REGLAMENTO DE CONSTRUCCION

01/07/2016
-PROVISORIO-

El Naudir
Aguas Privadas

Reglamento de Construcción
1. FUNDAMENTOS, OBJETIVOS Y ALCANCE ................................................................................................ 3
2. COMISION DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES. ................................................................ 3
3. TRABAJOS QUE REQUIEREN VISADO PREVIO DE PLANOS ....................................................................... 4
4. PRESENTACION DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACION ........................................................................... 5
4.1. DOCUMENTACION. .............................................................................................................................. 5
4.2. REVISION Y VISADO PREVIO ................................................................................................................ 6
4.3. APROBACION DEL PROYECTO POR LA ENTIDAD OFICIAL........................................................................ 7
4.4. PRESENTACIONES PREVIAS A LA OBRA ................................................................................................. 7
4.5. OBLIGATORIEDAD DE MANTENER UN PROFESIONAL A CARGO ............................................................... 9
4.6. CANON DE OBRA ................................................................................................................................. 9
4.7. PLAZO DE VALIDEZ DE LA AUTORIZACION .......................................................................................... 10
4.8. DESISTIMIENTO DE PERMISOS CONCEDIDOS ...................................................................................... 10
5. PROYECTOS DE OBRAS Y EDIFICACIONES. .......................................................................................... 10
5.1. ALCANCE. .......................................................................................................................................... 10
5.2. DEFINICION DE MACIZO EDIFICABLE .................................................................................................. 11
5.3. CALIDAD Y DESTINO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES. ....................................................................... 11
5.4. UTILIZACION DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACION. .................................................................. 12
5.5. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES. ........................................................................................... 12
5.6. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN 2 ó MÁS LOTES. .................................................... 13
5.7. LÍNEAS DE RETIRO OBLIGATORIO. ..................................................................................................... 13
5.8. ESPACIO ENTRE LINEA DE FRENTE Y BORDE DE CALZADA. .................................................................. 16
5.9. CONSTRUCCIONES AUXILIARES. ......................................................................................................... 16
5.10. PILETAS DE NATACION ...................................................................................................................... 18
5.11. COSTAS Y MUELLES DE EMBARQUE. ................................................................................................... 19
5.12. ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN. ..................................................................................................... 20
5.13. FUNDACIONES. .................................................................................................................................. 21
5.14. RESERVA DE AGUA POTABLE. ............................................................................................................. 21
5.15. RESERVA DE AGUA DE RIEGO ............................................................................................................. 22
5.16. GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES. ........................................................................... 22
5.17. LUGAR DE ESTACIONAMIENTO. .......................................................................................................... 22
5.18. VEREDAS. ......................................................................................................................................... 22
5.19. ÁRBOLES. .......................................................................................................................................... 23
5.20. CERCOS DEFINITIVOS. ....................................................................................................................... 23
5.21. RESIDUOS DOMICILIARIOS. ............................................................................................................... 23
5.22. MODIFICACION DEL PERFIL NATURAL DEL TERRENO. .......................................................................... 24
5.23. ILUMINACION.................................................................................................................................... 24
5.24. INSTALACIONES ESPECIALES ............................................................................................................. 24
6. OBRAS EN CONSTRUCCION. ................................................................................................................ 25
6.1. PRELIMINARES PARA DAR INICIO A LA OBRA ...................................................................................... 25
6.2. PLAZO DE EJECUCION DE LAS OBRAS. ................................................................................................ 27
6.3. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS. ................................................................................................................ 27
6.4. INSPECCIONES DURANTE LA OBRA ..................................................................................................... 28
6.5. DURANTE LA EJECUCION DE LA OBRA................................................................................................. 28
6.6. PLANO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA. ............................................................................................. 28
7. AMPIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS. ................................................. 29
8. SERVIDUMBRES. ................................................................................................................................ 29
9. SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA DOMICILIARIA ............................................................................... 29
10. RESPONSABILIDADES. ........................................................................................................................ 30
11. NORMA DE APLICACIÓN SUPLETORIA. ................................................................................................. 31
12. TRANSCRIPCION EN LOS TITULOS. ..................................................................................................... 32
13. CONSTRUCCIÓN EN ETAPAS. .............................................................................................................. 32
14. LOTES SIN CONSTRUCCION. ............................................................................................................... 32

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1. FUNDAMENTOS, OBJETIVOS Y ALCANCE

1.1. El presente Reglamento tiene por objeto establecer entre otras cosas, los parámetros generales que
deben seguirse en toda construcción de obra nueva y/o la ampliación de obras existentes, sin
perjuicio de las modificaciones que introduzca el Consejo de Administración por recomendación
de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

1.2. El barrio privado El Naudir se encuentra bajo jurisdicción municipal de Escobar, y por consiguiente
toda obra de urbanización y edificación deberá regirse por las disposiciones legales establecidas
o por establecerse por dicho municipio. No obstante ello, la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo, ponen en vigencia un conjunto de normas especiales que constituyen el presente
reglamento, las que regirán para toda obra de urbanización y edificación a realizarse dentro del
ámbito del barrio. Este reglamento es incompleto y por tanto sujeto a la interpretación de la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo del barrio.

1.3. Se entiende por obra de edificación a toda construcción, modificación y/o ampliación que se
desarrolle sin afectar espacios de propiedad común del barrio o del Municipio, y cuyo proyecto y
ejecución se halla reglamentado por las ordenanzas especiales dictadas por la Municipalidad de
Escobar. En el caso de obras de edificación que afecten espacios comunes, la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo será la que podrá dictaminar sobre este tema.

1.4. Este reglamento atañe exclusivamente a los lotes referenciados en el Anexo I, número 001 al 806.

1.5. El Barrio privado EL NAUDIR se construirá por etapas, es por ellos que, E2 S.A., deja expresa
constancia y los propietarios lo aceptan con la sola firma del presente, que tanto el uso, destino,
pautas de urbanización y demás pormenores de las demás áreas del predio correspondiente a
las próximas etapas a desarrollarse dentro de aquél y que conformaran el barrio privado EL
NAUDIR, son a exclusiva decisión y determinación de E2 S.A. y el Municipio de Escobar.

2. COMISION DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES.

2.1. E2 S.A. se reserva el derecho de designar a los miembros que integrarán la Comisión de Arquitectura
y Urbanismo por diez años a partir de la entrega de la posesión de los lotes.

2.2. Esta Comisión será integrada por mínimos 3 personas y máximo 5. La misma será renovada cada
dos años, pudiendo sus miembros ser reelegidos.

2.3. Únicamente la Comisión de Arquitectura y Urbanismo puede modificar o alterar el presente

reglamento sin restricción alguna.

2.4. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo deberá designar un encargado de ejercer funciones de

control en obras, para el debido cumplimiento de esta reglamentación. Hasta tanto se constituya
la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, E2 S.A. será quien designará al mencionado
encargado de control de obras y quien asumirá la función de esa Comisión.

2.5. Los planos de construcción, antes de su presentación ante la Municipalidad de Escobar, deberán ser
aprobados por la comisión de Arquitectura y Urbanismo, la cual queda facultada para interpretar y
hacer cumplir este reglamento y para verificar periódicamente la fidelidad de la obra con respecto
al proyecto aprobado.

2.6. Los visados, aprobaciones, derechos, permisos, que en adelante sean enunciados por la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo, no sustituyen por ningún motivo, ni para ningún efecto las
disposiciones de Entidades Nacionales y/o Provinciales y/o Municipales y/o Entes Autárquicos,
las que deberán cumplimentarse ineludiblemente.

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 2.7. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo intimará y luego suspenderá toda obra por intermedio del
control de obras, que se comience a construir sin tener concedido el permiso, o las que
teniéndolo no se ejecuten de acuerdo con los documentos aprobados. Cuando no se acate la
orden de suspensión, la comisión hará la denuncia formal, con los fundamentos del caso, ante la
entidad oficial correspondiente. Además, la comisión se reserva los derechos de aplicar las
penalidades indicadas en el artículo 2.7 de este reglamento.

2.8. En el caso de obras que se hallen paralizadas por más de 60 días, la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo deberá requerir un informe al propietario que deberá ser firmado por el profesional
actuante, sobre el plan de avance de la obra. El plazo máximo de construcción continuará siendo
de 18 meses corridos, contados desde la fecha de iniciación de la obra. Una obra suspendida no
implica extensión del plazo máximo de construcción; por lo cual vencido dicho plazo el propietario
será pasible de la multa fijada a tal efecto.

2.9. En el caso de transgresiones al presente reglamento por parte del propietario, contratistas, personal
de obra, proveedores, etc., la Comisión de Arquitectura y Urbanismo tendrá derecho a exigir su
cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin perjuicio de la imposición de las multas y otras
sanciones que podrá aplicar conforme el siguiente detalle:

2.9.1. Multa diaria equivalente a 250 lts de nafta super

2.9.2. Paralización de obra con impedimento de acceso al barrio de materiales, contratistas y

personal y denuncia a la municipalidad de Escobar.

2.9.3. Transcurrido el plazo de intimación se procederá al decomiso de materiales depositados en la

vía pública, espacios comunes, o lotes vecinos con cargo de los gastos directos e indirectos
al propietario.

2.9.4. El propietario acepta que la Comisión de Arquitectura y Urbanismo a través de una decisión
fundada de su Directorio podrá exigir la demolición parcial o total de lo construido, remoción
de lo plantado o realizado en contravención.

2.9.5. Suspensión de los servicios que presta el barrio hasta tanto no se solucionen las infracciones
cometidas

2.9.6. Elevación de los antecedentes al Tribunal de Disciplina para que tome las sanciones que
correspondan al asociado.

2.9.7. El propietario no podrá alegar desconocimiento de lo actuado por el personal que ha sido
contratado por él, por su profesional o empresa constructora, siendo el único y total
responsable ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo del accionar de dichas personas o
entidades dentro del complejo residencial.

3. TRABAJOS QUE REQUIEREN VISADO PREVIO DE PLANOS

o Construcción de viviendas nuevas

o Ampliación, refacción o transformación de lo ya construido

o Elevación de muros

o Cambiar o modificar estructuras de techos y terminaciones exteriores

o Modificación de niveles de terreno

o Efectuar demoliciones

o Construcción de piletas

o Construcción de muelles y tablestacas

o Construcciones anexas o auxiliares

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o Modificación y/o ampliación de proyectos en ejecución

o Otros elementos externos que afecten las visuales de la construcción principal.

o Movimientos de suelo y parquizaciones.

Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitación a la aplicación
del Reglamento de Construcción a cualquier otro supuesto previsto en el mismo. El proyecto a presentar
deberá respetar el reglamento de construcción vigente a la fecha de la presentación del mismo.

4. PRESENTACION DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACION

4.1. DOCUMENTACION.

4.1.1. La documentación requerida para gestionar la autorización de una edificación es la que figura
a continuación:

 La solicitud de autorización, con carácter de declaración jurada que el proyecto y

demás documentación se ajustan a las disposiciones vigentes que declaran conocer,
haciéndose responsable de su cumplimiento y acatamiento el o los profesionales
intervinientes, sin perjuicio de la firma de aquella por el o los propietarios del
inmueble o sus representantes legales y las responsabilidades que les correspondan
a estos conforme a las normas vigentes. Los Profesionales y el Propietario son
mancomunadamente solidarios y responsables por aquellas transgresiones al
Reglamento que se pudieran cometer.

