TFG Jun20 Barreda Garcia PedroJose

Curso 2019-2020
Índice
Resumen ................................................................................................................ 3
1. Introducción justificativa............................................................................. 4
2. Objetivos y metodología .............................................................................. 7
a. Objetivos .............................................................................................................. 7
b. Metodología ......................................................................................................... 7
3. Blockchain, smart contracts y tokenización ............................................... 8
a. Blockchain........................................................................................................... 8
b. Aplicaciones del blockchain ..............................................................................20
i. Smart contracts ..................................................................................................20
ii. Tokenización .................................................................................................. 24
4. Marco normativo y regulación ................................................................... 30
a. Regulación de blockchain ................................................................................. 30
b. Regulación de los Smart contracts .................................................................... 34
c. Regulación de tokens......................................................................................... 36
5. Antecedentes en el uso del ecosistema blockchain dentro del
mercado inmobiliario................................................................................. 39
6. Caso de estudio – Lantmäteriet, Suecia ......................................................52
7. Conclusiones ................................................................................................57
a. Gentrificación .................................................................................................... 57
b. Impacto diferencial para grandes y pequeños tenedores de inmuebles en
arrendamiento ................................................................................................... 58
c. Implicaciones según nivel de desarrollo del país ............................................ 60
d. Propuestas para la implantación en España .....................................................62
e. Conclusiones sobre el caso de estudio y posible aplicación en España .......... 63
8. Bibliografía ................................................................................................. 65
a. Informes de consultoras .................................................................................... 65
b. Informes de instituciones .................................................................................. 65
c. Trabajos académicos/científicos .......................................................................67
d. Artículos científicos .......................................................................................... 68
e. Artículos de divulgación ................................................................................... 68
f. Libros .................................................................................................................70
g. Páginas de internet ............................................................................................70
h. Entrevistas y declaraciones ...............................................................................70
Blockchain y su impacto para el

mercado inmobiliario español
Escuela Técnica Superior
de Arquitectura de Madrid
Resumen
El impacto de la actividad de la industria inmobiliaria sobre el conjunto de

la economía española es muy significativo. En este trabajo se ahonda en el
análisis de una tecnología al servicio del mercado inmobiliario como es el
blockchain.
Blockchain nace en 1991 y se desarrolla hasta su aplicación en 2008 dando
soporte a la aplicación de Bitcoin. La cadena de bloques, su nombre en
español, es un soporte o base de datos descentralizada a la que se pueden
aplicar cientos de aplicaciones diferentes que dan servicio a todo tipo de
sectores como es el inmobiliario. Por otro lado, las herramientas Smart
Contract y la Tokenización, que funcionan dentro del ecosistema blockchain,
están íntimamente ligadas al funcionamiento del sector inmobiliario.
La investigación define los beneficios e inconvenientes que el ecosistema
blockchain supone en la transacción de inmuebles, así como su nivel de
implantación tanto a nivel nacional como mundial. Se aborda mediante el
análisis de diferentes marcos normativos y casos donde se ha aplicado
blockchain con éxito.
Palabras clave
Blockchain – mercado inmobiliario – smart contract – token

cadena de bloques – contrato inteligente
TFG Pedro Barreda García

Curso 2019-2020
1. Introducción justificativa
En 2018, el volumen de inversión en el sector inmobiliario en España

alcanzó los 20.000 millones de euros. De esta cifra, un 36% fue aportado por
inversores internacionales.1
Atendiendo a los datos de transacciones de compraventa de viviendas, en
el año 2018, supuso un total de 550.000 operaciones, siendo un 16% efectuadas
por parte de extranjeros. Cifra que va en aumento, arrojando una media de
inversión extranjera entre 2007 y 2013 del 10%.2
Además, el mercado inmobiliario español fue el quinto país en el que más
confiaron los inversores internacionales durante el año 2018.3
Este volumen de negocio que genera el mercado inmobiliario en nuestro
país es suficientemente significativo como para justificar nuevos
planteamientos que consigan optimizar las transacciones de activos. Por otro
lado, el alto nivel de inversión extranjera pone en evidencia la necesidad de
incorporar nuevos sistemas de tecnología disruptiva que modifiquen el modo
de llevar a cabo estas operaciones con el fin de facilitar y dar transparencia al
negocio fomentando la llegada de entidades extranjeras que apuestan por
nuestro país.
En definitiva, abrir las puertas a un mundo conectado, donde las
instituciones implicadas en el sector inmobiliario se adapten a las nuevas
tecnologías y faciliten su implementación, así como la puesta en marcha de un
marco regulatorio alrededor de ellas.
Dentro de este contexto aparece el blockchain en un mercado que se ha
quedado atrás con respecto de otros sectores en términos tecnológicos y que
los clientes cada vez demandan más la simplificación y optimización de
procesos que con los medios actuales y un correcto uso de ellos será capaz de
aportar valor al sector inmobiliario.
Mientras en otros países llevan años actualizando la regulación del
blockchain, siendo la de Liechtenstein la más avanzada, la regulación española
da la espalda a la entrada de tecnologías de este tipo. El marco normativo
1
CBRE. (2019). “Informe Inversión Inmobiliaria 2019”. CBRE.
2
ALVES, P. y URTASUN, A. (2019). “Evolución reciente del mercado de la
vivienda en España”. Banco de España.
3
RAMÓN, E. (2019). “La inversión inmobiliaria en España fue del 1,26% del
PIB en 2018”. Expansión.

español no admite firmas electrónicas ni identificaciones digitales basadas en

blockchain, justificando que su inacción es debida a la espera de un
tratamiento jurídico por parte de la Unión Europea en esta materia.4
Hay que recordar que cuanta más regulación haya sobre la inversión
inmobiliaria en el ecosistema blockchain, mayor seguridad jurídica habrá, lo
que repercutirá, previsiblemente, en un aumento en el volumen de inversiones
extranjeras ya que esta tecnología facilita las transacciones internacionales al
no ser necesaria la presencia física de ningún agente para cerrar una compra.
Es por este motivo que urge un cambio de mentalidad, tanto de
particulares como de empresas e instituciones públicas, con respecto a las
transacciones inmobiliarias en nuestro país, para poder adaptarnos a las
nuevas tendencias, seguir siendo un país competente en el sector inmobiliario
y poder competir con otros países ya mucho más avanzados en esta materia.
No es comprensible como un sector que ha sido históricamente el que más
peso ha tenido en nuestro país se haya quedado tan atrasado
tecnológicamente.
Hoy en día, en España, el proceso de compraventa de un inmueble va desde
las seis semanas hasta los tres meses, dependiendo de diversos factores. Entre
ellos está la procedencia del comprador, que tiene que personarse en nuestro
país para llevar a cabo cualquier operación de compraventa inmobiliaria.
Además, el tiempo puede verse incrementado hasta en dos semanas o más en
caso de que el comprador necesite solicitar una hipoteca al banco.5
Dependiendo del país este proceso puede llegar a durar meses.
En 2019, en Londres, el Registro de la Propiedad efectuó un seguimiento
de una operación de compraventa para identificar las etapas que más
retrasaban la transacción. La operación se completó, siguiendo los pasos
tradicionales de una compraventa en 22 semanas, cuando se esperaba un
tiempo máximo de 6 semanas. HMLR (Her Majesty’s Land Registry, el Registro
de la Propiedad de Reino Unido) junto con otras empresas dedicadas al
blockchain replicaron la misma operación en el sistema blockchain y tan solo
4
BOE (Boletín Oficial del Estado). (2019). “Real Decreto-Ley 14/2019.
Boletín Oficial del Estado español, 31 de octubre de 2019.”. BOE
5
COMPETA PROPERTIES. (Fecha desconocida). “¿Cuánto dura el proceso de
compraventa?”. Competa Properties.

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llevó 10 minutos.6 Merece la pena, como mínimo, prestarle algo de atención a

esta tecnología e investigar su viabilidad y potencial en España.
6
TOMBS, L. (2019). “Could blockchain be the future of the property market?”.
Her Majesty's Land Registry.

2. Objetivos y metodología
a. Objetivos
El objeto de este trabajo es el de determinar las diferentes aplicaciones que
puede llegar a tener blockchain dentro del mercado inmobiliario,
centrándonos en la transacción de bienes inmuebles.
Los objetivos parciales consisten en dar a conocer y explicar el
funcionamiento del blockchain y sus aplicaciones más relevantes de cara a la
implementación en el mercado inmobiliario, identificar, analizar y comparar
la situación de blockchain en el extranjero y en España y realizar un estudio
de caso concreto de implementación de la cadena de bloques como solución
para el sector inmobiliario.
El objetivo final es el de establecer criterios y decisiones a incorporar para
implementar la tecnología blockchain en nuestro país.
b. Metodología
La metodología adoptada para el siguiente trabajo de investigación ha sido
la siguiente:
1. Análisis y discusión de informes de consultorías de relevancia en el
sector inmobiliario.
2. Análisis y discusión de artículos científicos.
3. Análisis y discusión de regulaciones relativas al blockchain recopilados
de los diferentes organismos jurídicos (nivel europeo y niveles
nacionales).
4. Análisis y discusión de casos con informes expedidos por
organizaciones gubernamentales a nivel europeo y nacional, así como
de las empresas encargadas de llevar a cabo los proyectos.

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3. Blockchain, smart contracts y tokenización
a. Blockchain
Esta tecnología fue creada por un matemático bajo el seudónimo de
Satoshi Nakamoto en 2008 tras la publicación del artículo: Bitcoin: A Peer-to-
Peer (P2P) Electronic Cash System. En este artículo se explica el protocolo
usado por la, ya mundialmente conocida criptomoneda, Bitcoin. Blockchain
es la tecnología que da soporte a todo tipo de criptomonedas, transacciones,
actúa a su vez como libro de registro, entre otras muchas aplicaciones que
puede realizar.7
Blockchain, también conocido como cadena de bloques, fue originalmente
creada para almacenar el historial de las transacciones de Bitcoin, y con el paso
del tiempo, visto su potencial, se ha aplicado a todo tipo de ámbitos.
Una definición de blockchain dada por Bel, Dolader y Muñoz sería:
“sistema que proporciona una base de datos distribuida inmutable basada en
una secuencia creciente y ordenada de bloques públicos, guardada en un sistema
abierto, en el que cualquier ordenador con internet tiene la posibilidad de
almacenar estos datos, potenciando la confianza en base a la transparencia y a
la solidez de la técnica de construcción de blockchain.” 8
Los beneficios de la implantación del blockchain dentro del mercado
inmobiliario tanto en el alquiler como en la compraventa según el informe
de Deloitte, “Blockchain in commercial Real Estate” del año 2017, serían los
siguientes:
- Transacciones en tiempo real: registro de transacciones casi

inmediata reduciendo riesgos y limitando la posibilidad de
cobros duplicados o cancelación de transacciones.
7
WOUDA, H. P. y OPDENAKKER, R. (2019). “Blockchain technology in
commercial real estate transactions”. Journal of Property Investment &
Finance, nº 37(6), páginas 570-579. Recuperado:
https://doi.org/10.1108/JPIF-06-2019-0085.
8
BEL, J., DOLADER, C. y MUÑOZ, J.L. (2017). “La blockchain: fundamentos,
aplicaciones y relación con otras tecnologías disruptivas”. Economía industrial,
nº 405, páginas 33-40. Ministerio de Industria, Energía y Turismo.

- Ecosistema de confianza: basado en pruebas criptográficas

permitiendo así transacciones directas entre comprador y
vendedor sin necesidad de intermediarios.
- Libro contable distribuido: la red se encuentra distribuida en

miles de ordenadores a lo largo del mundo, y las
transacciones están registradas en un historial público
asegurando la prueba de que la transacción ha ocurrido.
- Irreversibilidad: blockchain contiene registros verificables de

cada una de las transacciones mitigando el riesgo conocido
como “doble gasto”, corrupción, abusos o manipulación de
datos.
De acuerdo a estos puntos y según también este mismo informe, ¿por qué
debería interesarnos esta tecnología?:
- Necesidad de una base de datos común: que permitirá la

transparencia de precios del mercado para mantener la
sostenibilidad.
(Además, facilitará el conocimiento sobre el parque inmobiliario: número

de viviendas, edad media de las mismas, número de habitaciones medio, y un
sinfín de parámetros fácilmente configurables partiendo de una base de datos
donde todos los activos han sido importados con un mismo protocolo y que
es accesible por cualquier persona con conexión a internet.)
- Falta de confianza entre entidades: normalmente en una

transacción inmobiliaria, los diferentes agentes que influyen
(comprador, vendedor, agente inmobiliario…) no se conocen
y tienden a extremar las precauciones debido a la
desconfianza y normalmente hay problemas en cuanto a la
integridad de los datos.
- Puede ayudar a reducir el riesgo de fraude a través de

identidades digitales y registros más transparentes en cuanto
a títulos inmobiliarios, derechos, impuestos, financiación y
tenencia.

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- Eliminación de intermediarios: ya que los cambios de

propiedad podrán ser confirmados de forma automática por
las instituciones gubernamentales correspondientes.
- Muchas transacciones inmobiliarias tienen cláusulas

condicionales que pueden ser ejecutadas a través de Smart
contracts de manera automática. Por ejemplo, un cambio de
propiedad depende de la concesión de una hipoteca.
(Fuente: Deloitte. (2017). Blockchain in commercial real

estate. Marzo 21, 2020, de Deloitte).
No existe una solución integral para todas las posibles mejoras citadas por
el informe de Deloitte. Aun así, blockchain es capaz de dar solución a algunas
de ellas de manera pormenorizada a través de aplicaciones impulsadas por
diferentes empresas, muchas de ellas aún en periodo de pruebas, y de las que
el informe “Blockchain in commercial Real Estate”, de Deloitte del año 2017,
ha recuperado el estado de las investigaciones, el propósito de las mismas y el
progreso concreto que podría implementar.
Todos estos aspectos podrían solucionarse, aportando confianza a
inversores, que tendrán información inmediata, de confianza y de ámbito
global para actuar más rápido y con más garantías, lo que aumentaría la
seguridad y por tanto el volumen mundial de inversión. Además, la gestión de
un gran número de activos resulta menos tediosa, y por tanto más barata, al
eliminar gran parte de los pasos necesarios en estas transacciones.
Según el informe de 2018 de JLL “Global Real Estate Transparency Index”,
los inversores tienden a invertir en mercados donde la información es más
accesible y transparente. Sostienen que los países con mayor tasa de
transparencia copan el 70% de la inversión inmobiliaria directa y casi un 75%
de la inversión internacional. JLL divide los países en grupos desde altamente
transparente hasta opacos, habiendo 5 niveles. España se sitúa en el
decimonoveno lugar a nivel mundial, estando así en el segundo grupo en
cuanto a transparencia, colocándose junto a los países que únicamente atraen
el 20% de la inversión inmobiliaria mundial. Por esta razón, toda actuación en
pro de hacer un mercado más transparente repercute inmediatamente en el
volumen de inversión recibida de manera positiva.

