REGLAMENTACIÓN EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Código Urbanístico: reemplazó al Código de Planeamiento

Urbano MODIFICADO POR LEY 6361 falta Texto
EN VIGENCIA DESDE EL 04/02/2021 Ordenado

Nuevo Código de Edificación MODIFICACIÓN APROBADA

ENTRA EN VIGENCIA EL10/11/2021

Nuevo Código de Habilitaciones

Código de Prevención de la Contaminación Ambiental

Ordenanzas y Leyes locales

Decretos, Resoluciones y Disposiciones

_______________________

Ley de Higiene y Seguridad

https://www.buenosaires.gob.ar/planificacion/registrosinterpretacionycatastro/normativa/codigos
 CÓDIGO URBANÍSTICO

Anexo 0: Texto general

Anexo I: Catálogo de inmuebles APH
Anexo II: Áreas especiales
Anexo III: Atlas
Anexo IV: Plano de Edificabilidad y Usos

TÍTULO 1 – GENERALIDADES
Generalidades, glosario
TÍTULO 2 – CERTIFICADOS Y TRÁMITES
Certificado Urbanístico, vigencia.
TÍTULO 3 – NORMAS DE USO DEL SUELO
Usos, Estacionamiento, Carga y descarga. Industrias, Depósitos
TÍTULO 4 – CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO, PARCELAMIENTO Y APERTURA DE VÍAS PÚBLICAS
Relativo a las parcelas, inmuebles afectados por ensanche
TÍTULO 5 – SISTEMA DE MOVILIDAD
Vías con L.E. Particularizadas
TÍTULO 6 – NORMAS DE EDIFICABILIDAD
Volumetrías permitidas
TÍTULO 7 – LINEAMIENTOS DEL HÁBITAT
Espacio absorbente, UF, UP, ARE, Espacio público, Compromiso ambiental, EE, Usos Singulares, ARU,
ADP
TÍTULO 8 – REURBANIZACIÓN E INTEGRACIÓN SOCIO-URBANA
U31: reurbanizaciones de carácter provisorio (Anexo II)
TÍTULO 9 – PROTECCIÓN PATRIMONIAL E IDENTIDAD
Alcance, incentivos, criterios y procedimiento para la Protección Patrimonial. Urbanizaciones determinadas
TÍTULO 10 – INSTRUMENTOS DE DESARROLLO TERRITORIAL Y PROGRAMAS DE ACTUACIÓN
URBANÍSTICA
Capacidad constructiva transferible, convenios urbanísticos, Polos Productivos
ZONIFICACIONES CÓDIGO URBANÍSTICO
Art. 1.2.2.3 y 6.2 C.U.
ZONIFICACIONES CÓDIGO URBANÍSTICO
Art. 6.2 C.U.
 Anexo II: Áreas especiales

• Equipamientos Especiales (EE)

• Áreas de Protección Histórica (APH)

• Áreas de Arquitectura Especial (AE)

• Urbanizaciones Determinadas (U)

EN ESTOS DISTRITOS LAS CONDICIONES SON = o ~ CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO:

FOT/Tangentes (no se abona Plusvalía si no cambiaron las condiciones, ej. enrases o U20 Z3-4-5)

Salvo:
NO HAY 3% DE TOLERANCIAS
¿NO SE TRAZAN TRONERAS?
 USOS: CUADRO

Art. 3.3 C.U. y Anexo II (ver por distrito)

ver Cuadro de asimilación de Usos Decr. 87/19

Industrias ver Resolución No 67/APRA/21

 USOS: CONSIDERACIONES

Limitaciones de uso Título 3 C.U.

∙ INDUSTRIA (Art. 3.11 CU), DEPÓSITO frente activo sobre

L.O. con local u oficina (Art. 3.13.1.1 CU) Y COMERCIO
MAYORISTA con DEPÓSITO según Res.67/APRA/21:
EVALUACIÓN de IMPACTO AMBIENTAL

∙ DEPÓSITOS COMPLEMENTARIOS:
Cuando no excedan el 60% de la
superficie de la unidad (Art. 3.13.5 CU)

∙ COEXISTENCIA ENTRE USOS: Actividad menos restringida

Interpretación Urbanística determinará la compatibilidad (Art. 3.8 CU)

∙ USOS EN RED (Art. 3.7 CU)  Salud y Educación

∙ DESLINDE ENTRE DISTRITOS (únicamente en Art. 5.1.1 Anexo II)

∙ TERRENOS PASANTES (Art. 3.1 CU)

se permite la localización en forma indiscriminada
pero con acceso desde la zona permitida

∙ VIVIENDA SIN LIMITACIONES (cuadro 3.3 CU) máx.30% de laEstudios,

superficie consultorios
total del edificio si el
y oficinas
uso posee restricción profesionales:
de superficie
∙ SUBSUELOS: A PARTIR DE 3º SS SÓLO SE PERMITE SE PERMITEN EN TODOS LOS
ESTACIONAMIENTO Y DEPÓSITO (Art. 3.10.4 CU) DISTRITOS SIN RESTRICCIONES
 F.O.T.: DEFINICIÓN

Art. 1.4.3 C.U.

Superficies deducibles en Urbanizaciones Determinadas

• GUARDA Y ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS, BICICLETAS Y CARGA Y

DESCARGA O ASCENSO Y DESCENSO DE PASAJEROS

• 50% DE LAS SUPERFICIES SEMICUBIERTAS

• SUPERF. DESTINADAS A PREVENCION CONTRA INCENDIOS

(Caja de escalera, antecámara, palier protegido, etc.*)

• ESPACIO DESTINADO A MANTENIMIENTO (sólo la superficie mínima)

• TANQUES DE AGUA

• SALAS DE MEDIDORES

• SALAS DE MÁQUINAS

• PASADIZOS DE ASCENSORES

• CONDUCTOS DE VENTILACIÓN Y DE SERVICIOS

• BAULERAS EN SUBSUELO HASTA 2, 3 Y 4 m2 S/ ÁREA DE U.F.

* + MEDIOS DE SALIDA SEGÚN LIBRE INTERPRETACIÓN

FOT: EJEMPLO forma de calcular (CPU=CU)
 TIPOLOGÍAS EDILICIAS

Art. 6.5 C.U. y Anexo II según distrito

• Basamento (1/3)

• Edificio entre Medianeras (1/4)

• Edificio de Perímetro Libre (1/3)

• Edificio de Perímetro Semilibre (1/4)

• Combinación tipológica (1/4 ó 1/3 s/ tipología)

 RESUMEN DISTRITOS SEGÚN C.U.

Art. 6.2.1 y 6.2.2. C.U.

PB + 12p +
2 retiros hab.

PB + 10p +
2 retiros hab.

SE PUEDE AUTORIZAR (con consulta) A HUNDIR LA PB EN PARCELAS NO UBICADAS EN SECTORES DE RIESGO HÍDRICO
 RESUMEN DISTRITOS SEGÚN C.U.

Art. 6.2.3 y 6.2.4 C.U.

PB + 7p +
2 retiros hab. PB + 5p +
2 retiros hab.

SE PUEDE AUTORIZAR (con consulta) A HUNDIR LA PB EN PARCELAS NO UBICADAS EN SECTORES DE RIESGO HÍDRICO
 RESUMEN DISTRITOS SEGÚN C.U.

Art. 6.2.5 y 6.2.6 C.U.

PB + 2p
PB + 3p +
1 retiro hab.

SE PUEDE AUTORIZAR (con consulta) A HUNDIR LA PB EN PARCELAS NO UBICADAS EN SECTORES DE RIESGO HÍDRICO
 ALTURAS PERMITIDAS SOBRE PLANO LÍMITE

Art. 6.3 Y 6.3.1 C.U.

C.A./C.M./U.S.A.A./U.S.A.M. U.S.A.B.2

SALVO BANDA
MÍNIMA EDIFICABLE

PERMITIDO SOBRE PLANO LÍMITE:

U.S.A.B.1
11,50m
• TANQUE DE AGUA
• ACONDICIONAM. DE AIRE
• CALDERAS
• SOBRRECORRIDO Y SALA DE MÁQ.
• CAJA DE ESCALERA
• PRESURIZACIÓN DE ESCALERA SI POSEE

3,25 m EN TODOS LOS DISTRITOS

MENOS 2,50 m EN USAB
(EN USAB1 SÓLO CON TECHOS INCLINADOS NO
HABITABLES)
 ALTURAS PERMITIDAS SOBRE PLANO LÍMITE

Art. 6.3.1.1 C.U.

CUANDO CUBIERTA O TECHO VERDE EXCEDE

EL 50% DE LA SUPERFICIE DE LA AZOTEA

Parada, rellano y sala de máquinas ascensor

Se permite superar plano límite Tanque de agua

(agrupados en un volumen ~circulación vert.)
Caja de escaleras

Presurización de escalera si posee

C.A./C.M./U.S.A.A./U.S.A.M.  6,40 m

U.S.A.B.2/U.S.A.B.1  4,20 m
 ALTURAS PERMITIDAS SOBRE PLANO LÍMITE

Art. 5.2 Anexo II

CUANDO NO ESTÁ ESTABLECIDO PLANO LÍMITE EN EL DISTRITO

ALTURA MÁXIMA 9 m  NO SE PERMITE RETIRO

ALTURA MÁXIMA 16,50 m  1 RETIRO de 3 m

ALTURA MÁXIMA > 16,50 m  2 RETIROS ~ Art. 6.3.1.1

 FOS: Trazado LFI/LIB

Art. 6.4.2 y 6.4.3 C.U.

y Art. 1.2.1, 1.3.3, 3.2.1, 3.3.3, 5.3.1 y 5.2 del Anexo II

En U.S.A.B.: LFI=LIB
En C.A. y C.M.: Basamento h.6m
En todos los distritos: Ssuelo. hasta LIB
(Art. 6.4.3.3)

PARCELAS MAYORES DE 2500m2 se puede

redistribuir la ocupación respetando Usos, planos
límites y % ocupación permitido con consulta al
Consejo (Art. 10.4. CU)

Retiro de frente (L.E.) Art. 6.4.1.2

CENTRO LIBRE sólo en APH, UD, AdeD y U.S.A.B. (optativo)
DE MANZANA
Resto: OBLIGATORIO sobre L.O. salvo que
el lindero consolidado esté retirado >1m

GARANTIZAR SUPERFICIE ABSORBENTE

EN CENTRO LIBRE DE MANZANA
(Art. 6.4.3.1 y 7.2.2. C.U.)

Para edific. destinadas a Uso Residencial:

30%: NO ABSORBENTE (p.e. piscinas)
si no se encuentra en Área de Prevención de Riesgo Hídrico
ver Plano No 7.2.8.3 en Anexo III
O SI SE AUTORIZA POR ART. 6.6 CON SUBSUELOS
 FOS: Trazado LFI/LIB

Art. 6.4.2 y 6.4.3 C.U.

y Art. 1.2.1, 1.3.3, 3.2.1, 3.3.3, 5.3.1 y 5.4.3 del Anexo II

http://ssplan.buenosaires.gob.ar/peri_man/PERI_MAN_list.php
 FOS: Trazado LFI/LIB

Art. 6.4.2 y 6.4.2.3.d) C.U.

LAS TRONERAS NO ESTÁN PREVISTAS

EN LAS URBANIZACIONES DETERMINADAS

VER CASO EDIFICIOS CONSOLIDADOS NOTA: 16m mínimo edificable

Art. 6.4.2.3.c) garantizado (Art. 6.4)
 FOS: Trazado LFI/LIB en CASOS ESPECIALES

Art. 6.4.2.2 C.U.

Anexo II: no aclara

Art. 6.4.2.2
Art. 6.4.2.2
Compensación de áreas cuando
Compensación de áreas: No
la línea es oblicua (sólo para
se pueden generar
LFI, no para LIB). No se
medianeras expuestas
pueden generar medianeras
expuestas

Art. 6.4.3.4
NO SE PERMITE COMPENSACIÓN DE LIB
FOS: Trazado LFI/LIB en CASOS ESPECIALES

Art. 6.4.2.2 C.U.

Anexo II: no aclara

Art. 6.4.2.2.b)
Compensación LFI con edificio
consolidado que sobrepasa la LFI
La dist. d)=1/3 del ancho (3m para
lotes <10m). Los 2/3 máx. 13 m.
Esa superficie debe cumplir con el
con cubierta o terraza verde
 FOS: Trazado LFI/LIB en CASOS ESPECIALES

Art. 6.4.2.3.b) y d) C.U.

TRONERA TOTALMENTE
COMPRENDIDA EN 1
PARCELA NO SE TRAZA SI LA L.F.I. PASA A <2m SE CONSIDERA VINCULADA A EU

¿CÓMO RESOLVER
ENCUENTRO DE DISTRITOS
CON Y SIN TRONERA?
(NO SE ACLARA)
 FOS: MANZANAS ATÍPICAS

Art. 6.4.2.1 Y 6.4.3.2 C.U. y Anexo II

SE DEBE SOLICITAR TRAZADO PARA CADA MANZANA

http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar/_manzanas_atipicas/manzanas_atipicas_man_atipicas_list.php EN CONSTRUCCIÓN
 PARCELAS NO ALCANZADAS POR LA L.F.I.

Art. 6.4.2.4 y 6.4.3.5 C.U.

Para generar Espacio

Urbano se debe dejar:
SEGUNDO RETIRO TAMBIÉN
EN CONTRAFRENTE

UNIDAD DE SUSTENTABILIDAD ALTURA BAJA 4m de fondo

UNIDAD DE SUSTENTABILIDAD ALTURA MEDIA

6m de fondo + 1 retiro
UNIDAD DE SUSTENTABILIDAD ALTURA ALTA

CORREDOR MEDIO 8m de fondo + 1 retiro

CORREDOR ALTO

¿EN PARCELAS DE ESQUINA? 8 x 8 / 6 x 6 / 4 x 4

NO SE PERMITEN SALIENTES EN ESE ESPACIO

NOTA: los 16m mínimos edificables garantizados según Art. 6.4 NO APLICAN en este caso
PARCELAS NO ALCANZADAS POR LA L.F.I.

Art. 1.2.e), 3.2.e) y 5.3.m) Anexo II

SÓLO EN CASO DE NECESITAR CONFORMAR

ESPACIO URBANO
 PARCELAS ALCANZADAS PARCIALMENTE POR LA L.F.I.

Art. 6.4.2.3. y Anexo II

Cuando la L.F.I. está a menos de 3 m o coincide con el fondo Cuando la L.F.I. coincide parcialmente

Cuando la L.F.I. afecta parcialmente

 EDIFICABILIDAD: TERRENOS DE ESQUINA

Art. 6.4.6 C.U.

se respetan los
retiros como si
fuera contrafrente

Cuando las calles concurrentes

autoricen distintas alturas, el perfil
edificable sobre la calle mayor se
puede volcar sobre la otra calle sólo en
la franja que le corresponde por
trazado de LFI. Cuando ésta no rige se
toma el ancho de la calle menor desde
la L.O.E.
 EDIFICABILIDAD: TERRENOS DE ESQUINA

Art. 6.4.6 C.U.

Cuando la distancia Si la franja de altura

al EDP sea <3m debe mayor es < 5 m de CUANDO ES MANZANA ATÍPICA
retirarse 3m (y ancho se garantiza
generar fachada) una banda de 5 m

¿Dónde termina la altura desde cada calle?

 EDIFICABILIDAD: TERRENOS PASANTES
Art. 6.4.6. y 6.4.7 C.U.

CM

USAB2
EDIFICABILIDAD: TERRENOS PASANTES
Art. 6.4.6 y 6.4.7 C.U.

Volumetría según distrito

 EDIFICABILIDAD: BASAMENTO

Art. 6.4.3. C.U.

PARA VENTILAR EU  4m USAB Y CORREDORES

con zonificaciones que no admiten Basamento

11,60 m
 EDIFICABILIDAD: BASAMENTO

Art. 1.4, 3.4 y 5.5 de Anexo II

OCUPACIÓN: a los 1/3

Centro Libre de Manzana: se permite 30% no absorbente

• máxima ocupación 80%

salvo que se destine a estacionamiento siempre que  • sea absorbente
• no computa si es obligatorio

En subsuelo: permitido ocupación total siempre que  • uso estacionamiento

• ralentizar agua de lluvia

ALTURA: se determina en cada distrito

EDIFICABILIDAD: EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS

Art. 6.5.1. C.U.

se “deberá” completar la edificación

sobre L.O. o L.E. y entre L.D.L.P.

17,20 m
 EDIFICABILIDAD: EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS

Art. 1.2, 3.2 y 5.3) Anexo II

La relación (R) entre la altura (h) del paramento de la fachada No es obligatorio

principal, tomado sobre L.O. o L.O.E. (de encontrarse ésta fijada) y construir sobre L.O.
la distancia (d) desde la misma según corresponda, al eje de la
calle será R = h/d y su valor se establecerá en cada una de las
urbanizaciones

d” = Distancia entre L.F.I. opuestas tomados sobre el eje menor La relación (r) entre la altura (h’) de un paramento y la distancia (d’) a otro
paramento que se le enfrente dentro de la misma parcela, será < 1,5.
h”: altura permitida sobre L.F.I. = 1,5 d”
d’ > 4 m
 EDIFICABILIDAD: EDIFICIO DE PERÍMETRO LIBRE

Art. 6.5.2 C.U.

a) Parcela única en la manzana

b) Si lindan ambos lados con Perímetros Libres o Semilibres
c) En USAB
d) En Corredores (esquinas), U.S.A.A. y U.S.A.M. (en
terrenos >34m) si lindan al menos con un Perímetro Libre
o Perímetro Semilibre conformando combinación tipológica

EDIFICABILIDAD = SÓLIDO EDIFICABLE

BANDA EDIFICABLE: HASTA L.I.B.

Separación a L.D.P.
a) C.A.: 8m
b) C.M. y U.S.A.A.: 6m
c) U.S.A.M. y U.S.A.B.: 4m

ALTURA MÁXIMA = PLANO LÍMITE E.M.

SEGÚN TIPOLOGÍA ENTRE MEDIANERAS DEL DISTRITO
EDIFICABILIDAD: EDIFICIO DE PERÍMETRO LIBRE

Art. 1.3, 3.3 y 5.4 Anexo II

Se admite
perforación de
Tangentes
(Art. 5.3.2)
 EDIFICABILIDAD: EDIFICIO DE PERÍMETRO SEMILIBRE

Art. 6.5.3 C.U. y Anexo II

Sólo se admiten con lindero Libre o Semilibre, zonificación USAB o espacio público

Parcelas < 10m

dmín. 3m

Parcelas < 14m

dmín. 4m

Parcelas > 14m

dmín. 6m

Urbanizaciones
especiales: r=h’/d’

La edificabilidad está determinada por las normas de cada distrito

 EDIFICIO CONSOLIDADO

Edificio cuya altura de fachada sea igual o mayor al 75% de

la altura máxima establecida para su Unidad de
Edificabilidad o Área Especial Individualizada, o se trate de
un edificio catalogado. En caso de techos inclinados la
semisuma de las alturas máxima y mínima de la cubierta no
debe sobrepasar la altura máxima indicada
 CÁLCULO DE PLUSVALÍA

Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable

A1 = SUPERFICIE TOTAL SOBRE RASANTE (-BALCONES)– 20%

A2 = FOT de DISTRITO SEGÚN CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

A = A1 – A2

VALOR DE INCIDENCIA DEL SUELO: SURGE DE LA TARIFARIA 2021

UVA: SACAR DE LA PÁGINA DEL BANCO CENTRAL (cambia todos los días)

ALÍCUOTA: SURGE DE LOS POLÍGONOS ESTABLECIDOS EN LA LEY 6062

B = VALOR DE INCIDENCIA DEL SUELO x UVA

BASE IMPONIBLE = A x B

PLUSVALÍA = BASE IMPONIBLE x ALÍCUOTA

VER LEY 6323 INCENTIVOS PARA LA CONSTRUCCIÓN