Comportamiento del mercado de suelo regional y la vivienda social.

El mercado del suelo no está regulado en Chile y tampoco en América Latina, por
no existir mecanismos adecuados que legislen sobre las condiciones de oferta y
demanda. En casos excepcionales, la legislación vigente y los instrumentos de
planificación (Planes Reguladores con límites urbanos establecidos) disponen de
medidas reglamentarias para aplicar en determinados sectores urbanos las
acciones de bien común, orientadas a modificar el uso del suelo con decisiones para
enajenar bienes inmuebles, que son adquiridos por expropiación, resolviendo de
esta forma, dificultades existentes en el funcionamiento de la infraestructura.
Existen otras necesidades de los programas habitacionales o de servicios, que
operan las adquisiciones de terrenos a través de contratos de compraventa por
expropiación. Las acciones se realizan a través de la compensación económica al
dueño de la tierra, que garantiza el precio del bien al valor de mercado al momento
de la transacción.

El crecimiento se ejecuta a través de la expansión urbana que no se encuentra

controlada, agregando sistemáticamente zonas con destino agrícola, para absorber
el alto crecimiento de la población que genera la demanda habitacional.
 Valores de suelo referenciales de Bienes Nacionales y del SII

Valores de suelo según SII

 Distorsión del mercado de suelo regional de Antofagasta,
Precios de inmuebles fiscales, fijados por la CRE de BS.NS. en el sector agrícola e industrial:

2,10
1,89

5,30 1,82 1,80

1,98
4,10 1,80

1,62 1,52
0,50

4,10

6,20

FUENTE: COMISION REGIONAL DE ENAJENACIONES BS.NS.

VALORES DE SUELO FIJADOS A SERVIU.
3,40
VALORES DE SUELO FIJADOS A PRIVADOS

El mercado del suelo depende de varios factores, entre los cuales se identifican los
siguientes:

La cantidad de terrenos disponibles en las zonas urbanas, relacionados

directamente con la oferta.

El precio del suelo determinado por el costo del mercado, dimensiones,

características sobre calidad del terreno, condiciones de infraestructura en
urbanización, vías de acceso, distancia a los centros de equipamiento, transporte
urbano y medios de movilización.

La localización de los terrenos como variable territorial, comuna, sector, calidad del
medio ambiente, ventajas comparativas.

La habilitación del suelo urbano circundante depende de la localización de

actividades para un determinado sector. Deben existir las condiciones favorables
para desarrollar una infraestructura de apoyo permanente, que aseguren la
capacidad del área y su crecimiento.
Comportamiento de la producción de suelo y la oferta, que tiene diferente origen
según la conducta de la demanda. Se presentan imperfecciones características de
este mercado, ya que el límite urbano no afecta el alza de los precios.

Proyectos de desarrollo que condicionan el mercado del suelo, como los planes de
inversiones en sub centros de equipamientos, construcciones de grandes núcleos
comerciales o Mall, con agrupaciones de diversos locales a nivel comunal, los
programas de mejoramiento del transporte público, especialmente en la ampliación
de vías del Metro, las inversiones concesionadas de carreteras expeditas, los planes
de expansión en las redes de servicios básicos ( matrices de agua potable,
colectores de alcantarillado, canalizaciones de gas domiciliario, líneas de
electrificación, sistemas de comunicaciones), centros educacionales,
construcciones de centros hospitalarios, desarrollo de áreas verdes y parques en
las zonas urbanas, etc.

Sobre la medición de chile en contextos internacionales en materia de

desigualdad y segregación.

La dinámica en la generación de empleo en Chile ha posicionado al país como uno

de los cuatros miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo
Económico (Ocde) que han logrado reducir su tasa de desempleo desde la crisis
financiera de 2008,

La Ocde destacó a Alemania, Turquía, Chile e Israel como los únicos -de los 34
países que componen la agrupación- en reducir sus cifras de desempleo entre el
primer trimestre de 2008 y el último cuarto de 2012. Chile redujo su tasa en 1,4
punto porcentual. En el otro extremo, Grecia y España exhiben alzas de dos dígitos
en el mismo período
Estadísticas de la OCDE y su repercusión en los niveles de desigualdad:

Panorama laboral OCDE Países por crecimiento del PIB

Chile ha progresado en gran medida en la última década en lo que respecta a la
calidad de vida de sus ciudadanos. Desde la década de 1990, el país ha tenido un
historial de crecimiento sólido y reducción de la pobreza. No obstante, Chile tiene
una baja clasificación en muchos temas en comparación con la mayoría de los
países en el Índice para una Vida Mejor.

