CURSO: Secretariado Jurídico, Notarial e inmobiliario

INSTITUTO CIEC
Profesor: Dr. Andrés Linares
Modulo Inmobiliario

OPERADOR INMOBILIARIO
DEFINICIÓN: Un operador inmobiliario es una persona física que acompaña, como
secretario o auxiliar, al CORREDOR INMOBILIARIO MATRICULADO, a prestar servicios de
mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias relacionadas con la
compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de sus derechos
correspondientes, incluida la constitución de estos derechos, y por lo cual recibe una
prestación dineraria.
Para la realización de algunas de esas operaciones deben asesorarse o concretar los
trámites junto a un abogado o escribano, como la escrituración de un inmueble, un inmueble
que está en sucesión o en divorcio etc.

CONCEPTOS PREVIOS AL ENTENDIMIENTO DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

INTRODUCCIÓN: para comprender el objeto sobre el que recae la actividad inmobiliaria,

ES DECIR DE DÓNDE PROVIENEN LOS BIENES INMUEBLES, debemos saber definir lo
que son “BIENES” y dentro de esa categoría los que son “INMUEBLES” y diferenciarlos de
los que son “MUEBLES”.
Pero antes debemos definir que es un PATRIMONIO, que es una COSA.

NOCIÓN DEL CONCEPTO DE BIENES y PATRIMONIO:

El Art. 15 del Código Civil y Comercial de la Nación: establece: “Las personas son
titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio
conforme con lo que se establece en este Código”

La noción que establece el código sobre bienes es que es un vínculo directo y exclusivo
entre una persona y una cosa material, ese conjunto de bienes que integraban su
PATRIMONIO, es decir que el patrimonio es “un conjunto de bienes” y al que se reconocía
valor económico.

Hoy en día, además de bienes con valor económico existen los bienes sin valor económico
(por ejemplo, órganos o material genético) como de otros que pertenecen a comunidades
(art. 18) o que integran la categoría de bienes colectivos (ambiente), que también forman el
patrimonio de las personas físicas de los que SON TITULARES.
Así de este modo decimos que el conjunto de bienes con valor económico y sin valor
económico conforman el patrimonio de una persona o de un grupo de personas como son
un país (patrimonio histórico) o hasta la humanidad (el medio ambiente o también se ha
querido incorporar en ese concepto a la luna)

CONCEPTO DE BIENES Y COSAS:

ARTÍCULO 16. Bienes y cosas Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo
15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a
la energía ya las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Determinación de “Bienes” y “Cosa”:

De esa definición se desprende que los BIENES pueden ser:

-con contenido económico (casa).
- sin contenido económico (una carta de amor de los abuelos).
-materiales: son las cosas (se incluye la energía eléctrica por ejemplo) PUEDEN SER
MUEBLES/INMUEBLES)
-inmateriales: creaciones intelectuales como una novela.

BIENES FUERA Y DENTRO DEL COMERCIO

Hay bienes dentro y fuera del comercio:
Dentro del comercio: aquellos cuya disposición (venta, compra, hipoteca, donación, etc)
no se encuentra prohibida y por lo tanto pueden ser libremente transmitido de un propietario
a otra persona, física o jurídica (las no humanas, constituidas legal o jurídicamente como los
Clubes, empresas, Anses etc).
Fuera del comercio: los que no son susceptibles de ser enajenados, ni se pueden
disponer.
Regla general: los bienes se encuentran siempre dentro del comercio, y sólo por excepción
existirá la prohibición de transmitirlos sea de fuente legal o convencional. La prohibición
recae porque es un bien que al estado le interesa proteger y sacar del comercio, o porque
los particulares se ponen de acuerdo que así sea.
La prohibición puede provenir de la ley (Por ejemplo, los derechos inherentes a la persona
humana; el caso de los bienes de dominio público) o de los particulares (ejemplo, la
prohibición de enajenar bienes que administran los padres hasta la mayoría de edad del
hijo, se les prohíbe que los vendan, por ejemplo si se les donó un departamento y
administran los padres)

CONCEPTO DE COSAS MUEBLES E INMUEBLE

1) INMUEBLES:
Básicamente, las cosas son muebles o inmuebles según puedan o no transportarse de un
lugar a otro, ya sea por su propia fuerza o con la intervención del hombre; por lo cual se
conceptualiza a los inmuebles a causa de su imposibilidad de trasladarse a otro lado por
hallarse en situación fija, estable o sedentaria, sin perjuicio de que algunas veces puedan
llegar a desplazarse. Por oposición, los muebles se caracterizan por su aptitud para ser
transportados.

