84 ESCRITURAS Y ACTOS NOTARIALES

El notario no debe redactar en tiempo futuro ni en

tiempo pasado; ambos quedarían fuera de lugar al leerse
el texto una vez otorgado y autorizado.
Aclaramos que estos conceptos son plenamente apli-
cables a las escrituras, en cuanto documentos notariales
que contienen manifestaciones de voluntad ( un negocio
jurídico), y no con tal amplitud a las actas, que contie-
nen constancias o relatos de hechos, ya que, aunque en-
tendemos conveniente para la narración de estas la utili-
zación del tiempo presente, ello solo es posible cuando la
documentación es coetánea con el hecho comprobado, lo
que no siempre puede hacerse en la práctica, en cuyo
caso se impondrá la narración en tiempo pasado.
Además, y ello las diferencia conceptualmente de las
escrituras, el hecho presenciado por el escribano ha acae-
cido con todos sus efectos, aun cuando nunca llegue a
documentarse de modo notarial.
Se relaciona esencialmente con lo explicado el con-
cepto de "unidad de acto", que la doctrina ha elaborado
para justificar la importancia de la coetaneidad de la lec-
tura, otorgamiento, firma y autorización; esto configura
el "instante funcionarista" a que nos hemos referido con
anterioridad.

§ 104. ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES. PRO-

PUESTA COMPLETA DE REDACCIÓN BÁSICA. -Sugerimos a conti-
nuación el texto básico completo de una escritura de
compraventa de inmuebles, el que, a partir del capítulo
siguiente, será analizado parte por par te.

COMPRAVENTA: ... (vendedor) a ... (comprador). ESCRI-

TURA NÚMERO ...
En la ciudad de ... , partido del mismo nombre, pro-
vincia de ... , a los ... días del mes de ... del año ... , ante
mí, ... , escribano titular del Registro número ... de este
partido, comparecen las personas que se identifican y
han suministrado sus datos como se indica a continua-
ción: cónyuges en primeras nupcias, don ... , nacido el ...
de ... de ... , jubilado, hijo de ... y de ... , libreta de enrola-
miento ... , CUIT o CUIL ... , y doña ... , nacida el ... de ...
 CONSIDERACIONES GENERALES 85
de ... , hija de ... y de ... , libreta cívica ... , CUIT o CUIL ... ,
ambos argentinos, domiciliados en ... , de esta ciudad, y
don ... , nacido el ... de ... de ... , soltero, hijo de ... y de
... , empleado, italiano, documento nacional de identidad
... , CUIT o CUIL ... , domiciliado en ... , de esta ciudad.
Considero a los comparecientes hábiles para este
otorgamiento.
Intervienen los dos primeros por sí y el señor ...
como apoderado de don ... , casado en primeras nupcias
con doña .. ., hijo de ... y de ... , nacido el .. . de ... de ... ,
argentino, industrial, documento nacional de identidad
... , CUIT o CUIL ... , domiciliado en la calle ... nº ... , ciu-
dad de .. ., partido de ... de esta provincia, como se acre-
ditará al final.

I) COMPRAVENTA : PRIMERO: El señor ... , en adelante la

parte vendedora, vende (variante: transmite el dominio a
título de venta) al señor ... , en adelante la parte adqui-
rente, el siguiente bien inmueble de su propiedad: ...
(describir el inmueble conforme el título o plano: par-
tido, localidad, calle, entre calles, designación del lote y
manzana, medidas, linderos, superficie, distancia a es-
quina, etcétera). Según constitución del estado parcela-
rio confeccionado por el agrimensor ... , registrada: legajo
... , folio ... , fecha ... , mide y linda: ... (reproducir descrip-
ción del estado parcelario).
SEGUNDO: Esta venta se realiza por el precio de pesos
... ($ ... ) que el comprador abona íntegramente en este
acto, en dinero efectivo y el vendedor recibe.
V ARIANTES DE LA CLAUSULA SEGUNDA. [PAGO REALIZADO CON
ANTERIORIDAD ]: Esta venta se realiza por el precio de pe-
sos ... ($ ... ) que el vendedor declara haber recibido del
comprador antes de este acto en legal forma, teniendo la
presente la calidad de carta de pago (si los pagos estuvie-
ren fehacientemente documentados se puede dejar cons-
tancia de la forma de pago: cheque, transferencia, depó-
sito en cuenta bancaria, etcétera).
[PA GO DEL SALDO PENDIENTE O FINANCIADO Y CONSTITUCIÓN DE
HIPOTECA EN GARANT!A]: Esta venta se realiza por el precio
86 ESCRITURAS Y ACTOS NOTARIALES

