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Palabra de CEO

Para uno de los 'inventores' de

Puerto Madero, la reconversión
del Microcentro llevará un
mínimo de 10 años
Alejandro Ginevra es presidente de GNV Group, una de las desarrolladoras más
importantes de Puerto Madero. Dice que no alcanzará sólo con la inversión
privada para reconvertir al Microcentro y explica por qué el mercado
inmobiliario de la Argentina es distinto al del resto del mundo

Belén Fernández
Periodista. Negocios y Real Estate
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Actualizado el 13 de Marzo de 2023 06:45

Puerto Madero es el barrio más exclusivo de la Ciudad de Buenos

Aires. Pero, también, el más joven. La familia Ginevra tiene
mucho que ver con sus inicios. Fueron los primeros en invertir en
lotes en el Dique 1 y, si bien tardaron mucho más de lo que
esperaban, convirtieron a esas tierras en un complejo urbanístico
de usos mixtos con viviendas, oficinas, hoteles y hasta un polo
gastronómico que, aún, hoy está en desarrollo.

Alejandro Ginevra es el creador de Madero Harbour y presidente de

GNV Group
Group. Asegura que 2023 será un año de oportunidades por
las elecciones, sobre todo, para los emprendimientos de lujo. Ya con
un pie en Uruguay, con vías de diversificar su negocio, cuenta sus
:
 planes en Punta del Este
Este, en donde prevé comenzar a
comercializar a fines de este año su condo-hotel, bajo la marca SLS.

Esta es la exclusiva zona de Buenos Aires donde nadie quiere

vender su propiedad 

IRSA vendió otros dos pisos de su torre de oficinas top en

Catalinas: embolsó u$s 22,5 millones

Ginevra tiene sus fichas puestas hoy en Puerto Madero. Pero no

descarta invertir en el Microcentro
Microcentro. Aunque advierte que, en ese
partido, el puntapié inicial debería darlo el Gobierno porteño. "La
zona tardará, por lo menos, una década en reconvertirse", asegura.

¿Cómo ve el mercado de real estate y cuánto van a

influenciar las próximas elecciones?

Al mercado, lo veo dentro del contexto Argentina, con un 100% de

inflación. Es difícil explicar que haya un sector al que le vaya bien.
Podemos estar vendiendo. Pero, con valores que se modifican día a
día, se hace difícil la ecuación. La actividad inmobiliaria tiene que
ver con lo que pasa en todo el mundo. Estoy en el sector desde hace
40 años. En esa época, no había estos desarrolladores
inmobiliarios. Empezó a construirse y desarrollarse firmemente en
el mundo hace 30 años. La Argentina está dentro de esta realidad.
Pero la actividad inmobiliaria pasó a ser un resguardo de valor. 

¿Por qué?
:
 Porque la propiedad dejó de ser sólo por necesidad: hoy, también
existe quien compra por renta, para dolarizar el patrimonio. Acá
hay un condimento distinto con el resto del mundo: la gente
necesita resguardar sus pesos en activos inmobiliarios. Si yo, hoy,
estuviera haciendo departamentos de 300 ó 500 metros cuadrados
(m2), no estaría vendiendo. Apostamos a las unidades chicas, de 50
m2. El movimiento del mercado tiene que ver con lo que vos le
ofrezcas.

¿Cambió la demanda?

Estamos vendiendo unidades chicas pero del segmento alto. Los

inversores buscan estas propiedades porque se alquilan en dólares,
muchas de ellas, en el alquiler temporario. Se buscan activos que
dan seguridad. Esto pasa con las propiedades de los desarrollos que
hacemos nosotros. Si hoy estuviéramos apostando a unidades de
cuatro o cinco habitaciones, no las venderíamos: tienen un ticket
muy alto. No hay que equivocarse en el producto. El consumidor es
mucho más selectivo, tiene mucho para elegir. El inversor
argentino es calificado, busca calidad.

¿Cuánto impulsó el blanqueo de capitales vigente a la venta

de propiedades de lujo?

Nos ayudó bastante. Inclusive, en esta segunda etapa también

hicimos operaciones. No gran cantidad pero sí en volumen, de
cifras importantes. Yo creo que todo ayuda a acomodar la
economía. Nuestra actividad se debería transparentar más. Es
:
 difícil conseguir estadísticas cuando no se conoce realmente a
cuánto se venden las propiedades. Sería bueno poder ordenar leyes
que tengan que ver con la transparencia del sector inmobiliario.
Hay muchos jugadores que quieren seguir en la informalidad. Pero,
a las empresas más grandes, nos interesa tener información. Para
crecer, debemos tener datos ciertos.

¿Cómo llegaron a Puerto Madero?

