LIMITES A LA PROPIEDAD

BRITNEY GISELL ORDOÑEZ DUEÑAS

ID: 746803

UNIVERSIDAD COOPERATIVA DE COLOMBIA

FACULTAD: DERECHO
IBAGUE-TOLIMA
2020
Cuando hablamos de limitaciones a la propiedad nos referimos a que el dueño o la
persona a quien le pertenece el derecho real sobre la cosa no tiene la plena
disponibilidad sobre ella; es decir, no tiene la autonomía de hacer con sus bienes
lo que a este le plazca debido a que existen ciertas restricciones impuestas por la
ley como lo son “ARTICULO 793C.C. El dominio puede ser limitado de varios
modos: 1o.) Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición. 2o.)
Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación a que una persona tenga
derecho en las cosas que pertenecen a otra. 3o.) Por las servidumbres. 1”.
Existen otros tipos de limitaciones a la propiedad como el manual de propiedad
horizontal, donde se especifican que modificaciones o comportamientos no se
deben hacer en esta propiedad. La expropiación es otra forma de limitación a la
propiedad debido a que “art: 58 C.P. Por motivos de utilidad pública o de interés
social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia
judicial e indemnización previa”2. Es así como podemos ver que las limitaciones a
la propiedad existen de distintas formas y cada una con un objetivo diferente; de la
mismo forma podemos encontrar limitaciones a la propiedad que pretenden
salvaguardar el patrimonio de las familias como lo son: constitución voluntaria de
patrimonio familiar estipulada en la Ley 70 de 1931 y la ley 495 de 1931 y
afectación de vivienda familiar regulada por la Ley 258 de 1986, donde estas dos
limitaciones persiguen un fin similar el cual consiste en resguardar el patrimonio
familiar, en el presente ensayo se explicara en que consiste cada una, que
requisitos se deben tener para acceder a estas y cuáles son sus diferencias.

Constitución voluntaria de patrimonio de familia:

1
República De Colombia Código Civil Art:793
2
Constitución Política De Colombia art:58
Es el hecho mediante el cual se afecta el derecho a la propiedad quitándole al bien
su carácter de disposición, es decir de estar libre de algunas limitaciones que le
permitan acceder a hipotecas, embargos, etc. Esto se hace con el fin de proteger
el patrimonio familiar e impedir que por medio de actos individuales de un
integrante de la familia se ponga en riesgo el patrimonio que corresponde a todos.
Para que un bien pueda ser llevado a consideración de este límite se debe tener
en cuenta; “ARTICULO 3o. El patrimonio de familia no puede constituirse sino
sobre el dominio pleno de un inmueble que no posea con otra persona proindiviso,
ni esté gravado con hipoteca, censo o anticresis y cuyo valor en el momento de la
constitución no sea mayor de doscientos cincuenta (250) salarios mínimos
mensuales vigentes.”3Ahora, si el bien se encuentra gravado con una hipoteca que
surgió para la adquisición éste se podrá realizar la constitución voluntaria de
patrimonio familiar, de lo contrario de esto el patrimonio no se podría llevar acabo.
Se debe tener en cuenta que; si se constituyó un patrimonio de familia sobre una
propiedad hace ciertos años, y al día de hoy supera ese valor establecido por la
ley, la propiedad sigue conservando su atributo de patrimonio familiar.
Al llevarse a cabo la constitución de patrimonio familiar el bien pasa a ser un
patrimonio especial, es decir con calidad de no embargable así que este bien no
pude ser objeto de embargos, no prosperan los gravámenes hipotecarios, ni
puede enajenarse con el pacto de retroventa; así como se puede evidenciar en los
artículos 21 y 22 de la ley 70 de 1931“ARTÍCULO 21. El patrimonio de familia no
es embargable, ni aun en caso de quiebra del beneficiario. El consentimiento que
éste diere para el embargo no tendrá efecto ninguno. ARTÍCULO 22. El patrimonio
de familia no puede ser hipotecado ni gravado con censo, ni dado en anticresis, ni
vendido con pacto de retroventa.” 4 Estas consideraciones se dan con el fin de
proteger lo que ahora es el patrimonio de toda la familia, ya que muchas veces en
la constitución voluntaria de patrimonio es el único patrimonio que tiene la familia.