“La transparencia es crítica para la operabilidad de

mercados eficientes […]. La industria está, cada vez más, bajo
el punto de mira y la transparencia es un factor significante a
la hora de crear mercados inmobiliarios sostenibles. Nuevas
tecnologías podrían ayudar a algunos países a escalar en el
ránking de transparencia en los próximos años. La tecnología
blockchain, que está siendo aplicada en los registros de la
propiedad en varios mercados a lo largo del mundo, es un
buen ejemplo.”
JACOBSON, J. Global Chief Executive Manager en LaSalle

Investment Management. (2018).
Por último, Megan Hanney, directiva de CBRE, también avala que la

entrada del blockchain incrementa la transparencia, la seguridad de los datos,
mejora las capacidades analíticas e incrementa la liquidez.9
Hablando en un primer momento sobre los alquileres inmobiliarios, una
de las aplicaciones sería la simplificación de los mismos en cuanto a contratos
y pagos. Tanto arrendadores como arrendatarios tendrán la oportunidad de
aliviar algunos de los costosos trámites que existen hoy en día. Usando la
tecnología blockchain se podrían evitar las típicas ineficiencias en cuanto a
búsqueda de propiedades debido a listas de datos fragmentadas en infinitos
portales de viviendas. Además, las due diligence actualmente están basadas en
un excesivo papeleo y reuniones con diferentes agentes que conllevan pérdidas
económicas y de tiempo. Existen complejidades a la hora de gestionar los
contratos de alquiler por parte de grandes tenedores, de mismo modo ocurre
con operaciones de propiedades y de gestión de facturas por parte de los
arrendadores. Asimismo, la falta de información en tiempo real afecta a la
capacidad de decisión en cuanto a la gestión de propiedades.10
Por todos estos inconvenientes existentes en nuestros días a la hora de
arrendar un inmueble, la tecnología blockchain podría irrumpir en
determinadas fases de una operación de alquiler para optimizar los procesos
9
HANNEY, M. (2019). “Blocks away”. Property Journal May-June 2019. RICS.
Recuperado: https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/news
/journals/property/property-journal-may-june-2019-rics.pdf
10
DELOITTE. (2017). “Blockchain in commercial real estate”. Deloitte.

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(Ilustración 1). Desde la firma de contratos en remoto hasta pagos automáticos

de facturas, alquileres o posibles reparaciones, resultando en la creación en
tiempo real de gráficas y datos a través de herramientas de análisis apropiadas.
Ilustración 1. Deloitte. (2017). Usando tecnología blockchain en alquileres inmobiliarios.

Traducción propia.
Finalmente, en el caso de la compraventa de activos inmobiliarios sigue

existiendo el problema de la disgregación absoluta de producto disponible a
lo largo de cientos de páginas web y la pérdida de tiempo en cuanto a papeleo
y reuniones presenciales. Además de estas dos problemáticas, nos
encontramos con otras dos barreras que afectan a la compraventa hoy en día
y que lo hacen un proceso tedioso e ineficiente: los costes relacionados con el
seguro de título y los costes derivados debido al historial de propiedad y
problemas con el registro de la propiedad. Además de riesgos de fraude,
diligencia requerida…

Uno de los fraudes más comunes y que se repiten con frecuencia es el

relacionado con transacciones de suelos y propiedades, en concreto el de la
doble venta11. Fraude en el cual la persona aprovecha el tiempo que tarda el
Registro de la Propiedad en cambiar la titularidad del inmueble, para
vendérsela a más personas, ya que esa persona sigue figurando como
propietario. La velocidad inmediata con la que trabaja blockchain haría de esta
práctica algo imposible. Además, también se da el caso de que una persona
reclame ser el propietario de esa misma propiedad ya que otro individuo se la
vendió con documentos falsos, por lo que el seguimiento del historial de
propietarios es fundamental en este tipo de transacciones y gracias al
blockchain estos datos quedan registrados de manera inmutable y
transparente.12
El siguiente problema es el de la lentitud, elevado coste y opacidad de los
mecanismos de financiación y pagos, especialmente en operaciones con
agentes internacionales.
Además, la transacción se torna mucho más compleja en el momento en el
que el comprador necesita solicitar una hipoteca al banco.
11
ÁLVAREZ, T. (2015). “Los 10 fraudes más habituales al comprar o alquilar
una vivienda”. Pisos.com. Recuperado: https://www.pisos.com/aldia/los-10-
fraudes-mas-habituales-al-comprar-o-alquilar-una-vivienda/62827/
12
MOHANTY, D. (2019). “R3 Corda for Architects and Developers”. Berkeley,
California: Apress. Página 99.

Curso 2019-2020
En la ilustración 2 se muestra cómo y dónde el blockchain podría atajar

estas dificultades.
Ilustración 2. Deloitte. (2017). Usando tecnología blockchain en el proceso de compra venta inmobiliaria.
Traducción propia.
¿Es realmente necesaria esta tecnología? ¿Por qué?

Según la encuesta realizada por PwC y expuesta en su informe “Emerging
trends in Real Estate” a trabajadores del sector: un 39% opina que la inversión
y el uso de proptechs (empresas que utilizan la tecnología para mejorar los
servicios del sector inmobiliario) aumentará de manera significativa, mientras
que un 48% asegura que incrementará de alguna manera en los próximos
años.13
13
PWC Y URBAN LAND INSTITUTE. (2019). “Emerging Trends in Real Estate”.
PwC.

Asimismo, una encuesta realizada en 2014 por Morgan Stanley estimó que
el mercado inmobiliario es el segundo sector peor valorado por los clientes en
cuanto a experiencia digital.14
Ilustración 3. Morgan Stanley/BCG Global Consumer Survey. (2014).
Según la encuesta de 2015 realizada por el World Economic Forum a 800

expertos y ejecutivos de sectores de la información y las comunicaciones
tecnológicas, el 57,9% estima que el 10% de la información del PIB (Producto
Interior Bruto) mundial se almacenará en tecnología blockchain para 2025. En
el caso del mercado inmobiliario puede jugar un rol importante
transformando las operaciones transaccionales (compra, venta, financiación,
gestión de activos…). 15
La manera de competir de la industria inmobiliaria se produce a través de
la ocultación y no revelación de información estratégica que podría ser muy
valiosa y determinante a la hora de acometer una operación con garantías,
como precios comparables, información sobre potenciales compradores,
16
valoraciones... Esto ha generado una creciente demanda por parte de los
inversores de transparencia y eficiencia, lo que se traduciría en una
disminución de los costes de transacción generalizado.
14
MORGAN STANLEY Y THE BOSTON CONSULTING GROUP. (2014). “Insurance
and Technology Evolution and Revolution in a Digital World”. Boston
Consulting Group.
15
WORLD ECONOMIC FORUM. (2015). “Deep Shift: Technology Tipping Points
and Societal Impact”. World Economic Forum.
16
LEVITT, S. D, & SYVERSON, C. (2008). “Market distortions when agents are
better informed: The value of information in real estate transactions”. The
Review of Economics and Statistics, 90 (4), 599-611.

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Además, como ya comentamos anteriormente, el gran problema a

solucionar es la falta de confianza. Solamente el 6% de los participantes
afirmaron tener una alta confianza en su agente inmobiliario (Fastighetsbyrån,
2015). Solamente 4 de cada 10 personas dicen que confían en su agente (SKI,
2017) y únicamente un 16% recomendaría a su agente inmobiliario a amigos y
familiares. En la actualidad los procesos de compraventa son prácticamente
iguales que los de las generaciones anteriores. 17
BBVA participó en la ronda de financiación de R3, empresa desarrolladora
de software, en la que se superaron los 100 millones de dólares y en la que
participaron 40 instituciones y 23 países diferentes con el objetivo de acelerar
el desarrollo tecnológico basado en la cadena de bloques. Se realizó una
prueba piloto de la plataforma simulando cientos de transacciones
inmobiliarias. Como resultado, concluyeron que la eficiencia en cuanto a la
velocidad de transacción era notable, llegando a transar inmuebles en menos
de una hora.
Para concluir con la introducción del significado de blockchain y lo que
implica, desgranaremos y expondremos los cuatro tipos de arquitectura de
cadena de bloques que existen.
17
AINALEM, M. y SILFVER, F. (2020). “Smart contracts and real estate: The
past, the present and the future”. Hackernoon.

Tipo de
red Funcionamiento Gráfico
blockchain
Cualquiera puede participar en

el mecanismo de consenso.
Además, cualquiera con
Blockchain
conexión a internet puede
pública
realizar una transacción y ver
el historial de transacciones
completo.
Permiten que todo el mundo

pueda transar y ver el historial
de transacciones, pero
Blockchain
únicamente pueden participar
híbrida
en el mecanismo de consenso
para validar las transacciones
unos nodos concretos.
Restringen la capacidad tanto
de transar como de ver el
historial. Únicamente tienen
esa capacidad los nodos que
Blockchain
participan en el sistema y el
privada
propietario de la red que es el
que determina quién puede
participar en la red y qué
nodos pueden validar.
Restringen la capacidad tanto

de transar como de ver el
Blockchain
historial, aunque el mecanismo
privada
de consenso para validar esta
autorizada
abierto a cualquiera con
conexión a internet.
Tabla 1: “Blockchain for digital government”. Comisión Europea. (2019). Traducción propia.
Puntos verdes: nodos validadores/certificadores, aquellos cuya función es

la de validar transacciones en el sistema y participar en el mecanismo de

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consenso por el cual se aprueban o rechazan dichas transacciones. En una red

blockchain, para que una transacción se haga efectiva, al menos el 51% de los
nodos debe validarla.
Puntos azules: usuarios con capacidad de realizar transacciones, pero no
pueden validarlas. Tampoco participan en el mecanismo de consenso.
Círculo rojo: indica que únicamente los nodos que se encuentran dentro
de este círculo pueden ver el historial de transacciones. Las visualizaciones
fuera del anillo significan que cualquiera con una conexión a internet es
capaz de ver el historial de transacciones de esa red.18
El tipo de red blockchain aplicada dependerá de la finalidad de aplicación
de la misma.
Los beneficios de aplicar el blockchain a las transacciones inmobiliarias y
al registro de la propiedad de los países difiere según en qué territorio nos
encontremos. En un país como Suecia, donde la confianza en las instituciones
es alta, la seguridad que aporta esta tecnología se vería levemente aumentada.
Sin embargo, la velocidad de transacción sería muchísimo mayor (hasta un
95% de reducción de tiempo). Además, se eliminaría la información
redundante y la necesidad de almacenar papeles físicamente, ni tan siquiera
de usarlos. Se estima que aportaría un valor de 100 millones de euros anuales
en este país.
En Estados Unidos el valor de hipotecas concedidas asciende a 14 trillones
de dólares. Se estima que si los bancos y aseguradoras tuviesen la certeza de
que existe un registro de la propiedad en la que la titularidad queda registrada
de manera totalmente fidedigna y que la comprobación de estos datos es un
proceso simple, podrían rebajar los intereses de los préstamos. Rebajarlos
únicamente un 0,1% al año crearía 14 billones de dólares anuales en valor.
En países con un alto nivel de corrupción esta tecnología se vuelve mucho
más interesante por dos razones. La primera, sería la seguridad jurídica de los
inmuebles. Actualmente, en estos países, donde la corrupción es tan alta, el
hecho de haber pagado una vivienda no te exime de que en un futuro te
18
PIGNATELLI, F., ALLESSIE, D., SOBOLEWSKI, M., VACCARI, L., & COMISIÓN
EUROPEA. Joint Research Centre. Unión Europea. (2019). “Blockchain for
Digital Government”. Stuttgart, Alemania: UTB. Recuperado:
https://publications.jrc.ec.europa.eu/repository/bitstream/JRC115049/blockc
hain_for_digital_government_online.pdf

puedan echar de ella. Aunque suene extraño, uno de los beneficios de aportar
seguridad jurídica a la propiedad en estos países, es la explotación sostenible
de los cultivos.
La segunda razón sería la creación de riqueza en el país, derivada de la
seguridad aportada a los posibles inversores y de una explotación agrícola más
eficiente (los países con alto nivel de corrupción son mayoritariamente
agrícolas y ganaderos). 19
En un país donde no existe una estructura jurídica, ni una institución en la
que confiar, tampoco puedes asegurar que el terreno que estás explotando, o
la casa donde estás viviendo sea realmente de tu propiedad. Por este
fenómeno, las industrias agrícolas e incluso los granjeros minoristas, no se
arriesgan a invertir en nuevas estrategias de cultivo más eficientes y
sostenibles, ya que nadie les asegura que dentro de tres meses puedan seguir
explotándola. Es decir, el agricultor no va a aumentar el tiempo de siembra
hasta el de cosecha a un año, aún sabiendo que la producción aumentaría y la
tierra se fatigaría menos, ya que no sabe si en tres semanas va a llegar otra
persona reclamando sus derechos sobre esa tierra y le van a echar de la misma.
Esto conlleva a estrategias de cultivo cortoplacistas que agotan el terreno, y
favorecen la desertificación, además de la injusticia social que esto supone. La
agricultura familiar representa a 500 millones de explotaciones, siendo el 88%
del total de explotaciones agrícolas y generando el 80% de los alimentos del
mundo.20 Parece lógico reforzar las garantías legales de un sector que da de
comer a más de la mitad del planeta, además de darles la oportunidad de
invertir en agricultura sostenible para un menor agotamiento de este recurso.
El segundo beneficio, relativo al crecimiento económico de estos países,
asegura que la inseguridad que genera la corrupción de las instituciones,
repercute directamente en los costes de transacción, volviéndose muy altos
cuanta más seguridad jurídica se busque. El coste de asegurar un inmueble
puede suponer hasta el 10% del valor total del bien. Esta cifra podría rebajarse
19
LANTMÄTERIET, LANDSHYPOTEK BANK, SBAB, TELIA, CHROMAWAY Y
KAIROS FUTURE. (2017). “The Land Registry in the block chain – testbed”. Kairos
Future.
20
ORGANIZACIÓN DE LAS NACIONES UNIDAS PARA LA ALIMENTACIÓN Y LA
AGRICULTURA. (2018). “Transformar la alimentación y la agricultura para
alcanzar los objetivos de desarrollo sostenible”. Roma, OMS. Recuperado:
http://www.fao.org/3/i9900es/i9900es.pdf