 Fotocopia del título de propiedad o boleto de compraventa, según el caso.

 Certificado de encomienda, nombrando el profesional a cargo y sus atribuciones ante

la Comisión, firmado por ambos

 Plano de terreno con ubicación de la construcción y distancia a los límites con

ubicación de cercos definitivos (frente, contrafrente y laterales) Especificación de
material y altura de cerco de frente. Escala 1:100

 Planos de plantas y cortes suficientemente acotados, con indicación de los destinos

de los diferentes locales, en escala 1:100

 Plano de cubiertas. Escala 1:100.

 Cuatro vistas exteriores, con indicación de colores, materiales y características de la

construcción, en escala de 1:100

 Plano de estructura de la construcción a ejecutar.

 Silueta de superficies, con cálculo de las mismas. Escala 1:100

 Renders de vistas del exterior (frente, contrafrente y laterales), mínimo 4.

 Cotas referidas al nivel cero (de piso terminado de planta baja) de: plantas de la
construcción principal, solados externos, desniveles de terreno, y alturas máximas.

 Planos de construcciones anexas: piletas de natación con sus veredas y casillas de

bombas y filtros; quinchos y parrillas; muelles; cocheras; depósitos y bicicleteros;
espacios para tender al aire libre; maceteros; canteros; asientos de mampostería;
muros de contención de taludes; instalaciones deportivas e inherentes a la actividad

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 náutica, ubicación de condensadores de equipos de aire acondicionado con
compromiso de producción de una cantidad de decibeles tal que no incomoden a sus
vecinos y detalle de toda otra construcción y/o instalación, en escala 1:100. Se
entregarán suficientemente acotados, con indicación de ubicación, distancia a los
límites y características de terminación

 Plano de obrador con su ubicación en el terreno y del cerco de obra. El obrador

deberá tener la característica de ser provisorio.

 Plano de forestación existente, donde se marcarán y especificarán todas las especies

arbóreas existentes que se encuentren en el lote y en la vereda. El plano deberá
indicar en una escala 1:100 la ubicación de las áreas construidas (FOS) marcando el
perímetro y la ubicación de las especies en la planta, indicando la posición por medio
de cotas a los ejes fijados. Se especificarán los nombres de las especies, altura,
diámetro del tronco a 0.50 m del suelo y diámetro de la copa. Debe someterse a
consideración previa de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo la eventual
destrucción o poda importante de especies existentes dentro del lote, pudiendo
solicitarse en ese caso que se agregue al plano la nueva forestación y parquización.
Queda prohibido la eventual destrucción o poda importante de especies existentes en
la vereda.

 Plano del proyecto de parquización si esta involucra movimientos de suelos y

cambios de perfil de terreno con cotas de nivel o tablestacados.

 Esquema de fundación adoptada y estudio de suelos ejecutando dos perforaciones,

realizado por un profesional especializado contratado por el propietario.

 Constancia del amojonamiento del terreno, ubicación de los árboles, y nivel cero
(nivel promedio del lote) con respecto al centro del pavimento extendida por el
agrimensor de la urbanización. En lotes a laguna o con amarra, se debe presentar
también una altimetría del terreno y la constancia de pago de ambos certificados.

 Plano de desagües pluviales en planta y en corte Escala 1:100.

 Reglamento de Construcción firmado por el propietario y el profesional actuante.

 Pasos y Normas firmados por el propietario y el profesional actuante

 Reglamento de parquización firmado por el propietario y el profesional actuante

 Compromiso de no exceder un consumo eléctrico de 5 KW., caso contrario se

compromete a hacerse cargo de los costos que la modificación de la instalación
externa represente.

 Esquema del cartel de obra.

 Certificado de expensas al día.

4.1.2. Toda la documentación deberá presentarse por duplicado y firmada por el propietario y el
profesional actuante quedando un juego en poder de la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo.

4.1.3. Todos los planos indicarán el nombre del propietario, tipo de plano, escala, nombre del
profesional actuante y matricula profesional, la ubicación y número de la Unidad Funcional,
según el formato que se presenta en el Anexo II.

4.2. REVISION Y VISADO PREVIO

4.2.1. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo deberá estudiar el proyecto que será presentado
según la documentación requerida en el artículo 4.1 de este reglamento para proceder al
visado previo, sin el cual dicho expediente no podrá ser presentado ante la entidad oficial

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correspondiente para su aprobación.

4.2.2. Al propietario se le debitará, por única vez, en conjunto con las expensas, un canon en
concepto de “Revisión de Planos” del proyecto (que contemplará cuatro revisiones por parte
de la comisión de Arquitectura y Urbanismo).

4.2.3. El canon en concepto de “Revisión de Planos” será equivalente a 268 litros de nafta súper.

4.2.4. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo verificará el cumplimiento de las normas del

presente reglamento en la documentación presentada, concediendo, si así correspondiere, la
devolución de los referidos planos en un plazo no mayor a 21 días corridos. Una vez
aprobado el proyecto con las debidas correcciones, si las hubiere, el propietario presentará,
ante la Comisión dos copias del Plano Municipal y esta devolverá una de las copias visada
para que el Propietario pueda iniciar los trámites ante la Municipalidad de Escobar. La
aprobación de la Comisión de Arquitectura no implica aprobación Municipal, siendo el
profesional actuante el responsable por el cumplimiento de las normas del presente
Reglamento, Municipales, Provinciales y toda aquella que sea de aplicación.

4.2.5. La Comisión se reserva el derecho de no aprobar los proyectos que considere fuera de los
estándares de diseño requeridos por el barrio.

4.2.6. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo comunicará el derecho de visado según la

documentación presentada y aprobada, teniendo en cuenta el canon previsto en el punto 4.6,
el cual será debitado conjuntamente con las expensas.

4.2.7. En el caso de solicitarse una nueva revisión de planos (por más de las 4 mínimas que incluye
el punto 4.2.2), se deberá abonar una nueva revisión que se cobrará por mes vencido a través
de las expensas a un valor de 67 litros de nafta súper por revisión extra.

4.3. APROBACION DEL PROYECTO POR LA ENTIDAD OFICIAL

4.3.1. El propietario deberá presentar ante la Municipalidad del Partido de Escobar una copia de la
documentación del proyecto, visada por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, para
requerir su aprobación.

4.3.2. El Propietario tomará a su cargo todos los gastos relacionados con la aprobación del plano
correspondiente ante la Municipalidad del Partido de Escobar, Provincia de Buenos Aires; con
las modificaciones del plano de mensura de subdivisión en propiedad horizontal, planillas y
trámites complementarios como así también los referidos a la escritura de modificación del
Reglamento de Copropiedad y Administración por tal causa.

4.4. PRESENTACIONES PREVIAS A LA OBRA

4.4.1. Una vez aprobado el proyecto por la Municipalidad de Escobar, que otorga la dirección de
obras particulares del municipio de Escobar, deberá presentarse a la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo un juego completo de copias aprobadas, las cuales serán firmadas
por el propietario, el arquitecto responsable del proyecto y un representante de la comisión,
dando por autorizado el inicio de la obra a partir de la fecha de las firmas.

4.4.2. La Comisión deberá notificar por escrito al Intendente del barrio que la obra está autorizada a
iniciarse.

4.4.3. Antes de iniciar las obras, el propietario deberá presentar al Intendente del barrio:

4.4.3.1. Un listado del personal que participará de la obra, que contenga los siguientes datos:

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  Nombre de la empresa constructora y Responsable Técnico o Director Ejecutivo de la
misma.

 Nombre y apellidos completos del responsable del proyecto y dirección de obra y

horario de trabajo.

 Nombre y apellidos completos del responsable de la conducción de la obra y horario

de trabajo.

 Nombre y apellidos, números de documentos, CUIT /o CUIL, Foto 4 x 4 del personal

que intervendrá en la obra y los respectivos horarios de trabajo.

 Copia con constancia de pago y presentación del formulario 931, junto con la nómina
del personal, de todo el personal que trabaje para la empresa constructora.

 Constancia de afiliación de la empresa constructora en el IERIC (Instituto de

Estadística y Registro de la Industria de la Construcción), constancia del último pago
(es un pago anual) y la constancia de Inscripción en el IERIC (libreta del fondo de
desempleo) del personal que intervendrá en la obra.

 Constancia de pago del seguro de vida de todos los trabajadores que ingresen al
barrio. (Seguro colectivo de vida obligatorio – decreto nro. 1.567/74)

El propietario deberá entregar cada 30 días al Intendente las actualizaciones a este listado ante cambios
del personal interviniente.

4.4.3.2. Una copia de la póliza de cobertura y presentar el original de la póliza y el recibo del pago
de la misma. Es obligatorio que todo el personal interviniente en la obra cuente con seguro
laboral. La cobertura podrá ser a través de una Aseguradora de Riesgos del Trabajo o
bien para aquellos profesionales autónomos o monotributistas, el mismo podrá ser un
seguro de accidentes personales de Compañía de seguros.

Dicho seguro deberá incluir las siguiente cláusula: “La Aseguradora de Riesgos del
Trabajo renuncia en forma expresa a iniciar cualquier acción de repetición o de regreso
contra [E2 S.A. y FIDEICOMISO EL NAUDIR), sus funcionarios, empleados y obreros,
bien sea con fundamento en el Artículo 39 de la Ley Nº 24.557 o en cualquier otra norma
jurídica con motivo de las prestaciones en especie o dinerarias que se vea obligada a
otorgar o abonar al personal dependiente o ex-dependiente de [nombre del
CONTRATISTA respectivo], alcanzado por la cobertura de la presente póliza por
accidentes de trabajo o enfermedades profesionales sufridos o contraídos por el hecho ó
en ocasión del trabajo o en el trayecto entre el domicilio del trabajador y el lugar del
trabajo, según lo establecido en el Artículo 112 del Decreto Nº 491/97.”

Deberán presentar constancia de dicha cobertura junto con copia de la inscripción en

autónomos o en monotributo y el último pago efectuado de dicha categoría. En éste último
caso el monto mínimo de cobertura exigido es el que fijen las leyes vigentes, que al
momento de la aprobación del presente reglamento asciende a la suma de $240.000.-
(pesos doscientos cuarenta mil) por persona, o el que fije la autoridad de aplicación (el
que resulte mayor de ambos). Ante cambios en el personal interviniente, el propietario
entregará al Intendente una copia de la póliza de seguro con las incorporaciones
correspondientes.

4.4.3.3. Constancia de cobertura de responsabilidad civil por construcción. La contratación se

deberá hacer a través de cualquier aseguradora de primera línea del mercado, que
califique de acuerdo al criterio establecido por el Consejo de Administración del Barrio.