Aunque el dinero no puede comprar la felicidad, es un medio importante para lograr

estándares de vida más elevados. En Chile, el ingreso familiar disponible neto
ajustado promedio es de 11039 USD al año, cifra mucho menor que el promedio de
la OCDE de 23047 USD. Pero la brecha entre los más ricos y los más pobres es
considerable; la población situada en el 20 % superior de la escala de ingresos gana
12 veces lo que percibe la población que ocupa el 20 % inferior.

Al cierre de la semana pasada la Organización para la Cooperación y el

Desarrollo Económico (OCDE) presentó su informe “Going for Growth 2013”
(Apuesta por el Crecimiento 2013) para que las 34 economías que integran la
entidad puedan promover y consolidar reformas que les aseguren tasas de
crecimiento altas y perdurables en el tiempo y en el que recomienda a sus estados
miembros reformas consideradas claves para que estos países logren este
crecimiento sostenido.

Los países han aumentado la brecha entre ricos y pobres en el primer mundo. Pero
Chile, aunque ha mejorado levemente con respecto a los años ochenta, es el país
con mayor desigualdad en la distribución del ingreso.
Con respecto a los 27 países del primer desarrollados que componen la OCDE, la
brecha ha aumentando considerablemente, siendo el Reino Unido el país que más
acrecentó su diferencia en la distribución de ingresos.

En algo que ya señaló la OCDE, mientras el gobierno insiste en vendernos a Chile

como un ejemplo económico, que no necesitamos mayores reformas, que no hace
falta subir mucho los sueldos y que mientras más crezca el país es mejor para todos.
Un estudio publicado en la web de la Universidad de Chile, confirmó que Chile no
sólo está dentro de los países más desiguales del mundo, sino es el primero.

4.1 Lineamientos Estratégicos sobre segregación urbana y su

repercusión en políticas de vivienda.
Con la implementación de la Nueva Política Habitacional para la atención de familias
vulnerables del país, en nuestra región se manifiesta frecuentemente la dificultad
para atraer empresas interesadas en la materialización de proyectos habitacionales
del segmento FSEV.

Complementando lo anterior, tenemos que durante el año 2012 se han asignado

631 subsidios habitacionales del Programa FSEV, de los cuales el 49,29%
corresponde a proyectos a venían del año anterior (migrados DS. 174/2005) y el
saldo 320 subsidios (50,71%), han sido grupos sin proyecto postulados y
favorecidos con subsidio, que no han podido materializarse en obras, pues no hay
proyectos a los cuales se podrían adscribir las familias. Por lo tanto dentro de este
escenario se tiene para este año, grupos de familias con subsidio en su poder sin
poder optar a solución habitacional,

En la actualidad nuestra región tiene una baja disponibilidad de terrenos con costos
accesibles sobre los cuales la Entidades Patrocinantes, Empresas Constructoras,
Grupos Organizados pudieran desarrollar proyectos habitacionales del Programa
F.S.E.V. La disponibilidad de terrenos está dada principalmente por la cartera que
dispone el Ministerio de Bienes Nacionales, los cuales son escasos dentro del radio
urbano (con factibilidades sanitarias y eléctricas), y con un condicionante del precio
que puede ser muchas veces prohibitivo o altamente influye en la factibilidad
económica del proyecto de acuerdo a los montos de subsidios disponibles.

Lo anterior, asociado al desarrollo regional que ha hecho crecer la demanda

asociada al aumento de población en la región, lo que obviamente no se condice
con un aumento de disponibilidad de terrenos, en contrario, la oferta ha ido
decreciendo y la demanda aumentando permanente y sostenidamente.

