Untitled

Machine Translated by Google

Descargo de responsabilidad de derechos digitales
Reservados todos los derechos. Ninguna parte de este libro puede ser reproducida,
distribuida, almacenada en un sistema de recuperación o transmitida de ninguna forma
o por ningún medio (incluidos, entre otros, por medios electrónicos, mecánicos,
fotocopiados, grabados, escaneados u otros métodos electrónicos o mecánicos). ) a
excepción de citas breves en reseñas o artículos críticos, sin el permiso previo por
escrito del editor. Este libro electrónico tiene licencia y no se vende.
Si está leyendo esto y no compró en BiggerPockets.com o un distribuidor o socio

autorizado de BiggerPockets, esta es una copia robada.
Por favor repórtelo a publishing@biggerpockets.com.
BIENES RAÍCES A PRUEBA DE RECESIÓN

INVERTIR
REAL A PRUEBA DE RECESIÓN

INVERSIÓN INMOBILIARIA
CÓMO SOBREVIVIR (¡Y PROSPERAR!) DURANTE

CUALQUIER FASE DEL CICLO ECONÓMICO
POR J SCOTT
Esta publicación está protegida por la Ley de derechos de autor de EE. UU. de 1976 y todas las demás leyes
internacionales, federales, estatales y locales aplicables, y todos los derechos están reservados, incluidos los derechos
de reventa: No está autorizado a reproducir, transmitir o vender este libro en parte. o en su totalidad sin el permiso por
escrito del editor.
Límite de responsabilidad: aunque el autor y el editor han realizado esfuerzos razonables para garantizar que el
contenido de este libro sea correcto en el momento de la impresión, el autor y el editor no realizan ninguna declaración
ni garantía con respecto al contenido del libro, y por la presente renuncian a ello. ya sea expresa o implícita, incluidas
las garantías implícitas de comerciabilidad o idoneidad para un propósito particular. Usted utiliza el contenido de este
libro bajo su propio riesgo. Por la presente, el autor y el editor renuncian a cualquier responsabilidad ante cualquier otra
parte por cualquier pérdida, daño o costo que surja o esté relacionado con la precisión o integridad del contenido del
libro, incluidos los errores u omisiones en este libro, independientemente de la causa.
Ni el autor ni el editor serán responsables ante ninguna persona o entidad con respecto a cualquier pérdida o daño
incidental, indirecto o consecuente causado o presuntamente causado, directa o indirectamente, por el contenido de
este documento. El contenido de este libro es de naturaleza informativa y no constituye asesoramiento legal o fiscal, y
los autores y editores no se dedican a brindar asesoramiento legal, fiscal o de otro tipo. Debe buscar su propio
asesoramiento de asesores profesionales, incluidos abogados y contadores, con respecto a las implicaciones legales,
impositivas y financieras de cualquier transacción de bienes raíces que contemple.
Inversión inmobiliaria a prueba de recesión

j scott
Publicado por BiggerPockets Publishing LLC, Denver, CO Copyright
© 2019 por ScottBuilt, LLC Todos los derechos reservados.
Datos de catalogación en publicación del editor

Nombres: Scott, J, autor.
Título: Inversión inmobiliaria a prueba de recesión: cómo sobrevivir (¡y prosperar!) durante cualquier fase del ciclo
económico / por J Scott.
Descripción: Incluye referencias bibliográficas. | Denver, CO: BiggerPockets Publishing, 2020.
Identificadores: LCCN: 2020935645 | ISBN: 9781947200395 (paq.) | 9781947200197 (ebook) Temas: LCSH
Inversiones inmobiliarias. | Finanzas personales. | Inversiones. | BISAC NEGOCIOS Y ECONOMÍA / Condiciones
Económicas | ECONOMÍA Y NEGOCIOS / Bienes Raíces / Compra y Venta de Viviendas | NEGOCIOS Y ECONOMÍA /
Inversiones y Valores / Bienes Raíces | NEGOCIOS Y ECONOMÍA / Bienes Raíces / General | NEGOCIOS Y
ECONOMÍA / Finanzas personales / Clasificación de inversiones: LCC HD1382.5 .S385 2020 | DDC 332,63/24--dc23
Publicado en los Estados Unidos de América

Impreso en EE. UU. en papel reciclado 10 9
87654321
Diseño de portada: Alicia Tatone

Imagen de portada: Kativ/iStock
Para Rookie: durante 15 años, te sentaste a mi lado mientras trabajaba, haciéndome

compañía y alegrando mi día. Este es el primer proyecto que he tenido que completar
sin ti. No fue tan fácil ni divertido.
Te extraño, pequeña.
j scott
TABLA DE CONTENIDO
Prefacio
CAPÍTULO 1
Introducción
No le temas al cambio, acéptalo
Transacciones, Mercados, Economías y Ciclos
Ciclos económicos comunes e históricos
CAPITULO 2
Lo que impulsa los ciclos

El ciclo económico
Tasas de interés negativas
El ciclo de la deuda a largo plazo
El Ciclo Inmobiliario
Poniendo los ciclos juntos
CAPÍTULO 3
El ciclo económico
Duración del ciclo económico Cuatro
fases del ciclo económico ¿Por qué estas
cuatro fases?
Puntos de inflexión
CAPÍTULO 4
Saber dónde estamos en el ciclo

Observación
Momento
Datos
Algunas reflexiones finales sobre el ciclo económico
CAPÍTULO 5
Factores de inversión
Equilibrio y oferta y demanda
Mercados de compradores y mercados de vendedores
Impacto del ciclo en los factores de inversión
CAPÍTULO 6
El factor de financiación
Prestamistas convencionales
Prestamistas de cartera
Prestamistas de dinero duro

Prestamistas privados
Inversores Pasivos
Recaudación de fondos
CAPÍTULO 7
Estrategias de inversión
Estrategias versus Tácticas
Estrategias Inmobiliarias Comunes
CAPÍTULO 8
Fase pico
Cómo saber que estás aquí
Cómo ganar dinero aquí
Cómo prepararse para la siguiente fase
CAPÍTULO 9
Fase de recesión
CAPÍTULO 10
Fase de recuperación
CAPÍTULO 11
Fase de Expansión
Pensamientos finales
Glosario
notas
Sobre el Autor
PREFACIO
Estoy escribiendo esta introducción a fines de marzo de 2020. Dependiendo de cuándo

estés leyendo esto, esa fecha puede tener un significado significativo. Actualmente
estamos a unas seis semanas de la crisis del Coronavirus (COVID-19) que ha paralizado
a la nación y al mundo.
Mientras escribo esto, mi familia, junto con la mayoría de los demás en los Estados
Unidos, ha estado aislada de amigos y familiares durante casi dos semanas. Durante las
últimas seis semanas, sospecho que cientos de miles de negocios han sido cerrados y
millones de trabajadores han sido suspendidos, despedidos o despedidos. Digo
“sospechoso” porque actualmente no tenemos ningún dato económico real desde que
comenzó esta crisis.
Si bien escuchamos rumores de que el crecimiento económico se redujo hasta en
un 50 por ciento durante el primer trimestre del año, esos números no estarán disponibles
hasta dentro de dos semanas. Si bien hay razones para creer que el desempleo podría
estar en 10 por ciento, 20 por ciento o más, no tendremos esa información hasta dentro
de dos semanas. Y, mientras que el mercado de valores está actualmente cerca de un
30 por ciento por debajo de su punto máximo hace solo un mes, no se sabe si este es el
final de que el mercado pierda sus ganancias o si todavía hay más que perder.
Por su parte, el gobierno está haciendo todo lo posible para contener la crisis, tanto
en el sentido literal de contener la propagación del virus como en el sentido figurado de
tratar de manejar las ramificaciones económicas. La Reserva Federal ha recortado los
tipos de interés hasta cerca del cero por ciento, se habla de billones de dólares
siendo "impresos" e inundando la economía, e incluso el movimiento sin precedentes

de enviar un cheque a todos los estadounidenses parece que se concretará en los
próximos días o semanas.
Irónicamente, aunque soy yo quien escribe este libro, es probable que esté en una
mejor posición para saber cómo se ha desarrollado esta saga, incluso si está leyendo
esto solo unos meses después de escribir este artículo. Si bien parece que las
perspectivas económicas a corto plazo para el país, y la mayoría de los demás países,
son nefastas, el alcance y la amplitud no están claros. Si bien parece casi seguro que
estamos a punto de caer por un precipicio económico, no está claro qué tan empinado
podría ser ese precipicio o qué tan rápido podría llegar una recuperación.
Los economistas están prediciendo todo, desde que esto será un bache en el radar,
con una recuperación rápida y el regreso a una economía fuerte, hasta que será el
comienzo de la próxima gran depresión. Desafortunadamente, ninguno de nosotros
tiene la previsión de saber cuánto durará este bloqueo o hasta qué extremos está
dispuesto a llegar el gobierno para preservar la continuidad económica y la seguridad
financiera de millones de estadounidenses que podrían estar viviendo al límite fiscal.
La razón por la que proporciono esta historia de fondo y destaco el hecho de que
no sé cómo se desarrollará esta crisis es que las condiciones económicas que
enfrentamos actualmente no tienen precedentes. Han pasado solo unas pocas semanas
de esta crisis y el gobierno ya ha tomado medidas que nunca podríamos haber
concebido hace uno o dos meses. Y no hay duda de que se tomarán medidas adicionales
durante las próximas semanas y meses para aliviar las consecuencias de los riesgos
económicos que enfrentamos.
Mientras lee este libro, tenga en cuenta que la economía no es como la física: no
existen leyes universales que definan cómo deben actuar y reaccionar los mercados,
las personas o incluso los gobiernos. Mientras hablamos de la historia de la economía
en este país, recuerde que la historia es un gran predictor del futuro, pero no es una
bola de cristal. Durante esta crisis económica, este ciclo económico y todos los ciclos
económicos futuros, es posible que veamos acciones y reacciones nunca antes vistas.
Como inversionista, también debe ser estudiante de economía. Y como estudiante

de economía, debe estar constantemente dispuesto a recibir nueva información,
agregarla a los modelos económicos en su cabeza y luego usar esos modelos para
obtener la mejor información posible. Mientras que otros simplemente están siendo
arrastrados por noticias y eventos económicos, aquellos que entienden
los conceptos básicos detrás de cómo funcionan las cosas estarán mejor posicionados para
liderar el grupo, tomar buenas decisiones y sobrevivir (y prosperar) financieramente.
Como dije, no sé si la crisis de COVID-19 conducirá a una recesión importante en el
mercado inmobiliario, una recesión menor o ninguna. Pero incluso si este no es el comienzo
de la recesión inminente, parece ser que tarde o temprano llegará. Si bien no tendremos
control sobre él, podemos controlar cómo reaccionamos ante él y cómo modificamos nuestros
negocios e inversiones para aprovechar una realidad económica cambiante y los giros y
vueltas que la acompañan.
Si bien es la próxima (o eventual) recesión en el ciclo del mercado inmobiliario lo que me

llevó a escribir este libro, mi objetivo no es solo enseñarle cómo ganar dinero en un mercado
a la baja. Es para enseñarle cómo ganar dinero en casi cualquier punto del ciclo económico.
De hecho, como aprenderá, cuando se trata de invertir en bienes raíces, casi siempre
hay oportunidades disponibles. Sólo tienes que saber dónde buscar. No importa si está
leyendo esto mientras estamos en la parte superior de un mercado caliente, durante una caída
del mercado o al comienzo del próximo ciclo de mercado.
Las oportunidades abundan y te enseñaré cómo encontrarlas.
Pero antes de discutir las estrategias y tácticas específicas que debe usar en varios
puntos del ciclo económico, es importante que comprenda cómo funciona el ciclo, qué lo
impulsa, qué lo impacta y cómo nos afecta como inversionistas de bienes raíces. La economía
está en constante cambio, y no puedo simplemente darle una lista con viñetas de pasos para
dominarla: necesita comprender por qué la economía hace lo que hace. Una vez que tenga
esa base, no solo las estrategias y tácticas que analizo tendrán más sentido, sino que también
tendrá las herramientas que necesita para desviarse y modificar esas estrategias y tácticas
en función de situaciones únicas que seguramente encontrará en el futuro. .
En este libro, voy a proporcionar esa base. Entonces edificaré sobre ese fundamento. Le
enseñaré no solo cómo puede beneficiarse de los bienes raíces durante las diversas partes
del ciclo económico, sino también cómo puede reconocer los cambios en el mercado y
preparar su negocio de inversión para las condiciones del mercado venidero.
Si bien gran parte de su competencia cambiará o incluso desaparecerá a medida que

cambie el mercado, con el conocimiento que le proporcionaré, podrá construir un negocio de
bienes raíces que no solo sobrevivirá a los cambios, sino que también prosperará.
¿Tiene más preguntas que no cubro en este libro? ¿O tal vez solo quieres mantener
la conversación? Ingrese a los foros en BiggerPockets.com ¡y conéctese con otros
inversores inmobiliarios de ideas afines!
NOTA
Quiero brindarle una advertencia muy importante antes de que continúe leyendo: gran
parte de la información proporcionada en este libro se basa únicamente en mi
opinión, mi experiencia y mi estilo de inversión, así como en tendencias históricas e
incluso algunas especulaciones burdas.
En mi experiencia, incluso los inversores exitosos no estarán de acuerdo con
algunos de los consejos e ideas que expongo y, en muchos casos, las opiniones
diferentes pueden ser correctas. O ambos pueden estar equivocados. Todo depende de
las circunstancias específicas.
Habrá excepciones a todas las reglas que discuto. Algunas pueden ser pequeñas
excepciones basadas en su situación personal y otras pueden ser grandes excepciones,
por ejemplo, cuando el mercado no responde de la forma en que lo ha hecho
históricamente.
Y con la actual crisis económica y de salud sobre nosotros, eso es aún más cierto
hoy que en cualquier otro momento en la memoria reciente.
NO confíe en ninguna información de este libro para tomar decisiones de inversión
específicas. En su lugar, utilice la información contenida en este documento para
comprender mejor el mercado, el ciclo económico y la mejor manera de aprovecharlos
para crear una cartera sólida y de bajo riesgo.
Como siempre, usted comprende su situación, objetivos, limitaciones, prioridades e
inversiones mejor que nadie, por lo que si algo en este libro contradice sus creencias,
considere que lo que le recomiendo puede no ser adecuado para usted.
CAPÍTULO 1
INTRODUCCIÓN
En mayo de 2008, mi familia y yo nos mudamos a Atlanta, Georgia. Conduciendo a través

de la ciudad y los condados circundantes, no podíamos pasar tres casas sin ver un letrero
de “se vende” en un patio o un aviso de ejecución hipotecaria pegado en la puerta principal.
Decir que Atlanta quedó devastada por el colapso inmobiliario de 2007 sería quedarse
corto. Fue uno de los mercados más afectados en los Estados Unidos, con valores de
vivienda en algunas áreas tan bajos como el 30 por ciento de lo que habían sido dos años
antes. Las tasas de ejecuciones hipotecarias en Georgia aumentaron un 44 por ciento
desde 2007 y un 117 por ciento desde 2006.
Y Georgia no estaba sola.
A nivel nacional, las ejecuciones hipotecarias aumentaron en más del 81 por ciento en
2008, con más de 800,000 familias perdiendo sus hogares. Y esa tendencia continuó
durante los siguientes dos años. Desde 2009 hasta 2010, alrededor del 45 por ciento de
las ventas de viviendas existentes en los Estados Unidos fueron REO (propiedad de bienes
raíces) o ventas al descubierto.
Mientras conducíamos por los vecindarios cercanos a nuestra casa, no podíamos
entender por qué los inversionistas no aprovechaban los precios reducidos y compraban
las propiedades en dificultades. Empecé a asistir a algunas reuniones locales de bienes
raíces para ver qué estaba pasando. La única información que pude obtener de los dos o
tres inversionistas que asistieron (frente a los cientos del año anterior) fue que estaban
demasiado asustados para comprar. Les preocupaba que los precios siguieran cayendo y
que no pudieran revender sus inversiones. En otras palabras, estos inversionistas estaban
dejando pasar tratos potenciales de su vida porque no tenían confianza en su estrategia
de salida.
Estos inversores estaban esperando el momento "perfecto" para volver al mercado.

No entendían que el mercado inmobiliario funciona en ciclos al igual que la economía en
general, con altibajos, y eso
nunca hay un momento perfecto. En cambio, deberían haber estado creando una
estrategia de inversión que funcionara durante todo el ciclo.
Esto es lo que hacemos y, con suerte, después de leer este libro, usted también lo
hará.
No temas el cambio, acéptalo El cambio es inevitable.

Y puedes responderle de una de estas dos maneras:
• Puede aceptarlo, modificar su estrategia de inversión en torno a él y cosechar los
beneficios de las oportunidades que se presenten. • O puede temerle, negarse a
adaptarse, perderse las oportunidades que se le presenten, ver cómo se reducen
sus ganancias y, potencialmente, perder dinero.
Los inversores exitosos son flexibles. Comprenden que, para tener éxito, deben estar
preparados para aprovechar las oportunidades que se les presenten, ya sea durante un
auge, un mercado a la baja o un punto de inflexión (más sobre esto más adelante). No
importa si recién está comenzando o si es un veterano experimentado, hay formas de
ganar dinero durante cada fase del ciclo inmobiliario. Pero para hacerlo, debe tener una
estrategia para manejar las condiciones cambiantes del mercado, que es lo que hemos
hecho mi esposa y yo durante la última década.
Cuando Carol y yo comenzamos nuestro negocio de inversión en bienes raíces en

2008, la crisis de la vivienda estaba en su peor momento y la tasa de ejecuciones
hipotecarias era la más alta en la historia moderna. Como aletas, eso funcionó a nuestro
favor. Para encontrar nuestra próxima gran oportunidad de inversión, prácticamente todo
lo que tuvimos que hacer fue elegir una casa al azar de una lista de ejecuciones
hipotecarias disponibles para la venta por parte de los bancos (también conocidas como
REO). Durante los primeros años que estuvimos en el negocio, solo compramos REO
porque había muchos y casi todos eran buenas inversiones.
Pero en 2010, Carol comenzó a notar una disminución en la cantidad de ejecuciones
hipotecarias en el mercado. Se dio cuenta de que si queríamos mantener lleno nuestro
canal de inventario, tendríamos que empezar a buscar diferentes tipos de inversiones
para el año siguiente. Había oído que algunos agentes inmobiliarios se centraban en las
ventas al descubierto, en las que los prestamistas daban permiso a los vendedores para
vender sus propiedades por menos de lo que debían en sus préstamos. estos tipos de
las ventas eran cada vez más populares, por lo que decidimos comenzar a cambiar nuestra
estrategia de compra para aprovechar la creciente oferta de ventas cortas en el mercado.
En un año, los REO se agotaron en nuestra área, pero las ventas cortas estaban despegando.
Debido a que comenzamos a construir nuestra cartera de ventas al descubierto rápidamente
después de que el mercado inmobiliario comenzara a cambiar, estábamos mejor posicionados que
la mayoría de los inversionistas para aprovechar esta nueva tendencia en la adquisición de
propiedades de inversión.
Dos años después, Carol nuevamente reconoció un cambio en el mercado. Se dio cuenta de
que los bancos se estaban volviendo más conservadores en sus aprobaciones de ventas en
descubierto y sugirió que encontráramos una nueva estrategia para adquirir acuerdos porque no
creía que las ventas en descubierto fueran una opción viable por mucho más tiempo.
Alrededor de ese tiempo, 2013 más o menos, noté que los constructores estaban comenzando
a vender parte de su exceso de inventario de lotes. Estos eran lotes vacíos en subdivisiones
recientemente desarrolladas que no eran tan óptimas como el resto de los lotes y no tenían el
mismo nivel de potencial de ganancias. Pero estos lotes eran perfectos para los inversionistas que
buscaban construir casas de especificaciones (que se vendieran para obtener ganancias tal como
están o con cambios mínimos), que es algo que queríamos lograr.
Además, a medida que el mercado comenzó a mejorar, comenzamos a ver oportunidades
para comprar casas antiguas en lotes de “relleno”. Las estructuras existentes podrían derribarse y
reemplazarse con viviendas de nueva construcción.
Durante los siguientes años, nuestro nicho fue la construcción de casas de nueva construcción.
Debido a que vimos la oportunidad antes que muchos otros inversionistas, pudimos capitalizar
nuestra capacidad para cambiar de dirección de manera rápida y eficiente.
Seguimos haciéndolo hoy. Cada pocos años, modificamos nuestra estrategia para seguir el
ritmo del mercado cambiante. Nuestra flexibilidad nos ha permitido mantener llena nuestra cartera
de acuerdos y nos ha dado una ventaja en comparación con otros inversores que no son tan
flexibles.
Con todo eso en mente, al momento de escribir este artículo, estamos en medio de la segunda
expansión del ciclo económico más larga en la historia de EE. UU. Queda por ver si esta expansión
actual sobrevivirá a la que vimos durante el auge tecnológico de la década de 1990. Pero la historia
nos ha demostrado que no durará para siempre.
Llegará un momento en que el crecimiento comenzará a decaer y
experimentar una recesión en la economía como la hemos experimentado otras 33 veces.
El objetivo de este libro es ayudarlo a prepararse para los cambios inminentes que
ocurrirán durante el próximo ciclo económico y los ciclos futuros. Si usted es un inversionista
experimentado que ha pasado por un ciclo económico completo, probablemente ya esté
familiarizado con muchos de los conceptos que voy a discutir.
Pero si está experimentando parte del ciclo por primera vez, comprender y aplicar las
técnicas de este libro lo ayudará a ganar más en cualquier parte del ciclo inmobiliario. Y
ayudará a evitar que los cambios en el mercado lo sorprendan.
Transacciones, Mercados, Economías y Ciclos Estoy seguro de que ha escuchado

cada una de estas palabras antes y sin duda tiene una buena idea de lo que significan. Pero
usaré mucho estos términos en este libro, y quiero estar seguro de que todos estamos de
acuerdo en cómo se usan.
Una transacción es simplemente un intercambio entre dos personas. Vivimos en un
mundo transaccional, especialmente cuando se trata de transacciones financieras.
Todos los días, miles de millones de veces al día, se realizan transacciones entre compradores
y vendedores. Los compradores dan dinero en forma de efectivo o crédito a los vendedores,
quienes a cambio de ese dinero proporcionan un bien o servicio específico al comprador.
Por ejemplo, podría dar dinero a un restaurante para comprar comida. Podría dar dinero
a un concesionario de automóviles para comprar un automóvil nuevo. ¡Me diste dinero a
cambio de este libro! Cada uno de esos miles de millones de transacciones se basa en
muchos miles de bienes y servicios diferentes.
Si agrega las transacciones en torno a un bien o servicio específico, eso se llama
mercado. En otras palabras, el mercado de automóviles es simplemente la suma de todas
las transacciones que involucran automóviles. El mercado del oro son todas las transacciones
que involucran la compra y venta de oro. Y, como probablemente pueda adivinar, el mercado
de bienes raíces es simplemente todas las transacciones que involucran bienes raíces.
Hay miles de estos mercados, y cuando los pones todos juntos, obtienes una economía.
En pocas palabras, una economía se compone de miles de mercados, que a su vez se
componen de miles de millones de transacciones.
Cuando hablamos de economía, simplemente estamos hablando de la suma de todas

esas transacciones dentro de todos los mercados dentro de ella.
Como era de esperar, la cantidad de transacciones y el tamaño de las transacciones
que se realizan todos los días en todos los mercados no siempre serán los mismos.
Habrá meses y años donde habrá más transacciones y transacciones más grandes;
cuando este es el caso, hay mucho efectivo fluyendo a través de los mercados, y
normalmente nos referimos a la economía como fuerte.
Habrá otros momentos en los que habrá menos transacciones y transacciones más
pequeñas durante meses o años. Durante estos períodos, hay menos flujo de dinero a
través de los mercados y normalmente nos referimos a la economía como débil.
Históricamente, hemos encontrado que hay algunos factores bien definidos que
deben unirse para generar una economía fuerte. Luego, después de un período de
tiempo, esos mismos factores que llevaron a una economía fuerte causarán problemas
que debilitarán la economía. Eventualmente, esos mismos factores conducen a que la
economía vuelva a fortalecerse.
Este patrón de economía fuerte que conduce a una economía débil que conduce de
nuevo a una economía fuerte se llama ciclo.
Para resumir la relación de estos cuatro conceptos: Los

mercados, incluido el mercado inmobiliario, están compuestos por miles de millones de
transacciones. Esos mercados comprenden la economía en general. Y la economía sube
y baja en ciclos durante el período de años y décadas.
Ciclos económicos comunes e históricos

Los ciclos económicos no son nuevos. Los expertos los han estado rastreando durante más de un siglo
y medio. Desafortunadamente, esos mismos expertos, incluso los más respetados, no están de acuerdo
sobre cuánto dura un ciclo y cuándo podemos esperar un cambio en el actual.
Basta con echar un vistazo a los titulares de un día determinado y es probable que encuentre un
experto que predice un fuerte crecimiento económico para los próximos dos o tres años, mientras que
otro dice que nos dirigimos a una recesión en cualquier momento.
Otro incluso puede afirmar que una recesión económica comenzó hace meses.
A veces los expertos tienen razón ya veces se equivocan. Pero dos cosas con las que puede
contar son que ninguna parte de un ciclo dura para siempre, y cada ciclo eventualmente se repetirá.
Los cambios en la política económica, la política fiscal y la forma en que operan las empresas
pueden afectar la duración y la magnitud de nuestros ciclos económicos. Sin embargo, es razonable
suponer que los mercados y la economía en general seguirán fluctuando en respuesta a factores macro
y microeconómicos tal como lo han hecho a lo largo de la historia. En otras palabras, si bien puede ser
tentador decir: "¡Esta vez es diferente!" la historia nos dice que las cosas rara vez son diferentes. Los
detalles pueden cambiar, pero cada ciclo económico se sentirá familiar y cada ciclo nos brindará, y nos
quitará, oportunidades financieras.
Antes de continuar, es importante señalar que los ciclos de los que hablaremos en el resto de esta
sección (ya lo largo de gran parte del libro) son ciclos nacionales . Eso no quiere decir que estos ciclos
no existan de forma independiente a nivel local también. Ellas hacen. Pero tenga en cuenta que lo que
discutimos en los siguientes párrafos y capítulos puede no alinearse perfectamente con los ciclos que
ha visto en su mercado local.
Aunque, para muchos de ustedes, apuesto a que estará bastante cerca.

CAPITULO 2
QUÉ IMPULSA LOS CICLOS
Discutimos en el capítulo anterior que nuestra economía se mueve en ciclos.

Y no es solo un ciclo en juego. Hay muchos ciclos interrelacionados, y la interacción de
estos ciclos es lo que determina la duración y la magnitud de las tendencias alcistas y
bajistas que vemos en nuestra economía.
En este capítulo quiero discutir tres de los ciclos que tienen el mayor impacto en
nuestras vidas como consumidores e inversores. Si bien estos no son los únicos ciclos
que existen en nuestra economía, comprender estos tres grandes lo ayudará a
comprender mejor por qué vemos los altibajos económicos que son tan frecuentes.
El ciclo económico
El primer ciclo que quiero discutir es quizás el más discutido y el más reconocido. Se
llama el ciclo económico. Debido a que el ciclo económico ocurre con más frecuencia
que otros ciclos y tiende a afectar todas las partes de la economía, los estadounidenses
están más atentos a los altibajos causados por este ciclo que todos los demás ciclos
juntos.
El ciclo económico está impulsado por la interacción entre dos fuerzas principales:
la inflación y las tasas de interés. Es imperativo que comprenda cómo y por qué estas
fuerzas funcionan de la forma en que lo hacen, ya que esa es la base del resto de este
libro y de toda su estrategia de inversión.
Dicho esto, echemos un vistazo a cómo la inflación y las tasas de interés impulsan
el ciclo económico.
Imagine un punto en el ciclo económico en el que la economía haya salido de una
recesión reciente y ahora esté funcionando bien. Esto podría correlacionarse con lo que
vimos en 2002 o 2012. Ahora que pasó la recesión, las empresas están comenzando a
generar ganancias nuevamente y están contratando a más trabajadores. Con todas las
contrataciones en todo el país, la tasa de desempleo
finalmente se está estabilizando y comenzando a caer, y la gente está volviendo al trabajo.
Ahora que muchos estadounidenses vuelven a tener un empleo remunerado, están comenzando a
gastar más dinero. Van a comer fuera, compran autos nuevos y compran ropa. Todo este gasto es
bueno para las empresas: ahora venden más productos y servicios, aumentan la producción y ganan
más dinero.
A medida que los dueños de negocios comiencen a ganar más, pasarán parte de estas ganancias
a sus empleados en forma de aumento de salarios y bonificaciones.
Los empleados también son consumidores, y cuando los empleados ganan más dinero, gastan más
dinero. Estamos viendo un efecto de bola de nieve: el aumento de las ganancias comerciales conduce
a un aumento de los salarios de los empleados, lo que lleva a un aumento del gasto, lo que lleva incluso
a grandes ganancias comerciales.
Con el tiempo, las empresas contratan a más trabajadores, las cifras de desempleo disminuyen y
aumenta la confianza del consumidor en la economía. Estamos una vez más en un auge económico, y
la evidencia está en todas partes. El turismo está en auge, el mercado de valores está subiendo, los
valores inmobiliarios están subiendo y los inversores están recuperando la confianza.
Eventualmente, las cosas son tan buenas para el estadounidense promedio que la demanda de
productos y servicios comienza a superar la capacidad de las empresas para producir esos bienes y
servicios. Los fabricantes de automóviles no pueden construir automóviles lo suficientemente rápido.
Los constructores de casas no pueden construir casas lo suficientemente rápido. Los fabricantes de
productos electrónicos no pueden construir suficientes televisores o juguetes.
Para mantenerse al día con toda la demanda, las empresas necesitan contratar más trabajadores.
Desafortunadamente, gracias a la baja tasa de desempleo creada por la fuerte economía, no hay
muchos trabajadores nuevos para contratar. Las empresas deben aumentar sus salarios para que los
trabajadores jubilados vuelvan a la fuerza laboral y para atraer a los trabajadores a dejar otros trabajos
y trabajar para ellos.
Al mismo tiempo, para aumentar la producción con todos estos nuevos empleados, las empresas
deben comprar más equipos y construir más fábricas. Estas cosas no son gratuitas, y el costo de este
nuevo equipo y las nuevas fábricas se comerán las ganancias comerciales.
Este aumento rápido y pronunciado de los salarios y los costos de producción se traslada a los
consumidores. Los dueños de negocios aumentarán los precios de sus bienes y servicios para mantener
las ganancias.
El término que usamos para un aumento en el precio de los bienes y servicios es inflación.
La inflación es una señal positiva de una economía en crecimiento, pero también es un lastre
para el crecimiento económico. Cuando los bienes y servicios cuestan más, el dinero de los
consumidores no rinde tanto, lo que hace que muchos consumidores gasten menos o usen tarjetas
de crédito y préstamos para financiar sus compras.
El gobierno sabe que demasiada inflación no es buena. De hecho, la inflación galopante es un
riesgo tal para los consumidores y la economía que es en este punto cuando el gobierno intervendrá
y comenzará a tomar medidas.
Para combatir la inflación, el gobierno debe alentar a los estadounidenses a gastar menos
dinero, al menos durante un breve período de tiempo. Esto dará a las empresas la oportunidad de
ponerse al día en la producción y adelantarse a la demanda de los consumidores. Lo que debería
frenar la inflación.
Y aquí es donde entra la Reserva Federal...
La reserva Federal
A veces llamada Fed, fue creada por el Congreso y su objetivo es supervisar y regular el sistema
financiero de los Estados Unidos. Es la única organización que puede manipular la economía desde
adentro.
Tienen dos formas de hacer esto:

Primero, la Reserva Federal controla la oferta monetaria. No imprimen dinero, ese es el trabajo del
Departamento del Tesoro, pero es la Reserva Federal la que decide cómo y cuándo liberarlo en la
economía. Hablaremos más sobre esto en solo un
momento.
En segundo lugar, la Reserva Federal controla las tasas de interés y puede subir o bajar las
tasas de interés según lo crea conveniente. Es este poder de afectar las tasas de interés lo que la
Fed usa con más frecuencia para manipular la economía.
Para entender cómo la Fed usa las tasas de interés para manipular la economía, primero
debemos entender qué son las tasas de interés y cómo funcionan. Las tasas de interés reflejan la
tasa a la que se puede prestar y pedir prestado dinero. Cada vez que se pide dinero prestado, el
prestatario debe devolver la cantidad prestada, más un poco más. Este “poco más” es la ganancia
del prestamista y se denomina interés.
Cuando las tasas de interés son bajas, los prestatarios solo necesitan pagar un poco más además de
lo que pidieron prestado. Pero cuando las tasas de interés son altas, los prestatarios deben devolver mucho
más de lo que tomaron prestado, lo que reduce su poder adquisitivo en otros bienes y servicios.
Al controlar las tasas de interés, la Reserva Federal tiene la capacidad de decidir si es barato o caro
pedir dinero prestado.
Los tipos de interés también entran en juego a la hora de ahorrar. Las bajas tasas de interés significan
que cuando deposita su dinero en cuentas de ahorro, certificados de depósito o bonos estadounidenses,
no gana mucho en intereses. Pero cuando las tasas de interés son altas, ahorrar dinero es más lucrativo.
Al controlar las tasas de interés, la Fed tiene la capacidad de decidir si

es lucrativo ahorrar dinero; si no, los estadounidenses tenderán a gastar en su lugar.
Cuando la inflación comience a afianzarse, la Reserva Federal intervendrá y aumentará las tasas de
interés. Las tasas de interés más altas tendrán dos efectos principales: animará a los consumidores a
1. gastar menos y ahorrar más; recuerde, las tasas de interés más altas significan mayores
rendimientos de las cuentas de ahorro, certificados de depósito y bonos.
2. Disminuirá la capacidad de los consumidores para pedir dinero prestado. Recuerde, las tasas de
interés más altas significan costos de préstamo más altos.
Cuando los estadounidenses gastan menos y no pueden pedir prestado tanto, la inflación comienza a
disminuir.
Desafortunadamente, este gasto reducido también conduce a una desaceleración en la economía en

general. Esto llevará a las empresas a despedir a los trabajadores que contrataron recientemente. Para
evitar perder sus trabajos por completo, algunos trabajadores se ven obligados a aceptar salarios más
bajos y menos horas. Recuerde, los empleados también son consumidores, por lo que cuando los
empleados son despedidos y se les recorta el salario, tienen menos dinero para gastar y pagar sus deudas
existentes se vuelve más difícil.
En este punto, vemos otro efecto de bola de nieve: la disminución de las ganancias comerciales
conduce a una disminución de los salarios de los empleados, lo que lleva a una disminución del gasto, lo
que lleva a ganancias comerciales aún más bajas.
Nos referimos a esto como contracción económica. El desempleo aumenta, los consumidores no
pagan sus hipotecas y tarjetas de crédito, aumentan las quiebras y las empresas se ven obligadas a reducir
su tamaño o, lo que es peor, a cerrar. Según la gravedad de la recesión, el resultado puede ser una
recesión y, en algunos casos, incluso una depresión, que es una espiral económica duradera.
Eventualmente, el gobierno vuelve a intervenir.

Esta vez, la Reserva Federal reduce las tasas de interés para alentar a los consumidores
a dejar de ahorrar, ayudar a las empresas a pedir prestado más dinero y más barato, y
estimular el gasto de los consumidores. Pero acelerar la economía es más difícil que
ralentizarla. Y mientras que aumentar las tasas de interés es suficiente para desacelerar el
crecimiento económico y frenar la inflación, bajar las tasas de interés no siempre es
suficiente para que las cosas vuelvan a moverse, especialmente durante un período de
recesión realmente malo.
Afortunadamente, como mencionamos anteriormente, la Reserva Federal tiene otra
opción que puede usar para manipular la economía: controlar la oferta monetaria. Es durante
una recesión económica severa que la Reserva Federal puede usar su control sobre la
cantidad de dinero que fluye a través de la economía para estimular un crecimiento adicional
y hacer que las cosas vuelvan a moverse. Específicamente, la Reserva Federal puede
"imprimir dinero", aumentando la cantidad de capital que fluye a través de la economía y
proporcionando los fondos que las empresas y los consumidores promedio necesitan para
seguir gastando y ayudar a la recuperación.
Esta impresión de emergencia de dinero a menudo se denomina flexibilización
cuantitativa (o QE). Técnicamente hablando, la Reserva Federal en realidad no imprime
moneda nueva; el término "imprimir dinero" es más conceptual que literal.
En cambio, la Reserva Federal entrega dinero en forma de créditos en moneda electrónica
a algunos de los bancos más grandes del país; los bancos pueden usar este nuevo dinero
para prestar a empresas y consumidores, distribuyendo ese dinero en toda la economía y
(con suerte) estimulando la economía. crecimiento.
Ahora, la Reserva Federal no da este dinero gratis. En realidad, intercambia estos
créditos en divisas por activos reales, como bonos del gobierno. El objetivo es que una vez
que la economía vuelva a la normalidad, la Reserva Federal revertirá el comercio,
devolviendo a los bancos sus bonos del gobierno y luego eliminando la moneda recién
creada de la oferta monetaria. Esto es importante porque tener demasiado dinero en la
oferta monetaria significa que las personas tienen demasiado dinero para gastar, lo que
puede generar inflación.
Es por eso que a menudo decimos que QE es riesgoso para la economía: el dinero
adicional estimula el crecimiento, pero si la Fed no tiene cuidado, puede generar inflación, lo
que perjudica a los consumidores. Pero a veces es un riesgo que la Fed está dispuesta a correr
hacer que los estadounidenses pidan prestado y gasten de nuevo, y que la economía vuelva a la
normalidad.
Suponiendo que esta reducción de las tasas de interés y la impresión de dinero funcionen, el
endeudamiento y el gasto aumentarán, la economía comenzará a crecer y el ciclo comenzará de
nuevo.
Como puede ver, si bien nuestra economía es un ecosistema extraordinariamente complejo,
los ciclos económicos más comunes que vemos se deben a un patrón relativamente simple: • Una
economía fuerte conduce a la inflación; • La inflación lleva al gobierno a subir las tasas de interés;
• El aumento de las tasas de interés ralentiza la economía, lo que lleva a la recesión; • Una
recesión lleva al gobierno a bajar las tasas de interés.
En forma visual, un ciclo comercial típico podría verse así:
Tasas de interés negativas Dados los
acontecimientos recientes que condujeron a la redacción de la última edición de este libro, sería
negligente ignorar el elefante económico en la habitación: las posibles tasas de interés negativas.
Como mencioné en el prefacio de este libro, la economía no es una ciencia exacta y los
encargados de la economía no siempre siguen las mismas
normas. Esto fue especialmente evidente durante 2019 con respecto a las tasas de interés.
Discutimos en la sección anterior que las tasas de interés generalmente aumentan durante
la parte fuerte del ciclo económico, y la Fed comenzará a bajar las tasas una vez que
estemos en medio de la recesión. Pero, a partir del verano de 2019, la Fed cambió de
rumbo y comenzó a bajar las tasas de interés durante una época de aparente prosperidad
económica.
Todavía no está claro si la Fed estaba viendo indicios de problemas en el futuro o si
simplemente querían intentar alentar la continuación de la fuerte racha económica que
habíamos visto durante los últimos 8 años, pero comenzaron a reducir las tasas muy
rápidamente entre julio de 2019 y enero de 2020.
Al comienzo de la crisis de COVID-19 en los Estados Unidos, en marzo de 2020, la
Reserva Federal reconoció el desafío económico que planteaba el virus e hizo una gran
caída final en las tasas de interés, fijando las tasas en casi el cero por ciento. Al escribir
estas líneas, no hemos entrado oficialmente en una recesión, pero con tasas del cero por
ciento, esto nos deja en una situación precaria.
Durante una recesión típica, la Reserva Federal necesita reducir las tasas de interés
en aproximadamente un 5 por ciento para lograr el crecimiento necesario para sacar a la
nación del atolladero económico. Pero, con las tasas en cero, suponiendo que se avecina
una recesión, no hay forma de reducir las tasas sin entrar en territorio de tasas de interés
negativas. Y, en su mayor parte, este es un territorio desconocido.
Veamos cómo funcionan las tasas de interés negativas, en teoría:
recuerda, cuando pides dinero prestado, devuelves la cantidad prestada más un poco
más. Ese “poco más” se basa en la tasa de interés: cuanto más baja sea la tasa, menor
será el “poco más” que tendrá que devolver.
Cuando la tasa de interés es cero, ese “poco más” es cero. En otras palabras, paga $1 por
cada $1 que pide prestado, ¡sin intereses!
Pero, con tasas de interés negativas, el prestatario no solo no tiene que devolver el
"poco más", sino que el prestatario en realidad paga menos de lo que pidió prestado
(ignorando las tarifas y demás). Por ejemplo, si pido prestados $100 a una tasa de interés
negativa, es posible que solo tenga que devolverle al prestamista $98 o $99 en lugar de
los $100 completos.
Quizás se pregunte, ¿por qué un prestamista prestaría dinero en una situación en la
que ni siquiera van a recuperar el monto total? La respuesta es que el prestamista puede
no tener una mejor opción. Si ponen ese dinero en el banco y el banco está pagando un
interés negativo, eso significa que el banco no va a devolver el monto total del depósito.
Así es, en lugar de
pagando intereses sobre sus ahorros, las tasas negativas significan que le está pagando al banco
para que guarde su dinero.
Por lo tanto, un prestamista puede ser más feliz prestando dinero a un 0,5 por ciento negativo
que poner ese dinero en una cuenta bancaria o bonos que ganen un 0,75 por ciento negativo.
Pierden menos dinero de esa manera.
Hasta ahora, eso no suena tan mal. Las tasas negativas nos ayudan como inversionistas
porque no solo tomamos prestado dinero barato, ¡sino que tampoco tenemos que devolver el monto
total!
Pero, en realidad, no todo es bueno. De hecho, las tasas negativas tienen el potencial de
dañar todos los aspectos de la economía, desde los inversionistas individuales hasta las grandes
empresas, los bancos y Wall Street. Echemos un vistazo a algunas de las formas en que las tasas
negativas pueden tener un gran impacto negativo en casi todo.
Primero, los inversionistas exitosos tienden a tener mucho efectivo y necesitan un lugar para
poner ese efectivo. Como inversionistas de bienes raíces, si queremos aprovechar los préstamos
a tasas de interés negativas, debemos colocar nuestro efectivo en otro lugar que no sean las casas
que estamos comprando. Desafortunadamente, al igual que obtenemos intereses negativos sobre
el dinero que tomamos prestado, muchas inversiones también pagan intereses negativos. Cuesta
dinero mantener nuestro efectivo en el banco, cuesta dinero poner ese efectivo en bonos
gubernamentales o corporativos, cuesta dinero prestar, etc.
Y, aunque todavía habrá inversiones que paguen rendimientos superiores al cero por ciento,
debido a que esas inversiones tendrán una demanda tan alta, tenderán a ser más riesgosas que el
rendimiento que brindan. En general, esas otras inversiones pueden no valer el riesgo y,
matemáticamente, puede ser mejor simplemente poner nuestro dinero en el banco y pagarles para
que lo retengan.
Para las personas más pobres, las tasas negativas son aún peores. Están viendo erosionados
sus ahorros, y el pequeño interés negativo que están pagando al banco podría ser suficiente para
llevarlos a la insolvencia. Un gran efecto de las tasas de interés muy bajas o negativas es que
aumenta la brecha de desigualdad, lo que perjudica más a las personas más pobres que a las
personas más ricas. Las tasas bajas ya han exacerbado la brecha de riqueza durante la última
década, que empeoraría mucho, mucho más con tasas negativas.
A continuación, piense en cómo las tasas negativas afectarían a las grandes empresas de EE.
UU. Berkshire Hathaway tiene más de $120 mil millones en efectivo, Apple tiene más de $200 mil
millones y Facebook tiene alrededor de $50 mil millones. ¿Cómo cree que se sentirán sus
accionistas cuando estén perdiendo dinero con ese efectivo?
reservas trimestre a trimestre? Y cuando los balances de las empresas se ponen feos, nuestros
mercados de acciones (es decir, el mercado de valores) empiezan a ponerse feos. Las tasas de
interés negativas podrían tener un impacto masivo en los precios de las acciones/acciones.
Además, las tasas de interés negativas corren el riesgo de destruir las ganancias de los
bancos. Claro, pueden devolver menos de lo que depositas, pero es mucho menos probable que
las personas depositen dinero a tasas de interés negativas y es más probable que lo guarden
debajo del colchón o en un agujero en su patio trasero. Las tasas de interés negativas suelen ser
muy malas para los bancos, lo que provoca problemas que pueden afectar a la economía en general.
Luego, las tasas de interés negativas en un país alientan a los ciudadanos de ese país a enviar
su dinero a otro país u otra moneda que podría estar pagando un poco más (o es menos negativa).
Eso daña la moneda local y la economía local. También puede afectar al país que recibe ese dinero,
ya que reduce los rendimientos de todos los inversores en ese mercado y perjudica la demanda de
fabricación nacional, porque las importaciones son mucho más baratas.
Pero, mucho de esto es solo teoría. Nadie sabe exactamente cómo las tasas de interés
negativas afectarían la economía a largo plazo. Dicho esto, muchos economistas especulan que las
cosas no terminarán bien. Y, dada la situación actual aquí en los EE. UU. y en el extranjero, es
posible que lo descubramos más temprano que tarde.
El ciclo de la deuda a largo plazo Si bien el ciclo
económico puede ser uno con el que la mayoría de los estadounidenses estén familiarizados, no
es necesariamente el que puede tener el mayor impacto en la economía. Otro ciclo, algunos
economistas lo llaman el ciclo de la deuda a largo plazo, es un ciclo mucho más largo que afecta
nuestra economía con mucha menos frecuencia que el ciclo comercial. Pero cuando lo hace, puede
descarrilar las cosas durante décadas a la vez. De hecho, fue el ciclo de la deuda a largo plazo lo
que probablemente impulsó la Gran Depresión de la década de 1930.
El ciclo de deuda a largo plazo existe debido a una peculiaridad en el ciclo económico.
Cada ciclo económico termina en un punto un poco más alto que el anterior.
En otras palabras, cada ciclo ve un poco más de crecimiento económico que de contracción
económica.
En lugar de dos ciclos comerciales consecutivos que se ven así:
En realidad se parece más a esto:
Desafortunadamente, lo que vemos en el gráfico anterior no es solo un aumento

en el crecimiento económico de un ciclo a otro. Más crecimiento económico significa
la capacidad de acumular más deuda, por lo que también es un aumento en la
deuda total de un ciclo a otro:
Durante muchos ciclos comerciales, y muchas décadas, la economía continúa

expandiéndose, al igual que la deuda total que tienen los consumidores y las
empresas:
Después de muchas décadas de estos ciclos a corto plazo, finalmente llegamos

a un punto en el que la deuda total alcanza un pico y es demasiado para que la
maneje el consumidor o la empresa promedio. El resultado es una recesión mucho
mayor que la que experimentamos con el ciclo económico promedio.
Esta recesión más grande se llama desapalancamiento y termina en una recesión
sustancial a largo plazo, o incluso en una depresión. Después del desapalancamiento,
la deuda finalmente vuelve a niveles sostenibles y, a lo largo de muchos ciclos
económicos más, podemos empezar a salir del hoyo. Esta recuperación puede tomar
más de 20-30 años.
Notará que esta larga serie de ciclos económicos que suben, bajan y luego se
recuperan nuevamente consiste en un patrón similar a lo que vemos en un solo ciclo
económico. Pero este ciclo tiene lugar durante muchas décadas, por lo general dura
entre 50 y 100 años.
Mucha gente cree que la Gran Recesión de 2008 fue el desapalancamiento que
formó parte del ciclo de deuda a largo plazo más reciente, y que ahora estamos en
la fase de recuperación de este largo ciclo. Y, si asume que la Gran Depresión de la
década de 1930 fue el último desapalancamiento, el momento funciona bastante bien
ya que 2008 fue aproximadamente 75 años después de la Gran Depresión.
Pero hay motivos para creer que la recesión de 2008 no fue lo peor. Primero, la
recuperación que hemos visto en la última década ha sido mucho más rápida de lo
que normalmente veríamos en un desapalancamiento; si esto hubiera sido un
desapalancamiento real, es poco probable que hubiéramos visto la recuperación que
hemos visto en el pasado. década.
Más importante aún, si observa la trayectoria de la deuda a largo plazo de la
nación, no parece que 2008 haya reducido mucho la deuda total de consumo de la
nación:
Si 2008 fue la gran recesión que deberíamos esperar ver en los próximos 50 a 100
años, o si se avecina otra recesión masiva en el futuro cercano, no lo sabemos. Pero
comprender cómo funciona el ciclo de la deuda a largo plazo y comprender que las
recesiones a gran escala e incluso las depresiones son una parte natural de nuestra
economía lo ayudará a mantener la perspectiva al tomar sus decisiones de inversión a
largo plazo.
El Ciclo de Bienes Raíces Hay un

ciclo más que quiero discutir antes de continuar, ya que este afecta directamente a los
inversionistas de bienes raíces. Es un ciclo al que algunos economistas se refieren como
el ciclo inmobiliario.
A fines del siglo XIX, un economista estadounidense llamado Henry George fue el
primero en escribir sobre por qué tenemos una economía cíclica. A diferencia de los
economistas de hoy que atribuyen los ciclos a la inflación y las tasas de interés, George
creía que la especulación con la tierra era la fuerza impulsora detrás de los ciclos que
vemos.
Aquí está la teoría de George sobre cómo la especulación de la tierra causó el ciclo
de auge y caída que vemos en la economía: Primero, comenzamos con el hecho de que
la tierra tiene una oferta fija; no podemos hacer más de eso. En economía, nos
referimos a esto como oferta inelástica. Cuando algo tiene una oferta inelástica, si la
demanda de ese bien aumenta, también lo hace el precio. Cuando aumenta la demanda
de suelo, aumenta el precio del suelo.
A continuación, asumimos que en la mayoría de los casos los desarrolladores compran terrenos
para desarrollar hoy y revenderlos en un futuro cercano. Los precios que los desarrolladores están
dispuestos a pagar por la tierra en bruto reflejan lo que los desarrolladores pueden vender por la
propiedad en uno o dos años si comienzan a desarrollarla ahora.
Pero durante un auge económico, los inversionistas (personas como usted y yo) comenzarán
a comprar terrenos especulando; en otras palabras, no para desarrollar ahora, sino para mantener
la esperanza de que el precio aumente en el futuro. Esta compra especulativa empuja los precios
de la tierra más allá del punto en que los desarrolladores pueden obtener ganancias, por lo que
los desarrolladores se ven obligados a dejar de comprar.
Cuando dejan de comprar, dejan de construir. Y cuando los desarrolladores dejan de
construir, esto provoca una onda económica en toda la economía, lo que perjudica a industrias
como la construcción, la maquinaria pesada y la fabricación de materiales de construcción. Esto
resulta en una recesión económica, especialmente en esas industrias.
Eventualmente, los especuladores se dan cuenta de que no podrán ganar dinero con sus
compras de tierras y comienzan a vender su inventario a precios reducidos, lo que incita a los
desarrolladores a volver a la acción. Los desarrolladores comienzan a construir nuevamente, los
fabricantes comienzan a vender nuevamente y todo el ciclo se repite.
Esto es lo que parece:
Durante los últimos 160 años, este ciclo inmobiliario ha sido muy constante.
No ocurre tan a menudo como el ciclo económico; en cambio, este ciclo tiene su propio horario.
Ocurre aproximadamente cada 18 años. Y con la excepción de varias décadas después de la
Gran Depresión, este ciclo de 18 años ha sido
notablemente consistente, produciendo desaceleraciones en el mercado inmobiliario

independientemente de las desaceleraciones del ciclo económico.
Uniendo los ciclos Ya hemos hablado de tres
ciclos diferentes: el ciclo económico, el ciclo de la deuda a largo plazo y el ciclo inmobiliario. Si
bien cada uno de estos ciclos afectará a los inversores inmobiliarios y al mercado inmobiliario,
en el resto de este libro me centraré en el ciclo económico.
Voy a suponer que el mercado de bienes raíces tendrá altibajos dentro de este ciclo.
Cuando estamos en la parte de crecimiento del ciclo económico y la economía es fuerte,
supondré que el sector inmobiliario es fuerte con ella; y cuando estemos en la parte de
contracción del ciclo económico, dirigiéndonos a una recesión, supondré que los bienes raíces
serán arrastrados con ella.
Quizás se pregunte por qué me voy a centrar en el ciclo económico cuando los otros dos
ciclos también afectan al mercado inmobiliario. La respuesta es doble: 1. El ciclo económico
ocurre con mucha más frecuencia que los otros dos.
ciclos;
2. El ciclo económico tiende a tener un mayor impacto en el mercado inmobiliario que los
otros dos ciclos.
El hecho de que me centre en el ciclo económico no significa que deba ignorar el impacto
de estos otros ciclos. Especialmente cuando coincide el descenso de dos o más de estos
ciclos.
Cuando la recesión de dos o más de estos ciclos golpea al mismo tiempo, tendemos a
ver una recesión mucho más grande de lo normal. Esto es probablemente lo que sucedió en
2008.
El ciclo económico estaba previsto para una recesión. El ciclo inmobiliario estaba
destinado a una recesión. Y algunos dicen que el ciclo de la deuda a largo plazo se debió a
una recesión. Y debido a que la recesión de múltiples ciclos coincidió, ¡la recesión de 2008 fue
grande!
Aquí hay algo a tener en cuenta: si el ciclo inmobiliario experimentó una recesión en 2008
y, por lo general, se repite cada 18 años, eso significa que deberíamos esperar ver otra caída
en el ciclo inmobiliario en algún momento alrededor de 2026.
Eso podría ser una recesión inmobiliaria menor o, si coincide con otra recesión
del ciclo económico, podría ser mucho peor.
No lo sabremos con certeza hasta que se acerque, o tal vez hasta que ya
esté aquí. Desafortunadamente, es imposible predecir cada cambio en el mercado,
por lo que es tan importante poder reconocer las señales de que el mercado está
cambiando; discutiremos esto en detalle más adelante en el libro.
Mientras tanto, debido a que ahora centraremos nuestra atención en el ciclo
comercial, quiero profundizar en ese ciclo con un poco más de detalle.
Lo haremos en el próximo capítulo.
CAPÍTULO 3
EL CICLO DE NEGOCIOS
Cuando hablamos de ciclos económicos, lo que les viene a la mente a la mayoría de los
estadounidenses es el ciclo económico, del que hablamos bastante en el último capítulo.
El ciclo económico es la expansión cíclica (economía fuerte) y la contracción (economía
débil) que vemos aproximadamente una vez cada década, y lo que normalmente
consideramos como fluctuaciones económicas básicas.
En este capítulo quiero hablar un poco más sobre cómo se ha manifestado el ciclo
económico en el pasado, lo cual será importante en capítulos posteriores cuando
intentemos determinar dónde nos encontramos actualmente en el ciclo y cuánto tiempo
debemos esperar. estar alli.
Recuerde, la historia tiende a repetirse y los ciclos económicos no son diferentes.
De hecho, en todo caso, los ciclos económicos tienden a ser más consistentes que la
mayoría de las cosas en la historia.
Nota importante:
A lo largo del resto de este capítulo y el resto del libro, analizaré el impacto más típico
que tiene el ciclo económico en el mercado inmobiliario. Dicho esto, no todos los ciclos
comerciales se construyen de la misma manera, y no todos los ciclos tendrán el mismo
impacto en los bienes raíces.
Algunos cambios en el ciclo económico tendrán un impacto tremendamente grande
en los bienes raíces en todas las áreas geográficas (como en la recesión de 2008).
Otros tendrán un impacto menor (como en la recesión de 1990). Y otros pueden impactar
ciertos mercados geográficos en un grado mientras impactan otros mercados geográficos
en un grado muy diferente (como en la recesión de 2001).
De hecho, durante algunas recesiones económicas, los bienes raíces no se ven muy
afectados e incluso pueden fortalecerse en algunos mercados (como en la recesión de
1980-1982).
Lo que discutimos aquí y en el resto del libro son las reacciones más comunes que
tendrá el mercado inmobiliario ante una economía cambiante, pero tenga en cuenta que
su mercado puede reaccionar de manera diferente a otros, y algunos ciclos económicos
pueden no tener el mismo impacto inmobiliario. como otros
Duración del ciclo económico Según la

Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER), desde 1854 ha
habido 33 ciclos económicos en los Estados Unidos. Antes de 1945, la
duración promedio de un ciclo económico era de solo 51 meses. Desde
1945, la duración media ha aumentado a unos 69 meses.
Algunos han sido más cortos, mientras que otros mucho más largos. De hecho, la
expansión más larga (y eso es solo una parte del ciclo) registrada por NBER duró 120
meses, desde marzo de 1991 hasta marzo de 2001, cuando estalló la burbuja tecnológica.
Aquí hay una vista de cada ciclo desde 1860 hasta 2009 según NBER.
Fuente: https://www.nber.org/cycles.html
Tenga en cuenta que si bien la duración de un ciclo económico puede variar, cada
uno tiene un factor muy importante en común: las expansiones casi siempre son más
largas que las contracciones.
Desde 1945, la expansión promedio ha durado 58 meses, mientras que la
contracción promedio duró solo 11 meses. Y, con el tiempo, parece que esta discrepancia
entre la duración de la contracción promedio y la duración de la expansión promedio se
está volviendo más pronunciada:
Si bien notará que antes he estado usando una linda y pequeña curva simétrica para
representar el ciclo económico, en realidad, el ciclo se parece más a esto:
No quiero atascarte con datos. De hecho, aquí solo hay dos conclusiones importantes
que debe tener en cuenta: 1. La duración promedio del ciclo económico es entre cinco y
ocho
años; y
2. La parte de expansión del ciclo es mucho más suave y larga —a veces cuatro o
cinco veces más larga— que la fase de contracción.
Debido a que es más fácil de dibujar para mí y probablemente más fácil de recordar
para usted, continuaré dibujando la curva del ciclo como la curva simétrica que estaba
usando anteriormente en el libro. Pero trate de tener en cuenta que el ciclo real se
parece más a la imagen de la página anterior.
Las cuatro fases del ciclo económico Hasta ahora, hemos

hablado mucho sobre los ciclos en general y hemos profundizado un poco en el ciclo
económico y cómo funciona. Pero este libro trata sobre la inversión y cómo deberíamos
modificar nuestras estrategias y tácticas de inversión en función de dónde nos
encontremos en el ciclo económico.
Para lograr esto, necesitamos romper el ciclo económico en pedazos. Esto nos
permitirá centrar nuestra atención en cada pieza, cada fase , del ciclo de forma
independiente.
Y luego, para cada una de esas fases, podemos identificar cosas como:
• ¿Cómo sabemos cuándo estamos en esta fase? • ¿Cómo modificamos
nuestras estrategias y tácticas de inversión para esta fase? • ¿Cómo nos
preparamos por adelantado para la siguiente fase?
Si bien es completamente arbitrario en cuántas fases dividimos el ciclo, existen

algunas buenas reglas generales. Dado que probablemente querremos modificar
nuestras estrategias y tácticas en cada fase, dividirla en demasiadas fases requeriría
que cambiemos de estrategia con demasiada frecuencia.
Por otro lado, dividir las cosas en muy pocas fases significaría que no estamos
cambiando nuestras estrategias con la frecuencia suficiente para acomodarnos al
mercado cambiante.
Cuando se trata de ajustar mis estrategias inmobiliarias, he descubierto que eso
cuatro es el número correcto de fases. Las cuatro fases que he elegido son: •
La Fase de Expansión
• La fase pico • La
fase de recesión • La
fase de recuperación
Así es como se representan estas cuatro fases en nuestro ciclo económico

curva:
El ciclo pasa varios años con una tendencia ascendente a través de un período
de expansión económica. Luego se estanca en un punto máximo, que generalmente
dura entre unos pocos meses y un año. Disminuye durante un período de recesión
y agitación económica. Y finalmente, cuando la recesión llega a su fin, el mercado
comienza a recuperarse y nuevamente comienza su trayectoria ascendente.
Como puede ver, las fases no tienen la misma duración; Como discutimos en
la última sección, las fases ascendentes (fases de expansión y recuperación) suelen
ser mucho más largas en conjunto que las fases descendentes (fase de recesión).
A lo largo del resto del libro me referiré a dónde estamos en el ciclo económico
en base a estas cuatro designaciones. Y discutiremos cada fase con mucho más
detalle más adelante.
Pero antes de continuar, echemos un vistazo más de cerca a las características
que definen cada fase del ciclo desde la perspectiva de un inversor inmobiliario.
Fase de Expansión
En esta fase del ciclo, la demanda de vivienda por parte de los compradores aumenta debido a que
otros factores económicos, como el crecimiento de los salarios y el empleo, son fuertes. Las tasas de
ocupación continúan aumentando a medida que las vacantes continúan disminuyendo. El inventario de
viviendas está cayendo y las nuevas construcciones comienzan a satisfacer la creciente demanda.
Debido a que la demanda supera la oferta, los precios aumentan, a menudo más rápido que la
tasa de inflación. Con altos niveles de confianza tanto en el sector inmobiliario como en la economía
en general, aquellos con dinero y aquellos que buscan ganar dinero recurren a los bienes raíces.
Las ofertas se vuelven escasas, y no es inusual que los inversores paguen de más por la
propiedad durante esta fase del ciclo, pensando que podrán recuperar su dinero a medida que los
precios y los alquileres continúen aumentando. Pero como sabemos, lo que sube tiene que bajar.
Fase pico
En el pico del ciclo, los precios se estabilizan y la demanda comienza a disminuir. En algunas
ubicaciones geográficas, todavía no hay señales de una desaceleración, pero otras ubicaciones
presagian los cambios económicos con más días en el mercado de propiedades residenciales y menos
listados nuevos y compradores.
La nueva construcción continúa en auge, ya que las unidades que salen al mercado durante esta
fase han estado trabajando durante meses o años en este momento.
Pero la economía fuerte ha estado impulsando la inflación y, en ese momento, el gobierno interviene y
aumenta las tasas de interés para ayudar a combatir esa inflación.
Finalmente, el mercado llega a un punto en el que se ha satisfecho la demanda que se creó
durante la fase de expansión y el inventario disponible supera la demanda actual. Con el exceso de
inventario en el mercado, el aumento de las tasas de interés y las primeras señales de que la economía
está comenzando a resquebrajarse, comenzamos a ver que los precios inmobiliarios disminuyen y
comienza la recesión.
Fase de recesión
Durante la fase de recesión, hay agitación económica general. Si bien cada recesión es diferente,
algunos elementos comunes incluyen alto desempleo, salarios reducidos y restricción del crédito.
Para los inversionistas, esto significa un aumento en el número de ejecuciones hipotecarias, más
vacantes, menos compradores y valores de propiedad reducidos. A medida que las tasas de ocupación
caen por debajo del promedio a largo plazo, a menudo vemos rentas de mercado reducidas.
La construcción nueva se detiene rápidamente y muchos proyectos parcialmente terminados

quedan sin terminar. No es raro ver que los propietarios bajen drásticamente los alquileres para
atraer nuevos inquilinos y que los propietarios bajen los precios para atraer compradores durante
esta fase.
Fase de Recuperación
Esta es la fase del ciclo inmobiliario cuando la caída anterior comienza a dar la vuelta. Al comienzo
de una recuperación, los precios de los bienes raíces pueden continuar disminuyendo o pueden
estancarse.
Durante esta fase, es común que el gobierno baje las tasas de interés en un intento por
estimular el crecimiento económico. Una vez que la recuperación cobra impulso, el inventario
disminuye y muchas propiedades en dificultades son adquiridas por inversionistas o compradores
de viviendas inteligentes. La demanda de los compradores aumenta y los precios pueden
comenzar a subir, pero aun así tienden a permanecer por debajo de la tasa de inflación.
La nueva construcción aún no se ha recuperado, ya que el financiamiento aún es escaso y
es probable que los constructores todavía estén nerviosos. Pero los constructores comienzan a
salir de su letargo, comienzan a obtener crédito y financiamiento, y buscan construir su cartera de
terrenos para futuros desarrollos.
¿Por qué estas cuatro fases?

La decisión de utilizar cuatro fases, y estas cuatro fases específicas, para enmarcar la discusión
en este libro fue algo arbitraria.
No es difícil justificar mencionar solo dos o tres fases o, en su lugar, mencionar cinco o seis
fases. Por ejemplo, llamo a una fase de "pico" donde el mercado cambia de bueno a malo, pero
no menciono una fase análoga en la parte inferior donde el mercado cambia de malo a bueno.
¿Por qué elegí las fases que hice? Hay algunas razones para esto: 1. A menudo es
difícil distinguir exactamente en qué fase estamos en el momento en que estamos en ella.
En muchos casos, es obvio que nos hemos movido a otra parte del ciclo mucho después
de que haya comenzado la transición.
Tener demasiadas fases puede aumentar fácilmente esta confusión. Cuatro tiende a ser
un buen número. Con la excepción de la fase pico, cada una de estas fases dura varios
años.
2. Notará que la fase ascendente se divide en dos fases: expansión y recuperación,

mientras que la fase descendente es una sola fase: recesión.
La razón de esto es que la fase ascendente tiende a ser un poco más prolongada
que la fase descendente, y la fase ascendente tiende a brindar una variedad de
oportunidades para los inversores inmobiliarios en diferentes puntos. La fase
descendente suele ser más homogénea en términos de oportunidades de inversión
y no hay mucha diferencia entre el comienzo y el final de esa fase.
3. He incluido una fase en la parte superior (pico) pero no una fase en la parte inferior.
Esto se debe a que el pico del ciclo es un punto tanto de gran oportunidad como
de riesgo, y se justifica una discusión por separado de esta parte del ciclo. La
transición en la parte inferior de la curva es mucho menos interesante desde la
perspectiva de un inversionista de bienes raíces, por lo que no necesito abordarla
específicamente.
Puntos de inflexión
En matemáticas, un punto de inflexión es el punto donde una curva cambia de dirección.
En un ciclo económico, los puntos de inflexión son los puntos en la parte superior e inferior
de la curva. Ocurren durante la transición de la Fase de Expansión a la Fase de Recesión
(la fase que llamamos pico) y la transición de la Fase de Recesión a la Fase de
Recuperación.
En el punto de inflexión superior, la demanda ha disminuido y la oferta ha

aumentado. Están brevemente en equilibrio, los precios no suben ni bajan, pero
pronto la oferta superará la demanda y los precios comenzarán a caer. En el punto
de inflexión inferior, sucede justo lo contrario. La oferta cae, la demanda aumenta
y volvemos a encontrar el equilibrio. Pero esta vez, la demanda superará a la oferta
y los precios empezarán a subir.
En 2007-08, vimos un punto de inflexión muy rápido y obvio en el que el
mercado pasó de fuerte a débil y la recesión llegó rápidamente. Pero los puntos de
inflexión no siempre son reversiones rápidas. El mercado puede estancarse durante
meses o incluso años antes de que cambie, que es lo que muchos expertos creen
que está ocurriendo ahora, a fines de 2018 o principios de 2019.
Por lo general, no escucha mucho sobre estos dos puntos en el ciclo porque
pueden ser difíciles de identificar en tiempo real. De hecho, a menudo no nos
damos cuenta de que hemos llegado a un punto de inflexión hasta que lo hemos
superado. Pero son importantes porque los puntos de inflexión son los lugares
donde se gana o se pierde mucho dinero.
En 2007-08, millones de inversionistas de todas las industrias perdieron una

parte sustancial de su valor neto, y muchos quebraron, porque no estaban
preparados para un cambio rápido en la economía. No es raro en estos días
escuchar historias de terror de inversionistas sobre cómo perdieron millones de
dólares en acciones y activos en el transcurso de unos pocos meses.
En la otra cara de la moneda, aquellos inversionistas que estaban preparados
y bien posicionados para el punto de inflexión inferior que vimos en 2010-11
hicieron una matanza. La recuperación y expansión que hemos visto en los últimos
ocho años se considera una de las mayores transferencias de riqueza en la historia
de este país, y muchos inversionistas se han beneficiado enormemente de ese cambio.
Para resumir, comprender estos puntos de inflexión y prepararse para ellos
puede significar la diferencia entre grandes pérdidas y una gran prosperidad.
CAPÍTULO 4
SABER DONDE ESTAMOS

EL CICLO
Como hemos comentado, el mercado inmobiliario se alinea estrechamente con el ciclo económico.
Cuando la economía es fuerte, los bienes raíces tienden a funcionar bien; cuando la economía es débil,
los bienes raíces tienden a hacer lo mismo.
Esto se debe a que muchos de los factores que afectan la economía en general (crecimiento
salarial, PIB (producto demótico bruto), desempleo) también afectan la capacidad de los consumidores
y desarrolladores para comprar y vender bienes raíces. Cuando la economía es fuerte, las tasas de
interés son bajas y los ingresos aumentan.
Las personas pueden darse el lujo de hacer compras grandes, como comprar una casa, y los
desarrolladores pueden construir y vender construcciones nuevas.
Pero cuando la economía se debilita, las tasas de interés comienzan a subir y los salarios se
mantienen estables. Es por eso que ve un aumento de las vacantes al final de la fase pico, durante una
recesión y al comienzo de una recuperación. Y es por eso que ve una disminución de las vacantes a
medida que la recuperación cobra impulso, durante una expansión y durante gran parte de la fase pico.
Entonces, ¿cómo usamos esta información para ayudarnos a convertirnos en mejores inversores?
El primer paso para aprovechar el poder del ciclo económico es poder determinar en qué fase del ciclo
estamos. Eso puede ser difícil de hacer, especialmente si solo estamos mirando las métricas de bienes
raíces. Demasiadas personas miran el mercado inmobiliario y lo utilizan para extrapolar la salud general
de la economía. Ven fuertes ventas de viviendas y precios en aumento y asumen que la trayectoria
económica es buena.
Pero ese no es necesariamente el caso. Aparentemente, los cambios económicos pueden ocurrir
rápidamente, pero para aquellos que han estado prestando atención, las señales de un cambio
inminente pueden haber existido durante mucho tiempo.
Y debido a que una buena parte del desempeño inmobiliario está localizado, pueden aparecer
diferentes áreas geográficas para indicar que estamos en diferentes puntos del ciclo económico. Esto
es especialmente cierto en torno a los puntos de inflexión, donde algunas partes del país pueden
parecer estar revirtiendo su tendencia actual en
al mismo tiempo, otras partes del país parecen continuar con la misma tendencia.
Los inversionistas en Omaha, Nebraska, pueden pensar que los bienes raíces están en
un camino ascendente que durará varios años. Al mismo tiempo, los inversionistas en Los
Ángeles, California, pueden estar viendo un mercado inmobiliario más débil, valores de
vivienda más bajos y días más largos en el mercado. Pregunte a estos dos grupos de
inversores hacia dónde se dirige la economía y es probable que le den dos respuestas muy
diferentes.
Para comprender dónde estamos realmente en el ciclo, tenemos que profundizar más que
solo mirar dónde se encuentra hoy nuestro mercado inmobiliario local. Aquellos que saben
cómo hacer un seguimiento de la economía pueden juntar pistas para hacer una conjetura
sobre dónde estamos realmente en el ciclo actual.
Por ejemplo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que al momento de
escribir este artículo (nuevamente, a principios de 2019), a nivel nacional, nos encontramos en
la fase pico porque desde junio de 2009, el país ha estado experimentando un crecimiento
económico constante, un tiempo muy largo. ! Además, las tasas de interés, si bien siguen
siendo bajas según los estándares históricos, están comenzando a subir y ha habido indicios
de que la Fed planea continuar subiendo las tasas durante los próximos trimestres.
En lo que la mayoría de los economistas no están de acuerdo es exactamente cuándo

alcanzaremos el punto de inflexión superior. No sabemos si serán otros dos meses, dos años
o algo intermedio. Algunos dicen que ya sucedió en el verano o el otoño de 2018.
Desafortunadamente, a menudo es difícil saberlo con certeza hasta que pasamos ese punto.
Entonces, si los expertos no siempre pueden determinar dónde estamos en un ciclo

económico, ¿cómo se supone que el resto de nosotros lo averigüemos?
Me gusta usar tres herramientas principales de análisis cuando estoy considerando dónde
puede haber en el ciclo: observación, tiempo y datos.
Observación
Si bien esta es la forma menos científica de evaluar dónde nos encontramos en el ciclo, solo
mirar lo que sucede a nuestro alrededor en términos de la economía y el mercado inmobiliario
puede brindarle una indicación razonable de dónde pueden estar las cosas y dónde pueden
estar encabezados.
Por ejemplo, en la mayor parte del país, durante los últimos años hemos visto un aumento
constante en los valores inmobiliarios en la mayoría de las clases de activos, como bienes raíces, el
mercado de valores y ganancias corporativas. Con base en esta información, podemos inferir que
actualmente estamos en un auge y es más probable que nos acerquemos a la parte superior del ciclo,
no a la parte inferior.
En muchas áreas de los Estados Unidos, las observaciones del mercado inmobiliario, así como
las observaciones de la confianza y el comportamiento del consumidor, indican que las cosas van muy
bien, tal vez incluso demasiado bien. Muchos observadores creen que nos estamos acercando al
punto de inflexión, mientras que otros afirman que ya lo hemos alcanzado. Debido a que hay una
"exuberancia irracional" en el mercado y muchos nuevos inversores surgen todos los días, hay razones
para creer que el mercado inmobiliario está más caliente de lo que ha estado durante mucho tiempo.
Queda por ver si eso significa que una recesión está a la vuelta de la esquina, o aún dentro de
meses o años. Pero al observar lo que sucede tanto a nivel local como nacional, es seguro asumir que
estamos más cerca de la cima del mercado de lo que hemos estado en mucho tiempo. Eso significa
que es hora de comenzar a considerar cómo cambiaremos nuestra estrategia cuando los signos de
una recesión sean más pronunciados.
Hablaremos mucho más sobre el uso de la observación para determinar dónde estamos.
en el ciclo cuando profundicemos en cada ciclo más adelante en el libro electrónico.
Tiempo
Debido a que los ciclos comerciales tienden a adherirse a un cronograma aproximado, podemos usar
esa información para determinar dónde podríamos estar en el ciclo actual.
Si echamos la vista atrás, a la primera década de este siglo, el valor de las viviendas iba en
aumento. De hecho, el precio de venta promedio de una casa nueva en los Estados Unidos aumentó
casi un 40 por ciento desde abril de 2003 ($237,000) hasta marzo de 2007 ($329,000). No solo
estábamos en un auge, sino que estábamos en medio de uno de los mercados inmobiliarios y de
valores más calientes de la historia.
Ahora, si tuviéramos que mirar hacia atrás en el mercado en 2009, vemos una imagen muy
diferente. El mercado inmobiliario se había derrumbado, los precios de las casas en gran parte del país
habían caído significativamente, el mercado de valores se había derrumbado y estábamos en una
profunda recesión.
Eso fue hace una decada. Dado que el ciclo comercial típico solo dura de cinco a ocho
años, no sería descabellado suponer que después de diez años deberíamos esperar que
estamos atrasados en otra recesión, y que puede ocurrir en un futuro muy cercano.
De hecho, a partir de este escrito, nos encontramos actualmente en medio de la más larga
ciclo económico en la historia moderna!
Desafortunadamente, este es también el problema de confiar en el tiempo. Si bien puede

ser una buena manera de ayudarlo a comprender los patrones básicos, existe un gran margen
de error cuando se trata del valor de predicción real. En otras palabras, comprender el momento
histórico detrás del ciclo económico puede darnos un rango general de cuándo deberíamos
esperar que cambien las cosas, pero el momento real de cualquier ciclo puede diferir varios
años.
Si hubiéramos confiado demasiado en el tiempo durante el ciclo que comenzó en 2008,
podríamos haber comenzado a cambiar nuestras estrategias de inversión en 2014 en
preparación para una recesión. Eso habría sido devastador para nuestros negocios.
Datos
Si bien hemos discutido el uso de técnicas de observación y analizando el momento de

ciclos económicos pasados para determinar dónde podemos estar en el ciclo actual, los
indicadores más confiables de dónde estamos y hacia dónde nos dirigimos son los datos
mismos. Así es como la mayoría de los economistas interpretan la situación actual y la
dirección del mercado. Si desea ser un inversionista exitoso en cualquier industria, debe
aprender qué datos económicos son importantes y cómo interpretarlos.
Cuando sabemos qué buscar, los patrones de datos económicos pueden darnos
mucha previsión sobre el mercado y hacia dónde se dirige. Al igual que las otras dos
formas, los datos económicos no van a ser 100 por ciento exactos. No es infalible y no
siempre contará toda la historia. Pero cuando entendemos qué buscar en los datos y
combinamos esa información con lo que nos dice la observación y el tiempo, podemos
tener una idea bastante clara de hacia dónde se dirige el mercado y cuándo.
Hay literalmente miles de factores que contribuyen al desempeño de la economía

general, así como al mercado inmobiliario en cualquier área determinada. Algunos son
más influyentes que otros y algunos proporcionan un mayor valor predictivo sobre dónde
se encuentra actualmente el mercado y hacia dónde se dirige.
Antes de entrar en una discusión sobre los datos económicos específicos que
deberíamos analizar, hay un concepto importante que quiero analizar: los indicadores
adelantados frente a los rezagados.
Indicadores adelantados versus indicadores

de seguimiento Hay dos tipos de indicadores de datos que pueden ayudarnos a
determinar dónde nos encontramos en el ciclo actual y hacia dónde nos dirigimos. El
primer tipo son los indicadores adelantados. Estos factores cambian antes de que vea
cambios importantes en un mercado específico o en la economía en general. Piense en
ellos como precursores del cambio. Pueden ayudarlo a predecir lo que sucederá a
continuación. Cuando cambian, es una señal de que se avecinan cambios económicos y de mercado más
Por ejemplo, si una gran empresa anuncia que mudará su sede a su ciudad el próximo
año, ese anuncio es un indicador principal de los cambios posteriores que ocurrirán en su
área. Debido a que los indicadores principales predicen lo que se avecina, puede ajustar
su estrategia en consecuencia y aprovechar las oportunidades, o protegerse contra los
riesgos, que traerán esos cambios. Eso es lo que mi esposa y yo hemos estado haciendo
durante la última década.
Debido a que hemos observado estos indicadores y hemos adaptado nuestra estrategia cuando
el mercado comienza a cambiar, hemos podido capitalizar las oportunidades que otros
inversionistas han perdido.
Por otro lado, los indicadores de seguimiento son el resultado de cambios en un mercado
o economía. Piense en ellos como sucesores del cambio. A diferencia de los indicadores
principales que le advierten para que pueda ajustar su estrategia, los indicadores posteriores
aparecen después de que ya se ha producido un cambio. Por ejemplo, después de que la gran
empresa traslade su sede a su ciudad, es probable que vea la creación de nuevos puestos de
trabajo, la afluencia de empleados actuales que se reubican, el aumento del tráfico y el aumento
del valor de las viviendas. Estas cosas (nuevos trabajos, aumento del valor de las viviendas)
son indicadores de seguimiento del movimiento de la empresa.
Observar los indicadores principales puede ayudarlo a tomar decisiones proactivas. Si fue
el primero en enterarse de que una gran empresa se está mudando a un área específica, podría
comprar una propiedad en esa área y ver cómo se dispara el valor de su inversión una vez que
el anuncio sea más conocido.
Los indicadores de seguimiento, por ejemplo, el aumento en el valor de las viviendas después
del anuncio de la empresa, por lo general no lo ayudarán mucho.
Si bien a menudo es demasiado tarde para realizar cambios en su estrategia después de
que aparecen los indicadores de seguimiento, eso no significa que no tengan valor. Al contrario,
pueden ayudarnos a aprender. Nos muestran qué salió bien, qué no y qué debemos cambiar la
próxima vez para tener más éxito.
El análisis de los indicadores anticipados y de seguimiento puede ayudarlo a reconocer en
qué fase del ciclo económico nos encontramos y qué tan rápido se acerca la siguiente fase. Si
utiliza esa información a su favor, puede realizar cambios en su estrategia de inversión antes
de que comience el próximo ciclo. Pero si pierde los indicadores o cambia demasiado
lentamente, es probable que su negocio y sus ganancias sufran.
Además, tenga en cuenta que para obtener una perspectiva equilibrada, es importante
observar tanto los indicadores inmobiliarios como los no inmobiliarios. Veamos algunos de ellos
ahora.
Indicadores no inmobiliarios
Hay muchos indicadores no inmobiliarios que puede seguir para ayudarlo a determinar en qué
fase del ciclo económico nos encontramos y cuándo podría comenzar la siguiente fase. Aquí
hay varios que sigo.
Curva de rendimiento
La curva de rendimiento es un concepto económico importante con el que todos los inversores
deberían estar familiarizados. En pocas palabras, la curva de rendimiento representa el cambio
en las tasas de interés de los bonos del gobierno de diferentes fechas de vencimiento.
Déjame desmenuzar eso...
Curva de rendimiento #1
Hay tres cosas que debes entender aquí:

1. El gobierno recauda dinero emitiendo y vendiendo bonos del tesoro.
Los bonos del Tesoro son simplemente una inversión que paga una cantidad fija de
interés (también conocida como "rendimiento") al comprador. Los bonos del Tesoro
pueden ser comprados por personas como usted y como yo, por corporaciones que
buscan un lugar seguro para poner su dinero, o incluso por países que buscan invertir
miles de millones de dólares.
2. Los bonos del Tesoro tienen períodos de "vencimiento". Un vencimiento es una cantidad
de tiempo que el comprador necesita para mantener el bono antes de recuperar su
inversión principal. Puede comprar bonos a corto plazo (1 mes, por ejemplo), bonos a
largo plazo (30 años, por ejemplo) y cualquier cosa intermedia.
3. Por lo general, los bonos de vencimiento más corto pagan menos interés (rendimiento)
que los bonos de vencimiento más largo. Esto debería tener sentido: si está encerrado
en una inversión a más largo plazo, generalmente querrá un mejor rendimiento, ya
que no tiene acceso a ese dinero en caso de que surja una mejor inversión.
Dadas esas tres cosas, en cualquier momento dado, podemos trazar un gráfico de
diferentes bonos de vencimiento junto con la cantidad de rendimiento que paga cada uno.
Por ejemplo, así es como se veía la curva de rendimiento en enero de 2004,
durante una expansión económica fuerte y vibrante:
Esta gráfica de los rendimientos para diferentes vencimientos de los bonos del Tesoro se
conoce como la "curva de rendimiento". Y como puede ver, esta curva de rendimiento comienza en
la parte inferior izquierda y va hacia la parte superior derecha.
Una curva como esta tiene sentido. Para aquellas personas que están dispuestas a invertir su
dinero por períodos de tiempo más largos, el gobierno ofrece mayores rendimientos.
Curva de rendimiento #2
Pero el gobierno no establece la cantidad de rendimiento que pagan estos bonos.

Los rendimientos están controlados por la oferta y la demanda.
Cuando mucha gente quiere comprar un bono de vencimiento particular (alta demanda), el
rendimiento baja. Esto tiene sentido: si mucha gente quiere participar en una inversión, el propietario
de la inversión no necesita proporcionar tanto retorno a los inversores. Pero, cuando hay poca
demanda de un bono de vencimiento en particular, el rendimiento aumenta. Una vez más, esto tiene
sentido: la menor demanda eleva los rendimientos para alentar a más inversores a estar dispuestos
a invertir.
¿Porque es esto importante?

Bueno, cuando los inversionistas comienzan a preocuparse por la economía, lo primero que
hacen es sacar dinero de inversiones riesgosas a corto plazo y poner ese dinero en inversiones más
seguras a largo plazo. Y debido a que los bonos del Tesoro con vencimiento a largo plazo son la
inversión a largo plazo más segura del planeta, cuando los inversionistas se asustan con la economía,
tomarán
dinero de sus otras inversiones, como bienes raíces y el mercado de valores, y lo ponen en estos bonos a
largo plazo.
Recuerde lo que discutimos anteriormente: cuando aumenta la demanda de un bono de vencimiento
en particular, el rendimiento disminuye. Entonces, cuando los inversores comienzan a preocuparse y
mueven su dinero a bonos a largo plazo, los rendimientos comienzan a caer.
Asimismo, cuando los inversores se preocupan, no quieren su dinero en inversiones a corto plazo.
Por lo tanto, durante tiempos de preocupación económica, los inversores sacarán dinero de los bonos del
tesoro con vencimiento a corto plazo. Esta menor demanda de bonos a corto plazo impulsará sus
rendimientos.
A medida que los inversores se preocupan cada vez más por la economía, los rendimientos de los
bonos a corto plazo aumentan y los rendimientos de los bonos a largo plazo caen: la curva se aplana. Así
se veía la curva de rendimiento en marzo de 2006, unos 18 meses antes de que comenzara la Gran
Recesión:
Resulta que la curva de rendimiento es uno de los mejores predictores de un punto de inflexión
superior inminente en la curva económica. Justo antes de una recesión, normalmente veremos que la
curva de rendimiento pasa de plana a invertida, con los extremos izquierdo y derecho de la curva más altos
que el medio.
Así es como se veía la curva de rendimiento solo unos meses después en
Agosto de 2006, aproximadamente un año antes de que comenzara la Gran Recesión:
Una curva de rendimiento invertida ha sido uno de los predictores más confiables de
una recesión durante el siglo pasado y generalmente ocurre entre seis y 18 meses antes
de que la recesión sea evidente.
Desempleo Las
estadísticas de desempleo miden el porcentaje de personas en los Estados Unidos que
están trabajando versus sin trabajo. Existen varias medidas para esta estadística, pero la
más común se denomina tasa de desempleo U3. Se considera la cifra oficial de desempleo
y mide el porcentaje de residentes de EE. UU. que no tienen trabajo pero han buscado
trabajo en las cuatro semanas anteriores.
En una economía saludable, esperamos que la tasa de desempleo U3 esté en el

rango de 4 a 5 por ciento. Cuando el desempleo supera esta marca, normalmente es una
señal de que la economía se está debilitando. Por ejemplo, en diciembre de 2007 (el
comienzo de la última recesión), la tasa nacional de desempleo era del 5 por ciento. Pero
al final de la recesión en junio de 2009, había aumentado al 9,5 por ciento. Y en octubre
de 2009 alcanzó un máximo del 10 por ciento, cuatro meses después de que terminara la
recesión.
Pero, al igual que una tasa de desempleo en aumento es motivo de preocupación,
también lo es una tasa de desempleo muy baja. Cuando la tasa de desempleo desciende
cerca del 4 por ciento, o menos, generalmente consideramos que la nación está en pleno
empleo.
El pleno empleo es bueno a corto plazo porque significa que muchos estadounidenses
tienen un empleo remunerado. Sin embargo, también es un precursor de la inflación, que
será un lastre para la economía. Históricamente, el pleno empleo ha sido una señal de que una
recesión, o una recesión en toda regla, está a la vuelta de la esquina.
El siguiente gráfico mapea la tasa de desempleo durante los últimos 70 años.1 Las barras
verticales grises son recesiones:
Como puede ver, el pleno empleo casi siempre va seguido de un

recesión.
Bolsa de Valores
Los precios de las acciones reflejan la fortaleza futura prevista de una empresa. La mayoría de las
empresas se desempeñan bien cuando la economía es fuerte y está creciendo. Entonces, si el
mercado de valores está funcionando bien, es probable que la economía también lo esté. Pero al
igual que cualquier mercado o economía, no puede continuar una trayectoria ascendente para siempre.
Si el mercado ha estado subiendo constantemente durante un largo período de tiempo,
probablemente sea una indicación de que nos estamos acercando al final de una Fase de Expansión
o en la Fase Pico. De cualquier manera, sabemos que se producirá una recesión en algún momento.
Por otro lado, si el mercado de valores ha estado cayendo durante un período prolongado de tiempo,
eso es una señal de que estamos en recesión.
La duración del declive puede ayudarlo a identificar qué tan cerca estamos de ingresar a la Fase de
Recuperación.
Una medida interesante para realizar un seguimiento con respecto al mercado de valores y el
ciclo económico es lo que a menudo se denomina "Indicador Buffett", llamado así por el famoso
inversor Warren Buffett, quien mencionó por primera vez esta correlación en una entrevista de 2001.
Es la idea de que el valor de todas las empresas en los Estados Unidos
Los estados (que se refleja en el valor del mercado de valores en general) deberían
aumentar de forma bastante lineal con el tiempo.
A veces, el precio del mercado de valores estará por encima de esa línea creciente
imaginaria y, a veces, por debajo, pero con el tiempo siempre volverá a esa línea. Si
podemos determinar dónde esa línea indica el precio correcto del mercado de valores
hoy, podemos ver si el mercado es más alto que eso (y es probable que caiga) o más
bajo que eso (y es probable que suba).
El Indicador Buffett sugiere que el valor total del mercado de valores está directamente
relacionado con el PIB de la nación. Deberíamos poder comparar el valor del mercado de
valores con el PIB para determinar si el mercado de acciones (básicamente, el mercado
de valores) está correctamente valorado, infravalorado o sobrevalorado.
El consenso general es que si la proporción de estos dos valores está entre el 75 y el

100 por ciento, el mercado de valores tiene un valor justo. Menos del 75 por ciento
significa que el mercado está infravalorado. Más del 100 por ciento significa que el
mercado está sobrevaluado.
El siguiente gráfico mapea el Indicador Buffett en los últimos 50 años.2
Las barras verticales grises son recesiones:
Tenga en cuenta que el Indicador Buffett solo ha estado por encima del 100 por
ciento cuatro veces en los últimos 50 años, y las cuatro veces fueron seguidas por una
recesión en un par de años.
PIB
El PIB es el valor total de la actividad económica dentro de un país y es un indicador de la salud

económica general. Cuando el PIB aumenta, la economía crece. Cuando el PIB está disminuyendo, la
economía se está contrayendo.
Muchos expertos coinciden en que la tasa de crecimiento ideal para el PIB es del 3 al 4 por ciento.
El crecimiento que excede esta tasa es a menudo una señal de inflación por encima del promedio, y el
gobierno puede decidir aumentar las tasas de interés para frenar esa inflación.
Como hemos discutido, el aumento de las tasas de interés tenderá a frenar una economía en
crecimiento y puede conducir a una reducción del PIB o incluso a un PIB negativo.
El crecimiento que está por debajo de esta tasa del 3 al 4 por ciento es a menudo una señal de
una economía débil. Y en general, si el PIB es negativo durante dos o más trimestres seguidos, se
considera que la economía está en recesión.
Al rastrear el PIB, podemos tener una idea de hacia dónde se dirige la economía.
Aquí está el gráfico que muestra la tasa cambiante del PIB en los últimos 70 años:3
Tenga en cuenta que, si bien no todas las caídas por debajo del cero por ciento significaban que
se avecinaba una recesión, puede ver nuevamente al mirar hacia atrás en las últimas recesiones que
hubo una tendencia a la baja durante el año anterior más o menos que condujo a esa recesión.
Tasas de interés
Las bajas tasas de interés facilitan que los consumidores e inversionistas pidan dinero prestado. Las
tasas tienden a ser bajas durante las fases de recuperación y expansión del ciclo, ya que el gobierno
intenta impulsar el crecimiento económico.
Pero, como hemos discutido, cuando la economía crece demasiado rápido, el gobierno
generalmente responde elevando las tasas de interés para mantener la inflación bajo control.
Desafortunadamente, ese aumento en las tasas de interés significa que los préstamos se vuelven más
caros y un mayor porcentaje de los ingresos se utiliza para pagar intereses en tarjetas de crédito,
hipotecas y otros tipos de préstamos.
El aumento de los costos de los préstamos y los intereses para los consumidores y las empresas
puede frenar el crecimiento económico. A medida que aumentan las tasas, la economía se desacelera,
lo que generalmente conduce a un período de recesión.
Por lo general, las tasas de interés se estabilizarán y luego comenzarán a subir uno o dos años
antes de una recesión. Aquí hay un gráfico de la tasa de fondos federales, la tasa a la que la Reserva
Federal presta dinero a los bancos, durante los últimos 70 años:4
Observe el aumento de las tasas poco antes de cada recesión.
Salarios
Cuando la economía es fuerte y las empresas están creciendo, las empresas a menudo pasan parte
de sus mayores ganancias a sus empleados, lo que aumenta los salarios.
Pero cuando la economía se desacelera, las ganancias generalmente disminuyen y los salarios se
estancan o disminuyen. Eventualmente, las empresas comenzarán a despedir trabajadores, aumentará
el desempleo, los consumidores no podrán pagar sus facturas y se producirá una espiral económica
descendente.
Los economistas a menudo ven el crecimiento de los salarios como un indicador de si los
empleados y los consumidores gastarán dinero (e impulsarán la economía) o escatimarán y ahorrarán
porque sus cheques de pago están creciendo a un ritmo acelerado.
un ritmo más lento que la inflación. Cuando el crecimiento de los salarios es más bajo que la
inflación, es una señal de que la economía en general está fuera de control y se avecinan
desafíos económicos.
Tenga en cuenta que la expansión económica actual, que comenzó hace varios años, ha
visto un crecimiento salarial muy anémico. Después de ajustar la inflación, la mayoría de los
empleados no ganan más en estos días que hace diez años.
Esta es una de las razones por las que muchos economistas creen que la actual expansión
económica no es tan fuerte como muchos creen.
El siguiente es un gráfico de ganancias por hora: una buena medida de los salarios
—en los últimos 60 años:5
Notará que los salarios tienden a bajar entre dos y tres años antes de que se declare una
recesión.
Indicadores inmobiliarios
Además de los indicadores económicos no inmobiliarios que mencioné anteriormente, también
hay varios indicadores específicos de bienes raíces que sigo y también recomiendo que otros
sigan:
Oferta de vivienda
Aunque los mercados de bienes raíces están localizados y las tendencias nacionales pueden no
representar lo que está sucediendo en su área, vale la pena observar el mercado de vivienda
nacional. Un buen indicador de la salud económica general es la oferta de viviendas.
La oferta de viviendas a veces se denomina inventario de viviendas o días en el mercado

(DOM), y es la cantidad de tiempo promedio que lleva vender una casa en un mercado en
particular. Cuanta más demanda hay de vivienda, menos tiempo permanece una casa típica en
el mercado para la venta antes de ser contratada.
En promedio, la oferta de vivienda en todo el país es de alrededor de seis meses.
Cuando la oferta cae por debajo de los seis meses, hay una demanda de vivienda superior a la
media (el mercado es fuerte). Cuando la oferta aumenta por encima de los seis meses, hay una
demanda de viviendas inferior a la media (el mercado es débil).
Aquí hay un gráfico de la oferta de viviendas durante los 60 años:6
Hablaremos mucho más sobre esto en el próximo capítulo, pero observe que cuando
la oferta de viviendas comienza a aumentar, casi siempre sigue una recesión.
Viviendas iniciadas y permisos de construcción La
cantidad de nuevas unidades residenciales que los desarrolladores están comenzando a construir
es un excelente indicador de la cantidad de demanda de vivienda esperada en un lugar.
La nueva construcción aumentará la expansión económica, cuando los consumidores tengan
confianza en el mercado y muchos ingresos disponibles. Por otro lado, la nueva construcción
generalmente disminuye durante la recesión a medida que disminuye la confianza del consumidor
y se estanca el crecimiento de los ingresos.
La cantidad de viviendas iniciadas en un área, o la cantidad de permisos que se emitieron
recientemente, puede proporcionar datos valiosos sobre en qué fase del ciclo inmobiliario se
encuentra su mercado local.
El siguiente gráfico rastrea los inicios de viviendas en los últimos 60 años:7
Tenga en cuenta que tiende a haber una caída dramática en los inicios de viviendas
inmediatamente antes de cada una de las últimas ocho recesiones. También tenga en cuenta que
ha habido algunas disminuciones importantes que no dieron como resultado una recesión (sobre
todo a mediados de la década de 1960), por lo que este no es un indicador perfecto.
ejecuciones hipotecarias
La tasa de ejecución hipotecaria es un poderoso indicador de la fortaleza del mercado inmobiliario

y de la economía en general. Durante una expansión económica, las ejecuciones hipotecarias
totales caen, ya que los consumidores tienen menos problemas para pagar sus hipotecas y el
aumento del valor de las viviendas permite a los propietarios con problemas financieros venderlas
para obtener una ganancia sin incumplir con sus hipotecas.
Pero hacia el pico del ciclo, a medida que aumenta el desempleo y la inflación comienza a
afectar el alcance de los cheques de pago, las ejecuciones hipotecarias comienzan a aumentar.
Continúan aumentando durante la recesión, donde alcanzan su punto máximo. El número y
porcentaje de viviendas en ejecución hipotecaria es un buen indicador de dónde nos encontramos
en el ciclo económico.
El siguiente gráfico rastrea las solicitudes de ejecución hipotecaria desde 2005 hasta 2017 y
es indicativo de lo que esperamos ver durante el período previo a una recesión (2008) y luego una
recuperación y expansión económica (2011 a 2017):8
Algunas reflexiones finales sobre el ciclo económico

Recuerde, incluso si está siguiendo cuidadosamente todos los indicadores
económicos inmobiliarios y no inmobiliarios, no siempre está claro dónde estamos
en un ciclo económico o cuándo ocurrirán los puntos de inflexión. ¡A veces, incluso
es difícil en retrospectiva!
Esto es especialmente cierto cuando la transición de una fase a otra no es
inmediata sino que se produce a lo largo del tiempo. O cuando la economía se
estanca en un punto de inflexión o entre dos fases.
A medida que desarrolla y refina su estrategia de inversión para las diferentes
fases, es importante recordar que no todos los ciclos son iguales. Por ejemplo, el
mercado a la baja de 2007-11 fue mucho peor de lo normal. Por otro lado, la
corrección del mercado de 2001 fue más corta y menos impactante a largo plazo.
Cada ciclo, y cada fase de cada ciclo, tendrá sus condiciones y circunstancias
únicas. Pero si está preparado para los cambios de fase y si comprende los
conceptos básicos sobre la inversión durante cada uno de
las fases, usted y su empresa pueden prosperar, independientemente de lo que la

economía les depare.
Una palabra final antes de pasar al Capítulo Cinco y examinar los factores de
inversión en detalle. Debido a que el mercado de bienes raíces es local, su área o
cierta clase de activos en su área pueden estar en una fase diferente del ciclo que
en otras partes del país. O puede estar en la misma fase pero experimentándola
en un grado diferente al de otras áreas.
Por ejemplo, durante la recesión de hace una década, prácticamente todos los
mercados del país experimentaron una caída en los precios inmobiliarios, pero
algunos mercados se vieron afectados mucho más que otros. Por eso es importante
no solo prestar atención a lo que sucede a nivel nacional sino también en su propio
patio trasero.
CAPÍTULO 5
FACTORES DE INVERSIÓN
Si nunca ha pasado por un ciclo económico completo, es natural suponer que la principal
diferencia entre un mercado inmobiliario al alza y un mercado inmobiliario a la baja es
simplemente el valor de las propiedades. Después de todo, cuando el mercado es fuerte,
también lo son los valores de las propiedades; y cuando el mercado se debilita, el valor de
las propiedades disminuye.
Si bien el valor de la propiedad es sin duda uno de los factores del mercado inmobiliario
afectados por las fluctuaciones de la economía, está lejos de ser el único.
En este capítulo, voy a discutir algunos de los otros impactos que tiene una economía
fluctuante en la inversión inmobiliaria y cómo estos factores contribuyen a cuán fácil o difícil
es para los inversores inmobiliarios obtener y mantener una ganancia.
Antes de pasar a lo que influye en la inversión inmobiliaria a lo largo de un ciclo de

mercado, quiero discutir por qué el mercado inmobiliario (y en realidad cualquier mercado)
experimenta cambios importantes a medida que la economía en general sube y baja.
Equilibrio y oferta y demanda

Probablemente hayas escuchado la palabra equilibrio antes. Por sí mismo, significa
equilibrio. Dos cosas están en equilibrio cuando ninguno de los lados ejerce más fuerza
que el otro.
En economía, el término equilibrio se usa a menudo para describir el estado en el que
la oferta (la cantidad de producto disponible) y la demanda (la cantidad de productos que la
gente quiere comprar) es casi igual. En otras palabras, cuando la cantidad de personas
dispuestas a comprar un producto a un precio específico es igual a la cantidad de productos
que los vendedores tienen disponibles a ese precio, entonces ese mercado está en equilibrio.
En el mundo minorista, cuando la oferta y la demanda están en equilibrio, significa que

las tiendas no tienen problemas para mantener el producto en stock, pero no
También es necesario ofrecer descuentos para que los consumidores los compren.
Cuando la oferta y la demanda no están en equilibrio, el consumidor o el vendedor sufren. Por ejemplo,
cuando las tiendas no tienen suficiente inventario (oferta) para satisfacer a todos los clientes (demanda), los
clientes sufren.
Los clientes pueden pasar tiempo esperando en las filas, peleándose por los productos o incluso pagando
más que el precio minorista para tener en sus manos un artículo.
Quizás uno de los mejores ejemplos de este fenómeno son las largas filas que se ven en el Black Friday
cuando los clientes claman por los mejores juguetes o productos electrónicos para Navidad. Es casi seguro
que estos productos se agoten en cuestión de horas y es posible que no vuelvan a estar disponibles a tiempo
para las vacaciones.
Esto a menudo crea caos, ya que los consumidores compiten por un puesto en la fila, con la esperanza
de ser uno de los pocos afortunados que se irá con lo que vino a buscar. Si no lo hacen, podrían recurrir a
un sitio como eBay, donde esos mismos productos se venden por más que el precio minorista, ya que los
vendedores saben que los consumidores están dispuestos a pagar más de lo que vale el producto.
Por otro lado, hay momentos en que las tiendas no pueden vender cosas que han tenido en stock
durante meses. Estos artículos ocupan un valioso espacio en los estantes que podría usarse para otros
productos que se venderían más rápido. En estas circunstancias, no es inusual que las tiendas pongan los
artículos a la venta y, en algunos casos, pueden incluso sacar los productos de sus estantes y dejar de
intentar venderlos.
Con frecuencia vemos esto después de las principales festividades. Los precios de la decoración, las
artesanías y la ropa del 4 de julio, Halloween y el Día de San Valentín se reducen tan pronto como terminan
las vacaciones, ya que la mayoría de las personas ya no están interesadas en comprarlos. Aquí es cuando
el vendedor generalmente pierde dinero en el inventario restante.
La oferta y la demanda rara vez están en perfecto equilibrio. Eso significa que la mayoría de las veces
el comprador o el vendedor tienen una ventaja. Cuando la economía es fuerte y los consumidores ganan
más, gastan más, por lo que la demanda supera a la oferta. El vendedor tiene ventaja, por lo que las
empresas aumentan los precios y producen más para satisfacer la mayor demanda. Los vendedores
continúan vendiendo más a precios más altos mientras la economía se mantenga fuerte.
Pero cuando las empresas llegan a un punto en el que han producido demasiado y la oferta es mayor
que la demanda, o los consumidores ya no pueden permitirse comprar los productos, hay un excedente. Para
deshacerse del excedente, los vendedores comienzan a reducir los precios, dando una ventaja al comprador.
Este ir y venir entre la oferta y la demanda siempre está presente, creando los
altibajos que experimentamos en varios mercados a lo largo del ciclo.
Mercados de compradores y mercados de vendedores El

mercado de bienes raíces funciona de la misma manera que describí anteriormente. Los
agentes inmobiliarios suelen referirse a la oferta de viviendas, que, dada la demanda
actual, es el número de meses que se tardaría en vender todas las viviendas que se
encuentran actualmente en venta.
Como ejemplo, si un pueblo en particular vende un promedio de 20 casas por mes
y ese pueblo tiene 100 casas a la venta, diríamos que el pueblo tiene aproximadamente
cinco meses de inventario de viviendas disponibles. Ese es el tiempo que tomará, dada
la cantidad promedio de casas que se venden cada mes (20), para vender las 100 casas
listadas para la venta.
Pero el mercado inmobiliario no es estático. La cantidad de inventario disponible
puede cambiar rápidamente según las condiciones del mercado. Hay dos factores
principales que afectan la oferta de vivienda disponible actualmente:
1. La cantidad promedio de tiempo que lleva vender una casa. En nuestro
ejemplo anterior, si la ciudad solo estuviera vendiendo diez casas por mes, se
necesitarían diez meses para vender las mismas 100 casas listadas para la venta.
2. El número de casas listadas para la venta. En el mismo ejemplo, si la ciudad
vendiera 20 casas por mes, pero tuviera 200 casas listadas para la venta,
también tomaría diez meses vender el inventario.
En ambas situaciones, la oferta de vivienda se duplicó —de cinco meses a diez

meses— en función de los cambios en el tiempo que se tarda en vender una casa
(demanda) y el número de casas en venta (oferta).
En el mercado inmobiliario, estas condiciones —oferta y demanda— están
interrelacionadas. Es decir, es poco probable que aumente el tiempo que se tarda en
vender una casa sin que aumente también el número de casas en venta. Por ejemplo, si
alguien está pensando en vender su casa y se da cuenta de que el tiempo promedio que
lleva vender una casa en su área está aumentando, es más probable que la incluya
antes porque sabe que probablemente llevará más tiempo venderla.
Esto aumenta la oferta de viviendas. Cuando aumenta la oferta, normalmente lleva más tiempo
venderlo todo. Y así continúa, creando un ciclo que se retroalimenta, llevando a un mercado que alguna
vez estuvo en equilibrio a desequilibrarse rápidamente.
Hablamos de esto en el último capítulo, pero si observa los datos históricos del mercado inmobiliario
nacional, verá que en muchas áreas de los Estados Unidos, la cantidad promedio de oferta de vivienda
es de aproximadamente seis meses.9
En otras palabras, unos seis meses es lo que se considera un equilibrio en muchos mercados
inmobiliarios de todo el país. Cuando hay menos de un suministro de seis meses en el mercado,
generalmente significa que los vendedores tienen el control porque la demanda supera la oferta. Más
personas quieren comprar casas que venderlas, por lo que los compradores compiten por las mismas
propiedades, lo que hace subir los precios. Esto se conoce como un mercado de vendedores.
Por otro lado, cuando hay una oferta de casas para más de seis meses en el mercado,
generalmente significa que los compradores tienen el control. Hay más casas en venta que personas
para comprarlas. La falta de compradores interesados significa que los vendedores deben competir
entre sí para vender sus propiedades.
A menudo, los vendedores bajarán sus precios para atraer compradores. Esto se conoce como un
mercado de compradores.
Esta noción de oferta y demanda es lo que impulsa la fortaleza de los mercados inmobiliarios.
Debido a que la economía en general tiende a dictar si los compradores tienen los medios para comprar
una casa, también tiende a dictar si estamos en un mercado de compradores o de vendedores.
Cuando la economía en general es fuerte, los compradores tienen más capacidad para
adquirir viviendas, aumenta la demanda y los vendedores tienen una ventaja. En otras
palabras, cuando la economía es fuerte, normalmente tenemos un mercado de vendedores.
Cuando la economía en general es débil, los compradores promedio tienen menos

capacidad para comprar viviendas, la demanda disminuye y los pocos compradores calificados
restantes tienen una ventaja. En otras palabras, cuando la economía es fuerte, normalmente
tenemos un mercado de compradores, incluso si hay menos compradores que puedan
aprovecharlo.
Impacto del ciclo en los factores de inversión Ahora que tiene una mejor
comprensión de lo que hace que los precios de los bienes raíces suban y bajen, quiero hablar
sobre cómo la economía en general afecta varios factores que desequilibran el mercado de
bienes raíces, dando control a cualquiera compradores o vendedores.
Esto es importante porque informará nuestro juicio sobre qué estrategias inmobiliarias
tienen más probabilidades de funcionar en las diversas fases del ciclo y qué estrategias
probablemente no funcionen o, peor aún, nos metan en problemas.
Además, comprender cómo el ciclo impacta en los factores clave de inversión nos ayudará a
perfeccionar las tácticas específicas que usaremos para optimizar nuestras ganancias y
reducir nuestro riesgo.
Tasas de interés
Las tasas de interés son un factor importante que influye en si un inversor obtiene una
ganancia y cuánto gana de una. Las tasas de interés dictan el costo de pedir dinero prestado
y son importantes para los inversionistas de bienes raíces por dos
razones:
1. Cuando las tasas de interés son altas, los inversionistas deben pagar más para pedir
dinero prestado para sus inversiones, lo que significa que el costo total de esas
inversiones es mayor. Cuando las tasas de interés son bajas, los inversionistas pagan
menos por pedir dinero prestado, lo que significa que su costo total es menor. Cuando
los costos de inversión son bajos, el potencial de ganancias aumenta, pero cuando
los costos de inversión son altos, las ganancias potenciales disminuyen.
2. Las familias típicas que quieren comprar una casa no podrán pagar tanto por una propiedad cuando
las tasas de interés son altas como cuando las tasas de interés son bajas. Esto se debe a que las
tasas de interés afectan los pagos mensuales de la hipoteca de la misma manera que afectan los
pagos mensuales del préstamo de un inversionista. Por ejemplo, si alguien puede pedir prestados
$400 000 cuando las tasas de interés son del 3,5 %, si quiere mantener su pago mensual igual
cuando las tasas de interés suben al 5,5 %, solo podrá pedir prestados alrededor de $315 000.
3. Para los inversionistas de bienes raíces que dependen de la venta de propiedades, las altas tasas
de interés pueden ser problemáticas. Cuando las tasas suben, los inversores se ven presionados
por ambos extremos. Primero, tienen que pagar más por sus inversiones.
Entonces, debido a que los compradores no pueden permitirse el lujo de pedir prestado tanto
cuando las tasas de interés aumentan, por lo general venden sus propiedades por menos de lo
que lo harían si las tasas fueran bajas.
4. Los prestamistas verán las tasas de interés de manera diferente. Cuando las tasas de interés son
altas y otros préstamos son limitados, los prestamistas tienen una gran oportunidad. Por supuesto,
esa oportunidad viene con un mayor riesgo, por lo que los prestamistas también deben modificar
sus tácticas a lo largo del ciclo a medida que cambian las tasas y cambia el panorama de inversión.
5. Como hemos comentado anteriormente, espere que las tasas de interés sean las más bajas
durante la Fase de Expansión. A medida que entremos en la fase máxima, la inflación aumentará,
lo que llevará a la Reserva Federal a aumentar las tasas de interés para desalentar el gasto y
desacelerar la economía. Es probable que las tasas aumenten durante la recesión y luego, para
estimular el crecimiento, comenzarán a caer justo antes del final del ciclo. Durante la Fase de
Recuperación, la caída de las tasas se ralentizará y eventualmente se estabilizará.
Tasas de
capitalización Si bien los márgenes son una buena medida del rendimiento de una propiedad que está
comprando y vendiendo, la tasa de capitalización (o simplemente "tasa de capitalización") es una medida
preferida de rendimiento financiero utilizada para evaluar una propiedad que genera ingresos, como un
complejo de apartamentos. En términos simples, la tasa de capitalización es el ingreso generado por la
propiedad dividido por el valor de la propiedad.
Por ejemplo, si una propiedad se compra por $1 millón y tiene una tasa anual
ingreso de $100,000 para el propietario, la tasa de capitalización es del 10 por ciento.
Las tasas de capitalización tienden a ser consistentes en propiedades similares en un área geográfica. Si
un complejo de apartamentos Clase B de 100 unidades en Western Hills de Cincinnati, Ohio, tiene una tasa de
capitalización del 8 por ciento, se debe esperar que otro complejo de apartamentos de tamaño y condiciones
similares en la misma vecindad tenga aproximadamente la misma tasa de capitalización. Esto tiene sentido: si
un inversionista pudiera obtener un trato mucho mejor en una propiedad similar en la misma área, ¿por qué
compraría el peor trato?
Las tasas de capitalización tienden a moverse en ciclos. A medida que la economía mejora, los inversores
se desesperan por encontrar acuerdos en los que puedan invertir su capital. A medida que aumenta su
desesperación, comienzan a pagar más por los activos que generan flujo de efectivo, incluso si esos activos no
generan más ingresos que antes.
Los precios más altos de los activos que generan la misma cantidad de ingresos empujan a la baja las tasas
de capitalización.
Por ejemplo, la propiedad anterior que se vendió por $ 1 millón y generaba $ 100,000 por año en ingresos
ahora puede venderse por $ 2 millones y aún generar los mismos $ 100,000 por año. La tasa de capitalización
se ha reducido del 10 por ciento al 5 por ciento.
Cuando las tasas de capitalización caen demasiado, porque el precio de compra es demasiado alto en
comparación con el potencial de generación de ingresos de la propiedad, los inversores deciden que el esfuerzo
y el riesgo asociados con la inversión no valen la pena y se trasladan a otras inversiones con rendimientos más
altos. ¿Por qué invertir en una inversión arriesgada y de alto esfuerzo como un complejo de apartamentos para
un rendimiento del 4 por ciento cuando puede poner su dinero en un certificado de depósito a largo plazo y
obtener un rendimiento del 3 por ciento sin riesgo y sin esfuerzo?
Esta reducción en la demanda obliga a los propietarios a vender a precios más bajos, lo que significa que
las tasas de capitalización comienzan a aumentar. Ese edificio de $ 2 millones ahora puede estar vendiéndose
por más cerca del $ 1 millón que vendió por unos años antes.
Mientras tanto, los ingresos que genera no han cambiado. A medida que las tasas de capitalización comienzan
a aumentar, los inversores vuelven a acudir en masa a esos acuerdos, lo que aumenta la demanda y vuelve a
reducir las tasas de capitalización.
Este vaivén continuo entre vendedores y compradores tiende a mantener los ciclos de las tasas de
capitalización dentro de una banda relativamente estrecha a lo largo del ciclo del mercado. Sin embargo,
existen fuerzas externas que pueden aumentar o disminuir las tasas de capitalización, a veces incluso fuera de
esa banda típica.
Estos factores incluyen:
• Tasas de interés. Cuando aumentan las tasas de interés, los inversores pueden obtener
mejores rendimientos en inversiones libres de riesgo, como bonos del Tesoro y
certificados de depósito, lo que reduce la demanda de inversiones de bajo rendimiento
y aumenta las tasas de capitalización. Cuando las tasas de interés bajan, sucede lo contrario.
Los inversores obtienen rendimientos más bajos en inversiones libres de riesgo, lo que
aumenta la demanda de inversiones de bajo rendimiento y reduce las tasas de
capitalización. En el entorno de tipos de interés excepcionalmente bajos que hemos
visto durante los últimos años, los inversores están comprando propiedades que están
generando menos rendimiento que el que generaba una cuenta de ahorro típica en la
última década.
• Tasas de vacantes. Cuando la vacancia es alta, las propiedades generalmente generan
menos ingresos, lo que reduce su valor y disminuye la demanda. Cuando la demanda
disminuye, los vendedores bajan sus precios para atraer a más compradores, lo que
aumenta las tasas de capitalización. Durante los períodos de vacantes extremadamente
altas, como las profundidades de una recesión o cuando hay un exceso de construcción
considerable en el área, las tasas de capitalización pueden aumentar por encima del
extremo superior de la banda. Por otro lado, cuando las tasas de desocupación son
bajas, las propiedades generan más ingresos, aumentan su valor y las tasas de
capitalización caen. • Disponibilidad de dinero. Cuando es fácil pedir dinero prestado,
hay mucha competencia por las propiedades, lo que hace subir los precios y bajar las
tasas de capitalización. Al mismo tiempo, cuando hay abundancia de dinero, los
inversores pueden pedir prestado a tasas más bajas, por lo que pueden aceptar
rendimientos más bajos de sus inversiones, lo que también contribuye a tasas de
capitalización más bajas. Por otro lado, cuando el dinero escasea, es más difícil para
los inversores pedir prestado, por lo que hay menos competencia por las propiedades.
Y cuando las tasas de interés son más altas, los prestatarios no pueden aceptar bajos
rendimientos de sus inversiones. Si un inversionista está pagando un 8 por ciento de
interés en su préstamo, es poco probable que esté dispuesto a aceptar una inversión
que solo genera un rendimiento del 4 por ciento.
Si está interesado en comprar inversiones que generen flujo de efectivo, comprar en

tiempos de tasas de capitalización más altas lo posicionará para obtener más ganancias, tanto
por un mayor flujo de efectivo como por un aumento en el valor de las propiedades cuando las
tasas de capitalización caen. Estos entornos de tasas de capitalización más altas generalmente
ocurren durante las fases de recesión y recuperación.
Por otro lado, si está listo para vender su propiedad generadora de ingresos, querrá
hacerlo cuando las tasas de capitalización sean bajas porque es cuando los precios de
venta son más altos. A menudo es mejor hacer esto durante las fases de expansión y pico
cuando hay mucha competencia entre los compradores, el dinero es barato y fácilmente
disponible, las vacantes son pocas y las propiedades generan ingresos máximos.
Dicho todo esto, hay muchas situaciones históricas en las que los bienes raíces
comerciales y las tasas de capitalización no se han alineado con el ciclo económico. Si
las tasas de interés y las tasas de capitalización presentan una buena oportunidad para
comprar, o vender, en momentos en los que de otro modo no lo esperaría, no dude en
aprovechar la oportunidad.
Márgenes de
beneficio Para nuestros propósitos, vamos a considerar los márgenes de beneficio, o
simplemente "márgenes", como el cálculo de ROI más general (aunque no es del todo
exacto desde el punto de vista contable). Los márgenes son simplemente la cantidad
porcentual en que las ganancias de una empresa exceden sus gastos. Es más aplicable
a las estrategias de los inversionistas que implican comprar y revender rápidamente:
cambio, venta al por mayor, desarrollo y cambio rápido de terrenos.
Gran parte del margen de beneficio que se obtiene al invertir o vender al por mayor
se genera comprando por debajo del valor de mercado y vendiendo por encima del valor
de mercado. Cuando los valores de las propiedades aumentan, es posible expandir sus
márgenes simplemente esperando, ya que el valor de la propiedad aumentará entre el
momento de la compra y el momento de la venta. Por esta razón, a menudo vemos que
los márgenes aumentan durante las fases del ciclo en las que aumentan los valores de
las propiedades, lo que incluye las fases de recuperación y expansión, y al principio de la
fase pico.
Por otro lado, sucede lo contrario cuando el valor de sus activos está disminuyendo.
Si el valor de su propiedad flip disminuye entre el momento de la compra y el momento de
la venta, sus márgenes serán más pequeños que si los valores no estuvieran cayendo. En
algunos casos, la disminución del valor puede acabar con sus ganancias por completo.
Este no es solo el caso de quienes compran y venden propiedades. Para los

prestamistas, cuando sus tasas de interés son significativamente más altas que las tasas
bancarias, por ejemplo, durante las fases de recesión y recuperación, los márgenes son más altos
que cuando tienen que prestar a tasas que están más en línea con las tasas bancarias.
Para los propietarios, los márgenes de ganancia aumentarán cuando aumenten los alquileres, cuando aumente
la ocupación y cuando la rotación sea baja. Para los compradores de notas, los márgenes tienden a aumentar
cuando los prestatarios no pagan los préstamos y las notas se pueden comprar por centavos de dólar.
Si se encuentra en una situación en la que el valor de cualquier activo que esté comprando está
disminuyendo, o podría comenzar a disminuir antes de que planee venderlo, sus márgenes esperados deben
ser lo suficientemente grandes como para superar cualquier posible caída en el valor que pueda ocurrir, por lo
que usted todavía puede obtener una ganancia.
Por ejemplo, si espera un margen de ganancia del 20 por ciento en una inversión en particular, solo
puede permitirse que los precios bajen un 20 por ciento antes de comenzar a perder dinero en ella. Eso
debería ser obvio, pero le sorprendería saber cuántos inversores no piensan en estos términos.
Por cierto, este concepto es especialmente importante para acuerdos que toman mucho tiempo (grandes
cambios y acuerdos de desarrollo, por ejemplo), ya que los mercados pueden cambiar considerablemente
durante varios meses o años, antes de que se complete el acuerdo.
Riesgo
Esta parte de la discusión está dirigida a los prestamistas, no solo a los prestamistas profesionales o de dinero
fuerte, sino también a cualquiera que preste de sus fondos personales (prestamistas privados) o invierta en
acuerdos de sindicación (inversionistas pasivos).
Es importante evaluar el riesgo antes de implementar cualquier estrategia de inversión, pero es

especialmente importante cuando se trata de préstamos. Si bien hay varios factores que afectan las tasas de
los préstamos, incluida la tasa establecida por la Reserva Federal y la demanda de los prestatarios, la cantidad
de riesgo que asume un prestamista será uno de los factores más importantes utilizados para determinar las
tasas de interés de los préstamos. Los prestatarios que los prestamistas consideran de alto riesgo pagarán
tasas de interés más altas que aquellos que los prestamistas consideran de bajo riesgo. El riesgo está
determinado por la probabilidad de que el préstamo se pague a tiempo.
En general, los prestamistas ajustan las tasas en función de dos tipos de riesgo: riesgo de mercado y
riesgo de negociación.
Riesgo de mercado
El riesgo de mercado es el riesgo asociado con un trato basado en las condiciones actuales del
mercado. Por ejemplo, el riesgo de los préstamos para invertir tiende a ser bajo durante la Fase
de Expansión y en la Fase Pico. La probabilidad de que los flippers no puedan revender una
propiedad durante estas fases es baja, e incluso si no pueden revender, los valores están
aumentando, por lo que es poco probable que los prestatarios no paguen sus préstamos
durante esta fase, lo que reduce el riesgo para el prestamista.
Pero a medida que el mercado se acerca al punto de inflexión superior, el riesgo para los
prestamistas que prestan dinero a los flippers aumenta drásticamente. Si los precios comienzan
a caer antes de que los inversores puedan vender sus propiedades, no solo es más probable
que los inversores incumplan, sino que, si lo hacen, los prestamistas tendrán que recuperar una
propiedad que no vale tanto como cuando hicieron el préstamo.
A menudo veo prestamistas que cobran sus tasas más bajas justo antes de una recesión
del mercado porque creen que esto es lo que deben hacer para competir con otros prestamistas
durante este período. Sin embargo, como prestamista, vale la pena preguntarse si es mejor
quedarse al margen durante unos meses durante esta fase que prestar a tasas que son
demasiado bajas para tener en cuenta el riesgo durante este período.
En el otro lado de la moneda, a menudo he visto a los prestamistas aumentar las tasas
considerablemente cerca del final de la fase de recesión y en la fase de recuperación. Si bien
este es un momento excelente para generar grandes ganancias con estas altas tasas, muchos
prestamistas pierden clientes ante los bancos pequeños dispuestos a prestar a tasas
significativamente más bajas. En mi opinión, este es un excelente momento para que los
prestamistas reduzcan sus tasas (el riesgo es bajo en este punto del ciclo), aumenten su
volumen y construyan relaciones sólidas con los clientes que se mantendrán en las siguientes
fases del ciclo.
Para resumir, el riesgo de mercado es el riesgo asociado con todos los aspectos de la
transacción fuera del prestatario o trato específico.
Riesgo de negociación
El riesgo del acuerdo está determinado por la solvencia del prestatario y los riesgos asociados
con el acuerdo específico que desea financiar. Cualquier préstamo puede ser de bajo o alto
riesgo en cualquier punto del ciclo, según los detalles del acuerdo.
Por ejemplo, un trato sería de bajo riesgo si un prestamista está:

• Prestando una pequeña porción del valor total de la propiedad o activo.
• Préstamo a un inversionista muy experimentado.

• Prestar a un inversionista con activos significativos que está dispuesto a firmar una
garantía personal sobre el préstamo.
Cuando el riesgo de la transacción es bajo, el prestamista puede aceptar un rendimiento

más bajo y seguir teniendo el mismo valor esperado (la cantidad más probable determinada
estadísticamente) de ganancias en el número total de préstamos en su cartera.
Por otro lado, una operación puede considerarse de alto riesgo si el prestamista: •
Presta un préstamo cercano al valor total de la propiedad. • Prestar a un inversor
nuevo o sin experiencia. • Préstamos a un prestatario con pocos activos que pueden
utilizarse como garantía
en el préstamo
En acuerdos de alto riesgo, los prestamistas deben obtener un mayor rendimiento para obtener el mismo
valor esperado en su cartera.
En mi experiencia, demasiados prestamistas establecen sus tasas de interés sin
considerar los detalles del trato específico o la experiencia del inversionista.
Eso es un error, ya que evaluar a cada prestatario y trato individualmente puede proporcionar
la información necesaria para socavar a los competidores cuando la demanda es alta y el
riesgo es bajo. También puede reducir el riesgo cuando la demanda es baja y el riesgo es alto.
Apreciación La
apreciación es el aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo. No soy muy
partidario de invertir para la apreciación durante largos períodos de tiempo porque
históricamente, en muchas áreas del país, los valores inmobiliarios no tienden a aumentar
mucho más que la tasa de inflación. A menos que esté invirtiendo en un área donde la
apreciación tiende a superar la inflación, es posible que sus ganancias no estén a la altura de
sus expectativas o metas a largo plazo.
Sin embargo, hay un momento en que este axioma no se cumple, y es cuando hay una
burbuja inmobiliaria. Durante el período previo a la subida, los precios de las viviendas
tienden a aumentar mucho más rápido que la tasa de inflación, como vimos de 2004 a 2007
y de 2014 a 2018. Pero cuando llega la crisis, el valor de las viviendas cae, e incluso durante
la fase de recuperación, los valores a menudo bajan. 't llegar a la tasa de inflación. En el peor
de los casos, el valor de las viviendas puede tardar varios años en volver a los niveles
anteriores a la crisis. Dependiendo de otros factores externos, es posible que algunos
mercados nunca se recuperen por completo.
Si bien no recomiendo invertir para capitalizar las ganancias de la apreciación a largo plazo,
puede tener sentido capitalizar las ganancias de la apreciación que se produce de una fase del
ciclo inmobiliario a la siguiente.
Por ejemplo, si compra durante las fases en que los valores caen y vende durante las fases en
que los valores aumentan, puede obtener una buena ganancia.
Esto es especialmente lucrativo para los inversionistas involucrados en la banca de tierras,
acuerdos de inversión a largo plazo y desarrollo.
Esto también brinda una oportunidad para aquellos inversionistas que hacen "cambios de
residencia": acuerdos de inversión en los que el comprador vive en la propiedad durante al menos
dos años para minimizar su carga fiscal sobre las ganancias generadas. Discutiremos esto con
más detalle más adelante, cuando brinde estrategias y tácticas.
Precios de mano de obra y materiales
Hemos discutido que cuando la economía mejora, los salarios tienden a aumentar.
El mercado inmobiliario no es una excepción. Cuando la economía es fuerte, los precios de la
mano de obra aumentan porque los contratistas tienen muchos clientes potenciales y pueden
elegir con quién hacer negocios. Por otro lado, cuando la economía decae y la construcción se
desacelera, los contratistas a menudo están dispuestos a trabajar por menos.
Vemos la misma tendencia con los precios de los materiales. Cuando la economía es fuerte
y aumenta el volumen de construcción, aumenta la demanda de materiales, lo que eleva los
precios. Pero cuando hay una recesión en la economía, hay menos volumen de construcción y
menos demanda de materiales, y los precios bajan.
Si emplea estrategias que se basan en el gasto de contratistas y materiales, descubrirá que

durante ciertas partes del ciclo económico, específicamente las fases de expansión y pico, está
gastando mucho más tiempo, esfuerzo y dinero para obtener buenos contratistas y materiales a
precios razonables.
Tamaño y precio de las propiedades
Las propiedades más grandes tienden a ser más caras que las más pequeñas. Pero estas
propiedades se vuelven más asequibles para los consumidores cuando ganan más y las tasas de
interés son bajas, lo que suele suceder cuando la economía
es fuerte. Es por eso que tendemos a ver que el tamaño promedio de propiedad deseado por los
compradores aumenta a medida que mejora el mercado.
Por otro lado, el tamaño promedio de la propiedad que buscan los compradores generalmente
disminuye cuando el mercado se debilita, porque los consumidores ganan menos y las tasas de
interés son más altas, lo que significa que no pueden permitirse gastar tanto en una casa.
El primer segmento del mercado inmobiliario que se ve afectado cuando estamos cerca del
punto de inflexión superior consiste en las casas más grandes y caras. En muchos casos, las
propiedades en la parte superior del rango de precios comenzarán a ver más días en el mercado y
ventas reducidas mucho antes que las propiedades más pequeñas y menos costosas.
Para los amantes de la casa, esto es especialmente importante de tener en cuenta. Al moverse
hacia la parte superior del mercado, las casas en la parte superior del rango de tamaño y precio
tienen más probabilidades de ser difíciles de revender. Además, es menos probable que las
propiedades de mayor precio generen flujo de efectivo, por lo que los flippers de casas rara vez
tienen la capacidad de convertir un flip fallido de alto nivel en una propiedad de alquiler a largo plazo.
Facilidad para encontrar y vender ofertas A
medida que el mercado inmobiliario sube y baja, la facilidad con la que puede comprar y vender
propiedades también fluctúa. En un mercado de compradores, es fácil encontrar ofertas, pero es más
difícil venderlas. En un mercado de vendedores, es fácil vender propiedades, pero más difícil
adquirirlas. A medida que el ciclo fluctúa, el equilibrio cambia y se mueve de un lado a otro entre ser
fácil de comprar y ser fácil de vender.
Entonces, ¿por qué le importa esto a usted como inversionista? Porque algunas estrategias de
inversión dependen de que seas bueno comprando, mientras que otras dependen de que seas bueno
vendiendo. Si eres bueno en ambos, puedes tener éxito en cualquier punto del ciclo. Pero si solo es
bueno en uno, tendrá dificultades en los puntos del ciclo en los que es más difícil vender o comprar.
Hay pocas estrategias que funcionan bien durante todas las fases del ciclo, y las que funcionan
tienden a funcionar mejor en algunas partes del ciclo que en otras partes.
Por lo general, verá que es fácil encontrar y comprar buenas ofertas durante las fases de
recesión y recuperación porque hay menos competencia de otros inversores y los vendedores están
desesperados por deshacerse de la propiedad por preocupaciones de que
los valores podrían seguir cayendo. Pero eso hace que sea difícil vender durante estos tiempos.
Por lo tanto, generalmente es una buena idea centrarse en las estrategias de comprar y
mantener durante estas fases.
Por otro lado, generalmente verá que es difícil encontrar grandes ofertas durante la fase
de expansión porque aumenta la competencia de otros inversionistas y los vendedores saben
que el valor de sus propiedades está aumentando. La buena noticia es que en una economía
fuerte, las tasas de interés más bajas y las restricciones crediticias menos estrictas facilitan la
venta durante esta fase. Como comprador, es posible que no pueda encontrar la oferta de su
vida, pero debido a que es más fácil de vender, aún puede obtener una ganancia decente.
En algunos casos, es difícil comprar y vender, y aquí es donde los inversores tienen
problemas. Esto es más común alrededor de los puntos de inflexión.
Son las partes más complicadas del ciclo, y más adelante en el libro hablaremos sobre
estrategias que pueden ayudarlo a seguir avanzando y ganando dinero durante estos tiempos.
Los cambios en el mercado que facilitan la venta durante una fase y dificultan la venta
durante otra son la razón por la cual es importante contar con una estrategia de inversión
integral que le permita ser flexible, para que pueda aprovechar las oportunidades que presenta
el mercado. y siga siendo rentable sin importar en qué fase del ciclo se encuentre.
Por supuesto, no todas las estrategias inmobiliarias encajan en este molde. Algunas
estrategias son más anticíclicas, lo que significa que funcionan mejor durante las partes del
ciclo en las que otras estrategias no funcionan bien.
Por ejemplo, las notas rentables se pueden encontrar en todas las fases de la
ciclo. Los préstamos pueden ser más rentables cuando la economía está en crisis.
La facilidad con la que puede encontrar y vender ofertas a lo largo del ciclo dependerá en
gran medida de los tipos de ofertas que le interesen comprar y vender. Esta es una razón aún
mayor por la que es importante comprender el ciclo, de modo que pueda modificar sus
estrategias y tácticas para centrarse en aquellos que están mejor posicionados para ganar
dinero.
CAPÍTULO 6
EL FACTOR FINANCIERO
En el último capítulo, analizamos muchos de los factores que afectan a los inversores inmobiliarios
a medida que la economía cambia y entramos y salimos de fases específicas del ciclo. Dejé el
factor más importante para el final y decidí dedicarle un capítulo entero.
Ese factor es la financiación. No solo es la parte más importante de la mayoría de los negocios
de inversión, sino que también se verá más afectado que casi cualquier otro componente de su
negocio de inversión a medida que avanzamos a través de las diversas fases económicas.
Esto se debe a que la financiación afecta a dos aspectos de nuestro negocio.

En primer lugar, afectará nuestra capacidad para adquirir inversiones. Pocos de nosotros tenemos
el lujo de comprar nuestras inversiones inmobiliarias usando solo el efectivo que tenemos disponible.
La mayoría de nosotros requerimos financiamiento externo cuando compramos nuestras
propiedades, y si nuestra capacidad para pedir prestado se reduce, también se reduce nuestra
capacidad para adquirir nuestro inventario.
En segundo lugar, para muchos de nosotros, nuestros clientes se ven afectados por lo que
sucede en el mundo de los préstamos. Para cualquier inversionista que venda propiedades
(inversionistas, mayoristas, inversionistas multifamiliares de valor agregado y algunos vendedores
de terrenos), nuestros clientes a menudo necesitarán pedir dinero prestado para comprar nuestro
inventario. Si nuestros clientes no tienen la capacidad de endeudarse, o si su capacidad de
endeudamiento se reduce, no podemos obtener ganancias en la parte final de nuestra estrategia.
Por estas razones, es importante que comprendamos cómo se ven afectados los préstamos y
la financiación a lo largo del ciclo. Luego, podemos traducir esta información en estrategias y
tácticas que nos permitan continuar obteniendo ganancias y reduciendo el riesgo, incluso cuando
los préstamos se ven afectados negativamente.
Comencemos con una descripción general de los tipos de préstamos que se utilizan más en el
mundo de las inversiones inmobiliarias y quién depende más de cada uno. El siguiente cuadro
muestra los tipos de financiamiento inmobiliario más comunes y qué partes se ven más afectadas
cuando cambia ese tipo de préstamo.
A continuación, analizaremos el impacto específico que cada tipo de préstamo tendrá

en los inversores y en nuestros clientes a lo largo de las diversas fases del ciclo.
Prestamistas convencionales
Un prestamista convencional suele ser un gran banco o corredor hipotecario que facilita
préstamos asegurados por agencias gubernamentales o cuasi gubernamentales como
Fannie Mae, Freddie Mac, FHA o VA, todas las grandes organizaciones de las que
probablemente haya oído hablar que otorgan préstamos a los consumidores.
Estos tipos de préstamos generalmente los utilizan los propietarios de viviendas que
compran casas que están renovando o vendiendo. Recuerde, como inversionistas,
manejamos un negocio y confiamos en que nuestros clientes puedan comprar lo que vendemos.
Si los préstamos convencionales no están disponibles para nuestros clientes, no pueden

comprar nuestros productos. Por lo tanto, la disponibilidad de préstamos convencionales tendrá una
correlación directa sobre si nuestras empresas pueden tener éxito utilizando ciertas estrategias de
inversión. Cuando es difícil obtener préstamos convencionales, es difícil para muchos de nosotros,
incluidos los comerciantes y comerciantes, sobrevivir. Cuando sea fácil para nuestros clientes
obtener préstamos convencionales, prosperarán los compradores de casas y los mayoristas.
Pero no son solo nuestros clientes los que confían en los préstamos convencionales. Muchos
caseros familiares confían en los préstamos convencionales para el éxito de su negocio. Los
prestamistas convencionales son algunos de los pocos que proporcionarán a los inversores de
compra y retención préstamos amortizados a 30 años completos a tasas de interés bajas.
Por esa razón, la facilidad para obtener préstamos convencionales tendrá un gran impacto en si los
pequeños propietarios pueden generar el flujo de efectivo que desean.
A continuación, la disponibilidad de financiación convencional tendrá un gran impacto en los
grandes inversores multifamiliares. Son estos inversores los que a menudo confían en los préstamos
convencionales para comprar sus complejos multimillonarios. Y muchos de estos inversionistas
hacen sindicaciones o recaudaciones de dinero grupales, y confían en prestamistas convencionales
para pagos iniciales grandes o para refinanciar como parte de su estrategia de salida. Esto significa
que sus inversores también confían en estos préstamos convencionales. Cuando es difícil obtener o
refinanciar préstamos convencionales, tanto los sindicadores de departamentos como sus
inversionistas se verán afectados.
Finalmente, los inversionistas comerciales a menudo confían en el financiamiento convencional.

Los inversionistas que compran activos como parques de casas móviles, instalaciones de
autoalmacenamiento, espacio de oficinas, almacenes y locales comerciales a menudo tienen pocas
alternativas al financiamiento convencional.
Para resumir, la disponibilidad de financiamiento convencional quizás haya
el mayor impacto en los inversores inmobiliarios de cualquier otro factor.
¿Cómo se ven afectados los préstamos convencionales a lo largo del ciclo?

Durante la parte de expansión del ciclo, las tasas de interés son bajas, la economía es fuerte y el
gobierno flexibilizará los requisitos crediticios convencionales. Esto significa que los propietarios
podrán obtener préstamos baratos para sus casas. No es raro ver préstamos iniciales del 10 por
ciento, préstamos iniciales del 5 por ciento e incluso préstamos iniciales del 3 por ciento. Y los
propietarios de viviendas por lo general no necesitan puntajes crediticios fantásticos para obtener
préstamos; muchos programas de préstamos lo necesitarán.
preste a personas que tienen un puntaje de crédito tan bajo como 620. No es muy común que un
flipper se encuentre con compradores que no pueden obtener la aprobación para un préstamo
hipotecario, por lo que vender sus flipper es fácil.
Además, debido a que las tasas de interés son bajas y el dinero fluye fácilmente a través de los
bancos, esto significa que los propietarios, los inversionistas multifamiliares y los inversionistas
comerciales también pueden obtener financiamiento fácil para aumentar su cartera de propiedades.
A medida que nos acercamos al pico del ciclo, las tasas de interés aumentan, pero la disponibilidad
de préstamos convencionales para los propietarios de viviendas no cambia mucho.
Los préstamos aún tienen pagos iniciales bajos, solo requieren puntajes de crédito marginales y son
fáciles de obtener mediante suscripción. En otras palabras, si bien los propietarios de viviendas
pueden pagar un poco menos debido a las tasas de interés más altas, todavía es fácil obtener
préstamos. Los inversionistas que buscan préstamos comerciales o multifamiliares pueden comenzar
a ver que las cosas se endurecen un poco a medida que aumentan las tasas de interés, pero
nuevamente, el dinero sigue fluyendo fácilmente a través de los bancos, incluso hacia los inversionistas.
A medida que superamos el pico y nos acercamos a la fase de recesión, el crédito se vuelve más
estricto. El gobierno reducirá la velocidad de los préstamos a los propietarios de viviendas, los pagos
iniciales aumentarán del 3 por ciento y el 5 por ciento hasta el 20 por ciento y, de repente, ¡los bancos
buscarán propietarios con puntajes crediticios de 680 o incluso 720! Tenga en cuenta que los
estadounidenses típicos están empezando a sufrir financieramente en este momento, y para muchos,
los puntajes de crédito están bajando, no subiendo. Estos mayores requisitos de crédito de los bancos
tendrán un efecto doblemente negativo en la obtención de préstamos hipotecarios.
Especialmente para los flippers, esto es devastador para el negocio. Incluso si podemos encontrar
buenas ofertas, venderlas es muy difícil durante una recesión. Para los propietarios y los inversionistas
comerciales, las cosas no son mucho mejores. A los bancos les gusta trabajar con inversionistas
cuando la economía va bien, pero comenzarán a evitar a los inversionistas cuando la economía esté
en declive. Los préstamos todavía están disponibles para inversores con ingresos, crédito y activos
sólidos; pero sin los tres, los préstamos convencionales están prácticamente fuera de la mesa.
A medida que tocamos fondo y la economía comienza a recuperarse, los préstamos

convencionales tienden a mejorar más lentamente que la economía o el mercado inmobiliario. Los
bancos todavía están apuntalando sus balances, todavía lamiéndose las heridas de la recesión
anterior, y tardan en volver a abrir el grifo del dinero.
Luego, a medida que nos acercamos al final de la fase de recuperación y entramos en la

expansión, volvemos a tener pagos iniciales bajos, requisitos crediticios más bajos y el flujo de
dinero con facilidad una vez más.
Prestamistas de cartera
Los prestamistas de cartera tienden a ser pequeños bancos que prestan sus propios fondos, el
dinero de sus depositantes, en lugar de prestar fondos garantizados por el gobierno.
Esto significa que los bancos tienen la capacidad de definir sus propios criterios de préstamo y
no se ven obstaculizados por los requisitos de las grandes organizaciones gubernamentales.
Por esta razón, los bancos pequeños a menudo son una excelente manera para que los
inversionistas de bienes raíces financien tanto inversiones no tradicionales, como inversiones,
como inversiones más tradicionales, como comprar y mantener bienes raíces.
Estos préstamos generalmente tienen una tasa de interés ligeramente más alta que los
préstamos convencionales y, a menudo, tienen un plazo más corto, con un pago global después
de dos o cinco años. Pero permiten a los inversionistas comprar, renovar y mantener propiedades
que de otro modo no podrían pagar, ya que los prestamistas de cartera a veces tienen requisitos
de préstamo más bajos que otros prestamistas.
El prestatario más común para los préstamos de cartera son los propietarios de viviendas y
los arrendadores, por lo que estos son los inversores que se ven más afectados cuando
desaparecen los préstamos de cartera. Debido a que los préstamos convencionales no se
pueden usar fácilmente para invertir, los préstamos de cartera suelen ser la mejor opción. Y
debido a que los prestamistas de cartera generalmente no tienen un límite en la cantidad de
unidades contra las que prestarán para un propietario individual, estos préstamos son más
flexibles que los préstamos convencionales para propietarios que desean adquirir una gran cartera de propiedade
Tenga en cuenta que debido a que los mayoristas confían en los propietarios de casas y
casas para comprar sus ofertas, los mayoristas también se ven afectados por la falta de
disponibilidad de préstamos de cartera.
Algunos prestamistas de cartera se especializan en financiar negocios multifamiliares, por
lo que cuando estos préstamos son difíciles de obtener, muchos inversionistas multifamiliares
encontrarán que tienen pocas opciones y sus negocios también se verán afectados.
Finalmente, debido a que los préstamos de cartera son una excelente opción de bajo costo
para muchos pequeños inversionistas, la disponibilidad de este tipo de préstamos tendrá un
impacto en los prestamistas de dinero duro. Cuando los prestamistas de dinero fuerte tienen
que competir con los prestamistas de cartera, se les exige que bajen sus tasas de interés para ser
competitivo. Pero, cuando los prestamistas de cartera no prestan, los prestamistas de dinero duro tienen
la capacidad de aumentar las tasas y generar mayores ganancias con menos riesgo.
¿Cómo se ven afectados los préstamos de cartera a lo largo del ciclo?

Durante la expansión, a los bancos pequeños les encanta prestar a los inversores. Están prestando en
flips y alquileres, y sus tasas de interés y términos son competitivos con los prestamistas convencionales.
Un prestamista de cartera típico prestará hasta el 65-75 por ciento de los costos en una inversión y el
65 por ciento del valor posterior a la reparación en un alquiler, y los requisitos financieros para los
prestatarios suelen ser bastante razonables.
A medida que nos acercamos a la parte superior del ciclo y superamos la joroba, las cosas cambian
rápidamente. A diferencia de los prestamistas convencionales que comienzan a exigir pagos iniciales
más grandes y un mejor crédito, los prestamistas de cartera simplemente dejan de prestar por completo.
Los primeros en irse son los préstamos flip. Y aunque algunos prestamistas de cartera continuarán
otorgando préstamos a los propietarios, si la recesión es mala, estos bancos corren el riesgo de tener
problemas con la FDIC y es posible que deban dejar de prestar por completo.
Vimos esto en 2008 y 2009, cuando la FDIC cerró muchos bancos pequeños, y muchos otros estuvieron
cerca.
Tenga en cuenta que esto no es malo para todos. Los prestamistas de dinero fuerte no verán
mucha competencia de los prestamistas convencionales o de cartera durante la recesión, por lo que
tienen muchos clientes potenciales que están dispuestos a pagar tasas altas si eso significa poder
obtener financiamiento para sus inversiones y alquileres.
La restricción crediticia de los prestamistas de cartera continuará durante la recesión e incluso
durante la recuperación. Al final de la recuperación, los bancos pequeños recuperarán su apetito por la
financiación de alquileres, pero muchos de ellos no volverán a prestar a los inversores inmobiliarios
hasta la próxima Fase de Expansión.
De hecho, después de la Gran Recesión, muchos bancos pequeños nunca volvieron a prestar a los
inversores inmobiliarios.
Prestamistas de dinero duro Los
prestamistas de dinero duro son individuos y empresas que se especializan en otorgar préstamos a
inversionistas de bienes raíces. Estos prestamistas pueden estar prestando su propio dinero o pueden
estar recaudando dinero y luego prestando ese dinero a una tasa más alta de la que están pagando,
manteniendo la diferencia como su ganancia.
Los prestamistas de dinero fuerte suelen tener tasas de interés mucho más altas y
términos menos favorables que los prestamistas convencionales o de cartera, ya que les
importa menos la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. Estos prestamistas
otorgan sus préstamos en gran parte en función del valor del activo inmobiliario que garantiza
el préstamo; si el prestatario incumple, el prestamista espera que la propiedad tenga un valor
lo suficientemente alto como para que pueda venderse y el prestamista pueda recuperarse.
Los prestamistas de dinero fuerte a menudo están presentes en reuniones de bienes

raíces, conferencias y reuniones de asociaciones de inversores. Si bien hay algunos
prestamistas de dinero fuerte que prestan a nivel nacional, la mayoría presta en una región
geográfica específica.
Los compradores de casas y los propietarios son los principales clientes de los
prestamistas de dinero duro, por lo que son los inversores que se benefician cuando hay
préstamos de dinero duro disponibles y las tasas de interés son relativamente bajas. También
son los que sufren cuando este tipo de préstamo es difícil de conseguir o las tasas son altas.
¿Cómo se ven afectados los préstamos en moneda dura a lo largo del ciclo?
Los prestamistas de dinero duro lo tienen mejor durante todo el ciclo que los flippers y los
propietarios. Los préstamos de dinero duro pueden funcionar en cualquier punto del ciclo,
suponiendo que el prestamista tenga acceso a los fondos. Muchos prestamistas profesionales
obtienen el dinero que prestan de fondos de cobertura o inversores privados, y si esas fuentes
se agotan, ellos también. Pero si pueden mantener el flujo de sus fondos, pueden seguir
prestando.
Dicho esto, si bien seguirán prestando, sus tasas, términos y requisitos cambiarán a lo
largo del ciclo. Durante la expansión, cuando las tasas de interés son bajas y hay mucha
competencia de todas las demás fuentes de financiamiento, los prestamistas profesionales
bajarán las tasas y mejorarán sus condiciones para competir con estas otras fuentes. Pero
tan pronto como el mercado cambia y su competencia desaparece, no es raro ver que las
tasas de dinero fuerte salten a la mitad de la adolescencia, incluidas las altas tarifas en la
parte inicial del préstamo. Tenga en cuenta que los prestamistas no solo intentan aprovecharse
de los inversores durante este tiempo; tienen un riesgo significativamente mayor de ser
quemados por inversores que pierden dinero y no pagan. Las altas tasas los compensan por
ese riesgo, algo que discutiremos más adelante en el libro.
En general, los prestamistas de moneda fuerte mantendrán sus tasas altas durante la
recesión y la recuperación, hasta que otras formas de financiamiento comiencen a competir.
con ellos de nuevo, que no será hasta que se ponga en marcha la Fase de Expansión.
En pocas palabras, los préstamos de dinero duro son un gran plan de respaldo para los
propietarios de viviendas que necesitan dinero, pero durante la mayor parte del ciclo,
son una alternativa costosa a otras formas de préstamo.
Por supuesto, si usted es un prestamista de dinero duro y puede obtener acceso a
los fondos para prestar, tendrá un modelo de negocio sólido durante la mayor parte del
ciclo.
Prestamistas privados
Los prestamistas privados son personas que conocemos: amigos, familiares y conocidos
profesionales. Por lo general, se trata de personas que tienen fondos adicionales en una
cuenta de ahorros o de jubilación y buscan un mejor rendimiento que el que obtienen
actualmente. Prestan en función de la relación que tienen con el inversionista o el
prestatario, no tanto en función del currículum financiero del prestatario o del trato
específico. De hecho, muchos prestamistas privados no son expertos en bienes raíces.
Debido a que el dinero privado proviene de personas que conocemos y que confían
en nosotros, este tipo de financiamiento tenderá a ser más barato que el dinero duro, y
los obstáculos que los inversores tendrán que superar para adquirir este tipo de
financiamiento generalmente serán muy bajos. Muchos inversionistas tienen amigos y
familiares que les prestarán dinero rápidamente y con poca diligencia debida, y en una
industria en la que es importante poder rendir rápidamente, el dinero privado es una
excelente opción para los pequeños inversionistas.
De hecho, conozco a muchos flippers que dependen casi exclusivamente del dinero
privado para sus tratos. Algunos de ellos no pueden calificar para préstamos de cartera
o no tienen un prestamista de cartera que sirva en su área. Otros tienen negocios
pequeños que no pueden pagar los altos costos y tasas asociados con la financiación
de un prestamista de dinero duro. Y otros tienen negocios inestables que requieren un
cierre rápido, y los inversionistas no pueden darse el lujo de pasar semanas o meses
pasando por el proceso de suscripción con un banco.
Debido a esta dependencia en el dinero privado, muchas personas ven que sus
negocios se paralizan cuando el dinero privado se agota y no está fácilmente disponible.
Del mismo modo, muchos otros tipos de inversionistas que no pueden obtener financiación
tradicional para sus negocios a menudo dependerán del dinero privado. Tenga en cuenta que
los inversores confían en el dinero privado; los compradores de tierras dependen del dinero
privado; los inversores que elaboran acuerdos de financiación creativos confían en el dinero
privado. Estos tienden a ser negocios en efectivo, y no hay ningún producto de préstamo
tradicional para respaldar este tipo de inversiones.
Cuando el dinero privado no fluye libremente, muchos de estos inversores tendrán que
cambiar sus estrategias o quedarse al margen, esperando que el grifo del dinero privado se
abra de nuevo.
Los inversores que no sufrirán cuando el dinero privado no esté fácilmente disponible son
los prestamistas de dinero fuerte. Una vez más, los prestamistas de dinero fuerte cobran tasas
más altas que la mayoría de los otros prestamistas, y cuando los inversores tienen alternativas
al dinero fuerte, optarán por esas alternativas. Cuando los inversionistas no tienen alternativas,
por ejemplo, cuando el dinero privado se agota, los prestamistas de dinero duro se encontrarán
con más clientes y podrán cobrar más.
tarifas
¿Cómo se ven afectados los préstamos privados a lo largo del ciclo?

Este es fácil. El dinero privado es dinero prestado por estadounidenses típicos: amigos,
familiares y conocidos. Prestarán cuando la economía esté fuerte, cuando estén seguros de
que sus ahorros están seguros, cuando tengan dinero extra para invertir y cuando no estén
preocupados por su situación financiera. En otras palabras, el dinero privado fluirá libremente
a lo largo de la Fase de Expansión, y tal vez incluso en la Fase Pico.
Pero durante el resto del ciclo, el dinero privado a menudo no está disponible de ninguna
manera o forma. A menos que tenga familiares cercanos o amigos con mucho dinero extra,
una alta tolerancia al riesgo y mucha fe en su capacidad para invertir sabiamente, generalmente
es seguro asumir que no tendrá acceso a ninguna forma de dinero privado durante cualquier
parte del ciclo económico que no sea la Fase de Expansión.
Inversores Pasivos
Los inversores pasivos son aquellos que invierten en acuerdos sindicados y financiados por
grupos. Hablamos de las sindicaciones anteriormente: muchas viviendas multifamiliares grandes
Los inversores reunirán a un grupo de inversores con dinero y crearán una sociedad que
beneficie a todos. La persona que dirige la sindicación está haciendo todo el trabajo y los
que invierten dinero solo están poniendo el efectivo y recaudando ganancias. Son
inversores puramente pasivos.
Cuando estos inversores pasivos ya no quieren o necesitan invertir en este tipo de
acuerdos, los sindicatos pierden su sustento. Estos son tratos que normalmente cuestan
millones de dólares, y si la persona que organiza el trato no puede encontrar inversores
pasivos, no podrá hacer ningún trato.
¿Cómo se ve afectada la inversión de paso a lo largo del ciclo?

Los inversores pasivos son muy parecidos a los prestamistas privados. El sentimiento
económico va a jugar un factor muy importante en si se sienten cómodos en el despliegue
de fondos para acuerdos inmobiliarios. Si bien los inversores pasivos se sentirán un poco
más cómodos invirtiendo durante las partes del ciclo que no son de expansión, no espere
que este dinero fluya libremente. También espere que cualquier inversor pasivo que
pueda encontrar durante las partes de contracción o recuperación del ciclo busque
mayores rendimientos para compensar el mayor riesgo.
Crowdfunding
Crowdfunding es una forma de financiación relativamente nueva que ha llegado junto con
Internet: es donde los inversores recaudan dinero de personas promedio que buscan
invertir pequeñas sumas de dinero en acuerdos inmobiliarios con muchas otras personas.
Las compañías de crowdfunding ayudarán a estos pequeños inversionistas a invertir tan
solo $ 5,000 en grandes negocios, y los inversionistas obtendrán intereses sobre sus
inversiones o se convertirán en socios en el trato, obteniendo un porcentaje de las
ganancias.
La mayor parte del crowdfunding en estos días se centra en ayudar a los flippers y
los inversionistas multifamiliares recaudan dinero.
Debido a que el crowdfunding solo comenzó en serio hace unos años, no sabemos
cómo cambiará o se verá afectado por el ciclo económico completo. Lo he incluido aquí
porque es algo que vamos a vigilar.
¿Será el crowdfunding a prueba de recesión como los préstamos profesionales?

¿O desaparecerá el crowdfunding durante la crisis económica como los prestamistas de cartera?
Supongo que tendremos que esperar hasta la próxima recesión económica y ver.
CAPÍTULO 7
ESTRATEGIAS DE INVERSIÓN
Para aprovechar mejor la fase del ciclo inmobiliario en la que nos encontramos, debemos
comprender y ser capaces de implementar una variedad de estrategias inmobiliarias
diferentes. Si bien la mayoría de las estrategias funcionarán hasta cierto punto en
cualquier momento del ciclo, algunas son más efectivas durante ciertas fases que otras.
Para optimizar su negocio en un momento dado, debe ser flexible y utilizar la estrategia
que sea más efectiva y rentable, no solo una que le guste, según las condiciones actuales
del mercado.
Si solo puede dominar una estrategia debido al tiempo, el conocimiento o el capital
limitados, habrá momentos en los que tendrá sentido que se quede al margen y espere a
que el mercado respalde esa estrategia en particular. ¡No hay nada de malo en esto!
Incluso si no tiene los recursos para cambiar las estrategias a medida que fluctúa el
mercado, comprender las diferentes estrategias y cómo y cuándo usarlas le dará el
conocimiento que necesita para no meterse en problemas y aprovechar mucho si llega
en un momento inesperado.
Estrategias versus Tácticas

Antes de pasar a nuestra discusión sobre las diversas estrategias inmobiliarias y cómo
se ven afectadas en diferentes puntos del ciclo, quería aclarar lo que quiero decir con la
palabra estrategia.
A menudo combinamos los términos estrategia y táctica, usándolos indistintamente
dentro de nuestro negocio. Pero, son dos cosas muy diferentes y te estaría haciendo un
flaco favor si no las trataras por separado.
Las estrategias son planes de acción. Estas son las cosas de alto nivel que hacemos
en nuestro negocio para generar ingresos. En bienes raíces, las estrategias son cosas
como cambiar casas, vender al por mayor, comprar y mantener y prestar. Estas son
áreas que se definen de manera lo suficientemente amplia como para permitirnos enfocar
nuestros esfuerzos, sin definir exactamente cómo lograremos el éxito día a día.
Las tácticas son las implementaciones de nuestras estrategias. Por ejemplo, si

nuestra estrategia fuera comprar y mantener, las tácticas específicas que emplearíamos
podrían incluir la compra de dúplex en barrios obreros, financiados a través de
prestamistas de cartera y retenidos durante tres a cinco años. Esta sería una
implementación específica de la estrategia de alto nivel de comprar y mantener.
En este capítulo, quiero discutir las estrategias inmobiliarias más comunes y cómo
se verán afectadas durante cada fase del ciclo. Si bien puede ser tentador saltar a la
sección sobre la estrategia que más le interese, considere que el propósito de este libro
es alentarlo a cambiar las estrategias y tácticas a lo largo del ciclo, en función de lo que
funcionará mejor. .
Encontraremos en este capítulo que muchas estrategias inmobiliarias funcionarán a

lo largo de más de una fase del ciclo. Algunos incluso funcionan en todas las fases. Pero
eso no significa que trabajarán usando las mismas tácticas. En muchos casos, las
estrategias solo funcionan entre fases cuando modificamos las tácticas que usamos para
implementar esas estrategias.
Este será el enfoque de los cuatro capítulos restantes, donde analizaremos cada
fase en detalle, incluidas las tácticas que funcionarán y las que no durante cada fase.
Estrategias inmobiliarias comunes Recuerde que no

todos los ciclos, o cada fase dentro de un ciclo, serán iguales a los anteriores, por lo que
es posible que algunas de las cosas que señalo aquí no se cumplan durante un período
de tiempo específico. .
Esta es la razón por la que he dedicado tanto tiempo a centrarme en los conceptos
subyacentes de la economía y los ciclos; Espero que ahora tenga la información que
necesita para evaluar el ciclo actual y hacer su propia determinación de si la información
que estoy presentando aquí puede desviarse en una circunstancia específica.
También tenga en cuenta que si bien intento cubrir todas las estrategias principales
aquí, es probable que haya algunas estrategias de nicho que no aborde específicamente.
Una vez más, mi esperanza es que los antecedentes y los conceptos que he presentado
a lo largo del libro le hayan dado el conocimiento que necesitaría para descubrir cómo
pueden verse afectadas otras estrategias a lo largo del ciclo.
Flipping
Flipping es el proceso de comprar una propiedad por debajo del valor de mercado, agregar
valor a través de la renovación y/o reparación, y luego revenderla para obtener una ganancia
igual o superior al valor de mercado. Debido a que invertir requiere que compre barato y
venda caro, los mejores momentos para usar esta estrategia son cuando los valores de las
propiedades aumentan, lo que generalmente ocurre durante las fases de recuperación y
expansión. Si intenta implementar una estrategia de inversión cuando los valores de las
propiedades están disminuyendo, es posible que los valores decrecientes consuman sus
ganancias antes de que termine con el proyecto, dejándolo atascado y alcanzando el punto
de equilibrio o perdiendo dinero.
Debido a que el flipping suele tardar varios meses en completarse desde la compra
hasta la venta, los flippers deben tener especial cuidado en el punto de inflexión superior del
ciclo. Dar la vuelta en este punto del ciclo puede ser muy rentable si sus proyectos se
completan antes de que comience la recesión, porque los valores están alcanzando su punto
máximo. Pero si no completa los proyectos antes de que comience la recesión, podría perder
dinero si los valores caen rápidamente.
Demasiados flippers se niegan a perder incluso un poco de dinero en sus operaciones,
por lo que cuando ocurre una corrección del mercado y se aferran a la propiedad, a menudo
se encuentran esperando que el mercado se recupere. No reconocen que puede llevar años
recuperarse por completo y, eventualmente, estos inversores pueden perder mucho dinero,
tiempo o ambos. Si eres un flipper y te encuentras en esta situación después del pico del
mercado, es mejor reducir tus pérdidas y aceptar una pequeña pérdida que esperar a que el
mercado se recupere y arriesgarte a pérdidas más considerables a medida que pasan los
meses y posiblemente los años. .
Los flipers de la casa tienen una gran oportunidad durante la fase de recuperación, poco
después de que termine una recesión. Este es un buen momento para obtener ofertas fáciles
en lugares donde es más fácil revender, encontrar contratistas que estén ansiosos por
trabajar y comenzar a escalar un negocio que tiene el potencial de crecer a lo largo de varios
años de recuperación y expansión.
De todas las estrategias que discutiremos, flipping es la que más se ve afectada por el
ciclo del mercado, por lo que es importante que los flippers entiendan otras estrategias y:
1. Transición a otra estrategia cuando el mercado no lo admite

volteando;
2. Sentarse al margen cuando el mercado está cayendo; o 3. Sea

ultraconservador si continúa girando cerca del pico del ciclo o durante la fase de recesión.
Aquí hay una descripción general de cómo encaja el flipping en el ciclo económico:
Venta al por
mayor La venta al por mayor es el proceso de encontrar y/o negociar la compra de una propiedad
por debajo del valor de mercado e inmediatamente revenderla o el contrato a otro inversionista
para obtener una ganancia. Los buenos mayoristas pueden negociar precios que sean lo
suficientemente bajos como para poder revenderlos y obtener ganancias, al tiempo que permiten
que su comprador también genere ganancias.
Los mayoristas deben comprar barato y vender caro al igual que las aletas. Pero la venta al
por mayor tiene algunos requisitos adicionales que deben cumplirse para que la estrategia sea
efectiva: • Los mayoristas suelen vender a los flippers. Por lo tanto, la venta al por mayor será la
más
viable durante las fases del ciclo en las que el flipping es viable.
• Las mejores oportunidades para la venta al por mayor existen cuando las ofertas son
excepcionalmente difíciles de encontrar. De lo contrario, los flippers y los propietarios
encontrarán sus propias ofertas sin necesidad de un mayorista. Si desea implementar la
venta al por mayor como estrategia, debe ser bueno en la comercialización y adquisición
de propiedades a excelentes precios.
• Los mayoristas deben pagar incluso menos por las propiedades que los flippers porque
tanto el mayorista como el flipper deben poder aumentar el precio
de la propiedad al revenderla para obtener una ganancia. Esto puede ser casi imposible tanto en un
mercado extremadamente activo como en un mercado en declive.
Las grandes habilidades de negociación son un activo importante para los mayoristas.
Como cualquiera de las estrategias que discutiremos, la venta al por mayor es posible durante todas las
partes del ciclo. Pero debido a los requisitos adicionales enumerados anteriormente, será más rentable en un
subconjunto de las condiciones del mercado en las que funciona el flipping.
Específicamente, la venta al por mayor es más efectiva durante: • La última
parte de la Fase de Recuperación; y • La Fase de Expansión
Si va a vender al por mayor durante otras partes del ciclo, es crucial que sea oportunista con respecto a las
propiedades que compra. No esperes un gran volumen. En su lugar, busque las grandes ofertas raras.
Afortunadamente, los mayoristas pueden posicionarse de tal manera que rara vez pierden dinero. Pero tratar de
vender al por mayor en tiempos inoportunos puede costarles a los inversores una cantidad considerable de tiempo
y energía.
Muchos mayoristas piensan que la primera parte de la fase de recuperación es un buen momento para ganar
dinero. Si bien es cierto que hay una gran cantidad de excelentes ofertas, la mayoría de estas ofertas están
disponibles públicamente, por lo que los mayoristas tienen poco valor para agregar. Los flippers y los propietarios
pueden ingresar fácilmente a la MLS y encontrar ofertas como mayoristas, y también pueden evitar la tarifa de
venta al por mayor de esta manera.
Al tratar de vender al por mayor durante partes subóptimas del ciclo, es crucial que tenga una gran red de
compradores. No se concentre solo en revender a flippers; también concéntrese en vender a propietarios de
viviendas, arrendadores, desarrolladores, fondos de cobertura y otros, creando oportunidades adicionales durante
estos tiempos más difíciles.
Aquí hay una descripción general de cómo encaja la venta al por mayor en el ciclo económico:
Vivienda unifamiliar, alquileres de comprar y

mantener Comprar y mantener implica comprar una propiedad y alquilarla o arrendarla
a un inquilino que paga por el uso de esa propiedad. Cuando se hace correctamente, el
alquiler que paga el inquilino cubre todos los costos asociados con la tenencia de la propiedad.
Además, con suerte, genera ingresos adicionales que se convierten en ganancias para el
inversionista.
Al igual que los inversores y los mayoristas, los inversores que compran y mantienen
quieren comprar barato para maximizar sus ganancias, pero a diferencia de otros inversores, no
necesitan vender caro. En cambio, quieren comprar a un precio en el que puedan obtener una
ganancia de los ingresos por alquiler cada mes, presumiblemente durante mucho tiempo en el
futuro. Por lo tanto, los buenos inversores de compra y retención solo están interesados en
precios de compra bajos. Por esa razón, una estrategia de comprar y mantener suele ser mejor
durante las fases de recesión y recuperación.
Durante estas dos fases, los precios tienden a ser bajos. A menudo, los propietarios de
viviendas (e incluso los inversores) quieren deshacerse de sus propiedades y están dispuestos
a venderlas con descuento. Además, durante estas fases, hay menos competencia por parte de
los inversores y mayoristas, que a menudo pueden pagar más de lo que los inversores de
compra y retención pueden permitirse pagar.
Además, con frecuencia vemos tasas de interés reducidas durante las fases de recesión y
recuperación, lo que significa menores costos de financiamiento si obtiene préstamos para sus
propiedades. Desafortunadamente, estos costos de financiamiento más bajos vienen con la
complejidad adicional de obtener préstamos durante estos períodos. Los bancos a menudo
ajustar sus estándares de préstamo durante las recesiones, pero si puede calificar para préstamos, a
menudo puede asegurar excelentes tasas a largo plazo.
Finalmente, debido a que las rentas del mercado tienden a ser más bajas durante las fases de
recesión y recuperación y las vacantes tienden a ser más altas, los propietarios que compran durante
estas fases verán un aumento en las ganancias durante otras partes del ciclo. Las propiedades que
generan flujo de efectivo cuando se compran durante la recesión generarán un flujo de efectivo aún
mayor cuando la economía mejore, la ocupación aumente y las rentas tiendan a subir. Este es el
equivalente de comprar y mantener de comprar barato y vender caro (generando flujo de caja).
Si bien es posible continuar comprando propiedades durante las fases de expansión y pico, las
ofertas se volverán más escasas, ya que los compradores de casas a menudo podrán pagar más por
las propiedades que los propietarios. Si desea continuar comprando y manteniendo a lo largo de estas
fases, espere trabajar más duro para encontrar acuerdos y esperar rendimientos más bajos en esos
acuerdos.
Finalmente, asegúrese de que cualquier oferta que compre durante la fase pico seguirá generando
rendimientos razonables cuando entremos en la próxima recesión, donde los alquileres probablemente
bajen y la vacancia probablemente aumente. Discutiremos esto con más detalle más adelante.
Aquí hay una descripción general de cómo la compra y retención de viviendas unifamiliares encaja
en el ciclo económico:
Multifamiliar
Cuando hablamos de inversión multifamiliar, normalmente nos referimos a la compra de propiedades

con más de cinco unidades. Esto podría ser una pequeña unidad de ocho
edificio de apartamentos residenciales, un complejo de apartamentos con cientos de

unidades, o cualquier cosa intermedia.
Si bien aquí hablo de la inversión multifamiliar como una estrategia, la inversión
multifamiliar en realidad se puede dividir en dos estrategias comunes: 1. Comprar por
flujo de efectivo. El flujo de efectivo en el espacio multifamiliar es esencialmente el
mismo que comprar alquileres unifamiliares. El inversionista está comprando la
propiedad para obtener ingresos en el futuro. Pero estos inversionistas prefieren
la escala de comprar muchas unidades al mismo tiempo y en un solo lugar, en
lugar de comprar casas unifamiliares.
2. Comprar como valor agregado. Este es el apartamento equivalente a voltear

casas unifamiliares. Cuando compramos una casa unifamiliar para remodelar,
generalmente compramos algo que está en malas condiciones físicas, lo
renovamos y luego lo revendemos con una ganancia basada en las renovaciones
físicas que hemos hecho. En el mundo de los apartamentos, en lugar de solo
hacer renovaciones físicas, también estamos mejorando el rendimiento financiero
de la propiedad. Hacemos esto arreglando la administración, aumentando los
ingresos y reduciendo los gastos. Luego podemos revender la propiedad a una
tasa de capitalización más baja, lo que se traduce en un precio más alto.
La estrategia de valor agregado a menudo se realiza como parte de una sindicación,

que es un grupo de inversionistas pasivos que ponen dinero en un proyecto dirigido por
el sindicador, un inversionista activo responsable de ejecutar el trato y obtener ganancias
para todos, incluido él mismo.
Al igual que los alquileres unifamiliares, la compra de propiedades multifamiliares
por flujo de efectivo funcionará durante cualquier parte del ciclo. Y al igual que con las
propiedades unifamiliares, esta estrategia será más exitosa durante los momentos en
que es posible comprar a precios bajos.
En el mundo multifamiliar, son las tasas de capitalización las que determinan los valores de las propiedades, y
son los momentos en que las tasas de capitalización son altas cuando los precios para los compradores serán bajos.
Esto es común cuando las tasas de interés son altas y cuando los vendedores están
desesperados por deshacerse de sus propiedades. Al igual que con las viviendas
unifamiliares, esto ocurrirá durante la Fase de recesión (especialmente al final de la Fase
de recesión) y durante la Fase de recuperación.
Si bien es posible encontrar buenas ofertas de flujo de caja multifamiliar durante las fases
de expansión y pico, comienza a ser más difícil. Las tasas de interés son bajas, por lo que las
tasas de capitalización son bajas y los precios son altos. Además, muchos sindicatos están
buscando acuerdos durante las fases de expansión y pico, por lo que los inversores que
compran por flujo de efectivo tienen un poco más de competencia.
El valor agregado generalmente funciona mejor durante la fase de expansión, cuando las
tasas de capitalización aún no son demasiado bajas, los ingresos por alquiler aumentan y las
vacantes disminuyen. Recuerde, los inversionistas de valor agregado obtienen su dinero al
aumentar los ingresos netos, y durante una expansión económica, esto sucede de manera natural.
Por lo general, el proceso de valor agregado demora de tres a cinco años desde la compra
hasta la venta, y una vez que las tasas de capitalización comienzan a aumentar durante las
fases pico y de recesión, los inversores de valor agregado encontrarán que es más difícil ganar
dinero. Por esta razón, puede ser difícil encontrar buenas ofertas de valor agregado durante la
última parte de la fase de expansión o en la fase pico. En el momento en que estos acuerdos
estén listos para completarse, por lo general, ya habrá pasado el pico y entrará en la recesión.
Aquí hay una descripción general de cómo la inversión multifamiliar encaja en el ciclo
económico:
Desarrollo/ Construcción nueva El desarrollo
implica comprar terrenos, mejorarlos y venderlos o mantenerlos para generar un flujo de

efectivo constante. La nueva construcción es el proceso de tomar un terreno desarrollado y
construir sobre él, o tomar un terreno previamente
terreno desarrollado, demoliendo una casa existente y construyendo en el lote.
El desarrollo y la nueva construcción pueden ser muy lucrativos, pero estas estrategias conllevan
el mayor riesgo y se ven afectadas por el ciclo del mercado más que otras estrategias por varias
razones: • La demanda de viviendas de nueva construcción se limita principalmente a la
Fase de Expansión e inicio de la Fase Pico;

• Cuando el mercado alcanza el punto de inflexión superior, los compradores huyen primero de
la construcción nueva, lo que a menudo deja a los desarrolladores y constructores con un
inventario parcialmente terminado; • El tiempo requerido para implementar las estrategias de
desarrollo y construcción nuevas es largo, típicamente por lo menos seis meses ya menudo
muchos años.
Los inversores que participan en el desarrollo y la construcción nueva deben planificar con
anticipación y comenzar a construir durante las fases de recuperación o expansión, de modo
que tengan inventario para vender durante las últimas fases de expansión y las primeras
fases pico cuando la demanda está en su punto más alto.
Los desarrolladores más exitosos trabajan en todas las fases del ciclo, excepto quizás durante
la fase de recesión. Compran terrenos baratos y propiedades en dificultades mientras la economía
está en crisis (fases de recesión y recuperación) y los precios están bajos. Luego retienen su tierra
hasta que los valores aumentan y los constructores están listos para construir o los propietarios están
dispuestos a pagar por una nueva construcción (expansión y primeras fases máximas).
Los desarrolladores deben actuar temprano y rápidamente porque el desarrollo tiene un

cronograma más largo que algunas de las otras estrategias que discutiremos. No es raro que los
desarrolladores pierdan dinero durante la fase pico, ya que se satisface la demanda y menos
propietarios buscan comprar una nueva construcción. Los buenos desarrolladores habrán ganado
suficiente dinero durante la Fase de Expansión para poder declarar el éxito, incluso si todavía tienen
terrenos sin desarrollar o parcialmente desarrollados durante la recesión.
Cuando la fase de expansión es más larga que el promedio, los desarrolladores ganan porque
la demanda continúa aumentando durante un largo período de tiempo y pueden construir y vender
más de su inventario. Pero cuando la Fase de Expansión es más corta que el promedio, los
desarrolladores pierden porque la demanda disminuye antes de lo esperado, dejando gran parte de
su inventario sin vender o teniendo que venderlo con descuento.
Aquí hay una descripción general de cómo el desarrollo y la nueva construcción encajan
en el ciclo económico:
Préstamos privados y de dinero duro Los
prestamistas privados son aquellos que no prestan de manera profesional pero que prestan
a los inversionistas. Pueden estar prestando a familiares, amigos o inversores que conocen y
en los que confían. Estas son personas que a menudo usan el dinero de sus cuentas de
jubilación para invertir en algo que no sea el mercado de valores; o inversores inmobiliarios
que quieren diversificar sus inversiones prestando a otros inversores.
Los prestamistas de dinero duro suelen ser prestamistas profesionales que garantizan
su préstamo con la propiedad del prestatario, tienen menos relación con el prestatario y son
susceptibles al riesgo si el valor de la propiedad, su garantía, cae.
Los préstamos pueden funcionar en cualquier parte del ciclo del mercado, especialmente
para aquellos prestamistas que pueden suscribir una amplia variedad de acuerdos. Muchos
prestamistas exitosos diversificarán su cartera y prestarán a diferentes tipos de inversionistas,
como flippers, constructores, propietarios de compra y retención e inversionistas comerciales
para que puedan prestar independientemente de las estrategias que funcionen en el mercado
actual. Si más inversionistas se enfocan en acuerdos de compra y retención, los buenos
prestamistas ajustarán su estrategia para respaldar este tipo de préstamos; si los inversionistas
se enfocan en nuevas construcciones, los buenos prestamistas encontrarán una estrategia
crediticia que incorpore préstamos para nuevas construcciones.
Pero eso no significa que las fases del ciclo no afecten las ganancias y los márgenes de los
prestamistas. Ellas hacen. La demanda afecta las ganancias de los prestamistas y las tasas de interés
afectan los márgenes de los prestamistas. Cuando las tasas de interés son altas, la demanda de dinero
de los inversionistas es alta y la oferta de préstamos es baja, las ganancias y los márgenes de los
préstamos serán más altos que cuando las tasas de interés son bajas y el dinero barato está fácilmente
disponible.
Durante las fases de recesión y recuperación, cuando no hay muchos prestamistas profesionales
trabajando y los prestamistas privados tienen miedo de desplegar su efectivo, los prestamistas pueden
generar un 10 por ciento o más por encima de las tasas bancarias, más varios "puntos" por adelantado,
en sus préstamos. . Pero durante las fases de expansión y pico, cuando los prestamistas luchan entre sí
para prestar dinero a los inversionistas, los prestamistas a menudo tienen que otorgar préstamos que
rivalizan con las tasas bancarias, con pocas tarifas o puntos.
Desafortunadamente, muchos prestamistas se enfocan en prestar a un solo tipo de inversionista,

como flippers o comprar y mantener. Y cuando presta a un solo tipo de inversionista, el préstamo solo
será viable durante las fases del ciclo inmobiliario cuando ese tipo de inversionista está ganando dinero.
Debido a que muchos prestamistas privados prestan dinero a las casas, corren mayor riesgo durante la
fase pico. Los prestamistas que otorgan préstamos a los flippers deben tener especial cuidado en este
punto del ciclo, para que no borre las ganancias que obtuvieron durante la Fase de Expansión.
Cuando nos adentremos en las tácticas específicas para usar durante cada fase del ciclo,
hablaremos más sobre cómo los prestamistas pueden reducir su riesgo y optimizar sus ingresos durante
las distintas fases.
Aquí hay una descripción general de cómo los préstamos encajan en el ciclo económico:
Invertir en pagarés
Un pagaré es simplemente una promesa de pagar un préstamo (el contrato de hipoteca
que usted firma es un pagaré), y existen muchas estrategias diferentes para comprar,
vender y mantener pagarés.
Algunos de los más comunes incluyen: •
Vender propiedades utilizando financiamiento del vendedor y recolectar flujo de efectivo de
la nota que se crea a partir del préstamo;
• Comprar pagarés “no redituables” (pagarés en los que el prestatario no paga según lo
prometido) con grandes descuentos y luego trabajar para generar ganancias a partir
del pagaré negociando el pago con el prestatario o ejecutando la propiedad;
• Crear o comprar un billete y luego vender partes de un billete por

ganancia rápida o pedir prestado contra la nota.
Además, los inversionistas pueden comprar notas en primera posición o como gravámenes
menores. Los pagarés de primera posición son aquellos que tienen derecho al pago en primer
lugar en caso de incumplimiento del prestatario. Si la propiedad es embargada o el prestatario
se ve obligado a saldar deudas como parte de una bancarrota, los tenedores de notas de
primera posición serán los primeros en recibir el pago. Esta es una posición más segura para
la mayoría de las notas.
Los gravámenes menores son notas que no están en primera posición. Esto significa que
el titular de la nota no está en primera posición para poder ejecutar la ejecución hipotecaria o
recibir el pago en caso de incumplimiento del prestatario, y el titular de la nota generalmente
solo verá un rendimiento si puede convencer al prestatario de pagar o si queda dinero después. la
el titular de la nota de primera posición recibe el reembolso total de su saldo. Si el tenedor del pagaré
de primera posición no recibe el pago completo, el tenedor del gravamen secundario normalmente no
recibirá nada.
Esta está lejos de ser una lista exhaustiva de cómo se pueden usar las notas como una estrategia
de inversión, pero quería tocar el tema, ya que las notas son a menudo una gran estrategia durante las
fases económicas donde otras estrategias son menos efectivas. Al igual que los préstamos, los pagarés
pueden ser una parte rentable de una cartera de inversiones durante cualquier parte del ciclo económico,
con diferentes estrategias que brindan ventajas y desventajas en diferentes momentos.
Hablaremos más sobre cuándo usar estrategias específicas de inversión en notas más adelante
en el libro, pero por ahora, considere que las notas son una adición de inversión flexible a cualquier
cartera y en varios puntos del ciclo.
Aquí hay una descripción general de cómo las notas encajan en el ciclo económico:
Comercial
Los inversionistas comerciales invierten en varios tipos de bienes inmuebles que no sean pequeñas
propiedades residenciales o terrenos (que a veces se consideran inversiones comerciales en sí), que
incluyen:
• Multifamiliar (apartamentos) •
Espacio comercial • Casas móviles •
Espacio de oficina • Espacio de
almacén
• Almacenamiento
propio • ¡Y mucho más!
Casi todas las inversiones comerciales dependen de los ingresos de los pagos regulares
de arrendamiento, al igual que en la estrategia de compra y retención. Por esa razón, la
estrategia comercial sigue muchas de las mismas reglas de ciclo que la estrategia de comprar
y mantener.
Pero hay algunas diferencias importantes:
• Las propiedades comerciales suelen ser mucho más caras que las propiedades
unifamiliares de compra y mantenimiento, y los préstamos comerciales suelen ser los
más ajustados durante la fase de recesión del ciclo. Si bien los inversionistas
comerciales a menudo pueden obtener las mejores ofertas durante una recesión,
generalmente es más difícil para ellos obtener el dinero que necesitan para comprar
durante esta fase. Por eso, a menudo es mejor implementar una estrategia comercial
durante las fases de recuperación y expansión, cuando los requisitos crediticios
comienzan a relajarse y los préstamos se vuelven más fáciles.
• Muchos inversionistas comerciales dependen de inversionistas privados para financiar

parte o la totalidad de sus negocios. Esta es una forma de inversión llamada colocación
privada o sindicación. Debido a la dependencia de los inversionistas individuales, es
más probable que los inversionistas comerciales puedan armar estos acuerdos en
momentos en que los inversionistas individuales más pequeños tienen acceso a
efectivo y están dispuestos a arriesgar ese efectivo en un negocio de bienes raíces. •
Las inversiones comerciales a menudo se enfocan en áreas que son más resistentes a
la recesión que las inversiones en propiedades residenciales, y algunas inversiones
comerciales realmente prosperan durante los períodos de recesión. Por ejemplo, las
instalaciones de autoalmacenamiento a menudo ven un fuerte aumento en la demanda
durante una recesión, simplemente porque más familias se mudan juntas o se mudan
a espacios más pequeños y necesitan un lugar para almacenar sus cosas adicionales.
Mientras analizo las tácticas específicas a emplear durante varias partes del ciclo,
analizaré algunas de las estrategias comerciales más comunes y cómo encajan en una buena
gestión de cartera. Lo animo a pensar de manera creativa sobre las inversiones comerciales
y cómo algunas inversiones menos comunes pueden brindar beneficios en momentos en que
otras inversiones comerciales son menos rentables.
Sin embargo, en general, recomiendo centrarse en la compra de inversiones

comerciales tradicionales durante las fases de recuperación y expansión.
Especialmente al principio de la Fase de Expansión. Y luego concéntrese en la compra de
activos comerciales resistentes a la recesión a medida que nos acercamos a la recesión,
durante las fases pico y de recesión.
Aquí hay una descripción general de cómo las inversiones comerciales encajan en el
ciclo económico:
Compra de
terrenos La compra de terrenos implica comprar parcelas sin desarrollar o parcialmente
desarrolladas con una de varias posibles estrategias de salida, siendo las más comunes:
1. Urbanización. El inversionista compra tierra, la desarrolla él mismo y la mantiene a largo
plazo o la vende; 2. Banca de tierras. El inversionista compra tierras y las retiene,
con la esperanza de que aumente el valor, y luego las vende para obtener una
ganancia a otro inversionista, desarrollador, directamente a los propietarios de
viviendas o incluso al gobierno local para que las utilice en un proyecto de desarrollo
público;
3. Venta al por mayor de terrenos. Algunos compradores de terrenos simplemente

están buscando una oportunidad para comprar y revender rápidamente para
obtener una ganancia, no diferente de los comerciantes y mayoristas tradicionales
que discutimos anteriormente.
Si está comprando terrenos para desarrollarlos o depositarlos en un banco, el mejor momento para
comprar es cuando los valores de las propiedades están deprimidos. Cuando el valor de la vivienda es
bajo, el valor de la tierra también tiende a ser bajo. Esto suele ocurrir al final de la fase pico, cuando el
mercado comienza a declinar, y durante la fase de recesión, cuando los valores caen y los inversores
buscan reducir sus pérdidas.
Por otro lado, el mejor momento para vender terrenos, si se trata de un banco de terrenos, es
durante las fases de recuperación y expansión. Debido a que lleva mucho tiempo desarrollar y construir,
muchos desarrolladores comienzan a comprar terrenos durante la Fase de Recuperación, para que
puedan estar preparados para la próxima expansión. Si posee grandes terrenos, la Fase de Recuperación
puede ser un buen momento para vender. Al mismo tiempo, si posee lotes individuales y terrenos más
pequeños, por lo general puede esperar un poco más y vender por mucho dinero a pequeños
inversionistas interesados en construir algunas casas durante la Fase de expansión a medida que la
demanda comienza a aumentar.
A medida que avanza la Fase de Expansión, los desarrolladores y constructores están desesperados
por comprar más terrenos para satisfacer la demanda, por lo que el valor de los terrenos aumenta mucho
más rápido que antes en la expansión. Pero mantener la tierra hacia el final de la Fase de Expansión y
en la Fase Pico no está exento de riesgos. Si una recesión llega repentinamente y antes de lo esperado,
esa tierra que se estaba apreciando rápidamente puede perder gran parte de su valor de la noche a la
mañana.
Los banqueros de tierras inteligentes "promediarán el costo en dólares" mientras compran tierras,
lo que significa que comprarán en diferentes puntos del ciclo para promediar el valor de su cartera. Y
harán lo mismo cuando vendan, deshaciéndose de su cartera con el tiempo para capturar precios
crecientes pero también evitar una pérdida catastrófica si el mercado cambia antes de que hayan
vendido un porcentaje significativo de su inventario.
Si está intercambiando o vendiendo terrenos al por mayor, la eficacia de la estrategia generalmente

seguirá la eficacia de las estrategias de venta y venta al por mayor. Dicho esto, debido a que la venta de
tierras a menudo implica precios más bajos y compras en efectivo, tiende a haber más compradores a lo
largo del ciclo, incluso cuando el financiamiento es limitado y el dinero no fluye libremente. Por esta
razón, los buenos volteadores y mayoristas pueden tener la oportunidad de trabajar durante todo el ciclo,
especialmente si eligen sabiamente sus áreas de cultivo.
Aquí hay una descripción general de cómo la compra de tierras encaja en el ciclo económico:
CAPÍTULO 8
FASE PICO
En los próximos cuatro capítulos, discutiremos cada fase del ciclo económico
individualmente. Específicamente, hablaremos sobre las señales a las que puede
estar atento para determinar si puede estar ingresando o ya en una fase específica.
Discutiremos cómo los inversores pueden generar mejores ganancias y evitar perder
dinero en esa fase. Y hablaremos sobre lo que puede hacer en esa fase para
prepararse para la siguiente.
Ese último punto es muy importante. Para posicionarse para el éxito, a menudo
debe comenzar a prepararse para una fase específica meses o incluso años antes de
que comience. Si bien no debería dedicar todo su tiempo a prepararse para el futuro,
analizaremos los pasos básicos que puede seguir para prepararse usted y su negocio.
Vamos a comenzar nuestra discusión de las fases con la fase pico.

Esta es una decisión arbitraria. Podríamos haber comenzado fácilmente con cualquiera
de las otras fases. Pero, debido a que creo que estamos en la fase pico en el momento
de escribir este artículo, pensé que este capítulo podría ser más aplicable e interesante
para la mayoría de mis lectores.
Durante la fase pico llegamos al punto de inflexión en la parte superior del
mercado. Esta fase incluye tanto el período previo al punto de inflexión como el
descenso justo después del punto de inflexión. Desafortunadamente, rara vez
sabemos en el momento en que alcanzamos la cima del mercado y comenzamos a
movernos hacia el otro lado. El cambio puede ocurrir rápidamente, o el mercado
puede estancarse durante varios meses, o incluso un año, antes de que veamos una
caída obvia.
De hecho, a veces es difícil, incluso en retrospectiva, determinar cuándo
alcanzamos el pico del mercado. Eso es porque puede que no haya un solo punto de
máxima expansión. En cambio, podemos rebotar alrededor del pico, con noticias
económicas mixtas buenas y malas en el transcurso de muchos meses, antes de que
comience una clara tendencia a la baja.
Cuando la expansión se estabilice, habrá personas, incluidos destacados

economistas y expertos financieros, que suenan como Chicken Little, llorando que
el cielo se está cayendo. Al mismo tiempo, otros con la misma credibilidad
argumentarán que simplemente hemos llegado a una meseta temporal, después de
lo cual la recuperación continuará durante los meses o años venideros. Nadie sabe
cuándo hemos llegado realmente a la cima y tratar de cronometrarlo o predecirlo es inútil.
Por esta razón, la fase pico del ciclo es donde se encuentra la mayor cantidad
de riesgo para la mayoría de los inversores. Es en esta fase que los valores
comienzan a caer, las tasas de ocupación comienzan a disminuir y las rentas pueden
disminuir en algunos mercados. En algunos casos, habrá una transición suave a
través del pico hacia la recesión. En otros casos, los eventos drásticos arrojarán el
mercado al caos. Algunas malas noticias económicas pueden crear miedo que
rápidamente lleve al mercado a una caída en picada.
En este capítulo, examinaremos algunas de las señales que indican que hemos
llegado a esta fase del ciclo. Hablaremos sobre cómo ganar dinero en esta fase y
discutiremos qué puede hacer para prepararse para la siguiente fase del ciclo que
puede no estar muy lejos.