Fuimos el primer comprador en Puerto Madero. Nos hicimos de 21

hectáreas en el Dique 1. Mi padre tuvo la visión. Hace 30 años. creyó
que Puerto Madero era el lugar ideal para construir. En ese
momento, el gobierno de Carlos Menem dijo que iba a subdividir y
lotear los terrenos en parcelas chicas. La primera licitación, que fue
la del Dique 1, la ganamos nosotros.  Hicimos un masterplan,
buscamos conseguir los permisos para poder construir. Pero, ante
la falta de financiamiento en la Argentina, fue cada vez más difícil y
eso hizo que se demorara. Mi padre murió y me tocó desarrollar a
mí. Vendí algunas parcelas para buscar capital y poder empezar las
obras. Vimos toda la experiencia de Puerto Madero, vimos todos los
nuevos desarrollos.

Fuimos los primeros en comprar tierras, supimos que había que

hacer y qué no. Es el dique más importante de los cuatro porque
tenemos edificios modernos, el mix de usos, hoteles, restaurantes,
oficinas, centros comerciales... Eso enriquece la vida diaria del
mismo dique. Pudimos hacer el sector más importante de la ciudad
de Buenos Aires.
:
 ¿Hoy en qué etapa está Madero Harbour?

Ya tiene siete edificios inaugurados. Vamos por el octavo, al que

estamos construyendo. Se trata de Harbour Tower, la torre en
construcción más alta de la Argentina. Es el primero de piel de
vidrio para viviendas. Además, comenzamos con la construcción de
Osten Tower con la misma constructora, que es Sudamericana. 
Tenemos en desarrollo el hotel W con Marriott, el centro comercial
y un nuevo edificio que lanzaremos a fin de año, que va a ser 100%
de viviendas.

¿En qué etapa está el shopping

shopping??

Siendo una sola parcela, no podemos presentar un solo plano. Lo

que buscamos es el momento apto para comercializar el shopping.
Hoy, estamos terminando un mandato. Habiendo elecciones, no
parece ser el mejor momento. Prefiero avanzar con el nuevo
edificio. Calculo que, en dos años, vamos a tener el centro
comercial inaugurado.

¿Hoy está buscando terrenos más allá de Puerto Madero?

Me ofrecen terrenos todo el tiempo. Pero la idea es seguir

concentrándome en Puerto Madero. Me gustaría llevar un edificio
de World Trade Center a una provincia del interior. Pero no es
prioridad. No descartamos oportunidades. Sin embargo, no
tenemos nada en cartera.
:
 De avanzar la reconversión en el Microcentro, ¿sería una
oportunidad invertir allí?

Me interesa. Pero el puntapié lo tiene que dar la Ciudad. No se

puede esperar que el cambio lo dé el empresario. Se tiene que
reconvertir edificios viejos en hoteles. Es el Gobierno el que debe
empezar la inversión. Todavía falta. Lo veo de acá a 10 años. Fui
testigo de la reconversión de Puerto Madero, que duró 30 años. Acá,
no hay tantos inversores ni financiación. Pero el sector se irá
profesionalizando más. Apuesto muchísimo a la actividad
inmobiliaria. Lo cierto es que, hoy, hay pocas empresas con mucho
volumen. Hay que acompañar al desarrollador con el crecimiento
que debe tener la zona en infraestructura. Hay que transformar el
Microcentro en un barrio para vivir. Me gusta mucho recorrerlo: los
edificios más lindos están allí. Es interesante para hacer cosas. Un
gran desafío.

¿Cómo influyen las elecciones en el mercado inmobiliario?

La experiencia de otras elecciones nos muestra que la gente

prefiere irse al ladrillo. Busca seguridad, prefiere tener ladrillos
antes que los dólares en el banco. Creemos que hará un buen año.
:
 Madero Harbour, el complejo de usos mixtos que Ginevra desarrolla en el Dique 1 de Puerto
Madero.

¿Qué pasa con los precios?

Con respecto a los valores, con el dólar planchado y la inflación que

tenemos, se encarecen los costos de construcción en dólares, sin
alcanzar los máximos de la época de Mauricio Macri. Los precios en
dólares se incrementarán, por lo que el precio de las propiedades
en pozo debería crecer en dólares.

¿Hubo una desaceleración en los precios también en Puerto

Madero? ¿O, al ser un 'oasis', se defendieron de otra forma?

Puerto Madero se defiende de otra forma. Hay poco ya terminando

en venta. No bajó tanto el precio. La expectativa nuestra era estar
más cerca de los u$s 10.000 el m2. No pudimos lograr esos precios.
:
 El valor medio en Osten Tower es de u$s 6500. Pero tengo unidades
de u$s 8500el m2 en los últimos pisos. Los precios se inflaron antes
de la pandemia y, ahora, se sinceraron más. Los valores subieron
porque el costo era muy caro en la época de Macri. Al bajar los
precios de la construcción, también se deprecian los valores en
pozo. Pero, además, cayó la rentabilidad de los desarrolladores.

