Arequipa, 15 de diciembre de 2022

Señoras
Maribel Lilian Chacón Peralta / Maribel Miriam Chacón Peralta / Marisela Guadalupe Chacón Peralta / Elizabeth Gloria
Chacón Peralta
Av. El Ejército N° 634 Zona Cerrito “Los Alvarez”
Cerro Colorado – Arequipa – Arequipa
Presente. -
Asunto: Renovación de Contrato de Arrendamiento Agencia Cerro Colorado

Mediante la presente, les extendemos nuestros más cordiales saludos a fin de exponerles lo siguiente respecto a la renovación de
contrato de alquiler por el inmueble ubicado en Calle Prolongación Av. Ejército N° 632, Sección 2, Zona Cerrito “Los Alvarez”,
distrito de Cerro Colorado, provincia y departamento de Arequipa:

Antecedentes:

1. Como institución financiera de reconocido prestigio y supervisada por la SBS hemos cumplido rigurosamente la
oportunidad en los pagos acordado en el contrato, inclusive en la coyuntura de emergencia sanitaria Covid19.
2. La renta actual vigente asciende a US$ 5,000.00 incluido impuestos.
3. Por normativa, para una renovación de contrato de alquiler solicitamos a una empresa externa realizar un estudio de
mercado para conocer el costo de alquiler promedio actualizado en un radio cercano al local arrendado. Dicho estudio
arroja un costo por m2 de S/.19.78, es decir, la renta actual vigente está por encima del promedio de mercado en 229%
(Tipo de cambio al 15/12: 3.83).
4. Es importante mencionar que tenemos como política corporativa que todos nuestros contratos deben ser siempre en la
moneda de la locación, en nuestro caso, en Soles.
5. En aras de llegar a un buen acuerdo y con una antelación razonable, le alcanzamos la siguiente propuesta de
renovación, alineada con lo anteriormente expuesto:
• Plazo: 10 años
• Moneda: Soles
Año Período Renta incluido impuestos(S/) Variación vs año anterior
1 5,819.67 Ajuste a renta según mercado
2 6,023.36 3.50%
3 6,234.18 3.50%
4 6,452.37 3.50%
5 6,678.21 3.50%
6 6,911.94 3.50%
7 7,153.86 3.50%
8 7,404.25 3.50%
9 7,663.40 3.50%
10 7,931.62 3.50%

Finalmente es importante mencionar nuevamente que nuestra propuesta se encuentra alineada al costo de alquiler de la zona
(Costo del mercado), cabe mencionar que hemos venido pagando el 229% más con respecto al estudio realizado, para mayor
transparencia se adjunta dos estudios de mercado elaborados por empresas externas realizados el año pasado y este año. Para
los fines de las coordinaciones correspondientes, agradeceremos se sirvan contactar con el Sr. Melchor Altamirano Villanueva,
Analista Senior de Gestión Inmobiliaria, al correo electrónico melchor.altamirano.v@mibanco.com.pe y/o al celular 97724106 en el
plazo de 7 días hábiles, siempre con la intención de llegar a un acuerdo que nos permita seguir fortaleciendo la buena relación a
lo largo de estos 10 años.

Sin otro particular y expresándoles nuevamente nuestro agradecimiento, quedamos de ustedes.

Atentamente

Av. República de Panamá Nro. 4575 - interior 301, Surquillo. Telf. 513-8000
www.mibanco.com.pe
 N° de Servicio Tasadora MI BANCO 79063-D
Fecha de Expedición 05-Oct-2022
Fecha de Caducidad 06-Oct-2023
MI BANCO
VALOR DE ALQUILER

Cliente MI BANCO

VALOR MONEDA VALOR TOTAL DE ALQUILER

US$ 5.00
VALOR DE ALQUILER
S/ 19.78

Tipo de cambio aplicado 3.955 Soles / Dólar

Observaciones Se determina el valor de alquiler en la zona del distrito de Cerro Colorado, provincia de Arequipa, departamento de Arequipa.
Las muestras 1 a la 4 han sido corroboradas en su ubicación por el perito y la información presentada se transcribe de acuerdo a
lo informado por cada persona de contacto.

Advertencias El presente informe está basado en las normas dadas en el Reglamento Nacional de tasaciones, así como de un Estudio de
Mercado de inmuebles en alquiler, estudio que corresponde a la fecha del informe y que después de aplicar los factores de
homologación se obtiene el Valor de alquiler de la zona del distrito de Cerro Colorado, provincia de Arequipa, departamento de
Arequipa.

