Derecho Público del Turismo (Curso 2022-2023)

Caso Práctico no 1
Don Jacinto Estévez es un empresario propietario de una parcela de 12.000 metros
cuadrados de superficie situada en una localidad de Mallorca. El Sr. Estévez tiene la
intención de construir y abrir al público un hotel de cuatro estrellas en la parcela de su
propiedad.

Responda de forma razonada y fundamentada (indicando la concreta norma jurídica

aplicable) a las siguientes preguntas:

1. ¿Qué normativa turística deberá tener en cuenta el Sr. Estévez?

El señor Estévez deberá tener en cuenta la Ley 8/2012 de 19 de Julio del Turismo de las
Islas Baleares y el Decreto 20/2015 de 17 de Abril; ya que se trata de una parcela localizada
en Mallorca, por lo tanto deberá atenerse a la regulación de la Comunidad Autónoma en su
materia turística.

2. ¿El Sr. Estévez tiene derecho a solicitar de la Administración la información sobre

los requisitos necesarios para el ejercicio de su actividad turística?

En el artículo 18 de la Ley de Turismo podemos encontrar una recopilación de derechos de

las empresas turísticas y uno de ellos es Recibir de los órganos competentes en
materia de turismo la información necesaria, con carácter previo al inicio de la actividad y
durante su desarrollo, sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa
turística.

3. ¿Cuántas plazas podrá tener el hotel del Sr. Estévez?

Teniendo en cuenta que la ratio turística en Mallorca es de 60 m2 de suelo edificable por

cada plaza turística. Por lo tanto, al disponer de una parcela de 12.000 metros cuadrados, el
hotel del Sr. Estévez podrá tener 200 plazas.

4. ¿El Sr. Estévez necesita obtener algún tipo de autorización de la Administración

turística para iniciar su actividad hotelera? Particularmente, ¿qué documento debe
presentar el Sr. Estévez ante la Administración turística para iniciar su actividad
hotelera?

El Sr. Estévez no necesita obtener ningún tipo de autorización para iniciar su actividad
hotelera. El artículo 21 señalaba que el ejercicio de la actividad turística es libre, no requiere
la obtención de un previo permiso o licencia por parte de la administración pública. Pero la
ley ha establecido 2 requisitos para el inicio de la actividad turística: en primer lugar deben
cumplir la normativa y en segundo lugar deben presentar la declaración responsable de
inicio de la actividad turística. Como dice el Artículo 23.1 (Ley del Turismo): Se entiende por
declaración responsable de inicio de actividad turística el documento suscrito por una
persona interesada en el que se manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los
requisitos establecidos en la normativa vigente para el ejercicio de una actividad turística de
las establecidas en esta ley, que dispone de la documentación que lo acredita y que se
compromete a mantener su cumplimiento durante el plazo de tiempo inherente a dicho
ejercicio.

5. Indique 5 deberes que está obligado a cumplir el Sr. Estévez en el ejercicio de su

actividad hotelera.
1) Presentar ante la administración turística competente las declaraciones o
comunicaciones y facilitar la información y la documentación que sea
exigible, en virtud de lo dispuesto en esta ley u otras normas, para el
desarrollo de su actividad.

2) Mantener vigentes y actualizados los seguros de responsabilidad civil, las

fianzas y otras garantías equivalentes, a los que les obliga la normativa que
les es de aplicación.

3) Exhibir en un lugar de fácil visibilidad los diferentes distintivos acreditativos

de clasificación, categoría y especialización del establecimiento.

4) Cuidar del buen funcionamiento de los servicios y del mantenimiento correcto

de las instalaciones y los equipamientos de los establecimientos mediante un
seguimiento técnico periódico, e informar a los usuarios de los servicios
turísticos de cualquier riesgo previsible que pudiera derivarse de la
prestación de los servicios o del uso de las instalaciones, así como de las
medidas de seguridad adoptadas.