de pesos .. . ($ ... ) de los cuales el vendedor declara haber

recibido del comprador antes de este acto, en legal for-
ma, la cantidad de pesos ... ($ ... ), teniendo la presente
calidad de carta de pago (si los pagos estuvieren feha-
cientemente documentados se puede dejar constancia
de la forma de pago: cheque, transferencia, depósito en
cuenta bancaria). El comprador se obliga a abonar el
saldo de precio de pesos ... ($ ... ), en doce cuotas men-
suales, iguales y consecutivas, de pesos ... ($ ... ), cada una
con más el interés compensatorio del ... por ciento ( ... %)
anual, sobre saldos deudores, pagaderos con cada cuota,
abonándose en este acto, en dinero en efectivo el primer
mes de interés compensatorio. El comprador se com-
promete a abonar la primera cuota del saldo deudor y la
segunda de interés, a los treinta días corridos de hoy y
así sucesivamente cada treinta días corridos posteriores.
En garantía del saldo adeudado, el comprador grava a
favor del vendedor con derecho real de hipoteca en pri-
mer grado, el inmueble que adquier e por este acto.
T ERCERO: a) La vendedora transmite a la adquirente
todos los der echos inherentes al dominio y a la posesión,
incluso a la línea telefónica nº ... Responde por evic-
ción y vicios redhibitorios y se obliga al saneamiento
con arreglo a derecho. b) Declara: J) que no está inhi-
bido para disponer de sus bienes; 2) que el inmueble des-
cripto no es objeto de contratos vigentes ni está afectado
por embargos ni gravámenes de ninguna naturaleza, ni por
la ley 14.005 ni afectado a vivienda familiar, y que los
transfiere con los impuestos, tasas y contribuciones pa-
gos al día de la posesión; 3) que ha efectuado con ante-
rioridad a este acto la tradición del inmueble a favor del
comprador.
V ARIANTES DE LA CLÁUSULA TERCERA . [OBLIGACIÓN DE SANEA-
MIENTO ]: a) . .. Responde por evicción y vicios redhibito-
rios y se obliga al saneamiento, aun en los casos de los
artículos 1038 y 1040 del Código Civil y Comercial.
["CoNSTITUTO POSESORIO" SUBJETIVO ]: b) Declara: ... 3)
que de acuerdo con el ar tículo 1892 del Código Civil y
Comercial, transmite la propiedad del inmueble al com-
prador, aclarando que continuará ocupándolo, a nombre
 CONSIDERACIONES GENERALES 87
del adquirente, hasta las doce horas del día .. . de ... de
... , momento en el que se retirará del inmueble, dejándo-
lo completamente desocupado.
[ " Co NSTITUTO POSESORIO" OBJETIVO]: b) Declara: ... 3)
que continuará ocupando el inmueble hasta el día ... de
... de ... , en razón del derecho real de habitación gratuita
que se reserva.
["TRADITIO BREVI MANu": VENTA AL LOCATARIO ]: b) Declara:
... 3) que transmite al adquirente todos los derechos inhe-
rentes al dominio y a la posesión, aclarando que aquel ya
se encontraba ocupando el inmueble en su carácter de
locatario,
.
/
con contrato que cesa en la fecha por confu-
SlOn.
["TRADITIO BREVI MANU": VENTA A UN TER CERO DE INMUEBLE
LOCADO]: b) Declara: ... 3) que transmite al adquirente to-
dos los derechos inherentes al dominio y a la posesión y
respecto del contrato de locación vigente, firmado el ...
de ... de .. . con el señor ... , lo entrega al adquirente.
[OPCIÓN DE REEMPLAZO ]: b) Declara: ... 4) que hace uso
d e la opción de reemplazo que le acuerda la ley de im-
puesto a la transferencia de inmuebles.
[BIENES PROPIOS ]: b) Declara: ... 5) que el inmueble no
está alcanzado por el artículo 4 70 del Código Civil y Co-
mercial (o ar ts . 456 o 522 según se t rate de vivienda fa-
miliar de cónyuges o convivientes, respectivamente).
CUARTO: La compradora declara: a) que acepta la trans-
ferencia de dominio; b) que se encuentra en posesión
del bien que adquiere desde el día de la fecha (o desde
el día ... ).
V ARIA NTES DE LA CLAUSULA CUARTA . ["CoNSTITUTO POSESO-
RIO" SUBJETIVO]: b) que de acuerdo con el inciso tercero
del artículo 1892 del Código Civil y Comercial reconoce
que el vendedor, que le ha transmitido la propiedad del
inmueble, continuará ocupándolo, a su nombre, hasta
las doce horas del día ... de ... d e ... , momento en el que
se retirará del bien vendido dejándolo completamente
desocupado.
["CoNSTITUTO POSESORIO" OBJETIVO]: b) que reconoce
que el vendedor continuará ocupando el inmueble objeto
88 ESCRITURAS Y ACTOS NOTARIALES

de la presente, hasta las doce horas del día ... de ... de ... ,
en razón del derecho real de habitación gratuito que se
reserva (o del contrato de comodato celebrado en la fe-
cha con el transmitente).
[ "TRADITIO BREVI MANU": COMPRA POR EL LOCATARIO]: b) que
de acuerdo con el artículo 1892 del Código Civil y Co-
mercial se encuentra en posesión del bien desde el día de
la fecha, ya que lo ocupaba como locatario, y en este
acto ha cesado, por confusión, el contrato respectivo.
["TRADITIO BREVI MANU": COMPRA POR UN TERCERO DE UN IN-
MUEBLE LOCADO ]: CUARTO: La compradora declara: a) que
acepta la transferencia de todos los derechos inherentes
al dominio y a la posesión, y respecto del contrato de lo-
cación citado en la cláusula anterior recibe un ejemplar de
este y toma a su cargo la notificación al locatario; b) que
se encuentra en posesión del bien adquirido por aplica-
ción del artículo 1892 del Código Civil y Comercial.
[BIEN PROPIO]: e) que el dinero empleado en la compra
proviene de ... (herencia, legado o donación, subrogación
real, etcétera). (Esta cláusula debe ser complementada,
en su caso, con la conformidad del cónyuge -art. 466,
Cód. Civil y Comercial- ).
[EXENCIÓN DEL IMPUESTO DE SELLOS (PROVINCIA DE B UENOS
AIRES )]: d) que declara bajo juramento que el inmueble
adquirido
. , será destinado a vivienda única, familiar y de
ocupac1on permanente.
[EXENCIÓN DEL IMPUESTO DE SELLOS ( C IUDAD DE B UENOS
AIRES )]: d) que declara bajo juramento que el inmue-
ble adquirido es el único en su patrimonio en la ciu-
dad de Buenos Aires y que será destinado a su vivienda
personal.
QurNTO: Las partes declaran: a) Que han suscripto
boleto de compraventa con fecha ... , que se agrega a la
presente. b) Con respecto al saldo de precio adeudado
se conviene: 1) todos los pagos deberán realizarse en el
domicilio del vendedor, calle ... nº ... , ciudad ... , dentro
de los ... días de producido el vencimiento de cada cuo-
ta de capital o interés; 2) la falta de pago de una cuota de
capital o interés dentro del plazo convenido hará incu-
 CONSIDERACIONES GENERALES 89
rrir al deudor en mora, sin necesidad de interpelación
judicial o extrajudicial alguna, produciéndose la caduci-
dad de los plazos acordados, comenzando a devengarse
de inmediato, a favor del acreedor y sin perjuicio del de-
recho a reclamar el pago de la totalidad del saldo y los
intereses compensatorios adeudados y los que fueren de-
vengados, intereses punitorios del cincuenta por ciento
del interés compensatorio pactado, también automática-
mente por el solo transcurso del tiempo y hasta su efecti-
vo pago; 3) el deudor se obliga a no realizar actos de dis-
posición material o jurídica o de administración, ni a
efectuar modificaciones edilicias que de alguna manera
pudieran disminuir el valor del inmueble hipotecado; 4)
la ejecución hipotecaria se podrá realizar a opción del
acreedor, por el sistema extrajudicial que tipifica el títu-
lo V de la ley 24.441. A tal efecto se pacta la jurisdic-
ción de los tribunales de primera instancia en lo civil de
la ciudad de ... , con renuncia a cualquier otro fuero o
jurisdicción que pudiera corresponder por la ubicación
del inmueble; 5) el deudor fija su domicilio real en el
inmueble hipotecado, y el acreedor en la calle ... nº ... ,
de esta ciudad. e) Con respecto al constituto poseso-
rio, se pacta que si el vendedor no desocupare totalmen-
te el inmueble antes de las doce horas del día ... incurri-
rá en una multa diaria, a favor del comprador, de pesos
... (o dólares estadounidenses) por cada día de atraso en
la desocupación, por el simple retardo, sin interpelación
previa alguna judicial o extrajudicial, y sin perjuicio del
derecho del comprador a solicitar de inmediato su lanza-
miento por la fuerza pública mediante el correspondiente
procedimiento judicial, a cuyo efecto las partes se some-
ten a los tribunales competentes del lugar de ubicación
del inmueble, constituyendo domicilios especiales en los
siguientes: el vendedor en la calle ... nº ... , y el compra-
dor en la calle ... nº ... , ambos de esta ciudad.
SExro: El cónyuge del vendedor da el asentimiento
conyugal que exige el artículo 4 70 del Código Civil y
Comercial (o arts. 45 o 522 del Cód. Civil y Comercial
según el caso). (Aclaración: esta cláusula se utiliza solo
para aquellos casos en que corresponda prestar asenti-
miento conyugal) .
90 ESCRITURAS Y ACTOS NOTARIALES

(Variante) Este es el lugar apropiado en el esquema

escriturario para que el cónyuge del transmitente dé su
conformidad con la manifestación del origen propio de
los fondos empleados en la adquisición (art. 466, Cód.
Civil y Comercial).

11) CONSTANCIAS NOTARIALES : Yo, el autorizante, hago

constar de acuerdo con la documentación presentada por
los comparecientes y los certificados del Registro de la
Propiedad Inmueble expedidos con fecha ... con los nú-
meros ... (dominio) y ... (inhibición):
PRIMERO: Título: El inmueble vendido corresponde a
la parte vendedora por los siguientes antecedentes: por
compra, que efectuó el ... de ... de ... siendo del mismo
estado civil, a don .. . ante el notario de este partido don
... , según escritura que otorgaron al folio ... del registro
número ... de su adscripción.
VARIANTES DE LA CLÁUSULA PRIMERA. [ADQUISICIÓN DEL TRANS-
MITENTE POR CUALQUIER OTRO TITULO]: El inmueble correspon-
de a la parte vendedora por los siguientes antecedentes:
por permuta, que efectuó el ... de ... de ... siendo del
mismo estado civil, a don ... , según escritura que otorga-
ron al folio ... del r egistro número ... de su adscripción.
El inmueble permutado le había correspondido como bien
propio, por adquisición que, siendo de estado civil solte-
ro, realizó el ... de ... de ... a don ... ante el notario ...
El inmueble
[ADQUISICIÓN EN SUCESIVAS PARTES INDIVISAS]:
corresponde a la parte vendedora por los siguientes ante-
cedentes: 1) por compra, que en condominio y en partes
iguales efectuaron el aquí vendedor y don ... , siendo am-
bos de estado civil solteros, con fecha ... ante el notario
... ; 2) por compra que de la mitad indivisa hizo a su con-
dómino, siendo ambos del mismo estado civil, con fecha
... de ... de ... ante el notario ...
[TRANSMITENTE SUCESOR UNIVERSAL ]: El inmueble corres-
ponde a la parte vendedora por los siguientes anteceden-
tes: 1) con fecha .. . su padre, don ... , siendo de estado ci-
vil viudo de sus primeras nupcias de doña ... , compró el
bien a don ... ante el notario ... ; 2) fallecido su padre,
 CONSIDERACIONES GENERALES 91

