Módulo 3. Derechos reales en particular. Las nuevas formas de propiedad.

Derechos reales sobre cosa ajena uso y disfrute. Condominio

Unidad 3.1 Nuevas formas de la propiedad: conjuntos inmobiliarios,
cementerios privados, superficie. Condominio 3.1.1
Condominio
En relación al concepto de condominio, se pueden distinguir tres categorías principales: el
condominio sin indivisión forzosa, el condominio con indivisión forzosa temporaria y el
condominio con indivisión forzosa perdurable. En primer lugar, vamos a analizar el
condominio sin indivisión forzosa. Antecedentes históricos Comenzaremos abordando este
tema, con una síntesis de los antecedentes históricos.
En primer lugar, es importante mencionar que el concepto de condominio tiene sus raíces
en el Derecho Romano, donde se reconocía una forma antigua de comunidad denominada
comunidad hereditaria. Este modelo se caracterizaba por la subdivisión en cuotas
abstractas, que ocurría cuando existía uno o más herederos. En cuanto al derecho de
dominio, en el Derecho Romano se consideraba que una cosa no podía pertenecer al
mismo tiempo a varias personas. Sin embargo, en los tiempos más remotos, varias
personas podían tener en conjunto la propiedad de una cosa, pero esta cosa permanecía
indivisa y el derecho de propiedad se encontraba dividido o fraccionado entre esas
personas, y cada una de ellas tenía una cuota parte numérica determinada. Este derecho se
denominaba condominio o copropiedad.
Concepto
De acuerdo con el artículo 1983 del Código Civil, el condominio es un derecho real de
propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas, y que corresponde a
cada una de ellas una parte indivisa. Es importante mencionar que las partes de los
condóminos se presumen iguales, salvo que la ley o el título establezcan otra proporción.
Al analizar el artículo, se pueden identificar cuatro elementos característicos del
condominio. En primer lugar, se menciona que el condominio es un derecho real, es decir,
un derecho que se ejerce sobre una cosa. Además, se especifica que este derecho pertenece
a más de una persona, y que cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o
diferente. Es importante mencionar que la división del condominio es ideal, imaginaria y
no material, es decir, si dos personas son titulares de un automóvil, no significa que cada
uno es dueño de dos ruedas, sino que las cuatro ruedas les pertenecen a ambos dueños. La
segunda parte del artículo hace referencia a una presunción de igualdad de partes en las
cuotas, esto se aplica cuando hay alguna duda sobre el valor de la parte alícuota de cada
comunero. Es decir, se asume que las partes son iguales a menos que se demuestre lo
contrario.

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Constitución
Es fundamental comprender cómo se establece un condominio. El mismo puede surgir de
diversas formas: a través del título y modo de constitución, mediante inscripción registral
constitutiva, a través de un acto de última voluntad, por disposición de la ley, o mediante
prescripción. Es importante destacar que cada uno de estos modos de constitución tiene
sus propias características y requisitos legales que deben cumplirse para su efectiva
creación.
Clasificación
Existen dos tipos de condominio: el condominio común o sin división forzosa, y el
condominio anormal o con indivisión forzosa. El condominio común o sin división
forzosa, es aquel en el que los condóminos pueden solicitar la división en cualquier
momento desde su constitución. Por otro lado, el condominio anormal o con indivisión
forzosa, se caracteriza porque la división se encuentra limitada por diferentes causas, tales
como: ● Por disposición legal ● Por acuerdo entre los condóminos ● Por voluntad del
testador. Facultades de los condominios A continuación, desarrollaremos las facultades de
los condominios, divididas en dos grandes grupos.
Obligaciones de los condominios
Los condóminos tienen la obligación de contribuir a los gastos de reparación y
conservación necesarios, así como de reembolsar a los otros condóminos lo que hayan
pagado en exceso en relación a su parte indivisa. Además, puede darse el caso que uno de
los condóminos contraiga deudas en beneficio de la comunidad, en cuyo caso, el artículo
1992 del Código Civil establece que este condómino es el único obligado frente al tercer
acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. En caso de que
todos los condóminos se hayan obligado sin expresión de cuotas y sin estipular
solidaridad, deben satisfacer la deuda en partes iguales. Aquellos que hayan pagado más
en relación a la parte indivisa que les corresponde, tienen derecho a que se les restituya lo
pagado en esa proporción.
Administración
Conclusión del condominio
Modos generales ● Partición. ● Formas de hacer la partición (Privada o judicial, en
especie o por venta o licitación, provisional o de uso, partición parcial). ● Efectos de la
partición. ●
Adquisición por un condominio.

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Condominio con indivisión forzosa temporaria se refiere a aquellos casos en los que no
es posible pedir la partición en cualquier momento. Puede darse por la voluntad de los
propios condóminos, por decisión de un juez, o por imposición legal. Cuando hablamos de
la voluntad de los propios condóminos o por decisión de un juez, la indivisión forzosa es
temporal, con un tiempo limitado, que no puede superar los 10 y 5 años respectivamente.
Además, existe el caso del condómino fiduciario, en el cual la indivisión forzosa puede
durar 30 años o más, aunque en teoría es temporal, puede ser prolongado. Por otra parte,
cuando la indivisión forzosa surge de la voluntad de la ley, es perdurable. Este es el caso
del condominio sobre accesorios indispensables, como los muros, cercos y fosos, según lo
establecido en los artículos 2004 y 2006 del Código Civil.
Condominio con indivisión forzosa perdurable Como última clasificación, tenemos los
condominios de indivisión forzosa perdurable, específicamente el condominio sobre
accesorios indispensables y sobre muros, cercos y fosos. El condominio sobre accesorios
indispensables es un caso de condominio cuyo origen es legal, es decir, nace de la
voluntad de la ley y su indivisión forzosa es de origen legal. Esto significa que mientras
subsista la afectación, no se puede pedir la partición. Según el artículo 2004 del Código
Civil: "Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división". En este caso, se presenta
una situación en la que existen al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios
distintos. Cada inmueble puede pertenecer a más de una persona en condominio.
Condominio sobre muros, cercos y fosos
El condominio sobre muros, cercos y fosos se refiere a aquellos casos en los que existen
al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble puede
pertenecer a más de una persona en condominio. Este condominio es inseparable del
derecho sobre el inmueble, y no se puede enajenar este último, sin que a su vez se
transmita la parte proporcional del muro, cerco o foso. Solo tienen derechos los titulares o
cotitulares de los inmuebles colindantes sobre los muros. Según el artículo 2006 del
Código Civil, existen distintos tipos de muros, que dependen de cómo han sido
constituidos. Los muros se pueden clasificar como linderos, separativos o divisorios,
encaballados, contiguos, medianeros, privativos o exclusivos, de cerramiento, de elevación
o enterrados.
El muro, cerco o foso se denomina:
● lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
● encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
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● contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el límite separativo;
● medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio ambos colindantes;
● privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
● de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
● de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
● enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie.6 Retomando los criterios de clasificación según fueron constituidos,
podemos decir que son divisorios o no divisorios.
Retomando los criterios de clasificación según fueron constituidos, podemos decir que son
divisorios o no divisorios. El muro divisorio (llamado separativo o lindero) es el que toca
el límite y separa a un inmueble del otro inmueble vecino. Solamente es aquel que toca o
está sobre la línea separatista. Recordemos que las paredes divisorias pueden ser
encaballadas o contiguas. El muro encaballado debe tener su epicentro exacto en la línea
demarcadora de los límites de los fundos lindantes. Si hablamos de muro continuo,
podemos decir que toca la línea divisoria, pero esta está asentada sobre uno solo de los
inmuebles vecinos, su borde toca el límite. Desde el punto de vista jurídico, debemos tener
en cuenta que las paredes linderas pueden ser medianeras o privatistas. Las medianeras son
aquellas que, habiendo un condominio, les pertenecen a los titulares. Se llama privatista
cuando le pertenece exclusivamente a un solo de los vecinos.
Derecho y obligación de encerramiento
El art. 1944, dice Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir
a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las
normas locales.
3.1.2 Propiedad horizontal Propiedad horizontal
Según el art. 2037 La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.8 La propiedad horizontal
cuenta con las siguientes características: ❖ Es un derecho real. ❖ Sobre cosa propia. ❖
Objeto. ❖ Facultades. ❖ Interdependencia. ❖ Estatuto. ❖ Consorcio. ❖ Administración.
❖ Destino. Vamos a desarrollar alguna de estas características. Si hablamos del objeto,
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estamos refiriendo a un derecho real de un inmueble. Pero podemos encontrar un objeto
inmediato, que son las partes propias, y otro mediato constituido por las partes comunes.
Si analizamos las facultades, este derecho real tiene la facultad del uso, goce y disposición
material y jurídica. Pero puede haber limitaciones cuando hablamos de dominio,
especialmente en lo que concierne a la facultad de disponer materialmente, ya que requiere
el consentimiento o concurso de los demás.
Constitución Según el art. 2038.
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al
título suficiente sobre la unidad funcional.
Formas de constitución. La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos:
1. El propietario único de un edificio puede optar por declarar la obra nueva y establecer el
régimen de propiedad horizontal. Esto significa que a medida que los distintos pisos,
oficinas, locales y cocheras se vayan enajenando, el régimen de propiedad horizontal
entrará en funcionamiento. Este supuesto está permitido por el Código Civil y Comercial
(CCyC), y permite al propietario único de un edificio establecer un régimen de propiedad
horizontal para su edificio.
2. Los condóminos del edificio tienen la posibilidad de afectarlo al régimen de propiedad
horizontal, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la ley. Estos
requisitos incluyen que el edificio conste de unidades funcionales independientes, ya sea
por su finalidad o destino, y que tenga una comunicación con la vía pública, ya sea
directamente o a través de un pasaje común. Esto está regulado en el artículo 2039 del
Código Civil y Comercial de la Nación.
3. Supuesto de la propiedad horizontal constituida por el superficiario. El titular del
derecho real de superficie (superficiario) se encuentra facultado para que la construcción
edificada sobre el terreno del propietario se afecte al régimen de propiedad horizontal. En
dicho caso, el derecho de propiedad horizontal se extingue con la extinción del derecho de
superficie, por ejemplo, por el cumplimiento del plazo convenido. Ello se desprende de la
interpretación del art. 2125 CCyC que, al regular los efectos de la extinción, señala: “Al
momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.”
3.1.3 Conjuntos inmobiliarios
Según el Código Civil Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campos, barrios cerrados
o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro

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emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan uso mixto, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales. Lo que debemos tener en cuenta es la característica principal común denominador
de estos complejos, sobre todo cuando hacemos referencia a los clubes de campo o barrios,
que es que la conformación de emprendimientos está integrada por aéreas con destinos
residencial, áreas para brindar recreación y deporte en contacto con la naturaleza y
sobretodo áreas de servicios comunes.
Característica
En el art. 2074, agrega Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los
siguientes: cerramientos, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y
perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y
régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad
con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las
diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre
ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Sus características principales son:
● Existencia en una pluralidad de partes de un inmueble, con vocación de pertenecer a una
multiplicidad de titulares en forma exclusiva, conectados entre sí a través de elementos,
bienes y servicios.
● Cerramientos, que pueden ser por medio de forestación o algún perímetro material.
● Entidades jurídicas que agrupe a los propietarios, en el caso de consorcios.
Marco legal
Según el art. 2075 Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos
inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente
Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los
conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.
3.1.4 Cementerios

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Como introducción, debemos diferenciar que hay dos clasificaciones, por un lado, están
los cementerios públicos y por el otro, los cementerios privados.
Cementerios públicos Son los lugares destinados al descanso de los restos mortales. Los
mismos se pueden llevar a cabo en sepulturas, osarios o fosas comunes, nichos, o en
construcciones levantadas sobre la tierra que se conocen como sepulcros y que
comprenden los panteones, las bóvedas y los mausoleos.
Prescripción Si los sepulcros pertenecen al dominio público y, por consecuencia, son
inembargables, inajenables e imprescriptibles.
Cementerios privados Según el art. 2103 “Se consideran cementerios privados a los
inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.
Naturaleza jurídica El código lo regula como un derecho real sobre la cosa propia,
principal, registrable y que se ejerce por la posesión. Sobre los caracteres del derecho real
de sepultura, el art. 2112 dice: “Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las
normas sobre derechos reales.”
Unidad 3.2. Derechos reales sobre cosa ajena y disfrute: usufructo, uso,
habitación, servidumbre 3.2.1 Usufructo. Disposiciones. Derechos y
Obligaciones. Extinción
Según el art. 2129, Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de
un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa,
cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba. Debemos recordar que tiene un ámbito de aplicación importante, en la
práctica, se lo ve mucho ante las donaciones del dominio, con reserva del usufructo. Según
el Código Civil, el propietario de un bien otorga al usufructuario las facultades de usar y
gozar del mismo. Sin embargo, el usufructuario solo tiene derecho a disponer de su
derecho de usufructo, mientras que el propietario conserva la facultad de disponer del
bien. Es importante tener en cuenta que el propietario puede gravar el bien con otros
derechos reales, pero estos deben ser respetados por el usufructuario si fueron constituidos
con anterioridad.
Características
● Es un derecho real ● Sobre cosa ajena ● Facultad de usar, gozar y disponer ● No altera
la sustancia ● Es un derecho temporario ● Divisible
Objeto
Según el art. 2130, El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material
o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a. una cosa no fungible; b. un derecho,
sólo en los casos en que la ley lo prevé; c. una cosa fungible cuando recae sobre un
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conjunto de animales; d. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo
es de origen testamentario.
3.2.2 Legitimados para constituir usufructo
Los legitimados son: ● El dueño. ● El titular de un derecho de propiedad horizontal. ● El
superficiario. ● Los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

Uso
Según el art. 2154 El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin
alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se
constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona
humana.
Facultades del usuario
● Limitaciones al uso y goce. ● Limitaciones a la facultad de disponer. ● Derechos
personales.
3.2.3 Habitación
Según el art. 2158 “La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de
habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.”
Caracteres
● Temporarios: el derecho habitación es limitado en el tiempo, sigue la naturaleza del
usufructuario, pudiendo extenderse como máximo a la vida del beneficiario.
● Inherente a la persona: constituido en consideración esencial a la persona beneficiaria.
● Intransmisible: no es trasmisible en actos entre vivos, ni por causa de muerte.
● Inembargable: se encuentra fuera del comercio, por lo tanto, no puede ser atacado por
acreedores del habitador.
● El objeto es un inmueble.
● No se puede alterar su sustancia
● Puede surgir de la ley.
3.2.4 Servidumbre de paso

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Según el art. 2162 “La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles
y que concede al titular de la inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble
sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.” Caracteres: ● Derecho real. ●
Duración. ● Se requiere dos inmuebles. ● Ubicación de los inmuebles. ● Principio de la
atipicidad de las servidumbres. ● Inseparabilidad. Inherencia de la servidumbre al fundo
dominante y al fundo sirviente. ● Indivisibilidad. ● Servidumbre administrativa

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