Curso 2019-2020
significativamente en caso de aplicar blockchain a los registros de la

propiedad. El PIB de un país dentro de la media global de PIB per cápita,
podría, aproximadamente, crecer un 1% anual. Se estima que, en 10 años, el
PIB per cápita de un país podría pasar de aumentar un 48% a hacerlo en un
63%.21
b. Aplicaciones del blockchain

Dentro del ecosistema blockchain existen dos aplicaciones o herramientas
especialmente útiles para el sector inmobiliario, y en concreto para las
transacciones inmobiliarias. Ya se están implementando y contamos con
precedentes exitosos que podemos analizar como caso de estudio.
Estas dos aplicaciones son los contratos inteligentes (Smart contracts) y la
tokenización de activos inmobiliarios, que pasamos a detallar
individualizadamente.
i. Smart contracts
Según Nick Szabo (científico computacional de referencia en la
investigación de contratos digitales y criptomonedas):
Un Smart Contract se basa en una serie de requisitos,

especificados en formato digital, que incluyen protocolos en
los cuales las diferentes partes trabajan en el cumplimiento
de esos requisitos.
Una vez cumplidos estos requisitos, el contrato se ejecuta

automáticamente de tal manera que, en el caso de una transacción
inmobiliaria, la propiedad queda registrada instantáneamente a nombre del
comprador, y el dinero es transferido a la cuenta del vendedor. El contrato
quedaría firmado por ambas partes y accesible para todo el mundo haciéndolo
veraz e inmutable al estar registrado en blockchain y copiado por miles de
ordenadores a lo largo del mundo. 22
21
Future.
22

Este concepto permite una gestión del activo inmobiliario más fácil,
transparente, eficiente y automatizada, en cuanto a cobro de alquileres, pago
de mantenimiento, impuestos, incluso transacciones de compraventa como
comentaba en el ejemplo anterior.
Lo innovador de este tipo de contrato es que se trata de un documento
que, una vez redactado y subido a la red blockchain, todos los agentes que
intervienen en una transacción inmobiliaria trabajan simultáneamente sobre
el mismo. Es decir, este contrato admite estar firmado por múltiples entidades
y personas usando firmas digitales. Por ejemplo: el banco termina de estudiar
la viabilidad de la concesión de la hipoteca al comprador. En este momento,
el banco del comprador firma su parte del contrato. Este es uno de los varios
condicionantes que se tienen que dar a la hora de una compraventa, cuando
todos ellos estén cumplidos y firmados por todas las partes intervinientes,
entonces la transacción tendrá lugar y el contrato se ejecutará de manera
automática.
Esta aplicación está siendo analizada y desarrollada por diversos
organismos internacionales de gran relevancia como el World Economic
Forum en su informe “Deep Shift: Technology Tipping Points and Societal
Impact”, en los que se habla de una futura adopción en masa de este tipo de
tecnologías.11

Curso 2019-2020
Donde más avances existen con este tipo de documentos registrables en la

red blockchain es en el ámbito del Registro de la Propiedad, sobre todo en el
extranjero (países como Suecia o Georgia, y también Estados Unidos o Francia
entre otros, en los que más adelante nos detendremos a analizar).
Actualmente, tal y como indica la ilustración 4, la manera de establecer una
negociación inmobiliaria se aborda de la misma manera que hace décadas. Un
proceso en el que hay que poner de acuerdo a diferentes agentes, a través de
numerosas reuniones, muchas de ellas presenciales y prescindibles, en el que
hay que firmar una gran cantidad de documentos. En este sistema la confianza
tiene que estar depositada en el agente inmobiliario por parte de todos los
intervinientes en la transacción.
Ilustración 4. Hackernoon. (2020). Smart Contracts and Real Estate: The

Past, Present, and the Future. Traducción propia.

Como podemos observar en la ilustración 5, el futuro que se prevé con los

Smart Contracts es el de agilizar la transacción eliminando reuniones
presenciales al mínimo imprescindible (únicamente haría falta la visita del
inspector inmobilario o valorador al inmueble a transar), acabar con firma de
documentos por duplicado estableciendo un coordinador neutral (el mismo
Smart Contract, o las leyes establecidas en él a la hora de su concepción) que
no puede ser manipulado y en el que todas las interacciones y condiciones son
compartidas de manera transparente. Cada movimiento que haga uno de los
agentes involucrados quedará registrado y visible por los demás integrantes.23
De esta manera el agente inmobiliario quedaría excluido únicamente de la
etapa final del proceso de compraventa, pudiendo estar presente en todos los
hitos anteriores.
Ilustración 5. Hackernoon. (2020). Smart Contracts and Real Estate: The

Past, Present, and the Future. Traducción propia.
23
NORBAN. (2020). “Smart Contracts and Real Estate: The Past, Present, and
the Future”. Norban. Recuperado de: www.hackernoon.com.

Curso 2019-2020
BBVA afirma que la utilización de contratos inteligentes a través de la

cadena de bloques favorece la transparencia e inmutabilidad de los datos, así
como la agilización y reducción de la burocracia a la hora de transar un activo
inmobiliario.24
La seguridad legal aumentaría ya que según el codirector del Grupo de
Investigación en TIC del ICT Research de la Universidad Nacional de
Colombia, la utilización de Smart contracts dentro de la red blockchain
favorece la trazabilidad para conocer el registro de los documentos evitando
de esta manera las falsificaciones y posibles fraudes.
Alexis Rech, cofundador de Colombia Proptech, apunta que la
confianza entre compradores y vendedores se vería aumentada. También
indica que el tiempo en registrar un inmueble sería casi inmediato
rebajando los costes de notaría.
ii. Tokenización
Un token es una unidad de valor que una organización

crea para gobernar su modelo de negocio y dar más poder a
sus usuarios para interactuar con sus productos, al tiempo
que facilita la distribución y reparto de beneficios entre todos
sus accionistas.
(Fuente: MOUGAYAR, W. (2016). The Business

Blockchain.)
Un token también podría definirse como un objeto virtual que representa

otra cosa, como por ejemplo un inmueble, o parte de él, un solar… y que está
guardado y es transferido por medio del ecosistema blockchain.
Hoy en día hay tres tipos de tokens: de pago, tokens de utilidad y tokens
de seguridad (llamados “valores negociables” por la Unión Europea). Nos
centraremos en el último, ya que es el que presenta una aplicación más clara
dentro del mercado inmobiliario.
24
BBVA. (2019). “¿Puede blockchain cambiar la forma en que compramos
casas?”. BBVA Communications. Recuperado: https://www.bbva.com/es/
puede-blockchain-cambiar-la-forma-en-que-compramos-casas/

Los tokens de seguridad (también conocidos como tokens de inversión)

son digitales, funcionando dentro del ecosistema blockchain como los activos
financieros de renta fija actuales, teniendo una volatilidad muy baja al
representar y estar respaldados por un edificio concreto físico y real. Tienen
las mismas propiedades legales que un activo de renta fija convencional
concediendo al dueño la propiedad del bien, el derecho para usarlo o de recibir
retribución a cambio de su inversión. El hecho de estar embebidos en la
cadena de bloques les confiere unas características técnicas adicionales como
los pagos automatizados, historial de propietarios transparente con un
registro de propiedad inmutable y lo más interesante, la fragmentación en
tantas partes como se quiera de la propiedad.25
Este nuevo concepto aporta seguridad, agilización, facilidad de
transferencia y liquidez (lo que motivará el acceso de nuevos inversores, sobre
todo aquellos con menor capital que hasta el momento no habían podido
acceder a este tipo de inversiones), estas serían las ventajas sobre un activo sin
tokenizar.26
La idea general de la tokenización es que la gente puede

invertir en Real Estate mediante la compra de tokens digitales
que representan la propiedad real. Dichos tokens se utilizan
como una especie de participación de sus titulares. Que
tendrán derecho a recibir dividendos del rendimiento que
produzca el activo en un futuro.
(Fuente: Proptech. (2017). El futuro PropTech:

tokenización del Real Estate. marzo 21, 2020, de Proptech).
¿Por qué debería interesarnos esta tecnología?

En primer lugar, la tokenización reduce por completo las barreras a
inversores internacionales que, para involucrarse en una compra fuera de su
país saben que tendrán dificultad moviendo el dinero y adaptándose a las
regulaciones de los diferentes países. Estos motivos suelen mermar el interés
25
VV.AA. (2019). “Tokenized securities & commercial real estate”. MIT
Digital Currency Iniciative. MIT University. Recuperado:
https://ssrn.com/abstract=3438286.
26
Deloitte. (2019). “Are token assets the securities of tomorrow?”. Deloitte.

Curso 2019-2020
de inversores internacionales, sobre todo los más pequeños. Desde el punto

de vista del promotor, esta tecnología aumenta el potencial de financiar un
proyecto, ya que los tokens también podrían ser utilizados de cara a la
financiación para la promoción de edificios.
En segundo lugar, debido al alto valor que los activos inmobiliarios
suelen tener, la fragmentación en tokens permite a los inversores más
pequeños que se involucren en proyectos más grandes, lo que repercutirá en
un aumento sustancial de las inversiones inmobiliarias al “democratizarse”.
Por último, este sistema promete menos trámites burocráticos y los costes
de intermediarios serían rebajados a mínimos ya que tenderían a erradicarse
conforme se consolida la tecnología. A través de la plataforma, los inversores
tienen contacto directo con el promotor o vendedor de un inmueble.2728
A continuación, daremos una pincelada de las fases más comunes en el
proceso de tokenización de un inmueble. En lo que a la tokenización estricta
se refiere, hay dos fases:
1. Estructuración de las bases del acuerdo: en esta etapa se establecerán
los términos y condiciones, decisiones cruciales sobre el propósito y
funcionamiento de los tokens (pueden otorgar propiedad,
dividendos…). Este paso nos lo vamos a encontrar en cualquier
transacción de esta naturaleza independientemente de la tecnología
utilizada y se realiza mediante la herramienta de los Smart contracts.
2. Digitalización: la información se registra en la cadena de bloques
codificada en forma de Smart contracts. Después de esto, los tokens
son emitidos. En la ilustración 6 podemos comprobar algunos de los
beneficios visibles ya desde esta etapa.
La digitalización se consigue a través de Smart Contracts que se
codifican para ejecutar protocolos de compliance, due diligence,
KYC, prevención de blanqueo de capitales y financiación del
terrorismo acogiéndose totalmente a la normativa y legislación
vigente, así como cualquier otro requerimiento contractual precisado
por el propietario del activo a tokenizar. Esta herramienta permite las
27
KIM, B. (2019). “Tokenization Opens New Vistas for CRE Investors”.
Globest.
28
Cushman & Wakefield. (2019). “The changing CBD outlook 2020”.
Cushman & Wakefield.

transacciones en tiempo real al automatizar estos procesos que

actualmente llevan tiempo y papeleo y que incluso pueden ser
omitidas incurriendo en fraudes. Los efectos acumulados de su
implementación conllevan a la reducción de tiempo y el ahorro
económico de manera significativa, así como el blindaje ante posibles
fraudes. A medida que la tokenización se regule por parte de los
gobiernos mundiales, el mercado secundario de compraventa de
tokens de activos inmobiliarios emergerá, activando así una de las
funciones más innovadoras e interesantes que es la conversión de los
activos inmobiliarios en activos líquidos.
Ilustración 6: KMPG. (2020). Real Estate Tokenization. Traducción propia.
Aún quedan tres fases posteriores a la creación en sí misma de los tokens,

fases que hacen que la implementación de esta tecnología resulte tan
interesante, beneficiosa, eficiente e innovadora con respecto a procesos
tradicionales:
3. Distribución: los tokens se distribuyen a inversores a cambio de
capital de inversión y les confieren los beneficios y derechos que se
hayan estipulado en el Smart contract. Además, gracias a blockchain,
el mismo sistema verifica de manera automática todos los pasos
correspondientes a una due diligence, como la verificación del

Curso 2019-2020
cumplimiento de la Ley de prevención de blanqueo de capitales y

financiación del terrorismo. Como conclusión directa y evidente,
estaría el blindaje total contra actos fraudulentos por parte de
cualquier empresa o individuo al ser un sistema imparcial y
totalmente objetivo, donde todo queda registrado y nada puede ser
alterado ni modificado a voluntad o interés particular.
4. Gestión post-tokenización: tales como el reparto de dividendos y
votaciones de los socios, dos de las muchas gestiones que pueden ser
automatizadas a través del Smart contract codificado en los mismos
tokens.
5. Estadio final: esta etapa es donde todo el proceso de tokenización
cobra más sentido. Uno de los potenciales más interesantes es el de
hacer líquido un activo histórica y completamente ilíquido, como son
los del mercado inmobiliario. Este último paso es el de la
compraventa o intercambio de los tokens a nivel mundial,
independientemente de la ubicación del activo. En este paso un
propietario de tokens de un edificio puede vendérselos a otro inversor
a través de cualquier aplicación de intercambio de tokens, siempre
acogiéndose a las condiciones del contrato anteriores.29 Por poner un
ejemplo, un inversor A residente en Taiwán posee 5 tokens de un
edificio localizado en India y quiere vendérselos a otro inversor B
residente en México. Esto sería perfectamente posible en cuestión de
minutos sin necesidad de reuniones ni intermediarios. Este ejemplo
está centrado en un edificio fragmentado en muchos tokens, pero se
podría transferir la propiedad íntegra de un inmueble de la misma
manera y con la misma facilidad.
Sin embargo, la irrupción de la tokenización en el mercado inmobiliario
podría convertirse en un componente gentrificador. El hecho de atraer más
inversores podría conllevar una subida de precios, aumentando el nivel
económico de la zona y desplazando a los antiguos residentes de manera
29
KMPG, LIQUEFY, SIDLEY AUSTIN Y COLLIERS INTERNATIONAL. (2020). “Real
Estate Tokenization”. KMPG. Recuperado: home.kmpg/cn/en.

obligada por una subida de los alquileres o del coste de vida en ese barrio
concreto.30
Realmente, la gentrificación se produce en zonas de estudiado interés, e
impulsado por la inversión en rehabilitaciones integrales en la zona a
gentrificar. 31Es decir, el hecho de la tokenización no desbloquearía la opción
de gentrificar una zona, en todo caso facilitaría una voluntad que iba a
ejecutarse con o sin la ayuda de blockchain.
Se discutirán suposiciones sobre este posible fenómeno de manera más
profunda en las conclusiones.
30
DÍAZ, I. (2012). “La gentrificación en la cambiante estructura socioespacial
de la ciudad”. Instituto de geografía, Universidad Nacional Autónoma de
México.
31
SMITH, N. Y WILLIAMS, P. (1988). “Gentrification of the city”. Boston:
Unwin Hyman.