El patrimonio de familia pude constituirse a favor de una familia compuesta por

hombre y mujer o por un compañero/a permanente, El patrimonio de familia se
considera no solo a favor del designado, sino que también de su cónyuge y de los
hijos que estas personas lleguen a tener; así como se plantea en el artículo 2 de la
ley 495 de 1999: ARTICULO 2o. Los numerales a) y b) del artículo 4o. de la Ley
70 de 1931 quedará así: ARTICULO 4o. El patrimonio de familia puede
constituirse a favor: a) De una familia compuesta por un hombre y una mujer
mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente y los hijos de
estos y aquellos menores de edad. b) De familia compuesta únicamente por un
3
República De Colombia Ley 495 De 1999
4
República De Colombia Ley 70 de 1931
hombre o mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera
permanente.5
En el caso de las parejas del mismo sexo La Corte Constitucional mediante
sentencia C-029 de 2009, define que la protección al patrimonio familiar se
extiende en igualdad de condiciones a las parejas del mismo sexo que se han
acogido a la Ley 54 de 1990.

La constitución voluntaria de patrimonio se puede realizar ante el Notario del

círculo donde se encuentre ubicado el inmueble, el cual realizara la constitución
por medio de una escritura pública. Esta medida podrá ser tomada por el padre, la
madre o los dos en común acuerdo; pero para poder realizar la escritura pública
sobre la constitución del patrimonio se deben cumplir los siguientes requisitos: “1
Que quien va a constituir el Patrimonio de Familia sea el legítimo y único
propietario. 2 Que el bien no este gravado con censo o anticresis (contrato por el
que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con sus frutos y de
esta manera garantizar el cumplimiento de una obligación) ni con hipoteca, salvo
que esta última se haya constituido para la adquisición del inmueble. 3 Que se
encuentre libre de embargo6

No obstante para poder completar el proceso de la escritura pública se deben

protocolizar los siguientes documentos junto a la escritura pública: Certificado de
Tradición y Libertad, El avalúo catastral vigente del inmueble, Copias de los
registros civiles de matrimonio de las personas que van al constituir el Patrimonio
de Familia y de los registros civiles de nacimiento de los beneficiarios (esposos,
compañeros permanentes (así sean del mismo sexo), hijos, madres o padres
cabeza de familia, menores de 18 años hasta el segundo grado de
consanguinidad, el beneficiario de vivienda de interés social. 7 Después de cumplir
con cada uno de esos requisitos y lograr efectuar la escritura pública esta debe ser
inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos, para que de esta forma
el bien no pueda ser objeto de embargo, ni de ser rematado para el pago de una
deuda.
Como se había resaltado anteriormente con la inscripción en la oficina de registro
de instrumentos públicos del patrimonio de familia, el bien queda exento de
cualquier embargo y adicionalmente hasta que no se proceda a la cancelación del
patrimonio familiar el bien no se puede vender. Levantar la constitución de
patrimonio familiar es una ardua labor pero aun así se puede hacer por medio de
5
República De Colombia Ley 495 De 1999
6
Tomado del sitio web: http://www.legalapp.gov.co/temadejusticia/patrimonio_de_familia
7
Tomado del sitio web: https://www.notaria19bogota.com/patrimonio-de-familia/
la Ley Anti trámites, siguiendo lo reglamentado en el artículo 89 del Decreto de
Ley 19 de 2012(Ley Anti trámites) el cual expresa que; ARTÍCULO   89. De los
poderes. Cuando el poder otorgado por escritura pública se revoca en una notaría
distinta de aquella en la que se otorgó, el notario que autoriza la revocación
enviará por medio seguro un certificado dirigido al notario en cuyo protocolo
repose la escritura cancelada para que éste imponga la nota respectiva. Este
certificado no requiere de protocolización por medio de escritura pública, pero si
será archivado.8
La extinción de la constitución voluntaria de patrimonio familiar se puede dar en
primer lugar por la muerte de ambos cónyuges, en caso que estos no tengan hijos
se da la extinción de esta, En segundo lugar si se mueren los dos cónyuges y
tienen hijos queda a favor de ellos; pero se extingue cuando el ultimo hijo cumple
la mayoría de edad, En tercer lugar cuando se destruye el inmueble o por decisión
del juez.

Afectación a vivienda familiar

Es un mecanismo de protección a la vivienda, el cual se constituye a favor del

cónyuge o compañero permanente; está regulado por la ley 258 de 1996, la cual
se puede hacer en el momento en que se compra el inmueble en la notaria en ese
momento la persona de debe estar con su compañero y declarar que quieren que
su bien cuente con la afectación familiar; es decir que ese bien ha sido adquirido
única y exclusivamente para el uso y habitación de la familia; como se expresa en
el artículo 1 de la ley 857 de 2003 “Artículo 1º. Definición. Entiéndese afectado a
vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos
cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la
habitación de la familia.”9Cuando se adquiere la vivienda con los subsidios que
brinda el Estado el bien queda registrado con afectación familiar como se expresa
en el artículo 5 de la ley 258 de 1996 “ARTÍCULO 5o. OPONIBILIDAD. La
afectación a vivienda familiar a que se refiere la presente ley solo será oponible a
terceros a partir de anotación ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
y en el correspondiente Folio de Matrícula Inmobiliaria. PARÁGRAFO. Las
viviendas de interés social construidas como mejoras en predio ajeno podrán
registrarse como tales en el Folio de Matrícula Inmobiliaria del inmueble respectivo
y sobre ellas constituirse afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia
inembargable, sin desconocimiento de los derechos del dueño del predio.” 10Para
las personas que adquirieron su bien sin afectación familiar pero quieren disponer
de esta deben ir círculo notarial donde se encuentra su bien y realizar una
escritura pública donde quede constatado que quieren utilizar esta afectación para
salvaguardar su bien. Por consiguiente este bien queda exento de cualquier
medida cautelar y empieza a recibir el nombre de inembargable.
8
República De Colombia Ley 19 de 2012
9
República De Colombia Ley 854 de 2003
10
República De Colombia Ley 258 de 1996
Para poder realizar la afectación del inmueble se debe cumplir con unos
requisitos, los cuales son: “Copia de la escritura por la cual son dueños, Los
comprobantes fiscales del inmueble (Declaración con pago de impuestos predial
unificado o paz y salvo de impuesto predial y complementarios y certificado
catastral, al igual que el paz y salvo sobre contribución de valorización), Los
documentos de identidad de los cónyuges o compañeros permanentes.” 11Cuando
se realiza la escritura pública esta se debe inscribir en la oficina de registro de
instrumentos públicos.

Existen excepciones para que el inmueble “inembargable” sea embargado, como

lo es cuando el inmueble contaba con una hipoteca antes de realizar la afectación
y cuando se realiza una hipoteca con el fin de garantizar la adquisición de esta o
para mejoras de la casa, cada una de estas excepciones se encuentran
consagradas en la ley 258 de 1996 en el artículo 7INEMBARGABILIDAD, es así
que el inmueble con afectación no puede ser embargado sino está bajo esas
excepciones; pero si puede ser hipotecado para esto se necesita el
consentimiento libre de vicio de ambos cónyuges y debe ser expresa su voluntad
por medio de sus firmas. Como se expresa en el artículo 3 de la ley 258 de 1996
“ARTÍCULO 3o. DOBLE FIRMA. Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo
podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el
consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su
firma.”

No obstante el bien también puede ser expropiado debido a su utilidad pública e

interés social o la afectación a obra pública de un inmueble; así que la afectación
se levantaría en ese instante, como está establecido en el artículo 8 de la ley 258
de 1996 “ARTÍCULO 8o. EXPROPIACIÓN. El decreto de expropiación de un
inmueble impedirá su afectación a vivienda familiar y permitirá el levantamiento
judicial de este gravamen para hacer posible la expropiación.” 12

La afectación a vivienda familiar solo se puede hacer en beneficio del cónyuge o el

compañero permanente; así que los hijos no son beneficiarios de esta afectación
como tampoco un familiar del cónyuge propietario, ni un tercero. La ley solo se
permite la afectación de un solo inmueble, si el cónyuge necesita realizar la
afectación a otro bien, pero debe levantar la que se encentra establecida. Para
que se considere compañero permanente su unión debe haber perdurado por lo
menos dos años, como se establece en el artículo 12 de la ley 258 de 1996
“ARTÍCULO 12. COMPAÑEROS PERMANENTES. Las disposiciones de la
presente ley referidas a los cónyuges se aplicarán extensivamente a
los compañeros permanentes cuya unión haya perdurado por lo menos dos
años.”13
11
Tomado del sitio web: https://notaria5.com.co/tramites-notariales-bogota/afectacion-a-vivienda-
familiar.aspx
12
República De Colombia Ley 258 de 1996
13
República De Colombia Ley 258 de 1996
El levantamiento de la afectación la pueden realizar ambos cónyuges en cualquier
momento, de común acuerdo y por medio de una escritura pública que debe ser
sometida a registro; no obstante hay excepciones para que un solo cónyuge
puede realizar el levantamiento de esta como se expresa en el artículo 4 de la ley
258 de 1996 ARTÍCULO 4o. LEVANTAMIENTO DE LA AFECTACIÓN. En todo
caso podrá levantarse la afectación, a solicitud de uno de los cónyuges, en virtud
de providencia judicial en los siguientes eventos: 1. Cuando exista otra vivienda
efectivamente habitada por la familia o se pruebe siquiera sumariamente que la
habrá; circunstancias éstas que serán calificadas por el juez.2. <Aparte subrayado
CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE> Cuando la autoridad competente decrete la
expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia
de una obligación tributaria o contribución de carácter público.3. Cuando
judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los cónyuges.4.
Cuando judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges.5.
Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges.6.
Cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas
en la ley.7. Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para
levantar la afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un
tercero perjudicado o defraudado con la afectación 14.