TIPOS DE INMUEBLES: se pueden diferenciar en inmuebles por su naturaleza o por

accesión

ARTÍCULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el

suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran
bajo el suelo sin el hecho del hombre.

El concepto de inmuebles, como se mencionó, responde a la imposibilidad de traslado de

los mismos de un lado a otro, por hallarse en situación fija, en un lugar determinado.

Comprende las cosas inmovilizadas por sí mismas, como el suelo, los ríos y sus cauces, los
arroyos, lagos, aguas subterráneas, minas y canteras, piedras, arenas, yacimientos,
etcétera, así como también las de cosas incorporadas de manera orgánica al suelo, como
los árboles, las plantas en general.
Se encuentran también dentro de ésta categoría, las cosas bajo el suelo, ajenas al hecho
del hombre, es decir aquellas que se encuentren allí, sin que el hombre las haya colocado.
Al hacer referencia al suelo, indica su composición tanto en sus sólidas (piedras preciosas)
o fluidas (petróleo), y aun lo que se encuentre en su profundidad, como los manantiales,
aguas subterráneas y corrientes de agua, considerados en sí mismo, y no el agua
propiamente dicha, que es cosa mueble. Los tesoros.

La norma menciona a las cosas incorporadas al suelo de una manera orgánica, como el
caso de la vegetación natural y los árboles, los que son inmuebles, aun cuando hayan sido
plantados por el hombre.
Lo que hay que considerar es que esta característica se mantiene mientras no sean
extraídas del suelo, así las piedras preciosas una vez separadas del suelo pasan a ser
bienes muebles, al igual que la arena, las piedras, el agua de los ríos etc.-

ARTICULO 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas
muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con
carácter perdurable.

En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un
derecho separado sin la voluntad del propietario. Son las cosas muebles que se convierten
en inmuebles por encontrarse inmovilizadas por su adhesión física y perpetua al suelo, o
por que han sido puestas por el propietario, como accesorias de un inmueble, o por los
arrendatarios de dichos inmuebles en ejecución de un contrato de alquiler como un galpón,
un corral, y que se encuentran destinadas a formar parte de un inmueble, rústico o urbano.

Cuando se habla de inmuebles por accesión física deben darse ciertos requisitos:
a) Debe tratarse de cosas muebles;
b) Encontrarse realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo;
c) Que dicha adhesión sea permanente;
La norma se refiere a las cosas muebles que en su origen son tales, como los materiales de
construcción, pero que quedan realmente inmovilizadas por su adhesión al suelo de manera
permanente. Ejemplo de ello, constituyen los edificios, diques, presas, cañerías e
instalaciones de gas, electricidad, agua etc.

Su adhesión al suelo se concreta, a diferencia de los inmuebles por su naturaleza, por la

intervención del hombre, y debe tener el carácter de permanente, por lo cual quedan fuera
de esta categoría las construcciones provisorias o temporarias.
De acuerdo a ello. El agua sería un inmueble por naturaleza cuando se encuentra sobre el
suelo en forma natural, por accesión cuando corre por acueductos o cañerías, o se
encuentran piletas o estanques, pero si está almacenada, es una cosa mueble.

2) MUEBLES:

ARTÍCULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por
sí mismas o por una fuerza externa.

La norma regula las cosas muebles por su naturaleza, es decir, las que pueden trasladarse
por sí mismas (caballos, vacas, animales en general) o por medio de una fuerza externa
(dinero, automotores, libros, cuadros, etc. )

Quedan comprendidas en esta categoría aquellas cosas que eran inmuebles mientras
estaban incorporadas al suelo, como la tierra, arena, piedras, agua superficial, que se
vuelven cosas muebles cuando son extraídas o separadas. O pensado al revés, son cosas
muebles por su naturaleza los materiales de construcción, hasta tanto no se incorporen a un
inmueble edificado y cuando vuelven a separarse de éste.

COSAS. CLASIFICACIÓN

COSAS: las COSAS “son bienes materiales” y también hablamos que esas cosas pueden
ser “muebles e inmuebles”. Pero además las cosas se pueden clasificar, según nuestro
Código Civil y Comercial de la Nación en:

1) COSAS DIVISIBLES E INDIVISIBLES:

ARTICULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas
en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo
homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no
pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales.