Curso 2019-2020
4. Marco normativo y regulación
La legislación y el establecimiento de marcos regulatorios son cruciales

para dar la seguridad jurídica necesaria para atraer inversores a cualquier
negocio. Un modelo de negocio no es sostenible y no puede llevarse a cabo si
no está enmarcado en fundamentos legales que lo hagan seguro. La
incertidumbre legal paraliza por completo la innovación y fomenta el éxodo
de empresas a otros países, por lo que deberíamos esforzarnos en retenerlos
en el nuestro. Un país no es capaz de innovar únicamente con grandes
científicos e investigadores, es necesario que la legislación los acompañe y
tenga una respuesta rápida y acorde con los avances, sino, cualquier progreso
se queda en una mera teoría que nunca llegará a debutar en la práctica con
éxito.
La regulación de esta tecnología tiene una alta complejidad debido a que
una única transacción a través de blockchain puede involucrar a más de 3
países simultáneamente. Por ello, una respuesta conjunta y consensuada entre
territorios parecería la mejor opción. Además, en el caso de los Smart
contracts, al ser contratos dinámicos que se modifican a lo largo del tiempo
dependiendo de lo que acontezcan las partes, su regulación, a priori, no
debería ser la misma que la de un contrato tradicional.
Algo parecido ocurre en el caso de los tokens. Estos pueden ser
susceptibles de conllevar múltiples derechos al portador de distinta naturaleza
o características pertenecientes a más de una categoría legislativa e incluso
estos derechos y características podrían cambiar a lo largo del tiempo. Podrían
parecerse jurídicamente a cualquiera de estos productos financieros ya
regulados: futuros, warrants, productos derivados, productos estructurados,
criptomonedas, bonos, depósitos, préstamos… entre muchos otros. 21
Por estas razones, las instituciones se enfrentan a un reto complejo en el
que algunas continúan trabajando e investigando, mientras otras ya gozan de
una regulación estructurada, atacándola desde diferentes puntos de vista
dependiendo del país, que más adelante analizaremos.
a. Regulación de blockchain
i. A nivel mundial
Según la web de Global Legal Insights, empresa dedicada a la recopilación
e interpretación de leyes a nivel mundial, la lista de países que tienen algún

tipo de normativa con respecto a esta tecnología son: Argentina, Australia,

Austria, Bermudas, Brasil, Islas Vírgenes, Canadá, Islas Caimán, China, Chipre,
Estonia, Francia, Alemania, Gibraltar, Bailía de Guernsey, Hong Kong, India,
Irlanda, Japón, Bailía de Jersey, Corea, Liechtenstein, Malta, México,
Montenegro, Países Bajos, Portugal, Rusia, Serbia, Singapur, Sudáfrica,
España, Suiza, Taiwán, Emiratos Árabes Unidos, Reino Unido, Estados Unidos
y Venezuela.32
En China, por ejemplo, impera una normativa muy centralizada e
intervencionista por parte del gobierno debido a sus leyes censuradoras. El
intervencionismo en el campo del blockchain va en contra de su finalidad y de
los beneficios que se obtienen de su aplicación, así que los expertos indican
que este enfoque es erróneo ya que sigue generando incertidumbre para los
inversores.
Aunque haya una cantidad considerable de países regulando el blockchain,
la mayoría están centrados en legislar sobre las criptomonedas, que es una de
las aplicaciones más extendidas y conocidas que usan la cadena de bloques
como soporte. Por ello, el hecho de que estos países tengan una regulación
establecida para el blockchain, no quiere decir que haya nada establecido para
el caso de los Smart contracts o la tokenización, aplicaciones que aún están en
los primeros pasos en cuanto a adopción.
ii. A nivel europeo
En Europa consideran que blockchain tiene potencial para mejorar la
industria y la ciudadanía europea y que puede traer consigo nuevos modelos
de negocio beneficiando a la sociedad y estimulando un crecimiento
económico sostenible.
Definen su estrategia desde un enfoque global cuyo objetivo es posicionar
a Europa en la cabeza de la innovación en este campo construyendo un marco
regulatorio sólido y definido.33 Actualmente están trabajando en la
estandarización internacional a través de la norma ISO/TC 307 relativa
exclusivamente a blockchain y en la que actualmente trabajan más de 50
32
VV.AA. (2019). “Blockchain laws and regulations 2020”. Global Legal
Insights. Recuperado: https://www.globallegalinsights.com/practice-
areas/blockchain-laws-and-regulations
33
COMISIÓN EUROPEA. (2020). “Blockchain Techonologies”. Shaping
Europe’s Digital Future. Comisión Europea. Recuperado:
https://ec.europa.eu/digital-single-market/en/blockchain-technologies

Curso 2019-2020
personas de la Comisión Europea y a la que se relacionan 10 normas hasta el

momento.34
Para solucionar el problema de la operabilidad internacional, el informe de
EU Blockchain encargado por la Comisión Europea, sugiere que las partes
afectadas, en caso de disputa legal, se deberían poner de acuerdo entre ellas
para elegir en qué país quieren que se les apliquen las leyes, habilitando así a
los juzgados para tener jurisdicción sobre cualquier disputa. Esto conllevaría
la revisión de varias leyes, entre ellas, el artículo 14 de Regulation (EC) Nº
864/2007 de la Unión Europea sobre las leyes aplicables en obligaciones no
contractuales.
Actualmente, en Europa existe la Directiva (UE) 2018/843 Del Parlamento
Europeo Y Del Consejo de 30 de mayo de 2018 que regula únicamente el
posible uso fraudulento de las monedas virtuales (como Bitcoin). Las
directivas europeas son instrumentos jurídicos de obligado cumplimiento para
todos los países miembros, por lo que se aplica en España.
Además, la Comisión Europea anota que las dos herramientas que más se
podrían beneficiar de certezas legales actualmente serían los Smart Contracts
y la tokenización, de los que hablaremos más adelante.
Esta directiva llega 10 años más tarde del nacimiento de la primera moneda
virtual, por lo que podemos comprobar que los gobiernos y regulaciones
siempre van muy por detrás de las nuevas tecnologías, y que la implantación
de blockchain puede demorarse años.
En Francia, en el año 2016, se reconoció el uso de la cadena de bloques con
el objetivo de registrar la actividad relativa a los “mini-bonos”, un tipo de
vehículo de financiación, regulada a través de una orden ejecutiva
(Ordonnance nº 2016-520 du 28 avril 2106). Además, en 2017, publicaron una
segunda orden ejecutiva extendiendo la lista de instrumentos financieros que
podían utilizar el ecosistema blockchain como registro de transacciones
(Ordonnance nº2017-1674 du 8 décembre 2017).35
34
INTERNATIONAL ORGANIZATION FOR STANDARDIZATION. (2020). Norma
ISO/TC 307: “Blockchain and distributed ledger technologies”. ISO.
Recuperado: https://www.iso.org/committee/6266604.html
35
THE EUROPEAN UNION BLOCKCHAIN OBSERVATORY AND FORUM. (2020).
“Legal and regulatory framework of blockachains and Smart contracts”.
Comisión Europea. Recuperado: https://www.eublockchainforum.eu/sites/
default/files/reports/report_legal_v1.0.pdf

Dependiendo del país, se regula desde diferentes puntos de vista.

El gobierno maltés ha optado por establecer un marco regulatorio
específico para el blockchain y sus diferentes aplicaciones, en especial el
intercambio de criptomonedas, por lo que la mayoría de empresas y start ups
dedicadas a este negocio están domiciliadas en este país y por lo tanto
generando riqueza en el mismo. Malta es reconocida como una de las grandes
capitales del blockchain a nivel mundial dada su acotada regulación que
aporta una alta seguridad inversora. Además, ha impuesto facilidades a la
creación de empresas de este sector y beneficios fiscales.36
En cuanto a Liechtenstein, también adopta un enfoque basado en la
creación de nuevas leyes creadas de manera personalizada y completamente
hechas a medida para blockchain, aprobando un paquete de leyes (Law 950.6
of 03 October 2019 on Tokens and TT Service Providers) el 3 de octubre de
2019 que entró en vigor a principios de año. Este paquete de leyes regula
completamente la tecnología blockchain y la economía de tokens.
Suiza fue uno de los primeros países en regular esta tecnología y uno de las
pocos que han optado por adaptar leyes ya existentes para la adopción del
blockchain en lugar de crear un marco especial para el mismo. También es uno
de los países a la cabeza en cuanto a permisividad del ecosistema blockchain
ya que las inversiones en start ups de este sector están exentas de impuestos,
lo que le ha permitido atraer a más de 750 empresas y emplear alrededor de
3.300 personas.37
iii. En España
Como hemos visto anteriormente, los países que mejor han adoptado el
blockchain y que más inversores y empresas han atraído son aquellas que han
hecho un esfuerzo por asegurar un marco normativo que respalde al sector,
además de implementar estas leyes con gravámenes impositivos bajos e
incluso nulos.
36
MFSA (Malta Financial Servicies Authority). (2019). “Financial
Instrument Test – Guidelines”. MFSA. Recuperado: https://www.mfsa.mt/wp-
content/uploads/2019/05/ VFAG_FITest_1.02.pdf
37
BABIC, J. (2019). “Which country have the most blockchain-friendly
regulations?”. Medium. Recuperado: https://medium.com/the-relevance-
house/ which-countries-have-the-most-blockchain-friendly-regulations-
5a75b20e7f74

Curso 2019-2020
En nuestro país, actualmente, solamente se legisla en el ámbito de las

criptomonedas con el único objetivo de establecer impuestos sobre ellos. De
hecho, no existen leyes específicas para estas, sino que son tratadas como
activos de renta fija (un tipo de producto financiero ya conocido y regulado).
En concreto estos impuestos varían entre el 19% y el 23% dependiendo del
beneficio obtenido de la venta de las criptomonedas.38
Además, en España actualmente rige el Real Decreto-ley 14/2019 del 31 de
octubre de 2019 en el que no se admiten identificaciones basadas en
tecnologías blockchain (de registro distribuido) y sistemas de firmas basados
en la misma. Insisten que estas restricciones no suponen una prohibición
general, sino puntual de forma provisional mientras estudian las implicaciones
del uso de los datos en la seguridad pública. Justifican la intervención
provisional del Estado en esta materia hasta que la Unión Europea avance en
el tratamiento jurídico de este tipo de tecnologías (avances que ya se han
materializado, por lo que se podría esperar movimiento por parte de los
legisladores españoles). Este es un ejemplo de cómo la ley puede entorpecer la
difusión y adopción de esta nueva tecnología.
b. Regulación de los Smart contracts

La regulación de los también llamados contratos inteligentes, es más
escasa por dos razones: su reciente difusión y el hecho de ser una herramienta
ya existente, aunque con nuevas implementaciones. No deja de ser un contrato
electrónico más avanzado.
i. A nivel mundial
El estado de Tennessee en 2018 definió y autorizó el uso de Smart contracts
en su jurisdicción, tratándolo como un tipo de contrato más, sin ahondar en
normas específicas.39
En la mayoría de países que se han pronunciado sobre la regulación de los
Smart contracts, coinciden en que estos se asemejan a los tradicionales
jurídicamente hablando, por lo que tendrían que regirse por las leyes
38
LÓPEZ-IBOR, A., STÖGER, P. Y LÓPEZ-IBOR, O. (2019). “Blockchain &
Cryptocurrency Regulation 2020. Spain”. Global Legal Insights. Recuperado:
https://www.globallegalinsights.com/practice-areas/blockchain-laws-and-
regulations/spain
39
TENNESSEE COURTS. “Tennessee Code Annotated, Title 47, Chapter 10.
Article 201, 202. Public Chapter nº 591. Senate Bill nº 1507.”. Tennessee Courts.

contractuales ya establecidas. Por lo tanto, hasta el momento, no hay ningún

país con un marco regulatorio específico para los Smart contracts. Algunos
países evidencian que el anonimato de las partes podría incurrir en
dificultades legislativas.
ii. A nivel europeo
En el marco europeo no existe prohibición ninguna para establecer
contratos inteligentes de manera legal, de hecho, tienen la misma validez que
un contrato tradicional. Según el artículo 9.1. de la Directiva 2000/31, no se
puede privar de efecto ni validez jurídica a los contratos en razón de su
celebración por vía electrónica. Además, en el artículo 23.1 de la Ley 34/2002,
los contratos celebrados por vía electrónica son válidos siempre que los
participantes coincidan en el consentimiento y los demás requisitos del
contrato. Otras leyes como el artículo 23.3 Ley 34/2002 o algunos artículos del
Reglamento de la Unión Europea 910/2014, avalan la validez de los Smart
contracts.40
En estos momentos Países Bajos no reconoce regulación concreta para los
Smart contracts aunque sí que los menciona en la sección 6:217 del Código
Civil Holandés, donde indica que este tipo de contratos se rigen bajo las
mismas leyes que los tradicionales.
En Suiza consideran que los Smart contracts se encuentran en un estado
muy embrionario por el momento, por lo que descartan legislar sobre ellos.
Alegan que hay leyes ya establecidas que podrían entrar en conflicto con el uso
de esta tecnología debido al anonimato de las partes involucradas, siendo esta,
entre otras causas, la de más peso para postergar su validez hasta tener clara
la legalidad de estos documentos.41
iii. En España
Como ya se ha comentado anteriormente, la mayoría de las regiones
coinciden en aplicar leyes existentes en cuanto a los contratos electrónicos (ya
existentes y en funcionamiento desde hace años) para regular los novedosos
40
DE MIGUEL, P. A. – Catedrático de Derecho Internacional privado de la
UCM (2020). “Legislación sobre Smart contracts (y blockchain): perspectiva
transatlántica”. Blog personal del autor. Recuperado: http://pedrodemiguel
asensio.blogspot.com/2020/02/ legislacion-sobre-smart-contracts-y.html
41
CONSEJO FEDERAL DE SUIZA. (2018). “Legal framework for distributed ledger
technology and blockchain in Switzerland”. Gobierno de Suiza. Recuperado:
https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/55153.pdf