¿Cuánto cayó esa rentabilidad?

Depende cada uno; tiene que ver con la forma de trabajar. El

mercado se profesionalizó más. Los márgenes son distintos a quien
hace sólo un edificio en un barrio porteño. En GNV Group, podemos
abaratar costos pero absorbiendo más trabajo. Hacemos
prácticamente todas las etapas: la dirección de obra, el
gerenciamiento, la forma de construir... Todo lo hacemos nosotros.
Trabajamos muchos más.

Hace un año, anunció una inversión en Uruguay para un

condo-hotel. ¿En qué etapa está y cuáles son los planes?

La determinación que tomamos fue no arriesgar todo en la

Argentina. Analizamos Paraguay y Bolivia. Pero decidimos Uruguay,
en este caso, Punta del Este. Abrimos oficinas allá como primer
proceso justo en pandemia. Luego, adquirimos un terreno en la
avenida Del Mar y la Interbalnearia, y cerramos los acuerdos con
Accor para tener la licencia para hacer un hotel, SLS, con
residencias. Se presentaron los planos a la Intendencia y el 31 de
diciembre pasado se aprobó el proyecto. Ahora, se está trabajando
:
 en el anteproyecto para comercializarlo a fin de este año.

¿Las obras arrancarían junto a la pre-venta?

Nuestro modelo de negocio es financiarnos con la pre-venta.

Nuestra forma más barata de financiarnos es vendiendo unidades.
Empezaríamos un poco más tarde.

Render del hotel SLS de Puerto Madero que GNV comenzará a comercializar este año.

¿A qué inversor se apunta?

Al ser una marca internacional, buscamos abrir el abanico a todo el

mundo. Buscamos poder conseguir compradores de los Estados
:
 Unidos porque Accor es una marca francesa con mucha presencia
en ese país.

¿La idea es seguir creciendo en Uruguay?

No, la idea es avanzar con este proyecto y hacer pocas cosas pero
emblemáticas. Queremos dar un sello a cada una de las cosas que
hacemos. Nos gusta estar dentro de todos los detalles eligiendo los
materiales. Eso lo hacemos con mi mujer y mis hijos. Crecer
indiscriminadamente te aleja de todo eso, que es nuestro sello de
calidad. No somos netamente una constructora: elegimos ser una
empresa familiar, de forma artesanal; casi, como una boutique. Mis
cuatro hijos están en la empresa y mi esposa también; cada uno,
ocupando un lugar de responsabilidad. Hay conflictos en las obras.
Pero, siempre, estamos cada uno de nosotros para dar una
respuesta. Tener a alguien que dé la cara brinda tranquilidad para
invertir capital.

¿Hay complicaciones hoy importar materia prima, sobre

todo, en el segmento de lujo?

Al elegir los productos, hay que analizar de dónde vienen, poner en

la balanza si se trata de una empresa seria y que te va a garantizar la
entrada del insumo. Importar materia prima es uno de los tantos
problemas que tenemos en la Argentina. Todos los empresarios
tienen los problemas propios de su actividad. Pero, en la Argentina,
siempre hay un plus. Buscamos alternativas para no tener conflicto.
:
 Puerto Madero tiene la fama de una alta vacancia y es,
justamente, el foco para pedir una ley para las viviendas
ociosas. ¿Qué piensa?

Puerto Madero se ve desde afuera, no sucede con otros barrios. Al

ser de usos mixtos, tiene viviendas, oficinas y hoteles. Cuando uno
ve los edificios de noche, se diferencian las luces. Pero muchos que
están oscuros son oficinas. No se ve bien la realidad. Puerto Madero
está súper lleno. Nuestros cuatro edificios de oficinas están al 80%
de ocupación promedio, por lo cual, hay movimiento permanente.
Se abrieron restaurantes que siempre tienen gente. Hay vida en la
zona. Tiene una ocupación como cualquier barrio con el plus de
turismo. Todavía, le falta su propio centro comercial y, en eso,
estamos trabajando.

Hoy, hay lista de espera para ocupar un departamento, tanto para

comprar como para alquileres en nuestros edificios. Lo que se pone
en alquiler se ocupa. De hecho, muchos que se fueron a vivir a
Nordelta ahora están alquilando en Puerto Madero cerca de la
ciudad y del trabajo. Además, el tránsito se agilizó con el ingreso de
la autopista rivereña. Puerto Madero tiene seguridad, tiene
espacios verdes y, por eso, la gente la elige.

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