MCASTILLO / MGOMEZ / CCP / AMS

PERITO PERITO
REPEV REPEV
 N° de Servicio Tasadora MI BANCO 79063-D
Fecha de Expedición 05-Oct-2022
Fecha de caducidad 06-Oct-2023
MEMORIA DESCRIPTIVA

Objeto y Propósito
Estimar valor de alquiler del inmueble en el distrito de Cerro Colorado, provincia de Arequipa, departamento de Arequipa.

Metodología Empleada Se utiliza el Método de Comparación.

La valuación se efectúa con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes; no asumiendo responsabilidad el perito, por la veracidad o no de la información y de los documentos proporcionados por el cliente y solicitante. De igual manera se exime de los vicios ocultos, deficiencias
generadas en el proceso de construcción como las características físicas y estructurales que no se pueden verificar y evidenciar durante la inspección.

2. DATOS GENERALES
Cliente MI BANCO
3. CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL ENTORNO
Características del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Media
Uso Predominante Vivienda Zonificación
Desarrollo En Renovación Altura de Edificación Media
Nivel Socioeconómico Estrato Medio Velocidad de Cambio Media
Tendencia del Desarrollo Urbano Consolidado Heterogéneo Estado de Conservación Bueno
Equipamiento del Entorno Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento
Comercial Suficiente Estacionamiento Escaso
Escolar Suficiente Áreas Verdes Escaso
Asistencial Suficiente Zonas Recreativas Escaso

Infraestructura de Servicio Urbano Dispone Calidad Estado de Conservación

Vías Asfaltadas o concreto Completas Medio Bueno
Veredas Completas Medio Bueno
Alcantarillado Completas Medio Bueno
Agua Potable Completas Medio Bueno
Alumbrado Completas Medio Bueno

Vías Principales del Entorno Prol. Av. Ejercito - Av. Villa Hermosa - Av. Pumacahua
 -
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Fecha de Expedición 05-Oct-2022
Fecha de Caducidad 06-Oct-2023
ANÁLISIS METODOLÓGICO
MÉTODO DIRECTO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Distancia a la Av.
Contacto /
Ubicación / Descripción Oferta US$ Oferta S/ Área Construida Fuente Ejercito (C.C. Real Fecha
Teléfono
Plaza)
Local en alquiler en Prol. Av. Ejercito, Cerro Colorado,
Arequipa
(Actualmente desocupado, se oferta en venta o en alquiler) 959 962 264
1 US$ 510.73 S/ 2,000.00 200.00 m2 In situ 400 5-Oct-22
consta de dos tiendas en primer piso en un edificio de tres 969 893 617
pisos, cada tienda tiene 100m2.
AO = 200m2, AT = 200m2

Alquiler de tienda comercial en Av. Pumacahua 728, Cerro

Colorado, Arequipa (actualmente alquilado) en primer piso a
2 US$ 255.36 S/ 1,000.00 100.00 m2 In situ 903 303 738 650 5-Oct-22
ferretería/ tienda de pinturas.
AO = 100m2, AC = 100m2

Local en alquiler en Prol. Av. Ejercito, Cerro Colorado,

Arequipa.
3 Local actualmente alquilado, servicios de agua y luz son US$ 255.36 S/ 1,000.00 100.00 m2 In situ - 600 5-Oct-22
aparte. Piso 1
AO = 100m2, AC = 100m2

Jorge Yáñez
Alquiler para cochera o taller en Prolog. Av. Ejercito, Cerro
(propietario)
4 Colorado, Arequipa (actualmente desocupado). US$ 766.09 S/ 3,000.00 300.00 m2 In situ 250 5-Oct-22
959729082
AT = 300m2
941468068

Nota:
CARACTERÍSTICAS DE LOS TESTIGOS COMPARABLES
Niveles ocupados Valor de Alquiler Factores de Homologación
Valor de Oferta Unitario ofertado Factor Resultante VAU Homolog. (US$/m2)
1° 2° 3° 4° 5° Frentes Ubicación N Fr Ub Sup D F.N.
US$ (US$/m2)
1 X 1 A tres cuadras de la Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 510.73 2.55 1.00 1.00 1.63 1.21 1.00 0.95 1.90 4.85
2 X 1 A cinco cuadras de la Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 255.36 2.55 1.00 1.00 1.75 1.10 1.10 0.95 2.03 5.18
3 X 1 A cinco cuadras de la Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 255.36 2.55 1.00 1.00 1.73 1.10 1.10 0.95 2.00 5.11
4 X 1 A una cuadra de la Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 766.09 2.55 1.00 1.00 1.73 1.10 1.00 0.95 1.83 4.67
VAU Homologado Promedio ajustado [$/m²] 5.00
Interpretación Factores de homologación
Nivel Se bonifican los locales que se encuentran conformados por más de 1 nivel.
Frente Bonifica o afecta en base a la cantidad de frentes que tenga cada muestra en relación al inmueble materia de análisis. Posibles propuestas de valores unitarios en primer piso:
Ubicación Bonifica los locales que no se encuentran en la plaza de armas. -Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 5.00 $/m2
Superficie Se genera una relación entre área de la muestra vs área del inmueble materia de análisis. -A dos cuadras de la Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 4.00 $/m2
Disponibilidad Bonifica los locales que se encuentran ocupados. -A tres cuadras de la Av. Ejercito (C.C. Real Plaza) 3.00 $/m2
Negociación Considera un porcentaje de negociación dentro del análisis de muestras.

PLANO DE SITUACIÓN TESTIGOS

MEMORIA DE CALCULO
A. VALOR TOTAL DE ALQUILER (VTP2) [Mediante Método de Mercado]
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Inmuebles con características similares al inmueble tasado se tiene;
V. A. U. Mercado Factor de Factor de Valor de Alquiler
Descripción Área (m2)
(US$/m2) Ajuste Const. (US$)
Valor de alquiler mensual por m2 5.00 1.00 1.00 5.00

Total del Valor de Alquiler US$ 5.00

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP2) [Mediante Método de Mercado] US$ 5.00
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Fecha de Expedición 05-Oct-2022
Fecha de Caducidad 06-Oct-2023
RESULTADOS
1. RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS
VTP (US$) VU (US$/m2) VTP (S/)
Método de Costos o Reposición No considerado
Método de Comparación o de Mercado No considerado
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO
Método de la Renta o Capitalización 5.00 19.78

2. VALOR DE ALQUILER DEL INMUEBLE

A. VALOR DE ALQUILER
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones

a. Se hizo un estudio de mercado de inmuebles en alquiler. Luego con la ayuda de nuestra base de datos, Internet, investigación de precios en el mercado y experiencia del
Perito se determinó el Valor de alquiler de la zona del distrito de Cerro Colorado, provincia de Arequipa, departamento de Arequipa.

Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera) Valor de alquiler

CINCO CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 5.00

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

DIECINUEVE CON 78/100 SOLES S/ 19.78

RESPONSABLE
EMPRESA TASADORA QUANTUM VALUACIONES S.A.C.
REGISTRO REPEV Resolución SBS N° 4250-2009
PERITO RESPONSABLE DE INSPECCIÓN OCULAR Mijail del Castillo

PERITO PERITO
PROFESIÓN PROFESIÓN
REPEV REPEV

OBSERVACIONES DEL PERITO

Se determina el valor de alquiler en la zona del distrito de Cerro Colorado, provincia de Arequipa, departamento de Arequipa.
Las muestras 1 a la 4 han sido corroboradas en su ubicación por el perito y la información presentada se transcribe de acuerdo a lo informado por cada persona de contacto.

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS DEL INFORME

El presente informe está basado en las normas dadas en el Reglamento Nacional de tasaciones, así como de un Estudio de Mercado de inmuebles en alquiler, estudio que
corresponde a la fecha del informe y que después de aplicar los factores de homologación se obtiene el Valor de alquiler de la zona del distrito de Cerro Colorado, provincia de
Arequipa, departamento de Arequipa.
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DOCUMENTACIÓN ADICIONAL
REFERENCIAS ESTUDIO MERCADO
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Fecha de Caducidad 06-Oct-2023
DOCUMENTACIÓN ADICIONAL
REFERENCIAS ESTUDIO MERCADO
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REFERENCIAS ESTUDIO MERCADO
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Fecha de Caducidad 06-Oct-2023
DOCUMENTACIÓN ADICIONAL
REFERENCIAS ESTUDIO MERCADO
Análisis de Valores de Renta y Oferta
Entorno a Sede MiBanco en el Distrito
de Cerro Colorado
Arequipa - Perú
Preparado para: MIBANCO

Abril del 2021

Este Informe es propiedad intelectual de PAW SAC y ha sido preparado y
desarrollado para uso exclusivo de MiBanco por lo que no podrá ser
reproducido ni utilizado por parte de terceros
 Antecedentes

 MiBanco evalúa una posible negociación de los valores de renta de sus locales comerciales
en todo El Perú.

