TPT Contreras Cuenca David Ricardo

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.
ESTIMAR EL VALOR DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE USO

HABITACIONAL MEDIANTE EL MÉTODO DE FLUJOS DE
EFECTIVO DESCONTADOS. CASO: DESARROLLO DE VIVIENDAS
UNIFAMILIARES EN PACHUCA, HIDALGO
TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL
que para obtener el grado de
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA, INDUSTRIAL

Y DE BIENES NACIONALES
Presenta
ING. DAVID RICARDO CONTRERAS CUENCA
ASESOR
M. en V.I.I. José Martín Estrada García
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de

Educación Pública, conforme al acuerdo no. 2024306 de fecha 9 de
diciembre de 2002
CDMX Marzo de 2021

CONSTANCIA DE LIBERACIÓN
1
SOLICITUD DE REGISTRO
2
RESUMEN
En el presente trabajo se presentará el análisis de rentabilidad del desarrollo de un proyecto

inmobiliario habitacional de vivienda horizontal de interés medio bajo diferentes escenarios
de financiamiento como deuda senior (crédito puente) y deuda subordinada y a su vez se
realizará un análisis de sensibilidades para obtener el valor justo del terreno que cumple
con los criterios de rentabilidad del inversionista. Para esto, se determinará la Tasa Interna
de Retorno (TIR) del proyecto, la TIR al accionista, el Valor Presente Neto (VPN) del
proyecto, múltiplo de capital, período de recuperación, período de recuperación
descontado, entre otras métricas financieras y así determinar la rentabilidad del proyecto
propuesto por la empresa privada.
Capítulo 1.
En la metodología de la investigación, se plantea que el lector necesita determinar la
rentabilidad del proyecto dadas las condiciones macroeconómicas, financieras, de
mercado, y las limitaciones físicas y legales del terreno. Se explica que el motivo de la
evaluación del proyecto es porque al desarrollador o promovente del proyecto está
interesado en adquirir el predio y le gustaría saber si el mismo se vende a un precio que
permita lograr su costo de capital. Se determinará el valor del proyecto por medio del
método de flujos de efectivo descontados (DCF, Discounted Cash Flow) y se calculará el
valor justo del terreno por medio del método residual dinámico.
Capítulo 2.
Se refiere al marco normativo que el valuador debe cumplir para realizar el análisis de
rentabilidad del proyecto como la Ley de Asentamientos Humanos, Desarrollo Urbano y
Ordenamiento Territorial del Estado de Hidalgo, la Ley del Impuesto Sobre la Renta y la Ley
del Impuesto al Valor Agregado (LIVA).
También se mencionan en el marco teórico los conceptos de la valuación que serán tratados
en la investigación basados en los lineamientos creados por el Appraisal Institute, así como
antecedentes y factores involucrados en la misma.
1
Capítulo 3.
Desarrollo del caso; se plantea que el terreno sea adquirido y posteriormente aportado a un
fideicomiso de garantía y fuente de pago, por lo que el desarrollador inmobiliario desea
conocer si el proyecto es rentable y en caso contrario conocer el valor justo de mercado del
terreno para lograr sus objetivos de rentabilidad para el nivel de riesgo asumido. Para esto,
se elaborará un dictamen de rentabilidad utilizando la metodología de flujos de efectivo
descontados.
2
ABSTRACT
Chapter One.
In the research methodology, a feasibility analysis for a real estate for sale project will be
produced considering several financing scenarios such as senior debt (bridge loan) and
subordinated debt (mezzanine). Several financial metrics will be calculated such as the
project’s Internal Rate of Return (IRR), the equity IRR, Net Present Value (NPV), equity
multiple, payback period, discounted payback period, among other financial metrics. This
way, the reader will be able to understand the feasibility of the real estate project through
the Discounted Cash Flows methodology (DCF) and will be able to understand the land’s
residual value that meets the developer’s return criteria.
Chapter Two.
It refers to the regulatory framework that the valuation expert must comply to perform the
valuation considering the Mexican Law Regulations such as Ley de Asentamientos
Humanos, Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Hidalgo, Ley del
Impuesto Sobre la Renta (LISR) and Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA).
The valuation concepts will be explained through the theoretical framework which is based
on the Appraisal Institute.
Chapter Three.
Case development: It is assumed that the land will be acquired and later contributed to a
trust, so that it is in the best interest of the real estate developer to know if the project is
feasible “as is”, otherwise, land’s value should be determined to meet the developer’s
return criteria and make the project feasible. To accomplish the later, a feasibility study will
be produced using the Discounted Cash Flow approach.
3
ÍNDICE
RESUMEN …………………………………………………………………………………….. 1
ABSTRACT …………………………………………………………………………………….. 3
INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………………………….... 5
CAPÍTULO 1
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN …………………………………………………….. 7
1.1 Problematización ……………………………………………………………………. 7
1.2 Planteamiento del Problema ………………………………………………………... 7
1.3 Preguntas de Investigación ………………………………………………………..... 7
1.4 Justificación ………………………………………………………............................ 7
1.5 Objetivos de Investigación ………………………………………………………….. 8
1.6 Hipótesis …………………………………………………………………………….. 8
1.7 Variables …………………………………………………………………………….. 8
1.8 Investigación …………………………………………………………………………. 9
1.9 Información …………………………………………………………………………… 9
1.10 Resultados ………………………………………………………………………….. 9
CAPÍTULO 2
MARCO DE REFERENCIA …………………………………………………………………….. 10
2.1 Marco Teórico ………………………………………………………………………. 10
2.2 Marco Normativo ……………………………………………………………………. 10
CAPÍTULO 3
Estimar el valor de un proyecto inmobiliario de uso habitacional mediante el método
de flujos de efectivo descontados. Caso: Desarrollo de viviendas unifamiliares en
Pachuca, Hidalgo
3.1 Desarrollo ……………………………………………………………………………. 11
3.2 Conclusiones ……………………………………………………………………….. 52
GLOSARIO ……………...……………………………………………………………………….. 53
BIBLIOGRAFÍA …………...……………………………………………………………………... 54
4
INTRODUCCIÓN
La propuesta de valor de este trabajo es realizar el dictamen de rentabilidad de un proyecto

inmobiliario de vivienda unifamiliar en venta que se desarrollará sobre un terreno de 231,440
m2 de extensión ubicado en Pachuca de Soto, Hidalgo con uso de suelo habitacional.
Es importante mencionar que la elegibilidad jurídica del terreno para el desarrollo del
proyecto es una consideración que afecta la viabilidad económica del proyecto y su
factibilidad decisiva. El terreno donde se desarrollará el proyecto de uso habitacional cuenta
con uso de suelo H2 70/140 (Habitacional 200 Hab/ Ha) de acuerdo a la constancia de uso
de suelo expedida el 8 de mayo de 2017 por la Dirección de Desarrollo Urbano de la
Secretaria de Obras Públicas, Desarrollo Urbano, Vivienda y Movilidad de la Presidencia
Municipal de Pachuca.
El presente trabajo asume diversos supuestos:

(i) Macroeconómicos: Incluyen la tasa libre de riesgo (CETES 28 días) publicada por
el Banco de México (Banxico), la curva TIIE28 días publicada en el boletín diario
del Mercado Mexicano de Derivados (MEXDER) y la inflación general, la cual es
publicada en la Encuesta sobre las Expectativas de los Especialistas en
Economía del Sector Privado de Banxico.
(ii) Fiscales: incluyen la tasa del impuesto sobre la renta (ISR) y de Impuesto al valor
agregado (IVA) vigentes, así como la última reforma a la Ley del ISR (LISR)
publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) para la formulación del
módulo fiscal.
(iii) Mercado: Incluyen los precios de venta, absorciones de venta y ritmos de
escrituraciones soportadas por un estudio de mercado realizado por una
empresa privada.
(iv) Costos y gastos: Fueron provistos por el desarrollador inmobiliario y para
complementar el análisis se utilizaron bases de datos especializadas en
ingeniería de costos.
5
(v) Financieros: Se asumieron condiciones financieras de mercado para el proyecto
las cuales pueden obtener a través de la banca comercial y de fondos de capital
privado inmobiliarios.
Se entiende que el promovente del presente proyecto comercializará, administrará y

desarrollará el proyecto sujeto del presente trabajo.
Para determinar la rentabilidad del proyecto se asumieron tres escenarios de

financiamiento:
(i) Sin apalancamiento financiero
(ii) Con deuda senior (crédito puente) para financiar la construcción del proyecto.
(iii) Con deuda senior (crédito puente) y deuda subordinada para el financiamiento
de la adquisición de la tierra.
Cada uno de los escenarios de financiamiento anteriores consideran una estructura de

capital y niveles de riesgo diferentes para el proyecto y a su vez esto resulta en diferentes
niveles de rentabilidad para el proyecto y valores residuales del terreno en cuestión.
Para generar el dictamen de rentabilidad del caso de estudio se formuló un modelo

financiero proforma que considera la metodología de flujos de efectivo descontados y el
método residual dinámico para el cálculo del valor del terreno. Se consideró como caso de
estudio el precio de venta del terreno ofertado por el vendedor y posteriormente se realizó
un análisis de sensibilidades a variables como la tasa de descuento, la plusvalía de la
vivienda en venta, la absorción de ventas y los precios de salida de la vivienda.
A la fecha del presente trabajo el predio no ha sido desarrollado ni existen alteraciones a

las condiciones físicas del terreno que pudieran afectar el resultado del dictamen.
6
CAPÍTULO 1. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
1.1 Problemática
El determinar el valor de un terreno es un proceso complejo que depende de muchas
variables como son macroeconómicas, el costo del capital del desarrollador, del mercado
inmobiliario, así como las características intrínsecas físicas y legales que típicamente se
describen en un avalúo como la ubicación, dimensiones, topografía, uso de suelo, situación
legal, equipamiento urbano, servicios públicos, accesos, entre otros.
En el presente trabajo se busca resolver el complejo proceso de valuación de un terreno de

vivienda unifamiliar desde la postura de un desarrollador que cuenta con distintas opciones
de financiamiento como la contratación de un crédito puente y de otra opción no tan
convencional como el financiamiento de la compra del terreno a través de deuda mezzanine
(subordinada).
1.2 Planteamiento del Problema