don ... tramitó su juicio sucesorio ante ... y con fecha ...
se declara al vendedor único y universal heredero.
SEGUNDO: Registraciones: Inscripto en el Registro de
la Propiedad Inmueble en la matrícula número ... del
partido de ...
TERCERO: Informe registra!: El dominio consta a nom-
bre del vendedor y no se informan inhibiciones por su
nombre, y el inmueble no reconoce locación, embargo, hi-
poteca, ni otro derecho real, y no lo afecta la ley 14.005
ni está afectado al régimen de vivienda familiar.
CUARTO: Nomenclatura catastral: Circunscripción ... ,
Sección ... , Manzana ... , Parcela ...
Qu1NTO: Partida: ... y Valuación fiscal: pesos ...
SEXTO: Representación: La invocada por el señor ... se
acredita por el poder especial otorgado por el señor ...
con fecha ... de ... de ... ante el notario de la ciudad de
... don ... , al folio ... de su registro, que en su primer tes-
timonio tengo a la vista en este acto y agrego a este pro-
tocolo.
SÉPTIMO: El asentimiento que impone el artículo 4 70
del Código Civil y Comercial (o arts. 456 o 522) ha sido
dado por el cónyuge (o conviviente) del transmitente, con
fecha .. . ante el notario ... , al folio ... de su registro ... de
la ciudad de ... , y en su primer testimonio lo agrego a
esta escritura. (Esta cláusula va exclusivamente en caso
de ser aplicables los artículos citados del Código Civil y
Comercial).
El cónyuge del adquirente ha manifesta-
VARIANTE.
do su conformidad con la declaración de este, respecto
del origen propio del dinero empleado en la adquisi-
./

c1on.
ÜCTAvo: Impuesto a la transferencia de bienes inmue-
bles: Se retiene la suma de pesos ... , importe del 1,5 o/o
del precio de venta. Impuesto a las ganancias: Se retie-
ne la suma de pesos ... , importe del 3 % del precio de
venta (o valuación, lo que fuera mayor).
92 ESCRITURAS Y ACTOS NOTARIALES

V AR/ANTES DE LA CLAUSULA OCTAVA. [ OPCIÓN DE REEMPLAZO]:

No se retiene suma alguna por haber efectuado la parte
vendedora opción de reemplazo de acuerdo con la le-
gislación respectiva, lo que se acredita con el formulario
respectivo presentado ante la AFIP, cuya autenticidad he
corroborado.
NovENO: Bienes registrables: No se agrega el certifica-
do respectivo por no corresponder su presentación por ...
(expresión de la causa).
V ARIANTE DE LA CLAUSULA NOVENA . [CERTIFICADO DE BIENES
Se agrega copia del certificado respectivo,
REGISTRABLEs ]:
formulario 381 presentado por el transmitente.
DÉCIMO: Impuesto de sellos: Se retienen por ese con-
cepto la suma de ... pesos.
VARIANTE DE LA CLAUSULA DÉCIMA: Impuesto d e sello s
(cuando el precio se paga en dólares): Se fija el valor de
cada dólar estadounidense en pesos ... , por lo que el pre-
cio a los fines impositivos asciende a pesos ... , por lo que
se retienen la suma de ... pesos en concepto de impuesto
de sellos.
V ARIANTE DE LA CLAUSULA DÉCIMA. [EXENCIÓN DEL IMPUESTO
Se deja constancia de
DE SELLOS (CIUDAD DE B UENOS AIRES )]:
que, de acuerdo con lo declarado por el adquirente, la
transmisión de dominio se encuentra exenta del impues-
to de sellos.
V ARIANTE DE LA CLÁUSULA DÉCIMA. [EXENCIÓN DEL IMPUESTO
Se deja constancia
DE SELLOS (PROVINCIA DE B UENOS A 1REs )] :
de que, de acuerdo con lo declarado por el adquirente, se
encuentra exenta su parte del impuesto de sellos.
UNDÉCIMO: Identidad d e los comparecientes: Se justifi-
ca por ser personas de mi conocimiento.
V ARIANTE DE LA CLAUSULA UNDÉCIMA. [IDE NTIDAD DE
Se justifica con exhibición de do-
LOS COMPARECI ENTES ]:
cumentos idóneos que en copia autenticada se agregan
a la presente, a saber: A. A. con DNI n º ... ; B. B. con
LE n º ...
 CONSIDERACIONES GENERALES 93

V ARIANTE DE LA CLÁUSULA UNDÉCIMA. [IDENTIDAD DE LOS

COMPARECIENTES]: Se justifica con la declaración que efec-
túan en este acto, los señores C. C. (datos personales) y
D. D. (datos personales), a quienes conozco.
Leo a los comparecientes que la otorgan y firman,
ante mí, doy fe.