La divisibilidad y lo que es divisible y lo que no lo es, está conectada a criterios materiales y

económicos, es decir, que puede darse el fraccionamiento, en tanto en cuanto la cosa no se
deteriore o provoque costos excesivos. Por el contrario, la norma puntualiza que no podrá
dividirse la cosa que materialmente no pueda ser dividida, o que su fraccionamiento sea
antieconómico o anti funcional. La Indivisibilidad puede provenir de una disposición legal,
del acuerdo de los interesados, de una disposición de última voluntad y de una orden
judicial.

La última parte de la disposición, al prohibir la división si la misma resultara antieconómica,

transfiriendo a las autoridades locales la responsabilidad de fijar la superficie mínima de la
unidad económica, o sea, -la extensión mínima de tierra que puede resultar de un
fraccionamiento-, entendiendo que la autoridad zonal es la más idónea para ponderar las
características del lugar en cuento a la densidad de la población, tierras cultivables,
provisión de agua, rendimiento de la explotación, etc.

2) COSAS PRINCIPALES Y COSAS ACCESORIAS:

ARTÍCULO 229.- Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por
sí mismas.

Son cosas principales aquellas cuya existencia y naturaleza están determinadas por sí
mismas, por lo cual tienen su propio régimen, tienen vida jurídica propia, autónoma y no
requieren para ser percibidas ningún elemento adicional.

ARTÍCULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y
naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están
adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en
contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea
posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la demayor valor. Si son del
mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Las cosas accesorias, al contrario
que las cosas principales, no tienen un régimen propio y autónomo, sino que siguen
la suerte de éstas últimas.

Estas definiciones nos imponen algunas reglas:

-la cosas principales existen por sí mismas, las accesorias no existen si no acompañan a la
principal.
- si las cosas muebles se adhieren entre si y no puede distinguirse cual es accesoria y cual
principal, es principal la de mayor valor (por ejemplo poner una cabina a una chata)
- si son de igual valor son iguales, no hay accesoria y principal.
- si se trata de un mueble adherido a un inmueble, la principal es el inmueble más allá de su
valor (una casa sobre un terreno).

3) COSAS CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES:

ARTÍCULO 231.- Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya

existencia termina con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de
existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de
consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.

Las cosas muebles permiten una sub clasificación que distingue las cosas consumibles y
cosas no consumibles. Las cosas inmuebles no admite esta distinción. La distinción tiene
importancia práctica en especial porque la tipicidad de ciertos contratos permite a una clase
y excluye a la otra, Ejemplo: sólo pueden ser objeto de alquiler las cosas no consumibles.

Son cosas consumibles, aquellas cuya existencia termina con el primer uso, es decir,
aquellas cuyo uso o destino normal las destruye física o económicamente, por ejemplo, los
alimentos, los medicamentos, el dinero, etc.

Son cosas no consumibles, las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se
hace, aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo. Ej.:
la indumentaria, un libro, un automotor, una joya, etc.

4) COSAS FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES

ARTICULO 232.- Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la
especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la
misma calidad y en igual cantidad.

Para el Código son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a
otro individuo de la misma especie, es decir, se trata de cosas que pueden ser
perfectamente sustituidas por otras de la misma especie y calidad. Ejemplos: el dinero, el
maíz, etc.
Son cosas no fungibles: aquellas que no pueden sustituirse unas por las otras.
Las cosas no fungibles tienen una individualidad propia que impide la sustitución por otra.
Ejemplo: edificios, terrenos, una obra de arte, etc. La fungibilidad involucra el poder de
sustitución.

FRUTOS Y PRODUCTOS
.
ARTÍCULO 233 CCYCN.-Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien
produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia.

Frutos naturales son las producciones espontáneas de la naturaleza.

Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura
de la tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.
Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.

Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran
o disminuyen su sustancia.

De este artículo se desprende que:

-La diferencia entre “frutos civiles y naturales” radica en la intervención del hombre, los
árboles de un bosque serán naturales pero la plantación para extraer madera será
industrial.
-Los “frutos naturales” provienen de la tierra o de los animales.