Se necesita determinar la rentabilidad del proyecto bajo ciertas condiciones de venta del
terreno y condiciones de financiamiento. Adicionalmente, se necesita conocer el valor
residual del terreno que cumple con los criterios de rentabilidad del inversionista.
1.3 Preguntas de Investigación

¿Analizar la rentabilidad de un proyecto proporcionará elementos para determinar su valor
justo?
1.4 Justificación
El inversionista busca conocer el valor justo del terreno para la toma de decisiones de
compra y así maximizar los retornos sobre su inversión y obtener retornos superiores al
mercado (alfa).
7
El inversionista busca conocer el impacto social que el proyecto tendría en la zona de
influencia y cuyo nivel socioeconómico actualmente está conformado en mayor proporción
por familias de ingresos medios C y C+.
1.5 Objetivos de Investigación

Objetivo General:
Fundamentar el valor del proyecto inmobiliario a partir de un análisis de rentabilidad.
Objetivos Particulares:
Determinar la rentabilidad del proyecto mediante el método de flujos de efectivo
descontados (DCF), para contrastarlo con el valor justo del terreno obtenido del método
residual dinámico y contar con elementos para una toma de decisiones fundamentadas de
compra.
1.6 Hipótesis
Se desea conocer si el proyecto es rentable bajo ciertos supuestos por lo que se realizará
un modelo proforma en el que se proyectarán los flujos de efectivo futuros, se determinarán
los ingresos por venta de la vivienda, se proyectarán los costos directos (hard costs) e
indirectos (soft costs), gastos financieros, impuestos y amortización de la deuda para
obtener el flujo de efectivo para el accionista y a su vez calcular la rentabilidad del proyecto
y justificar si el precio del terreno ofertado por el vendedor cumple con los criterios de
rentabilidad del desarrollador.
1.7 Variables
Variables independientes: Será la aplicación de variables físicas, de mercado, legales,
financieras, fiscales y macroeconómicas tales como el área vendible, precios de venta,
absorciones de venta, costos de construcción, tasa de inflación, tasa de interés
8
interbancaria de equilibrio (TIIE28d), tasa de interés pasiva, tasa de interés del
financiamiento, tasa impositiva.
Variable dependiente: El valor del terreno.
1.8 Investigación
Este trabajo práctico terminal, para su realización, requirió de investigación documental y
de campo. Ver Capítulo 3.
1.9 Información
Se generará un modelo financiero proforma el cual considerará inclusiva, mas no
limitativamente las variables independientes señaladas en el inciso 1.7.1, y calculará los
flujos de efectivo para el proyecto y para el accionista desarrollador. Tanto el modelo de
flujos de efectivo descontados (DCF) como el método residual dinámico consideran el valor
del dinero en el tiempo descontando los flujos de efectivo.
1.10 Resultados
El Dictamen de Rentabilidad detallan las preguntas de investigación planteadas como son
el conocer si el proyecto es rentable y determinar el valor justo del terreno que permita
obtener los criterios de rentabilidad del desarrollador. Ver Capítulo 3.
9
CAPÍTULO 2. MARCO DE REFERENCIA
2.1 Marco Teórico
Se hace referencia a las limitaciones jurídicas del terreno decretadas en la última reforma
publicada en el periódico oficial de la federación publicada el 14 de mayo de 2018 a la Ley
de Asentamientos Humanos, Desarrollos Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de
Hidalgo que la LIX legislatura del Congreso Constitucional del Estado Libre y Soberano de
Hidalgo decretó en uso de sus facultades que le confieren el Artículo 56 fracciones I y II de
la Constitución Política del Estado de Hidalgo.
Se hace referencia a la última reforma a la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), la Ley
del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) y al Código Fiscal de la Federación publicado el 8
de diciembre de 2020 en el Diario Oficial de la Federación.
2.2 Marco Normativo
Se consideraron los lineamientos previstos en las Normas Internacionales de Valuación

emitidas por el International Valuation Standards Council.
Así mismo, se consideró la Norma Mexicana NMX/R/01/SCFI/2015, Servicios de Valuación-

Metodología emitidas por la Dirección General de Normas de la Secretaría de Economía en
2015.
10
CAPÍTULO 3.
ESTIMAR EL VALOR DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE USO HABITACIONAL
MEDIANTE EL MÉTODO DE FLUJOS DE EFECTIVO DESCONTADOS. CASO:
DESARROLLO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN PACHUCA, HIDALGO.
3.1 Desarrollo
Dictamen de Rentabilidad
Desarrollo de Viviendas Unifamiliares en
Pachuca, Hidalgo
Mtro. David Ricardo Contreras Cuenca
01/03/2021
11
Dictamen de Rentabilidad
Caso: Desarrollo de viviendas unifamiliares
en Pachuca, Hidalgo
Ubicación de la Propiedad:
Pachuca de Soto, Hidalgo
Preparado por:
Mtro. David Ricardo Contreras Cuenca
Preparado para:
Empresa Privada
Marzo de 2021
12
1. Resumen del Proyecto
Proyecto: Desarrollo de viviendas unifamiliares en

Pachuca, Hidalgo
Real de Medinas, Pachuca de Soto, Hidalgo

Ubicación:
Fecha de Dictamen: Marzo de 2021
Descripción del Terreno

Área: 231,440 m2
Uso de Suelo: H2 70/140 (Habitacional 200 Hab /Ha)
Densidad Máxima 45 viviendas por hectárea
Lote Mínimo 120 m2
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS) .70
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS) 1.4
Desarrollo Propuesto
Área de Terreno: 231,440 m2

Área de Construcción: 65,505 m2
Número de Lotes: 514
13
2. Naturaleza del Trabajo
Sujeto de Estudio El proyecto sujeto de estudio es un proyecto

residencial que se desarrollará en 231,440 m2
de terreno y contará con 514 lotes
unifamiliares con un total de 65,505 m2 de
área de construcción de vivienda
desplantados en 58,282 m2 de terreno.
Desarrollador, Comercializador, Se entiende el promotor será el desarrollador,

Administrador comercializador y administrador de este
proyecto.
Métodos de Análisis La metodología usada para el desarrollo del

presente dictamen de rentabilidad es a través
de un modelo financiero DCF el cual
considera el valor del dinero en el tiempo del
desarrollo del proyecto.
Adicionalmente se utilizará la metodología de
valuación residual dinámico para obtener el
valor del terreno que iguala la rentabilidad
deseada del desarrollador.
14
3. Descripción del Sitio y
Equipamiento Urbano
Terreno La elegibilidad jurídica del terreno para el desarrollo del proyecto es una
consideración importante que afecta la viabilidad económica del proyecto y
su factibilidad decisiva.
El terreno donde se desarrollará el proyecto de uso habitacional cuenta con
uso de suelo H2 70/140 (Habitacional 200 Hab/ Ha) de acuerdo a la
constancia de uso de suelo expedida el 8 de mayo de 2017 por la Dirección
de Desarrollo Urbano de la Secretaria de Obras Públicas, Desarrollo Urbano,
Vivienda y Movilidad de la Presidencia Municipal de Pachuca.
De acuerdo a la constancia anterior, la densidad máxima es de 45 viviendas
por hectárea, la superficie mínima del lote es de 120 m2, frente mínimo del
lote de 7.00 mts, Coeficiente de Ocupación de Suelo no mayor a 0.70 de la
superficie total del lote y Coeficiente de Utilización de Suelo no mayor a 1.40.
Considerando lo anterior, el número máximo de viviendas permitidas es de

1,041 viviendas, el cual es mayor a las 514 viviendas proyectadas. El área de
desplante de las viviendas es de 65,505 m2, menor a los 162,008 m2
permitidos. Todo lote del proyecto tiene un área mayor a 120 m 2. Bajo los
supuestos anteriores, el proyecto se desarrollaría alineado a su uso de suelo.
Fuente: Google Maps. Ubicación del terreno.
Accesos El predio bajo estudio se ubica en el extremo Norte de la ciudad y se puede

acceder desde la Ciudad de México por el boulevard Felipe Ángeles.
Desde Tulancingo se puede acceder por la carretera Tulancingo-Pachuca.
15
La carretera Actopan-Pachuca conecta ambas localidades, por lo que
regionalmente cuenta con importantes vías de acceso a la ciudad.
Localmente se presenta acceso por Boulevard del minero, el cual conecta
con el Boulevard Felipe Ángeles que da salida a la autopista México-Pachuca.
Se accede directamente al predio por la calle de prolongación Yucatán y la
calle Acuario respectivamente, sin embargo, las vialidades se cortan en
algunos puntos y el flujo vehicular deja de ser continuo.
Es importante crear un acceso que promueva el ingreso directo al predio y
evitar accesos complicados para el arroyo vehicular.
Equipamiento De acuerdo a la empresa de consultoría inmobiliaria privada, el predio cuenta