Primero, es importante entender que cuando discutimos cómo sabemos que hemos
entrado en una nueva fase, debemos tener en cuenta dos tipos de información:
pistas de observación y datos cuantitativos.
Las pistas de observación son simplemente las cosas que notamos al mirar
alrededor, prestar atención y recibir información cualitativa. No hay datos duros
detrás de estas cosas, pero si eres astuto, esta información es tan valiosa como los
datos duros.
Los datos cuantitativos son datos económicos duros que proporcionan pistas
sobre el estado actual de la economía. Mirar estos datos y compararlos con los
datos históricos puede proporcionar una idea del estado de la economía y cómo
está cambiando.
Ahora, pasemos a cómo sabemos cuándo podemos haber entrado en la fase
pico...
En muchos aspectos, el comienzo de la fase pico es solo una continuación de
la fase de expansión, por lo que no necesariamente habrá acuerdo entre
inversores cuando hayamos llegado a esa transición. Dicho esto, hay una serie de pistas de
observación que puede utilizar, así como algunos datos económicos concretos.
Pistas de observación
Aquí hay algunas pistas de observación que puede buscar para determinar cuándo puede estar
entrando en la fase pico:
• Hay una exuberancia irracional entre las masas. El optimismo económico que
caracterizó la Fase de Expansión se transformará en una creencia irracional de que el
valor de las propiedades, la demanda y las ganancias seguirán aumentando en el futuro.
Muchas personas, especialmente aquellas que atraviesan su primer ciclo completo de
inversión, olvidarán las lecciones aprendidas durante la última recesión e ignorarán las
señales de advertencia de que las cosas son más frágiles de lo que parecen. En esta
fase, las personas a menudo se pelean por malas inversiones porque sienten que es
imposible perder dinero. Muchos inversionistas están dispuestos a pagar de más por
acuerdos inmobiliarios porque confían en que los valores de las propiedades seguirán
aumentando y, cuando estén listos para vender, los valores aumentados respaldarán el
precio de compra. • El dinero es barato y fácil de obtener. Los prestamistas privados
y los prestamistas de dinero fuerte están desesperados por mantener su dinero
funcionando. Después de todo, si no prestan, no obtienen ganancias. Debido a que las
ofertas son cada vez más difíciles de encontrar, la mayoría de los prestamistas tienen
más dinero para prestar que ofertas para prestar. Tanto los prestamistas privados como
los prestamistas de dinero fuerte estarán dispuestos a ofrecer excelentes tasas y
condiciones, especialmente a los inversionistas experimentados.
• Los bancos están ofreciendo productos crediticios riesgosos. Es alrededor de este

momento que los bancos pueden comenzar a ofrecer productos de préstamo
irresponsables como préstamos "sin documentos" y préstamos 100 por ciento de
préstamo a valor. Han olvidado las lecciones de la recesión anterior y están tratando de
ganar tanto dinero como sea posible durante los buenos tiempos, con la esperanza de
que las cosas sigan avanzando lo suficiente como para revender esos préstamos
rancios a los inversionistas de Wall Street.
• Los bancos se están poniendo nerviosos con los préstamos de los inversionistas.
Si bien los bancos ofrecen préstamos más riesgosos a los propietarios de viviendas, se
están volviendo más conservadores con los préstamos que otorgan a los inversionistas. Ese es
porque la mayoría de los préstamos para propietarios de viviendas se venden a Wall Street
o al gobierno, por lo que los bancos tienen mucho menos riesgo y exposición con estos
préstamos. Sin embargo, los préstamos de los inversores se mantienen con mayor frecuencia
internamente, donde los bancos están en riesgo si los inversores incumplen. En este punto
del ciclo, a los inversores les resulta difícil obtener préstamos de cartera para invertir y
comprar y mantener propiedades, y las refinanciaciones comerciales para los propietarios
también se vuelven más difíciles.
• Es difícil encontrar buenas ofertas. Olvídate de encontrar grandes ofertas durante esta
parte del ciclo; será cada vez más difícil encontrar incluso buenos. Esencialmente, ninguna
de las ofertas públicas que figuran en la MLS son adecuadas para los inversores, ya que la
mayoría de las viviendas se venden al valor de mercado o por encima de él en respuesta al
aumento de la demanda. Hay muy pocas ejecuciones hipotecarias. Los propietarios de
viviendas no necesitan vender al descubierto porque tienen capital. Y la calidad de las ofertas
en las subastas públicas es horrible, ya que los bancos no están dispuestos a hacer ofertas
en nada. Encontrar ofertas fuera del mercado también es muy difícil durante esta fase. • Hay
muchos inversores nuevos e ingenuos. Después de ver a tantos otros disfrutar del éxito
desde el final de la recuperación hasta las fases de expansión, muchos inversores inexpertos
deciden unirse a la fiesta pensando que es imposible que pierdan. Pero lo contrario es cierto.
Como muchos nuevos inversionistas pagan de más por las propiedades, una vez más
escuchamos historias de inversionistas que pierden dinero.
• Los gurús están en vigor. Todos los inversionistas nuevos e ingenuos mencionados
anteriormente tienen que aprender en alguna parte, por lo que nuevos gurús y entrenadores
de bienes raíces están apareciendo en todas partes. Los inversores de los que nunca has
oído hablar están haciendo infomerciales, afirmando haber ganado millones y ofreciendo
revelar sus secretos a aquellos que estén dispuestos a desembolsar grandes sumas de
dinero. • Muchos inversores experimentados se están quedando al margen. A medida que
aumenta el número de inversores en el mercado, también lo hace la competencia por las
ofertas. Mientras que los nuevos inversionistas se lanzan y pagan de más por la propiedad,
muchos inversionistas experimentados reconocen las señales de una recesión inminente y
conservan su efectivo disminuyendo la velocidad o moviéndose completamente al margen.
Una de las mejores señales de observación de que hemos pasado a la fase pico es cuando
los inversores comienzan a quejarse de que tienen más dinero que negocios.
Datos cuantitativos
Aquí hay algunos datos cuantitativos que puede buscar para determinar cuándo puede estar
ingresando a la fase pico:
• Las tasas de interés están comenzando a subir. Como hemos discutido varias veces a lo
largo del libro, cuando la economía comienza a sobrecalentarse y la inflación se activa, la
Reserva Federal aumentará las tasas de interés en respuesta. Estas subidas de tipos de
interés son la primera señal de la Fed de que creen que las cosas se están calentando
demasiado rápido y son una buena señal de que podemos estar acercándonos al pico del
ciclo. • La tasa de desempleo se ha estabilizado en pleno empleo. La inflación comienza
a aumentar cuando la economía alcanza el pleno empleo (generalmente alrededor del 4-5 por
ciento) y los dueños de negocios tienen que comenzar a pagar más a los trabajadores para
ocupar nuevos puestos. Es en este momento cuando comenzamos a ver aumentos en las
tasas de interés y una desaceleración. Cuando el desempleo se nivela entre el 4 y el 5 por
ciento, es posible que estemos entrando, o cerca de entrar, en la fase pico.
• Las tasas de capitalización se estabilizan y comienzan a subir. Con una demanda tan
alta durante el final de la Fase de Expansión, los vendedores aumentan sus precios, lo que
reduce las tasas de capitalización de las propiedades que generan ingresos. Los
inversionistas desesperados que compran y retienen, incluidos los grandes fondos y
sindicatos que tienen fondos de inversionistas que necesitan para ponerlos a trabajar,
compran acuerdos que generan mucho menos de lo que habrían aceptado solo uno o dos
años antes. En algunos mercados primarios y secundarios, las tasas de capitalización
pueden caer dentro de uno o dos puntos porcentuales de las tasas de interés actuales,
especialmente en acuerdos comerciales y multifamiliares más grandes. En el momento en
que las tasas de capitalización se estabilicen en un punto bajo, la Reserva Federal
comenzará a subir las tasas de interés, lo que hará que las tasas de capitalización aumenten.
• La oferta de vivienda llega a un punto de inflexión. Antes de llegar a la cima del mercado,
la fuerte demanda de los compradores crea días en el mercado excepcionalmente bajos.
Con los precios disparados, los propietarios reconocen que esta podría ser la mejor y la
última oportunidad que tienen para vender sus casas por el mejor precio hasta la próxima
fase pico. A medida que los vendedores buscan sacar provecho del aumento de los precios,
el nuevo inventario inunda el mercado. Al mismo tiempo, los altos precios obligan a muchos
compradores a abandonar el mercado. Dado que los vendedores continúan cotizando y los
compradores no están dispuestos a comprar tan fácilmente, el inventario y el DOM aumentan en
muchos mercados. Esta reversión de DOM es un fuerte indicador de que el

mercado se está acercando o ha alcanzado la cima. • Las tasaciones están
bajando. Si bien este toma por sorpresa a muchos inversores, cuando el mercado
se acerca a un pico y los bancos comienzan a arriesgarse con préstamos de mayor
riesgo, buscan mitigar parte de su riesgo presionando a los tasadores para evitar
que los valores se disparen. A medida que el mercado se precipita hacia la cima,
los inversionistas comienzan a ver que las tasaciones tanto para refinanciamientos
como para reventas son más bajas que antes. Debido a que las tasaciones bajas
pueden reducir el valor de las viviendas, ya que los compradores a menudo no
están dispuestos a comprar a un precio superior al valor de tasación, las tasaciones
bajas en realidad pueden contribuir a debilitar el mercado. • Los márgenes de
beneficio se están reduciendo para los distribuidores/mayoristas. Debido a
que es difícil encontrar ofertas, los flippers y los mayoristas gastan más de sus
ganancias en costos de mercadeo y adquisición. Al mismo tiempo, la competencia
de otros inversores impulsa los precios muy por encima de donde los inversores
pueden obtener grandes rendimientos. Con el aumento de las tasas de interés,
aumentan los niveles de inventario, lo que obliga a los inversores a mantener sus
propiedades por más tiempo. Todas estas cosas se suman para reducir las
ganancias de las aletas y los mayoristas.
Cómo ganar dinero aquí En esta sección,

vamos a hablar sobre las tácticas específicas que debe usar para ganar dinero con las
diversas estrategias que funcionan en esta fase. En el último capítulo, hablamos sobre la
diferencia entre estrategia y táctica, y discutimos las estrategias que queremos emplear
durante cada fase. Aquí detallaremos las tácticas específicas que debe usar para ejecutar
cada una de estas estrategias.
Si bien es posible ganar dinero durante cualquier fase del ciclo económico, no todos
los ciclos son iguales en términos de exposición al riesgo. En la fase pico, todavía hay
muchas estrategias y oportunidades para seguir ganando dinero, pero el riesgo de perder
dinero aumenta sustancialmente durante esta fase.
El mayor riesgo proviene del cambio de dirección del mercado, lo que hace que las
inversiones que alguna vez fueron rentables pierdan valor. Pero hay otros riesgos como
bien. Cuando las tasas de interés aumentan, las ganancias de los activos que fluyen en efectivo
se reducen debido a los mayores costos de endeudamiento. Y cuando su base de clientes
(propietarios de viviendas, otros inversionistas) comienza a perder sus trabajos, es más difícil
vender sus propiedades, prestar su capital y llenar sus unidades.
Pero si es conservador y emplea las estrategias correctas, todavía hay formas de obtener
ganancias durante esta parte del ciclo del mercado. • Voltear con precaución. Voltear sigue
siendo una gran estrategia, incluso en esta fase.
Pero a medida que se acerca al punto de inflexión superior, su riesgo aumenta
significativamente. Si no puede vender sus propiedades antes de que el mercado
comience a declinar, puede perder dinero en sus negocios. Si va a dar vueltas durante la
fase pico, aquí hay algunas reglas a seguir: ÿ Asegúrese de sus números. Si bien es
importante comprender los costos en los que incurrirá y la ganancia potencial que podría
obtener en cualquier fase del mercado, es especialmente importante en un mercado
activo. Conocer y verificar su presupuesto de rehabilitación, el valor después de la
reparación (ARV) y los costos fijos (costos de compra, costos de mantenimiento y
costos de venta) son cruciales cuando el mercado podría estabilizarse, o disminuir,
antes de que se complete su proyecto. Aquí es donde un gran prestamista puede ser
invaluable.
Los proveedores de crowdfunding, los prestamistas de dinero fuerte y los prestamistas
privados pueden proporcionar un segundo par de ojos en sus números para garantizar
que el acuerdo que se está financiando tenga sentido. ÿ Mantenga los proyectos
rápidos. Hay partes del ciclo del mercado en las que tomarse su tiempo en un proyecto
puede ayudarlo a aumentar sus ganancias.
Cuando un mercado está en alza y parece que la tendencia continuará durante al
menos uno o dos años más, tomarse su tiempo significa que su ARV probablemente
aumentará desde el principio hasta el final del proyecto. Pero cuando estás más en
un auge, puede suceder lo contrario. Alargar un proyecto no necesariamente dará
como resultado ganancias adicionales y, en última instancia, puede disminuir sus
ganancias si el mercado cambia antes de que esté completo. Por esa razón, si debe
elegir entre un proyecto largo con mayor potencial de ganancias y un proyecto más
rápido pero menos rentable, optar por el proyecto más rápido no es necesariamente
una mala elección en este punto del ciclo.
ÿ
No acepte más proyectos de los que puede trabajar simultáneamente. En
este tipo de mercado, no recomiendo comprar muchas propiedades con la intención
de rehabilitarlas en secuencia.
(uno tras otro) porque es muy probable que no pueda completarlos todos
antes de que cambie el mercado. En algunos mercados, puede encontrar
oportunidades para comprar múltiples propiedades en un corto período de
tiempo (por ejemplo, los meses de invierno en climas muy fríos), pero eso a
menudo significa no tener la mano de obra para rehabilitarlas todas a la vez.
Si bien eso podría estar bien en otras partes del ciclo, no está bien durante
la fase pico. Si tiene propiedades esperando durante meses para ser
rehabilitadas, corre el riesgo de que el mercado cambie antes de que
comience, y mucho menos termine. Si decide comprar varias propiedades y
no puede rehabilitarlas al mismo tiempo, le recomiendo vender al por mayor
las que no puede obtener o asociarse con otros inversores que tengan un
ancho de banda adicional para asumir proyectos adicionales.
ÿ Tenga múltiples estrategias de salida para cada proyecto. Si bien los

rehabilitadores odian pensar en lo que harán si una propiedad no se vende,
en este tipo de mercado es importante tener un plan B, y quizás también un
plan C. Hay muchas estrategias de salida potenciales para las propiedades
rehabilitadas que, en última instancia, no se pueden cambiar. Por ejemplo,
centrarse en las inversiones que usted está seguro de que generaría
alquileres decentes o propiedades con opción de arrendamiento si no puede
revenderlas para obtener una ganancia puede ayudarlo a protegerse de sufrir
pérdidas significativas. También podría considerar vender su casa actual y
mudarse a la propiedad rehabilitada hasta que mejore el mercado. Hay
muchas estrategias de copia de seguridad para las propiedades flip. Solo
asegúrese de tener al menos una o dos opciones en su bolsillo trasero
cuando realice una compra durante esta fase.
ÿ Evite acuerdos pequeños. Si bien hay ocasiones en que los mercados
inmobiliarios verán una corrección rápida y drástica (tomemos 2007-08, por
ejemplo), el cambio de alza a baja suele ser más sutil. Y, a menudo, hay un
período de tiempo entre la subida y la bajada en que los valores se mantienen
estables. Si tiene un trato con rendimientos del 20 por ciento incorporados
en los números, el mercado puede caer y no perderá dinero en el trato. Pero
cuando acepta negocios con rendimientos de solo el 5 por ciento, si el
mercado tiene una corrección mínima, podría enfrentar pérdidas potenciales.
Por esa razón, recomiendo encarecidamente centrarse solo en acuerdos con
márgenes de beneficio relativamente grandes.
ÿ Evite grandes cantidades de apalancamiento. Muchos rehabilitadores se

metieron en problemas entre 2007 y 2010 porque estaban obteniendo préstamos
por casi el valor total de la propiedad que estaban comprando (a eso nos referimos
como grandes cantidades de apalancamiento). Eso significaba que si había
incluso una pequeña corrección, el valor de la propiedad era menor de lo que el
inversionista le debía al prestamista. Y a menos que el rehabilitador pudiera reunir
algo de efectivo para pagar el préstamo, el prestamista probablemente ejecutaría
la hipoteca. Los rehabilitadores perdieron muchas propiedades de esta manera
en la última recesión inmobiliaria. Si necesita pedir dinero prestado para financiar
sus ofertas flip, concéntrese en mantener su relación préstamo-valor (LTV) en no
más del 75 por ciento. De esa manera, incluso si hay una corrección del 25 por
ciento en el mercado, aún puede reducir el riesgo de ejecución hipotecaria de sus
propiedades.
ÿ Reduzca sus costos de transporte. En este punto del ciclo, es particularmente
importante mantener los costos lo más bajos posible. De esa manera, si el
mercado cambia antes de que se complete un proyecto, los costos mensuales
para mantenerlo a largo plazo serán menores. También tendrá una mejor
oportunidad de recuperar sus costos y obtener ganancias. Hay dos maneras de
hacer esto. Primero, si es posible, pague sus propiedades en efectivo en lugar de
financiarlas. En segundo lugar, si debe financiarlos, pida prestado lo menos
posible para mantener su LTV bajo y pague su préstamo lo más rápido posible.
ÿ Concéntrese en propiedades que atraigan a tantos compradores potenciales

como sea posible. Cada mercado tiene un "punto óptimo" para las rehabilitaciones,
esa combinación de valor, ubicación, estilo de casa y materiales de acabado, que
atrae a la más amplia gama de compradores. Cuando un mercado cambia a una
fase descendente, estos son los tipos de ofertas que tienen más probabilidades
de venderse, ya que hay más compradores potenciales que pueden estar
interesados en comprar la propiedad cuando está a la venta. Cuando se encuentre
en una situación en la que el mercado pueda cambiar, evite las rehabilitaciones
de muy bajo nivel donde los compradores potenciales tienden a tener más
dificultades para calificar para el financiamiento. Y manténgase alejado de las
rehabilitaciones exóticas o de "gusto específico" que atraerán solo a un pequeño
segmento del grupo de compradores.
ÿ Manténgase alejado de casas caras. Las casas de mayor precio serán las
primeras en dejar de venderse cuando cambie el mercado. como el mercado
declina hacia una recesión, las tasas de interés generalmente aumentan y el

crecimiento de los salarios se estanca o disminuye, lo que hace que sea más difícil
para los consumidores comprar una casa. Si tiene una casa de alto nivel que está
tratando de vender, tendrá dificultades porque su grupo de compradores será casi
inexistente. ÿ Evite la especulación a menos que esté dispuesto a mantener a
largo plazo. Si la especulación es parte de su estrategia de inversión, prepárese para
retener su propiedad por más tiempo de lo habitual y no compre casas con la
esperanza de que se aprecien. Debido a que los valores de las propiedades ya han
estado aumentando durante años en este punto del ciclo, es menos probable que
pueda dar la vuelta, vender una propiedad y obtener ganancias en función de las
fluctuaciones del mercado a corto plazo que aumentan rápidamente el valor de la
propiedad. . Es más probable que el valor de la propiedad que pensó que apreciaría
se mantenga estable o disminuya.
ÿ Incluya buenos distritos escolares. Mencionamos anteriormente que es importante

enfocar sus inversiones en propiedades que atraigan al mayor segmento de
compradores. Además, querrá concentrarse en las casas que tienden a ser más
resistentes a la recesión. Esto incluirá casas en buenos distritos escolares. Estas
áreas tienden a tener un precio un poco más alto, pero a menudo atraen a
compradores que tienen trabajos más seguros durante los períodos de recesión.
Tiende a haber una demanda saludable de casas en buenos distritos escolares a lo
largo del ciclo, y también tiende a haber menos competencia de los propietarios que
buscan vender sus casas en estas áreas.
• Buy and hold funciona, pero algunas estrategias son mejores que otras.
Como mencioné antes, las estrategias de comprar y mantener pueden funcionar en
cualquier fase del ciclo, pero hacia el pico, puede ser mucho más difícil encontrar
buenas ofertas que generen flujo de efectivo. Estos son algunos consejos sobre cómo
no meterse en problemas al comprar por flujo de caja durante esta fase y cómo
maximizar sus ganancias: ÿ Suponga que las rentas del mercado son un 10 por
ciento más bajas. En este punto del ciclo, la demanda es alta, los precios son altos y
las tasas de capitalización y los rendimientos son bajos, lo que dificulta encontrar
buenas ofertas de alquiler. Más importante aún, cualquier acuerdo de compra y
retención en esta etapa probablemente esté obteniendo los máximos ingresos por
alquiler. Si decide comprar para mantener durante esta fase, haga
asegúrese de que su análisis de compra tenga en cuenta la probabilidad de que los

alquileres bajen durante la recesión: los inquilinos se están duplicando, encontrando
alojamientos a precios más bajos o incluso regresando con sus padres.
Esto afecta las rentas del mercado y me gusta suponer que las rentas caerán hasta
un 10 por ciento durante la recesión. Si eso no sucede en su área, puede considerar
los ingresos adicionales por alquiler como una bonificación por encima de sus
proyecciones.
ÿ Suponga un 10 por ciento más de vacantes. Junto con una caída en las rentas
del mercado, debe suponer que habrá más vacantes después de que el mercado
disminuya e incluir esos factores en su análisis de compra. Me gusta suponer que
la vacante será un 10 por ciento más alta que en la fase pico. Por ejemplo, si
proyecta una vacante del 10 por ciento para sus unidades durante la fase pico,
debe modelar una tasa de vacantes del 11 por ciento durante la fase de recesión. ÿ
Concéntrese en las propiedades de clase C en lugar de las de clase A o B.
Cuando la economía se derrumba, la gente pasa de los alquileres de gama alta a los
menos costosos para ahorrar dinero. Además, las mayores caídas en la renta de
mercado tienden a ocurrir en el extremo superior del mercado. A los propietarios
que tienen propiedades de clase C a menudo les va mejor durante las recesiones
que a los que tienen propiedades de clase A y B, ya que sus ingresos y ocupaciones
serán más resistentes a la recesión. ÿ Considere alojamiento para estudiantes.
Cuando el mercado baja, la matrícula universitaria de tiempo completo tiende a
aumentar. Una matriculación universitaria más alta significa una mayor demanda de
viviendas para estudiantes. Si bien debe verificar los datos de la ubicación específica
que está considerando, la vivienda para estudiantes puede ser una excelente
manera de comprar y conservar propiedades cuyo valor aumenta durante la recesión
en lugar de disminuir su valor.
ÿ El valor agregado multifamiliar funciona, pero las ofertas son difíciles de

encontrar y existe un riesgo adicional. Si bien todavía es posible realizar
acuerdos multifamiliares de valor agregado, es probable que descubra que la mayor
parte de los buenos acuerdos se han ido y que el dinero de los inversores pasivos se está desaceler
Muchos inversores ya han invertido en sindicaciones y otros se están dando cuenta
de que es probable que el mercado cambie en el futuro cercano y se están poniendo
nerviosos acerca de invertir en acuerdos a largo plazo en este punto del ciclo.
Recomiendo alinear sus fuentes de inversión antes
a buscar ofertas; es posible que descubra que si encuentra una oferta decente, no
necesariamente podrá recaudar los fondos para comprarla.
• Cambie sus tácticas de préstamo. Si es un prestamista profesional o privado, debe

realizar cambios en su estrategia de préstamo para mitigar el riesgo y asegurarse de
estar bien posicionado para ganar dinero, independientemente de cuándo y con qué
severidad corrija el mercado. Si va a prestar durante esta fase, aquí hay algunas
recomendaciones: ÿ Aumente sus tasas de interés. Si está prestando en este punto
del ciclo, asegúrese de que sus tasas sean lo suficientemente altas para compensar
el mayor riesgo asociado con una posible corrección del mercado. Recuerde, si los
valores caen, el valor de cualquier garantía también cae. Si tiene una nota para un
préstamo de $100,000 y el valor de la propiedad cae por debajo de $100,000,
ahora corre el riesgo de perder dinero si el prestatario no paga. Debido al deseo de
mantener su dinero funcionando, muchos prestamistas prestarán a tasas que
probablemente sean demasiado bajas para tener en cuenta el riesgo en esta fase.
No cometas el mismo error.
A menos que su umbral de riesgo sea mucho más alto que el mío, es mejor hacer
menos préstamos, pero más seguros, que hacer más préstamos, cada uno con
más riesgo. ÿ Prestar a los propietarios antes de flippers. Como alguien que
hace algunos préstamos privados, me gusta hacer la transición de mis préstamos
lejos de las propiedades flip y hacia los propietarios en este punto del ciclo. Debido
a que las propiedades flip solo generan dinero en la venta y las propiedades de
compra y retención generan un flujo de efectivo todos los meses, el riesgo de
prestar en flips es significativamente mayor si el mercado cambia mientras los
préstamos aún están activos. Cuando los valores están cayendo, prefiero tener
que ejecutar la hipoteca de un alquiler que fluye en efectivo que en un cambio
parcialmente completado.
ÿ Tenga cuidado con los préstamos en estados de ejecución hipotecaria judicial.

Si usted es un prestamista, siempre se enfrenta a la posibilidad de tener que
ejecutar la hipoteca y recuperar una propiedad de un prestatario que no paga. En
los estados que requieren un proceso judicial para realizar una ejecución
hipotecaria, puede encontrarse atado en el sistema judicial durante un año o más
esperando que se complete una ejecución hipotecaria, para que pueda vender la propiedad y recup
tu inversión Este es un gran riesgo si es probable que los valores caigan en ese
período de tiempo mientras espera su sentencia de ejecución hipotecaria.
• Tenga en cuenta que los inversores deben exigir descuentos. Cuando los
prestatarios pierden sus trabajos, aceptan recortes salariales y pierden el acceso al
crédito, corren un mayor riesgo de no pagar sus préstamos. Por esta razón, los
inversores que compran notas durante la fase pico deben tomar algunas precauciones:
ÿ Tenga cuidado con la compra de notas sin madurar. El aderezo del billete
simplemente significa que un billete tiene un historial de pago comprobado y
consistente. Una nota que está bien sazonada tiene un historial de pago más
largo que una nota que no está bien sazonada. Debido a que es mucho más
probable que los prestatarios incumplan tarde en la fase pico y en la fase de
recesión, es importante asegurarse de que las notas que está comprando tengan
un historial comprobado de pago. Los prestatarios que han pagado constantemente
durante muchos años tienen un menor riesgo de incumplimiento, simplemente
porque tienen más capital en su nota y tienen un historial de éxito.
ÿ Busque mayores descuentos en billetes. El rendimiento está directamente

relacionado con el riesgo: cuanto más riesgo anticipe en una inversión, mayor
rendimiento debe exigir. Los prestatarios corren mucho más riesgo de incumplir
con sus notas más adelante en la fase pico y en la fase de recesión, por lo que
cualquier nota que compre antes de ese punto debería tener un descuento mayor.
Esto proporcionará un mayor rendimiento en la compra de la nota, cubriendo el
riesgo adicional que asumirá al comprar la nota.
• Venta al por mayor en lugar de flip. La inversión es inherentemente riesgosa

durante la fase pico, ya que el mercado puede revertirse y el valor de las propiedades
en el inventario puede caer inesperadamente. Los mayoristas son más inmunes a
estos efectos, ya que normalmente no compran propiedades y no tienen propiedades
en inventario. Recomiendo que aquellos que estén interesados en comenzar a hacer
flipping durante esta fase consideren comenzar con la venta al por mayor. También
recomiendo que cualquier flipper que quiera probar su negocio de flipping a prueba
de recesión considere vender al por mayor al menos algunas de sus ofertas en lugar
de flipearlas.
• Considere activos comerciales resistentes a la recesión. Algunos activos

inmobiliarios son más resistentes a la recesión que otros. Y ciertas inversiones
comerciales brindan la mejor oportunidad para los activos a los que
probablemente les irá bien durante una recesión. Específicamente, las
instalaciones de autoalmacenamiento y los parques de casas móviles son dos
tipos de activos que tienden no solo a mantener sus ingresos, sino también a
ver un crecimiento durante los períodos de turbulencia económica. Si puede
adquirirlos por un precio razonable ahora, es posible que descubra que en
realidad valen más una vez que lleguemos a las fases de recesión y recuperación,
a diferencia de muchas otras inversiones inmobiliarias. Otros dos tipos de
activos resistentes a la recesión, más especializados, son los centros comerciales
minoristas y los centros médicos anclados en los supermercados. • Evite los
préstamos a corto plazo. Los préstamos a corto plazo para invertir o comprar
y mantener propiedades pueden ser extremadamente atractivos, especialmente
durante esta fase del ciclo, porque las tasas aún son bajas y el dinero fluye
libremente. Pero si el mercado cambia antes de que haya pagado su préstamo,
es posible que el préstamo venza antes de completar su estrategia de salida
(venta o refinanciamiento), y si no tiene fondos en reserva para pagar el
préstamo, pone corre el riesgo de perder la propiedad. En esta fase, recomiendo
tratar de negociar préstamos con plazos más largos y plazos de préstamo que
le permitan extender el plazo del préstamo si no ha completado su estrategia de
salida para cuando vence el préstamo. • Considere el uso de opciones de
arrendamiento a largo plazo para alquilar o vender. Si tiene dificultades para
alquilar o vender sus propiedades hacia la mitad o el final de esta fase, considere
usar las opciones de arrendamiento. Las opciones de arrendamiento brindan a
los compradores menos calificados, por ejemplo, alguien que aún no puede
calificar para una hipoteca, la oportunidad de ingresar a una propiedad, hacer
pagos y, con suerte, cambiar su situación financiera y eventualmente comprar
la propiedad. No solo asegurará un precio alto por la propiedad durante esta
fase, sino que también tendrá a alguien que pueda ayudarlo a compensar sus
costos de mantenimiento pagando el alquiler todos los meses. • No compre tierra
a menos que esté dispuesto a conservarla a largo plazo. Como mencioné
en el último capítulo, el comienzo de una expansión es un buen momento para
vender parcelas de terreno a los desarrolladores que se están preparando para
el aumento de la demanda que generalmente ocurre más adelante en una Fase
de expansión. Pero para la fase pico, la mayoría de los desarrolladores ya han comprado todo e
Es probable que la próxima gran oportunidad para vender tierras esté dentro de dos
a cuatro años, y los precios caerán en ese tiempo, por lo que comprar tierras en este
punto del ciclo generalmente será subóptimo.
Cómo prepararse para la próxima fase A medida que finaliza

la fase pico y se acerca al comienzo de una recesión, el mercado suele estar sobresaturado
con inventario, lo que dificulta la venta de propiedades. Al mismo tiempo, el efectivo ha
estado fluyendo libremente durante años, lo que ha provocado un aumento del gasto y la
inflación. Para moderar el gasto y mantener la inflación bajo control, este es el punto del ciclo
en el que las tasas de interés suelen aumentar y los requisitos crediticios comienzan a
endurecerse, lo que dificulta que los inversionistas aseguren el financiamiento para comprar
propiedades y continuar cerrando acuerdos.
La fase de recesión suele ser la más sombría para muchos inversores, especialmente
para aquellos que no están preparados para lo que está por venir. Pero hay muchos pasos
que puede tomar para suavizar el golpe y estar en condiciones de aprovechar las
oportunidades que estarán disponibles durante la recesión y después. • Comience a mover
activos a efectivo. A medida que aumentan las tasas de interés y se endurecen los requisitos
de préstamo, será mucho más difícil obtener préstamos para financiar acuerdos. Los
inversores que quieran aprovechar grandes ofertas durante la próxima recesión a
menudo necesitarán efectivo al alcance de la mano. • Venda todo lo que no esté
dispuesto a conservar durante tres a cinco años.
Con los valores a punto de caer y las tasas de interés comenzando a subir, esta
podría ser su última oportunidad para vender cualquier activo que no esté interesado
en mantener durante los próximos años. Es tentador pensar que sus rendimientos
serán mayores si mantiene la propiedad hasta el próximo auge. Y eso es a menudo
cierto. Pero cuando tiene en cuenta el riesgo adicional de mantener durante una
recesión y el costo de oportunidad de no tener efectivo adicional disponible, puede
encontrar que vender una propiedad marginal ahora es mejor que esperar años para
que los valores regresen. • Concéntrese en construir su crédito. Si bien los
préstamos se desacelerarán en las próximas dos fases, no se detendrán por completo.
La gran diferencia entre endeudarse durante la Fase de Expansión y durante la
Recesión
Fase es que los bancos requerirán un currículum financiero mucho más fuerte durante
la recesión. Un historial de crédito sólido puede hacerlo más atractivo para los
prestamistas, y puede llevar años apuntalar su crédito si está lleno de golpes y
problemas negativos. Si comienza a trabajar en su crédito ahora, se encontrará mucho
mejor posicionado para pedir prestado hacia el final de la recesión y las fases de
recuperación cuando vuelvan a presentarse grandes ofertas.
• Solicitar líneas de crédito. Cuando los requisitos de préstamo se vuelvan más estrictos
en la siguiente fase, encontrará que obtener préstamos y créditos contra sus negocios
y activos será más difícil. Si tiene capital en su residencia personal, capital en
propiedad de inversión o crédito personal o comercial sólido, considere obtener líneas
de crédito ahora en lugar de esperar. Lo bueno de la mayoría de las líneas de crédito
es que no está obligado a pedir prestado contra ellas, y solo paga intereses cuando
pide prestado. La desventaja de calificar para esas líneas de crédito ahora es baja, y
los beneficios de tener acceso al efectivo más adelante podrían ser excelentes.
• Reestructurar deuda a corto plazo. ¿Tiene préstamos que vencerán en el próximo

año o dos, o que potencialmente se restablecerán a tasas de interés más altas?
Si es así, es posible que desee reestructurar esa deuda ahora en lugar de esperar.
Probablemente será más difícil refinanciar más tarde, y es probable que reciba
términos más favorables si lo hace ahora que si espera. Trate de asegurarse de que
no tendrá que refinanciar ningún préstamo que tenga actualmente dentro de los
próximos tres a cinco años. Y si es probable que alguno de sus préstamos se
restablezca a tasas de interés más altas, intente negociar términos más favorables
mientras aún tenga cierto poder de negociación.
• Refinanciar antes de que aumenten las tasas. Si tiene préstamos con tasas de
interés altas, esta podría ser su última oportunidad de refinanciar a tasas más bajas.
Incluso unos pocos puntos porcentuales pueden significar la diferencia entre un flujo
de efectivo positivo y negativo, así que trabaje con un banquero de confianza ahora
para determinar si el refinanciamiento puede valer el costo inicial. • Venda las
propiedades de ingresos que no pueden manejar una disminución del 10 por ciento
en el alquiler o un aumento del 10 por ciento en la vacante. Las tarifas de alquiler
en algunas áreas disminuirán y es probable que aumenten las tasas de vacantes. Si
no puede manejar al menos una reducción del 10 por ciento en los alquileres y/o un 10 por ciento
aumento en las vacantes, debe considerar seriamente vender la propiedad ahora para evitar
pérdidas mayores más adelante. • Deshágase de las propiedades en barrios malos si no
están generando un flujo de caja decente. A medida que bajan las tarifas de alquiler, las
personas buscan mejores casas en mejores vecindarios que puedan alquilar por la misma
tarifa mensual. Es posible que tenga dificultades para mantener a los inquilinos en sus
propiedades si se encuentran en ubicaciones no deseadas, así que descárguelos ahora. •
Vender cualquier cosa que pueda obtener una gran prima de los especuladores.
Durante la fase pico, los especuladores y los inversores desesperados están pagando de más
por los activos. Cuando el mercado cambia, los inversores desesperados se van y los
especuladores se quedan al margen. Si tiene propiedades que puede vender para obtener una
gran ganancia ahora, considere hacerlo para asegurar sus ganancias antes de que disminuyan
los valores. • Reduzca sus pérdidas. Nadie quiere perder dinero en sus inversiones.
Pero si se ve atrapado en una recesión y tiene proyectos que van a perder dinero, a menudo
es mejor venderlos por pérdidas pequeñas y rápidas que conservarlos a largo plazo solo para
alcanzar el punto de equilibrio. El valor del dinero en el tiempo y el estrés de tener una
propiedad que está bajo el agua generalmente no hacen que valga la pena mantenerla. De
hecho, uno de los mayores errores que veo que cometen los inversores durante una recesión
es no reducir las pérdidas lo suficientemente pronto y encontrarse en una situación mucho
peor más tarde, deseando haber salido antes. • Ejercer opciones cuando esté “en el
dinero”. Si tiene propiedades u otros activos que compró con un contrato de opción, ahora es
un buen momento para ejecutar esa opción si está en el dinero, especialmente si planea revender
ese activo para obtener una ganancia.
• Descargue las unidades de alquiler que no puede alquilar. Algunas asociaciones de

condominios y casas adosadas limitan la cantidad de unidades que permiten que los propietarios alquilen.
Durante una recesión, más propietarios de unidades decidirán que necesitan alquilar sus
unidades para mantenerse a flote, y es posible que se encuentre compitiendo con ellos por el
permiso para poner un inquilino en su propiedad. Infórmese ahora si hay límites de renta en
alguno de los edificios donde posee propiedades. Si las hay y le preocupa no poder alquilar
esas unidades, véndalas ahora. • Considere la posibilidad de vender participaciones
comerciales. Si tiene edificios comerciales (venta al por menor o espacio para oficinas) y no
planea esperar mucho
plazo, ahora es un buen momento para pensar en vender. Cuando comience la

recesión, las tasas de capitalización comenzarán a aumentar y el valor de estas
propiedades comenzará a disminuir. Si tiene financiamiento a corto plazo en su
propiedad, esta es otra razón para considerar vender, o al menos reestructurar
la deuda.
• Vender propiedades de la FHA. Si posee propiedades que planea vender a un
comprador que financiará su compra con un préstamo de la FHA, no espere.
Es probable que la FHA endurezca sus reglas de financiamiento para algunos
tipos de propiedades, especialmente condominios y casas adosadas, cuando el
mercado comience a declinar. Como resultado, habrá menos propiedades
aprobadas por la FHA y la suya podría ser una de ellas. Si no vende estas
propiedades antes de la recesión, es posible que se quede con ellas hasta que
el mercado se recupere. Si planea vender, al menos verifique las finanzas de la
asociación de su condominio o casa adosada para averiguar si es probable que
se marque como no aprobado por la FHA. • Vender notas de riesgo. Si usted
es dueño de pagarés en los que cree que es probable que el prestatario tenga
problemas financieros o se atrase en sus pagos, considere vender esos pagarés
ahora, incluso si tiene que descontarlos. Es mejor reducir sus ganancias o tomar
una pequeña pérdida en una nota ahora que tener que ejecutar la hipoteca de
una propiedad que está bajo el agua y difícil de vender más tarde.
CAPÍTULO 9
FASE DE RECESIÓN
La fase de recesión del ciclo comienza cuando la economía comienza a contraerse y muchas
métricas económicas comunes comienzan a declinar. Se caracteriza por la agitación
económica, que con frecuencia incluye un aumento del desempleo, tasas de interés más
altas, salarios reducidos y restricción del crédito.
Para los inversionistas de bienes raíces, la combinación de estos factores generalmente
conduce a un debilitamiento del mercado de bienes raíces, ya que la vivienda se vuelve
menos asequible y la financiación es más difícil para los compradores.
El gobierno declarará que una recesión es oficialmente una recesión después de dos
trimestres consecutivos de crecimiento negativo del PIB. Pero en algunos casos, el mercado
inmobiliario recibirá un gran golpe antes de que se declare una recesión oficial. En lugar de
centrarse en cómo se caracteriza formalmente la recesión, recomiendo centrarse en lo que
está pasando en su mercado, en los mercados más grandes y en todo el país.
En este capítulo examinaremos algunas de las señales que indican que hemos entrado
en una recesión y lo que puede hacer para mantener la rentabilidad de su negocio durante
esta fase. Luego, analizaremos cómo puede prepararse para el fondo del mercado y la
próxima recuperación.

Al tratar de determinar si hemos entrado en la fase de recesión, habrá muchos más datos
cuantitativos para respaldar nuestra conclusión. Mientras que la fase pico se trataba de
observación, la fase de recesión se trata principalmente de cifras económicas concretas.
Aquí hay algunas pistas de observación que puede buscar para determinar cuándo puede
estar entrando en la fase de recesión:
• La venta desesperada está aumentando. Muchos propietarios e inversores

temen que las cosas empeoren aún más, por lo que venden sus propiedades
con un gran descuento para deshacerse de ellas antes de que el mercado caiga
aún más. Durante las fases de expansión y pico, los precios de venta de casas
similares en un área son casi iguales. Sin embargo, a medida que entramos en
la fase de recesión, las casas que son similares tendrán mayores disparidades
de precios porque algunos vendedores están más desesperados que otros. •
Los bancos endurecen sus requisitos de préstamo. Cuando la economía se
debilita, los bancos se preocupan más por la capacidad del prestatario para
pagar un préstamo. Como resultado, se vuelven más estrictos en sus requisitos
de préstamo. En particular, es más difícil encontrar préstamos para propiedades
de inversión, especialmente de bancos pequeños, porque muchos prestamistas
no están dispuestos a aceptar un mayor riesgo.
• Quedan pocos inversores. La mayoría de los inversionistas que inundaron el
mercado durante las fases de expansión y pico salen del mercado durante la
recesión. Las asociaciones de inversionistas tienen poca participación en las
reuniones y no hay mucha competencia de inversionistas por las propiedades
que están disponibles. Los únicos inversores que quedan en el mercado son
aquellos que saben aprovechar estas nuevas condiciones económicas.
Datos cuantitativos
Aquí hay algunos datos cuantitativos que puede buscar para determinar cuándo puede
estar entrando en la fase de recesión:
• Tenemos dos trimestres consecutivos de PIB negativo. Esta es la métrica
que usa el gobierno de los EE. UU. para determinar cuándo el país ha entrado
en recesión. Si bien es posible que veamos indicios de recesión antes de que el
gobierno tome la decisión, una vez que se reconozca públicamente que el
gobierno ha declarado una recesión, los consumidores y propietarios de negocios
comenzarán a comportarse de manera diferente con su dinero y la recesión se
exacerbará. • La oferta de viviendas crece por encima de la media. Al
comienzo de la recesión, las tasas de interés aumentan y la asequibilidad de la
vivienda disminuye, lo que en conjunto impulsa un mayor inventario de viviendas
y un mercado inmobiliario más débil. A medida que avanzamos hacia la recesión,
el aumento del desempleo y el menor crecimiento de los salarios significan que
habrá menos compradores
capaz de comprar una propiedad. Y los vendedores que estaban indecisos acerca de la
venta listarán desesperadamente sus propiedades, creando un excedente en la oferta de
viviendas. El promedio de días en el mercado de casas aumentará rápidamente, pasando
de promedios inferiores a los históricos a promedios superiores a los históricos, alrededor
de seis meses en la mayoría de las áreas. Más adelante en la fase de recesión, los
vendedores que tienen dificultades financieras perderán sus propiedades por ejecución
hipotecaria, lo que aumentará aún más el exceso de inventario y los días más altos en el
mercado en muchas áreas. • Hay un aumento en los morosos de 30, 60 y 90 días. A
medida que los factores económicos más amplios se deterioran y el estadounidense promedio
comienza a sentir el impacto, la cantidad de propietarios de viviendas que están atrasados
en sus hipotecas comienza a aumentar y continúa aumentando durante la recesión. Antes
de que las tasas de ejecuciones hipotecarias se disparen, veremos un fuerte aumento en
el número de propietarios que tienen entre uno y tres meses de retraso en sus hipotecas. •
Hay un aumento en las ejecuciones hipotecarias. En 2006, antes de la última recesión,
las tasas de ejecución hipotecaria en todo el país eran de alrededor del 0,58 por ciento;
menos de uno de cada 150 propietarios enfrentaba una ejecución hipotecaria. Para 2010, el
punto álgido de la Gran Recesión, ese porcentaje había aumentado al 2,23 por ciento; más
de una de cada 50 casas estaban en ejecución hipotecaria. Uno de los indicadores más
confiables de qué tan lejos estamos de una recesión, y cuándo saldremos de ella, es la
métrica nacional de ejecuciones hipotecarias.
• Los precios de las viviendas están cayendo. Con un exceso de oferta de casas en el
mercado y una reducción en la demanda (los compradores están perdiendo sus trabajos,
viendo una contracción de los salarios y teniendo dificultades para obtener préstamos), el
valor de las casas disminuye. Cuando pasamos de una nivelación de precios a caídas
significativas en el valor de las viviendas, hemos entrado en un período de recesión.
• Las tasaciones están bajando. Durante la fase pico, comenzamos a ver que algunas
tasaciones de compra y refinanciamiento bajaban. Una vez que entramos en la Fase de
Recesión, esta se agudiza y un mayor porcentaje de tasaciones se encuentran por debajo
del precio de venta contratado.
Desafortunadamente, esta es una situación que se refuerza a sí misma. Cuando una
tasación es baja para una casa, reduce el valor de cualquier propiedad que use la casa
como compensación en el futuro. Las valoraciones bajas conducen a casa
los valores bajan aún más que si se basaran estrictamente en la oferta y la

demanda.
• Hay un exceso de oferta de nueva construcción. Durante esta fase, la demanda
de nuevas construcciones disminuye significativamente, creando un exceso de
inventario en el mercado. Como resultado, los nuevos puestos de construcción y
los constructores de viviendas que comenzaron nuevos proyectos durante la fase
pico los abandonan porque se venden muy pocas viviendas nuevas. Es mejor
para ellos reducir sus pérdidas en lugar de invertir más dinero en inventario que
probablemente no se venderá. Pero el resultado es un panorama de casas a
medio terminar y fraccionamientos, especialmente en los mercados primario y
secundario.
• Bajan las tarifas de alquiler y aumentan las vacantes. El desempleo aumenta
y el crecimiento de los salarios disminuye durante una recesión. Los inquilinos
que pierden sus trabajos o experimentan un recorte salarial a menudo buscan
arreglos de vivienda alternativos, como mudarse con compañeros de cuarto o
vivir con la familia, lo que reduce la demanda de alquileres en muchas áreas. Al
mismo tiempo, los propietarios de viviendas que no pueden vender sus
propiedades las alquilan en volúmenes más altos que durante otras fases del
ciclo inmobiliario. Las casas que son alquileres recién convertidos compiten con
las propiedades de alquiler tradicionales, creando una mayor oferta de alquileres
disponibles, lo que conduce a una disminución en las tarifas de alquiler y un
aumento en las vacantes. Esto no sucederá en todos los mercados, pero en la
mayoría de los mercados, habrá al menos una caída moderada en los alquileres
y un aumento moderado en las tasas de desocupación.
Cómo ganar dinero aquí Con menos

inversionistas compitiendo por la propiedad, enfrentará menos competencia durante esta
fase. Pero a medida que la economía continúa debilitándose, los inversores enfrentan
nuevos desafíos y riesgos.
Aquí hay algunas formas en que puede maximizar las ganancias invirtiendo durante
esta fase del ciclo. • Sea oportunista. Recuerde, el mercado continuará deteriorándose
a medida que se prolongue la recesión, y habrá algunas grandes ofertas dispersas
a lo largo de la fase de recesión. Muchos inversores se verán tentados a sentarse
al margen y esperar a que termine la carnicería. Pero los mejores inversores

reconocen que hay grandes ofertas disponibles de vendedores desesperados a lo
largo de esta fase, y serán oportunistas para encontrar y aprovechar estas ofertas.
• Comprar y conservar en buenos distritos escolares. Las propiedades ideales

para los propietarios son aquellas en buenos distritos escolares. Tienden a tener
rentas de mercado más altas que el promedio, tasas de desocupación más bajas y
atraen a mejores inquilinos. Pero estas propiedades suelen tener un precio
demasiado alto para generar un flujo de caja y rendimientos razonables. Durante la
fase de recesión, estas propiedades a menudo tienen grandes descuentos, y esta
puede ser su única oportunidad de elegir propiedades en excelentes ubicaciones a precios que hac
sentido.
• Iniciar un negocio de alquiler llave en mano. Un gran modelo de negocio a prueba

de recesión son los alquileres llave en mano. Los alquileres llave en mano son
propiedades que compra, renueva para alquilar y luego vende para obtener una
ganancia a un inversionista que está buscando una propiedad lista para usar y que
fluya en efectivo. Muchos inversionistas llave en mano también colocarán inquilinos
en la propiedad y la administrarán por una tarifa continua, de ahí el nombre "llave
en mano". • Comience a buscar ofertas REO tempranas. A medida que continúa la
recesión, las ejecuciones hipotecarias que se están abriendo camino a través del
sistema comenzarán a llegar al mercado. Dependiendo de qué tan grave sea la
recesión, los bancos pueden estar descontando mucho estas propiedades y puede
haber grandes oportunidades con poca competencia. Si usted es un propietario que
busca flujo de efectivo, esta podría ser una forma efectiva de comenzar a construir
su cartera nuevamente después de esperar las últimas partes de la fase de
expansión y la fase pico. Cuanto más tarde lleguemos a la fase de recesión, más
acuerdos REO veremos en el mercado. Esta es una buena oportunidad para crear
una cartera de compra y retención y, potencialmente, comenzar a comprar ofertas
invertidas cuando esté seguro de que el mercado respaldará una reventa.
• Comprar y rehabilitar pagarés en mora. En este punto del ciclo, hay muchas notas
en las que el prestatario se ha atrasado en los pagos o ha dejado de pagar por
completo. Es posible que pueda comprar estos pagarés por centavos de dólar,
brindándole equidad en el pagaré y/o brindándole la oportunidad de negociar
mejores términos con el prestatario.
• Venta al por mayor a propietarios. Si usted es un mayorista que busca ganar algo de
dinero durante la fase de recesión, debería buscar propietarios que estén interesados
en aprovechar la caída del mercado, pero que no estén interesados en encontrar y/o
negociar sus propios tratos. Si bien las ofertas deberían ser relativamente fáciles de
encontrar, especialmente más adelante en esta fase, muchos propietarios están felices
de pagar una pequeña tarifa para no tener que lidiar con el lado de la adquisición del
negocio. Aquí es donde entran los mayoristas.
• Comience a buscar ofertas de venta corta. No habrá tantas ofertas de venta corta en
esta fase como en la siguiente, pero habrá algunas. Dependiendo de la severidad de la
recesión, los bancos pueden estar dispuestos a permitir que los propietarios vendan por
mucho menos de lo que deben en sus hipotecas. Debido a que las ventas cortas
generalmente están listas para mudarse, esta es una oportunidad para comenzar a
adquirir alquileres llave en mano, ya sea para usted o para vender al por mayor a los
inversores de compra y retención.
• Considere la posibilidad de terrenos vírgenes. Si tiene el efectivo y está dispuesto a
mantenerlo durante algunos años, ahora es un buen momento para comprar terrenos
en áreas donde la construcción nueva se detuvo recientemente. Durante una recesión,
muchos desarrolladores se dan por vencidos con el ciclo inmobiliario actual y dejan de construir.
Si compra terrenos de desarrolladores ahora (o bancos que han recuperado los terrenos
no desarrollados), es probable que obtenga una buena oferta. Pero debe estar dispuesto
a conservarlo (y pagar impuestos sobre él) hasta el próximo ciclo, cuando los
desarrolladores estén comprando tierras nuevamente en preparación para el próximo
auge. Si le compra a un desarrollador, ¡incluso puede tener la oportunidad de volver a
venderlo al mismo desarrollador en uno o dos años más!
• Aproveche la financiación del vendedor. Más de un tercio de toda la propiedad en los

Estados Unidos es de propiedad libre y clara, sin ninguna hipoteca. Y siempre hay
vendedores que están desesperados por vender por otras razones que no sean
dificultades financieras, por ejemplo, vendedores que están pasando por un divorcio,
mudándose fuera del estado o vendiendo la casa de un pariente fallecido. Para los
propietarios que son dueños de sus casas por completo pero necesitan venderlas
rápidamente, este es el momento en el que es más probable que consideren el
financiamiento del vendedor para una parte o la totalidad del precio de venta. • Compra
con opciones de arrendamiento. Comprar con opciones de arrendamiento es una
excelente manera de tener la flexibilidad de controlar una propiedad sin dejar de
dándole una "salida" futura si la recesión tiene un impacto mayor en el trato

de lo que esperaba. El beneficio para los vendedores es que obtienen una
tarifa de opción por adelantado, además de recibir un flujo de ingresos
mensuales garantizados hasta que decida comprar la propiedad directamente
o devolverla. Durante una crisis financiera, muchos propietarios cansados
estarán felices de entregar el control de sus propiedades de esta manera,
brindando una gran oportunidad a los inversores astutos. • Familiarícese con
las ofertas sujetas y finales. Anteriormente discutimos el uso de financiamiento
del vendedor y opciones de arrendamiento. Estos son dos métodos comunes
de financiación creativa de sus negocios. Pero no son los únicos métodos.
Otros dos métodos menos comunes también se pueden usar de manera muy
efectiva en esta fase. Sujeto a implica hacerse cargo de los pagos de un
propietario. El comprador acepta continuar pagando el préstamo según lo
programado y, a cambio, obtiene la escritura del vendedor. Una envoltura es
similar a un Sujeto a, excepto que en este caso, el comprador y el vendedor
ejecutan un nuevo contrato de hipoteca que "envuelve" el original. Esto le
permite al vendedor cobrar pagos mensuales adicionales además de los pagos
del préstamo que el comprador acordó asumir. Hable con un buen abogado
para conocer los matices y los peligros potenciales de estas creativas técnicas
financieras. • Concéntrese en acuerdos creativos que no requieran
(mucho) efectivo. Ya mencioné varios ejemplos, pero vale la pena decirlo
nuevamente: una recesión es un buen momento para concentrarse en negocios
inmobiliarios creativos que le permitan comprar propiedades con poco o ningún
dinero propio. Estas estrategias pueden no solo proporcionar tratos que
requieren poco dinero en efectivo, sino también tratos que tienen un riesgo
menor que una compra directa. Después de la crisis financiera de 2008,
conozco muchos inversores que pudieron comprar decenas e incluso cientos
de casas utilizando técnicas creativas y poco de su propio capital. • Modificar
sus opciones de arrendamiento en riesgo. Si anteriormente vendió una
propiedad usando opciones de arrendamiento, ahora es un buen momento para
pensar si el comprador tiene dificultades financieras y corre el riesgo de
incumplir los pagos o rescindir el arrendamiento. Si es así, considere modificar
los términos para adaptarlos mejor a la situación actual del comprador. Por
ejemplo, puede reducir el pago mensual, aplicar una mayor parte del pago al
pago inicial
pago, o incluso reducir el precio de la propiedad para compensar cualquier

corrección del mercado.
• Aproveche a los inversores que no se prepararon. Durante una recesión,
muchos inversores comienzan a arrepentirse de su decisión de no vender
parte o la totalidad de su inventario cuando los valores eran más altos.
Comienzan a preocuparse de que no podrán permitirse el lujo de mantener su
cartera durante la recesión y deciden que prefieren vender con un gran
descuento ahora que tratar de capear la tormenta. Si tiene la capacidad de
comprar varias propiedades a la vez, a menudo puede obtener grandes ofertas
de inversores estresados que buscan deshacerse de sus dolores de cabeza,
incluso si eso significa vender con un gran descuento. Por ejemplo, es posible
que pueda adquirir una cartera de propiedades de alquiler a un precio que le
permita obtener un flujo de efectivo decente de un inversionista que pierde
dinero todos los meses.
• Centrarse en el extremo inferior, pero no inferior, del mercado. Dos cosas
tienden a ser ciertas durante una recesión: los posibles compradores no
compran en el extremo inferior del mercado y tampoco compran en el extremo
superior. Las familias de bajos ingresos tienden a verse más afectadas por
una recesión y menos calificarán para financiamiento. Además, los programas
federales y locales diseñados para ayudar a las familias de bajos ingresos a
obtener viviendas verán recortes de fondos y personal, lo que reducirá aún
más este grupo de compradores. En el extremo superior, es más probable que
los compradores busquen reducir el tamaño de su casa y ahorrar dinero en su
hipoteca. No buscan comprar casas más grandes y caras. La mayor parte de
los compradores calificados son de clase media y buscan grandes ofertas en
propiedades en vecindarios decentes. Aquí es donde debe concentrarse si
está vendiendo al por mayor o vendiendo en este punto del ciclo.
• Compra en bancos y fondos que venden al por mayor. Los bancos tienen
requisitos legales para evitar tener demasiadas deudas o demasiadas
propiedades embargadas en los libros en un momento dado. Cuando las
ejecuciones hipotecarias comiencen a acumularse, muchos bancos las
empaquetarán juntas y las venderán a granel, con grandes descuentos, a
inversionistas que tengan suficiente efectivo para manejar la compra. Si tiene
acceso a grupos de efectivo, por ejemplo, reuniendo a varios inversores, puede
tener la oportunidad de adquirir varias propiedades a la vez con un descuento significativo.
• Centrarse en acuerdos a más largo plazo. Ahora es un buen momento para

centrarse en negocios que pueden no tener una recompensa inmediata, pero que
pueden generar una buena ganancia en el futuro. Por ejemplo, podría considerar
comprar un almacén vacío y deteriorado en una buena parte de la ciudad que
tendrá mucho más valor más adelante en el ciclo cuando se pueda convertir en
condominios o apartamentos.
Cómo prepararse para la siguiente fase Es de esperar que

todavía esté ganando mucho dinero durante la recesión utilizando las tácticas que
mencionamos anteriormente, pero un mayor flujo de negocios está a la vuelta de la
esquina durante la fase de recuperación.
Aquí hay algunas acciones que puede tomar ahora para posicionarse para aprovechar
las ofertas que estarán disponibles cuando el mercado comience nuevamente su
trayectoria ascendente. • Continúe atesorando dinero en efectivo. Cuando el mercado
comience a recuperarse, habrá más oportunidades de conseguir grandes negocios
que en cualquier otra fase del ciclo. Pero al comienzo de la recuperación, los
requisitos para otorgar préstamos seguirán siendo estrictos. Tendrá la mejor
oportunidad de aprovechar las ofertas disponibles si puede pagar en efectivo o
financiar muy poco de su compra. • Obtenga su licencia de bienes raíces.
Muchas ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto estarán disponibles en
la MLS a medida que la recesión se convierta en una recuperación.
La competencia por estas propiedades se volverá feroz a medida que avance la

recuperación, y tener acceso directo a la MLS le dará una ventaja sobre la
competencia de los inversionistas.
• Construir relaciones con bancos pequeños. Los bancos pequeños probablemente
no están prestando en acuerdos de inversión en este punto del ciclo, pero
comenzarán a prestar nuevamente en la siguiente fase. Y prefieren prestar a
aquellos con quienes tienen una relación existente. Averigüe qué bancos pequeños
estaban otorgando préstamos a los inversionistas en las partes anteriores del ciclo
y comience a establecer relaciones con ellos. Preséntese al vicepresidente de
préstamos comerciales. Llévalos a almorzar. Abra una cuenta en una sucursal
local. Saca un préstamo pequeño. Haz lo que tengas que hacer para establecer
una relación y darte a conocer. Además, estos
los bancos tendrán su propio inventario de REO, y pueden proporcionar una cartera
de acuerdos, y financiamiento para esos acuerdos, a sus valorados
clientes.
• Familiarícese con el proceso de subasta pública en su condado. A medida que
la recesión se convierta en una recuperación, las ejecuciones hipotecarias
alcanzarán su punto máximo y se presentarán muchas ofertas excelentes en su
juzgado local. El proceso de compra en el juzgado es diferente en cada jurisdicción,
así que tómese un tiempo para familiarizarse con el proceso en su área. Empiece
a asistir a algunas subastas para prepararse para la avalancha de buenas ofertas
que se avecina.
• Construya relaciones con prestamistas, inversionistas y personas con efectivo.
Si no tiene acceso a mucho dinero en efectivo, hay otra opción. Puede entablar
relaciones con otros inversores que pueden asociarse con usted en acuerdos y
personas con efectivo que estén dispuestas a prestar o asociarse.
Tener socios financieros le costará parte de sus ganancias, pero lo posicionará
para cerrar tratos en un momento en que los préstamos bancarios son escasos. •
Continúe construyendo su crédito. Habrá grandes oportunidades para que los
inversores hagan efectivo a medida que mejore el mercado inmobiliario y la
economía en general. Pero los prestamistas serán cautelosos acerca de a quién le prestan dinero.
Continúe construyendo su crédito ahora para que sea de bajo riesgo en la próxima
fase cuando necesite pedir prestado. • Comience a establecer relaciones con
los contratistas, especialmente si es un flipper. A medida que aumentan las
ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto, deberá estar preparado para
repararlas y revenderlas. Si ya tiene relaciones con contratistas, será mucho más
fácil maximizar sus ganancias porque podrá mantener sus proyectos en marcha,
voltearlos rápidamente y pasar al siguiente. Tener una red de contratistas en los
que pueda confiar lo ayudará a crecer y escalar en la siguiente fase.
CAPÍTULO 10
FASE DE RECUPERACIÓN
Usando los criterios de la Oficina Nacional de Investigación Económica de EE. UU., el

árbitro oficial de las recesiones en EE. UU., la fase de recesión ha terminado oficialmente
y estamos avanzando hacia la recuperación.
Las tasas de interés pueden seguir siendo altas y la demanda de vivienda suele ser
todavía baja. Pero la hemorragia se ha detenido, la gente vuelve a encontrar trabajo y la
economía está mejorando. Es probable que el gobierno haya bajado las tasas de interés
para estimular el crecimiento económico y, a medida que la recuperación cobra impulso y
crece la confianza en la economía, aumenta la demanda de viviendas y los valores
comienzan a subir nuevamente.
Eso suponiendo que hayamos tocado fondo. Tenga en cuenta que, como discutimos
con el punto de inflexión en la fase máxima, es posible que rebotemos en la parte inferior
por un tiempo. También podemos experimentar un "rebote del gato muerto", una
recuperación temporal que parece prometedora pero que finalmente vuelve a caer al fondo
o más abajo.
Al igual que en la cima, solo en retrospectiva sabremos que definitivamente estábamos
en el punto más bajo desde donde no teníamos a dónde ir más que hacia arriba. Pero hay
algunos indicios de que hemos superado este punto bajo, y una vez que estamos seguros
de que hemos tocado fondo y estamos en camino a la recuperación, hay una serie de
estrategias viables para seguir ganando dinero.

No sabremos con certeza que estamos en la fase de recuperación hasta que tengamos
algunos meses de mejoras constantes, pero hay algunos indicadores que lo ayudarán a
determinar si ese es el caso. Debido a que estamos en un punto de inflexión, muchos de
esos indicadores serán cuantitativos; pero dado que podemos tropezar con el fondo por
un tiempo, también es importante mantener la vista en las pistas de observación.
Aquí hay algunas pistas de observación que puede buscar para determinar cuándo puede
estar entrando en la fase de recuperación:
• Los inversores experimentados se están quedando al margen. Los inversores
que han pasado por al menos un ciclo económico esperan con ansias las
oportunidades que se presenten en esta fase y han esperado y observado el fondo.
Cuando empiezan a invertir de nuevo, es una buena indicación de que creen que
hemos entrado en la fase de recuperación. • Un poco de confianza está regresando
al mercado. Si bien no veremos entusiasmo en los mercados en este punto del ciclo,
por primera vez en muchos meses, o incluso en un año o dos, comenzaremos a ver
destellos de confianza del consumidor. Los propietarios de viviendas han dejado de
hablar de vender por desesperación e incluso pueden estar hablando de comprar
casas nuevas.
Datos cuantitativos
entrando en la fase de recuperación:
• El PIB está aumentando y se declara el fin de la recesión. Esta es la métrica que
utilizará el gobierno para determinar cuándo hemos salido oficialmente de una
recesión. Si bien podemos ver cambios antes de este anuncio público, o pueden
pasar varios meses más para ver cambios después del anuncio, el hecho de que el
gobierno haya indicado que la recesión ha terminado tendrá un impacto.
Los consumidores comenzarán a ganar confianza y la maquinaria económica

comenzará a funcionar nuevamente.
• Las ejecuciones hipotecarias se están estabilizando. Cuando la tasa de
ejecuciones hipotecarias se estabilice, es muy probable que hayamos tocado fondo
y las cosas empiecen a mejorar. De hecho, una tasa de ejecución hipotecaria
decreciente a menudo significa que lo peor está en el espejo retrovisor y estamos bien encaminados.
nuestro camino hacia la
recuperación. • El inventario de viviendas ha tocado techo y está comenzando a
caer. En algunas áreas, el inventario de viviendas aún se encuentra en un punto alto
del ciclo, pero los datos nacionales indican que las ventas se están recuperando y
parte del exceso de inventario en todo el país está comenzando a absorberse.
• Los indicadores económicos generales están comenzando a mejorar. Si

bien los datos económicos generales aún pueden ser mixtos, muchas de las
métricas más destacadas (desempleo, PIB, salarios) se habrán estabilizado o
mostrado signos de mejora.
Cómo ganar dinero aquí Hay muchas

formas de ganar dinero en esta fase, pero apegarse a lo básico producirá resultados
sólidos con menos riesgo y esfuerzo que las estrategias más complejas. Debido a que
hay menos competencia en esta fase que en las siguientes dos, esta es una
oportunidad para sacar provecho de negocios fáciles y preparar su negocio para
cuando los tiempos se pongan más difíciles. • Flippers y caseros tienen una gran
oportunidad. Si está cambiando casas o comprando propiedades residenciales
de alquiler, este punto del ciclo brinda una oportunidad fantástica para elegir
casas económicas que cotizan públicamente, directamente en la MLS. Si bien
no está libre de riesgos, los flippers corren el riesgo de tener dificultades para
revender y los propietarios corren el riesgo de tener muchas vacantes, esta
fase es una gran oportunidad para negocios relativamente fáciles. ÿ
Concéntrese en REO. No solo hay muchas ofertas REO en la MLS, sino que
los bancos pequeños también buscan liquidar sus ejecuciones hipotecarias.
Detenerse en un pequeño banco local y pedir hablar con el jefe de préstamos
comerciales puede generar excelentes oportunidades de REO.
ÿ
Centrarse en las compras de venta corta. Muchos propietarios están
bajo el agua con sus hipotecas, especialmente al comienzo de esta fase.
Para minimizar sus pérdidas, los bancos permiten que algunos de estos
propietarios vendan sus casas por menos de lo que deben en su hipoteca.
Este puede ser un buen momento para comprar casas en un punto bajo en
su valor y alquilarlas o revenderlas para obtener una ganancia cuando
mejore el mercado. ÿ Compre en los escalones del juzgado. Antes de que
las ejecuciones hipotecarias de los bancos se conviertan en REO que cotizan
en bolsa, generalmente se subastan en el juzgado local. Muchos
inversionistas no están familiarizados con el proceso de subasta pública
(puede ser abrumador), pero si se toma el tiempo de aprender las reglas
locales para estas subastas, es un gran recurso de adquisición durante esta
fase del ciclo.
ÿ Escale su negocio. Si está invirtiendo tiempo completo y busca escalar su negocio,

este es el momento de hacerlo. Las ofertas son fáciles de encontrar, los contratistas
todavía están desesperados por trabajar y los agentes inmobiliarios no están muy
ocupados y tienen tiempo para ayudarlo. Muchos inversores esperan hasta más
adelante en el ciclo para comenzar a escalar, momento en el que es más difícil
conseguir acuerdos y construir un equipo se vuelve más competitivo. ÿ Siga con
proyectos rápidos y fáciles. Más adelante en el ciclo, durante las fases de
expansión y pico, descubrirá que necesita hacer renovaciones más grandes y
elaboradas para diferenciarse de la competencia. Pero en esta fase, los proyectos
fáciles, a veces llamados rehabilitaciones de pintura y alfombras, devuelven casi
la misma cantidad de ganancias con menos riesgo, menores requisitos de capital
y menos trabajo.
ÿ Centrarse en buenos distritos escolares. Durante esta fase, las ofertas son
fáciles de encontrar, pero pueden ser difíciles de vender. Por esa razón, es
importante concentrar sus esfuerzos en aquellas propiedades que serán más
fáciles de vender. Las casas en buenos distritos escolares tienden a tener una
fuerte demanda durante todo el ciclo, y con muchas familias reubicándose en
busca de nuevos trabajos después de que termine la recesión, algunos distritos
escolares se verán abrumados con compradores potenciales.
• Aproveche los buenos precios para multifamiliares y comerciales.

Hay una buena posibilidad de que las propiedades multifamiliares o comerciales estén
a la venta en este punto del ciclo, especialmente al comienzo de la recuperación. Es
probable que las tasas de capitalización sigan siendo altas, es poco probable que
haya mucha competencia de otros inversores, y los propietarios que sobrevivieron a
la recesión sin perder sus propiedades pueden estar buscando una oportunidad para salir.
Ahora es un buen momento para comenzar a construir esa cartera de alquiler o
aprovechar buenas ofertas comerciales antes de que la economía se caliente. • Iniciar
un negocio de alquiler llave en mano. Mencionamos esto en el capítulo anterior de la
fase de recesión, pero los alquileres llave en mano también son un gran modelo de
negocio durante la fase de recuperación. Se pueden encontrar muchas buenas ofertas
durante esta parte del ciclo, lo que permite a los inversores obtener ganancias en la
reventa llave en mano, al tiempo que proporciona a sus inversores-compradores una
propiedad con capital y flujo de efectivo.
• Compre notas musicales con descuento. En este punto del ciclo, las notas rentables
se venderán más cerca del valor nominal que las notas no rentables, pero seguirán
vendiéndose por menos que durante las fases de expansión y pico. Y debido a que la
economía está mejorando, es más probable que los prestatarios paguen y es probable
que el valor de los activos que garantizan el pagaré aumente en el futuro cercano,
brindándole más equidad y seguridad en el pagaré. • Aproveche las notas morosas
con descuento. Si usted es un comprador de pagarés, los pagarés improductivos
son baratos durante esta fase.
Debido a que los prestatarios están comenzando a recuperarse, negociar una

modificación es más fácil que en la fase anterior. Además, estas notas acumularán
capital a medida que aumente el valor de la vivienda y aumente el valor de su garantía,
lo que significa que tendrá menos riesgo con estas notas si las mantiene más adelante.
• Compra mediante opciones de arrendamiento. Ahora es un buen momento para

tratar de comprar una propiedad mediante una opción de arrendamiento. Puede tomar
el control de estas propiedades por una pequeña cantidad de dinero y luego esperar
a que el mercado mejore y los préstamos se relajen antes de tener que completar la compra.
El otro beneficio de esta estrategia es que puede asegurar un precio de compra más
bajo durante esta fase y puede encontrarse con mucho capital en el momento en que
complete la compra. • Encuentre compradores que se estén recuperando de un
revés financiero. Si su modelo de negocio es la reventa de propiedades y tiene la
capacidad de proporcionar financiamiento al vendedor, considere buscar compradores
potenciales que hayan pasado recientemente por una venta corta, una ejecución
hipotecaria o una bancarrota.
Estos compradores quieren volver a tener una casa, pero no podrán calificar para un
préstamo convencional durante varios años debido al impacto crediticio que sufrieron.
• Tomar riesgos calculados. ¿Estás buscando probar algo grande en bienes raíces?
¿Quizás escalar un negocio de volteo o alquiler? ¿Quizás sindicar un trato o recaudar
un fondo de dinero? Si bien nunca recomiendo tomar riesgos no calculados en ningún
negocio, si está buscando un momento para tomar un riesgo bien concebido, es
ahora. Debido a que es probable que el mercado continúe mejorando en el futuro
cercano, parte de su riesgo se mitigará simplemente porque el valor aumentará y los
nuevos inversores
ingresar al mercado puede ayudarlo a recuperarse de cualquier error que pueda cometer.
• Considere comprar para apreciar. Si bien casi nunca recomiendo que un inversionista de
bienes raíces compre una propiedad con la intención de beneficiarse de su apreciación,
este es el único punto del ciclo en el que existe una buena posibilidad de que las
propiedades compradas hoy valgan más en un par de años, incluso si no les hagas
mucho. Si bien no estoy recomendando necesariamente esta estrategia, si le gusta la idea
de comprar bajo y mantener mientras el mercado mejora, este es el momento de hacerlo.
• Comience a comercializar terrenos que ha estado depositando. Si posee un terreno
que planea vender a desarrolladores, comience a comercializarlo en la Fase de Recuperación.
Cómo prepararse para la siguiente fase La transición de la fase
de recuperación a la fase de expansión será bastante fluida. De hecho, la mayoría de la gente no

diferencia entre los dos, ya que la Fase de Expansión es en realidad solo una continuación de la
recuperación.
Dicho esto, definitivamente hay algunas diferencias entre el comienzo de la fase ascendente
(fase de recuperación) y las partes posteriores de la fase ascendente.
(Fase de expansión), por lo que hay algunas cosas que puede hacer para prepararse:
• Hágase bueno analizando ofertas. La Fase de Expansión del ciclo es más competitiva
cuando se trata de encontrar negocios. En algunas partes del país, esta competencia
adicional significa márgenes de ganancia más pequeños que durante la Fase de
Recuperación. Los buenos inversionistas responden haciendo tratos más grandes y tratos
con ganancias menores, pero es importante poder mitigar los riesgos adicionales de estos
tratos perfeccionando sus técnicas de análisis.
• Profundice en el proceso de rehabilitación y aprenda cómo funcionan las renovaciones

más grandes. Para los flipers, la próxima fase brindará la oportunidad de ganar dinero en
proyectos de renovación más grandes, agregando pies cuadrados a las propiedades e
incluso demoliendo y reconstruyendo. Pero para mitigar el riesgo adicional que conlleva
este tipo de proyectos, deberá aprender todos los entresijos de la rehabilitación, la
elaboración de presupuestos, la programación y
gestionar una cuadrilla de contratistas. Incluso si planea contratar a un

contratista general, debe poder administrarlo . • Descubra sus sistemas
y procesos. La siguiente fase brinda una buena oportunidad para escalar
su negocio. Pero si no lo hace de manera eficiente, se quemará. Conocí
a decenas de inversores que intentaron aprovechar todas las
oportunidades en la Fase de Expansión y terminaron abandonando el
negocio después de un año o dos de semanas laborales de 80 horas y
dolores de cabeza interminables. Aprender a escalar y optimizar su
negocio, así como a atraer empleados y contratistas para que lo ayuden,
contribuirá en gran medida a ayudar a escalar su negocio sin agotarse. •
Conviértete en un experto en marketing. Las ofertas fáciles que está
encontrando en la MLS durante este ciclo no existirán para siempre, y muy
pronto tendrá que aumentar su máquina de marketing para mantener
llena su cartera de ofertas. Este es un buen momento para averiguar en
qué técnicas de marketing querrá centrarse, así como aprender las
mejores prácticas asociadas con esas técnicas. • Construir relaciones.
Los bienes raíces son un negocio de relaciones, y eso nunca es más
cierto que cuando entramos en la Fase de Expansión y toda la industria de
bienes raíces está repleta de más trabajo que trabajadores. Es durante
este tiempo que puede ser difícil encontrar grandes contratistas, agentes,
compañías de títulos y prestamistas que tengan tiempo para sentarse
con usted y hacerle presentaciones. Realice esas presentaciones ahora,
de modo que cuando llegue el momento en que necesite escalar su
negocio, tendrá una red de contratistas y proveedores que ya saben
quién es usted y están listos para trabajar con usted.
CAPÍTULO 11
FASE DE EXPANSIÓN
Muchos inversores nuevos piensan que la fase de expansión del ciclo es donde se puede
ganar más dinero. Ven un mercado caliente y piensan "¡fiebre del oro!"
Y hasta cierto punto, eso es cierto.
Durante esta fase del ciclo, el valor de las propiedades aumenta constantemente, la
demanda de propiedades es alta, las tasas de interés aún son relativamente bajas y es fácil
pedir dinero prestado. Combine eso con el hecho de que hay un riesgo relativamente mínimo
en esta parte del ciclo, y la Fase de Expansión es un gran lugar para ser un inversionista de
bienes raíces.
Si aprovecha las oportunidades disponibles en esta fase, puede ganar mucho dinero. Y
puede posicionarse para estar preparado cuando termine la Fase de Expansión y comiencen
las otras partes del ciclo.

Pasamos a una Fase de Expansión desde la Fase de Recuperación. Sin embargo, no
siempre está claro cuándo termina la recuperación y comienza la expansión, ya que no
existe una delimitación económica formal entre estas dos fases. Los separo porque, como
inversionista de bienes raíces, encontrará que el panorama de inversión es muy diferente
durante las primeras partes de la recuperación económica que durante las últimas partes de
la expansión.
Aunque separamos la pendiente ascendente del ciclo en dos fases —recuperación y
expansión—, probablemente podríamos romper la Fase de Expansión aún más si quisiéramos.
Esto se debe a que la Fase de Expansión suele ser la más larga del ciclo económico. Puede
durar muchos años, y lo que ves al comienzo de una expansión puede diferir significativamente
de lo que ves al final.
Entonces, ¿cómo sabemos cuándo estamos pasando de la fase de recuperación a la

fase de expansión? Incluso si no puede identificar exactamente cuándo cruzamos de una
fase a la otra, hay algunas señales obvias de que hemos
llegado allí. Al igual que la transición de la expansión al pico, habrá más pistas de observación
que datos económicos duros.
Aquí hay algunas pistas de observación que puede buscar para determinar cuándo puede estar
entrando en la fase de expansión:
• Hay optimismo económico general. Cuando el mercado entra en una fase de expansión
después de una recuperación, normalmente comenzamos a ver crecimiento en gran
parte de la economía, no solo en el mercado inmobiliario. Hay una sensación de
optimismo sobre hacia dónde se dirige la economía y los cambios positivos que se
avecinan. El desempleo cae, el crecimiento de los salarios es fuerte y el gasto de los
consumidores aumenta. • Se habla más de inversiones inmobiliarias y de inversiones
en general. Los consumidores promedio y los inversores menos sofisticados ya no tienen
miedo de perder dinero y están entusiasmados con la oportunidad de comenzar a hacer
negocios. Más inversores primerizos saltan para aprovechar el aumento de la demanda
y el valor de las propiedades.
Los inversores inundan el mercado anticipándose a los continuos aumentos en la

demanda y los valores de las propiedades.
• Ya no es fácil encontrar grandes ofertas. Debido a que la economía es fuerte en este
punto del ciclo, muchas casas están nuevamente por encima del nivel del agua o
acercándose. En consecuencia, el número de ejecuciones hipotecarias y ventas al
descubierto es más bajo que unos meses antes y continúa disminuyendo. Con más
inversionistas uniéndose a la fiesta, no es raro encontrarse en batallas por el número
limitado de ofertas que están disponibles públicamente a través de la MLS, subastas
públicas y otras ventas públicas. • Las estrategias fuera del mercado ganan atención.
Más inversores comienzan a desarrollar estrategias de adquisición en torno a la
búsqueda de acuerdos "fuera del mercado". Las campañas de correo directo se vuelven
populares, los carteles de bandidos están en todas partes (las vallas publicitarias que
anuncian "¡Compramos casas!" están apareciendo nuevamente) y más inversores
confían en llamar a la puerta y hacer llamadas en frío para encontrar ofertas. • Vender a
los propietarios es más fácil. A medida que aumenta la demanda de viviendas, más
propietarios saltan la cerca y comienzan a buscar buenas ofertas
sobre residencias personales. Al mismo tiempo, los bancos aflojan los requisitos
de préstamo, por lo que más propietarios califican para hipotecas. • El dinero
profesional es más fácil de encontrar. Los prestamistas comienzan a aparecer
en las reuniones de REIA, conferencias de inversores y otros lugares donde los
inversores pasan el rato. Por primera vez en mucho tiempo, el dinero es más
fácil de adquirir que los tratos, y los prestamistas comienzan a competir entre sí.
• El dinero privado es más fácil de encontrar. La gente común busca lugares
para poner su capital. A medida que la economía se fortalece, es posible
encontrar dinero de particulares que tienen dinero extra y buscan poner ese
dinero a trabajar. Las personas con cuentas IRA autodirigidas que están
interesadas en diversificar sus carteras de inversión están felices de prestar
dinero a los inversores. Y otros buscan asociarse con inversionistas en negocios
de bienes raíces.
• Estás compitiendo con ofertas en efectivo. Cuando la economía se calienta,
el mercado se llena de inversores nuevos y entusiastas. A medida que el dinero
comience a fluir más libremente en la industria, descubrirá que compite con
ofertas en efectivo con mayor frecuencia. Los vendedores reconocerán que hay
compradores que pueden y pagarán en efectivo por las ofertas, y comenzarán a
esperar compradores en efectivo. • Está compitiendo con compradores
comerciales. Los fondos de cobertura públicos y los grandes fondos de capital
privado tienen la habilidad de reconocer cuándo la economía está comenzando
a crecer. Cuando estas empresas saltan al mercado, es una indicación de que
hemos llegado a la fase de expansión y, de hecho, desempeñan un papel en el
impulso de la expansión. Durante la Fase de Expansión inicial, descubrirá que
las organizaciones privadas más grandes lo están superando y es posible que
descubra que estas organizaciones están interesadas en comprar sus
propiedades.
• Los gurús salen de la carpintería. Para cualquier inversionista que esté
pasando por su primer ciclo, puede suponer que los gurús de bienes raíces que
ofrecen seminarios, cursos y capacitación de alto precio son comunes en la
industria en todo momento. Pero ese no es el caso. Durante gran parte del ciclo,
estos gurús están invirtiendo, aprovechando el mercado y ganando dinero fácil.
Pero, después de hacer diez, 20 o 100 tratos, se dan cuenta de que invertir en
bienes raíces es trabajo. Con la aparición de todos los nuevos inversores
durante la Fase de Expansión, existe la oportunidad de ganar dinero fácilmente
enseñando y capacitando. Cuando ves y escuchas sobre
capacitación en bienes raíces mires donde mires, es muy probable que estemos en las
últimas partes de la Fase de Expansión o la Fase Pico.
Datos cuantitativos
entrando en la fase de expansión:
• La oferta de vivienda está cayendo. El DOM en la mayoría de los mercados tiene una
tendencia a la baja y puede ser más bajo que el promedio general de seis meses. A
medida que la demanda continúa aumentando, los vendedores obtienen el control del
mercado y el valor de las propiedades aumenta. Escuchará que es un mercado de
vendedores una vez más y que los compradores pagarán significativamente más por las
propiedades que solo unos meses antes.
• Las tasaciones están subiendo. Los inversionistas tienen menos dificultades para que
sus propiedades se evalúen al precio del contrato al revender o refinanciar. Hay más
compensaciones para que los tasadores las usen para justificar los valores de reventa, y
es menos probable que los bancos cuestionen las tasaciones porque perciben menos
riesgo a medida que aumentan los valores.
• El dinero se está abaratando. Los prestamistas privados están nuevamente dispuestos a
prestar, lo que ejerce más presión sobre los prestamistas profesionales, y las tasas
comienzan a caer en todos los ámbitos.
Cómo ganar dinero aquí Durante una expansión
económica, la mayoría de las estrategias de inversión que discutimos en el capítulo anterior

funcionarán hasta cierto punto, y la estrategia más común, cambiar de casa, estará en plena
vigencia en la mayoría de los mercados. Este es un momento durante el ciclo que representa un
riesgo bajo y una gran recompensa para muchas estrategias de inversión, que incluyen invertir,
vender al por mayor, comprar y mantener, desarrollo, préstamo y comercial.
Ganar dinero durante la fase de expansión es bastante sencillo.

Así es como puede aprovechar las oportunidades disponibles para usted.
• Escale sus esfuerzos de volteo y venta al por mayor. Esta es la fase del ciclo en la que
los comerciantes y mayoristas pueden ganar mucho dinero escalando sus negocios y
aumentando su volumen. Aunque será más difícil encontrar buenas ofertas a medida que
avance la expansión económica,
Todavía habrá muchas buenas ofertas durante gran parte de esta fase.
Concéntrese en encontrar acuerdos fuera del mercado para mantener llena su cartera de
acuerdos y su equipo y equipos de contratación ocupados.
• Considere la posibilidad de vivir en un flip. Uno de los mayores beneficios de ser propietario
de una vivienda en los Estados Unidos es la exención del impuesto sobre las ganancias de
capital (hasta ciertos límites) sobre las ganancias de la venta de su residencia personal.
Pero para calificar para esta exención, debe vivir en su casa durante al menos dos años.
Muchos inversores astutos se aprovechan de esta laguna fiscal y se mudan a una nueva
residencia personal cada dos años. Esta estrategia es especialmente efectiva al principio de
la Fase de Expansión. Si puede comprar una casa al principio de esta fase, es muy probable
que valga más dos años más tarde, lo que le permitirá asegurar una ganancia libre de
impuestos. Y si la expansión es de una duración promedio o más, debería poder realizar
esta estrategia al menos dos veces, y tal vez tres veces, antes de que el mercado cambie.
• Hágase bueno en renovaciones más grandes. Si eres un fanático, descubrirás que más
adelante en esta fase hay mucha competencia por los proyectos de renovación sencillos. La
mejor manera de diferenciarse y mantener su canal lleno de negocios rentables será comprar
las propiedades que requieren renovaciones más extensas, agregar pies cuadrados, levantar
el techo y agregar un segundo piso, o demoler y reconstruir. Otros inversores tienen miedo
de asumir estos proyectos, lo que le brinda una ventaja competitiva durante el resto de esta
fase. • Construir relaciones con los compradores grandes e institucionales. Durante la
primera parte de la Fase de Expansión, los fondos de cobertura y las grandes firmas de
capital privado comienzan a comprar en volumen, especialmente en los mercados primario y
secundario. Si bien estas empresas a menudo resultan ser su competencia cuando buscan
ofertas, son potencialmente sus clientes cuando venden. Si puede entablar relaciones con
representantes de estas empresas, es posible que descubra que buscan comprar los tipos
de ofertas que usted vende. Entre 2012 y 2014, vendimos docenas de acuerdos para
comprar fondos de cobertura en Atlanta, Georgia, e incluso construimos un modelo comercial
en torno a la venta a esos compradores. • Recaudar fondos para sindicaciones y
colocaciones privadas. Muchas estrategias inmobiliarias se basan en la obtención de
capital externo, o se benefician de ello. En algunos casos, los inversores quieren escalar su
negocio de flipping o de billetes. En
En otros casos, los inversionistas quieren comprar un activo costoso como un

complejo de apartamentos o un parque de casas móviles. A menudo, estos
inversores recurren a inversores privados para juntar capital en lo que se conoce
como sindicación o colocación privada. En este punto del ciclo económico, los
pequeños inversores vuelven a sentirse cómodos invirtiendo en negocios de otras
personas, por lo que es un buen momento para recaudar dinero. Además, debido
a que el mercado aún no está sobrecalentado, hay muchas ofertas disponibles
para poner a trabajar ese capital recaudado.
• Obtenga la última de las grandes ofertas de compra y retención. Las ofertas de
compra y retención más abundantes se produjeron en la fase anterior, pero aún
debería haber muchas buenas ofertas para los propietarios durante la Fase de
Expansión, especialmente en la primera parte. Debido a que las tasas de ocupación
y las rentas de mercado probablemente aumentarán a lo largo de esta fase,
cualquier cosa que compre antes en la expansión económica debería tener una
buena ventaja en lo que respecta a los ingresos futuros. Dicho esto, a medida que
nos acercamos al final de la fase de expansión, será muy difícil encontrar buenas ofertas de alquile
Muchos otros inversionistas reconocen que esta es la última oportunidad en este
ciclo para convertir efectivo en flujo de efectivo, y tendrá mucha competencia por
las pocas buenas ofertas restantes. • Cash-flow a través de préstamos privados.
La demanda de préstamos privados aumenta durante la Fase de Expansión, ya que
muchos inversores quieren escalar sus negocios pero no tienen acceso a la
financiación que les gustaría. Si está prestando a otros inversores, puede esperar
obtener tasas de interés decentes y obtener rendimientos sólidos de sus
inversiones. Un beneficio adicional de prestar durante esta fase del ciclo es que el
riesgo de mercado es bajo. Si presta una propiedad que luego tiene que recuperar
del prestatario porque no cumplió con el préstamo, existe una buena posibilidad de
que pueda venderla y recuperar su inversión y su rendimiento.
• Invertir en notas de rendimiento. Como se mencionó anteriormente, existen

oportunidades para invertir en notas a lo largo de todas las fases del ciclo
económico. Durante la Fase de Expansión, la creación o compra de pagarés
rentables es una excelente manera de generar un flujo de efectivo constante con
un riesgo relativamente bajo. Una estrategia de pagarés común durante esta fase
es vender activos utilizando el financiamiento del vendedor (cree un pagaré para
usted). Como los compradores realizan sus pagos constantemente, el valor de reventa de la nota
aumenta, brindando la oportunidad de vender la nota o pedir prestado contra ella

más adelante en el ciclo.
• Vender grandes lotes de tierra. Si se ha aferrado a grandes parcelas de tierra que
planea vender a un desarrollador, el comienzo de una expansión es el mejor
momento para comercializarlas. Debido a que lleva varios años desarrollar y
construir una parcela, los constructores generalmente compran la tierra un par de
años antes de planear revenderla. A menudo lo compran al comienzo de una
expansión en previsión del aumento de la demanda que normalmente ocurre más
adelante en la expansión y durante la fase pico.
Si la Fase de Expansión dura más de lo normal, los desarrolladores pueden agotar
el inventario de terrenos que compraron anteriormente en la fase y necesitan
comprar más. Si esto sucede, es posible que pueda vender su terreno por un precio
más alto más adelante en el ciclo. Pero no hay garantía de que eso ocurra, y
muchos desarrolladores no comprarán terrenos en ese punto del ciclo porque saben
que el mercado eventualmente cambiará. Si se aferra a su tierra durante demasiado
tiempo, es posible que se la pierda, ya que no sabe cuándo comenzará el declive.
Esta podría ser su última oportunidad de deshacerse de su tierra durante este ciclo.
• Aproveche las ofertas comerciales disponibles. Dependiendo de lo que suceda

con las tasas de capitalización y las tasas de interés, esta puede ser su última
oportunidad de obtener grandes acuerdos comerciales por un tiempo. Los precios
de compra siguen siendo razonables en este punto del ciclo, mientras que las tasas
de alquiler y las tasas de ocupación aumentarán a lo largo de esta fase y hasta el
pico, lo que lo convierte en un momento ideal para comprar. Si es un inversionista
comercial, ahora es el momento de hacer crecer su cartera.
Cómo prepararse para la próxima fase Con tantos factores

trabajando a su favor durante una expansión, hay menos preguntas sobre cómo ganar
dinero que sobre cómo seguir ganando dinero cuando entramos en la fase pico.
Durante la siguiente fase del ciclo, la fase pico, los inversores inundarán el mercado
buscando sacar provecho antes de la recesión. Y la competencia aumentará, lo que hará
más difícil encontrar buenas ofertas. Una de las cosas más importantes que puede hacer
durante la fase de expansión es estar atento a las señales.
estamos entrando en la fase pico, para que pueda reaccionar rápidamente y evitar las
consecuencias de alcanzar el pico del mercado sin estar preparado para ello.
La fase pico es generalmente bastante corta. Generar ganancias en esta fase se

trata de flexibilidad y ser oportunista. Aparte de observarlo, no hay mucho que puedas
hacer para prepararte para esta próxima fase.
Pero tengo algunas sugerencias:
• Refinanciar préstamos con tasas de interés altas. Si tiene préstamos con tasas
de interés altas, esta puede ser su última oportunidad de refinanciar a tasas más bajas.
Durante la fase pico, es probable que la Fed aumente las tasas de interés para
combatir la inflación. Asegurar una excelente tasa ahora puede ayudarlo a generar
y proteger ganancias más adelante. Además de permitirle generar mayores
rendimientos sobre sus activos, la refinanciación ayuda a reducir sus pagos de
intereses, liberando dinero extra que puede usar para completar más negocios. •
Refuerce sus activos de flujo de efectivo. Si usted es un inversionista comercial o
de comprar y mantener, esta podría ser su última oportunidad de adquirir buenas
ofertas por un tiempo. En lugar de solo enfocarse en adquirir más negocios,
aproveche esta oportunidad para capitalizar las ganancias que generan sus
propiedades. Maximice los ingresos aumentando los alquileres de sus propiedades
existentes si están por debajo del valor de mercado. Y descubra dónde puede
optimizar su negocio para reducir los gastos. Unos pocos dólares en ganancias
adicionales en este punto del ciclo pueden no significar mucho, pero cuando llegue
la recesión, se alegrará de que las propiedades funcionen de manera eficiente y
con el máximo potencial de ganancias. • Llene sus unidades con los inquilinos
adecuados. Además de maximizar sus ingresos de alquiler y minimizar los gastos,
ahora es el momento de analizar detenidamente sus registros de alquiler y
determinar si debe entregar inquilinos problemáticos. La mayoría de sus inquilinos
podrán pagar el alquiler a tiempo cuando la economía sea buena, pero eso
cambiará a medida que las personas pierdan sus trabajos y vean disminuciones
salariales. Si tiene inquilinos que no están pagando a tiempo ahora o que están
causando dolores de cabeza, considere que probablemente causarán problemas
mayores cuando cambie el mercado. Si puede deshacerse legalmente de esos
inquilinos ahora, debe aprovechar la oportunidad. • Estrategias perfectas de
mercadeo y adquisición para construir una cartera sostenible. A medida que nos
acercamos al final de una Fase de Expansión y al comienzo de la Fase Pico, las
ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto tendrán
secado. Si usted es un comerciante o un mayorista, la adquisición se

vuelve muy difícil en este punto del ciclo. Ahora es el momento de
prepararse mejorando sus estrategias de adquisición fuera del mercado,
incluidas las letras amarillas, tocar puertas, SEO, publicidad y asociarse
con mayoristas, porque durante la próxima fase no podrá confiar en las
ventas públicas. Tenga en cuenta que otros inversores utilizarán estas
mismas estrategias, así que prepárese para la competencia.
PENSAMIENTOS FINALES
Mientras escribía este libro, tuve conversaciones con algunos inversores a los que
respeto y admiro mucho. Uno de los temas recurrentes de esas discusiones fue la idea
de que los grandes inversores deberían poder concentrarse en una sola estrategia a lo
largo de todo el ciclo del mercado y aún así tener éxito.
No estoy en desacuerdo con esto. Aquellos que son de clase mundial en una
determinada estrategia de inversión pueden usar esa estrategia continuamente y es
probable que tengan éxito sin importar los obstáculos que les presente el mercado. Son
tan buenos en lo que hacen que pueden ganar dinero haciéndolo en cualquier lugar, en
cualquier momento y bajo cualquier condición.
Pero muchos de nosotros no somos los mejores del mundo en una determinada
estrategia. Para nosotros, tratar de luchar contra el mercado es un esfuerzo inútil; o no
tenemos las habilidades para ejecutar una sola estrategia en cada punto del ciclo del
mercado o no tenemos el deseo de intentarlo. Y para nosotros, simples mortales, la idea
de ceder y ceder a los caprichos del mercado tiene mucho más sentido que enfrentarse
al mercado y desafiarlo para que nos derrote.
Personalmente, siempre prefiero el camino de menor resistencia. Esa mentalidad,
junto con las filosofías y estrategias que he expuesto aquí, me han funcionado bien
durante el último ciclo comercial. Espero que encuentres que funcionan para ti también.
Mientras tanto, si tiene ideas, recomendaciones o comentarios adicionales

sobre la información que proporcioné, no dude en enviarme un correo
electrónico a recessionproof@biggerpockets.com.
GLOSARIO
Apreciación El aumento en el valor de un activo a lo largo del tiempo.
Bonos Deuda (a menudo proporcionada por el gobierno) que paga un interés fijo al inversionista.
Ciclo económico La expansión cíclica (economía fuerte) y la contracción (economía débil) que vemos
aproximadamente una vez cada década, y lo que normalmente consideramos como fluctuaciones
económicas básicas.
Mercado de compradores Parte del ciclo inmobiliario en el que hay más casas en venta que
personas para comprarlas. Un mercado inmobiliario que favorece a los compradores.
Tasa de capitalización (tasa de capitalización) El ingreso generado por una propiedad dividido por
el valor de la propiedad. Esta métrica indica el porcentaje de rendimiento que un inversor podría
esperar al comprar esta propiedad.
DOM “Días en el mercado”. La cantidad de tiempo que una lista de bienes raíces ha estado en el
mercado. También se usa para indicar la cantidad promedio de tiempo que una propiedad en un área
puede esperar estar sentada antes de obtener un contrato.
Expansión Fase del ciclo económico en la que la demanda de vivienda por parte de los compradores
aumenta a medida que otros factores económicos, como el crecimiento de los salarios y el empleo,
son fuertes.
Reserva Federal (Fed) El banco central de los Estados Unidos. La Fed establece la política monetaria
para el país, incluido el control de las tasas de interés al definir la tasa a la que los bancos deben
pedir prestado al gobierno.
Ejecución hipotecaria El proceso legal mediante el cual un prestamista recupera una propiedad de
un prestatario que no está pagando según lo prometido.
Pleno empleo Tasa de desempleo en la que la mayoría de los estadounidenses que buscan trabajo
han encontrado trabajo. La Reserva Federal considera una tasa de desempleo base (la tasa U-3)
del 5 al 5,2 por ciento como "pleno empleo" en la economía.
PIB “Producto interno bruto”. La producción económica anual total de un país.
Viviendas iniciadas Número de viviendas residenciales que están iniciando el proceso de

autorización y construcción.
Oferta de vivienda Ver “Inventario”.
Inflación Un aumento general en los precios de los bienes y servicios.
Puntos de inflexión En un ciclo económico, puntos en la parte superior e inferior de la curva.
Tasa de interés El costo de pedir dinero prestado o el rendimiento de prestar dinero.
Inventario La cantidad de meses que tomaría vender todo el inventario de viviendas actualmente a
la venta en un área.
Ejecución hipotecaria judicial Una ejecución hipotecaria que debe pasar por el sistema judicial
antes de ser otorgada legalmente. Las ejecuciones hipotecarias judiciales tienden a tomar mucho
más tiempo que las ejecuciones hipotecarias no judiciales.
Indicadores principales Factores económicos que cambian antes de que vea cambios importantes
en un mercado específico o en la economía general; precursores del cambio.
Opción de arrendamiento Un tipo de contrato de compra mediante el cual el propietario acuerda

permitir que el comprador arriende una propiedad por un período fijo de tiempo, durante el cual el
comprador tiene la opción de comprar la propiedad.
Apalancamiento El uso de capital prestado para comprar y/o aumentar el rendimiento potencial de
una inversión.
Ciclo de deuda a largo plazo Un ciclo económico más largo, que dura entre 75 y 100 años, donde la burbuja
de la deuda se expande lentamente y finalmente explota.
Non-performing note Una nota en la que el prestatario no está pagando según lo prometido.
Nota Una promesa de pagar un préstamo; un ejemplo común es una nota de hipoteca.
Fase máxima del ciclo económico en la que los precios se estancan y la demanda comienza a disminuir.
Pagaré de ejecución Un pagaré sobre el cual el prestatario está pagando según lo prometido.
Puntos Un porcentaje del monto total del préstamo, generalmente pagado como una tarifa antes de que se
realice el préstamo. Un punto equivale al 1 por ciento del monto del préstamo.
Cartera de préstamos Productos de préstamo con requisitos diferentes a los ofrecidos por las entidades
gubernamentales. Estos préstamos generalmente son ofrecidos por bancos más pequeños a los inversionistas,
generalmente en una economía fuerte cuando el riesgo de que los prestatarios no cumplan con los préstamos
inmobiliarios es bajo.
Colocación privada Un fondo de inversión creado al recaudar dinero de inversionistas individuales más
pequeños.
Márgenes de beneficio El porcentaje de los ingresos totales obtenidos por una empresa que se mantiene como
beneficio.
Recesión Fase del ciclo económico en la que hay agitación económica general; algunos elementos comunes
incluyen alto desempleo, salarios reducidos y restricción del crédito.
Recuperación Fase del ciclo económico en la que la economía comienza a recuperarse después de tocar fondo.
REO “Propiedad inmobiliaria”. Un término de la industria para una ejecución hipotecaria propiedad de un banco.
ROI Retorno de la inversión.

Financiamiento del vendedor Método de financiamiento creativo mediante el cual el vendedor de

una propiedad utiliza el capital de la propiedad para otorgar un préstamo a un comprador.
Mercado de vendedores Parte del ciclo inmobiliario en el que más personas quieren comprar casas
que venderlas. Un mercado inmobiliario que favorece a los vendedores.
Sujeto a Modalidad de financiación creativa por la que el comprador de un inmueble se hace cargo
de los pagos del préstamo del vendedor a cambio de la posesión y escrituración de la vivienda.
Sindicación Una forma de inversión que depende de los fondos combinados de varios inversores
privados que han juntado capital para financiar parte o la totalidad de un trato.
Indicadores de seguimiento Métricas económicas vistas como resultado de cambios en un mercado

o economía; sucesores del cambio.
Asegurar El proceso que utiliza un prestamista para evaluar la solvencia o el riesgo de un cliente
potencial y/o garantía de préstamo.
Método de financiación Wrap Creative mediante el cual el vendedor y el comprador crean un nuevo
préstamo que requiere que el comprador pague el préstamo existente del vendedor, además de
permitirle al vendedor cobrar pagos adicionales.
Curva de rendimiento El cambio en las tasas de interés de los bonos del gobierno de diferentes
fechas de vencimiento.
NOTAS
Capítulo 4
1. Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., Tasa de desempleo civil [UNRATE], obtenido de
FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/UNRATE, enero
8, 2019.
2. Wilshire Associates, Wilshire 5000 Índice de capitalización total del mercado total [WILL5000INDFC], FRED,
Banco de la Reserva Federal de St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/WILL5000INDFC, enero
9, 2019.
3. Oficina de Análisis Económico de EE. UU., Producto Interno Bruto Real [A191RL1Q225SBEA],
recuperado de https:// FREDO, Federal Reservar Banco de S t. Luis;
fred.stlouisfed.org/series/A191RL1Q225SBEA, 9 de enero de 2019.
4. Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal (EE.UU.), Tasa Efectiva de Fondos Federales
[FEDFUNDS], obtenido de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis;
https://fred.stlouisfed.org/series/FEDFUNDS, 9 de enero de 2019.
5. Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, Hourly Earnings: Manufacturing
para los Estados Unidos [LCEAMN01USM659S], obtenido de FRED, Banco de la Reserva Federal de
San Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/LCEAMN01USM659S, 9 de enero de 2019.
6. Oficina del Censo de EE. UU. y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., publicación mensual
Suministro de viviendas en los Estados Unidos [MSACSR], obtenido de FRED, Reserva Federal
Banco de San Luis; https://fred.stlouisfed.org/series/MSACSR, 9 de enero de 2019.
7. Oficina del Censo de EE. UU. y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Vivienda
Inicios: Total: nuevas unidades de vivienda de propiedad privada iniciadas [HOUST], obtenido de FRED,
Banco de la Reserva Federal de St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/HOUST, 9 de enero de 2019.
8. Oficina del Censo de EE. UU. y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Vivienda
Inicios: Total: nuevas unidades de vivienda de propiedad privada iniciadas [HOUST], obtenido de FRED,
Banco de la Reserva Federal de St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/HOUST, 9 de enero de 2019.
charla 5
9. Oficina del Censo de EE. UU. y Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., publicación mensual
Suministro de viviendas en los Estados Unidos [MSACSR], obtenido de FRED, Reserva Federal
Banco de San Luis; https://fred.stlouisfed.org/series/MSACSR, 9 de enero de 2019.
SOBRE EL AUTOR
J Scott (se hace llamar "J") es un empresario, inversor y coanfitrión de The BiggerPockets
Business Podcast. Ingeniero y hombre de negocios por educación, J pasó gran parte
de su carrera inicial en Silicon Valley, donde ocupó puestos gerenciales en varias
compañías Fortune 500, incluidas Microsoft y eBay.
En 2008, J y su esposa Carol renunciaron a sus trabajos corporativos, se mudaron

al este, se casaron, formaron una familia y decidieron enfocarse en bienes raíces e
inversiones. En los últimos diez años, compraron, construyeron, rehabilitaron, vendieron,
prestaron y mantuvieron más de $50 millones en propiedades en todo el país.
J también es propietario de un negocio, asesor comercial y mentor de varios
empresas, empresarios y empresarios.
J dirige el popular sitio web 123Flip.com y es autor de cuatro libros sobre inversiones
inmobiliarias, incluido el más vendido, The Book on Flipping Houses. Sus libros han
vendido más de 200.000 copias en los últimos seis años y han ayudado a inversores
de todo el mundo a empezar de verdad.
bienes.
J y su familia actualmente viven en Sarasota, FL. Se puede contactar a J en
j@jscott.com.
Mas de
Publicación BiggerPockets
Real Estate Note Investing ¿Es

usted un mayorista, un rehabilitador, un arrendador o incluso un inversionista llave en mano?
Real Estate Note Investing lo ayudará a enfocarse en el "otro lado" de la
inversión en bienes raíces, ¡lo que le permitirá ganar dinero sin inquilinos,
inodoros y termitas! Invertir en notas es la estrategia más fácil para generar
ingresos pasivos. Aprenda los entresijos de las notas mientras el inversionista
Dave Van Horn le muestra cómo comenzar y encontrar un gran éxito en el
poderoso mundo de las notas de bienes raíces.
El libro sobre la inversión en propiedades de

alquiler El libro sobre la inversión en propiedades de alquiler de Brandon Turner,
inversionista de bienes raíces y coanfitrión del podcast BiggerPockets, contiene
casi 400 páginas de consejos y estrategias detallados para generar riqueza a
través de propiedades de alquiler. ¡Aprenderá cómo crear un plan alcanzable,
encontrar ofertas increíbles, pagar sus alquileres y mucho más!
Si disfrutó de este libro, esperamos que se tome un momento para ver algunos de los otros excelentes materiales
que ofrece BiggerPockets. BiggerPockets es la red social, el mercado y el centro de información de inversión en
bienes raíces, diseñado para ayudarlo a convertirse en un inversionista inmobiliario más inteligente a través de
podcasts, libros, publicaciones de blog, videos, foros y más. Regístrese hoy, ¡es gratis! Visite www.BiggerPockets.com.
Inversión en bienes raíces a larga

distancia No permita que su ubicación dicte su libertad financiera: ¡Viva donde
quiera e invierta en cualquier lugar que tenga sentido! Las reglas, la tecnología
y los mercados han cambiado: ya no está obligado a invertir solo en su patio
trasero. En Inversión inmobiliaria a larga distancia, aprenda una estrategia
detallada para crear carteras de alquiler rentables a través de la compra,
administración y venta de propiedades fuera del estado del inversionista y
agente inmobiliario David Greene.
El libro sobre cómo invertir en bienes raíces sin (y con poco) pago inicial ¿La falta de dinero le impide
tener éxito en bienes raíces? ¡No es necesario! En este innovador libro de Brandon Turner, autor de The
Book on Rental Property Investing y otros, descubrirá numerosas estrategias que los inversores pueden usar
para comprar bienes raíces usando el dinero de otras personas.
¡Aprenderá las principales estrategias que los inversores inteligentes están utilizando para comprar, alquilar,
cambiar o vender al por mayor propiedades a escala!
¡ El libro sobre estrategias fiscales para los impuestos de los inversores

inmobiliarios expertos ! Aburrido e irritante, ¿verdad? Quizás. Pero si quiere tener
éxito en bienes raíces, su estrategia fiscal jugará un papel muy importante en la rapidez
con que crezca. Una gran estrategia fiscal puede ahorrarle miles de dólares al año. Una
mala estrategia podría causarle problemas legales. ¡Es por eso que BiggerPockets se
complace en ofrecer The Book on Tax Strategies for the Savvy Real Estate Investor!
¡Encontrará formas de deducir más, invertir de manera más inteligente y pagar mucho menos al IRS!
Listo para la vida: dominar la vida, el dinero y el sueño americano ¿Está

buscando un plan para lograr la libertad financiera en solo cinco a diez años? Set
for Life de Scott Trench es un plan fiscal detallado dirigido a personas con
ingresos promedio que comienzan con pocos o ningún activo. Lo guiará a través
de tres etapas de finanzas, guiándolo a sus primeros $25,000 en valor neto
tangible, luego a sus primeros $100,000 y luego a la libertad financiera. Set for
Life le enseñará cómo construir un estilo de vida, una carrera y una cartera de
inversiones capaz de respaldar la libertad financiera para permitirle vivir la vida de sus sueños.
Levantamiento de capital
privado ¿Está listo para ayudar a otros inversionistas a construir su riqueza mientras
construye su imperio inmobiliario? La hoja de ruta descrita en Raising Private Capital
ayuda a los inversionistas que buscan inyectar más capital privado en su negocio: ¡la
estrategia más efectiva para el crecimiento! El autor e inversionista Matt Faircloth lo
ayuda a aprender cómo desarrollar riqueza a largo plazo a partir de sus valiosas
lecciones y experiencias en bienes raíces: Obtenga la verdad detrás de las ganancias
y pérdidas de alguien que lo ha experimentado todo.
The Book on Flipping Houses, Edición revisada Escrito

por el inversionista inmobiliario activo y reparador J Scott, este libro contiene más
de 300 páginas de capacitación paso a paso, perfecto tanto para el novato completo
como para el profesional experimentado que busca construir un negocio de
remodelación de casas. Cualquiera que sea su nivel de habilidad, este libro le
enseñará todo lo que necesita saber para construir un negocio rentable y comenzar
a vivir la vida de sus sueños.
¡CONÉCTESE CON LOS BOLSILLOS MÁS

GRANDES y tenga éxito en su negocio de
bienes raíces hoy!
Facebook/bolsillos más grandes
Instagram@bolsillos más grandes
Twitter@bolsillos más grandes
LinkedIn/empresa/BiggerPockets
Sitio
web BiggerPockets.com

Untitled

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Untitled

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Machine Translated by Google

Machine Translated by Google

Descargo de responsabilidad de derechos digitales

Si está leyendo esto y no compró en BiggerPockets.com o un distribuidor o socio

BIENES RAÍCES A PRUEBA DE RECESIÓN

REAL A PRUEBA DE RECESIÓN

CÓMO SOBREVIVIR (¡Y PROSPERAR!) DURANTE

Inversión inmobiliaria a prueba de recesión

Datos de catalogación en publicación del editor

Publicado en los Estados Unidos de América

Diseño de portada: Alicia Tatone

Para Rookie: durante 15 años, te sentaste a mi lado mientras trabajaba, haciéndome

Lo que impulsa los ciclos

Saber dónde estamos en el ciclo

Impacto del ciclo en los factores de inversión

Prestamistas de dinero duro

Estoy escribiendo esta introducción a fines de marzo de 2020. Dependiendo de cuándo

siendo "impresos" e inundando la economía, e incluso el movimiento sin precedentes

Como inversionista, también debe ser estudiante de economía. Y como estudiante

Si bien es la próxima (o eventual) recesión en el ciclo del mercado inmobiliario lo que me

Si bien gran parte de su competencia cambiará o incluso desaparecerá a medida que

En mayo de 2008, mi familia y yo nos mudamos a Atlanta, Georgia. Conduciendo a través

Estos inversores estaban esperando el momento "perfecto" para volver al mercado.

No temas el cambio, acéptalo El cambio es inevitable.

Cuando Carol y yo comenzamos nuestro negocio de inversión en bienes raíces en

experimentar una recesión en la economía como la hemos experimentado otras 33 veces.

Transacciones, Mercados, Economías y Ciclos Estoy seguro de que ha escuchado

Cuando hablamos de economía, simplemente estamos hablando de la suma de todas

Para resumir la relación de estos cuatro conceptos: Los

Ciclos económicos comunes e históricos

Aunque, para muchos de ustedes, apuesto a que estará bastante cerca.

Discutimos en el capítulo anterior que nuestra economía se mueve en ciclos.

finalmente se está estabilizando y comenzando a caer, y la gente está volviendo al trabajo.

Tienen dos formas de hacer esto:

Al controlar las tasas de interés, la Fed tiene la capacidad de decidir si

Desafortunadamente, este gasto reducido también conduce a una desaceleración en la economía en

Eventualmente, el gobierno vuelve a intervenir.

En forma visual, un ciclo comercial típico podría verse así:

Tasas de interés negativas Dados los

El ciclo de la deuda a largo plazo Si bien el ciclo

En lugar de dos ciclos comerciales consecutivos que se ven así:

En realidad se parece más a esto:

Desafortunadamente, lo que vemos en el gráfico anterior no es solo un aumento

Durante muchos ciclos comerciales, y muchas décadas, la economía continúa

Después de muchas décadas de estos ciclos a corto plazo, finalmente llegamos

El Ciclo de Bienes Raíces Hay un

Esto es lo que parece:

notablemente consistente, produciendo desaceleraciones en el mercado inmobiliario

Uniendo los ciclos Ya hemos hablado de tres

Duración del ciclo económico Según la

Las cuatro fases del ciclo económico Hasta ahora, hemos

Si bien es completamente arbitrario en cuántas fases dividimos el ciclo, existen

Así es como se representan estas cuatro fases en nuestro ciclo económico

La construcción nueva se detiene rápidamente y muchos proyectos parcialmente terminados

¿Por qué estas cuatro fases?

2. Notará que la fase ascendente se divide en dos fases: expansión y recuperación,

En el punto de inflexión superior, la demanda ha disminuido y la oferta ha

En 2007-08, millones de inversionistas de todas las industrias perdieron una

SABER DONDE ESTAMOS

En lo que la mayoría de los economistas no están de acuerdo es exactamente cuándo

Entonces, si los expertos no siempre pueden determinar dónde estamos en un ciclo

Desafortunadamente, este es también el problema de confiar en el tiempo. Si bien puede

Si bien hemos discutido el uso de técnicas de observación y analizando el momento de

Hay literalmente miles de factores que contribuyen al desempeño de la economía