La afectación al inmueble se extingue con la muerte de uno o ambos cónyuges, a

menos de que los herederos menores de edad estén viviendo en esta y estos
soliciten al juez que la afectación se mantenga, esta afectación solo podría estar
hasta los herederos sean mayores de edad, esta consideración se encuentra en el
artículo 4 de la Ley 258 de 1996, causal 2 La afectación a vivienda familiar se
extinguirá de pleno derecho, sin necesidad de pronunciamiento judicial, por muerte
real o presunta de uno o ambos cónyuges, salvo que por una justa causa los
herederos menores que estén habitando el inmueble soliciten al juez que la
afectación se mantenga por el tiempo que esta fuera necesaria. De la solicitud
conocerá el Juez de Familia o el Juez Civil Municipal o Promiscuo Municipal, en
defecto de aquel, mediante proceso verbal sumario. La anterior medida no podrá
extenderse más allá de la fecha en que los menores cumplan la mayoría de edad
o se emancipen, caso en el cual, el levantamiento de la afectación opera de pleno
derecho, o cuando por invalidez o enfermedad grave, valorada por el Juez, al
menor le sea imposible valerse por sí mismo15.

Ahora bien después de conocer en qué consisten cada uno de estos límites a la
propiedad, se pueden establecer diferencias entre estos dos; como lo pueden ser:

En la constitución de patrimonio voluntario se establece un valor mínimo

(250SMMLV) del inmueble para que puede ser llevado bajo el patrimonio; pueden
ser varios bienes bajo esta constitución siempre y cuando no se pase del monto
establecido. Mientras que en la afectación de vivienda familiar no se establece un

14
República De Colombia Ley 258 de 1996
15
República De Colombia Ley 258 de 1996 parágrafo 2º
valor mínimo, pero solo se puede tener afectado un bien y para poder afectar otro
se debe cancelar la afectación que está vigente.

La afectación se puede realizar si el inmueble ha estado hipotecado con

anterioridad a la afectación. Mientras que la constitución de patrimonio no se
puede realizar si el inmueble ha estado hipotecado; a menos de que esa hipoteca
haya sido para adquirirlo.

Los beneficiarios de la constitución de patrimonio son el cónyuge, compañero

permanente con hijos menores, los hijos del matrimonio menores de edad que
estén entre sí en segundo grado de consanguinidad. Mientras que en la afectación
de vivienda solo se puede tener como beneficiario al cónyuge o al compañero
permanente.

La extinción de la afectación a la vivienda se da cuando uno de los cónyuges

muere. Mientras que la constitución de patrimonio si un cónyuge muere queda
para el sobreviviente, en caso tal que ambos mueren pasa a ser patrimonio de los
hijos que sean mayores de edad ahí se extingue la constitución; de igual forma por
destrucción del inmueble o por decisión de un juez.

En la constitución del patrimonio el bien es completamente inembargable. Mientras

que en la afectación el bien se puede embargar si se realizó una hipoteca ya sea
para mejores o demás Artículo 3 de la ley 258 de 1996 Doble firma.

En conclusión tanto la afectación a vivienda familiar como la constitución

voluntario de patrimonio familiar, son dos limitaciones a la propiedad que tienen la
misma finalidad la cual es proteger los bienes o el patrimonio de una familia; en el
cual pueden desarrollar su entorno familiar y proteger la vida de sus menores, del
mismo modo tener derecho a una vivienda digna como se plantea en el Artículo 51
de la Constitución Política. Estas limitaciones sirven para evitar que las personas
pierdan sus patrimonios por una mala decisión, así que más que limitaciones son
mecanismos de protección a la vivienda o el patrimonio familiar.