Urbano con alta concentración de servicios educativos, oficinas, servicios de salud y
comercio como se muestra en las siguientes imágenes:
Fuente: Empresa Privada
16
17
4. Descripción del Proyecto
Descripción El proyecto habitacional se desarrollará sobre un terreno de aproximadamente

del Proyecto 231,440 m2 de extensión ubicado en Pachuca de Soto, Hidalgo. La topografía del
terreno presenta aproximadamente 100 metros de diferencia en altitud entre el
punto más alto y el más bajo del mismo. Lo anterior representa ventajas y
desventajas en comparación al resto de los proyectos en el mercado. La principal
ventaja que tiene el proyecto Jardines en la Montaña es la vista panorámica a la
ciudad de Pachuca, mientras que la principal desventaja es el costo en obras de
ingeniería que conlleva su desarrollo.
Densidad De acuerdo al estudio de mercado realizado por la empresa privada, la zona
Poblacional y central del área de influencia del proyecto reporta la mayor densidad de población,
de Vivienda del orden de 50 a 100 habitantes por hectárea. El predio se ubica en una zona de
densidad media, entre 16 y 30 viviendas por hectárea. La densidad de vivienda
propuesta del proyecto corresponde a 22.2 viviendas por hectárea (514 viv / 23.1
Has).
De acuerdo a la empresa privada, tanto la población como la vivienda en la Zona
Metropolitana de Pachuca tendrán un crecimiento durante los próximos 14 años.
La población estimada al 2017 es 438,735 y al 2024 de 478,280, lo anterior
implica una tasa de crecimiento anual de la población del 1.24%. Las viviendas
estimadas al 2017 es 127,094 y al 2024 de 139,541, lo anterior implica una tasa
de crecimiento anual de vivienda del 1.34%.
Como se describe más adelante en el resumen del estudio de mercado generado
por la empresa privada, el proyecto está orientado al segmento de vivienda Media
(Precios de venta de $668,317 a $1,670,790).
Segmento de Los segmentos de la población a quienes está orientado el proyecto
Mercado corresponden a los segmentos C y C+, cuyos ingresos se muestran a
continuación:
NSE Ingresos Mínimos Máximos Promedio
familiares
C+ 26 a 65 $51,000 $127,000 $88,500
C 8 a 26 $16,000 $51,000 $33,000
Fuente: AMAI
18
De acuerdo a la empresa privada, la estructura y distribución geográfica de las
familias según su nivel socioeconómico en la zona de influencia refiere a una zona
con proporcionales altas de familias de ingresos medios (C), lo que representa el
37% de las familias en la zona de influencia primaria, mientras que las familias
del segmento poblacional (C +) ocupan el 29%. El proyecto está orientado a los
segmentos poblacionales de mayor proporción.
Oferta De acuerdo al estudio de mercado, los nuevos proyectos habitacionales en la
ciudad ofertan viviendas del segmento medio y residencial con áreas desde 120
m2 a 170 m2. El Proyecto ofertará vivienda con rangos de 120 m 2 a 135 m2 de
área de terreno.
Los proyectos de vivienda media en la zona de influencia ofertan en promedio
unidades desplantadas en 2 niveles con 3 recámaras, 2 baños y 2 cajones de
estacionamiento.
Precios de Se identificaron un total de 53 proyectos, de los cuales 25 corresponden a
Venta vivienda media. El área mínima, promedio y máxima ofertada de los proyectos de
vivienda media corresponde a 78 m2, 128 m2 y 180 m2, respectivamente. El precio
en pesos mexicanos por m2 mínimo, promedio y máximo de vivienda media es
$7,138, $10,024 y $15,364, respectivamente.
Se consideró un crecimiento en los precios de la vivienda correspondientes a los
últimos 5 años (2015-2020) de acuerdo al índice de precios de Sociedad
Hipotecaria Federal, el cual corresponde a 7.0%
Absorción de Considerando la oferta y demanda de vivienda en la zona de influencia, se

Venta muestra a continuación la absorción de ventas por prototipo propuesto:
Prototipo 1 Prototipo 2 Prototipo 3 Prototipo 4
(103 m2) (109 m2) (116 m2) (131m2)
Absorción
Mensual 2 2 2 1
Prototipos De acuerdo a información proporcionada por el desarrollador, los prototipos de
las viviendas tendrán las siguientes características:
Prototip Área de Área de Distribución No.
o Construcció Terreno Unidades
n
(m2)
2
(m )
Sala Comedor,3 Recamaras, 1 1/2
149
Manaslu 103 120 Baños
110
Lhotse 109 120 Baños
164
Makalu 116 135 Baños, Estudio,
Sala Comedor,2 Recamaras, Suite
Master 2 1/2 Baños, Estudio, Sala 91
Everest 131 135 de TV
Total 514
19
Etapas Desde el punto de vista de mercado y de acuerdo al estudio de mercado realizado
por la empresa privada, se determinó que la mejor forma de desarrollar el proyecto
es en un total de 5 etapas.
Desde el punto de vista financiero, es recomendable desarrollar el proyecto en 5
etapas ya que la inversión inicial requerida es mucho menor, aunado a lo anterior,
desde el punto de vista de un futuro tomador de deuda, representaría un menor
riesgo ya que el proyecto debe de cumplir con metas o hitos de urbanización,
edificación, venta e individualización de etapas anteriores para continuar con las
subsecuentes.
Se muestra a continuación el número de unidades urbanizadas, construidas,
vendidas e individualizadas propuestas por etapa y prototipo:
Desarrollo de
Unidades por
Prototipo No Unidades
Etapa
Viviendas
Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 4 Etapa 5 Total
Manaslu 30 30 30 30 29 149
Lhotse 22 22 22 22 22 110
Makalu 33 33 33 33 32 164
Everest 19 19 19 19 15 91
Total 104 104 104 104 98 514
De la gráfica anterior, las primeras 4 etapas tendrían un total de 104 unidades por
etapa, mientras que la quinta etapa tendría un total de 98 unidades para sumar un
total de 514 unidades.
20
5. Ingeniería de Costos
En el presente Dictamen de Rentabilidad se hizo uso de bases de datos de ingeniería de costos para
la estimación de costos de edificación y urbanización. Los modelos de costos consideraron factores
modificadores de costos como interciudad, economías de escala y topográficos. No se incorporaron
costos indirectos como licencias y permisos, proyecto ejecutivo y contingencias, ya que se
consideraron de manera global en el modelo financiero.
Se presenta a continuación un mapa de lotificación:
Se muestra a continuación el resumen de los modelos de costos paramétricos:
Costos de
Edificación
21
Prototipo Manaslu (103 m2)
22
Prototipo Lohotse (109 m2)
23
Prototipo Makalu (116 m2)
24
Prototipo Everest (131 m2)
Costos de
Urbanización
25
• Infraestructura: MX $8’997,750.00. de acuerdo a costos provistos por el desarrollador.
• Amenidades: 1,590 m2 de casa club a $3,200 (MX/m2): MX$5’088,000.00 de acuerdo a
costos provistos por el desarrollador.
26
6. Supuestos del Proforma
Se detallan a continuación los supuestos macroeconómicos, fiscales, de mercado y

financieros:
Supuestos
Macroeconómicos
Inflación General Se consideró la mediana de la encuesta sobre las expectativas de los
especialistas en Economía del Sector Privado a febrero de 2021.
Se muestra a continuación los supuestos de inflación asumidos en el
modelo:
Período 2021 2022 2022 en
adelante
Inflación
Anual (%) 3.60% 3.50% 3.50%
TIIE 28 días Se consideró la curva forward de la TIIE28días publicada por el Mercado

Mexicano de Derivados (MEXDER)
CETES 28 días Se consideró la tasa publicada por el Banco de México el día 8 de

febrero equivalente a 4.24%
Tasa de Descuento Para el cálculo del Valor Presente Neto del proyecto se calculó una tasa
de descuento equivalente al costo promedio ponderado de capital
(CPPC) considerando la metodología capital asset pricing model
(CAPM) el cual indica la siguiente fórmula y supuestos para su cálculo
en caso de que el proyecto cuente con una estructura de capital
conformada por capital (equity), deuda senior y deuda mezzanine:
CPPC= Kd*(1-T)*(D/(D + S + E) + Ks*(1-T)*(S/(D + S + E)) + Ke*(E/(D

+ S +E))
Donde:
Kd = Costo de la deuda senior
Ks = Costo de la deuda mezzanine
Ke = Costo de capital
En donde el costo de la deuda senior y mezzanine se calcularon como

la TIR al acreedor de cada una de las deudas del proyecto considerando
27
todos los costos de originación y gastos accesorios de los créditos que
se detallarán más adelante.
El costo de capital (Ke) se determinó de acuerdo al costo del dinero del

desarrollador o su tasa de retorno mínima esperada (TREMA) en un
proyecto con el perfil de riesgo presentado.
Tasa libre de riesgo (Rf): CETES28 días: 4.24%

Cálculo de Costo Promedio
Ponderado de Capital
(CPPC)
Estructura Costo Costo
de Capital Monto ($MX) % (%) Ponderado
Deuda
Senior $ 278,279,447 66.0% 12.2% 8.1%
Deuda
Mezzanine $62,478,000 14.8% 13.8% 2.0%
Equity $80,787,343 19.2% 20.0% 3.8%
Total $421,544,790 100.0% CPPC 13.9%
CPPC: 13.9%
La tasa de descuento anterior se utilizará para descontar los flujos del
proyecto.
El costo de capital (Ke) es la tasa de descuento considerada para

descontar los flujos al accionista o el desarrollador del proyecto que en
este caso equivale a una tasa de descuento de 20%.
Supuestos de
Ingresos El modelo financiero asumió la absorción de venta estimada por la
empresa privada. Se muestra a continuación la absorción de venta por
prototipo y etapa del proyecto:
Absorción de Ventas Absorción de