 En el marco de un posible proceso de negociación de su sede de la Av. Prolongación del

Ejercito, MiBanco requiere conocer los precios promedio de valores de renta en la zona
donde esta su sede.

 Por lo antes expuesto, Mibanco solicita a PAW lleve a cabo un Análisis de Valores de Renta
en la zona.

 Este análisis le permitirá conocer a MiBanco la situación de la oferta de locales comerciales

entorno a su sede así como los valores de renta que actualmente se manejan al mercado.
 Local MiBanco Cerro Colorado

Prolongación Avenida del Ejercito N° 632, Sección N° 2, zona

Cerrito Los Álvarez, distrito de Cerro Colorado
 Metodología

 Dirección .- Prolongación Avenida del Ejercito N° 632, Sección N° 2, zona Cerrito Los

Álvarez, distrito de Cerro Colorado

 Uso actual .- Oficinas administrativas y atención a clientes

 Zonificación .- Comercial

 Entorno .- Comercio zonal, vecinal y residencial.

 Zona de análisis : Se trazo un radio de 350 ml a partir de la sede MiBanco para identificar
las ofertas en renta de locales comerciales de similares características-.
 Ofertas en la zona . – Se identificaron ofertas de locales comerciales que podrían ser
acondicionadas como locaciones financieras para atención al púbico y administrativas.
 Consideraciones

 La actual coyuntura de salud y política que vive el Perú ha generado la desaceleración del
desarrollo del mercado inmobiliario, siendo los rubros mas golpeados, el de oficinas y luego el
comercial.

 La paralización de los planes de expansión de los retailers tradicionales, el cierre de muchos

locales comerciales de diferentes rubros, , la demora en la ejecución de algunos proyectos
inmobiliarios, entre otros ha generado el incremento de la oferta de locales comerciales y la
disminución del precio de renta.

 La zona donde se ubica la sede MiBanco es de comercio vecional y/o familiar, algunos de los
cuales al no poder renegociar sus alquileres o no pagarlos, tuvieron que cerrar locales, generando
el ingreso de oferta de locaciones al mercado.
 Valor Promedio Zona de Análisis
• Se tomo como muestra las ofertas comerciales de similares características, dentro del radio de análisis de 350 ml a
partir dela sede MiBanco de Cerro Colorado.
• Se consideraron solo ofertas de locales sobre la avenida Prolongación del Ejercito y que sea de similares
características, llegado a tener los siguientes resultados:

VALORES DE RENTA LOCALES ZONA DE ANÁLISIS

RENTA MES PRECIO X M2
# DIRECCIÓN DISTRITO ESTADO A.C.
SOLES RENTA S/
1 Av. Prolongacion Av. Del Ejercito N° Cerro Colorado Libre 550.00 4,500.00 8.18
2 Av. Prolongacion Av. Del Ejercito N° Cerro Colorado Libre 250.00 2,500.00 10.00
3 Av. Prolongacion Av. Del Ejercito N° Cerro Colorado Libre 70.00 800.00 11.43
4 Av. Prolongacion Av. Del Ejercito N° Cerro Colorado Libre 85.00 1,500.00 17.65
5 Av. Prolongacion Av. Del Ejercito N° Cerro Colorado Ocupado 50.00 1,000.00 20.00
Valor Promedio Renta S/ m2 13.45

• De las muestras obtenidas se determino que el valor promedio por m2 de locales comerciales es S/ 13.45 m2
• El valor obtenido será el punto de partida para hacer una normalización de precios.
Ubicación de los Valores de Renta

3 5

1
4 2
Valores de Renta Zona Análisis
Oferta N° 1 :

 Dirección .- Prolongación Av. Del Ejercito s/n

 Distrito .- Cerro Colorado - Arequipa

 Áreas .- 550 m2

 Renta .- S/ 4,500 Soles mensuales

Oferta N° 2 :

 Dirección .- Prolongación Av. Del Ejercito N° 625

 Distrito .- Cerro Colorado - Arequipa

 Áreas .- 250 m2

 Renta .- 2,500 Soles mensuales

Valores de Renta Zona Análisis
Oferta N° 3 :

 Dirección .- Prolongación Av. Del Ejercito N° 700

 Distrito .- Cerro Colorado - Arequipa

 Áreas .- 70 m2

 Renta .- S/ 800 Soles mensuales

Oferta N° 4 :

 Dirección .- Prolongación Av. Del Ejercito N° 627

 Distrito .- Cerro Colorado - Arequipa

 Áreas .- 85 m2

 Renta .- S/ 1,500 Soles mensuales

 Valores de Renta Zona Análisis
1 3

Prolongación Av. Del Ejercito s/n Prolongación Av. Del Ejercito N° 700
940871169 054-326180 / 981015044

2 4

Prolongación Av. Del Ejercito N° 625 Prolongación Av. Del Ejercito N° 627
940871169 940871169
Valores de Renta Zona Análisis

Oferta N° 5 :

 Dirección .- Prolongación Av. Del Ejercito N° 612

 Distrito .- San Isidro

 Áreas .- 50 m2

 Renta .- S/ 1,000 Soles mensuales

 Normalización de Precio Oficina
• Tomando como partida el precio promedio de S/ 13.45 que se desprende de las ofertas de locales en “La Zona
de Análisis”, se realiza una normalización de los precios en base a los méritos y deméritos del inmueble y su
entorno inmediato, obteniendo el siguiente resultado:

NORMALIZACIÓN DE PRECIO DEL LOCAL

Precio Promedio Obtenido S/ 13.45
Factores de Normalización Peso Monto

Exposición 5% 0.67
Accesibilidad 5% 0.67
Tamaño del frente en ml. -5% -0.67
Ubicación en avenida principal 5% 0.67
En zona de centros financieros (Competencia) -5% -0.67
Flujos peatonales ( Altos) -5% -0.67
Facilidad transporte público 5% 0.67
Zona consolidada 5% 0.67
Ubicación en esquina -5% -0.67
Sub total 0.67

Precio Estimado por m2 en S/ 14.12

• Se obtiene como precio normalizado el local del primer piso, la suma de S/ 14.12 x m2 construido
 Valor de Renta de la Oficina
• Se tiene como valor promedio de S/ 13.45 por m2 de local en la zona y como valor normalizado de renta de S/
14.12, este ultimo se sugiere como valor de Asking.
• Existe un porcentaje de negociación que dada la coyuntura política de salud y sumada a la oferta existente,
esta puede llegar hasta el 10% que afectaría el Asking Price de renta del local

VALOR DE RENTA ESTIMADO

Valor promedio de renta m2 S/ 13.45

Valor normalizado de renta m2 S/ 14.12

Valor estimado de renta m2 (Asking Price) S/ 14.12

Porcentaje de negociación x coyuntura hasta 10% S/ 1.41
Valor estimado de realización de renta S/ 12.71

• Se sugiere este valor de renta de S/ 12.71 por m2 de local construido en primer piso.
 Conclusiones
 Durante el proceso de levantamiento de información se encontraron locales comerciales que se ofertan
al mercado y que podrían ser acondicionados como locaciones financieras.
 La zona donde se ubica la locación de MiBanco no tiene presencia de otras entidades financieras,
tampoco se identifico la locación de otros retailers tradicionales.
 La zona financiera mas próxima abarca un radio de 300 ml a partir de la inserción de las avenidas Del
Ejercito, Cayma y Quiñones, zona donde también es uno de los núcleos comerciales mas importantes
de la ciudad de Arequipa ( 2 Centros Comerciales) donde también hay entidades financieras.
 La zona donde se ubica el local materia de análisis es predominantemente residencial consolidada, con
comercios vecinales y familiares en su gran mayoría.
 Los flujos vehiculares en la sede MiBanco analizada son importantes, sin embargo los flujos
peatonales son escasos.
 Se identificó que la sede MiBanco que se ubicaba sobre la Av. Del Ejercito al costado del Hogar Clínica
San Juan de Dios ya no esta, dejando de tener presencia en uno de los núcleos financieros mas
importantes de Arequipa.
RESPONSABLE

Wilfredo J. Gordillo Menacho

• wilfredo.gordillo@paw.com.pe
• 51 – 981102521 / 51 - 981454330