¿Cuánto dura un edificio? La Vida útil de los edificios.

En primer lugar decir que el verbo vivir aplicado a un edificio resulta un

poco ambiguo, ya que los edificios no son seres vivos y por lo tanto ni
viven ni mueren. En todo caso, supongo que todos sabemos a lo que nos
referimos con la vida útil de un edificio: la vida útil de un edificio es el
periodo en el que este es habitable. Cuando se acaba la vida útil de un
edificio, este se puede considerar en ruina y ya no cumple la función
para la que fue creada. Se abandona y se procede a su demolición. Esto
no quiere decir que cuando acabe la vida útil de un edificio este se
derrumbe, lo que sucede es que su mantenimiento se hace inviable y
compensa más construir un edificio nuevo.

Puede considerarse que la vida útil es la cuantificación de la durabilidad,

y por tanto es cada vez más importante que se proyecte y construya
teniendo en cuenta criterios de durabilidad para, de ese modo,
prolongar la vida útil de las edificaciones. La durabilidad se refiere a cada
uno de los componentes que conforman la edificación que difieren su
duración porque depende del tipo y calidad de sus materiales
constitutivos. La durabilidad depende de mantenimientos programados,
de probables recambios, por refuerzos o por reparaciones. Entonces la
vida útil de un edificio es la cuantificación integral de las durabilidades
de cada uno de sus componentes. A los fines prácticos de tasación de
inmuebles se considera una vida útil entre 80 a 100 años en promedio,
para un edificio estándar de estructuras de hormigón armado.

Pero, ¿Cuánto dura un edificio? La vida útil de un edificio

dependerá de tres factores:
¿Cuánto tiempo dura un edificio? ¿Cuándo se puede considerar que ya
no sirve?
1-Los materiales con los que ha sido construido.
2-El sistema constructivo empleado para construirlo (la tecnología
empleada).
3-El mantenimiento que se le dé al edificio durante su vida útil.
No hay datos concluyentes ni tablas que puedan definir exactamente
cuál es la vida de un edificio, como tampoco las hay para los aviones ni
para ninguna máquina. Las únicas tablas que nos muestran la duración
de una vida son las que se refieren a los seres vivos.
Cualquier máquina puede durar indefinidamente siempre y cuando se
vayan sustituyendo los elementos dañados, es decir, todo dependerá del
mantenimiento que le demos. 
En todo caso, llega un momento que mantener un edificio se convierte
en algo inviable económicamente y es entonces cuando se podría decir
que la vida útil del edificio se acabó. ¿Pero de qué depende que el
mantenimiento se pueda alargar más o menos en el tiempo? Depende
de muchas cosas, pero según el tipo de material podemos estimar una
duración aproximada.
Si dejamos a un lado circunstancias externas que puedan hacer que un
edificio se deteriore de forma más rápida a lo normal, la duración de un
edificio depende del material que lo configura, sobretodo, el material de
su estructura. Veamos algunos ejemplos:
1-En el caso de edificios de piedra, la vida útil, en condiciones normales,
de la estructura de un edificio podría perfectamente superar los 2000
años. En 2000 años la integridad de la estructura del edificio no debería
sufrir demasiadas alteraciones y desgastes. La mayor amenaza de un
edificio de piedra son las catástrofes naturales y la erosión de los
agentes climáticos, estos últimos pueden preverse y por lo tanto se
podría optar por piedras más duras y resistentes.
2-En el caso de edificios de madera, y bajo condiciones normales de uso,
la vida útil de un edificio no supera los 200 años, ya que la estabilidad de
las distintas uniones se ve alterada con el paso del tiempo, el ataque de
insectos xilófagos y el mantenimiento de la estructura de madera se
convierte en algo inviable a partir de los 150 años.
3-En el caso de edificios de fábrica (mampostería) de ladrillo o de
bloques de hormigón, podemos alargar la vida de un edificio hasta los
500 años, siempre y cuando la estructura no se vea alterada y el material
cerámico no sufra demasiadas alteraciones y desgastes debido a las
condiciones climáticas.
4-Los edificios de acero todavía no han superado los 200 años, y aunque
hoy en día se utilizan aleaciones muy resistentes a climas benignos, es
poco probable que las estructuras de acero sean viables a partir de los
200 años. Nos referimos claro está a estructuras convencionales y no a
edificios simbólicos donde no prime el coste de mantenimiento.
5-El hormigón armado. Nuevamente nos encontramos, al igual que con
las estructuras de acero, con estimaciones teóricas, ya que todavía no
tenemos edificios de hormigón armado realizado con técnicas modernas
que hayan superado los 200 años. En principio se diseñan y se garantiza
una estabilidad segura de más de 100 años. Así pues, podemos decir que
como mínimo deben durar 100 años. A Partir de entonces se debe
prestar especial atención al mantenimiento, ya que dependiendo del
edificio es posible que la vida útil del mismo no supere los 150 años.

Por último, tenemos que añadir una nueva variable: la variable

tecnológica. En pocas décadas hemos visto como los edificios pasaban de
ser simples estructuras con una envolvente y unas sencillas
instalaciones, a edificios cuya complejidad los convierte en complejas
máquinas. Esto añade un factor nuevo, ya que es posible que en cuestión
de un par de décadas el edificio ya no pueda competir con las nuevas
tecnologías. Pasaría algo similar a lo que le sucede a un ordenador, no es
que el ordenador ya no funcione, simplemente es que no soporta la
exigencias de los nuevos software y es necesario sustituirlo. Sería como
el caso de las ropas de marcas o de última moda. La tendencia es el
reemplazo por la innovación y nivel de status. La pérdida de valor por
depreciación y obsolescencia hace también que un edificio que todavía
está firmemente en pie, sea demolido para ser reemplazado por torres
multifuncionales.