La situación de los altos precios de los terrenos y los bajos montos de los subsidios,
han hecho a su vez que las Entidades Patrocinantes bajen el interés por participar
de nuestros procesos de viviendas, pues cada vez les es más difícil organizar y
formular proyectos asociados a familias vulnerables, de clase media o emergente.

Los terrenos disponibles para construir vivienda social en la II Región tienen

un alto valor comercial, sin embargo, se encuentran frecuentemente ubicados en la
cercanía de la periferia de las comunas, en sectores poco consolidados, con
presencia de segregación social, escasos equipamientos comunitarios y riesgo
delictual, los suelos están lejos de los centros comunales productivos, por lo que
se requiere transporte.

Producto de lo anteriormente señalado, los procesos de expansión urbana

requieren con frecuencia de alta densificación para contrarrestar los altos valores
de suelo, los cuales a pesar de que son más bajos en relación a los fijados a terrenos
fiscales colindantes vendidos a privados, aún no alcanzan a ser cubiertos
íntegramente por el financiamiento disponible de los subsidios D.S.N°49.

Es conveniente acotar el hecho de que las familias que han recibido su subsidio
mantienen sus ilusiones intactas, las cuales podrían verse truncadas por la baja,
hasta ahora, disponibilidad de proyectos para adscribirse.

Finalmente, las cifras que arroja la marcha de los proyectos asociados al

DS.49/2011, dan cuenta de la situación de más de la mitad de los subsidios
corresponden a Grupos Sin Proyecto, adscripción que a la fecha no se ha producido
por falta de proyectos.
En el cuadro se puede constatar, que comparando el antiguo y actual Decreto, la
disminución del subsidio a la localización para adquisición del terreno, implica que
las familias deben hacer un mayor esfuerzo de ahorro para equiparar la cantidad de
UF disponibles por subsidio.

Esta situación dificulta la posibilidad de las familias de seguir ahorrando para

financiar un aporte adicional que permita comprar el inmueble donde se construirá
el proyecto de vivienda social, además un factor determinante para el desarrollo de
proyectos habitacionales, que oferten valores de vivienda hasta 2000 uf, es el alto
valor de terrenos.

Propuesta de soluciones, mediante variadas de herramientas de la política

habitacional chilena.
Actuales Programas de la política habitacional del estado.

Programa D.S.N° 1: Dirigido a sectores medios y emergentes:

En relación al comportamiento en su etapa de postulación y aplicación en esta

Región, del Sistema Integrado de Subsidio Habitacional, programa regulado por el
D.S. N°1 /2011, se tiene presente el comportamiento de desarrollo en esta zona
nortina: Uno de los factores que ha distorsionado el comportamiento de las ofertas
de viviendas, es la llegada de nuevas familias con la necesidad de radicarse, que
requieren lograr una solución habitacional, incide en el alto costo por vivienda, en
arriendo y adquisición, situación que se viene presentando aproximadamente hace
diez años y va en aumento, porque se refleja mayormente en la disponibilidad de
viviendas con ofertas en el mercado superiores a los montos que los programas
habitacionales permiten adquirir o financiar con un beneficio otorgado por el estado.

Teniendo presente lo expresado en los puntos anteriores, y en la actualidad las

empresas que disponen viviendas, para el Título I, viviendas hasta 1000 UF. Ya
tienen sus proyectos prácticamente vendidos hasta el año 2015, en el rango de 1000
UF. A 2000 UF, son mínimas las ofertas y las condiciones para una familia aplique
sus subsidios, dado que por estos valores son de uno o dos dormitorios, en el
presente decreto que reglamenta este beneficio a partir del año 2011, se registran
1764 beneficiados y se han aplicado 266 a la fecha, esto refleja un déficit
habitacional de 1300 unidades, en la región, en este programa.