Ventas No Unidades
Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Etapa 4 Etapa 5
Manaslu 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0
Lhotse 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0
Makalu 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0
Everest 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
La absorción junto con el programa de obra determina la duración del

proyecto. Se muestra a continuación el calendario de urbanización,
edificación y venta del proyecto:
Calendario Supuestos de Calendario
Duración
Inicia (Meses) Finaliza
Fecha Inicio del Modelo: Feb-21 97 Mar-29
28
Indirectos Mar-21 4 Jul-21
Urb E 1 Jul-21 19 Jan-23
Urb E 2 Feb-23 19 Aug-24
Urb E 3 Aug-24 19 Feb-26
Urb E 4 Feb-26 19 Aug-27
Urb E 5 Aug-27 16 Nov-28
Edif E 1 Jul-21 19 Jan-23
Edif E 2 Feb-23 19 Aug-24
Edif E 3 Aug-24 19 Feb-26
Edif E 4 Feb-26 19 Aug-27
Edif E 5 Aug-27 16 Nov-28
Venta E 1 Jul-21 19 Jan-23
Venta E 2 Feb-23 19 Aug-24
Venta E 3 Aug-24 19 Feb-26
Venta E 4 Feb-26 19 Aug-27
Venta E 5 Aug-27 16 Nov-28
Crédito E 1 Jul-21 18 Jan-23
Crédito E 2 Feb-23 18 Aug-24
Crédito E 3 Aug-24 18 Feb-26
Crédito E 4 Feb-26 18 Aug-27
Crédito E 5 Aug-27 15 Nov-28
De acuerdo al calendario anterior, la duración del proyecto es de 97

meses.
Precios de Salida Se estimaron los siguientes precios de salida por prototipo:
Prototipo Precio de Salida

($MX/m2)
Manaslu (103 m2) $10,158
Lhotse (109 m2) $10,495
Makalu (116 m2) $11,668
Everest (131 m2) $11,193
Costo de Ventas Se consideró que se le pagará a agentes inmobiliarios ya sea internos

o externos una comisión por venta correspondiente al 3% de las ventas,
29
la cual la mitad de la comisión es pagadera a la venta y el resto a la
individualización.
Supuestos de
Costos y
Gastos
Terreno El caso base de análisis se realizó considerando una transacción lisa y

llana de compra-venta del terreno con precio de venta de $450.00
MX/m2 por el terreno con 231,400 m2 de extensión. Lo anterior significa
un precio de compra de MX$104’130,000.00 (Ciento cuatro millones
ciento treinta mil pesos mexicanos 00/100)
Adicionalmente se consideraron costos de transacción equivalentes a

un 6.0% del valor de compra del terreno, el cual considera costos como
el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y gastos
notariales.
Costos
Directos
Costo de Se consideraron los montos de urbanización descritos en la Sección

Urbanización anterior “Ingeniería de Costos” y se consideró se erogarán los recursos
proporcionalmente conforme al número de unidades vendidas
mensualmente.
Costo de La inversión en infraestructura es un monto estimado por el

Infraestructura desarrollador y corresponde a MX $8’997,750.00. Se asumió se
realizará la inversión en infraestructura durante la primera etapa de
urbanización de las unidades.
Costo de Se consideraron los montos de edificación descritos en la Sección

Edificación anterior “Ingeniería de Costos” y se consideró se erogarán los recursos
proporcionalmente conforme al número de unidades vendidas
mensualmente.
Costo de La inversión en amenidades está conformada por una casa club de

Construcción aproximadamente 1,590 m2 con un costo de construcción estimado de
de Obras $3,200 (MX/m2) determinado por el desarrollador. Los MX
Complementari $5’088,000.00 se erogarán durante la primera etapa de urbanización de
as las unidades.
30
Costos
Indirectos
Publicidad y Los costos en publicidad y mercadotecnia corresponden al 2% de las
Mercadotecnia ventas brutas. Los gastos anteriores serían erogados 3 meses antes de
lograr la primera venta hasta el término de las ventas del proyecto.
Estudios y Los costos en estudios y proyectos incluyen estudios tales como el

Proyectos estudio de mecánica de suelos, diseño arquitectónico y de ingenierías.
Los gastos anteriores se consideraron correspondientes al 4% de los
costos directos de cada etapa y serían erogados 4 meses antes del
inicio de cada etapa.
Trámites y Los gastos en licencias y permisos correspondientes al 4% de los costos

Licencias directos. Los gastos anteriores serían erogados 3 meses antes del inicio
de cada etapa del proyecto, hasta el inicio de cada etapa.
Administración Los gastos administrativos correspondientes al 4% de los costos

directos. Los gastos anteriores son prorrateados durante todo el período
de inversión.
Otros Gastos Se consideraron otros gastos correspondientes al 1.5% de los costos

directos. Los gastos anteriores corresponden a gastos como vigilancia
e imprevistos.
Financiamiento
Deuda Senior Como se mostrará más adelante, se realizó el análisis considerando el

(Crédito apalancamiento del proyecto a través de un crédito puente con las
Puente) siguientes características:
- Monto de línea: No mayor al 60% del valor de las ventas o Loan-
to-Value o 100% de los costos directos de construcción (Loan-
to-Cost) de cada etapa.
- Capital de trabajo: 20% del monto de línea
- Etapas: 5
- Tasa de interés anual: TIIE28 días + spread: Vector TIIE28 días + 6%
Se consideró ese spread considerando condiciones financieras
de la banca comercial y considerando condiciones de riesgo del
proyecto y de la empresa desarrolladora.
- Pago de intereses: conforme al saldo insoluto del crédito
- Amortización: Conforme al valor de liberación (65% del precio
de venta) a la individualización de las unidades.
- Comisión por apertura: 1.5% del monto de línea al momento de
contratación.
31
Deuda Se consideró apalancamiento del proyecto a través de deuda
Mezzanine mezzanine que pudiera obtenerse a través de fondos de deuda
inmobiliarios. La deuda mezzanine quedaría subordinada al pago de la
deuda senior (crédito puente) y su uso sería el financiar el 50% del valor
de compra del terreno el cual sería aportado a un fideicomiso de
garantía y pago bajo las siguientes condiciones financieras:
- Monto de Crédito: 50% de valor del Terreno: MX$62’478,000.00
- Tasa de Interés Anual: 17.0%
- Comisión de Estructuración: 1.5%
- Gastos de Supervisión Mensuales: MX$23,200.00
- Honorarios Fiduciarios Anuales: MX$100,000.00
- Gastos de Due Diligence: MX$190,000.00
- Porcentaje de Liberación: 20.0% sobre las primeras 3 etapas
del proyecto
Distribución de El modelo DCF está diseñado de manera que las utilidades del proyecto
Utilidades al final de cada etapa sean distribuibles a desarrollador para construir
su retorno de inversión.
32
7. Proforma
Flujo de Efectivo – Escenario sin Apalancamiento

PRO-FORMA Anual 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Caso: Desarrollo de Vivienda Unifamiliar en Pachuca, Hidalgo 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
$ Millones de Pesos Mexicanos
Lotes Urbanizados Totales 514 42 60 79 62 66 80 62 63 0 0 0

Viviendas Edificadas Totales 514 42 60 79 62 66 80 62 63 0 0 0
Viviendas Vendidas Totales 514 42 60 79 62 66 80 62 63 0 0 0
ENTRADAS
Ingresos Brutos $855.2 13.3 102.5 88.1 92.2 133.4 116.7 113.8 163.9 31.4 - -
Comisiones por Ventas -$25.7 (0.4) (3.1) (2.6) (2.8) (4.0) (3.5) (3.4) (4.9) (0.9) - -
Ingesos Netos $829.6 12.9 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
Capital (Equity) $140.8 140.8 - - - - - - - - - -