5) Velar por la seguridad, la tranquilidad, la comodidad y la intimidad de los

usuarios de los servicios turísticos, garantizando un trato amable, cortés y
respetuoso del personal empleado en la empresa.

6. Según la normativa turística vigente en las Illes Balears, en el caso de un hotel

¿cuántas plazas puede haber por habitación?

Según el Artículo 88.7 del Decreto 20/2015, el cómputo del número de plazas para nuevos
establecimientos de alojamiento y para las ampliaciones de los existentes, así como para
nuevas comercializaciones o ampliaciones de estancias turísticas en viviendas, se tiene que
hacer de la siguiente manera: cada habitación puede tener 2 plazas. No computan a los
efectos de este artículo y a los efectos del cómputo global de los alojamientos turísticos las
camas supletorias destinadas a menores de doce años.

7. ¿El Sr. Estévez puede ubicar en las habitaciones de su hotel camas supletorias para
que puedan alojarse menores de edad?

El señor Estévez puede ubicar camas supletorias en las habitaciones de su hotel ya que
encontramos una excepción con las camas supletorias para menores de 15 años: puede
haber un máximo de 2 camas supletorias por unidad de alojamiento y tienen que ser
ocupadas por menores de 15 años.

8. ¿Qué porcentaje del total de habitaciones del hotel pueden ser individuales?

Se puede computar hasta el 10% del total de las habitaciones de que se disponga como
individuales.

9. ¿El Sr. Estévez podría compatibilizar en el mismo edificio la explotación del hotel y la
de un casino cuya superficie ocupara el 50% del total del edificio?

En el hotel se podrá ubicar un casino ya que es un uso secundario y compatible con el

alojamiento hotelero, como indica el artículo 32 de la ley del turismo.
Aún así, estos usos secundarios no pueden exceder un 30% de la superficie existente en la
parcela, por lo tanto, no podrá compatibilizar en el mismo edificio la explotación del hotel y
del casino ya que la superficie de este excede el 30% permitido.

10. El Sr. Estévez, una vez iniciada su actividad hotelera, quiere modificar ciertos
aspectos de la misma, entre ellos, el número de plazas del hotel. ¿Qué documento
debe presentar a la Administración turística para poner en su conocimiento tal
modificación?

El Sr. Estévez debe presentar un documento de comunicación previa. Como dice el artículo
24.1 (Ley del Turismo), se entiende por comunicación previa el documento mediante el que
las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración turística competente
hechos o elementos relativos al ejercicio de una actividad turística, indicando los aspectos
que puedan condicionarla y adjuntando, si fuera el caso, todos los documentos que sean
necesarios para su adecuado cumplimiento.

11. El Sr. Estévez quiere destinar la última planta del hotel a su residencia particular.
¿Es ello jurídicamente admisible?

Sí, ya que se trata de uno de los usos compatibles y secundarios al turístico declarados en
el artículo 32.4 de la ley del turismo: “Uso residencial exclusivamente para personal
empleado y de dirección, así como para los propietarios acogidos a aquellas modalidades
de propiedad turística establecidas en la ley, en establecimientos turísticos de alojamiento.”
 12. Una vez iniciada la actividad hotelera, al Sr. Estévez se le plantea el siguiente
supuesto: a las 10:30 de la mañana de un día de julio llega a su hotel un grupo de
clientes que acaba de llegar del aeropuerto y quieren ocupar en ese mismo
momento sus habitaciones. El problema es que todavía no están disponibles. Los
clientes se quejan por no poder ocupar las habitaciones a esa hora. ¿Está justificada
su queja?

Como dice el artículo 87.7 sobre el disfrute de la unidad de alojamiento el derecho a la

ocupación de la unidad de alojamiento, excepto que haya pacto en contra, es como muy
tarde a las 16.00 h del primer día del período contratado y acaba, excepto pacto en contra,
a las 12.00 h del día en que finalice el plazo. En las condiciones relativas a la adquisición
del servicio se especificará claramente esta circunstancia y también el derecho del
establecimiento a entender prorrogada por un día la estancia del cliente en caso de que no
haya abandonado la unidad de alojamiento al cumplirse el plazo máximo señalado.
Teniendo en cuenta lo que dice este artículo, la queja de los clientes no está justificada en el
caso de que esa queja sea ejecutada el primer día de su reserva.
Por otro lado, el Sr. Estévez está interesado en invertir en otros sectores turísticos y tiene
ciertas dudas y precisa su asesoramiento. Responda de forma razonada y fundamentada
jurídicamente a las siguientes cuestiones:

1. El Sr. Estévez es propietario de unos terrenos en suelo rústico del municipio de

Palma. ¿Podría implantar en dichos terrenos un hotel de ciudad?

No es posible implantar un hotel de ciudad en los terrenos del Sr. Estévez ya que estos
están clasificados como suelo rústico. Los hoteles de ciudad son unos establecimientos
hoteleros que por definición sólo pueden ubicarse en suelo urbano. Además, han de estar
instalados en zonas clasificadas y ordenadas como núcleo antiguo por los instrumentos de
planeamiento general

2. El Sr. Estévez podría estar interesado en abrir un alojamiento de turismo de interior

en Palma. Dado que quiere que su clientela sea de alto nivel adquisitivo ha decidido
atribuir a su establecimiento la categoría de 5 estrellas. No obstante, un funcionario
de la Dirección General de Turismo le dice que dichos establecimientos no pueden
clasificarse mediante estrellas. ¿Es correcta esta opinión del funcionario?

No es correcta porque los alojamientos de turismo interior, pese a no estar obligados, si

pueden de manera voluntaria categorizarse mediante el sistema de estrellas. Para hacerlo,
deben presentar una autoevaluación y acreditar la concurrencia del número de puntos
exigidos por el Anexo II del Decreto 20/2015.

3. ¿El Sr. Estévez podría construir un campamento de turismo en unos terrenos en

suelo urbano que tiene alquilados en Campanet?

El señor Estévez no podría construir un campamento de turismo en unos terrenos en suelo

urbano que tiene alquilados en Campanet debido a que tras la entrada en vigor de la Ley
del Turismo de las Islas Baleares 8/2012 no se pueden crear nuevos campings o
campamentos del turismo.

4. Si el Sr. Estévez quiere abrir un hotel rural ¿qué requisitos deberá tener en cuenta?

- Deben cumplir las obligaciones y los requisitos establecidos en las normas de

habitabilidad para viviendas, accesibilidad, higiene y seguridad.
- Ha de estar en perfectas condiciones de higiene y de limpieza.
- Funcionamiento perfecto de los mecanismos y equipos de los que disponen
- Las características del establecimiento han de concordar con su categoría
(opcional someterse al sistema de categorización a través de estrellas)..
- Todas las unidades de alojamiento deben tener la posibilidad de oscurecer el
dormitorio.
- Se ha de llevar a cabo, como mínimo, una limpieza diaria de la habitación.
- Cambio diario de toallas, si lo solicita el cliente, cambio de ropa de cama una vez a
la semana como mínimo.
 - Ha de tener un sistema de disposición de quejas a disposición del cliente.
- Se ha de proporcionar a los clientes un número de teléfono que les permita
asistencia e información las 24 horas del día.
- El acceso de los clientes debe hacerse a través de accesos independientes de los
accesos previstos para los servicios y mercancías.
- Las áreas públicas del hotel rural han de estar climatizadas.
- Han de disponer de servicios higiénicos generales separados independientes para
hombres y mujeres si el hotel rural tiene más de 30 plazas, además han de
disponer de un área de recepción separada y funcionalmente independiente que
preste servicio las 24 horas del día.
- Al menos el 80% de los dormitorios han de tener unas dimensiones iguales o
superiores a 14 m2, baño incluido.
- Las unidades de alojamiento que dispongan de sala han de tener unas dimensiones
iguales o superiores a 14 m2, cocina incluida y 12 m2 si no tienen cocina.
- Los dormitorios deben tener unas superficies iguales o superiores a 14 m2, baño
incluido.
- Las habitaciones han de disponer de lavabo, inodoro, ducha y bañera.
- Se tiene que ofrecer servicio de desayuno con variedad adecuada de comidas y
bebidas, en un área con capacidad mínima para el 60 % de los clientes.
- En caso de disponer de piscina exterior, ésta ha de tener unas dimensiones
adecuadas a la capacidad del hotel y una configuración integrada en el entorno.