Programa D.S.N° 49: Dirigido a sectores Vulnerables:

La Ficha de Protección Social es el instrumento de caracterización socioeconómica
cuyo puntaje de corte establecido es de 8500 puntos. El perfil socioeconómico hace
referencia a que en una postulación colectiva las familias deben pertenecer al primer
quintil de vulnerabilidad y se obtiene a través del procedimiento de puntaje de
carencia habitacional. Cabe señalar, en el proyecto se podrán incluir como máximo
un 30% de familias pertenecientes hasta el tercer quintil de vulnerabilidad.
Para postular a un subsidio habitacional del DS.49 el postulante deberá acreditar un
ahorro mínimo de 10 UF, eso en teoría porque en la práctica es común que todas
las familias deban ahorrar un promedio mayor a este, para juntar aportes adicionales
que le permitan acceder a los subsidios.
Programa D.S.N° 24: Block Segunda oportunidad:

Dirigido a Vivienda y entorno, busca corregir la mala calidad de viviendas y

mejorar los barrios construidos en los años 90.

El récord de las políticas públicas para sectores vulnerables es negativo. CIPER

detectó al menos 83 poblaciones de Santiago que han sido abandonadas por el
Estado, quedando a merced de pequeñas bandas de micro traficantes que se han
hecho del control mediante la violencia y el terror. Además de uno que ya está en
marcha, el gobierno tiene en carpeta dos programas que pretenden transformar las
políticas a nivel barrial. Para lograrlo y contra el tiempo, deberá revertir más de una
década de planes fallidos y poner a prueba su capacidad para ingresar y apropiarse
de zonas donde hoy la delincuencia y el tráfico de drogas son la ley.

Durante los últimos 20 años, con una política habitacional centrada en lo cuantitativo
por sobre lo cualitativo, Chile logró avanzar enormemente en la reducción del déficit
de vivienda. Según cifras de la Casen 2011, se logró reducirlo de 949 mil viviendas
en 1990 a 495 mil en 2011.

Si bien este proceso podría ser catalogado como exitoso, a su paso dejó un
considerable déficit cualitativo, entendido como viviendas o conjuntos
habitacionales que presentan serios problemas en su calidad constructiva, tamaño,
acceso a servicios, conectividad interna, áreas verdes, equipamiento, etcétera,
siendo los conjuntos de vivienda social en altura los que presentan las situaciones
de habitabilidad más críticas a nivel nacional.

Según un reciente catastro realizado por el Minvu, en nuestro país existen 261.240
unidades de vivienda social en altura, agrupados en 1.904 conjuntos. Las regiones
de Valparaíso, Metropolitana, O’Higgins y Biobío concentran el 86% de estos
departamentos. Sobre este universo y utilizando criterios de focalización tanto de
escala habitacional -tamaño del conjunto, superficie de la vivienda y antigüedad-
como criterios de calidad urbana y social, se han identificado aquellos sectores
donde la rehabilitación es prioritaria. Son 55.768 departamentos en 60 conjuntos en
las regiones antes mencionadas. Lo más grave es que en muchos casos, además
de las pésimas condiciones de vida, se concentran en ellos graves problemas
sociales, como altos índices de drogadicción, violencia intrafamiliar, delitos graves,
etcétera.

En forma separada se actuará sobre los blocks y espacios comunes de los

conjuntos habitacionales, adecuándolos a los estándares actuales de la política
habitacional, y mejorando los barrios. En muchos casos se deberá demoler. En
otros, dependiendo del diagnóstico técnico y económico que se realice en cada
conjunto, se considerará ampliación y remodelación de departamentos; reparación,
mantención o mejoramiento de bienes comunes; o construcción de obras nuevas
de viviendas, áreas verdes, vialidad, etcétera.

Nuevo Programa Arriendo para promover movilidad laboral:

Este Programa tendrá foco en familias “sub 30″ y aportará en promedio 3 UF

mensuales por cinco años para alquilar viviendas de hasta $200 mil. Será aplicado
en todo Chile.

Una encuesta realizada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) reveló

que el 33% de los jefes de hogar de entre 18 y 29 años creen que vivirán “un año o
menos” en su actual vivienda. La cifra dista del 77% de familias encabezadas por
un mayor de 45 años, que aseguran que su vivienda actual “es la definitiva”.

Pese a estos datos, hoy el 34% de los subsidios para familias vulnerables se
concentra en aquellas encabezadas por menores de 30, lo que, según diversos
análisis del Minvu, explica que haya muchas viviendas sociales arrendadas, debido
a que estos grupos tienden a cambiarse de casa o de ciudad, en búsqueda de
mejores perspectivas laborales.