4.4.3.4. Constancia de pago del Canon por “Revisión de Planos”, y también constancia de pago
de la primera cuota, o de la totalidad, del “Canon Mensual de Obra”.

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4.4.4. Una vez recibida la documentación indicada en el punto anterior, la comisión notificará al
encargado de la seguridad la información necesaria para que el personal de seguridad del
barrio permita el ingreso al personal de obra debidamente autorizado.

4.5. OBLIGATORIEDAD DE MANTENER UN PROFESIONAL A CARGO

Es obligatorio mantener al frente de cada obra un profesional de categoría acorde con la misma,
quien es el encargado de velar por el cumplimiento de todas las disposiciones de carácter técnico
que constituyen el presente Reglamento quien estará autorizado a recibir las observaciones que por
escrito, le efectúe el encargado de control de obra.

4.6. CANON DE OBRA

 Al propietario se le debitará en conjunto con las expensas un monto en concepto de

derecho de construcción denominado “Canon Mensual de Obra” cuyo periodo de
aplicación es el que fija el Art. 4.6.2. Dicho canon de obra se fija de acuerdo a la
siguiente escala:

 Para obras de hasta 180 m2. de superficie total corresponde un canon equivalente al
80% de una expensa común normal, excluyendo gastos extraordinarios

 Para obras de más de 180 m2. y hasta 250 m2. de superficie total corresponde un
canon equivalente al 100% de una expensa común normal, excluyendo gastos
extraordinarios.

 Para obras de más de 250 m2. corresponde un canon equivalente al 120% de una
expensa común normal, excluyendo gastos extraordinarios.

4.6.1. Período de aplicación: en forma mensual, desde la autorización para el inicio de obra hasta el
otorgamiento del final de obra por parte de la Municipalidad de Escobar. Hasta tanto no exista
posibilidad de tramitar los permisos de obra y final de obra ante la Municipalidad de Escobar,
la baja del canon de obra deberá solicitarse por escrito a la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo a través de la Intendencia.

4.6.2. Criterio de otorgamiento de baja de “Canon Mensual de Obra”: se considerará que una obra
está en condiciones de ser dada de baja de canon de obra cuando:

 Se haya finalizado completamente el exterior de la misma (incluyendo explícitamente

la pintura final, cerramiento de frente, nivelado del terreno y pisos exteriores) y
albañilería interior (esto incluye carpetas, contrapisos, revoques, revestimientos, etc.
aunque no incluye pintura) de la etapa declarada.

 La comisión de Arquitectura y Urbanismo certifique que la obra corresponde al

proyecto presentado.

 Se haya completado la limpieza final de obra y el retiro del obrador, sanitarios para el
personal y maquinarias.

 El propietario haya presentado ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo el

Formulario 903 de ARBA completo, firmado por él, junto a una copia de su DNI.

La presente lista de tareas mencionadas en este artículo es meramente enunciativa y no

limitativa, pudiendo establecer la Comisión de Arquitectura requisitos adicionales, los que
serán comunicados fehacientemente al propietario al momento de solicitar la baja de canon
de obra.

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 4.6.3. Criterio de aplicación del canon en construcciones en etapas, ampliaciones, refacciones y
obras o tareas pendientes del proyecto original: serán considerados como obra nueva y
pasible de pago del canon de obra correspondiente.

4.6.4. La construcción de piletas, con posterioridad a la finalización de la obra principal serán

considerados como obra nueva, y devengarán un canon mensual diferencial equivalente al
50% de una expensa común normal, excluyendo gastos extraordinarios. Vale como periodo
de aplicación el establecido en el Art. 4.6.2

4.6.5. Unidad de canon corresponde al periodo de obra, que se considera como mínimo 1 mes, sin
poder ser fraccionado.

4.7. PLAZO DE VALIDEZ DE LA AUTORIZACION

4.7.1. Las autorizaciones otorgadas por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo para comenzar las
obras, tendrán un año de validez contado a partir de la fecha de otorgamiento de autorización
para iniciar la obra, al igual que los permisos oficiales, caducando automáticamente si durante
dicho lapso no se hubieran iniciado los trabajos de construcción. Transcurrido este lapso
desde la fecha de aprobación, deberá hacerse una nueva presentación y se perderá toda
suma abonada en concepto de “Revisión de Planos” o “Canon mensual de Obra”.

4.7.2. El propietario tendrá un plazo de 18 (dieciocho) meses para concretar la obra de acuerdo a
los planos presentados, a contar desde la fecha de aprobación de los mismos por parte de la
Comisión de Arquitectura. De no cumplir con este plazo el propietario deberá abonar
nuevamente el importe correspondiente a Revisión de planos e Inspección de Obra, con más
las sanciones correspondientes.

4.7.3. En caso de que se paralice la obra por más de 60 días, la Comisión podrá requerir un informe
al propietario, que deberá ser firmado por el profesional actuante, sobre el plan de avances de
la obra. Si la obra fuere discontinuada la Comisión de Arquitectura y Urbanismo deberá
informar al Directorio, para la aplicación de las sanciones e intimará al propietario a la
terminación de los mismos, en tiempo perentorio y hasta los niveles que fije la Comisión de
Arquitectura.

4.7.4. A los efectos de los plazos de duración de la obra, durante la paralización de la misma, el
propietario deberá comunicar a la Comisión la fecha prevista para la continuación de los
trabajos.

4.8. DESISTIMIENTO DE PERMISOS CONCEDIDOS

4.8.1. El propietario tiene derecho a desistir de la obra manifestando por escrito en el legajo
respectivo su propósito de no Ilevar a cabo el proyecto para el cual tiene permiso concedido.
La Comisión de Arquitectura, después de comprobar que la obra no se ha iniciado declarara
"desistido" al permiso.

4.8.2. El desistimiento de permiso concedido no genera derecho a restitución de suma alguna por el
concepto de “Revisión de Planos” ni de “Canon mensual de Obra” devengado y/o percibido.

5. PROYECTOS DE OBRAS Y EDIFICACIONES.

5.1. ALCANCE.

5.1.1. Para la determinación de los diferentes tipos de lote, la urbanización se divide de la siguiente
forma:

 Lotes para uso residencial unifamiliar sin costa.

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 Lotes para uso residencial unifamiliar con costa sobre laguna.

 Lotes para uso residencial unifamiliar con costa sobre canal.

5.1.2. Se entiende como “lotes sobre laguna” aquellos que tiene costa sobre lagunas internas (no
conectadas al Río Luján

5.1.3. Se entiende como “lotes sobre canal” aquellos que tienen costa sobre marinas.

5.2. DEFINICION DE MACIZO EDIFICABLE

Se define como macizo edificable a la superficie que está comprendida entre las líneas de retiro de
construcción de vivienda.

5.3. CALIDAD Y DESTINO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES.

5.3.1. Para lograr los objetivos de armonía de la urbanización, es indispensable la unidad del
paisaje, el equipamiento y las construcciones particulares, por lo que se les exige
correspondencia de estilo y calidad para preservar la coherencia del barrio, conservar y
aumentar el valor inmobiliario de las unidades y del conjunto. El cumplimiento del reglamento
de edificación deberá ser estricto y se controlarán y evaluarán los proyectos, calidad de
construcción y terminación de las casas a construir, para no desvirtuar el estilo del barrio.

5.3.2. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo es la responsable de lo enunciado y puede denegar

la aprobación de proyectos, materiales, sistemas constructivos y colores si a su juicio no
reúnen las condiciones arquitectónicas y de seguridad requeridas

5.3.3. Las construcciones deberán ser de primera calidad ejecutadas con sistemas constructivos y
materiales tradicionales. No están permitidas las construcciones precarias, ni las
construcciones en madera ni del tipo prefabricadas en ningún caso.

5.3.4. La construcción, modificación, ampliación y/o remodelación de las unidades funcionales

tendrán como único destino el de vivienda unifamiliar de uso permanente o transitorio,
quedando expresamente prohibido cualquier otro destino, como ser el de vivienda
multifamiliar, industrial, comercial, profesional, talleres, o de otra naturaleza que no sea el
expresado.

5.3.5. Está prohibida la construcción de boxes, caballerizas, criaderos de animales o gallineros y

toda otra construcción, jaula o similar, utilizada para criar o alojar animales no domésticos
como ser aves de corral, equinos, ovinos, caprinos, vacunos y/o porcinos, etc., excepto perros
y gatos.

5.3.6. Ninguna construcción complementaria (pileta, quincho) podrá ser habilitada con anterioridad a
la construcción de la vivienda principal.

5.3.7. Cubiertas y Techados: se autoriza solo materiales nobles, opacos y en colores sobrios y
tradicionales. Los techos de chapa vista podrán ser únicamente de chapa prepintada color
negro. Los techos inclinados podrán ser a 1 o 4 aguas, no está autorizada la construcción de
techos a 2 aguas tradicionales o invertidas

5.3.8. Colores: los muros y demás paramentos de fachada y otros elementos revocados o de
hormigón deberán pintarse de colores suaves o pasteles.

5.3.9. Todos los lados deberán ser tratados arquitectónica y constructivamente como fachadas
serán similares y homogéneos en cuanto tipo, colorido y calidad de materiales, de manera tal
de lograr una totalidad arquitectónica que será tenida en cuenta para su aprobación.

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 5.3.10. Con el motivo de resumir los estándares de diseño que se busca para la urbanización, queda
prohibida la conformación de superficies curvas con mamposterías, carpinterías y techos, así
como columnas circulares y/o pilastras de estilo clásico. La Comisión de Arquitectura y
Urbanismo se reserva el derecho de aprobación excepcional de dicha configuración de
diseño.

5.4. UTILIZACION DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACION.

5.4.1. Factor de ocupación del suelo.

Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie del
lote o parcela; se obtiene por la proyección del perímetro máximo del edificio, excluyéndose
únicamente los balcones de vuelo menor a 0,80 mts.

5.4.2. Factor de ocupación total.

Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada lote o parcela para
obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella.

5.4.3. S.C.- Superficie Cubierta.

Es la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicadas por encima del nivel de
vereda, nivel de referencia o su equivalente, incluyendo espesores de tabiques y muros
interiores y exteriores.

5.4.4. S.SC.- Superficie Semicubierta.

Es la suma de todas las áreas con cerramiento en la cubierta superior y que en su contorno
falten más de una pared, o si las tienen, ellas no producen un cierre total por ser su altura
menor o igual a 1,00 mts.

5.4.5. VALORES MÁXIMOS:

 F.O.S.: 0,33

 F.O.T.: 0,45

5.4.6. Superficie mínima construible.

5.4.6.1. En ningún caso la superficie total del proyecto del edificio principal podrá ser inferior a
180 m2 (ciento ochenta metros cuadrados).

5.4.6.2. En ningún caso, la superficie cubierta del proyecto del edificio principal podrá ser inferior
a 140 m2 (ciento cuarenta metros cuadrados).

5.5. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES.

5.5.1. Para él cálculo del F.O.S.: Galerías-----100%

Pérgolas -------0%

5.5.2. Para él cálculo del F.O.T.: Galerías -----100%

Pérgolas--------0%

5.5.3. Las salientes de aleros hasta 0,80 metros no se tomarán en cuenta para el F.O.S. y F.O.T.

5.5.4. Toda la superficie cubierta encerrada en sus bordes con paredes y otros elementos divisorios,
cerrada en tres de sus lados se computará al 100 % de su área.

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5.6. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN 2 ó MÁS LOTES.

5.6.1. En caso que el propietario desee construir una vivienda unifamiliar sobre dos o más lotes,
éstos deberán unificarse en un solo lote. En ese caso los indicadores urbanísticos serán los
que correspondan al lote unificado resultante. Además deberá presentar la escritura de
unificación de las parcelas junto con la documentación establecida en el Art. 4.1

5.6.2. La unificación de los lotes deberá realizarse en un todo de acuerdo a lo que fije el
Reglamento de Copropiedad de la urbanización. En el caso que la unificación de los lotes no
esté aprobada al momento de la presentación de los planos por parte del propietario, la
presentación y aprobación de los mismos por parte de la Comisión de Arquitectura y
Urbanismo de la urbanización se realizará Ad Referéndum de la aprobación de la unificación
y a exclusivo cuenta y riesgo del Propietario.

5.6.3. Todos los retiros en lotes unificados serán previstos por la comisión de arquitectura y
urbanismo para cada caso en particular.

5.7. LÍNEAS DE RETIRO OBLIGATORIO.

En todos los casos que se indican a continuación, se apunta a cuidar la armonía edilicia que
debe existir en El Naudir en cuanto a la calidad de las construcciones que se realicen en este
emprendimiento urbanístico.

5.7.1. RETIRO DE FRENTE EN LOTES TIPO.

5.7.1.1. Línea de frente: Línea que deslinda el lote de las vías de circulación (calzadas y
veredas).

5.7.1.2. En los lotes en que la línea de frente fuese curva o no fuera perpendicular a las laterales,
la medida de frente se tomara paralela a la línea demarcatoria del lote.

5.7.1.3. Línea de retiro de frente: La línea de retiro de frente es la traza del plano vertical paralelo
al de la línea de frente del lote. Dicho plano delimita el volumen edificable.

5.7.1.4. Retiro mínimo de frente: 5 metros.

5.7.1.5. Ocupación del Retiro de Frente: Se podrá ocupar el retiro de frente en un ancho de hasta
un 50 % (cincuenta por ciento) del desarrollo de la línea de retiro de frente
descontados los retiros laterales. Estas ocupaciones del retiro de frente deberán
respetar sin embargo un Retiro Mínimo de 4,00 m. de la línea de frente, debiendo
compensar sobre el resto del frente un área igual al área ocupada del retiro de frente.

Retiro

4 Ancho de Ocupación de Retiro

A a
Min. < 50 % de A

5
Retiro
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 Ocupación de Retiro de Frente.

Compensación de Ocupación de Retiro de Frente.

5.7.2. RETIRO DE FRENTE PARA LOTES ATÍPICOS

5.7.2.1. Se consideran lotes atípicos aquellos que tienen menos de 4 lados o que por su forma no
pueden considerarse a los efectos de la determinación de los retiros de frente dentro
de lo establecido en el artículo 5.7.1.

5.7.2.2. En estos casos valen en términos generales, cuando pueden aplicarse, lo definido para el
retiro de lotes tipo Art. 5.7.1.

5.7.2.3. En lo concerniente a las particularidades que se presenten en estos lotes, será resorte de
la Comisión de Arquitectura y Urbanismo establecer los coeficientes urbanísticos que
regularán la construcción en los mismos. Esta Comisión responderá a las consultas
que le realicen por escrito los propietarios o estudios de arquitectura convocados por
éste, dentro de los 15 días corridos desde realizada esa consulta

5.7.2.4. Entre los parámetros de construcción que se definirán para establecer estos coeficientes,
se considerarán los retiros que deberán guardar las construcciones a edificarse para
preservar un nivel de calidad adecuado; el cuidado de visuales hacia los espacios
linderos (lotes vecinos, laguna), etc.

5.7.3. RETIRO DE FRENTE PARA LOTES EN ESQUINA:

5.7.3.1. Para lotes en esquina, será considerado frente de un lote el lado más corto de los dos
que linden con la calle. Retiro de frente será de 5 metros.

5.7.3.2. Retiro de frente sobre el otro lado: 3 metros.

5.7.3.3. No obstante esta reglamentación, el propietario o proyectista requerirá a la

Municipalidad, un informe relativo a los retiros para cada caso en particular.

5.7.3.4. Se deberá cumplir con los Art. 5.6.1.2, 5.6.1.3, 5.6.1.5 del presente reglamento.

5.7.4. RETIROS LATERALES EN LOTES TÍPO

5.7.4.1. Línea de retiro lateral: Es paralela en toda su longitud a los límites laterales del lote.
Para cada zona se especifica la distancia entre la línea de retiro lateral y los límites
laterales del lote.

5.7.4.2. Todos los lotes respetarán un retiro de 3,00 mts. sobre cada lateral.

5.7.4.3. No podrán compensarse los retiros bilaterales por un solo retiro lateral.

5.7.4.4. No podrán compensarse áreas en los retiros laterales.

5.7.5. RETIROS LATERALES EN LOTES ATÍPICOS.

5.7.5.1. Se consideran lotes atípicos aquellos que tienen menos de 4 lados o que por su forma
no pueden considerarse a los efectos de la determinación de los retiros de frente

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dentro de lo establecido en el artículo 5.7.1.

5.7.5.2. En estos casos valen en términos generales, cuando pueden aplicarse, lo definido
para el retiro de lotes tipo Art. 5.7.1.

5.7.5.3. En lo concerniente a las particularidades que se presenten en estos lotes, será resorte
de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo establecer los coeficientes urbanísticos
que regularán la construcción en los mismos. Esta Comisión responderá a las
consultas que le realicen por escrito los propietarios o estudios de arquitectura
convocados por éste, dentro de los 15 días corridos desde realizada esa consulta

5.7.5.4. Entre los parámetros de construcción que se definirán para establecer estos
coeficientes, se considerarán los retiros que deberán guardar las construcciones a
edificarse para preservar un nivel de calidad adecuado; el cuidado de visuales hacia
los espacios linderos (lotes vecinos, laguna), etc.

5.7.6. RETIRO LATERAL PARA LOTES EN ESQUINA:

El lado que en un lote de esquina sea considerado como adyacente al de frente, deberá
cumplir lo establecido en el Art. 5.7.3.2

5.7.7. RETIRO DE FONDO LOTES TIPO

5.7.7.1. Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud a los límites de fondo del
lote. Es la traza del plano vertical que limita el volumen edificable.

5.7.7.2. Retiro de Fondo Mínimos: 15 metros para superficie cubierta y 12 metros para
superficie semicubierta.

5.7.7.3. Para piletas, el retiro de fondo es de 3,00 m medidos a espejo de agua y 2,00 m
medidos al solado.

5.7.8. RETIROS DE FONDO EN LOTES ATÍPICOS.

Valen en este caso los términos del Art. 5.7.2 pero referidos al Art. 5.7.7

5.7.9. RETIRO DE FONDO PARA PARCELAS O LOTES EN ESQUINA.

5.7.9.1. Se define como parcela o lote en esquina aquel que tiene por lo menos dos lados
adyacentes sobre dos vías de circulación vehicular (calzadas) distintas o bien que
desarrolla su línea de frente sobre dos o más calzadas distintas adyacentes.

5.7.9.2. El retiro de Fondo Mínimo: 15 metros para superficie cubierta y 12 metros para
superficie semicubierta.

5.7.9.3. En ningún caso se permitirán galerías, cobertizos o garajes semicubiertos que no

respeten este retiro.

5.7.9.4. En ningún caso se podrá construir contra los ejes medianeros, debiéndose respetar
como mínimo la distancia del retiro lateral correspondiente.

5.7.10. RETIRO DE FONDO PARA PARCELAS O LOTES CON FONDO A LAGUNA.

En el caso de tratarse de un lote con costa sobre laguna, ya sea se trate de lotes tipo, atípicos o de
esquina, los retiros de fondo mínimos serán de 15 m para superficies cubiertas y 12 metros para

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 superficies semicubiertas, siendo resorte de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo el de establecer
variaciones según las características del lote en cuestión. Se respetará un retiro de 6 metros en la
construcción de piletas, medidos con respecto al solado.

5.7.11. RETIRO DE FONDO PARA PARCELAS O LOTES CON FONDO A CANAL.

En el caso de tratarse de un lote con costa sobre canales, ya sea se trate de lotes tipo, atípicos o de
esquina, los retiros de fondo mínimos serán de 15 metros para superficie cubierta y 12 metros para
superficie semicubierta, siendo resorte de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo el de establecer
variaciones según las características del lote en cuestión. Este mismo retiro se respetará en piletas
(considerando el solado).

5.7.12. ACLARACIONES GENERALES A LOS RETIROS.

5.7.12.1. A los efectos de los retiros, tanto de frente como de fondo o laterales, no se
consideran como que invaden fondo los siguientes elementos cuando no excedan los
0,50 metros (cornisas, frisos, molduras, antepechos maceteros que no excedan los
0,50 metros de alto, balcones sin cerramientos laterales) y que no se encuentren
sobre los retiros laterales y otros elementos de carácter ornamental que resulten
admisibles a criterios de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

5.7.12.2. Los retiros mencionados podrán ser invadidos con pulmón y conducto de chimenea y
Parrillas, ancho máximo del pulmón 2 metros y 0,50 metros del conducto con
respecto del filo exterior del muro de la vivienda.

5.7.12.3. No se admitirán construcciones de ningún tipo sobre los ejes divisorios de lotes
(medianeras).

5.7.12.4. Los solados que existan como extensión de galerías, parrillas, quinchos, solarios,
bordes de piletas de natación, tender, etc., que no conformen espacios cubiertos o
semicubiertos, deberán respetar un retiro de 2 metros medido desde los límites
laterales.

5.8. ESPACIO ENTRE LINEA DE FRENTE Y BORDE DE CALZADA.

5.8.1. El espacio correspondiente a la superficie existente entre la línea de frente del lote y la calle
(equivalente a la vereda) es común y deberá ser parquizado como continuación del parque de
la vivienda. Se podrá atravesar con la pavimentación correspondiente al acceso de vehículos
en un ancho máximo de 6 metros perpendiculares a la línea de calzada.

5.8.2. Se encuentra prohibido iluminar con cualquier tipo de artefactos en este sector.

5.8.3. Ningún espacio común podrá ser utilizado como propio ni ocupado por elementos de ninguna
índole, sin excepción.

5.9. CONSTRUCCIONES AUXILIARES.

5.9.1. Las construcciones auxiliares tanto como vestuarios, complementos de sanitarios, quinchos,
parrillas, depósitos, viviendas para huéspedes, personal de servicio, lavaderos, etc. deberán
ser incluidos en los planos de obra a presentarse, observar los retiros previstos en el artículo
5.6 de este reglamento y cumplir con todos las normas aplicables a los mismos presentes en
este reglamento. Asimismo serán computables a los efectos de determinar el F.O.S. y F.O.T.
La comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá rechazar aquellos proyectos que a su juicio
configuren más de una unidad de vivienda.

5.9.2. Las construcciones auxiliares deberán guardar la misma línea y estilo que la construcción
principal. Está prohibida su construcción y uso anterior a la construcción principal.

5.9.3. Las construcciones auxiliares deberán conformar volúmenes cerrados que impidan las

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visuales desde la calle o parcelas vecinas.

5.9.4. Los maceteros, canteros, asientos de mampostería, muros de contención de taludes

artificiales y otros elementos similares complementarios de la construcción podrán ubicarse
en cualquier lugar del predio, a más de 2 metros de sus ejes laterales o de la línea de frente
siempre que no sobrepasen los 0,60 metros de altura respecto del nivel natural existente del
terreno en el sector de implantación de dichos elementos en todo su desarrollo, tomándose
como altura máxima la que resulte de la aplicación de esta norma en su sector más
desfavorable.

5.9.5. Las parrillas deben integrarse a la construcción y ser tratadas arquitectónicamente, acorde
con el resto de la obra y ventilar por un conducto de humos a los cuatro vientos.

5.9.6. Sectores de Servicio y Pérgolas: Se consideran así a los lavaderos, tendederos, gabinetes de
gas y bomba de agua, etc. Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos
de arbustos, cerco vivo, hasta una altura máxima de 2,00 metros.

5.9.7. Los tendederos deberán tener cerco en sus cuatro costados que impidan su visualización
desde el frente o unidades vecinas, si se ubican al aire libre deberán cumplir con el artículo
5.7.12 de este Reglamento.

5.9.8. Tendederos: En caso de optar por tener por la construcción de un tender al aire libre, es
obligatoria la provisión de un espacio de una superficie no menor a 2 m2, el cual deberá
ocultarse de las visuales externas.

5.9.9. Ubicación de los tendederos:

 Los espacios para tender no podrán ubicarse en los retiros de frente ni de fondo.

 De colocarse en el retiro lateral, las visuales externas se ocultarán obligatoria y

únicamente con cerco vivo (arbustos y plantas de altura de 2 metros como máximo)

 Deberán respetar un retiro de 2 metros de los ejes medianeros.

 Durante el lapso de crecimiento de la pantalla vegetal, se deberá recurrir a una

solución transitoria materializada con alguno de los siguientes elementos: juncos,
cañas, treillages o tablas de madera. Dichos elementos deberán ser retirados una
vez que la pantalla vegetal haya crecido.

 Los solados de los espacios para tender deberán respetar el retiro enunciado en el
artículo correspondiente de este reglamento.

5.9.10. Para otro tipo de cerramientos de sectores de servicio se deberá solicitar autorización a la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo

5.9.11. No está permitida la construcción de quinchos de techo de paja

5.9.12. Podrán construirse pérgolas invadiendo 1 metro de los retiros laterales, las que deberán ser
construidas con estructura de madera y/o hierro no pudiendo techarse con cubiertas de
material de ningún tipo. No están permitidas columnas ni otros elementos estructurales de
mampostería y hormigón. La superficie máxima permitida será de 15 m2 (3x5). La altura
máxima será de 2,50 metros.

5.9.13. En caso de tener perro/s, dentro del área edificable, deberá destinarse un lugar como canil
sanitario el que deberá mantenerse limpio y no podrá ubicarse dentro de los retiros
establecidos.

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5.10. PILETAS DE NATACION

5.10.1. Tanto la pileta como los bordes de piletas solariums y decks tendrán una altura máxima de
0,60 metros medidos desde el nivel natural del terreno.

5.10.2. Para la ubicación de las piletas, bordes de pileta, solariums y decks deberá tenerse en
cuenta además que su altura, en todo su desarrollo no podrá sobrepasar el límite definido
por el plano determinado por la línea de eje divisorio (con altura de terreno natural en cada
punto) como arranque, con una pendiente de 20 %.

5.10.3. Las piletas deberán respetar un retiro de 3 metros de los ejes laterales, medidos desde el
espejo de agua. Los solariums, bordes de piletas y decks deberán respetar un retiro de 2
mts de los ejes laterales.

5.10.4. Las piletas deben retirarse de la línea de frente un metro más que el frente de la casa.

5.10.5. Las piletas deberán llevar filtros y sistemas de filtrado diario a fin de evitar desagotes
reiterados. La evacuación de agua, que podrá realizarse una sola vez por año, deberá ir
hacia al cordón cuneta. Está prohibido desagotar las piletas a unidades vecinas (aunque no
se hallen habitadas) o a la laguna o en lugares de propiedad común (excepto cunetas) o a la
red cloacal.

5.10.6. Está prohibido llenar las piletas con agua de la red de agua potable, como a su vez realizar
perforaciones para pozos de agua. Las piletas se deberán llenar recurriendo a los camiones
bomba de bomberos.

5.10.7. Es obligatorio que las piletas tengan cerco de protección, si las unidades funcionales no
tienen cerrado su acceso a la calle y sectores comunes con cerco. En el caso de tener o
querer cercar las piletas, el cerco perimetral a la pileta debe ser de una altura mínima de
0,90 m, con puerta de acceso. Respetar la materialización del cerco descripta en el punto
5.20 del presente reglamento.

5.10.8. No está permitido cubrir las piletas con cubiertas inflables ni cubiertas transitorias.

5.10.9. Su construcción, así como las de nuevas instalaciones en predios con edificios ya existentes
serán autorizadas de la misma forma que el resto de las construcciones. El proyecto de
construcción de la pileta deberá respetar el reglamento de construcción vigente a la fecha
de la presentación del mismo. Las piscinas salvo que sean cubiertas, no se computarán a
los efectos de F.O.S. y F.O.T.

5.10.10. Se deberá presentar previo al inicio de su construcción para su aprobación:

 Plano de terreno con ubicación de la pileta, solariums, decks, casilla de filtros.

Suficientemente acotados con indicación de distancia a los límites y retiros. Esc.
1:100

 Planos de planta y cortes suficientemente acotados con indicación de materiales y

cotas de nivel Esc. 1:100

 Plano de ubicación de obrador si correspondiere.

 Todos los planos deben presentarse respetando el formato establecido en el anexo II.

5.10.11. Piletas ubicadas en lotes de esquina: estas se ubicarán a no menos de 3 mts. considerados
desde espejo de agua a los ejes divisorios, considerados también desde el espejo de agua.

5.10.12. Los solariums, decks y filtros de pileta deberán respetar un retiro no menor a 2 mts. de los
ejes divisorios.

5.10.13. Piletas ubicadas en lotes sin costa: se ubicarán a no menos de 3 mts. de los restantes ejes
divisorios, considerando el borde del espejo de agua. Los solariums y decks y filtros de

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pileta deberán respetar un retiro de 2 metros medidos desde los límites laterales y fondo del
lote.

5.10.14. Piletas ubicadas en lotes con costa sobre laguna: se ubicarán a no menos de 3 mts. de los
ejes divisorios laterales y a no menos de 6 mts. de la costa, considerando el borde del
espejo de agua. Los solariums, decks y filtros de pileta deberán respetar un retiro de 2
metros medidos desde los límites laterales, y un retiro de 6 metros medidos desde la línea
de fondo del lote (espejo de agua a no menos de 6 metros de costa y deck a 6 m fondo de
lote).

5.10.15. Piletas ubicadas en lotes con costa sobre canal: se ubicarán a no menos de 3 mts. de los
ejes divisorios laterales y a no menos de 15 mts. de la costa, considerando en ambos casos
desde el borde del espejo de agua. Los solariums, decks y filtros de pileta deberán respetar
un retiro de 2 metros medidos desde los limites laterales y un retiro de 15 metros medidos
desde la línea de fondo del lote (espejo de agua a no menos de 15 metros de costa y deck a
15 m fondo de lote).

5.10.16. Se permitirá que la transición entre los solariums, bordes de pileta, piletas y decks y el
terreno natural sea realizada mediante taludes, los cuales deberán respetar los retiros
establecidos en el punto 5.9.

5.10.17. Toda pileta debe ser construida en un plazo no mayor de 60 días, en el cual deberá quedar
totalmente terminada. Durante su construcción deberá contar con un cerco de obra
perimetral de 1.40 m de altura, con materiales nuevos y pintados de verde inglés, debiendo
ser desmantela una vez finalizada la construcción de dicha pileta, y reemplazada por el
cerco final perimetral del lote o de la pileta.

5.10.18. Está prohibida la utilización de piletas de lona, fibra de vidrio o similares.

5.11. COSTAS Y MUELLES DE EMBARQUE.

5.11.1. MUELLES SOBRE TERRENO CON COSTA EN LAGUNA Y EN CANAL.

La comisión de Arquitectura y urbanismo evaluara y autorizara para cada caso, la construcción de

muelles en terrenos con costa a canal o a laguna, y por ello se deberán presentar los planos
correspondientes ante la comisión para su autorización. A continuación, se especifican términos
generales:

5.11.1.1. Está autorizada su construcción respetando un retiro de 3 mts. sobre cada lateral.

5.11.1.2. Los muelles no deberán ocupar en su desarrollo más del 25% de la longitud de la
costa y su superficie máxima no deberá superar los 15 m2

5.11.1.3. Se construirán en madera pintada o barnizada. No podrán conformar espacios

cubiertos o semicubiertos. No está permitido colocar cerramientos laterales, ni
superiores ni pérgolas.

5.11.1.4. Los muelles en lagunas tendrán un largo máximo de 6 metros, y en canales tendrán
un largo máximo de 8 metros, medidos desde la costa, y su altura máxima será de
1m sobre el espejo de agua medido a niveles normales de la laguna o el canal según
corresponda.

5.11.1.5. A los efectos de la utilización de la laguna, se podrá disponer de una zona en la

prolongación del lote hacia el centro de la laguna, para construir un muelle, hasta un
tercio del ancho del canal a la altura del lote, con un máximo de 6 mts.

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 5.11.2. COSTA EN LAGUNA

5.11.2.1. El mantenimiento, limpieza y cuidado general de la costa es obligación de la

administración, fuera de los límites del lote.

5.11.2.2. Está prohibido todo tipo de modificación del perfil de costa, se mantendrán sus
características naturales y quedará sujeta a aprobación la incorporación de otros
elementos naturales o artificiales suplementarios

5.11.2.3. En lagunas se permitirán construcciones e instalaciones suplementarias de carácter

náutico, ejecutadas en materiales livianos, tales como madera, debidamente tratados,
y mantenidos.

5.11.2.4. Su diseño y ubicación deberá enriquecer el paisaje de la costa y no perjudicar las

vistas públicas y de linderos.

5.11.3. COSTA EN CANAL.

5.11.3.1. El mantenimiento, limpieza y cuidado general de la costa es obligación de la

administración.

5.11.3.2. Está prohibido todo tipo de modificación del perfil de costa, se mantendrán sus
características naturales y quedará sujeta a aprobación la incorporación de otros
elementos naturales o artificiales suplementarios

5.11.3.3. En canales se permitirán construcciones e instalaciones suplementarias de carácter

náutico, ejecutadas en materiales livianos, tales como madera o metal, debidamente
tratados, y mantenidos.

5.11.3.4. Su diseño y ubicación deberá enriquecer el paisaje de la costa y no perjudicar las

vistas públicas y de linderos.

5.11.3.5. Está prohibido todo relleno o movimiento de suelo, construcción e instalación a

menos de 15,00 m. de la costa.

5.12. ALTURA MÁXIMA Y MINIMAS DE EDIFICACIÓN.

5.12.1. DEFINICIONES:

 Cota de parcela o lote: Cota del nivel del terreno en el sector correspondiente a la
zona edificable. Corresponde al nivel del cordón más los suplementos que resultan
de los desniveles necesarios correspondientes a la acera y al retiro de frente.

 Nivel de referencia del proyecto: Nivel de piso terminado de planta baja. Su nivel
mínimo es de 4 IGM para los lotes internos o fondo con laguna. Y será de 4,5 IGM
para lotes con amarras. Su nivel máximo no podrá superar los 0,50 metros respecto
del punto más alto del macizo edificable, determinado en la altimetría longitudinal del
lote.

 Altura del edificio: Medida vertical del edificio tomada desde el nivel de referencia del
proyecto.

 En caso de lotes al canal, en ningún caso el propietario podrá modificar la cota

mínima de 4,5 IGM n todo el ancho del lote.

5.12.2. LA ALTURA MÁXIMA PERMITIDA SERÁ:

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5.12.2.1. Para construcciones con cubierta plana: 8,00 metros, medidos desde el nivel de
referencia; solo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1,50 metros, chimeneas,
conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra.

5.12.2.2. Para construcciones con cubiertas inclinadas: 8,00 metros, medidos desde el nivel de
referencia hasta la cumbrera y solo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1,50
metros chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con
el resto de la obra.

5.12.2.3. Se autoriza la edificación de planta baja, planta alta. y altillo.

5.12.2.4. Los altillos construidos en la tercera planta (2° piso) no podrán exceder los 30,00 m2
y computan F.O.T., siendo que el retiro de los ejes medianeros debe respetar una
relación 2 a 1.

5.12.2.5. La instalación de antenas de radio o televisión no podrá superar el máximo

establecido en la presente cláusula, debiendo instalarse las mismas de manera que
no sobresalgan ni resulten claramente visibles desde los terrenos lindantes.

5.12.3 PARA OBRAS QUE SE CONSTRUYAN EN SU TOTALIDAD EN PLANTA BAJA LAS ALTURAS
MINIMAS PERMITIDAS SERAN:

5.12.3.1 Para construcciones con cubierta plana: 4 metros, medidos desde el nivel de referencia; solo
podrán sobresalir de éste plano y hasta 1,50 metros, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua,
tratados acorde con el resto de la obra.

5.13.3.2 Para construcciones con cubiertas inclinadas: 3 metros, medidos desde el nivel de referencia
hasta la parte más baja o nivel mínimo de la pendiente del mismo. 4.50 metros, medidos desde el nivel de
referencia hasta la cumbrera o nivel máximo del techo. Solo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1,50
metros chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra.

5.13. FUNDACIONES.

5.13.1. En la ejecución de cualquier obra que requiera fundación, el propietario se compromete

realizar o encargar el cálculo de la fundación de la construcción a un profesional
especializado deslindando al resto de los propietarios, Consejo de Administración, la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo y a la empresa E2 S.A. de cualquier responsabilidad
sobre defectos constructivos debidos a mala praxis en la ejecución del cálculo estructural.

5.14. RESERVA DE AGUA POTABLE.

5.14.1. La reserva de agua potable, deberá tener una capacidad total mínima de 2000 litros (dos mil
litros) por vivienda

5.14.2. Los tanques de reserva no podrán quedar a la vista.

5.14.3. No podrán construirse torres y tampoco molinos.

5.14.4. Es obligación por parte del propietario la instalación de una cisterna de un mínimo de 1000
lts. para agua potable.

5.14.5. Está prohibido conectar a la red de agua potable del barrio bombas de las denominadas
“chupadoras” o booster; los tanques deben llenarse únicamente con la presión que la red les
provee.

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5.15. RESERVA DE AGUA DE RIEGO

5.15.1. Está prohibido conectar a la red de riego del barrio bombas de las denominadas chupadoras
o booster.

5.15.2. Podrá preverse la instalación de un tanque cisterna para agua de riego con capacidad
mínima de 1.000 lts.

5.16. GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES.

5.16.1. Los grupos electrógenos u otras instalaciones deberán cumplir con los retiros establecidos y
contarán con pozo de absorción de ruidos y gabinete acústico de manera tal que se asegure
la tranquilidad de los vecinos.

5.17. LUGAR DE ESTACIONAMIENTO.

5.17.1. No se deberá estacionar en las vías de circulación. Por lo tanto, se deberá prever en la zona
de retiro de frente un espacio para el estacionamiento de dos vehículos como mínimo. En
viviendas unifamiliares este espacio será de 25 m2. como mínimo cubiertos o descubiertos.
De ser cubiertos deberán respetar las normas de los retiros.

5.17.2. Dicho espacio no podrá invadir el espacio comprendido entre la línea de frente y el borde de
la calzada y deberá conformar 2 módulos de estacionamiento de 2,5 metros de ancho por 5
metros de largo cada uno.

5.17.3. Se permite la construcción de estacionamientos en los primeros 10 mts, medidos desde la

línea municipal.

5.17.4. El solado debe ser permeable a 2 mts de los ejes laterales.

5.17.5. Se podrán construir pérgolas permeables y cubiertas de vegetación de hoja perenne sin
invadir los retiros correspondientes.

5.17.6. Estas restricciones no incluyen la circulación hasta el mismo, la cual no podría ser utilizada
como estacionamiento fijo.

5.17.7. Se deberá prever el estacionamiento de dos automóviles de visitas como mínimo,

pudiéndose utilizar el espacio entre la línea de frente y el borde de calzada.

5.18. VEREDAS.

5.18.1. Se podrá utilizar para accesos vehiculares y/o peatonales hasta un máximo de 6 metros
debiendo la superficie restante permanecer como terreno absorbente.

5.18.2. No está permitida la modificación del perfil natural del terreno en las veredas, ni la
forestación urbana, ya que son propiedad común del barrio.

5.18.3. Están prohibidas las pendientes de desagüe del terreno sobre las parcelas linderas. Deberá
preverse la pendiente hacia la cuneta frontal.

5.18.4. Las rampas de acceso deberán ser construidas de material e impermeables, para garantizar
el escurrimiento de aguas superficiales hacia la cuneta, desde la unión con ésta hasta la
línea municipal como mínimo.

5.18.5. Será obligación del profesional cumplir con lo dictado por la Comisión de Arquitectura y

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Urbanismo sobre la sección y los niveles que deberán tener los desagües que podrían
atravesar las rampas de acceso a las viviendas, con el fin de facilitar el correcto
escurrimiento de las aguas.

5.19. ÁRBOLES.
La plantación de árboles, plantas y arbustos se regirá por el Reglamento de Parquización.

5.20. CERCOS DEFINITIVOS.

5.20.1. Los cercos de los laterales y de fondo de las unidades funcionales deberán construirse con
alambre tejido romboidal de 2“con postes de madera, cuya altura en todos los lados será de
1,20 metros, medidos desde el nivel de terreno en su lugar de implantación, siendo estas
medidas de carácter obligatorio.
5.20.2. Lotes con costa: Los cercos de la línea de fondo deberá ubicarse a 2 metros como mínimo
de la línea de fondo.
5.20.3. Los cercos de frente, deben retirarse de la línea de frente un metro más que la casa. Para
materializar el cerco de frente se podrá utilizar verjas de madera, rejas metálicas, alambre
tejido romboidal de 2” con postes de madera. Para utilizar otro tipo de materiales deberá
pedirse autorización a la Comisión de Arquitectura por escrito con planos de detalle
suficientemente acotados previo a su construcción.

5.21. RESIDUOS DOMICILIARIOS.

5.21.1. En concordancia con el compromiso de cuidado del ambiente del emprendimiento, los
residuos domiciliarios serán clasificados según su tipo.
5.21.2. Serán embolsados y depositados en recipientes adecuados y debidamente diferenciados,
de acuerdo con la normativa al respecto.
5.21.3. En toda vivienda deberá destinarse un espacio, oculto de las vistas, detrás de los pilares de
luz, como depósito de residuos, con acceso franco desde la calle (respetando un retiro de 6
metros de frente y a 2 metros de los ejes laterales), debiendo ubicarse dentro de los límites
de las Unidades Funcionales.
5.21.4. Los depósitos de residuos deberán cumplir con la normativa propuesta por la comisión de
arquitectura y urbanismo.
5.21.5. Los recipientes contenedores (basureros) serán todos iguales, por lo tanto cada propietario

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 deberá dirigirse a la comisión para adquirirlo o bien se entregarán los datos del proveedor
para su adquisición directa.
5.21.6. Se establece la obligatoriedad de mantener el número de la/s Unidad/es Funcional/es Sobre
los pilares de luz de cada unidad, debiendo cumplir con la normativa propuesta por la
comisión de arquitectura y urbanismo.

5.22. MODIFICACION DEL PERFIL NATURAL DEL TERRENO.

5.22.1. En ningún caso se permitirá la modificación del perfil natural del terreno ni el relleno del lote
por sobre el nivel original del mismo. Se podrá nivelar a la cota de parcela la meseta
edificable hasta la línea de retiro de fondo mínima para cada tipo de lote de este barrio
atendiendo lo indicado en el artículo 5.7 de este reglamento. Dicha nivelación no podrá
invadir una franja de 2 mts, medida desde los ejes divisorios laterales del lote, que deberá
permanecer a la altura del terreno natural.
5.22.2. Dicha nivelación deberá ser informada en la documentación de proyecto presentada para el
visado por la Comisión de Arquitectura previo a iniciar ningún movimiento de suelos.
5.22.3. Lotes sobre laguna: En el caso de lotes con costa sobre la laguna, está prohibido realizar
modificaciones a los límites del terreno en la costa. No se podrá modificar el perfil del
terreno sobre una franja de 15 metros (medidos en horizontal) desde la línea de fondo del
lote, a menos que se realice una compensación de volúmenes sin agregar tierra al lote, ni
proveniente de la excavación de la pileta. La altura máxima entre planos horizontales no
deberá superar los 0,60 metros.
5.22.4. Se podrá construir tablestaca sobre la línea de fondo del lote de una altura máxima de 0,60
metros, construido en madera dura, y teniendo en cuenta las especificaciones enumeradas
en el anexo IV. Dicha construcción no podrá invadir el espejo de agua. Sí podrá invadir el
lote en una profundidad de 2 metros como máximo, debiendo en este caso respetar la línea
de fondo original, como mínimo en una franja de 2 mts, medida desde los ejes divisorios
laterales del lote hacia el centro del mismo.
5.22.5. Lotes sobre canal: En el caso de lotes con costa a canales, está prohibido realizar
modificaciones al terreno en la costa. No se podrá modificar el perfil del terreno sobre una
franja de 15 metros (medidos en horizontal) desde las tablestacas.

5.23. ILUMINACION
La instalación de iluminación exterior deberá evitar molestias y encandilamiento en calles, predios y
viviendas vecinas y se ajustará a las siguientes pautas:

 Deberá respetar retiro igual a una vez y media la altura de la luminaria, en todo el
perímetro del lote
 La altura máxima permitida es de 4,00 metros hasta la luminaria

5.24. INSTALACIONES ESPECIALES

5.24.1. Se define como instalación especial toda construcción accesoria a la básica para vivienda
descripta en este reglamento o la incorporación de elementos o equipos fijos o móviles que
produzcan efectos sobre el entorno urbano o el medio ambiente.
5.24.2. La instalación de cualquier antena requerirá la aprobación previa y expresa de la Comisión
de Arquitectura, y la misma no podrá producir ningún tipo de interferencia. Si se produjera
cualquier tipo de interferencia, la misma deberá corregirse o retirarse inmediatamente a
solicitud de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo
5.24.3. Toda instalación definida como especial, debe ser autorizada por la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo respecto a su uso, construcción y/o instalación cumpliendo los
siguientes requisitos:

1. Solicitud y enunciado de fundamentos.

2. Planos de ubicación en escala adecuada, según las características de las
obras / instalación a criterio del Comisión de Arquitectura y Urbanismo,
indicando distancias a retiros obligatorios y/o construcciones de linderos.
3. Memoria descriptiva de la obra / instalación y sus características de emisión
de posibles molestias, así como medidas que tomará para neutralizar sus

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efectos molestos: (insonorización, camuflaje, etc.) Si fuera equipamiento

industrializado agregar plano y/o folleto del fabricante.
5.24.4. La Comisión se reserva el derecho de no autorizar las obras y equipos según sus
características. Para el caso de otorgarse autorización precaria, se suscribirá un acuerdo de
partes, fijando los límites de tal situación a criterio de la Comisión.

6. OBRAS EN CONSTRUCCION.

6.1. PRELIMINARES PARA DAR INICIO A LA OBRA

6.1.1. El pago de las expensas debe estar al día.
6.1.2. Se deberá construir la entrada de vehículos, ya sean éstas provisorias o definitivas, como
mínimo un contrapiso, ejecutada de acuerdo a las cotas de nivel correspondientes y a las
disposiciones establecidas en el presente reglamento. No se admitirá el ingreso de
materiales para la obra hasta que las entradas particulares estén aprobadas y terminadas.
6.1.3. Conexión de servicios eléctricos, agua de obra, etc.
6.1.4. En toda obra deberá colocarse a la vista un cartel cuyas medidas mínimas serán 1 x 1.50m
y con un máximo de 2 m2, conteniendo nombre y apellido del director de obra, domicilio
real, número de matrícula provincial, teléfono e iguales datos del constructor; fecha y
número de autorización de la Comisión; número de expediente por el que la Municipalidad
de Escobar otorgó la correspondiente aprobación.
No podrán colocarse carteles de publicidad de ninguna especie.

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 MODELO DE CARTEL DE OBRA
(1,00 m. x 1,50 m.)

Lote: ……………..
(Proyecto y) Dirección de Obra:
NOMBRE APELLIDO
PROFESION
MATRICULA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
DOMICILIO REAL
TELEFONOS

Constructor:
NOMBRE APELLIDO
PROFESION
MATRICULA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

DOMICILIO REAL
TELEFONOS

Registro El Naudir: Registro Municipalidad de Escobar:

Fecha: Fecha:
Número: Número:

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6.1.5. Los obradores y depósitos de herramientas deberán ser construidos con materiales en
buenas condiciones, pintados color verde inglés y estar ubicados de tal manera de
mantener los retiros mínimos obligatorios, debiendo ser desmantelados al finalizar la
construcción. Está terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y/o
terrenos vecinos para la guarda o depósito de materiales de construcción. Deberá
procurarse el mayor orden y limpieza posible en el transcurso de las obras. No se permitirá
la permanencia y/o residencia de serenos en las obras. El obrador deberá estar en buenas
condiciones hasta la finalización de la obra. Para facilitar el control de seguridad, el mismo
deberá contar con cerradura y dejar una luz encendida durante la noche. Serán
responsables el Copropietario, el director de la obra y el constructor sobre el cerramiento del
mismo fuera de horario de trabajo en obra.
6.1.6. Se deberá construir un cerco de obra de altura mínima 1.80 metros, con un retiro mínimo de
0,50 metros de los ejes divisorios laterales y de fondo, y 1 metro desde la línea de frente.
Éste deberá construirse con materiales en buenas condiciones de color verde oscuro según
anexo III y estar ubicado dentro del predio preservando la vegetación existente, debiendo
ser desmantelado en su totalidad al finalizar la obra y teniendo ya terminado el cerco
definitivo. Debe ser lo suficientemente seguro para impedir el ingreso de niños.
6.1.7. Para lotes al lago el retiro mínimo de fondo será de 6 metros y 15 metros para lotes con
fondo a canal.
6.1.8. Cuando por la índole de la construcción o refacción no sea posible disponer de locales
sanitarios para uso del personal de la obra, deberán proveerse baños conectados
reglamentariamente a la red cloacal, o portátiles de los denominados baños químicos o
similares en cantidad suficiente. Estos baños deberán ser mantenidos limpios y fuera de la
vista desde la vía pública.
6.1.9. Toda obra a realizarse dentro de El Naudir deberá cumplimentar con todas las normas
laborales, previsionales, de seguridad social, de higiene y seguridad en el trabajo e
impositivas, ya sean de carácter nacional, provincial y/ o municipal, y con la contratación de
los seguros de responsabilidad civil correspondientes.
6.1.10. El cumplimiento de lo arriba expuesto podrá ser exigido y/o verificado por la Comisión en
cualquier momento y hasta la total terminación de la obra.
6.1.11. El propietario deberá mantener indemne a E2 S.A. y a la comisión, respecto de reclamos
derivados de eventuales incumplimientos con relación a lo arriba expuesto.
6.1.12. Los Copropietarios de unidades ubicadas sobre los limites perimetrales del inmueble, no
podrán abrir accesos al exterior de la fracción, debiendo utilizar los accesos de uso común.
Tampoco podrán realizar obras de ningún tipo para conectarse con redes externas de
servicios públicos.

6.2. PLAZO DE EJECUCION DE LAS OBRAS.

6.2.1. El plazo máximo de ejecución de la obra será de 18 meses a partir de la autorización del
proyecto. Para dar por finalizada la obra se deberá solicitar una inspección final de la
misma.
6.2.2. Transcurrido el plazo fijado en el artículo anterior, el propietario que no hubiese obtenido el
certificado final de obra previsto en el artículo 6.6 de este reglamento será pasible de una
multa equivalente al importe correspondiente al canon de obra determinado en el artículo
4.6 de este reglamento. Es decir, a partir del decimonoveno mes de obra, abonará el canon
correspondiente a la obra más una multa equivalente al canon mensual.

6.3. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

La presentación de proyectos como así también la ejecución de las obras se regirán por el
reglamento de Pasos y Normas vigentes para obras particulares y este reglamento. Estos
procedimientos y normas serán establecidos por el Consejo de Administración del Barrio
quién además fijará los horarios de ingreso y egreso del personal que trabaje en las obras.

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 6.4. INSPECCIONES DURANTE LA OBRA
6.4.1. Durante la obra se realizarán 5 inspecciones obligatorias a cargo de la comisión de
Arquitectura y Urbanismo, inspecciones que requieren del pago un canon de “Inspección de
obra” de 400 litros de nafta súper que deberá ser abonado para poder comenzar con la
obra. El propietario tiene la responsabilidad de solicitar a la comisión la inspección
correspondiente una vez completada cada una de las siguientes etapas. De no solicitar la
inspección, se deberá abonar una inspección extra por la etapa salteada.
 Tareas preliminares.
 Fundaciones
 Mampostería
 Cubiertas
 Final de obra
Independientemente de estas inspecciones obligatorias, la obra podrá ser inspeccionada en cualquier
momento, para lo cual debe haber copia del plano aprobado en el obrador.

6.4.2. Si por algún incumplimiento de la obra se requiere una nueva inspección, la misma se
cobrará como extra, a un valor de 80 litros de nafta súper por inspección, abonando este
importe a mes vencido, a través de las expensas.

6.5. DURANTE LA EJECUCION DE LA OBRA

6.5.1. Mantener la limpieza de las calles y predios linderos durante la ejecución de la obra.
6.5.2. Minimizar la contaminación sonora propia de la obra y evitar la propagación de música fuera
de los límites de misma.
6.5.3. No ejecutar trabajos ni preparar mezcla fuera de los límites propios del terreno.
6.5.4. Está prohibida la descarga de materiales y el estacionamiento de los vehículos de carga y
volquetes sobre las calles y banquinas del barrio y sobre los lotes vecinos.
6.5.5. Los vehículos del personal, contratistas y proveedores deben estacionar dentro de los
límites del terreno, no pudiendo hacerlo en la calle y/o banquina.
6.5.6. Se prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los horarios de trabajo
establecidos dentro del ejido del complejo residencial. No se podrá disponer de serenos.
6.5.7. Se prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los límites del predio en cuya obra
intervenga.
6.5.8. Se prohíbe arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las cunetas estando
a su cargo la limpieza de las mismas en forma inmediata. La obstaculización de los
desagües pluviales con escombros, tierra, materiales de construcción o desperdicios
originará la inmediata paralización de la obra hasta que se subsane la obstrucción, sin
perjuicio de las sanciones que el Consejo de Administración aplique al propietario, a los
directores y a la empresa o empresas constructoras de la obra.
6.5.9. Está prohibido bañarse, pescar y arrojar residuos líquidos o sólidos al lago o a canales.
6.5.10. No mantener perros en la obra.
6.5.11. No atentar en general contra la flora y la fauna.
6.5.12. Está prohibido podar o transplantar los árboles ubicados fuera de los límites del predio del
propietario. Aquellos que se encuentren dentro del lote, podrán ser transplantados
únicamente con previa autorización escrita de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
6.5.13. Mantener limpio el terreno de malezas y basura sea estando baldío, en construcción o con
la obra parada. De lo contrario la Comisión dispondrá que se realice la limpieza del lote y los
gastos serán debitados por expensas.

6.6. PLANO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

6.6.1. El propietario deberá presentar dentro de los 45 días de finalizada la obra el certificado final
de obra expedido por la Municipalidad del Partido de Escobar. Hasta tanto no sea
cumplimentado este requisito la obra, a todos los efectos, será considerada como en
ejecución y pendiente de finalización.
6.6.2. Asimismo, el propietario deberá presentar ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, el
Formulario 903 de ARBA completo, firmado por él, junto a una copia de su DNI.
6.6.3. En caso de obras parcialmente ejecutadas no se permitirá el uso de las mismas.

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6.6.4. Solo se permitirá el uso como vivienda con la habilitación de la comisión de Arquitectura y
Urbanismo.
6.6.5. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo fijará anualmente las penalizaciones a aplicar a
quienes no finalicen las obras en los plazos preestablecidos según disponga el Consejo de
Administración.

7. AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS.

7.1. Todo proyecto de ampliación a construcciones existentes deberá ser autorizado conforme a lo
estipulado precedentemente para obras nuevas.
7.2. Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo trámite de aprobación que el
proyecto original. El proyecto de modificación deberá respetar el reglamento de construcción
vigente a la fecha de la presentación del mismo.

7.3. En caso de decidirse modificar, ampliar o alterar, durante la ejecución de las obras, el proyecto
presentado en oportunidad de la obtención del permiso de inicio de las mismas, se deberán
presentar nuevos planos antes de comenzar a construir dicha modificación, de acuerdo al
reglamento vigente a la fecha de presentación de dichos planos. Hasta la obtención del permiso
correspondiente, no se podrán realizar trabajos en el sector de la obra que pretende modificarse.
7.4. Cuando mediante una verificación del Control de Obras se compruebe que una obra en ejecución no
se ajusta al proyecto cuyo permiso fuera conferido, o presenta nuevos trabajos al margen del
mismo, se intimará a los responsables a no avanzar con la realización de otras tareas, hasta que
no se efectúen las pertinentes correcciones o se obtenga un nuevo permiso, respectivamente. Sin
perjuicio de ello E2 S.A. se reserva el derecho de impedir al personal afectado a las obras el
acceso a las mismas, y aplicar las penalidades previstas en este reglamento.
7.5. El no acatamiento dará lugar a la aplicación de las sanciones previstas en el punto 2.7 de este
Reglamento.
7.6. Será obligatorio también la presentación de planos en caso de construcción de piletas, muelles,
movimientos de suelos, y de parquizaciones que impliquen movimiento de tierra o construcciones
auxiliares, previo al comienzo de las obras de acuerdo al reglamento vigente a la fecha de
presentación de dichos planos. Hasta la obtención del permiso correspondiente, no se podrán
realizar trabajos en el sector de la obra que pretende modificarse.

8. SERVIDUMBRES.
Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables,
conductos y otros elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como redes de agua
potable, de riego, cloacas, desagües, teléfonos, CATV, red eléctrica y gas, plantación de especies, sin
ningún motivo de indemnización ni compensación. La servidumbre podrá afectar hasta una franja de dos
metros (2,00 m) de todos los retiros de cada unidad.

9. SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA DOMICILIARIA

9.1. Deberá instalarse en forma subterránea todo tipo de tubería y cableado previsto en la parcela.

9.2. Servicio de agua de riego:

9.2.1. El sistema de riego particular de cada lote, deberá conectarse obligatoriamente con la red
de riego del barrio.

9.2.2. La administración de la urbanización dispondrá los días y horarios de entrega de agua de

riego para cada parcela.

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 9.2.3. La administración de la urbanización dispondrá la cantidad de agua de riego a entregar a
cada parcela en función a su superficie y frecuencia de entrega.

9.2.4. Está prohibida la utilización de agua potable para el riego.

9.2.5. Está prohibida la realización de perforaciones para extracción de Agua.

9.3. Servicio de seguridad electrónica:

9.3.1. No se permite la instalación de sirenas y/o campanas de alarmas que propaguen el sonido
hacia el exterior de la vivienda.

9.4. Servicios de señales de CATV

9.4.1. Deberán instalarse dos tuberías de 50 mm. de diámetro, con curvas de radio mayor a 50
cm. con alambre guía en su interior, desde la caja del pilar hasta el tablero de bajas señales.

9.4.2. En el interior de la vivienda deberá instalarse un tablero de 30 cm de alto x 25 cm de ancho

por 15 cm de profundidad como ingreso del servicio de CATV.

9.4.3. Se recomienda conectar con cañería al tablero de telefonía y al de electricidad.

9.5. Servicios señales de telefonía, Internet y monitoreo.

9.5.1. Deberán instalarse dos tuberías de 50 mm. de diámetro, con curvas de radio mayor a 50
cm. con alambre guía en su interior, desde la caja del pilar hasta el tablero de bajas
señales.

9.5.2. En el interior de la vivienda deberá instalarse un tablero de 30 cm de alto x 25 cm de ancho

por 15 cm de profundidad como ingreso del servicio de telefonía, Internet y monitoreo.

9.5.3. Se recomienda conectar con cañería al tablero de CATV y al de electricidad.

9.6. Servicio de agua potable

9.6.1. La Red de Agua potable distribuye este elemento en toda la geografía del barrio. Cada lote
deberá contar con una cisterna de almacenamiento con un volumen superior al consumo
diario promedio. El agua potable solo podrá ser utilizada para el consumo personal en el
hogar. Para el llenado parcial o total de las piletas de natación, deberán respetarse las
normas definidas en este reglamento. La administración se reserva el derecho de ingresar a
cualquier lote a verificar el cumplimiento de esta norma.

9.7. Servicio de red cloacal

9.7.1. Para conectarse a la red cloacal, se deberá contar con autorización de la comisión de
arquitectura y urbanismo.

9.7.2. Está prohibido cualquier tipo de desagüe cloacal a las lagunas.

10. RESPONSABILIDADES.

10.1. El propietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones inherentes a
la obra que se realiza en el predio de su propiedad; en particular, obligaciones sociales, fiscales y
los seguros de riesgos del trabajo y de responsabilidad civil contra terceros o a las propiedades de
éstos. El Barrio no se hará en ningún caso responsable por la desaparición, pérdida, hurto o robo
de bienes muebles, objetos, materiales de construcción, herramientas y/u otros cualesquiera que

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se encontrasen dentro o fuera de las Unidades Funcionales del mismo.

10.2. En relación con cualquier incumplimiento a su respecto, el propietario formula expresa liberación
de responsabilidad a favor E2 S.A. y del condominio y/o consorcio y de los restantes propietarios y
se compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera
causarles. E2 S.A. tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin
perjuicio de la imposición de las multas y/o otras sanciones que pudieran corresponder por el
accionar del propietario.

10.3. El propietario acepta que E2 S.A. o el consejo de administración, a través de una decisión fundada
de su Directorio podrá exigir la demolición parcial o total de lo construido, remoción de lo plantado
o realizado en contravención.

10.4. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo a través del personal de E2 S.A., suspenderá toda obra
que se construya sin tener concedido el permiso, o las que, teniéndolo, no se ejecuten de acuerdo
con los planos aprobados.

10.5. Cuando no se acate la orden de paralización, la Comisión hará la denuncia formal ante la entidad
oficial correspondiente, la cual procederá por la fuerza pública.

10.6. En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del propietario, personal de la obra,
proveedores, etc., E2 S.A. aplicará en forma individual o acumulativamente las siguientes
sanciones:

 Multa diaria equivalente a 250 lt de nafta especial

 Paralización de la obra con impedimento de acceso a proveedores, contratistas,

arquitectos, personal de obra, etc.

 Denuncia a la Municipalidad, a la Dirección de Obras Particulares y/o a la Secretaría

de Obras Públicas, según corresponda.

 Prohibición de acceso a personal o contratistas que cometan infracciones al presente

reglamento.

 Suspensión de los servicios que presta el barrio hasta tanto no se solucionen las
infracciones cometidas.

 Elevación de los antecedentes al Tribunal de Disciplina para que tome las sanciones
que correspondan al asociado.

10.7. El propietario no podrá alegar desconocimiento de lo actuado por el personal que ha sido
contratado por él, por su profesional o empresa constructora, siendo el único y total responsable
ante E2 S.A. del accionar de dichas personas o entidades dentro del complejo residencial.

11. NORMA DE APLICACIÓN SUPLETORIA.

En caso de silencio de las presentes normas es de aplicación supletoria todo aquello que esté incluido en el
código de Planeamiento de la Municipalidad de Escobar.

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12. TRANSCRIPCION EN LOS TITULOS.

El texto de este Reglamento de Edificación deberá ser ratificado expresamente en todas las escrituras
traslativas de dominio de Unidades Funcionales de este Consorcio, debiendo los adquirentes manifestar
expresamente que se someten a sus términos y que aceptan que su cumplimiento es condición esencial para
el goce de sus derechos como titulares de dominio.

13. CONSTRUCCIÓN EN ETAPAS.

13.1. Se permitirá la construcción en etapas. La primera etapa de construcción de la obra deberá tener
un mínimo de 180 metros cuadrados totales con un mínimo de 140 metros cuadrados cubiertos.
El proyecto a presentarse para ser aprobado por la Comisión deberá ser el proyecto definitivo
que respete lo indicado para obras nuevas en este reglamento.

14. LOTES SIN CONSTRUCCION.

14.1. Hasta tanto se realice la construcción en el lote, el propietario deberá mantenerlo libre de basura
y en perfecto estado de limpieza, no pudiendo hacer acopio de materiales en el mismo.

14.2. Los lotes serán mantenidos desmalezados y con el césped cortado, resultando el costo del
mantenimiento adicionado a las expensas del propietario.

14.3. Para poder construir cualquier obra complementaria o auxiliar y/o piscina, es necesario
previamente haber terminado la vivienda principal. En caso de que dichas obras se construyeran
en lotes linderos de un mismo propietario estos deben ser unificados formalmente y en forma
previa, con la parcela que ocupa la vivienda principal; presentando previamente a la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo para su aprobación los planos de unificación aprobados por los
organismos competentes.

SE DEJA CONSTANCIA QUE EL PRESENTE REGLAMENTO ESTA SUJETO A MODIFICACIÓN,

PUDIENDO SER AMPLIADO O MODIFICADO EN CUALQUIERA DE SUS TÉRMINOS POR E2 S.A., HASTA
LA FECHA DE ESCRITURACIÓN DE LA PARCELA ADQUIRIDA.

EL PROPIETARIO, EL PROFESIONAL O EMPRESA ACTUANTE DECLARAN HABER LEIDO ESTE

REGLAMENTO, ESTAR EN UN TODO DE ACUERDO CON SUS NORMAS Y SE COMPROMETEN A
CUMPLIRLAS Y HACERLAS CUMPLIR POR SUS EMPLEADOS O SUBCONTRATISTAS

NOMBRE DEL PROPIETARIO: ____________________________________________

UNIDAD FUNCIONAL (LOTE):_____________________________________________
FECHA: ____/____/____.

FIRMA:

NOMBRE DEL PROFESIONAL ACTUANTE: __________________________________

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CONSTRUCTOR O EMPRESA: ____________________________________________

FECHA: ____/____/____.

FIRMA:

RECIBE
Barrio El Naudir, Escobar, fecha: ____/____/____.
Nombre completo responsable por E2 S.A.: __________________________________
FIRMA:

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 ANEXO I
PLANO DE UNIDADES

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ANEXO II
PRESENTACION DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACION
DOCUMENTACION

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 ANEXO III
CERCO DE OBRA

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ANEXO IV
TABLESTACA

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