Curso 2019-2020
contratos inteligentes. En España, esa ley se encuentra reflejada en el artículo

23 de la Ley 34/2002 de Servicios de la Sociedad de la Información y el
Comercio Electrónico. Por lo que extraemos que la ley española establece
libertad de forma en los contratos siempre y cuando estos se ajusten a las
leyes.42
Aún con todo ello, en España indican que lo óptimo sería la intervención
de un tercero, que sea un organismo regulador, como paso intermedio entre
las partes y que garantice el cumplimiento de la ley, como por ejemplo los
notarios o el Registro de la Propiedad.
c. Regulación de tokens
i. A nivel europeo
En Europa reconocen los valores negociables o tokens de seguridad como
instrumento financiero recogido en el MiFID II y definidos en el Artículo 4 (1)
(44) como: “acciones de sociedades y otros valores equiparables, bonos y
obligaciones u otras formas de deuda titulizada y los demás valores que dan
derecho a adquirir o a vender tales valores o que dan lugar a una liquidación en
efectivo en referencia a divisas, tipos de interés o rendimientos”.43
En resumen, Europa reconoce los tokens como un instrumento financiero
y lo regula como tal.
La autoridad financiera de Reino Unido (UK Financial Conduct Authority)
emplaza los tokens de seguridad en la misma categoría que las acciones o la
deuda como una actividad financiera regulada que entra dentro del mismo
perímetro que los productos mencionados, por lo que no considera que sea
procedente la creación de nuevas normas. Además, distingue entre token de
seguridad y token de utilidad.44
La autoridad suiza supervisora del mercado financiero (Swiss Financial
Market Supervisory Authority) consideró en 2018 que los tokens de seguridad
42
FELIU, J. (2018). “Smart Contract: Concepto, ecosistema y principales
cuestiones del Derecho privado”. La Ley mercantil: Contratación mercantil, 47,
ed. Wolters Kluwer, pp.7- 10.
43
THINKBLOCKTANK. (2019). “The regulation of tokens in Europe”.
Recuperado: https://distributed-ledger-consulting.de/wp-content/uploads/
2019/08/thinkBLOCKtank-Token-Regulation-Paper-v1.0.pdf
44
FCA (United Kingdom Financial Conduct Authority). (2019). “Guidance
on cryptoassets”. FCA. Recuperado: https://www.fca.org.uk/publication/
consultation/cp19-03.pdf

representan activos como si fuesen participaciones que tienen detrás el

soporte de un activo real y físico o empresas que generan flujos de ingreso,
recibo de dividendos o intereses. Dada esta analogía con productos financieros
ya existentes en términos económicos, los tokens están regulados de la misma
manera que fondos de inversión, bonos o derivados. En Suiza también
diferencian entre tokens de seguridad y de utilidad. Aun así, a febrero de 2018,
emitían una advertencia a posibles inversores sobre el riesgo que podría
incurrir la inversión en este tipo de activos dado que aún no había una
legislación sólida al respecto y la alta volatilidad en el valor en etapas tan
prematuras de adopción.45
ii. En España
En cuanto a la transacción de tokens, en España, la Comisión Nacional del
Mercado de Valores (CNMV) es la institución que debería regularlo y
soportarlo en el ámbito español. La CNMV sí acepta los tokens como método
de inversión, aunque plantea dudas con respecto a la posibilidad de su
intercambio o negociación en plataformas de intercambio online no
reguladas.46
Hoy en día, si quieres vender tokens, además de tener que ser a través de
la CNMV, deberás tener licencia en esta misma institución o hacerlo mediante
una oferta privada, lo que restringiría enormemente los potenciales
compradores. Esta circunstancia entorpece una de las características más
interesantes de la tokenización, la democratización de la inversión
inmobiliaria para cualquier individuo con cualquier capacidad de aportación
de capital, aunque no sea un inversor acreditado.
El problema se plantea en cuanto a la certificación de propiedad, en si es
legalmente viable que a través de la posesión de un token que representa parte
de un inmueble, una persona realmente sea propietaria de esa parte. La
solución sería que el token no represente un inmueble, sino que fuese la
representación digital del Derecho Real inscrito en el Registro de la Propiedad,
es decir, que el Registro de la Propiedad tiene que actuar de certificador de la
45
FINMA (Swiss Financial Market Supervisory Authority). (2019). “ICO
Guidelines”. FINMA. Recuperado:
https://www.finma.ch/en/news/2018/02/20180216-mm-ico-wegleitung/
46
CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). (2018). “Criterios
en relación con las ICOs”. CNMV. Recuperado: http://cnmv.es/DocPortal
/Fintech/CriteriosICOs.pdf

Curso 2019-2020
posesión del inmueble.47 Básicamente es lo que hace actualmente con el

método tradicional de compraventa de inmuebles, y este enfoque le sigue
siendo imprescindible para la tokenización inmobiliaria.
Esto hace que la tokenización al margen del Registro de la Propiedad sea
insegura ya que nada nos asegura que no exista otra representación digital de
propiedad relacionado con el mismo inmueble. Estas regulaciones se
encuentran en los artículos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria.48
Es posible actualmente ser poseedor de tokens previa elevación a escritura
pública ante notario y registro en el Registro de la Propiedad, lo que blinda la
seguridad de la inversión, pero entorpece la fluidez e inmediatez prometida
por la tecnología dados los mecanismos empleados por estas instituciones. Por
tanto, no quiere decir que la intervención de estos agentes sea prescindible,
sino que debería adaptarse para facilitar los fines de eficiencia perseguidos con
la tokenización.
47
BARRIO, M. (2019). Legal Tech: La transformación digital de la abogacía.
(pp.538-541). Editorial: Wolters Kluwer.
48
GARCÍA, M. (2020). “Blockchain y la tokenización de inmuebles”.
Inmocrowd. Recuperado: https://www.inmocrowd.es/post/blockchain-y-la-
tokenizacion-de-inmuebles-iii-proteccion-del-registro-de-la-propiedad-
espanol-oraculo

5. Antecedentes en el uso del ecosistema blockchain

dentro del mercado inmobiliario
Se han clasificado 9 niveles de adopción del blockchain según su

penetración en el gobierno, la sociedad y las empresas. El nivel máximo sería
alcanzado tras una transformación completa de las instituciones y empresas
involucradas en las transacciones inmobiliarias, así como marcos regulativos
adaptados a la perfección.49
Los primeros cuatro niveles comprenderían las transacciones más
comunes de compraventa y alquiler. A partir del quinto nivel se utiliza
blockchain con el fin de fraccionalizar y disgregar derechos de activos
inmobiliarios.
Tabla 2: GRAGLIA, J. & MELLON, C. (2018). “Blockchain and property in 2018: at the end of the
beginning”. (Investigación realizada para su presentación en Conferencia Anual del Banco
Mundial sobre la Tierra y la Pobreza de 2018).
Traducción propia y elaboración propia parcial.
Nivel Nombre Descripción País

0 Sin integración Sin uso de blockchain Mayoría de
los países
1 Inscripción en Blockchain de acceso Brasil,
blockchain público para guardar Georgia y
documentos Dubai
relacionados con
transacciones de
propiedad
2 Flujo de trabajo Uso de blockchain Suecia y
inteligente para guardar el Dubai
progreso de una
transacción
3 Depósitos Los Smart contracts España (de
inteligentes son utilizados para manera
49
GRAGLIA, J. & MELLON, C. (2018). “Blockchain and property in 2018: at the
end of the beginning”. (Investigación realizada para su presentación en
Conferencia Anual del Banco Mundial sobre la Tierra y la Pobreza de 2018).

Curso 2019-2020
pagos de depósitos o parcial) por

fideicomisos Metrovacesa
4 Registro en Base de datos central Dubai y
blockchain reemplazada por una Georgia
basada en blockchain
5 Derechos Varios derechos de Sin
desagregados propiedad para una implantación
sola propiedad conocida
desagregados y
gestionados a través
de blockchain
6 Derechos Derechos de una
fraccionados propiedad
fragmentados y
gestionados a través
de blockchain
7 Transacciones Los derechos de Sin
Peer-to-Peer propiedad son implantación
transados sin conocida
intermediarios
8 Interoperabilidad Diferentes registros de Sin
blockchain se implantación
combinan entre sí conocida
para evitar fricciones,
duplicidades y
aumentar la eficiencia.
a. Smart contracts
El Smart contract es la aplicación más extendida de blockchain por detrás
de las criptomonedas debido a su implicación en cualquier sector productivo,
además de ser clave para gran multitud de las aplicaciones que trabajan en la
cadena de bloques. Es decir, en el ejemplo de la tokenización de activos la
utilización de Smart contracts es esencial, pero para constituir un Smart

contract no es necesario tokenizarlo. Al ser una herramienta esencial para el

desarrollo de otras herramientas, su nivel de investigación es alto y acelerado.
A continuación, analizaremos casos prácticos e investigaciones de
implementación de Smart contracts en diferentes países a manos de diferentes
empresas.
La mejor manera de analizar la inclusión del blockchain en el mercado
inmobiliario de un país es a través de su vinculación con las instituciones de
registro de la propiedad, ya que, sin su colaboración y participación, resultaría
imposible llevar a cabo la transacción de un inmueble con garantías.
Además, según la encuesta de Standards Australia sobre preferencias de la
población en cuanto a implementación de la tecnología blockchain por sector,
el registro de la propiedad y la transacción de inmuebles ocupan el primer
puesto con un 72,1% de apoyo.50
Ilustración 7: Standards Australia. (2017). Roadmap for Blockchain Standards.

Traducción propia.
Estos son algunos de los motivos por los que gran parte de los casos en un
estado más prematuro se centran en la conversión del registro de la propiedad
en el ecosistema blockchain, guardando toda la información relativa a las
propiedades inscritas en el registro en la cadena de bloques. Este primer paso
es el que desencadena en la transacción de activos a través de blockchain así
50
MEGUERDITCHIAN, V. (2017). “Roadmap for blockchain standards”.
Standards Australia.

Curso 2019-2020
como en la misma tokenización e intercambio de estos tokens, o propiedades

fragmentadas, en mercados secundarios que vendrían en una etapa más
avanzada.
i. A nivel mundial
Georgia es de los casos más avanzados ya que es uno de los países cuyo
registro de la propiedad ya ha empezado a operar con blockchain. En abril de
2016 habían registrado 100.000 títulos de propiedad y para 2018 elevaron la
cifra a 1,5 millones. Lo más interesante al implementar esta tecnología es la
capacidad de gestión simultánea que ofrece, en 2016 era capaz de procesar
5.000 transacciones por segundo, algo que en un registro tradicional en el que
administradores tienen que procesar las solicitudes manualmente una a una,
es algo impensable.51 52 Gracias a blockchain, Georgia se encuentra en el quinto
país del mundo en cuanto a facilidad para registrar una propiedad según el
ránking anual que hace el Banco Mundial siguiendo pautas como el número
de pasos, el tiempo y el coste que implican en cada país.
En Suecia, que quedaría en noveno lugar, se ha creado un consorcio de
instituciones gubernamentales, bancos y el proveedor de telecomunicaciones
más importante del país junto con el Lantmäteriet (organismo que incluye el
Registro de la Propiedad del suelo, los mapas oficiales y el catastro suecos)
para desarrollar un mecanismo a nivel nacional con el fin de simplificar y
fortalecer la seguridad de la transferencia de propiedades y de procesos
hipotecarios. El objetivo final era el de incluir en la cadena de bloques todo el
proceso de transacción de inmuebles con los agentes incluidos. De tal manera,
los títulos de propiedad estarían guardados en blockchain y tanto el registro,
como los agentes inmobiliarios, compradores y vendedores y bancos
interactuarían a través de aplicaciones constituidas en la cadena de bloques
para este propósito concreto. El primer proyecto terminó en junio de 2016 y el
51
WEISS, MITCHELL, Y CORSI. "Bitfury: Blockchain for Government". Harvard
Business School Caso 818-031, octubre 2017. Harvard School.
52
Digital Government”. Stuttgart, Alemania. Editorial: UTB. Recuperado:

segundo empezó en marzo de 2017, donde están desarrollando la aplicación

en la cual estos trámites se llevarán a cabo en caso de éxito.53
Emiratos Árabes Unidos goza de un décimo puesto en el anteriormente
citado ránking del Banco Mundial. La ciudad de Dubái ya ha empezado
trámites para registrar todos los documentos gubernamentales en forma de
Smart contracts dentro de la cadena de bloques antes de 2020, y Singapur está
estudiando la posibilidad de tomar el mismo camino.
Dubái es sin lugar a dudas la ciudad que más lejos ha llegado, instaurando
un ministerio dedicado en exclusiva a investigar e implementar avances
tecnológicos de última generación en la sociedad, al que llaman Smart Dubai.54
Concretamente, el registro de la propiedad ofrece una aplicación en la que se
puede comprar, vender, pedir la hipoteca, pagar facturas de luz y agua,
impuestos… Todo ello desde una aplicación en la que pueden participar los
diferentes agentes implicados desde cualquier lugar del mundo. Además,
desde su página web, puedes acceder a informes que reflejan todas las
transacciones realizadas desde el año 2015 de compra, venta, alquiler e incluso
donaciones. Una gran mayoría de propiedades están registradas en blockchain
y cualquier ciudadano puede ver su ficha desde internet, así como el estado en
el que se encuentran los proyectos en construcción.55
El registro de la propiedad de Reino Unido (HM Land Registry) también
ha puesto en práctica avances significativos. El 6 de marzo de 2019 se vendió
un chalet pareado en Gillingham por parte de dos particulares. La transacción
duró 22 semanas cuando lo previsto por los involucrados eran 6 semanas. En
abril de 2019 HMLR, empresas contratadas por el gobierno de Londres para
investigar sobre la implementación del blockchain, el comprador y el
vendedor, se reunieron por videoconferencia para replicar la transacción y
comprobar cuánto hubiese tardado si hubiesen transado la vivienda dentro del
eco sistema blockchain. La aplicación enviaba una notificación al teléfono de
los participantes cada vez que una etapa del Smart contract se completaba
53
Future.
54
SMART DUBAI DEPARTMENT. (Fecha desconocida). “Dubai Blockchain
Strategy”. Government of Dubai.
55
DUBAI LAND DEPARTMENT. (Fecha desconocida). Government of Dubai.
Recuperado: https://dubailand.gov.ae/en/#/

Curso 2019-2020
(como el borrador del acuerdo de compra) para que el siguiente interviniente

pudiese actuar en cuanto recibiese el aviso. La transacción duró menos de 10
minutos.
Gracias a blockchain, todos los agentes podían revisar en qué momento se
hallaba la transacción, así como un historial de todas las acciones tomadas,
además de las restantes para finalizar el trato.
Gracias a los Smart contracts se pudieron automatizar los pagos y el
cambio de titular del inmueble en el registro de la propiedad.
El HR Land Registry reconoce esta prueba como un éxito, aunque no se
cierra puertas a seguir investigando métodos más eficientes con diferentes
modelos y aplicaciones.56
Por último, la institución inglesa anunció en febrero de 2020 que habían
alcanzado las 7.000 firmas de escrituras de hipoteca de manera totalmente
digital, con la colaboración del HSBC, el banco Santander y Nationwide.
Afirman que algunos clientes han sido capaces de realizar el proceso en tres
días, cuando la media está en veintiuno. Todo el proceso es completado online
y a día de hoy está disponible para todo el mundo. El acuerdo entre bancos y
el registro de la propiedad es una de las piezas fundamentales a la hora de
reducir los plazos de cara a la compraventa de una vivienda. HMLR también
está trabajando para automatizar el pago de impuestos relacionados con la
vivienda, así como mejorar la eficiencia del alquiler, la financiación, la
construcción y la gestión de propiedades.57
Por otra parte, en el ámbito empresarial se puede observar un gran
aumento en el número de organizaciones que lanzan soluciones para
gobiernos, consumidores y empresas arraigadas en el sector inmobiliario con
el fin de instaurar la tecnología blockchain en nuestro sistema.
Una de ellas, Midasium, fue analizada por Deloitte en su informe
“Blockchain in commercial real estate” de 2017. Afirman que se trata de un
prototipo que ya está listo para su aprobación cuyo fin es el de gestionar los
56
TOMBS, L. (2019). “Could blockchain be the future of the property
market?”. Her Majesty’s Land Registry. Recuperado: https://hmlandregistry.
blog.gov.uk/2019/05/24/could-blockchain-be-the-future-of-the-property-
market/
57
HER MAJESTY’S LAND REGISTRY. (2020). “Digital mortgage service registers
7.000th deed”. Her Majesty’s Land Registry. Recuperado: https://www.gov.uk/
government/news/digital-mortgage-service-registers-7-000th-deed

flujos de dinero en alquileres basados en Smart contracts dentro de

blockchain.
En el caso de un particular puede que la gestión del alquiler de un
inmueble que tiene arrendado no sea muy complejo, pero en el caso de una
gran empresa dedicada al alquiler de viviendas, la gestión se vuelve
complicada y difícil de monitorizar. El resultado de esto es un elevado coste
en la gestión de contabilidad, conformidad y cumplimiento y flujo de caja. En
este sector, el Smart contract puede convertirse en un contrato de alquiler
inteligente que mejora la transparencia de los términos del contrato y las
transacciones. El contrato inteligente podría usar el dinero percibido por el
alquiler para pagar automáticamente a gestores, propietarios, impuestos y
demás agentes en tiempo real.
Ilustración 8: Deloitte. (2017). Blockchain in commercial real estate.

Traducción propia.
Según la encuesta de Deloitte, un 46% de los encuestados estaría conforme

contratando un alquiler a través de un contrato inteligente frente a uno

Curso 2019-2020
convencional basado en papel. Además, un 40% afirman que esta solución

aporta valor.58
Gran variedad de artículos afirma que el registro de propiedad basado en
blockchain ayudaría a muchos países subdesarrollados o en vías de desarrollo
a luchar contra la corrupción. Países como Honduras, Kenia e India entre
otros, sufren grandes irregularidades en cuanto al reconocimiento de
propiedades, sobre todo en propietarios de pequeños terrenos o propiedades
en los que en gran parte de sus supuestos dueños no poseen un título que lo
certifique. 59 60 El Banco Mundial estima que un 70% de la población no posee
de un acceso a un título de propiedad con garantías legales.61 En Honduras
concretamente, únicamente el 14% de la población ocupa de manera legal su
propiedad. Esta falta de claridad en la posesión de títulos de propiedad
desemboca generalmente en discusiones, conflictos, desplazamientos de
grupos indígenas y apropiación indebida de terrenos.62
Esta tecnología resulta ventajosa tanto para los países desarrollados, en
gran parte debido a la agilización de procesos, como para los países menos
desarrollados cuyos resultados repercuten en justicia social. En estos últimos
territorios, el beneficio es mucho mayor, ya que asegurar el derecho a la
propiedad es clave para promover el desarrollo de la economía. Estos derechos
son esenciales para acabar con la desigualdad económico-social y para el alivio
58
Encuesta realizada por Deloitte entre noviembre y diciembre de 2016 de
manera online. Se encuestó a 308 ejecutivos senior en EEUU de diferentes
compañías. Los encuestados tenían un amplio conocimiento de blockchain y
estaban familiarizados con la tecnología. Recuperado de:
https://www2.deloitte.com/us/en/pages/about-deloitte/articles/press-
releases/deloitte-survey-blockchain-reaches-beyond-financial-services-with-
some-industries-moving-faster.html
59
METALLO, N. (2018). “Fighting corruption with blockchain-based Property
Registry and Land Titling”. Medium. Recuperado: https://medium.com/
@nicolas.metallo/fighting-corruption-with-blockchain-based-property-
registry-and-land-titling-b03374d66c3a
60
SANTISO, C. (2018). “Will blockchain disrupt government corruption?”.
Stanford Social Innovation Review. Recuperado: https://ssir.org/articles/
entry/will_blockchain_disrupt_government_corruption
61
HEIDER, C. & CONNELLY, A. (2016). “Why Land Administration matters for
development”. Banco Mundial. Recuperado: http://ieg.worldbankgroup.org/
blog/why-land-administration-matters-development
62
CASTELLANOS, A. & BENBUNAN-FICH, R. (2018). “Digitalization of Land
Records: From Paper to Blockchain”. ReseachGate. Recuperado:
https://www.researchgate. net/publication/329222337

de conflictos. 63 Este problema es tan agudo debido a que, en los países menos
desarrollados, todos los títulos de propiedad se archivan en carpetas de
manera física, haciéndolos vulnerables a desastres naturales o causados por el
hombre persiguiendo fines no legítimos. Por esto, los gobiernos de países en
desarrollo exploran maneras de digitalizar los registros de la propiedad para
reducir la vulnerabilidad de los títulos físicos e incrementar la confianza,
autenticidad y transparencia de estas instituciones.64 El problema
generalizado en estos países es que la corrupción es muy fuerte a nivel
gubernamental, y sin el apoyo de las instituciones, blockchain no puede
implantarse en ningún país.
ii. En España
Paradójicamente, España está entre uno de los primeros diez países en
cuanto a start ups dedicadas al desarrollo de aplicaciones relacionadas con
blockchain aunque realmente el uso de estas aplicaciones y su implantación
en el país es prácticamente nula. Nos encontramos muy por detrás de los
países que encabezan la lista.65
Lo único reseñable en nuestro país en cuanto a esfuerzo por las
administraciones públicas por implementar la tecnología blockchain, es la
alianza entre el Registro de la Propiedad y la asociación Alastria (primera red
nacional regulada basada en blockchain) con el fin de diseñar vías que llevarán
a agilizar la gestión inmobiliaria a través de esta tecnología. A día de hoy sigue
sin haber una solución ni ningún avance publicado al respecto y BBVA afirma
63
ROTH, M. & MCCARTHY, N. (2014). “Land tenure, property rights, and
economic growth”. US Agency for International Development. Recuperado:
https://www.land-links.org/wp-
content/uploads/2016/09/USAID_Land_Tenure_Economic_Growth_Issue_Br
ief-061214-1.pdf
64
DOBHAL, A. & REGAN, M. (2016). “Immutability & Auditability: The Critical
Elements in Property Rights Registries”. (Investigación realizada para su
presentación en la conferencia de 2016 del Banco Mundial sobre la tierra y la
pobreza). Recuperado: https://www.pdf-archive.com/2016/03/15/regan-411-
411-paper/regan-411-411-paper.pdf
65
VV.AA. (2019). “FIBREE Industry Report Blockchain Real Estate 2019”.
FIBREE (The Foundation of Blockchain and Real Estate Expertise).
Recuperado: https://fibree.org/wp-content/uploads/2019/07/Fibree-
Industry-Report-Digital.pdf

Curso 2019-2020
que a día de hoy no se puede realizar un traspaso real a través de un Smart

contract.66
Los registradores defienden que es la tecnología la que tiene que adaptarse
a los juristas y no al revés, ya que ellos son la única vía para proteger los
derechos del ciudadano, según Rafael Fernández Morlanes.67
b. Tokenización
La tokenización inmobiliaria es un paso más allá de los Smart contracts en
cuanto a complejidad y mayor disrupción en el sector. Para llevar a cabo la
tokenización se necesita de un marco regulatorio totalmente enfocado y a
medida para elevar la seguridad jurídica al máximo y atraer a los inversores.
Además, es necesario que los Smart contracts estén ya arraigados en el
mercado puesto que son esenciales para llevar a cabo la tokenización de un
activo inmobiliario.
A causa de la complejidad jurídica y técnica, es una herramienta de la que
tenemos pocos casos prácticos.
i. A nivel mundial
Estados Unidos se estrenó con la tokenización de Saint Regis Aspen Resort,
un hotel en el pueblo de Aspen. El proyecto consiguió una financiación de 18
millones de dólares con una entrada reservada a inversores acreditados con
una inversión mínima de 10.000 dólares. Aunque el objetivo final sería el de
entradas mucho menores, incluso llegando al dólar, y la posibilidad de invertir
aun sin estar acreditado, es una buena aproximación que abre el camino al
objetivo citado. En este caso, los dividendos actualmente están siendo
repartidos a través de blockchain usando una criptomoneda segura, no volátil,
respaldada por y vinculada a divisas tradicionales como el dólar o el euro.68
66
BBVA. (2019). ¿Puede blockchain cambiar la forma en que compramos
casas?. BBVA. Recuperado: https://www.bbva.com/es/puede-blockchain-
cambiar-la-forma-en-que-compramos-casas/
67
FERNÁNDEZ MORLANES, R. (octubre de 2019). Debate. V Congreso
Nacional de Registradores de España. Congreso llevado a cabo en Sevilla,
España.
68
Digital Currency Iniciative. MIT University. Recuperado: https://ssrn.com/
abstract=3438286.

El día 6 de marzo de 2020 la empresa Red Swan (inmobiliaria

estadounidense) anunció que tokenizará edificios de oficinas en ciudades
como Brooklyn, Austin o Toronto por valor de 2.200 millones de dólares.69
Un edificio de apartamentos de lujo en Manhattan (436&442E 13th Street)
con un valor de 30 millones de dólares fue tokenizado en 2018 por la empresa
Propellr, una empresa reconocida por el mercado de valores norteamericano
y con licencia, que ofrecerá los tokens o participaciones bajo una ley ya
existente Reg D rule 506(c), aplicada tradicionalmente para la transferencia de
acciones bursátiles.70
En Suiza se tokenizó y vendió el 20% de una propiedad por valor de 3
millones de francos suizos el 1 de marzo de 2019 a cuatro inversores que ahora
están recibiendo sus dividendos de la misma manera que en el caso de Aspen.71
Al acceder a este link: https://helloworld.elea.io/, tenemos acceso a todos
los datos del inmueble, historial de cambio de propiedad, porcentajes de
propiedad, metros cuadrados, la ficha técnica completa del edificio incluyendo
sus planos… Incluso si somos potenciales inversores o dueños podemos
acceder a informes financieros de las rentabilidades de años anteriores, al
contrato de alquiler de los inquilinos, la valoración del edificio, seguro del
mismo… Lo que promete esta tecnología como se puede observar es
transparencia, agilidad de transacciones, facilidad de inversión extranjera y
seguridad.72
Francia debutó en la tokenización de activos inmobiliarios en junio de 2019
fraccionando la propiedad de una villa de lujo situada en Boulogne-
Billancourt, París, por 6,5 millones de euros. El proceso partió del traspaso de
la propiedad a una cooperativa llamada SAPEB AnnA, constituida únicamente
con este propósito. Después se dividió la compañía en 100 tokens, que los
propietarios recibieron, para después volver a dividirlos hasta los 100.000,
69
DICAMILLO, N. (2020). “Startup tokenizes $2.2B in commercial real estate
through polymath”. Coindesk. Recuperado: https://www.coindesk.com/
startup-tokenizes-2-2b-in-commercial-real-estate-through-polymath
70
WOLFSON, R. (2018). “A first for Manhattan: $30M Real Estate Property
Tokenized With Blockchain”. Forbes.
71
Información transparente con respecto a la propiedad:
https://blockimmo.ch/listing/CH981806657777
72
Aquí podemos acceder al Smart contract que rige el acuerdo:
https://etherscan.io/token/0x5ED89439c90b5Af263810C6cA051B199Ebedb3e
3

Curso 2019-2020
llegando a un precio unitario de 6,50 euros. Aquí tenemos una manera

diferente de enfocar la solución al problema, y es la de vender las acciones de
una empresa cuyo único fin es la gestión del inmueble a tokenizar. De esta
manera el proceso funcionaría como el de una empresa tradicional sin
necesidad de llevar a cabo un cambio regulatorio.73
ii. En España
En España aún no existe ningún caso de tokenización inmobiliaria.
Hoy en día lo único que encontramos en el escenario español es Alastria,
que según ellos se definen como:
“Una asociación sin ánimo de lucro que fomenta la

Economía Digital mediante el desarrollo de tecnologías
descentralizadas/blockchain.”
Alastria trabaja por la democratización del blockchain buscando una

Economía Digital basada en la cooperación de diferentes empresas de todo
tipo de sectores. La sociedad la conforman 17 empresas del Ibex35, 52
universidades, 16 parques tecnológicos, 49 administraciones públicas y un
gran número de PYMES.
Esta asociación se dedica a investigar posibles usos de blockchain y
aplicaciones en nuestro país. De los 44 casos de uso que han desarrollado,
únicamente uno pertenece al sector inmobiliario.74
Alastria, junto con Metrovacesa, Gran Thornton y Brickex, han creado una
aplicación para la venta y gestión de activos inmobiliarios basados en la
tokenización. De hecho, esa aplicación se encuentra actualmente en uso, pero
no está enfocado a fraccionar la propiedad, sino que 1 token representa 1
propiedad con 1 propietario. Para su promoción en Almería “Birdie&Falcon”
de 205 viviendas, utilizan el token únicamente para digitalizar la preventa de
manera automatizada. En caso de formalizar la reserva, se utiliza otro token
que sirve como una cuenta escrow, de depósito, en la que tanto comprador
como vendedor obtienen garantías mutuas a través de la intermediación del
73
ROSEN, K. (2019). “Europe completes its first ever blockchain real estate
sale for €6.5 million”. Forbes.
74
ALASTRIA. (2020). “Presentación corporativa”. Alastria. Recuperado:
https://alastria.io/wp-content/uploads/2020/05/20200520_Alastria-
Corporate-presentation_ESP.pdf

Smart contract, un tercero neutral. En esta etapa, el importe de la reserva

quedaría bloqueado, así como el inmueble, a la espera de la verificación de los
datos y el cumplimiento de la prevención de blanqueo de capitales.75
Una vez pasadas estas etapas, iniciales y comunes en todas las
transacciones inmobiliarias, el proceso sigue su ritmo de manera tradicional,
lo que no aporta gran innovación ni desbloquea los principales beneficios de
la tecnología.
75
LÓPEZ MORALES, T. (2019). “Cadena de bloques: el añejo sector
inmobiliario empieza a digitalizar sus ladrillos”. Revista Digital: Retina. El País.

Curso 2019-2020
6. Caso de estudio – Lantmäteriet, Suecia
He seleccionado este caso de estudio ya que era uno de los pocos que
involucraba a todos los agentes implicados en una transacción, incluyendo a
las instituciones gubernamentales. Además, el estado de las investigaciones es
de los más avanzados e incluso ya se han empezado a realizar registros de
propiedad en el sistema blockchain. Por último, la accesibilidad de los datos,
así como la cantidad de información de la que disponía al respecto, me hizo
decantarme por analizar el caso de Suecia y su implantación del blockchain en
el registro de la propiedad y el mercado inmobiliario.
Los casos de estudio descartados han sido el de las transacciones
inmobiliarias en Reino Unido, en cooperación con el HM Land Registry, que,
aunque muy interesante, los datos de los que disponía eran muy limitados.
Además, también hubiese sido interesante el análisis y la investigación del
proceso de tokenización que se llevó a cabo en la ciudad suiza de Baar. En este
caso la transparencia en cuanto a datos del inmueble y funcionamiento técnico
del sistema, así como la ubicación de los Smart contracts, era total, pero
tampoco encontré informes, noticias, artículos ni testimonios de cómo se llevó
a cabo. Sería muy interesante conocer si contaron con cooperación
institucional y a qué marco regulatorio se acoge.
En general, los casos de estudio en tokenización son muy difíciles de
realizar debido a la escasez de casos, así como de la falta de información sobre
los casos realizados con éxito.
Suecia se ha comprometido con la investigación de la puesta en marcha de
una red blockchain, a nivel nacional, cuyo fin es el de la transacción de títulos
de propiedad, haciéndola más simple y eficiente.
La primera fase finalizó en septiembre de 2016 donde participaron varias
start-ups y empresas dedicadas al blockchain (Chromaway y Kairos Future), la
autoridad sueca del catastro y el registro de la propiedad (Lantmäteriet), así
como la mayor empresa de telecomunicaciones de Suecia (Telia), cuya
propiedad es del gobierno. En esta primera etapa desarrollaron un prototipo
de interfaz de usuario.76
76
LANTMÄTERIET, TELIA, CHROMAWAY Y KAIROS FUTURE. (2016). “The Land
Registry in the block chain”. Kairos Future.

No es hasta la segunda etapa, finalizada en marzo de 2017, en la que invitan

a dos bancos suecos (SBAB y Landshypotek Bank), y construyen una
plataforma piloto para poner a prueba las implicaciones legales y técnicas de
blockchain, así como de aplicación dentro de empresas. Tras estas pruebas
produjeron una solución técnica funcional.77 78
En julio de 2017 Lantmäteriet empezó a usarlo oficialmente para registrar
solares y propiedades a pequeña escala. Al año siguiente, en marzo de 2018,
anunció que estaba empezando a invitar a voluntarios para testar la aplicación
de la tecnología en procesos de compraventa. 79
Desde entonces han realizado dos etapas de las tres que por el momento
tienen estipuladas. Siendo la tercera la búsqueda de soluciones y requisitos
para un potencial lanzamiento masivo, a expensas de desarrollar la aplicación
adecuada y lanzarlo a pequeña escala.
El proyecto busca redefinir el concepto de transacción e hipoteca en el
mercado inmobiliario. Sus objetivos son los de combatir la falta de
transparencia, la lentitud de registro de la propiedad para aprobar los títulos,
que de media se retrasa hasta seis meses, y paliar la falta de confianza en el
proceso de compraventa.
La herramienta utilizada son los Smart contracts usando blockchain como
plataforma para los mismos. En este caso eligen una blockchain privada
autorizada (funcionamiento explicado en el apartado de Blockchain, Smart
contracts y tokenización).
El ciudadano inicia sesión en la web de Chromaway, que le habilita el
acceso a Esplix (aplicación desarrollada por Chromaway para interactuar con
los Smart contracts). En el proceso hay cinco agentes implicados: comprador,
vendedor, agente inmobiliario, banco del comprador, banco del vendedor y el
77
https://publications.jrc.ec.europa.eu/repository/bitstream/JRC115049/bloc
kchain_for_digital_government_online.pdf
78
Future.
79
ANAND, S. (2018). “A Pioneer in real estate blockchain emerges in Europe”.
Wall Street Journal. Recuperado: https://www.wsj.com/articles/a-pioneer-in-
real-estate-blockchain-emerges-in-europe-
1520337601?mod=searchresults&page=1&pos=3

Curso 2019-2020
registro de la propiedad. De todas maneras, en caso de necesitar incluir nuevos

agentes (notarios, compañías aseguradoras o autoridades públicas locales), el
proceso puede ser rediseñado. La transacción funcionaría de la siguiente
manera:
1. El vendedor inicia sesión en Esplix.
2. El vendedor, que quiere vender su propiedad lanza un Smart
contract con esta intención de venta, seleccionando su propiedad
desde el listado del registro de la propiedad.
3. La información sobre la propiedad del vendedor, incluyendo el
registro de la hipoteca, es compartido por el registro de la
propiedad.
4. Un agente inmobiliario es invitado al proceso. Se encarga de
describir la propiedad.
5. El agente invita al comprador.
6. El comprador establece su oferta económica.
7. El vendedor acepta (o rechaza) la oferta.
8. Una vez que el vendedor acepta la oferta, el comprador se
compromete a realizar la transacción y se procede a la firma del
acuerdo.
9. El vendedor invita a su banco al proceso.
10. El banco puede añadir en este momento las hipotecas pendientes
sobre la propiedad.
11. El vendedor puede invitar al banco del comprador al proceso una
vez recibidas las hipotecas pendientes sobre el bien inmueble.
12. El banco del comprador transfiere el pago de la cantidad acordada.
13. El agente tiene que indicar que el comprador está en posesión real
de la propiedad.
14. El Registro de la Propiedad es invitado al proceso por el agente.
15. El Registro de la Propiedad verifica que todos los pasos se hayan
ejecutado correctamente y transfiere el título.80
80

La función principal que cumple blockchain en este proceso, es el de

verificar que cada etapa esté validada y completada, antes de desbloquear el
siguiente paso. De esta manera, la sincronización entre los agentes es
inmediata, ya que cuando el agente realiza el paso 5, el comprador recibe una
notificación indicándole que puede proceder a completar la sexta etapa.
Toda la información de la propiedad, desde los parámetros técnicos hasta
los datos personales del comprador son públicos, situación que no viola la ley
sueca.
Toda la operación se realiza entre los agentes implicados, que pueden
acceder a la información que se maneja durante el proceso. Los agentes
pueden invitar a otros participantes, pero en ningún momento nadie ajeno a
la transacción puede ver los datos ni participar en la misma. La empresa Telia,
con su aplicación Telia ID es la encargada de verificar las identidades de los
participantes.
Para asegurar la legalidad, los datos personales son guardados off-chain
(fuera de la cadena de bloques), aunque sí que una representación de ellos con
un número de identificación se encuentra en blockchain. De tal manera que,
si tú quieres o debes compartir esos datos, facilitas el número y permites la
descarga de esos datos a las personas que estimes conveniente.
Se estima que los beneficios rondarían los 100 millones de euros,
únicamente en Suecia, reduciendo el tiempo de transacción un 95% y los
costes hasta un 90%, a la vez que mejora la transparencia y seguridad.
El coste de aplicación sería el del desarrollo de la tecnología e integración
de la misma en las diferentes empresas o agentes involucrados en las
transacciones inmobiliarias, se cree que la parte con más dificultad puede ser
la interoperabilidad de la tecnología blockchain con las bases de datos de los
bancos.
Este sistema causa la desintermediación parcial de los notarios, ya que
estos son los encargados de verificar las identidades de los participantes y
revisa la autenticidad de los documentos y de las firmas. Además, el notario
confirma que lo expresado por las partes se refleja con los hechos reales, con
los documentos firmados y si se está actuando por voluntad propia.

Curso 2019-2020
Es necesario además que exista un marco normativo que avale la

identificación personal digital a través del ecosistema blockchain.81 82 83 84
81
82
Future.
83
84

7. Conclusiones
a. Gentrificación
Tras la investigación realizada, parece ser que existe un consenso en que la
implementación de blockchain conlleva una bajada importante en los costes
de transacción. Reguladores, instituciones gubernamentales, bancos,
empresas y expertos dedicados al blockchain avalan esta afirmación.
Siendo este un dato cierto, o como poco, probable, podríamos prever una
subida en el margen de beneficio para promotores, vendedores y arrendadores
de inmuebles.
Además, la tokenización habilita a pequeños inversores a ser partícipes de
la compra de inmuebles para beneficiarse de sus retornos de explotación en
alquiler.85 Esto podría desenlazar en un aumento del número de inmuebles a
la venta, debido a la sencillez y rapidez del proceso, además del aumento de la
demanda promovida por los pequeños inversores que antes no participaban
en el mercado inmobiliario. En este caso se le suma que el vendedor no
necesita encontrar un cliente que tenga que pagar por la totalidad del
inmueble. Le vale con encontrar a 100 pequeños inversores, aumentando la
posibilidad de vender su inmueble en menos tiempo y por un precio justo.
Se crea por tanto una plusvalía implícita para el vendedor del inmueble ya
que encontrará compradores en un tiempo más reducido. Este beneficio es
aún más notable en inmuebles de precios elevados, donde los potenciales
inversores a los que puedes acceder son más reducidos.
Esto supondría un aumento en el número de viviendas en venta, así como
de viviendas en régimen de alquiler. Al aumentar la oferta, lo normal es que
disminuya el precio.
Suponiendo que la primera premisa, la subida en el margen de beneficio
en la explotación de bienes inmuebles debido al abaratamiento de costes, y la
segunda, disminución de los precios debido al aumento de oferta, fuesen
ciertos, podríamos deducir que se produciría una gentrificación inversa. Es
85
Digital Currency Iniciative. MIT University. Recuperado: https://ssrn.com/
abstract=3438286.

Curso 2019-2020
decir, sumando estos dos fenómenos, la bajada del precio debería ser
considerable, y dependería únicamente del promotor/inversor/arrendador la
decisión de mantener su margen de beneficio. Dependería pues, de la voluntad
de estos agentes el hecho de que la sociedad se vea beneficiada de la reducción
de costes. Dichos agentes podrían agotar su margen al máximo y quedarse con
todo el beneficio, o continuar con los mismos retornos y beneficiar a la
población.
Hablamos de gentrificación inversa, ya que no se producirían éxodos de
población a zonas más baratas por el hecho de que se encarezcan las suyas.
Según esta teoría, se produciría lo contrario, que, de hecho, si lo quisiesen,
podrían mudarse a zonas más pudientes o a viviendas más espaciosas.
Lo inmediato sería pensar que los empresarios velarán por aumentar los
rendimientos de las compañías al máximo, o que el arrendador velará por
incrementar su beneficio. Esto podría ocurrir, lo cierto es que, sin la irrupción
de blockchain, no tendrían oportunidad siquiera de planteárselo. Hoy en día
la única manera de reducir los precios sería rebajar el margen de beneficio de
los agentes.
De todas maneras, no podemos concluir que la tokenización inmobiliaria
aumente el interés de gentrificación. La tokenización lo que desbloquea es una
facilidad y rapidez de inversión que anteriormente no existía. Los agentes
gentrificadores no buscan la facilidad y rapidez de la inversión, o, de ser así, es
uno de los puntos de menor peso. Las decisiones se toman por ubicación,
precios, servicios ofrecidos en la zona o nivel de abandono entre otras.86 87
b. Impacto diferencial para grandes y pequeños tenedores de

inmuebles en arrendamiento
Las grandes compañías cuyo objeto es el arrendamiento de inmuebles
podrían ver beneficios enormes derivados de la reducción de costes en cuanto
a gestión de datos, flujos de cobros y pagos, o derivados de la reducción de
86
México.
87
DÍAZ, I. (2011). “Desplazamiento, acoso inmobiliario y espacio
gentrificable en el caso de Sevilla”. Encrucijadas, revista crítica de ciencias
sociales, nº2, pp. 48-68.

tiempo a la hora de firmar contratos. La única reunión que podrían tener con
el cliente sería la visita al inmueble. El resto del procedimiento podría hacerse
en línea y con una intervención mínima. Incluso el acceso a la vivienda podría
hacerse sin necesidad de recoger las llaves, simplemente con parámetros
biométricos gracias al IoT (Internet de las cosas) implementado en
blockchain.88 Imaginando que estas empresas trabajan con empresas de
servicios para el mantenimiento de su flota de inmuebles, y suponiendo que
el pago es mensual y único, independiente del número de reparaciones y
visitas realizadas a las viviendas. Los cobros de los alquileres se percibirían por
el gran arrendador y automáticamente el Smart contract se encargaría de
repartir parte de lo percibido entre contratos con aquellas empresas de
mantenimiento, aseguradoras, préstamos en curso, impuestos… Todos los
pagos y cobros podrían automatizarse y quedarían registrados de manera
ordenada, clara, concisa e inmutable. Esto supondría un ahorro enorme en
gestión.
Al acabar el contrato o retrasarse en un pago, el acceso a la vivienda
quedaría restringido, ya que se denegaría la entrada con los parámetros
biométricos del antiguo cliente. Esto sería bueno para la empresa, ya que se
asegura los pagos y reduce al mínimo posibles “okupaciones”. A su vez, su
viabilidad jurídica o moral es cuestionable.
Los inconvenientes que podemos imaginar es la migración de todos los
contratos vigentes a Smart contracts, para lo cual habría que contar con el
beneplácito de los actuales arrendatarios.
Además, la migración de todo un sistema de gestión de una empresa
grande, puede llevar mucho esfuerzo, coste y tiempo. El mayor problema sería
la implantación total de la tecnología, una vez instaurada, el coste de
mantenimiento de la tecnología es mínimo.
En cuanto a los pequeños tenedores se refiere, los propietarios de una o
dos viviendas en alquiler, podrían beneficiarse de lo mismo que los grandes
arrendadores, aunque la diferencia no sería tan abismal al tener un volumen
de gestión infinitamente menor. El beneficio más destacable en este caso sería
88
Future.

Curso 2019-2020
la reducción de impagos y la rapidez de la ejecución de contratos, además de

la automatización de los cobros, evitando retrasos, y la de los pagos de seguros,
impuestos…
La desventaja, que sería compartida con los grandes tenedores, sería la de
la adopción de la sociedad. Si el cliente no se encuentra cómodo con la nueva
manera de llevar a cabo el alquiler o la compraventa, la tecnología fracasará.89
c. Implicaciones según nivel de desarrollo del país

La implantación de blockchain en el Registro de la Propiedad de los países
desarrollados tendría beneficios claros al acortar los plazos de cambio de
titularidad, suprimiendo así fraudes como el de la doble venta aprovechando
las semanas e incluso meses que tarda el registro en hacer el cambio de la
propiedad.90 A priori puede resultar una titánica tarea la de migrar todos los
datos a un sistema completamente diferente, por un fraude que realmente no
sucede a diario, y que con los instrumentos judiciales apropiados puede
subsanarse. Pero el beneficio real sucede cuando se implanta el uso de Smart
contracts para contratos de arrendamiento y compraventa, así como la
tokenización inmobiliaria. Para que ambas herramientas puedan ser usadas,
el Registro debe funcionar bajo blockchain.
Los beneficios en el uso de Smart contracts a nivel de país pueden ser la
automatización de procesos que antes requerían mucho más tiempo y
personal administrativo. También se liberaría a la sociedad de trámites
burocráticos interminables, donde las duplicidades son muy frecuentes. Este
último puede derivar en la reducción de costes para la administración y por
tanto de impuestos o tasas administrativas de cara al ciudadano.
89
90

Además, al quedar huella de todos los movimientos y transacciones

realizadas en blockchain, la investigación de fraudes por parte de la justicia
sería mínima, acelerando los procesos judiciales.
En cuanto a la tokenización, habilitaría la entrada sencilla y directa de
inversores internacionales al mercado inmobiliario, tanto grandes inversores
como pequeños inversores. Esto podría derivar muy seguramente en un
incremento del PIB nacional.91
Poniendo la mira en los países menos desarrollados con alto nivel de
corrupción, la implementación es casi imposible debido a que los gobernantes
no están interesados en la transparencia que aporta la tecnología. De hecho,
la inestabilidad política, sumado a la corrupción, detuvieron un proyecto en
fase media que estaba teniendo lugar en Honduras por parte de la empresa
Epigraph en 2017 para la entrada de blockchain en su registro de la
propiedad.92
Los beneficios serían inmensos suponiendo los datos expuestos en
capítulos anteriores (70% de la población mundial no posee un título que
certifique, con las garantías suficientes, la titularidad de su vivienda).93 Las
disputas por la propiedad en estos países son el día a día. Blockchain traería
consigo justicia social y un crecimiento potente de la economía.
Los beneficios en estos países no solo serían económicos y de justicia
social. Se podría evitar la desertificación que proviene de las prácticas agrícolas
agresivas, así como el agotamiento prematuro de los terrenos. Los agricultores
de los países en estas situaciones explotan el suelo de manera cortoplacista
ante la incertidumbre de perder la propiedad de la misma.94
91
and Societal Impact”. Global Agenda Council on the Future of Software &
Society, World Economic Forum.
92
93
BANCO MUNDIAL. (2017). “Why Secure Land Rights Matter.” Recuperado:
http://www.worldbank.org/en/topic/land.
94
Future.

Curso 2019-2020
d. Propuestas para la implantación en España

Nuestro país da todas las garantías a los propietarios de inmuebles. Esta
certeza se debe a la intervención de los notarios y de Registros de la propiedad,
mercantiles y bienes inmuebles. Estas dos figuras son algunas de las que más
tiempo roban en una transacción inmobiliaria, si bien es cierto que Registro
de la propiedad ha hecho un gran esfuerzo por digitalizar su sistema, sigue
habiendo demoras inexplicables en algunos procedimientos. Demoras que
podrían verse solventadas por la automatización de blockchain. Además, hoy
en día, para firmar la compraventa de un inmueble, sigue haciendo falta
reunirse en persona con el notario. Esta situación es particularmente
incómoda para personas comprando una segunda residencia lejos de su
domicilio habitual, y sobre todo para inversores internacionales que además
suelen hacer más de una operación.
Hay que tener en cuenta que, a mayor celeridad del proceso, más certezas
tiene el potencial comprador. Es decir, en una operación que dura tres meses,
en ese lapso de tiempo pueden ocurrir un sinfín de eventualidades: el
comprador ha encontrado una oportunidad mejor, cambio en la situación
económica del comprador, cambio en la certidumbre de las condiciones
políticas/económicas de un país…
Por estas razones, y por todas las anteriores expuestas a lo largo del trabajo,
se considera que debemos hacer un esfuerzo en mejorar los tiempos en las
transacciones inmobiliarias, hasta llegar a la inmediatez, con el fin de mejorar
nuestra economía y atraer inversores, grandes y pequeños, a España. Así como
la construcción de una sostenibilidad inmobiliaria en todos los sentidos
(económica, de ritmo de construcción, de acierto con las preferencias del
cliente, de flota de inmuebles…) gracias a la transparencia ofrecida por
blockchain.
La manera de abordar la implementación de blockchain en nuestro país
sería bajo la cooperación de consultoras inmobiliarias, promotoras, notarios,
Registradores de la propiedad y lo más importante, legisladores. Sin contacto
con los responsables de modificar las leyes, sin reuniones con las instituciones
encargadas de llevar los proyectos tecnológicos hacia una seguridad jurídica,
la tecnología no tendrá éxito ninguno.

Lo cierto es que el consorcio Alastria va en el camino de posibilitar la

implantación de blockchain, ya que aglutina socios de más de 17 sectores
diferentes y en 2018 firmó un acuerdo con la Secretaría General del Tesoro y
Política Financiera, organismo dependiente del Ministerio de Economía,
Industria y Competitividad.95 Es importante que exista un carácter proactivo y
de presión desde las empresas que impulsan el blockchain hacia los órganos
del gobierno para conseguir acelerar los trámites burocráticos y las decisiones
que siempre toman gran cantidad de tiempo. Esta presión y proactividad debe
estar acompañada de propuestas concretas, bien definidas, y que expongan
soluciones integrales, además de mostrar con datos reales y contrastados los
beneficios con respecto al sistema que se pretende sustituir.
Ahora mismo nos encontramos en una situación de desventaja frente a
otros países, debemos tomar nota de ejemplos ya establecidos para ver su
viabilidad en nuestro país. Lo que parece estar más extendido y conseguir un
mayor éxito, es la creación de marcos regulatorios específicos, redactados
única y exclusivamente para blockchain. Los ejemplos de la modificación de
leyes existentes para acoger el sistema blockchain son pocos y no pertenecen
a los países con mayor arraigo de la tecnología.
En definitiva, sin un gobierno cooperante y una proactividad por parte del
sector privado, blockchain nunca será el futuro del mercado inmobiliario en
España.
e. Conclusiones sobre el caso de estudio y posible aplicación

en España
El caso de Suecia es de los más completos y el que reúne a todos los agentes
necesarios para llevar a cabo una transacción inmobiliaria. Aunque su
investigación ha sido lenta (empezó en 2016 y aún no han aplicado ningún
avance a gran escala), es un trabajo muy completo y ha llegado a la fase de
95
EL INDEPENDIENTE. (2018). “El Gobierno apuesta por Blockchain con la
firma de un acuerdo con Alastria”. El Independiente. Recuperado:
https://www.elindependiente.com/economia/2018/03/16/gobierno-
blockchain-acuerdo-alastria/

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prueba piloto. En esta fase se reunieron todos los agentes para probar la
aplicación desarrollada y replicar transacciones en la misma. 96
La implicación de bancos hace que se pueda incluir en el proceso la
petición de hipotecas y préstamos a través de la misma aplicación de
transacción y poder recibirlas, o no, de manera inmediata. Este es el paso que
más tiempo ahorra junto con la implicación del Registro de la Propiedad.
La implicación del Registro de la Propiedad es fundamental en el proceso
ya que agiliza la inscripción de titularidad, o traspaso de la misma, hasta la
inmediatez. No se puede prescindir de este organismo ya que es el que aporta
seguridad jurídica.
El uso de Smart contracts es fundamental para dotar a la transacción de
transparencia, agilidad, fiabilidad e interoperabilidad entre agentes, además
de eliminar, casi en su totalidad, las reuniones presenciales. Gracias a esta
herramienta una transacción puede pasar de durar meses, a unos minutos, y
de ello depende la cooperación de todos los agentes implicados.
Por la información aportada por Suecia con respecto al proyecto de
implantación de blockchain en el Registro de la Propiedad, podemos asegurar
que la tecnología funciona y cumple con los beneficios que defiende, al menos
a pequeña escala. Teóricamente la escalabilidad a niveles de uso en masa no
disminuye su efectividad, pero aún no existen casos prácticos que lo avalen.
El caso de Suecia podría ser aplicable a España. Una investigación conjunta
de Registradores de la Propiedad, bancos nacionales, empresas de
telecomunicaciones, notarios, agentes inmobiliarios y la elección de empresas
con bagaje en la implantación de esta tecnología en otros países, podría
resultar interesante y desvelar un nuevo rumbo en el mercado inmobiliario
español. Además, al contar con numerosos ejemplos tanto de aplicación
práctica, como de medidas legislativas adoptadas, la replicación en España
podría ser más rápida, eficiente y barata.
96
Future.

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g. Páginas de internet
SMART DUBAI DEPARTMENT. (Fecha desconocida). “Dubai Blockchain
Strategy”. Government of Dubai.
DUBAI LAND DEPARTMENT. (Fecha desconocida). Government of Dubai.
Recuperado: https://dubailand.gov.ae/en/#/
Información sobre propiedad suiza tokenizada:
https://blockimmo.ch/listing/CH981806657777 y https://etherscan.io/token/
0x5ED89439c90b5Af263810C6cA051B199Ebedb3e3
h. Entrevistas y declaraciones
FERNÁNDEZ MORLANES, R. (octubre de 2019). Debate. V Congreso Nacional
de Registradores de España. Congreso llevado a cabo en Sevilla, España.


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Curso 2019-2020

Blockchain y su impacto para el

El impacto de la actividad de la industria inmobiliaria sobre el conjunto de

Blockchain – mercado inmobiliario – smart contract – token

TFG Pedro Barreda García

En 2018, el volumen de inversión en el sector inmobiliario en España

Blockchain y su impacto para el

español no admite firmas electrónicas ni identificaciones digitales basadas en

TFG Pedro Barreda García

llevó 10 minutos.6 Merece la pena, como mínimo, prestarle algo de atención a

Blockchain y su impacto para el

TFG Pedro Barreda García

3. Blockchain, smart contracts y tokenización

- Transacciones en tiempo real: registro de transacciones casi

Blockchain y su impacto para el

- Ecosistema de confianza: basado en pruebas criptográficas

- Libro contable distribuido: la red se encuentra distribuida en

- Irreversibilidad: blockchain contiene registros verificables de

- Necesidad de una base de datos común: que permitirá la

(Además, facilitará el conocimiento sobre el parque inmobiliario: número

- Falta de confianza entre entidades: normalmente en una

- Puede ayudar a reducir el riesgo de fraude a través de

TFG Pedro Barreda García

- Eliminación de intermediarios: ya que los cambios de

- Muchas transacciones inmobiliarias tienen cláusulas

(Fuente: Deloitte. (2017). Blockchain in commercial real

Blockchain y su impacto para el

“La transparencia es crítica para la operabilidad de

JACOBSON, J. Global Chief Executive Manager en LaSalle

Por último, Megan Hanney, directiva de CBRE, también avala que la

TFG Pedro Barreda García

(Ilustración 1). Desde la firma de contratos en remoto hasta pagos automáticos

Ilustración 1. Deloitte. (2017). Usando tecnología blockchain en alquileres inmobiliarios.

Finalmente, en el caso de la compraventa de activos inmobiliarios sigue

Blockchain y su impacto para el

Uno de los fraudes más comunes y que se repiten con frecuencia es el

TFG Pedro Barreda García

En la ilustración 2 se muestra cómo y dónde el blockchain podría atajar

¿Es realmente necesaria esta tecnología? ¿Por qué?

Blockchain y su impacto para el

Ilustración 3. Morgan Stanley/BCG Global Consumer Survey. (2014).

Según la encuesta de 2015 realizada por el World Economic Forum a 800

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Además, como ya comentamos anteriormente, el gran problema a

Blockchain y su impacto para el

Cualquiera puede participar en

Permiten que todo el mundo

Restringen la capacidad tanto

Puntos verdes: nodos validadores/certificadores, aquellos cuya función es

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consenso por el cual se aprueban o rechazan dichas transacciones. En una red

Blockchain y su impacto para el

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significativamente en caso de aplicar blockchain a los registros de la

b. Aplicaciones del blockchain

Un Smart Contract se basa en una serie de requisitos,

Una vez cumplidos estos requisitos, el contrato se ejecuta

Blockchain y su impacto para el

TFG Pedro Barreda García

Donde más avances existen con este tipo de documentos registrables en la

Ilustración 4. Hackernoon. (2020). Smart Contracts and Real Estate: The

Blockchain y su impacto para el

Como podemos observar en la ilustración 5, el futuro que se prevé con los