3 UF por tres años

Justamente esta paradoja fue la que inspiró al Minvu para crear el nuevo programa
de apoyo al arriendo, que debutará en septiembre de este año con 10 mil beneficios
en todo el país. El nuevo subsidio entrega 3 UF ($68.559) por tres años, que
decrecen a 2,5 UF ($57.133) por otros dos para familias de hasta 30 años que
necesitan un hogar, pero no necesariamente una propiedad. Esto, debido a que por
sus variables escenarios laborales, suelen cambiarse de casa para estar más cerca
de sus nuevos trabajos, que en muchos casos están en otras regiones.
Según estimaciones del Minvu, se trata de 145.138 hogares que son potenciales
beneficiarios.

Este aporte se complementa al pago de arriendo de cada familia, que tendrá un tope
de $200 mil para viviendas de entre 600 UF y 1.300 UF de avalúo. Está pensado
para familias jóvenes, emergentes y vulnerables que hoy no tienen claro dónde van
a vivir, pero que recibirán un apoyo para tener movilidad y una mejor localización
dentro de la ciudad. En suma, es un mecanismo de integración social importante.

El nuevo instrumento comenzó a ser trabajado por el Minvu a partir de las

recomendaciones planteadas por la Organización para la Cooperación y el
Desarrollo Económico (OCDE) en su informe económico y en otro urbano. En
ambos, la entidad planteó a Chile en su informe urbano la necesidad de crear un
subsidio de alquiler para fomentar la movilidad social.
Programa de integración social:

En la idea de mitigar la segregación socio espacial existente en nuestras ciudades

y barrios, el MINVU está impulsando recientemente una nueva forma de gestionar
el desarrollo de proyectos habitacionales que promuevan la integración social.

En los Proyectos de Integración Social coexistirán soluciones del Programa

Fondo Solidario de Vivienda (FSV I y FSV II) y en forma simultánea, viviendas
adquiridas con aplicación del Certificado de Subsidio por parte de beneficiarios del
Sistema de Subsidio Habitacional D.S. N° 40 (Subsidio General Título I); estos
últimos recibirían un Bono de incentivo adicional de hasta 100 UF.

Características Proyecto Integración Social

En los últimos 20 años el déficit habitacional disminuyó a la mitad pero al mismo

tiempo observamos con preocupación graves tendencias de segregación,
desigualdad y falta de cohesión social”, señaló la Ministra Poblete, en su exposición
“Política Urbana de Integración Social”.

Para revertir esta tendencia, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo está

implementando un conjunto de instrumentos y programas que garantizan suelo para
vivienda social en zonas bien equipadas e integradas; fomentan la integración social
en los barrios populares, y recuperan los barrios más vulnerables socialmente,
mejorando su entorno y el mercado de la vivienda usada.

La construcción de barrios con mayor diversidad social y tipos de vivienda es un

objetivo en teoría realizable. Es así como los Proyectos Habitacionales de
Integración Social otorgan un mayor subsidio a los conjuntos de viviendas para la
clase media, que acogen un porcentaje de vivienda social en su interior. También
hemos elaborado un importante Proyecto de Ley, cuyos principales objetivos son
generar suelo para viviendas sociales en todas las comunas del país, garantizar el
acceso de los más pobres a mejores localizaciones y premiar los proyectos y las
comunas integradas.

Entre otras iniciativas, también el Ministerio de vivienda y Urbanismo cuenta con un

Programa Concursable de Espacios Públicos, el de Pavimentación Participativa y el
de Recuperación de 200 Barrios en todo Chile.

A través de estas nuevas exigencias urbanas, se intentará proteger el bien común

y se diseñarán ciudades más eficientes y equilibradas, bajo la premisa de que la
segregación urbana es un atentado contra la cohesión y la estabilidad social, que
empaña nuestra democracia y nuestros éxitos en materia económica. No se trata
que los nuevos proyectos inmobiliarios se hagan cargo de resolver los problemas
de marginalidad urbana, pero si que, en la medida en que estos conforman la
ciudad, incorporen condiciones mínimas de integración social”
Alto Hospicio, Iquique, uno de los malos ejemplos de cómo hacer ciudad casi únicamente con
subsidios habitacionales: