada apertura, no sé si es demasiada y está bien
empleado el término, pero como que hay una interpretación mucho más amplia en cuanto a las facultades
dentro del poder. Yo lo incorporaría si tendría que dar el poder de inclusive que pueda hacer eso también.
¿Quiénes van a ser nuestros comparecientes? El titular del dominio o los titulares de dominio. ¿Es necesaria
la comparecencia de los beneficiarios? No, no es necesaria, solamente necesitamos la comparecencia del
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disponente o en este caso el constituyente o el afectante, que va a ser nuestro único o únicos comparecientes.
Los beneficiarios van a ser una mera enunciación o enumeración o identificación de quiénes son los que
van a estar alcanzados por el beneficio que vamos a llevar adelante en nuestra escritura.
¿Cuál va a ser la voluntad de nuestro compareciente? La de expresar esa necesidad que tiene de afectar o
de someter al régimen de vivienda. Una vez que tenemos cumplido todos los recaudos anteriores que tienen
que ver con la escritura.
AFECTACION AL REGIMEN DE VIVIENDA OTORGA………… ESCRITURA

NÚMERO......: En la ciudad capital de la Provincia de Corrientes República Argentina, a .......
días del mes de ............... del año dos mil ….. ; ante mi ............, Escribano Autorizante, Titular
del Registro Notarial …........., con asiento en esta ciudad, comparece la persona que se identifica
y expresa sus datos personales así: (Artículos 305 y 306 del CCCN).
INTERVIENE por sus propios derechos y (aquí cabría la posibilidad de que lo hagan a través de un
apoderamiento, circunstancia que debería aclararse en este sector de la escritura, por lo menos en decir que
no lo hace por derecho propio, sino que lo hace en nombre y representación de otra persona, o que lo hace
por sí como en el caso planteado, o de un hermano, por ejemplo y otro por sí y en nombre y representación
de fulano lo que se va a acreditar en las legitimaciones notariales) Ahora ¿Quién entra en escena en nuestra
escritura como protagonista? Que decíamos y vuelvo a reiterar, es el disponente y en ese sentido va a
expresar…
EXPRESA: PRIMERO: Que de acuerdo a lo establecido 244 del CCCN y demás normas
vigentes en la materia, viene por este acto (fíjense que entramos directamente al acto dispositivo) a
someter al régimen vivienda, el inmueble de su propiedad ubicado en esta ciudad de
Corrientes,…… superficie total de …. y linda … y obviamente que aquí tenemos que incorporar
todo lo que tiene que ver con la descripción del inmueble como lo hacemos habitualmente en una escritura
pública, es decir, vamos a incorporar las medidas, superficie, linderos y lo que tiene que ver con la situación
registral del inmueble que también es una información que podemos incorporarla en este sector, o sea, la
identificación precisa del inmueble que vamos a afectar.
Nota: puede ser afectado cualquier inmueble destinado a vivienda, el código suprimió la mención
de la calidad de urbano del inmueble, lo cual no conlleva a la supresión de la posibilidad de
afectar al que la reviste.
SEGUNDO: Que declara bajo juramento de ley que el inmueble que afecta al citado régimen, no
tiene otro destino que el de vivienda familiar y que no se halla acogido ni tramita análogo
beneficio en otra jurisdicción.-
Luego de tener identificado o individualizado con precisión el inmueble, una de las circunstancias que
establece la norma es de que no puede tenerse más que un inmueble, un único inmueble afectado, entonces
como a título de declaración jurada en la cláusula segunda sigue como protagonista de nuestra escritura y
único protagonista lo va a ser el constituyente, va a declarar bajo juramento de ley…(lee lo anterior) esto
para salvar la segunda parte del art. 244, dice en la última parte que no puede afectarse más de un inmueble,
entonces a modo de declaración jurada se incorpora esa información.
O sea, primero la voluntad del disponente, en este caso de afectar el inmueble que seguidamente lo detalla
al régimen de vivienda. Segundo, la declaración bajo juramento de que no tiene otro bien afectado a
vivienda y que no está tramitando análogo beneficio en otra jurisdicción, esto significa porque como no
hay un cruzamiento, yo podría tener una propiedad en el otro lado del Paraná y de este lado del Paraná, y
no hay un cruzamiento de información con respecto a eso, entonces podría ser que sea titular de una
afectación al otro lado del río y de este lado del río. Entonces va como declaración jurada porque ese
cruzamiento aún no lo tenemos.
Nota: en ningún caso podrá afectarse más de un inmueble, en su totalidad o solo hasta una parte
de su valor.-
TERCERO: Que instituye como beneficiarios al propio afectante .............................., su cónyuge
en primeras nupcias , ……………….
En la cláusula tercera corresponde introducir la nómina de quiénes son los beneficiarios de esta afectación
y tengamos cuenta que acá, podríamos decir, tenemos dos caminos: ir por lo que nos establece el art. 246
el inc. a) que de tenerlos solamente ellos podrían considerarse beneficiarios y vamos a incluirlos
nominándolos, e inclusive incorporando también como dato sus números de documento, no es necesario
que se haga toda la identificación como lo hacemos en la comparecencia, sino basta con la identificación
precisa en cuanto a nombre y DNI de los beneficiarios. Ahora si esas circunstancias o los beneficiarios del
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art. 246 inc. a) no son posibles iríamos por los enumerados o los considerados en el art. 246 inc. b), en ese
caso además de la identificación, vamos a tener que incorporar en las legitimaciones notariales, la
acreditación de la convivencia con el constituyente, porque fíjense que en el inc. a) si estamos dentro de los
beneficiarios que establece el inc. a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus
ascendientes o descendientes, no es necesario acreditar la convivencia; pero si no tiene la posibilidad o no
existen los del inc. a) y vamos a ir por los del inc. b) en ese caso vamos a tener que agregar esa información
de la convivencia, certificar o acreditar la convivencia.
246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.
Nota: A los fines de la afectación al régimen de protección desde la vivienda basta con la
existencia de un solo beneficiario, que puede ser su titular.
El beneficio puede tener como destinatario tanto al cónyuge del constituyente, como a su
conviviente. También a sus ascendientes, descendientes y en defecto de estos, a sus colaterales
hasta el tercer grado, sin distinción entre consanguíneos o afines, siempre que exista convivencia.
247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que
al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble
En el régimen de vivienda, hoy la normativa que tenemos es mucho más clara de las que nos tocó transitar
con la ley 14394 donde había más información que agregar y donde estaba sumamente limitada la
posibilidad de esta figura ya que tenía requisitos que eran… (interrumpe la profe) por el concepto de familia
que consagraba la norma, la posibilidad que el constituyente tampoco podía hacerlo solo, si era una sola
persona no podía constituir o afectar a vivienda, a régimen de familia, como se llamaba en ese momento
siendo él solamente constituyente y beneficiario circunstancia que ahora se puede dar, bienvenido que eso
sea posible.
Cumplimos con todo lo que dice el art. 244, 245 y 246, son los tres artículos que nos guían para el contenido
de nuestra escritura. Una vez que ya está hecha la manifestación constituyente, de cuál es su intención con
este acto, de qué inmueble es el que desea afectar o es su voluntad afectar, incluyendo la descripción del
mismo; también incorporamos la información relativa a los que son beneficiarios y en el caso en que no
estemos hablando de los beneficiarios del art. 246 inc. a) iríamos por una información agregada, además de
la identidad de los beneficiarios, deberíamos acreditar (pero ya sería en las legitimaciones notariales) la
convivencia a través de un certificado de vecindad o algo que nos posibilite, o el DNI mismo que nos
posibilite aseverar que hay una coincidencia en el domicilio tanto del constituyente como de los
beneficiarios.
Alumno: ¿podría ser por un certificado de domicilio emitido por la policía o una información sumaria ante
juzgado de paz, cualquiera? Profe: si, ¿para acreditar la convivencia? Si, va a necesitar una información
sumaria. Nosotros acá con la legislación anterior ley 14394 que nos exigía la convivencia, el registro
aceptaba los certificados de vecindad o de domicilio que extendía la policía. Habría que ver si en la
jurisdicción donde se realiza la constitución lo consideran como suficiente a ese elemento para acreditar la
convivencia. Alumno: porque en los casos en que cuenten con el domicilio en el DNI no se necesitaría otra
cosa. Profe: exactamente, para mí no sería necesario, a lo mejor si lo pondríamos como esa información.
Lo que quiero decir es lo siguiente, en las legitimaciones notariales incorporaríamos como documentación
que agregaríamos a nuestra escritura la copia de los DNI de los beneficiarios de donde surge que tienen
igual domicilio, por ejemplo, para reforzar que no quede en una declaración simple sino que a su vez esté
sustentada o reforzada por una documentación, yo creo que con eso sería más que suficiente.
Hay provincias que complican la prueba de la unión convivencial y exigen la inscripción de la unión
convivencial y por ejemplo en el Chaco estamos con el problema que no aceptan las escrituras públicas,
que cuantas veces los convivientes van a la escribanía y piden que se autorice un acta de convivencia, de
unión convivencial y luego llevan al Registro Civil a inscribir, están rechazando y eso es una barbaridad
porque el Registro Civil no puede rechazar la inscripción de una escritura pública donde dos personas
manifiestan su voluntad y esa situación de hecho. Exigen que vayan al registro y labren un acta en el registro
y solamente eso inscriben y hay determinadas obras sociales que no están recibiendo las uniones
convivenciales si no están inscriptas y eso me parece un disparate también porque el INSSSEP por ejemplo
(alumna: me pasó en ANSES), es un disparate y les explico por qué, el código dice que es a los efectos de
la prueba la inscripción, vale decir que no podemos desconocer una unión convivencial donde dejaron
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constancia en una escritura pública de la unión convivencial y que no está inscripta, para mí es una prueba
suficiente, estamos hablando de una escritura pública. Claro, a los efectos de la prueba la inscripción
significa que yo pido un informe al Registro Civil y me dicen que sí, que está inscripta la unión convivencial
y basta con eso, que con otro medio probatorio pidan otras cosas más, como el certificado de domicilio, la
fotocopia del documento donde aparece los dos con el mismo documento, o sea agregar a lo que tengo otras
pruebas me parece bien, pero no se puede desconocer porque no está inscripta una unión convivencial. La
inscripción es al efecto de la prueba, nada más, por cualquier medio puedo probar la unión convivencial,
pero lamentablemente estamos con esa situación que hay que luchar para que entiendan cómo es la
normativa del código.
1.-LEGITIMACIONES NOTARIALES: De acuerdo con la documentación presentada por el

constituyente y a los certificados producidos cuyos originales tengo a la vista y en fotocopia por
mi certificada agrego a la presente, resulta:
I) TITULO: el inmueble descripto le corresponde ……………… .-
En legitimaciones notariales vamos a incorporar lo que ya conocemos, que tiene que ver con el título
antecedente, su registración, o sea el título antecedente, cómo llegó a ser titular nuestro disponente en este
caso nuestro constituyente, cómo llegó a ser titular, vamos a relacionar eso en este segmento de la escritura
indicando cómo accedió a la titularidad; y obviamente referenciando el instrumento que soporta y el
escribano autorizante en su caso, si fue por medio notarial, el escribano que intervino, número de escritura,
fecha y demás.
II) INSCRIPCIONES: Registro de la Propiedad Inmueble al Folio Real Matrícula …… ,

Departamento Capital; En la Municipal de la ciudad de Corrientes al tomo X, Libro IV, Folio
330/331, Finca 140, Año …… .- En la Dirección General de Catastro bajo Adrema A1-……. -1.-
En cuanto a las registraciones tengan en cuenta que vamos a incorporar, al menos para la jurisdicción que
estamos hablando, lo que tiene que ver con la inscripción en el RPI que puede ser en folio real o protocolo
de dominio y en la municipalidad también con las indicaciones que tienen que ver con esa registración, y
también en la DGC (Dirección General de Catastro) donde vamos a indicar la nomenclatura catastral.
III) INFORME REGISTRAL Y DE LAS OFICINAS RECAUDADORAS: Del certificado
del Registro de la Propiedad Inmueble que lleva el………. , surge a) que el ……….. tiene la libre
disposición de sus bienes, b) que el inmueble de referencia consta inscripto a nombre de su titular,
en la forma indicada, c) que no reconoce embargos, hipotecas, ni gravamen de ninguna naturaleza,
d) que los impuestos, tasas por servicios, contribución por mejoras que gravan el inmueble se
encuentran pagos al día………. .- e) que su Valuación fiscal es de PESOS …. ($...... ).-
Como este acto no está gravado, no vamos a tener ninguna constancia que ver con retenciones impositivas,
porque el acto está exento en su totalidad, ya se habló que también inclusive que tiene una reglamentación
especial tanto en el CCCN como en las legislaciones provinciales y que tiene que ver con los topes en
cuanto hasta cuando se instrumentan en forma notarial, que tienen que ver con limitaciones a los honorarios
profesionales. Entonces ¿qué vamos a incorporar acá cuando hablamos del informe registral? El certificado
del RPI, que va a tener un número, fecha, ya vimos también lo que tiene que ver con las prioridades de lo
que significa certificado y ¿qué va a surgir de ese certificado? La titularidad del dominio y lo que tiene que
ver con la posibilidad de que no tenga restricciones para disponer del mismo, por lo cual… ojo tampoco
que tenga algún derecho real con anterioridad como ser hipotecas o gravámenes que sean necesarios
conocerlos al momentos de la constitución, porque recordemos que desde el momento de la toma de razón
en el caso de las escrituras públicas, va a ser desde el momento de su instrumentación por el tema de la
reserva de prioridad es que va a operar la protección de la afectación, esa cúpula de protección que le va a
dar la afectación al régimen de vivienda va a ser desde el momento de su instrumentación si se hace por
escritura pública dentro de los términos establecidos de la vigencia de los certificados o bien en la parte de
administrativa desde el momento de la toma de razón.
IV) ACREDITACION DEL VINCULO: El compareciente y su cónyuge contrajeron nupcias

en esta ciudad, el …….. , acto que se asentó en el Libro de matrimonio a foja 123/124, Acta
número ciento ochenta y tres, Tomo III, del Registro Civil de la
Provincia; de dicha unión nacieron sus hijos ……… y …………. , cuyos datos fueron
precedentemente relacionados dándose aquí por íntegramente reproducidos, dichos nacimientos
se asentaron en las Actas:…… , Folio 45/46, Tomo III, y número doscientos veinte, Folio
124/125, Tomo IV, del Libro de Nacimientos del Registro Provincial de las Personas,
14
respectivamente.- Documentos que tengo a la vista para este acto y en fotocopia por mi certificada
agrego a la presente.-
Y ¿qué vamos a incorporar como…? lo que estábamos hablando lo que tiene que ver con la convivencia o
los certificados de matrimonio o de nacimiento para acreditar el vínculo con los beneficiarios. Estamos acá
ante la posibilidad de que nuestros beneficiarios son los que están comprendidos en el art. 246 inc. a) por
lo cual estamos acreditando el vínculo matrimonial y el nacimiento de los hijos, esa información va a estar
sustentada o acompañada por la incorporación a nuestra escritura de esa documentación debidamente
certificada, como ser acta de matrimonio y acta de nacimiento, fíjense que al final de todo cuando hacemos
este tipo de incorporación dejamos la mención que son documentos que lo tenemos a la vista y en fotocopia
certificada agregamos a la presente.
IMPUESTO FISCAL AL ACTO: El presente acto se halla exento de dicho impuesto, conforme
expresa disposición del Código Fiscal de la Provincia.- LEO al compareciente que así la otorga
firmando de conformidad ante mí, DOY FE.-
No está alcanzado por ningún impuesto nuestro acto de afectación al régimen de vivienda por lo cual
solamente dejamos mención a que el presente acto se halla exento del impuesto al acto, al impuesto de
sellos conforme expresa disposición del Código Fiscal de la Provincia.
254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación
fiscal.
Quiénes van a ser merecedores después de realizada nuestra escritura, el otorgamiento de la escritura, con
la firma del compareciente (en el supuesto que sea un único titular del inmueble) o los comparecientes (si
se trata de condóminos, cotitulares del dominio que vienen a afectar), la firma del escribano y la expedición
del testimonio va a estar dada para el constituyente y los beneficiarios, en este caso, porque hablábamos de
que el propio constituyente también fue incluido como beneficiario de la afectación. Vamos a expedir
primer testimonio y la minuta correspondiente que va a oficiar de ese principio que lo vimos en derecho
registral que es el de rogación para instar el mecanismo del registro para la toma de razón de este acto
constitutivo. El único lugar donde vamos a tener un acto de registración post-escriturario ya que a las otras
reparticiones como ser direcciones de catastro (hablo siempre de la prov. de Corrientes) y municipalidad
no es necesario o no se registran este tipo de actos.
Alumna: respecto de la expedición de testimonio, en una de las preguntas del parcial decía ¿a quién se le
expiden las copias? Según el código se le expiden a las partes intervinientes, por ejemplo teníamos la opción
de darle a los dos donantes y a los donatarios digamos, la copia, sería todos los que intervinieron en el caso
ese, pero también podrían expedirse dos copias que una quedaría para los donantes y otra para los donatarios
¿podría ser así?
Profe: el primer testimonio se expide para quien surja un derecho, un derecho que debe acreditarlo de ese
acto, en el caso de donantes y donatarios, si el donante se desprende en su totalidad de la propiedad y
solamente reciben los donatarios y ya son los nuevos titulares en una donación simple, el donante no
necesita testimonio ya se desprendió.
Alumna: en el caso hubo una constitución de usufructo. Profe: en ese caso sí, ahí tiene la pregunta que
dijimos una vez que debíamos hacernos esa pregunta ¿Quién necesita acreditar un derecho que emana del
acto en el que estamos interviniendo? O en el que están interviniendo los comparecientes o las partes
intervinientes, entonces en ese caso tenemos una donación con constitución de usufructo y los donantes van
a recibir el testimonio porque reciben el derecho de usufructo, los donatarios porque reciben la propiedad
y ellos se desprenden del dominio*, en ese caso sí voy a necesitar testimonio para los donantes y para los
donatarios y ¿por qué a los donantes? Porque a su vez están recibiendo el derecho real de usufructo,
entonces eso es lo que van a necesitar acreditar, el derecho de usufructo que les queda con motivo de su
donación en la que se desprendieron de la totalidad.
Alumna: a lo que iba en realidad es a la cantidad de copias, puede ser una para los dos donantes y una para
los dos donatarios, como puede ser cuatro copias. Profe: exacto.
Recuerden que al menos en nuestra jurisdicción la cantidad de copias que emitamos, es así como se
multiplica la cantidad del gasto, porque por cada copia que llevamos* a registrar se pagan los mismos
impuestos que por todos, porque si hacemos una copia o cuatro copias no es lo mismo, sino va a ser cuatro
gastos. En el caso que estabas planteando, para los donantes y para los donatarios con una copia, si no
requieren otra más, estaría más que necesario; pero pensando en esa situación de economía.
Alumna: claro, porque a la hora de marcar la respuesta correcta yo marqué que se le entregaba una a cada
uno, pero también podía ser correcta que se entregue una para los donantes y una para los donatarios. Profe:
podría ser, no recuerdo la pregunta. Todo quien tiene interés legítimo en el negocio va a necesitar una copia,
si el donante en una donación simple ¿para qué quiere el donante? (…) si hay un usufructo obviamente.
15
Con respecto a la desafectación es lo mismo, aún menos complicada la instrumentación porque el único
elemento extraordinario que tendríamos sería la necesidad en el supuesto de que, valga la redundancia, sea
necesario incorporar al cónyuge o al conviviente para que preste el asentimiento con respecto a la
desafectación; pero sino vamos a tener como compareciente al constituyente, al titular del dominio, el que
afectó al régimen de vivienda. Va a comparecer y va, en su expresión, va a relacionar, podemos relacionar
que “por escritura número tanto de fecha tal afectó al régimen de vivienda el inmueble de su propiedad…
por escritura…” y relacionamos el antecedente y la manifestación última o la principal “que viene por este
acto a desafectar del régimen de vivienda al que estaba sometido el inmueble” sería otra forma de
encaminarlo, describiéndolo, oponiendo todas las circunstancias instrumentales por las que fue constituido
y en el supuesto en que sea necesario en asentimiento conyugal iría dentro de las declaraciones
complementarias para prestar la conformidad con esa desafectación, siempre y cuando, y va a quedar como
mención de nuestro compareciente “que no esté comprometido el interés familiar” como dice la normativa
de fondo, que le posibilita a que esto se dé.
Nuevamente en este caso no vamos a tener actos pre-escriturarios, es decir, no va a ser necesario pedir
certificados pero si va a ser necesario nuevamente la toma de razón en el RPI para que se dé la cancelación
registral de la constitución por lo cual en las legitimaciones notariales vamos a dejar constancia de las
inscripciones nuevamente de la exención que tiene en materia impositiva, va a firmar el desafectante, o sea
el titular del dominio y el escribano; y nuevamente vamos a tener que expedir testimonio, vamos a tener
que expedir minuta para que se realice la toma de razón.
Alumna: los abajo firmantes van a ser el escribano y solamente el titular constituyente.
Profe: así es, para la afectación y para la desafectación, el titular del inmueble y el escribano, nadie más;
siempre el único protagonista va a ser el titular del inmueble o sus representantes en el caso de que lo tenga,
o que sean varios cotitulares del inmueble, por ejemplo, que todos los enanitos sean titulares del hongo y
vengan a constituir los siete enanitos, a afectar a bien de familia el inmueble del que son propietarios,
entonces van a comparecer los siete enanitos y a lo mejor la pongan como beneficiaria a Blancanieves. El
número de comparecientes va a variar en cuanto quiénes sean titulares del dominio.
Alumna: pero para la desafectación también tiene que contar con el asentimiento conyugal o del
conviviente, así que también iría la firma.
Profe: Claro, siempre en el supuesto que sea necesario lo vamos a incorporar, va a ser necesario cuando
exista cónyuge o una unión convivencial.
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UNIDAD 8 “PROPIEDAD HORIZONTAL”
CLASE 12 (23/08)
PROPIEDAD HORIZONTAL
.
Regulación legal
Ley Nº 26.994 deroga la ley Nº 13.512.
El CCyC, en el Libro IV “DERECHOS REALES”, Título I: “Disposiciones generales”. Capítulo 1, “Principios
comunes”, enumera a la propiedad horizontal como derecho real (art. 1887 inc. e). Es un derecho real
sobre cosa propia (art. 1888) que recae específicamente sobre un inmueble edificado.
Título V se regula la Propiedad Horizontal en 10 capítulos.

Capítulo 1: Disposiciones generales; capítulo 2: facultades y obligaciones de los propietarios; capítulo 3:
modificaciones en cosas y partes comunes; capítulo 4: reglamento de propiedad horizontal; capítulo 5:
asambleas; capítulo 6: consejo de propietarios; capítulo 7: administrador; capítulo 8: subconsorcios;
capítulo 9: infracciones; capítulo 10: prehorizontalidad.
¿Qué es propiedad horizontal?

Es un derecho real autónomo (Art 2037 CCyC).
Se ejerce sobre cosa propia, sobre inmueble edificado a construir o en construcción.
Combina derecho exclusivo con derecho común.
Concepto
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
no escindible.
Profe: Se discute la denominación de “propiedad horizontal”, pero ésta (“propiedad horizontal”) es la más
difundida en nuestra doctrina, jurisprudencia y en el uso habitual. Ya aparecía prefigurada en el art 2617
del Código Civil de Vélez, establecía que el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente
entre varios dueños, ni por contratos, ni por actos de última voluntad. Seguramente que en ese momento no
era muy necesario, porque me imagino hoy vivir sin propiedad horizontal me parece que hubiese sido muy
pero muy complicado, porque muchas cuestiones lo hemos resuelto con la propiedad horizontal. Sin dudad
es la más difundida en nuestro medio y pone el acento en la existencia de planos divisores horizontales
tanto en la proyección del derecho sobre la unidad funcional hacia el espacio aéreo como su proyección
hacia el subsuelo, así como que se deslindan las partes y cosas propias de las comunes consistentes en ese
esquema en el espacio aéreo y el terreno, en la modalidad común de división en pisos y departamentos, el
espacio aéreo y el subsuelo como prolongaciones ascendentes y descendentes del terreno quedan
delimitados por los respectivos planos horizontales y en la división por departamentos con planos
horizontales básicos confluyen verticales, e incluso horizontales, que se aprecia en los edificios de una sola
planta donde permanecen incólume los referidos planos horizontales.
1
Muchas veces ustedes van a tener el caso de que las personas llegan a su oficina y no les está pidiendo un
asesoramiento, sino que vienen a que le solucionen el problema sobre lo ya hecho, porque si viene para un
asesoramiento antes de construir ustedes ya los pudieron asesorar conforme las normas que reglamentan la
edificación de las municipalidades por ejemplo, porque acá tenemos muchas aristas que tener en cuenta, el
problema es cuando vienen ya sobre lo hecho, “escribana yo quiero donar, tengo tres hijos y como tengo
tres departamentos que ya están construidos, quiero donarle uno al más grande, el departamento más chico
al del medio, porque es soltero y el tercer departamento que es grande también al más chicos, quiero un
departamento para cada uno”. Lo primero que se pide es el título antecedente, que la ley registral no exige
en el artículo 23, tener a la vista el titulo antecedente, y se encuentran con un inmueble que mide 10x35
(350 metros cuadrados) ustedes saben que las municipalidades tienen reglas que deben cumplirse para las
subdivisiones, entonces si ustedes le prometen a su cliente que van a poder subdividir en tres parcelas una
parcela que mide 10x35= 350 metros cuadrados, no van a lograr aprobar ese plano.
Hay reglas que seguir, por ejemplo, la cantidad mínima de superficies, generalmente estamos hablando de
250 m2 por parcela. Puede ser que en determinados municipios se apruebe un plano cuya parcela
subdividida registra menos superficie que 250m2 y los hacen por excepción de acuerdo a una cuestión del
Consejo Deliberante, cuando el propietario justifica que ya está construido y no afecta determinadas
normas, entonces puede ser que lo aprueben. Pero imagínense que si ustedes están asesorando no puede
estar con el “puede ser que lo apruebe”, se debe averiguar en cada municipio al que pertenece cuanto es la
superficie mínima en que se pueden subdividir las parcelas, lo básico es 250 metros cuadrados.
Otra cuestión es que ninguna parcela puede quedar escondida atrás, sin salida a la calle, en consecuencia,
tendrán que prever que si subdividen todas las parcelas, éstas tienen que tener su salida a la calle, entonces
prever eso, o una servidumbre de paso, o un canal o pasillo, pero tiene que tener porque no puede quedar
escondida.
Todas estas cuestiones son las que tienen que tener en cuenta a la hora de asesorar, pero cuando vienen las
personas y ya se encuentra construida la propiedad y quiere que cada uno de sus hijos tenga propiedad
exclusiva en cada unidad funcional, para este caso la vía será la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal puede ser distintos departamentos en un mismo piso o distintos departamentos en
distintos pisos, estamos hablando de horizontalidad y también vertical. Quizás ésta sea la manera de poder
dar solución a cuestiones de hecho que cada vez son más, porque cada vez es más común, aunque sean más
chiquitas las parcelas, por ejemplo está construida la casa paterna y después deciden edificar para arriba,
con el fin de que un hijo viva arriba y el otro en otro piso, a todo eso podemos darle solución con la
propiedad horizontal, de lo contrario, estaríamos hablando de un condominio indiviso.
La propiedad horizontal no se puede hacer de ninguna manera si no tengo a la vista el plano de mensura
y subdivisión para afectar a propiedad horizontal. No puedo escindir una edificación para poder separarla
y poder donar a una persona y que esta persona tenga propiedad exclusiva, si no tengo el plano que lo diga,
solamente podemos hablar de partes indivisas, entonces este señor que es dueño de la propiedad podrá
donar a sus hijos 1/3 cada uno por ejemplo, pero de ninguna manera esos hijos puede decir es mío el
departamento que está en la esquina de la parcela o es mío el departamento que está en el primer piso,
porque para ello necesito afectar a propiedad horizontal y ahí dividir todo lo que es ”cosas comunes” y
“cosas de propiedad exclusiva”.
Vélez prohibía la propiedad horizontal y en sus notas lo explica:

ARTICULO 2617 CC- El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni
por contrato, ni por actos de última voluntad.
Nota: La mayoría de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o
pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos,
crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son
indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que
ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas.
Highton destaca que la posición de Vélez coincide con el principio de accesión, es un criterio restrictivo en
cuanto a legislar pocos derechos reales. Destaca, asimismo, que la escasa población y las grandes
extensiones de tierra justificaban el criterio de Vélez, pero imagínense hoy estamos sobrepoblados,
tenemos menos extensión de tierra y somos tantos que es medio imposible no poder realizar estas
2
planificaciones urbanas para poder concentrar la población en edificios. La propiedad horizontal no parecía
necesaria en esas circunstancias históricas y urbanísticas.
Luego la ley de propiedad horizontal Ley 13.512 sin embargo hace cambiar la situación ante los grandes
flujos migratorios a las ciudades, tanto de las zonas rurales como proveniente de otros países. La fuerza de
la realidad social hizo germinar al impulso de la doctrina la idea de aceptar el Derecho Real de Propiedad
Horizontal y luego de tres proyectos de ley presentados sin éxito ante el Congreso, confluyeron el proyecto
de ley del Poder Ejecutivo que se remitió el 9/08/1947 al Senado con el objeto de fomentar la construcción
de edificios para solucionar el problema de vivienda y otro proyecto elevado por uno de los miembros de
la Cámara, con ambos proyectos la comisión de legislación general presento un nuevo proyecto el
21/07/1948 que fue tratado el 26/08/1948 con previo informe del Senador Antille y aprobado sin
observación junto con las modificaciones propuestas a sugerencia del P.E., se giró a cámara de diputados
y se aprobó definitivamente sin despacho previo de comisión y sin debate el 30/09/1948, su texto rigió sin
modificación alguna hasta la sanción y sustitución por el Código Civil y Comercial de la Nación, pese a
que fueron muchos los intentos de reforma tanto parcial como integral.
El Código Civil y Comercial ha logrado que se convirtieran en normas jurídicas efectivas numerosos
intentos previos y a lo largo de muchos años fueron construyendo como consenso que plasmaron en
concepciones innovadoras que supieron concordar en modificaciones trascendentes con respecto a la
valiosa ley 13512. (Como fueron los proyectos para llegar al 2015).
El CCyCN reemplaza totalmente la ley 13.512, la deroga directamente, muchas de las nuevas normas tiene
su origen en el proyecto de 1998, pero con variantes, modificaciones, Constantino tiene su opinión al
respecto y dice que será uno de aquellos institutos que menos variaciones tendrá, dado que se ha receptado
la copiosa doctrina y jurisprudencia escrita en torno a la ley 13.512, como que el código ya tenía mucha
experiencia con la doctrina y jurisprudencia que se trabajó sobre la 13.512 cuando ya llegaba a un momento
en el que no daba respuesta a todas las necesidades.
En cuando a la definición Gatti decía que se trata de un “derecho real de uso, goce y disposición jurídica
sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está
integrada por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa
sobre el terreno y sobre todas las partes comunes o cosas comunes del edificio". Como poder diagramar
uno la voluntad de lo que las personas quieren que es ser dueño exclusivo de determinadas partes, pero
otras partes necesariamente van a ser de propiedad común, no solo en cuanto al terreno, sino en cuanto a
muros, imagínense en un edificio el hall de entrada, los ascensores, las instalaciones eléctricas, etc., así
con un concepto que guarda sustancial similitud con el procedimiento necesario.
También otros autores lo definieron como un derecho real sobre cosa propia por el cual su titular puede
usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto sobre el cual recae, objeto que consiste en una fracción
del inmueble edificado integrado por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre
el terreno y demás partes y cosas de propiedad común, así en igual línea conceptual se recuerda la
definición elaborada por Highton es un derecho real de uso, goce y disposición de una unidad funcional
formada por un objeto exclusivo independiente consistente en un edificio o más comúnmente parte de
este y un porcentual de las cosas comunes.
Es un derecho real sobre cosa propia, se ejerce sobre un inmueble propio y se encuentra mencionado en
el Art 1888 que indica cuales son los derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia. Se trata
entonces de un derecho inmobiliario porque siempre va a recaer sobre un inmueble.
ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
El código sin lugar a dudas establece plenamente la autonomía del derecho real de propiedad horizontal,
viene dada por la propia característica más que lo que dice la norma en realidad.
3
Constitución
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Profe: Puede definirse el reglamento como el negocio jurídico tendiente a proclamar que el edificio se
haya en situación de propiedad horizontal mediante la terminación y especificación de las circunstancias
necesarias para la identificación y completa descripción del inmueble en su totalidad.
Con el plano van a poder identificar y hacer la completa descripción del edificio, de los diferentes elementos
de aprovechamiento independiente, la determinación de la cuota de participación que corresponde a cada
uno de ellos y las normas de administración y gobierno establecidas por los interesados.
La propiedad horizontal tiene entre sus múltiples peculiaridades la de necesitar en nuestro derecho en forma
obligatoria un reglamento de PH (Propiedad Horizontal) que le otorga una gran plasticidad al sistema en
tanto y en cuanto, dentro de los límites impuestos por la ley permite una gran creatividad en cuanto al
contenido de los derechos y obligaciones de los consorcistas, es así que, los términos del mismo imprimen
una impronta peculiar a cada edificio sometido a PH, o sea, rige la vida de los consorcistas.
(El tema “reglamento” se sigue desarrollando en otras clases. Pág 5, Pág 6, Pág 11, Pág 17ss)
Moisset de Espanes dijo: que las facultades incluidas en el reglamento atribuidas a los titulares de las
unidades funcionales integrarían su derecho real de propiedad horizontal cuyo contenido queda fijado en
el reglamento dentro de los márgenes que la ley admite para este tipo de derecho.
En nuestro derecho que adopta el número clausus y la tipicidad, el reglamento otorga una gran margen a
la autonomía de la voluntad sin llegar a oscurecer la principal característica que tiene que ver con el orden
público.
Afectación de un inmueble a propiedad horizontal

Previo a la confección del reglamento se deberá realizar entonces, el plano de mensura, división del
inmueble en propiedad horizontal, registrase ese plano en el registro catastral y esto es pregunta de examen
¿Qué documentación se necesita para poder afectar un inmueble a propiedad horizontal?
1) Confección del plano de mensura y subdivisión para propiedad horizontal.
2) Aprobación del plano.
3) Escritura de reglamento de propiedad horizontal.
Con estos elementos nace el estado de propiedad horizontal y no el derecho real de propiedad horizontal
Profe: El plano, no puedo redactar sino tengo el plano. Luego a la hora de la realización del reglamento
de propiedad el plano se volcará en ese instrumento en que las partes asimismo exteriorizaran su voluntad
de afectar el inmueble a propiedad horizontal.
Cuando tenemos el reglamento ya redactado, tenemos toda la división del edificio, tenemos que saber que
hasta ahí todavía no está con figurado el derecho real, hasta ahí tenemos un estado de propiedad
horizontal nada más, el derecho real de PH se va a dar cuando dispongo de alguna de las unidades
funcionales; ejemplo el papá vino a querer dividir en tres parcelas le dijimos que no era posible, porque
eran muy chicas, entonces la única solución es PH, entonces el señor habló con el agrimensor , hicieron el
plano para PH, está aprobado por la dirección de catastro, volvió a la escribanía y en la escribanía se redacta
el reglamento. Hay tres departamentos en la misma planta, pero cada departamento ya va a tener su número
identificado como una unidad independiente (unidad funcional 1, 2 y 3), entonces este señor decidió donar
la unidad funciona 1, en ese momento ya tenemos el derecho real.
¿Cuándo nace el derecho real de propiedad horizontal?

(Relacionar con comentario de la pág. 7 in fine).
Nace con:
 La enajenación de una Unidad Funcional (art. 1882 C.C.C.N)
 Con la adjudicación que se haga a los propietarios (2277 al 2280 C.C.C.N)
 Por prescripción adquisitiva (art 1897 y siguientes)
 Por sucesión en los derechos del anterior titular (2277 al 2280 C.C.C.N).
4
¿Por qué?
Porque recién allí estaría integrado por el conjunto de los propietarios (art. 2044 primer párrafo) ya que
allí se constituye el consorcio propiamente dicho, teniendo en cuenta que la ley no recepto el CONSORCIO
de un solo propietario.
Alumno: una vez que el cliente decida disponer de cada unidad funcional para sus hijos ¿hay que hacer
una donación aparte?
Profe: no, hay que hacer lo que quiera la persona, muchas veces quieren vender. Cuando hay una
transferencia de dominio de uno de los departamentos subdivididos ahí es donde se configura el derecho
real.
Alumno: Si yo tengo una propiedad y esa propiedad tiene en una parte construida una casa y en otra parte
tiene construido unos locales y arriba dos departamentos, ¿puedo afectar la mitad de la propiedad a
propiedad horizontal o tengo que afectar todo?
Profe: Eso va a estar dado por como decíamos al principio sobre la normativa municipal, sobre la
posibilidad de subdividir un terreno que tiene los mínimos establecidos. Si ya está todo construido lo que
hay que hacer es la afectación, pero obviamente que se debe tener una entrada común y todas las partes
comunes que caracterizan a la propiedad horizontal, no es un imposible.
Muchas veces esto se da ya que en las familias se suelen hacer ese tipo de construcciones sobre el mismo
lote, pero después para darle identidad a cada una, tomando tu ejemplo, el departamento, los locales,
necesariamente la afectación es el camino necesario e ineludible para darle la identidad individual a cada
uno de esos componentes y la instrumentación de reglamento de propiedad horizontal es el elemento para
llegar a subdivisión y que adquieran identidad propia cada una de las unidades y que puedan ser transferidas
y disponerse de la que se desea en forma independiente, porque hasta tanto eso no suceda todo forma parte
de un conjunto que no es posible dividirlo e identificarlo en forma separada porque no está afectado a
propiedad horizontal.
Los legitimados para otorgar un reglamento de propiedad horizontal: la nueva normativa identifica
correctamente a los únicos legitimados para otorgar el reglamento de propiedad horizontal (Art 2038):
- El titular del dominio, en caso de que el inmueble se encuentre en condominio;
- Los condóminos, en caso de condominio se requiere el concurso de la voluntad de todos ellos
conforme se desprende del Artículo 1990 de CCyCN.
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de
la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y
goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles
que sirvan a su mejor aprovechamiento.
Consecuentemente el reglamento es otorgado si es un único titular por el único propietario del inmueble,
o si hay condominio, la totalidad de ellos en su conjunto. Puede ser que los condóminos se atribuyan y
repartan en el mismo acto. Pueden los condóminos atribuirse, repartiese en el mismo acto en propiedad las
distintas unidades funcionales o bien que luego se proceda a vender, donar o dar en pago cada una de las
unidades, declarado cada adquirente en su título de adquisición el conocimiento del correspondiente
reglamento, el que declararan conocer y aceptar.
Cuando las personas compran un departamento que está sometido a propiedad horizontal, en la escritura se
deja constancia que se entregó la copia del reglamento y el comprador declara conocer y aceptar. En
realidad voy a estar frente a un contrato de adhesión, en tal sentido se ha resuelto que en esos casos de
incorporación de un integrante al consorcio, debe prestar su conformidad al estatuto. Se trata de la adhesión
a un instrumento ya redactado por la parte vendedora, implicando ello un contrato de adhesión. Debe tenerse
en cuenta que frecuentemente el reglamento ni siquiera es predispuesto por el titular de dominio sino que
su redacción queda en manos de la constructora o del desarrollador inmobiliario que es quien impone el
texto del mismo. Y luego el acuerdo de quienes serán los consorcistas también tenemos que tener en cuenta.
Ahora, mientas no se llegue a la escritura del reglamento la jurisprudencia entiende que los adquirentes
viven en la situación de pre-consorcio o consorcio de hecho. La usencia de reglamento o la falta de escritura
traslativa de dominio, la jurisprudencia ha sostenido que si bien puede resultar un impedimento legal para
el ejercicio de los derechos y las acciones de los distintos titulares respecto de terceros, no puede ser
obstáculo para poner en marcha la regulación de acciones existentes entre los adquirentes, los que forman
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una especie de comunidad de derecho e interés y se someten en sus relaciones a las normas propias de la
institución en su carácter de miembros ideales de un consorcio al suscribir los pertinentes en boleto de
compraventa, puede ser hasta en los fideicomisos los contratos de adhesiones, es posible aun que quienes
vayan a ser los futuros consorcistas acuerden y redacten el reglamento, pero salvo que así mismo sean los
condóminos del terreno en dominio común y alcancen unanimidad la figura del reglamento siempre debe
ser otorgada por el o los titulares de dominio, no hay otra manera.
Forma e inscripción registral

Leamos nuevamente el Art 2038:
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Profe: Nos preguntamos ¿Sólo escritura pública? ¿La escritura puede ser suplica por la correspondiente
hijuela en las particiones aprobadas judicialmente?
Hay un autor que dice: cuando el reglamento de propiedad sirve de base a la adjudicación de unidades en
un edificio sujeto a partición judicial corresponde que el estatuto sea confeccionado por el perito partidor
designado en el respectivo expediente.
Tranchini, en sentido contrario sostiene, que el reglamento es un acto con forma impuesta por la ley o
solemne y en consecuencia su incumplimiento vicia el acto en uno de sus elementos provocando su
invalidez, es decir, un reglamento redactado en instrumento privado aun presentado para el
reconocimiento u homologación judicial es nulo, de nulidad absoluta, que no es susceptible de confirmar
dado que aunque sea un instrumento público no es la escritura pública y cuando se hubiera ordenado
exclusivamente una clase de instrumento público la falta de esa especie no puede ser suplida por especie
diferente.
El reglamento ineludiblemente necesita de la forma de la escritura pública, se trata de una forma

impuesta y en esos casos, el acto que no se otorga en la forma exigida por la ley, no queda concluido como
tal mientas no se haya otorgado el instrumento previsto. Siempre tiene que ser escritura pública.
Otra cosa para tener en cuenta es, la situación entre el otorgamiento de la escritura y la inscripción registral.
Desde el otorgamiento del reglamento por la escritura pública hasta la inscripción en el registro de la
propiedad inmueble mediará por lo general un lapso de tiempo, Highton sostiene que el reglamento no
inscripto es obligatorio entre las partes, tanto en cuanto a las relaciones personales o creditorias
instrumentadas, como en lo que hace a la nueva situación jurídica real. Y en vista a ello concluye que, si
está pendiente la inscripción, el reglamento se otorgará por escrituras públicas constitutivas de derechos
reales de propiedad horizontal y se hiciera tradición del objeto exclusivo, existirán derechos reales de
propiedad oponibles a todos, salvo los terceros interesados.
La ausencia de reglamento o falta de inscripción no podrá oponer el reglamento no inscripto o sus

modificaciones a terceros interesados que no pudieron conocerlo, por ej. Las medidas cautelares que
recaigan sobre los titulares del dominio del terreno, no se verán afectados por la posterior confección del
reglamento o por su inscripción en el registro, o sea si el embargo es anterior al sometimiento del inmueble
al régimen de propiedad horizontal, no resulta oponible al acreedor la división en propiedad horizontal, en
consecuencia la subasta ordenada en la ejecución de alquileres debe llevarse adelante en bloques, es decir,
debe subastarse todo el inmueble aun cuando el mismo se encuentre subdividido en tres unidades
funcionales que están debidamente inscriptas, pero todo tiene que ver de acuerdo. No se olviden que
nosotros tenemos un derecho registral admirado por el mundo que tiene el bloqueo registral, si nosotros
nos estamos manejando bien con el bloqueo registral estamos dentro de la prioridad indirecta, este problema
lo podemos tener si trabajamos con prioridad indirecta.
El consorcio de hecho constituye una comunidad que funciona internamente, como si fuera un consorcio,
muchas veces por distintas razones la situación no es transitoria sino que el reglamento no llega a otorgarse
y por tanto los adquirentes no pueden obtener títulos suficientes que le permitan dividir sus unidades con
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sus respectiva parte proporcional en el condominio sobre las partes comunes en derecho real de propiedad
horizontal.
Borda vierte una opinión referida al pre-reglamento previsto en la ley de pre-horizontalidad que hoy está
derogada, puede trasladarse a los supuestos si se tratare de las llamadas clausulas reglamentarias, entiende
que llegado el momento de la constitución definitiva el proyecto se convertirá en reglamento definitivo a
menos que la mayoría de 2/3 quiera modificar, porque es a todas luces evidente que si es mayoría es
suficiente para modificar el reglamento definitivo. También puede modificar el proyecto del reglamento.
Otra cosa que puede suceder es la ausencia de todo acuerdo previo que documente un reglamento, puede
ser que los comuneros se encuentren con un bien que han recibido por compraventa, donación, testamento
y donde no existe reglamento, porque yo lo que les digo es, la gente dice: “pero para qué reglamento si yo
soy su madre y son mis hijos nada más y mi nuera”, entonces igual es lo que ustedes tiene que decir que
es impuesto por la ley la obligatoriedad de redactar el reglamento.
A ver, si están unánimemente de acuerdo que debe someterse a propiedad horizontal porque así lo expresa
el titulo porque lo recibieron o porque expresa o tácitamente así lo han entendido, en caso que las partes no
acuerden no queda otra solución que la intervención judicial y corresponde hacer efectivos los
apercibimiento establecidos para el supuesto de desacuerdo y disponer su redacción por peritos, quienes
quedan obligados a conciliar los interés de las partes y atender lo que es usual en la materia y conveniente
sistema que deberá regir en el inmueble en cuestión.
Podría decirse que estando de acuerdo sobre lo esencial, la división del inmueble en propiedad horizontal
como que en cierta manera la doctrina postulaba esas similares conclusiones, que si se aplica la teoría la
doctrina de la raíz germánica que tenía el código suizo en obligaciones y las partes se pusieron de acuerdo
sobre todos los puntos esenciales, el contrato se reputa concluido aun cuando los puntos secundarios
hubieren sido reservados, falta de conformidad sobre los puntos secundarios el juez lo establece teniendo
en cuenta la naturaleza del negocio. Cualquier situación vamos a tener que llevarla a los estrados judiciales.
Cumplida la forma establecida en el Art. 2038, nace lo que la doctrina ha dado en llamar ESTADO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL recién a partir de ese momento podrán inscribirse los títulos individuales
sobre cada unidad funcional, lo podemos hacer por escrituras separadas o lo podemos hacer en negocios
mixtos simultáneos en una misma escritura. Esto es Pregunta de examen.
Alterini explica que el estado de propiedad horizontal es distinto del derecho real de propiedad horizontal,
así en los casos que quien redactó e inscribió el reglamento es el único propietario del edificio existe un
estado de propiedad horizontal, pero el derecho real de PH requiere de distintos de distintos propietarios
de las unidades funcionales que en consecuencia serán condóminos de las partes comunes.
La jurisprudencia decía que mientas una sola persona es propietaria de todo el inmueble, o lo son varias
en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades funcionales, no existe
aún derecho real de PH a favor de ninguna de ellas. El inmueble físicamente dividido y luego de redactado
el reglamento por escritura pública se encuentra en estado de PH, pero recién con la trascendencia o
adjudicación de una unidad nacen los derechos reales de propiedad horizontal.
En sentido contrario, Bustos, dice que el derecho real de propiedad horizontal nace aunque exista un solo
propietario. Esta posición sólo lo sostiene este autor.
¿Cuándo se adquiere entonces el derecho real de PH? (relacionar con la página 4, in fine). De los modos
mencionados en el Código son aplicables a la PH: la tradición (art.1982), la sucesión (art. 2280 y
siguientes), la prescripción adquisitiva (art. 1897) en las transmisiones derivadas entre vivos la tradición,
modo debe ser integrada por el título suficiente (art. 1982), en cuanto al tercero subadquirente de buena fe
y título oneroso (art. 392) que ha recibido la tradición del inmueble, también podemos leer el art. 1894, en
esto hay suficiente acuerdo de la doctrina y de la jurisprudencia acerca de que también puede llegarse a la
propiedad horizontal mediante la partición de la cosa común, ya sea que se trate de un condómino o de una
comunidad hereditaria si la cosa ostenta los presupuestos físicos exigidos por la ley para poder ser
subdividida. El art. 2374 consagra que si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie ninguno de los
coparticipes puede exigir su venta, la división en especie sin embargo no podrá hacerse cuando sea anti
económica, este es el espíritu de la ley cuando no permite también las normas urbanísticas subdividir en
parcelas que resulten muy pequeñas, porque resultan antieconómicas y es como que quedan fuera del
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comercio y en todos los tiempos lo que la ley protege es el movimiento económico a través del trafico
inmobiliario.
ARTICULO 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si
ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten,
compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.
ARTÍCULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales
sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes
como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales.
La posibilidad cesa cuando ello convierte en antieconómico el uso y aprovechamiento de la cosa o bien
cuando la legislación sobre el fraccionamiento de parcelas no lo permite. Ahora si todos los comuneros
son mayores y capaces, y el inmueble es divisible en propiedad horizontal conforme la normativa vigente,
no existe ningún problema. Puede existir divergencias en cuándo partir la cosa, así es que los condóminos
tiene derecho a exigir la división de la cosa en especie siempre que ello sea posible, principio que consagra
la jurisprudencia y había sido receptado ya por Vélez en su momento en una reforma de la ley 17.711.
Ante una demanda judicial de división en el planteo de división en especie efectuado por uno de los
comuneros dicha forma debe privar siempre que se dé el supuesto del Art 2374 del CCyCN. La excepción
a la división en especie está dada cuando las cosas no son materialmente divisibles dado que perderán
su individualidad de ser funcionales, o cuando siendo físicamente posible su división la misma convierta
en antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Los reglamentos y sucesores

Luego del primer reglamento suceden en los derechos de los propietarios de las unidades que quedan
obligados por el reglamento. Guste o no, si nos transfirieron un inmueble sometido a propiedad horizontal
quedamos obligados, como con un contrato de adhesión, a ese reglamento. El reglamento de propiedad
horizontal es obligatorio para los copropietarios, aunque no lo hubieran firmado, por el solo hecho de ser
titulares de dominio.
(La última parte de esta clase “Unidad Funcional”, repite y amplía en la siguiente)
CLASE 13 (30/08)
Profe: Para estudiar propiedad Horizontal es básicamente el Código, más lo que se desarrolla en clase.
Exclusivamente cuando hablamos de unidad funcional que sería la parte privativa, y después seguimos
con las partes comunes, (todo lo que sea propiedad horizontal esta ahora incorporado del código civil y
comercial). Desde el artículo 2037 en adelante.
Unidad funcional
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación
con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
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Profe: este artículo nos habla del objeto de la institución y objeto del derecho real. El objeto del Derecho
Real de la propiedad horizontal es la unidad funcional no puede significar otra cosa la mención en este
artículo acerca de que el derecho de PH se determina en la unidad funcional. O sea al considerar el tema
del objeto resulta necesario efectuar una distinción, no siempre debidamente explicitada la doctrina, entre
el objeto de la propiedad horizontal como institución y el objeto del derecho real de PH.
El objeto de la propiedad horizontal como institución jurídica en nuestro régimen es un inmueble edificado
o sea un edificio el cual está integrado por partes privativas y comunes, el objeto de la institución es el
edificio entendido como el de varios pisos, como el de una sola planta, el que por ser tal no deja de ser un
edificio.
Si miramos el diccionario de la RAE define simplemente como construcción fija hecha con materiales
resistentes para habitación humana o para otros usos, la identificación edificio con un inmueble edificado
de varias plantas viene solo de un uso coloquial en tal sentido sin repercusiones legales o de otra naturaleza.
Y el objeto del derecho real es la unidad funcional. Esa unidad funcional está integrada de dos partes que
son inescindible, la privativa que consiste en una fracción del edificio y una cuota parte indivisa sobre las
partes o cosas comunes del edificio.
¿Cuáles son las posibles configuraciones y destino?

La norma termina con ciertas dudas existentes al comienzo de la vigencia de la Ley 13.512 acerca de si
solo podían dividirse en PH inmuebles con destino a vivienda lo que podía desprenderse de la estricta nota
de la ley que solo hablaba de piso o departamento. Hoy la circunstancia de que el piso o departamento
consista en la totalidad de un propiedad horizontal del edificio, o una parte de dicho plano, así como que se
destine a vivienda, cuál fue el inicial propósito de la ley (por la cantidad de población y no había tanta
libertad en cuanto a tanto territorio libre, teníamos muchos extranjeros, la población aumentó, entonces en
un principio se pensaba en viviendas pero vivienda transitoria, habitación, oficinas, cocheras, después usos
comerciales incluso si fuere el caso hasta industriales), no ocasiona todo esto cambio alguno en cuanto a la
caracterización jurídica, quedando cualquiera de tales destino abarcando en la amplitud del marco legal,
por eso la nueva norma es amplia, tanto en las posibilidades de tipos de unidad resultante como acerca de
su destino, o sea comprende tanto a piso, departamento en cuanto a los espacios comunes u otros espacios
susceptibles para aprovechamiento pos su naturaleza o destino. Lo importante es que puedan ser pasibles
de aprovechamiento, no se impone un destino determinado, salvo la prohibiciones que resulten del art.
2047 CCYCN o del propio reglamento. El reglamento dispone en el art. 2056 inc J que se debe determinar
el destino en las unidades funciones, el que luego el consorcista deberá respetar y conforme surge del art.
2047, todos los requisitos van a estar en el reglamento.
OBJETO:
Constituido por: partes privativas y partes comunes como un todo inescindible.
CARÁCTER DISTINTIVO:
 Independencia funcional o autónoma
 Salida a la vía publica directamente o por un espacio común.
Respecto de las partes privativas de la unidad funcional el art. 2039, exige que se cumplan dos requisitos
que guardan entre sí estrecha vinculación: independencia funcional y comunicación con la vía pública
directamente o con un pasaje común, si es independiente yo puedo ingresar, cerrar la puerta y
absolutamente es mío en un señorío absoluto, pero para salir no puede quedar encerrado, tiene q haber un
pasaje o una comunicación con la vía pública.
 El primer requisito, la independencia funcional se completa en determinadas características del

inmueble que tendrán necesaria correlación con el destino debe interpretarse en el sentido de
autonomía, autosuficiencia en relación al destino que conforme el respectivo reglamento de
propiedad se le haya asignado a esa unidad.
Si el destino es vivienda, será necesario que cada unidad funcional para cumplimentar con su
independencia cuente con cocina, baño y demás dependencias que posibiliten el cumplimiento de
esa finalidad, pero una unidad destinada a cochera requerirá solo un espacio suficiente para guardar
en la misma un automóvil, si es comercial por ej., basta con que sea una habitación con un baño.
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 El segundo requisito que deben cumplir las partes privativas es la comunicación con la vía
pública, ambos requisitos se implican recíprocamente abarcado la expresión autonomía funcional
que debe caracterizar a cada una de las partes privativas conforme a la exigencia legal.
La sumatoria de todas las unidades funcionales equivale al inmueble edificado en su totalidad considerado
material y jurídicamente que ha sido sometido al régimen de propiedad horizontal y que ese conjunto de
unidades funcionales la integran.
El segundo párrafo del art. 2039 aclara la parte alícuota del terreno y de las cosas comunes que son
indispensables para la seguridad del edificio y que forman partes de la unidad funcional, es decir , en la
medida que le pertenecen al propietario de la unidad privativa también tiene que sentirse dueño las cuotas
parte de los comunes y por último se establece que una unidad funcional puede formar un todo con otras
unidades complementarias destinadas a servir de aquellas como pueden ser cochera, baulera, las unidades
complementarias han sino definidas por las distintas ordenanzas municipales comúnmente como un
conjunto de superficies con cubiertas y/o semicubiertas o descubiertas directamente ubicadas unidas entre
sí que por su naturaleza intrínseca no puede constituir una unidad funcional debiendo forzosamente unirse
a algunas de ellas para formar una superficie de dominio exclusivo.
El artículo 2039 que habla de la unidad funcional. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble,
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Objeto de la institución y Objeto del derecho real

Este tema es pregunta de examen. ¿Cuál es el objeto de la institución y cuál del derecho real?
El objeto del derecho real de la propiedad horizontal es la unidad funcional. "El derecho de propiedad
horizontal se determina en la unidad funcional".
Cuando decimos objeto, resulta necesario efectuar la distinción que no siempre está debidamente explicita
en la doctrina, y es preciso diferenciar entre el objeto de la propiedad horizontal como institución misma,
y el objeto del derecho real de propiedad horizontal.
El objeto de la institución de la propiedad horizontal es el edificio.

Tanto como el de varios pisos, como el de una sola planta, el que por ser tal no deja de ser un edificio.
El objeto de la propiedad horizontal como institución jurídica, que es por lo menos en nuestro régimen,
un inmueble identificado, o sea un edificio el cual está integrado tanto por partes privativas como por partes
comunes (el inmueble identificado como un edificio, entendido este como varios pisos, como el de una sola
planta, puede ser un piso sobre el otro vertical, pero puede ser horizontal, como el caso de los PH
familiares).
Cuando vienen al estudio y nos dicen ese ejemplo que les doy, realmente ni conocían el PH, solamente fue
sin querer, hicieron tres construcciones en una misma parcela, un departamentito adelante, otro al lado y
otro atrás y pretendían dividir en 3 parcelas y las normas urbanas no se lo permitieron porque dividir en 3
parcelas implicaría ser antieconómico y las reglas no se lo permiten. No aceptarían nunca un plano en tres
parcelas individuales, entonces la única alternativa fue la Propiedad Horizontal, y en esta PH no vamos a
ver un piso tras de otro porque quizá sean planta baja las tres unidades.
Entonces el objeto de la institución es el edificio y cuando digo edificio, puede ser un edificio de distintos
pisos, de varios pisos o un edificio en el que hay varias construcciones en una misma planta baja. (No
necesariamente tiene que ser con el formato de un edificio).
Para la Real Academia Española, edificio es la construcción, fija, hecha con materiales resistentes para
habitación humana.
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El objeto del derecho Real, la norma nos dice que es la unidad funcional, algo que funcionalmente nos
permita habitar. Entonces con ese criterio una habitación con un baño ya constituiría una unidad funcional.
La unidad funcional está integrada por dos partes que son indivisibles: La privativa, la exclusiva privada,
consistente en esa fracción del edificio y de una cuota parte indivisa, y sobre las partes o cosas comunes
del edificio, porque una parte está construida dentro del edificio y comparte el techo, las paredes,
instalaciones eléctricas, de agua, de gas, que son comunes, pero son inescindibles, no puedo decir “voy a
comprarme este departamento pero descuéntenme el precio porque no voy a usar el gas porque yo compro
el desayuno, no me gusta cocinar, yo compro todo hecho” no porque son cosas que forman parte, por eso
queda claro que el objeto del derecho real es la unidad funcional integrada por la parte privativa y la cuota
parte indivisa, sobre las partes o cosas comunes del edificio.
La Ley 13.512 no hablaba de unidad funcional, decía “piso o departamento”, la verdad que unidad funcional
como concepto fue una elaboración doctrinaria, la Ley 13.512 establecía que para poder efectuar la división
en propiedad horizontal el edificio debía tener características tales que los pisos o departamentos resultantes
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.
El artículo 2039 se refiere específicamente a la unidad funcional, establece que en la misma se determina
el derecho de propiedad horizontal por lo que constituye su objeto.
En cuanto al destino que tendrá la unidad funcional se determina en los reglamentos de propiedad
horizontal.
(En esta parte también desarrolló “Reglamento” pero repite y amplía en la siguiente clase”)
Unidades Complementarias
Las unidades complementarias han sido definidas por Ordenanzas municipales (esto ya es competencia
del municipio), comúnmente la definen como el conjunto de superficies cubiertas, y/o semi descubiertas
directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza intrínseca no pueden constituir una
unidad funcional debiendo forzosamente unirse a alguna o algunas de ellas para poder formar una
superficie de dominio exclusivo.
En el plano para PH está todo detallado, hay una tabla donde te determina por ejemplo la unidad funcional
N°10 y superficies cubiertas, la superficie exacta descubierta y semi descubierta que hay, incluso está el
porcentual de toda la unidad funcional, porque de acuerdo a ese porcentual es que también están obligados
a los gastos, expensas, etc.
Cosas y partes comunes
El Art 2040 habla de Cosas y partes comunes.
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y
las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.
Es importante tener en cuenta que si la cosa o parte está afectada exclusivamente a una o varias unidades
funcionales, esto no significa que el propietario puede alegar derecho exclusivo. Ej. Elemento para
mantener la seguridad.
Este artículo establece cuales son las cosas que consideramos comunes o partes comunes.
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Habla de partes de uso común, de indispensables para mantener la seguridad. Hasta ahí ya venía formulada
en la ley 13.512, pero este Código Civil y Comercial agrega las que se determinan en el reglamento con lo
cual reina la autonomía de la voluntad , entonces no es una pauta general para establecer las cosas y partes
comunes, si porque nosotros decimos partes comunes y tiene que tener relación con lo indispensable para
la seguridad del sistema, pero lo bueno es que este código permite incluir dentro del reglamento como parte
común lo que nosotros como copropietarios consideramos para seguridad del edificio, que puede no serlo
para otros, pero lo son para nosotros, y como reina la autonomía de la voluntad podemos incorporar al
reglamento.
Elena Highton divide dos categorías de las cosas comunes:

a) Las que son comunes, pero no necesarias, que dependen de cada edificio, dependen de la zona en que
están, ejemplo hall de entrada, los adornos, los sillones, el juego de living, un jardín interno (si está o no
está la persona no va a pasar necesidades).
b) Son las cosas comunes sin las cuales no se va a poder llevar una vida dentro del edificio ejemplo: el
ascensor en un edificio de muchos pisos.
La segunda parte del artículo 2040 contempla las cosas comunes de uso exclusivo: Ningún propietario
puede decir esto es mío, en forma exclusiva, paradójicamente permite que las mismas puedan ser afectadas
exclusivamente a dos o más unidades funcionales, por ejemplo hay edificios en que se ingresa y el
encargado pregunta a qué piso va, y te dice que “es por medio del ascensor de la izquierda y no el de la
derecha”, los ascensores, que si bien son de uso común, sin embargo están afectados a los pisos respectivos.
Hoy también se ve mucho en los edificios que tiene solárium y piscinas, son cosas que están en el espacio
común del edificio, pero que sin embargo en el reglamento de copropiedad se especifica que solo pueden
usarla determinado grupo de unidades funcionales.
Cosas y partes necesariamente comunes
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes.

Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables
g) la vivienda para mantener
para alojamiento la seguridad;
del encargado;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
f) los
i) las muros
cañerías que conducen
exteriores fluidos o de
y los divisorios energía en toda
unidades entresusíextensión, y los
y con cosas cableados,
y partes hasta su ingreso
comunes;
enlas
j) la unidad funcional;
instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo porque en el reglamento de propiedad horizontal se pueden
agregar las cosas que consideramos, por ejemplo el Art 2042 les habla de las cosas y partes comunes no
indispensables (el lavadero no es indispensable, pero por ejemplo para algunos puede serlo, como así
también la piscina, el solárium, porque hacen a la salud y el salón de usos múltiples también podría serlo).
Es solo enunciativo, no es taxativo, de acuerdo al beneficio que los propietarios le determinen.

Es una novedad porque no estaba en la Ley 13.512 y tampoco en otro antecedente directo, (quizá el
legislador quiso aclarar que las cosas enumeradas en el Art. 2042 no son necesariamente comunes).
En la Ley 13.512 no comprendía jardines.

Alterini dice que se ha omitido dentro de la enumeración hablar de los sótanos (pueden ser unidades
independientes si cumplen con el resto de los requisitos establecidos por la ley que son los previstos por el
Art 2039 (independencia funcional, comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común)
y se dispone que de esa manera en el reglamento de copropiedad puede ser complementario de una unidad
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funcional, de acuerdo con distintas funciones que puedan ostentar, por ejemplo depósitos de locales
comerciales, bauleras, incluso en directa comunicación con la unidad a la que sirve o bien pueden ser cosas
comunes que se trata de lugares de uso común o destinados a alojar cosas, enseres de uso común, que son
necesarios para el edificio.
El diccionario de la Real Academia dice respecto de los sótanos que son una pieza subterránea, a veces
puede ser abovedada, entre los cimientos de un edificio, y a su vez pieza en la sección correspondiente de
una habitación (espacio entre tabiques de una vivienda).
Cuando nos referimos a sótanos se piensa más en una dependencia complementaria ya sea de una vivienda
o de un edificio de propiedad horizontal y no en unidades independientes. La única diferencia con lo que
se encuentra sobre el suelo es ubicarse por debajo del mismo. Una construcción puede emplazarse con
proyección hacia el espacio aéreo o hacia el subsuelo, una propiedad no dejaría de ser horizontal, si así
fuera construida por ejemplo un edificio de cochera construido íntegramente en forma subterránea, incluso
en varios niveles cuyo único exterior fuera la salida a la vía pública. (El derecho de superficie es tanto hacia
arriba como hacia abajo).
Cosas y partes propias
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.
 ART. 2043 C.C.C.N: EJ. estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
 Además partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento
de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Este artículo establece cuales son las cosas necesariamente propias refiriéndose fundamentalmente a
aquellas comprendidas dentro del volumen del departamento, incluyendo a los revestimientos, aunque ellos
se encuentren aplicados sobre cosas necesariamente comunes, como ser estructuras de los balcones o el
muro maestro.
Las puertas y las ventanas la verdad que son cosas necesariamente propias, y el reglamento puede prever
como propias otras cosas y partes susceptibles de un derecho exclusivo.
Consorcio
Consorcio: no existe la figura del mismo, de un solo propietario.

¿Qué es el consorcio? La RAE dice que el consorcio es la participación y comunicación de una misma
suerte con una o varias personas
Es una palabra correcta para designar a la unidad de los copropietarios donde en buena medida el valor de
sus unidades tanto en lo económico como en los aspectos que hacen a su utilización confortable, dependerá
de la gestión del conjunto de propietarios.
En la Ley 13.512 solo estaba mencionado en el artículo 9, que era el único del texto donde se utilizaba la
palabra “consorcio”, pero pronto sirvió para denominar al conjunto de esas personas que se encuentran
unidas por un destino común dentro de la pequeña unidad formada por todos los propietarios, de las
unidades funcionales del edificio.
El CCyC define en el artículo 2044.
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo
de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
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horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
El artículo habla directamente de persona jurídica. El tema de la personalidad del consorcio es una cuestión
previa e insoslayable que requiere examinarse adecuadamente para tomar posición en otros aspectos del
derecho real de propiedad horizontal.
Cuando hablamos de responsabilidad del consorcio, los alcances de la responsabilidad de los consorcistas
y la eventual legitimación activa o pasiva del consorcio mientras no se detecte ese interrogante ¿Tiene
personalidad jurídica el consorcio?
Cuando decimos tiene personalidad jurídica, entendemos el trato como persona diferente que camina por
la vida jurídica en forma independiente de sus integrantes.
En la ley 13.512 era toda una discusión, había una tesis negativa de la personalidad, había otra tesis que
admitía la personalidad del consorcio.
Había fallos de jurisprudencia, donde en algunos casos daban lugar a la tesis negativa y en otros a la
personalidad del consorcio.
Hasta en el derecho comparado se ha estudiado la personalidad del consorcio porque caía un plantero de un
departamento y mataba una persona que justo pasaba, entonces ¿A quién le imputábamos esa
responsabilidad?
El art 2044 de claramente expresamente la personalidad jurídica del consorcio, el cual afirma correctamente
que se encuentra integrado por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales.
Atributos de la personalidad jurídica del Consorcio
Los atributos de la persona jurídica del consorcio son:

a) El nombre: ¿Tiene o no tiene nombre? En el reglamento de propiedad horizontal nosotros le
ponemos un nombre al edificio. Por ejemplo “Rio Paraná 2”. En el reglamento se asume un
determinado nombre, además tiene que cumplir con lo dispuesto en el artículo 152 del CCyC.
b) Domicilio: La doctrina había establecido que el domicilio del consorcio es el edificio donde se
encuentra el inmueble afectado a PH, y no es el domicilio del administrador.
En el art 2044 se dispone expresamente que el consorcio tiene su domicilio en el inmueble y a la
luz del art 152 del CCyC, no se trata solo del domicilio, sino también de la sede y conforme el art
153 donde dice que se tienen por válidas y vinculantes para la persona jurídica todas las
notificaciones efectuadas en la sede inscripta.
c) Capacidad: Es lo decisivo para adjudicar personalidad al consorcio. El código de Vélez definía a la
persona jurídica como todo ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones. El
consorcio contrata, emplea personal, es demandado y puede demandar.
d) Tiene Patrimonio: Mariani de Vidal dice que se encuentra compuesto por las expensas comunes
de las unidades del consorcio, es el único titular y en caso de existir las sumas integrantes del
fondo de reserva, el patrimonio podrá ser más o menos abundante, escaso, pero existe.
El consorcio tiene la aptitud para incorporar bienes al mismo, el CCyC en el Art. 2044 establece
que el reglamento debe determinar la composición del patrimonio del consorcio.
e) Órgano: La asamblea de propietarios es el órgano máximo de representación de esa comunidad.
El administrador en algunos edificios llamado consejo de administración. El 2044 señala
claramente que los órganos del consorcio son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
Consecuencias de la personalidad jurídica
¿Cuáles son las consecuencias de la personalidad del consorcio?

Tiene que ver con la responsabilidad civil, siendo el consorcio una persona jurídica es indudable que el
mismo será responsable civilmente.
El Art 1763 dispone y alcanzaran también las responsabilidades en el 1763, 1753, 1753, 1757, 1758, todo
ello es independiente de la responsabilidad que también vamos a ver después en los consorcistas.
Tenemos que ver los contratos celebrados por el consorcio, la responsabilidad por daño, responsabilidad de
los consorcistas por las deudas del consorcio.
Hay una serie de cuestiones, se desprende un abanico de situaciones que encontramos con nombre y apellido
para endilgar la responsabilidad.
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En el CCyC la responsabilidad del consorcio deviene de que estamos seguros de que tiene personalidad
jurídica.
En cuanto a la responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio no existe una norma expresa
en el código que establezca tal responsabilidad. Como carece de regulación los autores dicen que tenemos
dos caminos:
- Los consorcistas son responsables respecto a terceros por las deudas del consorcio. Se puede
deducir de la normativa vigente. El tema es que partimos de una base de que el art 143 ya existía
en el código de Vélez y el art 39 no impidió que la doctrina y la jurisprudencia consagraran la
responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio.
- Puede llegar a fundarse una responsabilidad de los consorcistas en forma subsidiaria y en
proporción por su parte por eso es importante saber y no se preocupen que en el plano de PH
está el porcentual que tienen dentro del edificio, si hablamos de una responsabilidad de los
consorcistas subsidiaria va a ser en proporción de su parte y el fundamento de la responsabilidad
de los consorcistas por las deudas del consorcio.
Se dedujo en el Artículo 2018 del CCyC que la normativa que tiene es parecida a la contemplada en la del
articulo 8 de la Ley 13.512 y puede cumplir la función de aquella norma para sustentar la responsabilidad
de los consorcistas.
Borda ni siquiera consideraba necesario fundar el por qué de la deducción de la responsabilidad de los
consorcistas por las deudas del consorcio frente a los terceros. Sostenía que la ley ha resuelto bien el
problema al establecer que los propietarios son responsables por las obligaciones. Entonces lo mismo si
queremos adherirnos a la doctrina de Borda podríamos deducir del 2028 que hablamos de una
responsabilidad subsidiaria.
Extinción de la personalidad
¿Cómo se extingue la personalidad?
Al final de la norma nos dice que la personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del
inmueble del régimen de PH, sea por acuerdo unánime de los propietarios se debe instrumentar por
escritura pública o por resolución judicial indicar por inscripto en el registro de la propiedad inmueble de
la provincia donde se encuentra el bien.
La existencia del consorcio está ligada a la propiedad horizontal a la cual sirve.
La desafectación requiere la concurrencia de todos los consorcistas que de común acuerdo deciden concluir
con el régimen de PH y quedará reducido a un condominio entre los condóminos, también podría reclamarse
una resolución judicial si se diere la causal del 2055 del CCYC, la asamblea decidiera la demolición, la
venta de materiales, pero no se instrumentara debidamente la extinción de la persona jurídica del consorcio.
También podría existir resolución judicial de una destrucción que no permitiera reconstruir el edificio por
incendiarse, por ejemplo, y la ausencia de asamblea que declare formalmente la extinción del PH.
Mariana de Vidal y Avella dicen que si una persona reúne en su cabeza la titularidad de todas las unidades
funcionales el derecho a PH se extingue por conclusión. Pero el inmueble seguirá afectado a PH y en
estado de PH. El inmueble sólo se desafectará y cesará el estado de PH cuando la voluntad del único titular
se instrumente en escritura pública y se inscriba en el registro de la Propiedad Inmueble, mientras no se
haga, el edificio persiste en estado de PH por eso tenemos que tener claro cuando hay estado de PH y
cuando nace el derecho real.
El reglamento recobrara su virtualidad cuando se enajene una unidad o una tercera persona y ahí recién se
va a constituir el derecho real de PH, lo que se podrá realizar con sustento en el mismo plano del reglamento,
no es necesario gastar en otro plano, va a ser el que va a venir a afectar.
(El 2045 leer solos).
Hay que tener en cuenta cuando redactamos el reglamento, los quórum que se necesitan y que la ley
establece, fíjense que en el caso de mejora u obra nueva el Art 2051 requiere mayoría para realizar mejoras
u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de
la mayoría de los propietarios.
Previo informe técnico de un profesional autorizado para que todos tengan claro cuál es la mejora u obra
nueva y que no va afectar la seguridad del edificio, el articulo dice que quien solicita la autorización y le es
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denegada o la minoría afectada en su interés particular, que se opone a la autorización, si se concede, tiene
acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra
nueva es de costo excesivo contrario al reglamento o a la ley y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico o destino interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa, todo eso hay que tener en cuenta
por eso el articulado es importante leerlo para poder redactar.
El reglamento no es otra cosa más que volcar lo que dice la ley y el Art. 2052 que habla de mejora u obra
nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva realizada por el consorcio de copropietarios,
cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, o modificar la estructura del inmueble de una
manera sustancial debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios, también requiere unanimidad
la mejora u obra nueva sobre cosas o partes comunes en interés particular que solo beneficia a un
propietario. La mejoras u obra nueva sobre cosas y partes comunes que gravitan sobre el inmueble de
manera sustancial.
Imagínense una obra nueva o mejora en partes o cosas comunes pero que sea en beneficio de un particular,
esto es lo que se dice en la segunda parte de la norma, en el supuesto no que se pretenda mejora en parte
común en interés de un solo propietario, acá afecte o no afecte se requiere unanimidad, ya sea que las
proponga hacer el propietario, que será el usuario o el propio consorcio, lo definitorio es que no sea en
interés común sino en el de un solo propietario, por eso es que se exige unanimidad. Ni hablar cuando sea
elevación de nuevos pisos, la elevación de nuevos pisos implica que la posibilidad de construir nuevos pisos
también requiere unanimidad.
La previsión de sobreelevación puede encontrarse desde el comienzo de la existencia de la PH.

Al sancionarse el primer reglamento de PH o con posterioridad se puede modificar, pero tal facultad puede
atribuirse al propietario original del inmueble, como reserva para construir nuevos pisos o a los integrantes
del consorcio para construir por administración o como facultad accesoria del titular de unidades
funcionales o como concesión a un tercero, o a la propia persona jurídica, consorcio como maneja la unidad
funcional de su propiedad, o bien como un derecho dentro del patrimonio a fin de que su resultado sea
beneficioso para todo el conjunto, no para uno.
Cuando la facultad de sobre elevar se conviene a la sanción del primer reglamento, por ejemplo, cuando
rige el art 2038, necesariamente todos los adquirentes deberán adherirse a ese primer reglamento. Dijimos
que quien compre la unidad funcional se adhiere al reglamento como un contrato de adhesión, lo mismo
sucede si quiere concederse ese derecho con posterioridad, no hay dudas que los consorcistas son titulares
del espacio aéreo y del subsuelo, ello dado que son los copropietarios del terreno y por tanto su derecho se
proyecta conforme el Art 1945 segunda parte del CCyC. Se proyecta a los espacios con la excepción de las
unidades privativas que encuentran su camino a las que se debe necesariamente respetar y sortear por obra
de la construcción del derecho real de PH, pero por encima o por debajo de ella la proyección de la
propiedad del suelo retoma toda su virtualidad.
La regla de la conformidad de todos los consorcistas debe extenderse a todos los supuestos en que se desee
pactar la posibilidad de sobre elevación lo cual surge claramente del propio Art 2052.
La regla entonces: unanimidad, sea que la atribución se haga a favor del propietario del último piso, de otro
consorcista o de un tercero.
El derecho corresponde a distintos propietarios de los pisos o de los departamentos como condóminos de
los espacios comunes y no al consorcio de propietarios como persona jurídica distinta a aquellos, pero no
es titular de las cosas comunes y de ahí, va a emerger la validez o invalidez de esa construcción que hizo al
sobre elevar.
(La última parte de esta clase “Reglamento”, repite y amplía en la siguiente)
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CLASE 14 (06/09)
Reglamento de la Propiedad Horizontal

El Reglamento de Propiedad Horizontal es el contrato otorgado por escritura pública por el o los titulares
del dominio del inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al régimen de
propiedad horizontal. La inscripción del Reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria
para la oponibilidad a terceros interesados. (Derechos Reales. Tomo I. Mariani de VIDAL y Adriana
ABELLA.)
Profe: El reglamento de PH es un contrato otorgado por Escritura Pública por el o los titulares del inmueble.
A través de ello manifiestan su voluntad de afectar ese inmueble al régimen de PH. Este contrato de
reglamento de PH se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (tiene vocación registral) para la
oponibilidad a terceros interesados.-
Las normas del reglamento de la PH regulan todas las facultades que van a tener los propietarios, restringen
el ejercicio de determinados derechos, la utilización de determinadas partes del edificio (tanto para el titular
como para los inquilinos).
El reglamento es ley para las partes y hay requisitos sobre las partes privativas de las unidades funcionales
que el 2039 exige que se cumplan, como ser que entre si guarden estrecha interrelación, que haya
independencia funcional, y que haya comunicación con la vía publica ya sea de forma directa o a través de
un pasaje común, esto es propiedad horizontal (cuando es posible la división de parcelas independientes).
Tiene que tener salida a la calle. Muchas veces se cumple con la superficie, pero como construyeron de tal
manera y como son familia, no tienen en cuenta la salida, y a la hora de construir pretenden que el plano
les muestre la salida y es imposible, ni para PH ni para la división en parcela. Nunca se va a aprobar un
plano sin que tenga la parcela que queda escondida atrás, salida a la calle, sin eso no se va a aprobar, es
necesario una servidumbre de paso, un pasillo común, pero salida a la calle si o si tiene que haber.
Después se habla de cuál es la extensión de la unidad funcional, la norma habla de la parte privativa y de
la parte alícuota del terreno y las cosas comunes o indispensables para la seguridad del edificio; todo ello
forma parte de la unidad funcional, es decir en la medida que le pertenecen al propietario de la unidad
privativa, entonces se establece que una unidad funcional puede formar un todo con otras unidades
complementarias destinadas a servirla como por ejemplo la cochera, una baulera.
Contenido del reglamento de Propiedad Horizontal
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
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p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Establece una regulación mucho más completa, este 2056 si bien dice “debe” con lo que da la idea de que
todas las cláusulas son obligatorias, algunas claramente son facultativas como por ejemplo el inc. “u” que
se refiere a las facultades especiales del consejo de propietarios, bien puede el consorcio carecer del consejo
de administración o no otorgar más facultades de las que ya tiene previstas el código, igual con las
especificaciones, las limitaciones de carta poder o bien podría no haber ninguna restricción o con las formas
de computar las mayorías en la asamblea las que, al no haber disposiciones especiales serán las que prevea
el código.
Los legitimados para llevar adelante la afectación a PH es el titular del dominio o los condóminos, establece
el Art. 2038.
Entonces qué vamos a tener como antecedentes o actos pre-escriturarios o documentación necesaria,
deben ser: el testimonio de la propiedad que se va afectar a PH, más el plano de mensura (aprobado por
catastro) que va a contener la subdivisión de ese inmueble que originalmente es una sola unidad y nosotros
la vamos a transformar en varias unidades y la voluntad del titular o titulares.
Alumno: ¿Para realizar este acto jurídico, es necesario pedir certificados?

Profe: sí, el de la libre disposición, es un acto pre-escriturario.
El Art 2057 que habla de la modificación del reglamento que sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de propietarios, eso también tiene que ver
con lo que el código establece, cual es el quorum que deben reunir para poder realizar ese acto.
Asamblea
El Art 2058 ya habla de las asambleas ¿Cuáles son las facultades de la asamblea?
Es la reunión de los propietarios para resolver cualquier tipo de cuestiones y ahí en distintos incisos se los
dice, cuestiones que son atribuidas y especialmente por la ley o por el reglamento de PH, las cuestiones
atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o
por quienes representan el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto, las cuestiones
sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio, las cuestiones no
contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo hubiera.
¿Qué es la asamblea?
Es la reunión de propietarios facultada para resolver determinados temas y se enumeran esos 4 incisos.
La regulación del Código Civil y Comercial es mucho más amplia que lo que tenía la Ley 13.512, que
respecto a asamblea era sumamente escueta, ni siquiera contenía en su texto el vocablo asamblea, utilizando
la expresión reunión de propietarios.
El ámbito de incumbencia: claramente los incisos hablan del ámbito de incumbencia de la asamblea.
El 2059 tiene que ver con el modo de convocar y el quorum que deben tener. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de PH con transcripción del orden del día
el que debe redactarse en forma precisa y completa.
Es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar ese tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar.
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Administrador
Naturaleza Jurídica del Administrador: Es el representante legal del consorcio, con el carácter de
mandatario. La doctrina critica ese carácter de mandatario porque dice que la relación interna que vincula
al administrador con los consorcistas no es la de un mandato, porque ella se origina lisa y llanamente en el
reglamento. Por eso es que el administrador designado en el reglamento original, ya en la primera asamblea
cesa su mandato o ahí mismo hay que ratificar su mandato, en cambio en los sucesivos admnistradores son
nombrados y removidos por cada asamblea (en el modelo está la designación del administrado en clausula
complementaria para que en el caso de querer nombrar nuevo administrador, no es necesario modificar todo
el reglamento)
2056 inc k.
Mayorías
Mejora u obra nueva que requiere mayoría (Art 2051)

Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad (Art. 2052),

Sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita
o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial,
Necesita el acuerdo unánime de los propietarios. Al igual que la mejora u obra nueva sobre cosas y
partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario (artículo 2052).
Mejora u obra nueva en interés particular (Art 2053)

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal
y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Aun cuando fue decisión de la asamblea, eso no implica que deban ser afrontadas por el consorcio.
Cuando son en interés particular, quien se beneficia con ellas debe afrontarlas de su peculio, lo que no
solo implica la obra en sí misma sino también los gastos que demandare la modificación del reglamento
de propiedad y de su inscripción si hubiera lugar a ellos.
Reparaciones urgentes (Art 2054)

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede
realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el
gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la
restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Modificación del reglamento (Art 2057)

El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios.
Facultades de la asamblea (Art 2058)

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad
horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si
lo hubiere.
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Convocatoria y quórum (Art 2059)

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque
no lo hagan en asamblea.
Mayoría absoluta (Art 2060)

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente
a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos
se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde
la fecha de la asamblea.
Conformidad expresa del titular (Art 2061)

Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
Actas (Art 2062)

Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro
de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben
contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso,
propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas
a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Art. 2063. -<<Asamblea judicial>>.

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a
los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una
decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.
MODELO DE REGLAMENTO
Asambleas: (art 17 del modelo de reglamento) Los copropietarios por sus deliberaciones y
decisiones celebraran asambleas ordinarias y extraordinarias. La primera asamblea ordinaria se
llevara luego de cumplirse los primeros 90 días de cumplirse los 2 años del reglamento o del
momento que se encuentra ocupado el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Las sucesivas anualmente en el curso del mes que fije la asamblea.- Las asambleas se llevarán a
cabo de acuerdo a las siguientes disposiciones: a) Citación y lugar: La citación con invitación
del carácter y asuntos a tratar se remitirá por intermedio del administrador a los integrantes del
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consorcio o a sus representantes debidamente designados al domicilio legal por ellos constituidos,
o en su edificio, o al de la unidad objeto de la propiedad con anticipación no menor a 10 días.
Para las asambleas extraordinarias, las reuniones se celebrarán en el lugar que fije el administrador
dentro del ámbito de la ciudad de ubicación del edificio y dentro de la hora que se indique con
una tolerancia no mayor a media hora.- b) Clases de asambleas: 1- Asamblea ordinaria: tendrá
lugar en las oportunidades señaladas a fin de considerarse el balance, inventario, rendición de
cuentas o informe que presente el administrador relativo al ejercicio vencido, también será
considerado el plan de gastos para ejercicios venidero. Si fracasare la primer convocatoria por
falta de quórum, la asamblea se realizará una hora después en segunda convocatoria, la segunda
convocatoria se llevará a cabo cualquiera sea el número de copropietarios presentes o porcentaje
que represente de acuerdo con el art. 2do. De no concurrir ninguno de los copropietarios a la
segunda convocatoria el administrador hará constar tal circunstancia en el libro de actas de
transcripción del orden del día. 2- Asamblea extraordinaria: se celebrará cada vez el
administrador considere necesario o cuando un grupo de copropietarios que represente por lo
menos el 20% de los votos de los integrantes del consorcio lo soliciten por escrito al
administrador, indicando: asuntos a tratar, de no obtenerse quórum suficiente los interesados
podrán por sí, por intermedio del administrador, requerir al magistrado que tome intervención en
el asunto a la situación que prescribe el art. 2063 del CCyC.- c) Presidencia: Las asambleas serán
presididas por el administrador o su representante y en el acto de constitución deberá procederse
a la designación de 1 o 2 copropietarios para que firmen el acta junto con el presidente. En
ausencia del administrador los presentes podrán elegir un presidente ad-hoc mediante constitución
previa de la sesión, presidida para esa emergencia o el copropietario que los presidentes designen.
El presidente tendrá su cargo en la dirección de las deliberaciones de la asamblea. Durante las
deliberaciones el presidente tendrá voz pero no voto, excepto en caso de empate en la votación en
las que con su voto desempatará. En ningún caso, bajo ningún concepto, podrá el administrador
en su carácter de tal intervenir en la votaciones de la asamblea en las que trataran cuestiones
directamente relacionadas con su gestión de administrador.- d) reglas para deliberar: Las
deliberaciones serán sancionadas por los propietarios constituidos en reunión.- e) Quórum: El
quórum necesario para poder sesionar queda fijado en el número de integrantes del consorcio,
presentes ellos comandatarios que representen por lo menos el 50%, se exceptúa el supuesto
contemplado en el inc. b del presente artículo relativo a la segunda convocatoria.- f) Cómputo
de votos: Cualquiera sea el asunto sometido a la consideración de los integrantes del consorcio,
así como la mayoría exigida por el reglamento el voto de cada propietario se computará en
proporción al porcentual del dominio que corresponda a la unidad funcional de su propiedad.- g)
Mayorías necesarias: 1)- unanimidad se requiera que el voto de todos los integrantes del
consorcio para resolver los siguientes asuntos: modificar el destino fijado a las respectivas partes
del inmueble, alterar los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva,
disponer la realización de las mejoras u obras nuevas las que se refiere el art.2052 del CCyC.,
hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se asienta; 2) mayoría de los dos tercios, se requiere
los 2/3 de los votos de los integrantes del consorcio para resolver los asuntos siguientes: realizar
innovaciones o mejoras en la decoración de cualquiera de las partes del edificio, resolver la
ejecución de la mejora u obras a las que se refiere el art. 2065 del CCyC., y fijar los honorarios
de administrador, imponer o ratificar lo actuado por él en lo tocante a las remuneraciones del
personal del edificio, disponer ampliación, reducción o cambio del destino de fondo, reformar el
presente reglamento, 3) simple mayoría se requiere.-
Profe: Deben tener en cuenta que como dice “la asamblea es reunión de propietarios”, por más que uno
tenga un contrato de locación, no van a poder asistir a la asamblea ni votar, porque se habla de reunión de
propietarios. En el caso del condominio, se deberán sujetar a las normas propias del condominio que son
los art. 1993 y 1994, o deberán ponerse de acuerdo para unificar su representación.-
La particularidad que podemos encontrar en esta escritura con respecto a otras afectaciones de inmuebles,
es que la afectación de un inmueble al régimen de propiedad horizontal ya contamos con las valoraciones
fiscales de cada unidad funcional, lo que va surgir del plano de mensura de afectación, por lo cual el
certificado que nos va a expedir la Dirección de Catastro, va a contener el valor de cada unidad funcional.-
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Después de esto viene con el cierre formal de la escritura "previa lectura y ratificación, firma la/el
compareciente ante mi doy fe”, van las firmas, firma y sello del escribano el "ante mi" de puño y letra del
escribano, su firma y su sello y corresponde expedir el primer testimonio de esta escritura que va ser para
el consorcio de propietarios, porque ya es la persona jurídica que está naciendo a partir de la
instrumentación.
El testimonio va con su minuta respectiva con destino al Registro de la Propiedad Inmueble, ¿Para
qué? Para que ese Registro tome razón de que nuestro inmueble se ha subdividido en 3 (ej. del modelo
dado en clase) porque ya dejó de existir como uno solo y ya tiene una individualidad, lo que va permitir
que se pueda hacer las transferencias individuales de cada una de esas unidades.
¿Qué va modificar con respecto a la registración anterior?, que en nuestro folio real, el número de folio
real, va a ir acompañado de la sigla “PH” que lo va a distinguir de los otros inmuebles que no lo son.
Entonces nuestra matricula va a ser por ej. 5751 PH de Capital, es el “documento de identidad” de esa
unidad, es decir que cada unidad tiene identidad propia. Cada vez que se hace una transferencia, además de
citar el inmueble donde se asienta, debemos citar también el instrumento que es el de la afectación a la PH
que va formar parte de nuestras sucesivas transmisiones de dominio, porque el que compra esa unidad, no
solo compra la unidad sino que también compra un conjunto de deberes y derechos que se encuentran
delimitadas en el reglamento, por lo cual cuando hablamos de transferir una unidad, vamos a decir que el
adquirente de la unidad funcional conoce acepta y se obliga al cumplimiento y recibe copia del reglamento
de copropiedad.-
22
UNIDAD 9 “SOCIEDADES COMERCIALES”
CLASE 19 (18/10)
SOCIEDADES COMERCIALES
.
Profe: Para tener un concepto de “Sociedades Comerciales” vamos a leer el Art 1, de la Ley 19.550 “Ley
General de Sociedades”. El art 1 de la ley 19.550 define a la sociedad. Este artículo fue modificado con el
Código Civil (Ley 26.994). Antes de la reforma, este artículo definía a las sociedades de tal manera que no
habilitaba una sociedad de una sola persona. Se modifica y se quitó “dos o más personas”, por “una o más
personas”. Ahora es posible las Sociedades Unipersonales, en definitiva viene a legitimar una situación de
hecho que sucedía en nuestro país, porque para dar cumplimiento a ese artículo anterior que decía “dos o
más personas”, lo que hacían es que las personas mentían, querían una sociedad personal y no podían.
Como debían cumplir con la ley es decir que para poder registrar una sola persona, por ejemplo en una
S.A., un socio tenía 99 de acciones y el otro tenía el 1. Con la reforma ahora sí se puede realizar una
sociedad unipersonal gracias a la modificación de la Ley General de Sociedades.
Otra cuestión que se planteaba antes de la reforma, era la tipificación. La tipicidad era una de las cuestiones
esenciales, y no podían existir sociedades comerciales que la ley 19.550 establecía como tipo de sociedad.
Por eso se discutió mucho el Art 17 de esta ley, en la realidad existían muchísimas “Sociedades de Hecho”
y funcionaban normalmente, pero éste Artículo decía que éstas eran nulas (antes de la reforma).
La reforma de la Ley 19.550 viene a legitimar situaciones que ya se estaban viviendo en nuestro país.
CONCEPTO
ARTICULO 1º. Ley 19.550. Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada conforme a
uno de los tipos previstos en esta ley, se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o
intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas.
La sociedad unipersonal sólo se podrá constituir como sociedad anónima. La sociedad unipersonal
no puede constituirse por una sociedad unipersonal.
Profe: Entonces, como dijimos, ahora ya existen estas Sociedades Unipersonales, de modo que esas
personas que traían a la sociedad con el mínimo de acciones y cuotas ya no tienen necesidad de hacerlo.
Pero lo que se “critica” (por así decirlo) de las sociedades unipersonales, es que genera requisitos extras y
necesitan una fiscalización necesaria del estado, lo que no resulta muy cómodo, pero está al alcance.
SUJETO DE DERECHO
ARTICULO 2º. Ley 19.550. La sociedad es un sujeto de derecho con el alcance fijado por la ley.
Esto es muy importante, porque cuando van a constituir una Sociedad es porque necesitan desarrollar
una actividad y a los efectos de los derechos y obligaciones no lo quieren imputar a él o los socios, sino a
una persona distinta del socio. Lo fundamental de esto tiene que ver con la responsabilidad. Lo que hay
que tener en cuenta que esto (de imputar a la persona jurídica) se da cuando tiene el permiso del estado
para funcionar. Entre tanto, desde que se firma la Escritura Pública (en los casos que se necesite esta
forma: las S.A., o la SRL cuando hay un aporte de inmueble, u otros tipos con libertad de formas), desde
que se constituye hasta que se logre la inscripción en los Registros pertinentes, vale decir, en ese inter-
constitutivo, la responsabilidad es solidaria e ilimitada entre los socios (Esto hizo mucho hincapié).
1
¿Desde cuándo comienzan los efectos entre los socios? Comienza desde la constitución entre los socios,
no es que tenga que esperar a tener el permiso del estado. El permiso del Estado tiene que ver con la
responsabilidad frente a terceros (y no toque a los socios).
En los artículos 10 y 11 piden la edad, y esto no es caprichoso ya que, por ejemplo, ningún menor de edad
va a poder constituir una sociedad, sobre todo por la responsabilidad en el inter constitutivo.
Antes de la reforma surgía el problema que un menor emancipado podía comprar una acción en una
sociedad, mas no podía integrar una sociedad desde el inicio, solo podría integrarse después, hoy ya no
es un problema porque la mayoría de edad ya se adquiere a los 18 años, pero quedan las personas
emancipadas por matrimonio. Un emancipado por matrimonio no podría constituir una sociedad, pero sí
puede integrarse luego adquiriendo acciones o cuotas una vez que ya está inscripta la sociedad.
Pregunta de examen ¿Desde cuándo la Sociedad surte efectos entre los socios? Desde la constitución ¿y
frente a terceros? desde la inscripción en los organismos respectivos, es decir, en el Registro Público de
Comercio.
Alumno: ¿Cuál sería la razón jurídica por la cual una persona menor de edad emancipada no podría
constituir una sociedad? siendo que estamos hablando de un acto oneroso y los actos onerosos prohibidos
para los emancipados son actos gratuitos o de una responsabilidad agravada como aprobar las cuentas de
los tutores, hacer donaciones, etc.
Profe: Es por la responsabilidad que se pone en riesgo el patrimonio del menor, porque en el inter
constitutivo la responsabilidad es solidaria e ilimitada. Se pone el riesgo el patrimonio del menor porque
responde con todos sus bienes. En cambio, en el caso de que se integre posteriormente a la constitución no
responde con todo sus bienes sino que responde con el capital de la sociedad. Esto es una interpretación
dogmática y jurisprudencial y se fundamenta en la interpretación integral del Código Civil: “Protección del
patrimonio del menor” (espíritu tuitivo del patrimonio del menor).
Asociaciones
ARTICULO 3º. Ley 19.550. Las asociaciones, cualquiera fuere su objeto, que adopten la forma de
sociedad bajo algunos de los tipos previstos, quedan sujetas a sus disposiciones.
Forma
ARTICULO 4º. Ley 19.550. El contrato por el cual se constituya o modifique una sociedad se otorgará
por instrumento público o privado.-
Solo para las Sociedades por Acciones en, el art. 165 de la ley 19.550, se dispone que deben constituirse
por instrumento público siendo la escritura pública el instrumento público por antonomasia. Por tanto las
sociedades denominadas por parte de interés o de personas, es facultativo para los constituyentes optar
por uno u otro instrumento, se aplica la libertad de forma.-
Profe: No obstante se aplique la libertad de forma, nosotros tenemos que sugerir o aconsejar que se recurra
la escritura pública, porque la escritura pública tiene su matricidad. Sin embargo en caso de pérdida o
extravío del instrumento privado, cómo se lo podrá reproducir.
El instrumento privado, para constituir una sociedad, necesariamente tienen que certificar las firmas. Con
la certificación de firmas no se trascribe todo el instrumento, sólo da fe de que quienes firman son los que
dicen ser, pero no queda en ninguna matriz todo el contrato social, como sí sucede con las S.A. que se exige
la Escritura Pública y se expide el primer testimonio. En caso que se pierda o deteriora el primer testimonio,
se puede expedir un segundo testimonio.
Las Sociedades por Acciones siempre se constituyen escritura pública. Sin embargo, por ejemplo, en la
S.R.L. u otras sociedades, hay libertad de formas siempre en cuanto y en tanto el aporte no sean bienes
registrables, porque si el aporte es de un bien registrable tenemos que seguir la suerte de las formas que
exige el modo de trasmisión de ese aporte (si el aporte es inmueble, por ejemplo, se realiza por Escritura
Pública), o cuando el capital supera el monto del capital actualizado ($10.000.000).-
2
Pregunta de examen
Regla: Libertad forma.
Excepto: (deben realizarse obligatoriamente por Escritura Pública):
- Sociedades por Acciones.
- Otras sociedades que se constituye con un aporte societario de un bien registrable.
- Otras sociedades que se constituye con un capital que supera un determinado monto establecido
(que se actualiza a través de decretos todos los años).
Elementos esenciales
Los elementos esenciales del contrato constitutivo surgen del Artículo 11 de la Ley General de Sociedades,
sin perjuicio de los del Artículo 10 apartados a).
Respecto a las SAS, estudiar con la ley 27.349
Profe: Elementos esenciales son: lugar y fecha es esencial en cualquier tipo de contrato constitutivo, sea
público o privado, y esto tiene una correlación directa con el Art 305 inc a) del CCyC que habla de
“Escrituras Públicas”, o sea, si se trata de escritura pública, tanto la fecha como lugar son requisitos
esenciales para su validez, y su falta es sancionada con la nulidad (Art 309 CCyC).
En caso de tratarse de un instrumento privado, suele ocurrir que si difiere la fecha contenida en el texto de
la que surge de la certificación de firmas, en tal situación se deberá tener presente que la certificación de
firmas es el instrumento público (Art 289 inc b, del CCyC) y goza de fe pública, en tanto no sea vencido
en una redargución de falsedad. La firma es una condición esencial para los instrumentos privados (Art
313 CCyC).
También vemos los datos personales de los socios, nombre y apellido, fecha de nacimiento (a los efectos
de la minoría de edad), el estado civil, nacionalidad, profesión (a los efectos de las incompatibilidades),
domicilio real, documento nacional de identidad, situación fiscal de cada socio insertando el nro. de
cuit, cuil o el cdi (resol. gral. de afip. 348/99), en cada provincia puede tener disposiciones de la inspección
general de personas jurídicas. Con respecto al estado civil, hay que aclarar que para las personas casadas
debe aclarar en qué nupcias y el nombre del cónyuge ya que ello tendrá relevancia tanto para la transmisión
de la parte pertinente del socio como para una eventual disolución y liquidación de la comunidad ganancial,
o sea, si se disuelve la sociedad ¿Cómo distribuimos las ganancias? ¿Era un régimen de comunidad o
patrimonial matrimonial propio?, Esto lo pueden ver en el Art. 449 CCyC.
También hay que ver la capacidad ¿Qué pasaría con los cónyuges? El CCyC ha innovado con el Art 449
el régimen patrimonial matrimonial., ya que antes de la celebración matrimonial los cónyuges pueden
realizar convenciones matrimoniales mediante escritura pública, donde pueden optar por el régimen de
separación de bienes o comunidad de ganancias (si nada se dice, será comunidad de ganancias). Después
de la celebración del matrimonio, el régimen patrimonial puede modificarse por convención de los
cónyuges (después de dos años de matrimonio).
En el caso que hubieran optado por el régimen de separación de bienes los cónyuges tienen plena libertad
para contratar entre ellos sin ningún impedimento para constituir o integrar con posterioridad cualquier tipo
societario sin ningún otro requisito que la partida de matrimonio debidamente legalizada.-
En caso de estar sometidos al régimen de comunidad, ya sea por haberlo así manifestado en una convención
matrimonial o por no haber elegido ninguna opción, hay dos disposiciones legales a tener en cuenta y que
son contrapuestas: el art. 27 de la ley general de sociedades, y el inc. d) del art. 1002 del CCyC.
ARTICULO 27º. Ley 19.550. Los cónyuges pueden integrar entre si sociedades de cualquier tipo y las
reguladas en la sección IV.
ARTICULO 1002º. CCyC. Inhabilidades especiales. No pueden contratar, en interés propio:

d) los cónyuges, bajo el régimen de comunidad entre sí.
¿Se dan cuenta que están contrapuestas las dos disposiciones legales? (Además las disposiciones de los dos
artículos son “especiales”). Basado en esta discusión, hay doctrina que afirman que los cónyuges que tienen
el régimen patrimonial matrimonial de comunidad de ganancia (Art 463 CCyC), pueden integrar cualquiera
de los tipos societarios, incluso aquellas mencionadas en la sección IV. Por cuanto el Art 1002, inc d, no
3
modificó lo dispuesto para la ley General de Sociedades y se mantuvo tal como lo previó la comisión
redactora.
Particularmente (dice la escribana) me adhiero a la doctrina que entiende que si los cónyuges están bajo el
régimen de comunidad de bienes no tienen capacidad para constituir sociedades cuya responsabilidad no
sea responsabilidad limitada y solidaria. En las sociedades cuyas responsabilidades son limitadas sí pueden
contratar, porque se limita y no se mezcla el patrimonio.-
Capacidad Restringida
Conforme al Art 32 CPCyCN a las personas con capacidad restringida se les designa el o los apoyos
necesarios establecidos de acuerdo al grado de esa restricción a su capacidad. Hay que ver la sentencia
que determina cuál es el grado y a qué actos está destinada esa restricción. El juez debe especificar las
funciones y actos, y señalar las condiciones de validez de los actos específicos sujeto a la restricción con
indicación de la o las personas intervinientes y la modalidad de su actuación.
Inhabilitados
El CPCyCN en el Título Primero en el Capítulo 2 de la Sección Tercera, al tratar sobre las restricciones a la
capacidad en el párrafo 5to trata de los inhabilitados. En el art. 48 dispone que pueden ser inhabilitados
quienes por prodigalidad en la disposición de sus bienes exponga a su cónyuge, al conviviente, a sus hijos
menores de edad, o con discapacidad, a la pérdida del patrimonio, y en el art. 49 establece que la
declaración de inhabilidad importa la designación de un apoyo, que debe asistir al inhabilitado en el
otorgamiento de actos de disposición entre vivos y en los demás actos que el juez fije en la sentencia. Esto
implica que no se requiere autorización judicial porque no se trata de un incapaz.
Fiduciario
Profe: Suponiendo que hay un fiduciario en ejercicio de sus facultades que participe en la constitución de
una sociedad debe dejar constancia que lo hace con los bienes fideicomitidos y que tranquilamente lo puede
hacer.-
Incompatibilidades
Profe: Cuando hablamos de incompatibilidad, algunas de ellas derivan de procesos judiciales y otras de las
leyes mismas que regulan el ejercicio de determinadas profesiones. Es por eso, como les decía hoy, el
pedido de la “profesión” que hacen los Art 10 y 11, tiene su razón de ser.
Por ejemplo:
Los quebrados, no podrán constituir sociedades mientras dure su inhabilitación, en los términos de los
artículos 234 a 238 de la ley 24.532.
Los corredores, en función de lo dispuesto en los artículos 15 y 31 de la ley 20.266, no pueden constituir
sociedades, salvo que ellas sean para realizar exclusivamente actos de corretajes.
Los martilleros, únicamente podrán constituir sociedades que tengan por objeto exclusivo la realización
de remates, conforme a lo dispuesto por el art 15 de la ley 20266.
Los farmacéuticos podrán constituir Sociedades en Comandita Simple, siempre que sean los socios
comanditados y estas sociedades solo podrán explotar una farmacia, debiendo estar integradas
exclusivamente por personas humanas. Asimismo los socios comanditarios no podrán participar en más de
tres sociedades propietarias de farmacias. Si todos los socios son farmacéuticos, y sólo con ese requisito,
podrán constituirse como Sociedad Colectivas o SRL (Esto es en Prov de Bs As, habrá que averiguar qué
pasa en Chaco y Ctes).
Los notarios, para ver qué sucede hay que ver las leyes orgánicas locales que regulan el ejercicio del
notariado.
Ahora vamos a leer los Artículos 10 y 11 de la ley 19.550

Estos artículos son importantísimos porque hay que volcarlos al práctico, deben saberlo.
4
ARTICULO 10º. Ley 19.550. Las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades por
acciones deben publicar por un día en el diario de publicaciones legales correspondiente, un aviso
que deberá contener:
a) En oportunidad de su constitución:
1. Nombre, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, domicilio, número de documento de
identidad de los socios;
2. Fecha del instrumento de constitución;
3. La razón social o denominación de la sociedad;
4. Domicilio de la sociedad;
5. Objeto social;
6. Plazo de duración;
7. Capital social;
8. Composición de los órganos de administración y fiscalización, nombres de sus miembros y, en su
caso, duración en los cargos;
9. Organización de la representación legal;
10. Fecha de cierre del ejercicio;
b) En oportunidad de la modificación del contrato o disolución:
1. Fecha de la resolución de la sociedad que aprobó la modificación del contrato o su disolución;
2. Cuando la modificación afecte los puntos enumerados de los incisos 3 a 10 del apartado a), la
publicación deberá determinarlo en la forma allí establecida.
ARTICULO 11º. Ley 19.550. El instrumento de constitución debe contener, sin perjuicio de lo
establecido para ciertos tipos de sociedad:
1) El nombre, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, domicilio y número de documento de
identidad de los socios;
2) La razón social o la denominación, y el domicilio de la sociedad. Si en el contrato constare solamente
el domicilio, la dirección de su sede deberá inscribirse mediante petición por separado suscripta por el
órgano de administración. Se tendrán por válidas y vinculantes para la sociedad todas las
notificaciones efectuadas en la sede inscripta;
3) La designación de su objeto, que debe ser preciso y determinado;
4) El capital social, que deberá ser expresado en moneda argentina, y la mención del aporte de cada
socio. En el caso de las sociedades unipersonales, el capital deberá ser integrado totalmente en el acto
constitutivo;
5) El plazo de duración, que debe ser determinado;
6) La organización de la administración, de su fiscalización y de las reuniones de socios;
7) Las reglas para distribuir las utilidades y soportar las pérdidas. En caso de silencio, será en
proporción de los aportes. Si se prevé sólo la forma de distribución de utilidades, se aplicará para
soportar las pérdidas y viceversa;
8) Las cláusulas necesarias para que puedan establecerse con precisión los derechos y obligaciones de
los socios entre sí y respecto de terceros;
9) Las cláusulas atinentes al funcionamiento, disolución y liquidación de la sociedad.
Razón Social y Denominación

Según la doctrina clásica sólo pueden utilizar razón social las sociedades de persona: las colectivas, de
capital industria y en comandita. Utilizar la razón social es facultativo para este tipo de sociedades. Y
puede ir el nombre de alguno/s socios, o si son muchos, se agregará “y Cía.” (y compañía). En ambas
comanditas deberá estar integrado el nombre del socio comanditario.
Las S.R.L. y S.A. tienen únicamente denominación social. La denominación puede resultar de uno o más
integrantes de la sociedad, o tratarse de un nombre de fantasía.
En el art 148 del CCyC, enumera las personas jurídicas privadas, en su primer inciso menciona a las
sociedades. Y el art 151 al referirse al nombre, dice que la persona jurídica debe tener un nombre que le
identifique con el aditamento de la forma jurídica adoptada.
5
Cuando se va a constituir una sociedad se pide una reserva de nombre, porque no puede haber dos
sociedades con el mismo nombre. Antes de constituir hay que hacer la reserva de nombre, porque si se
constituye, luego ingresan como persona jurídica, no se lo podrá inscribir, se rechazará.
La denominación social de las Sociedades Colectivas, puede ser un nombre de fantasía, dado que la
limitación que se integre con los nombres de los socios es únicamente para la razón social. La
denominación social debe integrarse con las palabras “Sociedad Colectivas” o con la abreviatura “Soc.
Col.” (Art 126 de la LGS).
La Sociedad en Comandita Simple, al igual que las Sociedades Colectivas, también puede ser un nombre
de fantasía, y debe integrarse con las palabras “Sociedad en Comandita Simple” o su abreviatura “Soc.
Com. Simp.”. (Art 134 LGS).
Las Sociedades de Capital e Industria, la denominación puede ser nombre de fantasía y debe estar
integradas con las palabras “Sociedad de Capital e Industria” o su abreviatura “Soc. Cap. e Ind.”. (Art 142
LGS).
La denominación de las SRL, puede ser un nombre de fantasía o incluir el nombre de uno o más socios,
debiendo siempre incluir las palabras “Sociedad de Responsabilidad Limitada” o su abreviatura
“S.R.L.”.(Art 147 LGS).
Las Sociedades Anónimas, la razón social pueden ser un nombre de fantasía, o incluir el nombre de una
o más personas de existencia visible, debiendo siempre incluirse las palabras “Sociedad Anónima” o su
abreviación “S.A.”, o en su caso la “Sociedad Anónima Unipersonal”, o su abreviatura “S.A.U”. (Art 164
LGS).
En la Sociedad en Comandita por Acciones, también puede ser un nombre de fantasía y deberá incluirse
“S.C.A.”.
Objeto Social
El objeto social debe ser preciso y determinado. (Art 11, Inc 3)
De todas maneras la Ley General de Sociedades permite que la sociedad pueda realizar distintos tipos de
actividades, incluso pueden ser de índoles diversas (comerciales, agropecuarias, industriales, financieras,
etc.), pero estas actividades deben estar determinadas con precisión. El objeto debe ser coherente con el
capital.
El objeto debe ser lícito (Art 18 LGS), sino es causal de nulidad absoluta.
Debe ser posible material y jurídicamente, sino genera causal de disolución (Art 94 inc. 4 LGS).
No debe estar prohibido en razón del tipo societario, sino sería nula de nulidad absoluta (Art 20 LGS)
Capital Social
Pregunta de examen: ¿Qué es el capital social?: Es la suma de los aportes de todos los socios.-
El capital social debe expresarse en moneda argentina (Art 11, inc. 4 LGS) (Ojo. En un examen pusimos en
Dólares y muchos alumnos no lo advirtieron).
En la constitución de la sociedad es el único momento en el que el capital social (elemento estático) y
patrimonio social (elemento dinámico, son equivalentes.
Siempre, al momento de constituir hay un capital mínimo para las sociedades por acciones.
¿Cómo se divide el capital? Pregunta de examen

El capital en la S.R.L. se divide en cuotas; en la S.A. en acciones.
Integración del capital

La integración de capital de la sociedad se clasifica según la clase de bienes que se aporta. Debemos
diferenciar el capital suscripto del integrado.
El capital suscripto es el que los socios prometen aportar a la sociedad.
El capital integrado se debe diferenciar, dependiendo la clase de bienes que se va a aportar: cuando se
trata de dinero sólo en la SRL y en la Sociedad por Acciones, es obligatorio el depósito bancario en el
momento de la constitución de la sociedad, en otros tipos societarios se efectúa ingresándolo
directamente en la sociedad. Tanto en la S.R.L. como en la Sociedad por Acciones la ley 19.550 le ofrece
6
la posibilidad de integrar en el momento sólo un 25% del capital, como mínimo. Sin embargo en la SAU
debe integrar el 100% del capital al tiempo de la constitución (Art 187 LGS)
Bienes Aportables
ARTICULO 38º. Ley 19.550. Los aportes pueden consistir en obligaciones de dar o de hacer, salvo para
los tipos de sociedad en lo que se exige que consistan en obligaciones de dar.
Forma de aporte
El cumplimiento del aporte deberá ajustarse a los requisitos impuestos por las leyes de acuerdo a la
distinta naturaleza de los bienes.
Inscripción preventiva.
Cuando para la transferencia del aporte se requiera la inscripción en un registro, ésta se hará
preventivamente a nombre de la sociedad en formación.
Profe: la inscripción preventiva: es cuando para la transferencia del aporte por naturaleza de los bienes se
requiera la inscripción en algún registro ello deberá efectuarse preventivamente a nombre de la sociedad en
formación.-
Porque recuerden que autoricé la escritura de constitución, estoy en el iter constitutivo porque todavía no
tengo la autorización del Estado para funcionar y de manera tal que éste inmueble pase a nombre de una
persona jurídica distinta de los socios, entonces en este iter constitutivo yo necesito presentar en el Registro
de la Propiedad Inmueble hasta en tanto obtenga esa autorización del Estado para funcionar mi inmueble
va a estar inscripto de forma preventiva. (Pregunta de examen).-
Los otros temas, como órgano de Administración y Fiscalización, se verán con el práctico.

Derecho Notarial 2. Apunte Completo

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DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

El objeto del mandato es uno o más actos jurídicos.

Esta definición no hace referencia a <poder=, ya que en el Código de Vélez esa

Cuando hablamos de un poder o de mandato, tenemos que dividir dos situaciones:

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Espert dice que la definición, en cuanto a metodología, es muy coherente

Análisis de la definición del Art 1319

Primer párrafo: Cuando hablamos de representación voluntaria, el requisito es el consenso de voluntades

CARACTERES DEL MANDATO

1. El contrato de mandato es un acto jurídico bilateral, consensual, ya que se requiere el consentimiento

3. Es un contrato oneroso. El art. 1322 establece la presunción de onerosidad. En el Código de Vélez

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

 MOMENTO EN QUE SE OTORGA: MANDATO

• MANDATO. ES UN CONTRATO. Rige las relaciones entre mandante y mandatario; es un acto

• REPRESENTACION : la representación es una SITUACION JURIDICA declaración unilateral de voluntad

Dos elementos caracterizadores: actuación en nombre ajeno y la producción de los efectos

• PODER: EL DOCUMENTO → REPRESENTACION ESCRITA (El instrumento)

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

En otras palabras, para el mandato sin representación también son subsidiariamente

Hay una relación de género-especie entre mandato y representación. El legislador

Recordar que el representado es el sujeto negocial, el representante es sujeto instrumental.

INTERPRETACIÓN DE LAS REPRESENTACIONES.

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Por ejemplo: PARA COMPRAR Y VENDER INMUEBLES NO ES NECESARIO UN PODER

Capacidad para otorgar el poder y para aceptarlo

 Para que se produzca el fenómeno de la representación voluntaria el otorgamiento de poder, es decir

MANDATO SIN REPRESENTACIÓN

Art. 1321.Mandato sin representación. Si el mandante no otorga poder de representación, el mandatario

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Obligaciones del Mandatario. Art. 1324

Conflicto de intereses Art. 1325

Sustitución del mandato. Art 1327

Art. 1328.- Obligaciones del mandante. El mandante

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Extinción del mandato art 1329. El mandato se extingue:

EFECTOS DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA

AUTOCONTRATO O ACTO CONSIGO MISMO

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

EXTENSIÓN DEL APODERAMIENTO

Un poder general de administración comprende todos los actos de administración

Cuando se trata de disposición no se presume nada, lo que no está expresamente

Cuando se trata de un poder de disposición, puede ser general de disposición y puede

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

PODER ESPECIAL IRREVOCABLE

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Art. 380 CCyC EXTINCIÓN. El poder se extingue:

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Si se cumple el plazo de irrevocabilidad, y el titular fallece, el comprador con boleto va a tener

Desventajas del poder especial irrevocable: no hay mutación a nivel registral. Al no

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

NATURALEZA JURÍDICA DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Para tener en cuenta (pregunta de examen)

 La Irrevocabilidad surgida de la aplicación de cualquiera de estos incisos hace perder al poderdante el

El poderdante lo faculta al apoderado que transfiera el dominio a favor del comprador o

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

El comprador fallece, entonces se puede transferir el inmueble directamente a favor de

A veces viene un boleto de compraventa, hubo posesión en el boleto de compraventa y no

DERECHO NOTARIAL II - Ciclo complementario de Escribanía Unidad 1

Alumno: ¿en qué otros casos se utiliza poder irrevocable?

Anteriormente a cualquier poder se le adosaba <irrevocable= pensando que de esta

UNIDAD 2 “DERECHOS REALES DE GARANTÍA. HIPOTECA”

2) _______, en adelante denominado_. Los comparecientes manifiestan no tener restricciones a su