5. El Sr. Estévez acaba de concluir en enero de 2023 la construcción de un edificio que

tiene cinco viviendas. ¿Puede comerciar estancias turísticas en ellas?

Como dice el Artículo 50.17: Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente
la declaración responsable con el fin de iniciar la actividad de comercialización de estancias
turísticas deben tener la antigüedad mínima que se determine reglamentariamente,
acreditable mediante la declaración de obra nueva o la licencia de primera ocupación, o
mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la
vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentación, la
antigüedad mínima será de cinco años.

6. ¿Cuántas plazas turísticas se podrían comercializar turísticamente en una vivienda

de uso residencial?

El número de plazas que se puede comercializar turísticamente está ligado al número de

plazas que permite la cédula de habitabilidad o el título de habitabilidad (Artículo 52. Ley del
Turismo de las Islas Baleares).

7. El Sr. Estévez es muy aficionado al campo y tiene una pequeña finca con una
explotación ganadera. ¿Qué requisitos debería cumplir para llevar a cabo la
actividad de agroestancia?

En el Art 97.2 encontramos la definición del concepto y las características de las

agroestancias: “Las explotaciones agrarias preferentes pueden llevar a cabo la actividad de
agroestancia, entendida como el servicio de pernocta y almuerzo, con un máximo de seis
plazas por explotación, siempre que estén en una vivienda y que el agricultor resida en la
explotación.

8. En el mismo caso que la pregunta anterior, ¿qué requisitos debería cumplir para
llevar a cabo la actividad de agroturismo?

- Ha de estar en perfectas condiciones de higiene y de limpieza.

- Funcionamiento perfecto de los mecanismos y equipos de los que disponen.
- Las características del establecimiento han de concordar con su categoría (opcional
someterse al sistema de categorización a través de estrellas).
- Las habitaciones han de disponer de la posibilidad de oscurecer el dormitorio.
- Limpieza de al menos 2 veces por semana de la unidad de alojamiento o si lo quiere
el cliente.
- Cambio diario de toallas si el cliente lo solicita, cambio de ropa de cama una vez a
la semana como mínimo.
- Se ha de disponer de un sistema de realización de quejas a disposición del cliente.
- Toda unidad de alojamiento ha de disponer de lavabo, inodoro, y ducha o bañera.
- Han de disponer de servicios higiénicos generales cuando su capacidad sea igual o
superior a las 30 plazas.
- Con carácter optativo, pueden disponer de un área de recepción.
- Al menos el 80% de los dormitorios han de tener unas dimensiones iguales o
superiores a 14 m2, baño incluido. Quedan exceptuados aquellos con una
capacidad igual o inferior a 12 unidades de alojamiento.
- Las unidades de alojamiento que dispongan de sala han de tener unas dimensiones
iguales o superiores a 14 m2, cocina incluida y 12 m2 si no tienen cocina.
- Los dormitorios deben tener unas superficies iguales o superiores a 14 m2, baño
incluido.
- Se ha de ofrecer a los clientes un servicio de desayuno con variedad adecuada de
comidas y bebidas en un área con capacidad mínima para el 50% de los clientes.