La diferencia de frutos y productos es:

1) los frutos se producen y reproducen periódicamente, en periodos variables de duración

pero más o menos regulares; ejemplo: las frutas y cosechas, los cortes de los árboles, las
crías de los animales, etc; los productos por el contrario, una vez extraídos ya no se
reproducen; como las piedras de una cantera, el mineral de una mina, etc.;

2) la extracción de los frutos no altera ni disminuye la sustancia de la cosa que los produce,
la cual continúa siendo siempre la misma; la extracción de los productos, por el contrario,
trae como consecuencia la extinción paulatina de la cosa que los produce, la cual se
extingue o inutiliza en un periodo más o menos largo (el petróleo)

Para una doctrina nacional, los “provechos renovables” son los rendimientos económicos
susceptibles de ser periódicamente producidos por los bienes, sin que ello importe la
alteración o disminución de su sustancia, por lo cual, el agua, el gas serian un fruto y no un
producto.

DOMINIO, POSESIÓN Y TENENCIA

DOMINIO:
Es un derecho real, una relación de propiedad de una persona sobre una cosa, es el mayor
sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una persona, y correlativamente el
mayor, más extenso y más completo poder que su titular puede tener sobre la misma cosa;
los demás derechos reales no son sino uno de ellos un fragmento de esa totalidad que es el
dominio.
Tiene cuatro características: ES PERFECTO, PERPETUO, EXCLUSIVO Y EXCLUYENTE.

ARTÍCULO 1941. Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que
se pruebe lo contrario.

No es perfecto cuando está afectado el inmueble con un embargo o hipoteca, en ese caso
no se puede disponer libremente, porque hay un tercero con derechos sobre ese bien.
ARTÍCULO 1942. Perpetuidad El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva.

Que el dominio sea perpetuo significa que él no se extingue porque su titular no use, no
goce o no ocupe la cosa, a no ser que la deje poseer por otro por todo el tiempo legal
requerido para la usucapión. En cambio, otros derechos reales se extinguen por el no uso,
como sucede con la superficie, el usufructo, el uso y la habitación, y las servidumbres.

ARTÍCULO 1943. Exclusividad El dominio es exclusivo y no puede tener más de un

titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro,
si no es por lo que falta al título.

Esta norma señala que no resulta posible que concurran varias personas con el mismo
derecho de dominio sobre una misma cosa, aunque no impide que, en cambio, sean
condóminos; poseyendo —en tal caso— su derecho de propiedad por una cuota alícuota

ARTÍCULO 1944. Facultad de exclusión El dominio es excluyente. El dueño puede

excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o
fosos, sujetándose a las normas locales.

La facultad de exclusión importa la potestad que tiene el titular del dominio de impedir que
otros afectan su potestad en la cosa.

POSESIÓN:

ARTÍCULO 1909. Posesión Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no.

Para que haya posesión, es menester la reunión de dos elementos: el corpus y el animus
domini. El corpus es el elemento objetivo de la posesión. Aparece expresado en el artículo
que se glosa cuando señala que el poseedor “… ejerce un poder de hecho sobre una
cosa…”. Supone, pues, el despliegue de un poder de disposición física sobre la cosa, y
como tal debe ser querido. El animus domini refleja el componente subjetivo de la posesión.
La última parte del art. 1909 CCyC lo señala en estos términos: “… comportándose como
titular de un derecho real, lo sea o no”. Ese “comportarse” con relación a la cosa como si
fuera titular de un derecho real, aunque pueda no serlo supone una voluntad exteriorizada,
es la intención de ser propietario del bien.
Así por ejemplo una persona que compro un vehículo y no lo transfirió tiene la posesión
pero no el dominio como derecho real, ya que lo tiene físicamente usando al bien, y tiene el
ánimo de ser titular pero aun no ha trasferido a su nombre, no ha concretado el derecho real
de domino, lo mismo en la prescripción adquisitiva.

TENENCIA:

ARTÍCULO 1910. Tenencia Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante
del poseedor.

La tenencia, al igual que la posesión requiere de la configuración del corpus, entendido éste
como la posibilidad de disponer físicamente de una cosa, pero falta en aquélla el otro
elemento de la posesión: el animus domini (la intención de ser dueño).
El tenedor, si bien tiene la posibilidad de disponer físicamente de la cosa, reconoce que la
posesión se encuentra en cabeza de otra persona. Precisamente, el comportarse como
“representante del poseedor” traduce la idea de que es un poseedor a nombre de otro.
Posee pero otro es el titular.