Ministraciones de Deuda Senior (Crédito Puente) $0.0 - - - - - - - - - - -
Ministraciones de Deuda Mezzanine $0.0 -
ENTRADAS TOTALES $970.4 153.7 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
SALIDAS
Terreno -$104.1 (104.1) - - - - - - - - - -
Costos de Cierre -$6.2 (6.2)
Costos Totales del Terrreno -$110.4 (110.4) - - - - - - - - - -
Costos Indirectos (Soft Costs)
Publicidad y Mercadotecnia -$19.3 (1.7) (2.3) (2.4) (2.5) (2.6) (2.7) (2.8) (2.4) - - -
Estudios y Proyectos -$16.5 (2.7) (2.2) (0.8) (3.3) (2.8) (0.9) (3.8) - - - -
Trámites y Licencias -$16.5 (2.7) (2.0) (1.0) (3.3) (2.5) (1.2) (3.8) - - - -
Administración -$26.1 (2.6) (2.9) (3.0) (3.1) (3.2) (3.3) (3.5) (3.6) (0.9) - -
Otros Gastos (Notariales, Vigilancia) -$9.8 (1.0) (1.1) (1.1) (1.2) (1.2) (1.3) (1.3) (1.3) (0.3) - -
Costos Indirectos Totales -$88.1 (10.6) (10.5) (8.3) (13.4) (12.2) (9.4) (15.2) (7.3) (1.3) - -
Costos de Urbanización e Infraestructura -$81.5 (8.1) (13.6) (10.9) (8.5) (9.3) (11.7) (9.5) (9.9) - - -
Costos de Edificación -$278 (20) (30) (40) (33) (36) (45) (37) (38) - - -
Costo de Amenidades -$5.3 (1.6) (3.4) (0.3) - - - - - - - -
Costos Directos Totales -$365.1 (29.7) (46.5) (51.2) (41.6) (45.3) (56.8) (46.2) (47.8) - - -
Flujo de Efectivo del Proyecto $265.9 (137.8) 42.3 25.9 34.5 71.9 47.0 49.1 103.8 29.2 - -
Gastos Financieros
Gastos Financieros Crédito Puente $0.0 - - - - - - - - - - -
Comisión por Apertura Crédito Mezzanine $0.0 -
Intereses Crédto Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Honorarios Fiduciarios y Accesorios Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Gastos Financieros Crédito Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Gastos Financieros Totales $0.0 - - - - - - - - - - -
Impuestos -$81.2 - - - - (12.4) (14.1) (14.7) (31.2) (8.7) - -
Amortización Crédito Puente $0.0 - - - - - - - - - - -
Amortización Crédito Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Flujo de Efectivo del Desarrollador $184.8 (137.8) 42.3 25.9 34.5 59.4 32.9 34.3 72.7 20.4 - -
Fuente: Elaboración propia
El flujo de efectivo en toda la vida del proyecto sin considerar apalancamiento es positivo
y resulta en $265.9 MDP, mientras que el flujo de efectivo del desarrollador es de $184.9
MDP.
33
Métricas Financieras – Escenario sin Apalancamiento
Métricas Financieras del Proyecto, Acreedores y Desarrollador
Proyecto Deuda Senior Deuda Mezzanine Desarrollador
Inversión ($MDP) 644.8 - - 140.8
Utilidades / Intereses ($MDP) 184.8 - - 184.8
VPN Proyecto @ CPPC: 20.0% | Desarrollador @ Ke: 20.0% 8.8 NA NA (8.7)
TIR 21.6% NA NA 18.1%
Múltiplo de Capital 1.29 x NA NA 2.31 x
Período de Recuperación (meses) 53 NA NA 60
Período de Recuperación Descontado 54 NA NA 60
El monto de inversión por parte del desarrollador bajo este escenario es de $140.8 MDP y
es el mayor en comparación con el resto de los escenarios que se presentarán mas
adelante ya que no se hace uso del apalancamiento.
Las utilidades netas para el desarrollador bajo este escenario serían de $184.8 MDP se
maximizan respecto a los escenarios con financiamiento con crédito puente y mezzanine
ya que no se incurren en los gastos financieros asociados a cada financiamiento.
Bajo el supuesto de que el proyecto no tuviera apalancamiento, el desarrollador tendría una
TIR esperada de 18.1%, menor a su costo de capital de 20.0%, por lo que el VPN para el
desarrollador es negativo $8.7 MDP.
El desarrollador multiplicaría su capital invertido a razón de 2.31 veces y recuperaría su
capital invertido en un período de 60 meses.
34
Estado de Resultados – Escenario sin Apalancamiento
Estado de Resultados
$MXN % Ventas
Ingresos Brutos $855.2 100.0%

Comisiones por Ventas 25.7 3.0%
Ingesos Netos 880.9 97.0%
Terreno 104.1 12.2%

Costos de Cierre 6.2 0.7%
Costo Total del Terreno 110.4 12.9%
Costos Indirectos
Publicidad y Mercadotecnia 19.3 2.3%
Estudios y Proyectos 16.5 1.9%
Trámites y Licencias 16.5 1.9%
Administración 26.1 3.0%
Otros Gastos (Notariales, Vigilancia) 9.8 1.1%
Costos Indirectos Totales 88.1 10.3%
Urbanización e Infraestructura 81.5 9.5%

Edificación 278.3 32.5%
Amenidades 5.3 0.6%
Costos Directos Totales 365.1 42.7%
Utilidad Antes de Gastos Financieros e Impuestos 317.22 37.1%
Resultado Integral de Financiamiento

Ingresos por Productos Financieros - 0.0%
Comisión por Apertura Crédito Puente - 0.0%
Intereses Crédito Puente - 0.0%
Comisión por Apertura Deuda Mezzanine - 0.0%
Intereses Deuda Mezzanine - 0.0%
Gastos Financieros - 0.0%
Utilidad Antes de Impuestos 317.2 37.1%
Impuestos 81.2 9.5%
Utilidad Neta 236.1 26.8%
La incidencia del terreno sobre las ventas corresponde a 12.2% por lo que se considera en
línea con proyectos similares a juicio del valuador.
Bajo este escenario se logra el mayor margen de utilidad neta sobre el proyecto
correspondiente al 26.8% de las ventas.
35
Estructura de Capital y Cálculo de Tasa de Descuento
Cálculo de Tasa de Descuento
Estructura de Capital Monto ($MX) % Costo (%) Costo Ponderado
Deuda Senior $ - 0.0% 0.0% 0.0%
Deuda Mezzanine $ - 0.0% 0.0% 0.0%
Equity $ 140,825,589 100.0% 20.0% 20.0%
Total $ 140,825,589 100.0% CPPC 20.0%
Ya que el proyecto se financiaría en su totalidad con capital (equity) del desarrollador, el

CPPC equivale exactamente al costo de capital del desarrollador del 20.0%.
Método Residual Dinámico sin Apalancamiento

Método Residual Dinámico 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos Netos $829.6 12.9 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
Ministraciones Deuda Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Ministraciones Deuda Senior $0.0 - - - - - - - - - - -
Costos Indirectos -$88.1 (10.6) (10.5) (8.3) (13.4) (12.2) (9.4) (15.2) (7.3) (1.3) - -
Costos Directos -$365.1 (29.7) (46.5) (51.2) (41.6) (45.3) (56.8) (46.2) (47.8) - - -
Gastos Financieros Deuda Senior $0.0 - - - - - - - - - - -
Gastos Financieros Deuda Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Amortización Crédito Puente $0.0 - - - - - - - - - - -
Impuestos -$81.2 - - - - (12.4) (14.1) (14.7) (31.2) (8.7) - -
Flujo de Efectivo $295.1 (27.4) 42.3 25.9 34.5 59.4 32.9 34.3 72.7 20.4 - -
Flujo de Efectivo Descontado @ 20.0% $108.8 (25.1) 32.2 15.4 18.7 25.3 11.0 10.2 16.8 4.2 - -
Valor del Terreno (MDP) $108.8
Valor del Terreno ($MX/m2) $470.0
Valor del Terreno sin Apalancamiento

El resultado de descontar los flujos de efectivo para el desarrollador a una tasa de
descuento del 20.0% excluyendo la salida de efectivo por la compra valor del terreno deriva
en un VPN o valor residual del terreno de $MX470/m2 o MX$108’769,214.00 (Ciento ocho
millones setecientos sesenta y nueve mil doscientos catorce pesos mexicanos
00/100).
36
Flujo de Efectivo – Escenario con Financiamiento con Deuda Senior
PRO-FORMA Anual 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

ENTRADAS
Ingresos Brutos $855.2 13.3 102.5 88.1 92.2 133.4 116.7 113.8 163.9 31.4 - -
Ingesos Netos $829.6 12.9 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
Capital (Equity) $118.9 118.9 - - - - - - - - - -

Ministraciones de Deuda Senior (Crédito Puente) $278.3 26.8 23.8 46.2 33.4 30.3 51.3 36.3 30.3 - - -
Ministraciones de Deuda Mezzanine $0.0 -
ENTRADAS TOTALES $1,226.7 158.5 123.2 131.6 122.9 159.7 164.5 146.6 189.3 30.4 - -
SALIDAS
Terreno -$104.1 (104.1) - - - - - - - - - -
Administración -$26.1 (2.6) (2.9) (3.0) (3.1) (3.2) (3.3) (3.5) (3.6) (0.9) - -
Gastos Financieros
Gastos Financieros Crédito Puente -$13.0 (1.7) (0.8) (2.5) (1.8) (1.0) (2.6) (1.8) (0.8) - - -
Comisión por Apertura Crédito Mezzanine $0.0 -
Intereses Crédto Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Gastos Financieros Crédito Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Gastos Financieros Totales -$13.0 (1.7) (0.8) (2.5) (1.8) (1.0) (2.6) (1.8) (0.8) - - -
Impuestos -$75.9 - - - - (8.8) (13.3) (14.2) (30.9) (8.7) - -
Amortización Crédito Puente -$278.3 (5.3) (45.3) (35.9) (17.5) (56.3) (44.3) (15.0) (58.5) - - -
Flujo de Efectivo del Desarrollador $177.0 (117.9) 20.0 33.6 48.6 36.1 38.0 54.3 43.9 20.4 - -
El flujo de efectivo en toda la vida del proyecto considerando apalancamiento con crédito
puente es positivo y resulta en $265.9 MDP, mientras que el flujo de efectivo del
desarrollador es de $177.0 MDP, menor al escenario sin apalancamiento.
Bajo este escenario aunque el desarrollador incurre en mayores gastos financieros, se

puede observar un menor pago de impuestos ($75.9 MDP), respecto al escenario sin
apalancamiento ($81.2 MDP) debido principalmente al escudo fiscal que generan los
intereses de la deuda.
37
Métricas Financieras – Escenario con Financiamiento con Deuda Senior
Inversión ($MDP) 639.5 278.3 - 118.9
Utilidades / Intereses ($MDP) 190.0 13.0 - 177.0
VPN Proyecto @ CPPC: 14.5% | Desarrollador @ Ke: 20.0% 41.3 NA NA (2.4)
TIR 22.0% 17.5% NA 19.2%
Múltiplo de Capital 1.30 x 1.05 x NA 2.49 x
El monto de inversión por parte del desarrollador bajo este escenario es de $118.9 MDP,
menor en comparación con el escenario sin apalancamiento, pero mayor que el escenario
con deuda mezzanine que se presentará más adelante.
Las utilidades netas para el desarrollador bajo este escenario serían de $177.0 MDP, las
cuales resultan menores que el escenario sin apalancamiento, pero mayores que el
escenario con deuda mezzanine ya que no se incurren en los gastos financieros asociados
con esa deuda.
La TIR esperada para el desarrollador sería de 19.2%, menor a su costo de capital de
20.0%, por lo que el VPN para el desarrollador es negativo $2.4 MDP.
La TIR del acreedor del crédito puente resulta en 17.5%, menor que la TIR del proyecto de
22.0% por lo que resulta en apalancamiento positivo.
El desarrollador multiplicaría su capital invertido a razón de 2.49 veces y recuperaría su
capital invertido en un período de 60 meses. El múltiplo de capital resulta mayor que el
escenario sin apalancamiento ya que el capital invertido bajo este escenario es $22.0 MDP
menor.
38
Estado de Resultados – Escenario con Financiamiento con Deuda Senior
$MXN % Ventas

Terreno 104.1 12.2%

Costos Indirectos

Amenidades 5.3 0.6%

Comisión por Apertura Crédito Puente 4.1 0.5%
Intereses Crédito Puente 8.9 1.0%
Comisión por Apertura Deuda Mezzanine - 0.0%
Intereses Deuda Mezzanine - 0.0%
Gastos Financieros 13.0 1.5%
Impuestos 75.9 8.9%
La incidencia del terreno sobre las ventas corresponde a 12.2% y no se ve alterada por la
estructura de capital del proyecto.
Bajo este escenario se logra un margen de utilidad neta del proyecto de 25.9%, menor que
el escenario sin apalancamiento, pero mayor que el escenario con deuda mezzanine.
39
Deuda Senior $ 278,279,447 70.1% 12.2% 8.6%
Deuda Mezzanine $ - 0.0% 0.0% 0.0%
Equity $ 118,872,286 29.9% 20.0% 6.0%
Total $ 397,151,734 100.0% CPPC 14.5%
El proyecto se financiaría en con deuda senior y capital, por lo que costo promedio
ponderado de capital (CPPC) del proyecto disminuye a 14.5% al financiarse el proyecto con
dinero más barato respecto al escenario sin apalancamiento.
Método Residual Dinámico con Financiamiento con Deuda Senior

Ingresos Netos $829.6 12.9 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
Ministraciones Deuda Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Ministraciones Deuda Senior $278.3 26.8 23.8 46.2 33.4 30.3 51.3 36.3 30.3 - - -
Costos Directos -$365.1 (29.7) (46.5) (51.2) (41.6) (45.3) (56.8) (46.2) (47.8) - - -
Gastos Financieros Deuda Senior -$13.0 (1.7) (0.8) (2.5) (1.8) (1.0) (2.6) (1.8) (0.8) - - -
Gastos Financieros Deuda Mezzanine $0.0 - - - - - - - - - - -
Impuestos -$75.9 - - - - (8.8) (13.3) (14.2) (30.9) (8.7) - -
Flujo de Efectivo $287.4 (7.5) 20.0 33.6 48.6 36.1 38.0 54.3 43.9 20.4 - -
Flujo de Efectivo Descontado @ 20.0% $112.3 (7.1) 14.9 21.5 24.9 15.2 13.6 15.3 9.9 4.2 - -
Valor del Terreno considerando Financiamiento con Deuda Senior

descuento del 20.0% excluyendo el egreso por la compra del terreno deriva en un VPN o
valor residual del terreno de $MX485/m2 o MX$112’322,455.00 (Ciento veintidós
millones trescientos veintidós mil pesos cuatrocientos cincuenta y cinco pesos
mexicanos 00/100).
40
Flujo de Efectivo – Escenario con Financiamiento con Deuda Senior y Mezzanine
PRO-FORMA Anual 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

ENTRADAS
Ingresos Brutos $855.2 13.3 102.5 88.1 92.2 133.4 116.7 113.8 163.9 31.4 - -
Ingesos Netos $829.6 12.9 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
Capital (Equity) $87.2 76.3 11.0 - - - - - - - - -

Ministraciones de Deuda Senior (Crédito Puente) $278.3 26.8 23.8 46.2 33.4 30.3 51.3 36.3 30.3 - - -
Ministraciones de Deuda Mezzanine $52.1 52.1
ENTRADAS TOTALES $1,247.1 168.0 134.2 131.6 122.9 159.7 164.5 146.6 189.3 30.4 - -
SALIDAS
Terreno -$104.1 (104.1) - - - - - - - - - -
Administración -$26.1 (2.6) (2.9) (3.0) (3.1) (3.2) (3.3) (3.5) (3.6) (0.9) - -
Gastos Financieros
Gastos Financieros Crédito Puente -$13.0 (1.7) (0.8) (2.5) (1.8) (1.0) (2.6) (1.8) (0.8) - - -
Comisión por Apertura Crédito Mezzanine -$0.9 (0.9)
Intereses Crédto Mezzanine -$18.8 (7.7) (6.7) (3.8) (0.5) 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Gastos Financieros Crédito Mezzanine -$19.7 (8.6) (6.7) (3.8) (0.5) 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Gastos Financieros Totales -$32.7 (10.3) (7.5) (6.3) (2.3) (1.0) (2.6) (1.8) (0.8) 0.0 0.0 0.0
Impuestos -$70.1 - - - - (2.9) (13.3) (14.2) (30.9) (8.7) (0.0) (0.0)
Amortización Crédito Mezzanine -$52.1 (1.8) (20.9) (17.0) (12.3) - - - - - - -
Flujo de Efectivo del Desarrollador $163.1 (76.3) (7.6) 12.8 35.7 41.9 38.0 54.3 43.9 20.4 0.0 0.0
El flujo de efectivo en toda la vida del proyecto considerando apalancamiento con crédito
puente y mezzanine es positivo y resulta en $265.9 MDP, mientras que el flujo de efectivo
del desarrollador es de $163.1 MDP, menor a los escenarios anteriores.
Se puede observar la disminución en el pago de impuestos debido al escudo fiscal adicional

que genera la deuda mezzanine.
41
Métricas Financieras – Escenario con Financiamiento con Deuda Senior y
Mezzanine
Inversión ($MDP) 633.7 278.3 52.1 87.2
Utilidades / Intereses ($MDP) 195.8 13.0 19.7 163.1
VPN Proyecto @ CPPC: 14.0% | Desarrollador @ Ke: 20.0% 47.7 NA NA 5.2
TIR 22.6% 17.5% 19.8% 21.1%
Múltiplo de Capital 1.31 x 1.05 x 1.38 x 2.87 x
El monto de inversión por parte del desarrollador bajo este escenario es el menor respecto
a los escenarios anteriores y resulta en $87.2 MDP.
Las utilidades netas para el desarrollador bajo este escenario serían de $163.1 MDP, las
cuales resultan menores a los dos escenarios anteriores.
La TIR esperada para el desarrollador sería de 21.1%, mayor a su costo de capital de
20.0%, por lo que el VPN para el desarrollador es positivo $5.2 MDP. Es el único escenario
bajo el que resulta un VPN positivo para el desarrollador.
La TIR del acreedor del crédito puente resulta en 17.5%, menor que la TIR del acreedor del
crédito mezzanine de 19.8%, y a su vez menor que la TIR del desarrollador de 21.1%.
La TIR del desarrollador se ve incrementada en comparación con el escenario sin
apalancamiento (18.1%) y al escenario con deuda senior (19.2%). Lo anterior se logra ya
que la TIR para el desarrollador es beneficiada al utilizar deuda mezzanine.
El desarrollador multiplica su capital invertido a razón de 2.87 veces y recupera su capital
invertido en un período de 60 meses. El múltiplo de capital resulta mayor que el resto de
los escenarios, debido principalmente al bajo monto de inversión respecto a los escenarios
anteriores ($31 MDP menos que el escenario con deuda senior y $54 MDP menos que el
escenario sin apalancamiento).
42
Estado de Resultados – Escenario con Financiamiento con Deuda Senior y
Mezzanine
$MXN % Ventas

Terreno 104.1 12.2%

Costos Indirectos

Amenidades 5.3 0.6%

Comisión por Apertura Crédito Puente 4.1 0.5%
Intereses Crédito Puente 8.9 1.0%
Comisión por Apertura Deuda Mezzanine 0.9 0.1%
Intereses Deuda Mezzanine 18.8 2.2%
Gastos Financieros 32.7 3.8%
Impuestos 70.1 8.2%
La incidencia del terreno sobre las ventas corresponde a 12.2% y no se ve alterada por la
estructura de capital del proyecto.
Bajo este escenario se logra un margen de utilidad neta del proyecto de 24.3%, menor que
todos los escenarios anteriores.
43
Deuda Senior $ 278,279,447 66.6% 12.2% 8.1%
Deuda Mezzanine $ 52,065,000 12.5% 13.8% 1.7%
Equity $ 87,238,565 20.9% 20.0% 4.2%
Total $ 417,583,012 100.0% CPPC 14.0%
El proyecto se financiaría con una combinación en con deuda senior, mezzanine y capital,
por lo que costo promedio ponderado de capital (CPPC) del proyecto disminuye a 14.0% al
financiarse el proyecto con menos dinero de capital (equity), el cual es el dinero con mayor
costo.
Método Residual Dinámico

Ingresos Netos $829.6 12.9 99.4 85.4 89.5 129.4 113.2 110.4 159.0 30.4 - -
Ministraciones Deuda Mezzanine $52.1 52.1 - - - - - - - - - -
Ministraciones Deuda Senior $278.3 26.8 23.8 46.2 33.4 30.3 51.3 36.3 30.3 - - -
Costos Directos -$365.1 (29.7) (46.5) (51.2) (41.6) (45.3) (56.8) (46.2) (47.8) - - -
Gastos Financieros Deuda Senior -$13.0 (1.7) (0.8) (2.5) (1.8) (1.0) (2.6) (1.8) (0.8) - - -
Gastos Financieros Deuda Mezzanine -$19.7 (8.6) (6.7) (3.8) (0.5) 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Amortización Crédito Mezzanine -$52.1 (1.8) (20.9) (17.0) (12.3) - - - - - - -
Impuestos -$70.1 - - - - (2.9) (13.3) (14.2) (30.9) (8.7) (0.0) (0.0)
Flujo de Efectivo $273.5 34.1 (7.6) 12.8 35.7 41.9 38.0 54.3 43.9 20.4 0.0 0.0
Flujo de Efectivo Descontado @ 20.0% $116.3 35.5 (6.3) 8.6 17.9 17.5 13.6 15.3 9.9 4.2 0.0 0.0
Valor del Terreno Considerando Financiamiento con Deuda Senior y Mezzanine

descuento del 20.0% excluyendo el egreso por la compra del terreno deriva en un VPN o
valor residual del terreno de $MX502.4/m2 o MX$116’253,653.00 (Ciento dieciséis
millones doscientos cincuenta y tres mil seiscientos cincuenta y tres pesos
mexicanos 00/100).
44
Perfil de Valor Presente Neto
Se realizó un perfil de VPN de los flujos de efectivo del desarrollador bajo los tres esquemas
de financiamiento, y se muestra su consistencia con las tablas mostradas anteriormente.
La única opción bajo la que el proyecto sería aceptado por el desarrollador es aquella en la
que la línea cruza el eje de las X a una tasa mayor o igual al costo de capital del
desarrollador (20.0%).
Se puede interpretar que la única opción bajo la que el proyecto sería autorizado por el
desarrollador sería en el caso de que el proyecto se financie a través de un crédito puente
para el financiamiento de la construcción y un crédito mezzanine para la adquisición del
terreno.
Perfil de VPN Desarrollador

200.0
150.0
100.0
50.0
-
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00%
-50.0
-100.0
Sin Deuda Deuda Senior Deuda Senior y Deuda Subordinada
Se concluye que el única escenario de financiamiento que sería aceptado por el

desarrollador para lograr la rentabilidad deseada de 20.% sería bajo el esquema de
financiamiento a través de deuda senior y mezzanine, por lo que el valor conclusivo del
terreno para el desarrollador se valuará bajo ese supuesto.
45
8. Análisis de Sensibilidades
Se muestra a continuación un análisis de sensibilidades a las variables independientes de mayor

impacto en el valor del terreno:
Sensibilidad 1: Sensibilidad al Precio de Venta de Salida

Valor del
Valor del Terreno Vs. Precio de Salida Terreno
($MXN)
$140,000,000
Precio de $
$120,000,000 Salida 108,765,830.34
$100,000,000 5.00% $ 122,324,497
$80,000,000 2.50% $ 115,582,761
0.00% $ 108,765,830
$60,000,000
(2.50%) $ 102,675,951
$40,000,000
(5.00%) $ 95,803,402
$20,000,000
$-
5.00% 2.50% 0.00% (2.50%) (5.00%)
El rango del valor del terreno varía entre $95.8 y $122.3 MDP si se varía el precio de salida de venta
de la vivienda y dejando todas las demás variables constantes (caeteris paribus) entre-5.0% y 5.0%
respecto al caso base.
Sensibilidad 2: Sensibilidad a Absorción de Ventas

Valor del
Valor del Terreno Vs. Absorción de Ventas Terreno
($MXN)
$124,000,000
Absorción $
$122,000,000 de Ventas 121,533,408.14
$120,000,000
$118,000,000 8 $ 121,533,408
$116,000,000
$114,000,000 7 $116,250,246
$112,000,000
$110,000,000 6 $110,442,809
$108,000,000
$106,000,000
$104,000,000
8 7 6
El rango del valor del terreno varía entre $110.4 y $121 MDP si se modifica la absorción de ventas
del considerada en el caso base de 6 a 8 unidades al mes y dejando todas las demás variables
constantes (caeteris paribus).
46
Sensibilidad 3: Sensibilidad a Plusvalía
Valor del Terreno
Valor del Terreno Vs. Plusvalía ($MXN)
$140,000,000
$
Plusvalía 108,765,830.34
$120,000,000 9.02% $ 126,705,776
$100,000,000 8.02% $ 117,580,762
7.02% $ 108,765,830
$80,000,000
6.02% $ 101,026,343
$60,000,000 5.02% $ 92,855,957
$40,000,000
$20,000,000
$-
9.02% 8.02% 7.02% 6.02% 5.02%
El rango del valor del terreno varía entre $92.8 y $126.7 MDP si se modifica la plusvalía considerada
en el caso base (7.0%) en el rango entre 5.0% y 9.0% y dejando todas las demás variables
constantes (caeteris paribus).
Sensibilidad 4: Sensibilidad a Tasa de Descuento
Valor del
Valor del Terreno Vs. Tasa de Descuento Terreno
$160,000,000 ($MXN)
$140,000,000
$
Tasa de 108,765,830.
$120,000,000
Descuento 34
$100,000,000 15.00% $138,031,261
$80,000,000 17.50% $122,428,455
$60,000,000 20.00% $108,765,830
$40,000,000 22.50% $ 96,771,949
25.00% $ 86,216,437
$20,000,000
$-
15.00% 17.50% 20.00% 22.50% 25.00%
El rango del valor del terreno varía entre $86.2 y $138.0 MDP si se modifica la tasa de descuento
considerada en el caso base (20.0%) en el rango entre 15.0% y 25.0% y dejando todas las demás
variables constantes (caeteris paribus).
Se muestra a continuación un resumen de los valores del terreno resultado del análisis de
sensibilidades:
47
Valor del
Terreno
Δ Plusvalía 5.0% 7.0% 9.0%
Valor del Terreno $ 99.86 $ 116.25 $ 133.53
Δ Tasa de
Descuento 25.0% 20.0% 15.0%
Valor del Terreno $ 98.29 $ 116.25 $140.13
Δ Precio de
Salida 5.0% 0.0% -5.0%
Δ Absorción de
Venta 6 7 8
Senior y
Δ Financiamiento Sin Deuda Deuda Senior Mezzanine
MXN MXN/m2
Min $ 98 $ 425
Mediana $ 116 $ 502
Max $ 140 $ 606
Se puede interpretar que las variables de mayor impacto en el valor del terreno es la tasa de
descuento, seguida de la plusvalía del precio de venta de las viviendas, seguido del precio de venta
de salida, la absorción de ventas y finalmente el esquema de financiamiento.
Mientras que la plusvalía y el precio de venta de salida de las viviendas son variables exógenas al
desarrollador y dependen en mayor medida al mercado inmobiliario, la tasa de descuento y el
esquema de financiamiento dependen en mayor medida de la habilidad del desarrollador de negociar
condiciones de financiamiento que minimicen su costo de capital y a su vez maximicen sus retornos.
48
9. Valor Conclusivo del Terreno
El valor del terreno se encuentra dentro del rango de $98,292,037.00 (Noventa y ocho millones
doscientos noventa y dos mil treinta y siete pesos 00/100 MN) y $140,130,491.00 (Ciento cuarenta
millones ciento treinta mil cuatrocientos noventa y un pesos 00/100 MN) dependiendo del caso
aplicable para el desarrollador de las variables expuestas en la gráfica siguiente:
Valor del Terreno ($MDP)

$104.1 MDP Precio en Venta Valor Conclusivo
$116.25 MDP
Δ Financiamiento Sin Apalancamiento Deuda Senior + Mezzanine
Δ Absorción de Venta 6 u/mes 8 u/mes

7 u/mes
Δ Precio de Salida -5% +5%
0%
Δ Tasa de Descuento 15% 25%

20%
Δ Plusvalía 6% 8%
7%
$MDP 90.0 100.0 110.0 120.0 130.0 140.0 150.0
$MXN/m2 389 432 450 475 502 519 562 605 648
Para el caso particular, que se está evaluando, el Valor Conclusivo del terreno es de
MXN$116’250,000.00 (Ciento dieciséis millones doscientos cincuenta mil pesos 00/100 MN) o
MXN$502.37/m2 (Quinientos dos pesos 00/100 MXN por metro cuadrado).
El Valor Conclusivo del terreno es superior al precio de venta del vendedor de
MXN$104’130,000.00 (Ciento Cuatro millones ciento treinta mil pesos 00/100 MN) o MXN$450.00/
m2 (Cuatrocientos cincuenta pesos 00/100 MN por metro cuadrado), por lo que se recomienda
realizar la compra bajo el precio acordado con el vendedor.
49
10. Dictamen de Rentabilidad
Con base en los datos proporcionados por el desarrollador sobre el “Proyecto de Vivienda
Unifamiliar en Pachuca, Hidalgo”, a desarrollar, el análisis técnico y financiero realizado, el ciclo
de vida de 8 años proyectado para fines de análisis limitado a esa vida, la experiencia en desarrollo
de proyectos del solicitante del análisis y la TREMA del 20% se determina lo siguiente:
El “Proyecto de Vivienda Unifamiliar en Pachuca, Hidalgo”, sujeto de este estudio, requiere en

su análisis contable, de al menos 5 años, 0 meses, para recuperar la inversión.
Para el caso particular, que se está evaluando a la TREMA del 20%, y considerando el caso base
del proyecto el cual considera el financiamiento de la construcción a través de un crédito puente y
financiamiento con deuda mezzanine para la adquisición del terreno cuyo precio de adquisición es
de $104’130,000.00 (Ciento cuatro millones ciento treinta mil pesos 00/100 MN), se estima que se
dará la recuperación de la inversión en el ciclo de vida del proyecto de 8 años. Por lo que permitirá
la generación de un excedente de dinero que, a valor actual, equivaldrá a una ganancia de
$87’239,435.59 (Ochenta y siete millones doscientos treinta y nueve cuatrocientos treinta y cinco
pesos 59/100 MN) si el análisis sólo se limitara al escenario de vida proyectada a 8 años. En este
caso el proyecto, por cada $1 (un peso 00/100 MN) invertido, sería capaz de recuperar el capital y
obtener una ganancia de $0.31 (0 pesos 31/100 MN).
Mientras que la tasa de rendimiento mínima aceptable, TREMA, resulte menor que la tasa del
21.142955%, en el mediano plazo, el “Proyecto de Vivienda Unifamiliar en Pachuca, Hidalgo”
deberá ser considerado la mejor opción (más rentable).
Bajo la óptica de un Ingeniero Civil y respaldada por cédula profesional de Maestría en Finanzas y
Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales de quien suscribe, la
información sobre la Rentabilidad esperada, es concluyente para la toma de decisión:
Invertir en el “Proyecto de Vivienda Unifamiliar en Pachuca, Hidalgo”.
__________________________________
David Ricardo Contreras Cuenca
Valuador profesional
50
11. Descripción de Supuestos y
Condiciones Limitantes
1 Este informe es un Dictamen de Rentabilidad.

2 Suponemos que no hay condiciones ocultas o no aparentes del sub suelo, como minas,
que afectarían el potencial de desarrollo de la propiedad. No se asume ninguna
responsabilidad por estas condiciones o por cualquier ingeniería que pueda ser necesaria
para descubrirlas.
3 A menos que se indique lo contrario, asumimos que no hay invasiones.
4 Se asume que la propiedad se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, arrendamiento y

servidumbres.
5 Este material no puede ser reproducido de ninguna forma sin nuestro permiso por escrito,
y el Informe no puede ser difundido al público en general a través de publicidad, relaciones
públicas, noticias, ventas u otros medios de comunicación.
6 Si el lector está tomando una decisión de inversión fiduciaria o individual. Y tiene preguntas
sobre el material presentado en este Dictamen de Rentabilidad, se recomienda que el lector
contacte al autor del presente documento.
7 Muchas de las cifras presentadas en este Dictamen de Rentabilidad se generaron utilizando

modelos informáticos sofisticados que hacen cálculos basados en números realizados con
tres o más decimales. En resumen, la mayoría de los números se han redondeado al
décimo de un por ciento más cercano. Por lo tanto, estas cifras pueden estar sujetas a
pequeños errores de redondeo.
9 Evaluar y comprender los pronósticos financieros para proyectos inmobiliarios es una

ciencia y un arte. Aunque este análisis emplea varios cálculos matemáticos para
proporcionar indicaciones de valor, los pronósticos son subjetivos y pueden estar
influenciados por la experiencia.
51
3.2 Conclusiones
A lo largo del presente trabajo se desarrolló el complejo proceso de valuación de un terreno

de uso habitacional para un desarrollo de vivienda media ubicado en Pachuca, Hidalgo.
Se describieron los supuestos utilizados en el modelo proforma, así como las variables
independientes que tienen mayor impacto en el valor del terreno.
A su vez, se determinó el valor residual del terreno bajo distintos escenarios de

financiamiento y se demostró matemáticamente cual sería el esquema de financiamiento
que maximizaría el retorno sobre la inversión del desarrollador, el cual resultó ser a través
de deuda senior y mezzanine.
Posteriormente a través de un análisis de sensibilidades del valor residual del terreno en

donde se concluyó que la variable que tiene mayor impacto en el valor del terreno es la tasa
de descuento, seguida de la plusvalía, el precio de venta de salida de la vivienda, la
absorción de ventas y finalmente el esquema de financiamiento.
Finalmente se determinó el valor conclusivo del terreno el cual resultó superior al valor
ofertado por el vendedor. Utilizando dicho precio de compra se realizó el Dictamen de
Rentabilidad del proyecto.
Es importante mencionar que no se pueden generalizar los resultados descritos en el

presente trabajo ya que el valor de un terreno depende de las condiciones de mercado y de
muchas variables que debe de estudiarse caso por caso.
52
GLOSARIO
Alfa Significa rendimientos por encima de los rendimientos del

mercado (Beta)
Aforo Significa el valor resultado de dividir el valor de una garantía entre
el saldo insoluto del crédito
Apalancamiento Significa utilizar deuda para el financiamiento de una inversión
COS Significa Coeficiente de Ocupación de Suelo
CUS Significa Coeficiente de Utilización de Suelo
Fideicomiso de Significa el vehículo de inversión bajo el que se aporta un terreno
garantía y pago a su patrimonio y sirve como conducto para recibir los flujos de
efectivo que emanen de un proyecto
Honorarios Significa la contraprestación que se le paga a una institución
Fiduciarios financiera por la prestación de servicios fiduciarios
LISR Significa la Ley de Impuesto sobre la Renta
LIVA Significa la Ley del Impuesto al Valor Agregado
LTV Significa la razón financiera calculada de dividir el monto de
crédito entre el valor del proyecto
LTC Significa la razón financiera calculada de dividir el monto de
crédito entre los costos directos de construcción de un proyecto
Margen de Significa el resultado de dividir la Utilidad Neta entre los Ingresos
Utilidad Neta Brutos
Múltiplo de Significa el resultado de dividir las distribuciones totales entre el
Capital capital invertido
Período de Significa el número de meses o años en que se recupera una
Recuperación inversión
Período de Significa el número de meses o años en que se recupera una
Recuperación inversión considerando el valor del dinero en el tiempo
Descontado
TIR del Proyecto Es la tasa de descuento a la que el valor presente neto de una
inversión en un proyecto es igual a cero
TIR del Es la tasa de descuento a la que el valor presente neto de una
Accionista inversión del accionista es igual a cero
53
BIBLIOGRAFÍA
• Normas Internacionales de Valuación. International Valuation Standards Council.

2020.
• Norma Mexicana NMX/R/01/SCFI/2015, Servicios de Valuación-Metodología.
Dirección General de Normas. Secretaría de Economía. 2015.
• Encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector
privado. Banxico. Diciembre 2020
• Boletin Diario de Transacciones del Mercado de Futuros del MEXDER
54

TPT Contreras Cuenca David Ricardo

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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.

ESTIMAR EL VALOR DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE USO

TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL

que para obtener el grado de

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA, INDUSTRIAL

ING. DAVID RICARDO CONTRERAS CUENCA

M. en V.I.I. José Martín Estrada García

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de

CDMX Marzo de 2021

En el presente trabajo se presentará el análisis de rentabilidad del desarrollo de un proyecto

La propuesta de valor de este trabajo es realizar el dictamen de rentabilidad de un proyecto

El presente trabajo asume diversos supuestos:

Se entiende que el promovente del presente proyecto comercializará, administrará y

Para determinar la rentabilidad del proyecto se asumieron tres escenarios de

Cada uno de los escenarios de financiamiento anteriores consideran una estructura de

Para generar el dictamen de rentabilidad del caso de estudio se formuló un modelo

A la fecha del presente trabajo el predio no ha sido desarrollado ni existen alteraciones a

En el presente trabajo se busca resolver el complejo proceso de valuación de un terreno de

1.2 Planteamiento del Problema

1.3 Preguntas de Investigación

1.5 Objetivos de Investigación

Variable dependiente: El valor del terreno.

2.1 Marco Teórico

2.2 Marco Normativo

Se consideraron los lineamientos previstos en las Normas Internacionales de Valuación

Así mismo, se consideró la Norma Mexicana NMX/R/01/SCFI/2015, Servicios de Valuación-

Proyecto: Desarrollo de viviendas unifamiliares en

Real de Medinas, Pachuca de Soto, Hidalgo

Fecha de Dictamen: Marzo de 2021

Descripción del Terreno

Área de Terreno: 231,440 m2

Sujeto de Estudio El proyecto sujeto de estudio es un proyecto

Desarrollador, Comercializador, Se entiende el promotor será el desarrollador,

Métodos de Análisis La metodología usada para el desarrollo del

Considerando lo anterior, el número máximo de viviendas permitidas es de

Fuente: Google Maps. Ubicación del terreno.

Accesos El predio bajo estudio se ubica en el extremo Norte de la ciudad y se puede

Equipamiento De acuerdo a la empresa de consultoría inmobiliaria privada, el predio cuenta

Fuente: Empresa Privada

Fuente: Empresa Privada

Fuente: Empresa Privada

Descripción El proyecto habitacional se desarrollará sobre un terreno de aproximadamente

Absorción de Considerando la oferta y demanda de vivienda en la zona de influencia, se

Se muestra a continuación el resumen de los modelos de costos paramétricos:

Se detallan a continuación los supuestos macroeconómicos, fiscales, de mercado y

TIIE 28 días Se consideró la curva forward de la TIIE28días publicada por el Mercado

CETES 28 días Se consideró la tasa publicada por el Banco de México el día 8 de

CPPC= Kd*(1-T)*(D/(D + S + E) + Ks*(1-T)*(S/(D + S + E)) + Ke*(E/(D

En donde el costo de la deuda senior y mezzanine se calcularon como

El costo de capital (Ke) se determinó de acuerdo al costo del dinero del

Tasa libre de riesgo (Rf): CETES28 días: 4.24%

El costo de capital (Ke) es la tasa de descuento considerada para

Absorción de Ventas Absorción de

La absorción junto con el programa de obra determina la duración del

Urb E 1 Jul-21 19 Jan-23

Urb E 2 Feb-23 19 Aug-24

Urb E 3 Aug-24 19 Feb-26

Urb E 4 Feb-26 19 Aug-27

Urb E 5 Aug-27 16 Nov-28

Edif E 1 Jul-21 19 Jan-23

Edif E 2 Feb-23 19 Aug-24

Edif E 3 Aug-24 19 Feb-26

CPPC= Kd(1-T)(D/(D + S + E) + Ks(1-T)(S/(D + S + E)) + Ke*(E/(D