Cláusulas A Tener en Cuenta en Un Contrato de Arrendamiento de Terreno Apto para Instalación Fotovoltaica

3/10/22, 9:50 Cláusulas a tener en cuenta en un contrato de arrendamiento de terreno apto para instalación fotovoltaica.
15:01:60

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Cláusulas a tener en cuenta en un contrato de

arrendamiento de terreno apto para instalación
fotovoltaica.
4-10-17. Carlos Mateu
Son muchas las dudas que surgen tanto al propietario del terreno, como al
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promotor fotovoltaico, respecto al condicionado legal que les unirá durante
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más de 30 años.
En primer lugar, hemos de señalar que es recomendable, una vez localizado un "posible"
terreno en el que queramos promover una instalación fotovoltaica acudir al Depto. de
Urbanismo del Ayuntamiento competente, y/o al Registro de la Propiedad, para conocer el
uso dotacional con el que cuenta ese terreno.
Como imaginaréis muchos ayuntamientos, conforme a sus ordenanzas, ponen “pegas” a

promover instalaciones fotovoltaicas en terrenos rústicos destinados a usos agrícolas y/o
ganaderos.
En el Registro de la Propiedad podremos comprobar que el arrendador cuenta con el

pleno dominio de éste, y que está libre de cargas, gravámenes, arrendamientos, y
servidumbres de paso.
Asimismo, se ha de comprobar la capacidad legal, de las partes, y sus posibles

representaciones. En este caso tanto del arrendador como del arrendatario.
Centrándonos en el tema que nos ocupa, y en relación a las cláusulas o estipulaciones

mínimas y necesarias que han de figurar en estos contratos de arrendamientos de terrenos
para instalaciones fotovoltaicas, indicar que según estudio elaborado por la consultora
especialista en energía solar fotovoltaica Promein Abogados, podemos indicar las
siguientes:
1.- Indicar la descripción técnica de la instalación fotovoltaica, así como las

autorizaciones y estudios de conexión y ambientales a la cual tendrá acceso la
Arrendadora, y que serán solicitadas por la Arrendataria a su costa y cargo.
2.- Indicar las facultades del arrendatario en lo que se refiere a la instalación y

posterior puesta en marcha y explotación de la instalación fotovoltaica.
3.- Pactar número de hectareas que se van a ocupar del terreno. En muchos casos los
promotores fotovoltaicos quieren solo una parte.
4.- Determinar el momento exacto de entrega y ocupación del terreno arrendado,

con sus posibles prorrogas.
5.- Pactar las servidumbres de paso que se van a utilizar a la parte de terreno
arrendado.
6.- Fijar de común acuerdo la Renta que el arrendador va a percibir durante la fase de
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desarrollo, y la Renta que va a percibir cuando ya esté la instalación fotovoltaica
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vertiendo a red. Entendemos que sería injusto que el arrendador no perciba ningún
vertiendo a red. Entendemos que sería injusto que el arrendador no perciba ningún
tipo de contraprestación económica desde que se suscriba el contrato de
arrendamiento, y el promotor inicie la tramitación administrativa correspondiente
ante Ayuntamiento, Ministerio, y compañía eléctrica.
Se trata de desarrollos burocraticos muy largos. El arrendador durante ese tiempo

debería percibir una compensación económica, en el supuesto de no poder hacer uso
del mismo, ni poder arrendarlo a un tercero.
En definitiva debe estipularse claramente la renta (mensual, anual), devengo, periodo

de facturación, forma de pago, actualización renta, intereses de demora, etc.
7.- Hacer constar que todo el material y equipos de la instalación fotovoltaica son
propiedad exclusiva de la Arrendataria, aún una vez extinguido el contrato. También
es importante hacer constar el plazo con el que cuenta el arrendatario para
desmantelar toda la instalación fotovoltaica, y reponiendo éste a su estado primitivo
finalizado o resuelto por cualquier motivo el contrato de arrendamiento.
8.- Indicar la responsabilidad directa de la Arrendataria en el incumplimiento de

cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica.
9.- Pactar expresamente un plazo de duración del contrato de arrendamiento de

obligado cumplimiento para ambas partes.
Dentro de este plazo es aconsejable detallar los hitos de la instalación fotovoltaica

(proyecto, desarrollo y desmantelamiento), posibles pactos de carencia en el pago de
la renta, posibles desistimientos, y renovaciones.
10.- Fijar posibles servidumbres de paso de los operarios de mantenimiento desde

otras fincas al terreno arrendado.
11.- En su posible caso, el arrendatario ha de tener la facultad de determinar la

ubicación de la subestación por ser parte necesaria del Proyecto.
12.- Dado que en el catastro se va a proceder por parte del arrendatario al cambio de
uso rustico a industrial, se ha de pactar que el IBI industrial lo pague el arrendatario, y
que a la extinción del arrendamiento, el arrendatario solicite y obtenga el cambio de
uso de industrial a rustico salvo pacto en contrario.
13.- En el supuesto de que el arrendador constituya una hipoteca sobre el terreno,

deberá informar a la entidad bancaria de la existencia de este arrendamiento.
14.- Estipular una garantía bancaria de la ejecución del desmantelamiento de la

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instalación fotovoltaica.
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15.- Pactar la posible cesión y subarriendo.
16.- Determinar el posible ejercicio de la opción de compra preferente.
17.- Estipular los gastos, tributos y servicios de proveedores de la finca.
18.- Pactar que el arrendatario contrate un determinado seguro de responsabilidad

civil.
19.- Estipular una fianza que se actualice durante el periodo de la explotación

fotovoltaica.
20.- Determinar posibles causas de resolución del contrato de arrendamiento. En este

aspecto debe determinarse qué sucede si el proyecto no resulta viable técnica o
económicamente. Sería necesario fijar si existe o no una indemnización a favor del
arrendador. Sin duda en estos casos, el arrendatario debería dejar el terreno en las
mismas condiciones en las que se le entregó salvo pacto en contrario.
21.- Pactar la posiblidad de elevar a público la escritura de arrendamiento, siendo la

oblidada al pago de costes de Notaría y Registro a la parte que lo solicite.
22.- Impedir que el arrendatario ceda su derecho de arrendatario, salvo que el nuevo
arrendatario demuestre que cuenta con la capacidad técnica, jurídica, y económica
suficiente como para subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato.
23.- Sumisión expresa a los tribunales del lugar en que se encuentre la finca
arrendada en caso de conflicto o discrepancia.
24.- Estipular domicilios a efectos de notificaciones.
Para finalizar hemos de señalar que hemos de contar con abogados especialistas
como es el caso de Promein Abogados, pues en cada caso concreto habrá que
analizar unos aspectos u otros. Como dicen en medicina... más vale prevenir que
curar. No hay dos contratos iguales.
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